De onpartijdigheid van de notaris

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-2010    

    De onpartijdigheid van de notaris       

Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’ Ingediend door

Maxime Bonny (studentennummer: 20034099)    

Promotor: Professor J. Bael Commissaris: S. Devos   

   

Woord vooraf    Bij het begin van mijn masterproef stel ik het ten zeerste op prijs iedereen te  bedanken die bijgedragen heeft tot het tot stand komen ervan.  In de eerste plaats dank ik mijn geachte promotor, Professor J. Bael, die mij de  mogelijkheid geboden heeft dit werk tot een goed einde te brengen, mij de  nodige middelen ter beschikking stelde en altijd op een geduldige manier klaar  stond met woord en daad.  Daarnaast denk ik ook speciaal aan de notarissen die mijn vragen met veel  plezier hebben beantwoord. In het bijzonder wil ik dan ook notaris Johan De  Cuman, notaris Carl Polfliet en notaris Joris Boedts danken.  Mijn dank gaat bovendien ook uit naar Mevrouw Anne Vermander. Zij heeft mijn  werk doorgelezen en mij gewezen op grammaticale fouten.  Gent, 10 mei 2010.  Maxime Bonny                           

 

ii 

Woord vooraf ......................................................................................................................ii    I  Inleiding ..........................................................................................................................1    II  Het begrip onpartijdigheid .....................................................................................3    III  De ratio legis...............................................................................................................5    A.  Algemeen.................................................................................................................................. 5  B.  Advocaat versus notaris..................................................................................................... 6    IV  De plicht tot informatieverstrekking .................................................................7    V  Tegenstrijdige belangen en onevenwichtige bedingen .............................. 10    A.  Algemeen ....................................................................................................................................10  B.  Begrippen ...................................................................................................................................10    1.  (Manifest) tegenstrijdige belangen.........................................................................10  2.  (Duidelijk) onevenwichtige bedingen/ rechtshandelingen.........................12    C.  Optreden van de notaris. ......................................................................................................13  D.  Aansprakelijkheid van de notaris ....................................................................................15  E.  Conclusie in de praktijk ........................................................................................................16  F.  Voorbeeld van een clausule.................................................................................................16    VI  De uitvoering van de opdracht .......................................................................... 18    A.  Algemeen................................................................................................................................18  B.  De aanstelling van een boedelnotaris ........................................................................19  C.  Het statuut van de boedelnotaris.................................................................................20  D.  Onpartijdigheid tijdens de vereffening en verdeling ..........................................21  1.  Algemeen............................................................................................................................21  2.  De objectieve onpartijdigheid...................................................................................22  3.  Schijn van partijdigheid...............................................................................................23  E.  Vervanging notaris .............................................................................................................25    VII  Rechtsvergelijkend onderzoek ........................................................................ 26   

iii 

  A.  B.  C.  D. 

Algemeen................................................................................................................................26  Het rapport Marinho .........................................................................................................26  Duitsland.................................................................................................................................27  Frankrijk.................................................................................................................................29 

    VIII  De notaris en bemiddeling............................................................................... 30    A.  Algemeen................................................................................................................................30  B.  Invloed op de praktijk.......................................................................................................30    IX  Besluit ........................................................................................................................ 32 

 

iv 

I Inleiding 1. De onpartijdigheid van de notaris is een speciaal begrip in de notariële praktijk. In deze masterproef zullen we nagaan, aan de hand van enkele onderzoeksvragen, wat er precies verstaan wordt onder de onpartijdigheid van de notaris. Het begrip onpartijdigheid van de notaris zal, rekening houdend met de praktijk en de theorie, een precieze invulling krijgen. Daarnaast wordt ingegaan op diverse begrippen. Enerzijds bespreken wij de ‘tegenstrijdige belangen’ en anderzijds worden de ‘onevenwichtige bedingen’ besproken. 2. De onpartijdigheid van de notaris vindt haar grondslag in onze wetgeving. Primo kan verwezen worden naar de Deontologische Code van het Notariaat. Secundo moeten we ook rekening houden met de Organieke wet van het Notariaat: o “Wanneer  een  notaris  tegenstrijdige  belangen  of  de  aanwezigheid  van  onevenwichtige  bedingen  vaststelt,  vestigt  hij  hierop  de  aandacht  van  de  partijen en deelt hen mee dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere  notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman.1” o “Bij de behandeling van zijn dossiers en de opstelling van zijn akten geeft de notaris blijk van een volkomen onpartijdigheid. De plicht van onpartijdigheid blijft bestaan wanneer elke partij een verschillende notaris kiest, zelfs wanneer hij deze plicht in dit geval naleeft op een aan deze situatie aangepaste wijze. Wanneer de notaris aangesteld wordt in rechte, respecteert hij bovendien de vereiste van onpartijdigheid in de zin van artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden2.”

                                                         1 Art. 9, § 1, tweede lid Organieke wet van het Notariaat.  2  Art. 12 Deontologische Code voor het Notariaat. 

 

1 

o “De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen  en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is  en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad3.”  3. Speciale aandacht wordt ook geschonken aan de positie en het optreden van  de  notaris  in  kader  van  een  gerechtelijke  vereffening  en  verdeling.  We  gaan  na  wat hier begrepen wordt onder de onpartijdigheid.  4.  Ook  de  situatie  in  onze  buurlanden  zoals  Nederland  en  Duitsland  komen  uitgebreid  aan  bod  in  deze  masterproef.  Daar  wordt  nagegaan  wat  de  verhouding tussen de notaris en de onpartijdigheid precies betekent.  5. We gaan ook na wat verstaan moet worden onder de notaris‐bemiddelaar en  welke invloed de bemiddeling heeft op de notariële praktijk.  6.  Tot  slot  wordt  besloten  of  er  effectief  sprake  is  van  onpartijdigheid.  “Want  tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren4”.                                                                                3  Art. 9, § 1, derde lid Organieke wet van het Notariaat.  4 W. ELSSCHOT , Dichtkunst, Publicatie lokale dichters, 2003, p. 7. 

 

2 

II Het begrip onpartijdigheid   7. Wat betekent onpartijdigheid nu precies?    Het lijkt een duidelijk begrip. Toch is er enige duiding nodig om het begrip toe te  passen op de notariële praktijk.   De  onpartijdigheid  kan  bekeken  worden  uit  een  andere,  niet‐jurdische    invalshoek:  elk  individu  moet  bepaalde  keuzes  maken.  Die  keuzes  moeten  gemaakt  worden  op  een  rationele  en  onpartijdige  manier.  Bovendien  moeten  deze  principes  aansluiten  bij  de  persoonlijke  voorkeuren  in  hoofde  van  het  individu5  8.  Noch  in  de  organieke  wet  van  het  notariaat,  noch  in  de  deontologische  code  van  het  notariaat  kan  een  mooie  en  duidelijke  omschrijving  gevonden  worden  van het begrip ‘onpartijdigheid’6.  Uiteindelijk  wordt  in  deze  masterproef  de  praktijk  aan  de  theorie  getoetst.  Uit  mijn  interviews  met  de  verscheidene  notarissen  kon  ik  tot  een  juridische  benadering komen van het begrip ‘onpartijdigheid’.  9.  De  notaris  moet  zich  inleven  in  de  situatie  van  elke  partij  betrokken,  bij  de  overeenkomst  of  de  akte.  Daarbij  moet  de  notaris  iedereen,  op  een  objectieve  basis,  alle  informatie  verschaffen  met  betrekking  tot de rechten  en plichten die  uit de verbintenis voortvloeien.  De notaris bekijkt de zaken vanuit een oogpunt van evenwicht en niet vanuit het  oogpunt van een van de partijen betrokken bij de akte of de overeenkomst.   De notaris mag geen enkel bijzonder voordeel behartigen noch voor één van de  partijen, noch voor zichzelf, noch voor een derde betrokkene. 

                                                         5 R.T.F. BOONACKER, De onpartijdigheid van de notaris, doctoraatsthesis Universiteit 

Amsterdam, 2006, p. 123.  6 Definitie is afgeleid uit onze interviews met notaris J. De Cuman, C. Polfliet en J. Boedts  junior. 

 

3 

10. De onpartijdigheid moet de regel zijn in hoofde van de notaris. Objectiviteit  en evenwicht zijn de centrale begrippen. Beïnvloeding door één van de partijen  die betrokken zijn bij de akte is compleet uitgesloten.  De notaris mag zeker niet te snel uitvoeren wat de partijen hem vragen want zo  loopt  de  notaris  het  risico  om  fundamentele  regels  uit  het  oog  te  verliezen  waardoor zijn aansprakelijkheid in gedrang komt.                                     

