de ondernemers CenTRaaL!

SUCCESVOllE VERzAKElIjKIng OP

BEDRIjVEnTERREIn KRAnEnmORTEl, gEmEEnTE DEURnE

de ondeRneMeRs CenTRaaL!

2

De ondernemer centraal! Succesvolle verzakelijking op bedrijventerrein Kranenmortel, gemeente Deurne Deze pilot heeft plaatsgevonden in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. De pilot is uitgevoerd door de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en de gemeente Deurne in samenwerking met Inno Experts. Datum Opgesteld door:

2012 10 02 Katja de Haan en Marloes Kursten

3

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

Samenvatting

6

3 3.1 3.2 3.3

Bedrijventerrein Kranenmortel Inleiding Voorgeschiedenis Bedrijventerrein Kranenmortel

8

4 Pilot verzakelijking op Kranenmortel 10 4.1 wat is verzakelijking? 4.2 Aanpak pilot 4.3 Focus op bedrijfsproces 4.4 Plaats pilot binnen herstructureringsproces

5 Uitvoering Pilot 5.1 Stap 1: Quick scan 5.2 Stap 2: Kernwaardentoets 5.3 Stap 3: Optimalisering bedrijfsprocessen

12

6

Resultaten en leerervaringen

15

7

Hoe nu verder op Kranenmortel

18

8

Afsluitende conclusie

19



Bijlage A Voorbeeld van business case



Bijlage B Processchema BOM/BHB



Bijlage C Checklist



Bijlage D Betrokken partijen



Bijlage E Geïnterviewde ondernemers

4

1 Inleiding In opdracht van de Ministeries van Infrastructuur en Milieu en van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie zijn landelijk zes pilot projecten aangewezen om tot een praktische invulling van `verzakelijking` te komen. De herstructurering van bedrijventerrein Kranenmortel in de gemeente Deurne is een van deze zes pilot-projecten. In dit project werken de gemeente Deurne, de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en de ondernemers gezamenlijk aan een succesvolle herstructurering. De opgave binnen de Pilot Verzakelijking is om methoden te ontwikkelen om te komen tot financiële betrokkenheid van private partijen bij duurzame waarde creatie op bedrijventerreinen. In Deurne is het bedrijfsproces van de ondernemer als vertrekpunt genomen om de verzakelijking op gang te brengen. In business cases is onderzocht of een ondernemer zijn rendement kan verhogen door een betere aansluiting van de bedrijfshuisvesting op het bedrijfsproces. Dit bleek het geval te zijn. De potentie tot rendementsverhoging genereert een directe prikkel bij de ondernemer om zijn vastgoedpositie te heroverwegen. Hiermee wordt een belangrijke opening gecreëerd in het proces van de herstructurering. Een opening die wordt ingezet vanuit de ondernemers. Daarom is het eerste woord aan hen.

‘Er moet nu snel een vervolg komen’

‘Verzakelijking begint met bewustwording’

“Wij zijn te groot behuisd en hebben ons pand te koop staan. Binnen deze pilot keken we ook naar alternatieven voor verhuizing. Zo ontdekten we dat afstoting en herontwikkeling van een deel van het gebouw, samen met andere partijen op het bedrijventerrein, interessant kan zijn. Het kan ons bedrijfsresultaat zelfs positief beïnvloeden. Ik zie dus zeker mogelijkheden, maar dan moeten gemeente, ondernemers en BOM nu wél samen doorpakken. Anders was deze pilot zonde van de energie en de gemaakte kosten.” Bert van der Velden, algemeen directeur Kettler Benelux

“Ondernemers zijn doeners. Als je ze vraagt naar oplossingen voor leegstand en veroudering, zal 90% zeggen: platgooien en iets nieuws neerzetten. Deze pilot heeft aangetoond dat er ook andere opties zijn. Die kosten weliswaar meer tijd, maar leveren óók meer op. Zelfs de meest terughoudende deelnemers raakten ervan overtuigd dat het optimaliseren van huisvesting kansen biedt. Dat vind ik de voornaamste winst; verzakelijking begint met bewustwording. De pilot heeft genoeg inspirerende voorbeelden opgeleverd, nu is het zaak dat we de opgedane kennis bewaren en verspreiden. Pas dan zullen we op termijn effect kunnen merken.” Peter-Alexander Driessen, algemeen directeur Driessen Logistics en lid van de projectgroep

‘Verrassend en bruikbaar’ “Ik ben vrij neutraal in deze pilot gestapt, had niet meteen voor ogen wat het ons bedrijf kon opleveren. Maar de drive van Inno-Experts stimuleerde absoluut om er tijd voor vrij te maken. De uitkomsten van de bedrijfsscan die bij ons is uitgevoerd, vind ik verrassend en bruikbaar. Een aanpassing van je kavel, een andere inrichting van de ruimte en zelfs verhuizing kan rendabel zijn, vanwege de efficiencywinst die je boekt bij optimale huisvesting. Dat laatste had ik niet verwacht. Als alle deelnemers aan de pilot hun wensen op dit vlak delen, geeft dat onze toekomst op Kranenmortel én die van het terrein als geheel zeker een impuls.” Carel Weijand, operations manager PigTek Deurne

5

‘Wijzer geworden, maar geen oplossing gevonden’

‘Toekomstscenario helpt om keuzes te maken’

“Wij hebben vier locaties, versnipperd over Deurne, en komen nog steeds ruimte tekort. In je achterhoofd weet je dat het geen efficiënte situatie is, maar ik had nooit gedacht dat het ons zóveel kostte. Een duidelijk antwoord op dat probleem heeft de pilot echter niet opgeleverd. Alles verhuizen naar één locatie is in deze tijden een te groot risico, de markt moet zo’n investering wel rechtvaardigen. Op Kranenmortel zelf is bovendien weinig ruimte voor milieucategorie 5, dus snelle oplossingen zijn er niet. Toch heb ik geen spijt van onze deelname, ik ben zeker wijzer geworden.” Arjan Aldenzee, algemeen directeur Gebr. Aldenzee

“Toen we ons pand vier jaar geleden kochten, was ik nog bang dat het te groot zou zijn. Nu is het bijna te klein! De bedrijfsscan heeft aangetoond dat een grondig doorgerekend toekomstscenario kan helpen betere keuzes te maken. De hoogte, ligging, maar ook de logistieke ontsluiting; ze zijn direct van invloed op je bedrijfsresultaat. Voor ons bedrijf was de pilot zeker nuttig, voor Kranenmortel als geheel ligt dat lastiger. Ik verwacht wel meer samenwerking tussen ondernemers, maar vrees dat dat proces niet gemakkelijk op gang komt. Daarvoor zijn de investeringen vaak te groot, vooral nu.” Frans Fransen, algemeen directeur FHT perslucht

