Sanksi Pelanggaran Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2002 tentang Hak Cipta, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1987 jo. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1997, bahwa: (1)Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan ayat (2) dipidana dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1 (satu) bulan dan/atau denda paling sedikit Rp 1.000.000,00 (satu juta rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda paling banyak Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). (2)Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual kepada umum suatu Ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
Analisis Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal di Depok, Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015 (Studi Kasus Pembangunan Apartemen Uttara The Icon) Copyright © 2016
Penulis Majestic-55
Desain Cover Reza Meitry Akbary
Penata Letak Muhammad Kholil Najih
Percetakan Pasamma
PRAKATA Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas karunia dan hidayahnya sehingga penelitian yang berjudul ANALISIS PERIZINAN PEMBANGUNAN BANGUNAN VERTIKAL DI DEPOK, SLEMAN, DIY TAHUN 2015 (STUDI KASUS PEMBANGUNAN APARTEMEN UTTARA THE ICON) dapat terselesaikan. Semoga penelitian ini bisa menambah khazanah ilmu pengetahuan dan memberikan manfaat bagi kita semua. Pada kesempatan kali ini, penulis juga ingin mengucapkan terima kasih kepada: 1. Prof. M. Hawin, S.H., LL.M., Ph.D, selaku dekan fakultas hukum UGM yang senantiasa memfasilitasi dan mendorong para mahasiswa untuk terus belajar dan membuahkan karya hasil pemikiran termasuk mengadakan penelitian. 2. Muhammad Fatahillah Akbar, S.H., LL.M, selaku dosen pembimbing penelitian yang telah menyediakan waktunya untuk menerima konsultasi selama penelitian. 3. Paguyuban Warga Karangwuni Tolak Apartemen Uttara, Paguyuban Warga Karangwuni Terima Pembangunan Apartemen Uttara, Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, Dinas Perizinan Kabupaten Sleman, Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman, Bapak Dr. Hari Supriyono, S.H., M.H., Kakak-kakak senior Majestic-55 yang telah meluangkan waktunya untuk menjadi teman diskusi sekaligus menjadi narasumber dan responden yang baik.
Yogyakarta, 9 Februari 2016
Penulis
i
DAFTAR ISI PRAKATA....................................................................................................... i DAFTAR ISI .................................................................................................. ii I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ........................................................................ 2 B. Maksud dan Tujuan.................................................................................. 4 II PEMBAHASAN A. Mekanisme Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal di Kabupaten Sleman.................................................................................... 6 B. Analisis Prosedur Perizinan Pembangunan Apartemen Uttara The Icon ..................................................................................................... 29 III PENUTUP A. Kesimpulan ........................................................................................... 41 B. Saran ....................................................................................................... 42 DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. 43
ii
I. Pendahuluan
1
A.
Latar Belakang dan Permasalahan JOGJA ORA DI DOL, spanduk maupun reklame berupa poster
dan seni lukis di dinding bangunan banyak bertebaran disekitar wilayah provinsi D.I. Yogyakarta, dimana para seniman yang menyuarakan slogan ini meminta untuk di berhentikannya pembangunan atau pengeksplorasian provinsi DIY untuk wilayah pertambangan. Setiap hari kita dapat melihatnya disekitar ruasruas jalan kota Sleman dan juga kota Yogyakarta. Propaganda ini dilantangkan karena kota Yogyakarta dianggap telah melepas ciri khas sebagai kota wisata yang menjunjung tinggi ke khasannya dengan ornamen bangunan yang sederhana dan begitu romantis serta klasik. Tata ruang wilayah kota–kota di Provinsi DIY dikesampingkan untuk menunjukan perkembangan yang maju dengan gedung-gedung tinggi bertingkat sehingga pemerintah dapat dipuji bahwa telah menggunakan dana APBN dengan efektif karena berhasil membangun kota – kota di provinsi DIY menuju daerah metropolitan, tanpa melihat efek sosial yang terjadi dimasyarakat tradisional Provinsi DIY, belum lagi jika kita menyinggung efek lingkungannya. Tentu efek lingkungan adalah efek utama dari dampak pembangunan yang meningkat, mulai dari tata ruang wilayah kemudian kita lanjutkan ke kualitas air, daya listrik juga yang harus dibagi serta ditingkatkan karena permintaan akan listrik semakin besar. Pertanyaannya apakah masyarakat siap? Mari kita temukan bersama jawabannya. Kita khususkan kepada pembangunan apartemen Uttara yang letaknya bisa dibilang sangat-sangat strategis, kenapa demikian? Tentunya bisa kita lihat dari lokasi 2
pembangunan apartemen ini yang dekat dengan kampus UGM yang notabenenya sebagai kampus terbaik di negeri agraris ini dimana hampir seluruh siswa ingin masuk ke universitas tersohor ini otomatis ini terkait dengan bagaimana siswa tersebut hendak tinggal, dengan adanya apartemen Uttara ini membuat mahasiswa baru UGM bakal meliriknya untuk tempat hunian selama berkuliah di UGM. Namun ditengah manfaat dan lokasi yang strategis yang dekat dengan lokasi-lokasi wisata maupun tempat makan dan hanya 10 menit dari pusat kota Yogyakarta, apartemen ini menyimpan sejuta masalah, dari mulai perizinan yang seakan-akan dipaksakan buat ada, bentuk bangunan yang dikurang-kurangi agar tidak terkena AMDAL, perseteruan dengan warga sekitar lokasi apartemen Uttara ini. Selanjutnya akan dibahas lebih khusus didalam makalah ini. Bisa kita lihat dari pertentangan – pertentangan yang ada dan terdapat didalam masyarakat bahwa ternyata rakyat DIY masih belum siap untuk menerima bangunan – bangunan tinggi. Pemerintah daerah memanggul peranan penting dalam kasus bangunan-bangunan ini dan tidak bisa arogan tanpa memikirkan rakyat dengan asal mendukung dan memberikan izin dengan gampang tanpa melihat efek yang terjadi. Karena dengan pajak rakyat kecil dan menengahlah roda pemerintahan bisa berjalan, maka dari itu perlu dipertimbangkan efek dari pembangunan kepada lingkungan sekitar. Dalam makalah ini akan membahas lebih khusus terkait pembangunan apartemen Uttara, masalah apa saja yang terjadi sampai bagaimana penyelesaian dan apa makna yang dapat kita ambil. Berdasarkan
uraian
tersebut maka dapat
ditetapkan
rumusan masalah sebagai berikut: 3
a.
