De huurgids TREVI G R O U P

De huurgids TREVI G R O U P Gratis bijlage bij de krant Le Soir van 22 maart 2012

P› 1

WWW.TREVI.BE

EDITORIAL Een goed verhuren, kan voor de eigenaar heel wat rompslomp meebrengen. Van een kandidaat zoeken, over onbetaalde huur tot de mogelijke problemen bij vertrek, aan kopzorgen geen gebrek. Deze gids overloopt, één voor één, alle stappen die een eigenaar-verhuurder moet doorlopen om zijn onroerend goed in de beste omstandigheden te verhuren en struikelblokken te vermijden. De bepalingen van de wet van 20 februari 1991 met betrekking tot de huishuur komen uitgebreid aan bod, maar we hebben ook praktische elementen toegevoegd, op basis van de ervaring die de Groep TREVI de voorbije 50 jaar heeft opgedaan in de vakgebieden van vastgoedbeheer. Deze brochure behandelt uitsluitend huurcontracten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en gaat niet dieper in op huurcontracten voor tweede woningen, studentenkamers of eenkamerflats verhuurd aan studenten (die gewoonlijk gedomicilieerd blijven op het adres van hun ouders), handelsruimtes, kantoren, garages … We hopen dat deze bijlage bij Le Soir een antwoord zal bieden op de vele vragen die niet alleen eigenaars, maar ook huurders zich stellen. Want de rechten en plichten van beiden zijn onlosmakelijk verbonden. Veel leesplezier. O. Reyé Bestuurder Trevi Group J. Condijts Adjunct-hoofd van de economische dienst-Le Soir

4 De huurprijs bepalen Verkopen of verhuren? De eerste schattingen Deskundig advies

P› 2

04 04 05

7 Een huurder zoeken De juiste huurder Zelf een huurder zoeken De zoektocht overlaten aan een kantoor

07 08 09

11 Het huurcontract Een schriftelijk document Duur van het huurcontract Verdeling van de lasten Sleutels Registratie Huurwaarborg

15 15 16 17

11 13

WWW.TREVI.BE

18 Plaatsbeschrijving. 20 Verzekeringen Verzekering afgesloten door de eigenaar Verzekering afgesloten door de huurder Afstand van verhaal

20 20 21

22 Indexering en herziening Indexering van de huurprijs Herziening van de huurprijs

22 24

25 Vroegtijdige opzegging Afhankelijk van de contractduur Door de eigenaar of de huurder

25 26

27 Geschillen tussen eigenaar en huurder 28 Beheer van het huurcontract toevertrouwd aan een derde Huurbeheer 28 Sociale vastgoedkantoren 30

Verantwoordelijke uitgevers LE SOIR Patrick Hurbain, Koningsstraat 100, 1000 Brussel, TREVI Olivier Reyé, Leopold Wienerlaan 127, 1170 Brussel ➤ Werkten mee aan de bijlage Frédéric de Bueger, Mélanie Bernard, Marc Charlet, Joan Condijts, Audrey Deceuleneer, Benoit Delrue, Florence Ghysels, Giovanni Pecoraro, Christophe Stroobant. ➤ Commerciële coördinatie LE SOIR Nicolas Ansotte TREVI Benoit Delrue ➤ Lay-out Premedia ➤ Druk Remy-Roto.

P› 3

WWW.TREVI.BE

U BENT EIGENAAR? Bernard, 48 jaar, erft het appartement van zijn moeder die onlangs overleden is. Volgens de notaris die de erfenis regelt, kan de waarde van de woning, gelegen in een gemeente in het zuidwesten van Brussel, geschat worden op 220.000 euro. Bernard vraagt zich af wat te doen met dit eigendom, verkopen of verhuren? Enerzijds ziet hij het niet echt zitten om eigenaar-verhuurder te worden, een huurder te moeten zoeken, de inning van de huur te controleren, grote onderhoudswerken te regelen, de huur op te zeggen of opgezegd te krijgen … Maar hoe zou hij de opbrengst van de verkoop dan investeren, nu financiële beleggingen op z’n minst riskant te noemen zijn? Anderzijds gaan zijn twee kinderen binnenkort naar de universiteit en hij heeft drie jaar geleden een hypothecaire lening afgesloten waarvan de maandelijkse afbetalingen hem zwaarder vallen dan verwacht. De huurprijs die hij kan opstrijken, zou dus welkom zijn. Wat te doen?

De huurprijs bepalen! Verkopen of verhuren? Het antwoord hangt af van de persoonlijke situatie van de eigenaar. Als hij plannen heeft die een aanzienlijke som gaan kosten, zoals een vastgoedaankoop of een professionele belegging, is verkopen zeker een optie. Als hij daarentegen vooral een regelmatig inkomen nodig heeft, is een financiële investering niet aan te bevelen. De aandelenmarkt is te wisselvallig en beleggingen met een zogenaamde ‘vaste rente’ brengen na voorheffing niet meer veel op. Een voordeel van verhuren is dan weer een geïndexeerd inkomen en de eigenaar kan op termijn rekenen op een interessante waardevermeerdering. En ja, de vele lasten (onroerende voorheffing, verzekering, grote onderhoudswerken, huurleegstand …) wegen zwaar op het netto maandelijks inkomen, maar dit kan ruw geschat 3 % bedragen. Wat de waardevermeerdering betreft tonen de statistieken aan dat de waarde van het eigendom op lange termijn (tien of twintig jaar) kan toenemen met 3 à 4 % per jaar. Voor Bernard, rekening houdend met zijn behoeften, ligt de keuze voor de hand: verhuren.

De eerste schattingen: Voor hij een definitieve beslissing neemt, wil Bernard wel eens weten hoeveel huur hij elke maand zou ontvangen als hij zijn goed verhuurt. Om een algemeen idee te krijgen, kan hij informatie halen uit diverse bronnen. De belangrijkste: De barometer van de huurprijzen “Le Soir/Vlan”: wordt regelmatig gepubliceerd in onze vastgoedbijlage en is gebaseerd op de huurprijzen die worden aangerekend in 115 gemeenten in België. De prijs is de gemiddelde prijs per vierkante meter. In Oudergem bijvoorbeeld, de gemeente waar het appartement ligt dat Bernard nu het zijne mag noemen, ligt de gemiddelde prijs op 13 euro per m² per

P› 4

WWW.TREVI.BE

maand. Voor een appartement van 80 m² komt dat dus neer op een maandelijkse huurprijs van 1.040 euro (uitgezonderd kosten voor rekening van de huurder). Affiches: het Burgerlijk Wetboek (artikel 1716) verplicht de eigenaar nu om de huurprijs en de lasten te vermelden in elke communicatie (ook op affiches die uithangen aan de ingang van het gebouw). Deze verplichting wordt gewoonlijk nageleefd. Als hij door de wijk wandelt, kan Bernard zich een idee vormen van de huurprijzen en lasten die de eigenaars vragen voor te huur aangeboden woningen. Advertenties: Bernard zal ook de advertenties doorpluizen die in de kranten en huis-aan-huisbladen staan, want daar moet de gevraagde huurprijs ook in vermeld worden. Websites: vastgoedkantoren, ten minste die met een actieve Afdeling Verhuur, houden een database bij met gegevens over de eigendommen die zij verhuren in naam van de eigenaars. Via de zoekmotor op deze sites waarmee hij kan zoeken op diverse criteria (gemeente, type van woning, aantal slaapkamers, huurprijs …) krijgt Bernard een duidelijker beeld van de gehanteerde prijzen. De oplossing: advies vragen aan een expert. Na dit zoekwerk tekent er zich een prijsmarge af. Voor Bernard ligt die marge, na al zijn opzoekwerk, tussen 800 en 1.200 euro, maar dit bedrag moet nog worden bijgesteld. Te hoog mikken en dan zal hij wellicht meer vragen dan de marktprijzen, met het risico geen huurder te vinden. Zich tevreden stellen met een lagere huurprijs, leidt tot een gebrek aan inkomsten dat, op termijn, zwaar zal doorwegen op zijn persoonlijke financiën.

