De waarde van groen en water bij woningbouw

De waarde van groen en water bij woningbouw Een onderzoek naar de financiële aspecten van groen en water bij de ontwikkeling van nieuwe woonmilieu’s

Timo Wagteveld Amsterdam School of Real Estate

De waarde van groen en water bij woningbouw Een onderzoek naar de financiële aspecten van groen en water bij de ontwikkeling van nieuwe woonmilieu’s

Master Thesis voor opleiding MSRE-Development aan de Amsterdam School of Real Estate

drs.ing. Timo Wagteveld

begeleider ASRE: prof.dr. E.F. Nozeman

Veenendaal, november 2007

Inhoudsopgave 1.1

Achtergrond

4

1.2

Onderzoeksvragen

6

1.3

Onderzoeksaanpak

7

1.4

Opzet van dit rapport

9

2.

WAARDEVERHOGENDE EFFECTEN VAN GROEN EN WATER

11

2.1

Inleiding

11

2.2

Bronnen en dilemma’s

11

2.3 Groen 2.3.1 Onderzoek in Nederland 2.3.2 Onderzoek in buitenland

13 13 15

2.4 Water 2.4.1 Onderzoek in Nederland 2.4.2 Onderzoek in buitenland

18 18 20

2.5

Combinatie van effecten

22

2.6

Conclusies

23

3. 3.1

VERREKENINGSMOGELIJKHEDEN BIJ GEBIEDSONTWIKKELING Inleiding

25 25

3.2 Publiekrechtelijke instrumenten 3.2.1 Exploitatieovereenkomst 3.2.2 Baatbelasting 3.3.3 Onroerend Zaakbelasting

25 26 27 28

3.3 Privaatrechtelijke instrumenten 3.3.1 Zelfstandige grondexploitatie 3.3.2 Publiek-Private Samenwerking 3.3.3 Publiekrechtelijke instrumenten bij actief grondbeleid

29 29 31 32

3.4 Grondexploitatiewet 3.4.1 Achtergrond, aanleiding en doel nieuwe wetgeving 3.4.2 Werking van Grondexploitatiewet 3.4.3 Stelselkeuze: privaat- en/of publiekrechtelijk?

33 33 35 38

3.4

Synthese

39

3.5

Conclusie

45

2

4. 4.1

PRAKTIJKONDERZOEK

47

Inleiding

47

4.2 Onderzoeksverantwoording 4.2.1 Casus 4.2.1 Geselecteerde partijen

48 48 50

4.3 Beschrijving van onderzoeksresultaten 4.3.1 Gemeente Lelystad 4.3.2 Gemeente Eindhoven 4.3.3 Heijmans Vastgoed BV 4.3.4 HBC Projectontwikkeling 4.3.5 Dura Vermeer Business Development 4.3.6 Samenvatting van case-studies

51 51 56 61 65 70 71

4.4

Conclusies

73

5.

CONCLUSIES

76

5.1

Inleiding

76

5.2 Beantwoording van onderzoeksvragen 5.2.1. Waardeverhogende effecten van openbaar water en groen 5.2.2. Verrekeningsmogelijkheden bij gebiedsontwikkeling 5.2.3. Financiële effecten van natuurrijk ontwikkelen (praktijkonderzoek)

76 76 78 81

5.3

83

Beantwoording van centrale vraagstelling

BESLUIT

84

BIBLIOGRAFIE

86

GERAADPLEEGDE PERSONEN

89

BEGRIPPENLIJST

90

BIJLAGEN

91

Bijlage 1

Prijseffecten van parken en plantsoenen

92

Bijlage 2

Prijseffecten van open binnenwater

94

Bijlage 3

Toelichting en lijst met vragen

96

Bijlage 4

Door partijen ingevulde spreadsheetmodellen

3

100

1.

Inleiding

1.1

Achtergrond

Gemeenten en projectontwikkelaars zijn de dominante partijen bij de ontwikkeling van verstedelijkingslocaties. De tendens daarbij is dat de overheid cq. de gemeenten hun rol beperken en marktpartijen cq. ontwikkelaars hun rol uitbouwen. Belangrijk bij gebiedsontwikkeling is en blijft voor de overheid de uitvoering van wettelijke taken voor de ruimtelijke ordening en de realisatie van beleidsdoelstellingen voor wonen, werken en leefbaarheid. Vanuit dat oogpunt is de openbare inrichting, als aanleg van groen en water, vaak voorbehouden aan de gemeente. Centraal daarbij staan nog vaak de kosten van aanleg, doorgaans bekostigd uit de grondexploitatie. Tegenover deze focus op kosten bij aanleg staan twee omstandigheden die bij planontwikkeling nogal eens onderbelicht zijn, zowel door markt- als overheidspartijen. 1.

Openbaar groen en water zouden een waardeverhogend of prijsverhogend effect (zie begrippenlijst) kunnen hebben op privaat vastgoed. Een recente studie van het Ruimtelijk Planbureau (De prijs van de plek, 2006) bijvoorbeeld lijkt dit uit te wijzen. De vraag die dan rijst is of het terecht zou zijn als niet alleen de kosten, maar (voor zover aanwijsbaar) ook het waardeverhogende effect van deze publieke voorzieningen verrekend kan worden via het privaat vastgoed.

2.

Het waardeverhogende effect van groen en water op woningbouw wordt niet alleen geïncasseerd bij de ontwikkeling en eerste verkoop van woningen. Gedurende de meestal lange levensduur wordt de woning veelal nog vele malen doorverkocht. Elke keer zou dan in principe de ‘waarde van openbaar groen en water’ worden betaald en geïncasseerd. Frappant daarbij is dat deze extra waarde wel verhandeld wordt tussen de (opeenvolgende) bewoners en verhurende partijen, maar de gemeente de kosten van onderhoud en beheer draagt. De vraag daarbij is of het instrument van Onroerend Zaken Belasting (OZB) voldoet.

4

Deze overwegingen passen bij het bredere maatschappelijke en politieke debat over de wenselijkheid dat de overheid de private baten als gevolg van publiek handelen af kan romen (voor baatafroming, zie begrippenlijst). De Vinex-operatie heeft dit debat (opnieuw) aangezwengeld toen bleek dat vooral grondeigenaren grote winsten wisten te behalen na een bestemmingswijziging naar woningbouw door de overheid (zie ook: Ministerie van Financiën, 2000; pp.80-82; NYFER, 1999, p.7, pp.35-38). In de achterliggende periode is er verder in vak- en dagbladen uitvoerig discussie geweest over de zogenaamde overwinsten van grondeigenaren, projectontwikkelaars en ook gemeentelijke grondbedrijven ten tijd van de zeer sterke woningprijsstijgingen (De Wildt et al., 2005, pp.35-38). Op de achtergrond speelt hier de factor dat veel gemeenten hun dominante grondpositie zijn kwijtgeraakt (Segeren, 2007, pp.32-38). Tegenover deze situatie staat dat de overheid vaak grote moeite heeft om investeringen in beheer en ontwikkeling van openbare infrastructuur en landschapstructuren alsmede de revitalisering van verpauperde woonwijken en bedrijventerreinen te bekostigen (Huisman, 2006, p.7) (even afgezien van het probleem van kostenbeheersing bij de overheid). Chargerend gezegd: publieke armoede tegenover private rijkdom. Bij de behandeling van de Grondexploitatiewet in de Eerste Kamer is dit punt door verschillende politieke woordvoerders, met name van ‘linkerzijde’, aangeroerd. In het Kamerdebat d.d. 22 mei 2007 heeft Minister Cramer van VROM aangekondigd dat ze in september a.s. wil ingaan op de mogelijkheden om gerealiseerde waardevermeerdering als gevolg van overheidshandelen breder in te kunnen zetten voor bijvoorbeeld grootschalige groenprojecten of sociale danwel culturele infrastructuur (www.eerstekamer.nl, Stenogram). Hier staat tegenover dat dè mogelijkheid voor gemeenten om via een generieke heffing, de OZB, te profiteren van waardevermeerdering van het vastgoed is ingeperkt; het gebruikersdeel is onder het Kabinet-Balkenende II afgeschaft. De genoemde overwegingen en de hiervoor beschreven bevindingen vanuit verschillend gremia roepen de vraag op of er sprake is van een onevenwichtige situatie op dit punt en wat op dit moment voor de gemeente dan wèl de mogelijkheden zijn om bij de aanleg en exploitatie van openbaar groen en water de kosten en opbrengsten te verrekenen met consumenten en marktpartijen.

5

Voor verrekening staan in beginsel twee wegen open: de publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke. Op projectniveau is een combinatie van beide wellicht ook mogelijk. Een verrekening hoeft overigens niet altijd afgedwongen te worden. Juist marktpartijen met een vastgoedbelang hebben belang bij een goed ingerichte openbare ruimte, zowel uit een oogpunt van ontwikkeling als van exploitatie. Groen en water kunnen de waarde van de investering verhogen. Op kantoorparken bijvoorbeeld besteden marktpartijen mede om deze reden op eigen initiatief en voor eigen kosten al vaak de nodige aandacht aan de kwaliteit van de buitenruimte. Bij het vraagstuk van verrekening kan de actualiteit toegevoegd worden dat een belangrijk deel van de huidige wetgeving voor de ruimtelijke ordening op de schop gaat. Naar verwachting zal de vigerende WRO per 1 juli 2008 worden vervangen door een nieuwe Wro1, gecombineerd met een Grondexploitatiewet (www.vng.nl, 18 juni 2007). De mogelijkheden voor verhaal van kosten (zie begrippenlijst) voor publieke voorzieningen (door gemeenten) wordt in deze nieuwe wetgeving verruimd. Interessant is in hoeverre de wetgeving kan worden ingezet voor het verhalen van de eventuele waardeverhogende effecten van groen en water. 1.2

Onderzoeksvragen

Centrale vraagstelling Zou bij de aanleg en exploitatie van groen en water als publieke voorzieningen door de gemeente, het eventuele waardeverhogende effect ervan voor woningbouw verrekend kunnen worden met ontwikkelaars en/of bewoners? Doelstelling Het geven van inzicht in de (on)mogelijkheden voor de gemeente om bij de ontwikkeling en exploitatie van groen en water als publieke voorzieningen marktconform2 te acteren. 1

De nieuwe Wro met de nieuwe Grondexploitatiewet is op 22 mei 2007 door de Eerste Kamer aanvaard. 2 Met marktconform acteren wordt hier bedoeld: zodanig acteren dat bij de ontwikkeling van groen en water het (eventuele) waardeverhogende effect ervan gehonoreerd wordt.

6

Onderzoeksvragen 1.

Wat zijn de waardeverhogende effecten van openbaar groen en water bij gebiedsontwikkeling?

2.

Wat is (in de toekomst) het publiek- en privaatrechtelijke instrumentarium (voor een gemeente) om de kosten en opbrengsten van openbaar water en groen te verrekenen en wat zijn in de praktijk de mogelijkheden van dit instrumentarium?

3.

Wat zijn de financiële effecten van meer openbaar groen en water bij gebiedsontwikkeling?

1.3

Onderzoeksaanpak

Afbakening Het onderzoek heeft betrekking op de ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied. Bestaand stedelijk gebied is buiten beschouwing gelaten omdat met name het vraagstuk van verrekening anders kan liggen (gevestigde partijen, minder aanleg/meer vernieuwing). Voor wat betreft het begrip privaat vastgoed beperkt dit onderzoek zich tot woningen. De twee belangrijkste redenen daarvoor zijn dat de overheidsbemoeienis met wonen en woningbouw nog steeds relatief groot is en dat de aanwezigheid van groen en water juist op het vlak van het wonen een forse belevingswaarde heeft, zo blijkt uit allerlei woningmarktonderzoek. Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie Het vraagstuk van het waardeverhogende effect van groen en water alsmede het vraagstuk van de verrekening van kosten en opbrengsten ervan, is in deze tijd des te meer belangwekkend nu de ontwikkeling van nieuwe natuurrijke woonmilieus steeds populairder wordt, zowel bij ontwikkelaars, overheden als consumenten. Een groot deel van de consumenten wil ruim en landelijk wonen. In bijna elke zichzelf respecterende gemeente in Nederland wordt tegenwoordig voor dat soort woningbouw ruimte geboden. De kennis van en ervaring met ‘natuurrijke’ gebiedsontwikkeling is echter nog volop in ontwikkeling. Dat geldt ook voor daarbij behorende aspecten als waardevermeerdering, verrekening en gebiedsexploitatie. Zeker voor overheden zijn in dit verband de

7

begrippen value capturing of value engineering van belang3. “Bij value capturing gaat het om het principe dat de toekomstige baten van een project als het ware ‘gevangen’ worden om de huidige kosten te kunnen dekken “(Huisman, 2006, p. 5). Met het oog op de gemeentelijke kosten van aanleg en beheer kan de verrekening van kosten en opbrengsten van openbaar groen en water gezien worden als een vorm van value capturing. Inzicht in de mogelijkheden van value capturing van groen en water bij de ontwikkeling nieuwe woonmilieus (gesteld dat er sprake is van waardeverhoging) kan de professionaliteit van de ontwikkeling en beheer ervan door de overheid maar ook door marktpartijen vergroten. Het ontwikkelen en beheren kan meer in samenhang worden gezien. Verder kan de ‘woningbouwopgave’ financieel en marktconform als een integrale opgave worden opgepakt: het gaat niet alleen om een goede prijskwaliteitsverhouding van de woning, maar ook om het financieel mogelijk maken van een aantrekkelijke woonomgeving cq. een woonomgeving dat voorziet in de toenemende vraag naar natuurrijke woonmilieu’s. Verder kan de analyse van buitenlandse literatuur over waardeverhogende effecten van groen en water in dit onderzoek, verrijkend zijn voor het inzicht dat er op dit punt in Nederland is en ook inspiratie leveren voor nader onderzoek in deze. Stappen Het onderzoek is aan de hand van de volgende stappen opgebouwd: 1.

Inventarisatie en analyse van wat er (in de literatuur) bekend is over waardeverhogende effecten van groen en water.

2.

Inventarisatie van het beschikbare instrumentarium om als gemeente verrekening toe te passen via woningbouw.

3.

Analyse van de mogelijkheden die de nieuwe Grondexploitatiewet voor verrekening biedt.

3

In ‘Value capturing, toepassing bij gebiedsontwikkeling’ in Nederland wordt value capturing als volgt omschreven: “Value capturing is een verzamelnaam van instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed, ontstaan door publiek handelen direct, danwel indirect af te romen en te gebruiken voor de bekostiging van activiteiten die de waardestijging veroorzaken” (Huisman, 5, 9).

8

4.

Analyse van de rollen en verantwoordelijkheden die gemeenten en marktpartijen innemen bij de ontwikkeling van groen en water als publieke voorzieningen.

5.

Analyse van de effecten die extra aanleg van groen en water globaal gezien heeft op het woningbouwprogramma en de grondexploitatie.

Bij de eerste drie stappen is gebruik gemaakt van literatuurbronnen. Dat geldt ook voor het grootste deel van stap 4. Voor stap 1 betreft de literatuur een uitgebreide set aan onderzoeksrapporten uit binnen- en buitenland. Bij de stappen 2 t/m 4 gaat het zoveel mogelijk om primaire bronnen zoals wetteksten, Kamerverslagen, Memories van Toelichtingen e.d. Daarnaast is gebruik gemaakt van secundaire literatuur, vooral waar het analyse en interpretatie van primaire bronnen betreft ten behoeve van de beantwoording van de gestelde onderzoeksvragen. Stap 5 en in beperkte mate ook stap 4 baseren zich op de resultaten van een praktijkonderzoek onder een aantal ontwikkelende partijen (gemeenten en marktpartijen) in Nederland. Er is daarbij gebruik gemaakt van een voor dit onderzoek opgestelde theoretische casus waaraan de partijen afzonderlijk hebben meegewerkt. Met het praktijkonderzoek is een poging gedaan de theoretische basis een empirische onderbouwing te geven. 1.4

Opzet van dit rapport

In dit rapport wordt eerst volgordelijk verslag gedaan van de resultaten van de gezette onderzoeksstappen. In hoofdstuk 2 ‘Waardeverhogende effecten van groen en water’ wordt geïnventariseerd en geanalyseerd wat in de (inter)nationale onderzoeksliteratuur bekend is over de waardeverhogende effecten van groen en water op woningprijzen. Vooraf wordt kort een aantal methodologische dilemma’s van onderzoek op dit punt in kaart gebracht. Afgesloten wordt met een aantal conclusies. In hoofdstuk 3 ‘Verrekeningsmogelijkheden bij gebiedsontwikkelingen’ start met een uiteenzetting van wat de publiek- en privaatrechtelijke instrumenten zijn voor gemeenten om waardeverhogende effecten van groen en water te verrekenen op woningbouw. Daarbij wordt specifiek ingegaan op de (te verwachten) werking van de nieuwe Grondexploitatiewet. Het beschreven instrumentarium wordt vervolgens

9

geconfronteerd met de gebruikelijke en (wetenschappelijk) erkende rolpatronen van gemeenten en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling, zodat de praktische werking van het instrumentarium in beeld komt. Afgesloten wordt met conclusies over de mate waarin verrekening voor gemeenten mogelijk is. Hoofdstuk 4 ‘Praktijkonderzoek’ vormt de integrale rapportage van de bevindingen die opgedaan zijn bij ontwikkelende partijen met de voorgelegde casuïstiek. In de conclusies wordt samengevat wat volgens de opgave van de partijen de financiële effecten zijn van de aanleg van (extra) groen en water in nieuwe woonmilieu’s. Verder wordt geconcludeerd wat in de optiek en volgens de cijfers van de partijen de mogelijkheden voor verrekening zijn. In hoofdstuk 5 ‘Conclusies’ volgt de beantwoording van de onderzoeksvragen en centrale vraagstelling.

10

2.

Waardeverhogende effecten van groen en water

2.1

Inleiding

De veronderstelling dat de publieke voorzieningen groen en water een waardeverhogend effect hebben op woningen, is een veronderstelling die aan de basis staat van dit onderzoek. In dit hoofdstuk zal op basis van literatuuronderzoek aangetoond worden dat deze veronderstelling realiteitswaarde heeft. Daarbij wordt op groen en water afzonderlijk ingegaan; gebruik makend van wetenschappelijke literatuur uit binnen- en buitenland. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies over de bevindingen. Begonnen wordt met een korte introductie van de gebruikte bronnen en beschrijving van ondervonden dilemma’s bij de verkenning. In deze analyse wordt geen beschouwing gewijd aan cq. onderzoek verricht naar het maatschappelijk belang (zoals t.a.v. milieu, gezondheid, waterberging, etc.) van de genoemde functies in een stedelijk gebied, welke overigens ook vertaald zouden kunnen worden in economische termen, mogelijk zelfs ook in de huizenprijs. 2.2

Bronnen en dilemma’s

In 2006 geeft het Ruimtelijk Planbureau in ‘De prijs van de plek; woonomgeving en woningprijs’ als eerste in de Nederlandse literatuur een systematisch overzicht van welke aspecten van de woonomgeving van belang zijn in de prijsvorming van koopwoningen. Het RPB gaat er daarbij vanuit dat de prijs van de woning een uitdrukking is van de voorkeur van de woonconsument (hedonische prijsmethode). De analyse is van belang omdat zij inzicht geeft in een scala aan prijseffecten van gelijktijdig optredende locatiefactoren, daarbij rekening houdend met verschillen in woningmarktdruk. De analyse is bovendien gestoeld op ruim 550.000 gerealiseerde woningtransacties in de periode 1998-2003 (databestand van Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM) en is niet met simulatie via enquête-technieken e.d. verkregen. Vòòr de publicatie van ‘De prijs van de plek’ is in Nederland met name door Alterra te Wageningen (alsmede door haar voorganger DLO-Staring Centrum) kennis vergaard over de invloed van groen en water (Bervaes et al., 2004; Luttik, 2000; Luttik & Zijlstra, 1997). Relevant is ook het onderzoek dat door Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam is uitgevoerd naar de economische waardering van

11

natuurgebieden in het algemeen en de Oostvaardersplassen in het bijzonder (De Groot et al, 1998). Het probleem van deze onderzoeken is dat ze zich richten op één of enkele locatiefactoren danwel aspecten ervan, waardoor gemeten effecten niet altijd voldoende gecorrigeerd worden voor niet-gemeten effecten, zodat er sprake kan zijn van overschatting. Bovendien betreft het select gekozen gebieden, waardoor niet duidelijk is of de resultaten representatief zijn voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Het voordeel van dergelijk fijnmazig onderzoek is wel dat bepaalde specifieke omstandigheden die in grote data-analyses niet mee worden genomen, in beeld blijven en op hun (soms essentiële) waarde kunnen worden getoetst. Denk bijvoorbeeld aan aspecten als staat van onderhoud, toegankelijkheid en dergelijke. Het is toch al een hele opgave om precies het te onderzoeken effect te meten. Luttik (2000, p. 166) noemt het voorbeeld van woningen in een groene en aantrekkelijke omgeving. Een dergelijke groep woningen kan bekend komen te staan als ‘een buurt voor de rijken’. Is het aanwezige prijsverschil dan te danken aan de aantrekkelijke omgeving of aan de wens van veel huishoudens om status te ontlenen aan het ‘wonen temidden van de rijken’? Daarnaast is er natuurlijk het verschil tussen het groene imago en de groene werkelijkheid. Discrepantie op dit punt kan eveneens leiden tot een verstoring in de bevindingen, ook als gewerkt wordt met de werkelijk gerealiseerde prijzen. In de Verenigde Staten en Groot-Brittannië wordt sinds de zeventiger jaren wetenschappelijk onderzoek gedaan wordt naar het effect van woonomgevingsfactoren. Er zijn tussen de studies echter verschillen te ontdekken in de mate waarin woonomgevingsfactoren zorgen voor een meerwaarde, afhankelijk van het aantal bestudeerde woningtransacties, het aantal meegenomen woonomgevingskenmerken en verschillen in meetmethode (zie ook: Visser et al., 2006, pp. 63-64). Toch wijzen de conclusies wel eenduidig in eenzelfde richting. Het is uiteraard de vraag in hoeverre bevindingen in het buitenland van toepassing zijn op Nederland. Omdat de Nederlandse onderzoeksgeschiedenis voor dit onderwerp goeddeels start in de jaren negentig, worden in dit hoofdstuk toch buitenlandse bevindingen genoemd.

12

2.3

Groen

2.3.1 Onderzoek in Nederland Groen in de woonwijk wordt door veel mensen geassocieerd met rust, gezondheid en privacy. Woningmarktonderzoeken laten zien dat deze associaties overeenkomen met de woonbehoeften van woonconsumenten en dus positief door hen beoordeeld worden. Onderzoek toont aan dat deze associatie ook een vertaling kan krijgen in de woningprijs. Visser et al. (2006, pp. 67-72) laten zien dat een bosrijke omgeving binnen 50 meter4 de woningprijs positief beïnvloedt. Er wordt bij grondgebonden woningen een prijsverschil geconstateerd van € 120,- tot € 130,- per vierkante meter woning5. Daarbij blijkt dat hoe meer bos er in de omgeving aanwezig is, hoe hoger de meerwaarde is (oplopend naar € 380 tot € 600,- per vierkante meter). Voor appartementen wordt echter een heel ander prijsverschil gevonden. In een landelijke omgeving gaat het om € 41,- per vierkante meter, in een stedelijke omgeving is er zelf sprake van een negatief prijsverschil, - € 9,- per vierkante meter! De aanwezigheid van parken en plantsoenen binnen 50 meter blijkt tot veel minder sterke prijseffecten te leiden. Een groot park of plantsoen in de nabijheid blijkt bij appartementen zelfs een vrij sterke negatief effect te hebben (€ 110,- tot € 145,- per vierkante meter)6. Volgens Bervaes et al. (2004, p.49) (n=2.973)7 daarentegen leidt de aanwezigheid van een park of plantsoen tot een waardeverhoging van 4 tot 7%8. De aanwezigheid van

4

Afstand tot het bos bleek geen verklarende variabele te zijn. Andere onderzoeken (zoals Bervaes, Luttik) gaan bewust uit van een maximale afstand van 400 meter omdat anders het prijseffect niet meer waarneembaar zou zijn. 5 Omgerekend kan dit een prijsopslag betekenen van 5 tot 7%. 6 Navraag bij onderzoeker Petra Visser van het RPB leert dat de in dit onderzoek gevonden prijseffecten voor appartementen om methodische redenen niet zoveel zeggen over de waardering van groen bij appartementen. Veruit de meeste appartementen zijn in een groene omgeving gesitueerd; groen is dan geen onderscheidend element op basis waarvan prijsverschillen kunnen worden bepaald. Verder heeft het RPB-onderzoek plaats gevonden op viercijferig postcodeniveau (buurtniveau), waardoor mogelijke verschillen tussen bijvoorbeeld appartementblokken of –straten wegvallen. Dit is een voorbeeld waarbij meer fijnmazig onderzoek verder kan helpen. 7 Het betreft hier het resultaat van een prijzenonderzoek in 6 wijken, verdeeld over 5 middelgrote steden in Nederland: Apeldoorn, Breda, Leiden, Purmerend en Zoetermeer. De gevonden waardevermeerdering is het resultaat van het quotiënt tussen de geïndexeerde

13

een park en vooral plantsoen aan de achterkant van de woning leiden daarbij vaker tot een significant verschil in woningprijs dan een park of plantsoen aan de voorkant. De loopafstand tot een park blijkt geen significant effect te hebben op de woningprijs (soms zelfs negatief). Luttik et al.(2000, 1997) (n=ca. 3.000)9 laten een wat gespleten beeld zien: van de onderzochte locaties laten de meeste geen significant waarneembaar effect zien; waar dat wel het geval is gaat het om een waardeverhogend effect van 4 tot 5% (plantsoen) of 7 tot 8% (park). De aanwezigheid van bovenwijks groen lijkt alleen een significant effect op te leveren als er sprake is van een zekere ruimtelijke integratie met de woonbebouwing, het liefst met een menging van groen en water. In de wijk Wandelbos-Zuid in Tilburg is een waardeverandering geconstateerd van maar liefst 12%. Eenzelfde type bevinding en percentage geldt overigens ook voor een prijsverschil als gevolg van een aantrekkelijk landschap (dat in Bunnik wèl en in buurgemeente Zeist niet optrad) (Luttik et al., 1997, pp.28-32). Het voorkomen van bosrijke omgevingen lijkt overigens wel behoorlijke prijsverhogingen op te leveren (6 tot 12%). Relevant is de bevinding dat de aanwezigheid van groen geen verschillend prijseffect heeft voor tussenwoningen, 2kappers en vrijstaande woningen (Luttik et al., 1997, p. 46). Onderzoek naar het prijseffect van de Oostvaardersplassen geeft aan dat een opslag van 3 tot 6% voor woningen in Flevoland mogelijk is (De Groot, 1998, p. 56-63) (n=784).

transactiewaarde van de woning en de productiewaarde ervan. Door gelijke typen woningen op (voor het te onderzoeken aspect) verschillende locaties in een wijk met elkaar te vergelijken hopen de onderzoekers prijseffecten van andere, en dus verstorende, locatiefactoren (zoveel mogelijk) te elimineren. 8 Theoretisch is het uiteraard wel zo dat als bepaalde woningen in een wijk of buurt bovengemiddeld afwijken, de andere woningen in een wijk of buurt automatisch benedengemiddeld af gaan wijken. Als 50% van de onderzochte woningen in een buurt vanwege ligging nabij groen een prijsafwijking kent van plus 2% ten opzichte van het gemiddelde, betekent dat een prijsverschil van 4% ten opzichte van de andere woningen in de buurt. 9 Het betreft hier het resultaat van een onderzoek in 7 gebieden: Leiden, de ‘BBB-driehoek’ (Berkel Rodenrijs, Bergschenhoek), Zoetermeer, ‘Utrecht’ (Zeist, de Bilt, Bilthoven, Bunnik en Houten), Veenendaal, Tilburg en Emmen alsmede een artikel van Joke Luttik in Landscape and Urban Planning 48 (p. 161-167) over de bevindingen van onderzoeken die door het DLO uitgevoerd zijn in de jaren 1995-1997.

