Dat kan beter. Vijf geheimen van succes. Thema: de woningmarkt. Besparen op gronden bouwkosten. Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

NAW kwartaalmagazine -december 2011 #42 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Vrijdagavond 19.00 uur in De Binnentuinen, Wateringse Veld in Den Haag. Nick Guldemond moest nog thuiskomen toen zijn gezin net klaar was met de curry van dochter Mechteld (13). Het avondeten was vroeger dan normaal, omdat Menno (22) 's avonds naar een optreden van medestudenten wilde. Sophie (12) childe op de bank met een Nintendo-spelletje na een week vol

fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

toetsen. Eva (projectredacteur kindermode) begon aan de avond met een pot thee uit de Quooker. "In 1999 zijn we uit Rijswijk vertrokken naar Maastricht", vertelt Eva. "We hebben zelfs nog een aantal jaar in België gewoond. Over de grens koop je mooier voor hetzelfde geld, zeggen ze, maar wij zijn blij dat we sinds een jaar terug zijn in Nederland. Waar we destijds voor de baan van Nick (medisch wetenschapper) naar het zui-

den moesten, was een vaste baan voor mij de aanleiding om terug naar de Randstad te komen. De ruime straten en de klassieke architectuur van de Wateringse Binnentuinen bevielen ons meteen. Twee maanden nadat ook Nick voor een nieuwe uitdaging, bij de TU Delft, werd gevraagd, zaten we bij de notaris. Ten opzichte van ons naoorlogse portiekwoninkje met huursubsidie twaalf jaar geleden wonen we hier bijna vier keer zo groot."

december 2011 #42

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Dat kan beter Besparen op gronden bouwkosten

Thema: de woningmarkt

Vijf geheimen van succes

inhoud

Voorwoord

december 2011 – NAW #42

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: De Kasteeltuin 6onderzoek: woonwensen in Brabant 7nieuw project: Wonen op nieuw land in Schagen 8mijn moment: Bouwfondsjurist Léon Willemsen 10kunst: de Schatkamer van het NAi 12kort met o.a.: Cultuurfonds-boek met korting en Bouwfonds visie: ‘Behoud de kracht van de stad’ 14detail: nieuw sluisje in De Laak

Kans op een doorbraak Ondanks de diverse stimuleringsmaatregelen komen de huizenmarkt en de huizenkopers niet in beweging. Morgen kan immers de nieuwe droomwoning goedkoper zijn. Dat is een direct gevolg van de crisis, die ons met de neus op de feiten drukt. De woningmarkt mag dan vastzitten, de brede discussie komt los.

Thema: De woningmarkt

‘Als het om kosten gaat, valt er een wereld te winnen’

16

26

28

Financiering in beweging

Leven... Oss

Metamorfose van een plan

De consument kan moeilijker een woning financieren. Hoe komt dat? En vooral: hoe lossen we het op?

in de wijk Bergh Kwartier. Dat is modern wonen te midden van de industriële historie, met een mix van oud en jong, appartementen en grondgebonden woningen. En vooral veel gezelligheid.

Hoe drie woningprojecten door een kleine aanpassing van de plannen weer de wind in de zeilen kregen.

22 Dat kan beter 36 Alle vijf goed 40 Organisch Grondkosten + bouwkosten & bijkomenOok nu zijn er nog altijd nieuwbouwof groot? de kosten = kostprijs van een woning. woningen die makkelijk worden verkocht. Twee experts over de vraag hoe die kosten omlaag kunnen.

De vijf succesfactoren op een rij.

Gefaseerd ‘vlekken invullen’ of efficiency winnen met grootschalige woningbouw - wat is het antwoord van deze tijd?

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 44

Bouwfonds & ik: Stefan Schuwer 46nieuw project: Leihagen in Arnhem 47terugblik: pakhuizen Cruquiuskade 48bijzonder gebouw: De Hogebrink in Leidsche Rijn 50column: Vincent van Rossem over de woningmarkt 52binnenkijken: bij de familie Guldemond

fotografie: Maurits Giesen

In dit NAW magazine leveren we een bijdrage aan die discussie. Momenteel praten wij onze woningmarkt naar een lager prijsniveau, maar is dat wel juist? We analyseren de Nederlandse woningmarkt vanuit het standpunt van de klant, de m/v voor wie wij het allemaal doen: de koper van een nieuwbouwwoning. Die heeft steeds meer moeite om een betaalbare woning te vinden én om die woning vervolgens (hypothecair) te financieren. Daar komt nog bij het restrictieve ruimtelijke beleid vanaf de jaren 90. Daardoor is er meer vraag dan aanbod op de woningmarkt – ook nu, al lijkt dat niet zo. Het gaat nu des te meer om locatiekwaliteit. In veel voorstellen voor een beter functionerende woningmarkt wordt dit gegeven over het hoofd gezien. De voorstellen concentreren zich op fiscale aspecten van de woningmarkt, maar miskennen de beleidsmatig gecreëerde, kwalitatieve schaarste. Maar als de markt zich over een aantal jaren weer hersteld heeft, zal die schaarste niet zijn verdwenen. In Nederland bouwen we momenteel zo’n 45.000 nieuwe woningen per jaar. Het is het productieniveau van 1952. Dat lijkt dramatisch, maar is het echt erg? In NordrheinWestfalen, een Duitse deelstaat met een woningvoorraad van 8,5 miljoen woningen die goed te vergelijken is met Nederland, wordt al gedurende tien jaar deze bouwproductie gerealiseerd. Niemand die dat daar abnormaal vindt. Ik ontleen het gegeven aan het dossier bij dit NAW magazine, waarin we een vergelijking maken tussen Nederland, Duitsland en Frankrijk, drie woningmarkten waarop Bouwfonds actief is. De vergelijking is verhelderend. Ze zet zaken in perspectief en ontmaskert mythes. Bijvoorbeeld dat wonen in Nederland ‘duur’ is. Onderzoek laat zien dat de woonquote in Frankrijk en Duitsland vergelijkbaar is. Niet op het verlaten platteland of in de desolate grensgebieden maar wel in de relevante stedelijke agglomeraties. Ander punt: een gemiddelde Nederlandse nieuwbouwwoning kost ongeveer net zo veel als in Duitsland, mits je de juiste agglomeraties met elkaar vergelijkt. In de betreffende vonprijzen zijn bouwkosten en gronduitgifteprijzen eveneens vergelijkbaar. We moeten onszelf dus geen narigheid aanpraten. Tegelijkertijd is het belangrijk om kritisch te blijven kijken naar de kosten. Tussen de grondprijs en de gronduitgifteprijs zit in Nederland een wel heel groot verschil. Dat zit ’m in het circus dat we met z’n allen hebben opgetuigd: de proceskosten, de bestuurslagen, het overleg. Daar valt nog een wereld te winnen. En wijzelf hebben ook een taak. De komende jaren zullen we meer waarde moeten leveren aan onze producten. Ze zullen zich moeten onderscheiden door de omgeving waarin ze staan, de installaties waarmee ze zijn uitgerust, de toegevoegde waarde die ze leveren aan milieu en duurzaamheid, zonder dat ze duurder worden. Laten we trachten het alledaagse betaalbaar te houden en het bijzondere bereikbaar.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: De Kasteeltuin in Poortugaal

Ooit lag hier vlakbij slot Valckesteyn, in de 14e eeuw gebouwd door de heer van Putten en Strijen. Het slot stond bekend om zijn weerbaarheid: omwonenden mochten er in tijden van nood hun have en goed in veiligheid brengen. Dit machtige slot vormde de inspiratiebron voor De Kasteeltuin. Het project omvat een ‘kasteel’ met 13 appartementen, gelegen aan een vijver en gemeenschappelijke tuin, en een besloten woonbuurtje met 92 rijwoningen, 25 twee-ondereen-kapwoningen en 5 vrijstaande woningen. Overal in het project zijn details te vinden die verwijzen naar de historie. Waar nu de woningen staan, lagen voorheen sportvelden, maar die voldeden niet meer aan de wensen van deze tijd. Als onderdeel van het totale plan maakte Bouwfonds de verplaatsing van de sportvelden naar de rand van het dorp mogelijk.

6

december 2011 – naw #42

7

Inspiratie onderzoek


Inspiratie nieuw project

illustratie: Via Drupsteen

Wat willen de bewoners van de regio Uden Veghel? De regio Uden Veghel heeft een groeiopgave. Maar hoe willen toekomstige huizenkopers precies wonen? Bouwfonds onderzocht het samen met de lokale Rabobank. ‘Zo kom je er niet alleen achter hoe mensen willen wonen, maar ook bijvoorbeeld of ze dat wel kunnen betalen.’ Om de woningmarkt in de regio Uden Veghel in kaart te brengen, zijn Bouwfonds en Rabobank ‘helemaal de diepte ingegaan’, vertelt Paul Hoen, directeur Bouwfonds Ontwikkeling Regio Zuid. “We combineerden vijf vormen van onderzoek*, waardoor we de woningmarkt vanuit meerdere standpunten konden belichten: vanuit de verhuisgeneigde consument, maar ook vanuit betrokkenen zoals gemeenten, woningcorporaties en makelaars uit de regio. We kennen nu het woonprofiel van de regio: de woonwensen van consumenten, afgezet tegen het beschikbare aanbod en de fi nanciële haalbaarheid, nu en met een doorkijk naar de toekomst. Zo biedt ons onderzoek de regio aanknopingspunten om het woon- en leefklimaat te versterken.” Groeigebied zonder groei De meerwaarde van het gezamenlijk doen van onderzoek ligt vooral in de brede aanpak die zo mogelijk is, zegt ook directeur Wim Bens van Rabobank Uden Veghel. “Door onze kennis te delen, netwerken te bundelen en regionale stakeholders voor- en achteraf bij het onderzoek te betrekken, hebben we een breed gedragen visiestuk opgeleverd. Het is echt een eyeopener voor de regio, je legt het niet zomaar naast je neer. Zo blijkt bijvoorbeeld dat in deze regio geen groei gerealiseerd wordt, hoewel het gebied al tien jaar geleden aangewezen is als vijfde groeigebied van de provincie Noord-Brabant. De reacties zijn pittig. Mensen zeggen: ‘Verdorie, er moet nu wel echt iets gebeuren’.”

* Het onderzoek bestond uit gesprekken met betrokkenen uit de regio, deskresearch en een consumentenonderzoek (paneldiscussies en een enquête onder 750 verhuisgeneigde inwoners). Ook is gebruik gemaakt van stratologisch onderzoek waarbij op basis van gesprekken met bewoners een schets is gemaakt van het ‘DNA-profiel’ van de regio. In twee expertmeetings werden de onderzoeksresultaten vertaald naar verschillende woonvisies. Het onderzoek is uitgevoerd door Bouwfonds Ontwikkeling (Marktonderzoek i.s.m. regionale marketingmanager), USP Marketing Consultancy en Pim van den Berg Perspectives. www.uwenst.nu

Tevreden en toch weg Er kwam een aantal paradoxen in het onderzoek naar boven, vertelt Paul Hoen. “Hoewel 80 tot 90% van de bewoners ‘hartstikke tevreden’ is met hun woning, zie je toch mensen wegtrekken. De groeiopgave wordt dan ook niet gehaald. Een andere paradoxale beweging: meer dan 1000 huishoudens in de regio willen jaarlijks verhuizen - dat is behoorlijk - maar dat zien we niet terug in transacties. Bovendien hebben kopers een vertekend beeld van de werkelijkheid: ze willen maximaal 750 euro aan woonlasten besteden, maar wel een woning van 3 ton. Verder komen vraag en aanbod in deze regio moeizaam op gang en sluiten niet altijd aan. De doorstroming is gestagneerd.” Toekomstscenario’s Wat kan de regio met de onderzoeksresultaten doen? Wim Bens: “We hebben vier toekomstscenario’s geschetst. Het is nu aan de regio Uden Veghel om te beslissen welke keuzes er worden gemaakt: zich richten op het behoud van eigen inwoners of het aantrekken van nieuwe inwoners, gaan de gemeenten zich als één regio profi leren of juist als aparte gemeenten, enzovoort. Dit onderzoek biedt de handvatten voor die keuzes.”

Nes Noord Schagen

Op het oude nieuwe land Degelijkheid werkt het beste voor de nuchtere Westfries, zo blijkt bij de ontwikkeling van project Nes Noord in Schagen. Dankzij een goed stedenbouwkundig plan, traditionele architectuur en een scherpe prijs-kwaliteitverhouding loopt de verkoop goed.

Voor ‘ingewikkeld gedoe’ gaat een Schagenaar niet verhuizen, zegt ontwikkelingsmanager Peter van Oeveren (Bouwfonds). “We hebben het ontwerp van Nes Noord aangepast aan de smaak van de Westfriese consument door een traditionele, strakke stijl te kiezen. Geen dure verspringingen en architectonische hoogstandjes. Wel veel groen en water. Mensen zijn hier gewend aan de ruimte van de polder, die willen niet anders.” Sinds de 22 appartementen en 26 grondgebonden woningen in juni in verkoop gingen, is veel belangstelling getoond voor het uitbreidingsproject van Schagen. Nagenoeg alle appartementen, waterwoningen en rijwoningen zijn verkocht. Peter van Oeveren: “Qua formaat springt dit project eruit, de maat is behoorlijk voor een regionale stad. Ook qua fasering; naast de 48 koopwoningen worden

ook 35 sociale huurappartementen in deze fase gerealiseerd. De markt pakt het op, we hadden zelfs een overschrijving op de goedkope appartementen.” Het zijn vooral starters en senioren die woningen in Nes Noord kopen. Die komen uit de buurt, maar ook uit de dorpen eromheen, aldus Peter van Oeveren. “Zij kiezen voor de voorzieningen die een stad als Schagen biedt. En dat is niet zo verwonderlijk: dit deel van Noord-Holland vergrijst relatief snel.”

