De opstelling. ontwikkelingen in de middeldure koopsector

De 3-4-3 opstelling ontwikkelingen in de middeldure koopsector

De 3-4-3 opstelling ontwikkeling van kosten en prijzen in de middeldure koopsector

In opdracht van DGVH

Rob de Wildt, RIGO Harry van der Heijden, OTB Peter Boelhouwer, OTB m.m.v. Els van der Weijden, RIGO

januari 2002

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 80770

Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft telefoon 015 278 30 05 telefax 015 278 44 22 http://www.otb.tudelft.nl

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

1.1

ONDERZOEKSVRAGEN

1

1.2

RAPPORTAGE

2

2

WAT IS MIDDELDUUR

3

2.1

WONINGBOUWSEGMENTEN

3

2.2

VIER ONTWIKKELINGEN VERGELEKEN

4

2.3

KWALITEIT VAN MIDDELDUUR

7

3

MIDDELDUUR IN GEMEENTEN

13

3.1

PRIJSNIVEAU: EIGEN PRIJSGRENZEN

13

3.2

STOEIPARTIJEN ROND GRONDPRIJS, KWALITEIT EN OMVANG PROGRAMMA

15

3.3

VOORBEELDEN UIT GEMEENTEN

20

3.4

MIDDELDUUR INGEKLEMD

22

3.5

IJBURG IN HET NIEUWS

24

3.6

SAMENVATTEND BEELD

27

4

PRODUCTIE IN HET MIDDELDURE SEGMENT

29

4.1

VERDELING VAN KOOPWONINGEN NAAR PRIJSKLASSEN

29

4.2

MIDDELDURE PRODUCTIE BIJ VERSCHILLENDE PRIJSKLASSE-INDELINGEN

33

4.3

EEN SAMENVATTEND BEELD

39

5

VRAAG EN AANBOD IN HET MIDDELDURE SEGMENT

45

5.1

DE HUISHOUDENS- EN WONINGKENMERKEN VAN HUIZENKOPERS

45

5.2

VRAAG EN AANBOD VAN NIEUWBOUWWONINGEN

48

5.3

MARKT VOOR MIDDELDUUR

54

6

SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

57

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGE 1

INDEXERING VAN DE PRIJSKLASSENGRENZEN VOOR MIDDELDURE KOOPWONINGEN

BIJLAGE 2

R I G O

VRAGENLIJSTEN GEMEENTEN EN ONTWIKKELAARS

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding Recent is in het nieuws geweest dat de door de gemeente Amsterdam en bouwers afgesproken aantallen middeldure koopwoningen in IJburg niet kunnen worden gerealiseerd. Ook landelijk lijkt er sprake van een afname van het aandeel middeldure koopwoningen in de nieuwbouwproductie. In 1997 was ca. 20% van de nieuwe woningen middelduur; in 2000 was dat nog slechts 15%. Het Ministerie van VROM/DGVH wenst nader inzicht in de kosten- en prijsontwikkelingen in de middeldure koopsector. Daarbij wil het ook inzicht krijgen in de mate waarin deze ontwikkelingen nu en in de toekomst zullen bijdragen aan (verdere) uitval van de productie in dit segment. Met behulp van secundair bronnenmateriaal heeft het Onderzoeksinstituut OTB in het kwantitatieve onderdeel van dit onderzoek inzicht verschaft in de kenmerken van de woningbouwproductie in de middeldure koopsector in de periode 1997 tot en met 2000. In gesprekken met een twintigtal gemeenten en daar actieve ontwikkelaars heeft RIGO dit materiaal aangevuld met beleidsmatige opvattingen van gemeenten en ontwikkelaars en beeldmateriaal van plannen die in het middensegment zijn ontwikkeld. Dit onderdeel van het onderzoek is opgedeeld in vier fasen. In de eerste fase stond de positionering van de categorie middeldure koopwoningen centraal. Hiervoor kunnen diverse indexen worden toegepast. Vervolgens komen de karakteristieken van de middeldure sector en de gerealiseerde middeldure koopwoningen aan bod. Dit gebeurde op basis van de Monitor Nieuwe Woningen en het Signaleringssysteem Nieuwbouwkoopwoningen. In het derde onderdeel besteden we aandacht aan de ontwikkeling van de vraag naar (middel)dure koopwoningen, terwijl in het laatste onderdeel vraag en aanbod met elkaar worden geconfronteerd.

1.1

Onderzoeksvragen De eerste vraag die in het onderzoek wordt beantwoord is hoe de omvang van het middeldure segment zich heeft ontwikkeld. Bij het vaststellen van de omvang is het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

echter eerst nodig een hanteerbare afbakening van het middeldure segment te maken, waarvoor een aantal voorstellen wordt ontwikkeld. Een tweede vraag, die in eerste instantie los staat van de omvang, betreft de positie van de middeldure nieuwbouwwoning in de woningmarkt en het beleid dat gemeenten daaromtrent voeren. Wanneer er echter grote verschillen in de afbakening van het middeldure segment ontstaan, heeft dit gevolgen voor de omvang van het segment. De derde vraag richt zich op de relatie tussen vraag en aanbod. Gegeven beschikbare woningbehoeftenonderzoeken en het beeld van de productie in de middeldure sector, welke conclusie valt dan hieruit te trekken voor de toekomstige productie van middeldure woningen. Het onderzoek heeft zich sterk gericht op de woningbouwontwikkelingen in de afgelopen periode. Voor iedereen verliep de discussie over prijsniveaus in deze jaren in guldens. Om die reden verkiezen we ervoor het rapport consequent over guldens te spreken in plaats van euro’s, behalve waar het de actualiteit van 2002 betreft. De ontwikkeling van IJburg en de beroering daarover kan worden vergeleken met de wijze waarop andere gemeenten omgaan met het middeldure segment. Het algemene beeld van de ontwikkeling van dit middeldure segment in Nederland vormt hierbij de achtergrond. We gaan na of de problemen bij IJburg specifiek zijn voor deze locatie, dan wel symptomatisch zijn voor de positie van het middeldure segment in de koopsector.

1.2

Rapportage Het rapport gaat eerst kort in op de positionering van het middeldure segment in de woningbouwproductie. Hoe moet het middeldure segment worden gedefinieerd? In hoofdstuk 3 wordt verder uitgewerkt in welke beleidscontext de middeldure woningbouw tot stand komt, hoe de gemeenten omgaan met de prijsgrenzen en wat de kenmerken van de middeldure productie zijn. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de omvang het marktsegment aan de hand van verschillende prijsklasse-indelingen. Hoofdstuk 5 gaat in op de spanning tussen vraag en aanbod. Tot slot worden in hoofdstuk 6 de belangrijkste conclusies en aanbevelingen weergegeven. Het onderzoek heeft de hulp gehad van een twintigtal gemeenten en daar werkzame ontwikkelaars, die ons informatie verschaften over hun middeldure woningbouw. Begeleiders van de kant van het DGVH waren ir. V. Neevel en drs. B. Broekhuizen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WAT IS MIDDELDUUR

2 Wat is middelduur 2.1

Woningbouwsegmenten De VINEX-opgave gaat in 1995 van start met als algemeen beeld om maximaal 30% goedkope woningen te produceren. De overige woningen krijgen een verdeling middelduur-duur van 30%/40% of 40%/30%. Het goedkope segment is te onderscheiden in een huuraandeel van minstens 15-20%, en dus in een koopaandeel van 10-15%. In het middeldure en dure segment ligt de nadruk op koopwoningen, maar in beperkte mate wordt in dit segment ook voor de duurdere huursector gebouwd. De grenzen goedkoop-middelduur (de goedkoopgrens) en middelduurduur (de middelduurgrens) lagen in 1995 volgens het DGVH op stichtingskosten van ƒ 159.000,- respectievelijk ƒ 227.000,-. Figuur 2.1 geeft het verloop weer van de DGVH-grenzen van 1991 tot 2001. Over de hele periode laat dit een gelijkmatige stijging zien. De afstand tussen goedkoop en middelduur blijft in de loop der jaren constant: de goedkoopgrens is 70% van middelduurgrens. Gemiddeld per jaar bedraagt de stijging 3-3,5%, hetgeen aanmerkelijk minder is dan de gemiddelde ontwikkeling van koopprijzen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. De stichtingskostengrenzen vervulden een functie in het Besluit Woninggebonden Subsidies, het Besluit Locatiegebonden Subsidies en in het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen. In het BWS gaf het de afbakening van subsidiecategorieën. Deze functie is met het BWS uit beeld verdwenen. In het BLS is het aandeel woningen in uitleglocaties dat onder de goedkoopgrens valt gemaximeerd op 30%. Bij een laaggehouden grens is dat niet zo moeilijk. En het BBSH stelt de middelduurgrens als beperking van het werkterrein van corporaties: ze worden niet geacht woningen boven deze grens te produceren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 WAT IS MIDDELDUUR

Figuur 2.1

Stichtingskostengrenzen DGVH, goedkoop en middelduur, goedkoop is 70% van middelduur (grenzen in ƒ 1.000,- per woning). 300

250

200

150

100

50

0 1991

1992

1993

1994

1995

1996

goedkoop

1997

1998

1999

2000

2001

middelduur

Het gebruik van de grenzen voor deze doelen staat echter onder druk. Door de achterblijvende ontwikkeling van de grenzen is de maximering van het goedkope segment in het BLS een overbodige bepaling geworden. Daarentegen, voor corporaties is de middelduurgrens steeds knellender geworden. De toegenomen weerstand ertegen lijkt gehoor te krijgen bij de staatssecretaris, die bekend heeft gemaakt te overwegen deze grens te herzien of te laten vallen.

2.2

Vier ontwikkelingen vergeleken Naast de DGVH-index zijn er drie andere invalshoeken gekozen om de prijsontwikkeling te volgen, in de vorm van indexen voor het middeldure segment. De indexen zijn ontwikkeld om het prijsniveau vanaf 1995 te kunnen volgen. Hiertoe worden de voor middeldure (koop)woningen vastgestelde stichtingskostengrenzen uit 1995 voor de daaropvolgende jaren met de vier verschillende indexen aangepast. De ontwikkeling van het aandeel middeldure koopwoningen zal verschillen, afhankelijk van de gebruikte index. We onderscheiden een marktprijsindex, die de gemiddelde prijs van nieuwe koopwoningen volgt, een zuivere prijsindex, waarbij op de marktprijsindex gecorrigeerd wordt voor veranderingen in kwaliteit en tenslotte een bereikbaarheidsindex, die volgt hoe de koopkracht van huishoudens zich ontwikkeld in relatie tot de exploitatielasten van de te kopen woning. In laatstgenoemde ontwikkeling speelt de groei van het huishoudinkomen en de dalende rente een belangrijke rol. Uit figuur 2.2 blijkt dat vooral vanaf 1997 de verschillen fors zijn toegenomen. De DGVH-prijsgrens stijgt licht in de periode 1997-2000 (9%), terwijl de marktgrens in deze periode de grootste stijging laat zien (55%). De voor de kwaliteit gecorrigeerde prijsgrens volgt met een toename van 48% de marktprijsgrens op enige afstand.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WAT IS MIDDELDUUR

Figuur 2.2

Prijsgrenzen van nieuwe koopwoningen volgens vier indexen (1995=227.000,-) met ter vergelijking de prijsontwikkeling in de bestaande voorraad 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

middelduur

bereikbaarheidsindex

nvm-bestaande voorraad

zuivere prijsindex

1998

1999

2000

2001

marktindex

Bron: DGVH/CBS, Signaleringssysteem Nieuwbouw Koopwoningen; OTB-bewerking, NVM

De ‘ruimte’ tussen de marktprijsindex en de zuivere prijsindex kan worden beschouwd als een toename van de (gemeten) kwaliteit. De bereikbaarheidsindex stijgt relatief sterk in de periode 1995-1998, maar laat de laatste jaren een beperkter toename zien. Het feit dat vanaf 1997 de marktprijsindex sneller stijgt dan de bereikbaarheidsindex betekent dat in die periode de betaalbaarheid van nieuwe koopwoningen relatief afneemt: de prijzen van nieuwe woningen stijgen sneller dan de maximaal haalbare hypotheek. Gebruiken we de bereikbaarheidsindex als een maat voor het middeldure segment, dat dan gedefinieerd wordt als het segment dat voor middeninkomens toegankelijk is, dan kan uit het verschil in verloop van bereikbaarheidsindex en marktprijsindex worden verondersteld dat het segment middelduur is afgenomen ten gunste van de dure woningen. Uit het verloop is af te leiden dat deze verschuiving vooral in de laatste jaren optrad. Nemen we 1991 als startpunt, dan is het verschil tussen de bereikbaarheidsindex, de marktindex en de zuivere prijsindex over de hele periode bezien gering.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 WAT IS MIDDELDUUR

figuur 2.3

Verloop van verschillende prijsindexen voor nieuwbouw, 1991 = 100. 300%

250%

200%

150%

100%

50%

0% 1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

middelduur



zuivere prijsindex

1998

1999

2000

2001

marktindex

Opvallend is dat de DGVH-grens en de ontwikkeling in de bestaande voorraad in deze periode het kader vormen waarbinnen de andere indexen zich ontwikkelen. Dat de prijsontwikkeling in nieuwbouw de uitbundige prijsontwikkeling in de bestaande voorraad eind jaren negentig ‘slechts’ ten dele volgt is te verklaren uit een andere marktstructuur: bij nieuwbouw speelt de afzetsnelheid een grotere rol. Mogelijk speelt ook vertraging door de plan- en bouwperiode. De woningen worden op papier verkocht en pas 1 tot 2 jaar later bewoond. Het prijsniveau van de woningen wordt vaak al in een vroeg stadium tussen gemeente en ontwikkelaar vastgelegd. Om in de buurt van de andere indexen terecht te komen had de DGVH-index in de periode 1991-2000 ongeveer 50% harder moeten stijgen dan nu gebeurd is. De conclusie kan zijn dat deze index het contact met de bouwpraktijk heeft verloren. In de verdere analyse van het middeldure segment zullen we daarom vooral de marktindex en de bereikbaarheidsindex als grenzen voor het segment gaan hanteren. De zuivere prijsindex heeft als handicap dat de statistische basis zwakker is, waardoor de analyses met deze index beperkingen hebben. Een stabiel beeld geeft het gemiddelde van de bereikbaarheidsindex en de marktindex: over de periode 1991-2000., met een gemiddelde jaarlijkse stijging van zo’n 8%. per jaar. Alleen 1994 vormde met minder dan 2% een uitbijter in de reeks, alle andere jaren laten een stijging zien van 7,5 tot meer dan 10%. Mogelijk zal 2001 ook een beperktere stijging vertonen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WAT IS MIDDELDUUR

figuur 2.4

Gemiddelde van bereikbaarheidsindex en marktindex (b-m) geeft een stabiele ontwikkeling, jaarlijks gemiddeld ongeveer 8% stijging. In de periode 19912000 geeft dit een verdubbeling van het prijsniveau. 250%

200%

150%

100%

50%

0% 1991

1992

1993

middelduur

1994

1995

1996

1997


1998

1999

marktindex

2000

2001

b-m

Rekenend vanuit de bovengrens voor de middeldure woning van 196.000 in 1991 zou de middeldure woning van 2000 uitkomen op bijna ƒ 400.000,-. Extrapolerend met 8% is het niveau van 2001 dan ƒ 430.000,- ofwel 57% boven de DGVH-grens van dat jaar. Dit ligt iets boven de NHG-grens voor 2001 (ƒ 420.000,-). Voor 2002 is deze NHG/grens opgetrokken naar € 200.000 (ƒ 440.740,-), een stijging van bijna 5%.

2.3

Kwaliteit van middelduur We verkennen hier wat de kwaliteitskenmerken zijn van het middeldure segment, bij de verschillende categorie-indelingen die we in hiervoor hebben ontwikkeld. Hiervoor zijn twee bronnen beschikbaar: het Signaleringssysteem Nieuwbouw Koopwoningen en de Monitor Nieuwe Woningen. Het eerste bestand bevat informatie over nieuwe koopwoningen over een periode van meer dan 10 jaar maar is niet geschikt voor het maken van uitsplitsingen binnen de categorie middeldure koopwoningen. Het tweede bestand maakt dergelijke uitsplitsingen wel mogelijk, maar bevat alleen informatie over kenmerken van in 2000 verkochte nieuwe woningen. Met behulp van het Signaleringssysteem Nieuwbouw Koopwoningen wordt de ontwikkeling van de gemiddelde inhoud (in m3) van nieuwe middeldure koopwoningen in beeld gebracht voor de periode 1997-2000. Daarna gaan we in nader in op de kenmerken van middeldure koopwoningen op basis van de Monitor Nieuwe Woningen. Naast de verschillen bij de onderscheiden prijsklasse-indelingen gaan

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8 WAT IS MIDDELDUUR

we ook in op de verschillen tussen Randstad en daarbuiten en tussen VINEX- en niet-VINEX-woningbouw. In deze analyse zijn steeds drie prijsklasse-indelingen gebruikt. De DGVHprijsklassegrenzen (in 2000 van 186.000 tot 265.000), de bereikbaarheidsprijsklassegrenzen (in 2000 van 218.000 tot 311.000) en de marktprijsklassegrenzen (in 2000 van 266.000 tot 379.000). In het vervolg spreken we kortweg van DGVH, bereikbaarheid en markt. Deze indelingen zijn soms lastig te vergelijken. Hun middeldure segmenten omvatten andere verzamelingen woningen, die elkaar wel overlappen. De gemiddelde inhoud van middeldure woningen beweegt zich tussen 325 en 375 m3 in de jaren 1997-2000. Opvallend is dat de bereikbaarheidsklasse-indeling en DGVH-indeling een dalende trend vertonen, tegenover een stijging bij de marktindeling. Deze ontwikkelingen weerspiegelen de verschillen in prijsniveau en omvang van het middelduur segment dat in deze jaren op basis van de prijsklassedefinities ontstaat. Kijken we naar de productie in 2000, dan blijkt dat de middeldure woning vooral een rijwoning of appartement is1. Opvallend is dat bij de duurdere klasse-indeling het aandeel appartementen toeneemt. Tweekappers komen beperkt voor en vrijstaand vrijwel niet. In de randstad komen deze al helemaal niet voor: daar zijn van de tien middeldure woningen er vijf eengezins rij en vijf meergezins appartement. figuur 2.5

Ontwikkeling inhoud bij drie gedefinieerde prijsgrenzen: marktprijsgrens laat groei inhoud zien, bereikbaarheidsgrens toont daling

400

m3 380

360

340

320

300 1997

1998

DGVH

1999

markt

2000

bereikbaarheid

voetnoot 1

De analyse is ontleend aan de bestanden van de Monitor Nieuwe Woningen. Dit beperkt zich tot de productie van de bouwers voor de markt. Vrijstaande woningen zijn daarin ondervertegenwoordigd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WAT IS MIDDELDUUR

figuur 2.6

Woningtypen in het middeldure segment: appartementen en rijwoningen domineren

markt

bereikbaar

DGVH

0%

20%

appartement

40% rij

60%

80%

twee onder een kap

100% vrijstaand

De tweekappers zijn bijna alleen buiten de randstad te vinden, waar ze een aandeel van 14% hebben, tegen in de randstad minder dan 1%. De tweedeling VINEXgemeenten en andere gemeenten geeft een vergelijkbaar beeld maar minder extreem: in de VINEX is bijna 4% tweekappper, tegen 22% erbuiten figuur 2.7

Middeldure appartementen en rijwoningen zijn vooral te vinden in de randstad (hier weergegeven op basis van bereikbaarheidsklassen)

overig

randstad

0% Appartement

20%

40% Rij

60%

80%

2 onder 1 kap

100% Vrijstaand

. De meeste middeldure woningen hebben 3 of 4 kamers. De ruimere prijsklasse van de marktindeling geeft ook een groter aandeel 5- en 6-kamerwoningen (30%), tegenover 20% bij DGVH en bereikbaarheid. .

