DE INFORMATIEPLICHT BIJ WONINGVERKOOP EN VLIEGTUIGLAWAAI
Dr. ir. A.G. Bregman, mr. A.Z.R. Koning en mr. H. Strang1
1. Het Convenant Omgevingskwaliteit Middellange Termijn en het onderzoek van het Instituut voor Bouwrecht (IBR) In december 2008 hebben een negental overheden en met de luchthaven Schiphol verbonden ondernemingen het Convenant Omgevingskwaliteit Middellange Termijn ondertekend. Blijkens artikel 1.1. van dit convenant wensen deze partijen voor de middellange termijn in samenhang met het convenant Hinderbeperking afspraken vast te leggen over hun inspanningen gericht op het versterken van de kwaliteit van de woon-, werk- en leefomgeving in de Schipholregio, elk vanuit de eigen verantwoordelijkheid en positie. Een van de artikelen in het Convenant Omgevingskwaliteit Middellange Termijn (hierna: het convenant) betreft de informatieverstrekking in de Schipholregio over de geluidbelasting door vliegtuiggeluid. Dit artikel 4.3 luidt als volgt: “Partijen erkennen dat vroegtijdige en deugdelijke informatieverstrekking aan de omgeving in de Schipholregio over de geluidbelasting door vliegtuiggeluid noodzakelijk is, teneinde de hinderbeleving te minimaliseren. Met inachtneming van artikel 9.1, en voor zo ver dit mogelijk is binnen hun bevoegdheden, zorgen Noord-Holland en de ondertekenende gemeenten er voor dat binnen het gebied van de 48 dB(A) Lden contour (TK 2006-2007, 29 665, nr 46): a. huidige en nieuwe inwoners in een zo vroegtijdig mogelijk stadium deugdelijk en objectief worden geïnformeerd over geluidbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. b. in reclame-uitingen of verkoopbrochures van verkopende of bemiddelende instanties voor koop- en/of huurwoningen een standaard informatietekst wordt opgenomen over geluidbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid ter plaatse door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. c. via vergunningvoorschriften bij de afgifte van vergunningen voor nieuwbouwprojecten dat projectontwikkelaars in de rechtsverhouding van kopende of hurende rechtspartijen ook
1 Arjan Bregman is senior stafmedewerker bij het Instituut voor Bouwrecht (IBR) te Den Haag en als research fellow verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam. Regina Koning is Senior juridisch stafmedewerker bij het IBR. Hugo Strang is juridisch stafmedewerker bij het IBR.
1
worden geïnformeerd over geluidbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid ter plaatse door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. d. in privaatrechtelijke koop- en huurovereenkomsten aangaande onroerend goed een kettingbeding wordt opgenomen inhoudende dat kopers/huurders kennis dragen van het feit dat geluidbelasting en hinder door vliegtuiggeluid ter plaatse wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. Noord-Holland en de ondertekenende gemeenten zullen met betrekking tot hetgeen in de onderdelen a tot en met d van dit artikel is aangegeven binnen zes maanden een plan van aanpak opstellen. De ministers van Ven W en VROM zullen, indien wettelijke bevoegdheden van provincies respectievelijk gemeenten ontoereikend blijken te zijn samen met NoordHolland en de ondertekenende gemeenten onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de voornoemde informatieverstrekking op te leggen”. De provincie Noord-Holland heeft het Instituut voor Bouwrecht opdracht gegeven om de in artikel 4.3 genoemde maatregelen te beoordelen op hun juridische merites en voorstellen voor een juridisch juiste, effectieve en doelmatige verankering van de informatieverplichting, waarbij ook wordt aangegeven hoe de verantwoordelijkheid van de convenantspartijen zich verhoudt tot de verantwoordelijkheid van degenen op wie de informatie is gericht. Deze opdracht leidde in 2010 tot een notitie van het IBR. 2 In de praktijk van de uitvoering van het Convenant Omgevingsvergunning Middellange Termijn blijkt nog steeds sprake te zijn van onduidelijkheid ten aanzien de reikwijdte van de informatieplicht bij vastgoedtransacties. Om die reden zal in dit artikel nader op dit onderwerp worden ingegaan. Daartoe zal in paragraaf 2 eerst worden ingegaan op de wettelijke regeling inzake de informatieplicht in het algemeen. In paragraaf 3 wordt besproken op welke wijze de omstandigheden van het geval van invloed kunnen zijn op de informatieplichten van partijen. In paragraaf 4 wordt aan de hand van een casus verder uitgewerkt wat dit kan betekenen voor (onjuiste en/of onvolledige) informatieverstrekking bij de verkoop van de woningen rondom Schiphol waar sprake is van vliegtuiglawaai. 2. Mededelingsplicht en onderzoeksplicht De vraag die hier aan de orde is, is welke informatie de verkopende partij dient te geven aan de koper van een woning binnen het gebied van de 48 dB(A) Lden contour omtrent vliegtuiglawaai. Bij de beantwoording van die vraag spelen de informatieplichten van partijen, de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, bij het sluiten van de koopovereenkomst een belangrijke rol. Het is mogelijk dat de koper op het verkeerde been is gezet door de verkoper, omdat er geen of onjuiste informatie is verstrekt door de verkoper. Er is dan mogelijk sprake van dwaling hetgeen tot vernietiging van de
2 A.G. Bregman en A.Z.R. Koning, Uitvoering artikel 4.3. (informatieverstrekking) Convenant Omgevingskwaliteit Middellande Termijn, IBR, 25 januari 2010.