Deskundig advies Bernard heeft het goed begrepen: voor hij zijn eigendom te huur aanbiedt en dus een huurprijs vastlegt, vraagt hij best eerst advies aan een of twee deskundigen, vastgoedmakelaars of landmeters-experts, gekozen op basis van hun kennis van de lokale huurmarkt. Want de ene woning, flat of villa is de andere niet. Om de ‘juiste prijs’ te bepalen, moeten diverse parameters in overweging genomen worden. Welke parameters kunnen uiteindelijk alleen experts incalculeren? We bespreken de belangrijkste. De waarde van de woning: volgens de notaris die de woning beoordeeld heeft op basis van de schatting die hij moet indienen bij de belastingdienst, is het appartement van Benard 220.000 euro waard. De deskundige schat de waarde op 240.000 euro. Met een bruto-opbrengst geschat op een basis van 5 % zou de jaarlijkse huurprijs 12.000 euro bedragen, of 1.000 euro per maand. De ligging van de woning: het is een rustige (maar ver van het park) woonwijk die correct bediend wordt (maar ook niet meer) door het openbaar vervoer, er ligt maar een basisschool in de buurt en weinig winkels zijn te voet bereikbaar. Bewoners hebben dus altijd een wagen nodig. Er gaat 150 euro af. De algemene staat van de woning: het gebouw waarin het appartement gevestigd is, dateert van 1985 en werd altijd goed onderhouden. Maar de expert waarschuwt Bernard: als hij een goede huurprijs wil

P› 5

WWW.TREVI.BE

krijgen, moet hij het appartement opfrissen (verf en huishoudtoestellen). Dat zal 12.000 euro kosten. Bernard gaat akkoord. Er komt 120 euro bij. De eigenschappen van de woning: het appartement van 80 m², op de 4e verdieping (van 5) heeft een woonkamer, een keuken, twee slaapkamers, een badkamer, een apart toilet en een hal, een kamertje voor de wasmachine en de droger en, ondergronds, een kleine kelder. De vraag naar dit type van woning is redelijk hoog. Troef: een op het zuidwesten gericht terras van 10 m², maar geen garage of parking (die kan tegen een kleine prijs wel gehuurd worden in de kelder). Er komt 50 euro bij. We maken de optelsom: 1.000 - 150 + 120 + 50 euro = 1.020 euro. Dit is een ‘brutoprijs’. Om de nettoprijs te berekenen, worden daar diverse lasten van de eigenaar afgetrokken, zoals de onroerende voorheffing, de verzekering en de provisie die elke maand opzij moet worden gezet om diverse kosten te dekken (vernieuwing bij huurderswissel, werkzaamheden, verwarming en andere uitrusting …). Dan komen we op een ‘netto’ huurprijs van zo’n 600 euro (7.200 euro per maand). Dat is dus de klassieke structuur. Die geldt ook voor een gewoon huis met een tuintje. Maar voor een luxeappartement of villa is de schatting van de huurprijs veel ingewikkelder. Een beoordeling door een expert is dan onvermijdelijk.

P› 6

WWW.TREVI.BE

U BENT EIGENAAR? De perfecte huurder, die handje contantje betaalt en de woning die u verhuurt in perfecte staat houdt, is heel zeldzaam. Net zoals de perfecte baas of de perfecte schoonzoon. Een goede huurder vinden is al een hele uitdaging. Want hoe herkent u een goede huurder als u die voor de eerste bezichtiging nog nooit gezien hebt? Hoe maakt u een keuze uit diverse kandidaten? Kunnen kiezen is hoe dan ook het belangrijkste. Er zijn twee opties. Enerzijds de directe methode, ook wel ‘van particulier tot particulier genoemd’: de eigenaar-verhuurder doet alles zelf. Anderzijds een beroep doen op een vastgoedkantoor dat zijn professionele ervaring op de huurmarkt met u deelt. De voor- en nadelen van elke optie.

Een huurder zoeken De juiste huurder: een portret Wat de eigenaar-verhuurder in de eerste plaats van zijn huurder verwacht, is dat die zijn huur regelmatig betaalt. Wat dus veronderstelt dat die solvabel is. Hier spelen twee essentiële criteria mee. Eerste criterium: de stabiliteit en het niveau van de inkomten van de kandidaat-huurder. Uiteraard zit niet iedereen er even warmpjes bij als een hoger kaderlid. U moet in elk geval vragen om de laatste loonfiche te zien of, bij een zelfstandige, het aanslagbiljet verstuurd door de belastingdienst. Probeer ook meer te weten te komen over zijn carrièreverloop: een werknemer die al jaren voor zijn baas werkt is a priori stabieler dan een werknemer die elk jaar van baan wisselt. Tweede criterium: het gewicht van de huurprijs, inclusief lasten, in het globaal netto-inkomen van de huurder: een verhouding van 30 % is aan te bevelen. Hoger, dan loopt u risico’s. Uiteraard kan dit percentage variëren naargelang de gezinssamenstelling. Heeft uw huurder schulden? U en uw vastgoedkantoor hebben geen inzage in de gegevens van de Centrale voor kredieten aan particulieren, maar u kunt hem dat wel vragen. Weigert hij om te antwoorden? Dat is geen goed teken. Als u twijfelt, vraag dan aan de kandidaat om garanties voor te leggen, zoals een hoofdelijke borg van ouders. Probeer ook contact op te nemen met zijn vorige eigenaar om na te gaan of hij zijn huur regelmatig betaalde zonder te wachten op een aanmaning. De huurprijs regelen is de eerste vereiste van de verhuurder. En het is niet de enige. De gegevens ingezameld bij de eerste bezichtiging van de kandidaat-huurder zijn vaak veelzeggend. Heeft hij zelf bepaalde documenten bezorgd, zoals loonfiches of een attest van zijn werkgever of bankrekeninguittreksels als bewijs dat hij zijn huur regelmatig en op tijd betaalt? Met andere woorden, heeft hij een dossier voorbereid? Dat is een goed teken. Heeft hij u verteld, nog voor u daar naar gevraagd hebt, waarom hij van adres verandert en waarom hij geïnteresseerd is in uw voorstel? Dat is ook een pluspunt. Probeert hij daarentegen om een lagere huurprijs los te krijgen, vraagt hij om inrichtingswerken

P› 7

WWW.TREVI.BE

die niet gepland zijn, klaagt hij dat de tuin te klein of veel te groot is, probeert hij meerdere clausules te herzien in het huurcontract dat u hem hebt voorgelegd? Wees dan op uw hoede. Meer te weten komen over de kandidaat-huurder is moeilijk. Zo hebben noch de eigenaar, noch zijn mandataris het recht om de kandidaat-huurder te vragen naar iets dat verband houdt met zijn persoonlijk leven, zoals zijn politieke of syndicale voorkeur, zijn filosofische of religieuze overtuiging, zijn seksuele geaardheid … Dat neemt niet weg dat de verhuurder, die graag meer wil weten, naar bepaalde sites kan surfen, zoals Google of Facebook.

Zelf een huurder zoeken In België bieden sommige eigenaars hun eigendom zelf te huur aan, zonder een beroep te doen op een vastgoedkantoor. Dat is niet overal zo. In Frankrijk bijvoorbeeld is directe verhuur ‘van particulier tot particulier’ eerder uitzonderlijk. We kunnen meteen al zeggen dat de directe methode af te raden is voor bepaalde woningtypes, zoals luxewoningen of -appartementen met een hoge huurprijs. Kantoren zijn beter toegerust om de juiste huurder te vinden. In andere gevallen kan de eigenaar dan weer wel zelf zijn gang gaan. Bijvoorbeeld voor een appartementje in een huurpand waar de eigenaar zelf ook woont. Toch moet hij ook hier over een zekere vastgoedervaring beschikken. Want de taken die hem te wachten staan alleen al om een goede huurder te vinden – en dan hebben we het nog niet over het beheer na de ondertekening van het contract – liggen niet binnen ieders bereik. Dit zijn de belangrijkste stappen op deze weg:

P› 8

›

de diverse verplichte certificaten aanvragen, zoals het EPC (energieprestatiecertificaat van het gebouw);

›

de advertentie opstellen met de beschrijving van de woning: ligging, (on)gemeubeld, geschatte oppervlakte, aantal slaapkamers, uitrusting, lift, naam van de syndicus die het gebouw eventueel beheert …;

›

de advertentie plaatsen in diverse media, eventueel met foto’s: advertenties in de nationale en/of lokale kranten, huis-aan-huisbladen (zoals Vlan), websites (zoals Immo-Vlan, Immoweb of LogicImmo), affiches in het eigendom;

›

de bezoeken regelen van de kandidaat-huurders (individuele afspraken);

›

de ‘juiste’ huurder kiezen (zie hoger),

›

een huurcontract opstellen: opgelet, dit is geen gemakkelijke opdracht, dus u doet er goed aan om de brochure van 90 bladzijden te raadplegen op de site van de FOD Justitie. Om u te helpen, heeft de FOD Financiën Dienst Communicatie een site gecreëerd waar u een persoonlijk huurcontract kunt opstellen (www.minfin.fgov.be – publicaties); u krijgt ook meer informatie door naar de sites

WWW.TREVI.BE

van enkele vastgoedkantoren te surfen en door advies te vragen aan het Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat; ›

het contract ondertekenen, de plaatsbeschrijving opstellen en registreren.

