Blz. 1
Gemeente Ede Memo Aan Van Opsteller Datum In afschrift aan Zaaknummer Bijlagen
: : : : : : :
Onderwerp
:
Gemeenteraad College van Burgemeester en Wethouders Yola Schoonis (afdeling Vastgoed) 12 mei 2015 Wybe Zijlstra, Evelyn Brouwer, Helga Blijdenstein, Henk van Laar 29342 1. Chronologisch overzicht . 2. Oplegnotitie met reactie op de mail van de voorzitter van de Jan Hilgersgroep. Huisvesting scoutingvereniging de Jan Hilgersgroep
Historie/besluitvorming Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede heeft op 10 september 2002 ingestemd met het besluit de scoutingvereniging Jan Hilgersgroep te huisvesten in de boerderij aan de Dwarsweg 1-3 te Ede. De boerderij met omliggende grond aan de Dwarsweg 1-3 is aangekocht als strategisch object tbv toekomstige planontwikkeling. Vanaf 2003 tot heden zijn partijen met elkaar in overleg ten aanzien van de huisvesting. In bijlage I treft u een chronologisch overzicht. Actuele situatie en kostprijsdekkende huur In februari 2015 is in een overleg met wethouder Eleveld c.s. besproken dat de scouting actief gaat onderzoeken of mede gebruik van de boerderij door derden mogelijk is (diverse partijen zijn doorgegeven aan de scouting) en dat gemeente mee zal werken aan een eventuele benodigde aanpassing van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de ruimtebehoefte van de scouting en een nieuwe huurprijs aan de orde gekomen. De scouting heeft in dit gesprek aangegeven te opteren voor een kostprijsdekkende huur in huidige staat waarbij alle onderhoud voor rekening van de scouting komt of de boerderij aan te kopen tegen een symbolische Euro, deze laatste optie heeft de voorkeur van de scouting. Per 1 april 2015 bedraagt de kostprijsdekkende huurprijs € 7.444,17 per jaar. Dit bedrag is aan de scouting verteld en wordt in rekening gebracht vanaf 1 april 2015, vooruitlopend op het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst, als resultante van de gevoerde gesprekken tot heden. Opties voor de scouting: De opties voor de Jan Hilgersgroep op de locatie Dwarsweg 1-3 bestaan uit koop van de boerderij, huur van de boerderij tegen een kostprijsdekkende huur of het in erfpacht verkrijgen van de ondergrond zonder boerderij. 1. Koop van de boerderij 1a tegen een symbolisch bedrag van € 1,00 1b tegen een getaxeerde marktwaarde van € 100.000 (taxatierapport gemeente Ede januari 2015). Het college is bereid om de scouting een eenmalige tegemoetkoming van € 20.000 in de aankoopkosten toe te kennen. Hierdoor wordt de netto koopprijs € 80.000t. Indien de scoutingvereniging kiest voor koop van de boerderij dan legt het college de tegemoetkoming van € 20.000 voor aan de gemeenteraad. De boerderij (opstal) heeft een waarde van € 100.000. Hierbij wordt de ondergrond in erfpacht uitgegeven tegen een canon van € 4.025 per jaar. De scouting is van mening dat de boerderij een waarde heeft van € 1,00 (symbolisch bedrag) met als argument dat (de taxateur van) de scouting van mening is dat verbetering van een gebouw uitgevoerd door de gebruiker standaard niet in de verkoopprijs wordt meegenomen. Argumenten tegen verkoop van de boerderij aan de scouting voor € 1,00: a) in strijd met Europese wet en regelgeving; b) in strijd met gemeentelijk beleid; c) scouting wil aanpassing-, en inrichtingskosten van de boerderij verrekenen met koopprijs en daarmee verhalen op gemeente; d) geen sturing op onderhoud van de boerderij, dit argument is zowel op 1.a van toepassing als op 1b van toepassing. Argumenten voor verkoop van de boerderij aan de scouting (optie 1a en 1b) a) verkoop van een pand wat niet bijdraagt aan de beleidsdoelstelling van de gemeente.
