De Gemeenschap. Portaal. Standvast. Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen. Talis. WoonGenoot

De Gemeenschap

Portaal

Standvast

Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen

Talis

WoonGenoot

Inhoud 3 Voorwoord HISTORIE

4 Historie corporaties 7 Relatie gemeente - corporatie KOMENDE VIER JAAR

10 Drie speerpunten voor de komende vier jaar DE NIJMEEGSE CORPORATIES

21 Inleiding Kerngegevens en voorbeeldprojecten 22 De Gemeenschap 24 Portaal 26 Standvast Wonen 28 SSHN 30 Talis 32 WoonGenoot

Voorwoord Geachte lezer, Nijmegen is een fijne stad om in te wonen. Natuurlijk willen we dat zo houden. We staan voor de opgave om een woonkwaliteit te realiseren die aansluit bij de woonwensen en -eisen van de toekomst. De afgelopen jaren is hier al veel voor gedaan. Ook de komende jaren maken wij ons hier hard voor. Dat doen wij als corporaties niet alleen, maar samen met de gemeente Nijmegen. De woonopgave is immers een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Zowel de gemeente als de corporaties dragen hier ieder vanuit hun eigen verantwoordelijkheid aan bij. In deze brochure staan we stil bij de samenwerking tussen corporaties en gemeente en gaan we in op drie speerpunten die volgens ons de komende vier jaar onze gezamenlijke aandacht moeten hebben. Zo zorgen we er samen voor dat Nijmegen een nog mooiere plek wordt om te wonen. Veel leesplezier!

De Nijmeegse corporaties Willem Berkhout, Bestuurder De Gemeenschap Max Derks, Bestuurder Stichting StudentenHuisvesting Nijmegen Adri van Grinsven, Bestuurder Standvast Wonen Walter Hamers, Bestuurder Talis Theo Heijnen, Bestuurder WoonGenoot Henk Peter Kip, Bestuurder Portaal Nijmegen

Historie corporaties De Woningwet In 1901 trad de Woningwet in werking. Hiermee wilde de regering paal en perk stellen aan de belabberde woonomstandigheden, die vooral in de steden voorkwamen. De Woningwet maakte het mogelijk om krotten op te ruimen, maar ook om kredieten en subsidies te krijgen voor het bouwen van arbeiderswoningen. De Woningwet legde het fundament voor de volkshuisvesting. Door overheids bemoeienis in de woningbouw werden kwaliteitseisen mogelijk. Gemeenten moesten bouwverordeningen opstellen en gestructureerd gaan nadenken over uitbreidingsplannen. Naast het toezicht op de bouw van woningen, een taak in handen van gemeentelijke en regionale gezondheidscommissies, werd met de Woningwet een begin gemaakt met de ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen en stadsvernieuwing. De Woningwet regelde ook dat er woningbouwverenigingen opgericht konden worden. Als dit volgens de regels van de wet gebeurde, dan werd de woningbouwvereniging een toegelaten instellingen – een term die nog steeds bestaat. De oprichters waren doorgaans mensen uit vakbonden, de kerkelijke hoek of bedrijven. Door de verzuiling kwamen er woningcorporaties voor katholieken, protestanten, leden van de SDAP (de voorloper van de PvdA) en werknemers van bedrijven als de spoorwegen. De Spoorbuurt in Nijmegen Oost (bezit van De Gemeenschap) is een overblijfsel van het laatste voorbeeld. Sturende rol overheid Vanaf het begin heeft de overheid een sterk sturende invloed gehad op de corporaties. De overheid bepaalde waar corporaties mochten

HISTORIE

bouwen en verdeelde de beschikbare gelden. Dit gold zowel voor nieuwbouw, als voor renovaties en groot onderhoud. Corporaties werden als verlengstuk van de overheid beschouwd. Veel gemeenten hadden ook een eigen Woningbedrijf, dat net als de andere corporaties woningen bouwde en beheerde. De omslag De jaren negentig waren de jaren van de omslag in de volkshuis vesting. Op het gebied van de uitvoering kregen corporaties te maken met grootschalige nieuwbouwlocaties en de VINEX (Vierde Nota Ruimtelijke Ordening)-gebieden, zoals de Waalsprong. Ook de herstructurering van de oude stadswijken werd een dringende noodzaak. Op zakelijk gebied stippelde Den Haag een nieuwe koers uit. In 1995 sneed staatssecretaris Heerma alle financiële banden tussen het rijk en de corporaties door. Deze operatie, de brutering (het wegstrepen door het rijk van subsidies tegen leningen), zorgde ervoor dat de corporaties hun eigen broek moesten gaan ophouden. Vanaf dat moment moeten woningcorporaties voor hun investeringen aankloppen op de kapitaalmarkt, omdat de rijksoverheid en de gemeenten geen leningen meer verstrekken en gemeenten geen garanties meer afgeven. Deze nieuwe zakelijkheid zorgde ook voor organisatorische veranderingen binnen de corporatiesector. Woningbouwverenigingen werden omgezet in stichtingen en er kwamen fusies, om tot daadkrachtige organisaties te komen. Hetzelfde gold overigens voor de stichtingen voor studentenhuis

De Woningwet legde het fundament voor de volkshuisvesting. HISTORIE

vesting. In de diverse universiteitssteden kregen zij begin jaren negentig allemaal de status van toegelaten instelling. Ze werden daarmee op één lijn gesteld met reguliere woningcorporaties. Besluit Beheer Sociale Huurwoningen Het loskoppelen van de corporaties en de overheid betekende niet, dat de corporaties zomaar konden doen wat ze wilden. Hun taken werden vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH). Aanvankelijk waren er vier wettelijk geregelde taken voor de corporaties: • Huisvesten primaire doelgroep • Betrekken van huurders bij het beleid • Zorgen voor kwaliteit van de woningen • Zorgen voor financiële continuïteit De laatste jaren zijn er twee taken toegevoegd: • Zorg voor Leefbaarheid • Zorg voor Wonen, Welzijn en Zorg Corporaties zijn hierdoor uitgegroeid tot meer dan verhuurders van woningen. Ze bekommeren zich om de leefomgeving in de buurten en het welzijn van hun huurders in de meest brede betekenis van het woord. Corporaties werken aan de verbetering van wijken en buurten en stimuleren de maatschappelijke situatie van mensen met weinig perspectieven.