Kreken en polders ‘Wonen op het nieuwe land’, zo wordt Nes Noord gepromoot. De woningen worden gebouwd op een bestaande polder. Ooit waren hier al nederzettingen, getuige recente archeologische vondsten, vertelt Peter van Oeveren. “Dit gebied ligt in de vroegere delta van de IJssel. Op de kreekruggen werd toen gewoond. Bij het archeologische onderzoek zijn lokale scholen betrokken ter lering en vermaak. De vondsten worden gedocumenteerd en zo mogelijk geconserveerd.” Nes Noord – kreek ‘de Nes’ loopt door het gebied – wordt een bijzonder groen

en waterrijk gebied. Aan de noordoostkant is het omringd door polderlandschap en sportvelden, goed voor een wandeling, fietstocht of hardloopronde. Aan de westkant ligt een spoorlijn waarachter zich het centrum van Schagen bevindt. Om deze barrière naar het centrum weg te nemen, zijn een fietstunnel en een spoorwegovergang aangelegd. Hierdoor wordt het gebied echt met de stad verbonden. Peter van Oeveren: “In de geluidscontour van het spoor wordt niet gebouwd, daar is juist een grote waterpartij gesitueerd. Water hebben we in het hele plan doorgevoerd. Er zijn bijvoorbeeld waterwoningen die direct aan het water grenzen.” Nes Noord omvat straks ruim 450 woningen waarvan 160 woningen in de sociale sector. De eerste fase - met circa 50 woningen - gaat in het voorjaar van 2012 van start. Bouwfonds Ontwikkeling en VolkerWessels Vastgoed ontwikkelen het samen. Eerder ontwikkelden zij al Hoep Noord, het gebied ten zuiden van Nes Noord. Zie ook www.schagennesnoord.nl.

8


9


Inspiratie mijn moment

fotografie: Edwin Walvisch

Léon Willemsen werkt als senior bedrijfsjurist bij Bouwfonds Ontwikkeling in Hoevelaken. Zijn afdeling verleent full service juridische ondersteuning bij gebiedsontwikkeling voor woningbouw.

‘Als jurist ben ik vanaf stap één bij een project betrokken’

Moment: jurisprudentielunch Waar: Hoevelaken, Bouwfonds Ontwikkeling “Eens per maand zitten we met de elf juristen van onze afdeling bij elkaar. We delen relevante artikelen in vakliteratuur, uitspraken, wetswijzigingen, contractmodellen en wat er in algemene zin speelt in onze regio’s. Vanuit Hoevelaken vliegt iedereen uit. Het is belangrijk om kennis te delen. Het voorkomt dat je in besprekingen met externen voor verrassingen komt te staan. En het zorgt ervoor dat we naar onze collega’s toe een kenniscentrum kunnen zijn. Ieder van ons - specialist of generalist - heeft eigen aandachtsgebieden en regio’s waar hij of zij voor werkt. Doordat we onze ervaringen delen, zijn alle generalisten globaal van alles op de hoogte.”

Moment: regionaal overleg Waar: Delft, Bouwfonds Ontwikkeling “Elke twee weken werk ik een vaste dag in ‘mijn’ regio’s Delft en Haarlem. Dat is goed voor het ‘voeten-in-de-klei-gevoel’. Op die vaste dag plannen we veel overleggen. Daarnaast ga ik vaak met mijn regiocollega’s mee naar besprekingen bij gemeentes en andere projectontwikkelaars, notarissen, advocatenkantoren. Om te kunnen adviseren, contracten te bespreken of rechtszaken te begeleiden. Vandaag zit ik aan tafel met een proces controller, een ontwikkelingsmanager en een fiscalist. Het is een vervolgbespreking over project Vijfakkers Noord in Moordrecht. We bespreken mijn concept voor een overeenkomst. Bij nieuwe projecten zijn juristen veelal vanaf de allereerste stap betrokken. Door vroeg mee te denken, faciliteer je een soepel proces. Doel is een helder, zo simpel mogelijk contract in plaats van onnodig moeilijke vertalingen van al gemaakte commerciële afspraken.”

Moment: op locatie Waar: projectbureau Waddinxveen “Met de projectleider van Park Triangel kijk ik uit over het plangebied. Hier worden de komende vijftien jaar 2700 woningen gerealiseerd. Ik begeleid de totstandkoming van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Waddinxveen en Bouwfonds; zij gaan daarin voor gezamenlijke risico en rekening de grondexploitatie voeren. Welke activiteiten verricht wie, tegen welke prijs, wanneer draag je welke gronden over, welke risico’s zijn er: dat luistert allemaal heel nauw. Het duurt in zo’n geval al gauw twee jaar voordat de handtekeningen onder de contracten staan. Eigenlijk ben je die jaren bezig het project van A tot Z uit te denken. Overigens vraagt de woningmarkt nu maximale flexibiliteit bij gebiedsontwikkeling. Daar passen we de contracten op aan doordat we alleen overeenstemming op hoofdlijnen vastleggen en de details later in het proces invullen, kunnen we flexibel en snel werken.”

Moment: ‘productiewerk’ Waar: Hoevelaken, Bouwfonds Ontwikkeling “Ongeveer de helft van mijn tijd werk ik in Hoevelaken. Dan doe ik ‘productiewerk’: ik schrijf contracten of lees andermans contracten. Als ik ergens tegenaan loop, overleg ik. Dat is het fijne van werken op een afdeling als de onze: je kunt met elkaar sparren. Je houdt elkaar alert en scherp zodat je tot betere overeenkomsten en stukken komt. Soms winnen we advies in bij advocatenkantoren. Bijvoorbeeld als het meer tijd kost om de zaak zelf uit te zoeken of als er nieuwe wetgeving is. Een advocatenkantoor heeft namelijk meer mogelijkheden om die te doorgronden. Dan laten we ons als afdeling informeren door middel van een incompanytraining. Ook bij geschillen en procedures doen we een beroep op advocatenkantoren. Gelukkig komt dat in de praktijk niet vaak voor.”

10


11


Inspiratie kunst

Schatkamer

Wat: bouw Schatkamer NAi Waar: Rotterdam Architect: Rem Koolhaas, OMA Steun: meerdere sponsoren droegen bij aan de totstandkoming van de Schatkamer: Bouwfonds Cultuurfonds, SNS REAAL, de Rotterdamse stichting Bevordering van Volkskracht, Stichting Elise Mathilde Fonds, Agentschap NL en de BankGiro loterij.

fotografie: Agnes Kappert

Het Nederlands Architectuurinstituut (NAi) richtte een schatkamer in voor de honderd beste werken uit de Nederlandse architectuur. Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunde de totstandkoming ervan. Het was hoog tijd de meesterstukken uit de bouwkunstcollectie aan een breed publiek te laten zien, vindt directeur Ole Bouman van het NAi. “Wij zijn vooral als kennisinstituut bekend, de museale functie was nog onderbelicht. En als museum heb je pracht en praal nodig. Het publiek wil een meester zien: een Koolhaas, een Rietveld. Gelukkig hebben we genoeg meesterstukken om een schatkamer mee te vullen.”

Gek op experimenten Voor het ontwerp van de Schatkamer tekende een van de grote meesters: Rem Koolhaas (OMA). De Schatkamer is geplaatst in een nieuw gebouwde vierkante ruimte onder de grote zaal, waar voorheen het magazijn was, vertelt Ole Bouman. Je komt er niet zomaar in: de bezoeker moet de trap af, een hek voorbij, een heel dikke deur door en wordt dan geprikkeld verder op avontuur te gaan in een donkere schatkamer. In het hart bevindt zich een cirkel, begrensd door een kunststof lamellen wand met daarachter kleurige belichting. Als je door die wand heen loopt, is er nóg een cirkel: een binnenring van glas met daarachter vier kabinetten. De schatten die hier staan - maquettes, bouwtekeningen en bijvoorbeeld reisdagboeken - geven een mooie typering van de Nederlandse bouwstijl. Ole Bouman: “We laten de stukken zien aan de hand van zes thema’s, om de bezoeker wat meer context mee te geven. Kort samengevat: Nederlandse

architecten bouwen graag samen, het moet toegankelijk, maakbaar en sober zijn. Bovendien zijn ze nieuwsgierig en gek op experimenten. Om een voorbeeld te geven van het thema sober: we laten een maquette zien van villa Stoep, ontworpen door De Bazel, en tonen Rietvelds maquette voor woonhuis Smit. Beide laten ze ‘een weelde van soberheid’ zien, zoals Rietveld het noemde.” Reisimpressies van Berlage Ole Bouman is erg tevreden met de Schatkamer. “Je kunt er eindeloos op avontuur.” Het was niet heel moeilijk om een longlist te maken van de honderd mooiste werken, vond hij. “Van sommige werken weet je: dit is zo belangrijk. Je kunt geen schatkamer maken zonder Koolhaas en Berlage. Het is een keuze geworden van de meest gevraagde werken en de visueel meest indrukwekkende objecten. De reisimpressies die Berlage maakte bijvoorbeeld, dat zijn zulke mooie tekeningen! Die verdienen een podium.”

Het Nederlands Architectuurinstituut (NAi) bezit een van de grootste bouwkunstcollecties ter wereld; achttien strekkende kilometer met onder andere tekeningen, schetsen, maquettes, foto's, boeken en tijdschriften. Het NAi zorgt voor het behoud, het beheer en het toegankelijk maken van deze archieven en collecties, waarin werk van vrijwel alle belangrijke Nederlandse architecten van na 1800 te vinden is.

12


13


Inspiratie nieuws

Visie

Bijna alles verkocht in ParkHagen

Nieuwbouw Handelskade in verkoop Begin 2012 start de verkoop van de eerste 500 woningen op de Handelskade, het eerste deelplan van de grote gebiedsontwikkeling Waalfront in Nijmegen. De Handelskade is de plek waar voorheen het gebouw van Dagblad De Gelderlander stond, grenzend aan de haven en de binnenstad van Nijmegen. Op de Handelskade komen 500 huuren koopappartementen voor diverse doelgroepen, commerciële voorzieningen zoals bijvoorbeeld een hotel en/of een restaurant, bedrijfsruimten en ruim 500 parkeerplaatsen. De eerste bewoners kunnen begin 2014 verhuizen naar het Waalfront, zo is de verwachting. Bouwfonds Ontwikkeling en Standvast Wonen ontwikkelen de woningen tussen 2012 en 2017. Aan het Waalfront komen in totaal 2.650 woningen, 30.000 m 2 (centrum)voorzieningen en bedrijfsruimten. www.waalfrontnijmegen.nl.

Behoud de kracht van de stad: zet in op kwaliteit De komende jaren staan we voor een uitdagende opgave: hoe houden we onze steden aantrekkelijk voor een groeiende en veeleisender bevolking? In Nederland, maar ook op wereldschaal, wordt deze vraag steeds belangrijker. Tachtig procent van de Nederlanders woont in stedelijk gebied. De bevolking in de drie grote steden groeide de afgelopen vijf jaar drie keer zo snel als het landelijk gemiddelde. Een trendbreuk met de periode daarvoor waarin de groei van de grote steden achterbleef bij de rest van ons land. Voor een deel is de groei van de stad te verklaren door het ruimtelijk beleid dat de afgelopen jaren was gericht op het concentreren van nieuwbouw in en rond steden. Ook de komende tien jaar ligt het accent op bouwen in bestaand stedelijk gebied. De stad is hot. Mensen willen graag in de stad wonen en waarderen de aanwezige kwaliteiten. Maar om de aantrekkingskracht van bijvoorbeeld Amster-

De verwachtingen waren hooggespannen voor de verkoop van ParkHagen in het Brabantse Sint-Michielsgestel. En niet geheel onterecht, zo blijkt. In minder dan drie maanden tijd zijn 50 woningen en vrije kavels verkocht.

Met enkele opties en tekenafspraken is nog slechts 1 rijwoning vrij. De klantwens staat in ParkHagen centraal: traditionele, rijk gedetailleerde architectuur, een grote variatie aan types en prijzen, en veel groen in en om het plan. Bijzonder in ParkHagen is het centraal gelegen park. Voor de 7 vrijstaande villa’s in het park konden kopers via het Koper Ontwerpt Mee-

Lezersaanbieding:

Bij de burgemeester thuis De burgemeester van Amsterdam woont traditiegetrouw aan de Herengracht 502 in Amsterdam. Sinds 1927 is het pand bewoond door een tiental burgemeesters, van Willem de Vlugt tot Eberhard van der Laan. Het bijzondere pand is door UNESCO zelfs op de werelderfgoedlijst geplaatst. Bouwfonds Cultuurfonds heeft bijgedragen aan de realisatie van een boek over de ambtswoning: ‘Het huis van de burgemeester. Herengracht 502 in Amsterdam’. In het boek wordt de geschiedenis van het huis beschreven en ligt de nadruk afwisselend op de bouwen restauratiegeschiedenis, de inrichting of de bewoners. Delen van het oude interieur van Herengracht 502 zijn hergebruikt in Huize Hoevelaken, een van de kantoorlocaties van Rabo Vastgoedgroep. Lezers van NAW magazine ontvangen 3 4,60 korting bij aanschaf van het boek in de

boekhandel, onder vermelding van actienummer 901-89135. Het huis van de burgemeester, Herengracht 502 in Amsterdam. Auteurs: Coert Peter Krabbe en Hillie Smit. Actieprijs: van 3 24,50 voor 3 19,90. De actie loopt van 18 december 2011 tot en met 18 maart 2012.

traject hun droomwoning realiseren. Aan de hand van gesprekken met de architect en aannemer voerden zij hun wensen door in zowel binnen- als buitenkant van de villa's. Om de betrokkenheid van de kopers met hun nieuwe woonomgeving te vergroten, is een prijsvraag uitgeschreven: verzin je eigen straatnaam. De bouw van de woningen start in februari. www.parkhagen.nl

Woonproeven smaakt naar meer Bouwfonds Woonproeven, de landelijke openhuizendag van Bouwfonds, trok deze herfst 30% meer bezoekers dan de vorige editie. Alle regiokantoren van Bouwfonds openden op 1 oktober nieuwbouwwoningen en informatiecentra voor bezichtiging. Op 150 nieuwbouwlocaties konden 350 woningtypen ‘geproefd’ worden. Tientallen geinteresseerden namen een optie op een woning en enkelen daarvan zijn inmiddels tot aankoop overgegaan. Op landelijk en regionaal niveau werd groots campagne gevoerd om mensen enthousiast te maken voor een bezoek aan de locaties. In de campagne werd intensief samengewerkt met Rabobank, Vereniging Eigen Huis en makelaars. De volgende landelijke Woonproeven vindt waarschijnlijk in het voorjaar van 2012 plaats.

