CONCEPT 26 sept Woonvisie Senioren hebben de toekomst. Gemeente Drimmelen Vastgesteld door de Raad op november 2011

Woonvisie 2011-2016 Senioren hebben de toekomst

CONCEPT 26 sept. 2011

Gemeente Drimmelen Vastgesteld door de Raad op … november 2011 Opgesteld door: M. Verschuren

Voorwoord

PM

Jan van Meggelen Wethouder

Woonvisie 2011-2016 concept 2; 26 sept. 2011; Gemeente Drimmelen

2

Inhoudsopgave Voorwoord.................................................................................................................................2 Samenvatting ...........................................................................................................................5 1 Inleiding ..............................................................................................................................7 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Toekomstbeeld Drimmelen 2025...................................................................................9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3

Bevolkingsopbouw................................................................................................. 17 Doelgroepen .......................................................................................................... 17 Senioren............................................................................................................ 17 Starters.............................................................................................................. 18 Mensen met een laag middeninkomen ............................................................ 20 Mensen met een zorgvraag.............................................................................. 22 Arbeidsmigranten.............................................................................................. 26 Statushouders................................................................................................... 28 Overige woningzoekenden ............................................................................... 28 Woningvoorraad .................................................................................................... 29 Duurzaam bouwen............................................................................................ 30 Koopmarkt......................................................................................................... 31 Huurmarkt ......................................................................................................... 33 Nieuwbouwprojecten ............................................................................................. 35 Opgeleverde en op te leveren woningen tot 2016 (in aanbouw)..................... 36 Kwaliteitseisen nieuwbouw ............................................................................... 37 Toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen: loting................................................ 37 Leefbaarheid.......................................................................................................... 38 Regionaal overleg.................................................................................................. 38 Conclusies ............................................................................................................. 39

Opgave komende jaren: 2011 - 2016 .........................................................................41 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.2 4.3 4.4

5

Krimp...................................................................................................................... 10 Vergrijzing .............................................................................................................. 12 Verandering huishoudenssamenstelling............................................................... 13 Regionale samenwerking ...................................................................................... 14 Toekomst woningcorporaties ................................................................................ 14 Toekomst zorgen welzijnsaanbieders................................................................. 14 Kwaliteit van de woningvoorraad .......................................................................... 15 Conclusies wonen in Drimmelen in 2025.............................................................. 16

Wonen in Drimmelen anno 2011 .................................................................................17 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 3.6 3.7

4

Wonen in de blauwgroene gemeente ..................................................................... 7 Een nieuwe woonvisie ............................................................................................. 7 Functie woonvisie .................................................................................................... 8 Totstandkoming woonvisie ...................................................................................... 8 Leeswijzer................................................................................................................ 8

Doelgroepen .......................................................................................................... 41 Senioren............................................................................................................ 41 De ‘nieuwe doelgroep’ (starters en huishoudens met laag middeninkomen) . 42 Mensen met een zorgbehoefte......................................................................... 43 Arbeidsmigranten.............................................................................................. 44 Woningtypen.......................................................................................................... 45 Verhouding huur – koop........................................................................................ 45 Woningkwaliteit...................................................................................................... 46

Bouwen in alle kernen...................................................................................................47 5.1 5.2 5.3 5.4

Lage Zwaluwe ....................................................................................................... 47 Hooge Zwaluwe..................................................................................................... 47 Wagenberg ............................................................................................................ 48 Terheijden .............................................................................................................. 48

Woonvisie 2011-2016 concept 2; 26 sept. 2011; Gemeente Drimmelen

3

5.5 5.6

6

Made ...................................................................................................................... 48 Drimmelen ............................................................................................................. 49

Regie voeren en samenwerken...................................................................................50 6.1 Regie voeren ......................................................................................................... 50 6.1.1 Woonvisie opstellen en uitdragen .................................................................... 50 6.1.2 Prestatieafspraken woningstichtingen.............................................................. 50 6.2 Samenwerken........................................................................................................ 51 6.3 Monitoring.............................................................................................................. 52

7

Ambities en keuzes op een rij ......................................................................................53 7.1

Prestatie-indicatoren ............................................................................................. 55

Definities .................................................................................................................................56 Bronvermelding ......................................................................................................................58

Woonvisie 2011-2016 concept 2

Gemeente Drimmelen

4

Samenvatting In 2025 is de bevolking van de gemeente gewijzigd: er wonen meer ouderen, minder kinderen; er zijn meer huishoudens en de huishoudens zijn kleiner. De corporaties en zorginstellingen hebben hun voorraad aangepast aan de vergrijzende samenleving die meer zorg behoeft. De afstemming met de regionale woningmarkt is vormgegeven, waarbij de nadruk is verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Duurzame ontwikkelingen zijn de norm geworden, wat terug te zien is in het woningaanbod. Hoe de bevolking eruit ziet en hoe groot deze is, wordt deels gestuurd door het aanbod. Toch is het niet zo dat als er maar veel woningen worden gebouwd, de krimp van de bevolking tegengehouden kan worden. Er moet nagedacht worden over aantrekkelijke woonmilieus voor alle leeftijdscategorieën in een landelijke gemeente. Van de bevolkingsgroepen in de gemeente Drimmelen is vooral voor de senioren en mensen met een laag inkomen (ook starters) weinig aanbod in de gemeente. Ook mensen met een zorgvraag en arbeidsmigranten vragen om adequate huisvesting. Voor de senioren in onze gemeente zal het volgende gebouwd moeten worden: niet te grote, voor senioren geschikte, woningen waar ook de mogelijkheid bestaat enige zorg te verlenen (in de toekomst), met een ruime woonkamer en een ruime buitenruimte (balkon of tuin). Bouwen voor andere doelgroepen is veruit ondergeschikt aan bouwen van voor senioren geschikte woningen. De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep senioren beter te kunnen bedienen. Er zullen echter geen locaties aangewezen worden waar alleen woningen voor senioren gebouwd gaan worden. De gemeente ziet er op toe dat er woningen worden gebouwd die voor senioren aantrekkelijk zijn en waarin ouderen bij het minder vitaal worden uit de voeten kunnen. Deze woningen zijn ook aantrekkelijk voor andere doelgroepen. In de afspraken met de woningstichtingen en zorgaanbieders worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica. Initiatiefgroepen van senioren met een specifieke woonwens worden gefaciliteerd. De woningvoorraad in de gemeente is divers qua bouwjaar, qua prijs en qua woningtype. De woningvoorraad bestaat voor 76% uit koopwoningen, de overige woningen zijn huurwoningen. Veel woningen zijn niet levensloopbestendig. Wat niet strookt met de bevolkingsprognose. In de goedkope koop is te weinig aanbod. Slechts 16% van de koopwoningen is goedkoper dan €200.000. Starters en lage middeninkomers (samen de ‘nieuwe doelgroep’) zijn aangewezen op dit segment. Door de aangescherpte hypotheekeisen is het nodig om goedkope woningen te realiseren. Onduidelijk is nog of de woningprijzen verder zullen dalen. Dalende huizenprijzen biedt een mogelijkheid voor deze doelgroepen. De gemeente stimuleert het bouwen voor de ‘nieuwe doelgroep’ met een gezamenlijk inkomen onder €43.000 bruto/jaar: huur tot €800 of koop tot €186.000 (evt. door het aanbieden van een koopwoning met Slimmer Kopen of een Starterslening door een woningstichting). Ook verkoop van


Gemeente Drimmelen

5

huurwoningen behoort tot de mogelijkheden. Gerelateerd aan de vraag en het aanbod zal de gemeente ter compensatie extra sociale huurwoningen opnemen in het woningbouwprogramma, dat op andere locaties moet worden gerealiseerd indien nodig. Hierbij neemt de gemeente de regierol als het gaat om andere ontwikkelaars dan de woningstichtingen zelf. Het toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen en bouwkavels wordt afgeschaft. In deze tijd van een moeilijk lopende woningmarkt en economische crises is loten voor woningen eerder een extra drempel dan een stimulans voor de verkoop van woningen. De gemeente zal de mogelijkheden onderzoeken door het starten van een pilot met ontwikkelende partijen om koopwoningen tot €150.000 te bouwen, met behoud van een goede basiskwaliteit (en blijvend toegankelijk voor de ‘nieuwe doelgroep’). Een manier is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw. Het huidige kwantitatieve huuraanbod in de gemeente Drimmelen van woningstichting Volksbelang en woningstichting Goed Wonen vertoont een licht tekort ten opzichte van de actuele vraag vanuit de aandachtsgroepen. Het huursegment van de woningmarkt is licht gespannen, hetgeen tot uitdrukking komt in relatief lange wachttijden en stagnerende doorstroming. De samenstelling van de huurvoorraad is onvoldoende afgestemd op de huidige en toekomstige samenstelling van de aandachtsgroepen. Er is vooral een frictie tussen het aanbod van en de vraag naar seniorenhuisvesting. Ook in het dure huursegment is te weinig aanbod. De verhouding huur – koop in de gemeente van 40 – 60 % wordt losgelaten. Per project wordt afgewogen wat de verhouding wordt, afhankelijk van de kern waar gebouwd gaat worden, van locatiespecifieke kenmerken en marktomstandigheden. Er wordt naar gestreefd om de huidige verhouding huur – koop van 25 – 75% te handhaven. Hiervoor zal de gemeente de bestaande voorraad en vastgestelde nieuwbouwplannen meewegen bij de beoordeling van een nieuw plan. Bij toevoeging van huurwoningen moeten deze vooral geschikt zijn voor senioren. Het aanbod van woningen waarin zorg geleverd kan worden is niet toereikend voor de zorgvraag die gaat komen. Vooral in de categorie beschut en geschikt zijn te weinig woningen. Plannen voor beschermd wonen moeten de komende jaren vorm krijgen en uitgewerkt. De aantallen voldoen nu nog wel, maar in 2025 is er een tekort aan deze woningen. Als er nu niet wordt gestart met de ontwikkeling van nieuwe beschutte en beschermde woningen, wordt de boot gemist. De gemeente zal in overleg treden met zorgaanbieders en ontwikkelaars om plannen verder uit te werken. In Lage Zwaluwe, Terheijden en Made kunnen woningen in de categorie beschermd wonen worden toegevoegd. Op het moment dat inwoners van Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg zorg nodig hebben die onder beschermd wonen vallen, zullen zij moeten verhuizen naar woningen / wooneenheden (zorginstellingen) in de andere dorpen. Het huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten zal in regionaal verband uitgewerkt worden en geregeld worden in bestemmingsplannen. Het tijdelijk huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten zal geregeld worden in bestemmingsplannen. Levensloopbestendige woningen voor kleine huishoudens genieten de voorkeur boven andere woningtypen in nieuwbouwprojecten.