‘Onafhankelijk bemiddelaar is een must’

‘Gemeente kan ondernemers nu beter faciliteren’

“Herstructurering is als een schuifpuzzel. Er moet iemand zijn die het eerste vakje verschuift, pas dan ontstaan er nieuwe mogelijkheden. Dankzij de pilot hebben we ontdekt dat er best ondernemers zijn die openstaan voor verkoop, maar zij bellen echt niet zelf de buurman. Dat zou hun belangen schaden. Alleen een onafhankelijke partij als Inno-Experts kan vraag en aanbod vertrouwelijk inventariseren en interessante matches tot stand brengen. Zo breng je een keten van vernieuwing op gang. De rekenmethodiek van Inno-Experts vind ik een nuttig instrument om mijn eigen mogelijkheden verder uit te werken. Ik gebruik hem zeker voor vervolgonderzoek.” Peter Joosten, algemeen directeur Knapen Trailers

“Als lid van de projectgroep zag ik zelfs sceptici enthousiast worden. De efficiencywinst die optimale huisvesting oplevert, werd vaak onderschat. Het is aan de ondernemers wat ze doen met de kansen die ze in de pilot kregen voorgeschoteld, maar ik hamer ook op doorpakken bij de gemeente. Opnieuw kijken naar de indeling van milieuzones, het tijdelijk verlagen van de leges voor ondernemers die willen bouwen op revitaliseringsgrond; het zijn actiepunten die blijven liggen als we niet uitkijken. Ook als iets niet kan, moet dat worden uitgesproken. Ondernemers hebben boven alles baat bij duidelijkheid.” Bart Megens, (voormalig) bedrijfsleider Attero in Deurne, lid van de projectgroep en bestuurslid Deurnes Industrieel Contact

6

2 SAmEnVATTIng

“Van optimalisering naar investering in huisvesting” Op verouderde bedrijventerreinen is veelal sprake van een tweede generatie eigenaren. In deze gevallen hebben de huidige ondernemers te maken met de `erfenis` van hun voorgangers. Hierdoor sluit de huisvesting vaak niet optimaal aan op de bedrijfsprocessen van de ondernemers. Dit leidt tot inefficiënties die de ondernemer geld kosten. De huisvestingskosten zijn dan wel laag, maar er zijn relatief hoge kosten voor bijvoorbeeld opslag of logistiek. Op Kranenmortel blijkt het bovenstaande het geval te zijn. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden tot waarde creatie te realiseren, is in het kader van de pilot Verzakelijking door de gemeente Deurne, de BOM/BHB en adviesbureau Inno-Experts een methodiek ontwikkeld. Deze methodiek bestaat uit drie stappen. Als eerste zijn door middel van een quickscan de `lange termijn stakeholders` in beeld gebracht. Op Kranenmortel zijn dit de ondernemer-eigenaren en de gemeente. Vervolgens is bij deze stakeholders een kernwaarden toets uitgevoerd die inzicht geeft in de kwaliteiten en knelpunten van Kranenmortel. De uitkomsten hiervan leveren waardevolle inzichten op. Ten slotte is voor vijf bedrijven een business case uitgewerkt. In deze business cases is op basis van twee huisvestingsscenario’s bekeken wat het verwachte bedrijfsresultaat is over de periode 2011-2020. Uit de pilot blijkt dat in alle gevallen rendementsverhoging mogelijk is bij een verbeterde aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces. In de business cases is per individuele ondernemer inzichtelijk gemaakt wat de optimaliseringmogelijkheden zijn, welke investeringen dit vergt en tot welke rendementsverhoging dit leidt. Optimaliseringmogelijkheden kunnen betrekking hebben op concentratie of uitplaatsing van activiteiten en uitbreiding of inperking van het benodigde ruimte beslag, maar bijvoorbeeld ook op een mogelijke overstap van eigendom naar een huursituatie.

Stap 1

Kernwaardentoets

Bedrijf n

Bedrijf 4

Bedrijf 3

Bedrijf 2

Optimalisatie bedrijfsprocessen Bedrijf 1

Stap 3

Quickscan stakeholders

Stap 2

Op basis van het inzicht in potentiële rendementsverhoging ontstaat een prikkel bij de ondernemer om zijn huisvestingssituatie te heroverwegen. Doordat ondernemers op het terrein onderling uitwisselen of sprake is van een ruimtevraag of van ruimte aanbod, ontstaan scenario’s voor bedrijfsverplaatsingen. Hierbij realiseert iedere verplaatsing een nieuwe spin-off. Op deze manier wordt vanuit de ondernemers een impuls gegeven aan de herstructurering van private kavels.

Afbeelding 2.1 Schematische weergave van de aanpak die ontwikkeld is in deze pilot. In drie stappen is gekomen tot de uitwerking van een business case.

Afbeelding 2.1 Schematische weergave van de aanpak die ontwikkeld is in deze pilot. In drie stappen is gekomen tot de uitwerking van een business case.

7

In de business cases zijn ook de voor- en nadelen voor de gemeente in beeld gebracht. Uit de resultaten blijkt dat aanpassingen in de bedrijfshuisvesting van de ondernemers aan kunnen sluiten bij gemeentelijke ambities ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit, overlastreductie en werkgelegenheid. Wanneer private investeringen worden gekoppeld aan investeringen van de gemeente in de publieke ruimte kan een win-win situatie ontstaan. Op Kranenmortel heeft de gemeente in samenwerking met de BOM/BHB een strategische grondpositie verworven. Deze grondpositie wordt in het vervolgtraject ingezet om schuifruimte te creëren voor bedrijfsverplaatsingen. Voorwaarde voor de gehanteerde aanpak is dat er een vertrouwelijke setting wordt gecreëerd waarin de kennis omtrent vraag en aanbod van ruimte onderling gedeeld kan worden, zonder dat ondernemers bang hoeven te zijn voor imagoschade en prijsopdrijving. In de pilot is dit gebeurd door onderlinge presentaties van ondernemers aan elkaar, onder begeleiding van Inno-Experts en de BOM. Van te voren zijn afspraken gemaakt over de vertrouwelijke omgang met bedrijfsgegevens.

De in de pilot gekozen aanpak voor verzakelijking is een succes!