 

4 

III De ratio legis   A. Algemeen    11.  De  invoering  van  de  onpartijdigheid  van  de  notaris  betekent  dat  elke  partij  zich  ten  allen  tijde  het  recht  kan  voorbehouden  beroep  te  doen  op  een  notaris  van eigen keuze7. Het is echter belangrijk dat de cliënt de notaris zelf kan kiezen  in  alle  vrijheid  zonder  hierbij  gebonden  te  zijn  door  bepaalde  regels8.  In  de  praktijk wordt vrijwel altijd voor de familienotaris gekozen. De reden daarvoor  is dat de betrokkenen deze notaris volkomen vertrouwen en bovendien kent de  notaris de situatie van zijn cliënten zeer goed.  12.  Uit  de  parlementaire  voorbereiding  kan  duidelijk  afgeleid  worden  dat  de  onpartijdigheid van de notaris essentieel is9. Het maakt een onmisbaar element  uit van de uitoefening van het notarisambt10. De notaris moet zich vanaf nu altijd  objectief en onpartijdig opstellen.  13.  Ten  gevolge  van  de  invoering  van  de  onpartijdigheid  van  de  notaris  is  een  duidelijke evolutie of mentaliteitswijziging gekomen. Het betekent het einde van  druk op de partijen.   Dat  resulteert  ook  in  het  feit  dat  een  overeenkomst  of  akte  opgesteld  door  de  notaris, billijk is en verzoenbaar met de belangen van elke betrokken partij11.                                                             7 C. ENGELS, “De bepalingen van de nieuwe notariswet inzake de bevoegdheid, de 

adviesplicht, de uitvoerbaarheid en andere wettelijk doorgevoerde wijzigingen”, in C. DE  WULF, C. ENGELS, A. MICHIELSENS, H. CASMAN, F. BOUCKAERT, A. HAELTERMAN en  W. VAN EECKHOUTTE,  Notariële actualiteit 11, Brugge, Die Keure, 2000, p. 59.  8 E. DECKERS, “Bedenkingen over interdisciplinaire samenwerking”, WPNR 2002, p. 659‐ 663.  9 J.‐F. TAYMANS, “Impartialité et interventions. Onpartijdigheid en tussenkomsten”,  Notarius 1992, p. 22.  10 A. MICHIELSENS, De nieuwe notariswet, Antwerpen, Kluwer, 2000, p. 115.  11 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN, E.  DECKERS, A. MICHIELSENS, A. VAN DEN BOSSCHE, G. VAN OOSTERWYCK, S. VAN  TRICHT en L. WEYTS, Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 15. 

 

5 

B. Advocaat versus notaris    14.  Het  was  eveneens  de  bedoeling  van  de  wetgever  een  duidelijk en  zichtbaar  onderscheid te maken tussen de rol van de notaris en de rol van de advocaat.   15.  De  partijdigheid  van  de  advocaat  is  essentieel  en  onmiskenbaar.  Een  advocaat behartigt enkel de belangen van zijn cliënt12. Dat gebeurt ten koste van  de tegenpartij. Het is een plicht van de advocaat waaraan hij geen afbreuk mag  doen13.  De  advocaat  stelt  alles  in  het  werk  om  de  belangen  van  zijn  cliënt  te  vrijwaren.  Het  bekomen  van  een  dading  of  een  minnelijke  schikking  tussen  de  partijen zal niet de hoogste doelstelling van de advocaat zijn.  16. De notaris daarentegen treedt op als een ‘derdepartij’, telkens hij handelt in  kader  van  de  uitoefening  van  zijn  ambt.  De  belangen  van  elke  partij  dienen  behartigd  te  worden.  De  notaris  wordt  zo  volledig  in  de  rol  van  belangenverdediger  geduwd14.  Telkens  ook  maar  sprake  is  van  tegenstrijdige  belangen  moet  de  notaris  daar  akte  van  nemen  en  de  partijen  daarvan  op  de  hoogte brengen15.   We gaan daar in deze masterproef verder op in.                                                                       12 A. MICHIELSENS, De nieuwe notariswet, 2000, Antwerpen, Kluwer, p. 118.  13 C. ENGELS, “De inrichting van het notariaat”, syllabus, p. 34.  14 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al., 

Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 16.  15 C. DE WULF, “Over de nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR 2001/2, p.  565. 

 

6 

IV De plicht tot informatieverstrekking   17.  Elke  notaris  moet  de  partijen  onvoorwaardelijke  en  volledige  informatie  verschaffen  omtrent  de  door  de  partijen  voorgelegde  zaak16.  De  verstrekte  informatie moet gekenmerkt worden door onpartijdigheid17. De informatie moet  daarenboven juridisch actueel zijn.  18.  Dat  is  niet  enkel  een  deontologische  plicht  in  hoofde  van  de  notaris,  maar  vloeit eveneens voort uit de wet: “ De notaris licht elke partij altijd volledig in over  de  rechten,  verplichtingen  en  lasten  die  voortvloeien  uit  de  rechtshandelingen  waarbij ze betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad18”.  19.  Als  cliënten  zich  wenden  tot  hun  vertrouwde  notaris,  mogen  zij  veronderstellen correcte informatie en raad te bekomen. De raad moet zowel in  feite als in rechte correct en bruikbaar zijn19. Het advies dat verleend wordt door  de notaris kan dus zowel van juridische als van materiële aard zijn.  20.  Voorbeeld:  Een  notaris  moet  voorafgaand  aan  de  ondertekening  van  de  onderhandse  verkoopsovereenkomst,  een  hypothecair  getuigschrift  aanvragen.  Zoniet verzuimt de notaris aan de informatie‐ en raadgevingsverplichting die op  zijn  schouders  rust.  Bovendien  kan  de  notaris  die  aan  die  plicht  tekortkomt,  daarvoor 

terecht 

aansprakelijk 

gesteld 

worden20. 

Aansprakelijkheid 

veronderstelt wel een fout in hoofde van de betrokken notaris21.   

                                                         16 C. ENGELS, “De bepalingen van de nieuwe notariswet inzake de bevoegdheid, de 

adviesplicht, de uitvoerbaarheid en andere wettelijk doorgevoerde wijzigingen”, in C. DE  WULF et al.,  Notariële actualiteit 11, Brugge, Die Keure, 2000, p. 56.  17 Art. 9, § 1, derde lid Organieke Wet Notariaat.  18 Art. 9, § 1, derde lid Organieke Wet Notariaat.  19 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten,  Kluwer, 2005, deel Ι, p. 9.  20 C. DE WULF, “Het opstellen en verlijden van notariële akten onder de vernieuwde  Organieke Wet Notariaat”, in C. DEWULF et al., Notariële actualiteit 11, Brugge, Die  Keure, 2000, p. 20.  21 E. KRINGS,  “Le notariat dans la vie juridique”, Rev.not.b., 1986, p. 288‐289. 

 

7 

21. De partijen hebben uiteraard geen boodschap aan onbegrijpelijke informatie.  Een  partij  wordt  verondersteld  een leek te  zijn  op  juridisch vlak. Daarom moet  de  notaris  de  akte,  inclusief  alle  bepalingen  van  de  akte,  in  duidelijke  en  begrijpelijke  termen  uitleggen  aan  de  voor  hem  verschijnende  partijen22.  Elke  partij  zal  in  concreto  beoordeeld  worden  door  de  notaris.  Iemand  met  een  academische opleiding mag  niet op dezelfde lijn geplaatst worden met iemand  zonder  enige  scholing.  Het  komt  de  notaris  toe  dergelijke  situaties  juist  in  te  schatten. Dat gebeurt op risico van zijn aansprakelijkheid.  22.  Het  is  duidelijk  dat  het  advies  en  de  informatie  onpartijdig  moeten  zijn.  Nu  blijft nog de vraag wanneer de notaris zich aan die regels moet houden?  Indien de notaris optreedt in kader van een de door wet aan hem toevertrouwde  opdracht  dient  de  onpartijdigheid  hoog  in  het  vaandel  gehouden  worden.  Dat  betekent het volgende: als de notaris optreedt in de hoedanigheid van adviseur  of zakenman, dan moet de notaris niet onpartijdig zijn23.  23. Ons inziens is dat een verkeerde opvatting. Indien de notaris gevat wordt in  kader van de uitoefening van zijn ambt dan moet hij absoluut onpartijdig zijn en  elke partij op een gelijke wijze informeren en adviseren.   Als hij optreedt als adviseur mag hij de belangen van zijn cliënt op een partijdige  wijze verdedigen. Dat zou een manier kunnen zijn om de onpartijdigheid van de  notaris  te  omzeilen.  Het  ene  moment  draagt  de  notaris  de  pet  van  openbaar  ambtenaar  en het  andere  moment de pet van  adviseur. Hier  is  volgens ons een  duidelijke  lacune.  De  notaris  moet  altijd  onpartijdig  zijn,  ongeacht  de  hoedanigheid  waarin  hij  optreedt.  Het  nastreven  van  een  evenwicht  is  dus  primordiaal.  Volgens  ons  is  dit  in  de  praktijk  een  utopie.  Als  mensen  beroep  doen  op  een  notaris  dan  willen  de  mensen  gebruik  maken  van  de  juridische  kennis  en                                                           22 C. DE WULF, “Over de nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR 2001/2, p. 