Gemeente Drimmelen

6

1 Inleiding

1.1 Wonen in de blauwgroene gemeente De gemeente Drimmelen is een groene oase nabij de steden Breda, Dordrecht en Oosterhout. Het Nationaal Park De Biesbosch ligt voor een groot deel op het grondgebied van deze gemeente. Maar ook het buitengebied met de vele landerijen, de cultuurhistorische elementen en de mooie natuurgebieden zijn de moeite waard. De gemeente kent een typisch landen tuinbouwgebied, waarin natuur en recreatie sterk vertegenwoordigd zijn. De vervoersas Rotterdam-Breda-Antwerpen vormt de westgrens van de gemeente. In de gemeente Drimmelen liggen de zes dorpen: Drimmelen, Hooge en Lage Zwaluwe, Made, Terheijden en Wagenberg en drie buurtschappen Blauwe Sluis, Helkant en Oud-Drimmelen. De totale gemeentelijke oppervlakte bedraagt 12.400 ha. en er wonen samen ongeveer 26.500 inwoners. Made is met zijn 11.600 inwoners het centrum-dorp. Er zijn veel sub-regionale voorzieningen op het gebied van het midden- en klein bedrijf, zorgvoorzieningen en onderwijs. Het wonen in de gemeente kenmerkt zich door een rustige omgeving.

1.2 Een nieuwe woonvisie In 2004 is de Woonvisie 2004+ vastgesteld door de Raad. Deze bestrijkt een periode van vier jaar. In 2009 is door de Raad besloten om een nieuwe woonvisie op te stellen en daarbij de leermomenten uit de evaluatie van de woonvisie (2008) aandacht te geven. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 2010 is gestart met deze woonvisie. In het coalitieakkoord 2010-2014 valt te lezen dat “de Gemeente Drimmelen een woongemeente is voor de toekomst”. Hierbij dient aandacht besteed te worden aan “woningbouw op maat en per kern”1. De woonbehoefte is veranderd. De inzichten in demografische ontwikkelingen zijn anders dan 7 jaar geleden. Was het credo toen ‘bouwen, bouwen, bouwen’, nu wordt dit getemperd door de vergrijzing, door krimp en door de economische crisis en het gedaalde consumentenvertrouwen. Dit alles leidt tot veranderde inzichten, die worden vertaald in een nieuwe woonvisie: Woonvisie 2011 - 2016. De Provincie Noord-Brabant heeft in 2010 de regionale woningbouwafspraken2 vastgesteld. Hierin staat wat de woningbouwproductie voor de Gemeente Drimmelen is tot 2020. De gemeente mag tot 2020 1.250 woningen toevoegen aan de voorraad van 1 januari 2009.

1

Solidariteit en draagkracht, in dialoog financieel – duurzaam – gezond, coalitieakkoord Gemeente Drimmelen 2010-2014 (programma 7). 2 Brief met ‘Bevestiging regionale woningbouwafspraken’ van 2 april 2010 Woonvisie 2011-2016 concept 2

Gemeente Drimmelen

7

In 2025 zal ongeveer 60% van het huidige aantal gemeenten in Nederland (waaronder ook Drimmelen) een teruglopend aantal inwoners hebben. Een grote omslag, maar ook eentje die juist kansen biedt.

1.3 Functie woonvisie Waar dient de nieuwe woonvisie eigenlijk voor? Vooraf kan gezegd worden dat de woonvisie niet alleen gaat over bouwen, maar over wonen in algemene zin. De functies van de woonvisie zijn als volgt samen te vatten: • Inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt Voor goed woonbeleid is inzicht nodig in wat nu speelt op de woningmarkt, welke knelpunten er liggen en wat er mogelijk in de toekomst valt te verwachten. •

Verwoorden van de ambities op het terrein van wonen De woonvisie maakt duidelijk waar de gemeente voor staat op het gebied van wonen en waar de prioriteiten liggen voor de komende jaren. De woonvisie biedt een langetermijnvisie op het wonen in de gemeente, met concrete doelen en maatregelen voor de kortere termijn (2011 - 2016). Onderdeel is een gemeentebreed nieuwbouwprogramma met richtingen per kern. De woonvisie is het (toetsings)kader voor beslissingen over woningbouwprogramma’s op specifieke locaties.

•

Basis voor samenwerking met derden De gemeente is voor het realiseren van de woonambities afhankelijk van andere partijen als woningcorporaties Goed Wonen en Volksbelang, projectontwikkelaars, zorginstellingen én natuurlijk de bewoners. De gemeente neemt een sterke regierol en gebruikt de woonvisie daarbij als een van de onderleggers.

1.4 Totstandkoming woonvisie Deze woonvisie is tot stand gekomen door regelmatig overleg met stakeholders, overleg in de regio, met de huurdersvereniging en het peilen van woonwensen bij diverse doelgroepen. Daarnaast zijn diverse bronnen geraadpleegd, van regio-gemeenten, Provincie NoordBrabant, het Rijk, en cijfers van CBS en de overheid (Primos). Er zijn gesprekken gevoerd met de woningstichtingen, zorgaanbieders, dorpsraden, ouderenorganisaties en makelaars. Er is een enquête gehouden onder woningzoekenden, starters en senioren en er zijn vragen gesteld over woonwensen in de burgerenquête.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een toekomstbeeld geschetst van de gemeente in 2025. Wat staat ons te wachten op het gebied van wonen? Welke factoren spelen daarbij een rol en hoe wil de gemeente hier mee omgaan? Om te weten of er maatregelen nodig zijn om de toekomst van Drimmelen te kunnen waarborgen wordt een beeld gegeven hoe Drimmelen er nu voor staat. Dit is te lezen in hoofdstuk 3: de huidige woonvoorraad, de lopende projecten, de woningbehoefte en de leefbaarheid komen aan bod. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de match en mismatch die ontstaan uit het toekomstbeeld en de huidige situatie uit hoofdstuk 2 en 3. De woningbehoefte per kern staat in hoofdstuk 5. Tenslotte beschrijft hoofdstuk 6 hoe de gemeente denkt te kunnen samenwerken en regie voeren om de doelen te bereiken. In hoofdstuk 7 worden de ambities en keuzes uit de voorgaande hoofdstukken op een rij gezet.


Gemeente Drimmelen

8

2 Toekomstbeeld Drimmelen 2025 Dit hoofdstuk schetst een beeld van de gemeente Drimmelen anno 2025, met een doorkijk naar 2040. Wat staat ons te wachten op het gebied van wonen? Welke mensen wonen er in de gemeente en welke behoefte hebben zij op het gebied van wonen? Hiervoor zijn diverse bronnen gebruikt: de sociaal-economische analyse Gemeente Drimmelen van het SES (2009), de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant door de Provincie NoordBrabant (2008), mijn krimpkompas van het CBS (2009) en de cijfers van CBS en VROM (CBS Statline en Primos). De volgende prognose wordt geschetst voor de inwoners van de gemeente Drimmelen: Figuur 1 Prognose bevolking gemeente Drimmelen t.o.v. huidige aantallen

Gemeente Drimmelen Bevolkingsaantal 0-14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en ouder

Aantal huishoudens Waarvan eenpersoons Bevolkingsmobiliteit Immigratie Emigratie Vestigers uit andere gemeenten Vertrekkers naar andere gemeenten

2010

Prognose 2025

Prognose 2040

26.579 4.426 4.138 5.206 8.527 2.561 1.721

26.405 3.276 3.860 4.519 7.514 3.794 3.442

25.477 3.313 3.105 4.608 5.810 3.828 4.813

10.629 2.457

11.500 3.600

12.148 4.023

94 65 731 794

138 126 840 819

Bron: VNG, Mijn Krimpkompas (CBS en PBL) en Primos

De totale bevolking neemt af, terwijl het aantal huishoudens groeit. Dit zijn overwegend éénpersoonshuishoudens. Vooral de beroepsbevolking (20-64 jaar)3 en hun kinderen (0-19 jaar) nemen af. Het aantal en daarmee ook het aandeel ouderen neemt toe. Ook de mobiliteit van de bevolking neemt toe. Op basis van natuurlijke aanwasfactoren en uitgaande van een migratiesaldo van 0 neemt het aantal personen in de periode 2010-2025 verder af4. In deze prognose is geen rekening gehouden met voorgenomen nieuwbouwproducties in die periode. De realisatie van nieuwbouw (zie hoofdstuk 3) kàn leiden tot het aantrekken van huishoudens van elders en daarmee het vestigingssaldo positief beïnvloeden. Hoewel dat op basis van de huidige gegevens niet waarschijnlijk lijkt, zou dat de bevolkingsafname enigszins kunnen afvlakken.