In ere hersteld: de Stoneystuw

dam te behouden, is een andere manier van denken nodig. Een kwart van de Amsterdamse huishoudens wil graag een andere woning. Ontevredenheid met de woning is de belangrijkste reden om te willen verhuizen . Het aanbod sluit op dit moment onvoldoende aan op de marktvraag. De focus moet worden verlegd van kwantiteit naar kwaliteit. Een evenwichtige samenstelling van de stedelijke bevolking en daarbij aansluitende woningvoorraad is van essentieel belang voor het succes van de stad.

‘Ontevredenheid over de woning is de belangrijkste reden om te verhuizen’ De Stoneystuw is een industrieel monument op een zeer beeldbepalende plek in het stadshart van Amersfoort. De stuw ligt aan de rand van het beschermd stadsgezicht van de binnenstad en naast het toekomstige Eemplein. Aan het eind van de jaren 80 zijn karakteristieke onderdelen van de stuw verdwenen. Afgelopen zomer zijn deze teruggeplaatst. Zo heeft de stuw nu weer een beeldbepalende bovenas met gietijzeren tandwielen. Op de planning staan nog het dichtmaken van het hekwerk, het plaatsen van een ballenlijn onder de brug (om te voorkomen dat mensen de stuw in varen) en het plaatsen van trapjes. Bouwfonds Cultuurfonds heeft bijgedragen aan de restauratie van dit rijksmonument.

Het kwaliteitsaspect is van ongekend belang geworden. Niet alleen vanwege de marktsituatie, maar ook omdat de samenleving zich heeft ontwikkeld tot een ‘ontspanningseconomie’. Dit betekent dat we meer zullen moeten vertrekken vanuit de beleving, perceptie en emotie, en niet langer vanuit de ruimtelijke ordening of het gebied. De stad is bijvoorbeeld in het bijzonder aantrekkelijk voor studenten. De vraag is hoe Amsterdam voor hen aantrekkelijk blijft op het moment dat ze hun eerste woning kopen. Bouwfonds Ontwikkeling onderzocht de woonwensen van deze groep. Amsterdamse studenten hechten veel waarde aan het wonen nabij stedelijke voorzieningen en staan positief tegenover functiemenging. Er bestaat een

Samen ontwerpen

voorkeur voor klassieke materialen, kleuren en een stijl die past bij de stad.

Utrecht heeft een eigen biënnale voor social design, Utrecht Manifest. Begin december is dit tweejaarlijks cultuurevenement gestart. Er is in de stad een uitgebreid programma aangeboden met tentoonstellingen, symposia, workshops en publicaties. Onder artistieke leiding van ontwerper Jurgen Bey richt deze vierde editie zich op het gebied Rotsoord, een voormalig bedrijventerrein dat aan de vooravond staat van ingrijpende veranderingen. Kleine industrie trekt weg en biedt mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied. In het gebied worden van december tot en met mei diverse ontwerpprojecten onderzocht en getest tijdens de manifestatie. Utrecht Manifest streeft er naar het bewustzijn over de relevantie van design te vergroten en mensen deel te laten nemen in ontwerpprocessen. Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunde het programma. www.utrechtmanifest.nl

worden eveneens zeer gewaardeerd.

Het moet dus typisch Amsterdams zijn, zoals het Olympisch Kwartier. De inrichting van de openbare ruimte en aanwezigheid van functioneel groen

Kwaliteit is echter een subjectief begrip. We moeten dus in de huid kruipen van Henk & Ingrid, Mohammed & Fatima, Jan & Truus en Wouter & Merel. In algemene zin is er behoefte aan stedelijke laagbouwmilieus en appartementen in specifieke segmenten met hoge kwaliteit en buitenruimtes. Er zal dichter op de vraag van de klant moeten worden ontwikkeld én er zal een scherper grondprijsbeleid moeten worden gevoerd, met een kleiner aandeel sociaal. Diana de Jong directeur Gebiedsontwikkeling Bouwfonds Ontwikkeling 1: Wonen in de Metropool. Woonvisie Amsterdam tot 2020. Gemeente Amsterdam (2008).

14


Inspiratie detail

15



Thema


WONINGMARKT

Het is niemand ontgaan: de woningmarkt verkeert in zwaar weer en dat raakt ons allemaal - de overheid, ontwikkelaars en bouwers, financieel dienstverleners en natuurlijk de woonconsument zelf. Zijn er ook lichtpuntjes? Oplossingen en kansen? Die verkennen we met dit thema. Markt: Wie kan er nog een woning betalen? Proces: Het moet beter Leven: In het Bergh Kwartier Klant: ‘Toen wilden we het wél’ Markt: De vijf succesfactoren Ontwikkelen: Slow of big? Twee visies Vathorst

Vaarwater Met dit sluisje komt een langgekoesterde wens een stuk dichterbij voor de bewoners van De Laak in de Amersfoortse Vinex-wijk Vathorst. De buurt is vernoemd naar het gelijknamige water dat zijn weg vindt door de wijk en kent een stelsel van grachten en vaarwegen. En

daarop wordt in de zomer druk gevaren. Dankzij het sluisje kunnen de bewoners ook de wijk úít varen. Daarvoor hoeven ze niet te wachten tot de sluis bediend wordt: dat kunnen ze zelf, via één druk op de knop, 24 uur per dag. Als over twee jaar het riviertje de Laak is verbreed, kun je zo helemaal naar het Eemmeer varen. En verder de randmeren op. Het sluisje en de verbreding worden gefinancierd door Ontwikkelingsbedrijf Vathorst, waarvan Bouwfonds aandeelhouder is.

16

december 2011 – naw #42 – De woningmarkt

17 17

Kwartaalmagazine Kwarta Kwa wart r alm rta a aga agazin zine e over over ve integrale integ in teg egral ral a e gebiedsontwikkeling gebi bieds eds ed dssont ontwik wik wikkel ik k kel keling ling g

tekst: Edwin Lucas fotografie: Hans van den Heuvel

Vertrouwen is onbetaalbaar Makelaars merken het: steeds meer mensen hebben moeite om de financiering van hun woning rond te krijgen. De consument krijgt minder makkelijk toegang tot geld. Dat ligt aan de banken, zeggen sommigen. Nee, het is een kwestie van vertrouwen, volgens anderen. Hoe kunnen we zorgen dat de zaak weer in beweging komt?

V

olgens onderzoekers van de TU Delft staat kopers op de woningmarkt in 2012 een dreun te wachten. Vooral de middeninkomens zullen hun nieuwe woning moeilijker kunnen fi nancieren. De leencapaciteit zou wel eens 10 procent lager kunnen uitvallen. Dat zou vooral komen door de voorgenomen verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 350.000 euro naar 265.000 euro. Daar komt de verlaagde koopkracht als gevolg van de overheidsbezuinigingen nog bij, plus de strengere hypotheekregels. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen bepaalt dat banken nog maar 106 procent van de aanschafwaarde van een woning mogen financieren en dat de helft van de lening in dertig jaar moet worden afgelost. Is het echt zo erg? Pakken de aangescherpte hypotheekregels wel zo kwalijk uit als sommigen beweren? Wat zijn de effecten van een mogelijke verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie? En meer in het algemeen: hoe zit het eigenlijk met de

fi nancierbaarheid van de koopwoning? Volgens Jan Molenaar, directeur financiering van de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, is het niet zo dramatisch als sommigen beweren. “Nuchter bekeken”, zegt hij, “krijg je nu meer huis voor je geld. De gemiddelde huizenkoper kan tien tot vijftien procent meer huis kopen voor zijn maximumleenbedrag dan drie jaar geleden. De woningprijzen dalen, terwijl de reële inkomens in 2010 en 2011 nog zijn gestegen en de inflatie laag is. Dat banken nu met de aangescherpte gedragscode iets kritischer kijken wanneer ze hypotheken verstrekken, doet daar niets aan af.” Een eventuele verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie ook niet, voegt hij eraan toe.

‘Het wordt tijd dat de banken iets bedenken voor de groeiende groep zzp’ers’ Ger Hukker

Aan de goede knoppen draaien Niet iedereen ziet dat zo. Makelaarsverenigingen, bouwers, de Vereniging Eigen Huis, maar ook politici pleiten ervoor de grens van de NHG wat langer op 350.000 euro te houden. Het is onver-

Ger Hukker, NVM

18 8

december dec d e emb ec em mb ber er 2011 220 201 0111 – naw w# #4 #42 42 – De De woningmarkt won oni o niin n ngm ng gmar arrk ark kt

19


standig de fragiele woningmarkt nu negatieve prikkels toe te dienen, vindt Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). “Het zal nog een paar jaar duren voordat de woningmarkt een nieuw evenwicht heeft bereikt”, zegt hij. “Dat heeft met vertrouwen te maken. Zolang dat niet is hersteld, moeten we aan de goede knoppen blijven draaien.” De verlaging van de overdrachtsbelasting was volgens Hukker zo’n goede knop. Dat het effect daarvan tegenviel, heeft volgens hem met “andere, negatieve factoren” te maken: “Daardoor laten de woningmarktcijfers geen opleving zien. Maar zonder de verlaagde overdrachtsbelasting was het nog veel erger geweest.” Volgens Hukker staat de financierbaarheid van de woning wel degelijk onder druk. Van NVM-makelaars hoort hij dat klanten vaker dan vroeger hun financiering niet rond krijgen. Dat komt volgens hem doordat banken kritischer zijn geworden met het verstrekken van hypotheken. “Banken mogen in deze tijd van mij best wat empathischer zijn. Voor zzp’ers, een groeiende groep, hebben ze nog niets bedacht.” Het “normaliseren van de geldverstrekking” is volgens Hukker dan ook de belangrijkste knop waaraan moet worden gedraaid. “Let wel: dat is niet hetzelfde als ruimhartiger worden! Maar het maatwerk mag van mij terugkeren.”

‘De consument moet gewoon weer een huis durven kopen’ Jan Molenaar

Geldverstrekkers in een kramp Ook de Vereniging Eigen Huis wijst naar de banken. Algemeen directeur Marlies Pernot vindt dat hypotheekverstrekkers hun normen “bij deze tijd moeten brengen”. “Er is steeds meer flexibele arbeid. Dat vraagt om andere leennormen. Banken zullen aan productvernieuwing moeten doen en vooral meer maatwerk moeten leveren. Een high potential aan het begin van zijn loopbaan krijgt nu dezelfde hypotheek als een senior bedrijfsleider aan het eind van zijn carrière met hetzelfde inkomen. Onterecht!” Pernot wijst ook op de rol van toezichthouder AFM: “De angst voor boetes zorgt ervoor dat geldverstrekkers in een kramp schieten.” De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft volgens Pernot vooral aan impact verloren omdat de banken sinds 1 augustus een strenger verstrekkingsbeleid voeren. Dat is des te kwalijker omdat voldoende en flexibele hypotheekverstrekking de smeerolie is in een markt die volgens haar wordt gekenmerkt door ‘spijtaversie’: het verschijnsel dat kandidaat-kopers momenteel liever géén keuze maken dan een slechte keuze.

Puur psychologie

Jan Molenaar, Rabobank

Volgens Jan Molenaar (Rabobank) heeft de stagnatie niet te maken met geringere leencapaciteit. “Het is puur psychologie. Alleen als het consumentenvertrouwen zich herstelt, komt er weer beweging in. Het is te gemakkelijk om de banken nu de schuld te geven.” Hij weerlegt de kritiek graag: “Een zzp’er kan heus een hypotheek krijgen. Maar wel op een verantwoorde basis. We behandelen hem precies zoals een andere klant. Hij moet goede omzetprognoses kunnen laten zien. Dat is overigens altijd zo geweest.” Ook productvernieuwing vindt hij geen begaanbare weg: “Wij willen onze producten juist simpel en overzichtelijk houden.” De Gedragscode heeft volgens hem ook voordelen: een betere regulering en bescherming van de consument. Aflossen

van de grote Nederlandse hypotheekschuld is bovendien macroeconomisch verstandig, gezien de vergrijzing, de oplopende zorgkosten en de druk op de pensioenen. Toch begrijpt hij de roep om meer maatwerk bij de hypotheekverstrekking. De banken zijn hierover dan ook in gesprek met de AFM en het ministerie van Financiën. “We willen meer vrijheid om in individuele gevallen hogere hypotheken te verstrekken. Goed bankieren, verantwoord uitlenen is hier en daar moeilijker geworden”, erkent Molenaar. (Tijdens een hoorzitting van de Tweede Kamer over de woningmarkt, eind april, gaf hij er de cijfers bij: vroeger week de Rabobank in circa 20 procent van de gevallen af van de regels omdat er goede redenen voor waren, tegenwoordig is dat 5 procent.) Om de klant tegemoet te komen, doet de Rabobank overigens al het nodige. Starters hoeven de eerste 4 maanden geen rente te betalen. De bank verstrekt startersleningen. Voor een zeer energiezuinige nieuwbouwwoning is een hogere hypotheek mogelijk. “Maar nogmaals, de oorzaken van de stagnatie zitten dieper”, beklemtoont Molenaar. “De consument moet gewoon weer een huis durven kopen.”

