Initiatiefplan herbestemming schuur Fam. Advokaat a/d Botersloot 50 te Noordeloos
initiatiefplan A3-formaat 28-04-2014 (aanpassing 06-01-2015) projectnummer: 14502
Lakerveld ingenieurs- & architectuurbureau BV architectuur · instandhouding · onderhoud · bouwhistorie
Lakerveld ingenieurs- & architectuurbureau BV
Ÿ
Noordzijde 95¹
Ÿ
4225 PL
Ÿ
Noordeloos
Ÿ
tel. 0183-582600
Ÿ
fax. 0183-581049
Ÿ
www.lakerveld-noordeloos.nl
Ÿ
[email protected]
fotoreportage bestaande situatie 1 van 5
pagina 1
fotoreportage bestaande situatie 2 van 5
pagina 2
fotoreportage bestaande situatie 3 van 5
pagina 3
fotoreportage bestaande situatie 4 van5
pagina 4
fotoreportage bestaande situatie 5 van 5
pagina 5
historisch fotomateriaal
pagina 6
pagina 7
2 134 m2
1 509 m2
5 160 m2
4
55 m2
3
situatie kadastrale gemeente sectie perceel nr. schaal
Noordeloos C 464 1:1000
bestaande situatie
116 m2
pagina 8 geen bebouwing voorzijde (tuin/ voorerf) (open zicht op schuur, vanaf Botersloot)
1 wooneenheid voormalige boerderijschuur (verplaatsen&herbouwen) herbestemmen tot 1 woning (inclusief inpandige garage/berging), met respect voor (voormalige) historische kenmerken
2
1
134 m2 509 m2
ontsierende schuren slopen
max. 75 m2
schuur vervangen (toekomst)
situatie kadastrale gemeente sectie perceel nr. schaal
Noordeloos C 464 1:1000
Resumé: - totaal 2 woningen (1 in woonboerderij en 1 in voormalige boerderijschuur) - 1 schuur vervangen (toekomst), maximaal 75m2, achter en evenwijdig aan hoofdmassa - ensemble behouden/herstellen - ontsiering/verrommeling teniet doen. - continuering wonen/bedrijf waarborgen - leefbaarheid platteland/Noordeloos vergroten
ruimtelijke verbeelding situatie
3
CULTUURHISTORISCHE KENMERKEN BOERDERIJSCHUUR EN TOEPASSING:
Het perceel Botersloot 50 valt onder de bestemming 'Agrarisch hulp- en nevenbedrijf', en daarnaast onder de bestemming 'Agrarisch met waarden-Cultuur-historische waarden'. Het perceel kenmerkt zich door een cultuurhistorische waardevolle boerderij en een cultuurhistorische waardevolle boerderijschuur (direct naast elkaar gelegen), welke beiden onderdeel uitmaken van de eveneens cultuurhistorische lintbebouwing in de kern van Noordeloos. De boerderijschuur is in verval geraakt. De woonboerderij en de naastgelegen boerderijschuur vormen een karakteristieke erfinrichting, oftwel ensemble, en zijn behoudenswaardig. Op het terrein bevinden zich tevens een 3-tal inferieure schuren op het achterterrein, welke in slechte staat verkeren, zie foto's. Deze 3 laatstgenoemde schuren dragen bij aan de ontsiering/verrommeling van het platteland in Noordeloos en zijn daarmee niet behoudenswaardig.
Op recente foto's en foto-archiefmateriaal zijn kenmerken van het pand te zien.
-De eigenaar wenst de bebouwing, onderdeel van de cultuurhistorische lintbouwing, te herstellen. Hiermee wordt het beeld verfraaid. - Om dit financieel haalbaar te maken wil de eigenaar het ensemble splitsen. De zoon van de eigenaar komt in de woonboerderij wonen. Het idee is dat dan de voormalige boerderijschuur wordt hersteld en omgevormd naar een woning (inclusief een inpandige garage/berging) voor de eigenaar, met respect voor historische waarden. Hiermee zijn 2 woningen op het perceel gevestigd en blijft het ensemble voor de toekomst behouden. Daarnaast komt hiermee het vroeger aanwezige woningnummer 'Botersloot 51' weer terug op het perceel. - De eigenaar wenst het volume van de cultuurhistorische waardevolle bebouwing te handhaven, om zo een goed plan te kunnen realiseren en hiermee eventuele verminking (danwel vergroten, danwel verkleinen) van de cultuurhistorische bebouwing voorkomen. Dit betekent dat de contour van het pand gelijk moet blijven, en hiermee cultuurhistorisch verantwoord. - De eigenaar zal bij de inpassing van de woning in de voormalige boerderijschuur de cultuurhistorische kenmerken van deze boerderijschuur respecteren. Zie uitleg 'cultuurhistorische kenmerken boerderijschuur en toepassing'. Wel zal deze worden verplaatst (ca. 9 meter) ten behoeven van de vrijheid van de buren en de woonboerderij ten aanzien van privacy en zoninval. Het pand zal duidelijk zichtbaar moeten blijven vanaf de Botersloot. Dus geen extra bebouwing op het voorerf. - De eigenaar wenst de bedrijfsactiveiten in de stal van de woonboerderij te handhaven, aangezien deze stal hiervoor specifiek is ingericht. - De eigenaar wil de 3 grote schuren achter het 'ensemble' opruimen en hiermee de ontsiering/verrommeling van het landschap teniet doen. Echter de mogelijkheid behouden om een schuur van maximaal 75m2 achter en evenwijdig aan de woonboerderij in een passende landelijke stijl terug te bouwen (toekomst). - De eigenaar draagt de leefbaarheid van het platteland en in bijzonder Noordeloos een warm hart toe.