3

Als gekeken wordt naar de beroepsbevolking, valt op dat de groep van 30-44-jarigen sterker afneemt dan de groep 16-29- en 45-65-jarigen tot 2025. Op langere termijn (tot 2040) nemen echter de overige groepen sterker af, waardoor over de hele linie tot 2040 de beroepsbevolking sterk afneemt; met 12% tot 2025 en met 25% tot 2040 ten opzichte van 2008. (Bron: www.primos.datawonen.nl aug. 2010) 4 Bron: CBS


Gemeente Drimmelen

9

Figuur 2 Bevolkingsprognose naar leeftijdscategorie

Voor de kerntakendiscussie is een toekomstvisie opgesteld voor de gemeente Drimmelen5. Op het gebied van wonen is daarover het volgende gezegd: “er wordt een mismatch verwacht tussen woningaanbod en bevolking door de demografische ontwikkelingen. Onvoldoende aanbod starters (goedkope huur- en koopwoningen) en onvoldoende aanbod voor ouderen, zeker in de toekomst. Oplossingen moeten vooral gezocht worden in het aanpassen en/of vervangen van de bestaande woningvoorraad, omdat uitbreiding en nieuwbouw niet past bij het krimpend aantal inwoners.”

2.1 Krimp Sinds 2002 groeit de bevolking van Drimmelen niet meer. Momenteel wonen er ruim 26.500 inwoners in de gemeente (peildatum 1 januari 2011). Bevolkingsprognoses gaan tot 2025 uit van krimp. In de periode tot 2025 wordt door het SES en de Provincie uitgegaan van een daling van het aantal inwoners met 5,1% (1.370 personen), door het CBS wordt uitgegaan van een daling van 2,9% (tot 2020)6. Er is sprake van een sterke ontgroening en vergrijzing, zie figuur 2. In de andere landelijke gemeenten in de regio is dit beeld vergelijkbaar: bijna alle landelijke gemeenten krijgen te maken met krimp7. Ook de stedelijke gebieden in de regio krijgen te maken met krimp, met uitzondering van Breda, dat nog licht groeit tot 2025. 5

Toekomstvisie Drimmelen, met het vizier op 2020 - maart 2011 De krimpcijfers van SES, Provincie en CBS zijn niet gelijk. Overeenkomst is dat ze allen uitgaan van krimp. De mate waarin ligt iets uit elkaar. Verklaring voor het verschil ligt in de tijd waarover de krimp wordt berekend en welk jaartal als uitgangspunt wordt genomen. Zo is de bevolking in 2010 gedaald ten opzichte van 2009 en van 2009 gedaald ten opzichte van 2008. Ook het eindpunt is niet altijd hetzelfde: zo is voor het CBS het eindpunt 2020 terwijl voor het SES het eindpunt 2025 is. De provincie heeft zelfs een prognose tot 2040 (afname van de bevolking met 18,3% ten opzichte van 2008). 7 Met uitzondering van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Tholen. Deze gemeenten groeien nog, wat verklaard kan worden door de grote gelovige (gereformeerde) gemeenschap. 6


Gemeente Drimmelen

10

Met uitzondering van 2001 heeft de Figuur 3 Bevolkingsopbouw naar vrouwen en gemeente vanaf 2000 een vertrekoverschot mannen in 2010 en 2020 te zien gegeven. Dit is de oorzaak van de geleidelijke afname van de bevolking. Het vertrekoverschot wordt vooral bepaald door Gemeente Drimmelen 2010 jongeren tot 25 jaar. Het gaat daarbij voor 95+jr 90-94jr een deel om studerenden, dat de gemeente 85-89jr 80-84jr verlaat, voor een ander deel om jongeren, 75-79jr 70-74jr voor wie geen passende huisvesting 65-69jr 60-64jr 55-59jr beschikbaar is 8. Daarnaast is er sprake van 50-54jr 45-49jr een relatief groot vertrekoverschot onder 40-44jr 35-39jr ouderen boven de 55 jaar9. De belangrijkste 30-34jr 25-29jr 20-24jr migratierelaties bestaan er met Breda, 15-19jr 10-14jr Oosterhout, Moerdijk en Geertruidenberg 5-9jr 0-4jr (zowel naar als van deze gemeenten). -5%

De daling van het aantal inwoners is toe te schrijven aan een negatief migratiesaldo. Ook het geboortesaldo blijft achter bij het regionale en landelijke gemiddelde. Het aandeel jongeren en jongvolwassen is in Drimmelen relatief laag, het aandeel inwoners tussen 45 en 64 jaar is relatief hoog. Dit verklaart ook het relatief lage geboortesaldo.

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

vrouwen

1%

2%

3%

4%

5%

mannen

Gemeente Drimmelen 2020

95+jr 90-94jr 85-89jr 80-84jr 75-79jr 70-74jr 65-69jr 60-64jr 55-59jr 50-54jr 45-49jr 40-44jr 35-39jr 30-34jr 25-29jr 20-24jr 15-19jr 10-14jr 5-9jr 0-4jr

Jaren is uitgegaan van groei van de bevolking. Krimp is een ‘nieuw’ fenomeen met andere mechanismen. Als het -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% vrouwen mannen bijvoorbeeld gaat om investeringen in onderwijs, woningvoorraad of groen, dan is een groeiscenario anders dan een scenario waarbij een bevolkingsafname uitgangspunt is. Het betekent echter niet per definitie minder investeren, maar vooral anders investeren. Niet groei en kwantiteit, maar behoud en kwaliteit moeten centraal komen te staan. De gedachte dat krimp leidt tot geringere draagvlakken voor en daarmee tot het verdwijnen van lokale voorzieningen is een misverstand. Het verdwijnen van lokale (commerciële en publieke) voorzieningen is vooral het gevolg van veranderd consumentengedrag (vraagzijde) en bedrijfseconomische overwegingen (aanbodzijde). Bevolkingskrimp leidt niet tot een afname van de mobiliteit en tot het verdwijnen van de files en evenmin tot een geringere ruimtedruk of milieubelasting. Het zijn andere factoren, zoals de ontwikkeling van de welvaart en veranderingen in het gedrag van burgers en bedrijven, die een veel grotere invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen. De afname van de bevolking is minder van belang, veel meer de aan de krimp voorafgaande (sterke) veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling van de bevolking. De afname van de potentiële beroepsbevolking en de sterke toename van het aantal ouderen vallen 8

Momenteel wordt wel gebouwd voor deze groep; denk aan Prinsenpolder, St. Jozefhof, Fveld. Eén derde van woningzoekenden voor huurwoning is starter, aanbod in huur is laag. 9 Een verklaring zou kunnen zijn, dat er voor deze ouderen onvoldoende passende huisvesting en voorzieningen aanwezig zijn. Maar ook andere verklaringen zijn mogelijk: dichter bij de kinderen wonen, ander werk, enz. de groep 55+ is groot en divers.


Gemeente Drimmelen

11

vooral op. Voor de woningmarkt zijn vooral de ontwikkelingen in aantal en samenstelling van huishoudens relevant (zie 2.3).

2.2 Vergrijzing De bevolking wordt ouder: in 2025 zijn er meer ouderen en minder jongeren. Tot 2025 neemt het aantal 0-14 jarigen in Drimmelen naar schatting met ruim 1.150 af tot een totaal van 3.275. Het aandeel van deze leeftijdscategorie zakt van 17,1% naar 12,3%, wat een ontgroening van de gemeente betekent. Ook de leeftijdscategorie 15 tot en met 64 jaar wordt in omvang kleiner. In totaal krimpt deze groep tot 2025 met bijna 2.000 personen. Het aantal 65-plussers stijgt daarentegen van 16,1% (4.280 personen) in 2010 naar 27,4% (7.200 personen) in 2025, een toename van bijna 70%! Figuur 4 Prognose van de leeftijdsopbouw in de gemeente Drimmelen

Bevolkingsprognose Gemeente Drimmelen (bron ABS Primos prognose 2010)

18.000 16.000 14.000 12.000 2010

10.000

2025 8.000 67%

6.000

60%

4.000 2.000

17%

16%

12%

27%

0 0-14 jaar

15-64 jaar

65+

De sterke vergrijzing is deels tijdelijk. Uit onderzoek blijkt dat rond 2030 de meeste babyboomers zijn overleden. Een meer structurele oorzaak voor de vergrijzing is de stijging van de levensverwachting. Door de groeiende welvaart in de wereld, stijgt de gemiddelde levensduur van de mens. De verwachting is dat deze stijging van de levensduur ook in de toekomst doorzet. Dit heeft tot gevolg dat ook na 2030 er verhoudingsgewijs meer ouderen zullen zijn dan nu. Door toename van de vergrijzing is het logisch dat er ook meer geïnvesteerd wordt in deze ouderen: in het realiseren van woningen geschikt voor senioren, zoals levensloopbestendige woningen. Het is belangrijk om eerst goed te inventariseren wat de behoefte en wensen van ouderen én van toekomstige ouderen zijn. Een ander aspect om rekening mee te houden is de duurzaamheid van de investeringen: zijn deze nog gewenst als de vergrijzing weggetrokken is of zijn ze overbodig geworden.


Gemeente Drimmelen

12

De ondervertegenwoordiging van de ´vruchtbare´ leeftijdscategorie (tot 35 jaar) zou een verklaring kunnen zijn voor het lagere geboortesaldo in Drimmelen. Hiermee wordt duidelijk dat er weinig jonge echtparen zijn in de leeftijd dat ze kinderen krijgen, waardoor ook in de komende jaren geen groei meer mag worden verwacht van de jongste leeftijdsgroep.

