Koopinformatie Koop-/aannemingsovereenkomst Deze bestaat eigenlijk uit 2 gedeelten; de koopovereenkomst, waarbij de koop van de grond wordt geregeld en de aannemingsovereenkomst, waarbij de bouw van het huis wordt overeengekomen. De koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst vormen samen een onverbrekelijk geheel. U ontvangt na ondertekening door beide partijen een kopie van de ondertekende koopovereenkomst. Notariskantoor Mr. J.P. Mensink te West-Terschelling (0562 442500) krijgt het origineel. Wat omvat de koop-/aannemingsovereenkomst en wat betekent v.o.n.? De koop-/aanneemsom van het huis is vrij op naam. “Vrij op naam” wil zeggen, dat de hieronder genoemde kosten, die met het kopen van het huis zijn gemoeid, in de koop-/aanneemsom zijn begrepen: • • • • • • • • • •
koopsom grond bouwkosten architecten-, constructeurs- en overige adviseurs honoraria notariskosten makelaarskosten verkoop- en overdrachtskosten kadastrale uitmeting leges bouwvergunning eenmalige aansluitkosten van het huis op het water-, het riool-, het gas-. het kabel-, het telefoon- en het elektriciteitsnet. renteverlies tijdens de bouw, mits de betaling van de termijnen niet wordt uitgesteld tot een latere datum.
De verschuldigde wettelijke (19%) BTW is niet in de koopsom begrepen. De wettelijke omzetbelasting wordt geheven over de totale koop-/aanneemsom. Het BTW tarief kan door de Overheid worden gewijzigd. De door u betaalde omzetbelasting kunt u meestal terugvorderen van de Belastingdienst, indien u uw huis een groot deel van het jaar verhuurt. Over de ontvangen huur dient u 6% BTW (huidig laag tarief) af te dragen aan de Belastingdienst. Ook dient u 6% BTW af te
dragen over de fictieve huur, als u zelf van het huis gebruik maakt. Wij adviseren u dit te overleggen met uw Belastingadviseur. Ook de eventuele financieringskosten zijn niet in de koop-/aannemingsom begrepen. U moet hierbij denken aan de afsluitprovisie voor een hypothecaire geldlening, notariskosten voor het opmaken en passeren van de hypotheekakte. Ook zijn de administratiekosten op van de abonnementskosten van de nutsbedrijven niet in de koop-/aanneemsom begrepen. Geen belastingvoordeel Aangezien het hier om een huis gaat met een recreatieve bestemming (zogenaamd 2e huis) kunt u de rente van een hypotheek, de afsluitkosten etc.. niet fiscaal aftrekken. Daarentegen worden eventuele huuropbrengsten niet belast. Verhuur van het huis De Gemeente Terschelling eist (dit staat in het bestemmingsplan) dat de eigenaar zijn of haar huis gedurende het gehele jaar te huur aanbiedt. Om de betaalde 19% B.T.W. over een koop-/aannemingsom terug te vorderen eist de Belastingdienst min of meer hetzelfde; U dient u uw huis een bepaalde periode per jaar te verhuren en zich te melden “als ondernemer in de zin van de omzetbelasting” bij de Belastingdienst en een BTW nummer aan te vragen. Over de huuropbrengsten dient u 6% BTW af te dragen. Wij adviseren u dit onderwerp te bespreken met uw Belastingadviseur. Wat en wanneer moet u betalen? De totale koopsom in de koop- / aannemingsovereenkomst is onderverdeeld in 2 bedragen, te weten; A. een bedrag voor de aankoop van de grond (koopsom) B. een bedrag voor de bouw van het huis (aanneemsom) Binnen een overeengekomen termijn na het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt u tegen betaling van bedrag A. eigenaar van de grond Afhankelijk van de vordering van de bouw wordt bedrag B aan u in termijnen gedeclareerd. De termijnregeling is in de koop-/aannemingsovereenkomst geregeld.
