De gastvrijheidssector en tijdelijkheid. Een quick scan

De gastvrijheidssector en tijdelijkheid Een quick scan

De gastvrijheidssector en tijdelijkheid

Dit rapport is in opdracht van InnovatieNetwerk opgesteld door: Rob Berkers (Berkers Advies – Kennis van vrije tijd)

Projectleiding InnovatieNetwerk: Ir. N.J. Beun en Dr. J.H.A. Hillebrand

Postbus 19197 3501 DD Utrecht tel.: 070 378 56 53 www.innovatienetwerk.org Het ministerie van EZ nam het initiatief tot en financiert InnovatieNetwerk. ISBN: 978 - 90 - 5059 - 519 - 3 Overname van tekstdelen is toegestaan, mits met bronvermelding. Rapportnr. 14.2.328, Utrecht, april 2014. Foto omslag: (Jos Kluwen, vuurtoreneiland, Durgerdam)

1


Woord vooraf Ontwikkelingen in de toekomst worden steeds moeilijker te voorspellen en de horizon die met enige zekerheid overzien kan worden lijkt steeds korter te worden. Dat zou ook consequenties moeten hebben voor onze omgang met ruimte, die moet flexibeler worden. Want wat nu goed en duurzaam lijkt, kan over tien jaar het tegendeel blijken te zijn. De omkering in het concept Tijdelijk Anders Bestemmen is dat de onzekerheid tot zekerheid gemaakt wordt: je gaat voor bepaalde tijd ruimte gebruiken; voor de periode die je denkt te kunnen overzien. Is die tijd verstreken, dan kan opnieuw besloten worden wat te doen. Zo kun je werken bij de ontwikkeling van woningen, maar ook bij bedrijven(terreinen) en mogelijk infrastructuur. Uiteraard hoort daar een andere manier van bouwen bij, een die rekening houdt met de tijdelijkheid van hetgeen wordt neergezet (bijvoorbeeld demontabele woningen). Tijdelijk Anders Bestemmen kan ook een goede keus zijn wanneer een terrein ligt te wachten op een meer definitieve bestemming, maar deze om allerlei redenen nog niet gerealiseerd wordt. Denk bijvoorbeeld aan ruimte die is gereserveerd voor stadsuitbreiding waar op dit moment vanwege de crisis geen gebruik van wordt gemaakt. Daar zou prima tijdelijk iets anders kunnen worden gerealiseerd. In de voorliggende quick scan wordt de relatie tussen gastvrij ondernemen en tijdelijkheid bekeken. Vier vragen staan centraal: 1. Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector? 2. Heeft de gastvrijheidssector potentie voor niet-gebruikte terreinen? 3. Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment benut? 4. Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de kansen die er zijn te benutten? Het blijkt dat er alleen al bij gemeenten 18.500 ha grond in bezit is die wacht op een definitieve bestemming. Op enkele tientallen van die plekken zijn gastvrijheidsondernemers succesvol bezig voor zichzelf en het gebied, door bijvoorbeeld een hip restaurant te exploiteren dat identiteit geeft aan de plek. De indruk bestaat dat dit veel meer zou kunnen gebeuren. Daarvoor is nodig dat tijdelijk gebruik meer bekendheid krijgt bij ondernemers, grondeigenaren en gemeenten. Grensverleggende vernieuwingen zijn eigenlijk niet nodig, op één onderwerp na: “tijdelijkheid van meer dan tien jaar”. Tijdelijkheid is in ons planologisch beleid mogelijk voor minder dan vijf jaar (huidige wet) en hopelijk 10 jaar in de op stapel staande nieuwe Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2018 in werking gaat treden. Een maximum termijn van 10 jaar is soms korter dan de periode die je kunt overzien (denk bijvoorbeeld aan reserveringen voor waterveiligheid), en dus onnodig beperkend. Vaak geldt dat bij een langere terugverdientijd meer kwaliteit gerealiseerd kan worden. InnovatieNetwerk zal daarom nader in kaart brengen op welke wijze om gegaan kan worden met tijdelijk gebruik voor periodes langer dan 10 jaar en welke consequenties en risico’s dat in zich heeft. Ondertussen kunnen andere partijen al volop aan de slag met tijdelijk gastvrij ondernemen. Dr. G. Vos, Directeur

2


Inhoud Woord vooraf ...................................................................

2

Inhoud ..............................................................................

3

Samenvatting....................................................................

4

1 Inleiding .........................................................................

6

1.1 Waarom een verkenning naar de gastvrijheidssector en tijdelijkheid?

6

1.2 Onderzoeksvragen ......................................................

6

1.3 Afbakening ..................................................................

6

1.4 Onderzoeksaanpak .....................................................

7

2 Gebieden voor tijdelijk gebruik .....................................

8

2.1 Zes gebiedstypen ........................................................

8

2.2 Aantal hectaren beschikbaar terrein ..........................

9

2.3 Wet- en regelgeving ...................................................

10

2.4 Van tijdelijkheid, via flexibiliteit naar duurzaamheid .

11

3 Praktijkervaringen met tijdelijkheid in de gastvrijheidssector

13

3.1 Deelsectoren in beeld.................................................

13

3.2 Overall beeld ..............................................................

14

3.3 Praktijkvoorbeelden ...................................................

15

4 Waarom kiezen voor tijdelijkheid? ................................

19

4.1 Voors en tegens voor ondernemers, grondeigenaren en gemeenten

19

4.2 Wat kunnen partijen voor elkaar betekenen? ...........

23

4.3 Wat allen parten speelt ..............................................

24

5.1 Antwoorden op de onderzoeksvragen .......................

25

5.2 Aanbevelingen ............................................................

28

Geraadpleegde bronnen ..................................................

30

3


Samenvatting Tijdelijk gebruik staat steeds meer in de belangstelling. Ook in de gastvrijheidssector is er al ervaring mee. Van meerdere kanten klinkt het geluid dat er nog heel wat mogelijkheden zijn voor de gastvrijheidssector om meer te doen met tijdelijkheid. Én dat het voor eigenaren van terreinen die nog enige tijd op hun eindfunctie wachten wel eens heel interessant kan zijn om voor een tijdelijke recreatieve invulling te kiezen. InnovatieNetwerk wil via een verkennend onderzoek meer inzicht krijgen in hetgeen er al gebeurt en in de potenties die er zijn om meer te doen. In deze quick scan staan de volgende vragen centraal: 1.

Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?

2.

Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?

3.

Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut?

4.

Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?

Scoop van het onderzoek De focus in deze studie ligt op vrijetijdsvoorzieningen met een directe economische component die liggen in het buitengebied of in de randen van het stedelijk gebied. Het gaat dan met name om: kampeer- en bungalowterreinen; hotels, pensions en groepsaccommodaties; horecavoorzieningen (restaurants, cafés); pret- en themaparken en buitensport- en evenemententerreinen. In dit project ligt de ‘ondergrens’ voor tijdelijkheid ongeveer bij een seizoen, een ‘bovengrens’ wordt niet gesteld. Een veelheid van gebieden die in aanmerking kunnen komen voor tijdelijk anders gebruiken wordt meegenomen in de studie, zoals terreinen die wachten op herontwikkeling omdat bouwplannen zijn uitgesteld of gebieden met een planologisch slot vanwege een toekomstige wateropgave. Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector? Terreinen die tijdelijk beschikbaar zijn kunnen zeker interessant zijn voor ondernemers uit de gastvrijheidssector. Er zijn voorbeelden waarin ondernemers er in geslaagd zijn om een tijdelijke voorziening te realiseren en om deze rendabel te exploiteren. Tijdelijke locaties kunnen voor ondernemers zelfs voordelen bieden ten opzichte van permanent beschikbare locaties vanwege lagere grondkosten, snellere procedures en/ of het feit dat het om bijzondere plekken gaat. Sommige ondernemers spreekt het pionieren erg aan. Ook gebruiken sommige ondernemers een tijdelijke voorziening als een opstap naar een vaste stek. Voor ondernemers kan tijdelijkheid ook nadelen met zich mee brengen. De korte terugverdientijd en het beperkte langetermijnperspectief zijn de belangrijkste nadelen. Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen? Als een terrein voorlopig nog niet zijn eindfunctie zal krijgen, kan het voor een eigenaar aantrekkelijk zijn om te kiezen voor een tijdelijke functie. En een invulling met een recreatieof horecaonderneming kan dan zeker een interessante optie zijn. Extra inkomsten, minder kosten voor beheer en onderhoud en een positief imago zijn belangrijke voordelen. Maar voor terreineigenaren zit de grootste potentie van de gastvrijheidssector als tijdelijke functie in het feit dat deze sector een erg waardevolle placemaker (kwartiermaker) kan zijn

4


voor een nieuw te ontwikkelen gebied. Randvoorwaarden voor terreineigenaren ten aanzien van tijdelijke functies zijn dat ze weinig extra rompslomp willen en zo min mogelijk belemmeringen die een overgang naar de permanente functie in de weg staan. Worden de potenties op dit moment al veelvuldig benut? Er zijn in ons land enkele tientallen voorbeelden van tijdelijke benutting van terreinen door gastvrijheidsondernemers. Daarmee vormen de gastvrijheidsondernemingen die op een tijdelijke locatie gevestigd zijn slechts een klein deel van de totale sector. En van de terreinen die in potentie beschikbaar zijn voor tijdelijk gebruik (alleen al bij de gemeenten ligt 18.500 ha langere tijd braak) biedt slechts een heel klein deel een tijdelijke gastvrijheidsonderneming plek. Naar verwachting zal tijdelijkheid altijd een nichemarkt blijven maar een groei lijkt zeker mogelijk; het heeft immers zowel voor ondernemers, terreineigenaren als ook overheden interessante kanten. Zeker voor terreinen waar woningbouw of de vestiging van bedrijventerreinen was voorzien zullen grondeigenaren zich mogelijk meer en meer gaan openstellen voor tijdelijk ander gebruik. Het wordt steeds duidelijker dat veel van deze gronden slechts op lange termijn of in zijn geheel niet de eerder voorziene eindfunctie zullen krijgen en voor tal van locaties hebben grondeigenaren al fors afgeschreven. Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de potenties te benutten? Een verdere groei van tijdelijke benutting van terreinen door de gastvrijheidssector is mogelijk zonder dat er grensverleggende vernieuwingen plaatsvinden. Het is met name de onbekendheid met de mogelijkheden bij zowel ondernemers, grondeigenaren als gemeenten die maakt dat er nog vrij weinig vrijetijdsvoorzieningen op braakliggende terreinen zijn. Hier ligt dan ook een eerste opgave: het breder delen van kennis en ervaring. Dit neemt niet weg dat er ook praktische problemen zijn die aandacht vragen, zoals weten regelgeving en de terugverdientijd. Dit zijn beide echter geen knelpunten die om echte innovaties vragen. Grensverleggende vernieuwingen zijn wel nodig wanneer de tijdshorizon voor tijdelijkheid wordt opgerekt tot voorbij de tien jaar. Het interessante van zo’n wat langere periode is dat hierdoor voorzieningen gerealiseerd kunnen worden met een hoge ruimtelijke kwaliteit én met het vermogen om nog veel sterker dan bij een korte periode mede een impuls te geven aan de kwaliteit van de directe omgeving. Binnen de huidige R.O.wetgeving is een dergelijke ‘langdurige tijdelijkheid’ echter niet geregeld. Omdat het voorbij de grens van een bestemmingsplanperiode gaat, mag dit met recht een grensverleggende vernieuwing heten. Ook vraagt deze benadering om innovaties ten aanzien van concepten (en daarmee samenhangende verdienmodellen) en bouwmaterialen en –methoden. Aanbevelingen Op grond van deze verkenning wordt een drietal acties voorgesteld die tot verbeteringen kunnen leiden. Deze acties zijn: 1. Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de gastvrijheidssector 2. Met projecten aan de slag gaan 3. Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’.