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 WAT IS MIDDELDUUR

figuur 2.8

De middeldure woning heeft 3 of 4 kamers, maar 5 kamers komt ook geregeld voor

markt

bereikbaar

DGVH

0% 1 of 2 kamers

20% 3 kamers

40% 4 kamers

60%

80%

5 kamers

100%

6 kamers of meer

Ook hierbij is het beeld voor VINEX en Randstad zuiniger: In de VINEX-gemeenten is meer dan 80% een woning met maximaal 4 kamers, in de randstadgemeenten is dit bijna 90%, tegen 75% erbuiten (op basis van bereikbaarheidsklassen). Het verschil tussen Randstad en daarbuiten is ook opvallend als gekeken wordt naar de aanwezigheid van garages. Buiten de Randstad heeft de middeldure woningen vaak een garage, erbinnen komt dit maar beperkt voor.

bereikbaar

markt

Aandeel woningen met garage bij de verschillende indelingen, binnen en buiten de randstad: daarbuiten is er duidelijk meer ruimte voor

DGVH

figuur 2.9

overig Randst. overig Randst. overig

%

Randst. 0

10

20

30

40

50

aandeel woningen met garages De verschillen in categorie-indelingen hebben invloed op het beeld van de kwaliteit van de middeldure sector. Naarmate de categorie-indeling verruimt heeft de groep woningen die daartoe behoort ook betere kwaliteitskenmerken: minder

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WAT IS MIDDELDUUR

appartementen en rijwoningen, meer garages, meer kamers. Dat is niet verwonderlijk. Evenmin verwonderlijk is het dat het middeldure segment de kenmerken van de meest voorkomende nieuwbouwwoningen heeft: een dominante positie van de rijwoningen en appartementen met 3 of 4 kamers. Binnen de onderscheiden categorie-indelingen blijkt dat vooral de woningen in de Randstad minder scoren op deze kwaliteitskenmerken. Dat geldt ook maar in minder sterke mate voor het onderscheid Vinex-niet Vinex: de Vinexwoningen hebben minder kamers, minder garages, kleinere woonkamers. Dit kwaliteitsverschil is een uitvloeisel van de verschillen in marktprijzen tussen de Randstad en daarbuiten. Het verschil tussen VINEX en niet-VINEX zou kunnen samenhangen met de verevening van grond- en bouwkosten. Op de VINEX-locaties lijkt hiervan meer sprake te zijn dan op de overige locaties, die veelal kleinschaliger van opzet zijn.

Voorbeelden van het middensegment: omgeving Rotterdam, 2001, 90 m2, € 1.900 per m2, 3kamers

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


3 Middelduur in gemeenten Bouwplannen in het middeldure segment zijn een zaak van ontwikkelaars en gemeenten. Meestal in samenspraak, omdat de gemeente de grond uitgeeft waarop de ontwikkelaar het plan bouwt. Om na te gaan hoe de praktijk van het middeldure segment zich verhoudt tot de gemiddelde lijnen van beleid en prijsontwikkeling die we hiervoor schetsten is met een aantal gemeenten gesproken, die de diversiteit van woningbouw in Nederland representeren: grote steden en kleine gemeenten, VINEX en niet-VINEX, Randstad en daarbuiten, veel op weinig bouwprogramma. Met betrekking tot het middeldure segment zijn drie hoofdthema’s te onderkennen: het prijsniveau, de grondprijs in relatie met verevening en de omvang van het segment. We gaan hier in op de prijsgrenzen die gemeenten hanteren en de onderhandelingen die gemeenten met ontwikkelaars voeren over grondprijs en gewenste kwaliteit. Die onderhandelingen gaan vaak ook over de samenhang met andere onderwerpen, zoals de prijs en kwaliteit van de goedkope en dure woningen. Als een voorbeeld van de afspraken die tussen gemeenten en ontwikkelaars worden gemaakt besteden we bijzondere aandacht aan IJburg, dat in enkele opzichten afwijkt van de gangbare praktijk.

3.1

Prijsniveau: eigen prijsgrenzen In de meeste gemeenten die we selecteerden voor ons onderzoek hebben de prijsontwikkelingen in de woningbouwmarkt gevolgen gehad voor de wijze waarop men omging met het middeldure segment. De middelduurgrens werd sterker opgetrokken dan de prijsgrens die het rijk stelde. Deze wordt in de praktijk niet erg serieus genomen. In hoofdstuk 2 bleek de relatie van deze DGVH-grens met de feitelijke prijsontwikkeling zwak te zijn. In de gemeenten heeft men dit ervaren en het beleid eraan aangepast. Sommige gemeenten geven aan dit prettig te vinden, omdat het de eigen beleidsruimte vergroot, anderen zouden voordelen zien in een beter bruikbare referentie. Terwijl de middelduurgrens van het rijk anno 2001 op ƒ 274.000,- staat, hanteren gemeenten in de praktijk bedragen tussen ƒ 300.000,-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13

14 MIDDELDUUR IN GEMEENTEN

en ƒ 600.000,-, zo bleek bij een inventarisatie bij een twintigtal gemeenten. Dit terwijl men in 1995 beleidsmatig nog aansloot bij de grenzen die het DGVH aangaf. Aan de hand van de aangepaste prijsgrenzen kunnen we drie groepen gemeenten onderscheiden: een kleine groep –minder sterke woningmarkten– die dicht bij de DGVH-grenzen blijft (tot ƒ 350.000,-), een aanzienlijke middenmoot die vanaf ƒ 350.000,- tot de NHG-grens gaat en enkele uitschieters die de grens op ƒ 600.000,- stellen. Het is niet toevallig dat dit juist gemeenten in de duurste woningmarktgebieden betreft. Enkele gemeenten bleven in dit overzicht buiten beeld, omdat ze de ontwikkelaars niet op prijsniveau stuurden. Bovengrens van het middeldure segment in een aantal gemeenten: overal boven de grens die het Rijk aangeeft (ƒ274.000), en vaak aanzienlijk erboven 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000

utrecht

haarlem

sittard

veenendaal

rotterdam

berkel en rodenrijs

amsterdam

eindhoven

leidschendam

heerenveen

noordenveld

lelystad

deventer

breda

emmen

0

alphen

100.000

RIJK

figuur 3.1

grens middelduur

Voor de grote bouwlocaties van de grote steden gelden bedragen in de orde van ƒ 400.000,- tot ƒ 450.000,- als afbakening van het middeldure segment. Dat ligt rond de mediaan van de verkoopprijzen voor bestaande en nieuwe woningen. In de gespannen woningmarkten van Utrecht en Haarlem is het middensegment aanmerkelijk ruimer gesteld, terwijl recentelijk voor IJburg het middensegment in drie stukken uiteen is gelegd, met de helft die tot ongeveer ƒ 390.000,- mag gaan en de andere helft die tot ƒ 600.000,- mogen kosten. Een grens van ƒ 420.000,komt overeen met de maximale hypotheekgarantie (bij een inkomen van ongeveerƒ 95.000,- per jaar) en wordt door meer gemeenten gehanteerd. In 2002 ligt dit maximum op € 200.000. In veel gemeenten blijkt in de afgelopen jaren discussie gevoerd over de hoogte van de te hanteren grens, vanwege de sterke opwaartse beweging in de markt. Haarlem en Utrecht hebben de grens het meest opgeschroefd. Voor de Rotterdamse

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


regio gold tot en met 2000 een stichtingskostengrens van 340.000 voor ‘middelduur-duur’, terwijl voor ‘middelduur-goedkoop’ de DGVH-grenzen werden gebruikt. In 2001 is de middelduurgrens opgetrokken naar 420.000, de NHG-grens. De regio Haaglanden heeft de regionale afspraak over een prijsgrens en een scheiding tussen middelduur en duur aan de kant gezet en laat het nu aan de gemeenten over hierin te sturen: van 3-4-3 naar 3-7-opstelling. De dynamiek in de prijsgrenzen weerspiegelt de ontwikkeling van woningprijzen, waarbij nieuwbouw en bestaande voorraad min of meer met elkaar in de pas lopen. De sterke ontwikkeling van prijzen op de koopmarkt moest door de gemeenten wel gevolgd worden. De breedte van het middensegment, 40% van de productie en vaak meer dan de helft van het koopprogramma, dwingt ertoe de markt te volgen.

3.2

Stoeipartijen rond grondprijs, kwaliteit en omvang programma Prijsmarge: residu en grondquoten De overgang in het midden van de jaren negentig van een beperkt segment van gesubsidieerde koopwoningen naar een breed middensegment betekende vooral ook een overgang van kostprijzen naar marktprijzen. Het marktaspect in de prijsstelling van de woningen in het middensegment impliceert een hogere prijs. Marktpartijen zitten niet te springen om projecten te realiseren waarvan de marktprijs ónder de kostprijs ligt. Dit verklaart de toegenomen aandacht sinds 1995 voor de prijsmarge, ook wel residu of overwinst genaamd. De partijen die betrokken zijn bij de realisatie van koopwoningen willen ieder wel een deel van die marge binnenhalen. Dat loopt van de agrariër die landbouwgrond verkoopt, de gemeente die grond bouwrijp maakt en uitgeeft, de ontwikkelaar die bouwplannen maakt en woningen verkoopt, de bouwer die het project maakt tot en met de (eerste) koper die op een koopje uit is. En dan zijn er ook nog de buren, de corporaties, een bijdrage vragen voor hun goedkope sociale huurwoningen. De residuele grondprijsbepaling is bij veel gemeentelijke grondbedrijven uitgangspunt geworden. Via deze rekenmethodiek probeert de gemeente een zo groot mogelijk deel van de prijsmarge naar zich toe te halen. Dat zou tot uiting moeten komen in een stijgende grondquote. Uit een analyse van de ontwikkeling van de gemiddelde grondquoten in Nederland in de periode 1997-2000, op basis van het Signaleringssysteem Nieuwe Koopwoningen, blijkt dat deze grondquoten pas in 2000 een opwaartse beweging maken maar nog lang niet in de richting van 40%-50% gaan, die soms voor topsegmenten wordt gehanteerd (figuur 3.2). Gemiddeld genomen is er blijkbaar nog niet zo’n succes behaald met de residuele grondprijsbepaling. Dat kan veroorzaakt worden door lagere grondprijzen in meer perifere woningmarkten. Een ander oorzaak kan liggen in een verhoging van het kwaliteitsniveau en het prijsniveau van de woning ná het moment van grondprijsbepaling.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


Figuur 3.2

Grondquoten (% VON-prijs) per kwartiel in de productie onderscheiden naar VON-prijs. Tot 2000 schommelt de quote rond 20%, in 2000 is er een opgaande beweging, vooral in het derde kwartiel, de woning met een bovengemiddeld prijsniveau.

30 25 20 15 10 1

2 1997

3 1998

1999

4 2000

De hier gepresenteerde gemiddelde grondquoten zijn een optelling van verschillende woningmarkten. In deelmarkten of bepaalde gemeenten kan en zal men in het dure segment hogere grondquoten behalen. Bij navraag blijken gemeenten veelvuldig de residuele berekening te hebben vertaald in een grondquote (ongeveer 2 op de 3). Dat werkt makkelijker, omdat niet voor ieder bouwplan opnieuw de relatie tussen VON-prijs, bouwkosten en grondprijs hoeft te worden bekeken. In enkele gemeenten in ontspannen woningmarkten (Noordenveld, Emmen) gaat men uit van m2-prijzen. Onderhandelingsposities Bij de planontwikkeling van nieuwbouw stelt de gemeente vaak kwaliteitseisen en prijsgrenzen en incasseert vervolgens de grondprijs. Er zijn weinig ontwikkelaars te vinden die zich zonder slag of stoot voegen in de gemeentelijke wensen en prijzen. Omgekeerd zijn er ook weinig locaties waar ontwikkelaars geen inmenging van gemeenten ondervinden. Onderhandelingen richten zich op de verkoopbaarheid van de woning –het belangrijkste kenmerk voor de ontwikkelaar–, de prijsmarge, de kwaliteit van het woonmilieu, de spreiding in prijsklassen en de grondprijs. Gemeenten zetten zich vaak ook in voor duurzame en aanpasbare woningbouw. De onderhandelingspositie van de gemeente baseert zich op de ruimtelijke planvorming en de gronduitgifte. De ontwikkelaar is afhankelijk van een duurzame goede relatie met vooral de gemeenten die veel bouwen. De vroege aankoop van grond is daarom op veel locaties omgezet in een bouwclaim: het eerste recht op gronduitgifte. Op sommige locaties levert de grondeigendom de mogelijkheid om het plan voor eigen rekening en risico te ontwikkelen en ziet de gemeente geen kans of noodzaak om zich ertussen te plaatsen. Dat geldt bijvoorbeeld voor twee woningbouwlocaties in Emmen: Delftlanden en Parc Sandur.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De relatie tussen gemeente en ontwikkelaar kan verschillen. In meer ontspannen woningmarkten heeft de gemeente een beperkte rol als kwaliteitsbewaker. De ontwikkelaar heeft weinig speelruimte om zijn marge te vergroten door kwaliteitsvermindering en moet wel waar bieden voor zijn geld. De gemeente in zo’n woningmarkt heeft meer belang bij een goede relatie met de ontwikkelaar om de productie op peil te houden. Dit beeld zien we in gemeenten als Noordenveld, Emmen, Sittard en Heerenveen. In gespannen woningmarkten heeft de gemeente een sterkere rol en positie als kwaliteitsbewaker. Als de gemeente dan ook de grondprijs en de VON-prijs afgrenst zal de beleidsruimte voor de ontwikkelaar sterk worden gereduceerd. Dat roept weerstand op, zeker wanneer de prijs bij de woning niet als marktconform wordt gezien (teveel kwaliteit voor de prijs). In dat geval heeft de eerste koper immers groot voordeel, een voordeel dat de ontwikkelaar is misgelopen. Schaal en samenwerking De schaalgrootte van nieuwbouwplannen varieert van een bouwplan van 10–30 woningen tot deellocaties in VINEX van meer dan 6.000 woningen. Bij die omvangrijke plannen beloopt het plan- en bouwproces 5-10 jaar en is meestal sprake van ontwikkelende consortia, die capaciteit bundelen en risico’s spreiden. Het grote schaalniveau biedt de ontwikkelende partijen de kans de kwaliteit en structuur van de wijk als geheel te sturen. De onderlinge afspraken vergen dan veel flexibiliteit om externe invloeden te absorberen in het planproces. Op sommige van de grote VINEX-locaties werken gemeente en ontwikkelaars samen in een ontwikkelingsbedrijf (Leidschenveen, Wateringseveld), maar gebruikelijker is het dat hetzij de ontwikkelaars (Ypenburg), hetzij de gemeente het voortouw heeft in de ontwikkeling (Nesselande, Meerhoven, Vijfhoek). Dat laatste komt nog steeds het meest voor. Onderscheiden worden als basisvormen voor de relatie gemeente–ontwikkelaar de gemeentelijke grondexploitatie (gemeente bepaalt de grondprijs) en de particuliere grondexploitatie (waarbij grond- en vastgoedexploitatie samengaan). Daarnaast zijn er enkele tussenvormen: bouwclaim (waarin de ontwikkelaar grond inbrengt tegen een bevoorrechte ontwikkelingsrol), samenwerking gemeente–ontwikkelaar in een gezamenlijk ontwikkelingsbedrijf en de concessie (gronduitgifte, mogelijk in concurrentie, vóór de planvorming). De gemeentelijke gronduitgifte komt hiervan het meest voor, maar is ook regelmatig belast met een bouwclaim. Het belangrijkste voorbeeld van concessiebouw is Ypenburg, waar de gemeente een aantal plandelen aan marktpartijen heeft aangeboden en na een uitgebreide selectieprocedure ter ontwikkeling heeft uitgegeven. De samenwerkingsvorm, de marktverhoudingen, de ruimte voor grondprijs en VON-prijs zijn belangrijke factoren in de planontwikkeling van het middensegment van de koopwoningen maar verdwijnen wanneer de bouw start uit beeld. Als de wijk klaar is zal men er niet veel van terugvinden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Planning en realisatie De realisatie van het middeldure segment in het geheel van de wijk is afhankelijk van de plaats die het segment krijgt in het stedenbouwkundig plan. De differentiatie van het plan wordt gewoonlijk doorgezet tot in de kleinere plandelen. In bepaalde mooi gelegen randgebieden krijgt het dure segment vaak voorrang, zoals de sociale huur een sterkere concentratie krijgt in de centraler gelegen delen van de wijk waar de dichtheid groter is en ook meer meergezinsappartementen worden gebouwd. Het middensegment ligt zodoende ook vaker in het midden tussen beide. Bij de planning van de bouw van de wijk speelt de logistieke lijn een belangrijker rol dan de wens bepaalde marktsegmenten eerder te bedienen. Voor de meeste locaties komt dit neer op een bouwvolgorde van buiten naar binnen, dat wil zeggen vanaf de uithoeken van de locatie naar de ontsluitingswegen, maar wel met een verdeling van plandeel naar plandeel. Gemeentelijke aangrijpingspunten Het gemeentelijk beleid voor middelduur heeft verschillende aangrijpingspunten. Het grondprijsniveau in relatie tot stichtingskosten blijkt in de meeste gemeenten vorm te krijgen in de combinatie van stichtingskostengrens en grondquote. De grondquote is een gemakkelijk te hanteren norm voor de onderscheiden marktsegmenten, maar feitelijk een resultaat van residuele grondprijsberekening. Wanneer bouwkosten en VON-prijzen gaan schuiven horen de grondquoten mee te bewegen. De hoogte van de grondquote weerspiegelt de woningmarkt: in Lelystad, de noordelijke provincies en Midden-Limburg duidelijk lager dan in de Randstad. De hogere VON-prijzen in de Randstad worden afgeroomd in de grondprijs. De grondquoten voor middelduur die de gemeenten en ontwikkelaars aangeven liggen in een bandbreedte van 20-30% van de VON-prijs. Dit spoort met het gemiddelde beeld hiervan in de voorgaande paragraaf. Het gebruik van grondquoten staat ter discussie, vanwege de nadelige effecten van een te stringente toepassing (dure drempels in de planvorming, grondkosten bij meerwerk). In de praktijk zijn de gehanteerde grondquoten vaak een handzame neerslag van residuele grondprijsberekening.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 3.3