De kosten van nieuwbouw omlaag En woningontwikkelaars? Kunnen zij iets doen om de fi nancierbaarheid te verbeteren? NVM-voorman Hukker vindt van wel. “Ontwikkelaars moeten efficiënter gaan bouwen. De faalkosten moeten omlaag. Eigenlijk moeten álle kosten omlaag. Hier ligt overigens ook een uitdaging voor ons. Makelaars venten bijvoor-

20


21

Kwartaalmagazine Kwarta Kwa rta aalm maga azi zin in ne over ove ver v er e integrale integ in te egral ral ral ra a le gebiedsontwikkeling ge ebi eb biieds b ie ed eds dsso d ont on nt ntwik tw wiik wik k kel ke k eling e in ng ng

Handreikingen Bouwfonds beschikt over verscheidene middelen om kopers op de woningmarkt te helpen bij de financiering van hun woning.

‘Kopers maken nu liever géén keuze dan een slechte keuze’ Marlies Pernot

beeld nog te weinig de meerwaarde van energiezuinigheid van de nieuwbouwwoning uit. We moeten de contante waarde daarvan laten zien, bijvoorbeeld bij het taxatierapport.” Ook Marlies Pernot ziet een taak voor ontwikkelaars. “Maar vooral de grondprijzen moeten drastisch omlaag. Dat moeten we vervolgens duidelijk terugzien in de prijs van een nieuwbouwwoning. Tijdens de bouw is ook veel winst te behalen. Wij maken ons sterk voor een verbetering van de oplevering en een efficiëntere organisatie van het bouwproces. Als de prijs-kwaliteitverhouding verbetert, zijn nieuwbouwwoningen niet alleen beter financierbaar, maar ook aantrekkelijker om te kopen. En daar begint het toch mee.”

De H-woorden Een échte oplossing is alleen mogelijk als de overheid, samen met alle betrokkenen, besluit tot een grondige hervorming van de woningmarkt, vinden alle betrokkenen. Want draaien aan knoppen - of het nu de overdrachtsbelasting is of de hypotheekgarantie - is eigenlijk zinloos als het dashboard zich bevindt in een ‘afgereden auto’, zoals Ger Hukker de woningmarkt begin dit jaar typeerde. Hij deed toen een oproep om er op termijn, als de rust na de crisis is teruggekeerd, verandering in aan te brengen. Tegen die tijd is een samenhangende visie dringend gewenst: “Het zou zonde zijn om deze crisis niet te gebruiken. In een crisis zijn mensen vaak bereid vernieuwend te denken. Nu moeten we dat vast gaan doen.” De roep om een hervorming van de woningmarkt klinkt steeds harder. Over de contouren van een nieuw stelsel tekent zich ook al overeenstemming af: een samenhangende aanpak van de huuren koopmarkt, waarbij de H-woorden (hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en huurliberalisatie) geen taboe meer zijn. “In wezen zijn we het over de grote lijnen eens”, zegt Jan Molenaar. “Maar helaas, er gebeurt niets.” Marlies Pernot denkt te weten hoe dat komt: “Het ontbreekt aan politiek leiderschap. Iemand zal de regie moeten nemen. Hoe lang moeten we daar nog op wachten?”

1. Bouwfonds Starterslening: meer kans op een eerste huis Via deze regeling draagt Bouwfonds bij aan het beschikbare budget van gemeenten voor de SVnstartersregeling. Een gemeente kan de bijdrage inzetten voor Bouwfonds-projecten en zo méér leningen verstrekken. Koopstarters hebben daardoor meer kansen op een nieuwbouwwoning van Bouwfonds. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten en het maximale bedrag dat een consument bij de bank kan lenen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) verstrekt en beheert de leningen namens de gemeente. De Starterslening vult zo de eerste hypotheek van de koopstarter aan. De lening beweegt mee met de inkomensontwikkeling. De eerste drie jaar zijn renteloos en aflossingsvrij; daarna wordt de lening afgelost naar draagkracht. 2. Koop Zeker: geen dubbele lasten Tot en met 31 december 2011 kunnen kopers van een groot aantal Bouwfonds-nieuwbouwwoningen ondersteuning krijgen bij de verkoop van hun huidige woning. Onder de vlag Koop Zeker stelt Bouwfonds samen met de klant de minimale verkoopprijs van de huidige woning vast. Vervolgens geeft Bouwfonds opdracht aan een (nieuw aan te stellen) makelaar, die nauw contact over de voortgang onderhoudt. Bouwfonds betaalt de makelaarskosten. De koper van de woning ontvangt gratis advies van een woningstylist en nieuwe foto’s om de woning optimaal te presenteren. Wordt de woning niet binnen zes maanden verkocht, dan mag de koper de koopovereenkomst van de nieuwbouwwoning kosteloos ontbinden. 3. Aangenaam duurzaam: duurzaam bespaart kosten Nieuwbouwwoningen zijn zeer duurzaam. Ze bieden veel wooncomfort en zijn uitstekend geïsoleerd. Om klanten nog meer mogelijkheden te bieden, legt Bouwfonds haar kandidaat-kopers besparende groene opties voor. Kandidaat-kopers kunnen kiezen uit een scala van duurzame opties: van hergebruik van warmte uit douchewater tot elektriciteit uit zonlicht. De opties zijn kostenbesparend (zeker bij stijgende energieprijzen) en goed voor het milieu, maar dragen ook bij aan gemak en comfort. Kopers van energiezuinige woningen kunnen in bepaalde gevallen een extra hypotheek van de Rabobank krijgen. Hoeveel precies, hangt af van het inkomen en vooral van de energieprestaties van de woning. Bij energielabel A, A+ en A++ gaat het om bedragen van maximaal 3500, 5000 en 8500 euro.

Marlies Pernot, VEH

22


KOSTPRIJS

G + B & B K = K W

23


Grondkosten + bouwkosten & bijkomende kosten = kostprijs woning. Is wonen te duur geworden? Bestaat er ruimte in de samenstelling van de kostprijs van de woning? Kan de kostprijs van een woning omlaag? En zo ja, hoe, zonder dat de kwaliteit in gevaar komt? Dat vroegen we aan Friso de Zeeuw en Gobert Beijer. tekst: Edwin Lucas

Factor 1: de grondkosten

GROND:

besparing door lagere uitgifteprijs

De prijs van door de overheid aangekochte potentiële bouwgrond is het afgelopen jaar met 23 procent gedaald: van 378.000 naar 290.000 euro per hectare (bron: Grondprijsmonitor). Toch is die daling niet terug te zien in de uiteindelijke woningprijs. Friso de Zeeuw: “De gronduitgifteprijs heeft tot nog toe geen vergelijkbare daling vertoond. Maar gemeenten zullen toch moeten wennen aan deze nieuwe realiteit. Wil de nieuwbouwwoning betaalbaar blijven, dan zullen ze moeten accepteren dat die prijs omlaag moet, precies zoals hij vroeger met de huizenprijzen mee omhoog ging - verhoudingsgewijs veel meer dan de bouwkosten.” Als de vrij-op-naamprijzen van woningen stabiel blijven of gaan zakken, zoals nu, komt het aandeel van de gronduitgifteprijzen onder druk te staan (bij een residuele rekenmethode). In relatie tot lagere woningprijzen zullen gronduitgifteprijzen dus moeten dalen. Door de zogenaamde hefboomstructuur in de grondwaardeberekeningen kan dat vrij heftig gaan. Voor ontwikkelaars ligt hier ook een taak. De Zeeuw: “Ze zullen scherper moeten sturen op grond en sterker de nadruk moeten leggen op risicoanalyse en risicobeheersing. Bouwfonds doet dat inmiddels met een in eigen huis ontwikkeld risicoanalysemodel. Daarmee kan een gekwantificeerd risicoprofiel opgesteld worden, op basis waarvan besluiten kunnen worden onderbouwd en beheermaatregelen kunnen worden bepaald.”

GRONDEXPLOITATIE:

besparing door versobering

Volgens Gobert Beijer kan de grondprijs omlaag als gemeenten alleen de echt noodzakelijke kosten om een bouwkavel te produceren in de grondexploitatie betrekken. In lopende grondexploitaties is dat vaak niet gebeurd. Beijer stelt dat grondexploitaties te zwaar belast zijn geraakt met allerlei ambities en wensen. Uit de exploitatie worden kosten betaald die eigenlijk uit de algemene middelen van de gemeente zouden moeten worden gedekt: aanleg van infrastructuur, de kwaliteit van de openbare ruimte, bijzondere gebouwen. Grondexploitaties moeten dus soberder, vindt hij. Maar: “Het is hier oppassen geblazen: met versoberen bedoel ik niet versoberen voor de consument. Het is de kunst om kosten te drukken en toch goede woningen te maken.” Ook planschade zou volgens Beijer niet meer uit de grondexploitatie moeten worden gedekt: “Dat vinden we nu normaal, maar vroeger ging het anders. Tot 1980 werd het begrip planschade in Amsterdam zelfs niet erkend.”

24


25

Factor 2:

Friso de Zeeuw is buitengewoon hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe markten bij Bouwfonds Ontwikkeling.

de bouwkosten en bijkomende kosten

Gobert Beijer is oud-directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, nu associé bij Boer & Croon en onafhankelijk adviseur. Hij deed begin dit jaar in het vakblad S&RO een aantal aanbevelingen over kosten van nieuwbouw.

‘Het is een misverstand dat een lagere dichtheid per definitie tot minder opbrengsten leidt’ Friso de Zeeuw

PLAN:

besparing door betere plannen Woningbouwplannen beginnen vanouds met een stedenbouwkundig plan. “De gemeente belde eerst maar eens een stedenbouwkundig bureau op”, zegt De Zeeuw hierover. “Maar dat gaat nu niet meer. Om de plankosten vanaf het begin in de hand te houden, is het beter om te vertrekken vanuit het door de markt gewenste eindproduct. Welke woonmilieus zijn gewenst? Welke voorzieningen zijn nodig? Als die vragen zijn beantwoord, kan de stedenbouwkundige wordt ingeschakeld en dus niet eerder. Zo kan diens aandeel in de kosten worden teruggedrongen.” De plankosten zijn de afgelopen jaren steeds verder opgelopen. (Voorbeeld: archeologisch bodemonderzoek, verplicht vanaf 2007, kost gemiddeld vijfduizend euro per nieuwbouwwoning.) Niet alle plankosten zijn te vermijden. Toch is zeker winst te behalen. De Zeeuw: “Zo kunnen binnenstedelijke plannen tegen lagere kosten worden gerealiseerd als ze ‘dunner’ worden opgezet - dus in lagere dichtheden. Het is een misverstand dat een lagere dichtheid per definitie tot minder opbrengsten leidt. Een optimum in opbrengsten kan vaak juist worden bereikt met minder woningen per hectare. Voor een hogere dichtheid is een meer kostbare openbare inrichting nodig, of in het binnenstedelijk gebied bijvoorbeeld ondergrondse parkeervoorzieningen; ook zijn de exploitatiekosten hoger. Het kostbare ondergronds parkeren is lang niet altijd nodig. Parkeren kan ook op andere elegante manieren worden geregeld, vaak met een gunstig neveneffect op de planning.” De Zeeuw stelt bovendien dat plannen in het algemeen niet gedetailleerder moeten zijn dan strikt noodzakelijk. Het is beter om met een globaal plan te werken en dat later concreet uit te werken. Kosten van voorbereiding en toezicht kunnen door de gemeente worden uitbesteed aan ingenieursbureaus of aan ontwikkelaars. Lagere kosten zijn het gevolg. Gobert Beijer is het daarmee hartgrondig eens: de plankosten en de kosten van voorbereiding en toezicht moeten én kunnen volgens hem terug naar normale proporties. Die kosten zijn zelfs ‘uit de klauwen gelopen’, vindt hij: “In sommige gemeenten bedragen ze wel 35 procent van de kosten van de openbare werken! Dat moet veel goedkoper. Een halvering is vereist. En het is mogelijk: bijvoorbeeld door dit werk uit te besteden aan ingenieursbureaus. Die kunnen dat werk goedkoper doen. Zeker nu woningbouwplannen noodgedwongen eenvoudiger en kleiner worden.”


ONTWERP EN ONTWIKKELING:

besparing door gestandaardiseerde ontwerpen

Ontwikkelaars zullen zich scherper moeten realiseren hoe een goede woning er eigenlijk moet uitzien. De Zeeuw: “Dat betekent: je klassieken kennen, denken in handels- en fabrieksmaten, eenvoudige plattegronden zelf ontwikkelen en sommige detailleringen standaardiseren volgens beproefd recept. Daarmee kunnen ook de veelbesproken faalkosten in de bouw eindelijk worden teruggedrongen.” Bouwfonds doet dit met het model ConfigurationBouwfondsClassics. Aan de hand van dit model kunnen ontwikkelaars ‘nieuwe klassiekers’ configureren, tegen lage kosten en met een optimale marge, aangepast aan de marktomstandigheden en de woningmarktregio, en daarmee aan de vraag van consument. Daarmee is grote efficiencywinst te boeken, zonder dat eenheidsworst ontstaat. Erkend bouwkostendeskundige Jan Moree (Bouwfonds) verwacht dat de aanneemsom van de gemiddelde rijwoning dankzij deze methode kan worden teruggebracht van 90.000 naar 83.000 euro. Gobert Beijer verwacht dat standaardisering zal leiden tot minder kosten en tot een betere kwaliteit: “Standaardisering leidt niet tot minder kwaliteit, zoals vaak wordt gedacht, maar juist tot minder fouten in plattegronden en tot hogere kwaliteit.”