5


1 Inleiding 1.1 Waarom een verkenning naar de gastvrijheidssector en tijdelijkheid? Tijdelijk bestemmen staat veelvuldig in de belangstelling. Van creatieve broedplaatsen in leegstaande kantoorpanden, stadslandbouw op braakliggende terreinen in woonwijken tot tijdelijke natuur in retentiegebieden. Ook in de gastvrijheidssector is er al flink wat ervaring mee. En dat is niet alleen iets van de laatste jaren. Neem de strandpaviljoens langs onze kusten, waarvan de meeste elk jaar weer aan het einde van het seizoen worden afgebroken en worden opgeslagen tot de lente weer aanbreekt. En neem evenementen; per definitie een tijdelijke gebeurtenis. En de laatste jaren zijn er steeds meer varianten bijgekomen binnen de gastvrijheidssector; van pop-up restaurants tot tijdelijke stadsstranden. En toch. Van meerdere kanten klinkt het geluid dat er nog heel wat mogelijkheden zijn voor de gastvrijheidssector om meer te doen met tijdelijkheid. Én dat het voor eigenaren van terreinen die nog enige tijd op hun eindfunctie wachten wel eens heel interessant kan zijn om voor een tijdelijke recreatieve invulling te kiezen. Goed inzicht in wat er nu al gebeurt in de gastvrijheidssector met tijdelijkheid is er echter niet. En ook ontbreekt het aan kennis over de nog onbenutte potenties op dit vlak en van eventuele belemmeringen die het ten volle benutten van deze potenties in de weg staan. InnovatieNetwerk wil hier via een verkennend onderzoek meer inzicht in krijgen.

1.2 Onderzoeksvragen In deze quick scan staan de volgende vragen centraal: 1. 2. 3. 4.

Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector? Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen? Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut? Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?

Ter toelichting op onderzoeksvraag 4; met grensverleggende vernieuwingen worden trajecten bedoeld die tot concrete (maar wel ingrijpende) innovaties leiden, ook wel ‘game changers’ genoemd. Twee dimensies zijn dan van belang: a. Is een innovatie echt vernieuwend, in de zin dat het gaat om iets heel nieuws en niet om een ‘gepimpte versie’ van wat er al was? b. Wat is de impact, dus hoeveel verandering brengt een innovatie met zich mee?

1.3 Afbakening Gastvrijheidssector In deze publicatie wordt consequent de term ‘gastvrijheidssector’ gehanteerd. Dit is synoniem aan termen als ‘vrijetijdssector’ en ‘vrijetijdseconomie’. Toerisme, recreatie, horeca en vrije tijd in hun volle breedte (dus inclusief bijvoorbeeld cultuur) behoren hiertoe.

6


De focus in deze studie ligt op voorzieningen in het buitengebied en de randen van het stedelijk gebied. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen in binnensteden krijgen dus minder aandacht. Verder ligt de nadruk op de onderdelen van de gastvrijheidssector met een directe economische component. Het gaat dan met name om:

Kampeer- en bungalowterreinen Hotels, pensions en groepsaccommodaties Horecavoorzieningen (restaurants, cafés) Pret- en themaparken Buitensport- en evenemententerreinen

Het is overigens wel belangrijk om op te merken dat het voor de meeste commerciële voorzieningen essentieel is dat er ook voorzieningen zijn voor activiteiten als wandelen, fietsen, varen, paardrijden of zwemmen. Verder geldt dat er ook voorbeelden uit een stedelijke context worden geanalyseerd omdat hieruit ook leerervaringen zijn te halen voor ontwikkelingen buiten de stad. Tijdelijkheid Tijdelijk is een relatief begrip. Een evenement van 1 dag is overduidelijk van tijdelijke aard, maar in wezen geldt dat ook voor een camping die na een bestaan van 40 jaar stopt en waar weer natuur van gemaakt wordt. In dit project ligt de ‘ondergrens’ ongeveer bij een seizoen. Reden is dat er voor kortere vormen van tijdelijkheid naar verwachting niet of nauwelijks ‘game changers’ nodig zijn. Een ‘bovengrens’ wordt niet gesteld. Ook langdurige vormen van tijdelijkheid worden meegenomen. Een exacte onder- en bovengrens zijn overigens niet essentieel voor de zoektocht. Waar het in de kern om gaat is dat gezocht wordt naar manieren van bestemmen en bouwen die flexibeler zijn dan te doen gebruikelijk is; naar situaties waarin de focus niet meer puur ligt op ruimtelijk beleid, maar waarbij ook aandacht is voor de factor tijd. Met als resultaat dat de mogelijkheden voor de gastvrijheidssector toenemen. Geen streven naar volledigheid Met deze verkenning is niet gepoogd om een compleet beeld te geven van wat er al gebeurt, van de potenties en van de belemmeringen. Doel van de quick scan is om een indruk te geven van een aantal belangrijke mogelijkheden en belemmeringen zodat actie ondernomen kan worden om de potenties beter te benutten.

1.4 Onderzoeksaanpak Om de kennis te vergaren die nodig is om de vragen te beantwoorden is gebruik gemaakt van deskresearch (literatuuronderzoek en onderzoek op internet) en van telefonische interviews.

7


2 Gebieden voor tijdelijk gebruik 2.1 Zes gebiedstypen Om uiteenlopende redenen zijn in ons land veel gebieden (tijdelijk) niet in gebruik. Het ‘activeren’ van deze gebieden, op een manier waarbij de beschikbaarheid voor toekomstige functies niet in gevaar komt, is een aanlokkelijk perspectief. Het kan economisch interessant zijn, maar bijvoorbeeld ook de ruimtelijke kwaliteit verhogen of meerwaarde hebben vanuit sociaal perspectief. In de publicatie ‘Tijdelijk Anders Bestemmen’ (D.EFAC.TO, 2011) worden de volgende gebieden onderscheiden die in aanmerking kunnen komen voor tijdelijk anders gebruiken:

Gebieden in afwachting van een gepland project Gebieden in strategisch bezit Leegstaande gebieden waarvoor nog geen plannen zijn Gebieden met een planologisch slot Gebieden met een onzekere toekomst Gebieden waar meervoudig ruimtegebruik mogelijk is

Gebieden in afwachting van een gepland project Hierbij gaat het bijvoorbeeld om terreinen die wachten op herontwikkeling omdat bouwplannen zijn uitgesteld of gestaakt als gevolg van de financiële crisis. Of om gronden binnen grootschalige bouwprojecten die door een gefaseerde uitvoering vaak inzetbaar zijn voor tijdelijk gebruik. Gebieden in strategisch bezit Hierbij gaat het om gronden waarvan de eigenaar verwacht ze in de toekomst nodig te hebben voor bijvoorbeeld een uitbreiding. Dit speelt bijvoorbeeld langs spoorlijnen en in havengebieden. Gronden kunnen ook strategisch in bezit zijn vanwege hun financiële waarde. De eigenaar verwacht in de toekomst een betere prijs voor de gronden te krijgen en houdt ze daarom in de tussentijd in bezit. Leegstaande gebieden waarvoor nog geen plannen zijn Steden die met krimp te maken hebben kennen veel leegstaande terreinen, net als gebieden die een transformatie ondergaan en leeglopen, zoals havens en industriegebieden. Gebieden met een planologisch slot In sommige gebieden zijn er ruimtelijke reserveringen vanuit de overheid die de ontwikkeling van gebieden onmogelijk maken. Het gaat dan bijvoorbeeld om beleidsmatig gereserveerde gronden voor waterveiligheidsprogramma’s voor de lange termijn, de aanleg van een nieuwe snelweg, stedelijke uitbreidingsplannen of Natura 2000 gebied. Deze gebieden kunnen, totdat de bestemming waarvoor zij gereserveerd zijn in beeld komt, tijdelijk worden ingezet voor ander gebruik. Hiermee wordt het planologisch slot op het gebied opgeheven. Gebieden met een onzekere toekomst Soms kan een gebied geen permanente functie krijgen omdat het besluit daarover afhangt van toekomstige ontwikkelingen. Een voorbeeld is de keuze voor een gebied ten behoeve

8


van stadsuitbreiding. Zolang er twee opties in het spel zijn, is voor geen van de gebieden een bestemming voor een functie gewenst die botst met de stedelijke ontwikkeling, ook al is het onzeker of die ontwikkeling daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Totdat een beslissing over de toekomstige ontwikkelingen genomen is, zijn deze gebieden beschikbaar voor tijdelijke functies. Gebieden waar meervoudig ruimtegebruik mogelijk is Ook gebieden die al wel permanent in gebruik zijn kunnen soms ruimte bieden voor tijdelijk gebruik. Dit kan door tijdelijk een extra functie aan het gebied toe te voegen. Dit gebeurt ook veelvuldig, zeker ook door de gastvrijheidssector. Festivals, kermissen en circussen zijn hiervan voorbeelden. Dergelijke tijdelijke functies kunnen het dagelijkse functioneren van een gebied verstoren, waardoor ze vaak slechts kort aanwezig zijn. Indien de tijdelijke functie de kwaliteit van het bestaande gebied verbetert of er simpelweg geen andere plek is voor een functie die hard nodig is, is de kans groot dat een gebied langer ruimte kan bieden voor de tijdelijke dubbelfunctie. Voorbeelden daarvan zijn tijdelijke scholen en tentoonstellingen die langere tijd lopen. In deze verkenning zijn met name natuurgebieden en gebieden langs de grote rivieren interessant. Dit zijn namelijk veelal aantrekkelijke gebieden om in te recreëren en de realisatie van permanente gebouwde voorzieningen is er vaak onmogelijk. Door te focussen op tijdelijkheid, en voorzieningen te maken die eenvoudig weer weg kunnen, kunnen hier wellicht doorbraken worden bereikt. (Bron: D.EFAC.TO, 2011)

2.2 Aantal hectaren beschikbaar terrein Om hoeveel grond gaat het nu, die ‘geactiveerd’ zou kunnen worden? Een precies antwoord daarop valt niet te geven; er zijn geen nauwkeurige cijfers over elk van de in paragraaf 2.1 genoemde gebieden. Een relevant cijfer dat er is, is dat van de hoeveelheid nieuwbouwgrond die gemeenten in bezit hebben: 18.500 ha. Hiervan is 5.500 ha bestemd voor nieuwe woningen, op de overige 13.000 ha zijn nieuwe bedrijven voorzien. Van de grond die bestemd is voor woningbouw hebben gemeenten in de periode 2009-2013 gemiddeld ongeveer een kwart verkocht. De rest bleef dus braak liggen. Overigens lijkt de grond die nog ligt te wachten op de eindbestemming woningbouw op de wat langere termijn zijn weg wel te gaan vinden naar de markt. Voor bedrijventerreinen is het beeld een stuk somberder. In de periode 2009-2013 hebben gemeenten gemiddeld ongeveer 7% van de grond ten behoeve van