Bagaimanakah prosedur perizinan pembangunan bangunan vertikal di Kabupaten Sleman?
b.
Bagaimanakah prosedur perizinan pembangunan apartemen Uttara The Icon?
B.
Maksud dan Tujuan Adapun mengenai tujuan penulisan hukum ini, penulis
membagi tujuan yang akan dicapai menjadi 2 (dua) hal, yaitu : a.
Tujuan Objektif 1.
Untuk mengetahui bagaimanakah prosedur perizinan pembangunan bangunan vertikal di Kabupaten Sleman
2.
Untuk
mengetahui
apakah
prosedur
perizinan
pembangunan apartemen Uttara The Icon sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. b.
Tujuan Subjektif Tujuan Subjektif dari penelitian hukum ini adalah untuk melaksanakan program kerja Divisi Pengabdian Masyarakat dan Lingkungan Majestic-55.
4
II.
Pembahasan
5
A.
Mekanisme Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal di Kabupaten Sleman Pertama yang akan dibahas pada rumusan masalah ini ialah
pengaturan mengenai bangunan gedung dan tata ruang wilayah kabupaten. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air,
yang
berfungsi
sebagai
tempat
manusia
melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.1 Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus.2 Fungsi hunian meliputi bangunan untuk rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara.3 Fungsi keagamaan meliputi masjid, gereja, pura, wihara, dan kelenteng.4 Fungsi usaha meliputi bangunan gedung untuk perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal, dan penyimpanan.5 Lingkup bangunan gedung fungsi usaha adalah:6 a.
perkantoran, termasuk kantor yang disewakan;
b.
perdagangan, seperti warung, toko, pasar, dan mall;
c.
perindustrian,
seperti
pabrik,
laboratorium,
dan
perbengkelan;
1
2 3 4 5 6
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247) Pasal 5 ayat (1), Ibid. Pasal 5 ayat (2), Ibid. Pasal 5 ayat (3) Ibid. Pasal 5 ayat (4), Ibid. Penjelasan Pasal 5 ayat (4), Ibid.
6
d.
perhotelan, seperti wisma, losmen, hostel, motel, dan hotel;
e.
wisata dan rekreasi, seperti gedung pertemuan, olah raga, anjungan, bioskop, dan gedung pertunjukan;
f.
terminal, seperti terminal angkutan darat, stasiun kereta api, bandara, dan pelabuhan laut;
g.
penyimpanan, seperti gudang, tempat pendinginan, dan gedung parkir. Fungsi sosial dan budaya meliputi bangunan gedung untuk
pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan, laboratorium, dan pelayanan umum.7 Fungsi khusus meliputi bangunan gedung untuk reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis yang diputuskan oleh menteri.8 Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi.9 Fungsi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam Peraturan
Daerah
tentang
Rencana
Tata
Ruang
Wilayah
Kabupaten/Kota.10 Fungsi bangunan gedung ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dan dicantumkan dalam izin mendirikan bangunan.11 Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.12 Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.13 Persyaratan
7 8 9 10 11 12 13
Pasal 5 ayat (5), Ibid. Pasal 5 ayat (6), Ibid. Pasal 5 ayat (7), Ibid. Pasal 6 ayat (1), Ibid. Pasal 6 ayat (1), Ibid. Pasal 7 ayat (1), Ibid. Pasal 7 ayat (2), Ibid.
7
teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.14 Penggunaan ruang di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang berlaku.15 Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.16 Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:17 a.
status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
b.
status kepemilikan bangunan gedung; dan
c.
izin
mendirikan
bangunan
gedung.
Izin
mendirikan
bangunan (IMB) adalah surat bukti dari Pemerintah Daerah bahwa
pemilik
bangunan
bangunan
sesuai
fungsi
gedung yang
dapat
telah
mendirikan
ditetapkan
dan
berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah.18 Persyaratan tata bangunan, bangunan gedung meliputi persyaratan
peruntukan
dan
intensitas
bangunan
gedung,
arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan.19 Persyaratan tata bangunan tersebut ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata bangunan dan 14 15 16 17 18 19
Pasal 7 ayat (3), Ibid. Pasal 7 ayat (4), Ibid. Pasal 7 ayat (5), Ibid. Pasal 8 ayat (1), Ibid. Penjelasan Pasal 8 ayat (1), Ibid. Pasal 9 ayat (1), Ibid.
8
lingkungan oleh Pemerintah Daerah.20 Rencana tata bangunan dan lingkungan digunakan untuk pengendalian pemanfaatan ruang suatu lingkungan/kawasan, menindaklanjuti rencana rinci tata ruang dan sebagai panduan rancangan kawasan dalam rangka perwujudan kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan dari aspek fungsional, sosial, ekonomi, dan lingkungan bangunan gedung termasuk ekologi dan kualitas visual.21 Rencana tata bangunan dan lingkungan memuat persyaratan tata bangunan yang terdiri atas ketentuan program bangunan gedung dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan.22 Rencana tata bangunan dan lingkungan ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dan dapat disusun berdasarkan kemitraan Pemerintah Daerah, swasta, dan/atau masyarakat sesuai tingkat permasalahan pada lingkungan/kawasan yang bersangkutan Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.23 Intensitas bangunan gedung adalah ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian bangunan gedung yang dipersyaratkan pada suatu lokasi atau kawasan tertentu, yang meliputi koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan jumlah lantai bangunan.24 Ketinggian bangunan gedung adalah tinggi maksimum bangunan gedung yang 20 21 22 23 24
Pasal 9 ayat (2) Ibid. Penjelasan Pasal 9 ayat (2) Ibid. Ibid. Pasal 10 ayat (1) Ibid. Penjelasan Pasal 10 ayat (1), Ibid.