‘Standaardisering leidt tot minder fouten in plattegronden en tot hogere kwaliteit’ Gobert Beijer

BOUWKOSTEN:

besparing door meer efficiency en beter samenwerken Opeenvolgende wijzigingen in het Bouwbesluit hebben een prijsopdrijvend effect gehad op de kostprijs van de nieuwbouwwoning. (Een voorbeeld: Verdiepingen in de woningen moesten hoger worden. De trappen werden daardoor langer. Dat kost 650 euro per woning extra.) Arbo-eisen, energieprestatie- en veiligheidseisen, geluidsregels en leges: ze dreven de kosten allemaal verder op. Daar komt de organisatie van de bouw nog bij. Friso de Zeeuw: “Vroeger bestond een aanneemsom uit 70 procent eigen werk en 30 procent onderaanneming. Nu is dat precies andersom. Dat betekent: meer mensen op de bouwplaats, meer zzp’ers en versnipperde verantwoordelijkheden. Door al die onduidelijkheid is een reserveringspotje nodig, wat weer prijsverhogend werkt.” De bouwkosten zullen de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid niet dalen, ook al niet gezien de schaarste aan grondstoffen en de zwaardere eisen op milieugebied. De EPC moet in acht jaar tijd zelfs terug naar nul. “Terughoudendheid en nuchterheid zijn dus geboden”, zegt De Zeeuw. “Als het Bouwbesluit al hoge eisen stelt op het gebied van duurzaamheid, is het onnodig daar nog ambities bovenop te leggen. Gemeenten en ontwikkelaars zullen bouwers moeten aanzetten tot betere prestaties en meer efficiency.”

Beijer is het gebrek aan efficiency een doorn in het oog. “We zijn er in Nederland steeds langer over gaan doen”, zegt hij. “Tussen het oorspronkelijke idee en het slaan van de eerste paal ligt soms wel zeven jaar of langer. Dat veroorzaakt meer kosten: de rente loopt op en er worden meer uren gemaakt. Dat moet genormaliseerd worden. Ik denk dat we naar een halvering toe kunnen, zelfs als we alle juridische procedures voor inspraak en dergelijke in acht nemen.” Onderzoek wijst uit dat de Nederlandse bouwsector ten opzichte van de rest van de EU relatief hoge uurkosten en een lage productiviteit heeft. Beijer: “Daar wordt te weinig aan gedaan. Middelgrote aannemers zijn wel bezig om processen goedkoper en rationeler te maken, maar het is eigenlijk beschamend dat bijvoorbeeld in Portugal sneller wordt gebouwd dan bij ons. De winst ligt hier voor het oprapen: waarom gaan we bijvoorbeeld niet in tweeploegendiensten werken? Waarom maken we niet eens echt werk van het terugdringen van de faalkosten?” Partners in de bouwketen moeten elkaar beter vinden, stelt Beijer. “Denk aan comakership. Of laat aannemers samen met hun onderaannemers voor een bepaalde periode inschrijven, in plaats van per werk op prijs. Dan kun je de kosten drukken.”

26


27


Leven... Woningen: - 77 grondgebonden koopwoningen - 220 appartementen, waarvan 70 sociale huur

Voorzieningen: - 270 openbare parkeerplaatsen in parkeergarage

… dat is architectuur van nu die verwijst naar het industriële verleden, bijvoorbeeld door het gebruik van zaagtanddaken, als verwijzing naar de oude fabriekshallen.

in het Bergh Kwartier, Oss ... dat is modern wonen te midden van de historie die zo bij deze Brabantse industriestad hoort. Hier stond ooit de tapijtfabriek van het roemruchte merk Bergoss. Talloze Ossenaren hebben daar hun hele leven gewerkt, van vader op zoon, moeder op dochter. En nu is er een levendige stadswijk verrezen, waarin een deel van de oude fabriekshallen mooi is opgenomen, omgeven met bijpassende, maar zeer eigentijdse woningen en voorzieningen.

… dat is elkaar ontmoeten, want daar houden ze hier van. Kunstenares Ellen Spanjaard ontwierp dan ook speciaal voor deze plek een bankje in de vorm van een opgerold tapijt: het ‘bijkletsbankje’.

… dat is een mix van jong en oud, van twee-onder-een kap-, patio-, stads- en rijwoningen, koop- en huurappartementen. En iedereen kan gebruikmaken van de hypermoderne en decoratieve parkeergarage.

28


29

Het roer om! tekst: Dieuwertje van de Moosdijk fotografie: Peter van Breukelen

Soms worden plannen ingehaald door de tijd. Dan blijkt dat de markt er anders uitziet dan in de eerste fase van de ontwikkeling was voorzien. Wat dan? Afwachten tot het tij keert? Of van koers veranderen? Op de volgende pagina’s drie voorbeelden van projecten die door relatief kleine aanpassingen de wind weer in de zeilen kregen.


30


31

‘Dit was voor ons wél haalbaar en toch nog steeds ruimtelijk’

Wijk Toscaans, plan Saendelft in Assendelft

Bella Italia in de Hollandse polder De eerste 127 woningen in de wijk Toscaans waren snel verkocht in 2005. Toen drie jaar later de resterende 107 woningen op de markt kwamen, net op het moment dat de crisis in alle hevigheid losbarstte, stokte de interesse. De eerste serie woningen verkocht moeizaam. Bouwfonds besloot in overleg met medeontwikkelaars BAM/AM en Van der Gragt tot een verandering in het ontwerp. De gevels kregen een kleurrijkere steen, diepere voegen, een mooiere dakpan, een andere kleur op de kozijnen en metalen shutters. Deze restyling maakte de gevel sprekender en warmer. Ook de verkoopbrochure werd aangepast: er werd sterker de nadruk gelegd op het gevoel van een ‘Bella Italia in de Hollandse polder’. Verder zakte de vrij-op-naamprijs iets en werden tweekappers als ‘instapmodel’ aangeboden zonder garage. Die kon de koper er in optie bij nemen. Hierdoor ging de prijs voor dat type woning omlaag, van 3 325.000 naar 3 285.000. Doordat ook nog eens minder woningen tegelijk werden aangeboden, kwam de verkoop – ondanks de slechte tijd - snel op gang.

Oplossing: sprekender gevel en tweekappers erbij Bewoners: Myrthe Douw-Kostense (36, assistent-makelaar, houdt van tennis), Jordy Douw (31, logistiek supervisor, gek op motorrijden), Vince (bijna 3) en Jack (bijna 1) Gekocht: 2-onder-1-kapwoning van 120 m2 woonoppervlak Verhuizing: december 2011 Vorige woning: appartement in Saendelft

Vrij gevoel “Onze woning ligt aan de rand van de wijk, omgeven door water en groenstroken, dat geeft een vrij gevoel. Had hij midden in de wijk gestaan, in een rijtje, dan hadden we het niet gedaan. Ik kan er erg slecht tegen om ingebouwd te zijn en om bijvoorbeeld met mijn voordeur direct aan de straat te zitten.”

Saendelft of Zaandijk? Myrthe DouwKostense: “In 2005 kocht ik een appartement in Saendelft, hoewel ik eigenlijk niet zo veel met deze Vinex-wijk had. Mijn familie en vrienden wonen allemaal in Zaandijk en Zaanstad. Toen ik Jordy leerde kennen en we kinderen kregen, zochten we dáár dan ook een woning. Tot we ons afvroegen: wat is er eigenlijk zo zaligmakend aan Zaandijk? Ja, het is oud en sfeervol, maar in Saendelft heb je alles: ruimte, rust, scholen, groen en een winkelcentrum. Zeker nu we kleine kinderen hebben, zijn dat belangrijke zaken.”

Speelse bouwstijl “Wat zo leuk is aan Saendelft, is dat alle buurten zo verschillend ogen. De Amerikaanse, de Amsterdamse, de Toscaanse wijk: allemaal kennen ze verschillende bouwstijlen. Dat maakt het speels. Je ziet het ook in onze tweekapper terug, die bestaat uit een hoge en een lage woning. Zelfs de bakstenen verschillen. Als geheel is het echter prachtig.”

Financieel haalbaar “Het plan Toscaans had in eerste instantie vrijstaande woningen op kavels, dat was voor ons financieel niet haalbaar. Die hebben we niet eens bekeken… Toen kregen we de nieuwsbrief met daarin de gewijzigde plannen voor Toscaans: mooie, betaalbare 2-onder-1-kapwoningen aan het water. Met voor- en achtertuin. We zeiden: ‘Als we hier blijven, zou dit ideaal zijn’.”

Eerst klussen, dan rusten “Eind september kregen we de sleutel van de woning, maar eerst moet er nog geklust worden. We doen een deel van de afwerking zelf: de vloeren boven, wanden schilderen, plaatsing van de badkamer en wc. Maar straks, met Kerstmis, zitten we gezellig met elkaar hier in de woonkeuken, aan een grote leestafel, daar bij die grote raampartij. Ik verheug me er nu al op!”


32


33


‘We hadden echt meer ruimte nodig, met onze twee tienermeiden’

Hofje Werkerhoven in de wijk Stadshagen, Zwolle

Groter en met meer vrijheid Toen het hofje Werkerhoven in verkoop ging, april 2008, waren er twaalf tweekappers en vier vrijstaande woningen gepland. De verkoop liep niet voorspoedig. De vrij-op-naamprijs bleek aan de hoge kant en van sommige huizen was de tuin op het noorden te ondiep. Het grote bezwaar van potentiële kopers: zij vonden de huizen te hoog geprijsd voor wat ze ervoor kregen. Bouwfonds bracht het aantal woningen terug naar veertien tweekappers. Door deze herverkaveling groeide de kaveloppervlakte ieder van ongeveer 300 naar 400 m2. Van de oorspronkelijk geschakelde tweekappers maakte Bouwfonds half- vrijstaande woningen, de woning bleef verder ongewijzigd. Dit was financieel haalbaar door de grondquotemethodiek van de gemeente Zwolle. Daarin betaalt Bouwfonds voor de grond een percentage van de vrij-op-naamprijs aan de gemeente, onafhankelijk van het aantal vierkante meters. Kopers kregen bovendien een rijkssubsidie van 3 10.000 voor hun nieuwbouwwoning. Begin 2010 gingen de tweekappers in de verkoop. Binnen een paar maanden waren alle huizen verkocht.

Oplossing: meer grond voor dezelfde prijs Bewoners: Diska Huizing (43, loopbaanadviseur, gek op tuinieren), Wim Huizing (46, senior projectmanager horeca bij de Efteling, volgt graag eettrends en is gek op golf), Marlijn (14) en Amke (13) Gekocht: 2-onder-1-kapwoning van 175 m2 oppervlak Verhuisd: eind mei 2011 Vorige woning: Diska en Wim pionierden als een van de eersten in een rijwoning in Stadshagen Geen achterom Diska Huizing: “We hadden in 2008 al eens naar dit huis in Werkerhoven gekeken. We vonden het toen ook al mooi, maar te duur. Bovendien waren de tweekappers met garages aan elkaar geschakeld en kon je er niet omheen lopen. Dat leek ons onhandig, dan moet je telkens door de garage om snel in de tuin te komen. We hebben nog wel verder gekeken naar andere huizen in Zwolle, maar niet heel actief gezocht.” Nieuwe kans “April 2010 viel de flyer in de bus waarin stond dat de opzet en prijzen van Werkerhoven waren gewijzigd. Die kans hebben we direct gegrepen. In de nieuwe opzet was de prijs verlaagd met zo’n 3 30.000 en waren de garages niet meer geschakeld. Nu waren het wél echte 2-onder-1-kapwoningen en die zie je nauwelijks hier in Stadshagen. We hebben direct een optie genomen. In mei zetten we onze handtekening onder het koopcontract, juni 2010 startte de bouw.”

Vrijheid “Ik vind het leuk dat de tweekappers er niet hetzelfde uitzien. Wij hebben een dwarskap. De witte vezelcement planken op de achtergevel breken de donkerrode baksteen. Ook de raampartij aan de voorzijde met de wit-grijze kozijnen zorgt voor een mooi kleurcontrast.” Ruim en licht “De plaats van de huizen op het perceel is goed gekozen. Ons huis springt iets naar achteren, waardoor je niet bij de buren naar binnen kijkt. We hebben sowieso veel vrije zichtlijnen vanuit ons huis. Dat geeft een gevoel van vrijheid, van ruimtelijkheid. Ook prettig is dat er overal zonlicht door de vele raampartijen komt. In de grote woonkeuken die we hebben laten aanbouwen, in het trappenhuis en ook in de woonkamer. Door de zee van ruimte woont het hier ook bijzonder prettig. We hadden echt meer ruimte nodig, met twee tienermeiden. Die kunnen hier lekker bewegen. Onze favoriete plekken? De open haard en de woonkeuken. Daar zit je ’s winters heerlijk in de zon.”

34


35

‘Voor deze prijs vind je nergens anders in Bergen op Zoom een nieuwbouwwoning’

Markiezaat de Meander in Bergen op Zoom

‘We kregen echt waar voor ons geld’ Voor Markiezaat de Meander was aanvankelijk ingezet op tweekappers en ruime herenhuizen aan lange lanen. Toen in 2009 de verkoop stagneerde, heeft Bouwfonds Ontwikkeling de lokale woningmarkt onderzocht. Er bleek behoefte te zijn aan rij- en hoekwoningen onder de 3 200.000. Bouwfonds bracht daarom een volgende bouwfase versneld op de markt. In plaats van de beoogde lange rij herenhuizen kwamen er nu rijwoningen in een woonerfopstelling te staan. En dat sprak een nieuwe, jonge doelgroep aan. De woningen sluiten in kleur en materiaalgebruik aan bij de eerdere woningen in Markiezaat de Meander. De wijziging op de stedenbouwkundige invulling en de nieuwe types waren zeer succesvol: van de 30 woningen die sinds 2010 in verkoop zijn gekomen, zijn er inmiddels 29 verkocht. De realisatie van deze fase gaf ook een positieve impuls aan de verkoop van de tweekappers en herenhuizen in de Meander.