Ontwikkeling van grondprijs gaat vanaf 1998 harder dan bouwkosten en VONprijzen: toch een effect van grondquoten? (bron OTB)

300 250 200 150 100 50 0 1991

1992

1993

1994

verkoopprijs

1995

1996

1997

bouw kosten

1998

1999

2000

grondkosten

Een tweede aangrijpingspunt is de omvang van het segment, die ook samenhangt met de gehanteerde VON-prijsgrens. We zien bij enkele gemeenten dat de DGVHgrenzen in beleidsnota’s in gebruik blijven, maar aanleiding geven het middeldure segment sterk te reduceren. Bij een andere definiëring van de prijsgrens blijkt dat het middeldure segment blijft sporen met het landelijke beeld. We zien ook dat de 3-4-3 opstelling geleidelijk wordt losgelaten. Haaglanden heeft in 2000 het uitgangspunt beperkt tot 30% sociale huur. De programmering van de resterende 70% is aan de bouwgemeenten. Oorspronkelijk gold hier een verdeling 45/25 middelduur/duur. Voor de vervolgfase van Leidschenveen heeft dit geleid tot een verdeling 20/50. Daarbij is de prijsgrens middelduur opgetrokken naar ƒ 430.000,-. De ontwikkelaar dient voor die VON-prijs een heel pakket kwaliteitseisen te realiseren. Ook in de Utrechtse regio werkt men aan een mogelijke herziening van het programma voor Leidsche Rijn. Het derde element in het gemeentelijk beleid is de kwaliteitsturing. Een verruiming van de investeringsruimte, door duurdere woningen te bouwen, schept mogelijkheden voor een hoger kwaliteitsniveau. Dat kan echter langs twee routes: (1) een groter segment dure woningbouw, bij handhaving van de prijsgrens tussen middelduur en duur, of (2) een verhoging van de prijsgrens tussen middelduur en duur waarbij de beide segmenten in omvang gelijk kunnen blijven. Bij de gemeente Deventer ziet men dat het segment dure woningen de laatste jaren te hoog gesteld is (rond 60%) en een verschuiving naar goedkoop en middensegment wenselijk is. In die gemeente lag de prijsgrens op ƒ 350.000,- in 2001. De ruimtelijke planvorming legt veel vast over woningtypen, woonmilieu, dichtheid. Sommige gemeenten gaan verder en maken gedetailleerde afspraken over dakvorm, duurzaamheid, uitbreidingsmogelijkheden, toegankelijkheid, etc. Kwali-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


teitsvoorschriften kunnen echter op gespannen voet staan met bouwregelgeving: gemeenten mogen geen aanvullende eisen stellen boven hetgeen in het Bouwbesluit is vastgelegd. Een enkele gemeente kiest ervoor geen eisen te stellen.

3.3

Voorbeelden uit gemeenten Ede De gemeente Ede heeft begin 2000 het meerjaren bouwprogramma opnieuw bezien, met name wat betreft de differentiatie. Op basis van woningbehoefte-onderzoek wordt

geconstateerd dat vooral vraag is naar duurdere koopwoningen (boven

ƒ 300.000,- begin 2000). Op grond hiervan wordt een gewenste differentiatie vastgesteld voor nieuwbouw van 30/10/60. bij de uitwerking van locaties kan daarop worden gevarieerd: 45/0/55 of 20/10/70 hoort dan ook tot de mogelijkheden. Een hoog aandeel goedkope woningen kan helpen om de ouderenhuisvesting en herstructurering te bevorderen. De gemeente heeft moeite gehad met de stichtingskostengrenzen van het rijk, en deze de laatste tijd ook niet meer gehanteerd. In het midden van de jaren negentig zijn de grondkosten flink verhoogd, de laatste jaren was dat minder. Maar de gemeente werkte met grondquoten, en profiteerde in die tijd juist van de stijgende stichtingskosten. Over de prijsniveaus van de woningen kan met ontwikkelaars onderhandeld worden. Eindhoven De gemeente Eindhoven hanteert de 3-4-3 opstelling, waarbij voor het goedkope segment half huur, half koop het uitgangspunt is. Het aandeel koopwoningen bedraagt dus maximaal 85%. Dit wordt lager wanneer in het middeldure of dure segment huurwoningen worden toegevoegd. Eindhoven heeft een overaanbod aan huurwoningen. Vóór de VINEX/BLS-periode was de verhouding nog 5-3-2. Het programma wordt gegarandeerd door gemeentelijke gronduitgifte. De grondkosten lopen van ƒ 220,-per m2 voor goedkope woningen tot ƒ 625,-per m2 voor de duurste woningen (residuele berekening). Deze prijsniveaus volgden nadat de eerste VINEXwoningen tegen gunstige prijzen verkocht waren, waarbij de net bewoonde woningen sterk in waarde stegen. De ontwikkelaar ziet als nadeel dat starters aan de kant gedrukt worden door de hoge prijsniveaus bij verkoop, maar steunt de gemeente in het beleid van marktconforme prijzen van grond en woningen. Emmen Het bouwbeleid in Emmen is sterk op doorstroming gericht. Het koopaandeel ligt op 85%, met de nadruk op de duurdere prijsklassen (dat is boven ƒ 300.000,-). De locaties in ontwikkeling worden geheel door de ontwikkelaars gebouwd, voor eigen rekening en risico. In Delftlanden is de differentiatie 23/34/43. Emmen kent leegstand in de huursector. Nieuwbouw toevoegen is in deze markt niet zonder risico. Het grondprijsniveau voor gemeente-uitgifte ligt rond ƒ 200,- per m2, ongeacht het segment. Voor particuliere ontwikkelaars zal er niet veel meer ruimte zijn in de prijs.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Heerenveen De woningmarkt van Heerenveen is ontspannen. De afgelopen jaren heeft de gemeente ook geen beleid gevoerd met betrekking tot woningprijzen. Recent is de gemeente daarin meer gaan sturen. Het woonplan “De Ambitie” geeft als gewenste differentiatie voor de nieuwbouw op een grote nieuwbouwlocatie 16/11/73. Maar dit is op basis van de stichtingskosten van het rijk. Bij de prijsniveaus die men nu aangeeft (ƒ 375.000 voor middelduur) ligt de verdeling ongeveer op 25/25/50. Deventer De taakstelling voor de VINEX-locatie Vijfhoek ging uit van een verhouding van ongeveer 2/2/4 voor de segmenten goedkoop/middelduur/duur. Voor de periode 20012005 is het beleid aanvankelijk ingezet op een verdere verschuiving van goedkoop naar duur, ongeveer 1/2/5. Dit behoeft waarschijnlijk weer aanpassing in de richting van meer goedkoop en middelduur. Men heeft geconstateerd dat er meer behoefte is aan deze woningen. Lelystad In de afgelopen jaren had de woningbouw in Lelystad een eenzijdige oriëntatie op de koopsector. Er is een overschot aan goedkope huurwoningen. Het middeldure koopsegment had de afgelopen jaren een relatief groot aandeel in het bouwprogramma, waarbij ook in de woningtypen 2/1kap en vrijstaand beperkt werd gebouwd. Het gemeentelijk programma voor de periode 2001-2008 voorziet in een flinke verschuiving naar het dure segment: meer dan 60% van de woningen zal een prijs krijgen boven ƒ 350.000. Het middeldure segment zakt dan van ruim 40% naar een kwart. De woningmarkt in Lelystad is bijzonder, door relatief grote leegstand en een flink verkoopprogramma van de plaatselijke corporatie. Rotterdamse regio De Rotterdamse regio heeft te kampen met een bouwproductie die achterblijft bij de planning. De spanning tussen taak en planaanbod neemt toe. In 2000 is het woningbouwscenario herijkt. In de programmering zijn woningen verschoven naar andere locaties, met een beter planningsperspectief. De prijsgrenzen voor middelduur en duur zijn flink opgetrokken, de differentiatie verschuift hierbij naar 20/40/40 voor de grote uitleglocaties. Deze aanpassingen zullen de realisatie van Nesselande, een grote VINEX-locatie ten goede komen. Voor de grondprijs hanteert de gemeenten grondquoten, die oplopen met de VON-prijs. Een ontwikkelaar geeft aan dat dit tot veel discussie heeft geleid. Voor Meerpolder, Berkel en Rodenrijs gelden vergelijkbare uitgangspunten en beleidslijnen van de gemeente. Deze locatie wordt als bouwclaim ontwikkeld. Ook hier meldt de ontwikkelaar veel discussie te hebben met de gemeente over de grondquote. Prijs en kwaliteit van de woningen is betrekkelijk vrij te ontwikkelen binnen de aangegeven verdeling over de segmenten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


Haarlem In de gemeente Haarlem wordt weinig gebouwd. Er is geen grote uitleglocatie. Gegeven de schaarse plannen streeft de gemeente naar een 20/40/40 verhouding bij nieuwbouw. Vanwege het hoge prijsniveau van woningen is ook de middelduurgrens nu opgerekt naar ƒ 600.000,-. Toestroom naar het middensegment tracht de gemeente ook te bevorderen met verkopen door corporaties in MGE-constructies. Leidschendam In de regio Haaglanden zijn net als in de Rotterdamse regio de beleidslijnen voor middeldure koop verruimd. De grens tussen middelduur en duur heeft de regio laten vallen: dat is voortaan zaak van gemeentelijk beleid. Voor de locatie Leidschenveen hebben gemeente en ontwikkelingsbedrijf in 2001 overeenstemming bereikt over een verruiming van de VON-prijsgrens maar is tevens het kwaliteitsniveau bij deze ruime grens vastgelegd: grotere verdiepingshoogte, diepere woning, kapverdieping, politiekeurmerk en duurzame energie. Utrecht Het programma voor Leidsche Rijn ging uit van een sterk gedifferentieerd bouwprogramma van huur- en koopsegmenten en een- en meergezins daarbinnen. Wordt een aantal categorieën samengenomen dan is daarin een verdeling 30/40/30 te herkennen. Het Masterplan hanteerde in 1995 een middelduurgrens van ƒ 280.000,-. Dit sluit aan op het regionale volkshuisvestingsbeleid. Die grens lag toen ongeveer een kwart boven de DGVH-grens. Inmiddels is de middelduurgrens met de prijsontwikkeling van woningen meegegaan en op ƒ 600.000,- per woning komen liggen. De samenstelling van het resterende bouwprogramma vormt onderwerp van overleg binnen de gemeente en met de ontwikkelende partijen. De druk op de woningmarkt in de Utrechtse regio is onverminderd hoog gebleven. De gemeente zoekt naar een formule waarbij het bouwprogramma ruimte krijgt om zich marktconform te ontwikkelen (waarschijnlijk duurder) maar waarbij dan ook de kwaliteit en planning van de woningbouw scherper omlijnd worden. Deze herijking zou aansluiten bij de beleidsaanpassingen die het rijk voorstaat.

3.4

Middelduur ingeklemd We zien bij veel grote locaties de 30/40/30 differentiatie als uitgangspunt, al vanaf de start van het VINEX-beleid. In de loop der jaren komt daar wel wat beweging in, mede door het ‘Rondje Remkes”, het overleg van de staatssecretaris met betrokken partijen in de regio’s. Voor verschillende VINEX-locaties heeft in de afgelopen jaren een herijking van het programma plaatsgevonden, waarbij de ruimte voor het dure segment en voor hogere kwaliteit wordt vergroot. Vaak betekent dit minder goedkoop en meer duur en blijft het middendure segment gehandhaafd (van 3-4-3 naar 2-4-4). In het kader van de ingestelde taskforce voor de woningbouwproductie krijgt de planning in deze herijking ook aandacht. Het middelduur-segment zit ingeklemd tussen sociale huur en dure koop. De verschuiving van goedkoop naar duur komt vanzelf tot stand wanneer de indeling in

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


deze groepen de stijgende prijzen in de markt niet volgt: dan wordt het steeds moeilijker om goedkope en middeldure woningen te bouwen. Vanaf 1998 is er nog maar een marginaal deel van de koopwoningproductie dat onder de DGVHmiddelduurgrens past. Naast dit optische effect is sprake van een reële verschuiving in de programma’s, waarbij vooral het goedkope segment krimpt en het dure segment vergroot wordt, ook bij stichtingskosten- of VON-prijsgrenzen, die de marktontwikkelingen volgen. Veel gemeenten hebben zoals we zagen de DGVH-grenzen verlaten en hanteren eigen grenzen voor het segment middelduur. De goedkope huursector wordt in veel nieuwbouwplannen in een bevoorrechte positie geplaatst. Terwijl in het marktsegment getracht wordt een prijsmarge te realiseren is de grondprijs voor de goedkope huursector de laatste jaren gefixeerd op een laag niveau, hooguit ƒ 25.000,- tot ƒ 30.000,- per woning. Daarbij komt dat het huurniveau in de sociale sector te laag is om de stichtingskosten te dekken. De bedrijfswaarde van de huurwoning ligt in veel gevallen beduidend onder de stichtingskosten, ondanks de lage grondprijs. Sommigen reppen van tekorten van ƒ 50.000,- tot ƒ 100.000,- per woning. Sociale verhuurders trachten dit tekort (onrendabele top) te compenseren door het te verevenen met winsten op de koopwoningen, hetgeen de prijzen van middeldure en dure koopwoningen verhoogt. Deze verevening kan gebeuren door als corporatie een deel van het koopsegment winstgevend te bouwen, maar ook door de ontwikkelaars te belasten met een verrekeningsbijdrage of een bepaalde kostentoerekening bij een gecombineerde bouwopdracht. Zo’n kostentoerekening naar draagkracht wordt afgedwongen door de eis in een bepaalde omvang sociale huurwoningen te produceren De verevening van onrendabele toppen is gemakkelijker naarmate de spreiding in prijzen groter is. Als aandeel in de prijs van de duurdere woning volstaat een opslag in de orde van 5 tot 10%, om een onrendabele top van 30-50% van de sociale huurwoning af te dekken. Indien het middeldure segment in prijsniveau vergelijkbaar zou zijn aan de sociale huurwoning zouden de vereveningseffecten het kwaliteitsniveau van de woning tot onder het niveau van de sociale huurwoning drukken. In de tweede helft van de jaren negentig zijn ontwikkelaars door deze verevening en door de residuele grondprijsbepaling geconfronteerd met groeiende kostenposten die niets bijdroegen aan de kwaliteit van de woning. Het is lastig te bepalen of de prijsstijging van koopwoningen in deze periode mede veroorzaakt is door deze groeiende kosten, dan wel juist de ruimte schiepen om deze kostenbedragen te innen. Een belangrijke motor achter de afroming van oplopende woningprijzen van nieuwbouw was de gunstige inkomensontwikkeling in combinatie met een tot voor kort veel stabielere ontwikkeling van bouwprijzen. De aanwending van de ontstane ruimte heeft een speculatief karakter. Momenteel lijkt het tij aan het keren. Bij stagnerende woningprijzen en een forse stijging van bouwkosten neemt de mogelijkheid tot afroming snel af. In de markt is de reactie zichtbaar: minder goedkope huurwoningen en meer dure koopwoningen. De be-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


hoefte aan verevening neemt hierdoor af, en kan over een groter aantal woningen worden gespreid. De duurdere woningen stellen de grondopbrengsten veilig. Gemeente en ontwikkelaars hebben beide voordeel van zo’n verschuiving. Voorwaarde is wel dat de aansluiting met de vraag in de markt blijft bestaan. Gevolg van de kostenafwenteling op de koopsector, van zowel grond- als bouwkosten is een ongunstiger prijs/kwaliteitsniveau dan zonder deze afwenteling mogelijk zou zijn. Dit wordt niet als bezwaarlijk gezien omdat de marktconforme prijs geen hoger kwaliteitsniveau vereist. Wanneer echter de afroming zo ver gaat dat prijsverlagende ingrepen nodig zijn om de woning betaalbaar te maken wordt de prijsstelling van de woning vertroebeld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de Amsterdamse Middensegment Hypotheek, voor een deel van de nieuwbouwwoningen op IJburg en elders in de stad. Doordat de middensegmentwoningen bijdragen aan de verevening in het plan zijn ze te duur geworden voor de inkomensgroepen waarvoor ze bestemd zijn. De AMH voorziet in een nagenoeg renteloos en aflossingvrij deel in de aan te trekken hypotheek2. Door de schaarste in de markt zijn de middensegmentwoningen echter wel goedkoop in vergelijking tot andere koopwoningen en wordt aan de aankoop ook nog een antispeculatiebeding gekoppeld.