14

2.3.2 Onderzoek in buitenland Een veel aangehaald onderzoek (1982, 1988) is dat in Worcester, Massachusetts, in de jaren tachtig. Door More en anderen is de relatie onderzocht tussen vier parken en de waarde van al het vastgoed dat verkocht werd in een straal van 4.000 feet10 gedurende de voorgaande 5 jaar (n=170). De prijsinformatie wordt gecombineerd met informatie over perceelsgrootte, kameraantal, bouwjaar, aanwezigheid van garage, te betalen belastingen en de staat van onderhoud. Geconstateerd wordt dat een woning op 20 feet afstand van een park $ 2.675 meer opbrengt dan een woning op 2.000 feet afstand. Voorbij de 2.000 feet worden geen prijseffecten meer waargenomen; 80% van de totale waardeverhoging wordt ‘verdiend’ door vastgoed binnen 500 feet van de parken. Berekend wordt dat de totale waardeverhoging die kan worden toegeschreven aan de aanwezigheid van deze parken uitkomt op $ 3,5 miljoen. Een andere kleinschalige studie van Kimmel in Dayton en Columbus, Ohio, uit de tachtiger jaren laat eenzelfde beeld zien, met bedragen die variëren van $ 3.100 tot $ 4.700 bij afgerond 800 tot 1.000 feet afstand. Een recenter en grootschaliger onderzoek is dat van Cape Ann Economics (2003) in Leon County, Florida (n=6.898). Het geconstateerde prijseffect betreft $ 6.015 binnen 200 feet afstand en $ 1.773 tussen 200 en 1.320 feet. Relevant is ook het onderzoek in Porland, Oregon, waar gedurende 3 jaar de transacties van ruim 16.600 woningen zijn onderzocht. In de eerste rapportage is geconstateerd dat binnen 100 feet afstand de waardevermeerding $ 5.023 (7,6%) en $ 3.527 (5,3%) bedraagt, afhankelijk van het gebruikte model. Voor de afstand van 1,300 tot 1,500 feet gaat het om $ 2.109 (3,8%) tot $ 1.004 (1,5%) (prijsniveau 1990). Als met dezelfde dataset11 alleen gekeken wordt naar ‘natural area parks’ (meer dan 50% van het park heeft een natuurlijke vegetatie) dan liggen de bedragen een stuk hoger, gemiddeld $ 10.648 (16,1%) voor woningen binnen een afstand van 1.500 feet (Crompton, 2005).

10

1 foot = 30,48 cm.; 1 yard= 3 feet; 9 sq. feet = 0,836 m2; 1 acre=0,405 ha. Bij de eerste rapportage is geen onderscheid gemaakt in soorten parken en zijn ‘natural area parks’, ‘specialty parks’ (park geheel bedoeld voor speciaal gebruik, zoals opslag) en ‘urban parks’ (meer dan 50% van het park gecultiveerd voor recreatieve doeleinden zoals voetbal) onder één noemer gebracht.

11

15

Onderstaande tabel geeft een overzicht van gemeten prijseffecten voor verschillende soorten concentraties van groen. De studie van Espey & Owusu-Edusel (2001) betreft een onderzoek in Greenville, South Carolina, naar prijseffecten van 4.153 eengezinswoningen in de jaren 1990-1999. Onder leiding van Johnston is onderzoek gedaan naar de economische voordelen van open ruimte en ‘greenways’ in 3 gemeenschappen in Aquidneck Island, Middletown, Newport en Portsmouth (Neumann, 2003).

Tabel 1: Resultaten van hedonische prijsstudies gedifferentieerd naar afstand (Neumann, 2003). Dat groen niet alleen in Angelsaksische landen een waardeverhogend effect heeft, wijst ook een onderzoek uit in Joensuu, een stad van 48.000 inwoners in oostelijk Finland. De stad wordt ruimschoots omringd door bosgebieden (50 tot 60 jaar oud) en door het meer Pyhaselka. De analyse omvatte transacties van 1.006 appartementen in 14 (woningmarkt)districten. De nabijheid van bos blijkt een positieve invloed te hebben op de appartementenprijs, behalve als het appartement zich pal op het bos zou bevinden. Op basis van de gevonden resultaten is verder geconstateerd dat het bebouwen van een recreatiegebied met appartementen heeft geleid tot een waardedaling van 7% voor de appartementen in het betreffende district (Tyrvainen, 1997).

16

Een belangrijk aspect van groen in de woonomgeving is dat het prijseffect van groen toeneemt, naarmate de tijd voortschrijdt. De New York University heeft onlangs de resultaten gepubliceerd van een onderzoek naar de prijseffecten van het ontwikkelen van ‘lege plekken en plekjes in de stad’ tot openbare stadstuintjes12. Het onderzoek wijst uit dat woningen die direct naast een nog niet ontwikkelde locatie staan, worden verkocht voor een prijs die ruim 11% ligt onder de gemiddelde prijs van een woning die buiten een straal van 1.000 feet van de locatie is gelegen. Op 500 feet afstand is het prijsverschil nog ongeveer 6%. Het blijkt echter dat 1 jaar na de oplevering van het nieuwe stadspark op de locatie het negatieve prijsverschil voor de direct naastgelegen woningen is gezakt naar ongeveer 7% en na 5 jaar tot minder dan 4%. Dit effect op een afstand van 500 feet of 1.000 feet is in absolute zin geringer. De onderzoekers stellen dat de waardevermeerdering van de woning wel 25 jaar na opening van het park doorgaat, vanaf het tiende jaar overigens in een steeds langzamer tempo. Het onderzoek vermeldt niet hoe groot de uiteindelijke waardevermeerdering is, maar het is aannemelijk dat de woningen binnen een straal van 1.000 feet uiteindelijk 5 tot 10% meer waard zijn dan de woningen buiten die straal (het prijseffect is dan in positieve zin omgeklapt) (Voicu, p. 22-24) (n=517.791). Het onderzoek wijst uit dat het prijseffect van stadstuinen in lage inkomensbuurten significant hoger uitvalt dan in hoge inkomensbuurten. De onderzoekers geven als verklaring de hogere dichtheid in ‘armere’ buurten, met minder en kleinere eigen tuinen, alsook het gegeven dat voor ‘armere’ huishoudens de grote stadsparken minder bereikbaar zijn. De onderzoekers constateren ook dat stadstuinen met een goede kwaliteit een hoger prijseffect generen (12,8% voor woningen in onmiddellijke nabijheid) en bovendien ook over een groter gebied effect sorteren (tot 1.000 feet) dan stadstuinen met een relatief lage kwaliteit (5% en tot 440 feet). Deze laatste constateringen worden aangevuld en genuanceerd door een onderzoek in de metropool Minneapolis- St. Paul (Twin Cities), waarover in 2006 is gerapporteerd. Het onderzoek maakt gebruik van bijna 25.000 transactieprijzen van

12

De oppervlakte-mediaan van de alle onderzochte locaties bedraagt 6.000 sq.ft.

17

eengezinswoningen13. De onderzoekers constateren dat de nabijheid van een woning tot een stadspark14 hoger gewaardeerd wordt15 in buurten die (in volgorde van significantie) bewoond worden door veel kinderen (t/m 18 jaar) of gelegen zijn nabij de binnenstad (central business district) of gekenmerkt worden door hoge inkomens of dicht bebouwd zijn of hoge criminaliteitscijfers kennen. Dit is echter een algemeen geformuleerde conclusie voor een onderzoek dat op allerlei manieren laat zien dat de nabijheidwaarde van stadsparken sterk varieert met de sociale, geografische en fysieke buurtkenmerken. Het onderzoek laat zien dat uiteindelijk nog 36% van de transactieprijzen positief correleert met afstand tot stadsparken (prijs wordt dus minder, als de afstand kleiner wordt). Verder wordt onderschreven dat in beperkte mate de regel opgeld doet dat als een stadspark groter wordt de nabijheidwaarde gemiddeld genomen daalt (Anderson et al., 2006). Een in Castellon, Spanje, uitgevoerd onderzoek wijst eveneens op het belang van kleinere stadstuinen. Geconstateerd wordt dat elke 100 meter dat een woning verder gelegen is van een groengebied de prijs van de woning met € 1.800 daalt. Veel kleinere stadstuinen in een stedelijk gebied zijn voor de huizenprijzen derhalve van groter belang dan een paar grote stadsparken (Morancho, 2003) (n=810). 2.4

Water

2.4.1 Onderzoek in Nederland Visser et al. (2006, pp. 67-72) laten zien dat water in de woonomgeving een positief effect heeft op de prijs van een woning in stedelijk gebied. Er is echter wel een aanzienlijk verschil tussen binnenwater en recreatief water. Binnen een afstand van 50 meter wordt bij grondgebonden woningen een prijsverschil geconstateerd van € 46,-

13

Omdat gewerkt wordt met een omvangrijke database is het in dit onderzoek mogelijk geweest de resultaten op een laag schaalniveau te controleren op specifieke factoren. Dat komt de degelijkheid van de bevindingen ten goede terwijl ook zeer genuanceerde conclusies kunnen worden getrokken. Hier vermelden we alleen de resultaten die betrekking hebben op ‘gewone’ parken, voor de duidelijkheid ‘stadsparken’ genoemd. 14 In het onderzoek wordt onderscheid gemaakt in parken, speciale recreatieparken, golfbanen, begraafplaatsen, waterplassen en rivieren. Interessant is dat het prijseffect van ‘gewone’ parken en recreatieparken verschillend en soms zelfs tegengesteld is. 15 In het betreffende artikel geformuleerd als: the value of proximity to open space of amenity value of proximity. Hier zal dit worden ‘vertaald’ als de nabijheidwaarde.

18

(binnenwater) en € 26,- (recreatief water) per vierkante meter woning. Voor appartementen zijn de prijseffecten en –verschillen omgekeerd en ook sterker: € 24,per vierkante meter woningen (binnenwater) en € 96,- (recreatief water). In het landelijk gebied ligt het prijseffect van water genuanceerd. De prijs van een grondgebonden woning reageert op recreatief water positief (plus € 148,- per m2), het effect van binnenwater is niet significant. Bij appartementen heeft alleen binnenwater een positief effect (plus € 40,- per m2); voor recreatief water is dan het effect niet significant. Echt waterrijke woonomgevingen blijken overigens veel sterkere prijseffecten te sorteren. Veel binnenwater bij een grondgebonden woningen in een landelijk gebied genereert een plus van € 601,- per m2. Veel recreatief water in de nabijheid scoort in een landelijk gebied voor beide type woningen sterk negatief (gemiddeld min € 250,-), maar in een stedelijke omgeving juist sterk positief: een plus van € 808,- bij appartementen, een plus van € 428,- bij grondgebonden woningen. Bervaes et al. (2004, p.49) laten zien dat uitzicht op water aan de achterzijde van de woning, zeker als de tuin ontsloten is op het water, leidt tot ruimhartige prijseffecten. Gemiddeld gaat het om een plus van 10% op de woningprijs, met uitschieters naar 16% en 25%! Uitzicht op water aan de voorzijde geeft minder sterke prijseffecten; waar daar sprake van was, werden prijseffecten van plus 4 en plus 8% geconstateerd. Luttik et al.(2000, 1997) laten hetzelfde beeld zien: van de onderzochte locaties blijkt er bij bijna alle sprake te zijn van een positief prijseffect. Uitzicht op lijnvormig water (sloot of kanaal) sorteert een plus van 4 tot 5%. Ligt de woning echter aan een waterplas of heeft het uitzicht daarop, dan worden plussen van 8 tot 12% geconstateerd. De nabijheid van dergelijk vlakvormig water geeft een plus van 5 tot 7%. Als de waterplas verder van de woning verwijderd ligt, grenzend aan de woonwijk of het stedelijk gebied, dan neemt het positieve prijseffect af, maar blijft het evident aanwezig. Ook voor water constateren Luttik et al. dat er niet sprake is van een verschillend prijseffect voor tussenwoningen, 2-kappers en vrijstaande woningen.

19

2.4.2 Onderzoek in buitenland Ook het onderzoek naar de prijseffecten van (binnen)water mag in de Verenigde Staten op behoorlijke belangstelling rekenen. Wellicht dat de grootschalige inpoldering en het feit dat met wettelijke middelen het netto-verlies van wateroppervlak een halt is toegeroepen, hier debet aan zijn (Mahan, 1997, 1-3). In de jaren negentig zijn 3 belangwekkende studies verricht naar de prijseffecten van water (Lupi et al., 1991; Mahan et al., 1997). Het onderzoek van Doss & Taff (in Ramsey County, Minnesota, prijspeil 1990, n=32.417) kent de volgende 2 centrale onderzoeksvragen: waarderen mensen verschillende typen16 water op een verschillende wijze?, en: willen de mensen meer betalen naarmate zij dichter bij water wonen? (Mahan, 1997, 18). De onderzoekers concluderen dat er een duidelijk positief verband bestaat tussen woningwaarde en afstand tot water. Dat geldt voor alle typen water, maar wel in zeer verschillende mate. Voor open water wordt gevonden dat elke 10 meter dat een woning dichter bij water ligt, deze $ 99,- meer waard wordt (binnen een straal van 1000 feet). (Cline, 2002). Het onderzoek van Mahan et al. (Multnomah County, stedelijk gebied van Portland, prijspeil 1994, n=14.200) laat eveneens zien dat open water een positieve invloed heeft op de verkoopprijs van woningen. Voor elke foot dat de woning dichter bij open water staat, is deze $ 3,20 meer waard17.Voor sommige andere typen water wordt echter een negatief prijseffect waargenomen. Het onderzoek maakt duidelijk dat naarmate het oppervlak van water (hier voor alle typen genomen) groter wordt, het prijseffect ook toeneemt (voor elke acre vergroting een toename van $ 35,-). Gevonden wordt ook dat de nabijheidwaarde voor rivieren en meren positief is, respectievelijk $ 13,81 en $ 7,51 per foot18. Ook Mahan et al. constateren dat de verschillende typen water bijna allemaal significant verschillen in prijseffect voor woningen. Verder is er verschil in de waarderingen van vlak-water en lijn-water, waarbij vlak-water bij de verschillende typen water over het algemeen positiever gewaardeerd wordt dan

16

Doss & Taff onderscheiden 4 typen water: bebost water/moeras, griend, water met opkomende begroeiing en open water. 17 Omgerekend betekent dat voor elke 10 meter een positief prijseffect van ca. $ 105,- (zie Doss & Taff). 18 Onduidelijk is binnen welke straal deze prijseffecten volgens Mahan et al. geldig zijn.

20

lijn-water. Volgens de onderzoekers doet zich dat laatste verschil bij (binnen)water sterker voor dan bij parken, maar ook dan bij meren en rivieren. Meerdere onderzoeken in de VS in de achterliggende decennia hebben overigens aangetoond dat een verbetering van de waterkwaliteit consequent een positief prijseffect heeft (Mahan et al., 14). Het onderzoek van Lupi et al. omvat de transacties van ongeveer 19.000 woningen, verkocht in de periode 1987-1989 in Ramsy County (Minnesota; prijspeil 1989). Lupi et al. vinden dat er een positief niet-lineair verband bestaat tussen de hoeveelheid water in een woongebied en de waarde van de woningen. Het verkoopprijseffect per woning als functie van de oppervlakte water per section, bereikt zijn top bij 283 acre water (ruim $ 6.700,-)19. Bij een groter of kleiner oppervlak water daalt het effect op de verkoopprijs. Omgerekend ligt het gemiddelde prijseffect in het onderzoeksgebied op ongeveer $ 1.350,- per woning (bij 29,26 acre, 4,5% wateroppervlak). Omgerekend komt dat erop neer dat elke acre water extra een prijseffect had van $ 42,66 per woning20. Overigens vindt ook Lupi et al. een verband met de woningdichtheid: het prijseffect van vergroting van het wateroppervlak in een dichtbebouwd woongebied is groter dan in een woongebied met een lagere dichtheid21.

19

1 section = 1 sq. mile. = 259 ha. 283 acre water op 1 section betekent dus dat ongeveer 44% van een (woon)gebied waar de woning in staat uit water bestaat. De gebruikte formule luidt: h(z) = 47,6 * z – 0,084* z2, waarbij h is de huizenprijs en z oppervlak water in acres. 20 Vergelijk dat met toevoegen van 1 ha. water in een stedelijk gebied van 259 ha. en een bruto woningdichtheid van 25 woningen/ha (6.475 woningen). 1 ha. water betekent een totale waardestijging van ruim $ 275.000 (prijspeil 1989). In hedendaagse euro’s gaat het dan om minstens € 350.000,- (www.nrc.nl, maart 2007). 21 In theorie zou dan het bouwen in een hoge dichtheid aan (of op) water een relatief sterk prijsopdrijvend effect hebben.

21

2.5

Combinatie van effecten

De onderzoekers van het instituut Alterra te Wageningen wijzen erop dat als in hun onderzoeken verschillende omgevingskenmerken een significant prijseffect hebben, de effecten bij elkaar kunnen worden opgeteld (Luttik, 2000)22. Luttik beschrijft deze combinatie van effecten voor 3 onderzoeksgebieden in Emmen, Apeldoorn en Leiden. In tabel 2 zijn de bevindingen weergegeven. De combinatie van effecten blijkt zich voor te doen zowel voor verschillende soorten van groen en water (Emmen, Apeldoorn) als voor water en groen tezamen (Leiden). Luttik constateert dat water in de studies het omgevingskenmerk is met het hoogste prijseffect. Bovendien heeft water het voordeel dat het een onmiddellijk optimaal effect heeft, waar groen tijd nodig heeft om tot volle wasdom te komen.

Prijseffecten Waterplas in

… met

… met tuin

‘beste

nabijheid

uitzicht op

grenzend aan

plekje’

(< 1000 mtr)

water

water

0%

+ 7%

+ 10%

+ 11%

+ 28%

van groen in

Gezicht op

neutraal

Park in

…met

‘beste

Apeldoorn

appartementen

nabijheid

Uitzicht op

plekje’

(<400 mtr)

park

van water in

Geen water

Emmen

Prijseffecten

- 7%

0%

+ 6%

+ 8%

+ 21%

neutraal

Mooi

…met uitzicht

…met uitzicht

‘beste

landschap

landschap met

op open

op water

plekje’

in Leiden

water

landschap

+ 7%

+ 9%

+ 8%

+ 24%

Prijseffecten van mooi

0%

Tabel 2: De combinatie van prijseffecten

22

In ieder geval wordt dit geconstateerd door Berveas (2004) en Luttik & Zijlstra (1997).

22

2.6

Conclusies

De besproken onderzoeksresultaten leren dat groen en open (binnen)water in de woonomgeving zeker een waardeverhogende effect kunnen hebben, zoals figuur 1 laat zien. Dat effect doet zich vooral voor binnen een straal van 500 meter. De figuur is verkregen door de onderzoeksresultaten zo veel als mogelijk te standaardiseren naar afstand tot het kenmerk groen of water. We hebben daarbij moeten afgaan op de gebruikte publicaties en kunnen uiteraard niet beschikken over de onderliggende databestanden, waardoor het niet mogelijk was bepaalde gewenste databewerkingen uit te voeren. Daardoor is het noodzakelijk bepaalde waarden op onderbouwde wijze te inter- of extrapoleren. De in figuur 1 weergeven waarden moeten derhalve gezien worden als indicaties. In de bijlagen 1 en 2 zijn de gevonden waarden en de bewerking daarop weergeven per hiervoor beschreven onderzoek.

12%

prijsverhoging

10% 8% 6% 4% 2% 0% 0

50

100

250

500

1000

afstand (in mtrs) park/plantsoen

Open binnenwater

Figuur 1: Waardeverhogend effect van groen en water naar afstand tot het kenmerk Figuur 1 laat zien dat het waardeverhogend effect voor water sterker is dan voor groen (verschil van ongeveer 2 procentpunten). Verder geldt dat de hier gepresenteerde prijseffecten alleen maar gelden voor groen en water in de vorm van parken, plantsoenen en open binnenwater, gelegen in of aan een woonwijk. Voor andere vormen van groen en water, zoals recreatieparken,

23

natuurparken, meren, grienden, kunnen nadrukkelijk andere waarden gelden. Ook maakt het verschil wat de verschijningsvorm van het groen en water is, in termen van bereikbaarheid, natuurlijke kwaliteit, ruimtelijke vorm, omvang en ouderdom (bij groen). Naast de aard van het groen en water, wordt het prijseffect bepaald door geografische, sociale-demografische en fysieke woonomgevingskenmerken. Te denken valt aan de dichtheid van het stedelijk gebied, inkomensniveau, het aandeel kinderen, etc. Op basis van een aantal Nederlandse onderzoeken is het waarschijnlijk dat afzonderlijk gemeten prijseffecten zich laten optellen. Daardoor is het mogelijk om met een ‘uitgekiend’ stedenbouwkundige ontwerp van groen en water in en aan de woonbebouwing, positieve prijseffecten te bereiken van meer dan 10%, en op beperkte schaal zelfs effecten van 20 tot 30%. De beleving en waardering van groen en water ligt zeer genuanceerd. De meest bepalende dimensies daarbij zijn: - aard en verschijningsvorm van het groen en water, - fysieke en ruimtelijke kenmerken van het stedelijk gebied, - sociale en economische kenmerken van de consument.

24

3.

Verrekeningsmogelijkheden bij gebiedsontwikkeling

3.1

Inleiding

Centraal in dit hoofdstuk staat de vraag welke formele mogelijkheden de gemeente heeft om bij de aanleg van groen en water, de waardeverhogende effecten ervan te verrekenen op privaat vastgoed cq. woningbouw. In hoofdstuk 2 is aangetoond dat groen en water in veel gevallen een substantieel waardeverhogend effect hebben voor woningen. Denkend vanuit het profijtbeginsel is het reëel na te denken over de vraag in hoeverre de realisatoren van groen en water een eventuele waarde- cq. prijsvermeerdering (wettelijk) kunnen verrekenen. Om die vraag te kunnen beantwoorden zal in dit hoofdstuk eerst een beschrijving worden gegeven van de beschikbare juridische instrumenten voor verrekening, zowel de publiekrechtelijke als privaatrechtelijke. De mogelijkheden die de Grondexploitatiewet gaat bieden, spelen daarbij een belangrijke rol. Daarna zal in beeld gebracht worden hoe de beschikbaarheid van publieke en private instrumenten zich verhoudt tot de verschillende rollen van gemeenten en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling, dus ook bij de aanleg van groen en water. IJkpunt daarbij zijn uiteraard de mogelijkheden tot verrekening. Op basis van deze beschouwing wordt afgesloten met conclusies betreffende de gestelde vraag. 3.2

Publiekrechtelijke instrumenten

Publiekrechtelijke instrumenten zijn bevoegdheden die alleen de overheid ten dienste staan om bepaalde zaken af te dwingen of in ieder geval proberen te regelen. Publiekrechtelijke instrumenten die de gemeente op dit moment ter beschikking staan om waardeverhogende effecten te verrekenen zijn de exploitatieverordening (met exploitatievergunning), de baatbelasting en Onroerend Zakenbelasting (OZB). Jurisprudentie heeft uitgewezen dat het voor de gemeente niet is toegestaan om financiële voorwaarden te verbinden aan cq. kosten te verhalen bij planologische medewerking. Overigens zijn dit soort overeenkomsten ook niet toegestaan langs privaatrechtelijk weg (HGG, D-820-4/5).