Oplossing: stedenbouwkundige wijziging en gericht bouwen voor nieuwe doelgroep Bewoners: Danny Oerlemans (30, medewerker personeelszaken, sportfreak), Marcellina Oerlemans (29, medewerker brillenzaak, gek op shoppen en ‘leuke dingen met de kinderen doen’), zoon Kay (2) en dochter Nova (bijna 1) Gekocht: rijwoning met 100 m 2 woonoppervlak Verhuisd: april 2011 Vorige woning: oudbouw in het drukke centrum van Bergen op Zoom Verrassing Danny Oerlemans: “De inschrijving voor dit huis hebben we snelsnel tussendoor gedaan. Ons zoontje lag op dat moment in het ziekenhuis. We hadden niet verwacht dat we zouden worden ingeloot! Toen we eenmaal bij de makelaar zaten en de plannen eigenlijk pas goed bekeken, waren we direct verkocht.” Want “Je woont hier heerlijk rustig, er is veel groen en de nieuwe wijk is op kinderen gericht: er zijn sportvelden en een brede school op loopafstand. En: je fietst zo naar het centrum toe.” Bovendien “Het is een stijlvol huis met strakke witte vlakken op de gevel tussen de boven- en benedenverdieping, die een mooie onderbreking vormen. Ook is er een apart soort baksteen gebruikt en hebben we vierkante regenpijpen.”

Voor “De eerste keer dat we serieus zochten in Markiezaat de Meander, vonden we alle huizen te duur. Er was niets bij voor starters of jonge mensen, de huizen kostten 3 tot 4 ton! We willen ook geld overhouden om leuke dingen te doen en besloten toen in ons oude huis te blijven wonen.” Na “Toen deze goedkopere rijwoningen op de markt kwamen - zo’n 3 60.000 goedkoper dan het eerdere aanbod - merkte je het enthousiasme. Er moest zelfs geloot worden, nota bene in crisistijd. Je krijgt echt waar je geld. Voor deze prijs vind je elders in Bergen op Zoom geen nieuwbouwwoning. Hooguit een bestaande woning, die je dan nog aan je wensen moet aanpassen. Dit huis is nieuw en fris, het is logisch ingedeeld en precies zoals wij het willen. Ook prettig zijn de standaardvloerverwarming en de meer-opties: wij kozen voor een extra uitbouw.” Om ons heen “Er wonen allemaal jonge mensen tussen de 20 en 30 jaar, de helft ook met kindjes. Hoewel er volop gebouwd wordt, is het nog lekker leeg. We kijken uit op een grasvlakte met weg en watertje. Achter en aan de zijkant van ons huis worden binnenkort huizen opgeleverd.” Beste plek “De tuin op het zuiden biedt de hele dag zon. Door de aanbouw hebben we nu een schuifpui en een woonkamer met enorm veel licht.”


36


37


Architectuur

Alle vijf goed De belangrijkste succesfactoren voor de verkoop van een woning

Een ding is duidelijk in de woningmarkt van nu: de consument weet heel goed wat hij wil, zo blijkt uit onderzoek naar de succesfactoren van woningen van Bouwfonds Ontwikkeling. Natuurlijk, er zijn regionale en individuele verschillen, maar in het algemeen is goed te voorspellen welk type woningen wel en welk minder in de smaak valt bij potentiële kopers. Belangrijk om te weten bij het maken van nieuwe plannen. In dit artikel: vijf belangrijke succesfactoren op een rij en tien Bouwfonds woningprojecten met ‘alle vijf goed’.

tekst: Kim van Eerde

1

3

2

4

Architectuur

De smaak van de meeste Nederlandse consumenten is heel traditioneel wat betreft architectuur. Zij geven de voorkeur aan klassieke kapvormen, erkers, baksteen en jaren ’30-uitstraling. Toch mag een minderheid niet vergeten worden. Deze groep heeft juist een uitgesproken en exclusieve voorkeur voor moderne architectuur. De verhouding tussen mensen met een voorkeur voor moderne, dan wel traditionele architectuur is ongeveer 30/70.

Indeling

Ruimte in de woning staat hoog op de prioriteitenlijst. Consumenten geven aan voorkeur te hebben voor woningen vanaf 145 m2. En die ruimte zien ze liever terug in een extra grote woonkamer dan in een extra slaapkamer. Ook belangrijk: een woonkamer die aan de tuin grenst. Verder zijn een trap en toilet in de hal en een keuken aan de voorkant (vooral bij rijwoningen) geliefd. Het merendeel van de consumenten wil graag een badkamer met een raam dat open kan. Een tweede toilet staat bij voorkeur niet in de badkamer, maar apart. Voor tweekappers geldt dat de voordeur aan de zijkant van de woning moet zitten en dat keuken en woonkamer één geheel zijn.

Ligging op kavel

Consumenten hebben een duidelijke voorkeur: ze willen dat hun tuin achter hun huis ligt. Liever een tuin op het noorden, maar achter het huis, dan een voortuin op het zuiden. De tuin is belangrijk voor het gevoel van privacy. Een tuin aan de achterkant is vaak beter afsluitbaar en dat betekent dus dat de bewoners daar de meeste privacy hebben. De meeste consumenten willen een stenen berging in de tuin en zijn zelfs bereid daarvoor meer te betalen.

Parkeren

Hoe mensen het liefst willen parkeren verschilt per regio, omdat de lokale omstandigheden overal anders zijn. Over het algemeen willen mensen hun auto graag op eigen terrein parkeren, bijvoorbeeld in een garage, in een carport of in de voortuin. En anders wil men in ieder geval graag in de eigen straat parkeren, voor de deur.

5

Overige elementen

Vooral in rijwoningen willen mensen graag een trap in de hal (en dus géén open trap in de woonkamer). Verder is een (half) open keuken geliefd. Duurzaamheid van de woning is voor veel consumenten vooral belangrijk wanneer hen dat in hun portemonnee scheelt - dus energiekosten bespaart.

Tuindorp (Weidevenne), Purmerend Een kleinschalig woonbuurtje van 38 tussen-, hoek-, patio- en tweeonder-één-kapwoningen, dichtbij het centrum van Purmerend. Zoals de naam Tuindorp al zegt, is de architectuur geïnspireerd op de jaren dertig met grote dakoverstekken, schuine daken en rode dakpannen. Groot pluspunt is de ruimte in de woningen. Bovendien zijn er voldoende extra mogelijkheden om de woningen naar eigen inzicht in te delen en uit te breiden. Alle woningen hebben een voor- en achtertuin en parkeren kan in de daarvoor bestemde vakken op straat. www.tuindorp-weidevenne.nl

ParkHagen, Sint-Michielsgestel ParkHagen is een bijzonder project aan de rand van Sint-Michielsgestel van twintig twee-ondereen-kapwoningen, 25 rijwoningen, vijftien appartementen en acht villa's. De architectuur van de ruime woningen is geïnspireerd op de bouwstijl van begin twintigste eeuw met veel oog voor detail. Centraal in ParkHagen ligt een park, waaraan de villa’s liggen. Ook de andere woningen hebben een tuin en/of buitenruimte. Het verkoopsucces van het project is mede te verklaren door de Koper Ontwerpt Mee-aanpak. Potentiële kopers van de villa’s kopers konden al in een vroeg stadium aan de hand van gesprekken met de architect en aannemer hun wensen doorvoeren in het interieur en aan het exterieur van de woning. De woningen in ParkHagen zijn in tweeënhalve maand bijna allemaal verkocht. www.parkhagen.nl

’t Spuy, Breskens Op de plek van een voormalig postkantoor in het centrum van Breskens staat appartementencomplex ’t Spuy. Het kleinschalige gebouw telt zes appartementen en twee penthouses. De begane grond biedt commerciele ruimten en bergingen. Alle appartementen hebben een ruim balkon op het zuidwesten en een eigen parkeerplek op het afgesloten binnenterrein. Bewoners kunnen de woningen naar eigen inzicht indelen en inrichten. Het appartementencomplex kent een hoog afwerkingsniveau, dat niet alleen terugkomt in het gevelaanzicht en de geveldetaillering, maar ook in de gebruikte materialen.

Ruimte

Ligging

Parkeren

Overig

✔

✔

✔

✔

✔

Traditioneel

Zeer ruim (139 tot 182 m²)

Voor en achtertuin

Op straat, voor de deur

Indelen en uitbreiden naar eigen inzicht

✔

✔

✔

✔

✔

Traditioneel

Zeer ruim; starterwoningen 71-113 m², twee-ondereen-kapwoningen 154-160 m² en villa’s 215 m²

Tuin en grenzend aan park

De tweekappers en villa’s beschikken over een garage en daarnaast minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf

Koper ontwerpt mee

✔

✔

✔

✔

✔

Klassiek, in aansluiting op oude panden in de omgeving

Groot (ca. 85 tot 119 m²)

Ruim balkon

Op eigen binnen terrein

Hoog afwerkingsniveau

38


Damiaanberg, Meerssen Negen villa’s die deel uitmaken van de nieuwbouwlocatie Damiaanberg in Meerssen. De woningen liggen op ruime kavels, kijken aan de voorzijde uit op het Geuldal en hebben aan de achterzijde een weids uitzicht. De architectuur is modern en de ruimte is groot, zowel binnen als buiten. Bovendien zijn ze zeer luxe afgewerkt. Onder elke villa biedt een dubbele parkeergarage plek aan twee auto’s. www.damiaanberg.nl

39

Architectuur

Ruimte

Ligging

Parkeren

Overig

✔

✔

✔

✔

✔

Modern en ruimtelijk

Veel ruimte met 252 m²

Zeer ruim met voor en achter uitzicht en een overdekt terras

Dubbele parkeergarage van 40 m² onder de villa (zit niet inbegrepen in de 252 m²)

Gebouwd op terrassen, veel licht en een zeer luxe afwerkingsniveau


Architectuur

Dijkwoningen Oolderveste, Roermond Acht dijkwoningen langs de Oolderplas aan de rand van de nieuwbouwontwikkeling Oolderveste. Uniek zijn de ligging aan de plas en het uitzicht over het water. Het afwerkingsniveau van de modern vormgegeven woningen is zeer hoog met gebruik van luxe, hoogwaardige materialen. Door de duurzame opties wordt stevig op energiekosten bespaard.

De Lanen II (De Marslanden), Hardenberg Hollands Goed (Nesselande), Rotterdam Een woonbuurt op een van de beste locaties van de VINEX-wijk Nesselande in Rotterdam. Midden in het groen en toch dichtbij voorzieningen, namelijk 300 meter van de metro Nesselande en 500 meter van het winkelcentrum en strand van de Zevenhuizerplas. Hollands Goed telt acht starterswoningen, 61 eengezinswoningen en zestien twee-onder-een-kapwoningen. Allemaal hebben ze een traditionele architectuur, voldoende ruimte in de woning en een tuin. Een van de succesfactoren van Hollands Goed is de concurrerende prijs/kwaliteitverhouding vergeleken met andere projecten in de omgeving. Hollands Goed is ook mede door de transparante communicatie via de projectwebsite en sociale media met potentiële kopers een succes geworden. Zij werden van A tot Z betrokken bij de planontwikkeling van Hollands Goed en konden eenvoudig in contact komen met andere kopers. www.hollandsgoedwonen.nl

Herenstraat, Rijswijk Drie riante appartementen in het historische centrum van Rijswijk, met een fantastisch uitzicht op de oude binnenstad. Door het klassieke appartementengebouw krijgt de Herenstraat zijn historische uitstraling terug. De zeer riante appartementen hebben een woonoppervlakte van 145 tot 175 vierkante meter en een fraaie entree met lift en trappenhuis, een eigen berging in de kelder en een eigen balkon of dakterras. De kopers waren in de gelegenheid om zelf de indeling van hun appartement te bepalen. Dit project in het centrum van Rijswijk was onder andere populair omdat in Rijswijk relatief weinig nieuwbouw voorkomt.

✔

✔

✔

✔

✔

Traditioneel

Grondgebonden woningen 115-154 m², appartementen gemiddeld 70m²

Tuin met een goede zonligging

Tweeonder-eenkapwoningen met garage. Bewoners van de andere woningen parkeren in de straat.

Vlakbij winkels, openbaar vervoer en strand

In Hardenberg worden tien rijwoningen in moderne jaren dertig architectuur gerealiseerd. De woningen beschikken over een traditionele keuken aan de voorzijde. Met behulp van een woningadviseur wordt de woning op maat aangepast aan de eigen woonwensen.