Kenmerken zijn onder andere: - Hoogte, breedte en diepte - Mansarde kap met donkergrijze dakpannen als op archiefmateriaal. Houten afdeklijst. - Verhouding gevelindeling/ gevelritmiek. Positie staldeuren en stalramen, plus togen. Toog staldeuren aan de voorzijde is voorzien van siersteen (rechthoekig). Ramen zijn voorzien van metselwerk dorpels. Stalramen zijn van staal en beton. - Rond bovenraam voorzijde, halfrond bovenraam achterzijde. - Vorm 'hooiluik' voorzijde met hoekpunt - Vorm 'hooiluik' zijkant (kapel) en achterzijde rechthoekig. - Stalen goot - Metselwerk plint met rollaag ('bruin'). Ter plaatse van de rollaag op de hoeken bevindt zich een betonachtige hoeksteen - Metselwerk wanden boven plint ('rood') - Metselverband: steens - Muurankers De voormalige boerderijschuur krijgt een nieuw functie. Vanwege het wooncomfort en woningeisen zal de schuur logischerwijs moeten worden verbouwd/ aangepast, vooral de binnenzijde. Dit betekent dat niet alle kenmerken gehandhaafd kunnen blijven. Echter dienen aanpassingen in overeenstemming (in alle redelijkheid) te zijn met de overige cultuurhistorische kenmerken. Zie schetsplan. We gaan er van uit dat het gebouw grotendeels wordt 'herbouwd' vanwege de huidige staat, waarbij eveneens de fundering wordt vernieuwd. Inpassing woonfunctie, zie tevens schetsplan: - Hoogte, breedte en diepte aanhouden. - Principe mansardekap met dakpannen herstellen. Houten afdeklijst. - Verhouding gevelindeling/ritmiek voor respecteren. Afwijkingen ten gevolgen van woningindeling beperken, en passend maken aan het principe. Waarbij de voorzijde (onderdeel lintbebouwing) van groter belang wordt geacht dan de zijkant en achterkant. Voor de achterkant moet meer mogelijk zijn voor afwijkingen, maar wel bijpassend. -Principe metselwerk dorpels onder raamkozijnen. -Toog ter plaatse van deuren en ramen terug laten komen. Siersteen toog 'staldeuren' voorzijde terug laten komen. -Principe vorm/ indeling raampartijen in hoofdlijnen terug laten komen. -Principe opbouw metselwerk middels plint met rollaag en hoeksteen behouden, inclusief metselwerkverband. Bestaande stenen indien mogelijk/wenselijk behouden. Aanvullingen bijpassend zoeken. - Principe metselwerk wanden boven plinten behouden, inclusief metselwerkverband. Bestaande stenen indien mogelijk/wenselijk behouden. Aanvullingen bijpassend zoeken. - Principe vorm 'hooiluik' voorzijde met hoekpunt terug laten komen. - Stalen goot, of gelijkwaardig. - Dakramen in het platte vlak uitvoeren. Kleur in overeenstemming met kleur dakpannen. - Indeling binnen naar wens en woningeisen.