2
overeenkomst kan leiden.3 Of er is (tevens) sprake van non-conformiteit: de woning beantwoordt, of de eigenschappen van de woning beantwoorden, niet aan hetgeen de koper mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van de verkoper. In dit artikel ligt de nadruk op de informatieplichten van partijen, en daarmee op de verschijnselen dwaling en conformiteit. De mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn terug te voeren op deze twee leerstukken.4 Beide zijn geregeld in het BW. Dwaling is geregeld in art. 6:228 BW: “1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar: a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.” Uit deze bepaling wordt duidelijk dat er drie gevallen van dwaling kunnen worden onderscheiden: een onjuiste mededeling (sub a), het achterwege blijven van een mededeling (sub b) en wederzijdse dwaling (sub c). De laatste categorie wordt in dit artikel verder buiten beschouwing gelaten, omdat die minder relevant is voor de problematiek van vliegtuiglawaai.5 Uit lid 1 sub a volgt de zogenaamde waarheidsplicht6: indien de verkoper informatie verstrekt aan de koper, dan moet die informatie in beginsel ook juist zijn.7 In lid 1 sub b is de mededelingsplicht, of de spreekplicht, van de verkoper geregeld. Op de verkoper rust een mededelingsplicht indien de verkoper wist of behoorde te weten dat hij de dwalende had behoren in te lichten.8 Daarbij geldt de kenbaarheidscorrectie: er kan geen
3
Zie voor wijziging van de overeenkomst in plaats van vernietiging art. 6:230 BW. De bespreking blijft dan ook beperkt tot deze twee leerstukken. 5 De achtergrond van dit artikel is immers de situatie waarin geen of onjuiste mededelingen worden gedaan over vliegtuiglawaai door de verkoper die vrijwel altijd van het bestaan van het lawaai op de hoogte zal zijn. 6 Deze term ontleent Jansen aan de Duitse doctrine, zie K.J.O. Jansen, Informatieplichten. Over kennis en verantwoordelijkheid in contractenrecht en buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht, (diss. Universiteit Leiden) Kluwer: Deventer 2012 (hierna K.J.O. Jansen 2012), p. 168. 7 K.J.O. Jansen 2012, p. 167 e.v. 8 In de literatuur worden dan doorgaans vier vereisten voor het bestaan van de mededelingsplicht gesteld: kennis van de feiten, kennis van het causaal verband tussen de verkeerde voorstelling van zaken bij de dwalende partij en het (onder deze voorwaarden) sluiten van de overeenkomst, kennis van de mogelijkheid van een dwaling en het vierde (overkoepelende) vereiste dat de verkeersopvattingen meebrengen dat op de 4
3
beroep worden gedaan op dwaling als verkoper ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat daardoor de dwalende van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.9 Ligt er op de koper, als tegenhanger van de bovengenoemde mededelingsplichten, dan een onderzoeksplicht? Met andere woorden, had de koper niet beter moeten weten en niet zomaar op (de afwezigheid van) een bepaalde inlichting mogen vertrouwen? Van een dergelijke situatie kan onder omstandigheden sprake zijn. Art. 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de dwaling voor rekening van de koper blijft, wanneer dit uit de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval volgt. Het uitgangspunt is echter dat in het geval er door de verkoper ten onrechte geen mededeling of een foutieve mededeling is gedaan, deze verkoper de koper niet kan tegenwerpen dat hij zelf geen onderzoek heeft verricht.10 Op deze regel, de spreekplicht prevaleert- regel, zal hierna nog worden ingegaan. Een in het opzicht van mededelingsplichten en de onderzoeksplichten met dwaling verwant leerstuk, is het non-conformiteitsleerstuk als geregeld in artikel 7:17 BW. De in het kader van deze paragraaf meest relevante leden van dat artikel luiden als volgt: “1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. 2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien." De eis dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden, wordt het conformiteitsvereiste genoemd. In het tweede lid is dit verder uitgewerkt. Zo is er sprake van non-conformiteit indien de afgeleverde zaak niet de eigenschappen bezit die koper mede op basis van mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, mocht verwachten. De koper kan zich echter niet op non-conformiteit beroepen als hij/zij bekend was daarmee of daarmee bekend had kunnen zijn, omdat er reden was tot twijfel. In het laatste geval had hij bijvoorbeeld zelf op onderzoek uit moeten gaan of de verkoper moeten bevragen. Uit deze regeling van het conformiteitsvereiste vloeien de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper voort.