-

grote betrokkenheid van private partijen en hoge waardering voor de gevolgde aanpak;

-

aantoonbare resultaatsverbetering voor ondernemers door betere aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces;

-

hierdoor ontstaat een prikkel bij ondernemers om te investeren in hun vastgoed;

-

ondernemers wisselen onderling informatie uit over vraag en aanbod van ruimte, als gevolg hiervan ontstaan verhuisbewegingen;

-

de grondpositie van de gemeente kan ingezet worden als strategische “schuiflocatie”;

-

business cases sluiten aan bij gemeentelijke ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, overlastreductie en werkgelegenheid;

-

door koppeling van private investeringen aan investeringen in publieke ruimte ontstaat win-win situatie;

-

gevolgde aanpak is generiek toepasbaar, zowel in situaties van groei als van krimp of reorganisatie.

8

3 BEDRIjVEnTERREIn KRAnEnmORTEl

3.1 Inleiding In dit rapport wordt de pilot “Verzakelijking op bedrijventerrein Kranenmortel” inhoudelijk toegelicht. Hierbij wordt tevens inzicht gegeven in de wijze waarop de gehanteerde aanpak past binnen het bredere herstructureringsproces.

3.2 Voorgeschiedenis In 2009 heeft de gemeente in samenspraak met het bedrijfsleven de “Ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen Deurne” vastgesteld. De visie is gericht op het duurzaam kunnen blijven benutten van de bestaande bedrijventerreinen in Deurne. In 2010 is de visie vertaald in een Integraal Actieprogramma. Parallel hebben de gemeente en de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM/BHB) een samenwerkings- en participatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is afgesproken om in lijn met het Actieprogramma te komen tot een herstructureringsplan en een realisatietraject. Om dit mogelijk te maken hebben de BOM/BHB en de gemeente een Lokaal Herstructureringsfonds opgericht. Het fonds wordt in beginsel revolverend ingezet voor risicoafdekking van de herstructurering van private kavels. Ook kan aanvullende waarde creatie in de openbare ruimte uit dit fonds gefinancierd worden. Met behulp van het gezamenlijke fonds heeft de gemeente reeds een strategische grondpositie op het terrein verworven. Het gaat hier om de voormalige locatie van Philips die in 2009 vertrok uit Deurne. Sinds eind 2011 zijn de opstallen gesloopt van het circa 2,2 ha. grote terrein. Doel van de aankoop was herstructurering van de locatie, voorkomen van verpaupering en schuifruimte creëren voor eventuele bedrijfsverplaatsingen in het kader van de herstructurering van het hele bedrijventerrein. Afbeelding 3.1 Ligging bedrijventerrein Afbeelding 3.1 Ligging bedrijventerrein Kranenmortel in regionale context in regionale context Kranenmortel

Afbeelding Luchtfoto Bedrijventerrein Afbeelding 3.23.2 Luchtfoto Bedrijventerrein Kranenmortel, met geel gemarkeerd de strategische grondpositie van de Kranenmortel, met geel gemarkeerd de gemeente. strategische grondpositie van de gemeente.

9

Factsheet Kranenmortel:

- - -

-

- - -

90 bedrijven 56 ha.bruto Circa 8 ha. leegstand, waarvan 2,2 ha. in gemeentelijk eigendom t.b.v. herstructurering (voormalig Philipsterrein) Grootschalige industriële bedrijvigheid, m.n. gericht op afvalverwerking, machinebouw en voedselproductie. Hoge bebouwingsdichtheid (70-80%) Milieucategorie 4 en 5 aanwezig Enkele (voormalige) bedrijfswoningen aanwezig op het terrein

3.3 Bedrijventerrein Kranenmortel Bedrijventerrein Kranenmortel behoort tot de oudste bedrijventerreinen van de gemeente Deurne. Rond 1960 werd een begin gemaakt met het aanleggen van het bedrijventerrein. Van oudsher is Kranenmortel een vestigingslocatie voor grootschalige, industriële bedrijven. In het zuidelijk deel van het terrein bevindt zich een concentratie van grootschalige bedrijven met milieucategorie 5. De afgelopen jaren heeft een aantal grootschalige productiebedrijven het terrein verlaten en is er leegstand ontstaan. Vanuit de gemeente bestaat de wens om de vrijgekomen ruimte weer voor bedrijvigheid aan te wenden. Deze wens wordt gedeeld door de ondernemers op het terrein. De problematiek op bedrijventerrein Kranenmortel is representatief voor veel bedrijventerreinen in Nederland. De belangrijkste knelpunten op Kranenmortel zijn:

-

het merendeel van het vastgoed op Kranenmortel is verouderd;

-

er is sprake van toenemende leegstand, een vijfde van het vastgoed staat leeg of wordt laagwaardig gebruikt;

-

veel versnipperd eigendom, ondernemers zijn op verschillende deellocaties werkzaam.

Daarnaast is de bereikbaarheid van het bedrijventerrein niet optimaal en vindt laden, lossen en parkeren veelal plaats in de openbare ruimte. Ook de verkeerveiligheid is in het geding door een combinatie van fietsers (schoolgaande jeugd), auto’s en vrachtverkeer. Tenslotte zorgt de combinatie van wonen en werken op het terrein voor spanningen.

10

4 Pilot Verzakelijking op Kranenmortel Definitie verzakelijking “Een lange termijn strategie, gericht op het behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebieds­gerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, beheerders) in samenspraak met overheden.”

4.1 Wat is verzakelijking? Op de huidige bedrijventerreinenmarkt wordt de grond meestal per kavel uitgegeven. Hierdoor versnippert de eigendomsstructuur en voelen private partijen zich weinig betrokken bij de ontwikkeling en exploitatie van het terrein als geheel. De kwaliteit van de bedrijfsbebouwing is daardoor vaak matig en de terreinen verouderen relatief snel. De verwachting is dat dit kan verbeteren als private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers en beheerders) meer betrokken raken en gezamenlijk tot een gebiedsgerichte aanpak komen. De gedachte achter de verzakelijking van bedrijventerreinen is dat deze niet meer kavelsgewijs uitgegeven worden, maar in handen van één professionele eigenaar komen of blijven. De levensduur van de bedrijventerrein wordt hierdoor naar verwachting verlengd. Ook neemt het huuraanbod voor de gebruiker toe, waardoor de flexibiliteit toeneemt. Het pilotproject verzakelijking heeft tot doel gehad om te onderzoeken hoe de private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, beheerders) bij herstructurering van bedrijventerreinen kunnen worden betrokken en bereid kunnen worden gevonden om te investeren in bedrijventerreinen.