HISTORIE

Relatie gemeente – corporatie Vroeger... Corporaties waren tot halverwege de negentiger jaren vooral sub sidiegestuurde organisaties. Volkshuisvestingsbeleid, woonruimte verdeling, verdeling van contingenten nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud, huurprijsbeleid, verkopen bestaand bezit: al deze zaken werden vooral op gemeentelijk niveau bepaald en besloten. De afdeling Volkshuisvesting was tot begin negentiger jaren dan ook een van de grootste afdelingen van de gemeente Nijmegen; zowel beleidsmatig als uitvoerend. Corporaties waren praktisch volledig afhankelijk van de overheid, zowel financieel als programmatisch. Daarnaast bemoeiden de corporaties zich maar minimaal met de leefbaarheid in de buurten. Dat was vooral een gemeentelijke taak. ...en nu De brutering zorgde voor een fundamentele wijziging in de ver houding. Corporaties werden zelfstandige organisaties die zelf hun beleid bepalen en dat zonder financiële steun van de overheid uitvoeren. De bepalingen van het BBSH zorgden er ook voor, dat de corporaties wettelijk gedwongen werden om meer taken uit te voeren dan voorheen. Deze ontwikkelingen gingen niet vanzelf. Corporaties en gemeente moesten wennen aan hun nieuwe rollen en aan hun nieuwe onderlinge verhouding. Op 27 november 2007 leidde dit tot een debat in het Lux met de prikkelende titel: ‘De gemeente heeft niets meer te zeggen’. Zo ver zal het natuurlijk niet komen. Corporaties en gemeente weten, dat ze samen verantwoordelijk zijn voor de volkshuisvesting, betaalbare huren, leefbare wijken en een evenwichtige opbouw van de stad. Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid uit zich o.a. in het samen opstellen van de Woonvisie. Maar ook de prestatieafspraken zijn een goed instru-

HISTORIE

ment om de wederkerigheid in en aanvulling op elkaar taken en verantwoordelijkheden goed te regelen. De gemeente en de corporaties hebben samen één uiteindelijk doel: een goed woon- en leefklimaat in de wijken van Nijmegen. De toekomst De verhouding corporatie – gemeente is niet statisch. Oud-minister van der Laan heeft in 2009 de commissie Meijerink ingesteld, om te bekijken of er aanpassingen in de corporatiesector moeten worden doorgevoerd en of de verhouding overheid – corporatie aangepast moet worden. De commissie Meijerink heeft adviezen gegeven over versmalling van de commerciële activiteiten van de corporaties, over veranderend toezicht, over de schaalgrootte van fusies en over mogelijke aanpassing van Europese regelgeving. Voor Nederland is door de Europese Commissie bepaald dat 90% van het woningaanbod in de sociale sector (tot € 647) moet worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.000. Deze bepaling vraagt om nadrukkelijke aandacht voor het huisvesten van andere doelgroepen. Bovendien moeten mogelijke consequenties voor de woonruimteverdeling, het huurbeleid en de prestatie afspraken tussen de gemeente en corporaties onderzocht worden. De Nijmeegse corporaties blijven de ontwikkelingen natuurlijk nadrukkelijk volgen.

Corporaties en gemeente weten dat ze samen verantwoor delijk zijn voor de volkshuisvesting, betaalbare huren, leefbare wijken en een evenwichtige opbouw van de stad.

HISTORIE

Geld ‘Corporaties zijn stinkend rijk’. Een veel gehoorde uitspraak. Corpora ties zijn net zo rijk als iedere bezitter van een eigen woning met een overwaarde. De rijkdom zit namelijk in de stenen van de woningen. Corporaties moeten ervoor zorgen dat die rijkdom op een verantwoorde manier wordt vrijgemaakt om de financiële gevolgen van hun grote opgave te kunnen betalen. De brutering heeft er namelijk voor gezorgd dat corporaties hun financiële broek zelf moeten ophouden. Die opgave is gigantisch. Per nieuw te bouwen betaalbare huurwoning moet de corporatie ongeveer € 70.000 onrendabel investeren (omdat de betaalbare huur beduidend lager is dan de kostendekkende huur). Ook de verhoogde inzet voor wonen, welzijn en zorg en de aandacht voor leefbaarheid in buurten zorgen voor hoge financiële investeringen, die niet uit de huuropbrengsten gedekt kunnen worden. Verkopen van bestaande woningen zijn dan ook noodzakelijk, om gelden vrij te maken voor deze maatschappelijke taken. Het mes snijdt hierbij aan twee kanten. Het verkopen van bestaande woningen zorgt ook voor meer differentiatie in de buurten. Uiteraard zorgen we ervoor, dat we voldoende nieuwe woningen blijven bouwen om te voldoen aan de aantallen zoals die in de Prestatieafspraken genoemd staan. Op landelijk niveau spelen allerlei discussies over financiële maat regelen die de corporaties rechtstreeks zullen treffen. Het invoeren van een bezitsbelasting, ter vervanging van de overdrachtsbelastig, is hiervan een in het oog springend voorbeeld. De Vogelaarheffing is een voorbeeld uit het recente verleden. Wij maken ons zorgen, omdat door deze afromingsmaatregelen de uitvoering van onze maatschappelijke taken in het geding kunnen komen. Wij gaan ook op gemeentelijk niveau de discussies hierover graag aan.

