CONCEPT
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk deskundigenrapport
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij de auteurs. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
CONCEPT
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk deskundigenrapport
Opdrachtgever
VvE Saten I en gemeente Bodegraven-Reeuwijk
Auteurs
Hans Broeren Wilbert Verweij Rob de Wildt
Uitgave
april 2012
Rapportnummer
20810-a
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud Hoofdstuk 1
Opdracht
1
1.1
Benoeming van deskundigen
1
1.2
Opdracht
1
Hoofdstuk 2
Omschrijving
2
Hoofdstuk 3
Waardebepaling grond
3
3.1
Methodiek
3
3.2
Waardering bebouwde grond
3
3.3
Grondquote
6
3.4
Depreciatiefactor
6
3.5
Waarde onbebouwde grond
6
3.6
Canonpercentage
7
3.7
Canonbedragen
7
3.8
Koopsom voor omzetting in eigendom appartementsrechten
7
Hoofdstuk 4
Wijziging van de erfpacht in relatie tot de VvE
9
4.1
Een directe relatie van appartementseigenaar met de gemeente is nodig
9
4.2
Nieuwe erfpachtakte of omzetting in eigendom is noodzakelijk
9
4.3
Splitsingsakte en erfpachtakte wijzigen
10
Hoofdstuk 5
Naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht
11
5.1
Van erfpacht naar eigendom
11
5.2
Eventueel omzetting in eeuwigdurende erfpacht
11
Hoofdstuk 6
Indexering eeuwigdurende erfpacht
13
6.1
Twee opties voor vaste indexering bij lager canonpercentage
13
6.2
Andere optie: 5-jaarlijkse herziening grondwaarde
15
Hoofdstuk 7
Bindend advies
17
Hoofdstuk 8
Bijzonderheden bij Saten I
19
8.1
De splitsingstekeningen
19
8.2
Het Schiereiland
19
Hoofdstuk 9
Kernpunten advies
21
Inhoudsopgave
Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden.
1
Hoofdstuk 1 Opdracht 1.1
Benoeming van deskundigen Benoeming van deskundigen De commissie van deskundigen die in opdracht van partijen een bindend advies vervaardigen, is samengesteld uit de volgende personen:
1.2
J.L. Broeren, erfpachtdeskundige; W. Verweij, consultant vastgoedeconomie, associate partner van ECORYS Nederland B.V.; R.T.H. de Wildt, partner, erfpachtdeskundige bij RIGO Research en advies B.V..
Opdracht De opdracht aan de commissie bestaat uit het zelfstandig vaststellen v an de hoogte van de erfpachtcanon per 23 november 2012 (bindend advies). Aanvullend daarop adviseert de commissie over aspecten die betrekking hebben op de mogelijk omzetting van de tijdelijke erfpacht in eeuwigdurende erfpacht of vol eigendom voor de eigenaars van de appartementsrechten en andere mogelijke aanpassingen van de erfpacht akte.
Opdracht
2
Hoofdstuk 2 Omschrijving Eigendom belast met erfpacht: Gemeente Bodegraven-Reeuwijk (bloot eigenaar), Raadhuisplein 1, 2411 BD Bodegraven. Erfpachters: Momenteel drie verenigingen van eigenaars, Saten I, II en III, met de appartementsrechten zoals verderop opgenomen in het bindend advies Omschrijving De deskundigen beoordelen de erfpachtakten voor 82 appartementen met bergingen, 14 garages onder de woningen en 11 garageboxen, aangegaan tussen de gemeente Reeuwijk (nu Bodegraven-Reeuwijk) en de drie VvE’s, Saten I, II en III. Geschiedenis van de uitgifte Op 23 november 1962 is de grond onder en om de woningen Bunchestraat 1 -82 in erfpacht uitgegeven. Op 29 mei 1964 is deze grond overgedragen aan drie Coöperatieve Flatexploitatieverenigingen U.A., Saten I, Saten II en Saten III. Deze verenigingen zijn omgezet in VvE’s: Saten I op 29 november 1978, Saten II op 20 september 1983 en Saten III op 12 september 1984. Herziening erfpachtcanon in 1987 In 1987 heeft de eerste herziening plaatsgevonden, waarbij de erfpacht is verhoogd van fl 2,71 naar fl 3,90. In euro is dit € 1,77 per m2 grondoppervlak. In de berekening van de nieuwe canon werd een ongewijzigd inflatievrij canonpercentage toegepast van 4,5%, inclusief een toeslag voor administratiekosten, voor de berekening van de erfpachtcanon. De canon was gebaseerd op een koopsom voor het bloot eigendom van fl 86,67 (€ 39,33) per m2 grondoppervlak. Actuele situatie erfpachtcanon (deskundigenrapport 20-10-1987) VvE
Grondoppervlak (m2)
Canon (€)
Waarde (€)
SATEN I
5.005
8.857,57
196.834,73
SATEN II
4.686
8.293,01
184.289,22
SATEN III
1.894
3.351,89
74.486,51
Bijkomende verplichtingen De erfpachtakte legt vast dat het onderhoud van de ruimte rondom de appartementsgebouwen door de gemeente wordt verzorgd en dat de kosten daarvan na afloop van ieder jaar door de erfpachters worden vergoed. In de praktijk regelen de VvE’s dit zelfstandig.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
3
Hoofdstuk 3 Waardebepaling grond 3.1