25

3.2.1 Exploitatieovereenkomst Overeenkomstig art. 42 WRO zijn gemeenten verplicht een exploitatieverordening vast te stellen waarin is aangegeven in welke mate en op welke wijze de kosten van openbare voorzieningen die door de gemeente worden aangelegd kunnen worden verhaald op de gronden die door deze voorzieningen worden gebaat. Uitgangspunt is dat de grondeigenaren gebaat zijn (profijt hebben) bij de aanleg van de openbare voorzieningen (BOM, G-16/17). De kosten worden naar rato van het profijt omgeslagen. Een ander regel is dat alleen de feitelijke stichtingskosten van openbare voorzieningen kunnen worden verhaald; dus niet de voorbereidingskosten. Wel is verhaal van kosten van bovenwijkse voorzieningen mogelijk, bijvoorbeeld door een bijdrage aan een fonds bovenwijks. In de verordening wordt verder aangegeven of en hoe eigenaren gronden aan de gemeente dienen af te staan voor de aanleg van openbare voorzieningen. Verder dient de gemeente, voordat de openbare voorzieningen worden aangelegd, een kostenverhaalbesluit te maken waarin aan alle betrokkenen duidelijkheid wordt verschaft over het door de gemeente te voeren gronden kostenverhaalbeleid. Op basis van de exploitatieverordening kunnen vervolgens exploitatieovereenkomsten worden gesloten tussen gemeente en marktpartijen over de ontwikkeling van openbare voorzieningen en de verdeling van de kosten dienaangaande. De uiteindelijke berekening van de exploitatiebijdrage gebeurt aan de hand van een gemeentelijke exploitatieopzet. Grondeigenaren kunnen er echter voor kiezen geen exploitatieovereenkomst met de gemeente aan te gaan. Als een grondeigenaar de voorgeschreven bestemming kan realiseren zonder (gebruik te maken van) de door de gemeente beoogde openbare voorziening (zoals een nieuwe ontsluitingsweg), dan kan deze medewerking weigeren. Voor het sluiten van een exploitatieovereenkomst is dus wilsovereenstemming van wederzijdse partijen vereist. Deze vorm van samenwerking zal vooral succesvol zijn als de gemeente iets te bieden heeft, zoals eigen gronden, het goedkoper kunnen uitvoeren van werkzaamheden (a.g.v. BTW-compensatie) of de toepassing van publiekrechtelijke instrumenten, zoals die hierna worden beschreven.

26

Om het niet meewerken aan de exploitatieovereenkomst te pareren, is het noodzakelijk in het kostenverhaalbesluit ook een basis te leggen voor een eventueel in te stellen baatbelasting. Het kostenverhaalbesluit fungeert daarmee tevens als bekostigingsbesluit ex artikel 222 Gemeentewet. Onteigening kan niet worden ingezet. Het niet willen meewerken een de exploitatieovereenkomst kan op zich niet als onteigeningsgrond worden opgevoerd. Als de grondeigenaar de planuitvoering in het geheel niet of op een andere dan de door de gemeente beoogde wijze ter hand wil nemen, kan onteigening uiteraard wel gerechtvaardigd zijn. In het licht van deze problematiek is het belangrijk dat de gemeente in de exploitatieverordening aangeeft welke voorwaarden (t.a.v. kwaliteit en fasering) voor zelfrealisatie in de exploitatieovereenkomst dienen te worden opgenomen (HGG, D830-3/4). 3.2.2 Baatbelasting Het instrument baatbelasting vindt zijn wettelijke basis in artikel 222 van de Gemeentewet. Ook baatbelasting is gebaseerd op het directe (individuele) profijt van openbare voorzieningen. De baatbelasting wordt vaak toegepast in de bestaande stad. Ook bij baatbelasting worden de kosten naar rato van het profijt omgeslagen. Evenals bij de exploitatievergunning staat de berekeningswijze vrij. De reikwijdte van het kostenverhaal is dezelfde als bij de exploitatievergunning. Het is dus niet zo dat met de exploitatievergunning meer kosten kunnen worden verhaald dan met baatbelasting. Om baatbelasting te kunnen heffen, dient er naast een bekostigingsbesluit een belastingverordening door de gemeente te worden vastgesteld. Dat moet gebeuren binnen 2 jaar nadat de voorzieningen zijn gerealiseerd. De heffing kan plaats vinden tot 3 jaar na de in de belastingverordening genoemde peildatum; overigens kan er ook jaarlijks (tot 30 jaar) worden geheven. Of en in welke mate er daadwerkelijk sprake is van baat moet echter al één jaar na voltooiing van de voorzieningen worden vastgesteld. In de praktijk blijkt de inzet van dit instrument nogal kritisch te zijn. De heffing van baatbelasting ligt vaak politiek gevoelig. Bovendien zijn de uitvoeringskosten relatief hoog (de bewijslast voor baat ligt bij de gemeente) en kunnen kleine fouten de hele juridische basis voor heffing doen vervallen (BOM, G23 – G26).

27

3.3.3 Onroerend Zaakbelasting Elk jaar worden eigenaren van woningen (en ander vastgoed) belast op basis van de waarde van het onroerend goed, uitgedrukt in de WOZ-waarde. Kenmerkend voor de OZB in dit verband is dat het een algemene belasting is waarvoor de gemeente geen specifieke dienst verleent. Vanaf 2007 wordt de WOZ-waarde van woningen jaarlijks vastgesteld. De wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald, is aangegeven in de Wet Waardering Onroerende Zaken. Uitgangspunt is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dit is het bedrag dat “de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de koper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden, gevrijwaard van de hieraan verbonden rechten of plichten uit lopende huurcontracten en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt” (Huisman, p. 23). In de praktijk hanteren veel gemeenten een modelmatige aanpak voor de waardebepaling van woningen. Het model dat daarbij gebruikt wordt dient geënt te zijn op de werkelijke gevonden marktwaarden in een gemeente. Kortweg komt het erop neer dat de modelmatig tot stand gekomen taxaties wordt getoetst aan de gevonden marktwaarden van referentiewoningen. Groen en water wordt in de modeltaxatie niet gewaardeerd. Maar na toetsing aan de gevonden marktwaarde van de referentiewoning, vindt hierop eventueel wel een correctie plaats. Recent onderzoek in de provincie Overijssel concludeerde dat de WOZ-waarden een goede afspiegeling vormen van de marktwaarde van onroerende zaken (www.waarderingskamer.nl, 11 mei 2007; gesprek taxateur Tyron van Malsen, 15 juni 2007). Per gemeente worden verschillende percentages van de WOZ-waarde gehanteerd als Onroerende Zaakbelasting. De verschillen kunnen fors zijn, omdat zowel de WOZwaarde als het heffingspercentage naar regio en gemeente kan verschillen.

28

In 2007 ligt de gemiddelde OZB-belasting per koopwoning in Nederland op € 235,-, met uitlopers naar ongeveer € 375,- in ‘dure’ gemeenten (www.coelo.nl, 21 juli 2007)23. 3.3

Privaatrechtelijke instrumenten

Privaatrechtelijke instrumenten kunnen zowel door overheden als marktpartijen worden ingezet. Met betrekking tot verrekening bij gebiedsontwikkeling maakt de overheid vaak gebruik van het algemene instrument van actieve grondverwerving en -exploitatie, meestal via een eigen grondbedrijf. Vaak wordt dit aangeduid als actieve grondpolitiek of – minder beladen- actief grondbeleid. Als grondeigenaar is de overheid in staat om zelfstandig uitvoering te geven aan haar eigen ruimtelijk beleid. Actief grondbeleid hoeft echter niet te betekenen dat de overheid alléén over de grond beschikt. Sinds de jaren negentig heeft ook in de ruimtelijke ordening de (vergaande) samenwerking tussen overheid en marktpartijen opgang gemaakt. Voor gebiedsontwikkeling betekent dit, dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk committeren aan de exploitatie van gronden en vastgoed. Het zal duidelijk zijn dat in dit ‘grijze’ vlak veel variaties in samenwerking voorkomen en gebruik van veel verschillende rechtsvormen mogelijk is. Het publiekrechtelijke en privaatrechtelijke optreden is in situaties overigens niet altijd scherp te onderscheiden. De overheid kan haar privaatrechtelijke rol ondersteunen met publiekrechtelijke instrumenten, en ook andersom. De verschillende vormen van privaatrechtelijk optreden van overheden, al dan niet in combinatie met publiekrechtelijke instrumenten, zullen hierna besproken worden. 3.3.1 Zelfstandige grondexploitatie Om een zelfstandige grondexploitatie te voeren probeert de gemeente in de praktijk alle gronden te verwerven die nodig zijn om een plan te kunnen realiseren24. Deze

23

Naast de OZB heffen gemeenten aan woonlasten ook het rioolrecht en reinigingsheffing. De gemeenten houden hier in 2007 netto (na verevening via het gemeentefonds) gemiddeld € 613,- per eigenaar-bewoner aan over. 24 Het komt ook voor dat de gemeente alleen strategische aankopen doet, bedoeld om onderhandelingspositie op te bouwen. Hoewel dit een actief grondbeleid impliceert, leidt dit niet tot een monopoliepositie voor de gemeente bij gronduitgifte, waardoor zij voor de grondexploitatie aangewezen blijft op samenwerking met marktpartijen (Zweedijk, p. 23).

29

doelstelling past in het traditionele ontwikkelingsmodel waarin de gemeente ook de gronden bouwrijp maakt en uitgeeft aan marktpartijen (en vervolgens woonrijp maakt). In principe is de gemeente dan in staat om alle kosten, ook die van de aanleg van groen en water, te verrekenen in de grondprijs voor marktpartijen. Uiteraard kan de gemeente dit doen voor zover de marktprijs dit toelaat. De kosten kunnen dus verrekend worden voorzover dit in evenwicht is met de opbrengsten. Grondeigendom geeft de gemeente echter de gelegenheid nog een stap verder te gaan. In feite hoeft zij zich bij de verrekening niet te laten leiden door een (wettelijk bepaald) kostenperspectief, maar door de werkelijke marktwaarde van de grond die zij in eigendom heeft of bewerkt. De gemeente is dan in staat om niet de kosten maar het prijseffect als gevolg van de door haar gegeven bestemming en de inrichting van het openbare gebied te verrekenen. In wezen is er dan sprake van baatafroming. In theorie kan een actief grondbeleid niet alleen betekenen dat gemeenten zelfstandig de grondexploitatie voeren, maar ook een actieve rol krijgen in de vastgoedexploitatie van een gebied. In het verleden was hier sprake van bij gemeentelijke woningbedrijven die tot taak hadden sociale woningbouw te ontwikkelen. Wellicht zou gesteld kunnen worden dat de overheid ten tijde van de Wederopbouw in ieder geval een actieve rol had in de vastgoedexploitatie van uitbreidingsgebieden, toen nog grotendeels gebouwd werd in de sociale woningbouwsector en de overheid de woningbouwexploitatie mogelijk maakte met objectsubsidies en stuurde met strikte normen voor kosten en opbrengsten. Op dit moment komen dergelijke situaties nauwelijks nog voor en is de opvatting dat de exploitatie van woningbouw in principe overgelaten dient te worden aan marktpartijen, met inbegrip van woningcorporaties. Institutioneel en procesmatig zou deze vorm van actief ‘grondbeleid’ een oplossing zijn voor het vraagstuk van verrekening, omdat de overheid de gehele gebiedsexploitatie in eigen hand heeft. Maar dan spreken we inmiddels wel over een geheel andere ordening van ‘de markt’. Als de gemeente tegenwoordig nog een rol heeft in vastgoedexploitaties, dan is dat veelal bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed.

30

3.3.2 Publiek-Private Samenwerking De Bouwrecht Monografie ‘Publiek-private samenwerking bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie’ definieert PPS als volgt: “Juridisch gestructureerde samenwerking tussen overheid en private partijen bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie; anders dan vanuit de traditionele rollen van overheid en private partijen” (Bregman et al, p.6). Onder ‘traditionele rollen’ worden bij deze definiëring verstaan al die situaties waarbij de grondexploitatie een gemeentelijke zaak is. De monografie sluit daarbij niet uit dat private partijen wel grondeigenaar zijn en de bestemming zelf realiseren. In wezen gaat de ‘traditionele rol’ over al die situaties waarbij de gemeente de door haar gemaakte kosten voor de aanleg van publieke voorzieningen door middel van gronduitgifte of de inzet van publieke instrumenten verhaalt op private partijen. In deze benadering vallen onder PPS de ‘resterende’ situaties, waarbij overheid en private partijen met elkaar samenwerken zonder dat (eenzijdig) gebruik gemaakt wordt van publiekrechtelijke instrumenten of één van de partijen onafhankelijk de grondexploitatie voert (Bregman et al., p. 16-17). In de praktijk komt PPS erop neer dat de gemeente en marktpartijen op vrijwillige basis afspraken aangaan over het voeren van de grondexploitatie en eventueel ook de opstalontwikkeling en –exploitatie (Huisman, p.28). Er kunnen allerlei redenen zijn om PPS aan te gaan, zoals een verdeeld grondbezit en de wens om omvangrijke risico’s in grond- en vastgoedexploitatie te delen. PPS kan in veel varianten voorkomen. Er kunnen er echter drie hoofdvormen worden onderscheiden: -

het bouwclaimmodel, marktpartijen verkopen hun grond aan de gemeente in ruil voor het recht op een bepaald aantal bouwrijpe kavels;

-

het joint-venturemodel, op locatieniveau vormen marktpartijen en gemeente als grondeigenaren gezamenlijk de grondexploitatie, meestal in de vorm van een ‘gemeenschappelijk exploitatiemaatschappij’ (een GEM) die als rechtspersoon de grondexploitatie voert en waarbij de partijen naar rato van hun participatie de risico’s en winsten delen;

31

-

het concessiemodel, de marktpartijen verwerven alle gronden (van de gemeente) en voeren onder kwalitatieve randvoorwaarden van de gemeente zelfstandig de grondexploitatie.

Bij het maken van afspraken in deze 3 modellen wordt in de praktijk gebruik gemaakt van verschillende rechtsvormen. Een eerste mogelijkheid is dat PPS uitsluitend contractueel wordt vastgelegd. Er wordt geen rechtspersoon gecreëerd. Er worden taken en risico’s verdeeld, maar niet gedeeld. Als een rechtspersoon wordt opgericht is het wel mogelijk kosten, opbrengsten en risico’s volgens nader te bepalen sleutels te delen. Veel gebruikte rechtspersonen zijn daarbij de commanditaire vennootschap, de naamloze vennootschap, de besloten vennootschap en stichting. Rechtspersonen kunnen ook geïntegreerd worden gebruikt, zoals de besloten vennootschap binnen de commanditaire vennootschap (CV-BV-constructie) of de stichting binnen de commanditaire vennootschap (Bregman et al., pp. 104-113). Een belangrijk verschil tussen het al dan niet hebben van een eigen rechtspersoon bij PPS, is dat partijen zonder rechtspersoon hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de kosten en risico’s, terwijl bij een rechtsvorm mèt rechtspersoonlijkheid de rechtsvorm de aansprakelijkheid draagt en de betrokken partijen maar gedeeltelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden. De betrokken partijen leveren echter ook een deel van hun zeggenschap in aan de rechtspersoon (Huisman, pp. 29). 3.3.3 Publiekrechtelijke instrumenten bij actief grondbeleid Gemeenten kunnen bij grondverwerving, in tegenstelling tot marktpartijen, gebruik maken van een aantal publiekrechtelijke instrumenten. Het betreft de mogelijkheid om als gemeente te onteigenen als minnelijke verwerving niet lukt (o.b.v. de Onteigeningswet) of een voorkeursrecht op gronden te vestigen (o.b.v. de Wet Voorkeursrecht Gemeenten). Het instrument van onteigening kan echter alleen onder strikte voorwaarden succesvol worden toegepast. Naast een lange formele procedure is er ook sprake van een zware materiële toetsing. Er moet sprake zijn van een publiek belang, noodzaak en urgentie. Bovendien moet de grondeigenaar, gezien het recht op zelfrealisatie, niet in staat of bereid zijn zelf de nieuwe bestemming te realiseren (Huisman, p. 36-37). Onteigening is dus geen generiek werkend instrument voor grondverwerving en biedt feitelijk alleen

32

uitkomst voor ‘noodgevallen’. In die zin is het eigenlijk geen instrument dat bedoeld is voor actief grondbeleid, gezien het gegeven dat de doelstellingen en overwegingen die veelal aan actief grondbeleid ten grondslag liggen, geen legitimatie vormen voor onteigening. Dat laatste is wel het geval bij de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Het voorkeursrecht geeft exclusief de gemeente als eerste het recht op koop als grond te koop wordt aangeboden, als de gronden althans een niet-agrarische bestemming hebben en het gebruik afwijkt van de bestemming. De nieuwe bestemming moet door de gemeenteraad wel op zijn laatst gelijktijdig met de vestiging van het voorkeursrecht worden vastgesteld25. Het voorkeursrecht op basis van een raadsbesluit (2 jaar) en (ontwerp-) structuurplan (max. 3 jaar) is aan een maximum termijn gebonden; als een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld geldt het voorkeursrecht totdat de bestemming is gerealiseerd (zie artikelen 2, 6, 8, 8a, WVG). Het vestigen van een voorkeursrecht dient voor gemeenten twee doelen. In de eerste is er de mogelijkheid om in een vroeg stadium een claim te leggen op gronden; in theorie is het mogelijk om marktpartijen daarmee de pas af te snijden. In de tweede plaats is er het voordeel dat de gemeente de grond in laatste instantie kopen kan tegen een naar redelijkheid vast te stellen bedrag (d.i. de ‘verkeerswaarde’). De vaststelling geschiedt door adviseurs die daartoe door de rechtbank worden aangewezen. De gemeente hoeft dus niet mee te doen met grondspeculatie. Evenals bij onteigening geldt ook na vestiging van het voorkeursrecht, wel het recht op zelfrealisatie door de grondeigenaar in kwestie. 3.4

Grondexploitatiewet

3.4.1 Achtergrond, aanleiding en doel nieuwe wetgeving Op 7 juli 2006 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de nieuwe Wro; de oude WRO dateert uit 1965. Onderdeel van de nieuwe Wro is het wetsvoorstel Grondexploitatiewet. Op 22 mei jl. heeft ook de Eerste Kamer de wet aangenomen. De wet treedt naar verwachting op 1 juli 2008 in werking (www.vrom.nl, 23 juni 2007).

25

Dat hoeft niet noodzakelijk in formele planologische documenten te zijn, maar kan ook met een simpel kaartbeeld.

33

Doelstelling van de Grondexploitatiewet is het scheppen van een goede regeling voor kostenverhaal en verevening alsmede het geven van de mogelijkheid om als overheid locatie-eisen (zie begrippenlijst) te stellen bij particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering een aantal knelpunten bij privaatrechtelijk optreden van de gemeente oplossen. Het wetsvoorstel kent een lange voorgeschiedenis; al sinds 1994 wordt eraan gewerkt. Met name de Nota Grondbeleid (2001) en het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Grondbeleid ‘Grond voor beleid’ (2000) hebben de ontwerpwetgeving aangescherpt. Ook de Nota Ruimte (2004) draagt een belangrijk motief aan voor de beoogde wetgeving. Deze nota constateert dat voor goede woonmilieus een verweving van ‘rood-groen-blauw’ noodzakelijk is. Op dit moment ontbreekt het de overheid te vaak aan instrumentarium om dit financieel mogelijk te maken (parlando.sdu.nl, p. 40, p. 8687). De aanleiding voor de nieuwe wetgeving is dat sinds het begin van de jaren negentig, toen de realisatie van de grote Vinex-locaties aangekondigd werd, steeds meer marktpartijen zijn overgegaan tot het actief verwerven van gronden. De rol van gemeenten is daarbij teruggedrongen, van een actief naar een passief of faciliterend grondbeleid (zie ook par. 1.1.). Daarmee ervaart de overheid het probleem dat zij veel minder goed in staat is locatie-eisen te stellen en kosten en opbrengsten te verevenen. De huidige exploitatievergunning en baatbelasting zouden op het punt van kostenverhaal ontoereikend zijn. De Grondexploitatiewet is uitsluitend bedoeld voor kostenverhaal. Baatafroming, door als overheid mee te delen in de winst, is dus niet aan de orde (parlando.sdu.nl, pp. 1622).

34

3.4.2 Werking van Grondexploitatiewet Exploitatieplan In overeenstemming met art. 6.12 van het wetsvoorstel26 stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Het is ook mogelijk dat gemeenten gezamenlijk een intergemeentelijk exploitatieplan vaststellen. Het exploitatieplan wordt vastgesteld gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectbesluit waar het plan betrekking op heeft. Het exploitatieplan bevat ten minste een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van het bouwrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van het openbare gebied. Verder bevat het een exploitatieopzet: de ramingen van kosten en opbrengsten, exploitatieperiode, fasering, wijze van toerekening van kosten. Facultatief kunnen in het exploitatieplan allerlei kwalitatieve eisen worden gesteld aan het bouwrijpmaken, de nutsvoorzieningen en het openbare gebied, maar dat valt buiten het bestek van ons onderwerp. Het exploitatieplan dient elk jaar te worden herzien, totdat de beoogde bestemming is gerealiseerd. Een bijgesteld exploitatieplan heeft alleen geldigheid voor de gronden waarvoor op het moment van bijstelling nog geen bouwvergunning is verleend. Vooral gemeenten dienen zich te realiseren dat het exploitatieplan als publiekrechtelijk plan onder de Wet openbaarheid van bestuur valt. Openbaarmaking is daarmee niet direct verplicht, de financiële belangen van het overheidsorgaan kan die verplichting opheffen, maar indien er (hoger) beroep wordt ingesteld, dient het wèl overgelegd te worden. Het op voorhand niet openbaar maken van een exploitatieplan kan dus beroep uitlokken (parlando.sdu.nl, pp.16-18). Het is derhalve belangrijk dat gemeenten zich realiseren dat ramingen van opbrengsten en kosten in een exploitatieplan in principe openbaar zullen worden. Overigens geldt de Wet openbaarheid van bestuur ook voor privaatrechtelijke overeenkomsten inzake grondexploitaties (parlando.sdu.nl, p. 46).

26

Het wetsvoorstel of de grondexploitatiewet heeft officieel: Wetsvoorstel tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening inzake grondexploitatie.

35

Kostenverhaal De Grondexploitatiewet wil maximale duidelijkheid geven voor welk soorten kosten en opbrengsten onder de berekening voor het kostenverhaal gaan vallen. Bij algemene maatregel van bestuur wordt daarom een limitatieve lijst van kostensoorten en opbrengstensoorten vastgesteld27. Die lijst is op dit moment reeds bekend en gevoegd bij de Memorie van Toelichting. In het algemeen gaat het om de kosten die samenhangen met het in exploitatie brengen van het gebied. Uitgezonderd hiervan zijn de gebouwen voor infrastructuur, maatschappelijke voorzieningen en onderwijs. Die kostensoorten mogen dus niet in rekening worden gebracht. Verder gaat het alleen om de kosten voor aanleg, dus niet de kosten voor beheer, onderhoud en vervanging. Het is mogelijk in het exploitatieplan (verschillende soorten) bovenplanse elementen mee te nemen in de vorm van een fondsbijdrage. Voorwaarde is dat voor de betreffende locatie(s) een structuurvisie is vastgesteld die over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen, aanwijzingen geeft (art. 6.13). Uiteraard moet er planologisch en functioneel wel een duidelijke samenhang zijn tussen deze bovenplanse elementen en het exploitatiegebied. Voor de vraag of en in welke mate de kosten via het exploitatieplan verhaald kunnen worden, gelden volgens de Memorie van Toelichting de volgende drie criteria: -

“profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen” (zoals het opheffen van een stankcirkel);

-

“toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden gemaakt mede ten behoeve van het plan. Ook kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar” (zoals bepaalde nutsvoorzieningen);

-

“proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten”.

27

Op dit moment ligt er een kostensoortenlijst die in samenwerking door de VNG en Neprom is opgesteld. Deze lijst zal geactualiseerd worden, toegevoegd zullen worden de kosten voor bescherming van archeologische waarden, waarna deze als basis dient voor de definitieve lijst (parlando.sdu.nl, p. 24). Gezien de coproductie door 2 koepelorganisaties van gemeenten en projectontwikkelaars mag verwacht worden dat er onder overheden en marktpartijen een behoorlijke mate van eenstemmigheid is over de samenstelling van de kostensoortenlijst.

36

“Daarnaast kunnen ook kosten die aan de gemeente worden opgelegd door hogere overheden en die ten nutte zijn van het exploitatiegebied verhaalbaar zijn” (parlando.sdu.nl, pp. 24-25). Bij de berekening van de kosten per grondeigenaar worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: -

“Bij de berekening van de kosten en opbrengsten wordt uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zou worden”.

-

Er wordt gerekend alsof de gemeente de gehele grondexploitatie voert. De grondeigenaren brengen hun gronden in. Subsidie-inkomsten voor de gemeente worden in mindering gebracht.

-

Alle kosten (inclusief de inbreng van gronden) worden omgeslagen naar grondeigenaar op basis van de door de gemeente vast te stellen gronduitgiftewaarde behorend bij het programma dat de eigenaar op zijn gronden mag realiseren. De kosten worden dus verrekend op basis van opbrengstpotentie per grondeigenaar (en niet bv. op basis van gebiedsaandeel). Op kostenniveau wordt op die manier verevend (zie begrippenlijst) tussen ‘rijke’ en ‘arme’ grondeigenaren.

-

In de grondexploitatie worden de te maken kosten door de gemeente verhaald tot op het niveau van de opbrengsten (o.b.v. berekende gronduitgifte-waarden door de gemeente). Een eventueel exploitatietekort komt dus voor rekening van de gemeente.