Dat is allemaal niet eenvoudig.

U BENT EIGENAAR? De zoektocht overlaten aan een kantoor In de praktijk ondertekent u een contract of ‘mandaat’ met een expert waarin u hem de opdracht geeft om het verhuurdossier voor te bereiden en een huurder te vinden, met als uiteindelijk doel de ondertekening van het huurcontract. De stappen: 1 Het huurdossier voorbereiden, dit betekent in de eerste plaats de gevraagde huurprijs vastleggen. De meeste eigenaars hebben maar een heel vaag cijfer in hun hoofd dat vaak te hoog ligt. Maar een vastgoedmakelaar kent, in principe, de situatie van de huurmarkt in de gemeente of wijk waar de woning gelegen is. Na een bezoek aan de woning zal hij snel de plus- en minpunten opmerken die hem zullen helpen om de juiste prijs vast te leggen. Zo nodig zal hij u aanraden om enkele opfrissingswerken te laten uitvoeren of enkele kleine aanpassingen om uw eigendom beter tot zijn recht te laten komen. Bovendien zal hij u helpen om de lijst op te stellen van lasten die voor rekening zijn van de huurder. Uw makelaar zal in elk geval een maximumbedrag vastleggen. Gaat u hoger, dan zit u boven de marktprijzen. Het dossier, dat omvat ook de opstelling van het huurcontract. Hoewel er modelcontracten bestaan, kunt u die toch beter aanpassen aan uw specifieke geval en uw wensen. De jurist van het kantoor kent de wet op de huishuur voor hoofdverblijfplaatsen en weet welke bijzondere clausules in het contract opgenomen kunnen worden. In het kader van het dossier worden tot slot ook de diverse vereiste certificaten aangevraagd, zoals het EPC (energieprestatiecertificaat van het gebouw), de eventuele verhuurvergunning … 2 Een huurder zoeken en liefst een goede huurder. De makelaar begint zijn zoektocht door de huuraanvragen in zijn eigen database te overlopen en de advertentie in de gepaste media te plaatsen (kranten, huis-aan-huisbladen, internet, site van het kantoor …) en, zo nodig, door affiches uit te hangen. Daarna verzamelt hij de aanvragen van kandidaten, plant hij de bezoeken aan de te huur aangeboden woning en analyseert hij hun dossier dat alle vereiste attesten bevat. Dan zal hij u een of meerdere huurders voorstellen, naargelang de opdracht die u hem hebt toevertrouwd. In dat laatste geval ligt de uiteindelijke keuze bij u. Het hele proces eindigt met de opstelling van de plaatsbeschrijving en de ondertekening van het huurcontract.

P› 9

WWW.TREVI.BE

Welk kantoor kiezen? Hoe maakt u de juiste keuze, wetende dat er goede en mindere goede kantoren zijn? Leg om te beginnen uw oor te luisteren. Misschien heeft een van uw kennissen wel eens met een vastgoedmakelaar gewerkt om een goed te verhuren. Was hij daar tevreden over of niet? Overweeg in elk geval alleen kantoren die echt actief zijn op de huurmarkt. Veel kantoren richten zich voornamelijk op de koop en verkoop van woningen en verhuur is maar een bijkomstigheid. Schrap die van uw lijst. En kies ook alleen kantoren die actief zijn in de gemeente waar de woning gelegen is. In dit opzicht kunnen kantoren met een uitgebreid netwerk en dus met vestigingen ter plaatse beter inspelen op uw vraag en meer succes boeken. Surf dus zeker naar hun website. Uiteraard moeten de experts in dit kantoor ook ingeschreven zijn bij het BIV (Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars). Zo weet u zeker dat zij over de knowhow beschikken en de plichtenleer naleven. Bij een geschil, want dat kan altijd gebeuren (bijvoorbeeld, selectie van een huurder die duidelijk insolvent is), kunt u dan ook gemakkelijker een schadevergoeding krijgen door naar het BIV of het gerecht te stappen. Een of meer kantoren? Veel eigenaars denken dat de klus snel geklaard zal zijn als ze meerdere kantoren aan het werk zetten. Fout. Meerdere niet-exclusieve opdrachten die leiden tot overtollige advertenties, doen uw aanbod in waarde dalen. Als de woning en de huurprijs beantwoorden aan de verwachtingen van de markt schommelt de wachttijd in principe tussen 15 en 30 dagen. Langer dan 40 dagen, dan ligt de gevraagde huurprijs wellicht te hoog. Kostprijs? Dit mag u dus verwachten van de expert aan wie u de huuropdracht toevertrouwt. Voor al dit werk moet hij natuurlijk ook beloond worden. Duur? In feite niet, want de commissie bedraagt gewoonlijk 1 maand huur. In Frankrijk vragen de kantoren meestal 2 maanden huur, een voor rekening van de verhuurder en een voor rekening van de huurder. Uiteraard zal dit bedrag plus btw hoger liggen als u andere specifieke opdrachten toekent aan het kantoor. En als er geen huurder gevonden wordt, dan betaalt u niets.

P › 10

WWW.TREVI.BE

HUURCONTRACT ›

Het huurcontract

Dit is een essentieel element van de verhuur. Het is zelfs zo dat, behalve bij een huurovereenkomst voor het leven, een contract ook na het overlijden van de eigenaar of de huurder blijft doorlopen en hun erfgenamen hieraan gebonden zijn. Ze kunnen dit contract dan alleen opzeggen als ze aan de wettelijke en contractuele voorwaarden voldoen.

Een schriftelijk document Sinds 15 juni 2007 moeten huurcontracten verplicht schriftelijk opgesteld worden en minstens de volgende elementen bevatten: de identiteit van alle contracterende partijen; de datum van inwerkingtreding; de omschrijving van alle ruimtes en delen van het gebouw waarop de verhuur betrekking heeft; de huurprijs. Als het huurcontract aanvankelijk mondeling werd afgesloten en een van de partijen achteraf weigert om een schriftelijk contract te tekenen, dan kan de andere partij een aangetekende brief sturen om de opstelling van een schriftelijk huurcontract te eisen. Als er binnen acht dagen geen schriftelijk contract wordt opgesteld, kan de partij naar de vrederechter stappen zodat die een vonnis velt dat geldt als schriftelijk huurcontract. Het huurcontract moet opgesteld worden in evenveel exemplaren als er partijen zijn. Elke partij moet een origineel exemplaar hebben. Er moet een bijkomend exemplaar opgesteld worden voor de registratie. Een goed huurcontract bevat uiteraard meer dan alleen de wettelijk verplichte bepalingen. De eigenaar heeft er alle belang bij om ook andere bepalingen op te nemen omdat de wet op de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats de rechten van de huurder beschermt en elke clausule die indruist tegen de rechten van de huurder als nietig beschouwt. En de wet wordt altijd toegepast. De eigenaar doet er in elk geval goed aan om de volgende punten op te nemen in het contract: opsomming van de lasten en de verdeling (zie p.11) ; samenhuizen: deze formule komt steeds vaker voor in steden en de eigenaar laat het huurcontract best ondertekenen door alle medehuurders en een solidariteitsclausule opnemen (bijvoorbeeld: “de verplichtingen van deze huurovereenkomst zijn ondeelbaar en hoofdelijk ten opzichte van de partijen, hun erfgenamen of rechthebbenden, in welke hoedanigheid ook”); overdracht van huur: er wordt overeengekomen dat de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het gehuurde goed en dit niet mag overdragen zonder de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de eigenaar. Zo niet, zal de overdragende huurder hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de verplichtingen van de nieuwe huurder. Er moet ook verduidelijkt worden dat de huurder die zijn hoofdverblijfplaats hier niet