Methodiek De hoogte van de canon kan worden bepaald door enerzijds het canonpercentage en anderzijds de grondwaarde. De waarde van de grond laat zich niet rechtstreeks vaststellen, omdat er geen markt is waarop bebouwde grond zonder de zich daarop feitelijk bevindende opstallen wordt verhandeld. Zij moet daarom op indirecte manier worden vastgesteld. De Rechtbank Arnhem heeft in een uitspraak uit 2005 twee hoofdvormen van grondwaardeb epaling weergegeven: kavelprijzen ontlenen aan referentie in de markt, of als een percentage, de grondquote, gerekend over de waarde van de woning bij verkoop. 1 Bij de eerste methode (comparatieve- of referentiemethode) wordt de waarde van de bebouwde grond bepaald aan de hand van de waarde van - bij voorkeur nabij gelegen - onbebouwde kavels. De tweede benadering (de grondquotemethode) is dat de waarde van het gehele pe rceel, dus grond inclusief opstal, wordt bepaald. Vervolgens wordt een percentage van deze waarde toegerekend aan de grond, de zogenaamde grondquote. Ten slotte wordt in deze twe ede benadering een reductie toegepast op basis van het ervaringsfeit dat bebouwde grond mi nder waard is dan onbebouwde grond. Toepassing van de comparatieve methode vereist een vergelijking met grondprijzen van soor tgelijke bouwkavels, qua ligging, grootte en bestemming. Het aantal gerealiseerde transacties voor een marktvergelijking is in het geval van de Bunchestraat zeer beperkt, terwijl van aangeboden kavels alleen de vraagprijzen bekend zijn, welke kunnen afwijken van de uiteindelijke transactieprijzen. De deskundigen kiezen om deze redenen en uit oogpunt van transparantie voor het gebruik van de grondquotemethode.
3.2
Waardering bebouwde grond Grondquotemethode met de WOZ-waarde als basis voor de grond onder de appartementen Wij menen dat de WOZ-waarde in principe geschikt is om te worden toegepast bij de grondquotemethode die immers gebruik maakt van de waarde van het gehele perceel. De WOZ waarde heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een relatief onomstreden gegeven dat op objecti eve wijze tot stand komt. De WOZ-waarde gaat uit van de waarde in het economisch verkeer, zijnde de prijs die de meest biedende koper zou besteden bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Getaxeerd dient te worden op basis van marktvergelijking, alsof de “volle en onbezwaarde eigendom” (artikel 17 lid 2 Wet WOZ) ove r-
1
LJN: AU5335, Rechtbank Arnhem, 122233. Buiten beschouwing laten we andere, naar onze mening minder geschi kte methoden, omdat ze geen goed beeld geven van de grondwaarde, zoals die waarbij de nieuwe canon wordt berekend door de oude canon (in het geval van Reeuwijk uit 1984) te indexeren naar de koopkracht van heden, of de residuele waardemethode, waarbij op de waarde van de totale onroerende zaak (alsof in volle eigendom) de waa rde van de opstal, geschat met behulp van de (her)bouwkosten, in mindering wordt gebracht.
Waardebepaling grond
4
gedragen kan worden. Hiermee is de WOZ een goed startpunt voor de waardering van de er fpachtgrond. De WOZ taxaties vinden jaarlijks plaats waardoor er altijd ee n redelijk recent waardecijfer beschikbaar is. Om gebruikt te kunnen worden, zal een individuele waarde nog wel aan drie voorwaarden moeten voldoen. Het zal moeten gaan om:
een waardering die voldoende actueel is; een onherroepelijk vastgesteld gegeven; een vastgestelde waarde die niet kennelijk onjuist is.
Tijdens de opname ter plaatse hebben de deskundigen geconstateerd dat de woninge n op erfpachtgrond zijn in te delen in twee typen: de grotere woningen aan het einde van de galerijen (52) en de tussenwoningen (30) Voor Saten I is dit aantal 22, respectievelijk 12, in totaal 34 woningen. Onderstaand schema geeft de opbouw weer van de drie VvE’s. In wit de eindwoni ngen, in lichtblauw de tussenwoningen met hun huisnummers. Schematische weergave van de drie VvE’s naar ligging van appartementen met huisnummer, de bergingen (B) en de garages (G) of combinatie daarvan eronder 9 6 3 1
10 7 4 B
SATEN 1 43 40 37 35
11 8 5 2
20 17 14 12
21 18 15 B
22 19 16 13
31 27 23 B
32 28 24 G
33 29 25 G
34 30 26 G
56 53 50 47
65 61 57 B
66 62 58 G
67 63 59 G
68 64 60 G
79 75 71 69
80 76 72 BG
81 77 73 BG
82 78 74 70
34 woningen, 6 garages 44 41 38 B
SATEN 2
45 42 39 36
54 51 48 46
55 52 49 B
34 woningen, 6 garages + 11 garageboxen
9 punten 8 punten 1 punt
SATEN 3
14 woningen, 2 garages
De WOZ-waarden 2011 (peildatum 1-1-2010) geven geen goed beeld van de waardeontwikkeling en waardeverschillen tussen de woningen. De eind woningen zijn ten opzichte van de WOZ2010 met 4,7% gestegen, de tussenwoningen met 9,1%, terwijl de gemiddelde prijsontwikkeling in de regio in deze taxatieperiode uitkwam op -3,5%. Door de aanpassingen is de WOZ-waarde van de kleinere tussenwoning in 2011 hoger dan die van de grotere eindwoning. Dit is voor ons advies geen bruikbaar uitgangspunt. Wij hebben daarom ervoor gekozen de WOZ-waarden 2010 (peildatum 1-1-2009) als uitgangspunt te nemen en deze met de regionale prijsontwikkeling volgens CBS/kadaster te indexeren naar een waarderaming 2012. Voor Oost-Zuid-Holland is dit een prijsdaling van -5,8%.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