-

Binnen drie maanden na voltooiing van de werken vindt er een eindafrekening plaats op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Als de geraamde kosten meer dan 5% hoger liggen dan de werkelijke kosten, dient de gemeente het surplus van meer dan 5% te restitueren. Omgekeerd mag de gemeente kostenoverschrijding niet bij de eindafrekening verhalen. Over de opbrengsten vindt geen eindafrekening plaats

(parlando.sdu.nl, pp. 26-29).

37

Exploitatiebijdrage De kosten worden daadwerkelijk geïnd bij de afgifte van de bouwvergunning, door middel van een zogenaamde exploitatiebijdrage. Uiteraard wordt de bouwaanvraag ook getoetst aan het bestemmingsplan, ondermeer aan een daarin eventueel geformuleerd woningbouwprogramma of projectbesluit. In het exploitatieplan kunnen echter bepalingen worden opgenomen over fasering e.d., zodat een bouwvergunning kan worden geweigerd als het verlenen ervan problemen oplevert met de algemene fasering en uitvoering van de verschillende onderdelen van het plan. Een voorbeeld daarvan is als de gemeente niet in staat is om op doeltreffende wijze openbare voorzieningen te treffen omdat één van de grondeigenaren niet wil meewerken. Maar ook als de realisatie van een enkel bouwproject (vanuit het oogpunt van kostenverhaal) niet synchroon loopt met de realisatie van infrastructuur (parlando.sdu.nl, p. 21). 3.4.3 Stelselkeuze: privaat- en/of publiekrechtelijk? Het publiekrechtelijk instrument dat met dit wetsvoorstel wordt geïntroduceerd dient te gaan fungeren als ‘stok achter de deur’. De gemeenten zijn nu verplicht om al dan niet met behulp van de nieuwe wet kosten te verhalen. De Grondexploitatiewet heeft derhalve een, in laatste instantie, verplichtend karakter. Volgens de Memorie van Toelichting blijft voor gemeenten het privaatrechtelijk spoor, gemeentelijke gronduitgifte en afspraken met marktpartijen, echter voorop staan. De belangrijkste reden daarvoor is dat er privaatrechtelijk vaak meer zaken zouden geregeld kunnen worden, terwijl de gemeente meer zekerheid zou krijgen over tijdige realisatie en kostenverhaal. Bovendien zal ook bij toepassing van de nieuwe wet er altijd een voorfase zijn van onderhandeling tussen gemeente en betrokken marktpartijen. Bij handhaving van het huidige gemengde stelsel blijven overheid en markpartijen dus van elkaar afhankelijk. Artikel 6.24 geeft uitwerking aan het mogelijk privaatrechtelijk handelen van de gemeente in relatie tot het publiekrechtelijk instrumentarium. De gemeente kan in een verordening (‘overeenkomst over de grondexploitatie’) bepalingen opnemen over de wijze waarop zij privaatrechtelijk overeenkomsten aangaat met marktpartijen, waarvan een regeling voor een financiële bijdrage aan de grondexploitatie en ruimtelijke ontwikkelingen een voorbeeld is. Feitelijk wordt met dit artikel de huidige

38

exploitatieverordening opnieuw geïntroduceerd, niet als verplichting maar als facultatief te gebruiken faciliteit. Het is mogelijk voor de gemeente privaatrechtelijk op te blijven treden ook als het publiekrechtelijke spoor is geactiveerd. De bepalingen over kostenverhaal in het exploitatieplan zijn dan echter maatgevend. Voor onderwerpen die geen onderdeel kunnen uitmaken van een exploitatieplan blijft de contractsvrijheid gehandhaafd. Wanneer het contract gesloten is, kan de gemeente niet meer via de bouwvergunning alsnog op basis van het exploitatieplan de kosten verhalen (parlando.sdu.nl, p. 2, pp.10-11, p.15, p. 25). 3.4

Synthese

In de vorige paragrafen zijn de huidige en met de nieuwe Wro ook de toekomstige mogelijkheden voor verrekening door gemeenten in beeld gebracht. In onderstaand overzicht is aangegeven welke verrekeningsinstrumenten gebruikt kunnen worden per ontwikkelingsmodel. Niet in elk ontwikkelingsmodel is de gemeente vanzelfsprekend de partij die verantwoordelijk is voor de aanleg van groen en water. Bij het concessiemodel is het gebruikelijk dat private partijen bouw- en woonrijp maken. Ook bij het model van zelfrealisatie komt dit voor. De situaties waar de gemeente wèl het groen en water aanlegt zijn in het onderstaande overzicht geel gemarkeerd. In het overzicht zijn twee varianten van zelfrealisatie onderscheiden. Vanuit het perspectief van dit onderzoek is dat de variant waarbij de gemeente bouw- en woonrijp maakt, en de variant waarbij de private partijen ook deze werkzaamheden voor haar rekening neemt. In de praktijk komen beide situaties voor.

39

Grondeigendom

Aanleg van

Ontwikkelings

Instrumenten voor

Mogelijke verrekening-

groen en

-model

verrekening

Grondslag

water door…

(kosten/opbrengsten)

privaat

privaat

Zelfrealisatie

n.v.t.

n.v.t.

privaat

publiek

Zelfrealisatie

exploitatie-ovk

Kosten naar rato profijt

baatbelasting

Kosten naar rato profijt

exploitatiebijdrage

Kosten naar rato opbrengst

n.v.t.

n.v.t.

In overleg

privaat

privaat

PPS, Concessie

Privaat ->

GEM

PPS,

Rechtsvorm met en

evt. GEM

soms publiek

Joint-venture

zonder rechtspersoonlijkheid

privaat
publiek

publiek

PPS,

Contracten/sok

In overleg

Gronduitgifte

Opbrengsten

bouwclaim

Publiek

publiek

Traditioneel

Tabel 3: Modellen van gebiedsontwikkeling en mogelijkheden voor verrekening door gemeente (per 1-7-2008) NB: ovk = overeenkomst, sok= samenwerkingsovereenkomst

Gaan we de ontwikkelingssituaties na waarin de gemeente het groen en water aanlegt, dan ontstaat het volgende beeld. Zelfrealisatie – privaat grondeigendom; variant: gemeente legt groen en water aan Een private partij verwerft de grond. De risico’s van grond- en vastgoedexploitatie liggen voor het grootste deel op het bord van de markpartij(en). De gemeente doet in

40

deze variant van zelfrealisatie echter het bouw- en woonrijp maken en draagt daarvan dus de risico’s. De risico’s hierbij betreffen vooral die van aanbesteding, bodemverontreiniging en archeologie (Bregman et al., pp. 177-182). De kosten van aanleg en groen kan de gemeente verhalen middels een exploitatieovereenkomst of baatbelasting. Wat betreft de exploitatieovereenkomst is de marktpartij niet verplicht mee te werken. Wat betreft baatbelasting blijkt dit instrument in de praktijk moeizaam te werken28. Verder geldt voor beide instrumenten dat de voorbereidingskosten niet zijn te verrekenen. Het exploitatieplan gaat vanaf 2008 op deze punten het kostenverhaal versterken. Door de koppeling van de exploitatiebijdrage aan de bouwvergunning, wordt kostenverrekening afgedwongen. De lijst van te verhalen kosten is uitgebreid, ook voorbereidingskosten gaan er onder vallen. Verder komt er de mogelijkheid om bovenplanse kosten te verrekenen door middel van een fondsbijdrage. Het zal echter vaak nog niet eenvoudig zijn om de legitimiteit en omvang van bijdragen te bepalen, aangezien de wettelijke toetsingscriteria –profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, nog een behoorlijke interpretatieruimte laten. Of met het exploitatieplan de gemeentelijke kosten en risico’s geheel zijn afgedekt is nog de vraag. De kosten kunnen worden verrekend voor zover de grondexploitatie (berekend alsof de gemeente de gehele exploitatie voert) een batig saldo laat zien. Bij kostbare gebiedsontwikkelingen is de kans reëel dat de gemeente investeringen in groen en water niet (volledig) kan verrekenen. Het kostenrisico ligt eveneens bij de gemeente. Kostenoverschrijdingen mogen achteraf niet worden verrekend; kostenonderschrijdingen van meer dan 5% moeten dat wel. Dit dwingt gemeenten goed op de uitvoeringskosten te letten; tot en met 5% mogen zij hun ‘winst’ in ‘eigen zal steken’. Met betrekking tot de opbrengstenkant vindt in het geheel geen verrekening plaats. Hier dragen de marktpartijen volledig het risico in de realisatie, wat uiteraard positief en negatief uit kan vallen.

28

Uit jurisprudentie blijkt dat in 6 van de 10 gevallen de baatbelasting succesvol wordt toegepast (Huisman, p. 22).

41

Joint-Venturemodel – grondeigendom gedeeld In dit model vormen marktpartijen en gemeenten op locatieniveau een regeling waarmee de grondexploitatie gemeenschappelijk wordt gevoerd. Meestal wordt daarbij gekozen voor een Gemeenschappelijk Exploitatiemaatschappij (GEM). De gemeenten en marktpartijen delen de risico’s volledig, waarbij de marktpartij meestal grotendeels verantwoordelijk blijft voor de vastgoedexploitatie. Welke rechtsvorm en rechtspersoon ook wordt gekozen, het uitgangspunt in dit model is dat gemeente en marktpartij gezamenlijk de risico’s en het resultaat van de grondexploitatie delen (‘samen uit, samen thuis’). In de praktijk zal de gemeente het aangelegde groen en water kopen tegen een vooraf afgesproken prijs, danwel zelf de aanleg op zich nemen. In dit model is het in principe mogelijk de kosten van de aanleg van groen en water te delen en zelfs prijseffecten af te romen. Of dit in de praktijk ook het geval zal kunnen zijn is afhankelijk van een veelheid aan factoren. Een eerste factor is de complexiteit van de gebiedsontwikkeling. Als in verhouding tot het vastgoedprogramma veel kosten moeten worden gemaakt voor de aanleg van infrastructuur en andere openbare voorzieningen, dan zal het grondexploitatieresultaat waarschijnlijk niet hoog zijn. Belangrijk is uiteraard ook de marktontwikkeling. In dit verband is van belang hoe de opbrengsten in de grondexploitatie in relatie tot de vastgoedexploitatie bepaald worden. Gemeente en marktpartijen kunnen deze aspecten gezamenlijk verkennen (met ‘open boeken’) en daarover contracteren. Ook voor een gemeente is daar het nodige uit te halen. Er wordt in dit model echter veel gevraagd van de expertise en onderhandelingsvaardigheid van de gemeente. In dit verband moet opgemerkt worden dat de marktpartij geneigd zal zijn het risico van vastgoedexploitatie te verleggen naar die van de gezamenlijke grondexploitatie. Bouwclaimmodel – grondeigendom van privaat naar publiek In het bouwclaimmodel verkopen marktpartijen hun grond aan de gemeente (tegen een lage vergoeding) in ruil voor het recht op een bepaald aantal bouwrijpe kavels. De gemeente voert in beginsel de grondexploitatie en draagt dus ook de risico’s daarvan.

42

Omdat de gemeente dit doet in samenwerking met marktpartijen, de grondeigenaren, kan zij over de inkoop van grond en verkoop van bouwrijpe kavels vooraf afspraken maken. Omgekeerd zullen de marktpartijen veelal ook inspraak willen in de planontwikkeling. De risico’s van bouw- en woonrijpmaken liggen echter geheel bij de gemeente. Omdat de gemeente in theorie zelfstandig de grondexploitatie voert, kan zij in principe ook zelf de uitgifteprijs van bouwrijpe percelen bepalen, en daarmee de kosten van groen en water verrekenen. Zelfs is het mogelijk om bij de gronduitgifte prijseffecten af te romen. Of dit in de praktijk ook zal kunnen, is de vraag. Nog meer dan in het jointventuremodel, waar de kosten en risico’s immers worden gedeeld, kan de gemeente voor hoge kosten en tegenvallende opbrengsten komen te staan. Nu de nieuwe Grexwet van kracht gaat worden, is de kans reeël dat in het bouwclaimmodel voor veel marktpartijen het kostenverhaal volgens de nieuwe Grexwet maatgevend wordt. Meer dan kostenvergoeding zit er dan niet in, maar minder is ook mogelijk als de risico’s en/of kosten negatief uitpakken cq. tegenvallen. Traditioneel model – publiek grondeigendom De gemeente verwerft alle gronden en voert in dit model geheel zelfstandig de grondexploitatie. De gemeente neemt in dit model ook alle denkbare risico’s van grondexploitatie voor haar rekening. Vergeleken met de voorgaande modellen, loopt de gemeente in dit model de meeste risico’s, maar heeft zij ook de meeste zeggenschap en mogelijkheid voor winstoptimalisatie voor zichzelf. De gemeente is in staat om in de gronduitgifteprijs de kosten van aanleg van groen en water te verrekenen. Door residueel en dus gedifferentieerd de gronduitgifteprijs te berekenen kan de gemeente zelfs eventuele prijseffecten van groen en water verrekenen in de grondprijs (in die zin dus prijseffecten afromen, zie begrippenlijst). Net als in het joint-venture en bouwclaimmodel is dit echter afhankelijk van allerlei factoren die de balans tussen kosten en opbrengsten in de exploitatie bepalen. Zeker bij grote en complexe projecten betekent dit model een groot kapitaalsbeslag voor gemeenten en trekt het een zware wissel op de risicomanagementcapaciteiten van de gemeente.

43

Ontwikkelingsmodel

Grondeigendom

Risico’s

Zeggenschap

Vereist?

Mate van verrekening

Zelfrealisatie

Nee

0

0

2

Joint Venture

Deels

-

+

4

Bouwclaim

Nee/deels

-

+

3

Traditioneel

Ja

--

++

4

Tabel 4: Mate van verrekeningsmogelijkheid voor gemeente bij aanleg van groen en water i.r.t. haar rol in de grondexploitatie. NB: ‘grondeigendom’, ‘risico’s’, ‘zeggenschap’ zijn gescoord met --/ - / 0 /+ / ++. NB: mate van verrekening is op schaal 1 – 5; 3 = ws. verrekening op kostenniveau; 5 = ws. verrekening/afroming van prijseffecten.

In de bovenstaande tabel is inzichtelijk gemaakt wat de mogelijkheden zijn om de kosten en prijseffecten van de aanleg van groen en water te verrekening richting de ontwikkelaars van vastgoed cq. woningbouw. Geconstateerd kan worden dat de mate waarin gemeenten de aanleg van groen en water kunnen verrekenen afhankelijk is van de vraag of zij de grond in handen heeft. Gronduitgifte lijkt toch het meest effectieve middel te zijn om de aanleg van groen en water te verrekenen met woningbouw. Daarbij lijkt het niet uit te maken of men als grondeigenaar de grondexploitatie zelfstandig of in nauwe samenwerking met een marktpartij gaat voeren. Men deelt de opbrengsten, maar ook de kosten en risico’s. In de praktijk kan voor veel gemeenten het samen met een marktpartij voeren van de grondexploitatie voordeliger zijn, ook op het punt van verrekening, aangezien risicomanagement en gebiedsontwikkeling voor veel marktpartijen dagelijks werk is. Overigens is het niet alleen aan de gemeente om een keuze te maken voor een bepaald ontwikkelingsmodel en dus een bepaalde wijze van verrekenen. Vaak zijn marktpartijen gemeenten te snel af met het aankopen van gronden en er zullen ook situaties zijn waarin marktpartijen kiezen voor het recht op zelfrealisatie. In dat geval

44

moet de gemeente terugvallen op de wettelijke instrumenten voor kostenverhaal. Met betrekking tot dat laatste kan geconstateerd worden dat de wetgever gemeenten een redelijke basis heeft gegeven om de kosten te verhalen. 3.5

Conclusie

De conclusie kan zijn dat voor de gemeente de aanleg van groen en water bij gebiedsontwikkeling op dit moment vanuit rendementsoverwegingen (aanleg en beheer) een hachelijke zaak is. Als de gemeente niet zelf beschikt over de grond, waar de achterliggende decennia steeds minder sprake van is, is haar positie tamelijk zwak en is het op de voorhand bepaald niet zeker dat zij zelfs de kosten kan verhalen. Het huidige instrumentarium van exploitatieovereenkomst, baatbelasting en Onroerend Zaakbelasting zijn daarvoor in de praktijk in veel gevallen niet afdoende. Laat staan dat er op publiekrechtelijke wijze de prijseffecten van water en groen kunnen worden verrekend. Met de introductie van het exploitatieplan in de Grondexploitatiewet welke vanaf 1 juli 2008 van kracht wordt, wordt onder andere vanuit het oogpunt van kostenverhaal de positie van de gemeente duidelijk verstevigd. In principe kunnen de kosten van de aanleg van groen en water worden verhaald, hoewel dit geen vanzelfsprekende zaak wordt en de gemeente bovendien het kostenrisico blijft dragen, wat overigens tot op zekere hoogte in het voordeel van de gemeente uit kan vallen. Voor baatafroming op basis van en evenredig met aantoonbare positieve prijseffecten van water en groen biedt de Nederlandse wetgever bewust geen instrumenten. Als de gemeente haar rol beperkt tot louter de inrichting van de openbare ruimte, dus ook water en groen, dan hoeft zij evenmin te rekenen op medewerking van marktpartijen daartoe. Als de gemeenten (grote delen van) de grondexploitatie voor hun rekening nemen (bouwclaimmodel) en dus dito financiële risico’s nemen, neemt de mogelijkheid om prijseffecten te verrekenen toe. Zodra de gemeente echter proberen zal om de financiële risico’s te delen, is de kans groot dat zij terug moet vallen op hooguit het verhaal van kosten. Met de komst van het exploitatieplan is de kans reëel dat

45

marktpartijen bij samenwerking met gemeenten geneigd zullen zijn ‘alleen kostenverhaal’ als norm te stellen. Als gemeenten daadwerkelijk perspectief willen op verrekening van de positieve prijseffecten van groen en water via woningbouw, dan zal zij zich voluit en ook succesvol op de grondmarkt moeten storten. Grondeigendom is het ‘breekijzer’ om verrekening van prijseffecten bij private woningbouwontwikkelaars ‘af te dwingen’. In hoeverre deze vorm van verrekening dan in de praktijk volledig zal slagen, is grosso modo afhankelijk van de ruimte die de woningmarkt daartoe geeft, de complexiteit en dus de kosten van de gehele ontwikkelingsopgave en de mate waarin de risico’s beheerst (kunnen) worden. Daar is een ‘portie geluk’ voor nodig, maar ook een behoorlijke mate van professionaliteit, die veel verder gaat dan het professioneel kunnen aanleggen van het water en groen zelf. Kortom: kostenverhaal, ja, mits; verrekening van prijseffecten, nee, tenzij…. Op de vraag welke mogelijkheden de gemeente heeft om bij de aanleg van groen en water, de waardeverhogende effecten ervan te verrekenen via privaat vastgoed cq. woningbouw, kan het antwoord derhalve zijn dat er alleen in privaatrechtelijke zin mogelijkheden voor zijn, en dat deze alleen verzilverd kunnen worden als de gemeente verantwoordelijkheid kan en wil nemen voor de ontwikkeling van het gehele plangebied en dat zij daarbij bovendien succesvol moet weten te opereren.

46

4.

Praktijkonderzoek

4.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 is aangetoond dat groen en water in veel gevallen een substantieel waardeverhogend effect hebben voor woningen. Het is relevant om na te gaan wat er financieel en programmatisch gebeurt als een partij besluit een plangebied niet op een ‘reguliere’ wijze in te vullen, maar gebruik wil maken van ‘veel’ groen en water. Wat zijn de opvattingen onder ontwikkelende partijen over kostenverhaal en baatafroming bij de aanleg van groen en water? Het doel van de vraagstelling is niet het verkrijgen van een compleet en representatief beeld van hoe ontwikkelend Nederland aankijkt en omgaat met water en groen. De bedoeling van het praktijkonderzoek is om een eerste beeld te krijgen die inzicht geeft in de aanwezige dilemma’s en kwalitatief voldoende aanknopingspunten geeft voor eventueel vervolgonderzoek. Er is daarom een casus ontwikkeld die is voorgelegd aan 5 ontwikkelende partijen met het verzoek een aantal open vragen te beantwoorden en te rekenen aan een vooraf opgesteld model voor financiële doorrekening, welke globaal en nominaal was. De partijen die bereid waren mee te werken, waren de projectontwikkelaars Heijmans Vastgoed BV en HBC Projectontwikkeling en de gemeenten Eindhoven en Lelystad. Eén van de partijen, Dura Vermeer Business Development, zei niet in staat te zijn om inhoudelijk mee te werken aan de casus. Deze partij doet echter wel mee aan het project Bouwen met Water29 waardoor men ervaring met het onderwerp heeft opgedaan. Een aantal zaken zijn mondeling meegedeeld, waarvan in dit hoofdstuk kort verslag wordt gedaan. Dit zal gecombineerd worden met de uitkomsten van een case-studie in de Haarlemmermeer. Bij de case Lelystad zal tevens een doorrekening gemaakt worden van de jaarlijkse onderhoudslasten voor groen en water èn de opbrengsten van de jaarlijkse OZBheffing door de gemeente. Doel daarvan is om een indicatie te krijgen van de opbrengsten uit OZB, als vorm van afroming van getaxeerde prijs(effecten), en de jaarlijkse kosten van beheer die eveneens voor rekening komen van de gemeente. 29

Bouwen met Water is een kennisontwikkelingsproject dat past in het BSIK-programma Leven met Water. De resultaten van Bouwen met Water zijn als case studie geprojecteerd op een pilotlocatie in de Haarlemmermeer. Aan het project werken overheidspartijen, marktpartijen en onderzoeksinstituten.

47

Voordat de resultaten worden beschreven zal de aanpak van het praktijk-onderzoek nader worden beschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies over de bevindingen bij de betrokken partijen over de gestelde onderzoeksvraag. De interpretatie van gegevens en conclusies die getrokken worden, komen uiteraard voor rekening van de auteur van dit rapport en hoeven niet de opvatting van betreffende partij te zijn. 4.2

Onderzoeksverantwoording

4.2.1 Casus De casus is op de volgende wijze opgebouwd: 1.

Afgeleid van een bestaand project is een (theoretische) referentie plangebied bedacht. Voor dit referentieplangebied zijn 2 varianten opgesteld voor ruimtegebruik. De eerste variant behelsde de ontwikkeling van een ‘regulier’ woongebied met dito ruimtegebruik. De tweede variant beoogt de ontwikkeling van een ‘natuurrijk’ woongebied met dito ruimtegebruik. Het referentie-plangebied betreft een uitsnede van het 1e deelgebied van Lelystad-Warande (58,3 hectare bruto exploitatiegebied). Dit referentieplangebied is tevens de onderzoekslocatie geweest voor de gemeente Lelystad als deelnemende partij.

Variant 1: ‘regulier’ programma Ruimtegebruik uitgeefbaar wonen 55% uitgeefbaar voorz.

2%

verharding

22%

groen

12%

water

9%

Afbeelding is indicatief

48

Variant 2: Natuurrijk programma Ruimtegebruik: uitgeefbaar wonen

40%

uitgeefbaar voorz.

2%

verharding

19%

groen

25%

water

14%

Afbeelding is indicatief

2.

De case is toegestuurd aan een vijftal ontwikkelende partijen. De informatie bestond uit: twee verkavelingschetsen van de beide varianten, een toelichting op de case plus een lijst met open vragen, twee spreadsheetmodellen voor een grondexploitatie voor beide varianten (globaal en nominaal) 30.

3.

De vraag aan elke ontwikkelende partij (in de meeste gevallen een planeconoom) was om het referentie-plangebied te projecteren op een uitbreidingslocatie waar deze in zijn regio zelf ervaring mee heeft. Dit is de onderzoekslocatie. De medewerker geeft voor beide varianten aan wat volgens hem31 het woningbouwprogramma (eigendomscategorie, woningtype, kavelgrootte, VON-prijs) en de bijbehorende grondprijzen zouden moeten zijn voor het referentie-plangebied op zijn onderzoekslocatie (dus één met veel en één met reguliere hoeveelheid water en groen). De medewerker diende de gegevens in de spreadsheetmodellen in te voeren. Verder doet hij een opgave van de geschatte grondverwervingprijs. In bijlage 3 is opgenomen de toelichting en lijst met vragen.

30

Kaartjes zijn vervaardigd door Harold van Echteld, stedenbouwkundig medewerker bij gemeente Lelystad. De spreadsheetmodellen zijn vervaardigd door de auteur van dit rapport, in overleg met Henk Kingma, planeconoom bij gemeente Lelystad. 31 Hier wordt in de mannelijke vorm gesproken, om de eenvoudige reden dat alleen mannelijke personen aan het praktijkonderzoek hebben meegewerkt.

49

4.

Met de betreffende persoon (of personen) is mede aan de hand van de vragenlijst een gesprek gevoerd over de invulling van de case (argumenten, toelichting) en de weerslag die de extra's aan groen en water hebben op de grondexploitatie (kosten en opbrengsten). Aan de orde kwamen ook de opvattingen van de partij over de vraag of publieke investeringen (in water en groen) op de één of andere wijze (verschillende gradaties zijn denkbaar) te bekostigen zijn uit waardeverhogende effecten bij privaat vastgoed (cq. woningbouw).

5.