Blz. 2
Kostprijsdekkende huur (kpd huur) 2a in huidige staat zonder onderhoudsverplichting 2b met onderhoudsverplichting Een kostprijsdekkende huur voor de boerderij zonder onderhoudsverplichting, waarbij al het onderhoud voor de scouting is, komt neer op een huurprijs van ca. € 7.500 per jaar. Een kostprijsdekkende huur voor de boerderij waarbij de onderhoudsverplichting voor rekening van de gemeente komt is geraamd op circa € 16.500 per jaar. Argumenten tegen kpd huur zonder onderhoudsverplichting (optie 2.a); a. gemeente heeft onvoldoende handvaten om (groot) onderhoud af te dwingen; b. (veiligheids-)risico dat (groot) onderhoud niet of onvoldoende wordt uitgevoerd en gemeente als eigenaar hiervoor verantwoordelijk is; c. geen sturing op (groot) onderhoud van de boerderij. Argumenten voor kpd huur zonder onderhoudsverplichting (optie 2.a): a) gemeente hoeft niet te investeren in het pand. Argumenten voor kpd huur met onderhoudsverplichting (optie 2.b): a) de scouting betaalt een kostprijsdekkende huurprijs volgens vastgesteld beleid van de gemeente Ede, gelijk aan andere huurders van de gemeente (optie 2.a en 2.b); b) stimulatie tot medegebruik van de boerderij, wat de financiële draagkracht van de scouting kan vergroten; c) gemeente Ede houdt zeggenschap over het pand en kan de huidige situatie van achterstallig; d) (groot) onderhoud verhelpen. Argumenten tegen kpd huur met onderhoudsverplichting (optie 2.b): a) In deze berekening is rekening gehouden met een geraamde kostprijs van renovatie. Indien de renovatiekosten hoger uitvallen zal ook de kostprijsdekkende huur hoger uitvallen. 2. In erfpacht verkrijgen van de ondergrond De erfpachtcanon voor de ondergrond indien de gemeente de boerderij heeft gesloopt is € 10.355 per jaar. Argumenten voor grond in erfpacht uitgeven na sloop boerderij a) De scouting kan zelf een gebouw neerzetten naar eigen idee en financiële draagkracht, binnen de regels van het gemeentelijk beleid. b) Onderhoudskosten zijn voor eigen rekening scouting. Argumenten tegen grond in erfpacht uitgeven na sloop boerderij: a) Kapitaalvernietiging van de opstalwaarde. Voorstel aanpak: Het college van burgemeester en wethouders geeft de voorkeur aan de boerderij te verhuren tegen een kostprijsdekkende huur van € 16.500 waarbij de onderhoudsverplichting bij de gemeente ligt (optie 2b). De reden van voorstel optie 1b is dat de gemeente geen risico loopt op ongeoorloofde staatssteun en dat dit past binnen de financiële spelregels van de gemeente. Voor optie 2b geldt dat het in lijn is met het gemeentelijk beleid. Daarnaast kan de gemeente de risico’s monitoren voor het gemeentelijk eigendom. Vervolg Beide opties (huur en koop met een eventuele eenmalige bijdrage) worden in een brief voorgelegd aan de scoutingvereniging Jan Hilgersgroep. Het bestuur wordt tevens uitgenodigd om de verschillende opties te bespreken. Wij wachten hun reactie af en informeren u zodra er duidelijkheid is. Tenslotte De voorzitter van de scouting Jan Hilgersgroep heeft op 8 april 2015 aan verschillende raadsfracties een email gestuurd. In de als bijlage 2 gevoegde oplegnotitie wordt ingegaan op de stellingen uit deze mail.