5
Verdeeld naar de drie VvE’s zijn er de volgende aantallen per woningtype: Categorie
eindwoning
tussenwoning
totaal
Saten I
22
12
34
Saten II
22
12
34
Saten III
8
6
14
In onderstaande tabel staan de waarderingen voor de WOZ-2010 (peildatum 01-01-2009) en de vertaling ervan in een vastgoedwaarde 2012. WOZ-waarden 2010 en vastgoedwaarde 2012 per woningcategorie, in euro Categorie
Laagste
Hoogste
Mediaan
Waarde 2012
Eindwoning
132.000
167.000
146.000
137.530
Tussenwoning
125.000
153.000
140.000
131.880
Differentiatie van de vastgoedwaarde voor verschillen in ligging (begane grond, tussenverdi eping, dakverdieping) achten wij niet nodig. De garages zijn in alle gevallen aparte WOZ-objecten. Er zijn twee typen: de garages onder de woningen (14) en de garageboxen (11). De verdeling over de VvE’s is als volgt: Aantallen garages verdeeld over de drie VvE’s Categorie
Garage onder
Garagebox
totaal
11
17
woning Saten I
6
Saten II
6
Saten III
2
6
2
De WOZ-waardering voor de garages geeft onvoldoende aansluiting bij de aanzienlijke verschi llen in grootte die wij op de splitsingstekeningen waarnemen. De grootte loopt uiteen van ong eveer 18 m2 voor de losstaande garages tot meer dan 45m2 bij enkele garages onder de woningen. Wij ramen de waarde voor de losstaande garages (18 m2) op €20.000, voor de grootste garage (47m2) op € 34.000. De waarde van de qua afmeting hiertussen liggende garages w ordt door interpolatie bepaald, zoals in onderstaande tabel is weergegeven. Daarbij is de grootte van de garages A en G aangepast aan oppervlakten volgens opgave van VvE Saten I en II: deze is volgens de VvE’s afwijkend van de splitsingstekening.
Waardebepaling grond
6
Vastgoedwaarde garages 2012, per afzonderlijk type naar grootte Letter adres
App.index
M2
Waarde 2012
A B C D E F G H J K L M P-Z N O
37 38 39 35 36 40 35 36 37 38 39 40 41-51 15 16
23 27 33 41 33 47 23 33 27 41 33 47 18 22 22
22.500 24.500 27.000 31.000 27.000 34.000 22.500 27.000 24.500 31.000 27.000 34.000 20.000 22.000 22.000
Saten I
Saten II
Saten III
3.3
Grondquote De hoogte van de grondquoten zal bij nieuwbouw in het algemeen uiteenlopen van 15 -20% voor heel goedkope woningen tot 35-40% voor de duurdere woningen. Een grondquote van 30% wordt op dit moment als gemiddeld voor eengezinswoningen in Nederland beschouwd. 2 Voor appartementen is het gebruikelijk een lager percentage te hanteren. De onderkant in grondquoten ligt bij de meergezins sociale huur, die op ongeveer 12% uitkomt 3. Dat is echter niet kostendekkend, dus in de praktijk subsidieert de gemeente of ontwikkelaar deze kavels. De woningen in de Bunchestraat zijn in kwaliteit en grootte vergelijkbaar met sociale huurwoni ngen. Nieuwe sociale huurwoningen hebben een kostprijs die in veel gevallen boven het niveau van deze appartementen ligt. Voor de woningen aan de Bunchestraat, die een gecorrigeerde WOZ -waarde hebben van € 131.880 c.q. € 137.532 hanteren wij een percentage van 18%. Het toepassen van deze gematigde grondquote is te verdedigen op grond van het bovenstaande : dit is passend voor het marktsegment goedkope koopappartementen. Voor de garages sluiten wij aan bij een grondquote die gebruikelijk is in gewone woonwijken. Die komt uit op 30%.
3.4
Depreciatiefactor Het is algemeen gebruik om bij heruitgifte van erfpacht of herziening van de canon niet de volle grondwaarde in rekening te brengen, maar een korting (depreciatie) toe te passen vanw ege het feit dat de kavel niet vrij in te richten is en mogelijk nog om vernieuwing van bebouwing en inrichting vraagt. Voor de woningen in Reeuwijk be palen wij het percentage op 40%, dat is gebaseerd op de leeftijd van de woningen van 50 jaar of meer.
3.5
Waarde onbebouwde grond Rond de gebouwen van de VvE ligt openbare ruimte: bestrating en toegangswegen voor auto en voetganger en groen. De VvE heeft een gezamenlijke onderhoudsplicht voor deze gronden, tot
2 3
Grondbeleid in Nederland, een uitgave van Bouwfonds MAB, z.p. 2006, p. 8. R. de Wildt en T. Luijkx, ‘Onrendabele nieuwbouw’, RIGO 2011.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
7
waar deze overgaat in de publieke ruimte die eigendom is van de gemeente. De waarde van deze grond blijft in onze beoordeling buiten beschouwing: deze is verwerkt in de WOZ -waarde van de appartementen, die zonder deze ruimte niet kunnen functioneren. De onderhoudslast maakt onderdeel uit van de bijdragen door de appartementsrechteigenaars aan de VvE.