Bron: Van Marwijk e.a., 2014

9


bedrijventerreinen verkocht. En de huidige voorraad bedrijventerrein is zodanig (13% uitbreiding ten opzichte van het bestaande areaal bedrijventerreinen) dat het aanbod de vraag ook voor de middellange termijn verre overtreft; in het huidige ontwikkeltempo duurt het nog 50 jaar voordat al deze gronden zijn verkocht. (Van Marwijk e.a., 2014). Het is dan ook niet te verwachten dat alle gronden met bestemming bedrijventerrein ooit als zodanig bebouwd en in gebruik genomen gaan worden. Steeds meer gemeenten gaan ertoe over om af te boeken op hun grondposities. De 18.500 ha braakliggende terreinen die in Gebieden met een planologisch slot handen zijn van gemeenten vormt nog maar een Bron: D.EFAC.TO, 2011 deel van de terreinen dat in potentie in aanmerking kan komen voor tijdelijk gebruik. Zo hebben ook private partijen (projectontwikkelaars) aanzienlijke grondposities. En ook daarvoor geldt dat veel van deze gronden slechts op lange termijn of in zijn geheel niet de eerder voorziene eindfunctie zullen krijgen. Bij deze commerciële grondeigenaren vinden voor sommige locaties dan ook forse afschrijvingen plaats (tot de agrarische grondprijs). Dit maakt dat tijdelijk benutting ook in financieel opzicht een interessante optie kan zijn. En dan zijn alleen nog maar de gebieden genoemd die in afwachting zijn van een project. Zoals opgemerkt kan tijdelijk gebruik ook in andere gebieden interessant zijn, zoals de gebieden met een ‘planologisch slot’ of gebieden waar een tijdelijke nevenfunctie mogelijk is. Al met al gaat het dan naar verwachting om enkele tienduizenden hectaren grond waarvoor tijdelijk anders gebruiken interessant kan zijn.

2.3 Wet- en regelgeving Maximale duur 10 jaar Op een aantal plekken in het land is de laatste jaren ervaring opgedaan met het tijdelijk anders gebruiken van terreinen. Hierbij is op onderdelen vrij nauwkeurig duidelijk geworden wat wel en wat niet kan rond tijdelijkheid binnen de bestaande weten regelgeving. Er zijn echter ook nog aspecten die niet duidelijk zijn. Op onderdelen is ook weten regelgeving aangepast om de kansen voor tijdelijk gebruik te vergroten. Dit is bijvoorbeeld rond tijdelijke natuur het geval.

Tijdelijk: houd het leuk “Een heleboel regelwerk kun je oplossen door niet juridisch aan de slag te gaan, maar door gewoon met elkaar te gaan praten. Betrek alle partijen en stakeholders, ga met elkaar om tafel, maak een communicatieplan en zorg dat mensen weten dat als er een mooie speelplaats komt, dat die over een paar jaar weer weggaat. Laat gebruikers en omwonenden weten waar het over gaat en laat hen mee denken. Vraag naar alternatieven. Voor je het weet heb je op een andere plek in de stad een schitterend alternatief voor die speelplaats.” Marian Braakensiek, Oranjewoud (in: Vakblad Stedelijk Interieur, nummer 4, 2010)

10


In het verleden was tijdelijk gebruik van gronden maximaal voor een periode van vijf jaar toegestaan. Met de komst van de Crisis- en herstelwet is dit opgerekt naar tien jaar. Waarschijnlijk blijft deze periode van tien jaar ook in de toekomst gehandhaafd. Tijdelijk gebruik dat langer gaat duren dan tien jaar is voor gemeenten vrijwel onmogelijk. Dit omdat tijdelijk gebruik voor een dergelijke periode nu wettelijk niet geregeld is maar ook omdat tien jaar de looptijd van een bestemmingsplan is. Voor een periode van tien jaar of meer geldt daarom dat er definitief bestemd moet worden en dat een tijdelijke gebruiksvergunning niet mogelijk is. En dit betekent dat een gemeente de functie niet meer weg kan krijgen. (Bron: Iwan Smeenk, 2012) Fiscale aspecten Aan het tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen die al ten behoeve van bebouwing zijn geprepareerd kleven fiscale risico’s (BTW), zeker als er sprake is van het aanbrengen van verhardingen (zoals bestrating met asfalt of tegels) of van bouwwerken. De investeringen die gepaard zijn gegaan met het bouwrijp maken van de grond vallen onder de fiscale wetgeving van de BTW. Dat houdt in dat betaalde BTW kan worden teruggevorderd. Echter, bij ingebruikname van braakliggende terreinen door niet-BTW-plichtige activiteiten ontstaat er mogelijk een conflict rondom de eerder teruggevorderde BTW op investeringen. Daarmee worden de kosten voor het beschikbaar stellen van de grond voor de eigenaren erg hoog. Wat er wel kan en niet kan wordt momenteel onder andere door juristen van de gemeente Amsterdam onderzocht. Een belangrijk onderscheid lijkt daarbij te zijn of een terrein korter of langer dan twee jaar een tijdelijke functie krijgt. Voor een periode langer dan twee jaar lijken de fiscale risico’s groter dan bij een kortere periode. Ook lijken de risico’s groter in situaties waarbij de grond door de gemeente al is doorgeleverd aan een ontwikkelaar dan in situaties waarin dit nog niet het geval is. (Bronnen: Pakhuis de Zwijger, 2013 en DRO Gemeente Amsterdam, 2014) Complex en onbekend De weten regelgeving rond het tijdelijk benutten van gronden met een andere bestemming is nog niet geheel uitgekristalliseerd en de kennis die hierover is, is matig ontsloten. Voor gemeenteambtenaren, projectontwikkelaars en ondernemers geldt dat het tijdrovend kan zijn om uit te zoeken wat in een specifieke situatie wel en niet is toegestaan.

2.4 Van tijdelijkheid, via flexibiliteit naar duurzaamheid In paragrafen 2.1 zijn verschillende typen gebieden benoemd die zich lenen voor een tijdelijke benutting als tussenoplossing voor de tussentijd of door tijdelijk een functie toe te voegen. En dit gebeurt de laatste vijf à tien jaar ook veelvuldig. Soms gaat het daarbij om ontwikkelingen die nogal ‘stand alone’ zijn; er De paradox van tijdelijkheid doet zich ergens een kans voor waarop een “Tijdelijke horecaconcepten zijn hip en initiatiefnemer met een voorstel komt en populair, en moeten dus blijven, volgens velen. Maar zijn deze tijdelijke plaatsen vervolgens aan de slag gaat. Deze losse niet populair omdát ze tijdelijk zijn? Omdat ontwikkelingen zijn er nog steeds maar ze wat meer houtje-touwtje in elkaar zitten, en omdát ze zich door hun instelling daarnaast wordt tijdelijkheid steeds vaker onderscheiden van permanente plekken? “ ingezet als strategie om flexibel met een gebied Rinke Oostra, Pakhuis De Zwijger om te kunnen gaan. Gemeenten en

11


projectontwikkelaars zijn namelijk steeds meer tot het inzicht gekomen dat grootschalige planvorming, waarbij in een keer een blauwdruk voor de komende decennia wordt neergelegd, niet meer werkt. Zij zoeken daarom naar manieren om flexibel te zijn in de programmering waardoor beter met onzekerheden kan worden omgegaan. De inzet van tijdelijke functies kan hierbij een goede strategie zijn. (Bron: ww.kennisbank.platform31.nl en www.pakhuisdezwijger.nl). Soms zijn tijdelijke voorzieningen zo succesvol dat ze langer blijven dan gepland of zelfs permanent worden. Zo lang dit naar tevredenheid is van een ieder, is dat prima. Maar er zitten ook risico’s aan deze ontwikkeling. Een van de angsten bij terreineigenaren bij tijdelijke functies is dat ze uitgroeien tot iets permanents. Het mag dan ook niet zo zijn dat dit gebeurt, of dat er druk is in deze richting, zonder dat de terreineigenaar dit wil.

Meebewegen met de seizoenen “Voor ons betekent tijdelijkheid niet dat we na een x-aantal jaren weg moeten, maar dat we gedurende het jaar flexibel om kunnen gaan met de verschillende omstandigheden die met de seizoenen samenhangen. Waar gaat het om? De bedoeling is dat er bij recreatieplas GravenBol een horecavoorziening komt. Echter, als de Neder-Rijn overstroomt loopt ook de GravenBol onder. Rijkswaterstaat stelt dat retentiegebieden als GravenBol geen enkele vaste bebouwing mogen bevatten. Over 'losse' bebouwing valt wel te spreken, mits deze slechts in de periode van 1 april tot 1 november aanwezig is. Wij hebben een goede relatie op weten te bouwen met Rijkswaterstaat en daardoor mogen we een horecavoorziening bouwen die we pas weg hoeven te halen op het moment dat er ook echt hoog water dreigt. Verder is het zo dat we een constructie mogen gebruiken waarbij de fundering, de palen en het dak blijven staan en alleen de wanden en de bodemplaten weg hoeven. Hierdoor kost het afbreken en weer opbouwen niet veel tijd. Erg fijn dat Rijkswaterstaat hier vanuit het algemeen belang heeft gedacht waardoor dit mogelijk werd. En natuurlijk is dit ook in het belang van Rijkswaterstaat zelf, want als WijkNogLeuker zijn wij een burgerinitiatief, en draagvlak bij de burgers is voor hen belangrijk.”

Tijdelijkheid gaat dus over voorzieningen die slechts korte tijd ergens een plek hebben en het gaat ook over een nieuwe manier van ontwikkelen Leo Kwakkenbos (voorzitter WijkNogLeuker, Wijk bij Duurstede) (flexibel). Derix gaat in zijn publicatie ‘Tijdelijkheid als toekomst’ (2012) nog een stap verder. Hij betoogt dat in principe iedere bestemming een tijdelijke bestemming zou moeten zijn. Iedere bestemming moet in de toekomst te transformeren zijn in andere mogelijke bestemmingen. Door gebieden en locaties altijd te benaderen als tijdelijke bestemmingen waarbij van tijd tot tijd een wisseling van de wacht moet kunnen plaatsvinden ontstaat een koningsweg naar duurzaamheid. Derix stelt dat het niets meer en niets minder is dan een kwestie van beschaving dat we op deze manier met planologie omgaan. Tegelijkertijd constateert hij dat er nog wel cruciale drempels zijn; juridische en economische maar vooral ook drempels die een stuk dieper zitten; grondeigenaren zullen zelf solidariteit met toekomstige generaties en rentmeesterschap leidend moeten laten zijn in de manier waarop zij met de omgeving omgaan in plaats van dat zij de ruimte zien als een speelveld dat naar believen binnen de wettelijke en economische kaders moet en mag worden gemanipuleerd (Derix, 2011 en 2012).