verkoper een mededelingsplicht rust. Zie K.J.O. Jansen 2012, p. 150 en 151 en de literatuur waarnaar de auteur verwijst. 9 Zie Asser/Hijma 7-1* 2013/239. Deze kenbaarheidscorrectie heeft betrekking op het in de vorige noot genoemde causaal verband. 10 Zie Asser/Hijma 7-1* 2013/243. Hier wordt anders over gedacht door K.J.O. Jansen 2012, par. 3.6.2. en 3.6.4. De auteur is van mening dat een onderzoeksplicht voor de koper op grond van art. 6:228 BW ongewenst is.
4
Dwaling versus non-conformiteit Dwaling en non-conformiteit zijn twee verschillende leerstukken in het BW. De eerste betreft een wilsgebrek (de wil van een van de partijen is gebrekkig gevormd) en de tweede een uitvoeringsgebrek (er is sprake van een feitelijk verschil tussen contract en de afgeleverde zaak).11 In geval een koper zich na het sluiten van de koopovereenkomst kan beroepen op dwaling omdat er geen of onjuiste informatie is verstrekt door de verkoper, staat voor de koper vaak tevens beroep open op non-conformiteit. In beide gevallen is er immers sprake van een onjuiste voorstelling van zaken met betrekking tot de eigenschappen van het gekochte als gevolg van geen of onjuiste informatie van de verkoper.12 Er bestaat echter een principieel verschil in de juridische structuur tussen deze twee leerstukken.13 Degene die zich op dwaling beroept wil zich aan het contract onttrekken omdat deze persoon het contract sloot zonder een juiste voorstelling van zaken. Degene die zich beroept op non-conformiteit klaagt erover dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst; deze persoon heeft niet ontvangen hetgeen hij/zij had moeten krijgen, er is een discrepantie tussen de overeenkomst en de uitvoering daarvan. Leiden de mededelingsplicht en onderzoeksplicht van partijen bij dwaling en (non-) conformiteit tot dezelfde omvang en zwaarte van die plichten voor partijen? Zijn deze plichten gelijkgeschakeld? Over de beantwoording van die vraag bestaat discussie in de literatuur.14 De regels inzake beide plichten zijn oorspronkelijk ontwikkeld vanuit het leerstuk dwaling en werden steeds onverkort toegepast bij de beantwoording van de vraag of er mogelijk een non-conformiteit aanwezig is. De Hoge Raad maakt in 2008 in het arrest Van Dalfsen/Gemeente Kampen15 nog steeds geen onderscheid tussen de omvang van de mededelingsplicht en onderzoeksplicht in geval van dwaling dan wel non-conformiteit.16 Informatieplichten: de algemene regel In het algemeen zal de koper mogen vertrouwen op hetgeen de verkoper mededeelt, of de afgeleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst is mede afhankelijk van door de verkoper gedane mededelingen. Hiervoor werd aangegeven dat op de verkoper een mededelingsplicht rust indien hij wist of redelijkerwijs kon weten dat hij de koper had
11 12
Asser/Hijma 7-1* 2013/224 en 326. W.L. Valk, “Stellen en bewijzen in gevallen van dwaling en non-conformiteit (II, slot)”, WPNR 2010(6868), par.
6. 13
Asser/Hijma 7-1* 2013/225. 14 In Asser/Hijma 7-1* 2013/340 en 342 worden vraagtekens gezet bij eenzelfde afgrenzing van de mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij non-conformiteit (art. 7:17 BW) en dwaling (art. 6:228 BW). Hijma is van mening dat de afgrenzing niet exact hetzelfde is, maar geeft daarbij ook aan dat deze mening door veel auteurs niet wordt gedeeld. Op p. 339: “Het lijkt er trouwens op dat een meerderheid van schrijvers dit tegenwoordig anders ziet en van een samenval uitgaat.”. In deze bijdrage wordt aangesloten bij de meerderheid van schrijvers. 15 HR 14 november 2008, NJ 2008, 588. 16 In deze zin T.H.M. van Wechem, 'Gelijkschakeling van mededelingsplichten en onderzoeksplichten bij vraagstukken van non-conformiteit en dwaling?', WPNR 2009 (6790), p. 222 e.v.