9
diizinkan pada lokasi tertentu.25 Jarak bebas bangunan gedung adalah area di bagian depan, samping kiri dan kanan, serta belakang bangunan gedung dalam satu persil yang tidak boleh dibangun.26 Persyaratan peruntukan lokasi dilaksanakan berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.27 Peruntukan lokasi adalah suatu ketentuan dalam rencana tata ruang kabupaten/kota tentang jenis fungsi atau kombinasi fungsi bangunan gedung yang boleh dibangun pada suatu persil/ kavling/ blok peruntukan tertentu.28 Persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan meliputi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketinggian bangunan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.29 Koefisien dasar bangunan (KDB) adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil/ kaveling/ blok peruntukan.30 Koefisien lantai bangunan (KLB) adalah koefisien perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil/ kaveling/ blok peruntukan.31 Penetapan KDB, KLB, dan ketinggian bangunan gedung pada suatu lokasi sesuai ketentuan tata ruang dan diatur oleh Pemerintah Daerah melalui rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL).32
25 26 27 28 29 30 31 32
Ibid. Ibid. Pasal 11 ayat (1) Ibid. Penjelasan Pasal 11 ayat (1) Ibid. Pasal 12 ayat (1) Ibid. Penjelasan Pasal 12 ayat (1) Ibid. Ibid. Ibid.
10
Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.33 Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.34 Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional.35 Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.36 Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang.37 Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.38 Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya.39 Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang.40 Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi:41
33
34 35 36 37 38 39 40 41
Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725). Pasal 1 angka 1, Ibid. Pasal 1 angka 3, Ibid. Pasal 1 angka 5, Ibid. Pasal 1 angka 6, Ibid. Pasal 1 angka 16, Ibid. Pasal 1 angka 14, Ibid. Pasal 1 angka 15, Ibid. Pasal 11 ayat (1), Ibid.
11
a.
pengaturan,
pembinaan,
dan
pengawasan
terhadap
pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota; b.
pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota;
c.
pelaksanaan
penataan
ruang
kawasan
strategis
kabupaten/kota; dan d.
kerja sama penataan ruang antarkabupaten/ kota. Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam
pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota meliputi:42 a.
perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/ kota;
b.
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota; dan
c.
pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota. Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan:43
rencana umum tata ruang; dan rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata ruang terdiri atas: rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang kawasan strategis nasional; rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota.44 Rencana detail tata ruang dijadikan dasar bagi penyusunan peraturan zonasi.45 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan
melalui
penetapan
peraturan
zonasi,
perizinan,
pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.46 Peraturan
42 43 44 45 46
zonasi
disusun
sebagai
pedoman
pengendalian
Pasal 11 ayat (2), Ibid. Pasal 14 ayat (1), Ibid Pasal 14 ayat (3), Ibid. Pasal 14 ayat (6), Ibid. Pasal 35, Ibid.
12
pemanfaatan ruang.47 Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.48 Peraturan zonasi ditetapkan dengan: peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistem nasional; peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi.49 Rencana
tata
ruang
wilayah
kabupaten/kota
yang
selanjutnya disingkat RTRW kabupaten/kota adalah rencana tata ruang yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang merupakan penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kabupaten/kota, rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota, rencana pola ruang wilayah kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis kabupaten/kota,
arahan
pemanfaatan
ruang
wilayah
kabupaten/kota, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota.50
Rencana
detail
tata
ruang
kabupaten/kota yang selanjutnya disingkat RDTR adalah rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota.51 Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya
47 48 49 50
51
Pasal 36 ayat (1), Ibid. Pasal 36 ayat (2), Ibid. Pasal 36 ayat (3), Ibid. Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 953, Tahun 2011). Pasal 1 angka 2, Ibid.
13
dalam rencana rinci tata ruang.52 RDTR salah satu materi muatannya ialah ialah mengatur tentang ketentuan intensitas pemanfaatan ruang yang meliputi antara lain Koefisien Dasar Bangunan.53 Bahwasanya di Kabupaten Sleman belum diterbitkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman mengenai RDTR sebagai perangkat operasional umum tata ruang Kabupaten Sleman sebagaimana telah direncanakan dalam Peraturan Daerah Nomor 12 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman. Kedua ialah pembahsan mengenai Izin Lingkungan dan Izin Mendirikan Bangunan. Izin lingkungan merupakan persyaratan untuk memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan.54 Izin Lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib Amdal atau UKL-UPL dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat memperoleh izin Usaha dan/atau Kegiatan.55 Amdal ialah Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup, yaitu kajian mengenai dampak penting suatu Usaha dan/atau Kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses
52 53
54
55
Pasal 1 angka 3, Ibid. Lampiran Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 953, Tahun 2011). Pasal 40 ayat (1) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059). Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 2012, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5285)
14
pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan.56 Setiap usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting terhadap lingkungan hidup wajib memiliki amdal.57 Dampak penting tersebut ditentukan berdasarkan kriteria:58 a.
besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak rencana usaha dan/atau kegiatan;
b.
luas wilayah penyebaran dampak;
c.
intensitas dan lamanya dampak berlangsung;
d.
banyaknya komponen lingkungan hidup lain yang akan terkena dampak;
e.
sifat kumulatif dampak;
f.
berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan/atau g. kriteria lain sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi. Kriteria usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting
yang wajib dilengkapi dengan amdal terdiri atas:59 a.
pengubahan bentuk lahan dan bentang alam;
b.
eksploitasi sumber daya alam, baik yang terbarukan maupun yang tidak terbarukan;
c.
proses
dan
kegiatan
yang
secara
potensial
dapat
menimbulkan pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan hidup serta pemborosan dan kemerosotan sumber daya alam dalam pemanfaatannya;
56 57 58 59
Pasal 1 angka 2, Ibid. Pasal 22 ayat (1), Op.Cit. Pasal 22 ayat (2), Ibid. Pasal 23 ayat (1), Ibid.