HISTORIE

Drie speerpunten voor de komende vier jaar Wonen in Nijmegen: een gezamenlijke opgave Nijmegen is de oudste stad van Nederland met een prachtige ligging aan de Waal, tussen heuvels en bossen. Nijmegen is een aantrekkelijke plaats om te wonen en om te studeren. Om ervoor te zorgen dat dat zo blijft, staan we voor de opgave om een woonkwaliteit te realiseren die aansluit bij de woonwensen en -eisen van de toekomst. De afgelopen jaren is hier al veel voor gedaan. Zo zijn er veel (goedkope) woningen gebouwd. Bovendien is hard gewerkt aan schone en veilige wijken in een ‘ongedeelde stad’. De woonopgave is groot en kent zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve kant. Deze worden bepaald door ontwikkelingen als de toenemende vergrijzing, veranderende woonwensen en krapte op de woningmarkt door het toenemende aantal huishoudens. Daarom kijken we vooruit en maken we plannen voor de toekomst. Door de economische crisis worden we tegelijkertijd gedwongen om ook goed naar het ‘hier en nu’ te kijken. De huidige recessie heeft immers grote invloed op de woningmarkt en heeft effecten op zowel de korte als de lange termijn. Een open en creatieve blik is noodzakelijk. De woonopgave is ook een gezamenlijke opgave. De gemeente en de corporaties dragen hier ieder vanuit hun eigen verantwoordelijkheid aan bij. Wij als corporaties doen hiervoor investeringen in de kwaliteit van onze woningen en ondernemen activiteiten vanuit een wijkgerichte aanpak. Van de gemeente verwachten wij investeringen die bijdragen aan de verbetering van de kwaliteit van de fysieke woonomgeving, de bereikbaarheid van de stad en de sociale infrastructuur. Samenwerking staat daarbij centraal. Een belangrijke voor-

10

KOMENDE VIER JAAR

waarde voor samenwerking is transparantie. Bijvoorbeeld door vooraf inzicht te geven in de middelen en activiteiten die vorm en inhoud geven aan het lokale woonbeleid. De uitdaging van de gezamenlijke woonopgave kunnen we alleen aan met een gelijkwaardige relatie aan de basis, waarbinnen ieder zijn eigen taken en verantwoordelijkheden heeft. Hiervoor is het nodig dat we heldere afspraken maken. De raamovereenkomst prestatieafspraken draagt hier aan bij. De wederkerige verantwoordelijkheid die in de afspraken tot uiting komt, vormt wat ons betreft het vertrekpunt voor samenwerking tussen de gemeente en de Nijmeegse corporaties. Speerpunten voor de komende jaren Corporaties zijn op het brede speelveld van wonen werkzaam. In de huidige tijd is het belangrijk om keuzes te maken en tegelijkertijd prioriteiten te stellen. Want we kunnen en willen niet alles doen. Daarom is een focus noodzakelijk. Met name een focus op juist die onderwerpen die we als corporatie niet alleen kunnen oppakken, maar waarvoor een gezamenlijke aanpak met de gemeente een voorwaarde voor slagen is. In deze brochure benoemen wij daarom drie speerpunten. Wat ons betreft zijn dit de onderwerpen waar wij de komende vier jaar in ieder geval gezamenlijk aan werken. Op de bouw van studentenhuisvesting gaan we afzonderlijk in.

De uitdaging van de gezamenlijke woonopgave kunnen we alleen aan met een gelijkwaardige relatie aan de basis, waarbinnen ieder zijn eigen taken en verantwoordelijkheden heeft. KOMENDE VIER JAAR

11

EERSTE SPEERPUNT: DE BOUWOPGAVE Wat is het vraagstuk? Door toenemende huishoudensverdunning is er vraag naar meer woningen. De huidige woningvoorraad in Nijmegen kan niet aan deze vraag voldoen. Daarom bouwen we nieuwe woningen. Zo zijn in de Waalsprong tot 2020 zo’n 12.000 woningen gepland. Goed en betaalbaar wonen is steeds het uitgangspunt. Het huisvesten van de verschillende doelgroep staat daarbij voorop. Dit betekent dat we voldoende en kwalitatief goede woningen moeten bouwen die aansluiten bij de woonwensen van de verschillende doelgroepen.

12

KOMENDE VIER JAAR

Welke uitdaging gaan we aan? De afgelopen jaren hebben de corporaties flink gebouwd en daarmee een groot deel van de woningproductie voor hun rekening genomen. Hiermee wordt aan de kwantitatieve kant van de opgave tegemoet gekomen. De gemeente moet ervoor zorgen dat de bouwproductie op peil blijft, maar met name extra aandacht voor de kwalitatieve kant van de opgave is nodig. De behoefte richt zich op kwalitatief geschikte huur- en goedkope koopwoningen die de doorstroom van de woningmarkt op gang helpen. Hiervoor is strategische nieuwbouw nodig. Een voorbeeld is het realiseren van appartementen met zorg voor ouderen. Het huis dat zij achterlaten, komt dan vrij voor een gezin en hun oude woning is weer ideaal voor starters. Om de kloof tussen koop- en huurmarkt te kunnen overbruggen, bieden corporaties bovendien steeds vaker tussenvormen aan. Wij verwachten dat de gemeente dergelijke vernieuwende concepten ondersteunt.