12


3 Praktijkervaringen met tijdelijkheid in de gastvrijheidssector 3.1 Deelsectoren in beeld Café’s en restaurants Binnen het vrijetijdsdomein zijn de meeste tijdelijke voorzieningen te vinden in de horeca. In het buitengebied en aan de stadsrand -de gebieden die centraal staan in deze verkenning- zijn dit met name café’s en restaurants met een vaak wat ongepolijste uitstraling. Het gebeurt nogal eens dat er ook een strandje bij aanwezig is. Wat opvalt is dat deze voorzieningen in de meeste gevallen slechts 3 tot 5 jaar op een plek mogen blijven. Voor een rendabele bedrijfsvoering is dit eigenlijk te kort, geven ondernemers aan. In enkele gevallen (zoals Kaap Kot en Blijburg in Amsterdam) is de horecavoorziening meermaals naar een andere locatie verplaatst.

‘Ik heb nou toch iets ontdekt!’ “We gingen open in september 2000 en in het begin dachten we: ‘dit wordt niks, er komt geen hond’. Maar het was meteen een instant succes en we zaten vanaf de eerste dag vol.

Foto: gemeente Amsterdam, 2012 Zoiets raars was nog nooit vertoond en ook nog eens in zo’n raar gebied. Moeilijk te bereiken, via een rare kronkelweg. Mensen die ons uiteindelijk gevonden hadden, namen weer iemand anders mee: ‘Ik heb nou toch iets ontdekt!’ Al die raarheid bij elkaar trok veel mensen. Die basic loods, dat vonden ze leuk. Ook de kritieken waren positief. Het straalde aan alle kanten tijdelijkheid uit.”

Theaters Vrijetijdsvoorzieningen die ook nogal eens in tijdelijke vorm voorkomen zijn Martin van Hoytema, eigenaar Kaap Kot theaters. Meestal gaat het hier om een (in: Gemeente Amsterdam, 2012) tijdelijke huisvesting in verband met de verbouwing van de vaste theaterzaal. De kosten voor de tijdelijke voorziening zijn in zulke gevallen doorgaans onderdeel van de verbouwingskosten van het oude theater. Van een commerciële exploitatie is dan ook geen sprake. Er zijn ook enkele voorbeelden van puur tijdelijke concepten. De TheaterHangar op Vliegveld Valkenburg, waar momenteel de musical ‘Soldaat van Oranje’ wordt opgevoerd, is hiervan de meest prominente exponent. Verblijfsrecreatiesector Binnen de verblijfsrecreatiesector wordt er erg weinig met tijdelijkheid gewerkt. Dat wil zeggen, er zijn wel talloze voorbeelden van tijdelijke festivalcampings en –hotels, maar dan gaat het om een periode van enkele dagen. Verblijfsrecreatiebedrijven die ergens enkele jaren gevestigd zijn, zijn spaarzaam. Deels heeft dit te maken met de verzadiging van de markt (m.n. in de kampeer- en bungalowsector), deels ook met het feit dat braakliggende terreinen vaak niet de omgevingskwaliteit bieden die verblijfsrecreanten zoeken. Een natuurlijke omgeving, rust; dat zijn belangrijke waarden voor veel bedrijven. En op toekomstige woningbouw- of kantoorlocaties in stedelijk gebied vind je dat doorgaans niet. Het is dan ook niet voor niets dat de tijdelijke campings die er zijn, waren of gepland zijn (Urban Campsite, Amsterdam; Tentstation, Berlijn; Svencele Kite Spot, Litouwen) zich juist richten op bezoekers die komen voor cultuur, een bruisende omgeving en ontmoeting. Deze bedrijven laten zien dat er in elk geval voor dit marktsegment kansen zijn. En ze tonen dat de

13


kosten voor nutsvoorzieningen en infrastructuur niet te hoog zijn om in een tijdelijke situatie rendabel te draaien. Tijdelijke hotels worden (steeds vaker) toegepast bij meerdaagse festivals en ook voor de tijdelijke huisvesting van werknemers. Bij de tijdelijke hotel-concepten die momenteel worden toegepast krijgt ruimtelijke kwaliteit weinig aandacht. Er wordt gewerkt met modulaire eenheden die makkelijk te plaatsen en weer te verwijderen zijn en die goed stapelbaar zijn. Voor festivals ideaal en ook als slaapplek voor tijdelijke werknemers prima; voor een situatie waarin het hotel zelf deel is van de beleving zijn ze echter een stuk minder geschikt. Ook hier geldt wel dat de flexibele vormen die er zijn laten zien dat nutsvoorzieningen en infrastructuur geen probleem hoeven te zijn voor tijdelijke hotels. Het is nog een uitdaging om ook tijdelijke hotels met Tijdelijk klimpark? een aantrekkelijke “Voor een klimpark kan een tijdelijke locatie heel interessant zijn. De uitstraling te realiseren. kosten van opbouwen en afbreken zijn zodanig dat deze naar Outdoorbedrijven Een deelsector waarvoor tijdelijke locaties erg interessant kunnen zijn, is de buitensportsector. Vaak hebben outdoorbedrijven een vrij grote ruimtebehoefte maar zijn geen grote investeringen in gebouwen nodig. De nabijheid van stedelijk gebied heeft voordelen (veel potentiële bezoekers) en een landschappelijk aantrekkelijke omgeving is voor sommige typen ondernemingen geen noodzaak.

verwachting in enkele seizoenen zijn terug te verdienen. Vervolgens moet het dan wel mogelijk zijn om de exploitatie elders voort te zetten. Dat is wel een harde voorwaarde. Of het echt uit kan hangt verder af van eventuele bijkomende kosten: grond, nutsvoorzieningen, infrastructuur, procedurekosten.”

Foto’s: Skywalker - Adventure Builders “Voor een projectontwikkelaar of een gemeente kan een tijdelijk klimpark interessant zijn vanwege de exposure en de traffic naar de locatie. En ik ben er van overtuigd dat er ondernemers zijn die graag met een terreineigenaar willen praten over een mogelijke ontwikkeling.” Ewout van Voorst, Skywalker - Adventure Builders

3.2 Overall beeld Tijdelijk gebruik door ondernemers uit de gastvrijheidssector komt dus voor, maar niet veelvuldig. Er zijn aanzienlijk minder ondernemersinitiatieven (in het algemeen, maar ook vanuit de gastvrijheidssector) dan burgerinitiatieven bij tijdelijk gebruik. Bij gemeenten met een actief beleid rond tijdelijk gebruik melden zich niet of nauwelijks vrijetijdsondernemers en bij prijsvragen doen ze niet mee (Wachtend Land, Blaricum) of zijn de ideeën voor recreatief ondernemerschap veelal weinig professioneel en weinig doordacht (Amsterdam, 2012). De vrijetijdsondernemers die tijdelijk op een locatie ondernemen zijn meestal geen ondernemers met een achtergrond binnen de sector. Het zijn veelal mannen en vrouwen die graag willen pionieren en misschien nog wel beter als cultureel ondernemer zijn te beschrijven dan als vrijetijdsondernemer. Ze hebben eerder een creatieve, idealistische inslag dan dat ze geld gedreven zijn. Dit, in combinatie met het feit dat de terugverdientijd kort is en daardoor het investeringsniveau laag, leidt tot bedrijven met vaak een wat andere uitstraling dan bij reguliere bedrijven; wat ongepolijster en ruiger.

14


In veel gevallen waar een ondernemer aan de slag gaat, is een terreineigenaar/ gemeente betrokken die belang heeft bij het initiatief omdat het meehelpt om het gebied op de kaart te zetten. De gastvrijheidssector is dan ook uitstekend geschikt als ‘placemaker’ of ‘kwartiermaker’. Vrijetijdsvoorzieningen trekken veel publiek en zij doen dit op basis van hun gastvrijheid (‘Hier is het leuk’). Bezoekers gaan dan ook bijna per definitie met een goed gevoel naar huis. Tijdelijke vrijetijdsvoorzieningen worden in het algemeen dan ook hoog gewaardeerd. Zeker als bezoekers een voorziening vaker gaan bezoeken gaan ze zich ook verbonden voelen met de plek.

3.3 Praktijkvoorbeelden Hierna volgt een beschrijving van een aantal huidige praktijken vanuit de gastvrijheidssector met tijdelijke benutting . Met name Nederlandse voorbeelden zijn in beeld gebracht. Omdat voorbeelden vanuit de verblijfsrecreatie erg schaars zijn is daarbij ook over de grens gekeken. TheaterHangaar (en andere faciliteiten), Voormalig Vliegkamp Valkenburg (Katwijk) Ondernemer: Goedkope locatie, veel ruimte, goede bereikbaarheid, historische verbinding met voorstelling Terreineigenaar: Inkomsten, placemaking Gemeente: Placemaking Op 30 oktober 2010 ging de musical ‘Soldaat van Oranje’ in première in de speciaal voor de voorstelling gebouwde TheaterHangaar op vliegbasis Valkenburg in Katwijk. De musical is verscheidene keren verlengd en is met afstand de langslopende musical ooit en speelt in ieder geval door tot eind 2014. Dankzij de musical Soldaat van Oranje hebben de afgelopen jaren meer dan 1 miljoen mensen kennisgemaakt met het voormalige vliegkamp Valkenburg. De musical is een groot succes maar ook een succes voor de ontwikkelaars van het gebied: het zet het gebied op de kaart. Overigens zijn er nog heel wat meer tijdelijke functies op het terrein. Er zit een flink aantal bedrijven en er zijn regelmatig evenementen. Het tijdelijk gebruik op locatie Valkenburg kan nog 10 jaar worden voortgezet, zo heeft de gemeente Katwijk bepaald.

Foto’s: www.gielissen.nl Het voormalige Vliegkamp Valkenburg moet de komende decennia worden omgevormd tot een aantrekkelijk woon-, werken recreatiegebied met 5.000 woningen. Herontwikkeling van het gebied kan zo’n 15 tot 20 jaar duren. Tot die tijd willen de ontwikkelaars (gemeente Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf) het gebied gericht transformeren. De identiteit van het gebied moet geleidelijk veranderen van militair vliegveld, via bedrijvenlocatie naar een in het groen gelegen woongebied. Het doel is om gedurende dit proces zoveel mogelijk uit de kosten te komen. Nu is de exploitatie kostendekkend en is er bescheiden ruimte voor onderhoudsinvesteringen. De eerste jaren waren de kosten aanzienlijk hoger dan de baten omdat er niet direct huurders waren maar wel kosten. De succesvolle musical Soldaat van Oranje is belangrijk voor de naamsbekendheid en het imago. Omgekeerd was de locatie voor de initiatiefnemers van de musical heel interessant. De locatie had symbolisch belang, omdat de echte Soldaat van Oranje diverse malen bij Katwijk landde. Een andere belangrijke plus van de locatie Valkenburg was de parkeergelegenheid. Ook de ligging, centraal in de Randstad was een pré. Bronnen: Rijkswaterstaat 2013 en www.locatievalkenburg.nl

15


Urban Campsite (Amsterdam)

Ondernemer: Unieke locatie, goedkope grond, pionieren Terreineigenaar: Extra inkomsten, placemaking Gemeente: Extra inkomsten uit toerisme

In de zomer van 2013 was er op een deel van Camping Vliegenbos een tijdelijke camping: UrbanCampsite. Campinggasten konden daar kamperen in een inspirerende culturele omgeving en kregen de kans om in de bijzondere ontwerpen te logeren. Ontwerpers en kunstenaars op hun beurt kregen de mogelijkheid nieuwe objecten te ontwikkelen en deze op UrbanCampsite te exposeren. Buurtbewoners, Amsterdammers en bezoekers van Amsterdam werden nadrukkelijk uitgenodigd een bezoek te brengen aan UrbanCampsite. Een aantrekkelijke programmering diende als stimulans hierbij. De zes weken op Camping Vliegenbos waren voor UrbanCampsite een pilot. Na deze pilot is de gedachte dat UrbanCampsite zich 4 à 5 jaar vestigt op een braakliggend terrein van circa 1 ha in of nabij Amsterdam. Op deze locatie wil UrbanCampsite haar gasten alle voorzieningen van een normale camping bieden, en meer: kunst, levendigheid, ontmoeting. Het is nog niet gelukt om een kavel te vinden die de camping voor meerdere jaren mag gebruiken. De gemeente en andere terreineigenaren blijken daarin terughoudend. Verder loopt het initiatief tegen problemen met de weten regelgeving aan; het blijkt lastig om een kampeervergunning te geven voor een locatie die een bestemming heeft waar niet overnacht mag worden.

