DE HYBRIDEWONINGMARKT EEN INNOVATIEF CONCEPT

DE HYBRIDEWONINGMARKT – EEN INNOVATIEF CONCEPT

1.1. Probleemsituering en omgevingscontext Zowel op Vlaams als op lokaal niveau komt men steeds tot de vaststelling dat er nood is aan betaalbare woningen. De huidige instrumenten bieden hierop onvoldoende antwoorden. De sociale woningmarkt is betaalbaar maar de wachtlijsten zijn enorm, heel wat bestaande woningen zijn aan renovatie toe en er is een behoorlijke ‘mismatch’ tussen het woningtype (aantal slaapkamers) en het gezinstype (grootte), zowel bij de zittende huurders als bij de kandidaat-huurders. De private huurmarkt is de voorbije decennia afgekalfd en de restmarkt bestaat deels uit oude huurwoningen en deels uit recentere – duurdere – appartementen. Uit analyses blijkt dat het betaalbaarheidsprobleem zich vooral op dit marktsegment situeert en gegroeid is. Deels omdat de ‘rijkere’ huurders zijn overgestapt naar de eigendomsmarkt, waardoor de gemiddelde huurder relatief armer is dan vroeger. Op deze markt situeert zich ook een ‘restgroep’ die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, maar anderzijds ook niet de mogelijkheden heeft om een woning te kopen. De eigendomsmarkt kent ook deels recentere – duurdere – woningen en deels oudere woningen. Omdat mensen vaak in hun eigendom ‘blijven’ wonen, stellen we hier ook vaak een mismatch vast tussen de grootte van de woning en het gezin. Deze knelpunten worden de volgende jaren steeds groter. Enerzijds omwille van de veroudering van de bevolking en de gezinsverdunning: tegen 2030 zijn er 70 % méér 80+ers. Hiermee hangt gedeeltelijk samen dat de groei in het aantal gezinnen zich – op Vlaams niveau – volledig situeert bij gezinnen die uit 1 of 2 personen bestaan. Anderzijds zijn er de milieudoelstellingen: vanaf 2020 geldt voor nieuwbouwwoningen dat dit bijna-0energiewoningen moeten zijn (BEN), tegen 2050 zou de CO²-uitstoot met 80 à 90 % moeten dalen (cfr. Kyoto ging over een daling van 8 %). Dit is vooral een grote uitdaging voor het bestaande woningpatrimonium. Een specifieke subgroep zijn de appartementsgebouwen. Op de private markt zijn de appartementen veelal verdeeld tussen veel verschillende eigenaars die elk deelhouders zijn van de gemene delen. De renovatie/hernieuwbouw van deze gebouwen met een versnipperde eigendomsstructuur vormt een specifiek knelpunt. Uit buitenlandse initiatieven blijkt dat een ontsnipperde eigendomsstructuur een grote meerwaarde is om deze knelpunten structureel aan te pakken. In deze context groeide het idee voor een innovatief woonconcept dat mee een antwoord kan bieden op deze problemen en knelpunten. In plaats van een gemeentelijke premie of de bouw van een beperkt aantal ‘betaalbare’ woningen, is er nood aan een meer ingrijpend concept.

1

1.2. De hybride woningmarkt – het conceptueel kader IGEMO ontwikkelt een nieuw innovatief hybride woonconcept: De huidige woningmarkt kent een sterke scheiding tussen de huur en koopmarkt: het tussenschot tussen beide marktsegmenten zorgt voor een moeilijke wederzijdse doorstroming en scheidt de kernkwaliteiten van beide marktsegmenten – flexibiliteit versus zekerheid – van elkaar.

IGEMO stelt een woonconcept voor dat een nieuw marktsegment creëert: de hybride woningmarkt.