4.2 Aanpak pilot Bij de aanvang van het project is gekeken naar wat herstructureren nu feitelijk inhoudt en wat de situatie op kranenmortel is. De definitie van herstructureren luidt als volgt: “Herstructureren is economisch omvormen” De structuur van een bestaand gebied wordt omgevormd zodanig dat de (toekomstige) gebruikers van het gebied weer optimaal gefaciliteerd worden. Een aanname in deze pilot is dat de waarde van een bedrijventerrein niet per definitie zit in de grond, maar in de waarde die het heeft of kan creëren voor de gebruikers: de bedrijven die er op gehuisvest zijn. Door te onderzoeken of rendementsverhoging mogelijk is door een verbeterde aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces, ontstaat inzicht in investeringsmogelijkheden. Bij aanpassingen in de huisvesting moet o.a. gedacht worden aan aanpassingen op het terrein, concentratie of juist uitplaatsing van activiteiten en uitbreiding of inperking van ruimtebeslag.

4.3 Focus op bedrijfsproces Vastgoed vormt een belangrijk onderdeel van het bedrijfsproces. De huisvesting van een bedrijf is bepalend voor een groot deel van de operationele kosten van het bedrijf. Inzet van de pilot is dat het optimaliseren van de huisvesting leidt tot optimalisering van de bedrijfsvoering en dus tot rendementsverbetering. Hiermee ontstaat voor een ondernemer een natuurlijke motivatie om te bewegen. Dit biedt mogelijkheden om binnen een herstructureringsopgave tot een keten van verschuivingen te komen. Hierbij biedt de ene verplaatsing weer kansen voor de volgende. Samenvattend komt door de rendementsverbetering investeringsruimte vrij die ingezet kan worden om tot waarde creatie van het gebied te komen. Hierbij is van belang om investeringen in de private kavels te koppelen aan investeringen in de publieke ruimte.

11

Concreet bestaat de pilot uit 3 stappen: 1. Quickscan stakeholders 2. Toetsing kernwaarden van bedrijventerrein 3. Optimalisatie bedrijfsprocessen uitwerken in business case Op basis van de resultaten van de pilot is een schets gemaakt van het vervolgtraject.

4.4 Plaats van Pilot binnen herstructureringsproces Het is aan de ondernemers om te beoordelen of zij potentiële kansen uit hun business case willen verzilveren. Op basis van de uitkomsten van de pilot kunnen scenario’s ontwikkeld worden ten aanzien van onderlinge grondtransacties die er op gericht zijn om de bedrijfshuisvesting beter aan te laten sluiten op de individuele bedrijfsprocessen van de ondernemers. In navolging van de pilot zal bekeken moeten worden in hoeverre de ondernemers voldoende mogelijkheden hebben om dit traject eigenstandig op te pakken, informatie uit te wisselen over vraag en aanbod van ruimte en financiering te zoeken. Voor een deel van de ondernemers zal dit geen probleem zijn, maar de kans bestaat dat dit niet overal lukt. Gemeente en BOM/BHB werken momenteel in samenspraak met een klankbordgroep van ondernemers aan een voorstel voor het vervolgtraject. Hierbij kan gedacht worden aan een verbreding van de pilot door middel van de uitwerking van meer business cases, procesondersteuning door de BOM, facilitaire ondersteuning door de gemeente, maar ook aan mogelijke risicodragende participatie vanuit het Lokaal Herstructureringsfonds om overbruggingsproblemen in geval van bedrijfsverplaatsingen te ondervangen. Ten behoeve van dit vervolgtraject zal een herstructureringsplan worden opgesteld waarin ook afspraken worden gemaakt over de aanpak van de openbare ruimte. Voor een processchema t.a.v. de werkwijze van de BOM/BHB ten aanzien van herstructurering wordt verwezen naar bijlage B.

4.5 Projectsetting Voor de pilot Kranenmortel is een projectgroep geformeerd die bestond uit meerdere direct betrokken partijen: de gemeente Deurne, de BOM/BHB, vijf ondernemers/ grondeigenaren van Kranenmortel, de Stichting Parkmanagement Peelland en een lokale belegger. Wegens omstandigheden was de laatstgenoemde partij na toekenning van de pilot niet langer in de gelegenheid verdere medewerking te verlenen. De procesmanager van de BOM leidde het proces. Inno-Experts is na de start van de pilot door de projectgroep als externe partij ingeschakeld om uitvoering te geven aan de analyse van de bedrijfsprocessen en de vertaling hiervan in kansen voor herhuisvesting. De betrokken ondernemers/ grondeigenaren hebben gezamenlijk 65% van bedrijventerrein Kranenmortel in hun bezit. De projectgroep kwam op regelmatige basis bij elkaar en bepaalde gezamenlijk de aanpak in deze pilot. De Gemeente zat aan tafel in haar publieke rol, maar ook als eigenaar van de Philips locatie.

12

5 UITVOERIng PIlOT

5.1 Stap 1: Quick scan Stakeholders Als eerste is gestart met een inventarisatie van de “lange termijn stakeholders” van bedrijventerrein Kranenmortel. Met lange termijn stakeholders worden partijen bedoeld die voor langere termijn aan het gebied verbonden zijn. Zij hebben een lange termijn belang en zullen naar verwachting ook keuzen maken die gericht zijn op de lange termijn.

Afbeelding Schematische weergave weergave van Afbeelding 5.15.1 Schematische van de aanpak die ontwikkeld is in deze pilot. de aanpak die ontwikkeld is in deze pilot.

In samenspraak met de Gemeente Deurne is een selectie gemaakt van te interviewen lange termijn stakeholders: de vijf ondernemers die deel uitmaakten van de projectgroep, negen andere ondernemers die op het terrein gehuisvest zijn en de gemeente zelf. Zij hebben samen circa twee derde van Kranenmortel in hun bezit. Zie afbeelding 5.2. De gemeente wordt beschouwd als lange termijn stakeholder onder andere omdat zij ten behoeve van de herstructurering de voormalige Philipslocatie heeft verworven, maar ook omdat de gemeente een lange termijn belang heeft bij succesvolle bedrijvigheid en een gunstig economisch klimaat. In de interviews is de ondernemers gevraagd naar hun ontstaansgeschiedenis, de bedrijfsactiviteiten, het bedrijfsproces, de kritische factoren voor hun proces, hun toekomstplannen en wat ze vinden van bedrijventerrein Kranenmortel. Wat missen ze, is er onderling contact en wat zou er beter kunnen? Daarnaast is gevraagd wat ze nu juist zo waardevol vinden aan Kranenmortel ten opzichte van andere terreinen in Deurne. De uitkomsten uit deze interviews zijn gebundeld en daaruit zijn conclusies getrokken. Een aantal voorbeelden:

Afbeelding 5.2Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kranen-In het Afbeelding 5.2 Kranenmortel. blauw weergegeven de weergegeve bedrijven die bij stap 1 zijn mortel. In het blauw n de bedrijgeïnterviewd. In totaal zijn 14 eigenaren ven die bij stap 1 zijn geïnterviewd. In totaal geïnterviewd. zijn 14 eigenaren geïnterviewd.