Bronnen en foto’s: www.urbancampsiteamsterdam.com en interview A. van Driel

Strand Harderwijk (Harderwijk)

Ondernemer: Profilering Terreineigenaar: Placemaking, draagvlak vergroten Gemeente: Placemaking

“Al enige jaren proberen de gemeente Harderwijk en een projectontwikkelaar het havenfront te ontwikkelen. Mede door de lastige economische situatie van dit moment gaat dit trager dan gehoopt. Omdat wij straks aan het havenfront een permanente horecavoorziening willen beginnen, zijn we dit tijdelijke initiatief gestart. Het is voor ons een marketingtool en we hebben recht van 1e koop straks. De projectontwikkelaar was meteen enthousiast omdat het publiek naar het gebied trekt. Bovendien is het Waterfront lokaal enigszins omstreden. Door met deze voorziening te beginnen zien de mensen; ‘Het is niet een plek waar iemand van buiten straks groot geld gaat verdienen, nee, het is een plek van ons.’ We houden onze kosten heel laag. Dat moet wel bij deze tijdelijke situatie maar de ongedwongenheid, in plaats van dat alles ‘bright en shiny’ is, is ook het sterke van het concept. Aanvankelijk was de gemeente niet zo’n voorstander van onze tijdelijke ontwikkeling. De gemeente zag vooral beren op de weg. Door de komst van een nieuwe burgemeester, die ervaring had opgedaan met tijdelijkheid rond de NSDM-werf, veranderde dit ten goede en konden we starten.” Victor Schölvinck, Coöperatie Strand Harderwijk

Foto’s: www.strandharderwijk.nl

16


Zomerrestaurant Vuurtoreneiland, Durgerdam

Ondernemer: Profilering Eigenaar: Placemaking

Vuurtoreneiland ligt in het Markermeer op een steenworp afstand van Amsterdam. Het is nog geen twee voetbalvelden groot, het is nog wild en ruig, en alleen per schip te bereiken. Op het eilandje staat de enige vuurtoren van Amsterdam en een fort. Staatsbosbeheer is eigenaar van het eiland en wil het graag toegankelijk maken voor publiek, daarom is in 2012 een aanbestedingsprocedure gestart voor het vinden van een geschikte exploitant die het Vuurtoreneiland voor de lange termijn wil opknappen en exploiteren. Vooruitlopend op de definitieve exploitatie van Vuurtoreneiland, was er in de zomer van 2013 een tijdelijke restaurant op het eiland. Het gebouw bestond uit een eenvoudige houten constructie op een houten vlonder en daar bovenop een puntdak, deels bekleed met glazen platen.

Foto’s: Jos Kluwen en Annelore van Herwijnen (www.annelore.nl) Voor Staatsbosbeheer lag de meerwaarde van deze tijdelijke functie erin dat er snel bezoekers konden genieten van het eiland en dat er reuring zou ontstaan. Voor de exploitanten van het tijdelijke restaurant was dit een manier om te tonen dat zij geschikt zijn om ook een rol te spelen in de definitieve exploitatie van het eiland. En dit werkte; zij zijn winnaar geworden van de aanbestedingsprocedure. Vanaf mei 2014 komt er een vervolg op het tijdelijke zomerrestaurant, maar dan in semi-permanente vorm (vijf jaar met een kans op een vervolg). Bronnen: www.vuurtoreneiland.nl en www.architectenweb.nl

Tentstation (Berlijn, Duitsland)

Ondernemer: Idealisme, unieke locatie Gemeente: Kwaliteit (ruimtelijk en sociaal)

Midden in Berlijn, op korte afstand van het centraal station, was gedurende enkele jaren (2006 – 2011) de camping Tentstation gevestigd. Het terrein van 2 ha was een voormalig zwembad en was in afwachting van de definitieve ontwikkeling. Elk jaar kwamen er zo’n 5.000 bezoekers naar Tentstation. Behalve een plek om te overnachten was de camping ook een plek voor culturele activiteiten. De gasten waren hoofdzakelijk rugzaktoeristen. De intentie van de initiatiefnemers is dat de camping in de toekomst weer heropent, op dezelfde of op een andere plek in de stad. Het lukt de laatste jaren echter steeds niet om medewerking te krijgen van de gemeente. De initiatiefnemers, indertijd nog student, waren niet zozeer geld gedreven maar meer idealistisch. Het was een mooie kans om een eigen studentenproject te ontwikkelen, ze wilden een plek bieden voor cultuur en ontmoeting en het was hen een doorn in het oog dat zo’n mooie plek op zo’n centrale locatie in de stad ongebruikt bleef. Bronnen: D.EFAC.TO, 2011 en www.tentstation.de

Foto’s: www.tentstation.de

17


Svencele Kite Spot (Svencele, Litouwen)

Ondernemer: Unieke locatie, goedkope grond Terreineigenaar: Placemaking

Camping Svencele is gelegen op een braakliggend terrein aan een populair kitesurf- en windsurfmeer in Litouwen. De camping is geschikt voor tenten en campers (100 plekken) en er zijn 23 units in de vorm van een soort zeecontainers, maar op een mooi vormgegeven manier. Ook de plekken met douches, WC, en restaurant zijn in container-stijl. De grondeigenaar (projectontwikkelaar) is voornemens om op deze plek woningen en een vakantieresort te realiseren. Voor deze projectontwikkelaar is de camping een manier om de plek te promoten bij de toekomstige bewoners en bezoekers, de camping zorgt voor levendigheid. De campingeigenaar kan in de jaren dat de camping bestaat zijn inkomen verdienen.

Foto’s: www.svencele.lt Bronnen: http://nl.camping.info/litouwen/neder-litouwen/svencele-kite-spot-24806 en www.svencele.lt

Zeilwagenpark Wind ‘n Wheels , Amsterdam

Ondernemer: Goedkope grond, veel ruimte, nabij de stad Gemeente: Sociaal (sporten, jeugd), financieel haalbaar, placemaking

Voor een braakliggend perceel van 3,6 hectare op het Zeeburgereiland was de gemeente Amsterdam op zoek naar ideeën van creatieve ondernemers voor een tijdelijke invulling. Via een prijsvraag konden ideeën worden ingediend. De winnaar van deze prijsvraag was een zeilwagenpark. In november 2013 is het landzeilpark geopend. Op dit landzeil-park, Wind ’n Wheels, kan men met kleine wagentjes met daarop een groot windsurfzeil met grote snelheid over het terrein rijden. Het zeilwagenpark heeft niet het hele terrein nodig. Over de invulling van de resterende strook wordt de komende maanden verder nagedacht. Mogelijk wordt er nog een horecagelegenheid toegevoegd. Het landzeil-park mag het terrein gedurende tien jaar gebruiken.

Foto: www.windnwheels.nl De jury van de prijsvraag vond dat het zeilwagenpark veel toegevoegde waarde biedt voor de stad, voor kinderen en jongeren uit de omliggende buurten en voor sportbeoefenaars in de hele stad. Wat de jury ook aansprak was dat slechts beperkte voorinvesteringen nodig zijn en er een bekwame organisatie achter het initiatief zit in bezit van vakkennis, praktijkervaring en enthousiasme. Dit alles maakt een vliegende start mogelijk. Voor de ondernemer is het interessant omdat hij hier de ruimte heeft om onder aantrekkelijke voorwaarden een dergelijk concept te ontwikkelen. Bronnen: www.windnwheels.nl en www.zeeburgereiland.nl/sluisbuurt/uploads/downloads/198.pdf

18


19

4 Waarom kiezen voor tijdelijkheid? 4.1 Voors en tegens voor ondernemers, grondeigenaren en gemeenten Om tot succesvolle vormen van tijdelijk gebruik door de gastvrijheidssector te komen, zijn er drie partijen van groot belang:

Ondernemers die enthousiast zijn om een tijdelijke onderneming te starten. Grondeigenaren die bereid zijn om hun grond tijdelijk beschikbaar te stellen. Overheden (m.n. gemeenten) die bereid en in staat zijn om dit tijdelijk gebruik toe te staan.

Voor gemeenten geldt dat zij nogal eens een dubbelrol hebben; zij zijn niet alleen hoeder van het algemeen belang maar vaak ook terreineigenaar. Voor de drie genoemde partijen komt het er op aan dat zij elkaar kunnen vinden op voorwaarden die voor elk van hen meer voordelen dan nadelen hebben. Op de volgende pagina is schematisch aangegeven wat de belangrijkste voors en tegens zijn voor elk van deze drie partijen om voor tijdelijk gebruik te kiezen. Om tot dit schema te komen is informatie uit diverse bronnen1 gebruikt. Deze informatie is ten behoeve van deze verkenning bijeengebracht en toegespitst op de gastvrijheidssector.

Ondernemer

Overheid

Grondeigenaar

In de schema´s op de pagina´s erna zijn de diverse aspecten nader toelicht.

1

Bronnen: D.EFAC.TO, 2011; Provincie Zuid-Holland, 2012; Stadsregio Rotterdam, 2013; Gemeente Amsterdam, 2012; TAB sessie over Verdienmodel Tijdelijk Benutten, 2011; www.kennisbankherbestemming.nu; Lansingerland, 2012 en www.gemeentewestland.nl


Kans!

Randvoorwaarden

Bijzondere locatie

Marktkansen

Snellere procedure

Gebiedswaarden

Lage kosten

Terugverdientijd

Pionieren

Inzichtelijk en eenvoudig proces

Placemaking/ profilering

Ondernemer

Overheid

Kans!

20

Randvoorwaarden

Kwaliteitsimpuls (ruimtelijksociaal)

Moet passen binnen bestaande weten reglegeving

Grondeigenaar

Kans!