2.3 Verandering huishoudenssamenstelling Door individualisering en vergrijzing groeit het aantal huishoudens harder dan de totale bevolking. Er komen steeds meer kleinere huishoudens. De gemeente Drimmelen kent relatief weinig een- en tweepersoonshuishoudens ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Het aantal huishoudens zal tot 2020 nog toenemen met ongeveer 5% tot ruim 11.300, daarna stabiliseert het aantal. De grootte van de huishoudens neemt af. Bestaat een gemiddeld huishouden in 2008 nog uit 2,51 personen, in 2025 zal dit gedaald zijn naar 2,25. In de periode 1997 tot en met 2008 groeide het aantal huishoudens met 8,5 % terwijl de bevolking in dezelfde periode slechts met een toename van 0,6% te maken heeft gehad zoals te zien is in de volgende afbeelding. Het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens in de gemeente ligt met 61% iets onder het provinciale percentage (66%). Landelijk ligt dit percentage op 68%.10 Figuur 5 Geïndexeerde ontwikkeling huishoudensaantal en totale bevolking in Drimmelen

Door de toename van het aantal huishoudens zal de behoefte aan woningen niet afnemen tot 202511. De behoefte zal wel veranderen: is er nu veel vraag naar gezinswoningen, in 2025 zal er vooral vraag zijn naar woningen voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, die bovendien goed toegerust moeten zijn op het ouder worden: meer levensloopbestendige woningen en combinaties van wonen en zorg. Aangenomen wordt, dat het aandeel van de categorie één- en tweehuishoudens boven de 55 jaar toeneemt richting 55% en het aandeel van de één- en tweepersoonshuishoudens in de overige 10

Tussen de verschillende kernen bestaan er qua huishoudensamenstelling geen grote verschillen. Wagenberg heeft wat minder kleine huishoudens, maar daarentegen wat meer grotere huishoudens. Recentere cijfers (na 2008) zijn niet voorhanden. 11 De Provincie Noord-Brabant gaat uit van een toename van de voorraad met 165.000 woningen, waarvan 70% moet zijn gerealiseerd voor 2020. Voor Drimmelen houdt dit in dat de voorraad mag groeien met 1.250 woningen tot 2020.


Gemeente Drimmelen

13

leeftijdscategorieën richting 35%. Het aandeel van de gezinnen zal daarentegen gaan afnemen richting 10%.

2.4 Regionale samenwerking De gemeente valt binnen de regio West-Brabant, waarbij de woningmarkt bestuurlijk is onderverdeeld in vier subregio’s. Drimmelen maakt deel uit van de subregio Breda e.o., waar de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg, Oosterhout, Breda, Etten-Leur, Zundert, Alphen-Chaam en Baarle Nassau zitting hebben. Regionale samenwerking is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten, desinvesteringen en leegstand te voorkomen. Het wordt immers moeilijker om de ‘kritische grenzen’ te halen (70% verkocht) voordat met de bouw wordt gestart. Regionale samenwerking wordt gerealiseerd door gemeentelijke ambities en omvangrijke gemeentelijke plancapaciteiten in te kaderen in een meer realistische, actuele woningbouwprogrammering: concreet voor de korte termijn met een doorkijk naar de langere termijn. Om overinvesteringen te voorkomen, is regionale samenwerking noodzakelijk. Bovenlokaal beleid is een belangrijke randvoorwaarde voor een structureel en gefundeerd beleid dat een antwoord biedt op de bevolkingsafname.

2.5 Toekomst woningcorporaties De rijksoverheid heeft zich de laatste tijd bezig gehouden met de rol van corporaties. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedontwikkeling en –beheer door corporaties. De brede taak van de corporaties blijft gehandhaafd, zij het met begrenzingen: minder autonomie en zelfregulering. De regels rondom sociale woningbouw zijn aangescherpt. Dit levert een verlies van miljoenen aan investeringsruimte voor de corporaties 12. Met een negatief effect op investeringen in onderhoud, beheer, leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed, wijkvernieuwing. Ook de gemeente gaat bezuinigen in wijken en buurten en op de sociale agenda, het komt dus extra hard aan in de buurten met sociale huurwoningen. Er is ook minder investeringsruimte voor woningproductie door woningcorporaties. Dit beleid heeft ook zijn weerslag op de woningstichtingen die werkzaam zijn in de gemeente en op de mogelijkheden voor het realiseren van nieuwbouwprojecten of aanpassingen aan de bestaande voorraad. Belangrijke bemoeilijkende factor bij de aanpak van de krimpopgave is het feit dat herstructurering van de woningvoorraad niet of slechts ten dele gefinancierd kan worden uit nieuwbouw. De financiële positie van corporaties staat onder druk.ondanks de afname van investeringsruimte zien de woningstichtingen een taak weggelegd voor de bouw van nieuwe huurwoningen, waarbij een klein deel van de huidige voorraad zal worden gesloopt en een klein deel zal worden verkocht. De woningstichtingen voorzien primair in huisvesting voor hen die hierin zelf niet kunnen voorzien.

2.6 Toekomst zorgen welzijnsaanbieders Door de vergrijzing en de beperkte toename van de capaciteit van zorginstellingen treedt er een accentverschuiving op van verzorging naar verpleging (intramuraal). De lichtere vormen 12

Het Regeerakkoord (2010) scherpt de regels rondom de sociale huurwoningenvoorraad aan (zie 3.3.4). Eén van de maatregelen - de Vogelaarheffing - wordt afgeschaft. Er komt een nieuwe heffing voor in de plaats van € 760 miljoen waarvan € 600 miljoen voor woningcorporaties. Dit is € 250 per woning / per jaar.


Gemeente Drimmelen

14

van zorg worden meer in de woning of in de directe woonomgeving geboden, onder andere in aanleunwoningen (extramuraal). Pas als het thuis echt niet meer gaat, zal men verhuizen naar een instelling. De vergrijzing van de bevolking en de versobering van de wetgeving (AWBZ) om zorg aan te bieden in een zorginstelling (onzelfstandig) zorgt er voor dat het aantal zelfstandige woningen waar zorg geleverd kan worden moeten toenemen. Onder invloed van de vergrijzing zal de vraag naar woonvoorzieningen met zorg (waaronder intramurale zorg) toenemen. De zorgvraag in de gemeente is een directe afgeleide van de bevolkingsontwikkeling. Met een bijna verdubbeling van het aandeel 65+-ers in 15 jaar tijd, zal ook de vraag naar zorg bij het wonen toenemen13. Voor zorgaanbieders is vooral van belang hoe de ontwikkeling van intramurale zorg wordt geprognosticeerd. Onderzoek van De Wijngaerd14 wijst uit dat de groep mensen die gebruik maakt van intramurale verzorging zal stijgen van ongeveer 230 naar 450 in 2025 (en naar 535 in 2030). Dit betekent dat er een verdubbeling nodig is op het gebied van huisvesting waarbij intramurale zorg mogelijk is. Het aandeel aanleunwoningen zal ook moeten toenemen door de toenemende zorgvraag (door vergrijzing). Zijn er nu 238 aanleunwoningen, in 2025 zullen er 430 nodig zijn. Zorgaanbieders zien vooral toekomst in flexibele gebouwen met zelfstandige woonruimte, waar naar gelang de vraag zorg kan worden geleverd aan een senior, iemand met een verstandelijke / psychische of lichamelijke beperking, in een omgeving die levendig is en met de mogelijkheid gezamenlijk activiteiten te ontwikkelen.

2.7 Kwaliteit van de woningvoorraad De vergrijzingsgolf heeft met name invloed op de kwalitatieve woningvoorraadontwikkeling. Veel ouderen willen tegenwoordig zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, samen of alleen, wat door allerlei technische middelen en aanpassingen in de woning of de directe woonomgeving vaak ook mogelijk is. Hierbij speelt ook de stijgende levensverwachting een rol, waardoor paren tot op hoge leeftijd blijven samenwonen. De nadruk komt meer te liggen op de bouw van levensloopbestendige woningen, opdat ze door huishoudens in verschillende levensfasen kunnen worden gebruikt. Daarnaast ligt de vraag bij het wonen in combinatie met het verlenen van zorgen welzijnsdiensten en het opzetten van zorgsteunpunten. De herstructurering van het particulier bezit is, in krimpgebieden die al langer ‘krimpen’ als Limburg of Noord-Oost Groningen, lastig, omdat eigenaren met structurele waardedaling van 13

Hoewel het aandeel ouderen verdubbelt, zal de zorgvraag niet verdubbelen. Het aantal ouderen in de toekomst is hoger opgeleid dan nu en daardoor minder kwetsbaar (Bron: Kwetsbare ouderen in de praktijk, Sociaal en Cultureel Planbureau, apr. 2011). 14 Stichting De Wijngaerd – demografische analyse De Wijngaerd in Made, februari 2011


Gemeente Drimmelen

15

hun bezit te maken hebben. Of dit op korte termijn merkbaar zal worden in onze gemeente is de vraag. Er blijft tot 2025 nog een toename van het huishoudenaantal te zien, waardoor de vraag naar woningen blijft bestaan. Krimp en ontgroening en vergrijziging heeft wel gevolgen voor de leefbaarheid, wat zijn weerslag heeft op de kwaliteit van de woningen. De Gemeente Drimmelen is een millenniumgemeente15 en wil in 2025 een energieneutrale gemeente zijn16. Dit betekent dat er op het gebied van woningbouwprogrammering meer aandacht is voor duurzaam bouwen. Duurzaam bouwen trekt tot nu toe een kleine groep mensen, het is (nog) niet een selling point. Duurzaam bouwen komt in deze woonvisie niet uitgebreid aan de orde komen. Het wordt opgenomen in het Nota Duurzaamheid.

2.8 Conclusies wonen in Drimmelen in 2025 In 2025 is de bevolking van de gemeente gewijzigd: er wonen meer ouderen, minder kinderen; er zijn meer huishoudens en de huishoudens zijn kleiner. De corporaties en zorginstellingen hebben dan hun voorraad aangepast aan de vergrijzende samenleving die meer zorg behoeft (waaronder intramurale zorg). De afstemming met de regionale woningmarkt is dan vormgegeven, waarbij de nadruk is verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Duurzame ontwikkelingen zijn de norm geworden, wat terug te zien is in het woningaanbod. De prognose wordt deels gestuurd door het aanbod. Alleen bouwen van woningen houdt krimp niet tegen. Het gaat om het totaal plaatje: het woningaanbod tegen een aantrekkelijke prijs in een aantrekkelijk woonmilieu. Voor alle leeftijdscategorieën.