Nadat de spreadsheetmodellen voor de opbrengstenkant zijn ingevuld, is aan de hand van kengetallen de kostenkant van de spreadsheetmodellen ingevuld. De kengetallen zijn afkomstig van het team planeconomie van de gemeente Lelystad. De kostenkengetallen zijn, behoudens de grondverwervingprijs, voor alle plangebieden en varianten gelijk gehouden. De reden daarvoor is dat de praktijk leert dat de variaties in de kosteneenheidsprijzen van bouw- en woonrijpmaken in Nederland beperkt zijn. Verder is getracht de casus zoveel mogelijk te standaardiseren op aspecten die niet te maken hebben met programma en prijsstelling. Dit om de resultaten onderling eenduidig vergelijkbaar te houden, maar ook om de gevraagde inspanning voor de betrokken partijen zoveel als mogelijk te beperken. De financiële doorrekening, niet rekening houdend met een meerjarige exploitatietermijn, was hiermee compleet.

4.2.1 Geselecteerde partijen De aangezochte partijen zijn geselecteerd op ervaring met de ontwikkeling van vormen van ‘natuurrijk wonen’, dat wil zeggen de ontwikkeling van woningbouw in een meer dan gemiddeld groene en/of waterrijke setting. Twee partijen hebben na (herhaald) verzoek niet meegewerkt aan het onderzoek (Bureau Meerstad te Groningen en AMvestiging Zuid).

50

4.3

Beschrijving van onderzoeksresultaten

4.3.1 Gemeente Lelystad Onderzoekslocatie32 Warande De onderzoekslocatie is gelegen ten zuidwesten van bestaande stad van Lelystad. De locatie sluit aan op eerdere uitbreidingsnieuwbouw. De onderzoekslocatie is een uitsnede van het 1e deelgebied van Lelystad-Warande. Dit deelgebied is onderdeel van een nieuw te bouwen stadsdeel in Lelystad-Zuid met een beoogde omvang van ruim 8.000 woningen. Van dit eerste deelgebied is het stedenbouwkundig plan van de gemeente inmiddels bekend, verwacht wordt dat eind 2008/begin 2009 gestart zal worden met de bouw van de 1e fase. De locatie ligt nabij het bosgebied Hollandse Hout (ca. 900 hectare) en ligt op 5 tot 10 minuten reisafstand van de snelweg.

Luchtopname Lelystad-Zuid/Warande

32

Zoals eerder aangegeven is de onderzoekslocatie van de gemeente Lelystad tegelijk gebruikt als referentie-plangebied voor de andere gevraagde partijen.

51

Woningbouwprogramma

Variant 1: ‘regulier’ programma (25 wo/ha. bruto) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Huur Sociaal grondgebonden appartement

180 120

12% 8%

150 € 125.000 25 € 125.000

27.000 3.000

Vrije sector Grondgebonden Appartement

15 35

0% 1% 2%

190 € 160.000 35 € 160.000

2.850 1.225

350

24%

Sociaal grondgebonden appartement

100 75

7% 5%

160 € 145.000 30 € 145.000

16.000 2.250

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

293 270 270

20% 19% 19%

190 € 160.000 270 € 250.000 500 € 300.000

55.670 72.900 135.000

Appartement

100

7%

40 € 200.000

4.000

Subtotaal

1.108

76%

TOTAAL

1.458

Subtotaal

34.075

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

55% 2% 22% 12% 9% 100%

320.650 11.660 128.260 69.960 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

In het reguliere programma is qua typologie gekozen voor een gemêleerd

Koop

programma. Ongeveer eenderde bevindt zich onder de 1,5 ton euro. Minder dan de helft van de woningen

285.820

heeft een prijs van meer dan

319.895 320.650

2 ton euro. Het prijsplafond ligt op ongeveer 3 ton euro.

Variant 2: ‘natuurrijk’ programma (15 wo/ha bruto) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Huur Sociaal grondgebonden appartement

60 30

7% 4%

150 € 135.000 25 € 135.000

9.000 750

20 20

0% 2% 2%

200 € 170.000 30 € 170.000

4.000 600

130

15%

60 30

7% 4%

160 € 150.000 30 € 150.000

9.600 900

110 170 275

13% 20% 33%

200 € 180.000 275 € 285.000 500 € 350.000

22.000 46.750 137.500

70

8%

40 € 250.000

2.800

Subtotaal

715

85%

TOTAAL

845

Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

14.350

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

40% 2% 19% 25% 14% 100%

233.200 11.660 110.770 145.750 81.620 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Het duurdere segment heeft duidelijk meer nadruk gekregen. De sociale sector

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

scoort nog ruim 20%. Het prijssegment van om en nabij 3 ton euro vertegenwoordigt nu ruim de helft

219.550

van het programma. De

233.900 233.200

prijzen zijn in de vrije sector met circa 15% gestegen. De kavelmaten van de woningen zijn nauwelijks gewijzigd.

52

Financiële uitkomsten doorrekening

Variant 1

Variant 2

Opbrengsten

Opbrengsten

grond woningbouw

: € 48.827.647,-

grond voor voorzieningen: € TOTAAL

932.800,-

: € 49.760.447,-

Kosten

grond woningbouw

: € 43.328.966,-

grond voor voorzieningen: € TOTAAL

932.800,-

: € 44.261.766,-

Kosten

Verwerving

: € 14.575.000 ,- (€ 25,- /m2)

Verwerving

: € 14.575.000 ,- (€ 25,- /m2)

BRM/WRM

: € 21.865.684,-

BRM/WRM

: € 20.079.280,-

Overig

: € 9.272.700,-

Overig

: € 8.337.309,-

TOTAAL

: € 45.713.384,-

TOTAAL

: € 42.991.590,-

Saldo

: € 4.047.073,-

Saldo

: € 1.270.176,-

NB: BRM/WRM= bouwrijp maken/ woonrijp maken

De opbrengsten uit woningbouw pakken in variant 2 fors lager uit dan in variant 1 (-11%). Het opwaartse prijseffect (zie hiervoor) kan niet voorkomen dat de forse vermindering van het aantal woningen (-42%) leidt tot 5 miljoen euro minder inkomsten. Daar staat tegenover dat de kosten van bouw- en woonrijpmaken en evenredig daarmee ook de overige kosten wat zijn verminderd. Er moet meer areaal als openbaar terrein, als groen en water, worden ingericht, maar de kosten per eenheid zijn relatief laag. Daar staat tegenover dat er aanzienlijk minder kosten hoeven te worden gemaakt voor de aanleg van de hoofdplanstructuur en het bouwrijp maken van het uit te geven terrein, beide als gevolg ervan dat minder woningen worden gebouwd. Variant 2 blijft, ondanks de forse teruggang in uitgeefbaarheid en aantal te bouwen woningen, een batig saldo opleveren. Het positieve saldo is echter bijna 3 miljoen euro lager.

53

Voor en tegens van groen en water In Lelystad wordt door de gemeente bewust gestreefd naar de ontwikkeling van nieuwe, aantrekkelijke woonmilieus. Enerzijds om het huidige aanbod van woonwijken te verrijken en anderzijds om ook woonconsumenten van buiten de stad en zelfs de regio te verleiden in Lelystad te komen wonen. De gemeente streeft er namelijk naar door te groeien naar 80 à 90.000 inwoners (nu ruim 70.000). Het gebruik van groen en water past heel goed bij dit streven, temeer omdat de gemeente en ook marktpartijen dat nu al zien als kernkwaliteiten van Lelystad. Het ruimhartig en creatief gebruik van groen en water wordt door partijen ook nodig gevonden om verhuisgeneigden over de streep te rekken. Een andere ‘tool’ die wordt toegepast is het aanbieden van woningen met een scherpe prijs-kwaliteitsverhouding. Daarom is de kavelgrootte in variant 2 ongewijzigd gelaten, om aspirant-kopers niet af te schrikken door een kleinere privébuitenruimte dan men elders in Lelystad gewend is. Puur financieel en voor de korte termijn bekeken heeft het rendement duidelijk te lijden onder een groter ruimtegebruik van groen en water (zie hiervoor). Bij een grotere en langer lopende exploitatie is het nog zeer de vraag of het rendement lager ligt, omdat dan het aspect afzetsnelheid een belangrijkere rol speelt. Ontwikkeling en beheer De gemeente Lelystad wordt in principe grondeigenaar in Warande; zij heeft het eerste recht van koop bij Domeinen Onroerende Zaken (Ministerie van Financiën). De gemeente voert derhalve actief grondbeleid: maakt bouw- en woonrijp. Bij de gronduitgifte probeert de gemeente de kosten ervan te verrekenen met de ontwikkelende marktpartijen en is ook het streven een deel van het resultaat van de vastgoedexploitatie te incasseren. Volgens de gemeente is het geschiktst om residueel te rekenen, omdat dan op een reële en effectieve wijze de grondopbrengsten voor de gemeente kunnen worden geoptimaliseerd. In de praktijk werkt de gemeente Lelystad met ‘residueel bepaalde grondquotes’. Ook de gemeente Lelystad participeert echter in projecten waarbij de grondexploitatie gedeeld wordt door marktpartijen en gemeente, bijvoorbeeld bij de uitvoering van het Masterplan Stadshart (Joint-venture-model). In de waarneming van de gemeente is wederzijds vertrouwen een belangrijke voorwaarde voor vruchtbare samenwerking,

54

omdat gerekend moet worden met een voor partijen ‘open’ grondexploitatie en (deels) vastgoedexploitatie. Dat vertrouwen is bepaald niet vanzelfsprekend. Een belangrijk knelpunt van onder meer het vele groen en water is voor de gemeente de beheerlasten ervan. Uit de OZB kunnen onvoldoende middelen voor het stedelijk beheer ervan worden gegenereerd. Met een jaarlijkse ICL-bijdrage van rijkswege wordt tot nog toe in de tekorten voorzien; de vraag is echter hoelang deze subsidieverstrekking zich continueert33. OZB-heffing en beheerlasten in regulier programma Warande OZB-heffing: De gemeente Lelystad hanteert in 2007 een tarief van € 4,14 per eenheid van € 2.500,- getaxeerde WOZ-waarde (eigenaar-gebruikers) (www.coele.nl, 27 juli 2007). Rekenen we dit bedrag door voor de koopwoningen in het regulier programma, dan komen we op een OZB-opbrengst in deze nieuwe wijk van € 399.000 Beheerlasten: Wordt uitgegaan van de gemeentelijke opgave van beheerkosten, dan zou voor het ruimtegebruik in het reguliere programma rekening moeten worden gehouden met een jaarlijkse last van € 370.000,-34. Conclusie: Voor alleen het jaarlijkse onderhoud van groen en water zouden de jaarlijkse OZBopbrengsten dekkend kunnen zijn. De OZB-opbrengsten zullen dan echter niet meer kunnen worden ingezet voor het onderhoud van verharding wat in het reguliere programma neerkomt op een jaarlijkse kostenpost van ongeveer 2 ton euro. 33

ICL-subsidie zijn het gevolg van afspraken die in de jaren negentig zijn gemaakt tussen het Rijk en de gemeente Lelystad over de ontwikkelingsproblematiek van de gemeente. ICL staat voor Interdepartementale Commissie Lelystad. Voor meer informatie zie het rapport ‘De Lelystad-Tafel’ (1997). 34 Uit wordt gegaan van € 3,- per m2 groen, € 1,33 per m2 water, € 1,59,- per m2 verharding en het onderhoud van 14 bruggen (€ 20,- per m2 brug). Volgens de gemeente zitten de beheerlasten per m2 ongeveer 25% onder het landelijk gemiddelde, blijkend uit gehouden benchmarks. Cijfers zijn geleverd door Jan Alderliesten, senior-beleidsmedewerker bij gemeente Lelystad.

55

4.3.2 Gemeente Eindhoven Onderzoekslocatie Bosrijk De onderzoekslocatie is gelegen in de Vinex-locatie Meerhoven, gelegen ten westen van de bestaande stad van Eindhoven en ten noorden van de bebouwde kom van Veldhoven. Meerhoven moet plaats bieden aan 5.800 woningen. Groenplaats Bosrijk is na de deelgebieden Zandrijk en Grasrijk het derde woongebied van Meerhoven. Kaartbeeld Groenplaats Bosrijk in Meerhoven

Luchtfoto locatie Bosrijk

Ligging Bosrijk

56

Er komen 427 woningen. De woningen worden ingepast in de bestaande groenstructuur. De woningen hebben geen of nauwelijks een achtertuin (slechts 21% uitgeefbaarheid). Op dit moment wonen er de eerste bewoners en is de 2e fase in aanbouw. Bosrijk is een ontwikkeling van de gemeente Eindhoven (voor 95% grondeigenaar) en het consortium van AM Wonen en Stam De Koning Vastgoed en Bouw. Woningbouwprogramma Variant 1: ‘regulier’ programma (27 wo/ha) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

Huur Sociaal grondgebonden appartement

0 0

0% 0%

0 0

Vrije sector Grondgebonden Appartement

0 0

0% 0% 0%

0 0

Subtotaal

0

0%

0

32% 0%

135 € 186.000

67.500 0

600 300 150

39% 19% 10%

150 € 250.000 250 € 350.000 400 € 500.000

90.000 75.000 60.000

0

0%

0

Subtotaal

1.550

100%

292.500

TOTAAL

1.550

Appartement

gebouwd in de koopsector. Het grootste deel wordt

500

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

291.500 11.660 128.260 87.450 64.130 583.000

Er wordt uitsluitend

Koop Sociaal grondgebonden appartement

50% 2% 22% 15% 11% 100%

292.500 320.650

57

gebouwd als rijwoning. De nadruk ligt daarmee op het prijssegment van iets minder dan 2 ton tot 2,5 ton euro. Appartementen komen niet voor.

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Variant 2: ‘natuurrijk programma (27 wo/ha.) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

Huur Sociaal grondgebonden appartement

0% 0%

0 0

Vrije sector Grondgebonden Appartement

0% 0% 0%

0 0

0%

0

0

Subtotaal

32% 2% 22% 28% 16% 100%

186.560 11.660 128.260 163.240 93.280 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Het programma en de VONprijzen blijven gehandhaafd. De kavels worden echter met

Koop Sociaal grondgebonden appartement

500

32% 0%

100 € 186.000

50.000 0

600 300 150

39% 19% 10%

100 € 250.000 150 € 350.000 200 € 500.000

60.000 45.000 30.000

eenderde tot de helft teruggebracht. Het grote

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

0

0%

0

Subtotaal

1.550

100%

185.000

TOTAAL

1.550

185.000 233.200

aandeel openbaar water en groen moet de beperkte privébuitenruimte blijkbaar compenseren.

Financiële uitkomsten doorrekening35

Variant 1

Variant 2

Opbrengsten

Opbrengsten

grond woningbouw

: € 95.672.269,-

grond woningbouw

: € 95.672.269,-

grond voor voorzieningen: n.v.t.

grond voor voorzieningen: € n.v.t.

TOTAAL

TOTAAL

: € 95.672.269,-

Kosten

: € 95.672.269,-

Kosten

Verwerving

: € 29.150.000 ,- (€ 50,- /m2)

Verwerving

: € 29.150.000 ,- (€ 50,- /m2)

BRM/WRM

: € 22.350.327,-

BRM/WRM

: € 23.687.898,-

Overig

: € 9.235.194,-

Overig

: € 9.073.735,-

TOTAAL

: € 60.735.431,-

TOTAAL

: € 61.911.634,-

Saldo

: € 34.936.838,-

Saldo

: € 33.760.635,-

35

In de berekening is uitgegaan van 50 euro per m2. Dit moet als een indicatie worden gezien, omdat de gemeente Eindhoven de grondprijs nadrukkelijk van geval tot geval waardeert. In het geval van Bosrijk bijvoorbeeld kocht de gemeente een terrein van Defensie metdaarop nog te slopen panden; niet te vergelijken dus met de aankoop van maagdelijke grond van een particulier.

58

Omdat het woningbouwprogramma van de gemeente Eindhoven in beide varianten niet verschilt, verschillen ook de uitkomsten van de financiële doorrekening weinig. Aan de kostenkant zijn de kosten voor bouwrijpmaken door de aanleg van meer water en groen toegenomen. Bij de geraamde opbrengsten mag wel de kanttekening geplaatst worden dat het de vraag is of voor de woningen over de hele linie (1.550 woningen!) de veronderstelling juist is dat het extra openbaar groen en water voor de consument opweegt tegen de aanmerkelijke verkleining van de eigen kavel. Het is met andere woorden de vraag of het reëel is om in variant 2 van dezelfde VON-prijzen uit te gaan als in variant 1. De grondprijzen per vierkante meter in variant 2 liggen 35 tot 100% hoger dan in variant 1. Als we de grondprijzen per vierkante meter in variant 2 op hetzelfde niveau zouden trekken als in variant 1, dan resteert nog een grondopbrengst van ongeveer 59 miljoen euro; een negatief saldo van 2,5 miljoen euro. De VON-prijzen van met name de vrijstaande woningen en 2-onder-1-kappers worden dan beduidend lager, met 5 tot 20% (prijsmatiging progressief oplopend naar hoogte prijsklasse). Als we ervan uitgaan dat dit een ‘veilige’ benadering is èn als we uitgaan van een gemiddeld opwaarts prijseffect van openbaar groen van 10%, dan zou de ‘waarheid’ ergens in het midden moeten liggen en in deze toepassing van natuurrijk wonen, een gemiddelde prijsdaling van grofweg 10% in de duurdere vrije sector woningbouw reëel zijn. Voor en tegens van groen en water De gemeente Eindhoven heeft geen concreet beeld van de behoefte aan natuurrijk wonen in de regio. De Vinex-locatie Meerhoven kent echter een groene en waterrijke setting. De wijk kent een centraal landschapspark van 100 hectare (Meerland) en ook elders in de wijk krijgt het landschap een duidelijke plek. Een voorbeeld daarvan is Bosrijk. In Bosrijk is vooral gekozen voor een natuurrijk concept vanwege de aanwezigheid van reeds bestaande groenelementen en vanwege het feit dat dit gebied zich daarmee kan onderscheiden van de andere deelgebieden in Meerhoven. De verkoop loopt voorspoedig. Het verkooptempo ligt niet lager dan bij andere projecten in Meerhoven. Dat mag een prestatie worden genoemd omdat de woningen zelf geen privéachtertuin hebben en het extra openbaar gebied als compensatie wordt gezien. Tevens worden de woningen groot uitgevoerd en is er veel aandacht besteed aan de vormgeving. De kwaliteit van het groene openbaar gebied wordt ook gewaarborgd door de aanleg van

59

ondergronds parkeren. Volgens de gemeente heeft het groen in Bosrijk zeker een waardeverhogend effect voor de woningen. Bij de bepaling van de grondprijs door de gemeente is geen rekening gehouden met een eventueel waardeverhogend effect door aanwezigheid van meer openbaar groen36. De gemeente geeft aan dat de vergroting van het openbare gebied in Bosrijk budgettair neutraal is geweest. Anders gezegd: er is meer areaal groen gecreëerd voor hetzelfde geld. Dit was mogelijk door de aanwezigheid van bestaande groenstructuren en de oorspronkelijke open inrichting van het gebied. Zonder het vele bestaande groen was het plan in deze opzet niet mogelijk geweest. Ontwikkeling en beheer De gemeente Eindhoven voert een actief grondbeleid. Naar de opvatting van de gemeente is de aanleg en het beheer van het openbare gebied de core-business van de overheid en wil de gemeente dit dus in eigen hand houden. Dat neemt niet weg dat in Eindhoven ook plannen zijn gerealiseerd waar de ontwikkeling en zelfs ook het beheer van het ‘openbaar’ gebied voor rekening van de ontwikkelaar is gebeurd. Meestal werd de ondergrond dan ook in eigendom overgedragen aan de ontwikkelaar c.q. de vereniging van eigenaren. Voor sociale woningbouw kent Eindhoven vaste grondprijzen. Voor de woningen in de vrije sector gaat de gemeente uit van de methode van residuele grondwaardeberekening, dus in principe niet van een grondquote. De gemeente Eindhoven vindt het dan ook reëel om de kosten van aanleg van groen en water als publieke voorzieningen te verrekenen met ontwikkelende marktpartijen, als blijkt dat dit water en groen een waardeverhogend effect hebben. Voor de feitelijke verrekening maakt de gemeente doorgaans gebruik van het middel van de exploitatieverordening, waarbij ook afdracht plaats vindt aan een fonds Bovenwijks. Ten aanzien van samenwerking met marktpartijen in de grondexploitatie (en vastgoedexploitatie) is de gemeente terughoudend. Ook als je als partijen vooraf heldere en objectieve afspraken maakt over de te voeren parameters, moet er wederzijds ‘ontzettend veel vertrouwen’ zijn in elkaar. Bij samenwerking “moet de ontwikkelaar ’haar boeken tonen’. Dit is voor ontwikkelaars niet prettig en voor de gemeente moeilijk toetsbaar”. “Bij een

36

Het is onduidelijk in hoeverre de marktpartijen in de praktijk toch hogere VON-prijzen hebben gehanteerd. Hierover is contact geweest met AM Wonen vestiging Zuid, maar door onvoldoende medewerking is hier geen informatie over verkregen.

60

discussie tussentijds of zelfs achteraf zullen de belangen van beide partijen een grote rol gaan spelen (vaak geld versus kwaliteit)”. Voor het beheer heeft de gemeente een voordelige beheerovereenkomst afgesloten met een derde partij. De beheerkosten voor de gemeente zijn niet veel hoger dan gebruikelijk 4.3.3

Heijmans Vastgoed BV

Onderzoekslocatie in Flevoland Heijmans is uitgegaan van een fictief plangebied in Flevoland. De gehanteerde cijfers kunnen worden gezien als ‘poldergetallen’ geverifieerd bij de Heijmans vestiging in Almere. Als kwalitatieve voorbeelden (woningtypen, kavelgrootte, ruimtegebruik) hebben verschillende plannen van Heijmans in den lande als voorbeeld gediend. Te denken valt aan Zuidlanden in Leeuwarden, Tabaksteeg in Leusden, Waterstad in Goes en Westergouwe in Gouda. Ook deze voorbeelden zijn echter waar nodig vertaald naar de Flevolandse situatie.

Waterstad te Goes

Westergouwe WestergouweteteGouda Gouda

61

Woningbouwprogramma Variant 1: ‘regulier’programma (29 wo/ha) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

Huur Sociaal grondgebonden appartement

250 83

15% 5%

Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

120 € 150.000 40 € 140.000

30.000 3.320

326.480 11.660 122.430 69.960 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Gekozen is voor een

0% 0% 0%

0 0

333

20%

33.320

167

10% 0%

150 € 185.000

Koop Sociaal grondgebonden appartement

56% 2% 21% 12% 9% 100%

gemêleerd programma. Ongeveer eenderde wordt gebouwd in de

25.050 0

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

417 250 334

25% 15% 20%

170 € 225.000 250 € 300.000 387,5 € 350.000

70.890 62.500 129.425

Appartement

167

10%

40 € 190.000

6.680

Subtotaal

1.335

80%

TOTAAL

1.668

sociale sector (tot € 185.000,-), waarvan de helft als huur. Ongeveer

294.545

de helft van de woningen

327.865 320.650

heeft een prijs tot ruim 2 ton euro. Het prijsplafond ligt op 3,5 ton.

variant 2: ‘natuurrijk’ programma (18 wo/ha) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Huur Sociaal grondgebonden appartement

51 51

Vrije sector Grondgebonden Appartement

5% 5%

140 € 150.000 30 € 140.000

7.140 1.530

0% 0% 0%

0 0

102

10%

8.670

51

5% 0%

160 € 200.000

8.160 0

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

205 205 308

20% 20% 30%

190 € 250.000 275 € 325.000 462,5 € 412.500

38.950 56.375 142.450

Appartement

153

15%

43,33 € 231.667

6.630

Subtotaal

922

90%

TOTAAL

1.024

Subtotaal Koop Sociaal grondgebonden appartement

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

45% 2% 17% 22% 14% 100%

262.350 11.660 99.110 128.260 81.620 583.000

Het duurdere segment heeft duidelijk meer nadruk gekregen. De sociale sector scoort nog

252.565 261.235 233.200

15%. De VON-prijzen van vooral de vrijstaande woningen zijn fors gestegen. Ongeveer 50% zit in de range van 3 tot 4 ton euro. Ook de appartementen zijn in aandeel en prijs hoger.

62

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Financiële uitkomsten doorrekening37 Variant 1

Variant 2

Opbrengsten

Opbrengsten

grond woningbouw

: € 77.017.118,

grond woningbouw

: € 65.732.303,-

grond voor voorzieningen: n.v.t.

grond voor voorzieningen: € n.v.t.

TOTAAL

TOTAAL

: € 77.017.118,-

Kosten

: € 65.732.303,-

Kosten

Verwerving

: € 27.401.000 ,- (€ 47- /m2)

Verwerving

: € 19.239.000 ,- (€ 33,- /m2)

BRM/WRM

: € 21.238.662,-

BRM/WRM

: € 20.126.495,-

Overig

: € 9.014.723,-

Overig

: € 7.858.278,-

TOTAAL : € 57.654.385,-

TOTAAL : € 45.487.182,-

Kosten HV

Kosten HV

TOTAAL

Saldo Saldo HV

: € 69.715.793,-

: € 19.362.733,: € 7.301.325,-

TOTAAL

Saldo Saldo HV

: € 61.249.846,-

: € 20.245.121,: € 4.482.457,-

NB: BRM/WRM= bouwrijp maken/ woonrijp maken

Ondanks een stijging van de verkoopprijzen en een luxer programma in het natuurrijke programma, dalen de opbrengsten in de 2e variant drastisch. Het lagere woningbouwaantal is hieraan debet. Deze teruggang heeft niet alleen te maken met de afname van het uitgeefbare areaal, als gevolg van de toename van het groen en water, maar ook met het feit dat Heijmans ervoor kiest om in de 2e variant niet alleen het openbaar groen en water, maar ook de kavels te vergroten. Het natuurrijk wonen snijdt dus aan 2 kanten. Daarbij moet wel gezegd worden dat er meer areaal wordt uitgegeven dan de opgave was (zeker in variant 2). Heijmans brengt relatief weinig verharding aan. Dat kan niet alleen het natuurlijke karakter van het ‘plangebied’ versterken, maar bespaart kosten. Op terreinafwerking, bouwrijpmaken en hoofdplanstructuur wordt in de 2e variant bovendien fors bespaard door het lagere aantal te bouwen woningen. Het batige saldo wordt daardoor in de 2e variant ruimschoots op peil 37

Heijmans Vastgoed BV heeft zelf een financiële doorrekening aangeleverd. De meeste kostenposten worden daarbij hoger ingeschat. Bovendien neemt Heijmans een fondsvoorziening voor 5 miljoen euro op.