Randvoorwaarden

Inkomsten

Beschikbaar indien nodig

Placemaking

Geen oneigenlijke concurrentie (Level playing field)

Minder kosten voor beheer en onderhoud

Moet geen/ beperkte tijd en geld kosten

Bevorderen ondernemerschap

Maatschapeplijk draagvlak (geen overlast)

Goed voor imago

Geen imagoschade bij stoppen

Placemaking

Moet niet ongewild permanent worden

Geen imagoschade bij stoppen

Aansprakelijkheid moet geregeld zijn


Kans Bijzondere locatie

Snelle procedure

Lage kosten

Pionieren Placemaking/ profilering

Er zijn terreinen die voor een recreatieof horecaonderneming bijzonder interessant zijn, maar waarvoor geldt; een permanente voorziening zal hier nooit gerealiseerd mogen worden. Bijvoorbeeld omdat dit als niet-passend wordt beoordeeld. Dit zal soms anders zijn als de voorziening een tijdelijk karakter heeft en na enige tijd weer verdwijnt. Als een ondernemer ergens een bedrijf wil beginnen duurt het vaak 5 à 10 jaar voordat dit planologisch allemaal geregeld is. Als tijdelijkheid kan bijdragen aan het verkorten van procedures dan kan dit voor ondernemers een aantrekkelijke optie zijn. Door gebruik te maken van een tijdelijk braakliggend terrein kan een ondernemer mogelijk profiteren van een lage grondprijs (of de grond om niet gebruiken). Voor een sector waarin de marges vaak laag zijn, en dat is de gastvrijheidssector, is dit een aanlokkelijk perspectief Sommige ondernemers voelen zich aangetrokken tot een tijdelijke locatie omdat zij daar, meer dan elders, kunnen pionieren. Soms kan een tijdelijke onderneming een mogelijke opstap zijn naar een vaste stek. Door een succesvolle tijdelijke onderneming te runnen kunnen ondernemers zichzelf profileren als geschikte kandidaten om in de eindsituatie aan de slag te gaan en/ of meewerken aan het op de kaart zetten van het gebied.

Gastvrijheidsondernemers

Randvoorwaarden Marktkansen

Gebiedswaarden

Terugverdientijd

Inzichtelijk en eenvoudig proces

2

Zoals voor elk nieuw initiatief, tijdelijk of niet, geldt dat het concept dat ontwikkeld wordt aan moet sluiten bij een marktvraag. Daarbij is het goed te weten dat in delen van de gastvrijheidssector (zoals de kampeer- en bungalowsector) de ruimte in de markt voor nieuwe initiatieven beperkt is. Voor elk nieuw initiatief in de gastvrijheidssector, tijdelijk of niet, geldt dat de locatie van groot belang is. De gebiedskwaliteit moet goed zijn. Dan gaat het om zowel de gebruiks-, de belevings- als de attractiewaarde. De gastvrijheidssector is al een sector met lage marges. Als dan ook de terugverdientijd nog eens heel kort is wordt het lastig om een sluitende businesscase te maken. Deze terugverdientijd is van een aantal factoren afhankelijk: de duur van de tijdelijkheid (Hoe lang mag het bedrijf een terrein gebruiken?), de investeringskosten, de exploitatiekosten, de omzet, de verplaatsbaarheid (en de mogelijkheid om het bedrijf op een aantrekkelijke locatie voort te zetten), financiële bijdragen van derden (terreineigenaar, gemeente) in de investeringen, de exploitatie 2 en/of als vergoeding voor ‘placemaking’ De mogelijkheid om op een andere plek door te gaan is niet alleen van belang in verband met de financiële haalbaarheid. Sommige ondernemers zullen graag na de eerste periode ondernemer willen blijven. Hoe meer zekerheid hen daarover geboden kan worden, hoe aantrekkelijker het voor hen is om voor tijdelijkheid te kiezen. Als een van de pluspunten van tijdelijkheid werd het pionierswerk genoemd. Maar het feit dat er nog relatief weinig ervaring is met tijdelijkheid, R.O.-procedures anders lopen dan normaal, het verdienmodel anders is, lage bouwkosten en/ of verplaatsbaar maken van de voorziening extra aandacht vragen, et cetera schrikt tijdelijkheid veel ondernemers ook af. Hoe eenvoudiger en inzichtelijker het proces om tot een tijdelijke voorziening te komen verloopt, hoe eerder ondernemers dit proces zullen doorlopen.

Onder placemaker verstaan we hier een vrijetijdsvoorziening die een kwartiermakersfunctie vervult, een onderneming die zich als eerste vestigt in een gebied en daardoor het gebied bekend maakt bij het publiek (naar: Jan Oosterman, 2013).

21


Kans Kwaliteitsimpuls Placemaking

Bevorderen ondernemerschap

Tijdelijk gebruik kan gebieden een ruimtelijke kwaliteitsimpuls geven of leiden tot sociale verrijking. Een tijdelijke functie kan een uitstekende wegbereider zijn voor de eindfunctie doordat de voorziening helpt om een gebied op de kaart te zetten. Zeker vrijetijdsvoorzieningen zijn hiervoor erg geschikt; ze trekken veel publiek en gastvrijheidsondernemers willen hun gasten een goed gevoel geven. Dit straalt af op de omgeving. Tijdelijke benutting kan een aanjager zijn voor startende ondernemers, omdat investeringskosten lager kunnen zijn (lagere huur bijvoorbeeld). Verder kan innovatie in de gastvrijheidssector een impuls krijgen doordat er naar nieuwe concepten gezocht wordt.

Overheid Randvoorwaarden Moet passen binnen weten regelgeving Geen oneigenlijke concurrentie (level playing field) Maatschappelijk draagvlak Geen imagoschade bij stoppen

Kans Inkomsten Minder kosten voor beheer en onderhoud Goed voor imago Placemaking

Elk initiatief, dus ook een tijdelijk, dient te passen binnen het wettelijk kader. Gemeenten zien er doorgaans op toe dat een tijdelijk initiatief geen oneigenlijke economische concurrentie oplevert voor bestaande ondernemers. Gemeenten hechten er erg aan dat een tijdelijk initiatief kan rekenen op draagvlak in de buurt. Overlast voor aangrenzende wijken en infrastructuur moet beperkt blijven. Beëindiging van een tijdelijke functie kan tot gemor leiden bij gebruikers. De gemeente loopt daarbij het risico als mede-schuldig te worden gezien, ook als zij niet de terreineigenaar is. Dit zal men willen voorkomen.

Ondernemers zijn mogelijk bereid om te betalen voor het tijdelijk gebruik van het terrein. Zonder tijdelijke functie zou de eigenaar kosten maken voor het beheer van het gebied, om te zorgen dat het niet te veel verrommelt. Dit beheer kan door de tijdelijke gebruiker plaatsvinden. Als het publiek de tijdelijke functie waardeert is dat goed voor het imago van de terreineigenaar. Zie bij overheid.

Terreineigenaren Randvoorwaarden Beschikbaar indien nodig

Moet geen/ weinig tijd en geld kosten

Geen imagoschade bij stoppen Moet niet ongewild permanent worden

Aansprakelijkheid moet geregeld zijn

Eigenaren willen vaak snel kunnen handelen als er een koper of huurder komt voor het terrein. Dit is financieel doorgaans aantrekkelijker dan de tijdelijke functie. Voor beleggers kan het uitgeven van de grond voor tijdelijk gebruik bovendien als gevolg hebben dat de (taxatie)waarde van de grond daalt en dit heeft financiële gevolgen. Terreineigenaren zijn veelal bang dat tijdelijkheid veel beslommeringen met zich mee brengt en dat dit niet opweegt tegen de voordelen. Ook is er soms angst dat er toch nog kosten zijn voor de eigenaar aan het einde van de tijdelijke periode (verwijderen van de tijdelijke bestemming). Beëindiging van een tijdelijke functie kan tot gemor leiden bij gebruikers. Terreineigenaren willen niet dat zij de schuld krijgen van het verdwijnen van de tijdelijke voorziening. Eigenaren hebben soms angst dat tijdelijk gebruik toch permanent wordt door maatschappelijke of bestuurlijke druk, negatieve publiciteit of juridische knelpunten. Zij willen de zekerheid hebben dat dit niet gebeurt en dat alleen sprake kan zijn van een wijziging naar permanent gebruik als zij daar zelf voorstander van zijn. De eigenaar zal er veel belang aan hechten dat er op zijn terrein geen zaken gebeuren die niet mogen of die schadelijk zijn voor de eindfunctie. Hij zal er belang aan hechten dat de aansprakelijkheid hiervoor goed is geregeld.

22


23

4.2 Wat kunnen partijen voor elkaar betekenen? In paragraaf 4.1 is helder geworden dat tijdelijk gebruik van terreinen door de gastvrijheidssector zowel interessant kan zijn voor ondernemers, terreineigenaren als overheden (m.n. gemeenten). Maar ook geldt voor elk van hen dat er wel randvoorwaarden zijn die bepalen of het ook daadwerkelijk interessant is. Het zou wenselijk zijn als de drie meest betrokken partijen iets voor elkaar kunnen betekenen bij het benutten van de kansen en bij het beperken van de nadelen. In onderstaand schema is aangegeven wat hiertoe in beginsel de mogelijkheden zijn. Dit wil nog niet zeggen dat deze mogelijkheden er in de praktijk ook altijd zullen zijn. Zo kunnen overheden wellicht niet alle knelpunten in weten regelgeving oplossen en zullen terreineigenaren niet altijd in staat zijn om een ondernemer harde toezeggingen te doen over een doorstart na een aantal jaren op een andere locatie. Het schema is dan ook niet bedoeld als hard kader maar als houvast bij het zoeken naar mogelijkheden om elkaar tegemoet te komen.

- Vormgeven concept binnen toegestane kaders - Ondernemer communiceert over tijdelijkheid

- Heldere, snelle procedures, ‘ontzorgen’ - Knelpunten in weten regelgeving oplossen - Mee-investeren in de ontwikkeling - Vergoeding voor placemaking

Overheid

- Concept dat de terreineigenaar meerwaarde biedt - Ondernemer houdt zich aan contract (t.a.v aansprakelijkheid, moment van stoppen, communicatie over tijdelijkheid e.d.)

Ondernemer

- Terrein lang genoeg beschikbaar - Vooruitzicht op doorstart elders of permanent op huidige locatie - Vergoeding bij onverwachte verkorting contractperiode - Mee-investeren in de ontwikkeling - Vergoeding voor placemaking

Grondeigenaar

- Gemeente zegt toe dat tijdelijkheid niet permanent zal worden als eigenaar dat niet wil.

Met name het spel tussen de ondernemer en de terreineigenaar is interessant. Er zit tussen hen namelijk een strijdig belang. Voor de ondernemer is het essentieel dat de terugverdientijd lang genoeg is (voor veel voorzieningen is dat al snel vijf jaar of meer). En een ondernemer kan zich geen situatie veroorloven waarin de tijd waarop hij zijn businesscase heeft berekend plotseling verkort wordt. Terreineigenaren daarentegen zijn vaak, zeker waar het terreinen betreft waar woningen of bedrijven gepland zijn, terughoudend met het voor langere tijd beschikbaar stellen voor ander gebruik. Zij willen snel kunnen handelen als de lokale behoefte aan woningen of nieuwe bedrijven aantrekt. De ondernemer en de terreineigenaar zullen gezamenlijk moeten zoeken naar manieren waarop zij elkaar tegemoet kunnen komen zodat de keuze voor de tijdelijke functie voor beide partijen aanlokkelijk is.


