De Born Oost Wageningen
8
g
au
co
nc
ep
t
20 11
beeldkwaliteitsplan woningbouw augustus 2011
De Born Oost Wageningen beeldkwaliteitsplan woningbouw augustus 2011
INLEIDING
5
PLANGEBIED
7
BESTAAND GROEN
11
ONTWIKKELINGEN
13
STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR
15
GROENSTRUCTUUR EN WATER
17
BEELDKWALITEIT ALGEMEEN
19
MASSA / VORM
21
DUURZAAMHEID
22
MATERIALEN EN KLEUREN
23
KLEINE BOUWWERKEN
25
ERFSCHEIDINGEN
27
PARKEREN
29
OPENBAAR GEBIED
31
COLOFON
33
INLEIDING Atelier LOOSvanVLIET heeft in samenwerking met Bureau B+B een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor de Born Oost in opdracht van de Gemeente Wageningen en de Wageningen UR. Dit boek bevat een beeldkwaliteitsplan en geeft kwaliteitsdoelen voor de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte voor het woondeel van het plangebied 'de Born Oost'. Het biedt een overzicht aan regels en randvoorwaarden die nodig zijn om de beoogde kwaliteitsdoelen te kunnen realiseren. Het boek is bedoeld als leidraad en dient als maatstaf om de uitwerkingsplannen op te toetsen.
huidige situatie
6 weg
Grind
Ma
an
ltla
o nsh
plangebied
gasleiding: m
weg Grind
M
ho ans
a ltla
n
PLANGEBIED Het plangebied ligt ten oosten van de Mansholtlaan, tussen de universiteitscampus en de lintbebouwing van de Grintweg, de oude verbindingsroute tussen Wageningen en Bennekom. Twee landschapstypen komen hier samen: het enkenlandschap op de hoger gelegen gronden van de Veluwe en het broek- en veenontginningenlan dschap lager gelegen. Het verschil in schaal tussen beide landschapstypen is zeer groot. Dit verschil is ook zichtbaar in de schaal van de bebouwing.
manege: 100m
Het oude bebouwingslint langs de Grintweg wordt gekarakteriseerd door kleinschaligheid. Boerderijen, schuren en opstallen rond hun erf. Karrensporen, paardenweien en moestuinen met doorzichten naar het achtergelegen land.
hinderzones
Aan de zijde van Mansholtlaan liggen de grote universiteitsgebouwen. Grootschaligheid en weidse vergezichten kenmerken het landschap hier. In het plangebied moet rekening worden gehouden met een hinderzone van 100m voor de manege gelegen aan de Grintweg en een hinderzone van m van een gasleiding langs Droevendaalsesteeg.
grens tussen wonen en werken
7
Historische kaart 1850
overgang Veluwe
ontwikkelingslint
Bennekom
Plangebied
Wageningen
ecologische hoofdstructuur braamstruiken
bomen en houtwallen
paardenwei
beek
bestaand groen
10
BESTAAND GROEN Aan de achterzijde van de kavels langs de Grintweg loopt een beekje geflankeerd door een oude houtwal. Een stevige groene scheiding tussen de al bestaande woningen en de Born Oost. Een deel van het plangebied wordt nu gebruikt als paardenwei. Het afgelopen jaar zijn de oude gebouwen in het plangebied gesloopt. braamstruiken
Aan de noordzijde langs de Droevendaalsesteeg loopt een fietspad langs een mooie haag van bramenstruiken. De studentenwoningen aan deze zijde liggen in grote gemeenschappelijke tuinen vaak ook gebruikt voor de verbouw van groenten en fruit. De zone langs de Droevendaalsesteeg maakt onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Deze structuur verbindt de Veluwe via het Binnenveld en de Griftvallei met de Utrechtse heuvelrug.
bomen en houtwallen
paardenwei
11
ontwikkelingen
1
ONTWIKKELINGEN Aan de noordzijde van het plangebied ligt de nieuwbouwlocatie van het NIOO, het gebouw waar Claus en Kaan een ontwerp voor heeft gemaakt. Langs de Wildekamp ligt het Plato terrein. Op het terrein zijn 10 nieuwe woningen gerealiseerd.
NIOO
‘Green’
De gebouwen van de gemeente aan de zuidzijde van het plangebied langs de Mansholtlaan (voormalige Monuta) zullen in de toekomst verdwijnen. Dit perceel is meegenomen in de stedenbouwkundige studie. Aan de westzijde van de Mansholtlaan is de universiteit druk bezig met realisatie van de Campus. In het groene middengebied van de Campus ('Green') kunnen naast het Forumgebouw en Atlas nog twee nieuwe gebouwen gerealiseerd worden van maximaal m hoog. Aan de zuidzijde zal de ‘Green’ in de toekomst worden begeleidt door een aantal gebouwen met een maximale hoogte van m.