Blz. 1
Gemeente Ede Bijlage 1
Chronologische overzicht
2003 De boerderij wordt verbouwd als (tijdelijk) onderkomen voor scouting Jan Hilgersgroep. De kosten voor de verbouwing bedroegen ca. € 50.000 (?) voor gemeente en ca. € 70.000 te investeren door de JH-groep. De verhuur is aangegaan voor een tijdelijke periode van 5 jaar met een jaarlijkse stilzwijgende verlenging, onder de volgende voorwaarden: - lage huur (€ 3.000/jr); - al het onderhoud en aanpassingen aan de boerderij voortvloeiend uit het gebruik ten behoeve van haar activiteiten of de in gebruik te nemen delen door derden, zijn voor rekening van de JH groep; - tijdelijke huurovereenkomst omdat er een nieuw Bestemmingsplan zou worden opgesteld; - waarna een nieuwe hovk tegen normale marktconforme huur zou worden afgesloten. 2008 Een huurperiode van 5 jaar is verstreken. Het Bestemmingsplan Peppelensteeg-sport is nog niet klaar. De JH-groep blijft in de boerderij in afwachting van Bestemmingsplan. 2008 - 2011 Het Bestemmingsplan wordt in 2010 aangepast: Overnachtingen door de scouting is een probleem vanwege de ligging in de stankcirkel van de naastgelegen rioolwaterzuivering. Er vindt veelvuldig intern overleg plaats met de scouting en met de RWZI hetgeen resulteert in een oplossing voor de overnachtingen. De locatie Dwarsweg 1-3 wordt ingepast in het Bestemmingsplan Peppelensteeg-sport en het perceel wordt specifiek voor de scouting bestemd. In 2010 heeft de taxatiecommissie van de gemeente Ede een taxatierapport opgesteld voor: a) het bepalen van de erfpachtcanon van de grond: € 5.750,- en de erfpachtcanon van de opstal: € 10.750,b) onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 215.000,c) huurwaarde: € 12.900,d) herbouwwaarde: € 440.000,Het kopen van de boerderij werd toen financieel niet als haalbaar beoordeeld en afgewezen door de scouting. Sinds maart 2011 spreken partijen over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en de condities waaronder deze zou worden afgesloten. Hierbij zijn de wethouders Van de Pol en Eleveld bij betrokken (geweest). Boekwaarde van het pand in 2011 is € 148.000. 2011-2013 Er vinden diverse overleggen plaats met scouting JH (Weth.vd Pol, Jos Frijns, Evelyn Brouwer) over een nieuwe hovk. In februari 2012 krijgt de scouting vooruitlopend op een nieuwe huurovereenkomst en als tussenstap/ ingroei naar de nieuwe nog overeen te komen kostprijs dekkende huurprijs een huurverhoging van € 2.000 per jaar naar € 4.950,28, prijspeil 2012. De scouting geeft aan een marktconforme huurprijs van ca. € 12.000/jr en een kostprijsdekkende huurprijs van ca. € 8.500/jr niet te kunnen betalen. De JH-groep heeft een begroting aangeleverd waaruit moet blijken dat huidige locatie voortzetten betekent dat in 2016 de JH-groep ter ziele zal gaan en dat het voortbestaan op een nieuwe locatie wél kan. Op een nieuwe locatie verwacht men een lagere huur en minder onderhoudskosten. Een nieuwbouwlocatie in het Veldhuizerbos bleek landschappelijk en ecologisch niet wenselijk te zijn. De JH-groep verzoekt daarna om andere huisvesting in het Peppelensteeggebied. In februari 2013 neemt het college een besluit om de scouting te verplaatsen (besluit 736313). In april 2013 onderzoekt ONT een 6-tal potentiële locatie. De locaties zijn allen afgewezen. De reden van afwijzing waren divers van aard: medegebruik niet mogelijk, aantasting ecologische waarde, al verhuurd aan een andere gegadigde, combinatie met naastgelegen buren niet wenselijk vanwege de aanwezigheid van een motorclub. 2014- tot heden Voortzetting van diverse overleggen met de scouting JH ( Weth. Eleveld, Henk van Laar, Yola Schoonis) over een nieuwe huurovereenkomst nadat de scouting de mogelijkheid tot verplaatsing van haar activiteiten naar een nieuwe locatie die in juni 2014 in beeld was gekomen zijn afgewezen. De scouting wil de huidige boerderij huren, danwel kopen. De taxatiecommissie maakt een actualisatie van het taxatierapport in 2015.