TWEEDE SPEERPUNT: ENERGIE & DUURZAAMHEID Wat is het vraagstuk? Op het gebied van klimaat en energie heeft Nijmegen zichzelf hoge ambities opgelegd. Deze worden gevoed vanuit twee doelstellingen. In de eerste plaats het terugdringen van de CO2-uitstoot waarmee we bijdragen aan de maatschappelijke opgave. Daarnaast stijgen de kosten voor energie gemiddeld sneller dan de lasten voor de huur. Een bredere blik op de betaalbaarheid, waarbij we verschuiven van sturen op huurlasten naar sturen op woonlasten is in de tweede plaats noodzakelijk. Om te kunnen sturen op woonlasten is aandacht voor de energetische kwaliteit van woningen nodig.

Welke uitdaging gaan we aan? Om de gestelde ambities waar te kunnen maken, is het nodig dat ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt: corporaties, de gemeente maar ook bewoners zelf. Voor corporaties ligt de uitdaging met name in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen. Daarbij gaat het om de bestaande voorraad: nieuwbouw woningen worden immers gerealiseerd volgens het bouwbesluit en de EPC-normering en voldoen daarmee aan de strenge eisen ten aanzien van de energetische kwaliteit van woningen (waarbij minimaal label B hoort). Wij pakken onze verantwoordelijkheid op door het treffen van isolerende maatregelen, zonder de kosten voor deze investeringen altijd direct door te rekenen in de huur. In de raamovereenkomst prestatie afspraken hebben de corporaties en de gemeente al concrete afspraken gemaakt over de betaalbaarheid en de kwaliteit van het wonen in relatie tot de huurprijs. Hierdoor is een verband gelegd tussen de huurprijs en energielasten en wordt het gemakke-

KOMENDE VIER JAAR

13

lijker om te sturen op woonlasten. Er blijft echter in het bijzonder aandacht nodig voor het terugdringen van het verbruik van energie. Hier zien we vooral voor de gemeente een belangrijke taak weggelegd. Nijmegen heeft de ambitie om de groenste stad te worden. Duurzame energietoepassingen in woningen

14

KOMENDE VIER JAAR

dragen bij aan het behalen van deze ambitie. Voor corporaties zijn deze toepassingen niet altijd haalbaar, simpelweg omdat de meerinvestering van deze toepassingen niet is gedekt. Gezamenlijke investeringsprogramma’s kunnen hier een mogelijke oplossing bieden.

DERDE SPEERPUNT: WIJKAANPAK Wat is het vraagstuk? Nijmegen is een aantrekkelijke stad om te wonen. Voor iedereen: jongeren en ouderen, alleenstaanden en gezinnen, werkenden en natuurlijk studenten. Om de aantrekkelijkheid van de stad te behouden is in een aantal wijken een structurele verbetering van de leefbaarheid noodzakelijk. Daartoe is een gezamenlijke en gebiedsgerichte aanpak van wijken van belang.

Welke uitdaging gaan we aan? De Nijmeegse corporaties en de gemeente delen de overtuiging dat een gezamenlijke gebiedsgerichte inzet tot structurele verbetering van de leefbaarheid in de wijken leidt. Volgens de corporaties kleeft er wel een gevaar aan de huidige wijkaanpak die voornamelijk door externe factoren wordt gestimuleerd. Zo is de Vogelaarwijk Hatert verzekerd van alle aandacht en miljoenen euro’s. Het is echter onduidelijk wat hiervan overblijft op het moment dat de Rijksoverheid andere prioriteiten gaat stellen en niet langer aandacht en budgetten heeft voor de veertig aandachtswijken van voormalig minister Vogelaar. De wijkaanpak moet volgens ons daarom structureel worden gemaakt, een ‘daily business’ voor die wijken waar extra aandacht voor de leefbaarheid nodig is. Hierbij zoeken we de samenwerking met partijen in de wijk. Wat ons betreft gaat de wijkaanpak verder en wordt deze effectiever. Een evenwichtige verdeling van financiële middelen tussen wijken is daarvoor nodig.

KOMENDE VIER JAAR

15

Bovendien moet de wijkaanpak uitgebreid worden naar wijken waarvan de gemeente en corporaties gezamenlijk vinden dat verbetering van de leefbaarheid gewenst is. Binnen de wijkaanpak verdient de woonomgeving specifieke aandacht. Naast een goede woning, is een leefbare woonomgeving een essentiële voorwaarde om prettig te kunnen wonen. De kwaliteit van de woonomgeving heeft wat ons betreft prioriteit. Corporaties hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in mooie en schone wooncomplexen, maar de overgang naar de openbare ruimte is soms schrikbarend: rommel op straat, ongelijke stoepen door boomwortels en slecht onderhouden plantsoenen. De focus verschuift wat ons betreft van de kwantiteit naar de kwaliteit van het groen. Integrale samenwerking uit zich bijvoorbeeld in herstructureringsgebieden waarin onze

16

KOMENDE VIER JAAR

investeringen in de woningen gelijk opgaan met gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte. Een belangrijke bepalende factor voor de mate waarin een woonomgeving als prettig wordt ervaren is bovendien de hoeveelheid auto’s in de straat. De kwaliteit van de woonomgeving en het straatbeeld verbeteren enorm als er minder auto’s in het zicht staan. Ondergronds parkeren is een mogelijke oplossing. Echter, deze parkeervoorzieningen bij sociale huurwoningen zijn duur en niet zelfstandig door een corporatie te realiseren. Ondersteuning van de gemeente is hierbij vereist en legitiem, omdat de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de openbare ruimte bij de gemeente ligt. Wij verwachten daarom van de gemeente dat zij meedenkt in en meewerkt aan een creatieve oplossing zodat ondergronds parkeren een reële mogelijkheid wordt.