568.  23 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN, E.  DECKERS, A. MICHIELSENS, A. VAN DEN BOSSCHE, G. VAN OOSTERWYCK, S. VAN  TRICHT en L. WEYTS, Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 15‐16. 

 

8 

ervaring  van  de  notaris.  Als  de  notaris  ‘zijn’  partij  niet  op  een  partijdige  wijze  mag bijstaan dan zullen de mensen snel hun toevlucht zoeken bij een advocaat.  De advocaat moet immers de belangen van zijn cliënt beschermen.  24. In de praktijk gaat de notaris als volgt te werk.   Indien een partij de notaris om advies vraagt, zal hier partijdig advies verleend  worden zodat de betrokken partij daar haar voordeel uit kan halen.   Indien  echter  ook  de  tegenpartij  verschijnt  voor  dezelfde  notaris,  dan  is  de  situatie  anders.  De  notaris  moet  open  kaart  spelen  en  de  onpartijdigheid  respecteren.   Eerlijkheid duurt het langst.  25.  Ook  in  de  rechtsleer  zien  we  dat  de  notaris  ten  allen  tijde  onpartijdig  moet  zijn  ongeacht  de  hoedanigheid  waarin  de  notaris  optreedt.  De  onpartijdigheid  vormt  als  het  ware  een  rode  draad  in  de  werkzaamheden  van  de  notaris.  De  onpartijdigheid vormt de regel24. Elk advies van de notaris moet erop gericht zijn  tot een evenwichtige overeenkomst te komen, waarbij rekening gehouden wordt  met de belangen van elke betrokken partij.  26.  De  notaris  moet  de  partijen  informeren  op  onpartijdige  wijze.  Dat  betekent  dat  hij  geen  persoonlijk  belang  mag  halen  uit  de  door  hem  verstrekte  raad.  Onder persoonlijk belang wordt ook een financieel voordeel verstaan.   27. In de praktijk is het mogelijk dat de notaris iets niet weet of niet kent. Ook in  dergelijke  gevallen  hebben  de  partijen  recht  op  correcte  informatie.  De  notaris  doet  er  dan  ook  goed  aan  om  in  zulke  gevallen  de  partijen  door  te  wijzen  naar  een notaris die wel op de hoogte is van de betrokken materie.                                                                 24 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al., 

Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 16. 

 

9 

V Tegenstrijdige belangen en onevenwichtige bedingen   A. Algemeen    28.  “Wanneer  een  notaris  tegenstrijdige  belangen  of  de  aanwezigheid  van  onevenwichtige  bedingen  vaststelt,  vestigt  hij  hierop  de  aandacht  van  de  partijen  en deelt hen mee dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere notaris aan te  wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman25.”    B. Begrippen    1. (Manifest) tegenstrijdige belangen    29. In de oorspronkelijke  wettekst werd gesproken over manifest tegenstrijdige  belangen.  Tegenwoordig  wordt  enkel  nog  gesproken  over  tegenstrijdige  belangen.  30. In de praktijk zijn vaak tegenstrijdige belangen aanwezig. Dergelijke situatie  komt  duidelijk  naar  boven  bij  de  verhouding  huurder‐verhuurder,  koper‐ verkoper of schenker‐begiftigde. De notaris wordt frequent geconfronteerd met  deze situaties.  Het komt de notaris toe  de belangen van elke cliënt op een gelijke  wijze te beschermen26.  31.  Wat  wordt  nu  precies  bedoeld  met  ‘tegenstrijdige  belangen’?  Wat  betekent  dit begrip in de notariële praktijk? Uit de wet kan moeilijk afgeleid worden wat  verstaan moet worden onder dit begrip27.  

                                                         25 Art. 9, § 1, tweede lid Organieke Wet Notariaat.  26 C. DE WULF, “Over nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR 2001, p. 565.  27 Wetsontwerpen tot wijziging van de wet van 25 ventôse jaar XΙ, Parl.St. Kamer nr. 

1432/19, 97‐98, gew. Zitting, 5 febr. 1999, 88. 

 

10 

32. Tegenstrijdige belangen komen vaak voor in bepaalde juridisch verbindende  akten 

zoals 

koopovereenkomsten, 

leasingovereenkomsten 

en 

huurovereenkomsten28.  Het  komt  bijgevolg  toe  aan  de  notaris  om  een  perfect  evenwicht te creëren tussen de verscheidene belangen van de betrokken partijen  die  voor  hem  verschijnen.  De  akte  moet  als  het  ware  een  bepaalde  fairness  vertonen ten aanzien van elke betrokken partij. Als de notaris daar niet in slaagt,  moet  hij  de  partijen  aanraden  beroep  te  doen  op  een  notaris  die  hun  belangen  wel kan behartigen.  33. Enkele voorbeelden:   ‐  Er  zijn  tegenstrijdige  belangen  wanneer  een  natuurlijke  persoon  een  onroerend  goed koopt samen met een vennootschap. De een doet dit voor de blote eigendom  (natuurlijk persoon) en de andere (de vennootschap) voor het tijdelijk vruchtgebruik.  Beiden  hebben  er  belang  bij  om  hun  aandeel  in  de  aankoop  zo  laag  mogelijk  te  waarderen29.  ‐Een onroerend goed wordt overgenomen. Elke cliënt heeft belang bij de waardering  van dat onroerend goed. De verkoper wens een zo hoog mogelijke prijs te bekomen,  terwijl  de  koper  een  zo  laag  mogelijke  prijs  hoopt  te  betalen.  Uiteraard  moet  de  notaris  hier  een  evenwicht  proberen  te  bekomen,  zonder  een  van  de  betrokken  partijen te benadelen.                                                                       28 C. DEWULF, “Het opstellen en verlijden van notariële akten onder de vernieuwde 

organieke wet notariaat”, in C. DEWULF et al., Notariële Actualiteit 11, Brugge, Die  Keure, 2000, p. 56.  29 Voorbeeld werd aangereikt door notaris J. Boedts junior. 

 

11 

2. (Duidelijk) onevenwichtige bedingen/ rechtshandelingen    34. De term ‘duidelijk’ wordt sinds 2008 niet meer opgenomen in de Organieke  Wet Notariaat30. Er wordt enkel nog gesproken over onevenwichtige bedingen.  35. Er is sprake van een onevenwichtig beding, als de bepalingen in het voordeel  zijn  van  één  van  de  partijen,  terwijl  de  andere  partij  volledig  benadeeld  wordt  door het betrokken beding31.  36.  In  de  Handelspraktijkenwet  wordt  een  omschrijving  gegeven  van  een  onevenwichtig belang: “elk beding of elke voorwaarde die, alleen of in samenhang  met  een  of  meer  andere  bedingen  of  voorwaarden,  een  kennelijk  onevenwicht  schept tussen de rechten en plichten van de partijen32.”  37. Wat is een onevenwichtig beding in de notariële praktijk?  = wanneer een bepaald beding of een geheel van voorwaarden en bedingen  de rechtshandeling onevenwichtig maakt omdat er een onevenwicht is tussen  de rechten en verplichtingen van de partijen  =  wanneer  bepalingen  in  de  akte  voorkomen  die  voor  de  ene  partij  veel  bezwarender zijn dan voor de andere partij.  38.  Naast  onevenwichtige  bedingen  kan  ook  sprake  zijn  van  onevenwichtige  rechtshandelingen.  Indien  bij  een  koop‐verkoop  de  koopprijs  onwezenlijk  hoog  is, is dat duidelijk in het nadeel van de koper.   Situaties waarbij een overdreven hoge schadevergoeding betaald moet worden,  kunnen ook beschouwd worden als onevenwichtige rechtshandelingen33. 

                                                         30 Art. 9, § 1, tweede lid Organieke Wet Notariaat.  31 C. DEWULF, “Het opstellen en verlijden van notariële akten onder de vernieuwde 

organieke wet notariaat”, in C. DEWULF et al., Notariële Actualiteit 11, Brugge, Die  Keure, 2000, p. 57.  32 Art. 31 WHPC.  33 C. DEWULF, “Het opstellen en verlijden van notariële akten onder de vernieuwde  organieke wet notariaat”, in C. DEWULF et al., Notariële Actualiteit 11, Brugge, Die  Keure, 2000, p. 57. 