3.6
Canonpercentage Om tot de vaststelling van de canon te komen, zullen we naast de grondwaarde ook een cano npercentage moeten bepalen. De oorspronkelijke canon uit 1959 en de herziening van 1984 w aren beide gebaseerd op een rente van 4,5%. In 1959 was dit 1 % boven het wisseldisconto van De Nederlandsche Bank, maar in 1984 0,5% eronder. De kapitaalmarktrente was in 1959 4,4% en in 1984 8,17%. Momenteel is de korte rente erg laag: 1 à 2%, onder invloed van de kredie tcrisis. Het rentepercentage op een enige tijd geleden uitgeschreven 30-jarige staatsobligaties bedroeg 3,75%. Gelet op dit percentage en mede gezien de huidige hoogte van de hypotheekrente (gemiddelde rente van 5,0% op hypotheken met 10 jaar of langer vaste rente) achten wij een c anonpercentage van 4,0% redelijk. Dat is lager dan de 4,5% van de eerste 50 jaar. We gaan hierbij voorbij aan de actuele renteverlagingen als gevolg van de eurocrisis. Zo heeft het Ministerie van Financiën recent een 20-jarige lening afgesloten tegen 2,5%.
3.7
Canonbedragen Voor de eindwoningen komt de canon, uitgaande van een WOZ -waarde van €137.532, een grondquote van 18%, een depreciatiefactor van 40% en een canonpercentage van 4% uit op € 594,13 per jaar. Voor de tussenwoningen van € 131.880 is dit € 569,72, zie onderstaande tabel. Voor de garages zijn de canons weergeven in de erna volgende tabel. Grondwaarde en canon van de twee woningtypen Categorie
3.8
Waarde 2012
Grondwaarde
Na depreciatie
18%
(aftrek 40%)
Canon 4%
Eindwoning
137.530
24.755,40
14.853,24
594,13
Tussenwoning
131.880
23.738,40
14.243,04
596,72
Koopsom voor omzetting in eigendom appartementsrechten De koopsom voor omzetting van de grond onder de appartementen in eigendom is gelijk gesteld aan de grondwaarde na depreciatie. Deze bedraagt voor de eindwoningen, conform bovenstaande omrekening (18% van WOZ-waarde, verminderd met 40% voor depreciatie) € 14.853 en voor de tussenwoningen € 14.243. De grondwaarden voor de garages zijn in onderstaande tabel weergegeven (voor en na depreciatie).
Waardebepaling grond
8
Grondwaarde en canon van de garages Letter adres
App.index
M2
Waarde 2012
A B C D E F G H J K L M P-Z N O
37 38 39 35 36 40 35 36 37 38 39 40 41-51 15 16
23 27 33 41 33 47 23 33 27 41 33 47 18 22 22
22.500 24.500 27.000 31.000 27.000 34.000 22.500 27.000 24.500 31.000 27.000 34.000 20.000 22.000 22.000
Saten I
Saten II
Saten III
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
Grondwaarde 30% 6.750 7.350 8.100 9.300 8.100 10.200 6.750 8.100 7.350 9.300 8.100 10.200 6.000 6.600 6.600
Na depreciatie (aftrek 40%) 4.050 4.410 4.860 5.580 4.860 6.120 4.050 4.860 4.410 5.580 4.860 6.120 3.600 3.960 3.960
Canon 4% 162 176 194 223 194 245 162 194 176 223 194 245 144 158 158
9
Hoofdstuk 4 Wijziging van de erfpacht in relatie tot de VvE 4.1
Een directe relatie van appartementseigenaar met de gemeente is nodig De destijdse coöperatieve flatexploitatievereniging was eigenaar van het gebouw en erfpacht er van de grond. De leden van deze coöperatie hadden de eigendom van een lidmaatschapsrecht dat recht gaf op het gebruik van de flatwoning hetzij de garage. Gangbaar is dat een eigenaar van een appartementsrecht via een breukdeel eigenaar is van een aandeel van het gebouw en van de ondergrond dan wel het erfpachtrecht op de grond. Maar in dit geval is de Vereniging van Eigenaars (VvE) erfpachter van de grond, dit is een zeer ongebru ikelijke rechtsfiguur. Gebruikelijk is dat de appartementseigenaren individ uele erfpachters zijn van (hun aandeel in) de grond. Momenteel draagt daarom de VvE de kosten van de erfpachtcanon. Deze kosten worden vo lgens de kostenverdeelsleutel van de VvE toegerekend aan de eigenaars van de appartementsrechten. Die sleutel is: eindwoning 9, tussenwoning 8, garage 1. Dat is een andere verhouding dan wij op basis van vastgoedwaarde en grondquote aanbevelen. Om de door ons vastgestelde canon in rekening te brengen is een aanpassing van de splitsingsakte nodig. Die aanpassing kan op twee manieren:
door voor de erfpachtcanon een aparte verdeelsleutel op te nemen of door de betaling van de erfpachtcanon aan de gemeente te verleggen naar de eigenaars van de appartementsrechten.