Voor welke uitdagingen staan we nog meer? In deze brochure zijn drie speerpunten benoemd. Natuurlijk doen cor poraties veel meer. Enkele andere uitdagingen voor de toekomst: Studentenhuisvesting Nijmegen is een echte studentenstad met ruim 35.000 studerende jongeren. Het is voor de stad Nijmegen van belang dat het Hoger Onderwijs (RU en HAN) zich ook de komende jaren kan blijven ontwikkelen. Daarvoor is het noodzakelijk dat er voor studenten voldoende, betaalbare en veilige wooneenheden beschikbaar zijn. De Stichting StudentenHuisvesting Nijmegen (SSHN) zet zich hiervoor in. Op dit moment is het kamertekort nog beperkt, maar we moeten voorkomen dat er door toenemende aantallen studenten een echte kamernood ontstaat. Daarom moeten er vóór 2015 zeker nog eens 1.000 studentenwoningen worden bijgebouwd. Bij de bouw van deze woningen heeft de SSHN nadrukkelijk aandacht voor de kwalitatieve kant: zo bouwt zij relatief grotere studenteneenheden voor ouderejaarsstudenten, waardoor indirect woonruimte wordt vrijgemaakt voor eerstejaarsstudenten. Ook bij de invulling van de afspraak uit het collegeakkoord 20102014 (nóg eens 1.000 studenteneenheden extra, dus totaal 2.000 erbij vóór 2020) is het relevant om te richten op strategische bouw door primair in te zetten op de realisatie van geschikte starterswoningen (afgestudeerde jongeren kunnen deze woningen huren en/of kopen en maken daarmee indirect woonruimte vrij voor studerende jongeren). Het financieren van deze onrendabele bouwopgave is voor de SSHN een knelpunt: in tegenstelling tot reguliere corporaties kan zij nagenoeg geen woningen verkopen. Voor de realisatie van de bouwopgave is dan ook financiële ondersteuning nodig. Het Rijk erkent deze problematiek en roept op om het lokaal op te lossen, waarbij ook ‘matching’ 1 een onderwerp op de agenda wordt. 1

Matching is een vorm van collegiale financiering, waarbij de middelen van de ene corporatie ingezet worden om de taken van de andere corporatie uit te kunnen voeren.

KOMENDE VIER JAAR

17

Participatie Niet alleen samenwerking tussen corporaties en gemeente, ook betrokkenheid van bewoners is essentieel. Daarom maken wij ons hard om samen met onze huurders te zorgen voor een Nijmegen waarin het prettig wonen is en blijft. Wij betrekken onze huurders bij het ontwikkelen van beleid, peilen hun mening over allerlei corporatie-onderwerpen en meten voortdurend hoe tevreden zij zijn. Daarnaast stimuleren we de onderlinge contacten tussen bewonerscommissies. Overlast/Leefbaarheid Wij vinden het belangrijk dat onze klanten goed wonen. Daarom doen wij veel aan het vergroten van de leefbaarheid van wijken. Daarbij zetten wij in op schone en veilige wijken. Ernstige overlastveroorzakers pakken we aan. Verder organiseren en stimuleren wij buurtactiviteiten die de contacten in de buurt verstevigen. In wijkteams werken wij samen met de gemeente, politie, zorgen welzijnsinstellingen en niet in de laatste plaats de bewoners zelf. Kwetsbare groepen Het uitgangspunt van het woonruimteverdeelsysteem is een eerlijke kans voor alle woningzoekenden: voor het toewijzen van een woning maakt het niet uit wat je inkomen is of uit hoeveel leden je huishouden bestaat. In sommige gevallen wijken we hier van af, bijvoorbeeld ten behoeve van bepaalde doelgroepen. Wij hebben nadrukkelijk oog voor kwetsbare groepen: mensen die extra ondersteuning nodig hebben bij het vinden van een gepaste woning. In overleg met de gemeente en hulpverlenende instellingen maken we daarom afspraken over hun huisvesting. Door de toepassing van lokaal maatwerk kunnen we wonen, welzijn, zorg en veiligheid met elkaar verbinden.

18

KOMENDE VIER JAAR

Tot slot Corporaties en de gemeente nemen ieder een belangrijk deel van de woonopgave voor hun rekening. Ze hebben ieder eigen taken en verantwoordelijkheden, die echter niet zonder elkaar kunnen worden uitgevoerd. Wij vinden het belangrijk om in gesprek te blijven en om samen nader vorm en inhoud te geven aan de uitdagingen waar wij voor staan. Zo kunnen we afstemming bereiken over de plannen en projecten die de komende vier jaar op stapel staan en over de verwachtingen die we daarbij van elkaar hebben. Zo zorgen we er samen voor dat Nijmegen een nog mooiere plek wordt om te wonen!