U hoeft pas de bouwtermijnen te betalen, nadat u van ons een factuur heeft ontvangen. Op onze factuur brengen wij de reeds vervallen termijnen in rekening. Om de belangen van de koper te waarborgen worden de betalingen van de koop-/aanneemsom is zo opgebouwd dat u pas betaalt, ruim nadat de bijbehorende prestatie geleverd is. Met andere woorden u betaalt dus altijd achteraf. Prijsstijgingen De met u in de koop-/aannemingsovereenkomst overeengekomen totale koopsom is vast met uitzondering van wijzigingen in het BTW tarief.
procedures opname en opleveren van het huis De procedure met betrekking tot de oplevering van de huizen bestaat uit twee delen: • •
koper en verkoper maken maximaal 14 dagen voor de datum van oplevering een (opname) lijstje van eventuele gebreken en tekortkomingen; de oplevering (sleuteloverdracht), de overdracht van het huis door de directievoerder aan de koper.
Tussen opname en de oplevering ligt een periode van maximaal 14 werkbare werkdagen. In deze periode zal worden gestreefd naar herstel van de opgenomen gebreken en de tekortkomingen zoals deze zijn weergegeven op de opnamelijst. Tenminste 14 dagen voor de opname en de oplevering (sleuteloverdracht) wordt de verkrijger schriftelijk op de hoogte gesteld omtrent data en tijd van de opname en de datum van de oplevering. Het huis wordt “bezemschoon” opgeleverd. Het bij de huizen behorende terrein wordt ontdaan van bouwvuil en puinresten. Keuze tegelwerk, sanitair en keuken Nadat u de koop-/aannemingsovereenkomst heeft ondertekend, wordt u door de aannemer benaderd om met hem een afspraak te maken en samen uw keuze van het tegelwerk, sanitair en keuken door te nemen. Deze materialen kunt u uitzoeken (tot een maximaal bedrag) bij de door de aannemer aangewezen leverancier; Firma van der Woude te Heerenveen( www.van-der-woude.nl) Indien uw keuze boven het maximale bedrag uitstijgt, dan dient u het
meerdere bedrag rechtstreeks met de aannemer te verrekenen. Let op! Het hele meer- en minderwerkproces valt buiten de aannemingsovereenkomst. Het meer- en minderwerk dient apart te worden verrekend met de aannemer. U moet dit zien als een rechtstreekse opdracht aan de aannemer. De verkoper staat hier geheel buiten en is dus niet verantwoordelijk voor de oplevering van het meerwerk van de aannemer. Ook dient u rekening te houden, dat er bij meerwerkopdrachten sprake kan zijn van bouwtijdverlenging. Toegang van bouwterrein en bouwplaats Het betreden van het bouwterrein en de bouwplaats is niet toegestaan. Om u toch in de gelegenheid te stellen uw huis te bezichtigen verzoeken wij u met de aannemer een afspraak te maken. Het betreden van het bouwterrein en het bouwwerk geschiedt te allen tijde geheel voor eigen risico.