4.3 Wat allen parten speelt Werken met tijdelijkheid kan interessant zijn voor ondernemers in de gastvrijheidssector. En omgekeerd: de gastvrijheidssector kan interessant zijn voor grondeigenaren om mee aan de slag te gaan bij het tijdelijk activeren van gronden. Door het afwegen van de voor- en nadelen kan in een specifieke situatie worden bepaald of het zinvol is om te proberen tot een tijdelijke recreatieve invulling te komen. Echter, voor veel ondernemers in de gastvrijheidssector is werken met tijdelijkheid een vrijwel onbekend fenomeen. Onder terreineigenaren en gemeenten is de onbekendheid minder groot, maar ook onder hen zijn er nog vele die weinig tot niets weten van de mogelijkheden van tijdelijk gebruik. Ook als partijen bekend zijn met tijdelijkheid wil dit nog niet zeggen dat ze er ook mee aan de slag gaan. Soms is dat om goede redenen, na zorgvuldige afweging van de voors en tegens, maar ook koudwatervrees speelt een rol. Passages uit het juryrapport van de prijsvraag tijdelijk gebruik Sluisbuurt, Zeeburg Amsterdam (2012) Veel partijen hebben (te) weinig zicht op de kosten die de inrichting en het beheer van een 3,6 hectare groot terrein met zich meebrengt. Over het algemeen is er sprake van een groot optimisme als het gaat om het verdienmodel. In de meeste gevallen is er (nog) geen zicht op concrete financiering. (…) Tegelijkertijd vraagt de jury zich af of ook de gemeente de opgave niet heeft onderschat: is de inrichting van een dergelijk groot terrein, in een niet stedelijke omgeving en voor een (toch beperkte) termijn van 10 jaar wel realistisch zonder verdere hulp van de gemeente? (…) Door als gemeente mee te investeren in bijvoorbeeld de aanleg van basisinfrastructuur tot aan de grens van het terrein wordt de haalbaarheid van tijdelijke functies ook vergroot. Ook zou de gemeente het in de toekomst mogelijk kunnen maken om op een tijdelijk beschikbaar terrein een deel permanent te laten bebouwen (10%).

24


5 Conclusies en aanbevelingen 5.1 Antwoorden op de onderzoeksvragen In deze verkenning stonden vier vragen centraal: 1. 2. 3. 4.

Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector? Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen? Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut? Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?

Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector? Terreinen die tijdelijk beschikbaar zijn kunnen zeker interessant zijn voor ondernemers uit de gastvrijheidssector. Er zijn al voorbeelden waarin ondernemers er in geslaagd zijn om een tijdelijke voorziening te realiseren en om deze rendabel te exploiteren. Tijdelijke locaties kunnen voor ondernemers zelfs voordelen bieden ten opzichte van permanent beschikbare locaties. Zo zijn de grondkosten doorgaans lager, gaat het soms om hele bijzondere plekken, verlopen de procedures soms sneller, kan het runnen van een tijdelijke onderneming een manier zijn om je als ondernemer te profileren en biedt een tijdelijke locatie volop kansen om te pionieren, iets dat sommige ondernemers erg aanspreekt. Daar staat tegenover dat er zeker ook nadelen verbonden zijn aan tijdelijkheid. De korte terugverdientijd en het beperkte langetermijnperspectief zijn de belangrijkste nadelen. Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen? Als een terrein voorlopig nog niet zijn eindfunctie zal krijgen, kan het voor een eigenaar (zoals een gemeente, een ontwikkelaar of bijvoorbeeld Rijkswaterstaat), aantrekkelijk zijn om te kiezen voor een tijdelijke functie. En een invulling met een recreatieof horecaonderneming kan dan zeker een interessante optie zijn. Voordelen van een tijdelijke invulling met een dergelijke onderneming kunnen zijn: Extra inkomsten (als de ondernemer huur betaalt), minder kosten voor beheer en onderhoud (het beheer kan door de tijdelijke gebruiker plaatsvinden), goed voor het Inkomsten en identiteit dankzij tijdelijkheid imago (als het publiek de tijdelijke “Op het voormalig vliegkamp Valkenburg wordt de functie waardeert straalt dat af op de komende decennia een aantrekkelijk woon-, werken terreineigenaar) en placemaking (het recreatiegebied met 5.000 woningen gerealiseerd. Herontwikkeling van het gebied kan zo’n 15 tot 20 gebied wordt op de kaart gezet). Voor terreineigenaren zit waarschijnlijk de grootste potentie van de gastvrijheidssector als tijdelijke functie in dat laatste punt; het feit dat deze sector een erg waardevolle placemaker (kwartiermaker) kan zijn voor een nieuw te ontwikkelen gebied. Placemaking door een tijdelijke recreatieve of horecafunctie kan leiden tot extra ruimtelijke kwaliteit (gebruiks-,

jaar duren. Tot die tijd willen we het gebied gericht transformeren. We willen de identiteit van het gebied geleidelijk veranderen, dit doen we onder andere door de inzet van tijdelijke bedrijvigheid. Het doel was om hierbij zoveel mogelijk uit de kosten te komen. De eerste jaren waren de kosten aanzienlijk hoger dan de baten. We hadden niet direct huurders, maar wel kosten. Na drie jaar draaiden we break-even. Inmiddels hebben we zelfs bescheiden ruimte voor onderhoudsinvesteringen.” Petra Meijboom, projectmanager locatie Valkenburg en Léon Grootkop, vastgoeddeskundige (Bron: Rijkswaterstaat, 2013)

25


belevings- en toekomstwaarde) en in sociaal opzicht tot sociale binding (functioneel gebruik, sociale contacten en identificatie met de buurt en de bewoners)3. De tijdelijke functie levert dan niet zozeer direct geld op (wellicht kost het tijdelijk gebruik zelfs geld), maar leidt wel tot waardecreatie. Ook voor terreineigenaren gelden er wel randvoorwaarden waaraan voldaan moet zijn wil tijdelijke benutting interessant zijn. Ze willen vooral weinig extra rompslomp en zo min mogelijk belemmeringen die een overgang naar de permanente functie in de weg staan. Worden de potenties op dit moment al veelvuldig benut? Er zijn in ons land enkele tientallen voorbeelden van tijdelijke benutting van terreinen door gastvrijheidsondernemers. Daarmee vormen de gastvrijheidsondernemingen die op een tijdelijke locatie gevestigd zijn slechts een uitermate klein deel van het totaal aantal bedrijven in deze sector (circa 50.000). En omgekeerd geldt dat van de terreinen die in potentie beschikbaar zijn voor tijdelijk gebruik, slechts een heel klein deel een tijdelijke gastvrijheidsonderneming plek biedt. Naar verwachting zal tijdelijkheid altijd een nichemarkt blijven maar een groei lijkt zeker mogelijk; het heeft immers zowel voor ondernemers, terreineigenaren als ook overheden interessante kanten. De tijdelijke gastvrijheidsbedrijven die er momenteel zijn, hebben vaak een echt tijdelijke uitstraling. De bouwen inrichtingskosten zijn vaak laag gehouden en dat is voor de gasten ook zichtbaar. Deels zit hierin de kracht; mede hierdoor onderscheidt het tijdelijke aanbod zich van ‘regulier’ aanbod. Maar als placemaker zou de waarde van tijdelijke gastvrijheidsondernemingen mogelijk nog groter kunnen zijn als er echt hoge ruimtelijke kwaliteit geleverd zou worden. En als niet één tijdelijk recreatieof horecabedrijf zich op één locatie vestigt, maar enkele. Dit vraagt echter om regie van een terreineigenaar of een gemeente. Dit gebeurt al wel op enkele plaatsen (bijvoorbeeld op voormalig Vliegkamp Valkenburg in Katwijk en in sommige delen van Amsterdam). Bij veel gemeenten en terreineigenaren staat tijdelijkheid echter nog helemaal niet op de agenda of bestaat het beleid eruit dat mogelijke locaties zijn benoemd en dat initiatieven vanuit de samenleving welkom zijn. Dat is iets anders dan het doelgericht activeren van de grond mede met het oog op waardecreatie op langere termijn. Nu meer en meer duidelijk wordt dat veel bouwterreinen nog lange tijd ongebruikt blijven liggen en ook steeds meer grondeigenaren fors hebben afgeschreven op hun posities , begint het denken over andere invullingen (permanent dan wel tijdelijk) wel toe te nemen. De meeste initiatieven rond tijdelijkheid en de gastvrijheidssector zijn te vinden in de horeca en de dagrecreatie. Vanuit de verblijfsrecreatie gebeurt nog zeer weinig op tijdelijke basis. Daar zijn ook aanwijsbare redenen voor: de weten regelgeving is complexer, het investeringsniveau is hoger, de omgevingskwaliteit is extra belangrijk en er is weinig ruimte in de markt. Aangezien verblijfsrecreatiebedrijven een aanzienlijk grotere economische

3

Bron: Pioniers in place making, Proeftuin IJburg, Habifoum, 2007

26


impact hebben dan horeca- en dagrecreatiebedrijven, zou het interessant zijn als er juist ook in deze deelsector meer ontwikkelingen zouden komen. In deze studie is de meeste aandacht uitgegaan naar het gedurende enkele jaren benutten van niet-gebruikte terreinen (zoals toekomstige bouwterreinen). Een andere vorm van tijdelijkheid speelt op seizoen-basis: denk aan voorzieningen in overstromingsgebieden langs de rivieren of in natuurgebieden die delen van het jaar afgesloten zijn. In deze terreinen gebeurt nog weinig met commerciële recreatievoorzieningen . Langs de rivieren zijn er wel enkele initiatieven (zoals het eerder beschreven project Gravenbol ), tijdelijke gastvrijheidsondernemingen in natuurgebieden zijn er niet (althans niet bekend). 4 Tot slot nog aandacht voor de benaderingswijze dat tijdelijkheid kan dienen als koningsweg naar duurzaamheid. Binnen deze studie is niet diepgravend gezocht naar hetgeen op dit vlak al gebeurt en naar de potenties. De indruk bestaat echter dat dit een nog vrij onontgonnen gebied is. Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de potenties te benutten? Een verdere groei van tijdelijke benutting van terreinen door de gastvrijheidssector is mogelijk zonder dat er grensverleggende vernieuwingen plaatsvinden. De belangrijkste reden dat er nog maar weinig tijdelijke gastvrijheidsondernemingen zijn is de onbekendheid met de mogelijkheden bij zowel ondernemers, grondeigenaren als gemeenten. Hier ligt dan ook een eerste opgave: het breder delen van kennis en ervaring. Hiermee is overigens niet gezegd dat er zich in de praktijk geen praktische problemen voordoen. Met name weten regelgeving is voor sommige initiatieven een struikelblok. Dit geldt vooral voor de fiscale risico’s (BTW) die soms gelden bij tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen, waarbij ten behoeve van de tijdelijke functie verhardingen (zoals bestrating met asfalt of tegels) of bouwwerken worden aangebracht. Het is belangrijk om in casussen kennis op te bouwen over problemen met weten regelgeving en hoe deze problemen getackeld kunnen worden. En vervolgens is het van belang om deze kennis te delen. Naar verwachting kunnen overigens veel initiatieven binnen de bestaande weten regelgeving doorgang vinden. Ook de terugverdientijd is een serieus aandachtspunt. Maar ook dit is geen knelpunt dat om echte innovaties vraagt. Als partijen gezamenlijk slim zoeken naar oplossingen dan zullen deze veelal gevonden kunnen worden. Dit vraagt van de ondernemer dat hij goed nadenkt over zijn concept en over de manier van bouwen; van de terreineigenaar (en eventueel de gemeente) vraagt het om mee te denken over manieren waarop de businesscase voor de ondernemer haalbaar gemaakt kan worden.