KOMENDE VIER JAAR

19

20

DE NIJMEEGSE CORPORATIES

De Nijmeegse Corporaties

In Nijmegen werkt de gemeente samen met meerdere corporaties, namelijk De Gemeenschap, Portaal, Standvast Wonen, SSHN, Talis en WoonGenoot. Wij beheren en verhuren woningen van diverse woningtypen en in verschillende prijsklassen. Ook zijn wij voortdurend bezig met nieuwbouw, leefbaarheid en renovatie. Hoewel wij ons op dezelfde thema’s richten, zijn we allemaal verschillend. Daarom zijn hierna per corporatie de kerngegevens opgenomen. Energielabels komen ook aan bod. Bovendien is voor iedere corporatie een sprekend voorbeeldproject opgenomen: een kleine impressie van al het moois dat in Nijmegen de afgelopen jaren is gebouwd!


21

De Gemeenschap Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied • Totaal aantal woningen

Nijmegen 2.138

• Overige verhuureenheden (garages,

bedrijfsruimten, winkels etc.)

• Aantal medewerkers

170 17 (14 fte)

• Aantal woningen naar huurprijsklasse:

•

Rekenhuur minder dan 357,37

•

Rekenhuur tussen 357,37 en 511,50

•

682 1.075

Rekenhuur tot huur huurtoeslag-

grens (tussen 511,50 en 647,53)

162

Boven huurtoeslaggrens (boven 647,53)

219

•

• Energielabels: verdeling naar bezit 100%

A 3%

B 7%

C 9%

D 10%

E 38%

F 26%

G 6%

• n.n. 1%

• Leefbaarheid: kosten per VHE

€ 100

• Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE € 1.000 • Aantal verkochte woningen

0

Prognose komende 10 jaar • Sloop tot 2020

22

0

• Nieuwbouw huur tot 2020

150

• Nieuwbouw koop tot 2020

0


Veilige Wijken Veilige Wijken biedt bewoners Neerbosch-Oost praktische handvatten Woningbouwstichting De Gemeenschap (WBSG) ziet de huurders en bewoners als de belangrijkste samenwerkingspartners in de zorg voor een leefbare en veilige wijk. WBSG gaat uit van de kracht en zelfredzaamheid van haar bewoners en biedt ondersteuning daar waar nodig. Veilige Wijken Het project Veilige Wijken past geheel in deze visie. WBSG neemt sinds 2009 in Neerbosch-Oost deel in het landelijke project van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Ruim dertig bewoners en twintig professionals participeren in het project. Neerbosch-Oost is het succesvolst in vergelijking met de drie vergelijkbare experimenten elders in het land. Trainingen op maat Het project biedt een aantal praktische trainingen aan, die toegespitst zijn op de door de bewoners zelf aangegeven wijkproblematiek in NeerboschOost. Via deze ‘maatwerktrainingen’ worden de bewoners zich ervan bewust dat zij zelf veel kunnen betekenen voor de veiligheid en leefbaarheid. De bewoners krijgen kennis en praktische instrumenten aangereikt, waarmee ze ook daadwerkelijk zelf de situatie in de wijk kunnen verbeteren. De trainingen zijn tevens een ontmoetingsplek voor de wijkbewoners, waardoor het gemeenschapsgevoel wordt gestimuleerd.


23

Portaal Nijmegen Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied • Totaal aantal woningen

Nijmegen 11.149


bedrijfsruimten, winkels etc.) 545


89 (77,3 fte)*


• Rekenhuur minder dan 357,37

3.734

• Rekenhuur tussen 357,37 en 511,50

6.441

• Rekenhuur tot huur huurtoeslag-


• Boven huurtoeslaggrens (boven 647,53)

875 99

• Energielabels: verdeling naar bezit (100%)

A 0%

B 8%

C 28%

D 33%

E 17%

F 10%

G 3%


€ 237,32

• Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE € 764,84 • Aantal verkochte woningen

93

Prognose komende 10 jaar • Sloop tot 2020 • Nieuwbouw huur tot 2020

399 2.027

• Nieuwbouw koop tot 2020 550

*

24

Dit aantal is lager dan bij een ‘stand alone’ corporatie. Financiële administratie, klantenservice, juridische zaken e.d. is voor alle Regiokantoren van Portaal gecentraliseerd in Veenendaal en Baarn.


Heseveld Historisch Heseveld klaar voor de toekomst Portaal, bewoners en gemeente Nijmegen hebben gezamenlijk gewerkt aan een toekomstvisie voor de wijk Heseveld. Directe aanleiding was de aanwijzing van de wijk tot Beschermd Stadsgezicht, vanwege de bijzondere architectonische en stedenbouwkundige kenmerken van de Bossche School Architectuur.

Architectuurprijs 2010 De 305 appartementen in het noordelijk deel zijn inmiddels gerenoveerd met respect voor het verleden en met handhaving van bereikbare huren. Portaal heeft per appartement ongeveer € 50.000 geïnvesteerd. Dit project heeft de Architectuurprijs 2010 gewonnen.

Doelstellingen De drie partijen zijn uitgegaan van de volgende doelstellingen voor de wijk: • Cultuurhistorische waarden versterken • Kwaliteit van de woningen verhogen • Scheppen van een veilige woon omgeving, waarbij bewoners zich veilig en betrokken voelen • Het ontwikkelen van het Daniëlsplein als hart van de buurt met senioren woningen en voorzieningen • Aandacht voor energiebesparing/ energiezuinigheid • Handhaven van goedkope (huur)woningen voor alle doelgroepen

Plannen Eind 2010 start het opknappen van de buitenkant van 180 appartementen in het zuidelijke deel. 45 appartementen worden ook aan de binnenkant opgeknapt. De overige 135 appartementen worden verkocht, om zo een gewenste differen tiatie in de wijk te krijgen. Verder wordt er gezamenlijk gewerkt aan het opknappen van de woonomgeving. De herontwikkeling van het Daniëlsplein is in voorbereiding. Heseveld is een voorbeeld van gebiedsontwikkeling waarbij volkshuisvesting, woonomgeving, architectuur en betaalbaarheid van wonen in onderlinge relatie aandacht hebben gekregen.