Assenrade, Hattem

✔

✔

✔

✔

✔

Architectuur met klassieke, historische uitstraling

Ruime woningen van woonoppervlaktes van 145-175 m²

Binnenstedelijk

Parkeren voor de deur

Kopers hadden een gesprek met de aannemer over woonwensen

De komende jaren verrijst aan de noordkant van Hattem de nieuwe woonwijk Assenrade. Het project telt 59 rijwoningen, twaalf twee-onder-een-kapwoningen en tien vrijstaande woningen. Allemaal zijn ze ruim van opzet en hebben ze een voor- en achtertuin. Sommige woningen hebben ook een inpandige garage. Met zijn traditionele architectuur sluit Assenrade goed aan bij het dorp Hattem. Veel aandacht is besteed aan duurzaamheid, via onder andere isolatie, een energiezuinig ventilatiesysteem en een HR-ketel. Sommige woningen hebben zonnepanelen. www.woneninassenrade.nl

De Tuinen van Vleuten, Vleuten De Tuinen van Vleuten maakt deel uit van deelplan Vleuterweide in de Utrechtse nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn. Een intiem woonbuurtje met 165 woningen in vijf woningtypen: eengezinswoningen, twee-onder-eenkapwoningen, herenhuizen, en (semi-) vrijstaande villa’s. De opzet van de buurt en de architectuur van de woningen zijn geïnspireerd op de stijl van de tuindorpen uit de jaren twintig van de vorige eeuw, met veel ruimte voor water en groen. www.detuinenvanvleuten.nl

Ruimte

Ligging

Parkeren

Overig

✔

✔

✔

✔

✔

Modern

Ruime woningen met woonoppervlaktes van 173, 191 en 207 m²

Met uitzicht over de plas

Alle woningen met inpandige garage en twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

Energiezuinig

✔

✔

✔

✔

✔

Moderne jaren dertigarchitectuur met diverse kleuren gevelsteen

Ruime kavels met groenstrook voor de woningen

In nieuwbouwwijk

Op parkeerplaats in nabijheid van de woningen

---

✔

✔

✔

✔

✔

Traditioneel, klassiek

Ruime woningen vanaf 163m² en kavel vanaf 270 m²

Voor en achtertuin

Inpandige garage

Energiezuinig ruim opgezet plan

✔

✔

✔

✔

✔

Traditioneel tuindorp

Ruime woningen vanaf 133m² en kaveloppervlak vanaf 213 m²

In nabijheid van water en groen; vlakbij Utrecht

Eigen oprit en garage

Het intieme karakter van de buurt

40


41

Slow of Big? Dat is de vraag tekst: Mark van Harreveld

fotografie: Peter van Breukelen

‘Eén partij is verantwoordelijk voor de uitvoering’


‘Met gespreide oplevering heb je als ontwikkelaar meer manoeuvreerruimte’ Organisch. Het woord valt steeds vaker als het om gebiedsontwikkeling gaat. Kleinschalig, gefaseerd bouwen en zo grote financiële risico’s vermijden. Is dat het antwoord op de dilemma’s van de huidige woningmarkt? Of is grootschalig efficiënt ontwikkelen nog steeds de beste keus? Voor beide opties valt veel te zeggen, blijkt uit de ervaringen van Bouwfonds-medewerkers Menno Ploeger en John van den Heuvel.

42


43


Groot:

Langzaam:

Amsterdam Oostpoort

Tuindorp Ouderkerk-Zuid

Menno Ploeger is locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling en nauw betrokken bij de realisatie van Amsterdam Oostpoort, het nieuwe centrumgebied van Amsterdam Oost een duidelijke keus voor grote getallen. “Zo konden we de prijs van de woningen laag houden.”

M

enno: “Voor binnenstedelijk bouwen is Amsterdam Oostpoort redelijk grootschalig. Maar het is dan ook de bedoeling dat dit gebied het nieuwe centrum van Oost wordt. Er is om verschillende redenen voor deze schaal gekozen. Niet alleen was het fysiek mogelijk - er lag een grote locatie braak waar een invulling aan gegeven moest worden - ook speelde mee dat we de ontwikkeling van een grote ondergrondse parkeergarage van 875 plaatsen, een winkelcentrum van ruim 17.000 vierkante meter en 205 woningen in één keer bij een bouwcombinatie konden aanbesteden. En dat is niet alleen kostentechnisch voordelig, maar ook qua logistiek: één partij is verantwoordelijk voor de uitvoering en er is dus geen afstemming nodig tussen allerlei verschillende aannemers op een relatief beperkt oppervlak. Daarmee vermijd je extra werk en dus extra kosten.”

Kopers hebben zekerheid “Hoewel we in juli vorig jaar alleen nog maar de winkelruimtes en de sociale huurwoningen verkocht hadden, besloten

John van den Heuvel is senior ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling en betrokken bij de realisatie van Tuindorp OuderkerkZuid. Een kleinschalig plan in dorpse stijl, dat gespreid wordt opgeleverd. “Er is geen haast bij, we hebben veel vertrouwen in de kwaliteit van de plek en de woningen.” Dit wordt gerealiseerd in Amsterdam Oostpoort:

Tuindorp Ouderkerk-Zuid

800 woningen 17.000 m² winkelcentrum Een ondergrondse parkeergarage met 875 plaatsen Een brede school

Met Tuindorp Ouderkerk-Zuid won Bouwfonds in 2005 de meervoudige aanbesteding van Ouderkerk-Zuid. Het plan omvat: 150 woningen, waarvan 17 sociale huur en 28 sociale koop

we toch te gaan bouwen. Daarmee namen we een risico: wanneer je namelijk fors moet afwaarderen om de woningen verkocht te krijgen, heb je natuurlijk een nadeel te pakken. Doordat de aanbesteding echter zo goed verliep, konden we de woningprijzen laag houden. We verwachten dan ook dat de verkoop goed zal lopen, want zeker voor Amsterdamse begrippen zijn de gemiddelde prijzen laag. Dat we de hele klus in één keer in aanbouw hebben genomen, heeft ook als voordeel dat duidelijk is wanneer we opleveren. Kopers hebben de zekerheid dat de bouw doorgaat en hoeven niet te wachten tot er voldoende inschrijvingen zijn. Ze weten ook hoe hun wijk eruit komt te zien en wonen niet eerst jarenlang in een bouwput wanneer ze een van de eerste bewoners zijn.”

Grote differentiatie “Ondanks deze schaalgrootte blijft Amsterdam Oostpoort een zeer gedifferentieerd geheel. Er zijn wel 70 verschillende woningtypen, van koop- en sociale huurappartementen tot woningen voor begeleid wonen. Grootschaligheid en differentiatie sluiten elkaar niet per definitie uit.

Stadsdeelhuis Oost (is al gerealiseerd) Bedrijfsruimten, horecagelegenheden en tal van andere voorzieningen

Als je op deze schaal bouwt, en dat geldt zeker voor appartementenbouw, blijft het lastig om mensen echt maatwerk te bieden en daar flexibel in te zijn. Ook is het aanbrengen van wijzigingen moeilijker naarmate de bouw vordert. Wij proberen wel zo veel mogelijk rekening te houden met bewonerswensen door flexibiliteit in het ontwerp in te bouwen - bijvoorbeeld in de bekabeling of door het meestorten van loze leidingen.”

Een echt centrum “Wat Amsterdam Oostpoort zo bijzonder maakt, is dat veel bewoners van Oost iets hebben met het Polderweggebied. Mensen hebben leren zwemmen in het Sportfondsenbad, ze zaten hier op school of gingen er naar de tandarts. In de beleving van veel mensen uit Oost en Watergraafsmeer is dit ook echt een centrum. En dat geldt niet alleen voor de oudere wijkbewoners. Het gebied is al heel lang in ontwikkeling en mensen waren erg benieuwd wat ermee ging gebeuren. Mensen zaten echt te wachten op de invulling ervan.”

Verlenging van het geluidsscherm langs de A9 Verplaatsing van een volkstuinencomplex Een bouwkavel voor een brede school

J

ohn: “Ik vind Tuindorp een mooi voorbeeld van hedendaags bouwen met zicht op het verleden. Ouderkerk is een dorp met een kleine schaal waar mensen elkaar kennen en dat zit ook in dit plan. Bouwfonds heeft hier gekozen voor een dorps milieu met een afwisselende bebouwing waarbij de bestaande fysieke structuur gevolgd wordt - bijvoorbeeld door waterpartijen in stand te houden. En net als in een dorp hebben we een mix nagestreefd: qua woningtype, architectuur, prijs en spreiding van koop- en huurwoningen. Het is overzichtelijk, mensen kunnen hun kinderen lopend naar school brengen, komen elkaar tegen. Tuindorp is eigenlijk niet zozeer een wijk, maar eerder een buurt van ruim 150 woningen, onderverdeeld in subbuurtjes die door waterpartijen gescheiden zijn en waar je je buren kent.”

Risicospreiding “De bouw van Tuindorp wordt over een aantal jaren uitgesmeerd en er komen steeds nieuwe plukjes woningen in ver-

koop. Dit heeft verschillende voordelen. Veel van onze kopers zijn doorstromers en dus moet je er als ontwikkelaar rekening mee houden dat deze mensen eerst hun bestaande woning moeten verkopen. En als die verkoop langer duurt dan mensen gepland hebben, hebben de kopers nog steeds de zekerheid dat er na een half jaar weer een nieuwe pluk woningen bij de makelaar voor ze klaar staat. Met dezelfde sfeer en uitstraling, en in dezelfde buurt. Met die fasering garandeer je dus continuïteit in het aanbod.”

Maatwerk “Gefaseerde oplevering is ook een vorm van risicospreiding. We hebben het toch over relatief dure woningen die veel investeringen vragen. Er is geen haast bij, we hebben zo veel vertrouwen in de kwaliteit van de woningen en de locatie dat we niet omwille van de afzet in prijs willen zakken, op kwaliteit willen inleveren of een eenvoudiger ontwerp gaan aanbieden. Gespreide oplevering betekent ook dat je als ontwikkelaar meer manoeuvreerruimte hebt. Toen bleek dat een bepaald woningtype beduidend minder liep, heb-

ben we daar een aantal van vervangen door een ander meer succesvol type. Dus binnen het bestemmingsplan en de hoofdstructuur kun je sommige woningen nader specificeren of op onderdelen aanpassen. Organisch ontwikkelen heeft natuurlijk ook zijn nadelen. Je doet langer over de realisatie terwijl je een belangrijk deel van je investeringen al hebt gedaan. En dat betekent dat je scherp moet sturen op kosten en fi nanciële resultaten. Toch past deze manier van bouwen wel binnen de trend om kleinschaliger en meer gedifferentieerd te werken. Ik denk dat dit maatwerk bij projecten op dit soort invullocaties binnen bestaand gebied in de toekomst meer de norm gaat worden.”

44


45

tekst: Raquel Mourik


Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

Al tien jaar lang vormen Ymere en Bouwfonds Ontwikkeling in Amsterdam de combinatie V.O.F. De Stadstuinen. Stefan Schuwer, lid van de Raad van Bestuur van Ymere, was er vanaf het begin bij.

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Partner: Stefan Schuwer Nieuw project: Leihagen in Arnhem Terugblik: Pakhuizen Cruquiuskade Bijzonder gebouw: De Hogebrink Vincent van Rossem: De woningmarkt

Eerste indruk "Als partners in De Stadstuinen staat Bouwfonds en Ymere primair hetzelfde doel voor ogen: het realiseren van mooie projecten in een wijk waar dat hard nodig is en daar iets aan verdienen. Maar secundair zijn er verschillen. Een daarvan is dat Bouwfonds projecten meer bekijkt vanuit het financiële perspectief, wij vanuit maatschappelijk perspectief. De invalshoek van Bouwfonds houdt ons scherp. Niet dat hun zienswijze altijd de doorslag geeft. Maar wij leren er wel van. En het leidt tot betere, gezamenlijke keuzes." De praktijk "We bewegen mee met de dynamiek van de wereld. Dus veel in de samenwerking gaat goed, maar soms zijn er verschillen van inzicht. Daar kunnen we stevig met elkaar over praten. Op basis van argumenten bereik je dan de oplossing die het project ten goede komt. Dat vormt de meerwaarde van de samenwerking. Wat mij wel heeft verbaasd, is dat Bouwfonds in het begin onze twee rollen niet goed uit elkaar hield. Als corporatie is Ymere ontwikkelaar, maar ook belegger en beheerder van woningen. Dat leidde weleens tot misverstanden, bijvoorbeeld over de prijs die Ymere voor bepaalde woningen wilde betalen." Verrassend "Door de vastgoedcrisis hebben wij onze ambities bijgesteld. Daarom hebben wij een Stadstuinen-project voor dure huurwoningen, die wij in portefeuille zouden nemen, omgezet naar koopwoningen. Wij veranderden dus van koers. Voor Bouwfonds ontstond daardoor een hoger risico. Toch werkten zij voortvarend en zonder klagen mee aan die koerswijziging. Dan ben je een echte partner."

‘Mijn stelling:

structurele samenwerking in gebiedsontwikkeling werkt'

fotografie: Edwin Walvisch


47


Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

De Leihagen: ruimte, groen en een tikje exclusief

Terug naar

Wie bij Vinex denkt aan een grote bouwdichtheid, is nog nooit in De Leihagen geweest. Deze Arnhemse wijk, onderdeel van de nieuwbouwwijk Schuytgraaf, ademt ruimte.

Karakter: Bijzonder aan De Leihagen is de manier waarop de verkaveling is ontstaan. Het plan is gemaakt door stedenbouwkundige Martin Wiebenga van West 8 Urban Design & Landscape Architecture. Hij stelde zich voor dat hij een spiegel uit zijn handen liet vallen, om de vormen van de scherven te gebruiken als inspiratie voor de kavels. “Om dit idee toepasbaar te maken hebben we het wel ietwat afgevlakt”, vertelt Berry. “Maar van de vreemde vormen van de kavels is de oorspronkelijke gedachte nog wel goed af te lezen. Het effect is speels en onverwacht.” Wat verder kenmerkend is aan De Leihagen, is dat alle privétuinen zijn gericht naar het openbaar gebied. Ook de oprijlanen met grind en de prachtige hagen springen in het oog. De hagen zijn gebruikt als erfafscheiding op zowel de voorste als achterste perceelgrenzen. Leien daken dus, en groene hagen. Vandaar de naam De Leihagen. Het alom aanwezige groen is precies de reden waarom bewoner van het eerste uur Bart Rijntalder zo enthousiast is over zijn wijk. “Het groen geeft rust en straalt iets uit”, zegt hij. “Het liefst had ik in een bos gewoond, maar dit vind ik een bijna gelijkwaardig alternatief.”