P › 11

WWW.TREVI.BE

vestigt het huurcontract in geen geval mag overdragen aan een andere huurder die hier zijn hoofdverblijfplaats zou vestigen; onderverhuring: de huurder van een goed gehuurd als hoofdverblijfplaats kan dit niet in zijn geheel onderverhuren (dan zou dit niet langer zijn verblijfplaats zijn). Tenzij anders bepaald in het huurcontract mag hij echter wel een deel onderverhuren, op voorwaarde dat hij toestemming heeft van de eigenaar en geen rechten verleent aan de onderverhuurder waarover hij zelf niet beschikt, met name op het vlak van de duur van de bewoning. Uiteraard blijft de huurder als enige aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor de betaling van de huur en de lasten, het onderhoud van de woning, de teruggave van het goed na afloop van het huurcontract, ook bij vroegtijdige opzegging; aantal bewoners: er wordt een maximumaantal vastgelegd; professioneel gebruik: sommige huurders trekken de huurprijs geheel of gedeeltelijk af als beroepskosten, met als gevolg dat het door de huurder afgetrokken bedrag aan de eigenaar wordt belast als inkomsten (en niet op basis van het kadastraal inkomen + 40 %). Om deze bijkomende belastingheffing te vermijden, laat de eigenaar een clausule opnemen waarin vermeld staat dat de woning uitsluitend gebruikt mag worden als woonplaats en de bestemming niet gewijzigd mag worden; recht om te bezoeken: de eigenaar laat in het contract een clausule opnemen over een recht om de woning halfjaarlijks of jaarlijks te bezoeken, zodat hij kan vaststellen of het goed wordt bewoond als een ‘goed huisvader’;

P › 12

WWW.TREVI.BE

HUURCONTRACT dieren: zelfs als hij een clausule laat opnemen in het huurcontract kan de eigenaar de huisvesting van dieren in het gehuurde goed niet verbieden. Hij kan deze huisvesting wel beperken tot bepaalde dieren door hun omvang te bepalen of door geluidsoverlast te verbieden. Het is wellicht het eenvoudigst om in het huurcontract te voorzien dat de huisvesting van dieren vooraf goedgekeurd moet worden door de eigenaar-verhuurder; de eigenaar moet de EAN-codes van de gas- en elektriciteitsmeters doorgeven, het huishoudelijk reglement (eventueel bekijken met de syndicus), kopieën van de gebruiksaanwijzingen van de toestellen (huishoudtoestellen, verwarming …). Sinds 2007 moeten er verplicht enkele bijlagen bij het contract gevoegd worden. Die hebben betrekking op: de minimale voorwaarden waaraan elke woning verhuurd als hoofdverblijfplaats moet voldoen (‘elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid’); de principes van de wetgeving inzake huurovereenkomsten (bijlage varieert naargelang het gewest waar het goed gelegen is).

›

Duur van het huurcontract

Voor de wet van 1991 waren er 2 types van huurcontracten, van bepaalde duur en van onbepaalde duur. Nu zijn alle contracten van bepaalde duur, met maar 4 mogelijkheden: een huurcontract van 9 jaar, een huurcontract met een korte duur (tot 3 jaar), een huurcontract met een lange duur (meer dan 9 jaar) en een huurcontract voor het leven. Huurcontract van 9 jaar: Elk huurcontract met betrekking tot een hoofdverblijfplaats dat niet tot de 3 andere categorieën behoort (contract met een korte duur, contract met een lange duur of contract voor het leven), wordt geacht te zijn afgesloten voor een duur van 9 jaar. Dit is het geval als het contract geen duur vermeldt of afgesloten is voor een bepaalde duur tussen 3 en 9 jaar. Het contract gaat in op de vermelde datum en eindigt, zonder reden of schadevergoeding, na afloop van een periode van negen jaar, op voorwaarde dat een van beide partijen het huurcontract minstens zes maanden voor de vervaldatum aangetekend opzegt. Zo niet, wordt het contract telkens met 3 jaar verlengd, tegen dezelfde voorwaarden. Daarna kan elke partij het verlengde contract om de 3 jaar beëindigen, zonder reden of schadevergoeding.

P › 13

WWW.TREVI.BE

Huurcontract met een korte duur: Eigenaar en huurder kunnen ook een schriftelijk contract of 2 opeenvolgende schriftelijke contracten afsluiten tegen dezelfde voorwaarden, voor een totale duur tot 3 jaar. Dit type van contract, een contract met een korte duur genoemd, eindigt door een aangetekend schrijven van een van de partijen minstens drie maanden voor de vervaldatum. Zo niet of als de bewoning blijft voortduren, wordt het huurcontract voortgezet tegen dezelfde voorwaarden en wordt dit geacht te zijn afgesloten voor een periode van 9 jaar. Huurcontract met een lange duur: Er kan ook een schriftelijk huurcontract opgesteld worden met een looptijd van meer dan 9 jaar, maar niet langer dan 99 jaar. Dit noemen we een huurcontract met een lange duur. Om inroepbaar te zijn tegen derden moet dit contract worden ingeschreven bij het kantoor van bewaring der hypotheken, wat dus inhoudt dat er een authentieke akte opgesteld moet worden door een notaris. Zo niet, is het contract niet inroepbaar tegen derden, uitsluitend voor het deel dat de negen jaar overschrijdt. Het contract eindigt na afloop van de overeengekomen termijn, als een van beide partijen dit ten minste 6 maanden voor de vervaldatum aangetekend opzegt. Als het contract binnen deze termijn niet wordt opgezegd, wordt het telkens met 3 jaar verlengd. Huurcontract voor het leven: De wet laat ook toe om een huurcontract af te sluiten tot het overlijden van de huurder. Dit type van contract wordt vaak gebruikt door notarissen, vooral in het kader van regelingen tussen familieleden. Dit moet schriftelijk gebeuren, anders wordt het contract verondersteld te zijn afgesloten voor een periode van 9 jaar. Als het de bedoeling is om een contract af te sluiten voor langer dan 9 jaar wordt aangeraden om dit contract in te schrijven bij het kantoor van bewaring der hypotheken zodat dit inroepbaar is tegen derden, wat inhoudt dat het contract wordt opgesteld via een authentieke akte. Een contract voor het leven eindigt van rechtswege en automatisch bij het overlijden van de huurder, gezien de aard ‘intuitu personae’ (er kan echter een contract afgesloten worden met diverse huurders voor de levensduur van de overlevende).

P › 14

WWW.TREVI.BE

Verdeling van de lasten: In sommige gevallen, bij eenkamerflats bijvoorbeeld, kan de eigenaar de formule van de ‘forfaitaire’ lasten gebruiken zodat hij niet telkens een rechtvaardiging moet voorleggen aan de huurder. Deze mogelijkheid moet opgenomen zijn in het contract. Deze clausule moet ook bepalen hoe het bedrag van de forfaitaire lasten herzien kan worden. In het geval van reële lasten voorziet het contract een maandelijkse provisie en stelt de eigenaar een afrekening op, gebaseerd op reële kosten. De verdeling van de lasten tussen eigenaar en huurder is niet bij wet vastgelegd, behalve wat de onroerende voorheffing betreft (die verplicht betaald wordt door de eigenaar). De partijen kunnen de verdeling van de lasten dus vrij overeenkomen in het huurcontract. Algemeen genomen – maar uw huurcontract kan daar van afwijken – wordt de lastenverdeling als volgt opgesteld naargelang de aard van de kosten: (zie onderstaande tabel). Deze verdeling is gebaseerd op het voordeel dat elke partij uit deze uitgaven haalt. Tenzij anders bepaald, zijn de lasten met betrekking tot de eigendom voor rekening van de eigenaar en staat de huurder in voor de gebruiks- en genotskosten. We kunnen dus niet genoeg benadrukken hoe belangrijk een duidelijk en ondubbelzinnig huurcontract is. Bij twijfel worden de afwijkende clausules strikt geïnterpreteerd in het voordeel van de huurder. Ook goed om weten, is dat de verjaringstermijn om huurlasten op te eisen, net als voor huurgelden, 5 jaar is. Eigenaar Verbruik (water, gas, elektriciteit, verwarming) Onderhoudskosten van de gemeenschappelijke delen in het gebouw (liften, schoonmaak, tuin …) Conciërgekosten Onderhoud van de privatieve of gemeenschappelijke installaties (verwarmingsketel, lift, waterontharder …) Herstelling van de privatieve of gemeenschappelijke installaties 100 % Verzekering van het gebouw 50 %*

