De Raad van State, afdeling Advisering, Mr. H.D. Tjeenk Willink Postbus 20019 2500 EA Den Haag Uw kenmerk: Uw datum: Ons kenmerk: Afdeling: Datum: Onderwerp: Bijlage(n):
V11.0982.DI directie 13 juli 2011 concept-AMvB inzake 25 extra WWS-punten in 10 schaarstegebieden 1
Geachte heer Tjeenk Willink, Wij hebben begrepen dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onlangs een ontwerp van een Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen Woonruimte voor advies aan uw Raad heeft gezonden. Deze ontwerp-AMvB regelt de door de minister voorgenomen maatregel om maximaal 25 woningwaarderingspunten toe te kennen aan alle huurwoningen in een tiental zogenoemde schaarstegebieden op basis van de WOZ-waarde, waardoor de maximaal toegestane huurprijs van deze woningen met zo’n 120 euro per maand omhoog gaat. De Nederlandse Woonbond wil met deze brief uw bijzondere aandacht vragen voor deze ontwerp-AMvB (hierna: de maatregel). Naar onze mening kleven er in de eerste plaats ernstige inhoudelijke, beleidsmatige, juridische en wetstechnische bezwaren aan. Daarnaast denken wij dat de maatregel onvoldoende grondslag vindt in de bestaande wetgeving c.q. dat de maatregel niet kan worden ingevoerd zonder een aantal daaraan voorafgaande wetswijzigingen. Voorts voldoet de door de minister gevolgde wetgevingsprocedure ons inziens niet aan de gestelde eisen. Hierna gaan wij nader in op al deze bezwaren. Inhoudelijke, beleidsmatige, juridische en wetstechnische bezwaren Op 15 april stuurde de minister van BZK een ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) aan de beide Kamers der Staten Generaal. De Nederlandse Woonbond had grote bezwaren tegen dit oorspronkelijke voorgenomen besluit. Die hebben wij verwoord in onze brief aan de Vaste Commissie BZK van de Tweede Kamer (zie bijlage: brief Woonbond d.d. 19 april 2011, kenmerk V11.0589). Aan het nieuwe, gewijzigde voorstel van de minister als verwoord in zijn brief aan de Tweede Kamer van 15 juni 2011, kenmerk WWI/ABC 2011047070, kleven nagenoeg dezelfde bezwaren. Om die reden geldt de kritiek van de Woonbond ook het gewijzigde voorstel van de minister en wij hopen dan ook dat u deze betrekt bij de beoordeling van de maatregel. Het feit dat de minister de werking van de maatregel beperkt tot 10 COROP-gebieden en dat de toevoeging van hetzij 15, hetzij 25 WWS-punten wordt gerelateerd aan de WOZ-waarde van de woning, brengt daarbovenop nog andere, nieuwe bezwaren met zich mee.
Nieuwe Achtergracht 17
1018 XV Amsterdam E-mail
[email protected]
Telefoon (020) 5517700 Telefax (020) 5517799 Website www.woonbond.nl
Beperking tot 10 COROP-gebieden Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) zoals geregeld krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) in Bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), drukt de kwaliteit van afzonderlijke huurwoningen uit in een aantal woningwaarderingspunten. De maatregel veroorzaakt een verschil in waardering tussen enerzijds woningen in de 10 COROP-gebieden en anderzijds woningen daarbuiten. Hiermee ontstaat ook rechtsongelijkheid tussen huurders (en verhuurders) binnen de 10 COROPgebieden en die daarbuiten. Dit roept in de eerste plaats de vraag op of een eenvoudige wijziging van de bijlage(n) van het Bhw voor zo’n fundamentele stelselwijziging volstaat. Ons lijkt van niet. In de tweede plaats ontstaan er grensverschillen of overgangen die vanuit de systematiek en de bedoeling van het WWS onbegrijpelijk en onlogisch zijn en dus afbreuk doen aan een goede werking van het stelsel. Bij de beantwoording van de Kamervragen naar aanleiding van het aanvankelijke voornemen tot een landelijke puntenbijtelling, gaf de minister zelf aan dat er bewust voor gekozen is de 25 punten landelijk in te voeren om geen grensgeschillen of overgangen te creëren die mogelijk regionaal verstorend werken. Door nu wel te differentiëren naar COROP-gebieden, bewerkstelligt de minister deze vreemde grenseffecten en overgangen zelf, maar in zijn - überhaupt heel summiere - argumentatie en onderbouwing slaat hij daar verder geen acht op. De keuze van deze 10 COROP-gebieden