4

In de Alterra-publicatie ‘Recreatie en Natuur’ (2013) wordt het ‘hand-aan-de-kraan-principe’ besproken: recreatie wordt toegestaan en gemonitord en als de druk te hoog wordt dan wordt ingegrepen. Het gaat daarbij om activiteiten als wandelen, fietsen of varen. Dit principe zou ook toegepast kunnen worden voor recreatiebedrijven: een bedrijf mag zich vestigen mits gekozen wordt voor een voorziening die gemakkelijk verwijderd kan worden als de druk te hoog blijkt of in seizoenen waarin het gebied extra kwetsbaar is.

27


28

Grensverleggende vernieuwingen zijn wel nodig wanneer de tijdshorizon voor tijdelijkheid wordt opgerekt tot voorbij de tien jaar. Het interessante van een tijdsspanne van tien tot vijftien jaar is dat deze het mogelijk maakt om een voorziening met een hoge ruimtelijke kwaliteit te realiseren én om nog veel sterker dan bij een korte periode mede een impuls te geven aan de kwaliteit van de directe omgeving. En daarmee kan de gastvrijheidsonderneming als katalysator dienen voor de ontwikkeling van de ‘eindfunctie’5. Binnen de huidige R.O.-wetgeving is een dergelijke ‘langdurige tijdelijkheid’ echter niet geregeld. Omdat het voorbij de grens van een bestemmingsplanperiode gaat, mag dit met recht een grensverleggende vernieuwing heten. Ook vraagt deze benadering om innovaties ten aanzien van concepten (en daarmee samenhangende verdienmodellen) en bouwmaterialen en –methoden (zeker ook ten aanzien van infrastructuur en nutsvoorzieningen).

Tijdelijke camping als instrument voor natuurontwikkeling – Een idee De ambities om natuur te ontwikkelen zijn in ons land hoog, met name om de EHS te voltooien. De budgetten hiervoor zijn echter beperkt. Een idee kan zijn om in een zone waar een EHS-ambitie ligt een ondernemer de ruimte te geven om gedurende vijftien jaar een camping te runnen. De voorwaarden daarbij kan zijn dat de ondernemer gedurende deze periode de natuurontwikkeling op zich neemt (wellicht samen met zijn gasten?) en zorgt dat na vijftien jaar alle ‘rode voorzieningen’ zijn verwijderd. Het resultaat is dat de natuurontwikkeling zonder inzet van publiek geld heeft plaatsgevonden, dat de ondernemer vijftien jaar lang een bedrijf heeft kunnen exploiteren en dat heel veel toeristen gedurende deze vijftien jaar hebben kunnen genieten van een verblijf op een bijzondere camping.

5.2 Aanbevelingen Wat kan er nu concreet gedaan worden waardoor de potenties die de gastvrijheidssector biedt voor de tijdelijke invulling van terreinen beter benut worden, en omgekeerd, waardoor de gastvrijheidssector meer profiteert van de kansen die tijdelijk beschikbare terreinen bieden? Waar het dan op aankomt is dat het spel tussen ondernemers, grondeigenaren en overheden (m.n. gemeenten) op een productieve manier van de grond komt. Daarvoor is het nodig dat zij kennis hebben van de mogelijkheden die tijdelijke benutting door de Overheid gastvrijheidssector biedt, dat zij er voor open staan en dat zij actief op zoek gaan naar manieren om elkaar te vinden. En als zij elkaar dan proberen te vinden moeten de obstakels zo klein mogelijk zijn.

5

Ondernemer

Grondeigenaar

De term ‘eindfunctie’ is hier eigenlijk niet op zijn plek. De ‘langdurige tijdelijkheid’ die hier wordt beschreven is in wezen een voorbeeld van de inzet van tijdelijkheid als koningsweg naar duurzaamheid. En kern van de gedachte daarbij is: er is nooit sprake van een eindfunctie want ook de functie waarnaar toe gewerkt wordt zal ooit verdwijnen.


Op grond van deze verkenning wordt een drietal acties voorgesteld die tot verbeteringen kunnen leiden. Deze acties zijn: 1. Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de gastvrijheidssector 2. Met projecten aan de slag gaan 3. Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’ Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de gastvrijheidssector Om de potenties die er zijn beter te benutten is de basis dat de betrokken partijen zich er bewust van zijn dát er mogelijkheden zijn. Met name aan ondernemerszijde is hier nog veel winst te boeken. Het actief verspreiden van inspirerende voorbeelden en van kennis (bijvoorbeeld over de voor- en nadelen, weten regelgeving, verdienmodellen, bouwinnovaties) lijkt daarom een belangrijke stap. Brancheorganisaties zouden hierin een rol kunnen spelen. Ook het onder de aandacht brengen van de mogelijkheden bij grondeigenaren (zowel gemeenten als private partijen) is van belang. De grote hoeveelheden braakliggende grond zijn immers vooral voor hen een probleem, en tijdelijk gebruik door de gastvrijheidssector is juist voor hen een kans. Voor het bereiken van gemeenten kan de Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) van betekenis zijn. Commerciële partijen kunnen direct worden aangesproken, maar ook partijen als de NEPROM of de Kamers van Koophandel kunnen hierin een rol hebben. Het onderwerp gaat waarschijnlijk het meeste leven als het in bijeenkomsten wordt gepresenteerd en bediscussieerd. Boekjes, brochures en digitale informatie kunnen daarbij van ondersteunende waarde zijn. Met projecten aan de slag gaan Ondanks dat er praktische problemen zijn die sommige ontwikkelingen in de weg staan, verdient het aanbeveling om zo snel mogelijk concreet aan de slag te gaan: nieuwe gastvrijheidsondernemingen realiseren op tijdelijk beschikbare locaties. Eventuele problemen kunnen dan al werkende aangepakt worden. Het zou goed zijn als er rondom een aantal projecten enige coördinatie is, dat er een lerende omgeving wordt gecreëerd, waardoor de betrokkenen bij de projecten optimaal van elkaar kunnen leren. En waardoor de leerervaringen ook worden verspreid naar anderen die in de toekomst met dit onderwerp aan de slag willen. Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’ In paragraaf 5.1 is opgemerkt dat ‘langdurige tijdelijkheid’ (meer dan tien jaar) een interessante gedachte is maar dat dit een nog vrijwel onontgonnen terrein is en dat grensverleggende vernieuwingen nodig zijn om hierbij tot doorbraken te komen. Het verdient aanbeveling om dit onderwerp nader uit te diepen zodat het ook krachtig geagendeerd kan worden.

29


Geraadpleegde bronnen Schriftelijke bronnen Alterra. Recreatie en Natuur, 2012. D.EFAC.TO. Tijdelijk Anders bestemmen, 2011. Derix, Govert. Een kwestie van beschaving. Inleiding manifestatie Tijdelijk Anders Bestemmen, 23 juni 2011. Derix, Govert. Tijdelijkheid als toekomst, 2012. DRO Gemeente Amsterdam. Stand van zaken braakliggende terreinen. Brief aan de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat, 2014. Gemeente Amsterdam. Tijdelijk Amsterdam. PMB/ Leerhuis, gemeente Amsterdam, 2012. Gemeente Lansingerland. Tijdelijk beheer/invulling langdurig braakliggende locaties , 2012. Habiforum. Pioniers in placemaking. Proeftuin IJburg, 2007. Jury tijdelijk gebruik Sluisbuurt. Prijsvraag tijdelijk gebruik Sluisbuurt. Juryrapport, 2012. Oosterman, Jan. Leisure als placemaker. Ervaringen uit de praktijk,. Academische werkplaats STIRR Amsterdam, 16 november 2012. Pakhuis de Zwijger. Ondernemen in de Wijk #1: Fiscale obstakels voor de tijdelijkheid, Pakhuis de Zwijger, 2013. Rijkswaterstaat. Rijksgronden tijdelijk en anders benutten. Voorbeelden uit de praktijk van verschillende overheidsdiensten, 2013. Rijkswaterstaat, Deltares en InnovatieNetwerk. TAB sessie over Verdienmodel Tijdelijk Benutten, 3 maart 2011. Smeenk, Iwan. Tijdelijk Anders bestemmen. Juridische Handreiking, 2012. Stadsregio Rotterdam. Verslag expertmeeting tijdelijkheid, Parels aan de Maas, april 2013. Van Marwijk, Ramona, Michiel Perrenbarg, Hakan Celik, Isabella van den Bouwhuijsen. Gemeentelijke grondbedrijven in zwaar weer, ROM jan-feb 2014. Xplorelab Provincie Zuid-Holland. Tijdelijk Anders Bestemmen. Tijdelijkheid als katalysator voor gebiedsontwikkeling, 2012. Internet www.architectenweb.nl/aweb/redactie/redactie_detail.asp?iNID=31788&s=1 (geraadpleegd februari, 2014) www.gemeentewestland.nl/wonen-en-leven/bouwen-en-wonen/tijdelijk-anders-gebruikentag (geraadpleegd februari, 2014)

30


www.kennisbankherbestemming.nu/kennisdossiers/tijdelijk-gebruik (geraadpleegd februari 2014) www.locatievalkenburg.nl (geraadpleegd februari 2014) nl.camping.info/litouwen/neder-litouwen/svencele-kite-spot-24806 (geraadpleegd februari 2014) www.dezwijger.nl/66008/nl/blog-tijdelijkheid-1-horeca - Blog van Rinke Oostra (geraadpleegd februari 2014) http://kennisbank.platform31.nl/pages/29150/Flexibiliteit-en-tijdelijkheid-als-oplossing.html (geraadpleegd maart 2014) www.strandharderwijk.nl (geraadpleegd maart 2014) www.svencele.lt (geraadpleegd februari 2014) www.urbancampsiteamsterdam.com (geraadpleegd februari 2014) www.vuurtoreneiland.nl (geraadpleegd februari 2014) www.wachtendland.nl (geraadpleegd februari 2014)

Interviews Annette van Driel, Urbancampsite Amsterdam (telefonisch, 19 februari 2014) Ivo Gelsing, RECRON (telefonisch, 12 februari 2014) Leo Kwakkenbos, Stichting WijkNogLeuker Wijk bij Duurstede (telefonisch, 18 februari 2014) Victor Schölvinck, Coöperatie Strand Harderwijk (telefonisch, 28 februari 2014) Marleen Slaman, gemeente Westland (telefonisch, 12 februari 2014) Ewout van Voorst, Skywalker - Adventure Builders (telefonisch, 17 februari 2014)

31

De gastvrijheidssector en tijdelijkheid. Een quick scan

Recommend Documents