De luiken zijn open! Impressieverslag Visietafels van De Gemeenschap 25 september 2014
Een traditie is geboren
In gesprek met de stad Op donderdagmiddag 25 september stroomde DroomVilla Lux aan de Oranjesingel in Nijmegen vol met partners van Woningbouwstichting De Gemeenschap; waaronder bewoners, de wijkagent, vertegenwoordigers van bouw- en vastgoedrelaties en zorg- en welzijninstellingen, medewerkers van de gemeente Nijmegen, van collega-woningcorporaties en natuurlijk medewerkers van De Gemeenschap. Zij hebben allemaal één ding gemeen; ze zijn betrokken bij het werk van De Gemeenschap. Paul van Roosmalen opent de visietafels bijeenkomst: “Wij gaan vandaag in gesprek met de stad, want De Gemeenschap wil weten wat er in Nijmegen leeft. Uw mening en ideeën halen wij graag op, zodat we er samen voor zorgen dat het goed wonen en leven is in deze stad. Ik hoop op een rijke opbrengst en dat het bovenal een inspirerende bijeenkomst wordt. Mijn ambitie is om letterlijk de luiken van De Gemeenschap open te zetten, en ons daarmee te verbinden aan de ambities en dromen van onze bewoners en partners”.
“Ik zie deze visietafelsbijeenkomst als het begin van een traditie. We gaan hiermee door en zullen in de toekomst regelmatig met de stad en onze bewoners in gesprek gaan.” Paul van Roosmalen Directeur
Tegenspraak Het is de eerste keer dat De Gemeenschap haar partners aan tafel uitnodigt om mee te denken over haar werk en haar doelstellingen tegen het licht te houden. Dagvoorzitter is Willem van Leeuwen, een ervaren corporatieman. Aan het begin van de bijeenkomst legt hij uit wat de bedoeling van de visietafels is, wat er van de gasten wordt verwacht en hoe de
Thuis in Nijmegen
1
dag praktisch verloopt: “De Gemeenschap heeft een ondernemingsvisie opgesteld voor de jaren 2015-2020 en wil die samen met u kritisch tegen het licht houden. De Gemeenschap is op zoek naar tegenspraak, geheel passend bij de locatie waar we nu met z’n allen zijn. Hier was vroeger namelijk het politiekcultureel centrum O’42 gehuisvest. Het gaat vanmiddag dus verder dan alleen meepraten. Wij vragen u De Gemeenschap te helpen de juiste keuzes te maken voor de toekomst.”
Vijf thema-tafels Na het openingswoord van de dagvoorzitter namen de gasten plaats aan de 5 verschillende tafels. Elke tafel was ‘ingedekt’ met een bepaald thema: Wonen & Zorg, Vastgoed, Leefbaarheid, Betaalbaarheid en Duurzaamheid. Want dat zijn de thema’s die centraal staan in de ondernemersvisie van De Gemeenschap. Het bijzondere is dat alle tafelgesprekken waren voorbereid door de medewerkers van De Gemeenschap samen met een lid van de Raad van Toezicht. Deze laatste faciliteerde het tafelgesprek. Iedere tafel gaat met elkaar in gesprek over stellingen en dilemma’s.
De rode draad aan de tafel ‘Wonen en Zorg’ Samenwerking is het toverwoord Op voorzieningen en subsidies voor mensen met een zorg- of hulpvraag wordt bezuinigd. Dat staat als een paal boven water. Het aantal mensen met behoefte aan zorg of hulp neemt toe. Een aantal vragen in dat kader kwamen voorbij: ‘Is De Gemeenschap verantwoordelijk voor passende huisvesting voor zorg- of hulpbehoevende mensen? Moet wonen met verzorging in elke woning en in elke wijk mogelijk zijn en wie financiert de noodzakelijke aanpassingen? Met name omdat het zo’n actueel thema is, werd er vurig gediscussieerd.
Batian Nieuwerth, directeur bestuurder van Volksbelang: “Ook in de zorg is het belangrijk dat je medewerkers vrijheid geeft en ruimte om te werken aan creatieve oplossingen. Je kunt de meest mooie samenwerkingsovereenkomsten sluiten en daar een handtekening onder zetten, maar als de mensen de uitvoering niet aankunnen of het niet aandurven, dan is het een lege huls. Dus durf los te laten en geef vertrouwen”.