Dit hybride woonconcept werkt via een coöperatieve vennootschap (CV). Deze CV bouwt/koopt/renoveert woningen en verhuurt deze uitsluitend aan haar aandeelhouders. Deze aandeelhouders-huurders betalen een huur, maar ontvangen tegelijk een dividend op hun aandelen: hoe meer aandelen, hoe meer dividend, hoe lager de resthuur die men moet betalen. Terwijl men op de klassieke eigendomsmarkt steeds een volledige woning moet kopen/bouwen, laat dit concept toe aanvullend kapitaalsopbouw te realiseren (de woning als vorm van pensioensparen) die qua tempo en grootte sterk ‘op maat’ kan aangepast worden. Je kan eindigen met een pakket aandelen in bezit dat gelijk staat met twee (of meer) woningwaarden, maar evengoed met een halve (of minder) woningwaarde. Elk leven verloopt verschillend.

De hybridewoningmarkt haalt de scheiding tussen de huur- en eigendomsmarkt weg: ze neemt de beste kenmerken van beide marktsegmenten over en het flexibele aantal aandelen bepaalt of de bewoner dichter bij de klassieke huurmarkt aanleunt dan wel eerder bij de eigendomsmarkt.

2

Eigendom

Dit geeft volgend grafisch beeld:

Huur

DE HYBRIDE WONINGMARKT

Sociaal

Privaat

DOEL is een ‘levenslang recht op aangepast wonen ’ realiseren. Dit op een wijze die betaalbaarder is dan op de klassieke private huur/koop/bouwmarkt. Daarom verhuurt de CV deze woningen met een ‘levenslang recht op aangepast wonen’. De levenslange ‘zekerheid’ biedt dezelfde veiligheid als een eigendom: men moet geen schrik hebben dat het huurcontract wordt beëindigd omdat de eigenaar er wil komen inwonen of omdat hij – via een nieuw huurcontract - een hogere huur wil vragen. Het recht is wel beperkt tot ‘aangepast wonen’: de CV streeft een maximale match na tussen woninggrootte en gezinsgrootte en wil in elke levensfase de ‘juiste’ woning aanbieden. Dit biedt ruimtelijke voordelen en zorgt mee voor de betaalbaarheid: wie te groot woont, betaalt immers te veel. Tegelijk biedt dit concept de flexibiliteit van een huurmarkt: wie wil, kan veel vlotter verhuizen. Terwijl men bij een klassieke eigendom vaak vastkleeft aan de woning, kan je in dit hybride woonconcept vlotter verhuizen (bv. Omwille van werk, relaties, zorgen voor familie): zowel binnen de hybride woningmarkt als naar de klassieke private huurmarkt.

De werkwijze om dit te realiseren is via een coöperatieve als verbindingsstructuur: een coöperatieve verwerft woningen en verhuurt deze aan haar aandeelhouders. Iedereen die minstens 1 aandeel koopt (grafiek, punt A), kan zich als kandidaat-huurder opgeven. Er staat geen beperking op het kopen van bijkomende aandelen (punten B, C en D). De aandeelhouders krijgen een dividend, dat – in relatie met aantal aandelen – een inkomen genereert en hiermee voor de huurders de huurprijs in min of meerdere mate compenseert.