-

“De meeste bedrijven op het terrein zijn gestart of worden gerund door echte Deurnese ondernemers die een sterke binding hebben met Deurne. Daarnaast is er een sterke binding met Deurne door het aantal loyale medewerkers dat woonachtig is in Deurne en omgeving.”

-

“De uitstraling van het bedrijventerrein heeft voor de meeste ondernemers geen effect op het bedrijfsresultaat. Wel geven ze aan dat zij er persoonlijk waarde aan hechten als het terrein er netjes uitziet.”

-

“Een groot aantal ondernemers heeft aangegeven behoefte te hebben aan groeimogelijkheden op het terrein en dát ondanks de economische tegenwind op dit moment.”

-

“De gemeente Deurne heeft geen compleet beeld van wat er speelt bij de ondernemers op Kranenmortel.”

“Het contact tussen de ondernemers op Kranenmortel is gering. Mede daardoor hebben de ondernemers een beperkt beeld wat er speelt bij de diverse andere ondernemers op het bedrijventerrein.”

13

5.2 Stap 2: Kernwaardentoets In stap 2 is bekeken in hoeverre de huidige kwaliteiten en kernwaarden van Kranenmortel tegemoetkomen aan de ambities en de behoeften van de lange termijn stakeholders. Wat ontbreekt nog en vormt een aandachtspunt voor de herstructurering? Uit de interviews in stap 1 blijken de onderstaande onderscheidende kernkwaliteiten van Kranenmortel ten opzichte van andere bedrijventerrein in Deurne: • een hoge bebouwingsgraad van 70% - 80% is toegestaan; • een hoge bouwhoogte tot 15 meter is toegestaan, en • milieucategorie 5 aanwezig op een deel van het terrein.

Afbeelding 5.3 Schematische weergave van de aanpak die ontwikkeld is in deze pilot.

De bovenstaande kernkwaliteiten worden zeer gewaardeerd door de zittende ondernemers. Echter, er ontbreken ook nog een aantal belangrijke zaken; • goede doorgroei- en uitbreidingsmogelijkheden binnen Deurne/ Kranenmortel; • betere exploitatiemogelijkheden van de huidige kavels t.b.v. de bedrijfsvoering; • een schoon en veilig terrein; • een goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Dit zijn onderwerpen die aandacht dienen te krijgen in de herstructurering.

5.3 Stap 3: Optimalisatie bedrijfsprocessen Een groot gedeelte van de ondernemers die geïnterviewd zijn in stap 1, kan omschreven worden als een ‘tweedegeneratie’-bedrijf. Hiermee wordt bedoeld dat ze een bestaand pand gekocht of gehuurd hebben. Het pand is dus niet specifiek voor de bedrijfsvoering van dit bedrijf ontworpen en gebouwd. Dit leidt er toe dat een groot deel van de ondernemers niet optimaal gehuisvest is. In een aantal gevallen is de bedrijfsvoering verdeeld over meerdere panden of meerdere kavels verspreid over het terrein. Uit de in stap 1 geïnterviewde ondernemers zijn vijf ondernemers geselecteerd waarvoor gekeken is hoe het bedrijfsproces zo optimaal mogelijk gefaciliteerd zou kunnen worden. Er is een selectie gemaakt van vijf bedrijven waarbij uit de interviews bleek dat er knelpunten zaten in de manier van huisvesting op dit moment. Om zo breed mogelijke leerervaringen op te doen is bewust gekozen voor een selectie van bedrijven met een verschillende problematiek. De uitwerking van de optimalisatie van bedrijfsprocessen staat op de volgende bladzijde uitgewerkt. Voor een voorbeeld van de resultaten van stap 3 wordt verwezen naar bijlage A. A. Businesscase: Op basis van de interviews uit stap 1 is voor de geselecteerde een business case geformuleerd waarin de problematiek en de gewenste situatie is beschreven. De geformuleerde business case is met het bedrijf besproken en waar nodig aangepast. B. Analyse bedrijfsproces: Met de geselecteerde ondernemers zijn meerdere gesprekken gevoerd om het bedrijfsproces in beeld te brengen, inclusief kosten en opbrengsten. Er is uitgebreid met de ondernemers besproken welke procesoptimalisaties haalbaar werden geacht. C. Opstellen huisvestingsscenario’s: Per bedrijf zijn een aantal huisvestingsscenario’s onderzocht die aansluiten bij de problematiek en de beoogde procesoptimalisaties. In samenspraak met het bedrijf zijn twee huisvestingsscenario’s geselecteerd die het beste invulling geven aan de doelstellingen zoals geformuleerd in de business case.

14

D. Opbrengsten en kosten per scenario: Van deze twee scenario’s zijn de bijbehorende proces gerelateerde opbrengsten en kosten bepaald. Daarbij wordt de bestaande situatie (“nul-situatie”) vergeleken met de twee huisvestingsscenario’s en wordt per scenario bepaald welke voordelen te behalen zijn en welke kostenbesparingen die met zich meebrengen. E. Bepalen bedrijfsresultaat: Een door Inno-Experts ontwikkelde analysetool is ingezet waarin de informatie per bedrijf is ingevoerd. Met deze analysetool is berekend welk effect de verschillende huisvestingsscenario’s hebben op het bedrijfsresultaat van de afzonderlijke bedrijven. In het bij bijhorende rekenmodel werd het bedrijfsresultaat in beeld gebracht voor de periode 2011-2022. F. Bepalen kwalitatieve effecten: Beschreven wordt ook welke voordelen de nieuwe huisvestingsscenario’s opleveren voor het bedrijf, maar ook voor de omgeving (omwonenden, andere ondernemers op het terrein, etc). Bepaalde huisvestingsscenario’s kunnen bijvoorbeeld de veiligheid verbeteren, gedoogsituaties opheffen of het transport door het centrum sterk verminderen. Dit levert win-win situaties op. Op basis van de uitkomsten van de analyse is aan alle vijf de ondernemers een aanbeveling gedaan inzake het optimale huisvestingsscenario. Met de vijf ondernemers is in volstrekte vertrouwelijkheid geopereerd en indien nodig is een geheimhoudingsverklaring getekend. Alleen Inno-Experts en de procesmanager van de BOM waren inhoudelijk op de hoogte en vertrouwelijke informatie is niet zonder toestemming van de ondernemers gedeeld met de projectgroep of met de gemeente Deurne. Bij het opleveren van de resultaten aan de vijf ondernemers is gevraagd welke gedeelte van de informatie ter beschikking mocht worden gesteld aan de projectgroep en aan de gemeente. Alleen deze informatie is vervolgens met deze partijen gedeeld. Hiertoe is een gezamenlijke bijeenkomst georganiseerd waarbij de ondernemers de hoofdconclusies uit hun business case met elkaar deelden. Bij deze bijeenkomst waren ook Inno-Experts, de BOM en de gemeente aanwezig.