2
Dicht bij de mensen Zorg moet in ieder geval in de wijk en dicht bij de mensen thuis worden georganiseerd; Een gepassioneerde bewoner, Irene Wanhill zegt: “Ik krijg er helemaal de kriebels van dat we hier aan tafel oplossingen bedenken voor de mensen in de wijk. Ga vooral ook met de mensen zelf praten over hun woonvraag, behoeften en de wijze waarop hierin kan worden voorzien. Vaak hebben de bewoners zelf de beste ideeën.” Samenwerken In wijken waar de corporatie veel woningbezit heeft, is het belangrijk gebruik te maken van de krachten die al in de buurt aanwezig zijn. Samenwerking is het toverwoord. Woningcorporaties moeten de samenwerking opzoeken met bijvoorbeeld verpleegkundigen en verzorgenden die in de wijk werken. “Zij kennen de bewoners en lokale situatie goed”, zo stellen de tafelgasten. Bestaande bouw Doordat de zorg steeds mee de wijk in komt, is er in Nijmegen in de toekomst zeker behoefte aan aangepaste woningen. Voor de toekomst zijn er flexibelere woningen nodig, zoals hobby -kamerwoningen. Dat betekent dat gekeken moet worden hoe bestaande woningen aangepast kunnen worden. Ook hier is
het advies van de tafel, doe het als woningcorporatie niet alleen, maar samen met bewoners, gemeente en betrokken partners in de stad. De corporatie moet het niet zelf gaan zitten uitvinden. Originele ideeën De dialoog met elkaar voeren levert ook een aantal originele ideeën op die veelal te maken hebben met een flexibele inrichting van de woning. Ook ontstaan er beelden over zorg in de wijk. Denk daarbij aan het creëren van een logeerhuis in de wijk voor mantelzorgers, het opzetten van een gezamenlijke huiskamer in de buurt en drempelloos bouwen.
Margje M. Lubbers: We werken heel fijn samen met de Gemeenschap. Zij werken aan wonen en wij werken aan zorg, dat is duidelijk. Dat doen we nu al meer dan 10 jaar en soms denken we anders, maar dat is helemaal niet erg. Dat daagt elkaar juist uit.”
De highlights aan de tafel ‘Leefbaarheid’ Niet zorgen voor…, maar zorgen dat… De vraag naar activiteiten op het gebied van leefbaarheid neemt toe, terwijl er voor de woningcorporaties, binnen de kaders van wet- en regelgeving, minder ruimte is om actief te zijn op dit gebied. Tegelijkertijd zijn overheden enorm aan het bezuinigen. Is leefbaarheid een kerntaak van een corporatie? Wat mag De Gemeenschap van bewoners verwachten en hoe kunnen zij met partners samenwerken aan leefbaarheid? Deze uitdagende dilemma’s en vragen leidden tot uitgebreide discussies aan de tafel Leefbaarheid.
Zichtbaar zijn “Dat De Gemeenschap moet investeren in leefbaarheid, staat buiten kijf”, aldus de tafelgasten. Daarbij gaat het niet alleen om financiële investeringen. De Gemeenschap moet vooral fysiek aanwezig en zichtbaar zijn in de wijken en dialoog met bewoners staat voorop; dat vraagt menskracht van de corpo-
Thuis in Nijmegen
3
Jeanneke Bosch, woonconsulent De Gemeenschap: “Ik vind het concept vernieuwend en het was een uitdaging om het de eerste keer te mogen organiseren. En we waren natuurlijk benieuwd hoe het werd ontvangen. Ik hoor goede berichten, gelukkig.”