Drimmelen in 2025: • Is kleiner in aantal (inwoners) • Is ouder (grijzer en minder jong) • Heeft meer en kleinere huishoudens (een- en tweepersoonshuishoudens) • Corporaties zijn meer back to basic (verhuren) • Zorginstellingen leveren meer (intramurale) zorg; lichtere vormen van zorg in bestaande voorraad • Legt meer nadruk op duurzame woningbouw

15

Een millenniumgemeenten kan op verschillende manieren invulling geven aan de doelstellingen van de VN Millenniumtop 2000; de doelstellingen zijn gericht op het vermindering van schrijnende armoede in de wereld, op eerlijke handel en op een schoner milieu. Een millenniumgemeente verbindt lokaal initiatief met de mondiale ontwikkelingsagenda. Zo kan een gemeente het verschil maken. Gemeente Drimmelen zet zich met name in voor onderwijs voor alle kinderen en een duurzaam leefmilieu. Voor meer info zie www.drimmelen.nl. 16 Zie coalitieakkoord 2010.


Gemeente Drimmelen

16

3

Wonen in Drimmelen anno 2011

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige bevolking, de bestaande woningvoorraad, de lopende projecten en de vraag naar woningen. Input voor dit hoofdstuk zijn de gegevens uit het kadaster, de woningbouwprojecten, de burgerenquête (2008), woonwensenonderzoek onder bezoekers van de woonbeurs (2008) en onderzoek onder senioren (2011) en starters (2011).

3.1 Bevolkingsopbouw Het totaal aantal inwoners van de gemeente bedraagt 26.486 (1 januari 2011). De bevolkingsomvang vertoont de laatste zes jaar een constante, zij het lichte, afname. Deze wordt veroorzaakt doordat er jaarlijks meer bewoners uit de gemeente vertrekken dan zich er vestigen. De verdeling van het aantal inwoners over de kernen is in de volgende tabel te zien. In Made woont bijna de helft van het totaal aantal inwoners van de gemeente (44%). Als de inwonersverdeling vergeleken wordt met de verdeling van het aantal woningen per kern (zie paragraaf 3.3), dan is de verdeling nagenoeg hetzelfde. Dit betekent dat het gemiddeld aantal bewoners per woning over de hele gemeente gelijk verdeeld is, namelijk 2,5 persoon per woning. Figuur 6 Aantal inwoners per kern in 2011 aantal inwoners per kern (2011) Zowel het gemiddelde inkomen als het kern totaal % aantal werkenden en het opleidingsniveau Made 11.586 44% zijn in de gemeente hoger dan het Drimmelen 566 2% provinciaal en landelijk gemiddelde. Hierbij Terheijden 6.326 24% valt op dat deze in de kernen Drimmelen, Wagenberg 2.177 8% Terheijden en Hooge Zwaluwe iets hoger Hooge Zwaluwe 1.646 6% zijn dan in de overige kernen. Lage Zwaluwe 4.159 16% Zevenbergsche Hoek 26 0% totaal 26.486 100%

3.2 Doelgroepen In deze paragraaf wordt ingegaan op verschillende doelgroepen binnen de woningmarkt; zoals starters, senioren, mensen met een zorgvraag, arbeidsmigranten en vluchtelingen. Deze doelgroepen wonen vaak in huurwoningen en de woningstichtingen zien het huisvesten van deze groepen als hun kerntaak.

3.2.1 Senioren In Drimmelen wonen 5.372 huishoudens van 55 jaar en ouder17. Senioren zijn de doelgroep van de toekomst. Hun aantal gaat stijgen, wat gevolgen heeft voor de (met name kwalitatieve) vraag naar woningen. Uit onderzoek, dat in 2011 is uitgevoerd onder alle senioren in de gemeente, blijkt dat bijna een derde van de ondervraagde senioren verhuisplannen heeft binnen nu en 5 jaar (30%; ongeveer 355 huishoudens)18. Afhankelijk van de locatie kunnen de woningen grondgebonden of gestapeld worden uitgevoerd. De beide woningtypes zijn voor de meerderheid van de senioren inwisselbaar, wel moet de woning ruim zijn en geschikt voor senioren. Vooral de woonkamer, badkamer en de buitenruimte moeten ruime afmetingen hebben en een inpandige berging wordt op prijs 17

Per 1-1-2011. Van deze huishoudens wonen 443 huishoudens in zorginstellingen en 204 in aanleunwoningen. Deze laatste groepen zullen geen verhuisplannen hebben. 18 Woonwensen van senioren in de Gemeente Drimmelen – Quintis, in opdracht van Volksbelang – 2011. Respons van 1.190 huishoudens (22%).


Gemeente Drimmelen

17

gesteld. Senioren wonen het liefst op loopafstand van het centrum met in ieder geval voorzieningen voor dagelijkse behoeften en een huisarts in de buurt. Opvallend is de vraag naar huurwoningen. Hoewel veel senioren nu een koopwoning hebben, wil men na de verhuizing overwegend huren. De senioren die mee hebben gewerkt aan het onderzoek zijn op zoek naar een sociale huurwoning (onder de huurtoeslaggrens). Voor een dure huurwoning is nauwelijks belangstelling. Als men een woning wil kopen, dan het liefst een woning onder € 230.000, met een grote nadruk zelfs onder € 180.000. Slechts 7% wil meer dan € 350.000 uitgeven aan een nieuwe woning. Als aan senioren met een jaarinkomen boven € 33.600 gevraagd wordt wat ze zouden doen, als ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, dan geeft 35% aan een woning te willen kopen, 27% wil een duurdere huurwoning (tot € 800) en 38% geeft aan niet te verhuizen. De meeste senioren laten een eengezinswoning achter als ze gaan verhuizen (90%) met 4 kamers of meer. Een ruime meerderheid woont nu in een koopwoning met een waarde tussen de € 230.000 en € 300.000. Er is gekeken of er nog verschillen zijn per kern. Er is geen onderscheid in de uitkomsten te maken naar dorp. De senioren in onze gemeente denken er ongeveer hetzelfde over, de verschillen zijn te klein om een onderscheidend aanbod hierop te ontwikkelen. Gekeken naar wáár seniorenwoningen gewenst zijn, dan valt op dat zich dit hetzelfde verhoudt tot het aantal woningen per kern én het aantal inwoners per kern. Er is een klein verschil: in Made is een grotere behoefte aan seniorenwoningen in vergelijking met het aandeel woningen en inwoners; dit gaat ten koste van de behoefte aan seniorenwoningen in Lage en Hooge Zwaluwe. Als ze meer zorg nodig hebben, zoekt men een woning in Made, Terheijden of Lage Zwaluwe, de plaatsen waar ook nu de meeste zorg kan worden geleverd. In het onderzoek staat dat er indicatief 300 woningen geschikt voor senioren nodig zijn in het nieuwbouwprogramma19. Het merendeel (70%) zou gerealiseerd moeten worden in de huur.

3.2.2 Starters Onder de huidige marktomstandigheden zijn startende huizenkopers van groot belang voor het op gang houden van de koopwoningmarkt20. Daarom is een onderzoek uitgevoerd onder de starters van de gemeente Drimmelen. Starters worden gedefinieerd als meerderjarige personen die op zoek zijn naar een zelfstandige koop- of huurwoning, na verhuizing geen koopwoning achterlaten en ook niet binnen de huursector doorstromen. Voor het onderzoek is de groep ingeperkt tot jongeren tussen de 18 en 27 jaar, waar veruit de meeste starters in vallen. Van de Drimmelense jongeren tot en met 27 jaar (2.272 personen) zijn ongeveer 230 jongeren op zoek naar een woning binnen nu en 5 jaar. Ze zoeken in meerderheid een woning voor 2 personen. Dit blijkt uit het onderzoek dat in 2011 is gehouden onder alle

19 20

Hierin is geen rekening gehouden met bestaande planontwikkeling. Toelichting woonvisie kabinet, 1 juli 2011.


Gemeente Drimmelen

18

Drimmelense jongeren van 18 tot en met 27 jaar 21. Zestien procent van de jongeren heeft meegedaan aan het onderzoek, dit zijn 323 personen. De starters geven aan niet graag weg te willen uit de gemeente, maar zich te willen vestigen binnen de verschillende kernen, met bovenaan Made (63%) gevolgd door Terheijden (39%), Wagenberg (30%), Lage Zwaluwe (15%), Hooge Zwaluwe (12%) en Drimmelen (6%)22. Starters willen over het algemeen een koopwoning (74%). Daarbij heeft 75% geen voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw. Het liefst willen starters een geschakelde woning (60%) met een oppervlakte tussen 50m² en de 150m² en een vraagprijs tot € 200.000. Ruim eenderde wenst een tussenwoning of hoekwoning (36%). Een kwart wil een appartement, flat of studio (27%). Grotere woningen, zoals een twee-onder-eenkap of vrijstaande woning worden ook gewenst. Dit wordt door de gemeente echter niet als specifieke starterswoning bestempeld. De prijs van deze woningen mag voor 28% niet boven € 150.000 uitkomen; 31% is bereid een woning te kopen tot € 185.000 en 23% ambieert een woning tot € 200.000. Ongeveer een kwart wil een woning gaan huren. Starters zijn bereid wat in te leveren als het nodig is: een ander woningtype dan hun voorkeur, een kleinere woning, een woning met een financiële regeling als Slimmer Kopen of ze stellen hun verhuiswens uit. Het inkomen van de starters is (nog) laag. Meer dan de helft heeft een laag inkomen (onder € 33.600), slechts 13% heeft een inkomen boven € 43.000. Bijna een kwart valt in de categorie ‘lage middeninkomens’, zie paragraaf 3.2.3. In totaal zouden tussen de 70 en 120 starters een woning kunnen kopen op basis van hun huidige inkomen, waarbij het grootste deel een woning tot € 150.000. Een klein deel kan zich een iets duurdere woning permitteren (25 – 40 starters). Figuur 7 Nieuwe bewoners (starters) van de St. Jozefhof Als starterswoningen opgenomen worden in het woningbouwprogramma, zijn ongeveer 35 starterswoningen nodig in de komende jaren (tot 2016). Gezien de vraag binnen de groep starters en de bouwplannen die er liggen, zouden in alle kernen (m.u.v. Lage Zwaluwe) enkele starterswoningen toegevoegd kunnen worden. Een starterswoning is dan een woning tot ongeveer 100 m² in de goedkope koop of betaalbare huur. De overige starters kunnen terecht in bestaande bouw (vrijkomende koopwoningen), in huurwoningen of in plannen die op korte termijn uitgevoerd worden. Startersbeleid De gemeente kent een startersbeleid. Hierin is vastgesteld hoe hoog de prijs van koopwoningen voor starters mag zijn en aan welke eisen zij moeten voldoen om in 21

Onderzoek ‘starterswensen zijn zo hoog nog niet’, onderzoek naar starters op de woningmarkt binnen de gemeente Drimmelen – L. Reinders, juni 2011, afstudeeronderzoek NHTV. 22 Men kon op deze vraag meerdere kernen als voorkeur opgeven.