In beide gevallen wordt bereikt dat de canon per appartement wordt bepaald. De vorm waarbij de canon per appartement wordt betaald heeft als voordeel dat per individueel appartement srecht kan worden gehandeld. De betaling loopt dan direct van bewoner naar gemeente, zonder tussenkomst van de VvE. In het verlengde van de erfpachtakte zal de VvE ook haar splitsingsakte dienen te wijzigen om de nieuwe situatie mogelijk te maken. Besluitvorming in de VvE om de splitsingsakte te wijz igen vereiste tot 1 mei 2008 unanimiteit van stemmen, dit is per 1 mei 2008 wettelijk gewij zigd in minimaal 4/5 deel van de stemmen. De eventuele hypothecaire financiers van de appartementseigenaren dienen nog steeds unaniem in te stemmen met deze wijziging van de spli tsingsakte. In de praktijk handelt de notaris dit laatste af bij wijziging van de akte.
4.2
Nieuwe erfpachtakte of omzetting in eigendom is noodzakelijk De huidige erfpachtakte is tijdelijk. Gemeente noch erfpachters wensen gebruik te maken van het tijdelijk karakter van de overeenkomst. Gezien de tijdelijkheid van de erfpacht akte, die afloopt op 22 november 2037, is omzetting in eigendom, dan wel het vaststellen van een nieuwe erfpachtakte in de komende jaren zeer wenselijk. Zonder dat zal het de komende jaren voor kopers steeds lastiger worden om een hypotheeklening voor de aankoop te krijgen en bijgevolg de verkoop ook steeds moeilijker worden, door toenemende onzekerheid over de situatie na 2037. Dit wordt nog versterkt door nieuwe, strengere criteria voor de hypothecaire financiering bij erfpacht die de Nederlandse Vereniging van Banken vorig jaar heeft opgesteld.
Wijziging van de erfpacht in relatie tot de VvE
10
Door een wijziging van de splitsingsakte die het mogelijk maakt voor de individuele eigenaren in de VvE een erfpachtrelatie te hebben met de gemeente dan wel de grondaandeel van het appartement in vol eigendom te krijgen wordt het voor de eigenaren van de appartementen mogelijk om, indien de gemeente daaraan meewerkt, te kiezen tussen:
Jaarlijkse canonbetaling of afkoop van erfpacht; Omzetting van erfpacht in vol eigendom.
De ervaring leert dat dit laatste, dat voor de eigenaar op lange termijn gezien waarschijnlijk het gunstigst zal zijn, niet voor iedereen direct is weggelegd. Een nieuwe erfpachtakte zou nog de optie van afkoop van de canonbetaling kunnen toevoegen.
4.3
Splitsingsakte en erfpachtakte wijzigen Gegeven de noodzaak nieuwe akten op te stellen is het ook wenselijk op andere onderdelen na te gaan in hoeverre modernisering wenselijk is. Om de wenselijke omzetting van akten te realiseren is een bindende besluitvorming door de VvE nodig en overeenstemming tussen VvE en gemeente over aanpassingen van de erfpachtakte.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
11
Hoofdstuk 5 Naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht 5.1
Van erfpacht naar eigendom Wij adviseren de gemeente nu alle erfpachters een eenmalige aanbieding te doen om de grond te kopen, op basis van de aangegeven grondwaarde, waarbij de gemeente de kosten van de (project)notaris en kadastraal recht voor eigen rekening neemt. Zo’n aanbieding zou gedurende 2 jaar gestand kunnen worden gedaan, dus tot 23 november 2014, om de geïnteresseerde er fpachters voldoende tijd te geven om eerst de herziening van de splitsingsakte en erfpachtakte en vervolgens de –individuele– financiering te regelen. Over de periode tot overdracht van de grond is de erfpachter wel de nieuwe canon verschuldigd. Voor erfpachters die nu hun erfpachtgrond niet willen of kunnen kopen, blijft de koopoptie in de lopende of herziene erfpachtakte open staan. Zij kunnen in een later stadium de grond in eigendom verwerven op basis van de dan geldende vastgoed/WOZ-waarde, die voldoet aan de eerder gestelde voorwaarden. Hierbij staat voorop dat het zeer gewenst is dat tegen het einde van de 3 e erfpachtperiode van 25 jaar (2037) alle percelen grond in eigendom van de opsta lhouders zullen zijn. Dragen deze erfpachters voor die datum het opstal met het recht van er fpacht over aan een derde dan zal erfpachter of die derde ten sterkste aan te raden zijn de grond volgens deze formule te kopen. Voor hypothecaire financiering is het vereist om de tijd elijke erfpacht op te heffen. De gemeente zal de kopers moeten waarschuwen voor het probleem van de aflopende erfpachtakte. Banken en makelaars zouden dat ook uit eigen beweging moeten doen. De gemeente zou ook kopers die niet goed zijn voorgelicht door hun tussenpersonen moeten bijstaan. De huidige berekende nieuwe canon zal gel den voor de zittende erfpachters tot en met oktober 2037. Bij afloop van de huidige erfpachtakte vervalt de opstal aan de gemeente, tegen een dan te bepalen opstalvergoeding.