ratie. “Als je niet meer investeert in de mensen, stop dan maar met volkshuisvesting. Als corporatie heb je een verantwoordelijkheid voor het woongenot van je bewoners. Het is een achterhaalde gedachte dat een corporatie alleen maar investeert in stenen en het beheer van woningen.” Geef zeggenschap “De bewoners hebben zelf echter ook een nadrukkelijke taak, want die bepalen immers de mate van leefbaarheid”, aldus tafeldame Clara Sander. De woningcorporatie heeft een soort van regiefunctie en moet niet zorgen voor…, maar zorgen dat…. De corporatie moet faciliteren en ondersteunen. “Er zit veel kracht bij de bewoners zelf. Geef ze verantwoordelijkheid, zeggenschap en zelfbeheer op dit gebied! Betrek ze bij acties in de wijk. Zij kunnen zelf het beste aangeven wat er gedaan moet worden. En het allerbelangrijkste, maak contact, ga de dialoog aan. Tijdens de discussies aan tafel wordt ook nadrukkelijk gewezen op de jeugd. De jongeren vormen een belangrijke doelgroep waar het gaat over leefbaarheid. “Betrek de jeugd erbij”, zo luidt de boodschap aan tafel. Geen verkokering! Leefbaarheid heeft vele kanten en is daarmee een thema dat nadrukkelijk vraagt om samenwerking met partners als gemeente, politie en hulpverleningsinstanties. Daarbij geldt dat samenwerking geen doel op zich is. Samenwerken doe je wanneer het nodig is. De samenwerking moet in ieder geval dicht bij de mensen worden georganiseerd. Dit kan bijvoor-
4
beeld via slagvaardige regieteams of wijkteams. De samenwerkingspartners moeten daarbij verder durven kijken dan hun eigen kerntaken en hiervoor ook de ruimte en het vertrouwen krijgen; dus geen verkokering! Op de stoep Wijkagent Frans van Driel:”Ik hoor veel over geld praten aan tafel, en ik ben het er helemaal niet mee eens. Ik kan wel € 50.000 in projecten stoppen, maar als ik niet weet wat er leeft, helpt dat niets. De mensen, daar moet het over gaan. Breng bewoners in contact met elkaar en stimuleer ze vrijwilligerswerk te doen in de buurt. Dat helpt mensen verder. En ga zelf als professional de wijk in. Ga op de stoep zitten, en praat met elkaar!’
De highlights aan de tafel ‘Vastgoed’ “Kleinschaligheid werkt” De gemeente Nijmegen legt de prioriteit op vastgoedontwikkeling in de Waalsprong. Woningen en wijken in de bestaande stad vragen om onderhoud en investeringen. Kiezen voor de nieuwe stad betekent minder geld voor het bestaande bezit. In wijken als Lindenholt, Dukenburg en Neerbosch-Oost ligt verloedering dan op de loer; een dilemma dat al meteen leidde tot stevige discussies. Blijf bij kernkwaliteiten Er moet een balans worden gezocht tussen de bestaande stad en De Waalsprong. “Blijf als corporatie bij je kernkwaliteiten zoals je die hebt neergezet in de bestaande wijken/gemeenschappen”, dat moet volgens de partners aan tafel leidend zijn voor de groeistrategie. “Kleinschaligheid werkt”, zo benadrukken zij. Kan De Gemeenschap, gelet op haar schaalgrootte, iets soortgelijks als in bestaande wijken realiseren in De Waalsprong? Gezamenlijk aanspreekpunt Wellicht kan uitruil van woningen oplossingen bieden om de doelstellingen van individuele corporaties
beter te realiseren. In wijken waar diverse corporaties woningen hebben, is het wellicht een idee om in bepaalde wijken de beheerrol in de hand van één corporatie te leggen. Hiermee is er een helder aanspreekpunt voor de gehele wijk. “Een goed idee waarover de gezamenlijke corporaties moeten nadenken”, aldus de tafel Vastgoed. Gerichte adviezen Over doorstroming en nieuwbouw waren de gasten aan tafel ook helder: “Mensen zijn best bereid kleiner te gaan wonen”, zo denken zij. “Dit vereist echter wel dat de huur van de nieuwe woning vergelijkbaar is met de huurprijs van de woning die ze verlaten.” Verder kwamen de gasten nog met een aantal gerichte adviezen: Zorg voor diversiteit in koop en huur, laat strategische opties voor koop open en houd bij verhuizing niet te strak vast aan de eis dat huurders de woning in de oorspronkelijke staat moeten terugbrengen.