‘Green’
1
programma: rijwoningen 20 2^1kap 12 vrijstaand 25 totaal 57 woningen + 3 woningen in bestaande achtertuinen
14
WONEN - plangebied
STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR In het plan is uitgegaan van een duidelijker scheiding tussen wonen en werken, waarbij het wonen is gekoppeld aan de oude boerderijen langs de Grintweg en de bedrijven aan de Mansholtlaan. De bedrijven vormen zo een buffer voor de woningen tegen het verkeersgeluid van de Mansholtlaan.
Woningen in een ‘tuin’
Aan de achterzijde liggen de bedrijfsgebouwen aan een weide als overgangsgebied naar de woningen. De rooilijn van de achtergevels verspringt ook hier richting kruispunt om te voorkomen dat de achtergevels samen een massieve wand worden en de weide voldoende maat heeft. De exacte grens aan de achterzijde kan nog wijzigen.
15
hagen van bramenstruiken
referentie scheiding bedrijven en woningen
houtwallenstructuur
16
GROENSTRUCTUUR EN WATER De ecologische hoofdstructuur wordt opgenomen in het voorstel. De bebouwing wordt op afstand gesitueerd. Het beekprofiel wordt verruimd zodat de beek weer een ruimtelijk element vormt en tevens een duidelijke scheiding wordt tussen nieuwe en bestaande woningen. De nieuwe woningen staan in ‘tuinen’ omrand door hagen. De groenstructuur in het bedrijvendeel is geïnspireerd op de oude houtwallenstructuur die rond 160 te vinden was in het gebied.
groen en water
De scheiding tussen de bedrijven en de woningen wordt op een groene en landelijke wijze ingericht die wordt ervaren als een aangename overgang.
17
referentie landelijke uitstraling
bestaande bebouwing
referentie gebruik van natuurlijke materialen zoals hout en riet
bestaande bebouwing
bestaande bebouwing
bestaande bebouwing
18
BEELDKWALITEIT ALGEMEEN bestaande bebouwing
referenties rijwoningen
In het gebied langs de Grintweg staan veel boerderijen. De boerderijen hebben een landelijke uitstraling en kappen vaak laag aan. De daken zijn bedekt met pannen of riet, of een combinatie hiervan. De gevels bestaan uit roodbruine baksteen, wit gekeimde stenen en hout. De woningen hebben grote tuinen. Aan de noordkant van het plangebied bevinden zich lage wooneenheden (studentenwoningen) in grote, gemeenschappelijke (moes)tuinen. Hier hangt een vrije, informele sfeer. Parkeren gebeurt centraal bij de entree, de rest van het gebied is autovrij. Nieuwe bebouwing
referenties 2onder1kapwoningen
De woningen liggen achter de boerderijen van de Grintweg en sluiten qua karakter en type aan op de boerderijen en het landelijke karakter. In het plan wordt een beeld van verscheidenheid in eenheid nagestreefd. Deze aanduiding laat zich het best vergelijken met een groep individuen die een familie vormt. Hoe groot de individuele verschillen tussen de familieleden ook zijn, de familiekenmerken zijn onmiskenbaar aanwezig en geven de groep collectieve identiteit. De collectieve beeldkenmerken voor de bebouwing worden gevormd door materiaal- en/of kleurkeuzes.
referenties vrijstaande woningen
19
a
d g
b d>g a>b
het aanzicht van het dakvlak is groter of gelijk aan het aanzicht van het gevelvlak
Matrix met een indicatie van de gewenste verhoudingen
20
MASSA / VORM De aanwezigheid van de kap in het landschap is essentieel voor het landelijk karakter. Daarom geldt voor alle bouwvolumes dat het oppervlak van het verticaal geprojecteerde dakvlak altijd groter of gelijk is dan het aanzicht van het geveloppervlak. Kappen domineren. 50% < 250m²
35%
250 tot 500m²
25%
500 tot 700m²
20%
> 700m²
De maximale gebouwhoogte bedraagt 11m. Het maximaal bebouwingspercentage is afhankeijk van het kaveloppervlak. Voor een kavel <250m2 geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50%. Het zal hier voornamelijk gaan om rijwoningen. Bij kavels >700m2 is het maximale bebouwingspercentage 20%. Het is van belang de kavels niet te vol te bouwen om de landelijke uitstraling te garanderen. Deze gaat verloren als de kavels worden volgebouwd. Het maximale bebouwingspercentage is inclusief schuren en bijgebouwen. Schuren en bijgebouwen dienen zoveel mogelijk onderdeel uit te maken van het hoofdvolume. Het hoofdvolume is duidelijk dominanter aanwezig dan de bijgebouwen. De rijwoningen uit een rijtje vormen samen één hoofdvolume. Niet meer dan 4 rijwoningen aan elkaar.
21
DUURZAAMHEID
baksteen
hout
baksteen
hout
cortenstaal
riet
glas
wit gekeimd
Kleurschema baksteen.
22
Voor alle bebouwing geldt het streven om duurzame materialen toe te passen. Duurzame materialen behouden hun schoonheid ook na veroudering. Duurzame materialen zijn materialen die weinig of geen belasting voor het milieu opleveren, niet in de produktiefase en niet in de afvalfase. De materialen die gebruikt worden hebben een natuurlijke uitstraling en kleur. Te denken valt aan hout, riet, baksteen, natuursteen, leem, stucwerk en glas. Tot duurzaam bouwen wordt ook de bevordering van biodiversiteit en het bufferen van hemelwater gerekend.