25

Standvast Wonen Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied

Nijmegen en Beuningen

• Totaal aantal woningen

6.862

• Totaal aantal woningen Nijmegen

4.311




329 85 (76 fte)

• Aantal woningen naar huurprijsklasse (Nijmegen):


1.293


2.544




431 43

• Energielabels: verdeling naar bezit (Nijmegen) 100%

A

B 11%

1%

C 25%

D 49%

E

F 10%

G 0%

3%

• Leefbaarheid: kosten per VHE* • Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE* • Aantal verkochte woningen

€ 63 € 881 76


*

26

389


1.350


600

• Verkoop tot 2020

750

Gebaseerd op totaal werkgebied


Nieuwe Mol De ‘Nieuwe Mol’, standaard voor het nieuwe wonen Standvast Wonen streeft naar vitale leefgemeenschappen waar mensen met verschillende leeftijden, inkomens en achtergronden op een prettige manier met elkaar samenleven. Bonte mix van bewoners De ‘Nieuwe Mol’ in Nijmegen is ons schoolvoorbeeld voor deze ambitie. Hier woont een bonte mix van bewoners: van jong tot oud, met en zonder beperking. De huurders die via Entree hun woning hebben gevonden én de bewoners van de Regionale Instelling Beschermende Woonvormen (RIBW) vormen een harmonieus geheel. Bijzondere architectuur De bijzondere architectuur sluit hierop aan en onderstreept onze doelstelling van samen wonen en samen leven. Alle appartementen zijn haaks op elkaar gebouwd, waardoor in het midden een gezamenlijk hof is ontstaan. Om de binding tussen bewoners te accentueren, zijn de muren aan de buitenzijde rustig en aan de binnenzijde juist levendig. Daar springen de kleurrijke glazen muren aan de galerij direct in het oog. Gekozen is voor stralende kleuren. Door deze ingrediënten komt de ‘Nieuwe Mol’ tot leven.


27

SSHN Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied

Nijmegen

• Totaal aantal woningen 5.267 • Overige verhuureenheden (garages,



168 35 (33 fte)


Beleid is er op toegesneden dat tenminste 90% woon

bestand betaalbaar is voor jongeren onder de 23 jr

• Tot € 200

• Vanaf € 200 tot € 250

2.423 263

• Vanaf € 250 tot € 300

790

• Vanaf € 300 tot € 350

1.159

• Vanaf € 350

632

• Energielabels: zelfstandige wooneenheden 30%

A 8%

B 3%

C 6%

D 3%

E 10%

F

G -%

-%

Energielabels onzelfstandige wooneenheden: door de

overheid is nog geen labeling voor onzelfstandige

wooneenheden vastgesteld


€ 173

• Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE € 1.350 NB: hierin zijn hoge kosten voor brandveiligheid opgenomen (2009)

Prognose komende 10 jaar • Sloop tot 2020: SSHN heeft geen sloopbeleid, maar de 220 kamers in Lent (COA-eenheden) moeten bij ongewijzigd beleid van de Gemeente in mei 2014 afgebroken worden. • Nieuwbouw huur tot 2020: 1.000, waarvan 250 eenheden financieel nog niet gedekt zijn.

28


Gouveneur Gouverneur biedt plek aan ruim tweehonderd studenten Eind oktober 2009 hebben de eerste studenten hun intrek genomen in het complex de Gouverneur. Dit complex ligt pal naast het station Heijendaal. Het complex heeft 195 appartementen, 161 eenpersoons en 34 tweepersoons. Bovendien zijn er 52 parkeerplaatsen in de kelder. Veel belangstelling Er was erg veel belangstelling om een appartement in dit complex te huren. Op de advertentie voor de 156 eenpersoons appartementen ontvingen wij 1680 reacties. Voor het huren van een parkeerplaats is nagenoeg geen belangstelling. Matching De bouw van dit complex is mogelijk gemaakt dankzij matching. Met de corporaties Ons Huis uit Apeldoorn en Gooi en Omstreken uit Hilversum is een commanditaire vennootschap opgericht voor de gezamenlijke investering in en exploitatie van dit complex. Meer studentenwoningen De SSHN heeft inmiddels opdracht gegeven voor de bouw van 228 kleinere studenteneenheden aan de Sperwerstraat (oplevering april 2012). Dit als eerste aanzet om nog eens 1.000 studenteneenheden toe te voegen aan haar woonbestand (in 2006 t/m 2009 zijn reeds ruim 1.000 eenheden toegevoegd). Andere projecten zijn in overleg met de gemeente Nijmegen in voorbereiding.