Blz. 2
Op basis van dit taxatierapport zijn de volgende opties voorgelegd aan de scouting: 1. Kostprijsdekkende huur van de boerderij gerenoveerd: ca. € 12.500,- per jaar; 2. Kostprijsdekkende huur voor de boerderij zonder renovatie: alle onderhoud voor de scouting: ca. € 7.500,- per jaar. 3. Koopsom boerderij, in erfpacht geven van de ondergrond; boerderij € 100.000,- plus canon € 4.025,- per jaar. 4. Erfpachtcanon van de grond indien de boerderij door de gemeente wordt gesloopt: € 10.355,per jaar. Daarnaast heeft de scouting nog de vraag gesteld of het mogelijk is op de huidige locatie circa 1000 m2 of 1500 m2 in erfpacht te krijgen. Dit blijkt niet mogelijk te zijn omdat de boerderij dan geheel/ danwel gedeeltelijk gesloopt zal moeten worden. De schuur en vuurplaats vallen buiten de erfpachtgrond. Naast de bovengenoemde opties zijn er ook verzoeken van de scouting uitgezocht of het gebruik van basisschool ’t Palet voor scouting activiteiten en een perceel met groenbestemming in de wijk Rietkampen mogelijk was. Beide locaties zijn gemotiveerd afgewezen. De school was bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke voorziening voor een school die gerenoveerd zou worden, daarna zou bekeken worden of het gebouw gesloopt dient te worden. De locatie in de wijk Rietkampen was niet geschikt omdat het de groenvoorziening voor een bedrijventerrein betrof en plaatsing van een blokhut bedrijfsactiviteiten zou kunnen schaden. De scouting heeft de boerderij ook laten taxeren en de uitkomst van deze taxatie op 16 maart 2015 aan de gemeente medegedeeld. - De waarde van de boerderij is volgens de scouting een symbolische Euro. Een taxateur heeft de waarde van de boerderij op € 80.000, -, vastgesteld, min de investeringskosten voor verbetering van het gebouw. Volgens de scouting is € 90.000,- benodigd voor herstel van gevels, volledig verbouwen van het woongedeelte naar de huidige inrichting, nieuwe grote staldeur, natte groep, geheel vernieuwde semiprofessionele keuken, complete cv installatie, inclusief heteluchtverwarming deel, volledig vernieuwen en uitbreiden van waterleidingen en elektrische installatie en gebouwbeveiliging. Exclusief ( groot) onderhoud wat ze begroten op nog eens ongeveer € 30.000, -. Conditie meting boerderij In de huidige huurovereenkomst is opgenomen dat al het onderhoud en aanpassingen aan de boerderij voortvloeiend uit het gebruik ten behoeve van haar activiteiten of de in gebruik te nemen delen door derden voor rekening zijn voor de JH groep. Desondanks is conditiemeting van de Dwarsweg 1-3 toch uitgevoerd om de risico’s in beeld te brengen van onderhoud/ renovatie van vastgoed in eigendom van de gemeente Ede die door de huurder wordt uitgevoerd. Op dit moment wordt al het gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd door Planon. De reden hiervoor is van tweeërlei aard: 1) afdeling Vastgoed wil een goed beeld hebben van haar vastgoedportefeuille en 2) om te kunnen sturen op het onderhoud. De inventarisaties vinden plaats door middel van een inspectie ter plaatse, wat leidt tot een inspectierapportage waarin het conditieniveau wordt weergegeven. Naar aanleiding hiervan worden er voor alle objecten een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld ( MJOP). De MJOP voor de Dwarsweg kan beschikbaar worden gesteld aan de scouting als deze beschikbaar is. Hieronder een samenvatting van de inspectie van de boerderij. De boerderij stamt uit 1915. Uit