3

Het geheel en de onderdelen Het hybride woonconcept biedt heel wat potentiële kwaliteiten, maar roept – terecht - ook heel wat vragen op, die samen leiden tot de ultieme vraag: is dit haalbaar? Binnen de haalbaarheidsstudie voorziet IGEMO steeds analyses op drie niveaus: 1) Micro-niveau de aandeelhouder-huurder Zorgt dit model voor het betaalbaarder maken en houden van de woonkosten tijdens de verschillende levensfasen? (Betaalbaarder dan de klassieke modellen van huur private huur-/koopwoning, eventueel volgens levensfase). 2) Meso-niveau de coöperatieve Kan de coöperatieve de betaalbaarheid van de huurder-aandeelhouder en het rendement voor de aandeelhouder (wel/niet-huurder) verzoenen met een gezond eigen financiële leefbaarheid van de coöperatieve? Op welke wijze worden de (niet-financiële) meerwaarden van het coöperatief model maximaal benut? 3) Macro-niveau Regelgeving In relatie met het micro- en meso-niveau onderzoeken we of de huidige regelgeving (alle niveau’s) de ontwikkeling en levensvatbaarheid van dit model toelaat: Is een aanpassing van de regelgeving wenselijk/noodzakelijk? Hoe kan de regelgeving de uitrol van dit model versterken? Hierbij kijken we niet enkel naar de vragen ‘binnen’ elk niveau, maar hebben we ook veel aandacht naar de relatie ‘tussen’ deze niveaus. De éné analyse kan niet zonder de andere en vele vragen zijn net grensoverschrijdend. De nood aan een ‘holistische’ aanpak wordt ook verwoord in de aanbevelingen voor duurzaam bouwen in Vlaanderen. Onderstaande cirkel staat symbool voor dit geheel. De 3 ‘partners’ in dit verhaal zijn wel te onderscheiden, maar niet van elkaar af te scheiden. De ringen symboliseren clusters van vragen. Vragen die specifiek voor één ‘niveau’ kunnen zijn, maar ook – en vaak – net niveau-overschrijdend zijn. De ordening van de ringen volgt onderstaande logica: De (basis-)structuur in het centrum van de cirkel vormt de ruggengraat van het concept. Om dit hybride woonconcept te realiseren heb je kapitaal nodig, waarmee je gronden/panden kan kopen. Die moet je ontwikkelen en nadien (samen) beheren, waaronder het in-, door- en uitstromen van bewoners en elementen die het (duurzaam) samenleven en -wonen bevorderen. Om dit alles te kunnen realiseren moet de bestaande regelgeving worden gebruikt of aangepast. Zo komen we bij de hoofdvragen: maakt dit alles het wonen betaalbaarder en is dit concept betaalbaar. Tot slot is er de maatschappelijke haalbaarheid: vormt dit een coherent ‘discours’ waarvan de burgers de meerwaarde zien: de psycho-sociale component die bepaalt dat burgers effectief (massaal) instappen in dit woonconcept. Vanuit een meer bedrijfsmatige logica klinkt de samenvatting als volgt: hebben we een goed businessplan dat een gezond bedrijf oplevert met tevreden aandeelhouders en tevreden klanten? Het feit dat onze klanten ook onze aandeelhouders zijn, maakt het dubbel interessant.

4

Structuur

MACRO Overheid

MESO - CV

Kapitaal Grond/pand Ontwikkelen Beheren Samenleven & -wonen Regelgeven Betaalbaar Haalbaar

MICRO - Burger

We lichten beknopt de ‘schillen’ toe: Schil Basisstructuur

Kapitaal

Toelichting De basisstructuur moet zorgen voor een stevige ruggengraat. Het skelet bepaalt in sterke mate de mogelijkheden en grenzen. Dit wordt later vertaald in de statuten van de CV: Eén of meer CV’s, en in welke verhouding en relatie? Inspraak en participatie: wie wat waar en wanneer? Aandelen en aandeelhouders: wie, hoeveel, wanneer, instappen en uitstappen, subgroepen, relatie tussen aantal aandelen, aantal stemmen en de rechten of voordelen die hieruit volgen,… Ook de organisatorische component is van belangrijk: de CV moet kunnen groeien en ontwikkelen. Het subsidiariteitsprincipe is ook hier van toepassing: wat gebeurt best waar en door wie? De CV moet aan voldoende eigen vermogen geraken en dit ‘goedkoop’ kunnen aanvullen met vreemd vermogen. Een ‘juiste’ marketingmix van kapitaal én de woningen en door een gepaste regeling over het in/uitstappen van kapitaal wil de CV zorgen voor: het rendement van het eigen vermogen via een dividend voor de aandeelhouders moet voldoende hoog zijn zodat burgers-investeerders bijkomende aandelen willen kopen, wat de kern is van het ‘hybride’ -effect;