5
dienen in te lichten. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een rol speelt bijvoorbeeld het bijzonder gebruik dat de koper voor ogen heeft (en was de verkoper daarvan op de hoogte of behoorde hij dat te zijn), de deskundigheid (ingehuurde deskundigheid, zoals een makelaar) van partijen en de staat van de zaak, in dit geval de woning. Hierna zal hier nog nader op worden ingegaan. Met de door de verkoper verschafte informatie eindigt in het algemeen een eventuele op de koper rustende onderzoeksplicht. Deze algemene regel, de zogenoemde ‘spreekplicht prevaleert-regel’, geldt met betrekking tot het conformiteitsleerstuk en het dwalingsleerstuk.17 Niet elke nagelaten of foutieve mededeling levert echter dwaling dan wel non-conformiteit op. De omstandigheden van het geval zijn daarbij doorgaans doorslaggevend.18 Juridische relevantie foutieve mededelingen Hijma geeft voor dwaling een opsomming van gevallen van inlichtingen waarvan wordt aangenomen dat deze te licht zijn om een dwalingsberoep te rechtvaardigen.19 De auteur noemt bijvoorbeeld aanprijzingen in algemene bewoordingen, evident onjuiste mededelingen, mededelingen die niet veel meer dan een meningsuiting behelzen, opgaven waarin twijfel doorklinkt. Voor non-conformiteit onderscheidt Hijma drie soorten mededelingen: blote mededelingen, serieuze inlichtingen (opgaven) en toezeggingen/garanties. Eerste genoemde, blote mededelingen, hebben onvoldoende gewicht om via de conformiteits-regel tot contract inhoud te worden. De overige twee, serieuze inlichtingen en toezeggingen/garanties wel. De scheidslijn tussen blote mededelingen en serieuze inlichtingen is niet eenvoudig te trekken, de omstandigheden van het geval zijn doorslaggevend. Als criterium wordt door de auteur aangehouden dat de koper redelijkerwijze op de mededelingen van zijn wederpartij mocht bouwen. Daar is geen sprake van als bijvoorbeeld de mededelingen slechts van ‘opvijzelende aard’ zijn of algemeen van karakter: ‘de beste’ of ‘geweldig’.20 Verder worden genoemd mededelingen van onbestemde aard en uitingen waarin twijfel doorklinkt. Belang van bepalingen in de NVM-koopakte Bij de koop van onroerend goed wordt in veel gevallen gebruik gemaakt van de NVMkoopakte. In dit kader zijn de artikelen 6.1 en 6.3 van belang. Art. 6.1 bepaalt dat de zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich tijdens het tot stand komen van de overeenkomst bevond met zichtbare en onzichtbare gebreken. In art. 6.3 wordt verklaard dat de zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig 17
Asser/Hijma 7-1* 2013/338 en 242a. En tevens K.J.O. Jansen 2012, p. 311 M.R. Oranje en S.K. Schreurs, “De betekenis van het inschakelen van deskundigen bij koopovereenkomsten, Een overzicht in verband met de grens tussen onderzoeks- en mededelingsplicht”, BR 2002/p. 945 e.v. in deze zin tevens A.G. Castermans en H.B. Krans, Tekst & Commentaar, Burgerlijk Wetboek (tiende druk), Deventer; Kluwer 2013 (A.G. Castermans en H.B. Krans 2013), artikelsgewijs commentaar bij titel 7.1 koop (art. 7:1 –art. 7:50), pp. 3427-3430. 19 Asser/Hijma 7-1* 2013/242a. 20 Asser/Hijma 7-1* 2013/340. 18
6