5.2
Eventueel omzetting in eeuwigdurende erfpacht Hoewel ons advies is om te streven naar omzetting in eigendom, is te verwachten dat voor sommige eigenaars van appartementsrechten dit niet haalbaar is, doordat de financiering lastig is. Dit financieringsprobleem is in de huidige economische crisis klemmender geworden: ba nken zijn kritisch geworden op woningfinanciering. Omzetting van het huidige tijdelijke akte in eeuwigdurende erfpacht is dan de second best optie. Degenen die de omzetting in eigendom niet kunnen financieren hebben de mogelijkheid om een jaarlijkse canon te betalen, waarb ij ook later nog omzetting in eigendom mogelijk is, eventueel voor een volgende eigenaar. Het gaat hierbij waarschijnlijk om een nieuwe akte waarvoor overdrachtsbelasting notaris- en kadastrale kosten verschuldigd zijn. Onder eeuwigdurende erfpacht verstaat men een werkelijk eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon jaarlijks is verschuldigd of voor een periode (bijvoorbeeld 25 of 50 jaar) of werkelijk eeuwig wordt vooruitbetaald (afgekocht). De afkoopsom voor eeuwige afkoop van eeuwigd urende erfpacht is in principe gelijk aan de grondwaarde minus een depreciatie van in dit geval ook 40 %. De eeuwige afkoop van erfpacht is daarmee nagenoeg gelijk aan eigendom. Een nadeel van deze optie van een eeuwigdurende erfpacht, die in de opdracht aan deskundigen nadrukkelijk als uit te werken mogelijkheid is gevraagd, is dat het kan zijn dat voor een
Naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht
12
beperkt aantal woningen een erfpachtadministratie tot in lengte van jaren nodig blijft, zeker wanneer er een jaarlijkse canonbetaling blijft bestaan, terwijl het voor parti jen een voordeel zou zijn wanneer de erfpacht voor deze woningen verdwijnt. Dit bezwaar telt minder wanneer de animo voor de eeuwigdurende erfpacht groter is. De eeuwigdurende erfpacht staat ook haaks op het voorstel van een uitsterfconstructie voor erfpacht, dat voor zowel gemeente als bewoners duidelijke voordelen zou hebben. Daarbij moet men zich realiseren dat deze uitsterfconstructie in principe nog 25 jaar beschikbaar is, tot het moment dat de tijdelijke erfpacht komt te vervallen. In het volgende hoofdstuk gaan wij nader in op de mogelijkheid om bij een eeuwigdurende erfpacht te voorzien in een indexering van de canon.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
13
Hoofdstuk 6 Indexering eeuwigdurende erfpacht In de opdracht aan de deskundigen is het verzoek opgenomen om na te gaan hoe een vijfjarige indexering van een eeuwigdurende erfpacht kan worden vormgegeven. Bij deze indexering moet men zich rekenschap geven dat in het canonpercentage al een vergoeding voor inflatie is verwerkt. Wij zouden een geregelde aanpassing van de canon zoveel mogelijk automa tisch willen laten verlopen. Dit voorkomt dat de erfpachters voor onverwachte ontwikkelingen worden gesteld. Vanwege de onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling van de grond stellen we voor om een gematigde vorm van indexering te hanteren.
6.1
Twee opties voor vaste indexering bij lager canonpercentage De automatische aanpassing kan bij voorkeur gebeuren via een vaste vijfjaarlijkse indexering. Door deze op basis van 1% per jaar in te richten, wordt voorzien in een gematigde vergoeding voor de mogelijke waardeontwikkeling van de grond. Dat betekent dat zolang de erfpacht in stand blijft om de vijf jaar de canon met 5% wordt verhoogd. Dit is eeuwig, dat wil zeggen z olang het woningcomplex in deze vorm en met dit gebruik blijft bestaan. In paragraaf 3.6 hebben we het canonpercentage voor de lopende overeenkomst bepaald op 4,0%. Bij een overgang naar eeuwigdurende erfpacht zal bij een indexering van de grond het canonpercentage bijgesteld dienen te worden. Anders zullen de erfpachters ten opzichte van de huidige situatie worden benadeeld. In het bijstellen van het canonpercentage bestaat de keuze uit twee alternatieven:
De eerste variant behelst een percentage waarbij de contante waarde van de canonontvangsten gedurende de eerstkomende 25 jaar gelijk blijft. Dat is te vergelijken met de huidige tijdelijke akte, die ook voor de komende 25 jaar gelijk blijft. De erfpachters betalen in dat geval gedurende de eerste negen jaren nominaal lagere bedragen, maar over de eerste 25 jaar komen de betalingen per saldo overeen met de huidige situatie. Het canonpercentage start dan op 3,7% en om de vijf jaar gaat dit met 5% omhoog (ten opzichte van de huidige grondwaarde). Na 25 jaar loopt de opbrengst voor de gemeente geleidelijk verder op ten opzichte van de vaste canon van 4%, waardoor de gemeente een hogere opbrengst krijgt die voortvloeit uit deze geraamde matige stijging van de grondwaarde.
In de tweede variant is het canonpercentage bepaald op een niveau waarmee de som van de canonontvangsten en de grondwaarde na 25 jaar gelijk worden gehouden ten opzichte van de situatie zonder indexering. De erfpachters betalen in deze variant over de komende 25 jaar lagere bedragen, daar staat voor de gemeente de indexering van de waarde van de grond tegenover. In deze variant is het canonpercentage bij aanvang 3,1%.
In onderstaande figuur is het verloop van de netto contante waarde in de tijd grafisch weerg egeven.
Indexering eeuwigdurende erfpacht
14
Verloop gedurende 100 jaar van de netto contante waarde erfpachtopbrengst bij grondwaarde 100 in drie varianten, vast of met index. Bij de rode lijn is de opbrengst na 25 jaar gelijk aan de blauwe lijn, bij de groene na 100 jaar.