3.5

IJburg in het nieuws Gronduitgifte voor ruim 3.000 woningen Als voor vele grote VINEX-locaties geldt ook voor IJburg het 30/40/30 adagium. De ontwikkeling van Haveneiland en Rieteilanden is door de gemeente in 1998 in concessie uitgegeven aan drie consortia van ontwikkelaars, die samen ook weer een samenwerkingsverband zijn aangegaan. De concessie betreft de eerste helft van het bouwprogramma, met een optie op de rest. Grootste partij is Waterstad, die 60% van de 6.200 tot 6.700 woningen mag ontwikkelen. In een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente is in 1998 een groot aantal uitgangspunten voor de planontwikkeling vastgelegd. Behalve de grondprijs en de indexering daarvan is geregeld hoe in het parkeren wordt voorzien, waarbij de gemeente bijdraagt aan het overdekt parkeren. In de samenwerkingsvorm verlegt de gemeente een groot aantal taken naar de consortia, tegen een vast bedrag. Het meest bijzondere aan de overeenkomst is de omvang. Tot nog toe was het gebruikelijk dat de gemeente Amsterdam de te ontwikkelen wijken in kleine delen uitgaf aan verschillende ontwikkelaars en corporaties. Met de overeenkomst werd de afname van het hele gebied zeker gesteld. Amsterdam vond het aantrekkelijk het afzetrisico te verleggen naar private partijen. Voor het middensegment werden gemiddelde VON-verkoopprijzen vastgelegd: ƒ 300.000,- per eengezinswoning van 110 m2 gebruiksoppervlak en ƒ 250.000,- per meergezinswoning van 95 m2. Daarbovenop komen bedragen voor parkeerplaats

voetnoot 2

Het gaat hierbij om maximaal ƒ 100.000,- met lage rente en aflossingsvrij. De regeling beperkt zich tot aangewezen nieuwbouwwoningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


en milieumaatregelen (resp. 26.000,- en 6.000,-). Al deze bedragen zijn bepaald op prijspeil 1-1-1997 en kunnen maximaal met 2x BDB-index worden geïndexeerd. Deze BDB-index3 is een zogeheten input-bouwkostenindex. Deze liep van 1998 tot 2001 ver achter bij de ontwikkeling van verkoopprijzen van woningen. Eerst de plannen, daarna de kosten De afgelopen jaren is gewerkt aan de stedenbouwkundige en bouwkundige uitwerking van het plan en in 2001 werden de eerste deelplannen aanbesteed. In de ontwerpfase heeft een zwaar accent gelegen op de kwaliteit van woningen en woonomgeving. De stedenbouwkundige planvorming heeft na veel studie en discussie geleid tot een structuur van bouwblokken met zeer gevarieerde architectonische uitwerking. Dat heeft geleid tot een plan dat voor de consortia aan de rand van het haalbare lag, De eerste aanbestedingen leidden vervolgens tot sterk tegenvallende resultaten (20-30% boven de eigen kostenramingen). Dit zou de onrendabele top voor de sociale huursector sterk verhogen. De ruimte om in het middensegment deze kosten te verevenen werd tegelijkertijd uitgehold. Afwenteling van tekorten op de 30% dure woningen zou de kwaliteit ervan ook sterk onder druk zetten. Volgens berekeningen van externe deskundigen is het kostenniveau sinds 1-1-1997 met 50-60% gestegen, de VON-prijzen in de nieuwbouw met 80-90%, terwijl 2xBDB op minder dan 40% uitkwam. Dit is zuur voor de ontwikkelaars: terwijl de markt voldoende ruimte bood voor hogere verkoopprijzen om de gestegen kosten te dekken, was de indexeringsafspraak niet toereikend. De inputbouwkostenindex (BDB) hield geen gelijke tred met deze kostenstijging. De verschillen in stijgingspercentages tikken aan op het programma van ruim 6.000 woningen. Het verschil tussen 2xBDB en de geraamde kostenstijging bedraagt voor het middensegment een bedrag in de orde van grootte van 0,35 miljard. Het beeld is echter gedifferentieerder, zoals de ruwe benadering van tabel 1 laat zien. De dure sector laat wel ruimte voor marktconforme prijzen (dus +85%), de sociale huursector biedt nauwelijks ruimte voor prijsstijging (+15%), het middensegment is gelimiteerd op +35%). Per saldo is de ruimte voor dekking van de gestegen kosten niet toereikend, maar het verschil bedraagt over het geheel slechts enkele procenten (zie tabel). Er ontstaat echter een groot gat tussen de verkoopprijs in het middensegment en het dure segment: het prijsverschil groeit van een factor 1,8 naar 2,5. Een tweede complicatie is dat het middensegment niet of nauwelijks toegankelijk is voor middeninkomens waarvoor de gemeente Amsterdam in 2000 de Amsterdamse Middensegment Hypotheek heeft ontwikkeld. Een meevaller voor de ontwikkelende consortia is de beperkte grondprijsstijging: die is voor het middensegment ook gekoppeld aan de 2xBDB formule en gaat van ongeveer 350 mln naar 450-500 mln. De gemiddelde grondquote blijft daarmee

voetnoot 3

De BDB-index wordt ontleend aan de ontwikkeling van materiaalprijzen en loonkosten. Het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) verzorgde de verzameling en publicatie van de index. Dit Bureau was ondergebracht bij het Bouwcentrum, nu bij PRC-Bouwcentrum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


lager dan 20%. Afroming door residuele grondprijsbepaling is maar beperkt aan de orde. Tabel 3.1

Discrepanties tussen kostenstijging en opbrengststijging IJburg: een vereenvoudigd rekenvoorbeeld woningen

per woning

totaal (mln)

01-01-1997

meer

kosten (mln)

meer

opbrengst (mln)

per woning

kosten

01-01-2001

opbrengst

01-01-2001

01-01-2001

goedkope huur

1.875

200.000

375

55%

581

15%

431

230.000

middensegment

2.500

275.000

688

55%

1.066

35%

928

371.250

dure segment

1.875

500.000

938

55%

1.453

85%

1.734

925.000

6.250

2.000

3.100

3.094

De stijgingspercentages zijn ontleend aan een rapportage van externe deskundigen

Breken en lijmen Het overleg tussen consortia en gemeente over bijstelling van het programma vanwege de toegenomen kosten en toenemende discrepantie ten opzichte van de marktontwikkelingen creëerde aanvankelijk scherpe tegenstelling tussen de gemeente en consortia en publicitaire commotie. De samenwerking tussen de drie consortia over de hele planontwikkeling liep hierbij stuk. De samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en consortia laat weinig ruimte voor een open steekspel: partijen zijn gehouden om optredende problemen en conflicten eerst in overleg op te lossen. Als dat niet lukt zal bindende bemiddeling moeten plaatsvinden. Overleg tussen de consortia en de gemeente Amsterdam heeft later geleid tot overeenstemming over een aangepast programma, waarin de helft van het middensegment een dusdanige prijs krijgt dat het met een gemeentelijke bijdrage in de financiering voor middeninkomens toegankelijk is. De andere helft kan deels marktconform worden ontwikkeld met een VON-prijs van ƒ 400.000 tot ƒ 500.000,(25%) en van ƒ 500.000,- tot ƒ600.000,- (ook 25%), prijspeil 2001. De opbrengsten verbeteren hierdoor volgens opgave van een van de consortia met een bedrag van 50-60 mln. gulden. Onderstaande tabel geeft een beeld van de verschuiving in het programma. De opbrengstverbetering ligt hier hoger dan 50-60 mln, namelijk 114 mln. Het verschil is te verklaren uit een hoger kwaliteitsniveau dat voor het marktconforme deel moet worden geboden en uit andere aanpassingen in de afspraken. De nieuwe afspraken geven ook ruimte om dit middensegment in de huursector aan te bieden. De bijbehorende huurniveaus zullen tussen ƒ 1.500,- en ƒ 3.000,- per maand liggen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 3.2

27

globaal beeld van de effecten van het aangepast programma woningen

per woning totaal (mln) 1-1-97

meer

kosten (mln)

meer opbrengst (mln)

per woning

kosten

1-1-01

opbrengst

1-1-01

1-1-01

goedkope huur

1.875

200.000

375

55%

581

15%

431

230.000

middensegment 1

1.250

275.000

344

55%

533

35%

464

371.250

middensegment 2

625

275.000

172

55%

266

55%

266

426.250

middensegment 3

625

275.000

172

55%

266

85%

318

508.750

1.875

500.000

938

55%

1.453

85%

1.734

925.000

dure segment

6.250

2.000

3.100

3.214

In de discussie met de gemeente is het element kostenstijging wat schimmig gebleven. Bij tegenvallende aanbestedingen is er altijd wel ruimte voor overleg en aanpassing waardoor de inschrijving en de daarvoor geraamde kosten dichter bij elkaar komen te liggen. Het kernpunt in de discussie is echter de raming van opbrengsten, waarbij de verbetering is gevonden in een groter marktconform segment. Dit geeft een sterkere variatie in prijs/kwaliteitverhouding en een vermindering van de ontwikkelingsrisico’s. Voor zover de verkoopprijzen niet marktconform zijn (goedkopere middensegment) zal een anti-speculatiebeding moeten voorkomen dat de lagere prijs leidt tot snelle winstneming door de kopers.

3.6

Samenvattend beeld Het gemeentelijk beleid voor het middeldure segment richt zich op prijsgrens, kwaliteit, grondprijs en de omvang van het segment. De prijsgrens heeft zich losgemaakt van de DGVH-prijsgrens en verschilt nu per gemeente. Een nieuw concentratiepunt ligt rond de grens van de NHG-garantie. Gemeenten in ontspannen woningmarkten blijven daaronder, enkele gemeenten in zeer gespannen woningmarkten gaan tot ƒ 600.000,- als grens voor het middeldure segment. Dat geldt ook voor IJburg, waarvoor een opdeling is gemaakt tussen een beschermd deel voor middeninkomens en een tweede, vrijer segment met ƒ 600.000,- als grens. Was het startpunt voor veel gemeenten rond 1995 gelijk (de 3-4-3-opstelling en de DGVH-prijsgrenzen), in de loop der tijd is daarin beweging gekomen. De prijsgrenzen lopen nu uiteen van ƒ300.000,- tot ƒ600.000,- voor een middeldure woning. Wie de prijsgrens flink optrekt kan zijn 3-4-3-opstelling behouden, maar bij de gemeenten met een lage stichtingskostengrens staat deze verdeling meer op losse schroeven. De dynamische ontwikkeling van de woningmarkt, met sterke prijsstijgingen in de jaren 1998-2000 heeft vooral de grootschalige plannen met een uitgebreid afsprakenkader onder druk gezet. IJburg is voorbeeld van de spanningen die dit kan opleveren. De woningbouw in het middeldure segment is vooral gebaat met een goede samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar. Dit segment kan worden geka-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


rakteriseerd als de confectie in de woningbouw, met een productie van 20.000 tot 30.000 woningen per jaar. Om dit betaalbaar en van goede kwaliteit te houden zal er omzet gehaald moeten worden.

Voorbeeld middensegment: omgeving Rotterdam, 1999 oppervlak 120 m2 berging inpandig 2 kamers, € 1200 per m2

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 Productie in het middeldure segment De in het voorgaande met behulp van verschillende definities samengestelde prijsklassengrenzen voor middeldure koopwoningen worden in dit hoofdstuk gebruikt om de ontwikkeling van het aandeel middeldure (naast goedkope en dure) koopwoningen in de nieuwbouwproductie in beeld te brengen. Allereerst wordt de ontwikkeling geschetst van de verdeling van nieuwe koopwoningen over niet geïndexeerde ‘vaste’ prijsklassen en van de verdeling van nieuwe koopwoningen over verschillende gemeentetypen. Vervolgens gaan we in op de ontwikkeling van het aandeel goedkope, middeldure en dure koopwoningen in de periode 1997-2000 op basis van de drie eerder gebruikte prijsklassengrenzen4.

4.1

Verdeling van koopwoningen naar prijsklassen In de periode 1997-2000 is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe koopwoningen gestegen van ƒ 305.300 tot ƒ 452.400. In figuur 4.1 is het aandeel verkochte woningen weergegeven op basis van vaste prijsklassen voor de periode 1997-2000. In 2001 stijgt het prijsniveau verder richting 5 ton. Achter de stijging van de gemiddelde verkoopprijs blijken twee ontwikkelingen schuil te gaan. In de eerste plaats neemt de concentratie van woningen in een bepaald prijsssegment af: de piek in de figuur wordt lager. In de tweede plaats verschuift de (lager wordende) piek van verkoopprijzen in de richting van de ‘duurdere’ prijsklassen. De spreiding van de verkoopprijzen neemt toe en het aandeel relatief dure woningen stijgt.

voetnoot 4

De in dit

hoofdstuk gebruikte gegevens betreffen verkochte nieuwe koopwoningen,

gebouwd door ‘bouwers voor de markt’ (projectontwikkelaars, bouwbedrijven en woningcorporaties). Woningen die onder particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd zijn hierbij dus niet inbegrepen. De gegevens zijn afkomstig uit de Monitor Nieuwe Woningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29

30 PRODUCTIE IN HET MIDDELDURE SEGMENT

Zo had in 1997 ruim 12% van de verkochte nieuwe woningen een prijs van ƒ 250.000 tot en met ƒ 275.000 en had slechts 5% van de verkochte woningen een prijs van meer dan ƒ 500.000. figuur 4.1

De frequentieverdeling van de koopproductie 1997-2001 naar prijsklassen: hogere prijzen en toename van de spreiding 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 125

200

275

350 1997

425

500 1998

575

650 1999

725

800

2000

875

950

>1000

2001

In 2000 is sprake van een concentratie van verkochte woningen in de prijsklasse van ƒ 325.000 tot en met ƒ 350.000: bijna 9% van het totaal aantal verkochte woningen behoort tot deze klasse. Het aandeel woningen met een prijs van meer dan ƒ 500.000 is bovendien gestegen tot ruim 29%. figuur 4.2

Sterke groei van het aandeel woningen duurder dan ƒ 500.000,-.

100% 80% 60% 40% 20% 0% 1997

1998

1999

2000

2001

w oningen duurder dan 5 ton

Als gevolg van de prijsstijging en de bredere spreiding verschuift het gebied waarin de bulk van de productie zich concentreert vrij snel opwaarts. De volgende figuur geeft de ondergrens en bovengrens weer waarin rond de mediane VON-prijs meer dan 40% van de koopproductie ligt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Voor koopwoningen in bouwplannen betekende deze verschuiving dat de VONprijs in een tijdsbestek van 2 jaar steeg van minder dan ƒ 3.000,- naar meer dan ƒ 4.000,- per m2 vloeroppervlak, bij voor het overige vergelijkbare woningen. figuur 4.3

Grenzen waarbinnen meer dan 40% van de koopproductie valt: bovengrens neemt sneller toe dan de ondergens

600 500 400 300 200 100 0 1997

1998

1999

ondergrens

2000

2001

bovengrens

Een andere manier om de prijsontwikkeling te volgen is via de prijsverdeling volgens het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen5. Onderstaande figuur geeft de ontwikkeling weer van de prijzen, na splitsing van de verkopen in vier gelijke delen met oplopende prijzen (kwartielen). Het middensegment qua prijsniveau ligt tussen de grens van het 1e en het 3e kwartiel.

voetnoot 5

Het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen heeft betrekking op in dat jaar betrokken woningen. In vergelijking met bijvoorbeeld de Monitor Nieuwe Woningen is er een tijdsverschil van 1 tot 2 jaar. BNW2000 is dus vergelijkbaar met MNW1999.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


figuur 4.4

Ontwikkeling van de prijsniveaus weergegeven per kwartiel

van

koopwoningen

volgens

BNW,

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1991

1992

1993 percentiel 25

1994

1995 mediaan

1996

1997

percentiel 75

1998

1999

2000

DGVH-grens

Kijken we naar de verdeling van de koopproductie over locaties dan blijkt deze de afgelopen jaren slechts lichte verschuivingen te zien te geven. De VINEX-productie neemt wat toe, en ook het aandeel van de productie in de Randstad. De Randstadproductie is sterk geconcentreerd op VINEX-locaties, terwijl de VINEX-productie in en buiten de Randstad van vergelijkbare omvang is. figuur 4.5

Verdeling van koopwoningen naar locaties: aandelen VINEX en Randstad blijven vrij constant in de productie VINEX 70-75%, Randstad 40-45%

2000

1999

1998

1997

0%

R I G O

20%

40%

60%

80%

Randstad VINEX

Randstad niet VINEX

niet Randstad niet VINEX

niet Randstad VINEX

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

100%

B V


4.2

Middeldure productie bij verschillende prijsklasse-indelingen In hoofdstuk 2 zijn een viertal prijsklasse-indelingen uitgewerkt. Voor drie ervan, DGVH, bereikbaar en markt, geven we hier weer hoe de verdeling van de koopproductie uitvalt over de klassen goedkoop-middelduur-duur. Hierbij blijft de productie van de huursector buiten beeld. Bij het 3-4-3 systeem is meestal sprake van 20%-30% goedkope huurwoningen en een beperkte productie van huurwoningen in duurdere segementen. Als we alleen naar de koopsector kijken zou de verdeling goedkoop-middelduur-duur uitkomen op 1-3-3 of 1-4-3. Het middeldure segment heeft dan een aandeel van 45-50%. We zullen zien dat geen van de ontwikkelde prijsklasse-indelingen dit haalt.

