De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten
Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013
De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten
Student: Studentnummer:
T.J. (Thomas) Gorczynski 4086929
Universiteit: Faculteit: Afdeling: Eerste mentor: Tweede mentor: Gecommitteerde: Peilmoment: Datum:
Technische Universiteit Delft Bouwkunde Leisure & Retail dr. ir. D.C. (Dion) Kooijman msc. eng. arch. H.J.M. (Herman) Vande Putte MRE dr. A. (Arie) Romein P5 presentatie 4 juli 2013 2
Agenda 1. Onderzoek
2
2. Online foodmarkt
12
3. Resultaten
21
4. Conclusies en aanbevelingen
32
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
3
1. Onderzoek Aanleiding: “Over enkele jaren zal een derde van de winkels zou verdwijnen en de helft van de verkoop via internet verlopen.” (Molenaar, 2010) Aandacht groei voor online food retail:
Aantal artikelen per jaar over e-commerce in Distrifood Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
4
1. Onderzoek Aanleiding:
OC&C Stategy Consultants, 2010
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
5
1. Onderzoek Centrale vraagstelling: •
Wat zijn de vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten?
De invloed van e-commerce is toegespitst op: • • • • • •
Logistiek Distributiecentra Aantal winkels Winkelgrootte Winkellocaties Winkelindeling
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
6
1. Onderzoek Probleemstelling: •
Wanneer supermarktorganisaties online verkoopkanalen openen, kan de rol van het vastgoed veranderen. Indien de hooggespannen verwachtingen van ecommerce waarheid worden, zal deze ontwikkeling voor supermarktorganisaties een aantal consequenties hebben. Een van deze mogelijke consequenties kan zijn dat de behoefte aan (winkel)vastgoed zal wijzigen.
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
7
1. Onderzoek Belangrijkste conclusies: •
E-commerce zal niche-markt blijven
•
Logistiek vastgoed blijft voorlopig onveranderd
•
Winkelvastgoed blijft voorlopig onveranderd
•
Kleine wijzigingen lijken op komst
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
8
1. Onderzoek Hypothesen: 1.
De komst van e-commerce in de supermarktbranche zal een bedreiging vormen voor de fysieke verkoop in supermarktwinkels.
2.
De behoefte aan fysieke winkelruimte zal afnemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij minder winkelvastgoed in hun portefeuille zullen hebben.
3.
De behoefte aan distributieruimte zal toenemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij meer logistiek vastgoed in hun portefeuille zullen hebben.
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
9
1. Onderzoek Opbouw van het onderzoek:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
10
1. Onderzoek Empirisch onderzoek: •
Interviews met 5 multichannel retailers
•
Interviews met 3 fysieke retailers
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
11
Agenda 1. Onderzoek
2
2. Online foodmarkt
12
3. Resultaten
21
4. Conclusies en aanbevelingen
32
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
12
2. Online foodmarkt De online initiatieven in Nederland:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
13
2. Online foodmarkt Optimisme neemt toe:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
14
2. Online foodmarkt Nieuwe initiatieven verschijnen op de markt:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
15
2. Online foodmarkt Online in NL nog in de kinderschoenen + Online omzetaandeel (nog) beperkt:
Bron: EFMI
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
16
2. Online foodmarkt Aankopen via diverse websites
Bron: EFMI
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
17
2. Online foodmarkt Bezorggebieden:
Bron: EFMI Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
18
2. Online foodmarkt Online omzetaandeel is (nog) klein in Nederland:
Marktaandeel online in totale detailhandelsomzet in NL
Marktaandeel online in totale supermarktomzet in NL
Bron: EFMI Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
19
2. Online foodmarkt Verwachtingen van supermarktorganisaties omtrent e-commerce:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
20
Agenda 1. Onderzoek
2
2. Online foodmarkt
12
3. Resultaten
21
4. Conclusies en aanbevelingen
32
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
21
3. Resultaten Conceptueel model
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
22
3. Resultaten 1. Logistiek •
Verzamelproces: Verzamelen in winkel
Onderzoek
Online foodmarkt
Verzamelen in distributiecentrum
Resultaten
Conclusies
23
3. Resultaten 1. Logistiek •
Distributie:
Afhalen:
Afhaalpunt in winkel
Zelfstandig afhaalpunt
Thuisbezorgen:
Thuisbezorging vanuit DC Onderzoek
Online foodmarkt
Thuisbezorging vanuit winkel
Resultaten
Conclusies
24
3. Resultaten 1. Logistiek Supermarkten & distributiemodellen:
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
25
3. Resultaten 2. Distributiecentra Distributiecentra zullen niet uitbreiden op korte termijn. • •
Bestaande winkelstructuur speelt belangrijke rol in distributie Speciale distributiecentra voor online verkoop worden ontwikkeld, zodra e-commerce bepaalde schaalgrootte bereikt