Thuis in Nijmegen
5
De highlights aan de tafel ‘Betaalbaarheid’ Durf hebben om los te laten Het thema ‘Betaalbaarheid’ roept veel op. Want het raakt de portemonnee van mensen. De gasten kregen uitdagende vragen voorgeschoteld: Iets doen of niets doen? De Gemeenschap kan de huurprijs gelijk houden en niets veranderen. Is het ook een optie de huurprijs te verlagen en daarmee het niveau van onderhoud of dienstverlening terug te brengen? Of is het een idee bewoners zelf het beheer van de woningen in handen te geven, tegen een huurverlaging. Zelfbeheer Zelfbeheer door huurders op het gebied van onderhoud zou best kunnen werken, zo stelden de tafelgasten. Maar niet iedereen heeft hiervoor ook de tijd of de handigheid. Bij eenvoudige onderhoudswerkzaamheden (die nu in het servicefonds zitten) is het misschien wel mogelijk om die door de huurders zelf te laten uitvoeren. Dit geldt wellicht ook voor bepaalde schoonmaakwerkzaamheden. De tafelgasten opperen ook nog een origineel idee, waarbij de huurder kan kiezen voor een modulair onderhoudspakket; een kaal pakket, onderhoud binnen of onderhoud buiten. Volgens de gasten vraagt zelfbeheer niet alleen wat van de bewoners, maar ook van de corporatie; die moet de durf hebben om los te laten!
Woonlasten In het licht van de veranderende rol van Wonen en Zorg is het belangrijk dat de corporatie samen met senioren en welzijnsinstellingen tijdig het gesprek aangaan en kijken of de woning nog wel past bij de behoeften. Ook werd er ingebracht dat betaalbaarheid niet alleen te maken met huurlasten. Het moet breder worden bezien in de zin van woonlasten. De energierekening speelt ook een belangrijke rol. Duurzaamheidsinvesteringen kunnen hierin veel betekenen en het is zaak bewoners bewust te maken van hun eigen energieverbruik. Verkopen De gasten zijn van mening dat slechts een kleine groep huurders financieel in staat is om de woning te kopen. Bij verkoop moet in ieder geval herinvestering plaats te vinden in betaalbare woningen of in het bestaande woningbestand. “En kijk ook eens naar andere ideeën op dit gebied, zoals de ‘slimmer kopen’-constructie van woningcorporatie Trudo”, zo luidde het advies aan De Gemeenschap.
Quotes na afloop “Ik wil graag een groot compliment geven aan iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de waardevolle opbrengst van deze middag. Daarbij gaat mijn dank in het bijzonder uit naar onze bewoners die de moeite en tijd hebben genomen om samen met ons na te denken over de toekomst.” Jan Nillesen, Voorzitter Raad van Toezicht
6
De highlights aan de tafel ‘Duurzaamheid’ De meeste winst zit in het gedrag Duurzaamheid is een actueel thema. Het leverde in ieder geval meer dan voldoende gespreksstof op aan de duurzaamheidstafel. De gasten bogen zich over de volgende vragen; Gaan we werken aan duurzaamheid door reductie van energieverbruik of door productie van duurzame energie? Het verduurzamen van bestaande woningen vraagt om veel investering van woningcorporaties. En hoe kunnen corporaties dit zo kostenneutraal mogelijk doen? Gedragsverandering Aan tafel is één ding heel duidelijk; De meeste winst wordt verwacht van het gedrag van de bewoners zelf. Door gedragsverandering kunnen zij zelf veel bijdragen aan energiebesparing en daarmee aan een reductie van woonlasten. Het is belangrijk mensen hiervan bewust te maken, bijvoorbeeld via een energiecoach. Duurzaamheidsfonds De gasten aan tafel zien ook wel iets in een duurzaamheidsfonds vanuit de overheid waarmee corporaties financiële steun kunnen krijgen bij hun duurzaamheidsacties; de verhuurdersheffing vloeit zo weer terug naar de huurders! Ook de samenwerking met aannemers wordt genoemd. Als partners kunnen zij veel betekenen voor verduurzaming van het woningbezit. “Maak ze een soort van aandeelhouders”, wordt zelfs gesteld. In het zelf aangebrachte voorzieningenbeleid, zien de gasten ook moge-
lijkheden. “Ben terughoudend met het ‘weggooien’ van nog bruikbare materialen bij mutatie.” Daarnaast wordt ook het idee ingebracht van een gezamenlijk inkoopbeleid van corporaties. Basis op orde Mariëtte Welbers van Portaal, stelt; “Eerst intern beginnen met duurzaamheid, om extern te winnen: “Begin als corporatie bij je interne organisatie. Maak die bewust van duurzaamheid en richt je daarna pas op de buitenwereld”, aldus de tafelgast. Tevens wordt geadviseerd om als corporatie goed te prioriteren. De basis op orde, als eerste. De woningen die duurzaam onderhoud het meest nodig hebben, begin daar! Als voorbeeld wordt het woningbezit in Hengstdal genoemd. “En pas daarna kun je met andere duurzaamheidsinitiatieven aan de slag”, zo luidt het advies aan tafel.