is daarnaast uitermate willekeurig en arbitrair. Weliswaar komt uit statistisch onderzoek naar voren dat in deze 10 gebieden sprake is van de hoogste WOZ-waarden, maar dat gaat voorbij aan het feit dat deze methode geen rekening houdt met de mogelijke grote spreiding van WOZ-waarden binnen deze zeer grote gebieden. Het is heel wel denkbaar, dat binnen deze COROP-gebieden sprake is van gemeenten, dorpen, 2 wijken en/of buurten waar de gemiddelde M -prijs veel lager is dan die van veel gemeenten, dorpen, wijken en/of buurten buiten de 10 COROP-gebieden. Dit heeft grote en niet uit te leggen verschillen in woningwaardering tot gevolg. Het betekent concreet dat een zeer schaarse en gewilde huurwoning in bijvoorbeeld het centrum van Den Haag (buiten de 10 COROP-gebieden) met een relatief hoge WOZ-waarde veel lager wordt gewaardeerd dan een vergelijkbare woning in een buitenwijk van Leiden (binnen de 10 COROP-gebieden) met een relatief lage WOZ-waarde. Deze onlogische uitkomsten van de maatregel ondergraven het stelsel. Puntenwaardering op grond van de WOZ-waarde Het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS is een novum. Het WWS drukt de kwaliteit van afzonderlijke huurwoningen zoals gezegd uit in een aantal woningwaarderingspunten. Vervolgens verbindt het stelsel een wettelijk maximum aan de overeen te komen huurprijs op basis van de in het WWS geobjectiveerde kwaliteit (aantal WWS-punten x prijs per punt). De wijze waarop de minister de WOZ-waarde in het WWS wil incorporeren, staat op verschillende manieren op gespannen voet met dit vigerende stelsel van huurprijsbescherming: a. De WOZ-waarde van woningen is geen maatstaf voor de kwaliteit van woningen, maar is de vertaling van de kwaliteit naar de prijs (i.c. de vrije verkoopwaarde van woningen). Omdat het geen kwaliteitsmaatstaf is, past het niet in het WWS zoals vastgelegd in Bijlage 1 van het BHW. Met andere woorden, als de minister van mening is dat de maximale huurprijs bij een gegeven kwaliteit te laag is, is de juiste en binnen het stelsel passende weg het verhogen van de puntprijs en niet het introduceren van een prijselement in het kwaliteitssysteem (overigens zou de Woonbond dat niet willen bepleiten, omdat wij niet van mening zijn dat de maximale huur te laag is, ook niet in de COROP-gebieden). b. Het huidige WWS bevat al waarderingselementen waarin de ‘marktwaarde’ tot uitdrukking komt in een aantal punten. Zo kunnen aan de woonomgeving maximaal 25 woningwaarderingspunten worden toegekend, ondermeer op basis van liggingsaspecten. Ook het woningtype wordt in het WWS gewaardeerd. Door de toevoeging van 15 of 25 punten op basis van de WOZ-waarde worden deze 2 Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam Telefoon (020) 5517700 Telefax (020) 5517799 E-mail
[email protected] Website www.woonbond.nl
kwaliteitsaspecten als het ware dubbel geteld, waardoor huurders twee keer betalen voor hetzelfde. De innerlijke consistentie van het WWS gaat door de maatregel dus verloren. c. De maatregel neemt investeringsprikkels weg. Een van de functies van het WWS is het bevorderen van - maatschappelijk gewenste – investeringen door verhuurders. Een goed voorbeeld daarvan is de onlangs geïntroduceerde waardering van de energieprestatie van woningen. De hogere puntenwaardering voor woningen met een goede energieprestatie stimuleert verhuurders tot investeringen in de energiezuinigheid, omdat ze daar volgens het WWS een hogere huur voor kunnen vragen. De maatregel neemt deze prikkels weg, want verhuurders krijgen er in één keer gratis en voor niks 25 punten bij zonder dat daar iets tegenover hoeft te staan. De maatregel staat dus haaks op de doelstellingen van de introductie van het energielabel in het WWS. d. Een belangrijk doel van het WWS is huurders te beschermen tegen te hoge (schaarste)prijzen. Voor de minister is schaarste kennelijk de reden om woningen in ‘schaarstegebieden’ een veel hogere maximale huur te geven. Huurders worden dan juist blootgesteld aan te hoge schaarsteprijzen in plaats van daartegen beschermd. Dat op zichzelf staat op zeer gespannen voet met de bedoeling van