Huurder 100 % 100 % 100 % 100 %

50 %*

* Zie hoofdstuk Verzekeringen – cf. Clausule afstand van verhaal

Overhandiging van de sleutels: De overhandiging van de sleutels is een belangrijke stap die de eerdere stappen concretiseert. Voor u de sleutels overhandigt, moet u eerst de volgende punten controleren: › › › › › ›

P › 15

Elke partij beschikt over een ondertekend exemplaar van het huurcontract; De huurwaarborg is gesteld en er werd een exemplaar overhandigd aan alle partijen; De voorafgaande ‘contractuele’ verplichtingen zijn vervuld: bewijs van de woonverzekering van de huurder; Idealiter werd de plaatsbeschrijving opgesteld; De diverse meters werden opgenomen; Er werd een lijst opgesteld van de sleutels overhandigd aan de huurder.

WWW.TREVI.BE

In tegenstelling tot de gangbare opvattingen mag de eigenaar wel een exemplaar houden van de sleutels van zijn eigendom nadat dit verhuurd is. Een stel sleutels bewaren kan nuttig zijn bij verlies of in geval van nood (waterschade, bijvoorbeeld), maar onrechtmatig gebruik van die sleutels – zonder voorafgaande toestemming van de huurder – is wel een strafbaar feit (huisvredebreuk).

HUURCONTRACT Registratie van het huurcontract en plaatsbeschrijving: De verhuurder moet het huurcontract – en elk aanhangsel – binnen 2 maanden na de afsluiting laten registreren. Door deze registratie krijgt het huurcontract een vaste datum en wordt dit inroepbaar tegen derden. Binnen deze termijn is de registratie gratis. Na 2 maanden zal de overheid het huurcontract registreren na betaling van een boete van 25 euro. Als de verhuurder het contract niet laat registreren binnen de vermelde termijn van twee maanden kan de huurder de woning op elk ogenblik verlaten, zonder zich te moeten houden aan de opzegtermijn en zonder de schadevergoeding te betalen voorzien in de wet op de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats. Deze sanctie geldt alleen voor huurcontracten van 9 jaar of die worden verondersteld te zijn afgesloten voor 9 jaar. Voor Wallonië of Vlaanderen Het (e-mail)adres of faxnummer zijn terug te vinden in de wegwijzer van de belastingadministraties: http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=nl › › › ›

Klik op ‘Bevoegdheden’ in de linkerkolom; Kies ‘AKRED’ in de keuzelijst van Administraties; Klik op ‘Registreren van huurcontracten van onroerende goederen’ in de lijst van bevoegdheden; Geef de postcode in en eventueel de straat waar het verhuurde gebouw gelegen is.

Klik op de gevonden postcode of straat en u krijgt alle gegevens van het bevoegde registratiekantoor. Hoe u het contract ook verstuurt, vergeet niet om het adres van de verhuurder te vermelden als dit verschilt van het adres vermeld in het huurcontract, want hij krijgt het geregistreerde huurcontract per post toegestuurd. De e-mailfunctie werkt ook heel goed, dus maak het uzelf gemakkelijk door de registratie via deze weg door te geven aan de administratie.

P › 16

WWW.TREVI.BE

Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Een loket sinds 01/01/2012 open van 8.00 tot 12.00 uur, maar u kunt zich best aanmelden voor 11.30 uur. Registratiekantoor Brussel VI Regentschapstraat 54, 4e verdieping 1000 Brussel Tel. 02 578 09 73 - Fax 02 579 63 83 E-mail: [email protected] De verplichte bijlagen bij het huurcontract moeten niet geregistreerd worden, hoewel dit wel kan. De plaatsbeschrijving kan samen met het huurcontract ingediend worden voor registratie. De plaatsbeschrijving kan achteraf nog gratis geregistreerd worden op voorwaarde dat er een kopie van het gratis geregistreerde huurcontract wordt bijgevoegd of een vermelding dat de plaatbeschrijving betrekking heeft op een gratis geregistreerd huurcontract. De verplichte bijlagen (een kopie van het KB van 8 juli 1997 en de bijlagen vermeld in het KB van 4 mei 2007) worden ook gratis geregistreerd als die samen met het huurcontract worden ingediend. Dit laatste moet hier niet uitdrukkelijk naar verwijzen. Dit geldt wel voor de andere, niet verplichte, bijlagen.

Huurwaarborg De huurwaarborg is geen wettelijke verplichting. In het huurcontract zal dus vermeld staat of de huurder al dan niet verplicht is om een huurwaarborg te stellen. De huurwaarborg geeft de verhuurder een zekerheid indien de huurder niet aan zijn verplichtingen zou voldoen: beschadiging of abnormale slijtage van de woning, achterstallige betalingen. De wet bepaalt de diverse vormen van huurwaarborg en het contract mag daar dan ook niet van afwijken: › Een persoonlijke rekening geopend op naam van de huurder: de waarborg gestort op deze rekening mag niet meer bedragen dan 2 maanden huur. De verworven interesten worden opgebouwd voor de huurder. › Een bankgarantie: de garantie mag niet meer bedragen dan drie maanden huur. De wet legt de toepasselijke bepalingen vast met betrekking tot de geleidelijke opbouw van deze garantie, over maximaal 3 jaar, door de huurder. Na afloop van het huurcontract worden de garantie en de interesten vrijgegeven ten voordele van de huurder, op voorwaarde dat die al zijn verplichtingen is nagekomen. De financiële instelling zal de garantie dus pas vrijgeven na goedkeuring van alle partijen of na een gerechtelijke beslissing.

P › 17

WWW.TREVI.BE

PLAATSBESCHRIJVING ›

De plaatsbeschrijving

Het document: De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de reële toestand van de woning bij intrek en bij vertrek. Dit wordt bij voorkeur opgesteld in de periode dat de woning leeg staat, maar kan ook opgesteld worden tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd. Het wordt aangeraden om een beroep te doen op een deskundige, zoals een landmeter-expert of een vastgoedmakelaar, of zelfs een deurwaarder. In dit geval betalen beide partijen elk de helft van de honoraria van de expert. Elke partij kan op eigen kosten ook een expert van zijn keuze inhuren. Door met een expert te werken, is de vaststelling zeker objectief en omstandig zodat de eventuele schade veroorzaakt door de huurder nauwkeurig berekend kan worden na afloop van het huurcontract. Omdat de expert onpartijdig is, ontstaan er later ook geen betwistingen of meningsverschillen over de oorspronkelijke staat van het goed. De huidige wetgeving stelt dat, indien er geen omstandige plaatsbeschrijving bij intrek is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst (art. 1731 van het Burgerlijk Wetboek). De eigenaar heeft er dus alle belang bij om een plaatsbeschrijving bij intrek te laten opstellen. De plaatsbeschrijving wordt ook gebruikt om de water-, elektriciteits- en gasmeters en de warmtemeters op te nemen. De plaatsbeschrijving is ook een gelegenheid om samen de overdrachtsdocumenten in te vullen voor de energieleverancier en de watermaatschappij. We herinneren eraan dat de eigenaar in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest altijd hoofdelijk aansprakelijk is voor de betaling van de waterfacturen. Als de huurder niet betaalt, zal Hydrobru zich tot de eigenaar wenden. We raden de eigenaar dan ook aan om de toestand van de facturatie te controleren vooraleer de waarborg wordt vrijgegeven. Als er wijzigingen worden aangebracht aan de eigendom na de opstelling van de plaatsbeschrijving kunnen de huurder en verhuurder in gezamenlijk overleg een aanhangsel opstellen of een beroep doen op een landmeter-expert. Als ze het niet eens worden, zal de vrederechter een expert aanstellen om het aanhangsel bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving op te stellen. In de plaatsbeschrijving bij vertrek wordt de staat van het eigendom vergeleken met de eerder opgestelde plaatsbeschrijving bij intrek. De expert houdt in de plaatsbeschrijving ook rekening met slijtage bij huur (bijvoorbeeld: ‘afschrijving’ van de verf over 6 jaar bij gewone verf). Schade als gevolg van ouderdom, een geval van overmacht of normaal gebruik van het gehuurde goed worden niet in overweging genomen bij de evaluatie van de huurschade.