15
d.
proses dan kegiatan yang hasilnya dapat mempengaruhi lingkungan alam, lingkungan buatan, serta lingkungan sosial dan budaya;
e.
proses dan kegiatan yang hasilnya akan mempengaruhi pelestarian kawasan konservasi sumber daya alam dan/atau perlindungan cagar budaya;
f.
introduksi jenis tumbuh-tumbuhan, hewan, dan jasad renik;
g.
pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan nonhayati;
h.
kegiatan
yang
mempunyai
risiko
tinggi
dan/atau
mempengaruhi pertahanan negara; dan/atau i.
penerapan teknologi yang diperkirakan mempunyai potensi besar untuk mempengaruhi lingkungan hidup. Ketentuan lebih lanjut mengenai jenis usaha dan/atau
kegiatan yang wajib dilengkapi dengan amdal diatur dengan peraturan Menteri. Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup Jenis rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib memiliki Amdal tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini, dalam lampiran I Peraturan Menteri In cassu. Jenis rencana usaha dan/atau kegiatan yang wajib memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (Amdal) ditetapkan berdasarkan:60
60
Lampiran I Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Amdal (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 408, Tahun 2012).
16
a.
Potensi dampak penting Potensi dampak penting bagi setiap jenis
usaha
dan/atau
kegiatan
tersebut
ditetapkan
berdasarkan: 1.
besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak rencana usaha dan/atau kegiatan;
2.
luas wilayah penyebaran dampak;
3.
intensitas dan lamanya dampak berlangsung;
4.
banyaknya komponen lingkungan hidup lain yang akan terkena dampak;
5.
sifat kumulatif dampak;
6.
berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan
7.
kriteria lain sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi; dan/atau
8.
referensi internasional yang diterapkan oleh beberapa negara sebagai landasan kebijakan tentang Amdal.
b.
Ketidakpastian kemampuan teknologi yang tersedia untuk menanggulangi dampak penting negatif yang akan timbul. Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib memiliki
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup salah satunya yaitu di bidang multi sektor dengan jenis kegiatan pembangunan bangunan gedung dengan luas lahan lebih dari atau sama dengan lima ha atau dengan luas bangunan lebih dari atau sama dengan 10.000 m2. Besaran tersebut diperhitungkan berdasarkan: a.
Pembebasan lahan.
b.
Daya dukung lahan
c.
Tingkat kebutuhan air sehari-hari.
d.
Limbah yang dihasilkan.
17
e.
Efek pembangunan terhadap lingkungan sekitar (getaran, kebisingan, polusi udara, dan lain-lain).
f.
KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB. (koefisien luas bangunan)
g.
Jumlah dan jenis pohon yang mungkin hilang.
h.
Konflik sosial akibat pembebasan lahan (umumnya berlokasi dekat pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi).
i.
Struktur
bangunan
bertingkat
tinggi
dan
basement
menyebabkan masalah dewatering dan gangguan tiang-tiang pancang terhadap akuifer sumber air sekitar. j.
Bangkitan pergerakan (traffic) dan kebutuhan permukiman dari tenaga kerja yang besar.
k.
Bangkitan pergerakan dan kebutuhan parkir pengunjung.
l.
Produksi sampah, limbah domestik
m.
Genangan/banjir lokal.
18
Gambar 1. Bagan Alir Tata Cara Penapisan Untuk Menentukan Wajib Tidaknya Suatu Rencana Usaha dan/atau Kegiatan Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.61
61
Lampiran II, Ibid.
19
UKL-UPL ialah Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, yaitu pengelolaan dan pemantauan terhadap Usaha dan/atau Kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan.62 Setiap usaha dan/atau kegiatan yang tidak termasuk dalam kriteria wajib Amdal wajib memiliki UKLUPL.63 Pemilik atau pengguna bangunan gedung yang akan mendirikan bangunan gedung wajib memiliki IMB. IMB berlaku selama bangunan gedung tidak terjadi perubahan fungsi, dan bentuk bangunan. Masa berlaku IMB dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu dengan mempertimbangkan persyaratan teknis bangunan gedung.64 Setiap bangunan gedung yang telah selesai dibangun wajib memiliki SLF, kecuali rumah tinggal sederhana. Masa berlaku SLF bangunan gedung, meliputi: 65 a.
bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal dan rumah deret sampai dengan 2 (dua) lantai ditetapkan dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; dan
b.
bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana, bangunan gedung lainnya pada umumnya, dan bangunan gedung tertentu ditetapkan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun.
Masa
berlaku
SLF
bangunan
gedung
dapat
diperpanjang.
62 63 64
65
Pasal 1 angka 3, Op.Cit Pasal 3 ayat (2), Ibid. Pasal 24 Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Seri D Tahun 2011, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 40) Pasal 25, Ibid.
20
Dalam memanfaatkan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung yang telah diterbitkan SLF wajib menyelenggarakan pemeliharaan bangunan gedung. Apabila bangunan gedung disewakan kepada pihak lain selaku pengguna bangunan gedung, maka pemanfaatan dan penyelenggaraan pemeliharaan bangunan gedung menjadi wewenang dan tanggung jawab pengguna bangunan
gedung.
Ketentuan
lebih
lanjut
mengenai
penyelenggaraan pemeliharaan bangunan gedung sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.66 Permohonan IMB dan SLF disampaikan secara tertulis kepada kepala organisasi perangkat daerah yang membidangi perizinan bangunan gedung. Kepala organisasi perangkat daerah yang membidangi perizinan bangunan gedung menerbitkan IMB dan SLF dalam jangka waktu paling lama 30 (tigapuluh) hari sejak berkas permohonan diterima secara lengkap dan benar. Ketentuan lebih lanjut mengenai mekanisme dan persyaratan perizinan diatur dengan Peraturan Bupati.67 Setiap pelayanan penerbitan IMB dipungut retribusi. Setiap pelayanan penerbitan SLF tidak dipungut retribusi. Ketentuan retribusi pelayanan penerbitan IMB ditetapkan dengan Peraturan Daerah.68 Setiap pemilik/pengguna bangunan gedung yang telah diterbitkan IMB dan/atau SLF berhak menggunakan bangunan gedung sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang dimiliki.69 Setiap pemilik/ pengguna bangunan gedung yang telah diterbitkan IMB dan/atau SLF wajib: 70
66 67 68 69 70
Pasal 26, Ibid. Pasal 27, Ibid. Pasal 28, Ibid. Pasal 29, Ibid. Pasal 30, Ibid.