 

12 

39. Een voorbeeld van een onevenwichtig beding: als een onroerend goed onder  de  marktprijs  verkocht  wordt,  moet  de  notaris  elke  partij  op  zijn  rechten  en  verplichtingen wijzen. Als de prijs niet volledig betaald wordt, heeft de verkoper  recht  op  een  hypotheek.  Mochten  de  partijen  dat  over  het  hoofd  zien,  moet  de  notaris hen daarop wijzen34.      C. Optreden van de notaris    40.  Zodra  de  notaris  zich  bewust  is  van  tegenstrijdige  belangen  of  onevenwichtige bedingen moet hij de partijen daar attent op maken. De notaris  moet de overeenkomst zuiveren van eventuele onevenwichten, in aanwezigheid  van de partijen. In de praktijk vertoont de overeenkomst veelal onevenwichten  als die werd opgesteld buiten de aanwezigheid van de notaris.  41. De taak van de notaris bestaat er niet in om de partijen te overtuigen de door  hen gemaakte overeenkomsten niet na te leven. Als de overeenkomst uitgevoerd  kan worden en de partijen helemaal geen probleem hebben bij de uitvoering van  de onevenwichtige overeenkomst, dan moet de notaris niet tussenkomen35.  De taak van de notaris bestaat er wel in om de partijen op een onpartijdige wijze  erop te wijzen dat de overeenkomst bestaat uit manifest tegenstrijdige belangen  en bedingen. De notaris moet bijgevolg de partijen inlichten over hun rechten en  verplichtingen36.  Daarbij  zal  de  notaris  de  tegenpartij  ook  meedelen  dat  hij  de  mogelijkheid heeft om beroep te doen op een notaris van eigen keuze of op een  andere  juridische  adviseur37.  De  notaris  mag  zich  niet  beperken  tot  het  loutere                                                           34 Dit voorbeeld werd gegeven door notaris J. De Cuman.  35 C. DE WULF, “Over nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR 2001/2, p. 566.  36 C. ENGELS, “De bepalingen van de nieuwe notariswet inzake de bevoegdheid, de 

adviesplicht, de uitvoerbaarheid en andere wettelijk doorgevoerde wijzigingen”, in C.  DEWULF et al., Notariële actualiteit 11, Brugge, Die Keure, 2000, p. 55.  37 C. DEWULF, “Over de nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR 2001/2, p.  566. 

 

13 

meedelen,  maar  moet  de  partijen  effectief  adviseren  beroep  te  doen  op  een  notaris van eigen keuze.  42.  De  verplichting  van  de  notaris  om  de  partijen  te  wijzen  op  tegenstrijdige  belangen  of  bedingen  is  volgens  ons  een  verbreding  van  de  adviesplicht  die  bestaat  in  hoofde  van  de  notaris.  De  notaris  licht  de  partijen  in  over  onevenwichtige  bedingen  en  over  de  mogelijkheid  van  de  partijen  zich  te  laten  bijstaan  door  een  notaris  van  eigen  keuze.  De  partijen  kunnen  met  dit  advies  doen wat ze zelf het meest opportuun achten. Ze zijn absoluut niet verplicht de  raad van de notaris te volgen.   43.  Vaak  is  het  in  de  praktijk  ook  heel  moeilijk  voor  de  notaris  om  te  weten  of  sprake  is  van  een  onevenwichtig  beding.  Als  de  koper  en  verkoper  voor  de  notaris  verschijnen,  is  de  overeenkomst  vaak  al  grotendeels  gesloten.  Daarbij  kan  het  duidelijk  zijn  dat  er  een  te  lage  prijs  is  betaald  waardoor,  de  koper  bevoordeeld  wordt.  Het  kan  ook  gebeuren  dat  een  te  hoge  prijs  wordt  betaald,  waardoor de koper benadeeld wordt. Indien dat overduidelijk is, kan sprake zijn  van een vermomde schenking. Uiteraard zal de notaris de partijen hierop wijzen.  Dat is ook zeer belangrijk in kader van de heffing van de registratierechten38.  44. Uit onze contacten met de notarissen blijkt dat zij allen erg gesteld zijn op de  onpartijdige aanpak. Zij wensen zich dan ook in alle gevallen te onthouden van  elke vorm of elke blijk van partijdigheid.                                                                       38 Voorbeeld bekomen door notaris C. Polfliet. 

 

14 

D. Aansprakelijkheid van de notaris    45.  Als  de  partijen  de  raad  van  de  notaris  naast  zich  neerleggen  en  de  onevenwichtige overeenkomst toch willen uitvoeren, moet de notaris de nodige  maatregelen treffen om aan zijn aansprakelijkheid te ontkomen. De notaris doet  er goed aan om in de akte schriftelijk vast te stellen dat hij de partijen duidelijk  heeft  ingelicht  over  onevenwichtige  bedingen  en  tegenstrijdige  belangen39.  Hij  vermeldt daarnaast ook best dat de partijen, ondanks het advies van de notaris,  en ondanks de onevenwichtigheden in de akte, toch de overeenkomst wensen uit  te voeren40.  46.  Een  voorbeeld:  Een  regelingsakte  bij  een  echtscheiding  met  onderlinge  toestemming wordt door de notaris opgemaakt. Daarbij wordt de eigendom van  een exclusieve woning overgemaakt aan de ex‐echtgenoot mits overname van de  nog  openstaande  lening.  Dat  saldo  is  een  zeer  laag  bedrag.  De  notaris  wijst  de  andere  echtgenoot  erop  dat  dat  onredelijk  is  en  dat  het  logisch  en  meer  dan  normaal  is  dat  de  eigendom  niet  zo  goedkoop  wordt  overgelaten  aan  de  ex‐ echtgenoot.  De  cliënt  ziet  daar  geen  probleem  in,  daardat  hij  door  die  regeling  zijn  ex‐echtgenote  de  mogelijkheid  biedt  om  samen  met  hun  gehandicapte  dochter in de villa te blijven wonen. Die argumentatie is dan ook expliciet in de  akte opgenomen41.           

                                                         39 Cass. 23 oktober 2008, RW 2009‐10, 1351, noot E. NORDIN.  40 A. MICHIELSENS, De nieuwe notariswet, 2000, Antwerpen, Kluwer, p. 122‐123.  41 Dit voorbeeld werd aangehaald door notaris C. Polfliet. 

 

15 

E. Conclusie in de praktijk42    47.  De  notaris  zal  de  akte  verlijden,  als  geen  onevenwichtige  bedingen  of  tegenstrijdige  belangen  aanwezig  zijn.  In  dat  geval  bestaat  er  ook  geen  enkel  probleem.  48.  Komen  toch  tegenstrijdige  belangen  of  onevenwichtige  bedingen  voor,  dan  wijst de notaris de partijen op dat feit.  In dat geval wordt de akte aangepast, waardoor geen enkele partij nog benadeeld  wordt.  49.  Wordt  de  onevenwichtige  akte  toch  verleden.  De  notaris  zal  een  verklaring  van  de  partijen  in  de  akte  opnemen,  waarbij  zij  uitdrukkelijk  verklaren  op  de  hoogte gebracht te zijn van de onevenwichten en daar bovendien geen bezwaren  tegen  te  hebben.  Daarnaast  wordt  ook  een  verklaring  opgenomen,  waarbij  de  partijen verklaren de mogelijkheid te hebben gehad om zich te beroepen op een  andere notaris of een raadsman naar keuze.    F. Voorbeeld van een clausule    50.  “Ondergetekende  notaris  heeft  de  partijen,  en  in  het  bijzonder  de  heer....  in  navolging van artikel 9, § 1, al2. Organieke Wet Notariaat erop gewezen dat:  ‐

naar  zijn  oordeel,  de  aan  laatstgenoemde  toebedeelde  kavel,  een  ernstige  minderwaarde  vertoont  in  vergelijking  met  de  kavels  toebedeeld  aan  de  andere deelgenoten; 

‐

de  notaris  die  tegenstrijdige  belangen  of  de  aanwezigheid  van  onevenwichtige  bedingen  vaststelt,  hierop  de  aandacht  moet  vestigen  van  de partijen en hen moet meedelen dat elke partij de vrije keuze heeft om een  andere notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman.” 

                                                         42 Dit blijkt uit onze contacten met verscheidene notarissen. 

 

16 

“De  heer  ........  heeft  hierop  verklaard  op  de  hoogte  te  zijn  van  het  door  de  notaris  aangeduide onevenwicht en dit uitdrukkelijk te aanvaarden om de redenen die hij  hier niet verder wenst toe te lichten. Hij verklaart dat hij geen tussenkomst wenst  van een andere notaris of raadsman.43” 

                                                                                                   43 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, 

Mechelen, Kluwer, 2005, deel Ι, p. 18. 