5

Gronden en panden

Ontwikkelen

Beheren

Samen: beheren, leven, wonen

Regelgeven

Betaalbaar

een voldoende lager huurprijs, die er voor zorgt dat dit concept betaalbaarder is dan de private huur- en eigendomsmarkt; extern kapitaal tegen gunstige voorwaarden (geld lenen bij een bank, obligaties, …); een stabiliteit die (hevige) schommelingen van het globaal economisch systeem aan kan. De CV moet over instrumenten en een strategie beschikken om vlot voldoende gronden te verwerven tegen gunstige voorwaarden. Gronden die op de juiste plaats moeten liggen. Naast nieuwbouw denken we ook aan het aankopen van panden, zowel aparte woningen als appartementsgebouwen. Door het ontsnipperen van de eigendomsstructuur kan de CV efficiënter en effectiever (structureel) werken, zowel op korte als lange termijn. Het inhuren en onderverhuren kan helpen om de match tussen woning- en gezinsgrootte binnen een redelijke afstand beter te realiseren. De woningen moeten beantwoorden aan een reeks maatschappelijke eisen en behoeften: Welk normenkader gebruiken we en wat is de invloed op de prijs? Welke schaal geeft een maximaal voordeel? Hoe flexibel bouwen we en welke typologieën zijn wenselijk? Kunnen specifieke bouwtechnieken zorgen voor meer flexibiliteit en/of een betaalbaardere realisatie? We zorgen voor een maximale/optimale energiezuinigheid omdat de energiekost ook een woonkost is. We willen zorgen voor een goede instroom, doorstroom, (eventuele) uitstroom en mogelijke herinstroom die aansluit bij de gebruiken van de private huur- en eigendomsmarkt: iedereen is vrij om te wonen waar hij wil, al wordt die uiteraard vaak begrenst door beschikbaarheid, prijs en voorkeuren. De leegstand, verliezen en (onderhouds-)kosten moeten bedrijfsmatig zo laag mogelijk worden gehouden. Een CV-structuur vraagt een werkwijze om het ‘samen beheren’: wat is de optimale verhouding tussen inspraak/participatie en beheerseffectiviteit/efficiëntie? Hoe een aangename sfeer creëren tussen de buren en in de buurt? En woonvormen op ieders maat: vaak ‘alleenhuizen’, maar ook ‘samenhuizen’ kan (in diverse vormen). De huidige regelgeving laat heel wat toe, maar wellicht zijn er ook regels en grenzen die er voor zorgen dat sommige werkwijzen financieel worden afgestraft of juridisch onmogelijk zijn. De wetgeving loopt immers vaak achter de feiten en ontwikkelingen aan. Financiële aspecten: premies (woning/energie), fiscale voordelen (woonbonus), belastingen (roerende voorheffing, erfenisrechten), … Blokkeringsmechanismen: een levenslang huurrecht op een aangepaste woning moet nog worden uitgevonden, ruimtelijke planning en stedenbouw, … Wat zijn de levenswoonkosten in de huidige huur/eigendomsmarkt? In elke levensfase is de gezinssituatie en de bijhorende woonbehoeften 6

Haalbaar

verschillend. Hoe kan een levenswoonpad (tussen je 25 en 90 jaar) waarin je (steeds) in een woning woont die aangepast is aan je actuele gezinssituatie zorgen voor betaalbaarder wonen? Hoe wordt dit beïnvloed door het verwerven/bezitten van (weinig/veel) aandelen? Welke parameters beïnvloeden de betaalbaarheid in welke mate op welk niveau? Welke van deze parameters zijn beïnvloedbaar? In welke mate kunnen aanvullende gedeelde diensten (shared services) helpen bij het betaalbaarder wonen en leven (vb. groepsaankoop voor internet, autodelen, …)? Een rekenmodel moet de marges aftasten en begrenzen, waarbij praktijkcases zorgen voor een realistische toets. De huidige (maatschappelijke) discours duwen burgers in de richting van klassieke eigendomsverwerving. Hoe moet het hybride-discours vorm krijgen en verspreid worden om tot een succesvol en significant marktsegment te kunnen uitgroeien, en voor welke subgroepen is dit voldoende attractief? Vormen de driehoek ‘betaalbaar’, ‘zeker’ en ‘flexibel’ geschikte en voldoende stevige fundamenten?