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
26
3. Resultaten 3. Aantal winkels Aantal winkels wordt niet beinvloed door e-commerce. •
Geringe kannibalisatie
•
Behoud van eigen klanten
•
Online omzet voor winkel
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
27
3. Resultaten 4. Winkelgrootte Geen verandering in winkelgrootte door toedoen van e-commerce.
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
28
3. Resultaten 5. Winkellocaties Geen verandering in winkellocaties door toedoen van afhalen/e-commerce. •
Overgrote deel van boodschappen blijft in winkels gekocht worden
•
Identieke locatiecriteria
•
Restrictief overheidsbeleid
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
29
3. Resultaten 6. Winkelindeling Meer magazijnruimte per winkel nodig (3/8 supermarkten): •
Stallen van bestellingen
•
Verzamelen in magazijn
Magazijnruimte per winkel blijft gelijk (5/8 supermarkten): •
Verkoopvloer met assortiment kan niet inkrimpen
•
Verzamelproces op den duur verplaatst naar speciaal distributiecentrum
•
Aantal bevoorradingsmomenten verhogen
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
30
3. Resultaten 6. Winkelindeling Veranderingen op parkeerterrein om afhalen te ondersteunen (5/8 supermarkten): •
Aparte parkeervakken of aanrijlanen voor afhalende klanten
•
Korte afstand tussen afhaalplek en supermarkt
•
Afhaalplek gekoppeld aan magazijnzijde of nabij ingang
•
Los- en laadplekken in binnensteden
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
31
Agenda 1. Onderzoek
2
2. Online foodmarkt
12
3. Resultaten
21
4. Conclusies en aanbevelingen
32
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
32
4. Conclusies en aanbevelingen Hypothesen: 1. De komst van e-commerce in de supermarktbranche zal een bedreiging vormen voor de fysieke verkoop in supermarktwinkels.
2. De behoefte aan fysieke winkelruimte zal afnemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij minder winkelvastgoed in hun portefeuille zullen hebben.
3. De behoefte aan distributieruimte zal toenemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij meer logistiek vastgoed in hun portefeuille zullen hebben.
Onderzoek
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
33
4. Conclusies en aanbevelingen Aanbevelingen:
Retailers • • •
Webwinkel starten Toegankelijk website Goed funtionerend logistiek apparaat
Beleggers • •
Supermarktpanden blijven aantrekkelijke beleggingen Investeren in bereikbare locaties met parkeergelegenheid
Makelaars •
Flexibiliteit in huurovereenkomsten
Overheid • Onderzoek
Voorzichtigheid omtrent bestemmingplannen
Online foodmarkt
Resultaten
Conclusies
34
De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten
Student: Studentnummer:
T.J. (Thomas) Gorczynski 4086929
Universiteit: Faculteit: Afdeling: Eerste mentor: Tweede mentor: Gecommitteerde: Peilmoment: Datum:
Technische Universiteit Delft Bouwkunde Leisure & Retail dr. ir. D.C. (Dion) Kooijman msc. eng. arch. H.J.M. (Herman) Vande Putte MRE dr. A. (Arie) Romein P5 presentatie 4 juli 2013 35