de vereniging van eigenaren (VvE) In de koop- /aannemingsovereenkomst ziet u staan dat u officieel geen “huis” maar een “appartementsrecht” koopt. Dit is het gevolg van de bouwkundige opzet van het plan, aangezien er bouwkundige raakvlakken in het complex aanwezig zijn. Om dit juridisch goed en adequaat te regelen is gekozen voor de juridische vorm van een appartementcomplex. (In de daarbij behorende splitsingsakte wordt tevens geregeld hoe moet worden omgegaan met gezamenlijk onderhoud van die gedeelten die gemeenschappelijk zijn zoals bestrating, riolering, gemeenschappelijke tuin, erf afscheidingen etc. (Voor het overige is het onderhoud aan uw eigen huis voor uw rekening) Wanneer men een appartement koopt, is daar dus een aparte wettelijke regeling op van toepassing. Dit is te vinden in boek 5 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Het bijzondere van een appartementengebouw is. dat het meerdere eigenaren heeft. Het “karkas” van het gebouw is eigenlijk eigendom van alle eigenaren en daarom moeten de eigenaren dat ook samen goed onderhouden en betalen. Dat moet dus goed geregeld worden. In het hiervoor genoemde deel van het Burgerlijk wetboek is een regeling over de verdeling van deze gemeenschappelijke kosten van beheer en onderhoud opgenomen. Om deze en andere zaken met elkaar georganiseerd te kunnen
bespreken, is in de appartementswet een regeling over de vereniging van eigenaren opgenomen. Een Vereniging van Eigenaren is dus wettelijk verplicht en wordt gevormd door alle eigenaren. Daarnaast is er een reglement van splitsing van toepassing, waarin de verdere gebruik- en onderhoudsregels voor het gebouw staan vermeld. Het aandeel in het gezamenlijke eigendom van iedere eigenaar is vastgelegd in de notariële splitsingakte. Iedere eigenaar heeft een eigen percentage/breuk in het totale eigendom. Dat percentage wordt gebaseerd op de vloeroppervlakte van het eigen appartement. Volgens die breuk moet u ook bijdragen aan de kosten van het gemeenschappelijk onderhoud en de gemeenschappelijke kosten. Een appartementseigenaar wordt van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw. appartementensplitsing In samenwerking met de notaris wordt de splitsing in appartementsrechten bepaald en het aandeel in de gemeenschappelijk eigendom bepaald. splitsingsakte en de tekening De verdeling van het gebouw ligt vast in de notariële splitsingsakte. Een concept hiervan kunt u downloaden van deze website. De akte is op het Kadaster (ook wel hypotheekkantoor genaamd) overgeschreven, waar iedereen de inhoud van die akte kan lezen. Uiteraard krijgt bij de overdracht een kopie van deze akte. In die akte staan de appartementen nauwkeurig omschreven. Bij de akte behoort de splitsingstekening, waarop alle appartementen en algemene ruimten staan ingetekend. Daarop kan men ook zien welke ruimten in het gebouw voor gemeenschappelijk gebruik zijn. Juridisch is het gehele gebouw en het parkeerterrein gezamenlijk eigendom van alle appartementseigenaren, die daarnaast ieder afzonderlijk een uitsluitend gebruiksrecht hebben van het eigen appartement en het gebruik van een eigen parkeerplaats op het gemeenschappelijke parkeerterrein. reglement van splitsing Bij de akte van splitsing behoort het splitsingsreglement. Hierin wordt geregeld, waaraan alle eigenaren zich moeten houden. Deze regels betreffen in hoofdzaak het gebruik van zowel de gemeenschappelijke als de privé-gedeelten van het gebouw. Daarnaast wordt hierin de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten voor het onderhoud van het gebouw geregeld. Bijna altijd is van toepassing verklaard het 'modelreglement bij splitsing in appartementen' uitgegeven door de Koninklijke Notariële Broederschap. In de splitsingsakte wordt dan naar deze algemene regels verwezen en