63

gehouden. De cijfers onderschrijven de stelling van Heijmans dat de kosten van aanleg van meer groen en water niet persé hoger dan anders hoeven te zijn. Het ontwikkelen van natuurrijke woonmilieus kost per saldo geld. Als ontwikkelaar betekent dat dat een lagere prijs betaald kan worden voor grond. Het is niet mogelijk èn het volle pond te vragen/te geven voor de grond èn hoge eisen te stellen aan het landschappelijke karakter van het woongebied. Bovendien houdt Heijmans er rekening mee dat bij de ontwikkeling van een natuurrijk plan in Flevoland de afzetsnelheid lager zal zijn en de verkooprisico’s groter (hogere prijsstelling, meer duurdere woningen). Voor en tegens van groen en water Het lijkt erop dat de markt in Flevoland steeds meer prikkels nodig heeft om in beweging te komen. Alleen het aanbieden voor vrijstaande woningen op ruime kavels voor niet al te veel geld (vanuit Randstad-optiek bekeken) is niet meer voldoende. Ook andere gemeenten gaan dit product aanbieden. In deze markt is het aanbieden van natuurrijke woonmilieus een ‘must’ om de woningen te kunnen verkopen. “n Flevoland dien je iets toe te voegen wat je nog niet hebt” Overigens is er in gespannen woningmarkten ook behoefte om de consument te bedienen met natuurrijke woonmilieus, om het economisch draagvlak te versterken door andere inkomensgroepen aan te trekken. Zoals hiervoor reeds aangegeven kiest Heijmans ervoor om het groene karakter van het plangebied in variant 2 te profileren door het natuurrijke effect te verdelen over zowel meer openbaar gebied als grotere kavels. Als het openbaar gebied zou worden omgezet in collectief te gebruiken (en beheren) terrein, zou het extra aan collectief terrein wel tot op zekere hoogte inwisselbaar kunnen zijn met de eigen kavel. Heijmans benadrukt dat het plan stedenbouwkundig en architectonisch een eenheid moet zijn. (Geen Vinex-architectuur in een landschappelijk setting.). Om landschappelijke woonmilieus te ontwikkelen heb je wel een bepaalde schaal nodig; je hebt schaal nodig om het potentiële probleemoplossend vermogen van het landschap te kunnen activeren38.

38

Zie hierbij ook de beschrijving van de casus Ermelo.

64

Ontwikkelings- en beheeraspecten Heijmans doet graag de integrale ontwikkeling van een gebied. De reden daardoor is dat zij dan naast het kwaliteitsniveau van de woning ook de kwaliteit van de openbare ruimte kan vormgeven. Integrale ontwikkeling is een trend in Nederland die door veel grote marktpartijen wordt opgepakt. Niet alleen Heijmans is daar goed in, dat geldt ook voor andere grote ontwikkelaars. In de praktijk zijn alle vormen van ontwikkeling echter mogelijk. Als de gemeente het openbaar gebied aanlegt is het voor een marktpartij echter belangrijk dat de kosten daarvan transparant zijn. Bovendien zal in een dergelijke situatie Heijmans eveneens invloed willen op het te realiseren kwaliteitsniveau en de wijze van beheer en onderhoud. Het bereiken van synergie in kwaliteit en kosten is elementair. Als aan deze voorwaarden voldaan kan worden, is Heijmans bereid de kosten van aanleg van water en groen door de gemeente te vergoeden. Als de gemeente het water en groen als publieke voorzieningen aanlegt, en deze beschikt niet over de grond, dan is baatafroming voor Heijmans alleen bespreekbaar als de gemeente de baten investeert in het openbaar gebied zelf. 4.3.4

HBC Projectontwikkeling

Onderzoekslocatie De Horsterbrinken Het plangebied van Terra Uamele bevindt zich in Horst-Noord, op het grondgebied van de gemeente Ermelo. Het gebied ligt aan de zuidkant van de bebouwde kom van de wijk Harderwijk-Drielanden en grenst aan de westkant aan de rijkssnelweg A28 AmersfoortZwolle. Aan de andere kant van deze weg ligt het randmeer Wolderwijd. In het gebied komen ongeveer 150 woningen, verdeeld over een kasteel, landgoederen en enkele woningblokken. Op dit moment is de bouw van de eerste woningen gestart. De woningen worden ingepast in de bestaande, kleinschalige landschappelijke structuur. De Horsterbrinken is een ontwikkeling van HBC Projectontwikkeling en Heijmans BV.

65

Luchtfoto en artist impressions De Horsterbrinken

woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Huur Sociaal grondgebonden appartement

35 20

5% 3%

120 € 165.000 50 € 165.000

4.200 1.000

Vrije sector Grondgebonden Appartement

35 20

0% 5% 3%

200 € 250.000 75 € 225.000

7.000 1.500

110

15%

Subtotaal

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

27% 2% 11% 43% 5% 88%

157.410 11.660 64.130 250.690 29.150 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Gekozen is voor een gedifferentieerd

13.700

programma met de nadruk

Koop Sociaal grondgebonden appartement

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

op het middeldure

35 20

5% 3%

120 € 165.000 50 € 165.000

4.200 1.000

200 250 100

27% 33% 13%

175 € 230.000 250 € 275.000 400 € 400.000

35.000 62.500 40.000

euro. Opvallend is de

75 € 250.000

2.625

afstand in prijs tussen

prijssegment: 2 tot 3 ton

35

5%

Subtotaal

640

85%

TOTAAL

750

145.325 159.025 320.650

66

vrijstaand en rest van programma.

Variant 2: ‘natuurrijk’ programma (9 wo/ha) woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

Huur Sociaal grondgebonden appartement

23% 2% 10% 56% 9% 100%

134.090 11.660 58.300 326.480 52.470 583.000

10 10

2% 2%

120 € 175.000 50 € 175.000

1.200 500

Vrije sector Grondgebonden Appartement

35 20

0% 7% 4%

200 € 275.000 75 € 250.000

7.000 1.500

de helft teruggelopen. Het

Subtotaal

75

14%

10.200

vrijstaande type is nu veel

10 10

2% 2%

120 € 175.000 50 € 175.000

1.200 500

75 150 175

14% 28% 33%

175 € 250.000 250 € 300.000 400 € 450.000

13.125 37.500 70.000

35

7%

75 € 275.000

2.625

Subtotaal

455

86%

TOTAAL

530

Het sociale segment is met

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

m2 m2 m2 m2 m2 m2

sterker vertegenwoordigd, ten koste van het type rij en 2-kapper. De prijzen zijn over de hele linie met ongeveer 10% gestegen.

124.950

De kaveloppervlakten zijn

135.150 233.200

gelijk gebleven, waardoor per saldo minder wordt uitgegeven. Financiële uitkomsten doorrekening

Variant 1

Variant 2

Opbrengsten

Opbrengsten

grond woningbouw

: € 42.141.807,

grond woningbouw

: € 42.444.853,-

grond voor voorzieningen: n.v.t.

grond voor voorzieningen: € n.v.t.

TOTAAL

TOTAAL

: € 42.141.807,-

Kosten

: € 42.444.853,-

Kosten

Verwerving

: € 17.490.000 ,- (€ 30,- /m2)

Verwerving

: € 17.490.000 ,- (€ 30,- /m2)

BRM/WRM

: € 14.426.781,-

BRM/WRM

: € 13.743.649,-

Overig

: € 5.954.945,-

Overig

: € 5.635.428,-

TOTAAL

: € 37.871.726,-

TOTAAL

: € 36.869.077,-

Saldo

: € 4.270.081,-

Saldo

: € 5.575.776,-

67

Ondanks het lagere bouwvolume in variant 2 slaagt HBC erin de grondopbrengsten op peil te houden. De stijging van de VON-prijzen en de verschuiving naar de dure vrije sector bouw is in staat het verlies aan woningbouw wat dat betreft op te vangen. Doordat HBC werkt met een lage dichtheid, zowel in variant 1 en 2, is het uitgeefbare areaal en ook het aandeel verharding relatief beperkt, waardoor er bijzonder veel ruimte is voor groen. Aan de kostenkant blijkt dit positief uit te pakken. Vooral de kosten voor bouw- en woonrijp maken scheelt miljoenen euro’s; de ‘extra’ kosten voor groenaanleg wegen daar niet tegen op. Hoewel een grotere verdichting zeker zou geleid hebben tot een hoger eindsaldo, wijst deze casus wel uit dat vergaande ‘verlandschappelijking’ van een woongebied niet per definitie leidt tot een minder eindsaldo. Daarbij past wel de opmerking dat de woningmarkt van Ermelo e.o. ook de ruimte geeft om potentiële prijseffecten van groen te verdisconteren in het woningbouwprogramma. Voor en tegens van groen en water Het voorgestelde plan biedt een bijzonder woonmilieu dat onderscheidend vermogen heeft ten opzichte wat er thans en ook de komende jaren in de regio Ermelo wordt aangeboden. Marktonderzoek moet in de regel uitwijzen in hoeverre een concreet plan met bijzondere kwaliteiten aansluit op de marktbehoefte. Op de locatie De Horsterbrinken is vooral vanwege de reeds aanwezige landschappelijke kwaliteiten gekozen voor het voorgestelde concept. Daarbij wordt ook ingespeeld op de wens van overheden, met name de provincie Gelderland. In dat opzicht is voor een marktpartij het ontwikkelen van een dergelijk plan ook een kwestie van image-building: door hier een mooie kans op te pakken, tegen mogelijk wat meer risico en een lager rendement, hoop je als ontwikkelende partij in beeld te raken of te zijn. Onder druk van het woningbouwbeleid van de gemeente Ermelo is in het programma ook een bepaald aantal woningen (type appartementen) in de sociale sector opgenomen. Volgens HBC heeft het geen zin om in een landschappelijke inrichting, met veel openbaar groen en water, ook de kaveloppervlaktes te vergroten. Het extra areaal

68

openbaar groen en water genereert uit zichzelf al een opwaarts prijseffect bij woningbouw; het vergroten van de kavel voegt daar relatief weinig aan toe39. Volgens HCB zijn bij een natuurrijk programma zoals hier voorgesteld, de risico’s voor de ontwikkelaar fors groter. De investeringen, maar ook de potentiële opbrengsten nemen toe. Wat dat betreft zal een marktpartij eerder geneigd zijn een plan met een relatief grote verdichting te ontwikkelen. Daardoor zal niet zozeer het rendement beter worden, maar wel het risicoprofiel. Marktonderzoek zal moeten aantonen in hoeverre de te nemen risico’s verantwoord zijn. De kunst is om bij het realiseren van een landschappelijk woonmilieu gebruik te maken van water en groen als kostendrager. Dat kan door gebruik te maken van subsidies40 of bijvoorbeeld het aan te leggen water ook in te zetten voor waterberging. Ontwikkeling en beheer HBC is (in principe) bereid gebieden integraal te ontwikkelen. Integrale ontwikkeling in eigen hand betekent een aanvullende zekerheid om als risicodragende partij ook zelf het tijdstip en de kwaliteit van het openbare gebied te bepalen. Als de gemeente het openbare gebied aanlegt, is HBC alleen bereid de kosten te vergoeden als zij in staat is de door de gemeente gemaakte kosten transparant te beoordelen. Het pleiten voor vormen van baatafroming bij aanleg van groen en water door de gemeente, vindt HBC te kort door de bocht. De overheid beschikt op dit moment over het instrument van de BTW-heffing (19%) waarmee automatisch een deel van de VON-prijs richting de rijksoverheid gaat, wat via de algemene fondsuitkering aan de gemeente weer (voor een deel) bij de gemeente komt. Daarnaast beschikt de overheid meer algemeen op de woningmarkt over fiscale instrumenten als de Overdrachtsbelasting en de OZB. ‘Baatafroming’ is mogelijk bespreekbaar als de overheid ook bereid is risicodragend bij te dragen in de grondexploitatie. In de bijlage 4 is opgenomen de door de partijen ingevulde spreadsheetmodellen.

39

Omgekeerd kan dit ook het geval zijn: het prijseffect van extra openbaar groen en water zou af kunnen nemen als ook de particulier kavels worden vergroot. 40 De gemeente Ermelo verstrekte voor het plan De Horsterbrinken een bijdrage uit een door de gemeente ingesteld fonds waar marktpartijen geld in storten bij het omzetten van groen door bebouwing.

69

4.3.5

Dura Vermeer Business Development

Dura Vermeer geeft aan feitelijk geen zicht te hebben op de prijseffecten van water en groen. Wel doet Dura Vermeer onderzoek naar prijseffecten, maar tot op heden ontbreken ‘harde cijfers’. In het project Bouwen met Water heeft Dura Vermeer meegewerkt aan het pilotproject ‘waterwijk Haarlemmermeer’ waarin is nagedacht over een marktconform woningbouwprogramma. Gekozen is voor 4 typen waterwoningen met als belangrijkste onderscheid het wonen aan het water (terpwoningen, holle dijkwoningen) en wonen op het water (drijvende woningen en paalwoningen). Met name van de eerstgenoemde vorm verwachten de partijen een positieve waardering van de consument. De typen waterwoningen zijn overigens op reguliere wijze verdeeld over de gebruikelijke woningtypen: 60% rij- en hoekwoning, 15% tweekapper, 15% vrijstaand en 10% appartement. Men is uitgegaan van een gebruikelijke kavelmaat om concurrerend te kunnen zijn met andere reguliere projecten. De partijen hebben ervoor gekozen om uit te gaan van niet meer dan 5% positief prijseffect als gevolg van de ligging aan of op het water. De redenering daarbij is dat mensen niet van experimenten houden en het dus van belang is in het begin de opbrengsten van het bouwen met water behoudend in te schatten. Belangrijker voor de opbrengsten is dat in ‘de wijk waar met water gebouwd wordt’ altijd meer ruimte is doordat programma’s worden gecombineerd. Daarbij zorgt het gunstige ruimtegebruik ervoor dat er bij het realiseren van hetzelfde programma grond overblijft. Dat bespaart op zijn minst kosten. Wanneer die grond wordt gebruikt om een groter programma te realiseren is de winst nog veel groter (Waterstedenbouw, bouwen met water, 2007, p.81). In de documentatie ontbreekt echter een doorrekening van ruimtegebruik waarmee deze conclusie zou worden gestaafd. De partijen wijzen er in algemene zin op dat het belangrijk is dat er bij bouwen met water wordt nagedacht over de kosten van beheer. Enerzijds omdat het beheer en onderhoud van de openbare ruimte er in waterrijke woonmilieus anders uit ziet en anderzijds omdat een groot deel van de baten van meer water in de toekomst liggen, als de ontwikkelende marktpartijen er geen eigen belang meer bij hebben. Gewezen wordt op de

70

mogelijkheden van verevening met de nieuwe Grex-wet (Waterstedenbouw, bouwen met water, 2007, pp.85-89). 4.3.6

Samenvatting van case-studies

Tabel 5 laat zien dat partijen in de verschillende plangebieden in Nederland op een verschillende wijze het natuurrijke programma uitwerken. Globaal gesproken zien we dat de partijen in Lelystad en Flevoland vooral meer landschap en luxe aanbieden. Het groenstedelijke woonmilieu (25-30 wo/ha) verschiet naar een meer landelijk woonmilieu (15 – 20 wo/ha). Voor de andere twee plangebieden is het beeld genuanceerder. HBC geeft het plangebied op de locatie De Horsterbrinken, op de west- vleugel van de Veluwe, in de ‘standaardvariant’ al een landschappelijk karakter mee. In de standaardvariant scoort het plan al groener dan in de natuurrijke varianten van de andere plangebieden. Qua landschappelijkheid (gemeten in ruimtegebruik en dichtheid) kan de natuurrijke variant van dit plangebied uniek worden genoemd. De positieve prijseffecten die in deze 3 plangebieden worden aangebracht zijn naar woningtype gezien aanzienlijk, 10 tot ruim 20%. Voor de plangebieden in Lelystad en Ermelo kunnen deze effecten worden toegeschreven aan de vergroting van het areaal groen; in het Flevolandse plangebied zal de prijsverhoging ook te maken hebben met de vergroting van de privékavel. Op dit laatste punt zijn de verschillen tussen de plangebieden opmerkelijk. Waar in Lelystad en Ermelo het extra groen uitsluitend terecht komt in het openbare gebied, wordt in het Flevolandse plangebied niet alleen het openbaar groen fors vergroot, maar worden ook de privé-kavels mee vergroot. De locatie in Eindhoven tenslotte onderscheidt zich op dit punt nadrukkelijk. Ook in dit plangebied wordt in de natuurrijke variant het openbare groen en water vergroot, maar hier gaat het ten koste van de privé-kavel. Als enige plangebied wordt hier het aantal woningen gehandhaafd. Per saldo vindt hier geen vergroting van het totale areaal groen en water plaats, maar verschuift het groen van ‘binnen’ naar ‘buiten’. Het gevolg kan echter wel degelijk zijn dat de natuurlijke uitstraling van het plangebied hiermee toeneemt41. Overigens is hier gebruik gemaakt van

41

Hier wordt een bijzonder woonproduct gecreëerd. Het is mogelijk dat de populariteit van een dergelijk plan op de langere termijn in groter is, dan bij de start in de nieuwbouwfase het geval is. Bijzondere plannen moeten soms de tijd hebben om te groeien.

71

bestaand groen; volgens de gemeente Eindhoven was het plan anders niet haalbaar geweest. Plangebied

Openbaar water en

Kavels

Woningen,

groen

Lelystad

Eindhoven

Flevoland

van 21% naar 39%

Van 26% naar 44%

Van 21% naar 36%

Prijseffect

Luxe woningbouw

Dichtheid

(vrijstaand/

(wo/ha.

2-kapper) (relatief

bruto)

en absoluut)

Zelfde

- 42%

kavelgrootte

25 naar 15

Beperkte

Zelfde,

eigen kavel

27

Groter

- 39%,

(+ 10 tot

29 naar 18

+ 12 % tot 25%

Van 38% naar 53% 540 naar 445 wo.

geen

Zelfde

+ 11% tot 22%

Van 35% naar 50% 584 naar 513 wo.

20%) Ermelo

Van 48% naar 65%

Zelfde

- 25%

kavelgrootte

12 naar 9

+ 9% tot 15%

Van 40% naar 61% 350 naar 325

Tabel 5: Prijs- en programma-effecten van groen en water naar plangebied42 Het globale beeld van de financiële effecten, zoals blijkt uit tabel 6, is dat meer openbaar groen en water, leidt tot minder opbrengsten uit projectontwikkeling, ondanks het positieve prijseffect, maar tegelijk ook tot minder inrichtingskosten, vooral door de afgenomen kosten voor bouw- en woonrijpmaken. Het eindsaldo laat derhalve weinig verschil zien. De rendementsverwachtingen (zie begrippenlijst) kunnen daardoor zelfs toenemen. Uitzondering is hierop het plangebied in Lelystad. Bij de Flevolandse locatie heeft Heijmans een dalend rendement voorkomen en zelfs rendementsverbetering geboekt door uit de natuurrijke variant uit te gaan van een lagere grondverwervingsprijs (van €47,- naar € 33,- per m2). Zou zij dat niet gedaan hebben, dan was het rendement ook gezakt (van 34 naar 22%). Tegenover het toegenomen rendement staat dat de meeste partijen aangeven meer marktrisico te lopen. De gemeente Lelystad ziet bij afgenomen rendement juist een lager marktrisico tegemoet; hier doet zich dus de 42

De prijseffecten zijn alleen gemeten voor de vrije sector (huur en koop), omdat in de sociale sector prijzen vaak gelimiteerd worden door regelingen van overheidswege.

72

omgekeerde beweging voor. Voor het plangebied in Eindhoven geldt in beide varianten een hoog rendement, maar hier mag het marktrisico wellicht zelfs onverantwoord hoog worden genoemd. Een matiging van het marktrisico, door de VON-prijzen niet te handhaven maar te laten dalen met 5% tot 20%, zou leiden tot een rendement van - 4%!

Plangebied

Opbrengsten

Kosten

Saldo

Rendement(*)

Marktrisico

Lelystad

Van 50 naar 44,

Van 46 naar 43,

Van 4 naar 1,

Van 8% naar

Minder

3%

Eindhoven

Flevoland

Zelfde (96)

Van 77 naar 66

Van 61 naar 62

Van 58 naar 45

Van 35 naar 34

Van 19 naar 20

Van 58% naar

groter

55%

(haalbaar?)

Van 34% naar

groter

45%

Ermelo

Zelfde (42)

Van 38 naar 37

Van 4 naar 5,5

Van 11% naar

groter

15%

Tabel 6: Exploitatieve effecten naar plangebied (in miljoenen euro’s);*= zie begrippenlijst 4.4

Conclusies

Prijs- en financiële effecten van groen en water In algemene zin zien de ondervraagde partijen zeker de positieve prijseffecten van water en groen. Daar wordt in de grond- en vastgoedexploitatie van nieuwe woongebieden ook terdege rekening mee gehouden. Vier van de vijf partijen houden rekening met een prijseffect in de vrije sector van 10 tot 20%, in de situatie dat het uitgeefbaar areaal aan groen en water ook substantieel wordt vergroot. Eén partij houdt op een prijseffect van 5% (in project Bouwen met water). Een groot areaal groen en water heeft echter een brede impact op het woningbouwprogramma. De casussen laten zien dat het aantal woningen veelal vermindert en er meer gebouwd gaat worden in de duurdere prijsklassen. De eerste beweging zorgt ervoor dat het opwaartse prijseffect teniet wordt gedaan, en de opbrengsten soms zelfs lager uitvallen. Omdat de kosten van bouw- en woonrijp

73

maken met minder woningen en verharding navenant dalen, is een ontwikkelende partij in staat om eenzelfde of zelfs hoger rendement te scoren. In wezen kan hiermee de stelling worden verdedigd dat ontwikkelende partijen in de meeste delen van Nederland op dit moment nog niet om financiële redenen hoeven te kiezen voor ‘natuurrijk ontwikkelen’. Het zullen in veel gevallen beleidsmatige en strategisch-tactische argumenten zijn die gemeenten en marktpartijen doen besluiten tot de ontwikkeling van een natuurrijk woongebied. Een uitzondering hierop vormen de zwakkere woningmarktgebieden, zoals in de casus Lelystad het geval is. Hier is natuurrijk ontwikkeling een belangrijke ‘tool’ om het marktrisico van het ontwikkelen van een nieuw groot woongebied beheersbaar te maken. De casus Lelystad is in die zin echter representatief voor inmiddels grote delen van Nederland. Met het kwantitatief afnemen van de woningbehoefte in de komende decennia en ook de veel sterke wordende vraag naar ‘comfortabele’ woonmilieus43 is de vraag reëel of deze situatie niet binnen afzienbare termijn een algemeen marktgegeven is geworden. Verrekening van kosten en baten Als de gemeente het groen en water aanlegt en de kosten doorberekent, willen marktpartijen grip op de kwaliteit en kosten. Dat is een voorwaarde waaronder voor hen sprake kan zijn van vergoeding van de kosten. Verder wordt gewezen op de mogelijkheid die de nieuwe Grex-wet biedt om de kosten van grootschalig openbaar groen en water te verevenen op een schaalniveau hoger dan het betreffende plangebied. De beide marktpartijen geven een voorkeur aan voor de integrale ontwikkeling van een woongebied. Daardoor kunnen zij de grip op de totale gebiedskwaliteit vergroten, wat synergievoordelen oplevert in kosten, kwaliteit en fasering (risico-management). Baatafroming lijkt voor de beide marktpartijen een ‘brug te ver’ te zijn. De twee hoofdargumenten die worden aangevoerd zijn: de overheid beschikt over algemeenfiscale instrumenten voor baatafroming namelijk de BTW, en: de marktpartij neemt juist 43

Deze behoefte moet uiteraard breder verstaan worden dan een sterker wordende vraag naar landschappelijk wonen. Ook hoogwaardige (centrum-)stedelijke of thematische woonmilieus vallen onder deze betiteling.

74

het risico bij natuurrijk ontwikkelen, deze maakt ook extra kosten. Kortom: het positieve prijseffect, als gevolg van het feitelijk handelen van gemeenten (door bestemming en realisatie) kan niet los worden gezien van risicovolle programmatische effecten en mogelijk nadelige financiële consequenties (hiervan hoeft overigens geen sprake te zijn, zie voorgaande), Op de achtergrond leeft bij de marktpartijen het alternatief dat als gemeenten zich te onbescheiden opstellen, het altijd nog mogelijk is financieel vergaand geoptimaliseerde plannen te realiseren. Omgekeerd willen de beide gemeenten een actief grondbeleid voeren. Een belangrijk argument daarvoor is dat zij daarmee wil meeprofiteren van winsten in de grond- en (indirect) vastgoedexploitatie. In dat verband is het verklaarbaar dat de gemeenten graag op residuele wijze de grondprijs berekenen, eventueel zelfs via een grondquotesysteem. Voor zowel marktpartijen als gemeenten lijkt het gezamenlijk voeren van een grondexploitatie niet de eerste voorkeur te hebben. Toch wordt deze samenwerking niet uitgesloten. Een 50-50-procentsamenwerking of een samenwerking met een verdelingsgrondslag op basis van grondbezit lijkt dan het meest voor de hand liggend. ‘Transparantie’ is het sleutelwoord als het gaat om het vraagstuk van verrekening. Over de mogelijkheid daartoe laten de beide gemeenten zich wat aarzelend uit. Ten aanzien van OZB als instrument om prijseffecten te verrekenen, kan worden geconcludeerd dat dit waarschijnlijk geen afdoend middel is. De case Lelystad laat zien dat de OZB-opbrengsten in het reguliere programma ongeveer voldoende zijn om de jaarlijkse beheerkosten van groen en water op te vangen. De beheerkosten van verharding valt daar dan al buiten. In het natuurrijke programma zullen OZBopbrengsten ook niet meer afdoende zijn voor de jaarlijkse beheerkosten voor groen en water, aangezien in dit programma het areaal groen en water is toegenomen en de totale VON-waarde van het woningbouwprogramma is afgenomen.

