Aedex en investeringen Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg
Aedex Aedex berekent rendementsprestaties over uitgevoerde activiteiten Door in investeringsmodellen de definities die Aedex ook hanteert consequent toe te passen kun je later de aannames toetsen aan de gemeten prestaties Deelname aan een vastgoed benchmark als Aedex vergroot je de interne kennis van het beleggen in vastgoed
Investeringen en risico’s Risico’s zijn ook kansen, kennis van het beleggen in vastgoed maakt de risico’s beter beheersbaar – Door confrontatie aannames en realisatie – Door toetsing aannames en verwachtte (financiële) resultaten aan benchmark – Door prestaties te volgen kan een tegenvaller eerder bijgestuurd worden
Vergroten investeringsruimte? Door risico’s te beheersen hoef je ze niet altijd te mijden Dit geeft kansen om het geïnvesteerde vermogen effectiever in te zetten Dat vergroot uiteindelijke de mogelijkheden van de corporatie om te investeren, haar investeringsruimte dus
Wonen Limburg en Aedex
1. Wonen Limburg gebruikt Aedex bij investeringen 2. Investeringsbeslissingen volgen in de tijd 3. Confrontatie verwachtingen en realisatie 4. Knelpunten en beslismomenten in de praktijk
1. Wonen Limburg gebruikt Aedex bij investeringen Waarom ? Scenario’s vergelijkbaar Geen verschil beoordelen nieuw / bestaand Rendement voorspellen Rendementseis: gedifferentieerd financieel rendement i.r.t. maatschappelijk rendement
1. Wonen Limburg gebruikt Aedex bij investeringen Hoe ? Aedex rekenmethodiek in excel: – Nieuwbouw – Aankoop – Na-investering Keuzemogelijkheden vergelijkbaar Vooruitkijken IRR / achteruitkijken DR+IR Marktwaarde en beleidswaarde
7 Resultaten :
5 woningen / 102 m2
waardebepalingen en ratio's complex
a b c d e f
Investeringsbedrag Leegwaarde bij individuele verkoop bij mutatie Marktwaarde Beleidswaarde bij scenario uitponden Beleidswaarde bij scenario doorexploiteren Verschil van marktwaarde t.o.v. beleidswaarde doorexploiteren
g h i j
Verhouding investeringsbedrag / huur Verhouding marktwaarde / huur Verhouding beleidswaarde / huur Verhouding leegwaarde / huur
k Intern rendement ( IRR ) bij scenario uitponden t.o.v. investering l Intern rendement ( IRR ) scenario doorexploiteren t.o.v. investering m Percentage leegwaarde / investering n Percentage marktwaarde / investering o Percentage beleidswaarde scenario uitponden / investering p Percentage beleidswaarde scenario doorexploiteren / investering q BAR op basis van marktwaarde r BAR op basis van investeringsbedrag s BAR op basis van leegwaarde t Verhouding huidige huur / maximaal redelijke huur u Verhouding mutatiehuur / maximaal redelijke huur v Verhouding markthuur / maximaal redelijke huur
per woning
per m2
€
670.331 €
134.066 €
1.314 €
€
675.000 €
135.000 €
1.324
€
608.902 €
121.780 €
1.194
€
568.867 €
113.773 €
1.115
€
554.996 €
110.999 €
1.088
10.781 €
106
€
53.907
€
22,6 21,1 18,7 22,7 4,3% 4,1% 100,7% 90,8% 84,9% 82,8% 4,8% 4,4% 4,4% 83,4% 83,4% 100,0%
per m3 526
2. Investeringsbeslissingen volgen in de tijd • Nieuwbouw / aankoop wordt bestaand bezit • Jaarlijks bijstellen rendementsverwachting met behulp van FMP Nodig: koppeling Aedex en FMP • Jaarlijks toetsen realisatie met Aedex Gemaakt: vertaling objecten naar complexen
3. Confrontatie verwachtingen en realisatie Rekenmodel nu ruim 2 jaar in gebruik, d.w.z: investeringscalculaties nu afzetten tegen realisatie. Verschillen ontstaan door: Verdere ontwikkeling rekenmodel Bijstelling parameters Voortschrijdend inzicht bij gebruikers
4. Knelpunten en beslismomenten in de praktijk
Ontwikkeling kennis en kunde bij betrokkenen Bepalen risico-opslag en exit yield Vertaling objecten naar complexen Koppeling verleden + toekomst: Aedex + FMP Jaarlijkse toetsing rendementseisen
Aedex en investeringen
Vragen ? voor meer informatie over Wonen Limburg www.wonenlimburg.nl voor meer informatie over Aedex Colleges www.aedexcolleges.nl Voor meer informatie over de index www.aedex.nl