op sommige punten zijn aanvullingen en/of wijzigingen door de eigenaren ( via de VvE) aangebracht, al naar gelang de bijzonderheden van het betreffende gebouw dat noodzakelijk maken. De bepalingen van het splitsingsreglement blijven altijd van kracht, ook voor latere eigenaren van een appartement en of een parkeerplaats. Zij zijn daar automatisch aan gebonden. kosten van onderhoud aan het gebouw De kosten van onderhoud binnen het eigen appartement komen altijd voor rekening van de eigenaar zelf. Maar er zijn ook kosten voor de gemeenschappelijke zaken. Deze kosten zijn voor de eigenaren gezamenlijk. Iedere eigenaar betaalt per maand een bedrag aan de VvE dat vastgesteld is door de Vergadering van de VvE als bijdrage voor de kosten zoals; opstalverzekering, tuinonderhoud, reservering voor toekomstig schilderwerk etc… Deze kosten zullen zo rond de EUR 100,00 per maand bedragen, maar het juiste bedrag zal worden vastgesteld tijdens een vergadering van alle eigenaren, de Vergadering van de VvE. het functioneren van de vereniging van eigenaren Bij ieder gebouw waartoe het appartement behoort, is een vereniging van eigenaren (VvE) opgericht in de splitsingsakte. Deze vereniging heeft tot wettelijke taak het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren in het appartementsgebouw. Tenminste eenmaal per jaar dient een vergadering van de vereniging gehouden te worden. Daarin kunnen dan de problemen over gebouw, beheer en onderhoud van het gebouw besproken worden. In die vergadering worden dan tevens de kosten van het afgelopen jaar definitief vastgesteld en omgeslagen over iedere eigenaar apart. de administrateur Nu er al het een en ander over de vereniging zelf is verteld, moet aandacht worden geschonken aan de functie van de administrateur in de VvE (Vereniging van Eigenaren). De administrateur, die benoemd wordt door de VvE, vertegenwoordigt het dagelijks bestuur. Het onderhoud van het gebouw, dagelijkse reparaties en dergelijke zijn aan de zorgen van de administrateur toevertrouwd en men kan gerust zeggen dat bij veel verenigingen de administrateur een sleutelpositie inneemt. Hij beheert verder de gelden van de vereniging (gevormd uit de maandelijkse bijdragen van de eigenaren). De administrateur roept ook de VvE bijeen, hij maakt de agenda daarvoor op en is vaak een vraagbaak voor de eigenaren bij reparaties en veranderingen in het gebouw of aan het appartement. Het bestuur van de VvE wordt doorgaans gevormd door de eigenaren. De mogelijkheid bestaat, dat de administratie wordt uitbesteed aan een
administratief beheerder. Soms wordt een administratief beheerder tot enig bestuurder van een vereniging benoemd. De vergadering van de VvE wordt geleid door de voorzitter van de vereniging. Hans Geijtenbeek is voorlopig benoemd tot voorzitter van de VvE, totdat de eerste Vergadering van Eigenaren een andere, definitieve voorzitter heeft gekozen. De administrateur zal een concept servicekostenberekening opstellen en deze als discussiepunt aan de VvE presenteren teneinde gezamenlijk te bepalen hoe en wat er wel of niet van deze posten noodzakelijk in de servicekosten zullen moeten worden opgenomen.
verzekeringen Een aparte regeling betreft de verzekering van het gebouw en daarmee van de appartementen. Het splitsingsreglement schrijft een opstal- en een aansprakelijkheidsverzekering voor van het gehele gebouw waartoe het appartementsrecht behoort, af te sluiten door de eigenaren. De eigenaren kunnen via de VvE besluiten om dit en andere noodzakelijke verzekeringen door de administrateur te laten uitvoeren. Het verzekeren blijft echter primair een verplichting van de eigenaren zelf. De verzekering wordt afgesloten ten name van alle eigenaren gezamenlijk. Bij de aankoop van het appartement is de nieuwe eigenaar dus automatisch verzekerd. Een inboedelverzekering dient de bewoner zelf af te sluiten. huishoudelijk reglement Naast het splitsingsreglement kan er bij de VvE, een huishoudelijk reglement bekend zijn. Daarin staan vaak voorschriften vermeld over gebruik van het appartement gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en dergelijke. Dit huishoudelijk reglement staat niet op het Kadaster ingeschreven, doch is bij de administrateur te verkrijgen. De voorschriften daarvan gelden ook voor nieuwe eigenaren. Bijvoorbeeld: door wie worden de gemeenschappelijke gedeelten van de tuin etc. onderhouden, hoe zit het met zonwering, hoe te handelen bij overlast, wat mag wel en wat mag niet, etc. veranderingen in het eigen appartement of in het gebouw Het gebouwen de appartementen staan nauwkeurig omschreven in de splitsingsakte en nog eens precies getekend op de splitsingstekening, te vinden onder meer op het kadaster. Iedere wijziging in de op-, aan- of onderbouw, of wijzigingen in het gebouw in welke vorm dan ook behoeft altijd de toestemming van de VvE en de hypotheekhouders. Ook de wijzigingen in de verdeling van de gemeenschappelijke kosten behoeven de toestemming van de volledige VvE. Genoemde wijzigingen worden door de notaris vastgelegd in een nieuwe of aanvullende splitsingsakte, waarvan een afschrift naar het kadaster