21
a.
melakukan kegiatan sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang dimiliki dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku;
b.
melaksanakan ketentuan teknis, kualitas, keamanan dan keselamatan serta kelestarian fungsi lingkungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
c.
bertanggung jawab atas segala akibat yang timbul dari kegiatan sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang dimiliki;
d.
menyampaikan setiap perubahan konstruksi bangunan gedung;
e.
menciptakan rasa nyaman, aman, dan membina hubungan harmonis dengan lingkungan di sekitar bangunan gedung;
f.
membantu pelaksanaan pengawasan yang dilakukan oleh petugas. Setiap pemilik/ pengguna bangunan gedung yang telah
diterbitkan IMB dan/atau SLF dilarang: 71 a.
menggunakan bangunan gedung di luar fungsi bangunan gedung sebagaimana yang tercantum di dalam IMB dan/atau SLF;
b.
menggunakan bangunan gedung untuk kegiatan yang tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Setiap pembangunan gedung sesuai dengan fungsi dan
klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam rencana tata ruang.72 Pemohon
71 72
Pasal 31, Ibid. Pasal 69 Peraturan Bupati Sleman Nomor 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Berita Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2012 Nomor 11 Seri D)
22
mengajukan permohonan IMB secara tertulis dengan mengisi formulir yang disediakan kepada Kepala Dinas melalui Kantor Pelayanan Perizinan. Permohonan IMB diajukan bersama dengan permohonan RTB dan/atau SKTBL. Permohonan IMB dan Permohonan pengesahan RTB/SKTBL dilengkapi dengan persyaratan sebagai berikut:73 a.
dokumen administrasi, meliputi: 1.
permohonan Pengesahan RTB/SKTBL dibuat rangkap 3 (tiga), meliputi: fotokopi KTP pemohon, pemilik bangunan dan/atau pengelola bangunan; surat kuasa pengurusan dan fotokopi KTP yang diberi Kuasa, apabila dikuasakan; fotokopi akta notaris pendirian badan atau dokumen lain yang dipersamakan; fotokopi bukti kepemilikan hak atas tanah; fotokopi surat kerelaan atau dokumen lain yang berkaitan dengan kepemilikan tanah dan kepemilikan bangunan jika pemilik bangunan bukan pemilik tanah; fotokopi SPPT PBB
tahun
pemanfaatan
terakhir;
fotokopi
tanah/izin
izin
perubahan
lokasi/izin penggunaan
tanah/izin konsolidasi tanah/izin penetapan lokasi pembangunan
untuk
kepentingan
dipersyaratkan
sesuai
ketentuan
umum, yang
jika
berlaku;
dokumen lingkungan yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang; fotokopi sertifikasi penyedia jasa perencana dan Surat Izin Bekerja Perencana (SIBP) bagi perorangan, serta fotokopi dokumen kontrak dan kualifikasi bagi penyedia jasa berbadan hukum, khusus 73
Pasal 70, Ibid.
23
bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas tidak sederhana atau khusus; menandatangani surat pernyataan bangunan
sanggup dan
mematuhi
lingkungan;
persyaratan tata
khusus
untuk
RTB
perumahan, dilengkapi perjanjian notariil penyerahan sarana prasarana perumahan kepada pemerintah daerah; khusus untuk bangunan yang berdiri pada lahan yang berbatasan dengan sungai, saluran irigasi, jalur kereta api, sumber mata air, cagar budaya, dan bangunan yang memiliki ketinggian diatas 20 m (dua puluh meter) wajib memiliki rekomendasi dari instansi yang berwenang. 2.
permohonan IMB dibuat rangkap 3 (tiga) meliputi: fotokopi KTP pemohon, pemilik bangunan dan/atau pengelola bangunan; surat kuasa dan fotokopi KTP yang diberi Kuasa, apabila dikuasakan; fotokopi bukti kepemilikan hak atas tanah, jika dibangun di tanah persil; bukti hubungan pemohon dengan pemilik tanah dan/atau pemilik bangunan, jika pemohon bukan pemilik tanah atau pemilik bangunan dalam bentuk perjanjian tertulis bermaterai cukup; surat pernyataan bertanggung jawab atas pekerjaan perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan oleh pemilik bangunan bila dikerjakan sendiri, atau oleh perencana dan pelaksana bila dikerjakan orang lain; data penyedia jasa (pelaksanaan, pengawasan) beserta foto copy sertifikasi dan surat izin bekerja perencana (SIBP) bagi perorangan, serta foto copy dokumen kontrak dan kualifikasi bagi penyedia jasa berbadan hukum, khusus 24
bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas tidak sederhana atau khusus. b.
Dokumen Rencana Teknis, meliputi: 1.
permohonan pengesahan RTB/SKTBL dibuat rangkap 3 (tiga), meliputi: gambar rencana tata letak bangunan di atas kertas minimal A3 dilengkapi dengan tabel, data dan ber-kop sesuai format pengesahan RTB/SKTBL; gambar prarencana bangunan yang meliputi: gambar denah bangunan dengan skala maksimal 1:500, mempertimbangkan luasan bangunan, jika gambar tersebut tidak sesuai dengan luasan dalam bukti hak atas tanah maka pihak Pemerintah Daerah berhak untuk menyesuaikan; gambar tampak depan, samping kanan, samping kiri dan belakang dengan skala maksimal
1:500,
mempertimbangkan
luasan
bangunan; gambar rencana instalasi sanitasi air bersih, air kotor dan air pengelolaan air hujan dengan skala maksimal
1:500,
mempertimbangkan
luasan
bangunan; gambar rencana aksessibilitas bangunan, khusus
bangunan
kepentingan
umum
dengan
kompleksitas tidak sederhana atau khusus; gambar rencana
sistem
pencegahan
kebakaran,
khusus
bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas tidak
sederhana
atau
khusus;
gambar
rencana
penebangan pohon, jika diperlukan; gambar rencana penutupan drainase, jika diperlukan; gambar rencana pembuangan air limbah, jika diperlukan; gambar rencana pemasangan reklame/signage, jika diperlukan; bangunan gedung yang berfungsi untuk kepentingan 25
umum dan mempunyai kompleksitas tinggi dilakukan dengan pertimbangan teknis profesional oleh TABG dan dengar pendapat publik sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 2.