P › 18

WWW.TREVI.BE

Tarieven: Een expert kan zijn honoraria vrij bepalen. De tarieven hangen af van diverse criteria, zoals de oppervlakte en de staat van de woning, het aantal slaapkamers, de meubelen die erin staan … De onderstaande tabel, gebaseerd op de tarieven bekendgemaakt op vier websites, geeft een idee van de prijzen aangerekend door experts (incl. btw). De expert kan korting geven op de plaatsbeschrijving bij vertrek als hij ook de plaatsbeschrijving bij intrek heeft opgemaakt. Er worden toeslagen aangerekend voor extra kamers (slaapkamer, kantoor, doucheruimte, garage, wasplaats, kelder …), voor de tuin en voor het zwembad. De prijzen voor prestigepanden worden pas na een eerste bezoek meegedeeld. Wacht niet tot het laatste moment om een plaatsbeschrijving aan te vragen. Het begin en het einde van de maand zijn heel drukke periodes voor vastgoedexperts en ze zijn dan niet altijd beschikbaar. Woning Flat/studio Appartement met 1 slaapkamer Appartement met 2 slaapkamers Appartement met 3 slaapkamers Appartement met 4 slaapkamers Huis met 1 slaapkamer Huis met 2 slaapkamers Huis met 3 slaapkamers Huis met 4 slaapkamers

P › 19

Plaatsbeschrijving bij intrek € 120 tot 200 € 140 tot 225 € 160 tot 250

Plaatsbeschrijving bij vertrek € 90 tot 200 € 110 tot 225 € 140 tot 250

€ 185 tot 275

€ 170 tot 275

€ 220 tot 315

€ 190 tot 315

€ 160 tot 340 € 170 tot 340 € 190 tot 370 € 220 tot 415

€ 150 tot 340 € 170 tot 340 € 210 tot 370 € 240 tot 415

WWW.TREVI.BE

ZICH BESCHERMEN Verzekeringen: Zowel de eigenaar als de huurder krijgen de nadrukkelijke raad om een brandverzekering af te sluiten. De eigenaar om zijn eigendom te beschermen, de huurder om zijn huurdersaansprakelijkheid te dekken. Geen van beide zijn wettelijk verplicht om zich te verzekeren, maar zonder een verzekering kunnen de gevolgen aanzienlijk zijn. Verzekering afgesloten door de eigenaar: De brandverzekering wordt ook woonverzekering genoemd omdat die veel meer omvat dan gewoon een dekking tegen brand; Zonder volledig te zijn, dekt de woonverzekering materiële schade veroorzaakt door brand, ontploffing, blikseminslag, een boom die op het gebouw valt, onweer, druk van sneeuw of ijs op een dak, hagel en natuurrampen; De meeste verzekeringspolissen breiden de basisgaranties ook uit tot schade veroorzaakt door elektriciteit, rook of roet, waterschade, glasbreuk, schade aan het gebouw als gevolg van inbraak of vandalisme; De brandverzekering wordt rechtstreeks afgesloten door de eigenaar of via de syndicus van de medeeigendom. Verzekering afgesloten door de huurder: Ook de huurder sluit best een brandverzekering af als vrijwaring tegen zijn: Huurdersaansprakelijkheid: de huurder is automatisch aansprakelijk – tenzij hij het tegendeel bewijst – voor schade veroorzaakt aan het gehuurde goed. Als u, als huurder, niet kunt bewijzen dat de aansprakelijkheid voor de schade bij de eigenaar ligt en de verzekeraar van de eigenaar deze schade vergoed heeft, dan kan die verzekeraar achteraf bij u komen aankloppen om de schadevergoeding terug te betalen. Dan wordt deze terugbetaling vergoed door uw brandverzekeraar. Aansprakelijkheid ten aanzien van derden: om uw aansprakelijkheid als huurder ten aanzien van derden, bijvoorbeeld buren, te verzekeren, hebt u een brandverzekering nodig. Als er brand uitbreekt bij u, bent u als bewoner automatisch aansprakelijk, tenzij u het tegendeel kunt bewijzen. Als die brand uitslaat naar andere woningen (andere appartementen in hetzelfde gebouw of andere gebouwen bijvoorbeeld), dan bent u als huurder aansprakelijk voor de schade. De buurman of zijn verzekeraar zal bij u komen aankloppen om de schadevergoeding terug te vorderen.

P › 20

WWW.TREVI.BE

Inhoud van de woning: om uw persoonlijke bezittingen te beschermen tegen brand, waterschade … De brandverzekering kan eenvoudig aangevuld worden met een dekking tegen diefstal zonder een al te hoge meerprijs. Via een specifieke clausule in het huurcontract kan de eigenaar eisen dat zijn huurder een brandverzekering afsluit. Deze clausule bepaalt dat de huurder binnen dertig dagen na overhandiging van de sleutels een document aan de eigenaar voorlegt als bewijs van afsluiting van een dergelijke polis. Afstand van verhaal: De eigenaar kan zijn eigen aansprakelijkheid en die van de huurder (huurdersaansprakelijkheid) ook dekken door een clausule van afstand van verhaal op te nemen in zijn verzekeringspolis. Dan vergoedt de verzekeraar van de eigenaar alle veroorzaakte schade en zal hij zich niet tot de huurder wenden door diens huurdersaansprakelijkheid in te roepen. De hogere prijs van deze bijkomende dekking ‘afstand van verhaal’ kan doorberekend worden in de huurlasten en zo dus betaald worden door de huurder. De afstand van verhaal van de eigenaar ten opzichte van de huurder moet specifiek vermeld worden in het huurcontract, met vastlegging van het aandeel in de prijs van de verzekering aangerekend aan de huurder. De huurder hoeft dan in principe geen verzekeringspolis meer af te sluiten om zijn huurdersaansprakelijkheid te dekken. Vergeet echter niet dat afstand van verhaal de huurder niet dekt voor de inhoud van de woning en zijn aansprakelijkheid ten aanzien van derden (gedekt via een BA privéleven, ook familiale BA genoemd) en dat de clausule van afstand van verhaal gewoonlijk alleen van toepassing is op brand en waterschade.

P › 21

WWW.TREVI.BE

HUURPRIJS Indexering en herziening van de huurprijs: De door de huurder verschuldigde huurprijs die in het contract vermeld staat, is geen vaste prijs. Dat wat we de basishuurprijs noemen, kan immers aangepast worden naargelang diverse omstandigheden: stijging van de gezondheidsindex, wijziging aangebracht aan het gehuurde goed … In elk geval kan deze eventuele aanpassing – de mogelijkheid moet in het huurcontract voorzien worden – slechts doorgevoerd worden mits naleving van een redelijk strikte procedure. Indexering van de huurprijs: Elk jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract kan de huurprijs aangepast worden – naar boven of beneden – om gelijke tred te houden met de kosten van levensonderhoud. De indexering is niet automatisch en niet verplicht: de verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de aanpassing van de huurprijs. Deze kennisgeving gebeurt niet met terugwerkende kracht, behalve voor de 3 maanden voorafgaand aan de datum van de aanvraag. De indexering volgt de evolutie van de gezondheidsindex en wordt berekend met deze formule: Geïndexeerde huurprijs = basishuurprijs x nieuwe index oorspronkelijke index In de basishuurprijs zijn nooit de door de huurder verschuldigde kosten en lasten inbegrepen; De oorspronkelijke index is de index van de maand voorafgaand aan de maand waarin het contract werd getekend (voor alle contracten afgesloten na 1983); De nieuwe index is altijd de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract (dus NIET de maand voorafgaand aan de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract, behalve als deze twee datums dezelfde zijn); Online tool om de indexering te berekenen: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/huurcalculator/ Tabel van de evolutie van de gezondheidsindex per basisjaar sinds 1994, 13 voorbije maanden FEB2011 MAR2011 APR2011 MEI2011 JUN2011 JUL2011 AUG2011 SEP2011 OKT2011 NOV2011