gaat. Realisatie en verkoop Het project De Worf wordt gerealiseerd door Harry Hermans (Aries B.V.) en Hans Geijtenbeek (De Sjouw B.V.) Hans en Harry hebben in 1978 tot 1980 samengewerkt als NVM makelaar in Amsterdam. Harry koos later de richting van de projectontwikkeling, terwijl Hans zich richtte op de aan- en verkoop van luxe huizen in de hoofdstad. In 1999 stopte Hans als makelaar en schoolde zich om tot mental coach en mediator. Hans en Harry wonen al jaren met veel plezier op Terschelling. Harry in Midsland en Hans in Hoorn. Samen hadden zij het plan opgevat om een tweetal kleinschalige nieuwbouwprojecten op Terschelling te realiseren. Met de gedachte om iets blijvends en fraais neer te zetten op hun eiland. Het eerste project; de bouw van een tweetal fraaie winkel-woonhuizen ( Oosterburen 38 en 38A in Midsland) is een aantal maanden geleden afgerond. Het tweede project is De Worf aan de Riezenweg 1 in Hoorn. Harry is dus de man van het ontwerp en technische realisatie. U kunt bij hem terecht met al uw technische vragen; 06 51587520 of 0562 448710 en via de mail;
[email protected] Hans verzorgt de verkoop,de marketing en de financiële en juridische zaken. Hij is bereikbaar onder nummer 06 25035713 of via
[email protected] Disclaimer Deze website alsmede de bijlagen zijn nauwkeurig en met zorg samengesteld. Het blijft echter mogelijk dat wijzigingen worden aangebracht, die noodzakelijk dan wel wenselijk blijken, maar die geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit en bruikbaarheid van de ontworpen woningen. Hoewel de in deze website opgenomen artist impressions en de animatie film een zo goed mogelijk indruk moeten geven van de te bouwen huizen, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. De (te downloaden) tekeningen aangegeven maten zijn “circa” maten en kunnen tijdens de uitvoering gering afwijken. Er wordt een voorbehoud gemaakt ten aanzien van geringe architectonische-, bouwtechnische- en constructieve wijzigingen, alsmede eventuele afwijkingen welke voortkomen uit nadere eisen, wensen en goedkeuringen van overheden
en/of nutsbedrijven, zonder dat dit aanleiding tot verrekening met de koper zal geven. De verkoper behoudt zich het recht voor om deze wijzigingen door te voeren, waarbij het gewijzigde uiteraard geen afbreuk mag doen aan de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk aanzien en de bruikbaarheid van de woning. De op de tekening aangegeven maten zijn “circa maten”. Wij adviseren u derhalve de maten na oplevering te controleren alvorens tot de aanschaf van stoffering en meubilair over te gaan. Bij tegenstrijdigheden tussen tekeningen en technische omschrijving heeft de bouwtekening voorrang. Aan foto’s en/of de maquette kunnen geen rechten worden ontleend. Verder zal u bij de start van de bouw door de aannemer worden benaderd over aanpassingen op basis van bewonerswensen. In hoofdzaak betreft dit: · tegelwerk · keuken · sanitair · elektrische installatie Eventuele andere specifieke wensen dienen nader te worden bezien op bouwtechnische mogelijkheden en bouwvoorschriften. Ook de wijze waarop de daaruit voorkomende kosten worden berekend, worden u dan door de aannemer medegedeeld. De situatietekening is met zorg vervaardigd aan de hand van de meest actuele gegevens. Wij kunnen daarom ten aanzien van eventuele afwijkingen, alsmede de mogelijke aanpassingen van de inrichting van het openbare terrein rond het gebouw, geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden. Eventueel op tekeningen aangegeven meubilair, apparatuur e.d. zijn, tenzij expliciet in de technische omschrijving vermeld, louter ter informatie aangegeven en zijn dus niet inbegrepen. Indien het huis wordt gekocht terwijl de bouw al in een gevorderd stadium is en er een verschil mocht zijn tussen de technische omschrijving en de werkelijke uitvoering, dan prevaleert de uitvoering van het appartement.