zijn voor een normaal gebruik en dat verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Daarbij geldt dan weer een uitzondering voor gebreken die bekend of kenbaar zijn ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst. Deze bepalingen zijn niet in alle opzichten even duidelijk. In de literatuur worden deze bepalingen dan ook niet eenduidig geïnterpreteerd.21 Het voert voor dit artikel te ver om nader op deze discussie in te gaan. Voor het vervolg wordt daarom aangesloten bij de opvatting dat de betreffende bepalingen geen wezenlijke verschuiving van informatieplichten tot gevolg hebben.22 ‘Normaal gebruik’ bij conformiteitsoordeel Jansen vat het bepaalde in art. 7:17 lid 2 als volgt kort samen23: “Beslissend is dus het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper, dat in het licht van de omstandigheden van het geval moet worden vastgesteld.” De tweede volzin in lid 2 betreft een nadere uitwerking hiervan: mag de koper verwachten dat de zaak (in dit geval; de woning) de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.24 Wat verstaan dient te worden onder ‘normaal gebruik’, is voor een woning niet altijd even duidelijk. Door Hijma wordt de term ‘gebruik’ uitgelegd als gebruik dat primair betrekking heeft op feitelijk (eigen) gebruik. 25 En over de term ‘normaal’ schrijft de auteur26: “Per saldo gaat het er veeleer om welk gebruik naar algemene maatstaven van de zaak behoort te kunnen worden gemaakt, dan om de vraag of dat gebruik ook inderdaad doorgaans plaatsvindt.” Maken partijen bij de koopovereenkomst gebruik van de NVM-koopakte onroerende zaken dan is het bepaalde in art. 6.3 van deze koopakte van toepassing. Dit betreft een verklaring van de verkoper dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. In dat geval heeft het beding waaronder ‘normaal gebruik’, een contractuele status en de inhoud daarvan wordt dan langs de weg van het uitlegleerstuk vastgesteld.27 Uit de jurisprudentie van Hoge Raad blijkt dat ‘normaal gebruik’ als bedoeld in de NVM-koopakte, betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. 28
21
J.J. Dammingh, “Een kritische blik op de (vernieuwde) NVM-koopakte”, WPNR 2014, p. 1224, K.J.O. Jansen 2012, p. 206-207. 22 K.J.O. Jansen 2012, p. 206-207. 23 K.J.O. Jansen 2012, p. 309. 24 Men leze over art. 7:17 lid 1 en 2 en 5 tevens A.G. Castermans en H.B. Krans, Tekst & Commentaar, Burgerlijk Wetboek (tiende druk), Deventer; Kluwer 2013 (A.G. Castermans en H.B. Krans 2013), artikelsgewijs commentaar bij titel 7.1 koop (art. 7:1 –art. 7:50), pp. 3427-3430. 25 Asser/Hijma 7-1* 2013/344. 26 Asser/Hijma 7-1* 2013/345. 27 Asser/Hijma 7-1* 2013/345. 28 HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, NJ 2010/62 (De Rooij c.s./Van Olphen). Volgens K.J.O. Jansen 2012, p. 206 en 207, behelst het bepaalde in de NVM-akte niet meer dan een contractuele bevestiging van het wettelijke conformiteitsvereiste. De auteur stelt dan ook dat de toepasselijkheid van de NVM-akte niet tot een fundamenteel andere benadering van de wederzijdse informatieplichten leidt.
7
Onder ‘normaal gebruik’ wordt tevens verstaan dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Geluidsoverlast kan het woongenot danig aantasten. Zo werd door de Rechtbank Arnhem in 200529 met betrekking tot de koop van een woning en een beroep op nonconformiteit wegens geluidsoverlast van de buren aangegeven dat het onder omstandigheden niet uitgesloten is dat, wanneer buren structureel objectief ernstige overlast veroorzaken, waardoor ernstige afbreuk aan het woongenot wordt gedaan en dit voor het sluiten van de koopovereenkomst al bekend was bij de verkoper, er aanleiding kan bestaan voor het oordeel dat het huis niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.30 En vervolgens: “Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort dat het de bewoner een bepaald minimum niveau van, immaterieel, woongenot verschaft, ook al bezit het qua materiaal en constructie alle voor normaal gebruik benodigde eigenschappen. De verkoper van de woning is gehouden van overlast als hiervoor bedoeld uit eigen beweging mededeling te doen. Als hij dit desalniettemin achterwege laat, behoeft de koper de afwezigheid van zodanige overlast niet te betwijfelen.” 3.