Afbeelding 5.5. Schematische weergave van de aanpak die wordt gevolgd in stap 3. Afbeelding 5.5. Schematische weergave van de aanpak die wordt gevolgd in stap 3.

15

6 Resultaten en leerervaringen Resultaten: • De aanpak is goed inzetbaar bij verschillende bedrijven in verschillende fasen (groei, krimp). • Bij alle vijf de onderzochte bedrijven werd duidelijk dat een aanzienlijke resultaatverbetering haalbaar is. • Door de resultaatverbetering zichtbaar te maken bij de ondernemers ontstaat investeringsruimte. Hierdoor kunnen deze partijen gaan “schakelen”. •D  oordat ook gekeken wordt naar kwalitatieve, maatschappelijke voordelen komen win-win situaties in beeld voor ondernemers en gemeente. •D  e aanpak is door de economische insteek zeer goed inzetbaar bij herstructureringsopgaven. •D  e vijf bedrijven zijn zeer positief over de aanpak en ervaren de analyse als zeer waardevol.

6.1 Resultaten • I n het gebied Kranenmortel zijn veel tweedegeneratie ondernemers die vastgoed bezitten dat niet specifiek ontworpen is voor hun bedrijfsprocessen. De huisvestingskosten voor 2e generatie ondernemers zijn veelal laag. Deze lage huisvestingskosten bleken samen te hangen met een grote mate van procesinefficiëntie, waardoor het kostenvoordeel teniet wordt gedaan. •B  ij alle vijf de onderzochte ondernemers bleek, tot hun eigen verbazing, een aanzienlijke resultaatverbetering haalbaar door optimalisering van de bedrijfshuisvesting. Alhoewel huisvestingskosten stijgen, resulteert de efficiëntere huisvesting in sterkere kostendaling voor bijvoorbeeld personeel of transport. Hiermee wordt een resultaatverbetering haalbaar en ontstaat investeringsruimte bij de ondernemers. •D  e gehanteerde aanpak brengt het denken over huisvesting op gang, ook bij ondernemers die aanvankelijk geen of beperkte plannen hadden om te verhuizen of uit te breiden danwel in te krimpen. •D  e optimale oplossing van huisvestingsvraagstukken van een aantal ondernemers bleek gekoppeld aan de huisvestingswensen van andere ondernemers. Hierdoor lijkt het mogelijk om een keten van huisvestingsaanpassingen op gang te brengen. •N  aast de financiële voordelen zijn er ook maatschappelijke voordelen te behalen. Door deze in beeld te brengen wordt het draagvlak voor een nieuw huisvestingsscenario vergroot. Bij alle vijf ondernemers kwamen huisvestingscenario’s in beeld waar sprake was van een win-win situatie ten aanzien van de ambities van de gemeente en de ondernemer. •U  it de analyse blijkt dat het bezit van vastgoed door de ongunstige marktsituatie belemmerend kan werken bij het zetten van nieuwe stappen. Het kan dan ook gunstiger zijn voor een ondernemer om eigen kapitaal aan te wenden voor de onderneming in plaats van dit vast te leggen in vastgoed. Hier ligt een concrete opgave die voor andere private partijen interessant kan zijn om op in te springen. •D  oor de onderzochte ondernemers is aangegeven dat ze positief zijn over de aanpak en de analyse als zeer waardevol beschouwen. Wel achten zij het noodzakelijk dat de gemeente en de BOM/BHB de ondernemers ook na afloop van de pilot blijven faciliteren om de keten van verhuisbewegingen daadwerkelijk op gang te brengen. •D  e ontwikkelde methodiek in de pilot vormt een waardevol instrument bij de uitvoering van herstructureringsopgaven. Doordat optimalisatie van de bedrijfsprocessen van de ondernemers centraal staan, ontstaat er bij de ondernemers ook een intrinsieke motivatie om betrokken te zijn en te bewegen. Het levert hun immers rendement op. Dit is een waardevolle bevinding die ook in andere situaties toegepast kan worden.

16

6.2 Leerervaringen Stap 1: Aanbevelingen • Aanbevolen wordt net zoveel eigenaren te betrekken totdat hun eigendom gezamenlijk 2/3 deel van het terrein omvatten . • Aanbevolen wordt de interviews te laten uitvoeren door een onafhankelijke, deskundige partij in een vertrouwelijke setting.

Leerervaringen stap 1 - Quickscan stakeholders •D  oor te starten met het interviewen van de lange termijn stakeholders is veel informatie verkregen die waardevol is om stap 2 en 3 goed te kunnen zetten. Door de interviews werd duidelijk dat er relatief veel groeiambities bleken te zijn bij de betrokken ondernemers. •B  ij de gekozen aanpak is het van belang om lange termijn stakeholders te betrekken; partijen die het lange termijn belang voorop stellen en zich niet laten leiden door een korte termijn belang. •O  m draagvlak te verkrijgen en potentiële kansen te kunnen benutten, dient minimaal 2/3 van de betrokken lange termijn stakeholders (mix van grotere en kleinere partijen) te worden geïnterviewd. •V  an begin af aan is aangegeven dat de inhoud van de interviews vertrouwelijk zou worden behandeld. Hierdoor zijn hele open en informatieve gesprekken gevoerd. Ondernemers blijken graag bereid mee te werken aan interviews wanneer ze met deze insteek benaderd worden. Het uitvoeren van interviews door een onafhankelijke partij in een vertrouwelijke setting is een voorwaarde voor het ontvangen van waardevolle informatie. Het is vervolgens aan de partijen zelf om te bepalen hoe open ze zijn en wat ze willen delen. • I n deze pilot is de projectgroep samengesteld voordat de aanpak was uitgewerkt. Om die reden maakten ook korte termijn stakeholders deel uit van deze groep. Het korte termijn belang komt soms niet overeen met het lange termijn belang. Indien het wenselijk is te werken met een “projectgroep” is het aan te bevelen deze volledig samen te stellen uit lange termijn stakeholders en de projectgroep pas te formeren nadat stap 1 afgerond is. Dan is er een goed beeld van wat er speelt op het terrein en wie daarin welke rol kan en wil opnemen.