de inspectie kan het volgende worden geconcludeerd. Het onderhoudsniveau binnen in de boerderij is goed. De buitenzijde heeft een redelijk conditieniveau waarbij plaatselijk herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd en onderdelen moeten worden vervangen. Dit om verdere schade aan de schil te voorkomen. Geconcludeerd moet worden dat de scouting de boerderij matig heeft onderhouden met name de buitenzijde van het pand in de afgelopen jaren ( houtrot in kozijnen en deuren, achterstallig schilderwerk, dakbedekking van de dakkapel aan de noordzijde, nalaten van vervangen van lood ter plaatse van de schoorsteen en de dakkapel aan de zuidzijde, scheur in metselwerk van een van de gevels, nalaten van vervangen van kapotte kappen van de noodarmaturen en kapotte dakpannen, voegwerk van de schoorsteen en de voor en achtergevel wat hersteld moet worden). Onderzocht moet worden of er een risico is/ kan ontstaan door middel van een controle van de aansluiting van de houten staanders op de funderingspoeren t.a.v. sterkte en stabiliteit. De aansluitingen zijn hersteld maar onduidelijk is wat dit betekent voor de dakconstructie.
Blz. 1
Gemeente Ede Bijlage 2 Aan Van Opsteller Datum In afschrift aan Zaaknummer Onderwerp
Oplegnotitie : : : : : : :
Gemeenteraad Wethouder M. Eleveld/Wethouder J. Weijland Yola Schoonis (afdeling Vastgoed) 11 mei 2015 Wybe Zijlstra, Evelyn Brouwer, Helga Blijdenstein, Henk van Laar 29342 Huisvesting scoutingvereniging de Jan Hilgersgroep
De voorzitter van de scouting Jan Hilgersgroep heeft op 08 april 2015 aan verschillende raadsfracties een e-mail gestuurd. In deze oplegnotitie wordt ingegaan op de stellingen uit deze mail. Voor achtergrondinformatie met betrekking tot de huisvesting van de scouting verwijzen wij u naar de bijlage en de memo stand van zaken Jan Hilgersgroep. Hertaxatie boerderij Er heeft in januari 2015 een hertaxatie plaatsgevonden van de Dwarsweg 1-3. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik als scouting onderkomen (eng bestemd en met beperkte overnachtingsmogelijkheden) is voor zowel de opstal als de onderliggende en omliggende grond getaxeerd op € 215.000,=. De onderverdeling van de waarde is als volgt: • De waarde van de opstal is vastgesteld op € 100.000,= exclusief investering scouting en rekening houdend met de incourantheid van het pand ( stookkosten e.d.) • De totale waarde onder en omliggende grond is € 115.000,=. De taxatiecommissie heeft ter plaatse door middel van een zichttaxatie de situatie opgenomen in januari 2015, dit vanwege het feit dat er slechts sprake is van waardering van het casco en de onder en omliggende grond. Onderzoek ter plaatse heeft derhalve plaatsgevonden. Conditiemeting boerderij Op dit moment wordt al het gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd door een extern adviesbureau. De scouting is geïnformeerd dat er een conditiemeting van de boerderij zou plaatsvinden en op de hoogte gebracht van de reden van toetsing; namelijk het inzichtelijk hebben van risico’s en de toekomstige onderhoudsbehoeften de gehele vastgoedportefeuille van de gemeente Ede. Ook van de panden in gemeentelijk eigendom waarbij het onderhoud bij de huurder ligt worden risico’s en onderhoudsbehoeften in beeld gebracht. De inventarisaties vinden plaats door middel van een inspectie ter plaatse, wat leidt tot een inspectierapport waarin het conditieniveau, de eventueel aanwezige risico’s en de onderhoudsbehoefte