Verschil in canon tussen 4% vast en 3,7 en 3,1% geïndexeerd. De indexering houdt in dat de canon iedere vijf jaar met 5% stijgt Woningen eindwoning tussenwoning
Na depreciatie
Canon 4%
Canon 3,7%
Canon 3,1%
14.853 14.243
594 570
550 523
461 442
Garages
Letter adres
App.index
M2
Na depreciatie
Canon 4%
Canon 3,7%
Canon 3,1%
Saten I
A B C D E F G H J K L M P-Z N O
37 38 39 35 36 40 35 36 37 38 39 40 41-51 15 16
23 27 33 41 33 47 2 33 27 41 33 47 18 22 22
4.050 4.410 4.860 5.580 4.860 6.120 4.050 4.860 4.410 5.580 4.860 6.120 3.600 3.960 3.960
162 176 194 223 194 245 162 194 176 223 194 245 144 158 158
150 163 180 206 180 226 150 180 163 206 180 226 133 147 147
126 137 151 173 151 190 126 151 137 173 151 190 112 123 123
Saten II
Saten III
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
15
6.2
Andere optie: 5-jaarlijkse herziening grondwaarde Een variant op de vijfjaarlijkse indexering met 5% (1% per j aar) zou zijn: het om de vijf jaar opnieuw ijken van de canon door de grondwaarde opnieuw af te leiden van de WOZ -waarde dan (18% van de WOZ-waarde voor de woningen, minus depreciatie, 30% voor de garages, minus depreciatie). Het bezwaar hiervan kan zijn dat
de WOZ-waarde als ijkpunt niet gegarandeerd is en de ontwikkeling van de vastgoedwaarde zowel opwaarts als neerwaarts kan gaan he tgeen de kosten/opbrengsten onzeker maakt voor erfpachter en –verpachter. Ook het percentage waarmee de grondwaarde wordt bepaald kan in de loop der tijd achterhaald raken. Geregelde herzieningen van de akte zouden moeten worden vermeden. Gezien de onzekerheid over het toekomstige verloop bij deze variant achten wij deze variant voor een eeuwigdurende erfpacht niet aan te bevelen.
Indexering eeuwigdurende erfpacht
16
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
17
Hoofdstuk 7 Bindend advies Het bindend advies betreft de grondwaarde en erfpachtcanon voor de gehele VvE Saten I. Deze wordt berekend als de som van de grondwaarde en canon voor de afzonderlijke appartementen en garages. De grondwaarde na depreciatie kan de basis vormen voor omzetting in eigendom, de canon geeft het bedrag dat bij voortzetting van de erfpachtakte jaarlijks verschuldigd is aan de gemeente. Die grondwaarde is door ons bepaald op € 527.568, de jaarlijkse canon tot en met 2037 bedraagt € 21.102,71: de totaalbedragen in de navolgende tabel. Bij de huidige aandelen per appartementsrecht, in de verhouding eindwoning 9, tussenwoning 8 en garage 1 bedraagt de canon per punt €70,34. Voor de eindwoning komt de canon dan op €633,08, voor de tussenwoning €562,74. Om de aangegeven bedragen per afzonderlijk woonappartement en garage te kunnen toerekenen is een nieuwe splitsings- en erfpachtakte nodig. In de huidige erfpachtakte zijn voor de verhouding gemeente-VvE Saten I uitsluitend de totaalbedragen relevant. Per appartement en garage is in de tabel op de volgende pagina weergegeven wat de grondwaarde en canon worden op basis van de huidige erfpachtakte. Daaruit is het totaalbedrag opgebouwd. Voor de woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de ein d- en tussenwoningen, bij de garages is de waarde bepaald naar rato van de oppervlakte.
Bindend advies
18
Opbouw van nieuwe grondwaarde en canon uit de afzonderlijke appartementen en garages SATEN I Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat Bunchestraat
huisnummer/ garageletter 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
Garage Garage Garage Garage Garage Garage Totaal Saten I
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
A B C D E F
vastgoedwaarde 2012 137.530 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 131.880 137.530 137.530 131.880 131.880 137.530 137.530 131.880 131.880 137.530 137.530 131.880 131.880 137.530
grondwaarde 18/ 30% 24.755 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 23.738 24.755 24.755 23.738 23.738 24.755 24.755 23.738 23.738 24.755 24.755 23.738 23.738 24.755
grondwaarde na depreciatie -40% 14.853 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.243 14.853 14.853 14.243 14.243 14.853 14.853 14.243 14.243 14.853 14.853 14.243 14.243 14.853
canon
app. Index
594,13 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 569,72 594,13 594,13 569,72 569,72 594,13 594,13 569,72 569,72 594,13 594,13 569,72 569,72 594,13
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
22.500 24.500 27.000 31.000 27.000 34.000 4.774.220
6.750 7.350 8.100 9.300 8.100 10.200 879.280
4.050 4.410 4.860 5.580 4.860 6.120 527.568
162,00 176,40 194,40 223,20 194,40 244,80 21.102,71
37 38 39 35 36 40
19
Hoofdstuk 8 Bijzonderheden bij Saten I 8.1
De splitsingstekeningen Bij de splitsing van Saten I zijn de galerijen onderdeel geworden van de aangrenzende appa rtementen, waarna via erfdienstbaarheden is vastgelegd dat ze toegankelijk moeten zijn voor de naastgelegen woningen. Het is wenselijk dit te veranderen en de galerijen als het gemee nschappelijk eigendom van de VvE te definiëren. Bij Saten II en III is dat al op deze wijze vastg elegd. Omdat aanpassing van de splitsingsakte nodig is in verband met een nieuwe erfpachtakte kan dit in een moeite door.