4.2.1

DGVH-klasse-indeling De DGVH-klasse-indeling bleef achter bij de prijsontwikkeling in de koopsector. Dan is het niet vreemd dat de omvang van de goedkope en middeldure sector in de jaren 1997-2000 sterk terugloopt, van samen 30% naar minder dan 8% in 2000. Dit bevestigt de opvatting van veel gemeenten dat deze grenzen niet langer reëel zijn: het middensegment kan nooit een marge aan de rand zijn.

figuur 4.6

Omvang van de prijsklassen bij de DGVH-indeling: goedkoop en middelduur lopen sterk terug

2000

1999

1998

1997

0%

20%

40%

goedkoop

60%

middelduur

80%

100%

duur

De afname is ook zichtbaar in onderstaande figuur, waar het middeldure segment vet is weergegeven in de verdeling van de productie. Doordat de prijsontwikkeling niet wordt gevolgd marginaliseert het aandeel.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


figuur 4.7

Het middeldure segment volgens DGVH-indeling: snelle marginalisering 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 125

200

275

350

425

500

1997

575 1998

650

725

1999

800

875

950

>1000

2000

Kijken we naar de verdeling Randstad versus daarbuiten dan is het aandeel middelduur in de Randstad over alle jaren beduidend lager. De nieuwbouw is in de Randstad duurder: het goedkope segment verschilt weinig van daarbuiten. figuur 4.8

Randstad vertoont veel lagere productie middelduur dan daarbuiten (DGVHindeling)

2000

1999

1998

1997 0

5

10

15

Randstad

20

25

30

overig

Kijken we binnen de Randstad naar de vier grote stadsgewesten afzonderlijk, dan is ook daar eenzelfde teruggang zichtbaar. In de Amsterdamse en Rotterdamse regio lag vooral in 1997 en 1998 het aandeel middelduur duidelijk hoger, terwijl Haaglanden en de regio Utrecht juist lager starten. In 1999 en 2000 nemen de verschillen sterk af, behalve in de regio Amsterdam, waar het aandeel middelduur relatief ‘hoog’ blijft (12% tegen 4% voor de Randstad).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 4.9

Regio Amsterdam en Rotterdam hadden hogere productie middelduur, Utrecht en Haaglanden juist lager dan in Randstad als geheel

Randstad

BRU

Haaglanden

SRR

ROA

0

4.2.2

5

10

15

20

1997

1998

1999

2000

25

Markt-klasse-indeling De klasse-indeling op basis van de marktprijzen volgt juist een aanzienlijk deel van de prijsverbreding rond de mediaan. Dit geeft een sterk van het voorgaande afwijkend beeld. Het aandeel middelduur is van 1997 tot 2000 gegroeid van ongeveer een kwart naar een derde van de koopwoningen. Ook het goedkope segment nam licht toe, van 6% naar 9%. Het aandeel duur zakt derhalve, van 70% naar 59%. Met een aandeel van een-derde blijft het middeldure segment niettemin nog aanzienlijk verwijderd van het aandeel van zo’n 45-50% dat voor veel locaties als uitgangspunt geldt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


figuur 4.10

Verdeling goedkoop-middelduur-duur op basis van marktprijsklassen. Het segment groeit van 24% naar 33%

2000

1999

1998

1997

0%

20%

40%

goedkoop

figuur 4.11

60%

80%

middelduur

100%

duur

Het middeldure segment volgens markt-indeling: verbreding in plaats van marginalisering 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 125

200

275

350

425 1997

500

575

650

1998

725 1999

800

875

950

>1000

2000

De toename van het middeldure segment is vooral sterk in de Randstad: van 1997 naar 2000 bijna een verdubbeling. Daarbuiten groeit het middeldure segment minder sterk, maar dat komt omdat ook het goedkope segment deelt in de groei. In 2000 neemt buiten de Randstad het aandeel duur weer vrij sterk toe, na een flinke afname van 1997 tot 2000 (van 65% in 1997 via 52% in 1999 naar 56% in 2000).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 4.12

Productie middelduur in Randstad trekt snel bij (markt-indeling)

2000

1999

1998

1997 0

10

20

30

Randstad

40

overig

Ook voor de vier grote stadsgewesten is het beeld van de marktindeling sterk afwijkend van de DGVH-indeling. Extreem is de Rotterdamse regio in 2000. Op basis van de DGVH-indeling was het aandeel middelduur in 2000 3%, en op basis van de marktindeling is dit 44%. Haaglanden komt vanuit een veel lager niveau in 1997 dicht in de buurt. ROA en BRU wijken minder af van het gemiddelde voor de Randstad. figuur 4.13

Bij de marktindeling laten vooral Haarlanden en de Rotterdamse regio een snelle groei van het middeldure segment zien

Randstad

BRU

Haaglanden

SRR

ROA

0

R I G O

10

20

30

40

1997

1998

1999

2000

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

50

B V

37


4.2.3

Bereikbaarheids-klasse-indeling We zagen dat het verloop van de bereikbaarheid-prijsklasse-indeling in de periode 1995-1997 sterker was en daarna afzwakte. Dat weerspiegelt zich in een groter aandeel middelduur in 1997 dan bij de twee voorgaande indelingen en een sterkere daling daarna (halvering). Ook het goedkope segment nam sterk af, terwijl het dure steeg van 55% naar 80%.

figuur 4.14

Verdeling goedkoop-middelduur-duur op basis van bereikbaarheid-prijsklassen. Het segment halveert van 34% naar 17%

2000

1999

1998

1997

0%

20%

40%

goedkoop

figuur 4.15

60%

80%

middelduur

100%

duur

Verdeling op basis van bereikbaarheid: positie tussen DGVH en markt in. 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 125

200

275

350

425 1997

R I G O

500

575

650

1998

R e s e a r c h

725 1999

e n

800

875

950

>1000

2000

A d v i e s

B V


figuur 4.16

Afnemende segmenten middelduur, zowel in als buiten de Randstad, bij de bereikbaarheids-klasse-indeling

2000

1999

1998

1997 0

10

20

30

Randstad

figuur 4.17

40

overig

De vier grote stadsgewesten en de Randstad als geheel: vooral Haaglanden scoort laag in het aandeel goedkoop en middelduur

Randstad

BRU

Haaglanden

SRR

ROA

0

4.3

10

20

30

40

1997

1998

1999

2000

50

Een samenvattend beeld In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van het aandeel middeldure woningen in de nieuwbouwproductie van koopwoningen in beeld gebracht voor de periode

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


1997-2000. Daarbij zijn de prijsklassengrenzen die voor het segment middeldure koopwoningen in de loop van deze periode worden gehanteerd met behulp van vier verschillende indelingen bepaald: de DGVH-indeling de marktprijsindeling en de bereikbaarheidsindeling. De ontwikkeling van de prijsgrens en omvang van de productie beïnvloeden elkaar: een verkrapping van de grens geeft minder productie, een verruiming juist meer. Afhankelijk van de indeling die wordt gebruikt om de in 1995 vastgestelde stichtingskostenklassen voor middeldure woningen voor de jaren 1997 tot en met 2000 aan te passen, varieert het aandeel middeldure koopwoningen in 2000 van minimaal 6,6% volgens de DGVH prijsklassengrenzen tot maximaal 32,5% volgens de markt prijsklassengrenzen (zie figuur 4.18). figuur 4.18

De drie klasse-indelingen: DGVH begint laag en daalt sterk, markt stijgt vanaf hetzelfde niveau. Bereikbaarheid ligt in 1997 hoger maar daalt naar een niveau tussen beide andere. Een aandeel van 40% wordt niet gehaald. 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1997

1998 DGVH

1999 markt

2000

bereikbaar

In 1997 gold voor de klassengrenzen volgens het DGVH en de marktprijsontwikkeling een min of meer vergelijkbaar aandeel middeldure woningen in de nieuwbouwproductie van koopwoningen van 23% à 24%. Volgens de prijsklassengrenzen op basis van de bereikbaarheidsindex was er sprake van een aanzienlijk groter aandeel middeldure koopwoningen van ruim 34%. Dit hangt samen met het feit dat de maximaal haalbare NHG-hypotheken in de periode 1995-1997 sterker zijn gestegen dan de gemiddelde prijs van nieuwe koopwoningen en de zuivere prijsstijging van de bouwkosten. Vanuit de DGVH-prijsklassengrenzen gezien is er binnen de nieuwbouwproductie sprake van een sterke afname van het aandeel middeldure koopwoningen in de periode 1997-2000. Vooral in 2000 liep het aandeel middeldure woningen fors terug. De in verhouding tot de (op de geprognosticeerde prijsmutatie van de bouwkosten gebaseerde) DGVH-indeling sterk gestegen marktprijzen van nieuwe koop-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


woningen hebben ertoe geleid dat het overgrote deel van de nieuwe koopwoningen in het ‘dure’ segment wordt gerealiseerd. Ten opzichte van de gemiddelde prijsstijging van alle nieuwbouw koopwoningen (de marktprijsindeling) daarentegen neemt het aandeel middeldure woningen voortdurend toe in de periode 1997-2000. Dit hangt samen met de ontwikkeling van de prijsverdeling van nieuwe koopwoningen die schuil gaat achter de voor het samenstellen van de index gebruikte gemiddelde prijsstijging van nieuwe koopwoningen. Die ontwikkeling wordt gekenmerkt door een grotere spreiding van verkoopprijzen en een verschuiving van de modus (het meest voorkomende prijssegment in de verdeling) in de richting van ‘duurdere’ prijsklassen. Indexering van de prijsklassengrenzen voor middeldure koopwoningen met de gemiddelde prijsstijging van nieuwe woningen leidt er in de periode 1997-2000 toe dat de prijsklasse middeldure koopwoningen de modus van de prijsverdeling van nieuwe koopwoningen ‘inhaalt’ (zie figuur 4.1) . Op basis van de bereikbaarheidsindeling is er binnen de nieuwbouwproductie van koopwoningen sprake van een flinke afname van het aandeel middeldure woningen: de toename van de financieringsmogelijkheden (in de vorm van de ontwikkeling van de maximaal haalbare hypotheek) blijft in de periode 1997-2000 achter bij de prijsstijging van nieuwe koopwoningen. In de voorgaande paragrafen is afzonderlijk ingegaan op de ontwikkeling van het aandeel middeldure koopwoningen in gemeenten binnen en buiten de Randstad. Figuur 4.19

Aandeel middeldure koopwoningen (volgens de DGVH-indeling) naar gemeentetype, 1997-2000

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1997

1998

1999

2000

Randstad-VINEX

Randstad-nietVINEX

nietRandstad-VINEX

nietRandstad-nietVINEX

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

Volgens de op basis van de DGVH-index vastgestelde prijsklasse middeldure koopwoningen geldt voor alle onderscheiden gemeentetypen dat het aandeel nieuwe koopwoningen in dit marktsegment in de periode 1997-2000 per saldo sterk is afgenomen (zie figuur 4.19). Vooral in 2000 is de afname groot.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


Met uitzondering van het jaar 2000 is het aandeel middeldure koopwoningen gemiddeld het laagst in de Randstadgemeenten met een VINEX-taakstelling. Deze gemeenten zijn verantwoordelijk voor zo’n 40% van de nieuwbouwproductie van koopwoningen. Ook in de gemeenten in de Randstad zonder een VINEXtaakstelling is sprake van een relatief klein aandeel middeldure koopwoningen. In deze gemeenten wordt minder dan 5% van de nieuwbouwproductie van koopwoningen gerealiseerd. Het in verhouding tot de Randstadgemeenten grote aandeel middeldure koopwoningen in de gemeenten met een VINEX-taakstelling kan worden toegeschreven aan de gemeenten met een VINEX-taakstelling buiten de Randstad. Het aandeel middeldure koopwoningen in deze groep gemeenten was in 1997 en 1998 lager maar in 1999 en 2000 hoger dan in de gemeenten zonder VINEX-taakstelling buiten de Randstad. Als we kijken naar de ontwikkeling van het aandeel middeldure koopwoningen op basis van de marktprijsindex (figuur 4.20) ontstaat een ander beeld. Voor alle onderscheiden gemeentetypen geldt dat het aandeel middeldure nieuwe koopwoningen in de periode 1997-2000 per saldo is gestegen. In 1997 waren er aanzienlijke verschillen in aandelen middeldure koopwoningen tussen de diverse gemeentetypen. Zo werden er verhoudingsgewijs in gemeenten zonder VINEX-taakstelling buiten de Randstad bijna tweemaal zoveel middeldure koopwoningen gerealiseerd dan in gemeenten met een VINEX-taakstelling binnen de Randstad. In 2000 is het aandeel middeldure koopwoningen in alle (combinaties van) gemeentetypen nagenoeg hetzelfde. Figuur 4.20

Aandeel middeldure koopwoningen (volgens de marktprijsindeling) naar gemeentetype, 1997-2000

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1

2

3

4

Randstad-VINEX

Randstad-nietVINEX

nietRandstad-VINEX

nietRandstad-nietVINEX

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

Vanuit de invalshoek van de productie is het van belang het middeldure segment te laten sporen met de ontwikkelingen in de markt. De 3-4-3 opstelling betekent dat

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


het middeldure segment ongeveer 50% van de productie vertegenwoordigt. Dat is meer dan de aandelen die de hier gehanteerde prijsklasse-indelingen laten zien. Het impliceert ook dat de mediane koopprijs een belangrijk ijkpunt voor het middeldure segment is. Die ligt de laatste jaren boven de prijsklasse-indelingen

Voorbeeld middensegment, Breda, 2001, 90m2, berging inpandig, 4 kamers, € 1.750 per m2

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43


5 Vraag en aanbod in het middeldure segment 5.1

De huishoudens- en woningkenmerken van huizenkopers Met behulp van de informatie uit ‘Huizenkopers in profiel’ is het mogelijk om inzicht te verschaffen in de huishoudenskenmerken van de potentiële kopers die op zoek zijn naar een middeldure koopwoning. Als referentiekader geeft tabel 5.1 naast de huishoudenskenmerken van deze groep, tevens nog informatie over de kenmerken van de huishoudens die op zoek zijn naar een dure koopwoning. Als kanttekening moet hierbij aangegeven worden dat uit voorgaande hoofdstukken bleek dat de DGVH-indeling leidde tot een marginalisering van het segment middelduur. Daardoor kunnen de verschillen tussen de geïnteresseerden voor een middeldure en dure woning groter worden. Dit is zichtbaar in de totaalgemiddelden, die dicht bij de waarden voor de dure woning zoekers liggen.

Tabel 5.1

Huishoudenskenmerken van de huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure en dure koopwoning volgens de DGVH-indeling in 2000 (%) Huishoudenskenmerk

Middelduur

Duur

Totaal

18 – 30

12

21

20

30 – 40

61

32

35

40 – 55

20

35

33

7

13

12

37,9

41,2

40,8

1,9

2,9

2,8

Eenpersoonshuishouden

57

14

19

Twee personen of meer

43

86

81

R I G O

e n

Leeftijdsgroep

55 en ouder Gemiddelde leeftijd Gemiddelde huishoudgrootte Huishoudensgrootte

R e s e a r c h

A d v i e s

B V

45

46 VRAAG EN AANBOD IN HET MIDDELDURE SEGMENT

Huishoudenskenmerk

Middelduur

Duur

Totaal

tot 1,5 modaal

67

21

27

1,5 tot 2x modaal

27

35

34

6

45

39

76

38

43

Netto maandinkomen

meer dan 2x modaal Aantal inkomens Eenverdiener Tweeverdieners

24

62

57

3.969

5.817

5.614

Planner

55

45

46

Dromer

45

55

54

Netto maandinkomen Verhuisgeneigdheid

Bron: Huizenkopers in profiel 2000, OTB-bewerking.