 

17 

VI De uitvoering van de opdracht   A. Algemeen    51. De notaris verleent onpartijdig advies aan de partijen. Daarnaast rust op de  notaris  de  verplichting  om  de  opdracht,  waarmee  hij  belast  werd,  op  de  meest  onpartijdige wijze uit te voeren44.  52.  Indien  de  notaris  belast  wordt  met  een  gerechtelijke  opdracht  zullen  de  waarborgen  van  onpartijdigheid  nog  sterker  nageleefd  worden45.  Het  is  dus  volledig  uitgesloten  dat  de  notaris  de  ene  partij  gaat  voortrekken46.  Dat  mag  evenwel absoluut niet betekenen dat de notaris zich ontwikkelt tot een statische  figuur die enkel handelt met het oog op de vervolmaking van de procedure47.  De notaris zal, zoals hierboven uiteengezet, elke partij moeten informeren en op  een  volwaardige  wijze  de  communicatie  met  alle  betrokken  partijen  onderhouden.  53. In kader van de gerechtelijke vereffening en verdeling is het niet logisch dat  de  raadsman  van  één  van  de  betrokken  partijen  aangesteld  wordt  als  boedelnotaris. In zulke gevallen kan geen sprake meer zijn van onpartijdigheid.  De  raadsman  heeft  in  het  verleden  al  de  belangen  behartigd  van  de  betrokken  partij waardoor,  altijd een zekere vooringenomenheid zal bestaan48.                                                               44 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al., 

Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 16.  45 Rb. Gent 29 april 2003, NjW 2003, 1081, noot; J. TREMMERY, Vereffening­verdeling  tussen echtgenoten, Antwerpen‐Apeldoorn, Maklu, 2007, p. 37.  46 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al.,  Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 16.  47 H. CASMAN, “Enkele beschouwingen over de deontologie van de gerechtelijk  aangestelde notaris”, in H. CASMAN et al., Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997,  p. 81‐82.  48 Rb. Oudenaarde 10 december 1985, T.Not. 1986, 55. 

 

18 

B. De aanstelling van een boedelnotaris    54. Indien de verdeling door een rechtbank wordt bevolen, dan zal de rechtbank  de partijen verwijzen naar een notaris van eigen keuze49.  55.  In  de  praktijk  zullen  de  partijen  veelal  opteren  voor  een  notaris  die  zij  vertrouwen. In veel gevallen is dat de familienotaris van de partijen50.   56. Uiteraard is het ook mogelijk dat de partijen geen akkoord bereiken over de  aan  te  stellen  notaris.  Als  deze  situatie  zich  voordoet,  kan  de  rechtbank  ambtshalve  een  notaris  aanstellen51.  Die  aangestelde  notaris  moet  uiteraard  onpartijdig  en  objectief  optreden  ten aanzien van  elke  partij52. De  notaris heeft  enerzijds de deontologische plicht onpartijdig op te treden. Anderzijds moet de  notaris  onpartijdig  en  onafhankelijk  zijn  in  de  gerechtelijke  betekenis  van  het  woord53.  57.  De  mogelijkheid  bestaat  ook  dat  twee  notarissen  als  boedelnotaris  worden  aangesteld.  In  dat  geval  zullen  zij  niet  individueel  optreden,  maar  wel  als  een  college dat handelt met de nodige objectiviteit en onpartijdigheid54.                                                                     49 Brussel 20 november 1995, RW 1997‐98, 12, noot S. MOSSELMANS.  50 Brussel 20 november 1995, RW 1997‐98, 12, noot S. MOSSELMANS.  51 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, Die Keure, 2010, p. 167.  52 Mons 6 januari 2004, Rev.not.b. 2004, 699, noot J. SACE; Antwerpen 9 november 2005, 

T.Not. 2007, 47; Brussel 20 december 1995, RW 1997‐98, 14, noot S. MOSSELMANS.  53 Antwerpen 29 februari 2000, Not.Fisc.M. 2001, 88‐92; Bergen 22 oktober 1998,  Rev.not.b., 1999, 603; Antwerpen 9 november 2005, T.Not. 2007, 47.  54 Antwerpen 9 november 2005, T.Not. 2007, 47; Rb. Hasselt 7 maart 1994, T.Not. 1994,  250. 

 

19 

C. Het statuut van de boedelnotaris    58.  De  boedelnotaris  heeft  een  bijzonder  statuut.  De  notaris  wordt  belast  met  een gerechtelijk mandaat.  Concreet  betekent  dit  dat  de  notaris  de  rol  van  rechter  waarneemt.  De  notaris  treedt  niet  meer  op  als  raadsman  van  de  partijen  die  betrokken  zijn  bij  de  gerechtelijke  vereffening  en  verdeling.  Hij  wordt  een  mandataris  of  een  helper  van het gerecht.  59. De notaris is de centrale figuur van de gerechtelijke vereffening en verdeling.  Hij  is  de  ‘auxiliaire  de  justice’55.  Net  als  een  rechter  mag  hij  geen  partij  bevoordelen of benadelen. De onafhankelijkheid en objectieve onpartijdigheid in  hoofde van de notaris mogen op geen enkel ogenblik verloochend worden56.  60. De  bijzondere  rol  van  de  notaris is niet te onderschatten. Gezien  de notaris  optreedt als eerste rechter moet hij alle geschillen, ontstaan tussen de partijen,  oplossen57.  Naar  aanleiding  van  elke  betwisting  moet  de  notaris  een  standpunt  formuleren58.  Dat  zowel  in  rechte  als  in  feite.  Bij  het  formuleren  van  een  standpunt  moet  de  notaris,  rekening  houdend  met  de  onpartijdigheid,  zich  niet  positief of negatief uitlaten over een van de betrokken personen59.  61.  Er  dient  opgemerkt  worden  dat  de  notaris,  die  optreedt  als  eerste  rechter  evenwel  geen  rechtgevende  bevoegdheid  heeft60.  De  notaris  beslecht  derhalve  geschillen61.  Het komt de notaris nu eenmaal toe tot een vereffening en verdeling te komen.  Om het de notaris mogelijk te maken een staat van vereffening en verdeling op te                                                           55 Bergen 9 juni 1997, Rev.not.b. 2001, 59.  56 J. TREMMERY, Vereffening­verdeling tussen echtgenoten, Antwerpen‐Apeldoorn, 

Maklu, 2007, p. 37.  57 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, Die Keure, 2010, p. 170.  58 Antwerpen 12 november 2003, T.Not. 2005, 440, noot.  59 Antwerpen 12 november 2003, T.Not. 2005, 440, noot.  60 Rb. Gent 29 april 2003, NjW 2003, 1081, noot.  61 J. VERSTRAETE, “Valkuilen bij gerechtelijke verdelingen”, in Knelpunten vereffening­ verdeling, Antwerpen, Maklu, 2008,  p. 10; Antwerpen 18 maart 2002, T.Not. 2004, 157. 

 

20 

maken, moet hij een stelling innemen. Het is volledig irrelevant of de stelling in  het voordeel of nadeel is van een van de partijen62.    D. Onpartijdigheid tijdens de vereffening en verdeling    1. Algemeen    62. Zoals hierboven reeds duidelijk werd aangehaald moet de notaris, die belast  is  met  een  gerechtelijke  opdracht,  duidelijke  waarborgen  vertonen  van  onpartijdigheid en onafhankelijkheid.  De notaris moet op grond van de Organieke wet Notariaat altijd onpartijdig zijn.  Daardoor zal de wijze waarop de notaris optreedt in kader van de gerechtelijke  vereffening  en  verdeling  maar  weinig  verschillen  ten  aanzien  van  de  gewone  opdrachten van de notaris.  63.  In  het  kader  van  de  gerechtelijke  vereffening  en  verdeling  gaat  het  niet  om  een  gewone  plicht  tot  onpartijdigheid,  wel  om  een  plicht  tot  objectieve  onpartijdigheid in de gerechtelijke betekenis van het woord63.                                                                     62 Brussel 13 november 2001, RW 2001‐02, 1538, noot.  63 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, Die Keure, 2010, p. 169; 

J. TREMMERY, Vereffening­verdeling tussen echtgenoten, Antwerpen‐Apeldoorn, Maklu,  2007, p. 37; J. VERSTRAETE, “Valkuilen bij gerechtelijke verdelingen”, in Knelpunten  vereffening­verdeling, Antwerpen, Maklu, 2008,  p. 10; Antwerpen 29 februari 2000, Not.  Fisc. M. 2001, 88. 