29

Talis Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied

Nijmegen en Wijchen


13.355

• Totaal aantal woningen Nijmegen

9.274



1.377

• Overige verhuureenheden Nijmegen • Aantal medewerkers

1.116 149 (131,5 fte)

• Aantal woningen naar huurprijsklasse (Nijmegen):


• Rekenhuur tussen 357,37 en 511,50 5.883




2.195

906 290

• Energielabels: verdeling naar bezit (Nijmegen) 100%

A 5%

B 10%

C 29%

D 33%

E 19%

F 4%

G 1%

• Leefbaarheid: kosten per VHE*

€ 105,21

• Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE* € 1.786,12 • Aantal verkochte woningen

45


*

30

0


1.401


60

Gebaseerd op totaal werkgebied


De Globe Dobbelmanterrein, oude zeepfabriek omgetoverd tot woon-zorg-werkgebied Talis is één van de grotere woningcorpora ties in Nijmegen en Wijchen. De corporatie biedt steun aan mensen die op de woningmarkt vooruit willen, maar voor wie dat niet vanzelfsprekend is. Dit omdat zij beperkt worden door hun inkomen of omdat zij sociale, fysieke of mentale beperkingen hebben. Talis zorgt voor goede, passende woningen en goed functionerende wijken en werkt daarbij intensief samen met zorgen welzijnsinstellingen, gemeenten en andere maatschappelijke partners. Niet in de laatste plaats betrekt Talis de bewoners erbij. Zo ook bij het Dobbelmanterrein dat de Architectuurprijs Nijmegen 2009 won. Verschillende mensen, verschillende woningen Het terrein van de oude Dobbelman zeepfabriek in Nijmegen is vanaf 2007

omgetoverd tot één van de eerste woonzorg-werkgebieden. Samen met omwonenden is bepaald hoe het terrein er uit moest komen te zien. Op het Dobbelmanterrein heeft Talis De Globe gerealiseerd: een appartementencomplex met diverse woningtypen voor mensen met verschillende woonbehoeften. De woningen zijn zorgvuldig afgestemd op de wensen en eisen van de bewoners. Zo wonen er op de begane grond dementerende ouderen in drie kleinschalige zorghuizen. Op de eerste verdieping liggen de appartementen voor allochtone ouderen. De bovenste verdieping bestaat uit woningen voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. De ontwikkeling van het terrein en de gecombineerde woon- en werkfuncties heeft de wijk Bottendaal versterkt


31

WoonGenoot Kerngegevens Kerncijfers verslagjaar 2009 • Werkgebied

Nijmegen


1.429




229 12 (10,1 fte)

plus 1 namens Talis, Portaal en WoonGenoot voor

WAP Hatert







139 1.031 220 39

• Energielabels: verdeling naar bezit (100%)

A 0%

B 17%

C 31%

D 18%

E 16%

F 13%

G 5%


€ 137

• Renovatie / groot onderhoud: kosten per VHE € 1.077 • Aantal verkochte woningen

3


32

0


166


NB


Lankforst Langer in Lankforst dankzij liften Na jaren van planvoorbereiding is het toch echt gebeurd. De appartementen gebouwen in de wijk Lankforst hebben een lift gekregen. Vooral de oudere bewoners maar ook jonge gezinnen zijn blij dat ze langer in hun woning kunnen blijven. Bovendien zijn de appartementen nu geschikt voor een grotere doelgroep. Het lijkt net een dorp Veel bewoners wonen al heel lang in Lankforst en typeren wonen in dit stuk van Dukenburg als wonen in een dorp. Dat komt door de beslotenheid van het gebied en de vele bomen die er staan. En toch zijn alle gemakken en voorzieningen die Dukenburg biedt binnen handbereik. De bewoners zijn daardoor gehecht aan hun buurt en hun woning, maar moesten in het ver leden noodgedwongen verhuizen omdat het traplopen een probleem werd of het zeulen met de kinderwagen geen doen meer was. Zelfstandig blijven wonen De overheid wil dat ouderen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Een lift kan hierbij uitkomst bieden. De animo onder de bewoners was enorm. Doordat WoonGenoot een deel van de investering voor haar rekening neemt, is de huurverhoging heel bescheiden gebleven.


33

Contactgegevens per corporatie

34

De Gemeenschap Postadres Postbus 1071, 6501 BB Nijmegen Bezoekadres Curaçaoweg 1, 6524 ST Nijmegen T: (024) 381 78 00 www.wbsg.nl

Stichting StudentenHuisvesting Nijmegen Postadres Postbus 1175, 6501 BD Nijmegen Bezoekadres Laan van Scheut 4, 6525 EM Nijmegen T: (024) 359 49 39 www.sshn.nl

Portaal (hoofdkantoor) Postadres Postbus 375, 3900 AJ Veenendaal Portaal (Nijmegen) Bezoekadres Kerkenbos 10 – 01, 6546 BB Nijmegen T: (0800) 76 78 225 www.portaal.nl

Talis (hoofdkantoor) Postadres Postbus 628, 6500 AP Nijmegen Bezoekadres Wezenlaan 71, 6531 MK Nijmegen T: (024) 352 34 47 www.talis.nl

Standvast (hoofdkantoor) Postadres Postbus 389, 6500 AJ Nijmegen Bezoekadres St. Canisiussingel 19a, 6511 TE Nijmegen T: (024) 382 01 00 www.standvastwonen.nl

WoonGenoot Postadres Postbus 6781, 6503 GG Nijmegen Bezoekadres Aldenhof 5002, 6537 EC Nijmegen T: (024) 344 06 39 www.woongenoot.nl

CORPORATIE

September 2010 Dit is een gezamenlijke uitgave van de Nijmeegse corporaties

coördinatie en tekst Karin Broekhuizen (Talis), Vincent Cantrijn (Portaal) vormgeving Einder Communicatie drukwerk Drukmotief fotografie pagina 22-23 pagina 24-25 pagina 26-27 pagina 28-29 pagina 30-31 pagina 32-33

De Gemeenschap William Moore Standvast Wonen Anthoney Fairley William Moore, Inge Hondebrink Ron Disveld

De Gemeenschap. Portaal. Standvast. Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen. Talis. WoonGenoot

Recommend Documents