Pakhuizen Cruquiuskade Ooit was dit een onguur stukje Amsterdam, een niemandsland tussen stad en haven. Nu is het een van de meest gewilde woonbuurten, dicht bij het centrum en de spannende IJ-oevers.

Naam: De Leihagen Waar: Arnhem Wat: Riante bakstenen huizen met leien daken en flinke tuinen. Brede lanen, doorkijkjes, waterpartijen en groen waar je ook kijkt. In De Leihagen is het leven mooi. Deze wijk, die twee jaar geleden is opgeleverd, is ideaal voor mensen die dichtbij de stad willen wonen, maar ook rust zoeken. Er staan 128 woningen in herenhuisstijl, allemaal vrijstaand of twee onder een kap. Projectmanager Berry Evers: “We hebben bewust gekozen voor een lommerrijke, exclusieve uitstraling. Er is veel aandacht besteed aan materiaalgebruik en detaillering.”

1988

Bijzonder: Berry Evers kijkt met voldoening terug op de totstandkoming van De Leihagen. “De samenwerking tussen de gemeente en de projectontwikkelaars KWP en Bouwfonds liep op rolletjes”, vertelt hij. “Ik vond het bijzonder dat de gemeente, die verantwoordelijk was voor de verkoop van de particuliere kavels, ook heeft bijgedragen aan de start van de verkoop. Ze waren commercieel zeer betrokken, we hebben zelfs samen de brochure gemaakt.”

Stedenbouwkundige: West 8 Urban Design & Landscape Architecture Architecten: Ritzen Architecten (Maastricht) en K3 Architectuur (Arnhem). Projectontwikkelaars: Kondor Wessels (Rijssen) en Bouwfonds Ontwikkeling. Oplevering: 2009. Aantal woningen: 165, waarvan 37 bouwkavels en 128 vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen.

fotografie: Peter van Breukelen

46

De herontwikkeling van de pakhuizen Zondag tot en met Zaterdag moest het Oostelijk havengebied van Amsterdam een impuls geven. Henny Baas ging nog eens kijken hoe Bouwfonds dat heeft aangepakt.

H

et plan toen: De Cruquiuskade in het Oostelijk Havengebied deed op zijn zachtst gezegd verpauperd aan. “Het was een omgeving zoals je die ook ziet in de televisieserie Coronation Street”, herinnert Henny Baas - toen bouwopzichter, nu directievoerder regio NoordWest - zich. De robuuste pakhuizen uit de negentiende eeuw moesten getransformeerd worden tot appartementencomplex. In elk pakhuis zouden 55 appartementen in vijf verschillende uitvoeringen worden ingericht. In totaal zo’n 390 woningen. Henny Baas: “De lichtinval vormde een probleem. Voor de kozijnen wilden we zoveel mogelijk de bestaande openingen van het pakhuis gebruiken. In een pand van 30 meter diep bleek dat te weinig. Daarom hebben we een gat in het dak gemaakt, waarin we een glazen kap hebben aangebracht. Die loopt over de gehele lengte van het pakhuis naar beneden. Alle appartementen hebben daardoor voldoende daglicht. Het karakteristieke stalen skelet is overal zichtbaar gebleven.” Het plan nu: “We begonnen voorzichtig met Maandag en Dinsdag. De eerste appartementen gingen als ‘premie A’-woningen tegen zeer aantrekkelijke prijzen van de hand. Alle bewoners kregen daar ook nog eens een parkeerplaats en berging bij. Toen de markt goed reageerde, zijn we met de rest verder gegaan. Al snel was dit gebied bijzonder in trek. Het is leuk wonen, op een steenworp afstand van het centrum. De gemeente wilde dit gebied een impuls geven, dat is gelukt. De pakhuizen waren een pilotproject, daarna is het gebied verder ontwikkeld. Inmiddels is het Oostelijk Havengebied een van de meest sfeervolle woongebieden van Amsterdam.”

2011

48


49


Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

De Hogebrink

Herenhuis mét veranda Speels en strak, dorps en chic: dat is De Hogebrink in het Utrechtse Leidsche Rijn. Meest opvallend: de brede daklijsten, waardoor elke woning zijn eigen veranda heeft.

Projectinformatie Naam: De Hogebrink. Wat: 174 woningen in drie uitvoeringen: Herenhuis 125, Herenhuis 115 en de Special. De getallen 125 en 115 refereren aan de afmeting. De Special is een patiowoning. De woningen zijn geplaatst in drie blokken. Architect: Ronald Knappers van VVKH Architecten uit Leiden. Prijzen: Vanaf 219.000 euro v.o.n. Doelgroep: Vooral jonge gezinnen uit de omgeving. Oplevering: De eerste 125 woningen zijn opgeleverd. Het laatste blok met 49 woningen is inmiddels ook in verkoop. De oplevering zal in het derde kwartaal van 2012 plaatsvinden. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en ASR Vastgoedontwikkeling.

illustratie: Agnes Kappert

V

olgens Architect Ronald Knappers van VVKH Architecten zijn er duidelijke overeenkomsten tussen de door hem ontworpen woningen in De Hogebrink (Leidsche Rijn) en een zwart-witschilderij van Keith Haring. Op dat doek worden mannetjes afgebeeld die juichen in een regelmatig patroon. Hun zigzaggende, hoekige ellebogen zijn met stevige witte lijnen op de achtergrond neergezet. Inderdaad, er is een gelijkenis. De herenhuizen in De Hogebrink zijn strak van opzet. De witte daklijsten die de veranda’s omkaderen, lopen langs de gevel omhoog en omlaag. Ze doorbreken het strakke patroon en geven het geheel een speels en dorps karakter. En ze hebben ook een belangrijke functie: ze geven de woningen elk hun eigen veranda, beschut tegen zon en regen.

Lichtvangend baksteen Wie dichterbij komt, ziet dat bij deze herenhuizen de aandacht niet alleen is uitgegaan naar de grote lijnen, maar ook naar de details. Zo komt het witgelakte aluminium dat werd gebruikt in de veranda, terug in de kozijnen. Nog zo’n chic detail: de veranda wordt ondersteund door kolommen, die ook het hemelwater afvoeren.

De woningen zijn gebouwd in jarendertigstijl en er is gebruik gemaakt van oranje-bruine bakstenen die in verschillende verbanden zijn gemetseld. Deze stenen doen veel met het licht. Daardoor hebben de woningen een rijke uitstraling. De hoge raampartijen zijn wisselend verticaal en horizontaal in de gevel geplaatst. In de hoger gelegen delen benadrukken de verticaal geplaatste ramen de hoogte van het gebouw.

Genieten van het buitenleven De hofjes achter de woningen zorgen voor een dorps straatbeeld. Ze zijn omzoomd met duurzaam groen. Hier kunnen de bewoners hun auto parkeren. Verspreid door de wijk zijn parkeerhavens gemaakt voor bezoekers. De straten zijn vrij smal. Zo kunnen bewoners op hun veranda optimaal genieten van het buitenleven. Voor de eigenaren is die veranda het verlengstuk van de woning. Zij kleden deze buitenruimte aan met haagjes, bankjes en bloempotten. En er is nog meer gedaan om te zorgen dat het zorgvuldig ontworpen straatbeeld gehandhaafd blijft, vertelt Bouwfonds-projectmanager Arjen Kleijer. “De daken zijn asymmetrisch. Aan de voorzijde zijn ze steil, de achterzijde is nogal flauw. Dat hebben we gedaan om te voorkomen dat iedereen een andere dakkapel aan de voorzijde bouwt. Op een scherp dak levert een dakkapel namelijk nauwelijks extra ruimte op. Aan de achterzijde kunnen de bewoners naar hartenlust uitbouwen.”

48


Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Michiel van Nieuwkerk

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

De woningmarkt Wij kochten ons eerste huis in 1973 voor 19.000 gulden, de helft van een bescheiden tweeling, gebouwd rond 1900 en volledig uitgewoond. De Rabobank bleek bereid om een hypotheekje van 12.000 gulden te verstrekken en de rest werd bijgepast door welwillende ouders. Het woord ‘starterswoning’ bestond nog niet. Als student had ik ruim de tijd om te klussen, zodat de boel voor weinig geld op orde gebracht kon worden. Het was een fijn huis, met uitzicht op de Rijn. Na een aantal jaren begon het dorp mijn vrouw op haar zenuwen te werken, bovendien werd onze dochter gepest op de dorpsschool. We verkochten het huis in 1979 voor 135.000 gulden en verhuisden naar Amsterdam, waar je voor 80.000 gulden een heel pand in de Jordaan kon kopen. Dat bleken echter vier ‘sociale huurwoningen’ te zijn. Het semicommunistische hoofdstedelijke distributiesysteem voor armoedige hokken was mijn eerste echte confrontatie met de idiotie van de Nederlandse woningmarkt. Dankzij de Rechtswinkel en een geniale jonge advocaat werd de juridische strijd met de Amsterdamse Woningdienst bij de Raad van State in ons voordeel beslist. We mochten niet uit ons eigen huis gezet worden, nota bene met twee kleine kinderen, en kregen een ‘gedoogvergunning’. Pas kort geleden is in Amsterdam het inzicht doorgebroken dat gentrification een heel slimme methode is om achterbuurten op te knappen, terwijl juist de peperdure stadsvernieuwing heeft geresulteerd in nieuwe achterbuurten. Onze dochter is heel gelukkig geworden op haar school in Oud-Zuid en volgens de belastinginspecteur is het Jordanese krot uit 1883 nu bijna een miljoen euro waard. Geen pure winst overigens, want er is gedurende vele jaren erg veel geld in gestoken. Eind goed al goed, heet dat. Voor ons wel, maar natuurlijk niet voor de woningmarkt. De naoorlogse woningbouw heeft geresulteerd in een monocultuur van goedkope

‘Elke woning in Nederland is een gesubsidieerde woning’ huurwoningen die door een rigide ‘puntenstelsel’ gegijzeld wordt. Tegelijkertijd is een enorme schaarste aan koopwoningen ontstaan, waardoor jongelui alleen maar kunnen dromen van een ‘starterswoning’, alles is tegenwoordig belachelijk duur. Inmiddels wordt gedacht over hervorming van de woningmarkt. Maar daarbij staat welke regering dan ook voor een vrijwel onmogelijke opgave. De ene helft van de bevolking huurt ver onder de marktwaarde, wat in Amsterdam tot grootschalige fraude leidt, en de andere helft van de bevolking heeft prijzig gekocht met behulp van de hypotheekrenteaftrek. Niet alleen kunstinstellingen zijn verslaafd aan subsidie. Elke woning in Nederland is in feite een gesubsidieerde woning. Ik wens de Haagse ambtenaren veel succes met het vinden van een oplossing voor dat probleem. Daarbij is het misschien nuttig om te bedenken dat vooral de auto-industrie profiteert. Kopers betalen hun Volvo van de aftrekpost en huurders rijden een frisse Toyota bij gratie van het ‘puntenstelsel’. Nederland heeft decennialang voor een prikje gewoond; zo konden de lonen laag gehouden worden en dat was goed voor de internationale concurrentiepositie van het bedrijfsleven. Maar nu zijn er elders in de wereld landen met lagere lonen. Het wordt tijd om een einde te maken aan het dirigistische optreden van de overheid op de woningmarkt. De consument zal tenslotte toch inzicht moeten krijgen in de reële kosten van een woning, anders kan niet gesproken worden van een normale woningmarkt.

Vincent van Rossem

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e [email protected] www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Livingstone Building Industry B. V. Konijnenberg 88 4825 BE Breda Postbus 6533 4802 HM Breda tel. 076 573 57 35 fax 076 571 33 84 e [email protected] www.livingstone.org

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen tel. 045 560 70 00 fax 045 571 75 41 e [email protected] www.nouville.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhistoricus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e [email protected] www.brummelhuis.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de fi nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: potatoPixels Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, [email protected], tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

NAW kwartaalmagazine -december 2011 #42 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Vrijdagavond 19.00 uur in De Binnentuinen, Wateringse Veld in Den Haag. Nick Guldemond moest nog thuiskomen toen zijn gezin net klaar was met de curry van dochter Mechteld (13). Het avondeten was vroeger dan normaal, omdat Menno (22) 's avonds naar een optreden van medestudenten wilde. Sophie (12) childe op de bank met een Nintendo-spelletje na een week vol

fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

toetsen. Eva (projectredacteur kindermode) begon aan de avond met een pot thee uit de Quooker. "In 1999 zijn we uit Rijswijk vertrokken naar Maastricht", vertelt Eva. "We hebben zelfs nog een aantal jaar in België gewoond. Over de grens koop je mooier voor hetzelfde geld, zeggen ze, maar wij zijn blij dat we sinds een jaar terug zijn in Nederland. Waar we destijds voor de baan van Nick (medisch wetenschapper) naar het zui-

den moesten, was een vaste baan voor mij de aanleiding om terug naar de Randstad te komen. De ruime straten en de klassieke architectuur van de Wateringse Binnentuinen bevielen ons meteen. Twee maanden nadat ook Nick voor een nieuwe uitdaging, bij de TU Delft, werd gevraagd, zaten we bij de notaris. Ten opzichte van ons naoorlogse portiekwoninkje met huursubsidie twaalf jaar geleden wonen we hier bijna vier keer zo groot."

december 2011 #42


Dat kan beter Besparen op gronden bouwkosten

Thema: de woningmarkt

Vijf geheimen van succes

Dat kan beter. Vijf geheimen van succes. Thema: de woningmarkt. Besparen op gronden bouwkosten. Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Recommend Documents