75

5.

Conclusies

5.1

Inleiding

Heeft openbaar groen en water een waardeverhogend effect voor woningbouw en zou dit eventuele prijseffect (door de gemeente indien zij deze voorzieningen realiseert) kunnen worden verrekend met ontwikkelaars en bewoners? Deze vraag vormt vrij geformuleerd de centrale vraagstelling van dit onderzoek. Dit hoofdstuk is de afsluiting van het uitgevoerde onderzoek waarbij de centrale vraag van antwoord wordt voorzien. Het antwoord zal opgebouwd worden door aan de hand van de gestelde onderzoeksvragen in het eerste hoofdstuk, conclusies te trekken op basis van de onderzoeksresultaten die in de daarna volgende hoofdstukken zijn gepresenteerd. De onderzoeksresultaten zullen uiteraard niet meer uitvoerig de revue passeren; hoofdzakelijk wordt geput uit de paragrafen ‘conclusies’ bij de verschillende hoofdstukken. 5.2

Beantwoording van onderzoeksvragen

5.2.1. Waardeverhogende effecten van openbaar water en groen Onderzoeksvraag 1: Wat zijn de waardeverhogende effecten van openbaar groen en water bij gebiedsontwikkeling? Conclusie: Het is reëel ervan uit te gaan dat bij woningbouw in de uitbreidingslocaties openbaar groen en water een waardeverhogend effect hebben voor woningbouw. Onderzoek in binnen- en buitenland naar prijseffecten voor bestaande woningen wijst duidelijk op een positief prijseffect. Gemiddeld genomen is een prijseffect van minimaal ongeveer 5% binnen een straal van 500 meter een verantwoord uitgangspunt. De werkelijke prijseffecten kunnen echter duidelijk hoger uitpakken. Afhankelijk van verschillende factoren is een positief prijseffect van 10 tot 20% zeker mogelijk. De meest bepalende dimensies daarbij zijn:

76

- aard en verschijningsvorm van het groen en water (ook in combinatie), - fysieke en ruimtelijke kenmerken van het stedelijke gebied, - sociale en economische kenmerken van de consument. Toelichting: In het Nederlandse taalgebied is onderzoek naar prijseffecten van water en groen nog een betrekkelijk nieuw verschijnsel. In 2006 heeft het RPB in ‘De prijs van de plek’ als eerste een systematisch overzicht gegeven van de aspecten van de woonomgeving die in de prijsvorming van koopwoningen een rol spelen. In de Verenigde Staten en Groot-Brittannië wordt al langer onderzoek gedaan en is een fijnmazig beeld ontstaan van het prijseffect. Ondanks verschillen op het niveau van gradaties en bepalende factoren, wijzen de onderzoeken eenduidig in dezelfde richting: parken en plantsoenen en open (binnen)water hebben zeker een waardeverhogend effect. Dat effect doet zich vooral voor binnen een straal van 500 meter van de bron. De resultaten laten zien dat het waardeverhogend effect voor water sterker is dan voor groen (verschil van ongeveer 2 procentpunten). Op een afstand binnen 50 meter van de bron liggen de prijseffecten voor open (binnen)water gemiddeld gesproken in een bandbreedte van 6 tot 8%; voor parken en plantsoenen gaat het om een bandbreedte van plus 4 tot 10%. Tot 500 meter afstand scoort water een positief prijseffect van 4 tot 6%; voor groen ligt dit op 3 tot 4%. Verder geldt dat de hier genoemde prijseffecten ook alleen maar gelden voor groen en water in de vormen van parken, plantsoenen en open binnenwater, gelegen in of aan een woonwijk. Voor andere vormen van groen en water, zoals recreatiepark, natuurparken, meren, grienden, kunnen nadrukkelijk andere waarden gelden. De aanwezigheid van buitenwijks groen lijkt alleen een significant effect op te leveren als er sprake is van een zekere ruimtelijke integratie met de woonbebouwing. Ook maakt het verschil wat de verschijningsvorm van het groen en water is. Het gaat om de factoren bereikbaarheid, natuurlijke kwaliteit, ruimtelijke vorm, omvang en ouderdom (dat laatste bij groen). Wat betreft de ouderdom kan het effect zich gedurende meerdere decennia ontwikkelen.

77

Daarnaast wordt het prijseffect bij groen bepaald door geografische, sociaaldemografische en fysieke woonomgevingskenmerken. Te denken valt aan het aandeel kinderen (in wijken met relatief veel kinderen een hogere waardering), de dichtheid van het stedelijk gebied (hoe dichter bebouwd hoe hoger het prijseffect), inkomensniveau (onder hogere inkomens een hoger effect dan onder lage inkomens). Bij water geldt dat water aan de achterzijde van de woning het hoogste gewaardeerd wordt (grofweg een plus van 10 tot 20%). Verder geldt dat het uitzicht op danwel nabijheid van vlakvormig water meer positief effect dan lijnvormig water. Op basis van een aantal Nederlandse onderzoeken is het waarschijnlijk dat afzonderlijk gemeten prijseffecten zich laten optellen. Daardoor is het mogelijk om met een ‘uitgekiend’ stedenbouwkundig ontwerp van groen en water in en aan de woonbebouwing, positieve prijseffecten te bereiken van meer dan 10%, en op beperkte schaal zelfs effecten van 20 tot 30%. 5.2.2. Verrekeningsmogelijkheden bij gebiedsontwikkeling Onderzoeksvraag 2: Wat is (in de toekomst) het publiek- en privaatrechtelijke instrumentarium om de kosten en opbrengsten van openbaar water en groen te verrekenen en zijn wat zijn in de praktijk de mogelijkheden van dit instrumentarium? Conclusie: Als de gemeente niet zelf beschikt over de grond, waar de achterliggende decennia steeds minder sprake van was, is het op de voorhand bepaald niet zeker dat zij zelfs de volledige kosten van aanleg en beheer kan verhalen. Het huidige publiekrechtelijke instrumentarium van exploitatieovereenkomst, baatbelasting en Onroerend Zaakbelasting zijn voor kostenverrekening in de praktijk in veel gevallen niet afdoende. Laat staan dat op publiekrechtelijke wijze de prijseffecten van water en groen kunnen worden verrekend. Met de introductie van het exploitatieplan in de Grondexploitatiewet (vanaf 1 juli 2008) kunnen in principe de kosten van de aanleg van groen en water echter worden

78

verhaald. Voor baatafroming op basis van en evenredig aan de aantoonbare positieve prijseffecten van water en groen biedt de Nederlandse wetgever bewust geen instrument. Als gemeenten daadwerkelijk perspectief willen op verrekening van de positieve prijseffecten van groen en water op woningbouw, dan zal zij zich voluit en ook succesvol op de grondmarkt moeten storten. Voor verrekening van opbrengsten zijn er alleen in privaatrechtelijke zin mogelijkheden en deze kunnen alleen verzilverd worden als de gemeente verantwoordelijkheid kan en wil nemen voor de ontwikkeling van het gehele plangebied. Dit vraagt een behoorlijke mate van professionaliteit die veel breder is en verder gaat dan het aanleggen van groen en water alleen. Toelichting De publiekrechtelijke instrumenten, de exploitatieovereenkomst en baatbelasting, zijn gebaseerd op de gedachte dat de gemeente de kosten van openbare voorzieningen op basis en naar rato van het profijt dat grondeigenaren van die voorzieningen hebben, kan verrekenen met de belanghebbenden. Alleen de feitelijke stichtingskosten mogen worden verhaald; dus niet de voorbereidingskosten. De toepassing van beide instrumenten is voor de gemeente nogal complicerend. De exploitatieovereenkomst is gebaseerd op een wilsovereenstemming van alle betrokken partijen. De marktpartij kan zich er aan onttrekken. De toepassing van de baatbelasting blijkt nogal kritisch te zijn. De heffing van baatbelasting ligt vaak politiek gevoelig. Bovendien zijn de uitvoeringskosten relatief hoog (de bewijslast voor baat ligt bij de gemeente) en kleine fouten kunnen de hele juridische basis voor heffing doen vervallen. Het OZB-instrument, inclusief de WOZ-taxatie, is voor gemeenten wettelijk verplicht, overigens is dit een algemene belasting en zeker niet gekoppeld aan specifiek de aanleg en/of beheer van groen en water. Vanaf 2007 wordt de WOZ-waarde van woningen jaarlijks getaxeerd. Uitgangspunt is de waarde in het economische verkeer. Onderzoek wijst uit dat de WOZ-taxatie een goede afspiegeling vormt van de marktwaarde van woningen. De OZB-opbrengsten zullen voor veel gemeenten echter te laag zijn om de kosten van het beheer van het openbare gebied op te vangen, zeker als er sprake is van natuurrijke woongebieden.

79

Het kostenverhaal op basis van de (nieuwe) Grondexploitatiewet is in die zin vereenvoudigd dat straks voor alle partijen duidelijk is welke kosten de gemeente wel en niet kan verhalen. Voor wat betreft groen en water gaat het om de stichtingskosten (in ruime zin, inclusief de voorbereidingskosten). Kosten van beheer, onderhoud en vervanging kunnen niet worden verrekend. Bovendien is de exploitatiebijdrage in de wet gekoppeld aan de afgifte van de bouwvergunning, waardoor het kostenverhaal kan worden afgedwongen. Wel blijft de gemeente het ‘kostenrisico’ dragen: de kosten kunnen worden verhaald voorzover daar financiële ruimte voor is bij de marktpartijen (tot op het niveau van de opbrengsten, o.b.v. berekende gronduitgifte-waarden door de gemeente), terwijl kostenoverschrijdingen voor rekening komen van de gemeente. In privaatrechtelijke zin beschikt de gemeente theoretisch over twee instrumenten: die van zelfstandige grondexploitatie met gronduitgifte en die van Publiek Private Samenwerking. In het eerste geval kan de gemeente ‘marktconform’ te werk gaan en heeft zij bij een succesvolle grondexploitatie de mogelijkheid om, in zoverre de gebiedsexploitatie dat toelaat, de kosten te verrekenen en zelfs de prijseffecten van groen en water te verrekenen. Binnen PPS-verband zal de gemeente altijd in samenwerking of samenspraak met private partijen de grondexploitatie voeren, dus ook de verantwoordelijkheid nemen voor de aanleg van groen en water. Of de gemeente binnen PPS-verband in staat is om het prijseffect van groen en water door te rekenen is afhankelijk van een veelheid aan factoren: de complexiteit van de gehele ontwikkelingsopgave, de marktsituatie en –ontwikkeling, maar ook de expertise en onderhandelingsvaardigheid van de gemeente. In de praktijk lijkt het erop dat het in samenwerking of zelfs gezamenlijk voeren van de grondexploitatie door marktpartijen en gemeenten, vaak een ‘gevecht om de centen’ oplevert. De belangen tussen markt en overheid blijven toch in belangrijke mate tegengesteld. Een sterke grondpositie is voor een gemeente dus van urgent belang, als het niet is om zelfstandig de grond te kunnen uitgeven, waarbij zij minder onder druk kan staat bij het doorberekenen van prijseffecten, dan is het wel om bij samenwerking met marktpartijen een sterke onderhandelingspositie te hebben.

80

5.2.3. Financiële effecten van natuurrijk ontwikkelen (praktijkonderzoek) Onderzoeksvraag 3: Wat zijn de financiële effecten van meer openbaar groen en water bij gebiedsontwikkeling? Conclusie: In de grond- en vastgoedexploitaties van nieuwe woongebieden houden de ondervraagde marktpartijen voor de vrije sector woningbouw rekening met een prijseffect van groen en water. Grosso modo gaat men uit van een prijseffect van 5 tot 20%, in de situatie dat het uitgeefbaar areaal aan groen en water ook substantieel wordt vergroot. Een groot areaal groen en water heeft echter een brede impact op het woningbouwprogramma. De casussen laten zien dat het aantal woningen veelal vermindert en er meer gebouwd gaat worden in de duurdere prijsklassen. De eerste beweging zorgt ervoor dat het opwaartse prijseffect teniet wordt gedaan, en de opbrengsten soms zelfs lager uitvallen. Omdat de kosten van bouw- en woonrijp maken met minder woningen en verharding navenant dalen, is een ontwikkelende partij in staat om eenzelfde of zelfs hoger rendement te behalen. Het lijkt erop dat ontwikkelende partijen in de meeste delen van Nederland op dit moment niet om financiële redenen hoeven te kiezen voor ‘natuurrijk ontwikkelen’. Een uitzondering hierop vormen de zwakkere woningmarktgebieden. Hier is een natuurrijke ontwikkeling een belangrijke ‘tool’ om het marktrisico van het ontwikkelen van een nieuw groot woongebied beheersbaar te maken. Of een natuurrijk programma in financieel opzicht aantrekkelijk is, lijkt vooral bepaald te worden door de woonbehoefte en woningkrapte op de betreffende woningmarkt. Toelichting: De uitkomsten van het praktijkonderzoek laten zien dat partijen in de verschillende plangebieden in Nederland het ontwikkelen van een natuurrijk programma verschillend interpreteren en uitwerken. Globaal gesproken zijn er 2 varianten. Er kan gekozen worden voor meer landschap en het aanbieden van meer luxe woningtypen op (in

81

verhouding) al dan niet grotere kavels. Het groenstedelijke woonmilieu (25-30 wo/ha) verschiet naar een meer landelijk woonmilieu (15 – 20 wo/ha) of: het al landschappelijke woonmilieu krijgt een nog landelijker programma. In deze variant worden naar woningtype gezien prijsverhogingen aangebracht van 10 tot ruim 20%. In een andere natuurrijke variant wordt het openbaar groen en water vergroot, maar hier gaat dat ten koste van de privé-kavel. Per saldo vindt hier geen vergroting van het totale areaal groen en water plaats, maar verschuift het groen van ‘binnen’ naar ‘buiten’. Het gevolg kan echter wel degelijk zijn dat de natuurlijke uitstraling van het plangebied hiermee toeneemt. Uiteraard nemen de kosten van aanleg en beheer wel toe. Het globale beeld van de financiële effecten, zoals blijkt uit onderstaand overzicht, is dat meer openbaar groen en water, leidt tot minder opbrengsten uit projectontwikkeling, ondanks het positieve prijseffect, maar tegelijk ook tot minder inrichtingskosten, vooral door de afgenomen kosten voor bouw- en woonrijpmaken. De eindsaldi laten derhalve weinig verschil zien. De rendementsverwachtingen behoeven zelfs niet af te nemen. Bij het realiseren van een natuurrijk woonmilieu kan verder gebruik worden gemaakt van water en groen als kostendrager. Dat kan door gebruik te maken van subsidies of bijvoorbeeld het aan te leggen water ook in te zetten voor waterberging. De meeste partijen geven (indirect) wel aan bij natuurrijk ontwikkelen meer markt- en grondverwervingsrisico te lopen. Als partijen dit risico willen verkleinen, wat bij sommige vormen van natuurrijk ontwikkelen wenselijk is, dan leidt dat echter wel tot een (forse) neerwaartse bijstelling van het financiële rendement. Omgekeerd lijkt het erop dat in zwakkere woningmarktgebieden natuurrijk ontwikkelen een ‘tool’ kan zijn om woningen te verkopen en dus om het marktrisico van woningbouw beheersbaar te houden. Dan is natuurrijk ontwikkelen haast een ‘must’, hoewel ‘op papier’ het financieel rendement lager uitpakt. Financieel rendement en ontwikkelingsrisico blijken ook in dit onderzoek communicerende vaten te zijn. De mate waarin deze balans bij een natuurrijk programma verandert ten opzichte van een ‘regulier’ programma lijkt vooral afhankelijk te zijn van de situatie op de regionale woningmarkt.

82

5.3

Beantwoording van centrale vraagstelling

Centrale vraagstelling: Zou bij de aanleg en exploitatie van groen en water als publieke voorzieningen door de gemeente, het eventuele waardeverhogende effect ervan voor woningbouw verrekend kunnen worden met ontwikkelaars en/of bewoners? Het aanleggen van groen en water in een nieuw aan te leggen woongebied heeft een waardeverhogend effect voor de op te leveren woningen. Dat lijkt vooral te gelden voor de vrije sector woningbouw waar de prijselasticiteit hoger is en woningen niet aan prijsgrenzen gebonden zijn, alsmede voor kinderrijke woonmilieus waarvan de bewoners groen en water relatief sterk op prijs stellen. Het positieve prijseffect bedraagt gemiddeld genomen minimaal ongeveer 5%, maar meer is zeker mogelijk (10 tot 20%). Als een gemeente naast de kosten van aanleg ook dit prijseffect wil verrekenen met de ontwikkelende partij(en) dan zal zij zich een sterke grondpositie in het betreffende gebied dienen te verwerven. Als een gemeente voor dergelijke verrekening (te zeer) afhankelijk is van derde partijen, dan biedt dat in Nederland weinig kansen, gezien het beschikbare publiekrechtelijke instrumentarium en de uiteenlopende belangen tussen partijen bij gebiedsontwikkeling. Ook ten aanzien van bewoners die in latere instantie prijseffecten kunnen incasseren, biedt het publiekrechtelijke instrumentarium (OZB) geen uitkomst. Gerealiseerd moet worden dat de positieve prijseffecten van groen en water bij de ontwikkeling van een nieuw woongebied in financieel opzicht concurreren met andere ‘opbrenstendragers’, zoals uitgifte voor woningbouw (en andere commerciële functies). Zeker in een krappe woning- of vastgoedmarkt, zal groen en water niet op de voorhand die concurrentieslag winnen. In die situaties zal het vraagstuk van verrekening van prijseffecten voor gemeenten en marktpartijen minder relevant zijn. Verrekening van prijseffecten zal financieel vooral relevant worden in een woningmarkt die gekenmerkt wordt door een (luxe) vraag naar natuurrijk wonen gepaard aan schaars aanbod ervan.

83

Besluit

Het blijft een bijna grappige paradox. De meeste Nederlanders zullen de stelling onderschrijven dat openbaar groen en water het wonen en leven in of bij de stad veraangenaamt, ja onmisbaar is. Ontwikkelend Nederland ziet in de meeste gevallen datzelfde groen en water echter vooral als een kostenpost. Goed dat het er is, maar het kost wel geld…. Toch hebben ontwikkelaars en gemeenten wel het besef dat burgers bereid zijn voor openbaar groen en water te betalen. De cijfers over woningprijseffecten in dit onderzoek staven dit besef. De volgende stap is dat ook in de praktijk erkend wordt dat groen en water een economische productiefactor vormen, net zo goed als een bedrijfshal, een kantoorgebouw, een huis of een weg. In gebieden waar door het ‘grote geld nog gevochten wordt om elke vierkante meter’ is dit wellicht nog verre toekomstmuziek. In de toekomst echter zal in Nederland de vraag naar (meer) stenen en beton afnemen en de vraag naar groen en water in de directe leefomgeving waarschijnlijk steeds sterker worden. Voorzover we groen en water als een publiek goed wenselijk vinden, zal vooral het vraagstuk van onderhoud en beheer belangrijker worden. Dan is het des te belangrijker dat ontwikkelende en beherende partijen de opbrengsten van groen en water financieel weten te waarderen in de exploitatie van (nieuwe) woongebieden. In sommige delen van Nederland is het al zover dat bij de ontwikkeling van een nieuw woongebied evenveel ruimte ingericht wordt met openbaar groen en water als uitgeven voor te bebouwen percelen. De casus Lelystad kan daarvoor, zoals reeds aangegeven, als voorbeeld dienen. Een ‘regulier’ programma is in de ontspannen woningmarkten van Nederland nauwelijks nog een optie. Ook met de nieuwe Grondexploitatiewet is dan het vraagstuk van beheer en onderhoud van het vele groen en water niet opgelost. De jaarlijkse OZB biedt te weinig soelaas, ook in de toekomst. De WOZ-waardering lijkt op dit moment marktprijsconform te zijn. Het simpelweg verhogen van de tariefstelling in het huidige generieke stelsel zou een ‘te bot wapen’ zijn. Niet elke bewoner consumeert immers dezelfde hoeveelheid groen en water.

84

Maar waarom zou de gebruiker niet hoeven te betalen? Het is de moeite waard om na te denken over het wettelijk mogelijk maken dat gemeenten in staat worden gesteld om op maat, op wijkniveau, kostendekkende tarieven te stellen. De waargenomen prijseffecten van 10% als gevolg van substantieel groen en water lijken een legitimatie te vormen. De vraag is dan of dit consequenties zou moeten hebben voor andere belastingen waar een woningkoper mee te maken heeft, zoals BTW en Overdrachtsbelasting. Een parallel met de kilometerheffing dringt zich op. Voor de ‘time-being’ zijn voor gemeenten waar deze vraag nu al speelt meer innovatieve oplossingen te overwegen. De vorming van een Vereniging van Wijkeigenaren zou een mogelijkheid zijn; op bedrijventerreinen worden dergelijke constructies reeds gemaakt. Of: richt voor het ontwikkelen en bewaken van de kwaliteit van een (nieuwe) wijk (kwaliteit in brede zin genomen) een bedrijf op, en maak de bewoners aandeelhouder. Een andere mogelijkheid is ‘privatisering’ van niet alleen de ontwikkeling van een nieuwe wijk maar ook het beheer ervan. In ieder geval lijkt het voor gemeenten wenselijk dat zij zoeken naar bewuste allianties met bewoners en marktpartijen. Het steeds verder loslaten van de ontwikkeling van nieuwe woongebieden, nog steeds een lucratieve bezigheid, maar wel dezelfde woonwijken dienen te beheren, ook in mindere tijden, zou een eenzijdig perspectief voor gemeenten zijn. De mogelijkheden voor value-capturing zouden in het Nederlandse systeem op dit punt verbeterd kunnen worden.

85

Bibliografie

Anderson, S.T., S.E. West (2006). Open space, residential property values, and spatial context. Regional Science and Urban Economics 36, 773-789. Bervaes, J.C.A.M., J. Vreke (2004). De invloed van groen en water op de transactieprijzen van woningen. Alterra-rapport 959nieuw. Wageningen: Alterra. Bouwen met Water (2007). Waterstedenbouw, bouwen met water. Bregman, A.G., R.W.J.J. de Win (2005). Publiek-private samenwerking bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie. Serie Monografieën Bouwrecht. Kluwer. Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) (2007). (http://www.coelo.nl/cgi-bin/digatlas.pl?cboGemeenten=Lelystad). Cline, E.A. (2002). The impact of an urban stormwater constructed wetland on residential property values: a case styudy of the Tollgate wetland. Master Thesis, Michigan State University. Crompton, J.L. (2005). The impact of parks on property values: emprical evidence from the past two decades in the United States. Managing Leisure 10, 2003-218. Eerste Kamer der Staten-Generaal (2007). Kamerstukken (http://www.eerstekamer.nl). Eerste Kamer der Staten-Generaal (2007). Stenogram (http://www.eerstekamer.nl). Handboek gemeentelijk grondbeleid (1996). Den-Haag: VUGA (losbladig). Huisman, J.J. (2006). Value Capturing, Toepassingen bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Overheid.nl (2007). Wet- en regelgeving (http://www.wetten.overheid.nl). Lupi jr., F., T.G.T. Theodore, J.T. Staff (1991). A hedonic approach to urban wetland valuation. Minnesota: University of Minnesota. Luttik, J. (2000). The value of trees, water and open space as reflected by house prices in the Netherlands. Landscape and Urban Planning 48, 161-167. Luttik, J., M. Zijlstra (1997). Woongenot heeft een prijs, Het waardeverhogend effect van een groene en waterrijke omgeving op de huizenprijs. Rapport 562. Wageningen: DLO-Staring Centrum.

86

Mahan, B.L. (1997). Valuing urban wetlands: a property pricing approach. Portland. Ministerie van Financiën (2000). Grondbeleid, eindrapportage Interdepartementaal Beleidsonderzoek Grondbeleid. Ministerie van VROM (2007). Onderwerpen, Grondbeleid. (http://www.vrom.nl/pagina.html?.id=217361). Morancho, A.B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and Urban Planning 66, 35-41. Neumann, B.C. (2003). Is all open space created equal? A hedonic application within a datarich GIS environment. A Thesis, The Graduate School, The University of Main. NRC Handelsblad (2005). (http://www.media.nrc.nl/weblogs/newyork/makelaars.pdf). N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij/ Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (2006). Intern kennisdocument. BOM bedrijventerreinen en BHB. Tilburg: BOM/BHB. NYFER (1999). Grip op grond. Breukelen: NYFER. Parlando. (http://parlando.sdu.nl/cgi/login/anymous, 30218, nr.3). Segeren, A. (2007). De grondmarkt voor woningbouwlocaties, belangen en strategie van grondeigenaren. Rotterdam: NAI Uitgevers. Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam (1998). Natuurlijk vermogen, een empirische studie naar de economische waardering van natuurgebieden in het algemeen en de Oostvaardersplassen in het bijzonder. Amsterdam: SEO. Tyrvåinen, L. (1997). The amenity value of the urban forest: an application of the hedonic pricing method. Landscape and Urban Planning 37, 211-222. Vereniging van Nederlandse Gemeenten (2007). (http://www.vng.nl/eCache/DEF/66/023.html) Visser, P., F. van Dam (2006). De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs. Rotterdam: NAI Uitgevers. Voicu, I., V. Been (2006). The effect of community gardens on neighboring property values. z.p.