Zoals uit tabel 5.1 kan worden afgelezen verschillen de potentiële kopers van een middeldure koopwoning op een aantal punten van de kopers die hun zinnen op een dure koopwoning hebben gezet. De huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure koopwoning zijn gemiddeld jonger (37,9 jaar tegen 41,2 jaar) en vaker alleenstaand (57% tegen 14%) dan de potentiële kopers van een dure koopwoning. Groter nog zijn de verschillen in de sociaal-economische positie van beide kopersgroepen. Dit verschil komt het duidelijk naar voren in het gemiddeld netto maandinkomen: bij de potentiële kopers van een middeldure woning is dit ƒ 4.000,- en bij de huishoudens die op zoek zijn naar een dure koopwoning ƒ 5.600,-. Ook treffen we onder de huishoudens die een middeldure koopwoning zoeken vaker eenverdieners (76% tegen 38%) en huishoudens met een inkomen tot 1,5 modaal (67% tegen 21%) aan dan onder de potentiële kopers van een dure koopwoning. Ten slotte is er nog onderscheid aangebracht tussen kopers die concrete plannen hebben om binnen twee jaar te verhuizen (planners) en huishoudens die dit alleen bij een in hun ogen droomhuis overwegen om een woning aan te kopen. Deze laatste categorie blijkt wat vaker voor te komen onder de huishoudens die op zoek zijn naar een dure koopwoning (55%) dan onder de huishoudens die een middeldure koopwoning (45%) wensen te betrekken. Toch zijn de verschillen minder groot dan op voorhand verondersteld zou kunnen worden en komen ook onder de potentiële kopers van een dure koopwoning veel huishoudens voor die binnen twee jaar wensen te verhuizen. Woningkenmerken Tabel 5.2 geeft het onderscheid in de gewenste woningkenmerken van de huishoudens die overwegen om naar een middeldure of dure koopwoning te verhuizen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 5.2

Gewenste woningkenmerken van de huishoudens die op zoek zijn naar een goedkope, middeldure en dure koopwoning volgens de DGVH-index in 2000 (%) Woningkenmerk

Middelduur

Duur

Totaal

19

44

40

Woningtype Vrijstaand 2 onder 1 kap

43

31

32

Rijtjeswoning

17

16

16

Gestapeld

22

10

12

11

1

3

Aantal kamers 2 3

23

8

9

4

32

30

30

5

27

37

36

7

24

22

< 35

76

37

42

36 – 40

16

25

23

6 en meer Opp. woonkamer m

2

41 – 45

4

10

9

46 en meer

4

29

26

Minimale afmeting woonkamer

32,4

41.7

40.6

Minimale afmeting grootste slaapkamer

14,2

14.6

14.6

Wel garage

40

71

68

Geen garage

25

2

5

geen voorkeur

34

26

27

Locatie woning Centrum stad

24

9

11

Rand stad

42

39

39

Kleine gemeente

26

38

37

Landelijk gebied

7

12

11

Geen voorkeur

2

2

2

Buurt Stil

20

15

16

Rustig

56

50

51

Levendig

23

34

32

1

1

1

Geen voorkeur Bron: Huizenkopers in profiel 2000, OTB-bewerking

In de gewenste woningen buurtkenmerken zijn eveneens verschillen te zien tussen de huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure dan wel een dure koopwoning voor te komen. Zo zijn de kopers die een dure koopwoning wensen te betrekken veel vaker op zoek naar een vrijstaande woning (44%), dan de kopers die

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47


genoegen nemen met een middeldure koopwoning (19%). Deze laatste groep woningzoekenden kiest vaker voor een twee-onder-één-kapwoning (43%) en voor een gestapelde woning (22%) dan de huishoudens die dure koopwoning wensen te betrekken (31% en 10%). De woningen die deze laatste groep op het oog heeft zijn ruimer (grotere woonkamer en meer kamers) dan de woningen die middelduurzoekers aantrekkelijk vinden. De aanwezigheid van een garage wordt vaker door de kopers van een dure koopwoning (71%) dan die van een middeldure koopwoning (40%) op prijs gesteld. De buurt- en locatievoorkeuren leveren eveneens enige verschillen op in de woningkeuze van de beide kopersgroepen. Zo kiezen de potentiële kopers van een middeldure koopwoning wat vaker voor het centrum en de rand van de stad, terwijl de groep dure kopers juist wat vaker voor een kleine gemeente of het landelijk gebied opteert. De verschillen in de buurtkeuze zijn kleiner. De potentiële kopers van een dure koopwoning kiezen wat vaker voor een levendige buurt ( 34%) dan de kopers van een middeldure woning (23%).

5.2

Vraag en aanbod van nieuwbouwwoningen In het voorgaande stonden de vraag en het aanbod van middeldure koopwoningen centraal, los van elkaar. Aansluitend hierop vindt er in dit hoofdstuk een confrontatie plaats tussen vraag en aanbod, waarbij we zowel onderscheid aanbrengen naar woningkenmerken als naar locatie. De woningvraag werd vastgesteld met behulp van de gegevens uit het WBO 1998. In tegenstelling tot Huizenkopers in profiel, worden nu dus alle huishoudens in de analyses betrokken. Voor het vaststellen van de woningkenmerken van het nieuwbouwaanbod, hebben we een beroep gedaan op de kopersenquête van de Monitor Nieuwe Woningen. Het basisjaar voor deze survey betreft 2000, de start van dit survey-onderzoek. Omdat verondersteld mag worden de er gedurende een periode van twee jaar slechts een beperkte verschuiving in de woningkenmerken van de vraag naar en het aanbod van koopwoningen zal optreden, leek ons dit tijdsverschil acceptabel. Verder merken we nog op dat de Monitor Nieuwe Woningen geen inzicht biedt in het aanbod van door particulieren ontwikkelde woningen. Met name buiten de Randstad heeft dit een aanzienlijk aandeel, waarbij over het algemeen woningen in het hoogste prijs- en kwaliteitssegment worden toegevoegd. Zoals van figuur 5.1 kan worden afgelezen, is er op basis van de DGVH indeling enigszins meer vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen dan er via het nieuwbouwaanbod worden aangeboden. Het omgekeerde resultaat geldt voor de vraag naar dure koopwoningen (62,5%), die kleiner is dan het aanbod (75,7%).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 5.1

Verhouding vraag op basis van WBO 1998 en aanbod op basis van MNW 1998, met DGVH-indeling: aanbod is wat duurder dan vraag

Duur

aanbod

Middelduur

aanbod

Goedkoop

vraag

aanbod

vraag

vraag 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Op basis van de marktprijsindeling is de verhouding tussen de segmenten goedkoop-middelduur-duur meer in evenwicht. Verhouding vraag op basis van WBO 1998 en aanbod op basis van MNW 1998, met marktprijs-indeling: aanbod past nagenoeg op de vraag

Duur

aanbod

Middelduur

vraag

aanbod

Goedkoop

figuur 5.2

aanbod

vraag

vraag 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Bedacht moet worden dat er bij de vraag naar koopwoningen geen onderscheid is aangebracht tussen de vraag naar bestaande dan wel nieuwe koopwoningen. De omvang van de segmenten goedkoop, middelduur en duur in de markt van bestaande koopwoningen wijkt af van die in de nieuwbouw (zie figuur 5.3).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49


Verdeling van verkoop nieuwbouw en bestaand in 2000 vergeleken: in de bestaande voorraad meer aanbod van goedkope en middeldure woningen, bij de drie prijsklassenindelingen (bron OTB/DGVH-Kadaster).

DGVH

nieuw

bestaand

markt

nieuw

bestaand

bereikbaar

Figuur 5.3

nieuw

bestaand 0%

20%

40%

goedkoop

60% middelduur

80%

100%

duur

In de bestaande voorraad is er een relatief groot aanbod van goedkope en middeldure woningen. Naarmate deze woningen goedkoper zijn is ook het aandeel appartementen groter (onder de goedkoopste woningen ruim de helft, bij de woningen boven 0,5 mln nog maar 10%). De omvang van deze markt is 3 tot 4 keer groter dan de nieuwbouw (tegen 190.000 woningen per jaar). Bij de DGVH-indeling zien we in 2000 bij de nieuwbouw 90% duur, tegen 70% in de bestaande voorraad. Wanneer we bij de bouw van 1 dure koopwoning uitgaan van een verhuisketen van 3 à 4 woningen, dan zal het effectieve aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen aanzienlijk hoger uitkomen. Omgekeerd, zullen bij de toevoeging van goedkope en middeldure weinig dure koopwoningen in de keten beschikbaar komen, waardoor de verhuisketen korter is. Dat de verhuisketen van goedkope woningen korter is blijkt uit een analyse van het aandeel van de nieuwe woningen die door starters op de koopmarkt worden betrokken. Bij de goedkope woningen is dit in 2000 bij ongeveer 80% van de woningen het geval, bij de dure woningen slechts bij 20% van de woningen. De verhouding tussen huurders en echte starters ligt over de hele linie bezien op 3 à 4 staat tot 1. Door de gestegen prijzen is het aandeel van de starters op de koopmarkt in de jaren negentig geleidelijk teruggelopen. Aan de onderkant van de nieuwbouw-koopmarkt voeren de koopstarters echter nog steeds de boventoon, met een marktaandeel van 80% (eerste kwartiel) en. 60% (tweede kwartiel).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 5.4

Aandeel starters op de koopmarkt per kwartiel: het goedkoopste kwart krijgt 4 maal zoveel starters en huurders als het duurste kwart (bron BNW 2000) 100%

80%

60%

40%

20%

0% 1991

1992

1993

1994

1e kw art

1995 2e kw art

1996

1997

3e kw art

1998

1999

2000

4e kw art

Wanneer we met dit doorstroomproces rekening houden, lijkt een overmaat aan duurder aanbod in de nieuwbouw te prefereren boven een afgewogen verhouding op basis van de vraagverhoudingen. De vraag kan gesteld worden of het redelijk evenwicht dat uit de figuren 5.1 en 5.2 blijkt wel zo wenselijk is. Bij een regionale opsplitsing blijkt dat er in de Randstad ten opzichte van de vraag wat minder middeldure en juist wat meer dure koopwoningen worden aangeboden. De verschillen tussen VINEX- en overige gemeenten zijn gering. Hierbij merken we wel op dat er buiten de Randstad nog een aanzienlijk aantal woningen door particulieren worden aangeboden, waardoor het totale aanbod van dure koopwoningen vermoedelijk beduidend hoger uitkomt. De opsplitsing naar BON-regio’s leert dat er met uitzondering van het ROA, in verhouding tot de vraag in de BON-regio’s wat meer dure nieuwbouwkoopwoningen worden aangeboden dan in de rest van Nederland. Voor de regio Rijnmond wordt dit veroorzaakt doordat de vraag naar dure koopwoningen aanmerkelijk lager uitkomt, terwijl er in de BRU en Haaglanden juist veel dure koopwoningen worden aangeboden. Ook nu geldt echter weer dat er in de BON-regio’s nauwelijks vaak dure woningen door particulieren ontwikkeld worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51


Figuur 5.5

Saldo vraag (-) en aanbod (+) van koopwoningen op basis van de marktprijsindeling in 1998 (%): overal meer duur aanbod en minder goedkoop en middelduur dan gevraagd. Buiten de Randstad en buiten VINEX is dit effect veel minder (ook meer aanbod middelduur).

Nederland

BRU

Haaglanden

Rijnm ond

ROA

niet Randstad

Randstad

niet VINEX

%

VINEX -20

-10

0 goedkoop

10 middelduur

20

30

duur

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, Woningbehoefteonderzoek 1998, OTB-bewerking

5.2.1

Vraag en aanbod naar woningkenmerken De beide in dit hoofdstuk gebruikte steekproefbestanden bieden de mogelijkheid om een onderscheid naar woningkenmerken aan te brengen. Er worden aanzienlijk meer vrijstaande woningen worden gevraagd (17,4) dan er via het nieuwbouwaanbod worden aangeboden (0,9). Dit verschil wordt groter wanneer we bedenken dat het aandeel vrijstaande woningen in de woningvoorraad eveneens klein is. Ditzelfde geldt in minder sterke mate voor de twee-onder-een-kapwoningen. Daarentegen worden er juist meer rijwoningen en appartementen aangeboden dan er worden gevraagd. Dit verschil wordt groter wanneer het aanbod in de bestaande wo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ningvoorraad wordt meegenomen dat voor een zeer groot deel uit rijwoningen en appartementen bestaat. De verdeling tussen vraag en aanbod met betrekking tot het aantal kamers is meer in evenwicht. Er worden in geringe mate meer kleine woningen aangeboden dan op basis van de vraag kan worden vastgesteld. Ten aanzien van de oppervlakte van de woonkamer blijken woningen met zowel kleine als juist grote woonkamers wat minder vaak te worden aangeboden dan op basis van de vraag verondersteld zou mogen worden. Dit is te zien als een confectieverschijnsel: afwijkende maten worden niet gemaakt. figuur 5.6

Saldo vraag (-) en aanbod (+) naar woningtype, indeling DGVH en markt: meer appartementen en rijwoningen aangeboden, meer vrijstaand en tweekappers gevraagd (1998)

appartement

rij

twee onder een kap

vrijstaand

-20

-15

-10

-5

0

DGVH

5

10

15

20

25

Markt

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, Woningbehoefteonderzoek 1998, OTB-bewerking

In de Randstad worden naar verhouding veel meer woningen met 1 tot en met 3 kamers aangeboden dan vanuit de vraag wenselijk lijkt. Ditzelfde geldt, zij het in minder sterke mate, voor de gemeenten met een VINEX taakstelling. De verdeling van de oppervlakte van de woonkamer is in gemeenten buiten de Randstad redelijk in evenwicht met de vraag. In de Randstad doen zich enkel afwijkingen voor. Zo worden er aanzienlijk minder woningen met een woonkamer van minder dan 30 m aangeboden (14,1%) dan er gevraagd worden (32,9%). Een ongekeerde situatie doet zich voor bij de vraag naar woonkamers vanaf 40 m of meer. Hier is de vraag juist kleiner dan het aanbod. Mogelijk is er op beperkte schaal 2

2

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53


ruimte voor een afwijkend bouwtype waar dan te weinig in voorzien wordt: klein maar fijn, voor de (startende) koper met een smalle beurs.

5.3

Markt voor middelduur Het versterkte middenveld waarmee VINEX begon –het 3-4-3 systeem– lijkt in het landelijke beeld van de afgelopen jaren verschoven te zijn naar een aanvallender systeem, gezien de veel hogere aandelen van het dure segment in de koopsector. Bij alle ontworpen prijsklasse-indelingen is het dure segment in de praktijk aanmerkelijk groter dan de middeldure. Het beeld komt uit op beperkte spelomzettingen: 3-3-4, 2-3-5 of 3-2-5, bij een marktvolgende indeling. Daarmee heeft de praktijk zich aangepast aan de roep om meer kwaliteit. De nieuwbouw heeft ook in vergelijking met de bestaande voorraad een wat zwaarder accent op het dure segment, ten koste van goedkoop en middelduur. De eigen grenzen die gemeenten hanteren voor de indeling goedkoop-middelduurduur creëren een veel grotere variatie ten opzichte van de schijnbaar uniforme 3-4-3 indeling. In figuur 5.7 is van een aantal gemeenten weergegeven welke indeling hun differentiatie-beleid oplevert voor grote bouwlocaties.

figuur 5.7

Gemeentelijke beleid met betrekking tot de verdeling goedkoop-middelduur duur, gesorteerd naar aandeel middelduur: beperkte spreiding rond 40%.

den haag leidschendam utrecht haarlem rotterdam berkel en rodenrijs amsterdam eindhoven sittard nieuw erkerk aan de ijssel ede veenendaal heerenveen noordenveld deventer lelystad 0%

20%

40% goedkoop

60% middelduur

80%

100%

duur

Van de 20 gemeenten die we inventariseerden waren er vier die geen expliciet beleid hadden. Daar laat men de differentiatie over aan de ontwikkelende partijen, of voert van geval tot geval overleg over de opbouw van het woningbouwplan. In

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


de ontspannen woningmarkten met een lagere middelduurgrens wordt dit weer verevend door een groter programma in het dure segment. De laatste vier gemeenten in figuur 5.7 hebben een groot programma dure woningbouw, maar een gematigde middelduurgrens. De geringere omvang van het middeldure segment, ten gunste van het dure segment hoeft in de woningmarkt niet problematisch te zijn. We gaven reeds aan dat door verhuisketens en door een andere opbouw van het aanbod in de bestaande voorraad compensatie van dit tekort kan optreden. De planontwikkeling en de voortgang van de woningbouw zijn gebaat met een pragmatische aanpak, waarbij het spelsysteem wordt aangepast aan de omstandigheden. De laatste jaren leidde dit tot een verschuiving naar het dure segment, zonder dat afzetrisico’s toenamen. De locaties waar men wel strak vasthield aan een differentiatiebeleid kregen te kampen met problemen van een niet-marktconform aanbod: discussie tussen gemeente en ontwikkelaars, dreiging van uitholling van de kwaliteit, regulering via anti-speculatiebeding tot en met het rondpompen van geld (subsidie na verevening). De onderlinge verwevenheid van de drie segmenten, waarbij het dure segment de andere plandelen moet dragen wordt hierdoor vergroot. Dit schept tegelijkertijd een bijkomend risico: in andere tijden met een kleinere afzet van dure woningen zal men moeten afkicken van de verevening. De discussie over de kwaliteit van VINEX-locaties heeft ook geleerd dat vaste uitgangspunten voor langdurige planontwikkelingstrajecten geen lang leven beschoren zijn. Een flexibele programmering binnen het raamwerk van een structuurplan voor grote locaties zal het plan- en bouwproces kunnen versnellen. Het middeldure segment kan dan al naargelang de marktomstandigheden breder of smaller worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55


Voorbeeld middensegment, Deventer, 2000, 4 kamers, 100 m2, € 1.300 per m2

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


6 Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Het middeldure segment in de nieuwbouw koopsector is in de belangstelling gekomen vanwege twijfels over de betaalbaarheid van koopwoningen na de snelle prijsstijging van woningen in de periode 1998-2000. De bijstelling van het programma voor IJburg heeft veel stof doen opwaaien. In dit onderzoek is nagegaan hoe het middeldure segment zich in de periode 19952000 heeft ontwikkeld en hoe gemeenten en ontwikkelaars omgaan met dit segment. Als bronnen hiervoor dienen een aantal landelijke onderzoeksgegevens waarover OTB en RIGO beschikken. Daarnaast is bij twintig gemeenten en daar werkzame ontwikkelaars geïnformeerd hoe lokaal met het middeldure segment wordt omgegaan. In de VINEX-afspraken voor 1995-2005 vormt het middeldure segment het grootste onderdeel van het programma, meestal vastgelegd op 40% van het bouwplan. De omvang van het segment betekende indertijd een flinke vergroting van het koopprogramma dat van zo’n 50% naar 70% ging. Het aandeel van 40% kwam min of meer toevallig voort uit de normatieve ramingen voor de BLS-subsidies die een belangrijke rol hadden in de VINEX-convenanten. Er is zowel door het Rijk als in de lokale VINEX-programma’s betrekkelijk weinig beleid geformuleerd rond het middeldure segment. De belangrijkste onderbouwing voor de omvang zou gevonden kunnen worden in het regionale woningmarktonderzoek. Opvallend is echter en misschien ook wel wonderlijk dat voor de meeste grote VINEX-locaties de verhouding 30% goedkoop (meestal huur), 40% middelduur en 30% duur het uitgangspunt vormde. Bij de formulering van het BLS en VINEX-beleid betekende het aandeel van 40% middeldure koopwoningen nog een flinke verschuiving in de richting van de koopsector. Een verschuiving naar een groter segment dure woningen zou de financiële risico’s voor gemeente en ontwikkelaar hebben gereduceerd. Dat dit een aantal jaren niet ter sprake is gekomen kan worden verklaard uit de gunstige ontwikkeling van de VINEX-opgave, financieel gezien.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57

58 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Als stichtingskostengrenzen of VON-prijsgrenzen voor de indeling goedkoopmiddelduur en middelduur-duur golden in 1995 de prijsniveaus ƒ 159.000,- en ƒ 227.000,- , waarbij de ondergrens op 70% van de bovengrens lag. De bovenste grens viel samen met de mediane verkoopprijs van woningen in de voorraad. Die grens was door het DGVH bepaald en vervulde toen een functie in verschillende regelingen: BWS, BLS en BBSH. Door een gebrekkig aanpassingsmechanisme zijn deze grenzen inmiddels buiten de werkelijkheid komen te staan. Dat komt duidelijk tot uiting in de nieuwbouwproductie van 2000, die voor maar liefst 92% tot het dure segment hoort als we de DGVH-prijsklassen hanteren. De grenzen werden jaarlijks gemiddeld met 3-3,5% aangepast, terwijl de verkoopprijzen van woningen enorme sprongen maakten. Maar ook de sturende functie van de grenzen in BWS, BLS en BBSH is van weinig belang in een sterk gedecentraliseerde volkshuisvesting. Het BWS is inmiddels verdwenen, de BLS grens heeft door de lage grenswaarde geen inhoud meer en over de middelduurgrens in het BBSH zijn corporaties en staatssecretaris voorstander van afschaffing. figuur 6.1

Verloop van verschillende prijsindexen voor nieuwbouw, 1991 = 100.