permohonan IMB dibuat rangkap 3 (tiga), meliputi: gambar kerja dengan kop sesuai format gambar IMB yang terdiri atas: gambar situasi dengan skala maksimal 1:500; gambar denah bangunan dengan skala maksimal 1:500; gambar tampak depan, samping kanan, samping kiri dan belakang dengan skala maksimal 1:500; gambar potongan memanjang dan melintang bangunan dengan skala maksimal 1:500; rencana pondasi dengan skala maksimal 1:500; untuk bangunan bertingkat 3 (tiga) atau lebih harus melampirkan
hasil
penyelidikan
tanah
dari
laboratotrium yang disahkan oleh pejabat dan atau instansi yang berwenang; rencana atap dengan skala maksimal 1:500, apabila menggunakan rangka atap baja/baja ringan harus melampirkan perhitungan konstruksi yang ditandatangani penanggung jawab konstruksi;
rencana
instalasi
utilitas/mekanikal-
elektrikal (MEE) dengan skala maksimal 1:500; rencana instalasi sanitasi air bersih dan air kotor dengan skala maksimal 1:500; gambar kerja detail aksessibilitas, khusus bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas tidak sederhana atau khusus; gambar rencana sistem pencegahan kebakaran, khusus bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas 26
tidak sederhana atau khusus. Perhitungan konstruksi dan gambar rencana struktur beton bertulang disertai gambar detail penulangan yang meliputi rencana pondasi, sloof, kolom, balok, plat lantai, tangga serta 49 balok atap dan plat atap jika ada, ditanda tangani penanggung
jawab
konstruksi,
untuk
bangunan
bertingkat 2 (dua) atau lebih; c) perhitungan konstruksi dan gambar rencana struktur baja disertai gambar detail sambungan, ditanda tangani penanggung jawab konstruksi, untuk bangunan bertingkat 2 (dua) atau lebih; perhitungan konstruksi dan gambar detail konstruksi reklame yang ditandatangani penanggung jawab konstruksi wajib dimiliki: reklame dengan ukuran luas bidang diatas 48 m2 (empat puluh delapan meter persegi) kecuali videotron/megatron; dan 2), videotron/megatron ukuran luas bidang diatas 20 m2 (dua puluh meter persegi), bando jalan. Rencana anggaran pelaksanaan yang tertuang dalam dokumen kontrak, jika pelaksanaan pekerjaan diborongkan; dokumen laporan perencanaan yang meliputi antara lain
perencanaan
spesifikasi),
kawasan
rencana
(kapasitas,
pelaksanaan
dimensi,
pembangunan
apabila dilaksanakan bertahap. Dinas melakukan pemeriksaan persyaratan administrasi berkas permohonan paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak menerima berkas permohonan dari Kantor Pelayanan Perizinan. Dinas melakukan pemeriksaan persyaratan teknis dan tinjau lokasi paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja setelah pemeriksaan 27
persyaratan
administrasi
Pemeriksaan
sebagai
dinyatakan
dasar
lengkap
pengambilan
dan
keputusan
benar. untuk
menerima atau menolak permohonan.74 Dalam hal permohonan IMB, RTB, dan/atau SKTBL belum memenuhi persyaratan administrasi
dan/atau
persyaratan
teknis
pemohon
wajib
melengkapi/memperbaiki permohonannya berdasarkan surat pemberitahuan kekurangan berkas dari Kepala Dinas. Dalam hal pemohon tidak melengkapi dan/atau memenuhi persyaratan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak surat pemberitahuan permohonan IMB dinyatakan ditolak. Dalam hal pemohon tidak diketahui keberadaannya atau tidak mau menerima surat penolakan permohonan, penyampaian surat penolakan disampaikan kepada ketua Rukun Tetangga dan/atau Rukun Warga tempat lokasi bangunan gedung pemohon.75 Kepala Dinas berdasarkan hasil pemeriksaan dan/atau pertimbangan TABG memberikan keputusan untuk menerima atau menolak permohonan. Keputusan atas permohonan diberikan dengan ketentuan sebagai berikut: a.
IMB paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja diberikan setelah berkas permohonan dinyatakan lengkap dan benar;
b.
RTB dan/atau SKTBL paling lama 18 (delapan belas) hari kerja diberikan setelah berkas dinyatakan lengkap dan benar. Penerbitan IMB dilakukan setelah berkas permohonan
dinyatakan lengkap dan benar, dan telah dilakukan pembayaran retribusi, dan/atau denda administrasi IMB.76 IMB berlaku selama
74 75 76
Pasal 73, Ibid. Pasal 74, Ibid. Pasal 75, Ibid.
28
bangunan gedung tidak terjadi perubahan fungsi, dan bentuk bangunan.77 Masa berlaku IMB dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu dengan mempertimbangkan persyaratan administrasi dan teknis bangunan gedung. IMB untuk jangka waktu tertentu dapat diterbitkan untuk: a.
bangunan yang belum selesai proses perolehan hak atas tanah;
b.
bangunan yang belum selesai proses penyusunan Dokumen Lingkungan Hidup.
B.