 

21 

2. De objectieve onpartijdigheid    64.  In  de  wetgeving  vinden  we  geen  precieze  omschrijving  van  het  begrip  ‘objectieve onpartijdigheid in de gerechtelijke betekenis van het woord’.  In  de  wetgeving  vinden  we  echter  enkel  het  volgende:  “De  notaris  die  door  de  rechtbank  met  een  gerechtelijke  opdracht  is  belast,  respecteert  niet  enkel  de  verplichting  tot  onpartijdigheid  opgelegd  door  artikel  9,  derde  lid,  van  de  organieke  wet  van  het  notariaat,  doch  tevens  de  vereiste  van  objectieve  onpartijdigheid voorzien door artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming  van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden”64.  Het  bovenstaand  artikel  verwijst  enerzijds  naar  de  onpartijdigheid,  zoals  bepaald  in  de  organieke  wet  van  het  notariaat  en  anderzijds  naar  het  principe  dat iedereen recht heeft op een onafhankelijk en onpartijdig gerecht65.  Die  vereiste  onpartijdigheid  weegt  veel  zwaarder  door  dan  de  genoemde  onpartijdigheid in de organieke wet van het notariaat66.  65. De notaris mag geen enkele vorm van partijdigheid vertonen in zijn optreden  of in zijn schrijven67. Bovendien mag de notaris op geen enkele wijze de indruk  wekken, hoe miniem ook, dat hij niet over de vereiste onpartijdigheid beschikt68.  De aanwezigheid van twijfels omtrent de onpartijdigheid van de notaris kunnen  al  volstaan  met  het  oog  op  de  vervanging  van  de  notaris.  Alle  omstandigheden  kunnen  aangehaald  worden  om  de  onpartijdigheid  van  de  notaris  in  twijfel  te  trekken (cfr. C).  Het volstaat dus niet dat de notaris met een gerechtelijk mandaat onpartijdig is.  Hij mag daarentegen ook niet de minste schijn van onpartijdigheid opwekken69.                                                           64 Artikel 38 deontologische code van het notariaat.  65 Artikel 9 Organieke wet van het notariaat & artikel 6 EVRM.  66 J. TREMMERY, Vereffening­verdeling tussen echtgenoten, Antwerpen‐Apeldoorn, 

Maklu, 2007, p. 37.  67 J. VERSTRAETE, “Valkuilen bij gerechtelijke verdelingen”, in Knelpunten vereffening­ verdeling, Antwerpen, Maklu, 2008,  p. 11.  68 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, Die Keure, 2010, p. 169. 

 

22 

3. Schijn van partijdigheid    66. De objectieve onpartijdigheid betekent dat de notaris op geen enkele manier  de  indruk  mag  wekken  dat  hij  partijdig  is70.  Hierbij  kan  rekening  gehouden  worden  met  alle  mogelijke  omstandigheden,  die  objectief  gezien,  de  schijn  wekken dat de notaris zijn opdracht op een partijdige wijze uitvoert71.  Dat betekent dat een schijn van partijdigheid voldoende is om te besluiten dat de  notaris geen waarborgen kan verschaffen van onpartijdigheid72.  67.  Het  verbod  van  een  schijn  van  partijdigheid  mag  er  niet  toe  leiden  dat  de  notaris  altijd  als  een  partijdige  persoon  wordt  beschouwd.  Het  zal  bijgevolg  mogelijk zijn dat de boedelnotaris in het verleden al een huwelijkscontract heeft  verleden voor één van de partijen die betrokken is bij de vereffening‐verdeling.  Dat houdt natuurlijk niet in dat de notaris partijdig zal optreden ten aanzien van  die  betrokken  partij.  Maar  wanneer  de  boedelnotaris,  tijdens  de  vereffening  en  verdeling, optreedt als belangenbehartiger van een van de partijen, is de situatie  anders. In dergelijk geval ontstaat uiteraard wel een schijn van partijdigheid73.  68. Het is ook mogelijk dat twee notarissen optreden als in die situatie elke partij  een eigen notaris heeft gekozen. Dat leidt tot een schijn van partijdigheid omdat  elke  notaris  de  belangen  behartigt  van  één  van  de  betrokken  partijen74.  De  objectieve onpartijdigheid zal door de betrokken notarissen niet met de nodige  eerbied in acht genomen worden.  Rekening  houdend  met  het  bovenstaande  is  het  beter  altijd  beroep  te  doen  op  een notaris. Bij voorkeur een notaris die vreemd is aan alle betrokken partijen.                                                           69 Antwerpen 8 oktober 2003, T. Not. 2004, 176; C. ENGELS, Procesrecht in verband met 

het notariaat, Brugge, Die Keure, 2010, p. 169.  70 Rb. Gent 29 april 2003, NjW 2003, 1081, noot.  71 Luik 13 februari 2001, Rev.trim.dr.fam. 2002, 371.  72 J. TREMMERY, Vereffening­verdeling tussen echtgenoten, Antwerpen‐Apeldoorn,  Maklu, 2007, p. 37.  73 J. VERSTRAETE, “Valkuilen bij gerechtelijke verdelingen”, in Knelpunten vereffening­ verdeling, Antwerpen, Maklu, 2008,  p. 11; Antwerpen 8 oktober 2003, T.Not. 2004, 176,  noot F. BOUCKAERT.  74 Rb. Hasselt 7 maart 1994, T.Not. 1994, 250, noot F. BOUCKAERT. 

 

23 

69. De schijn van partijdigheid is een ruim begrip75.  Elke  omstandigheid  kan  ertoe  leiden  dat  twijfels  rijzen  omtrent  de  onpartijdigheid  in  hoofde  van  de  notaris.  Bij  elke  handeling,  elk  optreden  moet  de notaris rekening houden met zijn onpartijdigheid.   70. In het kader van de gerechtelijke opdracht waarmee de notaris wordt belast,  kan  hij  het  zich  niet  veroorloven  een  van  de  partijen  die  betrokken  is  bij  de  vereffening en verdeling, te bevoordelen of te benadelen.  71. Enkele representatieve voorbeelden van een schijn van partijdigheid:   ‐  de  notaris  wordt  door  één  van  de  partijen  gevraagd  om  een  akte  voor  de  oprichting  van  een  vennootschap  te  verlijden.  Dat  verzoek  wordt  eenzijdig  gevraagd  door  een  van  de  partijen  die  betrokken  zijn  bij  de  gerechtelijke  vereffening en verdeling. Het is logisch dat de andere partij met reden wijst op  het feit dat daardoor een schijn van partijdigheid ontstaat76.  ‐ de notaris, belast met de gerechtelijke vereffening en verdeling stuurt een brief  met bepaalde informatie aan een van de partijen. Pas enige tijd later wordt ook  de andere partij op de hoogte gebracht van dezelfde belangrijke informatie. Het  is duidelijk dat ook hier een schijn van partijdigheid ontstaat77.                                                                         75 Rb. Kortrijk 8 september 1995, T.Not. 1996, 126, noot F. BOUCKAERT.  76 J. VERSTRAETE, “Valkuilen bij gerechtelijke verdelingen”, in Knelpunten vereffening­

verdeling, Antwerpen, Maklu, 2008,  p. 11  77 Voorbeeld werd aangehaald door notaris De Cuman. 

 

24 

E. Vervanging notaris    72.  Indien  de  notaris  partijdig  is  of  als  er  een  schijn  van  partijdigheid  wordt  opgewekt, wordt voorzien in de vervanging van de notaris.  73.  De  toepassing  van  artikel  828  Ger.  W.  Is  niet  mogelijk.  De  notaris  is  echter  geen rechter.  De  vervanging  van  de  notaris  kan  enkel  gevraagd  worden  bij  dagvaarding  (art.  700 Ger. W.) en niet op grond van een eenzijdig verzoekschrift78.                                                                                               78 Antwerpen 18 maart 2002, T.Not. 2004, 157; Rb. Gent 8 november 2004, T.Not. 2006, 

99. 

 

25 

VII Rechtsvergelijkend onderzoek   A. Algemeen  74. In volgend hoofdstuk wordt nagegaan wat de situatie is in onze buurlanden.  75. Primo bestaat een rapport op het niveau van de Europese Unie, waar dieper  ingegaan wordt op de onpartijdigheid van de notaris.  76.  Secundo  wordt  de  situatie  in  onze  buurlanden  Duitsland  en  Nederland  geschetst.    B. Het rapport Marinho    77.  Het  rapport  Marinho  is  een  rapport  waarbij  een  onderzoek  werd  gevoerd  naar de onpartijdigheid van de notaris in de Europese Unie.  Uit dat rapport blijkt duidelijk dat in Europa de taak van de notaris grotendeels  op gelijklopende manier wordt geïnterpreteerd. Hij is een ambtenaar die met een  deel  van  het  openbaar  gezag  wordt  bekleed.  In  elke  lidstaat  van  de  Europese  Unie staat de onpartijdigheid van de notaris centraal. De notaris heeft de plicht te  zorgen voor een onpartijdig en onafhankelijk advies79.  78. Opmerkelijk is wel dat volgens het rapport Marinho de onpartijdigheid enkel  in  acht  genomen  moet  worden  indien  de  notaris  optreedt  als  openbaar  ambtenaar. Dit betekent dus dat onpartijdig advies enkel gegeven moet worden  door de notaris in kader van het verlijden van notariële akten.  79. Dit komt in botsing met hetgeen hierboven werd aangehaald. De notaris moet  ten  allen  tijde  onpartijdig  zijn.  Niet  enkel  wanneer  hij  akten  verlijdt  maar  ook  wanneer hij optreedt als juridisch adviseur van de partijen of als lasthebber van                                                           79 J. MELIS EN B.C.M. WAAIJER, De notariswet, Deventer, Kluwer, 2003, p. 427‐428. 