8.2
Het Schiereiland Van de kant van Saten I is gevraagd om de situatie van het schiereiland nader te bezien. De VvE heeft aan de zuidzijde een stuk openbare tuin in beheer, dat de VvE eventueel aan de gemee nte zou willen afstaan. Het betreft een strook grond tussen Bunchestraat en Nieuwdorperweg van ongeveer 14 bij 50 meter, dus zo’n 700 m2, die aan drie zijden is omgeven door water. Het heeft een beperkte opslagfunctie: bootjes en een kleine berging.
In het recente bestemmingsplan is dit gebied bestemd tot openbaar groen. Er zijn twee opties bij een eventuele overdracht naar de gemeente:
Bijzonderheden bij Saten I
20
Met behoud van het huidige gebruik, openbaar groen. De gemeente zou er dan bi jvoorbeeld een speelplek van kunnen maken. De VvE bespaart dit de kosten van tuino nderhoud. Als mogelijke ontwikkellocatie: dit terrein biedt ruimte voor een of twee vrijstaande woningen of een tweekapper. De grondwaarde van zo’n woningbouwlocatie is aanzie nlijk.
Uitgaande van optie 1 zou overname door de gemeente niet zo aantrekkelijk zijn. De gemeente moet dan het onderhoud overnemen van de VvE. Het is voorstelbaar dat de gemeente hiervoor een vergoeding vraagt van de VvE. Voor optie 2 ligt dat anders. Uitgifte als woningbouwlocatie zou aantrekkelijk kunnen zijn voor de gemeente, maar betekent voor de VvE wel dat het vrije uitzicht en de gebruiksmogelijkheid in zuidelijke richting vervalt. Gegeven de tijdelijke erfpacht kan Saten I geen aanspraak doen gelden op de waardestijging bij bestemmingsverandering; die valt toe aan de eigenaar. Maar uitgaande van de huidige akte zou de gemeente pas in 2037 kunnen besluiten de erfpacht in elk geval voor het schiereiland niet voort te zetten en zelf iets anders te gaan doen met dit stuk grond. Indien Saten I afstand doet van de grond kan de gemeente dit 25 jaar vervroegen. Dit zou de gemeente kunnen belonen met een storting in de algemene reserve van de VvE die voor de VvE ook het verlies van het vrije uitzicht compenseert. De hoogte van deze bijdrage zou kunnen worden gebaseerd op:
De 25 jaar vervroeging van de verkoopopbrengst; wij schatten de moge lijke verkoopopbrengst op €250.000 tot €350.000 De vergoedingen die gebruikelijk zijn voor snippergroen;
Wij achten in dit geval een bijdrage van €25.000 een redelijke incentive voor het afstaan van het gebruiksrecht van de grond. Voorwaarde is dat de gem eente de bestemmingswijziging beoogt en kan doorvoeren en dat Saten I besluit voor deze optie te kiezen. Bij bebouwing van het schiereiland kan de voorwaarde worden gesteld dat het bouwverkeer via de Nieuwdorperweg op de locatie komt. Dit kan gevolgen heb ben voor de volgorde van bouwen. Hierdoor wordt vermeden dat de rustige toegangsweg langs Saten I teveel bouwoverlast krijgt.
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
21
Hoofdstuk 9 Kernpunten advies Voor Saten I is een bindend advies opgesteld voor de grondwaarde en canon. De grondwaarde wordt bepaald op € 527.568, de jaarlijkse canon bedraagt € 21.102,71. Per punt in de VvE bedraagt de canon € 70,34. Het is noodzakelijk de splitsingsakte te herzien, zodanig dat de individuele eigenaars van appartementsrechten direct de erfpachtcanon betalen aan de gemeente en zij ook in de gelegenheid worden gesteld het erfpachtrecht om te zetten in eigendom. De splitsingsakte zal daarbij een individuele grondwaarde en canon vastleggen. Bij modernisering van de splitsingsakte is het aan te bevelen de galerijen onder het gemeenschappelijk eigendom te brengen. Handhaving van de tijdelijke erfpachtakte is ongewenst. De gemeente kan door gunstige voorwaarden de omzetting in eigendom stimuleren. Eigenaars kunnen dit in de eerstkomende jaren zonder kosten doen, maar anders ook later nog in de periode van 25 jaar dat de huidige akte nog duurt. Omzetting in eeuwigdurende erfpacht is eveneens een mogelijkheid, die wel op gespannen voet staat met een streven naar omzetting in eigendom: de erfpacht kan dan juist tot in lengte van dagen voortduren. De herziening van de erfpachtakte dient in te houden dat sprake is van eeuwigdurende erfpacht, met nog steeds de mogelijkheid voor de erfpachter deze om te zetten in eigendom. Daarbij is een keuze te maken tussen een vaste canon of een 5 -jaarlijks met 5% geïndexeerde canon. In dat laatste geval blijft bij een canonpercentage 3,7% de opbrengst g edurende de eerste 25 jaar gelijk aan die van een vaste canon van 4%. Bij een percentage van 3,1% is de opbrengst over 100 jaar gelijk aan die van een vaste canon van 4%. Voor het schiereiland zijn meerdere opties denkbaar en door ons aangegeven. Gemeente en VvE zullen in overleg moeten bepalen wat wenselijk is en welke stappen dan moeten worden ondernomen. Om de geadviseerde stappen te kunnen nemen is rechtsgeldige besluitvorming door de VvE noodzakelijk.
Kernpunten advies
22
Herziening erfpacht Saten I Reeuwijk