Analisis Prosedur Perizinan Pembangunan Apartemen Uttara The Icon Apartemen Uttara The Icon merupakan jenis rencana usaha
dan/atau kegiatan dengan jenis kegiatan pembangunan bangunan gedung. Bahwa berdasarkan dokumen UKL-UPL yang disusun sebagai dasar diterbitkannya Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan
Hidup
Kabupaten
Sleman
Nomor:
660.2/037.3/IL/2015 tentang izin Lingkungan PT Bukit Alam Permata untuk kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara The Icon dan juga telah mendapat pengesahan itu, pada halaman III-9 dokumen UKL-UPL, dapat dilihat pada tabel 1 total luasan lantai bangunan sebesar 9.662,1 m2 dengan rincian sebagai berikut:78
77 78
Pasal 76, Ibid. Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, “Gugatan Tata Usaha Negara terhadp Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor 660.2/037.3/Il/2015 tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m 2”, hlm. 16
29
Tabel 1. Fungsi dan Luas Lantai Bangunan (halaman III-9 dokumen UKL-UPL Rencana Pembangunan Apartemen Uttara Icon).79 Lantai
Fungsi Ruang
Luas (m2)
Basement 3
- Ramps
- Lift
- Area parkir (18 SRP)
- Tangga
- Jalan sirkulasi
- Ruang
922,4
ME Basement 3
- Ramps
- Lift
- Area parkir (16 SRP)
- Tangga
- Jalan sirkulasi
- Ruang
922,4
ME Basement 3
- Ramps
- Lift
- Area parkir (16 SRP)
- Tangga
- Jalan sirkulasi
- Ruang
922,4
ME Ground
-
Main lobby apartemen
- Conv.
Floor
-
Ruang BM Office
-
Ruang surat
- Koridor
-
Galeery
- Tangga
-
Life style
- Ruang
-
Salon (retail)
-
Area parkir (9 SRP)
666
Store
ME - KM/toil et
79
Ibid.
30
Lantai 2
Lantai 3
-
Ramps
- Ruang
-
Area parkir
-
Jalan sirkulasi
- Lift
-
Ruang office
- Tangga
-
unit aprtemen (8 unit)
- ruang
-
ruang office
-
koridor
828
retail
450
retail - lift - tangga
Lantai 4
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9
Lantai 10
Lantai 11
Lantai 12
Lantai 13
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
450
450
450
450
450
450
450
450
450
450
31
Lantai 14
-
unit apartemen (8 unit)
- lift
-
koridor
- tangga
Total luas lantai bangunan
450
9.661,2
Rincian bangunan tersebut juga sesuai dan didasarkan pada lampiran Rencana Tata Bangunan (RTB) Pembangunan Apartemen Uttara The Icon yang telah diverifikasi dan mendapatkan pengesahan dari Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Kabupaten
Sleman
dengan
nomor:
01.02.080.RTB/KPTS/Taba/D/2014 tertanggal 23 Mei 2014.80 Bahwa terdapat perbedaan perhitungan mengenai luas bangunan pembangunan
Apartemen
Uttara
The
Icon,
berdasarkan
perhitungan oleh tim verifikasi dari Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Islam Indonesia, dengan metode analisis luas didapat hasil benar tidaknya atau valid tidaknya luasan lantai bangunan kurang dari 10.000 m2. Hasil verifikasi menyimpulkan terdapat sejumlah luasan bagian bangunan yang tidak benar atau tidak bermunculan, yang mana hal ini mempengaruhi jumlah luasan bangunan total. Berikut ialah ilustrasi Batasan Luar Apartemen Uttara The Icon:
80
Op. Cit. hlm 17
32
Gambar 1. Ilustrasi batas luas Ground Floor81
Gambar 2. Ilustrasi batas luas 2nd Floor82 81
Ibid, hlm. 19
33
Gambar 3. Ilustrasi batas luas 3rd floor83 Hasil dari perhitungan luas tersebut diperoleh Luas Total Bangunan yang berbeda, seperti yang terlihat pada Tabel 2 di bawah ini: Tabel 2. Perhitungan luas total bangunan berdasarkan perhitungan kembali Ground Floor, 2nd floor dan 3rd Floor84 Nama Bangunan
Luas Lantai (m2)
Basement B2
922,4
Basement B1
922,4
Semi Basement 1
922,4
Ground Floor
1.092, 215
2nd
995, 4095
82 83 84
Ibid Op. Cit, hlm. 20. Ibid, hlm. 20-21.
34
3rd
566,7277
4th
450
5th
450
6th
450
7th
450
8th
450
9th
450
10th
450
11th
450
12th
450
13th
450
14th
450
Roof Floor
72, 48
Total
10.444,0322
Berdasarkan hasil verifikasi tim dari FTSP UII dapat dismpulkan bahwa total luasan bangunan adalah sejumlah 10.444, 0322 m2. Sampai dengan laporan hasil penelitian ini ditulis perkara gugatan TUN terhadap izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon sedang berjalan, patut dicermati bagaimana hasil dari pembuktian di persidangan nanti, tentang hasil luas bangunan Apartemen Uttara The Icon, jika memang berdasarkan hasil pembuktian di persidangan luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon ialah benar seperti yang tertera pada dokumen UKL-UPL yakni seluas 9.662,1 m2 maka izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon memang sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan, tetapi jika hasil pembuktian di persidangan membuktikan bahwa luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon lebih dari 10.000 m2, 35
maka izin lingkungan dari Apartemen Uttara The Icon harus dibatalkan sesuai dengan Pasal 38 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup karena tidak sesuai dengan Pasal 22 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup jo. Pasal 23 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup 40 ayat (1) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup jo. Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan jo. Pasal 2 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup. Pembangunan Apartemen Uttara The Icon dimulai pada tanggal 28 November 2014 dengan ditandai dengan peletakan batu pertama.85 Sementara itu izin lingkungan baru dikeluarakan oleh Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman pada tanggal 15 Juli 2015.86 Patut dicermati ketentuan dalam Pasal 36 jo. Pasal 40 ayat (1) jo. Pasal 40 ayat (3) jo. Pasal 109 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup jo. Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung jo. Pasal 63 jo. Pasal 64 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan
85
86
Http://Daerah.Sindonews.Com/Read/931206/151/Apartemen-Uttara-TheIcon-Resmi-Diluncurkan-1417409510 Diakses Pada Tanggal 7 Februari 2016 Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor 660.2/037.3/Il/2015 tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m2
36
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Bahwasanya
Pembangunan
bangunan
gedung
diselenggarakan melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan beserta pengawasannya.87 Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung.88 Dengan demikian dapat disimpulkan awal dari tahapan pembangunan ialah pada tahap perencanaan teknis, sebelum dimulainya tahapan pembangunan setiap bangunan gedung haruslah memiliki IMB.89
87 88
89