Informatieplichten en de omstandigheden van het geval
Of op de verkoper al dan niet een mededelingsplicht rust en/of op de koper een onderzoeksplicht, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een aantal aanwijzingen dat de verkoper moest mededelen of dat de koper ondanks het zwijgen of onjuiste informatie van de verkoper toch op onderzoek had moeten gaan, is er wel te vinden in de literatuur. Jansen geeft in zijn dissertatie over informatieplichten op vele plaatsen een overzicht daarvan. De auteur noemt een aantal algemene gezichtspunten waar vanuit kan worden beredeneerd of een mededelingsplicht van de verkoper dan wel een onderzoeksplicht van de koper moet worden aangenomen.31 Het eerste gezichtspunt is de aard van de rechtsverhouding, in het bijzonder de hoedanigheid en deskundigheid van partijen. Voorts is van belang de aard van de betrokken informatie, in het bijzonder de waarneembaarheid of traceerbaarheid van het gebrek. Tot slot kan ook de aard van de betrokken belangen een rol spelen (zo kan een veiligheidsgebrek niet snel wegens schending van een onderzoeksplicht voor rekening van de koper worden gebracht). Op deze drie gezichtspunten wordt nu kort ingegaan.32 De aard van de rechtsverhouding Een element dat onder dit gezichtspunt kan worden geschaard is de deskundigheid van partijen. Doorgaans wordt er door verkopers en kopers van onroerend goed één of meer deskundigen ingeschakeld; een makelaar, een bouwkundige of een andere terzake kundige
29
Rb. Arnhem (vzr.) 18 november 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AV0847. Ook in het kader van dwaling bij de koop van woonhuizen is geluidsoverlast enkele malen aan de orde geweest in de jurisprudentie, zie Jac. Hijma, GS Verbintenissenrecht, art. 6:228, aant. 91.7.1. 31 K.J.O. Jansen 2012 p. 154-158, p. 169-170, p. 182 (dwaling) en p. 311 (non-conformiteit). 32 Deze gezichtspunten gelden overigens voor de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht, zie K.J.O. Jansen 2012, p. 155-158. 30
8
adviseur.33 In hoeverre beïnvloedt het inschakelen van deskundigheid bij de aankoop van onroerend goed, doorgaans een makelaar, de wederzijdse mededelings- en onderzoeksplicht? Jansen beschrijft dit als volgt: “Aangenomen wordt dat op een deskundige eerder een mededelingsplicht rust en dat – omgekeerd – jegens een deskundige minder snel een mededelingsplicht geldt.”34 De aard van de betrokken informatie Voor het aannemen van een mededelingsplicht zijn de bijzonderheid, complexiteit, importantie en vertrouwelijkheid van de betrokken informatie van belang.35 Hierbij speelt ook de traceerbaarheid van de informatie een rol. In de jurisprudentie is dit aan de orde geweest in het licht van verborgen gebreken; voor zichtbare gebreken hoeft minder snel te worden gewaarschuwd dan voor verborgen gebreken.36 De aard van de betrokken belangen Bij de aard van de betrokken belangen kan een rol spelen of er hoge kosten zijn gemaakt om de betreffende informatie te verkrijgen. Dit zal pleiten tegen het aannemen van een mededelingsplicht.37 Vuistregel is dat ten aanzien van toevallig verkregen informatie eerder een mededelingsplicht geldt dan ten opzichte van informatie die is verkregen door een weloverwogen onderzoeksinspanning.38 Ook kan een rol spelen dat de koper een bijzonder lage prijs heeft bedongen. In dat geval kan de gelding van een mededelingsplicht worden verworpen.39 4. Informatieplichten ten aanzien van vliegtuiglawaai In de geluidszone van Schiphol wordt geleefd, er wordt gewoond en gewerkt. Wie in de geluidszone woont heeft op gezette tijden meer of minder te maken met geluid afkomstig van stijgende en dalende vliegtuigen; door de een wordt dit meer ervaren als lawaai dan door de ander en de een zal daar ook meer last van hebben dan de ander. Van belang is dat kopers van woningen op de hoogte zijn van dat geluid nu het geluidsniveau aanzienlijk kan zijn, hetgeen het woongenot danig kan beïnvloeden. Op basis van die informatie kunnen kopers een afgewogen keuze maken waarbij de voor- en nadelen van de woning en de locatie worden betrokken. Vanuit dit perspectief wordt de hierboven besproken theorie toegepast op een casuspositie. In deze casus wordt uitgegaan van de verkoop van een
33
Hierover uitgebreider M.R. Oranje en S.K. Schreurs, ‘De betekenis van het inschakelen van deskundigen bij koopovereenkomsten, Een overzicht in verband met de grens tussen onderzoeks- en mededelingsplicht’, BR 2002/p. 945 e.v. 34 K.J.O. Jansen 2012, p. 156. 35 Zie K.J.O. Jansen 2012, p. 157 en de literatuur/jurisprudentie waarnaar de auteur verwijst. 36 HR 2 mei 1980, NJ 1981, 51 (Teering/Putman) 37 Zie K.J.O. Jansen 2012, p. 158. 38 Aldus K.J.O. Jansen 2012, p. 158. 39 Wederom K.J.O Jansen 2012, p. 158.