het stelsel. Naast de genoemde, meer fundamentele bezwaren is er nog een aantal meer ‘technische’ 2 bezwaren. De maatregel houdt concreet in dat woningen, waarvan de WOZ-waarde per m hoger is dan het gemiddelde in de 10 COROP-gebieden, 25 punten krijgen en de woningen onder dat gemiddelde 15 punten. Hier kleven de volgende bezwaren aan: • De waardering is erg grof, waardoor de relatie tussen de (maximale) huurprijs en de kwaliteit in het WWS stelselmatig wordt verzwakt. Daardoor ook kan een klein verschil in WOZ-waarde grote consequenties hebben voor de (maximale) huurprijs. In het onderhavige voorstel kan 1 euro hogere WOZ-waarde een 48 euro hogere maximale maandhuur betekenen. Ook deze grofheid geeft aan dat de maatregel niet goed past in het systeem van het WWS. • Ook de jaarlijkse fluctuaties van de WOZ-waarde kunnen grote gevolgen hebben voor het puntenaantal en daarmee voor de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Dit is fnuikend voor de rechtszekerheid van huurders en verhuurders en kan aanleiding zijn voor een groot aantal huurgeschillen en bezwaar- en beroepsprocedures tegen de WOZwaardebeschikkingen. • De methode waarlangs de minister is gekomen tot vaststelling van de gemiddelde prijs per 2 m WOZ-waarde is onvoldoende betrouwbaar en solide om als grondslag te fungeren voor deze regeling in het WWS. Het betreft namelijk een landelijk statistisch onderzoek met een beperkte steekproefgrootte (ongeveer 60.000 woningen op een landelijke voorraad van 7 miljoen). Als gevolg daarvan is de minister ook niet in staat om de effecten van de maatregel op de hoogte van de maximale huurprijzen in de COROP-gebieden in kaart te brengen. Dit terwijl bij zo’n ingrijpende maatregel een goede effectenanalyse onderdeel zou moeten zijn van een zorgvuldig wetgevingsproces. 2 • Het gegeven van ‘WOZ-waarde per m ’ is problematisch, omdat er verschillende oppervlaktebegrippen bestaan met zeer uiteenlopende uitkomsten. In de eerste plaats 2 speelt dit een rol bij de vastlegging van de gemiddelde m -prijs in het Bhw, afhankelijk waarvan een deel van de woningen 15 punten erbij krijgt en een ander deel 25-punten. Als 2 de gemiddelde m -prijs niet goed wordt vastgesteld, kan dat hele rare effecten hebben in de 2 praktijk. Hierbij merken wij op, dat er geen betrouwbare gegevens van de m -prijzen in de Nederlandse woningvoorraad voorhanden zijn. Die moeten dan wel worden gemaakt ten behoeve van de maatregel. De onduidelijkheid over het oppervlaktebegrip levert ook problemen op bij de toetsing of vaststelling van de huurprijs door de Huurcommissie, die immers in voorkomende gevallen 2 de m -prijs van een afzonderlijke woning moet vaststellen. Wat in elk geval voorkomen moet worden, is dat de Huurcommissie een ander oppervlaktebegrip hanteert dan waar het gemiddelde in de COROP-gebieden op is gebaseerd. Wij hebben het sterke vermoeden dat de minister bij het opstellen van de AMvB geen acht heeft geslagen op dit probleem. 3 Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam Telefoon (020) 5517700 Telefax (020) 5517799 E-mail
[email protected] Website www.woonbond.nl
Spanning c.q. strijdigheid met bestaande wetgeving Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) Het gebruik van de WOZ-waarde voor de vaststelling van (maximale) huurprijzen krachtens de Uhw / op grond van het Bhw is niet mogelijk zonder wijziging van de Wet WOZ. De Wet WOZ schrijft namelijk voor dat de WOZ-waarde uitsluitend gebruikt mag worden voor het heffen van belastingen, dus niet voor de vaststelling van de huurprijs. Dit betekent dat, als dit niet gelijktijdig in de Wet WOZ wordt geregeld de maatregel in strijd is met hogere wetgeving. Op grond van de Uhw is de Huurcommissie bevoegd om uitspraken te doen over de redelijkheid van huurprijzen. Dat doet zij in het algemeen op basis van het WWS. Door de maatregel is het noodzakelijk dat de Huurcommissie bij de uitoefening van haar wettelijke bevoegdheid tot de toetsing en vaststelling van huurprijzen, de WOZ-waarde gebruikt. Probleem hierbij is, dat de Huurcommissie volgens de Wet WOZ niet bevoegd is tot gebruik van de