87

Waarderingskamer (2007). (http://www.waarderingskamer.nl/documents/waarderingsinstructie%20jaarlijks. pdf). Wildt, R. de, et al.(2005). Marktimperfecties in de woningbouw. Amsterdam/Delft: RIGO/TUDelft. Zweedijk, A. (2005). Actief grondbeleid: papier of werkelijkheid? Een onderzoek naar de praktijk van grondbeleid bij gemeenten. Amsterdam: ASRE/UvA (openbaar gedeelte).

88

Geraadpleegde personen

Praktijkonderzoek Dhr. E.H. Kingma, planeconoom gemeente Lelystad Dhr. G.G. Langefeld, planeconoom gemeente Lelystad Dhr. T.J.Y. van Malsen, taxateur Tog Nederland b.v. Dhr. J. Luijten, planeconoom gemeente Eindhoven Drs. W. de Jager, divisiedirecteur Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling Dhr. R. Schenk, planeconoom Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling J.A.M. Dekkers, directeur HBC Planontwikkeling b.v. Onderzoeksopzet Ir. W.J. de Vette, vastgoedadviseur Gemeente Utrecht

89

Begrippenlijst Baatafroming

: Het belasten, op welke wijze dan ook, van opbrengsten die door andere partijen dan de overheid worden geïncasseerd als gevolg van publiek handelen.

Kostenverhaal

: Het in rekening brengen, op welke wijze dan ook, van de kosten van realisatie van openbare voorzieningen bij degene(n) die direct of indirect van de voorziening gebruik ma(a)k(en).

Locatie-eisen

: Eisen die een gemeente via publiekrechtelijke of privaatrechtelijke weg stelt aan de ontwikkeling van een nieuw woongebied t.a.v. onderzoeksverplichtingen, ruimtelijke inrichting, woningbouw, milieu, openbare ruimte, materiaalkeuze en architectuur.

Waardeverhogende : Het verschil in marktwaarde tussen een woning die wel en die effect

niet op een bepaalde afstand van groen en water is gelegen.

Prijsafroming

: Het belasten, op welke wijze dan ook, van het prijsverhogende effect van groen en water.

Prijsverhogende effect Rendement

: Het verschil in VON-prijs tussen een woning die wel en die niet op effect een bepaalde afstand van groen en water is gelegen. : Het quotiënt van het eindsaldo en de gepleegde investeringen cq. de kosten.

Verevening

: De kosten van een voorziening worden verhaald naar rato van de opbrengst van een goed, welke op zich los staat van de kosten van de voorziening.

90

Bijlagen

91

Bijlage 1

Prijseffecten van parken en plantsoenen

Opmerking: waar de gemiddelde woningprijs van het betreffende onderzoeksgebied in de onderzoeksperiode, is gebruik gemaakt van de landelijk gemiddelde geïndexeerde woningprijzen (geldt voor de VS)

Onderzoeken

Nabijheid in meters 0 50

RPB, 2006

100

250

500

1000

0%

0%

0%

0%

Bervaes, 2004

4-7%

4-7%

4-7%

4-7%

Luttik, 2000/1997 Luttik, 2000/1997

0% 4-8%

0% 4-8%

0% 4-8%

0% 4-8%

0% 4-8%

3-6%

3-6%

De Groot, 1998

More et al, 1982/1988.

3-5%

3-5%

3-5%

Kim m el, 1985

6%

Cape Ann Econom ics, 2003 Bolitzer/Netusil, 2000

3%

1%

5-8%

1%

Voicy, 2006

5-10%

B EW E R K TE C IJFE R S

park/plantsoen O nderzoeken

N abijheid in m eters 0 50

100

250

500

1000

R PB, 2006

0%

0%

0%

0%

0%

B ervaes, 2004

5%

5%

5%

5%

5%

Luttik, 2000/1997

0% 6%

0% 6%

0% 6%

0% 6%

0% 6%

M ore et al, 1982/1988.

5%

4%

3%

C ape Ann Econom ics, 2003

3%

3%

2%

1%

B olitzer/N etusil, 2000

6%

4%

3%

1%

9%

8%

7%

6%

V oicy, 2006

10% 10%

4%

92

4%

3%

5% 3%

3%

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0

50

100

250

500

1000

RPB, 2006

Bervaes, 2004

Luttik, 2000/1997

Luttik, 2000/1997

More et al, 1982/1988.

Cape Ann Econom ics, 2003

Bolitzer/Netusil, 2000

Voicy, 2006

Resultaten van onderzoeken naar prijseffect van parken en plantsoenen (naar afstand)

93

Bijlage 2

Prijseffecten van open binnenwater

Onderzoeken

Nabijheid in meters 0 50

RPB, 2006 RPB, 2006 Luttik, 2000/1997 Luttik, 2000/1997

100

250

500

1000

1% 5%

1% 5%

1% 5%

1% 5%

4-17%

5-7%

5-7%

5-7%

5-7%

3-6%

3-6%

17-28%

De Groot, 1998 Doss & Taff, 1996

8%

8%

8%

6%

4%

0%

Mahan et al., 1994

8%

8%

8%

6%

4%

0%

1%

5%

7%

4%

0%

Lupi et al., 1989

BEWERKTE CIJFERS

Open binnenwater Onderzoeken

Nabijheid in meters 0 50

100

250

500

1000

RPB, 2006 RPB, 2006

1% 5%

1% 5%

1% 5%

1% 5%

Luttik, 2000/1997

10%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

De Groot, 1998 Doss & Taff, 1996

8%

8%

8%

6%

4%

0%

Mahan et al., 1994

8%

8%

8%

6%

4%

0%

1%

5%

7%

4%

0%

Lupi et al., 1989 water

8%

6%

94

6%

5%

4%

2%

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0

50

100

250

RPB, 2006

RPB, 2006

Luttik, 2000/1997

Doss & Taff, 1996

Mahan et al., 1994

Lupi et al., 1989

500

Resultaten van onderzoeken naar prijseffect van open binnenwater (naar afstand)

95

1000 De Groot, 1998

Bijlage 3

Toelichting en lijst met vragen

Master Thesis van Timo Wagteveld Amsterdam School of Real Estate d.d. 19 mei 2007 Stel…. u ontwikkelt de hierna beschreven referentielocatie als woningbouwlocatie. Het bestemmingsplan (=globaal eindplan) geeft alleen de globale bestemming wonen. U besluit 2 programmavarianten uit te werken. De ene variant krijgt een ‘regulier’ programma, de tweede een ‘natuurrijk’ programma. Voor het eerste programma gaat u uit van de dwarsdoorsnede van vooral de lokale woningbehoefte. Voor het tweede programma probeert u met veel water en groen een onderscheidend plan te maken dat tot de verbeelding spreekt van consumenten die prijs stellen op natuurrijk wonen (wat staat voor ontspanning, recreatie, buiten wonen, etc.). Als ontwikkelaar beschikt u zelf over alle grond. U voert, naast de vastgoedexploitatie, ook de grondexploitatie. Op de voorhand verkoopt u de grond voor voorzieningen om niet aan de gemeente, dat doet u ook met het openbare gebied nadat u die zelf hebt aangelegd.

Voorinformatie over referentielocatie Gebiedsomschrijving: Omvang bruto-exploitatiegebied: 58,3 hectare Nabij een bosgebied: ca. 900 hectare Grenzend aan de bebouwing van een middelgrote stad (ca. 70.000 inwoners) welke beschikt over een railverbinding naar de Randstad. Vanuit het nieuwe woongebied op 5 tot 10 minuten van de snelweg. Ruimtegebruik Variant 1: ‘regulier’ programma Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

: 55% : 2% (basisonderwijs en gezondheidscentrum) : 22% : 12% : 9%

Variant 2: ‘natuurrijk wonen’ Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

: 40% : 2% (basisonderwijs en gezondheidscentrum) : 19% : 25% : 14%

96

Woningbouwprogramma in referentieplangebied in 2 varianten Uw plangebied Naam Liggingsgegevens Ontwikkelingsperiode

: : :

Gekozen woningbouwprogramma Variant 1: ‘regulier’ programma (zie excel-sheet voor doorrekening ruimtegebruik) voorbeeld: Woningtype

Aantal / %

Kavelopp. (m2)

Huur Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

TOTAAL

Motivering/toelichting

97

VON-prijs

Variant 2: ‘natuurrijk’ wonen (zie excel-sheet voor doorrekening ruimtegebruik) voorbeeld: Woningtype

Aantal / %

Kavelopp. (m2)

Huur Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

TOTAAL

Motivering/toelichting

98

VON-prijs

Interviewvragen Ingevulde case 1. Wat is behoefte aan vormen van ‘natuurrijk wonen’ n de regio van het referentieplangebied? 2.

In welke mate wordt ‘natuurrijk wonen’ aangeboden in de regio en waarom?

3.

Wat zijn de programmatische effecten geweest van variant 1 naar variant 2 en waarom (ic. typologie, huur/koop, kavelgrootte, prijsklassen)?

4.

Wat zijn de prijseffecten geweest van variant 1 naar variant 2 en waarom?

5.

Wat zijn volgens u de belangrijkste verschillen in de resultaten van de grond(en vastgoedexploitatie) tussen variant 1 en variant 2? Denk aan: investeringsniveau, opbrengsten, afzetsnelheid, risico’s?

6.

Wat is uw mening over de ontwikkeling van ‘natuurrijk wonen’ vanuit rendementsoverwegingen?

Ontwikkelings- en beheeraspecten 7.

Zou u in de werkelijkheid bereid zijn de integrale ontwikkeling voor uw rekening te nemen, of denkt u dat de gemeente het beste de ontwikkeling van het water en groen voor haar rekening kan nemen?

Stel: de gemeente ontwikkelt het groen en water als publieke voorzieningen. 8.

Zou u akkoord met de volgende wijze van vergoeding en stelt u daarbij aanvullende voorwaarden? a. vergoeding van aanlegkosten En ook met?: b. baatafroming met ….% van vastgoedopbrengsten c. risico- en opbrengstdeling in resultaat grondexploitatie o.b.v. aandeel in kosten

99

Bijlage 4

Door partijen ingevulde spreadsheetmodellen

Gemeente Lelystad Variant 1: 'regulier' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

25,0 wo/ha 1458 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

GrondprijsGrondprijs/m2 Totaal (in quote) per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

180 120

12% 8%

150 € 125.000 25 € 125.000

27.000 3.000

€ €

22.500.000 15.000.000

€ 10.700 € 10.700

€ 71 € 428

€ €

1.926.000 1.284.000

Vrije sector Grondgebonden Appartement

15 35

0% 1% 2%

190 € 160.000 35 € 160.000

2.850 1.225

€ €

2.400.000 5.600.000

€ 10.700 € 10.700

€ 56 € 306

€ €

160.500 374.500

350

24%

Sociaal grondgebonden appartement

100 75

7% 5%

160 € 145.000 30 € 145.000

16.000 2.250

€ €

14.500.000 10.875.000

€ 15.000 € 15.000

€ 94 € 500

€ €

1.500.000 1.125.000

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

293 270 270

20% 19% 19%

190 € 160.000 270 € 250.000 500 € 300.000

55.670 72.900 135.000

€ € €

46.880.000 67.500.000 81.000.000

17% 25% 28%

€ 120 € 195 € 141

€ € €

6.697.143 14.180.672 19.058.824

40 € 200.000

4.000

€

20.000.000

15%

€ 630

€

2.521.008

€

48.827.647

€

€ 932.800 49.760.447

Subtotaal

34.075

Koop

Appartement

100

7%

Subtotaal

1.108

76%

TOTAAL

1.458

285.820 319.895 320.650

€ 286.255.000

Uitgeefbaar voorzieningen

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

55% 2% 22% 12% 9% 100%

320.650 11.660 128.260 69.960 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 128.260 128.260 69.960 52.470

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

€ 25,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 14.575.000 € 206.111 € 117.778 € 10.169.186 € 8.245.286 € 777.333 € 891.990

1.458 won € 20.407.684 € 20.407.684 320.650 m2 583.000 m2 € 20.407.684

100

€ 1.458.000 € 2.040.768 € 4.081.537 € 1.923.900 € 206.111 € 1.020.384 € 45.713.384

€ 80

Gemeente Lelystad Variant 2: 'natuurrijk' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

14,5 wo/ha 845 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

GrondprijsGrondprijs/m2 Totaal (in quote)per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

60 30

7% 4%

150 € 135.000 25 € 135.000

9.000 750

€ €

8.100.000 € 10.700 4.050.000 € 10.700

€ 71 € 428

€ €

642.000 321.000

Vrije sector Grondgebonden Appartement

20 20

0% 2% 2%

200 € 170.000 30 € 170.000

4.000 600

€ €

3.400.000 € 17.500 3.400.000 € 17.500

€ 88 € 583

€ €

350.000 350.000

130

15%

60 30

7% 4%

160 € 150.000 30 € 150.000

9.600 900

€ €

9.000.000 € 15.000 4.500.000 € 15.000

€ 94 € 500

€ €

900.000 450.000

110 170 275

13% 20% 33%

200 € 180.000 275 € 285.000 500 € 350.000

22.000 46.750 137.500

€ € €

19.800.000 48.450.000 96.250.000

20% 28% 28%

€ 151 € 244 € 165

€ € €

3.327.731 11.400.000 22.647.059

40 € 250.000

2.800

€

17.500.000

20% € 1.050

€

2.941.176

€

43.328.966

€

€ 932.800 44.261.766

Subtotaal

14.350

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

70

8%

Subtotaal

715

85%

TOTAAL

845

219.550 233.900 233.200

€ 214.450.000

Uitgeefbaar voorzieningen

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

40% 2% 19% 25% 14% 100%

233.200 11.660 110.770 145.750 81.620 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 110.770 110.770 145.750 81.620

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

€ 25,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 14.575.000 € 206.111 € 117.778 € 8.782.479 € 7.120.929 € 1.619.444 € 1.387.540

845 won € 19.234.280 € 19.234.280 233.200 m2 583.000 m2 € 19.234.280

101

€ 845.000 € 1.923.428 € 3.846.856 € 1.399.200 € 206.111 € 961.714 € 42.991.590

€ 80

Gemeente Eindhoven Variant 1: 'regulier' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

26,6 wo/ha 1550 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

GrondprijsGrondprijs/m2Totaal (in quote) per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

0 0

0% 0%

0 0

€ €

-

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

Vrije sector Grondgebonden Appartement

0 0

0% 0% 0%

0 0

€ €

-

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

Subtotaal

0

0%

0

500

32% 0%

135 € 186.000

67.500 0

€ €

93.000.000 -

20% 20%

€ 232 #DEEL/0!

€ €

15.630.252 -

600 300 150

39% 19% 10%

150 € 250.000 250 € 350.000 400 € 500.000

90.000 75.000 60.000

€ 150.000.000 € 105.000.000 € 75.000.000

25% 30% 35%

€ 350 € 353 € 368

€ € €

31.512.605 26.470.588 22.058.824

€

-

€

95.672.269

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

0

0%

0

Subtotaal

1.550

100%

292.500

TOTAAL

1.550

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

€

292.500 320.650

50% 2% 22% 15% 11% 100%

291.500 11.660 128.260 87.450 64.130 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 128.260 128.260 87.450 64.130

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 423.000.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

€ 50,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 29.150.000 € 206.111 € 117.778 € 10.169.186 € 8.245.286 € 971.667 € 1.090.210

1.550 won € 20.800.237 € 20.800.237 291.500 m2 583.000 m2 € 20.800.237

102

-

€ 1.550.000 € 2.080.024 € 4.160.047 € 1.749.000 € 206.111 € 1.040.012 € 60.735.431

#DEEL/0!

Gemeente Eindhoven Variant 2: 'natuurrijk' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

26,6 wo/ha 1550 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

Grondprijs (in quote)

Grondprijs/m2 Totaal per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

0% 0%

0 0

€ €

-

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

Vrije sector Grondgebonden Appartement

0% 0% 0%

0 0

€ €

-

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

0

0%

0

500

32% 0%

100 € 186.000

50.000 0

€ €

93.000.000 -

20% 20%

€ 313 #DEEL/0!

€ €

15.630.252 -

600 300 150

39% 19% 10%

100 € 250.000 150 € 350.000 200 € 500.000

60.000 45.000 30.000

€ 150.000.000 € 105.000.000 € 75.000.000

25% 30% 35%

€ 525 € 588 € 735

€ € €

31.512.605 26.470.588 22.058.824

€

-

€

95.672.269

Subtotaal Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

0

0%

0

Subtotaal

1.550

100%

185.000

TOTAAL

1.550

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

€

185.000 233.200

32% 2% 19% 30% 17% 100%

186.560 11.660 110.770 174.900 99.110 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 110.770 110.770 174.900

m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 423.000.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Rendement Onvoorzien

€ 50,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5% 5%

€ 29.150.000 € 206.111 € 117.778 € 8.782.479 € 7.120.929 € 1.943.333

1.550 won € 18.170.629 € 18.170.629 186.560 m2 583.000 m2 € 56.555.821 € 18.170.629

103

-

€ 1.550.000 € 1.817.063 € 3.634.126 € 1.119.360 € 206.111 € 2.827.791 € 908.531 € 59.383.612

#DEEL/0!

Heijmans Variant 1: 'regulier' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

28,6 wo/ha 1668 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

GrondprijsGrondprijs/m2Totaal (in quote) per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

250 83

30.000 3.320

€ €

37.500.000 11.620.000

12% 9%

0% 0% 0%

0 0

€ €

-

15%

333

20%

33.320

167

10% 0%

150 € 185.000

25.050 0

€ €

30.895.000 -

417 250 334

25% 15% 20%

170 € 225.000 250 € 300.000 387,5 € 350.000

70.890 62.500 129.425

40 € 190.000

Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

15% 5%

120 € 150.000 40 € 140.000

€ 125 € 275

€ €

3.750.000 913.000

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

22%

€ 228 #DEEL/0!

€ €

5.711.681 -

€ 93.825.000 € 75.000.000 € 116.900.000

22% 25% 30%

€ 245 € 252 € 228

€ € €

17.345.798 15.756.303 29.540.756

€

15%

€ 599

€

3.999.580

€

77.017.118

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

167

10%

Subtotaal

1.335

80%

TOTAAL

1.668

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

6.680

327.865 320.650

56% 2% 21% 12% 9% 100%

326.480 11.660 122.430 69.960 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 122.430 122.430 69.960 52.470

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 397.470.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

31.730.000

294.545

€ 47,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 27.401.000 € 206.111 € 117.778 € 9.706.950 € 7.870.500 € 777.333 € 891.990

1.668 won € 19.570.662 € 19.570.662 326.480 m2 583.000 m2 € 19.570.662

104

€ 1.668.000 € 1.957.066 € 3.914.132 € 1.958.880 € 206.111 € 978.533 € 57.654.385

Heijmans Variant 2: 'natuurrijk' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

17,6 wo/ha 1024 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

GrondprijsGrondprijs/m2 Totaal (in quote)per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

51 51

7.140 1.530

€ €

7.650.000 7.140.000

0% 0% 0%

0 0

€ €

-

102

10%

8.670

51

5% 0%

160 € 200.000

8.160 0

€ €

10.200.000 -

Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand

205 205 308

20% 20% 30%

190 € 250.000 275 € 325.000 462,5 € 412.500

38.950 56.375 142.450

Appartement

153

15%

43,33 € 231.667

Subtotaal

922

90%

TOTAAL

1.024

Vrije sector Grondgebonden Appartement Subtotaal

5% 5%

140 € 150.000 30 € 140.000

12% 9%

€ 107 € 367

€ €

765.000 561.000

#DEEL/0! #DEEL/0!

€ €

-

23%

€ 236 #DEEL/0!

€ €

1.928.571 -

€ 51.250.000 € 66.625.000 € 127.050.000

23% 26% 31%

€ 254 € 258 € 233

€ 9.905.462 € 14.556.723 € 33.194.118

€

16%

€ 727

€

Koop Sociaal grondgebonden appartement

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

6.630

261.235 233.200

45% 2% 17% 22% 14% 100%

262.350 11.660 99.110 128.260 81.620 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 99.110 99.110 128.260 81.620

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3

€ 305.360.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

35.445.000

4.821.429

252.565

€ 33,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 19.239.000 € 206.111 € 117.778 € 7.858.007 € 6.371.357 € 1.425.111 € 1.387.540

1.024 won € 17.365.904 € 17.365.904 262.350 m2 583.000 m2 € 17.365.904

105

€ 1.024.000 € 1.736.590 € 3.473.181 € 1.574.100 € 206.111 € 868.295 € 45.487.182

€ 65.732.303

HBC Projectontwikkeling Variant 1: 'regulier' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

12,9 wo/ha 750 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

Grondprijs Grondprijs/m2 Totaal (in quote)per woningopbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

35 20

5% 3%

120 € 165.000 50 € 165.000

4.200 1.000

€ €

5.775.000 3.300.000

18% 15%

€ 202 € 416

Vrije sector Grondgebonden Appartement

35 20

0% 5% 3%

200 € 250.000 75 € 225.000

7.000 1.500

€ €

8.750.000 4.500.000

20% 23%

110

15%

35 20

5% 3%

120 € 165.000 50 € 165.000

4.200 1.000

€ €

5.775.000 3.300.000

200 250 100

27% 33% 13%

175 € 230.000 250 € 275.000 400 € 400.000

35.000 62.500 40.000

€ € €

75 € 250.000

2.625

€

Subtotaal

€ 210 € 567

€ € € € € €

849.265 415.966 1.470.588 850.840

18% 15%

€ 202 € 416

€ €

849.265 415.966

46.000.000 68.750.000 40.000.000

25% 28% 30%

€ 276 € 254 € 252

€ € €

9.663.866 15.887.605 10.084.034

8.750.000

23%

€ 630

€

1.654.412

€

42.141.807

13.700

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

35

5%

Subtotaal

640

85%

TOTAAL

750

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

145.325 159.025 320.650

27% 2% 11% 51% 9% 100%

157.410 11.660 64.130 297.330 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 64.130 64.130 297.330 52.470

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 194.900.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

€ 30,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 17.490.000 € 206.111 € 117.778 € 5.084.593 € 4.122.643 € 3.303.667 € 891.990

750 won € 13.726.781 € 13.726.781 157.410 m2 583.000 m2 € 13.726.781

106

€ 750.000 € 1.372.678 € 2.745.356 € 944.460 € 206.111 € 686.339 € 37.921.726

HBC Projectontwikkeling Variant 2: 'natuurrijk' programma kengetallen gemiddelde bruto-dichtheid: aantal woningen:

9,1 wo/ha 530 wo.

= door u in te vullen

Opbrengsten woningtype

aantal

perc.

gem. kavelmaat

VON-prijs/ stichtingskosten

Oppervlak uitgeefbaar

%

m2

€

m2

Totaal opbrengsten woningen

Grondprijs Grondprijs/m2 Totaal (in quote) per woning opbrengsten grond

Huur Sociaal grondgebonden appartement

10 10

2% 2%

120 € 175.000 50 € 175.000

1.200 500

€ €

1.750.000 1.750.000

18% 15%

€ 214 € 441

Vrije sector Grondgebonden Appartement

35 20

0% 7% 4%

200 € 275.000 75 € 250.000

7.000 1.500

€ €

9.625.000 5.000.000

20% 23%

Subtotaal

75

14%

10 10

2% 2%

120 € 175.000 50 € 175.000

1.200 500

€ €

1.750.000 1.750.000

75 150 175

14% 28% 33%

175 € 250.000 250 € 300.000 400 € 450.000

13.125 37.500 70.000

€ € €

75 € 275.000

2.625

€

€ 231 € 630

€ € € € € €

257.353 220.588 1.617.647 945.378

18% 15%

€ 214 € 441

€ €

257.353 220.588

18.750.000 45.000.000 78.750.000

27% 30% 33%

€ 324 € 303 € 307

€ € €

4.254.202 11.344.538 21.507.353

9.625.000

23%

€ 693

€

1.819.853

€

42.444.853

10.200

Koop Sociaal grondgebonden appartement Vrije sector - rij - 2/1-kap - vrijstaand Appartement

35

7%

Subtotaal

455

86%

TOTAAL

530

Ruimte gebruik: Uitgeefbaar woongebied Uitgeefbaar voorzieningen Verharding Groen Water

124.950 135.150 233.200

23% 2% 10% 56% 9% 100%

134.090 11.660 58.300 326.480 52.470 583.000

m2 m2 m2 m2 m2 m2

583.000 583.000 583.000 58.300 58.300 326.480 52.470

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 173.750.000

Kosten: Verwerving Sloopkosten Bodemonderzoek en sanering Bouwrijpmaken Terreinafwerking Groenaanleg en micro-milieu Water Kunstwerken Overige kosten Hoofdplanstructuur Planontwikkelingskosten Voorbereiding en toezicht Omslagwerken Onderhoud lange termijn Rente en algemene kosten Onvoorzien

€ 30,00 € 0,35 € 0,20 € 79,29 € 64,29 € 11,11 € 17,00

€ 1.000,00 10% 20% € 6,00 € 0,35 5%

€ 17.490.000 € 206.111 € 117.778 € 4.622.357 € 3.747.857 € 3.627.556 € 891.990

530 won € 13.213.649 € 13.213.649 134.090 m2 583.000 m2 € 13.213.649

107

€ 530.000 € 1.321.365 € 2.642.730 € 804.540 € 206.111 € 660.682 € 36.869.077

108