VISIE IN RELATIE TOT STICHTING BOERDERIJ EN ERF: Stichting Boerderij en Erf staat voor behoud van historische waardevolle panden, voornamelijk agrarisch erfgoed. In het rapport 'Boerderijen in bestemmingsplannen' (Bureau Helsdingen, 2013), in opdracht van Stichting Boerderij en Erf, wordt dit onderschreven. Het betreft een vergelijking en analyse van de bestemmingsplannen voor het landelijk gebied in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Het erfgoed in het landelijk gebied is voornamelijk agrarisch erfgoed, bestaande uit streekeigen, historische boerderijen die samen met de bijgebouwen en de erven waardevolle ensembles vormen. In het rapport wordt gerefereerd aan beleid van gemeenten. Gemeenten die ruimte scheppen voor het behoud van historische boerderijen richten zich doorgaans alleen op het hoofdgebouw. Voor vrijkomende boerderijen zijn doorgaans voldoende mogelijkheden voor een (dubbele of drievoudige) woonfunctie, al dan niet gecombineerd met werken, zoals een praktijkruimte of beroep en bedrijf aan huis. Voor het ensemble met bijgebouwen is tot nu toe vrijwel geen aandacht. Het aantal mogelijkheden voor herbestemming van bijgebouwen is daarmee beperkt. Bij het vervallen van de agrarische functie is meestal reductie van bijgebouwen verplicht. Daarbij bestaat het risico dat ook cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen en passant worden opgeruimd. Constatering: De regeling die bedoeld is om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, dreigt door te schieten en vormt bij rigide toepassing een bedreiging voor de boerderijensembles. Het nieuwe begrip 'plattelandswoning' begint langzaam door te dringen in de bestemmingsplannen en biedt mogelijkheden voor extra woonfuncties bij agrarische bedrijven. Ook voor historische boerderijen is dat nu en dan een oplossing.
achtergrond en visie
VISIE:
pagina 9
ACHTERGROND:
n ok
bk vloer achterzijde
P=0
voorgevel
8980
bk vloer achterzijde
achtergevel
8980
ca. 9000 +P
n ok
P=+350
bk vloer voorzijde
vroegere situatie (geveltekeningen)
P=+350
ca. 9100/ 9250 +P
n ok
1:100, pagina 10
ca. 9100/ 9250 +P
P=0
14960
zijgevel
14960
zijgevel
1:100, pagina 11 8980
koeienrekken/ voederbakken
voormalige rijtuigenschuur/ berging (ca. 39m²)
voormalige stalruimte/ berging
trap (ntc.) (ca. 7m²)
14960
plattegrond begane grond
vroegere situatie (plattegrond)
(ca. 76m²)
P=+350
1:100, pagina 12
ca. 9100/ 9250 +P
n ok
n ok
bk vloer achterzijde
P=0
voorgevel
8980
bk vloer achterzijde
achergevel
ca. 9000 +P
8980
n ok
melkglas
melkglas melkglas
P=+350
bk vloer voorzijde
P=0
bk vloer achterzijde
14960
zijgevel
14960
zijgevel
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
schetsplan nieuwe situatie (geveltekeningen)
ca. 9100/9250 +P
1:100, pagina 13
melkglas
melkglas
melkglas
optioneel plateaulift keuken indicatief
kast/berging/ overig inloopkast
wasruimte/ berging overig
cv/ berging
doorgang/ hal
woninglift
8980
garage/ berging
8980
optioneel
woninglift
slaapkamer
tuinkamer
woon/leefkamer
garderobe
hal
hal
badkamer
dakraam
dakraam
dakraam
14960
14960
plattegrond 1e verdieping
plattegrond begane grond
+1500mm.
+1500mm.
+2400mm.
+2400mm.
woninglift overloop
onbenoemde ruimte
+2400mm.
+2400mm.
+1500mm.
+1500mm.
berging onder schuin dak
14960
plattegrond 2e verdieping
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
railing
berging onder schuin dak
vide
dakraam
schetsplan nieuwe situatie (plattegronden)
toilet
mk
P=+350
n ok
bk vloer achterzijde
P=0
voorgevel
1:100, pagina 14
ca. 9100/ 9250 +P
n ok
schetsplan nieuwe situatie + vergunningsvrije deel
ca. 9100/9250 +P
achtergevel
8980
14960
bk vloer achterzijde
8980
4000
vergunningsvrij
zijgevel
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
zijgevel
1:100, pagina 15 melkglas
melkglas
optioneel plateaulift
kast/berging/ overig
doorgang/ hal
8980
optioneel
woninglift garage/ berging
tuinkamer
terras
garderobe
hal
mk
14960
4000
vergunningsvrij
plattegrond begane grond
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
schetsplan nieuwe situatie + vergunningsvrije deel
melkglas
1:100, pagina 16 wasruimte/ berging overig
cv/ berging
8980
inloopkast
woninglift slaapkamer
woon/leefkamer
balkon
hal
badkamer
toilet
dakraam
dakraam
dakraam
14960
dakraam
4000
vergunningsvrij
plattegrond 1e verdieping
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
schetsplan nieuwe situatie + vergunningsvrije deel
keuken indicatief
1:100, pagina 17 +2400mm.
+2400mm.
woninglift overloop
onbenoemde ruimte
+2400mm.
+2400mm.
+1500mm.
+1500mm.
vide
berging onder schuin dak
14960
4000
vergunningsvrij
plattegrond 2e verdieping
let op: dit is een schetsplan, niet een definitief ontwerp!
schetsplan nieuwe situatie + vergunningsvrije deel
+1500mm.
8980
+1500mm.
railing
berging onder schuin dak