300%

250%

200%

150%

100%

50%

0% 1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

middelduur DGVH


zuivere prijsindex


1998

1999

2000

2001

marktindex

De prijsontwikkeling van het middensegment gaat samen met de definiëring ervan. Er zijn in dit onderzoek vier invalshoeken gekozen om het middensegment te definiëren: naast de DGVH-prijsgrenzen zijn dit de ontwikkeling van de verkoopprijs van nieuwe woningen (markt), de ontwikkeling van de prijs van een gestandaardiseerde woning (zuiver prijsindex) en de ontwikkeling van de koopkracht van huishoudens op de woningmarkt (bereikbaarheid). Afhankelijk van de invalshoek lopen de prijsgrenzen verschillend. De laatste jaren blijft dit achter bij de prijsontwikkeling van bestaande woningen. Door schaarste in het aanbod is de woningprijs veel sterker gestegen dan andere producten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Bij de sterke verbreding die het middeldure segment in de koopmarkt heeft gekregen is het onvermijdelijk dat de gemiddelde prijsontwikkeling en bereikbaarheid voor veel inkomens de positie van het segment in de koopmarkt bepalen. Kwaliteit schuift met de begrenzing van het segment De verschillen in categorie-indelingen hebben invloed op het beeld van de kwaliteit van de middeldure sector. Naarmate de categorie-indeling verruimt heeft de groep woningen die daartoe behoort ook betere kwaliteitskenmerken: minder appartementen en rijwoningen, meer garages, meer kamers. Dat is niet verwonderlijk. Evenmin verwonderlijk is het dat het middeldure segment de kenmerken van de meest voorkomende nieuwbouwwoningen heeft: een dominante positie van de rijwoningen en appartementen met 3 of 4 kamers. Binnen de onderscheiden categorie-indelingen blijkt dat vooral de woningen in de Randstad minder scoren op deze kwaliteitskenmerken. Dat geldt ook maar in minder sterke mate voor het onderscheid Vinex-niet Vinex: de Vinexwoningen hebben minder kamers, minder garages, kleinere woonkamers. Dit kwaliteitsverschil is een uitvloeisel van de verschillen in marktprijzen tussen de Randstad en daarbuiten. Het verschil tussen VINEX en niet-VINEX zou kunnen samenhangen met de verevening van grond- en bouwkosten. Op de VINEX-locaties lijkt hiervan meer sprake te zijn dan op de overige locaties, die veelal kleinschaliger van opzet zijn. Het middeldure segment in de woningbouw moet men zien als de confectieproducten onder de woningen. De rijwoning domineert, terwijl in de Randstad nog een redelijk aandeel appartementen tot het middeldure segment kan worden gerekend (ruim een derde, erbuiten ongeveer een kwart). Het gros van de woningen heeft 34 kamers maar in de Randstad en op VINEX-locaties vaker 3. In de gespannen woningmarkt heeft de middeldure woning vaak minimale afmetingen: 3 kamers, 80m2, niet al te veel tuin, geen kapverdieping. Gegeven de inkomensverdeling in Nederland is een groot deel van de huishoudens aangewezen op dit segment, dat overigens in de bestaande voorraad een ruimer aanbod kent dan in de nieuwbouw. Uit de bouwvorm kan worden afgeleid dat het particulier opdrachtgeverschap in het middeldure segment beperkt is: in appartementen en rijwoningen was daarvoor totnogtoe weinig plaats voor ingeruimd. Gemeenten in middelduur: prijsgrens, grondprijs, kwaliteit en omvang productie Het middeldure segment wordt gemaakt door ontwikkelaars, die echter in belangrijke mate afhankelijk zijn van de gemeente waarin ze willen bouwen. Uitgaande van het geschetste profiel van de middeldure woning gaat de discussie tussen gemeente en ontwikkelaar vooral over de prijsgrens, de kwaliteit, de grondprijs en de omvang van de productie. Gemeenten kunnen een belangrijke rol spelen in de programmering van middeldure woningen. Dat doen ze niet allemaal: sommige geven de ontwikkelaar veel ruimte om zijn eigen plan te trekken. Het eigen gemeentelijk beleid creëert uiteenlopende beelden van het middeldure segment. Het middensegment is kwetsbaar vanwege de noodzaak van efficiënte productie en omzetsnelheid. Onhaalbare eisen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59


van beider kanten frustreren dat, een consistent gemeentelijk beleidskader voor het segment zal de productie bevorderen. De laatste jaren zijn gemeenten eigen prijsgrenzen voor de woningbouw gaan hanteren. Er zijn nu drie groepen te onderscheiden. In zwakkere woningmarkten gelden lagere prijsgrenzen, tot ongeveer € 160.000. In de grote middengroep van gemeenten mag een woning tot ongeveer € 190.000 kosten (anno 2001). Dit sluit aan bij het bereikbaarheidsprofiel, deze grens valt samen met de maximale hypotheekgarantie. Een paar gemeenten gaan daar flink bovenuit, tot in de orde van € 272.500, hetgeen samenhangt met het hoge gemiddelde prijsniveau in hun woningmarkt. Voor IJburg is het middensegment na de ontstane problemen over het programma in drie delen uiteengelegd, met grenzen van €176.000, € 227.000 en € 272.500. De hogere prijsgrenzen leiden ook tot hogere grondprijzen. Lag de grondprijs voor middelduur in veel plannen begin jaren negentig nog in de orde van € 15.000 tot € 20.000, nu ligt dit in de orde van € 40.000 tot € 60.000. De grondprijzen zijn dan ook sterker gestegen dan de VON-prijzen. De meeste gemeenten werken tot nog toe met een grondquote. Bij stijgende prijzen neemt ook het grondprijsaandeel toe. Gewoonlijk is het de gemeente die daarvan profiteert. De hogere grondprijs kan gebruikt worden om de plankwaliteit te verhogen, maar dat hoeft niet. De prijsstijgingen in de koopsector worden ook gebruikt om goedkope huurwoningen goedkoop te houden. Dit vereveningseffect speelt al een rol in de grondprijsbepaling, waar de grondprijs voor sociale huurwoningen de laatste jaren constant blijven terwijl ze in de koopsector 1 tot 2 keer ‘over de kop’ gaan. Daarnaast wordt vooral in ontwikkelende consortia ook nog verevend in de bouwkosten: het onrendabel in de sociale huursector komt zo deels ten laste van de omwonenden. De huurwoningen worden afhankelijk van het omliggende programma en de koopprijzen worden afgeroomd. Dit beperkt de mogelijkheid om kwaliteitseisen te stellen voor de koopwoningen. Men kan redeneren dat de onzichtbare bijdragen aan andere woningen in de plaats komen van een ruime winstmarge en daarom wel legitiem zijn. De ontstane afhankelijkheid kan bij verkrappende marges tot problemen leiden. De problemen rond IJburg zijn te zien als een voorbeeld van dit mechanisme, waarbij het dure segment teveel lasten van anderen te dragen kreeg en ondersteuning nodig had uit het middensegment. De ontwikkelende consortia voor IJburg hebben in 2001 aangedrongen op een bijstelling van het programma, omdat door een beperkt aanpassingsmechanisme voor de verkoopprijzen en huuropbrengsten en sterk stijgende bouwkosten de marges voor de consortia onder druk gekomen waren, c.q de risico’s te hoog. Dit ging wringen omdat er aanzienlijke ruimte in de hoogte van de verkoopprijzen was ontstaan, maar de prijsgrens voor middelduur de toegang tot die potentiële opbrengst versperde. In de jaren ervoor was juist vrij optimistisch de kwaliteit van het plan flink opgevoerd. Dit leidde aanvankelijk tot scherpe reactie bij de gemeente. In onderhandelingen is men er vervolgens in geslaagd tot een aanvaardbare bijstelling van het programma te komen. Het middensegment is daarbij uiteengelegd in de drie genoemde delen, met prijsniveaus van

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


€ 170.000 tot € 270.000. De gebrekkige indexering is een belangrijke factor in de commotie geweest. De samenwerking tussen de drie consortia is tussentijds gesneuveld en de inrichting van de openbare ruimte is teruggegeven aan de gemeente Amsterdam. De sturing op de kwaliteit van de woning komt niet bij alle gemeenten voor. Een redelijk aandeel acht dit een zaak voor de ontwikkelaar. Vooral in ontspannen woningmarkten geldt dat de ontwikkelaar zijn best moet doen om te verkopen. Sommige gemeenten stellen eisen op deelterreinen (zoals duurzaam bouwen) en enkele omschrijven vrij nauwkeurig welke kwaliteit de woning moet krijgen. De keuze voor een prijsklasse-indeling vertaalt zich in een groei of afname van het middeldure segment in de afgelopen jaren. Bij de DGVH-prijsgrenzen daalde het middeldure segment tot ongeveer 6% in 2000. Volgen we de ontwikkeling van de verkoopprijzen dan stijgt het middeldure segment naar ruim 30%. Een aanzienlijk verschil dat laat zien dat prijsgrenzen mede de productie bepalen. De omvang van de productie in het middeldure segment heeft de afgelopen tijd in veel gemeenten wel ter discussie gestaan. Maar vaak leidt herijking tot minder goedkoop ten gunste van duur, dus van 3-4-3 naar 2-4-4. Dat laat de positie van het middeldure segment onaangetast. We zien wel dat gemeenten met een lagere prijsgrens een groter segment dure woningen programmeren. Vraag en aanbod De potentiële kopers van middeldure woningen verschillen van die van dure woningen: ze zijn jonger, hebben een lager inkomen en zijn vaker alleenstaand en eenverdiener. Het liefst zoeken ze een tweekapper, een woning met 3-5 kamers. Confrontatie van de vraag volgens woningbehoefteonderzoek 1998 en het aanbod in dat jaar laat zien dat in de nieuwbouw meer aanbod is van grote woningen dan gevraagd. Voor middelduur en goedkoop ligt dit andersom. Het maakt ook hier verschil welke prijsklasse-indeling wordt gebruikt. Bij de marktprijsindeling is deze discrepantie minder. Dit overaanbod aan dure woningen wordt gecompenseerd door het aanbod in de bestaande voorraad dat gemiddeld goedkoper is. Bovendien kan het dure nieuwbouwaanbod een doorstroming teweeg brengen waardoor ook goedkoper aanbod wordt gegenereerd. In het middeldure segment hebben de koopstarters (huishoudens die een huurwoning achterlaten of nog geen woning hebben) de overhand, waardoor dit doorstromingseffect beperkter zal zijn. Een oververtegenwoordiging van dure koopwoningen in de nieuwbouw zal geen al te negatieve effecten op de woningmarkt hebben. Voorwaarde is wel dat flexibel met plannen en programma is om te gaan. In dat opzicht leveren vooral de grote en sterk geprogrammeerde nieuwbouwwijken problemen op, met IJburg als opvallend voorbeeld. In 3 tot 5 jaar tekenen zich aanzienlijke veranderingen op de woningmarkt af. Dit vraagt om aanpassingen die in een strak afsprakenkader teveel worden gekneveld.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

61


Aanbevelingen De VON-prijsgrenzen van het rijk hebben zichzelf uit de markt geprijsd. Degenen die deze grenzen bleven gebruiken zijn in de marge van de woningbouwmarkt geraakt. Gemeenten en regio’s voeren nu een eigen beleid en houden graag die ruimte. Voor het rijk ligt er wel een rol om de markt inzichtelijk te houden en de verbanden tussen ontwikkelingen in verschillende segmenten in de woningvoorraad en woningbouw te volgen. Dit lijkt de afgelopen jaren onvoldoende te zijn gebeurd. De Nationale Hypotheek Garantie-grens (€ 200.000) vormt een vrij natuurlijke grens voor het middensegment, die een stevige positie in de woningbouwmarkt heeft. Binnen het middensegment zal echter ook aandacht nodig zijn voor spreiding: de NHG-grens nadert de hogere decielen van de inkomensverdeling en het blijft gewenst ook in de prijsklasse van € 150.000 tot € 180.000 te blijven bouwen. Het middeldure segment heeft als bijproduct van de VINEX-afspraken een centrale positie op het speelveld van de woningbouwmarkt gekregen, door de 3-4-3 opstelling. Het spel dreigt er soms in vast te lopen. Het is van belang de bijdrage van dit segment in de lokale woningmarkt beter te bepalen. De omvang van het segment en het prijsniveau ervan verdienen een betere onderbouwing. Dat hoeft niet direct te leiden tot consolidatie: een smaller segment of ruimere grenzen lijken eerder voor de hand te liggen. Stapeling van afroming en verevening vormt een bedreiging voor het middensegment, dat immers maar een beperkte draagkracht heeft. Een kritische blik op de toepassing van grondquoten kan zinvol zijn om de prijs-kwaliteitsverhouding op peil te houden. Ook mag de vraag worden gesteld hoeveel betrekkelijk willekeurig gekozen derden moeten bijdragen aan de realisatie van sociale huurwoningen, of het nu omwonende kopers of andere klanten van de corporatie zijn. Het middeldure segment als confectie-product kan de injectie met nieuwe lijnen gebruiken. Zowel een lijn van eenvoudige vrijstaande of te koppelen catalogusbouw als van kleine stedelijke appartementen kan aansluiting vinden bij specifieke segmenten in de vraag. Vrijstaande cataloguswoningen zijn vanaf € 125.000 te vinden, zodat bij een matige grondprijs het middensegment binnen bereik ligt. Voor compactere locaties zou een vorm van collectief opdrachtgeverschap binnen de mogelijkheden liggen. Stimulering van die ontwikkeling kan nodig zijn, omdat in het middensegment het omzetvolume zich moet kunnen ontwikkelen. Een belangrijke functie van het middensegment is dat het een anker in de markt vormt. Als de woningmarkt zich minder gunstig ontwikkelt zal het middensegment kunnen aanzwellen. Ook om die reden zullen gemeenten en ontwikkelaars zich erin moeten blijven verdiepen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Bijlage 1 Indexering van de prijsklassengrenzen voor middeldure koopwoningen

B1.1 Vier indexen Om de ontwikkeling van de productie van middeldure koopwoningen in kaart te kunnen brengen is het van belang om vast te stellen op welke prijsklasse dit segment betrekking heeft en hoe de hierbij behorende onder- en bovengrens in de loop van de tijd worden aangepast. Hiervoor kunnen verschillende indexen worden gebruikt. Gegeven de prijsgrenzen in een basisjaar, bepaalt de keuze van een index waarmee de grenzen voor daaropvolgende jaren worden aangepast voor een belangrijk deel de ontwikkeling van de productie van middeldure koopwoningen. Uitgangspunt bij de hieronder gepresenteerde indexen zijn de door het DGVH voor 1995 gehanteerde stichtingskostengrenzen voor middeldure woningen; het eerste jaar waarin deze grenzen in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) werden gebruikt. De volgende indexen zijn gebruikt om prijsklassengrenzen voor middeldure koopwoningen voor de periode 1991-2000 vast te stellen: − De door DGVH in het kader van het BWS gehanteerde en op de geprognotiseerde ontwikkeling van de bouwkosten gebaseerde index (DGVH-index); − Een op de ontwikkeling van de gemiddelde prijs van nieuwe koopwoningen gebaseerde index (markt prijsindex); − Een op de zuivere (voor kwaliteitsontwikkelingen gecorrigeerde) prijsontwikkeling van nieuwe koopwoningen gebaseerde index (zuivere prijsindex); − Een op de ontwikkeling van de bereikbaarheid van nieuwe koopwoningen gebaseerde index (bereikbaarheidsindex). B1.2 De DGVH-index De differentiatie van de nieuwbouwproductie is gebaseerd op stichtingskostenklassen goedkope, middeldure en dure woningen. Door het rijk beschikbaar gestelde subsidies zijn hieraan gekoppeld. Jaarlijks past het Ministerie van VROM in een circulaire aan de gemeenten de stichtingskostengrenzen voor goedkope en middeldure woningen voor het komende jaar aan. Deze aanpassing is gebaseerd op prognoses ten aanzien van de prijsmutatie van de bouwkosten1. Uitgangspunt hierbij is dat de ontwikkeling van de 1

Tot 1999 werden deze prognoses gemaakt door het CBS, in het verlengde van de door het CBS vastgestelde en gepubliceerde ‘prijsindexcijfers van nieuwbouwwoningen’ (Maandstatistiek voor de bouwnijverheid, tabel 9.1a K). Gegevens hiervoor afkomstig van een door het CBC uitgevoerde enquête bij opdrachtgevers van nieuw gebouwde goedkope woningen. Vanaf 2000 is het CBS gestopt met het samenstellen van deze reeks (en de bijbehorende prognoses). Momenteel wordt gebruik gemaakt van de prognoses ten aanzien van de ‘prijsindex nieuwbouw woningen’ die door het Centraal Planbureau worden gebruikt voor het CEP (Centraal Economisch Plan).