WOZ-waarde. Dat volgt uit Artikel 37c, lid 1 van de Wet WOZ, dat voorschrijft dat een bestuursorgaan (in casu de Huurcommissie) een waardegegeven uitsluitend gebruikt bij de uitoefening van een op grond van een wettelijk voorschrift verleende bevoegdheid tot gebruik van dit gegeven. Conclusie is dat de maatregel van de minister alleen kan worden ingevoerd, als gelijktijdig in de Uhw een (wettelijk) voorschrift wordt opgenomen op grond waarvan de Huurcommissie als bestuursorgaan bij de uitoefening van haar wettelijke taken (zoals artikel 7.249 BW en 7.255 BW) bevoegd is de WOZ-waardegegevens van huurwoningen te gebruiken. Ook de rechtsbescherming van huurders is met de maatregel niet goed geregeld. Huurders kunnen op basis van de Wet WOZ (art. 24.b.) als gebruikers van de onroerende zaak worden aangemerkt; zij zijn immers degenen die de onroerende zaak gebruiken krachtens persoonlijk recht. Huurders hebben door de maatregel straks een aanmerkelijk en gerechtvaardigd belang bij de vastgestelde waarde van een onroerende zaak. Hun gerechtvaardigd belang is dan gelegen in de grote verschillen die kunnen optreden in het maximale huurniveau als gevolg van de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Echter, het betreft hier geen belastingheffing, maar de vaststelling van de huurprijs, ondermeer op basis van de WOZ-waarde van de woning. Huurders hebben op grond van de Wet WOZ geen beroeps- of bezwaarmogelijkheden. Sinds 1 januari 2006 worden zij door de afschaffing van het aan de WOZ-waarde gerelateerde gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting niet meer als belanghebbenden gezien. In de Wet WOZ moet - gezien het aanmerkelijke belang van huurders bij de vaststelling van de WOZ-waarde - voor de hoogte van de huurprijs- worden geregeld dat zij als belanghebbenden worden aangemerkt en een (voor bezwaar en beroep vatbare) beschikking van de gemeente (art. 22) dienen te ontvangen. Wanneer huurders niet in staat worden gesteld bezwaar en beroep aan te tekenen tegen de waardebeschikking van de gemeente, betekent dit een ernstige uitholling van de wettelijke huurprijsbescherming. De Huisvestingswet De gemeenteraad kan op basis van de Huisvestingswet voor zover dit noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte criteria vaststellen voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeentelijke bevoegdheden in het kader van de Huisvestingswet zijn gerelateerd aan de maximale huurprijsgrens van € 652,52, die op zijn beurt weer gerelateerd is aan het aantal (van momenteel 140) WWS-punten. Woningen die door de maatregel een maximale huurprijs krijgen boven deze grens ligt van € 652,52 (alle woningen die nu tussen 115 tot 140 punten hebben) vallen door de maatregel voortaan buiten het bereik van de Huisvestingswet. Het betreft bijvoorbeeld 1/3 van alle huurwoningen in Amsterdam. De maatregel heeft dan ook verstrekkende gevolgen voor de woonruimteverdeling die geldt in schaarstegebieden en het gemeentelijke beleid terzake. De minister geeft zich geen enkele rekenschap van deze ingrijpende (neven)effecten van de maatregel. 4 Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam Telefoon (020) 5517700 Telefax (020) 5517799 E-mail
[email protected] Website www.woonbond.nl
Tot slot De maatregel heeft grote nadelige gevolgen voor het goed functioneren van het bestaande stelsel van huurprijsregelgeving, waarvan het WWS een essentieel onderdeel uitmaakt. De maatregel vereist bovendien dat (voorafgaand of ten minste gelijktijdig) een aantal wetswijzigingen (van in elk geval de Wet WOZ en de Uhw) plaatsvindt. De Woonbond vindt dat een dergelijke verstrekkende ingreep in het bouwwerk van huurprijsbeleid en gerelateerde wet- en regelgeving een zorgvuldige bestudering en afweging verdient. Die heeft echter niet plaatsgevonden. Wij hopen dat uw Raad de regering zal adviseren de maatregel niet in te voeren.
Met vriendelijke groet, namens de Nederlandse Woonbond,
Ronald Paping, algemeen directeur.
5 Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam Telefoon (020) 5517700 Telefax (020) 5517799 E-mail
[email protected] Website www.woonbond.nl