Gemeente Drimmelen

19

aanmerking te komen voor een starterswoning. De hoogte van de koopprijs volgt het provinciale beleid. Deze prijs wordt jaarlijks herzien. De gemeente heeft een inkomenseis gesteld aan de huishoudens die in aanmerking komen voor starterswoningen. Inmiddels is de verkoopprijs voor een nieuwbouw starterswoningen komen te liggen op € 185.000 (prijspeil 2010) met een inkomensgrens van maximaal € 50.000. De inkomensgrens is aan de hoge kant, starters met een inkomen van ongeveer € 50.000 kunnen zichzelf redden op de woningmarkt. Daarom wordt deze naar beneden bijgesteld. Starters die wel geholpen dienen te worden, zijn de starters met een zelfde inkomen als de lage middeninkomers. (zie paragraaf 3.2.3). De inkomensgrens voor starters zal daarom naar beneden bijgesteld worden, tot € 43.000. De Provincie heeft de prijsgrens van goedkope koop voor 2011 vastgesteld op € 186.000. Deze grens zal in de woonvisie ook aangehouden worden voor goedkope koop. Starterslening en Slimmer Kopen De woningstichtingen kennen beide twee financiële regelingen om het kopen van een woning te bevorderen voor mensen met een laag inkomen en starters: Slimmer Kopen en de Starterslening. Deze financiële regelingen komen er op neer dat woningen met korting gekocht kunnen worden. De korting moet op korte termijn (Starterslening) of lange termijn (Slimmer Kopen) terug betaald worden. Indien er sprake is van een waardedaling, zal bij Slimmer Kopen het verlies gedeeld worden met de woningstichting. De gemeente heeft bij het opstellen van het Startersbeleid bewust gekozen om geen starterslening aan te bieden. Er is geen aanleiding om dit te wijzigen. Als de gemeente wel een starterslening zou verstrekken, treedt de gemeente op als financier23. Dat is ze feitelijk niet. En de totale lening voor de starter is hoger dan de financieringsnorm die de banken hanteren. Vanuit die norm wordt eigenlijk geld verstrekt, terwijl extra lenen niet verantwoord is.

De gemeente zal geen starterslening gaan faciliteren, dit is geen taak van een gemeente.

3.2.3 Mensen met een laag middeninkomen Vanuit Europa wordt kritisch gekeken naar het volkshuisvestingsstelsel in Nederland. De borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de overheid als achtervang fungeert en corporaties tegen aantrekkelijke condities geld kunnen aantrekken om woningen boven de € 650 huur of koopwoningen te realiseren, wordt beschouwd als staatssteun. Het gevolg is dat de minister een tijdelijke regeling “Diensten voor algemeen economisch belang” (DAEB) heeft opgesteld24. Dit betekent dat woningstichtingen minimaal 90% van de vrijkomende huurwoningen met een maandhuur tot € 650 jaarlijks moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen tot € 33.600 (de primaire doelgroep genoemd door de woningcorporaties). Anders volgen er sancties voor de woningcorporaties.

23

De kosten die met het verlenen van startersleningen gemoeid gaan zijn eenmalig. Er wordt een revolverend fonds in het leven geroepen, waaruit de leningen verstrekt worden. De aflossingen vloeien terug in dit fonds. Gemeenten in de regio die startersleningen aanbieden hebben gemiddeld € 500.000 gestort in het fonds. De financiële afwikkeling ligt in handen van het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). 24 Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen, Ministerie BZK, 3 nov. 2010, ingang 1 januari 2011. Een einddatum van de regeling wordt niet genoemd. De tijdelijke regeling zal waarschijnlijk opgenomen worden in de nieuwe huisvestingswet.


Gemeente Drimmelen

20

Belanghouders (waaronder woningcorporaties) vrezen dat een groep mensen uitgesloten gaat worden als het gaat om het vinden van passende huisvesting: de groep met een bruto jaarinkomen tussen € 33.600 en ongeveer € 43.000, de zogenaamde lage middeninkomens of secundaire doelgroep25. In de rijksvisie wordt ervan uitgegaan dat met name marktpartijen onder marktconforme condities woningen zullen aanbieden in het duurdere huursegment (> € 650) en het goedkope koopsegment (tussen € 150.000 en € 190.000; hypotheek van 4,5 keer inkomen). Zowel het aanbod aan duurdere huur als de goedkopere koop is momenteel beperkt aanwezig in de gemeente Drimmelen. Of dit gat wordt opgevangen door de markt is maar zeer de vraag (is het financieel aantrekkelijk genoeg voor deze partijen?). Daarom zal de gemeente bij nieuwe plannen hierin moeten sturen en een pilot moeten aangaan met een ontwikkelende partij om goedkope woningen in de markt te kunnen zetten (zie hoofdstuk 4). Deze nieuwe doelgroep, de lage middeninkomens, dreigen tussen wal en schip te vallen omdat zij, gezien hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen huis kunnen kopen. De koopwoningen in de gemeente zijn vaak te duur voor hen en een dure huurwoning (huur boven huurtoeslaggrens) is in onze gemeente ook nauwelijks voor handen. Dit resulteert in het niet kunnen invullen van de verhuiswens van deze mensen en dat zij noodgedwongen blijven zitten waar ze nu zitten. Hierdoor komt goedkoop woningaanbod niet vrij voor starters en andere lage middeninkomens. In het volgende rekenvoorbeeld is te zien wat de strengere hypotheekeisen betekent voor deze doelgroep. Ook het verlagen van de overdrachtsbelasting levert niet meer mogelijkheden op. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de mogelijkheden voor hypotheekverstrekking verder aangescherpt: sinds 1 augustus financieren banken nog maar 106% van de koopsom, terwijl kopers van huizen tot de grens van de Nationale Hypotheekgarantie daarvoor altijd 108% konden lenen26. Voor mensen met een inkomen tot ongeveer €43.000 is een hypotheek aangaan moeilijker dan een jaar geleden. Zeker als de hypotheek op twee inkomens wordt verstrekt. Kon een stel met een inkomen van €40.000 (beide €20.000) vorig jaar nog een hypotheek krijgen van € 186.536, nu kunnen ze nog maar € 150.736 verhypotheken.

25

De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om de inkomensgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking op te trekken naar € 38.000 (peiljaar 2010). Dit moet nog uitgewerkt worden. 26 Bron: www.vk.nl economie 5 sept. 2011.


Gemeente Drimmelen

21

Rekenvoorbeeld strengere hypotheeknormen per 1 januari 2011 (op basis van 4,9% rente) Tweepersoonshuishoudens:

maximale hypotheek 2010


verschil

Inkomen 1: Inkomen 2: Gezamenlijk ink.

18.000,16.000,34.000,-

152.149,-

108.373,-

43.776,-


20.000,20.000,40.000,-

186.536,-

150.736,-

35.800,-


21.500,21.500,43.000,-

205.928,-

178.245,-

27.683,-


23.000,23.000,46.000,-

205.127,-

Eenpersoonshuishoudens: maximale hypotheek 2010


verschil

Inkomen:

30.000,-

145.084,-

138.488,-

6.596,-

Inkomen:

34.000,-

164.428,-

156.954,-

7.474,-

Inkomen:

38.500,-

186.191,-

178.332,-

7.859,-

Inkomen:

43.000,-

194.815,-

Inkomen:

46.000,-

222.462,-

Bron:

www.eigenhuis.nl en www.nhg.nl

De grootte van deze groep is niet met zekerheid te geven, ook de woonbehoefte van deze groep niet, omdat deze groep tamelijk nieuw is. Als gekeken wordt naar de woningzoekenden bij de woningstichtingen, dan gaat het om ongeveer 25 tot 30% van de woningzoekenden (dit zijn ongeveer 500 – 600 huishoudens!). Een deel is (nog) niet op zoek naar een andere woning. Een deel van deze groep zal gaan huren (huur > €650), een ander deel zal kopen (< €186.000). Huren in het dure segment is nieuw in onze gemeente. De woningstichtingen hebben geen dure huurwoningen. Alleen in de particuliere verhuur worden momenteel dure huurwoningen aangeboden. Dit gebeurt overigens wat vaker, nu te koop staande woningen niet verkocht worden27. In hoofdstuk 4 zal de doelgroep lage middeninkomers samengevoegd worden met de doelgroep starters. Zij zoeken in hetzelfde koop- én huursegment een woning.

3.2.4 Mensen met een zorgvraag Mensen die zorg nodig hebben, kunnen verhuizen naar een woning met zorg of dit in hun huidige woning regelen: door het verbouwen van hun woning of door het inkopen van zorg. Onderzoek wijst uit dat senioren honkvast zijn28, verhuizen is vaak pas een optie als het echt niet meer kan.

27

Deze te koop staande woningen worden tijdelijk verhuurd, voor een periode van twee jaar. De gemeente vertrekt hiervoor een vergunning. Momenteel zijn 47 woningen tijdelijk verhuurd, waarvan 16 in het dure segment. 28 Ruim acht op de tien willen blijven wonen waar ze wonen (Bron: Kwetsbare ouderen in de praktijk, Sociaal en Cultureel Planbureau, apr. 2011).