Stap 2: Aanbevelingen • Het is belangrijk om in beeld te brengen wat volgens de lange termijn stakeholders de kernkwaliteiten zijn van het te herstructureren gebied. • Bij de uitwerking van gemeentelijke plannen voor een herstructureringsgebied is het van belang om de door de ondernemers aangedragen kernwaarden te respecteren.

Leerervaringen stap 2 - Toets stakeholderswaarden en gebiedskwaliteiten Ondernemers zien heel duidelijk de voordelen die bedrijventerrein Kranenmortel biedt ten opzichte van andere terreinen in Deurne. Doordat de huidige en beoogde kernkwaliteiten in beeld worden gebracht, wordt duidelijk wat bij de herstructurering behouden moet blijven en wat moet worden opgepakt. Voorbeeld: Gedurende de looptijd van de pilot is een conceptbeeldkwaliteitsplan voor bedrijventerrein Kranenmortel opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is ingebracht in de projectgroep. Na bestudering van het plan bleek dat kwaliteiten die door de zittende ondernemers zo waardevol worden gevonden onvoldoende gerespecteerd werden in het plan. Momenteel wordt het beeldkwaliteitsplan aangepast. Dit voorbeeld illustreert hoe belangrijk het is om tijdens het maken van plannen in contact te komen en te blijven met ondernemers

17

Stap 3: Aanbevelingen • Voor een completer overzicht van de matchingsmogelijkheden, zou het goed zijn de bedrijfsprocessen van meer bedrijven op het terrein te analyseren. • Aanbevolen wordt de analyse te laten uitvoeren door een onafhankelijke, deskundige partij in een vertrouwelijke setting. • Het is van belang om bij de uitwerking van de business case gegevens van het bedrijf zelf te gebruiken en alle input voor de berekening te blijven valideren met het betreffende bedrijf. • Let op win-win situaties: huisvestingsscenario’s waarbij voordelen voor bedrijven en gemeente samenvallen. Hier ontstaat een extra impuls voor de gemeente om te investeren in het gebied. • Het is aan te bevelen vooraf aan de bedrijven duidelijk te maken dat het doel van de aanpak is om uiteindelijk verkregen informatie met elkaar te delen. • Om de kansen uit deze pilot te kunnen incasseren is begeleiding van het matchingstraject wenselijk. • De verwachting is dat de strategische grondpositie van de gemeente een belangrijke opening kan bieden in het schuif-traject.

Leerervaringen stap 3: Optimaal faciliteren bedrijfsproces •O  m ondernemers optimaal te faciliteren is het van belang de primaire processen van ondernemers te leren kennen en na te gaan hoe deze optimaal door de huisvesting kunnen worden gefaciliteerd. •H  et is van belang om de gesprekken over de optimalisatie van het bedrijfsproces te starten op directieniveau. Dit is vanwege de vertrouwelijkheid van de informatie. Daarnaast is het wenselijk om meerdere personen binnen het bedrijf te spreken. Zo worden meerdere kanten van het bedrijfsproces inzichtelijk. •P  lan voldoende tijd in om alle informatie te verzamelen en deze goed met de ondernemers te valideren. Hiervoor zijn meerdere gesprekken nodig. Validatie is belangrijk zodat ondernemers zichzelf blijven herkennen in de uitkomsten van de business case. •O  ndanks dat elk bedrijf anders is, met een ander proces, een andere kostenstructuur en andere zaken die bepalend zijn voor het succes, blijkt dat de gekozen aanpak inzetbaar is bij al deze zeer verschillende bedrijven. Daarnaast blijkt de aanpak ook inzetbaar in verschillende fasen waarin een bedrijf kan verkeren, zoals groei, krimp of reorganisatie. •O  m te beoordelen of de gehanteerde methodiek kansen oplevert voor verzakelijking, was het voldoende om vijf business cases uit te werken. Om daadwerkelijk de herstructurering op gang te brengen, is de uitwerking van meer business cases wenselijk. In navolging van de pilot is een checklist ontwikkeld op basis waarvan ondernemers kunnen toetsen of de uitwerking van een business case voor hen zinvol is. •E  r is gewerkt in volstrekte vertrouwelijkheid. Deze vertrouwelijkheid is van belang om tot een realistische business case te komen. Ook moet voorkomen worden dat prijsopdrijving plaats vindt als bekend wordt dat er sprake is van een voornemen tot bedrijfsverplaatsing of –uitbreiding. •D  e afspraken over vertrouwelijkheid bleken in de praktijk goed te functioneren. Wel is het van belang om vooraf aan de ondernemers duidelijk te maken dat het doel van de aanpak is om informatie met elkaar te delen. Het gaat hierbij met name om ruimte vraag en ruimte aanbod. Uit de reactie op de pilot blijkt dat de ondernemers hier graag een stuk procesbegeleiding bij hebben. Ook hier is het creëren van een vertrouwde setting van belang om zorgen over imagoschade en prijsopdrijving weg te nemen. •O  ndernemers hebben in het algemeen geen goed beeld over wat er bij collega’s speelt en dus ook niet van de kansen die daar kunnen liggen. •D  enk op voorhand na over de follow up. Zijn ondernemers bereid zich te organiseren en onderling vraag en aanbod bij elkaar te brengen? Op welke manier kan de gemeente faciliteren, kan er procesbegeleiding geboden worden en zijn er mogelijkheden voor financiële participatie? Wederzijds verwachtingenmanagement is voor alle partijen van belang. •G  oede afstemming met de gemeente is noodzakelijk wanneer de ondernemer in navolging van de business case tot realisatie over wil gaan. Een faciliterende opstelling vanuit de gemeente vormt een belang voorwaarde voor succes (beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan, inrichting openbare ruimte). •E  en strategische grondpositie van de gemeente vormt een belangrijk instrument om schuifruimte te bieden ten behoeve van de beoogde bedrijfsverplaatsingen.