Geen lichte baksteen.
MATERIALEN EN KLEUREN Gevels
pannen
lei
pannen antraciet
dak zelfde materiaal als gevel
riet
riet
riet en pannen
riet
Gevels bestaan uit baksteen, hout, leien, of andere duurzame natuurlijke materialen. De materialen worden uitgevoerd in hun natuurlijke kleur. Baksteen wordt uitgevoerd in een kleurenspectrum (zie afbeelding) dat verloopt van bruin naar antractiet tot zwart. Wit gekeimde gevels zijn ook toegestaan. Het gebruik van lichte kleuren baksteen is uitgesloten omdat dit de aanwezigheid van de bebouwing benadrukt. Kozijnen Kozijnen zijn in principe van hout. Indien het ontwerp gebaseerd is op grote glazen oppervlakken (glazen gevel / pui) dan kunnen de kozijnen ook zijn uitgevoerd in metaal. Kunststof kozijnen zijn uitgesloten. Daken
PV-cellen geintegreerd in dak
groen dak
nestkastjes in dakpannen
grasdak
Daken kunnen bestaan uit hetzelfde materiaal als de gevel, of uit leien, pannen (niet geglazuurd) of riet. Een aantal daken kunnen gelaagd zijn en bestaan uit twee materialen. Groene daken zijn ook toegestaan.
23
schuur geintegreerd in het hoofdvolume
schuur en woning vormen samen een geheel
schuur als onderdeel van de woning
24
KLEINE BOUWWERKEN Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en maken deel uit van de totale architectuur van het gebouw of complex. Bijgebouwen maken onderdeel uit van de architectuuropgave en worden meeontworpen. De goothoogte is maximaal 3m en de nokhoogte maximaal 5m. De materialisering van de bijgebouwen is gelijk aan het hoofdgebouw of ze zijn uitgevoerd in hout - dit sluit aan bij de landelijk sfeer van het gebied.
sfeerbeelden
25
1.
2.
3.
4.
5.
bramen plukken
26
6.
ERFSCHEIDINGEN De woontuinen worden omrand door een haag. Deze bevindt zich aan de buitenzijde van de kavel, daar waar de tuin de openbare ruimte ontmoet. Deze hagen staan op uitgeefbaar terrein. De hagen hebben een maximale hoogte van 1,20 meter aan de openbare weg en een maximale hoogte van 1,80 aan de achterzijde of erfgrens met de buren. De te selecteren marktpartij of particulieren zijn verantwoordelijk voor de aanleg van alle hagen in het deelplan. Binnen het plan komen onderstaande haagsoorten voor. Ze worden los door elkaar gemengd op kavelniveau.
hagen grenzend aan openbaar gebied
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Ilex mecerfae ‘Blue Angel’ Fagus sylvatica ‘Purpurea’ Acer campestre ‘Red Shine’ Fagus sylvatica Carpinus betulus Rubus fruticosus (braam)
27
referentie parkeerhof met haag
referentie parkeerhof met haag
28
PARKEREN De woningen parkeren waar mogelijk op eigen terrein. Daar waar dit niet mogelijk is of als het een rijwoning betreft, wordt er geclusterd geparkeerd bij de entrees van de woontuinen. Ook de bezoekers parkeren hier. De parkeerhoven zijn ten alle tijden openbaar toegankelijk. Er wordt haaks geparkeerd, eenzijdig danwel tweezijdig. De parkeerhoven worden omrand door een haag. De parkeernormen zijn als volgt: duur ,1 pp/woning midden 1, pp/woning goedkoop 1,7 pp/woning Deze normen zijn inclusief 0, pp/ woning bezoekersparkeren. De afstand van het parkeerhof naar de woning bedraagt maximaal 100m.
parkeren
referentie erf
referentie erf
referentie straatprofiel
referentie informeel gebruik
voorbeeld straatprofiel
30
OPENBAAR GEBIED Wegen
referentie erf gezien vanuit de achtertuinen, landelijke sfeer
De wegen zijn eenvoudig ingericht. Er wordt geen rijwegmarkering aangegeven. Het gehele profiel bestaat uit één materiaal: de rijbaan, molgoten, inritten en andere elementen. Aan weerszijde bevinden zich bloemrijke grasbermen die 1 a 2 keer per jaar worden gemaaid. De bermen bieden ruimte aan wegmeubilair, zoals verkeersborden en verlichting. Erf Het verhardingsvlak van het erf is een collectieve ruimte voor de bewoners, hoewel hij wel openbaar toegankelijk is. Het is een eenduidig en multifunctioneel vlak en bestaat uit één materiaal, zonder rijwegmarkeringen of ander onderscheid in rijweg en voetgangersgebied. Het materiaal kan een halfverharding of een klinkerverharding zijn. De ruimte langs de gevels daagt uit tot informeel gebruik, waar potten en bankjes en dergelijke geplaatst kunnen worden.
31
32
COLOFON
33