Gemeente Drimmelen

22

Er worden drie vormen van wonen in relatie met zorg onderscheiden in deze woonvisie: 1. Geschikt (in de wijk) 2. Beschut (in aanleunwoningen) 3. Beschermd (in zorginstellingen, verpleeg- en verzorgingshuissector, zorgzwaartepakketten 1 t/m 10) In ‘geschikte woningen’ kan iedereen wonen, die enige vorm van beperking heeft. De woning is door de ligging, de mogelijkheden voor begeleiding, door technologische en ICTvoorzieningen (domotica) of kleine dan wel grote aanpassingen geschikt voor bewoning door senioren, gehandicapten en mensen met een psychische beperking. De grootste doelgroep voor het ‘geschikt wonen’ zijn de senioren. Woningen die vallen onder de noemer ‘geschikt wonen’ zijn voor het leeuwendeel nultredenwoningen (flats, appartementen, patiowoningen, bungalows etc.). Alle primaire voorzieningen (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) zijn bereikbaar zonder traplopen. Onder ‘beschut wonen’ worden woningen verstaan waar begeleiding en verzorging mogelijk is, het gaat hierbij om aanleunwoningen waarbij 24-uurszorg op afroep aanwezig is. De bewoner kan zelf kiezen om deel te nemen aan activiteiten zoals dagbesteding, de zorginfrastructuur is aanwezig. Als er intensievere zorg nodig is bij het wonen, heet dit ‘beschermd wonen’. Hiervoor is een indicatie voor zorg nodig29. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen met zowel fysieke aanpassingen als de aanwezigheid van zorginfrastructuur. Maar het is ook mogelijk dat bewoners een eigen appartement bewonen (in een verzorgings- of verpleeghuis). Zorg is 24 uur per dag in de nabijheid en er is een vorm van toezicht aanwezig. Mensen hebben hulp en zorg bij het wonen, en huishoudelijk hulp als dat nodig is 30. Dagbesteding wordt zoveel mogelijk gestimuleerd. Verpleging en verzorging (V&V) is de naam van de zorgsector waar (oudere) senioren en chronisch zieke mensen of mensen met een handicap gebruik van maken. Ze krijgen hulp bij de persoonlijke verzorging en verpleging door bijvoorbeeld de thuiszorg of verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Ook jongere en volwassen mensen kunnen gebruik maken van deze zorg. Daarom hebben we het hier over verpleging en verzorging, niet over ouderenzorg. Vooral de zorg voor seniren binnen de V&V zal sterk groeien in de toekomst. Zelfstandige woningen die zijn toegerust op het leveren van zorg, vallen onder het door de Provincie vastgesteld aantal te bouwen woningen. Alleen wooneenheden of instellingsplaatsen tellen hierin niet mee. Als wooneenheden of instellingsplaatsen worden vervangen door zelfstandige woningen, vallen deze niet onder het aantal te bouwen woningen. De zorgaanbieders zien een verschuiving optreden van de vraag naar zorg door de veranderende wetgeving (versobering van de AWBZ). Hierdoor zal er steeds vaker sprake zijn van zorg in zelfstandige woningen, vaak gesitueerd in de buurt van verpleeg- en verzorgingshuizen (veelal in een aanleunwoning). Dit betekent dat mensen zelfstandig een 29 30

Zorgaanbieders spreken van een zorgzwaartepakket (ZZP) 1 t/m 10. Dit is rijksbeleid. ZZP 1 t/m 10.


Gemeente Drimmelen

23

woning (appartement) huren en zorg inkopen bij een zorgaanbieder. Dit heet scheiden van wonen en zorg, in tegenstelling tot een ‘all-in-pakket’ dat nu gangbaar is. Dit is AWBZ-zorg, betaald uit de Algemene Wet Bijzonder Ziektekosten. Vanaf 1 januari 2014 is het de bedoeling dat in ieder geval cliënten in verzorgingshuizen zelf voor hun woonruimte betalen. Ook bewoners van verpleeghuizen en gehandicapteninstel-lingen zullen uiteindelijk huur moeten gaan betalen omdat de AWBZ deze kosten dan niet langer vergoedt in verband met het scheiden van wonen en zorg. Huur wordt dan betaald uit de uitkering van deze mensen. De traditionele verzorgingshuiszorg zal meer extramuraal plaats gaan vinden, waardoor intramuraal de verplegingshuiszorg over blijft. De verzorgingshuiszorg en beschut wonen groeien steeds meer naar elkaar toe. Dit heeft grote gevolgen voor de aanwezige ‘zorgvoorraad’. Onzelfstandige eenheden zullen ook in de toekomst nodig blijven omdat er steeds oudere mensen komen, die veelal 24 uur per dag zorg of begeleiding nodig hebben. Het aantal dementerenden zal sterk toenemen. Maar een deel van de onzelfstandige wooneenheden zullen vervangen moeten worden door zelfstandige eenheden, of er zal een toevoeging van zelfstandige eenheden moeten komen op het bestaande aanbod zorgwoningen31. Drimmelen heeft een regionale functie op het gebied van beschermd wonen. Het aanbod voldoet ruimschoots aan de vraag. Voor beschut en geschikt wonen is er nog een opgave in de komende jaren. Deze wordt deels ingevuld met de plannen die er al liggen. In volgende tabel staat hoeveel woningen in onze gemeente het label beschermd, beschut en geschikt hebben en voor welke doelgroepen en in welke categorie ze aanwezig zijn. In totaal staan er 1.172 woningen en wooneenheden waar enige vorm van zorg mogelijk is. Verder is te zien of er zorg geleverd kan worden in de kolom ‘doelgroep’, het maximale zorgaanbod is weergegeven. Dat betekent niet dat dit aan ieder individu geleverd wordt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een bewoner zorg nodig heeft in de categorie ZZP 4, deze woont dan in Antoniusabt, waar ook ZZP 10 geleverd kan worden. Figuur 8 Programma wonen en zorg, bestaande voorraad (2011)

geschikt

huur onder aftoppingsgrens huurtoeslag

huur onder huurtoeslag

dure huur

goedkope koop

middeldure koop

dure koop

senioren (geschikt)

senioren ZZP 1t/m 10

verstandelijke beperking

lichamelijke beperking

psychische beperking

overig/niet bekend

doelgroep

60 45 12 15 82 119 363 25 8 0 0 0 525 204

46 26 220 104 43 4 443

30 51 173 254 51 0 559

0 2 115 223 0 4 344

6 0 6 0 0 0 12

0 0 2 0 0 0 2

10 0 3 0 0 0 13

0 0 40 15 0 0 55

71 22 139 104 43 4 383

60 15 76 99 0 0 250

0 5 6 258 4 0 273

0 0 0 0 4 0 4

0 7 0 31 0 0 38

10 4 19 0 0 0 33

beschermd

Programma wonen en zorg, bestaande woningen en wooneenheden in de gemeente Drimmelen

Projectnaam Lage Zwaluwe Hooge Zwaluwe Made Terheijden Wagenberg Drimmelen totaal

koop

beschut

huur

31

Het beleid van VWS is gericht dat de huidige ZZP 1 t/m 3 (verpleging en verzorging) thuis worden geboden (voor zover iemand met ZZP 3 de regie in eigen hand heeft). Dit is mogelijk met Volledig Pakket Thuis (VPT) of door scheiden van de verblijf en zorg in het huidige ZZP-pakket.


Gemeente Drimmelen

24

In de volgende tabel staan aantallen per 2011. Uit onderzoek van De Wijngaerd komt de behoefte in de toekomst naar voren32.

Figuur 9 Behoefteprognose woningen met zorg Prognose aantallen woningen 2010 met zorg in beschermd 228 beschut 238 geschikt 1.255 Totaal : 1.721

2025

2030

450 430 2.562 3.442

537 483 2.929 3.949

bestaande voorraad en plannen 493 (258 boven lokaal) 240 800 1.533

Als deze prognoses worden vergeleken met de bestaande voorraad en de plannen, dan valt op dat er nog toevoegingen nodig zijn in alle categorieën. Het aandeel beschermd wonen lijkt met bestaande en geplande voorraad bijna aan de behoefte in 2030 te voldoen, maar in de bestaande voorraad zit een groot deel bovenlokale voorziening (258 eenheden). De behoefte verschilt per kern. Of aan de behoefte per dorp gehoor gegeven kan worden, is de vraag. Voor het goed kunnen bedienen van de zorgbehoevenden is een minimale afname door 30 mensen in de categorie beschermd noodzakelijk bij seniorenzorg, de zogenaamde ‘kritische massa’. Als de categorie beschermd wordt gecombineerd met de categorie beschut en geschikt, zijn er minder mensen nodig in de categorie beschermd, maar moet er wel een deel van de zorg geleverd kunnen worden in de categorie beschut wonen. Door de afwezigheid van een minimale afname aan zorg, is het voor zorgaanbieders niet mogelijk om in alle dorpen beschermd wonen aan te bieden. Voor toevoeging van woningen met het predikaat geschikt of beschut, zal per locatie nagegaan moeten worden of deze geschikt is. Niet iedere locatie leent zich voor deze woningen. Wel zullen geschikte woningen voorrang krijgen boven woningen zonder dit predikaat, omdat duidelijk is dat in de toekomst een groot tekort zal ontstaan aan geschikte woningen (en minder aan beschutte woningen). Andere instrumenten De gemeente kent beleid om in- of bijwonen in het kader van mantelzorg te gedogen in afwijking op het bestemmingplan. Dit om zorg te kunnen leveren aan ouders of andere hulpbehoevende familieleden33. Dit beleid is echter niet gericht op te verwachten zorg, mensen moeten al hulpbehoevend zijn, voordat een gedoogbeschikking wordt afgegeven. Dit om het toevoegen van extra woningen (voornamelijk in het buitengebied) te ontmoedigen. Als mensen gebruik willen maken van het mantelzorgbeleid, wordt eerst gekeken of de vraag opgelost kan worden binnen het vigerende bestemmingsplan. Pas als dit niet mogelijk is, komt beleid om in- of bijwonen in het kader van mantelzorg te gedogen in beeld. De ervaring leert, dat het meestal past binnen het vigerende bestemmingsplan. Sinds 1 oktober 2010 is de Wabo in werking getreden, waardoor het aanbouwen in tuinen of verbouwen van schuren makkelijker is geworden. Zo lang het past binnen het bestemmingsplan, kan in het achtererfgebied tot 5 meter hoogte vergunningsvrij worden gebouwd. Hierdoor is het makkelijker om mantelzorg onder eigen dak of inwonen te faciliteren. 32

Deze prognose wordt ondersteund door het TNO-rapport Marktanalyse De Riethorst Stromenland en Volckaert SBO uit 2009. 33 Ook het kabinet heeft in haar woonvisie opgenomen mantelzorg te willen faciliteren. Zie woonvisie en toelichting Woonvisie 1 juli 2011, Ministerie BZK.