Pasal 35 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Op.Cit. Pasal 1 Angka 18 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, Op. Cit. Pasal 64 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung menyatakan bahwa (1) dokumen rencana teknis sebagaimana dimaksud dalam pasal 63 ayat (5) diperiksa, dinilai, disetujui, dan disahkan untuk memperoleh izin mendirikan bangunan gedung. (2) pemeriksaan dokumen rencana teknis dilaksanakan dengan mempertimbangkan kelengkapan dokumen sesuai dengan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung. (3) penilaian dokumen rencana teknis dilaksanakan dengan melakukan evaluasi terhadap pemenuhan persyaratan teknis dengan mempertimbangkan aspek lokasi, fungsi, dan klasifikasi bangunan gedung. (4) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (3) wajib mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dalam hal bangunan gedung tersebut untuk kepentingan umum. (5) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting, wajib mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dan memperhatikan hasil dengar pendapat publik. (6) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung fungsi khusus dilakukan oleh pemerintah dengan berkoordinasi dengan pemerintah daerah dan mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung, serta memperhatikan hasil dengar pendapat publik. (7) persetujuan dokumen rencana teknis diberikan terhadap rencana yang telah memenuhi persyaratan sesuai dengan penilaian sebagaimana
37
Sementara IMB baru akan diterbitkan setelah adanya izin lingkungan.90 usaha dan/atau kegiatan tanpa memiliki izin lingkungan dapat dipidana dengan pidana penjara paling singkat 1 (satu) tahun dan paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling sedikit Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) dan paling banyak Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah).91 Izin Lingkungan PT Bukit Alam Permata untuk Pembangunan Apartemen Uttara The Icon diterbitkan melalui Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor: 660.2/037.3/IL/2015.
Bahwa
surat
tersebut
yang
menandatanganinya ialah Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman, patut dicermati bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 47 ayat 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan. Izin Lingkungan diterbitkan oleh: a.
Menteri, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup atau Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh Menteri;
b.
gubernur, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup atau Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh gubernur; dan
c.
bupati/walikota, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup atau Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh bupati/walikota.
90 91
dimaksud pada ayat (3) dalam bentuk persetujuan tertulis oleh pejabat yang berwenang. (8) pengesahan dokumen rencana teknis bangunan gedung dilakukan oleh pemerintah daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh pemerintah, berdasarkan rencana teknis beserta kelengkapan dokumen lainnya dan diajukan oleh pemohon. Pasal 36 Jo. Pasal 40 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup Op.Cit. Pasal 109, Ibid.
38
Bahwa kewenangan Badan Lingkungan Hidup Kabupaten ialah untuk Pemeriksaan UKL-UPL dan penerbitan Rekomendasi UKLUPL.92
92
Pasal 40 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan menyatakan bahwa: Pemeriksaan UKL-UPL dan penerbitan rekomendasi UKL-UPL sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 dan Pasal 37 dapat dilakukan oleh: a. pejabat yang ditunjuk oleh menteri; b. kepala instansi lingkungan hidup provinsi; atau c. kepala instansi lingkungan hidup kabupaten/kota.
39
III. Kesimpulan dan Saran
40
A.
Kesimpulan Berdasakan uraian di atas dapat ditarik kesimpulan sebagai
berikut, bahwa: a.
Penyelenggaraan bangunan gedung dimulai dari tahap perencanaan, pada tahap itu harus diperhatikan mengenai zonasi tata ruang bangunan gedung, izin pemanfaatan tanah, izin lingkungan, dan izin mendirikan bangunan
b.
Luas bangunan Apartemen Uttara The Icon, jika memang berdasarkan hasil pembuktian di persidangan luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon ialah benar seperti yang tertera pada dokumen UKL-UPL yakni seluas 9.662,1 m2, maka izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon memang sudah sesuai dengan peraturan perundangundangan, tetapi jika hasil pembuktian di persidangan membuktikan bahwa luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon lebih dari 10.000 m2, maka izin lingkungan dari Apartemen Uttara The Icon harus dibatalkan. Izin lingkungan PT Bukit Alam Permata untuk pembangunan Apartemen Uttara The Icon diterbitkan melalui Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor: 660.2/037.3/IL/2015.
Bahwa
surat
tersebut
yang
menandatanganinya ialah Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman, sementara yang berwenang menerbitkan izin lingkungan pada tingkat kabupaten ialah Bupati. Pembangunan Apartemen Uttara The Icon dimulai pada tanggal 28 November 2014 dengan ditandai dengan peletakan batu pertama. Sementara itu izin lingkungan baru
41
dikeluarkan oleh Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman pada tanggal 15 Juli 2015. B.
Saran Adapun saran yang dapat direkomendasikan dari hasil penelitian ini adalah:
a.
Kepada
Pemerintah
Kabupaten
agar
dapat
segera
menerbitkan RDTR melalui Peraturan Daerah. b.
Kepada aparat pemerintah pemberi izin agar dapat memberikan izin sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku.
42
DAFTAR PUSTAKA
A.
Jurnal, artikel, internet
Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, “Gugatan Tata Usaha Negara terhadp Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor 660.2/037.3/Il/2015 Tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon Di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m2”. http://daerah.sindonews.com/read/931206/151/apartemenuttara-the-icon-resmi-diluncurkan-1417409510 diakses pada tanggal 7 februari 2016. B.
Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059). Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725). Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247). Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 48, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5285). Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Amdal (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 408). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang 43
dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 953,). Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2011 Nomor 1 Seri D, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 40). Peraturan Bupati Sleman Nomor 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Berita Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2012 Nomor 11 Seri D).
44