18

7 Hoe nu verder op Kranenmortel…… De resultaten van de pilot waren verrassend positief. Voor bijna alle ondernemers bleek rendementsverhoging mogelijk na aanpassingen in de huisvesting. Zaak is nu om deze kansen te verzilveren. In navolging van de pilot worden momenteel door meerdere bedrijven concrete plannen uitgewerkt om daadwerkelijk tot herhuisvesting te komen. Het gaat hier onder andere om het clusteren van bedrijfsactiviteiten op één locatie, het afstoten van restcapaciteit en de herindeling van kavels. Deze plannen dragen bij aan de optimalisering van het bedrijfsproces van de ondernemer, de reductie van leegstand en de verbetering van de uitstraling en de ruimtelijke kwaliteit van het terrein. Tevens wordt hiermee een forse impuls gegeven aan de herstructurering. De gemeente Deurne en de BOM/BHB willen de pilot graag een gedegen vervolg geven. In het vervolgtraject staat de volgende aanpak centraal. 1. H  et in samenspraak met ondernemers uitwerken van business cases voor meer bedrijven op Kranenmortel. 2. A  andachtpunt vormt de onderlinge uitwisseling van ruimte vraag en ruimte aanbod door ondernemers. Een “vertrouwenspersoon” zou in nauw overleg met de ondernemers mogelijke verschuivingsmodellen kunnen uitwerken. Idealiter wordt deze persoon door de ondernemers zelf aangewezen. 3. S  trategische inzet van de grondpositie van de gemeente als schakel in een mogelijke keten van bedrijfsverplaatsingen. Aanvullend op de uitwerking van meer business cases komen de gemeente, de BOM en de Klankbordgroep van ondernemers gezamenlijk tot een herstructureringsplan, waarin naast de procesaanpak van de herstructurering van private kavels, ook de aanpak van opgaven in de openbare ruimte wordt uitgewerkt. Het faciliteren van de ondernemers staat centraal, waarbij deelname aan parkmanagement wel als voorwaarde kan worden gesteld. 4. S  ynergie speelt een belangrijke rol. Partijen hebben deels verschillende belangen, maar door te zoeken naar win-win situaties voor ondernemers en gemeente, ontstaat optimaal resultaat van de te verrichte investeringen. De BOM/BHB is onder voorwaarden bereid om investeringskapitaal revolverend in te zetten om het herstructureringsproces waar nodig te faciliteren.

19

8 Afsluitende conclusie Het pilotproject verzakelijking heeft tot doel gehad om te onderzoeken hoe de private partijen bij herstructurering van bedrijventerreinen kunnen worden betrokken en bereid kunnen worden gevonden om te investeren op bedrijventerreinen. In deze pilot is de ondernemer centraal gesteld. Door in gesprek te gaan met de ondernemers over de kernwaarden van een terrein ontstaat waardevol inzicht in de kwaliteiten die in het herstructureringstraject geborgd moeten blijven. Door vervolgens samen met de ondernemers een business case uit te werken waarbij gezocht werd naar optimalisering van het bedrijfsproces, ontstond bij de ondernemers inzicht in investeringsmogelijkheden. Deze aanpak blijkt een belangrijke sleutel in het herstructureringsproces te kunnen zijn. Als je wilt dat private partijen betrokken raken en gaan investeren in hun vastgoed, dan moet inzichtelijk zijn wat dat hen oplevert. Direct bedrijfsrendement is een heel concrete motivatie.

De in de pilot gekozen aanpak voor verzakelijking is een succes!

-

grote betrokkenheid van private partijen en hoge waardering voor de gevolgde aanpak;

-

aantoonbare resultaatsverbetering voor ondernemers door betere aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces;

-

hierdoor ontstaat een prikkel bij ondernemers om te investeren in hun vastgoed;

-

ondernemers wisselen onderling informatie uit over vraag en aanbod van ruimte, als gevolg hiervan ontstaan verhuisbewegingen;

-

de grondpositie van de gemeente kan ingezet worden als strategische “schuiflocatie”;

-

business cases sluiten aan bij gemeentelijke ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, overlastreductie en werkgelegenheid;

-

door koppeling van private investeringen aan investeringen in publieke ruimte ontstaat win-win situatie;

-

gevolgde aanpak is generiek toepasbaar, zowel in situaties van groei als van krimp of reorganisatie.

20

Bijlage A Voorbeeld Stap 3 - Optimaal faciliteren bedrijfsproces

21

22

23

24

25

26

Bijlage B Processchema BOM/BHB

Oriëntatiefase

probleemsignalering

business case BOM intentie verklaring masterplan

Planvormingfase

samenwerkingsovereenkomst

programma van eisen ontwikkelings plan marktconsultatie en marktselectie herstructureringsplan

Realisatiefase

realisatieovereenkomst oprichting Special Purpose Vehicle financiële participatie BHB

private uitvoeringsactiviteiten

publieke uitvoeringsactiviteiten

oplevering herstructurering

Beheerfase

beheer door parkmanagementorganisatie

27

Bijlage C Checklist

Haalt u het maximale uit uw huisvesting? Is uw onderneming te groot of te klein gehuisvest? Is uw bedrijfsproces verspreid over meerdere locaties/kavels? Is er sprake van meerdere panden op een locatie/kavel of van samengestelde panden? Is uw huisvesting meer dan 25 jaar oud? Heeft uw onderneming de huisvesting van een andersoortig bedrijf overgenomen? Is er sprake van intern transport over de openbare weg? Is er onvoldoende ruimte voor parkeren, opslag en manoeuvreren op eigen terrein? Is er sprake van een handhavings en/of gedoogsituatie? Overweegt u te investeren in uw huisvesting? Maakt u zich zorgen over de toekomstige waarde van uw pand? Heeft uw groei- of uitbreidingsplannen? Moet u reorganiseren of wilt u de efficiency verhogen? Als het antwoord op één of meerdere van deze vragen ja is, kan het zinvol zijn om een business case uit te laten voeren.

28

Bijlage D Betrokken partijen

BOM/BHB Ad van der Heijden – Hoofd bedrijventerreinen Lysbeth Slotegraaf/ Marc van Rooij - Procesmanager Bedrijventerreinen Johan Gielen - Investmentmanager BHB 088-8311120 www.bom.nl

Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V.

Gemeente Deurne

Gemeente Deurne Henk Kerkers - Wethouder Economie Harrie van den Berg – Medewerker Economie Erna den Boer – Medewerker economie 0493-387711 www.deurne.nl

Inno-Experts bv Harm Boomsma – Directeur/ Inno-Experts Marloes Kursten – Inno-Experts 040-2903592 www.inno-experts.nl

29

Bijlage E Geïnterviewde ondernemers bedrijventerrein Kranenmortel Deurne

Attero Dhr. Megens Beckers Benelux Deurne Dhr. Blom Berkers Techniek Dhr. Berkers Driessen Group Dhr. Driessen FHT Perslucht Dhr. Fransen Gebr. Aldenzee Dhr. Aldenzee Kettler Benelux Dhr. Van der Velden Knapen Trailers International Dhr. Joosten NTS-Group/Te Strake vertegenwoordigd door Rothal Vastgoed Dhr. Versteijne OSBO International Dhr. Van Zon PigTek Europe Deurne Dhr. Weijand Reclus Nederland Dhr. De Jong Van Dijk Heavy Equipment Dhr. Van Dijk Vleveka Dhr. Nouta