7

Actoren: Als belangrijkste actoren in het (ontwikkelde) hybride woonconcept zien we: Actor De burgershuurders De burgersinvesteerders

De CV

De Overheid

Bouwactoren

Omschrijving Dit zijn zowel de effectieve bewoners van woningen die de CV verhuurt, als de kandidaat-bewoners die ‘op de wachtlijst staan’ om een woning te kunnen huren. Dit zijn burgers die via aandelen zorgen voor het ‘eigen vermogen’ van de CV. Dit kan op individuele basis zeer verschillend zijn: van 1.000 euro tot 1.000.000 euro. Als groep moet zij voor een voldoende groot en stabiel ‘eigen vermogen’ zorgen. Dit is een structuur van één of meerdere coöperatieve vennootschappen, eventueel met een Sociaal Oogmerk. Er kan een functionele opsplitsing zijn in taakstelling (vb. ontwikkelen <> beheren) en in schaalgrootte. (vb. Vlaams <> lokaal) De overheid heeft verschillende rollen te spelen: Zorgt voor het (gepast) regelgeving kader: juridisch, financieel, fiscaal, beleidsprioriteiten en –planning … Controle en aansturing: het controleren en aansturen van de uitvoering van de beleidsdoelstellingen binnen het regelgevende kader Financiële participant: in de mate dat de overheid ook zorgt voor het eigen vermogen van de CV, eventueel via het inbrengen van gronden en panden Deze rollen kunnen zowel op Vlaams, regionaal en/of lokaal vlak worden uitgeoefend. Het geheel aan (semi-)publieke en private actoren die instaan voor de fysieke ontwikkeling en bouw van woningen (en wijken).

Een breder perspectief: In tweede orde kan dit concept ook tal van andere individuele en beleidsdoelen realiseren: aangepast wonen, residentiële mobiliteit, zuinig ruimtegebruik, duurzaamheid, armoede, energieneutraal wonen, welzijn (senioren), een trendbreuk realiseren in het ruimtelijk/woonbeleid, …

8

1.3. Onderzoeksvragen Het innovatieve karakter van dit woonconcept biedt heel wat kansen en meerwaarden, maar roept tegelijk ook heel wat vragen op. Deze haalbaarheidsstudie zoekt een antwoord op deze vragen, in de mate dat de vragen en antwoorden bepalend zijn voor de haalbaarheid. We starten met een reeds hoofdvragen die gelijktijdig met de verdieping meerderde (nieuwe) subvragen oproepen.

CONCEPT

BETAALBAAR & HAALBAAR

CV-structuur, Gronden Ontwikkelen & beheren

Samen-leven-wonen / Uitrolscenario

We starten met een aantal kernvragen: 1) Hebben we een goed businessplan dat een gezond bedrijf oplevert met tevreden aandeelhouders en tevreden klanten? 2) In welke verhouding is ‘betaalbaarder wonen’ met ‘kapitaalsopbouw via aandelen in de CV’ met elkaar verzoenbaar? 3) Kan een rekenmodel aantonen binnen welke parameters dit hybride woonconcept betaalbaar is? 4) Toon met concrete recente projectontwikkelingen de mogelijkheden, gevolgen en werkbaarheid van dit woonconcept aan. 5) Geef aan in welke mate dit binnen het huidig beleidskader wel of niet realiseerbaar is en waar dit beleidskader minimaal of wenselijk moet worden aangepast om dit woonconcept (beter) te realiseren. 6) Welke bijkomende beleidsdoelen kan dit woonconcept (helpen) realiseren? 7) Geef aan welke strategieën mogelijk zijn om dit model op korte en langere termijn uit te rollen (opstart-, groei- en stabiele fase), met bijhorende SWOT-analyses.

9