9
nieuwbouwwoning in de nabijheid van Schiphol, waarbij (alleen) de verkoper zich laat bijstaan door een deskundige makelaar. Naar ons oordeel is het bepaalde in artikel 7:17 BW en art. 6:228 BW en de uitleg van deze bepalingen in de jurisprudentie, cruciaal voor het antwoord op de vraag of een verkoper van woningen in de nabijheid van Schiphol zijn mededelingsplicht geschonden heeft en of daartegenover mogelijk een onderzoeksplicht op de koper rust. Geluidsoverlast kan tot gevolg hebben dat sprake is van non-conformiteit of van een omstandigheid waarover is gedwaald. In de jurisprudentie is nog niet de vraag aan de orde geweest of ook geluidsoverlast als gevolg van vliegverkeer grond kan opleveren voor nonconformiteit dan wel dwaling. Van belang zal onder meer zijn of er sprake is van structureel, ernstige overlast door het vliegtuiglawaai waardoor ernstig afbreuk wordt gedaan aan het woongenot. Dan is denkbaar dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. De vraag of de verkoper gehouden was een mededeling te doen, of dat de koper een bepaalde voorstelling van zaken had behoren te betwijfelen laat zich (langs grove lijnen) beantwoorden aan de hand van drie gezichtspunten, zo bleek in de vorige paragraaf. Toepassing van deze gezichtspunten levert de volgende uitkomsten op: -
-
-
De aard van de rechtsverhouding; de casuspositie gaat uit van bijstand van de verkoper door een makelaar en geen bijstand van de koper. Deze situatie wijst meer in de richting van informatieplichten aan de zijde van de verkoper dan naar plichten aan de zijde van de koper. De aard van de betrokken informatie; verschillende concrete omstandigheden kunnen bij dit gezichtspunt worden meegewogen. Was er sprake van vliegtuiglawaai tijdens de bezichtiging? Is de informatie over vliegtuiglawaai op de betreffende locatie algemeen bekend en/of openbaar toegankelijk? Is er sprake van ernstige en structurele overlast? De aard van de betrokken belangen; over het algemeen zal bij het optreden van vliegtuiglawaai sprake zijn van informatie waar geen onderzoek naar is verricht en die uit ervaringsgegevens bekend is geworden bij de verkoper en/of zijn makelaar. In beginsel kunnen aan dit gezichtspunt dus geen argumenten worden ontleend die pleiten tegen een mededelingsplicht van de verkoper. Anderzijds is ook geen sprake van argumenten, zoals het in geding zijn van veiligheidsbelangen, die expliciet voor het aannemen van een mededelingsplicht pleiten. Een mogelijke omstandigheid die van belang kan zijn, is dat er een bijzonder lage prijs is bedongen. Een dergelijke omstandigheid kan eerder in de richting van een onderzoeksplicht van de koper dan in de richting van een mededelingsplicht van de verkoper wijzen.
In het verband van de informatieplichten binnen het dwalingsleerstuk (het verstrekken van onjuiste mededelingen) en het leerstuk van non-conformiteit is het voorts interessant te 10
lezen hoe te verkopen nieuwbouwwoningen in de omgeving van Schiphol in reclameuitingen met enige regelmaat worden getypeerd. Zo staat in een brochure40: “In het hart van de Randstad, biedt La Vista u een wonderbaarlijk rustige woonomgeving (…) door de gunstige ligging ten opzichte van de landingsbanen merkt u weinig of niets van de luchthaven Schiphol”. Een ander bericht41 bevat de tekst: "Abbenes, één van de kleinere kernen in het zuiden van Haarlemmermeer, ligt in het Groene Hart van de Randstad. Het is een rustige omgeving waar het heerlijk wonen is. (…) In feite valt wonen in Abbenes te vergelijken met wonen op het platteland.”. De volgende advertentie42 informeert de lezer met een vraag en een antwoord daarop: “Wilt u comfortabel, rustig en riant wonen, midden in de Randstad? Dat is mogelijk in Nova Luxus in Nieuw Vennep, gemeente Haarlemmermeer.”. Bij dergelijke reclame-uitingen wordt potentiële kopers – expliciet dan wel impliciet - voor ogen gesteld dat zij met het kopen van een aangeboden woning kiezen voor ‘rustig wonen’, ‘landelijk wonen’ althans voor wonen in een sfeer, waarin het door vele bewoners als woongenotverstorend ervaren, frequent voorkomend lawaai van vliegtuigen, in het geheel niet past. Uit de jurisprudentie blijkt namelijk dat de bewoordingen in de brochure van belang kunnen zijn.43 Des te concreter de uitlatingen en informatie in de brochure, des te groter de kans dat de koper op de juistheid van die informatie mocht vertrouwen en er mogelijk sprake is van non-conformiteit als bij de uitvoering van de overeenkomst blijkt dat er een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven in de brochure en tijdens de bezichtiging(en). Voorts kan van belang zijn of naast de brochure ook nog andere informatiebronnen ter beschikking zijn gesteld voor het sluiten van de overeenkomst.44 Zijn er exoneraties opgenomen in de brochure dan is het mogelijk dat een beroep op non-conformiteit niet slaagt.45