Thuis in Nijmegen
7
Wat gaat De Gemeenschap doen? De ondernemingsvisie vertalen in concrete plannen Het laatste woord van de middag was aan Paul van Roosmalen. Aan hem werd de vraag voorgelegd met welke concrete zaken De Gemeenschap nu aan de slag gaat. Paul: “Ik kijk terug op een mooi proces dat we in 2013 samen hebben doorlopen, we hebben toen de ondernemingsvisie opgesteld. Ik vond het prachtig om te zien hoe mensen met zeer verschillende bloedgroepen vanmiddag enthousiast met elkaar in gesprek waren. Ook vind ik het bijzonder om te zien hoeveel energie het van te voren al gaf om deze middag voor te bereiden. Medewerkers van de Gemeenschap en Raad van Toezicht werkten schouder aan schouder om van deze bijeenkomst een succes te maken.” De opbrengst van de middag mag er zijn, volgens Paul. “We kunnen onze ondernemingsvisie hiermee vertalen in concrete plannen. We zullen uiteraard alle opmerkingen, suggesties en ideeën van de visietafels uitgebreid bestuderen, maar toch wil ik nu al een inkijkje geven in een aantal concrete acties die wij gaan oppakken.” Vervolgens ging Paul alle thema’s nog eens langs en schetste in grove lijnen wat De Gemeenschap concreet gaat doen. Betaalbaarheid De Gemeenschap gaat met bewoners in gesprek over hoe zelfbeheer goed georganiseerd kan worden. Daarnaast gaat De Gemeenschap ook nadrukkelijk met de gemeente over dit onderwerp in gesprek, want betaalbaarheid is een onderwerp dat niet alleen op het bordje van de woningcorporaties ligt. Leefbaarheid
Colofon Woningbouwstichting De Gemeenschap Curaçaoweg 1, 6524 ST Nijmegen Fotografie Mossa, Ellen van Hees Woningbouwstichting De Gemeenschap Ontwerp Maarten Slooves, Grave Druk Drukkerij Efficiënt, Nijmegen
8
De Gemeenschap gaat haar zichtbaarheid in de wijken vergroten. Dat gaat zij op een slimme manier doen, door samen te werken met collega-corporaties, gemeente, instellingen en organisaties die ook in de wijken aanwezig zijn. Duurzaamheid Reductie van energieverbruik kan plaatsvinden via maatregelen (denk aan isolatie), maar ook door het gedrag van bewoners te veranderen. De Gemeenschap gaat aan de slag met het ener-
giegedrag van haar bewoners. Daarnaast blijft zij zich ook richten op andere initiatieven, zoals het plaatsen van zonnepanelen. Vastgoed De Gemeenschap heeft een grote opgave in de Spoorbuurt in Nijmegen-Oost. Het gaat daarbij om groot onderhoud van 500 woningen. Daarop ligt de komende jaren de focus. Ook Neerbosch-Oost verdient aandacht van De Gemeenschap. Paul geeft nadrukkelijk aan dit gezamenlijk met collega-corporaties en de gemeente te willen doen. Er moeten slimme keuzes worden gemaakt in het vastgoedbeleid in Nijmegen; nieuwbouw of investeren in bestaande voorraad? Wonen en zorg In Hengstdal gaat De Gemeenschap samen met woningcorporatie Standvast en de zorg- en welzijnsinstellingen, die in deze wijk zorg leveren, in gesprek over hoe wonen en zorg in deze wijk op een goede manier geborgd kan worden.
De rode draad na twee gespreksronden Na de twee gespreksronden zag dagvoorzitter Willem van Leeuwen een duidelijke rode draad door de gesprekken lopen. “Die rode draad laat zich vertalen in een tweetal boodschappen aan De Gemeenschap: Ga slim samenwerken en geef meer verantwoordelijkheid en zeggenschap aan de bewoners. Ga met bewoners in gesprek over onderwerpen die hen raken. Uit de discussies aan de tafels blijkt dat het wordt gewaardeerd dat De Gemeenschap de luiken open heeft gezet. Partners willen met De Gemeenschap samenwerken. Pak ook die handschoen op!”
Thuis in Nijmegen