 

 

26 

één  van  de  partijen.  De  onpartijdigheid  moet,  telkens  de  notaris  optreedt  ongeacht zijn hoedanigheid, de regel vormen80.    C. Duitsland81    80.  “Der  Notar  hat  sich  sein  Ambt  getreu  seinem  Eide  zu  verwalten.  Er  ist  nicht  Vertreter  einer  Partei,  sodern  unabhängiger  und  unparteiischer  Betreuer  der  Beteiligten82.”  “ Der Notar ist unparteiischer Rechtsberater und Betreur sämtlicher Beteiligten83.”  Daaruit  blijkt  dat  ook  in  Duitsland  de  notaris  op  een  onpartijdige  wijze  de  belangen  van  alle  betrokken  partijen  moet  behartigen.  Het  is  de  Duitse  notaris  bijgevolg verboden om enige vooringenomenheid te hebben ten aanzien van één  partij of om één van de partijen te benadelen.  81.  Er  wordt  gesproken  over  ‘Beteiligten’.  Dat  begrip  krijgt  een  zeer  ruime  invulling. De notaris moet niet enkel de belangen van de rechtstreeks betrokken  cliënten behartigen, maar ook van ieder die op een of andere manier rechten en  verplichtingen haalt uit de akte.  82. De notaris in Duitsland is gebonden door de zogenaamde Belehrungspflicht.  De notaris moet de partijen op een duidelijke en begrijpelijke manier informeren  over  het  juridische  luik  van  de  door  hen  opgestelde  akte84.  De  juridische  gevolgen van de akte moeten aan de partijen worden uiteengezet van zodra de  notaris  kan  vermoeden  dat  een  van  de  partijen  schade  kan  lijden  door  de  te  verlijden akte. Concreet betekent dat volgens ons dat de notaris de partijen altijd  duidelijk op de hoogte moet stellen van bepaalde onevenwichtigheden in de akte.                                                           80 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al., 

Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p 14.  81 P.H.M. GERVER & B.E. REINHARTZ, 100 jaar notarieel toezicht, Kluwer, Deventer,  2005, p. 41 e.v.  82 Art. 14 Abs. 1 Bundesnotarordnung.  83 Richtlinieemfpehlung der Bundesnotarkammer.  84 D.T. BOKS, Notariële aansprakelijkheid, Kluwer, Deventer, 2002, p. 80.  

 

27 

83.  Elke  partij  zonder  juridische  achtergrond  of  opleiding  heeft  onvoldoende  kennis van het recht om de gevolgen van de akte correct te kunnen inschatten.  84.  De  onpartijdigheid  van  de  Duitse  notaris  wordt  ruim  opgevat85.  Bij  het  verlijden  van  een  akte  moet  de  Duitse  notaris  uiteraard  onpartijdig  zijn.  Daarnaast moet de notaris ook blijk geven van onpartijdigheid, telkens partijen  hem inlichtingen of juridisch advies vragen. Ongeacht de hoedanigheid waarin de  Duitse notaris optreedt, is onpartijdigheid de regel.  85. In Duitsland wordt de regel van onpartijdigheid streng geïnterpreteerd. Het  is de notaris immers verboden om enige schijn van partijdigheid op te wekken.  Dat houdt in dat het gedrag van de notaris  nooit mag wijzen op enige vorm van  partijdigheid ten aanzien van één van de voor hem verschijnende partijen86.  86.  Ook  het  zogenaamde  ‘Mitwirkungsverbot’  is  belangrijk  in  het  kader  van  de  onpartijdigheid  van  de  notaris.  Concreet  betekent  het  dat  de  notaris  die  betrokken  is  bij  het  verlijden  van  een  welbepaalde  akte,  niet  meer  als  adviseur  mag optreden voor één van de partijen die betrokken is bij die akte87.  87.  Duitsland  kent  dus  een  strenge  regeling  in  verband  met  de  onpartijdigheid  van de notaris. De onpartijdigheid is de regel en zelfs een schijn van partijdigheid  is compleet uit den boze.                                                                     85 E. DECKERS, “Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in H. CASMAN et al., 

Notariële deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 15.  86 R.T.F. BOONACKER, De onpartijdigheid van de notaris, Doctoraatsthesis Universiteit  Amsterdam, 2006, p. 97.  87 R.T.F. BOONACKER, De onpartijdigheid van de notaris, Doctoraatsthesis Universiteit  Amsterdam, 2006, p. 99. 

 

28 

D. Frankrijk    88. Noch in de franse notariswet (Loi du ventôse an XΙ, 16 maart 1803), noch in  de  Ordonnance  du  2  novembre  1945  wordt  gesproken  over  de  onpartijdigheid  van de notaris. Impliciet zou hieruit afgeleid kunnen worden dat in Frankrijk de  onpartijdigheid van de notaris niet als belangrijk beschouwd wordt.  89. Toch moet in Frankrijk de notaris zich ervan weerhouden op een partijdige  wijze  ten  aanzien  van  de  voor  hem  verschijnende  partijen  op  te  treden.  Het  franse  notarisrecht  bepaalt  echter  dat  de  notaris  advies  moet  geven  aan  de  partijen, zonder dat hij daar voordeel uit haalt of zonder één van de partijen te  bevoordelen88. Het veiligstellen van de belangen van de partijen is een essentiële  taak van de franse notaris.  Als de notaris advies geeft, mag hij daarbij geen rekening houden met de persoon  die hij adviseert.  90. Net zoals in Duitsland is de notaris in Frankrijk eveneens gebonden door de  Belehrungspflicht.  Concreet  betekent  dit  dat  de  notaris  ook  daar  de  partijen  moet  wijzen  op  onevenwichtige  bedingen.  Bovendien  moeten  de  partijen  ingelicht worden over alle juridische implicaties van de te verlijden akte89.  Het  behartigen  van  de  belangen  van  alle  betrokken  partijen  is  bijgevolg  een  essentiële  taak  van  de  instrumenterende  notaris.  De  niet‐instrumenterende  notaris  is  volgens  een  arrest  van  de  Court  d’appel  de  Paris  enkel  een  partijadviseur90.                                                                88 J.F. PILLEBOUT, Droit professionel notarial, cinquième edition Jean Yaigre, Paris, Litec, 

2000, p. 8.  89 J.F. PILLEBOUT, Droit professionel notarial, cinquième edition Jean Yaigre, Paris, Litec,  2000, p. 140.  90 R.T.F. BOONACKER, De onpartijdigheid van de notaris, doctoraatsthesis Universiteit  Amsterdam, 2006, p. 103. 

 

29 

VIII De notaris en bemiddeling   A. Algemeen    91.  Bemiddeling  is  een  nieuwe  en  recente  techniek.  Als  notaris  heb  je  de  mogelijkheid een bijkomende opleiding te volgen. Als de notaris deze opleiding  volgt dan kan gesproken worden over de notaris‐bemiddelaar.  92. Bemiddeling en onpartijdigheid zijn nauw samenhangende begrippen.  Bij bemiddeling gaat de notaris onderhandelen op basis van de belangen van alle  partijen die verschijnen voor hem. Er worden geen standpunten ingenomen door  de notaris.    B. Invloed op de praktijk    93. De notaris zal niet langer zelf een oplossing aanreiken. Hij zal geen regeling  opdringen  aan  de  partijen.  De  partijen  moeten,  op  basis  van  de  onderhandelingen, zelf tot een resultaat komen.  Op  deze  manier  bereikt  de  notaris  het  beste  resultaat  voor  alle  partijen.  Aangezien  de  partijen  zelf  de  oplossing  bereiken,  zal  de  regeling  veel  beter  nageleefd worden in de toekomst91.  94. De notaris treedt hier op als een onpartijdige bemiddelaar. Aan de hand van  doelgerichte vragen kan de notaris ervoor zorgen dat de partijen zelf een keuze  maken zonder daarbij enige beïnvloeding te ondervinden door de notaris.  95.  Bij  bemiddeling  moet  de  notaris  erop  toezien  dat  elke  partij  voldoende  aan  het  woord  komt.  Daarnaast  mag  de  notaris  niet  meer  rekening  houden  met                                                           91 Slides Bijzonder studie: familiale geschillen en bemiddeling. 

 

30 

informatie van de ene partij en zo de informatie aangereikt door de andere partij  verwaarlozen.  Bovendien  is  het  belangrijk  dat  de  notaris  zich  inleeft  in  de  situatie van elke betrokken partij.  96. Een notaris die deze opleiding volgt, leert bijkomende vaardigheden aan om  op  een  optimale  en  rechtvaardige  manier  de  belangen  van  alle  betrokken  partijen te behartigen.  97.  Bemiddeling  versterkt  de  onpartijdigheid  van  de  notaris92.  Het  is  een  techniek waarbij de nadruk wordt gelegd op de gelijkheid van de verschillende  partijen.                                                                                       92 Notaris C. Polfliet zegt uitdrukkelijk dat de opleiding bemiddeling de onpartijdigheid 

van de notaris versterkt. 