40 De brochure ‘La Vista, 28 luxueuze villa-appartementen (…) aan de monding van het Spaarne, een project van Ontwikkelingsmaatschappij Meerschip B.V. Hoofddorp, ongedateerd, vermoedelijk uit 2007 of 2008. De appartementen zijn in 2008 gebouwd. 41 Een bericht van Van Groeningen Makelaardij in de uitgave ‘Meer makelaars’, waarin het nieuwbouwproject ‘De Zilvervloot’ onder de aandacht wordt gebracht, 15 januari 2009. 42 Een advertentie voor het project Noava Luxus in Nieuw-Vennep. Dit is een kleinschalig nieuwbouwproject dat bestaat uit riante twee-onder-één-kapwoningen in drie typen., 30 oktober 2007. 43 Gerechtshof Amsterdam 23-10-2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY8298 en Gerechtshof 's-Hertogenbosch 21-042015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1485.In een andere uitspraak bleken aanprijzingen in brochures niet doorslaggevend: zie RvA 9 september 2015, nr. 71.796, Voorts is er jurisprudentie over de strijdigheid van de verkoopbrochure met andere contractstukken, zie E.M. Bruggeman, De koop-/aannemingsovereenkomst in breed perspectief, Den Haag: IBR 2010, p. 111-112. 44 E.M. Bruggeman 2010, 111-112. 45 Zoals in de zaak RvA 1 januari 2015, zaaknr. 71.976. Aan de orde is een verkoopbrochure voor een appartementengebouw. De verkoopbrochure spreekt van ‘Vrijheid, ruimte, groen, rust en privacy’ en ‘de ruimte en de rust […] om gelukkig te zijn […]’. Wat betreft de openbare ruimte bij het appartementengebouw besluit de gemeente vervolgens om het nabijgelegen sportveld groter en in kunstgras uit te voeren en te voorzien van metalen voetbaldoelen en basketbalborden. Dit wijkt af van het beeld dat is geschetst in de verkoopbrochure. Naar het oordeel van arbiters heeft onderneemster op meerdere plaatsen in de
11
Hoe moeten de bovengenoemde reclame-uitingen worden gewogen? Bij de beantwoording van deze vraag kan worden teruggegrepen op het onderscheid tussen de verschillende categorieën mededelingen om te beoordelen of het hier om een blote mededeling (bijv. een aanprijzing in algemene bewoordingen) of een serieuze, juridisch relevante mededeling gaat. Het verweer dat de verkoper kan voeren bij reclame-uitingen is dat het gaat om algemene aanprijzingen.46 Wanneer de mededeling zich beperkt tot ‘rustig wonen’, zal dit verweer mogelijk succesvol kunnen zijn. Naarmate de mededeling een meer concreet karakter krijgt en het rustige karakter van de woonomgeving verder wordt uitgewerkt, zal de juridische relevantie van de mededeling toenemen. Wanneer de brochure zelfs ingaat op de afwezigheid van vliegtuiglawaai, zoals in een van de bovengenoemde voorbeelden, lijkt het zeker niet meer mogelijk om de mededeling als aanprijzing af te doen. Kopers van woningen die met het geschetste beeld van ’rustig wonen’ een woning hebben gekocht zonder dat daarbij voorbehouden/exoneraties in de brochure zijn opgenomen (en ook nadien niet juist zijn geïnformeerd daaromtrent) en na vestiging een ander woonklimaat waarnamen dat niet met dat beeld overeenkomt vanwege vliegtuiglawaai, zouden zich naar onze mening mogelijk met succes kunnen beroepen op dwaling en non-conformiteit. Verkopers van (nieuwbouw)woningen die (via makelaars) een onvolledig beeld schetsen van het woongenot van woningen in de nabijheid van de luchthaven Schiphol, nemen naar onze mening daarmee op zijn minst een juridisch risico. Indien, anders dan in de hierboven besproken casuspositie, de koper zich laat bijstaan door een deskundige, doorgaans een makelaar, dan stijgt de kans dat er geen beroep kan worden op dwaling dan wel non-conformiteit omdat de koper/makelaar zelf onderzoek had moeten doen. Makelaars in de regio zijn op de hoogte van het vliegtuiglawaai in de geluidszone en kunnen geacht worden de cliënt-koper daarvan op de hoogte te brengen. Van belang is dat er eenvoudig raadpleegbare informatie over vliegtuiglawaai in de geluidszone voor alle bewoners en aankomende bewoners bereikbaar is. Het ligt voor de hand dat die informatie wordt verschaft via internet op de website van Schiphol, de provincie en de betreffende gemeenten. De verkopende partij (de makelaar van de verkoper) kan zo eenvoudig informatie verschaffen over de hoeveelheid en frequentie van het vliegtuiglawaai en de koper (de makelaar van de koper) kan deze informatie eenvoudig vinden via internet.
verkoopbrochure aansprakelijkheid voor de inrichting van de openbare ruimte expliciet uitgesloten en hiervoor verwezen naar het bevoegd gezag. Dit komt dan ook niet voor rekening en risico van onderneemster. 46 Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 23-10-2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY8298.
12