P › 22

WWW.TREVI.BE

DEC2011 JAN2012 FEB2012

P › 23

WWW.TREVI.BE

HUURPRIJS Herziening van de huurprijs: De wetgeving biedt zowel de verhuurder als de huurder de mogelijkheid om de huurprijs te herzien aan het einde van elke driejarige periode (behalve voor schriftelijke huurcontracten van bepaalde duur afgesloten voor 28 februari 1991) mits aan een strikt tijdschema wordt voldaan en deze aanvraag gegrond is. De eigenaar of de verhuurder kunnen de andere partij om een herziening van de huurprijs vragen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan de vervaldag van de driejarige periode. Na deze aanvraag komen de partijen een nieuwe huurprijs overeen. Raken ze het niet eens dan kan de aanvrager naar de vrederechter gaan, maar alleen tussen de zesde en derde maand voorafgaand aan het einde van de driejarige periode. De rechter kan de herziening toekennen in twee gevallen: › ›

hij kan een verhoging of verlaging van de huurprijs toekennen indien de aanvrager kan bewijzen dat de normale huurwaarde van het goed minstens 20 % hoger of lager ligt dan de huidige huurprijs; hij kan een verhoging toekennen aan de verhuurder als die kan bewijzen dat de normale huurwaarde meer dan 10 % hoger ligt dan de huidige huurprijs omwille van werkzaamheden uitgevoerd op zijn kosten.

Bij huurcontracten met een korte duur kan de eigenaar de huurprijs gedurende 9 jaar niet verhogen (indexering is wel toegestaan) als het gaat om een opeenvolging van contracten met een korte duur, afgesloten met verschillende huurders en nadat de eigenaar het contract heeft opgezegd.

P › 24

WWW.TREVI.BE

HET CONTRACT OPZEGGEN Vroegtijdige opzegging: Ongeacht het type van huurcontract kunnen de partijen altijd overeenkomen om het huurcontract vroegtijdig te beëindigen. Om elke betwisting achteraf te vermijden, moet dit schriftelijk bevestigd worden. Als een van de partijen het huurcontract eenzijdig opzegt, moet de situatie bekeken worden op basis van het type van huurcontract en degene die het opzegt (zie tabellen). Als u van plan bent om een huurcontract op te zeggen, moet u uw bedoeling altijd kenbaar maken door een aangetekende brief te sturen. Vergeet niet, als een huurcontract ondertekend werd door een getrouwd koppel of wettelijk samenwonenden wordt dit altijd geacht te zijn afgesloten door beide bewoners, zelfs als dit werd afgesloten door een van de partners of voor het huwelijk. Dit betekent dus dat de verhuurder dit huurcontract moet opzeggen aan beide echtgenoten apart en dat de echtgenoten-huurders het contract apart moeten opzeggen aan de eigenaar. De kwestie van de vroegtijdige opzegging kan op twee manieren benaderd worden: door de contractduur als uitgangspunt te nemen of door zich te baseren op de persoon die het contract opzegt (de eigenaar, de huurder en, in voorkomend geval, de nieuwe koper). We bekijken beide manieren. Afhankelijk van de contractduur: Een huurcontract van 9 jaar kan de eigenaar voor de overeengekomen termijn opzeggen in drie gevallen: Voor ‘persoonlijke’ bewoning: de eigenaar kan het huurcontract op elk moment beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maanden om het goed zelf te bewonen of om een bij wet aangeduid familielid hier te laten wonen. De identiteit van de persoon die het goed zal bewonen en zijn familieband met de eigenaar moeten in dat geval vermeld staan in de opzegging. De bewoning moet plaatsvinden in het jaar volgend op het verstrijken van de opzegtermijn en gedurende minstens 2 jaar effectief en continu zijn. In dit geval kan de huurder het huurcontract zelf ook beëindigen met een opzegtermijn van 1 maand. Dit heet een ‘tegenopzegging’. Voor werkzaamheden: de verhuurder kan het huurcontract na afloop van elke driejarige periode opzeggen mits een opzegtermijn van 6 maanden. Bij de opzegging moeten documenten gevoegd zijn die de realiteit, legaliteit en kostprijs van de werkzaamheden bevestigen (offerte van architect, stedenbouwkundige vergunning …). De werkzaamheden moeten betrekking hebben op het hoofdgebouw en de kostprijs moet hoger liggen dan 2 jaar huurgelden. Ze moeten binnen 6 maanden van start gaan en beëindigd zijn binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzegtermijn gegeven door de verhuurder.

P › 25

WWW.TREVI.BE

Zonder reden: na afloop van de 1e en 2e driejarige periode kan de verhuurder het huurcontract zonder reden beëindigen, mits een opzegtermijn van 6 maanden en de betaling van een schadevergoeding gelijk aan 6 of 9 maanden huur naargelang het contract eindigt in de 1e of 2e driejarige periode. We benadrukken dat de huurder van zijn kant het huurcontract op elk ogenblik en zonder specifieke reden kan beëindigen mits een opzegtermijn van 3 maanden. Als deze opzegging gebeurt in de loop van de 1e driejarige periode, moet hij een schadevergoeding betalen van 3 maanden, 2 maanden of 1 maand naargelang het huurcontract eindigt in het 1e, 2e of 3e jaar. Na drie jaar bewoning is de huurder geen schadevergoeding meer verschuldigd bij een vroegtijdige opzegging. Bij een huurcontract met een korte of lange duur kunnen noch de verhuurder noch de huurder het contractvroegtijdig opzeggen, behalve indien er een andersluidende clausule werd opgenomen in het huurcontract. Een huurcontract voor het leven kan de verhuurder niet opzeggen voor het overlijden van de huurder, tenzij er een andersluidende bepaling werd opgenomen in het contract. Deze laatste kan het contract dan weer op elk moment en zonder reden opzeggen, mits een opzegtermijn van 3 maanden. Vergeet niet dat een huurcontract dat niet geregistreerd is zonder opzegtermijn of schadevergoeding vroegtijdig opgezegd kan worden door de huurder.

P › 26

WWW.TREVI.BE

HOE KAN DE BEËINDIGEN ?

P › 27

VERHUURDER

DE

HUUROVEREENKOMST

VROEGTIJDIG

WWW.TREVI.BE

HOE KAN DE HUURDER DE HUUROVEREENKOMST VROEGTIJDIG BEËINDIGEN ?

P › 28

WWW.TREVI.BE

HOE KAN DE KOPER VAN EEN ONROEREND GOED DE HUUROVEREENKOMST VROEGTIJDIG BEËINDIGEN ?

P › 29

WWW.TREVI.BE

HET CONTRACT OPZEGGEN Geschillen tussen eigenaar en huurder: Bij een geschil moet eerst het huurcontract nagelezen worden. Als dit niets zegt of onvolledig is, gelden het Burgerlijk Wetboek (artikel 1708 tot 1762bis voor de algemene bepalingen) en de wet op de huishuur (voor woningen bestemd als hoofdverblijfplaats). Er zijn ook gewestelijke normen van kracht (Waalse en Brusselse huisvestingswet), met name op het vlak van veiligheid, hulp, uitrusting, gezondheid en ook normen inzake milieu en ruimtelijke ordening. Bij een conflict over de niet-betaling van huur en lasten is een procedure voor de vrederechter de enige manier om de onbetaalde huurgelden te dekken en het contract eventueel te laten ontbinden. Deze procedure gaat als volgt: Eenvoudige aanmaning binnen de maand (facultatief); Aangetekende aanmaning en ingebrekestelling per aangetekende brief; Bemiddelingsprocedure voor de vrederechter: deze procedure, die sinds 2008 niet meer verplicht is, is gratis en er is geen advocaat voor nodig. Een van de partijen moet een aanvraag tot bemiddelingsprocedure indienen bij de griffie van het vredegerecht in het kanton waar het gehuurde goed gelegen is. Dan worden de partijen per brief opgeroepen om voor de vrederechter te verschijnen. Ofwel lukt de bemiddeling: er wordt akte genomen van de instemming van de partijen in een verslag dat dezelfde waarde heeft als een vonnis. Ofwel mislukt de bemiddeling omdat er geen akkoord bereikt werd of omdat een van de partijen niet is verschenen. De enige optie is dan een gerechtelijke procedure. Er zijn drie manieren om een gerechtelijke procedure te voeren: ofwel verschijnen beide partijen vrijwillig voor de vrederechter; ofwel dient een partij een schriftelijke aanvraag in om de andere partij voor de vrederechter te dagen; ofwel dagvaardt een partij de andere partij via een gerechtsdeurwaarder. Als de rechter tot uitzetting beslist, heeft de huurder precies een maand om de woning te verlaten. De termijn van een maand gaat in vanaf de betekening (officiële kennisgeving) van het vonnis door de deurwaarder. In bepaalde omstandigheden kan deze termijn met een maand verkort of verlengd worden.