 

31 

IX Besluit   98.  De  wetgever  heeft  nergens  een  duidelijke  omschrijving  gegeven  van  het  begrip onpartijdigheid.  Aangezien  dit  begrip  belangrijk  is,  werd  in  deze  masterproef  een  duidelijke  omschrijving van dit begrip aangereikt.  De  notaris  is  bijgevolg  gehouden  tot  onafhankelijkheid  en  neutraliteit.  De  belangen  van  elke  partij  dienen  gewaarborgd  te  worden.  Het  bereiken  van  een  evenwicht tussen de aanwezige belangen is cruciaal voor de notaris. De notaris  zorgt ervoor dat de verwachtingen van elke partij ingelost worden.  99. Elke partij heeft recht op een notaris naar eigen keuze. In praktijk wordt een  notaris gekozen die het vertrouwen krijgt van de partijen. De onafhankelijkheid,  betrouwbaar en onpartijdigheid zijn de grote drijfveren om een notaris te kiezen.  Hieruit  kunnen  we  onmiddellijk  concluderen  dat  de  notaris  een  andere  rol  vervult  dan  de  advocaat.  Laatstgenoemde  is  partijdig  en  afhankelijk  en  handelt  enkel in het voordeel van zijn cliënt.  100.  De  onpartijdigheid  van  de  notaris  wordt  versterkt  door  zijn  ruime  informatie‐  en  raadgevingplicht.  De  partijen  hebben  recht  op  juridisch  en  feitelijke  correcte  informatie.  De  notaris  is  ertoe  gehouden  deze  onpartijdige  informatie op eigen initiatief te verstrekken.  101.  De  notaris  moet  tegenstrijdige  belangen  of  onevenwichtige  bedingen  opsporen. Dat betekent dat hij in zijn hoedanigheid van belangenbehartiger elke  partij  moet  wijzen  op  de  aanwezigheid  van  tegenstrijdige  belangen  of  onevenwichtige bedingen.   Bovendien moet de notaris de partijen niet enkel meedelen maar ook adviseren  beroep te doen op een notaris naar eigen keuze. 

 

32 

102.  In  bepaalde  gevallen  kan  de  notaris  belast  worden  met  een  gerechtelijke  opdracht  zoals  de  gerechtelijke  vereffening  en  verdeling.  De  notaris  moet  hier  objectief onpartijdig zijn in de gerechtelijke betekenis van het woord.  Dat  betekent  dat  elke  vorm  van  partijdigheid  uitgesloten  is.  Dat  kan  een  verregaande  verplichting  betekenen,  maar  het  is  noodzakelijk  om  de  onpartijdigheid en onafhankelijkheid te waarborgen ten aanzien van elke partij.  103.  Volgens  ons  is  de  onpartijdigheid  van  groot  belang  om  het  vertrouwen  in  het  notariaat  staande  te  houden.  Eenieder  moet  zich  kunnen  beroepen  op  een  onpartijdige  en  betrouwbare  notaris  ongeacht  dit  de  eigen  notaris  is  of  de  notaris van de andere partij is.  De  onpartijdigheid  moet  de  regel  zijn.  Dat  betekent  dat  de  notaris  altijd  onpartijdig  moet  zijn  wanneer  hij  optreedt  in  zijn  hoedanigheid  van  openbaar  ambtenaar.  Als  de  notaris  als  partijadviseur  optreedt  dan  is  voorzichtigheid  geboden. De notaris mag zich niet vereenzelvigen met de cliënt zoals de advocaat  dat  doet.  De  zorgplicht  moet  in  acht  genomen  worden  en  het  advies  van  de  notaris mag er niet toe leiden dat daar misbruik van gemaakt wordt.   Het vertrouwen van de partijen blijft cruciaal.  104. In de praktijk vervult de notaris bijna altijd een onpartijdige rol. Dat blijkt  duidelijk  uit  de  interviews  die  wij  hebben  afgenomen  bij  verschillende  notarissen.  In  veel  gevallen  volgen  de  notarissen  nog  bijkomende  opleidingen  (bemiddeling) om de onpartijdigheid te versterken.             

 

33 

Bibliografie    Rechtsleer    o BOKS, D.T., Notariële aansprakelijkheid, Kluwer, Deventer, 2002, 246 p.    o BOONACKER, R.T.F., De onpartijdigheid van de notaris, doctoraatsthesis  Universiteit Amsterdam, 2006, 171 p.    o CASMAN, H., DECKERS, E., MICHIELSENS, A., VAN DEN BOSSCHE, A., VAN  OOSTERWYCK, G., VAN TRICHT, S., WEYTS, L. Notariële deontologie,  Deurne, Kluwer, 1997, 160 p.    o DECKERS, E., “Bedenkingen over interdisciplinaire samenwerking”, WPNR  2002, p. 659‐663.    o DECKERS, E. “ Algemene uiteenzetting over de plichtenleer”, in Notariële  deontologie, Deurne, Kluwer, 1997, p. 12‐17    o DE WULF, C., “Over de nieuwe notariswetten in België en Nederland”, TPR  2001/2, p. 565.    o DE WULF, C., DEVOS, S., DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten,  5 dln., Antwerpen, Kluwer, 1994, D1, p 9‐11.    o DE WULF, C., “Het opstellen en verlijden van notariële akten onder de  vernieuwde Organieke Wet Notariaat”, Notariële actualiteit 11, Brugge,  Die Keure, 2000, p. 19‐26.    o ENGELS, C., Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, Die Keure,  2010, 479 p.     

 

34 

o ENGELS, C., “De bepalingen van de nieuwe notariswet inzake de  bevoegdheid, de adviesplicht, de uitvoerbaarheid en andere wettelijk  doorgevoerde wijzigingen”, in Notariële actualiteit 11, Brugge, Die Keure,  2000, p. 56‐59.    o ENGELS, C., “De inrichting van het notariaat”, syllabus, 186 p.    o GERVER, P.H.M. & REINHARTZ, B.E., 100 jaar notarieel toezicht, Kluwer,  Deventer, 2005, 64 p.    o KRINGS, E.,  “Le notariat dans la vie juridique”, Rev.not.b. 1986, 288‐289.    o MICHIELSENS, A., De nieuwe notariswet, Antwerpen, Kluwer, 2000, 663 p.    o PILLEBOUT, J.F., Droit professionel notarial, cinquième edition Jean Yaigre,  Frankrijk, 2000, 190 p.    o RAUCENT, L., “contribution à la déontologie notariale”, Rev.not.b. 1991, p.  378‐384.    o TAYMANS, J.‐F., “Impartialité et interventions. Onpartijdigheid en  tussenkomsten”, Notarius 1992, p. 22.    o TREMMERY, J., Vereffening­verdeling tussen echtgenoten, Antwerpen‐ Apeldoorn, Maklu, 2007, 223 p.    o VERSTRAETE, J., TREMMERY, J., VANBIERVLIET, W., GOBERT, V., BUYSSE,  J., DE RAEDT, S., DEVOS, S., Knelpunten vereffening­verdeling, Antwerpen,  Maklu, 2008,  142 p.         

 

35 

  Rechtspraak        ‐ Cass. 23 oktober 2008, RW 2009‐2010, 1351, noot E. NORDIN.    ‐ Antwerpen 18 maart 2002, T.Not. 2004, 157.    ‐ Antwerpen 8 oktober 2003, T.Not. 2004, 176, noot F. BOUCKAERT.    ‐ Antwerpen 12 november 2003, T.Not. 2005, 440, noot.  ‐ Antwerpen 9 november 2005, T.Not. 2007, 47.  ‐ Antwerpen 29 februari 2000, Not fisc.m. 2001, 88‐92.  ‐ Bergen 22 oktober 1998, Rev.not.b., 1999, 603.  ‐ Bergen 9 juni 1997, Rev.not.b. 2001, 59.  ‐ Brussel 20 november 1995, RW 1997‐98, 12, noot S. MOSSELMANS.  ‐ Brussel 20 december 1995, RW 1997‐98, 14, noot S. MOSSELMANS.    ‐ Brussel 13 november 2001, RW 2001‐02, 1538, noot.    ‐ Mons 6 januari 2004, Rev.not.b. 2004, 699, noot J. SACE.  ‐ Rb. Gent 29 april 2003, NjW 2003, 1081, noot.  ‐ Rb. Gent 8 november 2004, T.Not. 2006, 99.    ‐ Rb. Hasselt 7 maart 1994, T.Not. 1994, 250, noot F. BOUCKAERT.    ‐ Rb. Kortrijk 8 september 1995, T.Not. 1996, 126, noot F. BOUCKAERT.    ‐ Rb. Oudenaarde 10 december 1985, T.Not. 1986, 55.             

 

36 

Interviews    ‐ Notaris Johan De Cuman  ‐ Notaris Carl Polfliet  ‐ Notaris Joris Boedts            

 

 

 

37