I

bouwkosten een prijs- en een volumecomponent kent. Zo kunnen de gemiddelde bouwkosten per woning toenemen als gevolg van prijsstijgingen (het bouwen van een vergelijkbare woning wordt duurder) en door een toename van de kwaliteit van de gerealiseerde woningen. Door de invloed van beide componenten op de ontwikkeling van de bouwkosten te (onder)scheiden, kan de voor volume- (of kwaliteits)ontwikkelingen geschoonde prijsmutatie worden vastgesteld (zie ook paragraaf B1.4). Bouwkostenstijgingen die uitgaan boven de (geprognotiseerde) prijsmutatie worden (bij een correcte prognose) veroorzaakt door een kwaliteitstoename. Als bouwkostenklassen worden geïndexeerd met de prijsmutatie van de bouwkosten, is er sprake van een vergelijkbaar kwaliteitsniveau van woningen die in de loop van de tijd worden gerealiseerd binnen deze klasse. Een afname van het aandeel woningen in een lage bouwkostenklasse ten gunste van een hogere klasse wijst op een kwaliteitstoename in de nieuwbouwproductie. In de praktijk wordt de index echter toegepast op de stichtingskosten, waarvan naast de bouwkosten ook de grondkosten deel uitmaken. Een van de prijsmutatie van de bouwkosten afwijkende prijsmutatie van de grondkosten, heeft gevolgen voor het kwaliteitsniveau van de woningen die in de loop van de jaren worden gerealiseerd binnen een klasse. Zo neemt de kwaliteit van de in een op basis van de prijsmutatie van de bouwkosten aangepaste stichtingskostenklasse toe wanneer de prijsmutatie van de grondkosten achter blijft bij die van de bouwkosten. In paragraaf B1.4 wordt nader ingegaan op de prijsmutatie van de bouwen de grondkosten. In tabel B1.1 zijn voor de periode 1991-2000 de stichtingskostengrenzen weergegeven van nieuwe middeldure koopwoningen volgens de ‘DGVH-index’. Daarbij zijn voor de periode 1995-2000 de door DGVH vastgestelde stichtingskostengrenzen voor middeldure koopwoningen gebruikt. Vervolgens zijn met behulp van het prijsindexcijfer van nieuwbouwwoningen (CBS) de stichtingskostengrenzen vastgesteld voor de periode 1991-1994. Tabel B1.1 Door DGVH vastgestelde stichtingskostengrenzen1 middeldure koopwoningen, 1991-2000

van

nieuwe

jaar ondergrens bovengrens index (1995=100) index (1991=100) 1991 138 196 86,6 100,0 1992 143 204 89,9 103,8 1993 150 214 94,1 108,7 1994 152 217 95,8 110,6 1995 159 227 100,0 115,5 1996 167 238 105,0 121,2 1997 171 243 107,5 124,1 1998 177 252 111,3 128,5 1999 183 261 115,1 132,9 2000 186 265 117,0 135,1 Bron: DGVH/CBS 1 De stichtingskostengrenzen voor 1991-1994 zijn vastgesteld m.b.v. het prijsindexcijfer nieuwbouwwoningen (CBS)

II

B1.3 De markt prijsindex De markt prijsindex is gebaseerd op de ontwikkeling van de prijs van nieuwe koopwoningen. Deze index geeft het verloop van de gemiddelde marktprijzen weer en zegt in beginsel niets over kwaliteitsontwikkelingen. Gegeven de gemiddelde prijsontwikkeling kunnen met behulp van een dergelijke index verschuivingen in de verdeling van de productie in beeld worden gebracht ten opzichte van de voor het basisjaar gekozen prijsklassen. Tabel B1.2 Stichtingskostengrenzen1 van nieuwe middeldure koopwoningen op basis van de ontwikkeling van verkoopprijzen van nieuwe koopwoningen, 1991-2000 jaar ondergrens bovengrens index (1995=100) 1991 125 178 78,4 1992 129 184 80,9 1993 138 196 86,5 1994 143 204 90,1 1995 159 227 100,0 1996 162 232 102,1 1997 171 244 107,4 1998 199 284 125,2 1999 232 332 146,1 2000 266 379 167,0 Bron: Signaleringssysteem nieuwbouw koopwoningen 1 Uitgangspunt zijn de ‘VROM-stichtingskostengrenzen’ voor 1995

index (1991=100) 100,0 103,2 110,3 114,9 127,6 130,2 137,0 159,7 186,4 213,0

De in tabel B1.2 weergegeven indexen en bijbehorende prijsklassengrenzen zijn samengesteld op basis van de prijsontwikkeling van alle nieuwe koopwoningen, inclusief woningen die worden gebouwd onder particulier opdrachtgeverschap. De voor het vaststellen van de index gebruikte gegevens zijn afkomstig uit het Signaleringssysteem Nieuwbouw Koopwoningen. De DGVH-stichtingskostengrenzen voor 1995 zijn vervolgens met behulp van deze index aangepast voor 1991-1994 en 1996-2000. B1.4 De zuivere prijsindex Zoals hiervoor al werd aangegeven, maakt het gebruik van een markt prijsindex het niet mogelijk om uitspraken te doen over de ontwikkeling van de kwaliteit van de nieuwbouwproductie. Zoals in paragraaf B1.2 al werd aangegeven, wordt met de zuivere prijsindex beoogd de mutatie van de marktprijs te corrigeren voor kwaliteitsontwikkelingen. Als een dergelijke index wordt toegepast op een bepaalde prijsklasse, is er sprake van een vergelijkbaar kwaliteitsniveau van woningen die in de loop van de tijd worden gerealiseerd binnen deze klasse. Een afname van het aandeel woningen in een lage prijsklasse ten gunste van een hogere klasse wijst op een kwaliteitstoename. Het verschil tussen de waargenomen markt prijsindex (tabel B1.2) en de zuivere prijsindex (tabel B1.3) geeft een verandering aan in de gemeten kwaliteit. Zo neemt de kwaliteit van nieuwe woningen toe, wanneer de zuivere prijsindex achterblijft bij de ontwikkeling van de markt prijsindex.

III

Tabel B1.3 Stichtingskostengrenzen1 van nieuwe middeldure koopwoningen op basis van de zuivere prijsstijging van nieuwe koopwoningen, 19912000 jaar ondergrens bovengrens index (1995=100) 1991 126 180 79,5 1992 131 186 82,1 1993 136 194 85,5 1994 147 210 92,6 1995 159 227 100,0 1996 167 238 104,8 1997 166 237 104,4 1998 193 275 121,2 1999 201 288 126,7 2000 246 351 154,5 Bron: Signaleringssysteem nieuwbouw koopwoningen 1 Uitgangspunt zijn de ‘VROM-stichtingskostengrenzen’ voor 1995

index (1991=100) 100,0 103,3 107,5 116,5 125,8 131,8 131,3 152,5 159,4 194,3

Voor het vaststellen van de zuivere prijsontwikkeling van middeldure koopwoningen is een hedonische prijsanalyse uitgevoerd. De waargenomen prijsmutatie wordt daarbij gesplitst in een mutatie ten gevolge van een kwaliteitsverandering én een mutatie ten gevolge van een prijsontwikkeling (prijsontwikkeling gecorrigeerd voor kwaliteit). Voor het samenstellen van de zuivere prijsindex is de ontwikkeling van de stichtingskosten van nieuwe koopwoningen (inclusief particulier opdrachtgeverschap) gecorrigeerd voor veranderingen in inhoud, aantal kamers, woningtype, regio en kaveloppervlakte. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens uit het Signaleringssysteem Nieuwbouw Koopwoningen2. Bij de samengestelde zuivere prijsindex (tabel B1.3) dienen twee kanttekeningen te worden gemaakt. In de eerste plaats zorgen beperkingen van het Bestand Nieuwbouw Koopwoningen ervoor dat de resultaten van de hedonische prijsanalyse op jaarbasis alleen met de nodige voorzichtigheid kunnen worden gebruikt. In de tweede plaats kan de hedonische prijsanalyse alleen worden uitgevoerd op basis van de in het bestand voorkomende kwaliteitskenmerken van nieuwe woningen. De consequentie is dat een deel van de kwalitatieve ontwikkelingen in de woningbouwproductie (zoals toepassing van energie- en milieubesparende apparatuur en materialen) niet wordt gemeten en dus in de prijsanalyse ook niet wordt ‘gezien’ als kwaliteitsontwikkeling. Het gevolg is dat de berekende zuivere prijsstijging een overschatting is van de feitelijke zuivere prijsstijging. Een van de verschillen tussen de op de prijsmutatie van de bouwkosten gebaseerde DGVH-index en de zuivere prijsindex wordt gevormd door de ontwikkeling van de grondkosten, die in de DGVH-index niet, en in de zuivere prijsindex wel wordt meegenomen. Daarnaast is de door het CBS berekende prijsmutatie van de bouwkosten (gebaseerd op de aanneemsommen van goedkope huurwoningen) een onderschatting van de prijsmutatie van alle nieuwe woningen. Vanaf 2001 is het CBS dan ook gestart met een nieuwe prijsindex voor de bouwkosten, die uitkomt op een aanmerkelijk hoger niveau. 2

Dit systeem, gebaseerd op enquêtes onder opdrachtgevers voor de bouw van nieuwe koopwoningen, is tot en met 2000 door het Onderzoeksinstituut OTB in opdracht van het AVBB en het DGVH gevuld.

IV

B1.5 De bereikbaarheidsindex Bij de vierde index is gekozen voor een geheel andere benadering. Niet de ontwikkeling van prijzen of kosten van nieuwe koopwoningen vormen het uitgangspunt, maar de ontwikkeling van de financieringsmogelijkheden van huishoudens bij de aanschaf van een koopwoning. Het toepassen van een dergelijke index op een bepaalde prijsklasse geeft een vergelijkbaar bereikbaarheidsniveau aan van woningen die in de loop van de tijd worden gerealiseerd binnen deze klasse. Tabel B1.4 Stichtingskostengrenzen1 van nieuwe middeldure koopwoningen op basis van de bereikbaarheid van nieuwe koopwoningen, 1991-2000 jaar ondergrens bovengrens index (1995=100) 1991 113 161 71,0 1992 127 181 79,6 1993 147 210 92,6 1994 146 209 92,0 1995 159 227 100 1996 178 254 111,7 1997 194 277 122,2 1998 205 293 129,0 1999 216 308 135,8 2000 218 311 137,0 Bron: Signaleringssysteem nieuwbouw koopwoningen 1 Uitgangspunt zijn de ‘VROM-stichtingskostengrenzen’ voor 1995

index (1991=100) 100 112,2 130,4 129,6 140,9 157,4 172,2 181,7 191,3 193,0

Voor de in tabel B1.4 opgenomen indexen en bijbehorende prijsklassegrenzen is gebruik gemaakt van de ontwikkeling van de maximaal haalbare hypotheek (volgens de normen van de bemiddelende organen en de Nationale hypotheekgarantie en de in dat jaar geldende hypotheekrente) voor huishoudens met een modaal inkomen3.

3

Voor het basisjaar (1995) bedroeg de maximaal haalbare hypotheek ƒ 162.000,-.

V

VI

Bijlage 2 Vragenlijsten gemeenten en ontwikkelaars Vragenlijst gemeenten Algemeen Kunt u aangeven welk beleid de gemeente voert met betrekking tot •

differentiatie (goedkoop-middelduur-duur);

•

de verhouding huur-koop;

•

de prijsniveaus van woningen?

Welke veranderingen en aanpassingen kende dit beleid in de periode 1995-2002? Welk verloop trad er op in de verhouding tussen de segmenten goedkoopmiddelduur-duur en de verhouding huur-koop? Zou u het op prijs stellen als de rijksoverheid de gemeenten ondersteunde door per regio een indicatie van de grenzen tussen goedkoop, middelduur en duur aan te geven? Worden er de laatste jaren veel huurwoningen verkocht door corporaties? Zo ja, hoeveel ongeveer?

Grote bouwlocatie Kunt u aangeven welke grote bouwlocaties de gemeente in de periode 1995-2005 heeft ontwikkeld of zal ontwikkelen? In aantallen per bouwlocatie per jaar in tabel invullen Gemee nte

199 5

199 6

199 7

199 8

199 9

200 0

200 1

200 2

200 3

200 4

200 5

Locatie Locatie

Wijkt de differentiatie voor deze locatie(s) af van het gemeentelijk beleid? (Zo ja, waarom) Kunt u aangeven hoe de differentiatie van woningen voor deze locaties wordt vastgelegd?

VII

•

Van welke contractvorm is daarbij sprake? (gemeentelijke gronduitgifte, bouwclaim, concessie, PPS, particuliere grondexploitatie)

•

Met welke partners wordt onderhandeld?

•

Welke mogelijkheden tot bijstelling zijn er? (stichtingskosten of VON-grenzen, kwaliteitseisen).

Hoe worden de grondkosten voor middeldure koopwoningen bepaald? Mogelijkheden zijn: m2-prijs, vaste kavelprijs, grondquote (% van VON-prijs), residueel (VON-prijs – bouwkosten) of anders. •

Wie bepaalt deze prijs? (gemeente, ontwikkelingsbedrijf, ontwikkelaar)

•

Hoe hoog is deze prijs en welke ontwikkeling was daarin zichtbaar van 1995 tot 2001/2002?

•

Hoe verhoudt deze prijs zich tot die van goedkope huur en dure koop?

Praktische problemen Zijn er de afgelopen jaren discussies gevoerd over de differentiatie en prijsniveaus van het bouwprogramma op de verschillende locaties? Wat waren daarbij de knelpunten? (hogere grondprijzen, bouwkosten, kwaliteitsniveau, stedenbouwkundig plan, bezwaren van burgers, etc.) Zijn deze knelpunten opgelost, zo ja hoe? Wat zijn de mogelijke consequenties van de huidige ontwikkeling voor toekomstige differentiatie?

Voorbeelden Kunt u materiaal meegeven van de soorten woningen die in de middeldure koop worden gebouwd (bv. verkoopfolders) Heeft u beleidsnota’s over de woningdifferentiatie en koopgrenzen? Heeft u masterplannen en uitwerkingen van de bouwlocaties?

VIII

Vragenlijst ontwikkelaars Afspraken

Maakt u bij de ontwikkeling van bouwplannen voor de gemeente(n) XXX: •

afspraken m.b.t. differentiatie in prijs, woningtype, kwaliteit. Zo ja, hoe?

•

afspraken m.b.t. de verhouding huur-koop. Zo ja, hoe?

•

afspraken m.b.t. de prijsniveaus van woningen. Zo ja, hoe?

•

afspraken over de procedure (de bijstelling van afspraken over differentiatie, productie per jaar, verkoopbepalingen). Zo ja, hoe?

Kunt u ook aangeven in hoeverre in de periode 1995-2001 hierin veranderingen zijn opgetreden? Kunt u aangeven hoe de differentiatie van woningen voor de locaties die u heeft ontwikkeld wordt vastgelegd? (locaties benoemen) •

Van welke contractvorm is sprake? (gemeentelijke gronduitgifte, bouwclaim, concessie, PPS, particuliere grondexploitatie)

•

Welke partners doen mee in de onderhandelingsfase?

•

Welke mogelijkheden tot bijstelling zijn er? (stichtingskosten of VONgrenzen, kwaliteitseisen).

Er zijn verschillende mogelijkheden om de grondkosten voor middeldure koopwoningen te bepalen. •

Met welke mogelijkheden heeft u te maken gehad: m2-prijs, vaste kavelprijs, grondquote (% van VON-prijs), residueel (VON-prijs – bouwkosten) of anders.

•

Wie bepaalt deze prijs? (gemeente, ontwikkelingsbedrijf, ontwikkelaar)

•

Hoe hoog is deze prijs en welke ontwikkeling was daarin zichtbaar van 1995 tot 2001/2002?

Discussies Zijn er de afgelopen jaren discussies gevoerd over de differentiatie en prijsniveaus van het bouwprogramma op de verschillende locaties? Zo ja, met wie? Wat waren daarbij de knelpunten? (hogere grondprijzen, bouwkosten, kwaliteitsniveau, stedenbouwkundig plan, bezwaren van burgers, etc.) Zijn deze knelpunten opgelost, zo ja hoe?

IX

Wat zijn de mogelijke consequenties van de huidige ontwikkeling voor toekomstige differentiatie? Ziet u mogelijkheden het overleg met gemeenten, corporaties en eventuele derden over differentiatie en prijs te vereenvoudigen of versnellen? Zo ja, kunt u daarvan een beeld schetsen?

Materiaal Kunt u materiaal meegeven van de soorten woningen die in de middeldure koop zijn of worden gebouwd (bv. verkoopfolders)

-0-0-0-

X

De opstelling. ontwikkelingen in de middeldure koopsector

Recommend Documents