P › 30

WWW.TREVI.BE

BEHEER DOOR EEN DERDE Beheer van het huurcontract toevertrouwd aan een derde: Het beheer van een huurcontract kan toevertrouwd worden aan experts. We hebben twee mogelijke formules uitgekozen die steeds meer succes hebben: huurbeheer, ook privatief beheer genoemd, aangeboden door bepaalde private vastgoedkantoren, en sociale vastgoedkantoren, vzw’s samengesteld uit gemeenten, OCMW’s en gewestelijke overheden. Huurbeheer: Bepaalde vastgoedkantoren bieden de eigenaars contracten voor huurbeheer aan, ook wel privatief beheer of eigendomsbeheer genoemd. We hebben het al gehad over de diensten die deel uitmaken van een verhuuropdracht (huurprijs bepalen, huurcontract opstellen, huurder zoeken, advertenties, plaatsbeschrijving, contract ondertekenen …). We beperken ons hier tot de prestaties die vervat zijn in de huurbeheeropdracht in de strikte zin van het woord. Die kunnen ruwweg onderverdeeld worden in drie groepen: administratief en financieel, technisch en juridisch. Administratief en financieel: de ‘beheerder’ zal de waarborg controleren, de huur innen, eventueel aanmaningen versturen, indexeringen toepassen, controleren of de huurder het goed correct gebruikt (bezoek om de zes maanden of elk jaar), relaties met de syndicus (na controle van de afrekeningen), toezien op het courante onderhoud dat voor rekening van de huurder is, opzeggingen opstellen en versturen, plaatsbeschrijving bij vertrek. Dit alles houdt in dat de beheerder regelmatig verslagen en financiële afrekeningen naar de eigenaar stuurt. In principe opent de beheerder trouwens ook een bankrekening die specifiek bestemd is om de inkomsten te innen en de uitgaven te betalen die verband houden met het beheer van het goed. In die zin is de beheerder het enige aanspreekpunt van de huurder die de eigenaar dus niet moet lastigvallen als de bel niet werkt of als het toilet lekt. Technisch: controle van de uitrustingen (sanitair, verwarming, keuken …), toezicht op de onderhoudswerken en herstellingen die voor rekening zijn van de huurder of de eigenaar, met, indien nodig, keuze van gespecialiseerde vaklui. In geval van nood kan de beheerder de behoudende maatregelen nemen die hij nodig acht. Juridisch: eventuele bemiddelingsprocedure met de huurder, aan te brengen wijzigingen, indien nodig, in het huurcontract, keuze van een advocaat, vertegenwoordiging voor het gerecht (met een speciaal mandaat), vertegenwoordiging op de algemene vergadering van mede-eigenaars, aangifte van schadegevallen bij de verzekering, hulp bij schadegevallen … Sommige kantoren bieden ook een verzekering ‘onbetaalde huurgelden’ aan die de risico’s van onbetaalde huur dekt en de advocaatskosten betaalt.

P › 31

WWW.TREVI.BE

Kostprijs? Voor de huurbeheeropdracht wordt een schriftelijk contract van bepaalde duur afgesloten, gewoonlijk voor een jaar, maar met de mogelijkheid om dit te verbreken met een opzegging. Een belangrijke clausule in dit contract heeft betrekking op de bezoldiging van de beheerder. Hoeveel? Dit is gewoonlijk 5 à 10 % van de huurprijs (uitgezonderd lasten), naargelang de huurprijs en het aantal woningen dat in beheer wordt gegeven aan het kantoor. Maar er kunnen toeslagen aangerekend worden voor speciale prestaties gevraagd door de eigenaar, zoals de verzekering onbetaalde huurgelden waarvoor het kantoor onderhandeld heeft met de verzekeraars. Voor deze verzekering moet u rekenen op 2,50 % van de huurprijs.

P › 32

WWW.TREVI.BE

BEHEER DOOR EEN DERDE Sociale vastgoedkantoren Deze formule is niet voor alle eigenaars. Als u bijvoorbeeld een villa in Ukkel of een luxeappartement met zicht op de vijvers van Elsene wilt verhuren, dan is dit niet voor u. Als u op zoek bent naar een huurder voor een eenkamerflat, een klassiek appartement of een eengezinswoning is dit een mogelijkheid die u kunt overwegen als u het beheer van uw eigendom in professionele handen wilt overlaten. Sociale vastgoedkantoren, afgekort SVK, werden meer dan twintig jaar geleden opgericht in het Brussels Gewest en bestaan nu zo’n vijftien jaar in Wallonië. Deze kantoren hebben het statuut van vzw en omvatten gemeenten, OCMW’s, sociale huisvestingsmaatschappijen, gewestelijke overheden en soms privépartners. De twintigtal maatschappijen in de hoofdstad en de dertigtal in het zuiden van het land beheren momenteel een park van ongeveer 6.000 woningen. Het principe is als volgt: u neemt contact op met het SVK bevoegd in de gemeente waar de woning gelegen is en, als u akkoord gaat, sluit u een huurcontract of een beheersopdracht af (beide formules zijn mogelijk). Daarna zorgt het SVK voor alles. Eerst vindt het kantoor een huurder, in principe personen of families met een beperkt of precair inkomen dat niet groot genoeg is om een woning te vinden op de private huurmarkt. De huurder, die eventueel een huursubsidie krijgt, betaalt de huurprijs en de lasten voor rekening van de bewoner aan het SVK. Het SVK betaalt u deze huurprijs terug, zelfs als de huurder moeilijkheden heeft om te betalen. Het kantoor vergoedt u zelfs bij leegstand. Zijn er werkzaamheden nodig om een woning onmiddellijk bewoonbaar te maken? Als het gaat om een gewone opfrissing of kleine herstellingen dan zorgt het SVK daarvoor en zal de kosten dan aan u factureren of u vragen om een of twee maanden huur te laten vallen. Als een grondige renovatie zich opdringt, zal het kantoor de werkzaamheden leiden en bovendien gewestelijke renovatiesubsidies voor u aanvragen als de woning ouder is dan dertig jaar. Tijdens de volledige duur van het contract afgesloten tussen de eigenaar en het SVK zal het kantoor toezien op de correcte uitvoering van het huurcontract door de huurder: plaatsbeschrijving, aantal bewoners, verzekering, goed nabuurschap, onderhoud van de eigendom en uitrustingen, geen onderverhuur … Voor alle duidelijkheid, de SVK’s, die overheidssubsidies krijgen, beschikken hiervoor over gespecialiseerd personeel en zijn nu perfect ingewerkt. En natuurlijk houden de kantoren lange lijsten van kandidaathuurders bij omdat er veel meer aanvragen van kandidaat-bewoners binnenkomen dan aanbiedingen van eigenaars. Indien nodig maken ze een selectie.

P › 33

WWW.TREVI.BE

Deze formule heeft dus aanzienlijke voordelen voor de eigenaar. Maar er zijn ook nadelen. Het grootste nadeel is de huurprijs die het SVK u betaalt. Die moet lager liggen dan de marktprijzen, en dat is eufemistisch uitgedrukt. Concreet betekent dit een waardevermindering tussen 10 en 25 %, naargelang de specifieke kenmerken van de woning. De huurprijs betaald door het SVK moet uiteraard eerst besproken worden door het kantoor en de eigenaar. Dat kan ook een nadeel zijn. Meestal onderhandelen de SVK’s alleen met de eigenaars over langlopende huurcontracten, van 9 jaar bijvoorbeeld. Dit kan een probleem opleveren als de eigenaar zijn eigendom wil verkopen tijdens de looptijd van het contract. Want het is moeilijker om een koper te vinden die wil investeren in een goed waarvan de huurprijs lager ligt dan hij verwacht had.

P › 34

WWW.TREVI.BE