wordt weergegeven. Naar aanleiding hiervan wordt voor alle objecten een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld (MJOP). De MJOP voor de Dwarsweg kan beschikbaar worden gesteld aan de scouting als deze beschikbaar is. De uitgevoerde conditiemeting dient hiermee als onderbouwing bij de meerjarenbegroting voor de gemeente. Verkoop boerderij voor aan de scouting voor € 1,= De scouting heeft de boerderij ook laten taxeren. De waarde van de boerderij is volgens hen € 1,=. Een taxateur heeft de waarde van de boerderij op € 80.000,=, vastgesteld, min de investeringskosten voor verbetering van het gebouw. Volgens de scouting is € 90.000,= benodigd voor herstel van gevels, volledig verbouwen van het woongedeelte naar de huidige inrichting, nieuwe grote staldeur, natte groep, geheel vernieuwde semiprofessionele keuken, complete cv installatie, inclusief heteluchtverwarming deel, volledig vernieuwen en uitbreiden van waterleidingen en elektrische installatie en gebouwbeveiliging. Exclusief (groot) onderhoud wat ze begroten op nog eens ongeveer € 30.000,=. De scouting is van mening dat bij aankoop van een gehuurd pand de eigen investeringen in verbeteringen van het gebouw buiten de verkoopprijs mag worden gehouden. De taxatiecommissie heeft bij de waardebepaling de investering van de scouting al buiten beschouwing gelaten. Daarbij komt dat de scouting ook de inrichting -, en de aanpassingskosten voor rekening van de gemeente wil laten komen, evenals het achterstallig onderhoud waar ze zelf debet aan zijn en vanuit de huidige huurovereenkomst zelf verantwoordelijk voor zijn Een bod om de boerderij voor een € 1,= te kopen is mondeling van de hand gewezen in het gesprek van 24 februari 2015. Daarnaast is medegedeeld dat verkoop voor een symbolische Euro niet marktconform is en onder ongeoorloofde staatssteun zou kunnen vallen en niet valt onder het gemeentelijke beleid.
Blz. 2
Onderverhuurmogelijkheden boerderij De huidige huurovereenkomst biedt mogelijkheid tot onderverhuring. Er is geen beperking opgelegd ten aanzien van commerciële onderhuur. Enige beperking die in de huurovereenkomst is opgenomen is dat de gemeente toestemming moet verlenen als de onderhuur niet past binnen de doelstellingen die zijn neergelegd in de statuten van de scouting. De scouting is in het verleden meerdere malen gewezen op de mogelijkheid van onderverhuur in gesprekken met de toenmalige wethouder Van de Pol. De Unit (paintball) en scholen zijn door gemeente aangedragen als onderhuurders. Bestemming van het perceel Voor wat betreft de bestemming geldt, dat er een maatschappelijke bestemming op het perceel ligt. Dit betekent dat maatschappelijke en culturele activiteiten zijn toegestaan. Daarnaast is aan de scouting aangegeven dat de gemeente graag mee wil denken aan ander gebruik. Als dat gebruik niet past binnen de bestemming, maar ruimtelijk gezien wel mogelijk is, dan is ook de bereidheid uitgesproken om het bestemmingsplan daarvoor aan te passen. De rioolwaterzuivering en de bijbehorende geurcirkel wordt daarbij als gegeven gebruikt. Eventueel ander gebruik moet worden getoetst aan de geuraspecten, waarbij uitgegaan wordt van de situatie dat het terrein nu al is toegestaan voor de scouting. Vergelijkbare activiteiten vormen geen extra belemmering voor de rioolwaterzuivering en kunnen in principe worden toegestaan. Daarbij is wel van belang, dat de scouting aangeeft om welke activiteiten het dan precies gaat.