Gemeente Drimmelen

25

Een ander instrument is Blijvend Thuis in Eigen Huis (BTEH). Dit is erop gericht mensen langer in hun huis te laten wonen door kleine aanpassingen uit te voeren in huis. Als er grotere aanpassingen nodig zijn, kan een omgevingsvergunning nodig zijn. De omgevingsvergunning wordt getoetst aan het bestemmingsplan. Ook hier geldt dat door de invoering van de Wabo meer mogelijk is geworden. Daarnaast maakt verruiming van de bestaande bestemmingsplannen het makkelijker om de eigen woning aan te passen aan het ouder worden. De Raad kan hierin sturen door ruime maatvoering in bestemmingsplannen mogelijk te maken. De meeste bestemmingsplannen voor de kernen worden binnen drie jaar opnieuw vastgesteld. De eerste Raadsvergaderingen hierover zijn gepland in december 2011. Ook aanpassen van bestaande woningvoorraad is nodig om aan de toekomstige vraag te voldoen. De bestaande voorraad is grotendeels in handen van particulieren. Zij zullen zelf voorzieningen moeten treffen om de woning te laten voldoen, door bijvoorbeeld een aanbouw te realiseren waar een badkamer en/of slaapkamer toegevoegd wordt op de begane grond. Aanpassen van de bestaande huurvoorraad zal door de woningstichtingen overwogen moeten worden: is het interessant om dit collectief toe te passen, is herstructurering beter of moet het op individuele wijze plaatsvinden. De mogelijkheden voor het collectief aanpassen zijn beperkt, omdat een groot deel van de huurwoningen grondgebonden is, met een smalle beukmaat. Individuele maatregelen zullen per geval worden bekeken. Het kabinet wil het geschikt maken van bestaande woningen financieel stimuleren. Zij denkt na over nieuwe financieringsarrangementen wat betreft zorg en pensioenen door ook het vermogen in de eigen woning te betrekken34. De gemeente kan vanuit de Wmo woningaanpassingen financieren. Maar het budget staat onder druk. Niet iedereen komt in aanmerking voor een woningaanpassing. Vanwege het beperkte budget zal de gemeente steeds meer nadruk moeten leggen op eigen verantwoordelijkheid van bewoners om tijdig bepaalde voorzieningen te treffen. Ook het aanbod van dagbesteding en ondersteunende instanties is onderdeel van de Wmo. Bijvoorbeeld vrijwilligerswerk en mantelzorgondersteuning, maar ook kaartclubjes en sport voor senioren (SWO). Hier gaat het om het welzijn van de bewoners, en draagt ook bij aan de leefbaarheid, aantrekkingskracht van een kern. Het voert te ver voor een woonvisie om hier verder op in te gaan. Raadpleeg hiervoor het Wmo-beleid. Daarnaast worden de taken van de gemeente uitgebreid vanuit de AWBZ: de gemeente wordt verantwoordelijk voor de extramurale begeleiding, in 2013 voor nieuwe aanvragen, in 2014 voor alle gevallen. Dit kan van invloed zijn op de behoefte aan ‘zorgruimte’. Een en ander zal zijn beslag krijgen in het Wmo-beleid.

3.2.5 Arbeidsmigranten Een nieuwe doelgroep is de arbeidsmigrant. In onze gemeente werken diverse mensen die afkomstig zijn uit Midden en Oost-Europa (MOE). Zij worden arbeidsmigranten of MOElanders genoemd en verblijven permanent of tijdelijk (enkele maanden per jaar) in Nederland om te werken.

34

Toelichting woonvisie kabinet, 1 juli 2011.


Gemeente Drimmelen

26

Er is onderzoek gedaan naar de grootte van de groep arbeidsmigranten in onze gemeente35. In de agrarische sector is 60% van de werknemers afkomstig uit Midden en Oost-Europa. Concreet betekent dit dat er ongeveer 850 arbeidsmigranten in de agrarische sector werkzaam zijn. Deze wonen niet allemaal in onze gemeente; iets meer dan de helft woont in onze gemeente (450). De rest woont elders. Daarnaast wonen er nog arbeidsmigranten die werkzaam zijn in andere sectoren. In totaal wonen er minimaal 600 arbeidsmigranten in onze gemeente. Een groot deel wordt gehuisvest in woningen in onze gemeente (meeste huur, enkele koop). Daarnaast staan er enkele caravans of units bij bedrijven voor de huisvesting en een enkeling heeft huisvesting in het eigen bedrijf gerealiseerd. Enkele wonen op een recreatiepark (buiten de gemeente). Huisvesting van arbeidsmigranten is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de migrant zelf en van de werkgever. De gemeente heeft in die zin geen rol. Arbeidsmigranten zijn veelal afkomstig uit EU-landen en hebben daardoor de vrijheid om hier te komen werken. De agrarische werkgevers zien hun werknemers bij voorkeur gehuisvest in huurwoningen, gevolgd door logies op het bedrijf of vrijkomende bedrijfsruimte in buitengebied of woonunits op het eigen bedrijf. Een oplossing voor het huisvesten van arbeidsmigranten zal gezocht worden in het nieuwe bestemmingsplan buitengebied. Het nieuwe bestemmingsplan buitengebied zal tijdelijke huisvesting bij de agrarische ondernemer mogelijk maken36. Koppeling arbeid en huisvesting dubieus Vanuit het woonbeleid gezien zijn er kanttekeningen te zetten bij de huidige rolverdeling rond de huisvesting van arbeidsmigranten. De directe koppeling tussen arbeid en huisvesting, zoals nu gebruikelijk bij arbeidsmigranten, maakt arbeidsmigranten afhankelijk van de werkgeveren schept mogelijkheden voor ongewenste situaties. Het huisvesten van een jonge en vitale groep arbeidsmigranten biedt, als deze zich vestigen en inburgeren, ook kansen voor de (krimpende) gemeente. Een voorbeeld hiervoor vormt de groep Polen die zich in Breda gevestigd heeft na de bevrijding in de Tweede Wereldoorlog. Het huisvesten van arbeidsmigranten is in feite een klassieke volkshuisvestingsopgave van gemeenten en woningstichtingen. De huidige aanpak, waar het vraagstuk vooral vanuit ruimtelijke ordening en handhaving bekeken wordt, doet hier geen recht aan. Uit onderzoek onder arbeidsmigranten (bijvoorbeeld van de Erasmusuniversiteit) wordt steeds meer duidelijk dat circa een derde van de arbeidsmigranten zich hier permanent wil vestigen, een derde zeker terug gaat en een derde het nog niet weet. Naast de opties blijven of teruggaan is er een derde optie: ‘permanente pendel’, waarbij dezelfde werknemers ieder jaar bij dezelfde werkgever terugkeren. Er zijn dus verschillende typen arbeidsmigranten met een verschillende huisvestingsbehoefte. Om in deze behoefte te voorzien zijn er allereerst goede logiesachtige voorzieningen voor arbeidsmigranten nodig die tijdelijk in Nederland werken. Voor de groep vestigers en de permanente pendelaars is het belangrijk een

35

Door Volkshuisvesting van afdeling Grondgebied, uitgevoerd in 2010 onder leden ZLTO en

BND 36

Afhankelijk van de goedkeuring van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied.


Gemeente Drimmelen

27

perspectief te scheppen voor huisvesting en een wooncarrière, gekoppeld aan inburgeringseisen en taalcursussen e.d. De gemeente ziet het afsluiten van een convenant met de uitzendkoepels als een eerste stap37. Als vervolg hierop vindt de gemeente het belangrijk op regionaal niveau in samenwerking met de woningstichtingen stappen te zetten in de richting van een bredere benadering van het vraagstuk, waarbij gedacht wordt vanuit kansen voor de regio en perspectief voor de arbeidsmigranten38. Ruimtelijke aanpassingen De bestemmingsplannen voor de stedelijke gebieden (de kernen) zullen worden herzien 39. Hierbij wordt gekeken of het mogelijk is om de voorschriften zo veel mogelijk te standaardiseren. De definitie van wonen maakt het mogelijk dat in een woning niet alleen een gezin kan wonen, maar ook mensen die geen gezamenlijke huishouding voeren. De bouwvoorschriften geven al een minimum aantal vierkante meters per persoon aan, wat resulteert in een maximum aantal personen voor een bepaalde woning. Er wordt nog gekeken of er ook aanvullende condities opgenomen moeten worden in de bestemmingsplannen, bijvoorbeeld om de parkeerdruk te voorkomen. Te denken valt aan een maximum aantal mensen per woning als ze geen gezamenlijke huishouding voeren. Verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten zal toenemen de komende jaren. Of deze in onze gemeente zullen gaan wonen is niet te zeggen. Regionaal zal het aantal tot 2030 bijna verdubbelen ten opzichte van nu. Een kans voor een ‘krimpende’ gemeente.

3.2.6 Statushouders Het Rijk legt jaarlijks op hoeveel statushouders (vluchtelingen) gehuisvest moeten worden in de Gemeente Drimmelen. Dit wordt door de woningstichtingen uitgevoerd. De verplichte huisvesting van deze doelgroep is een probleem. Het gaat veelal om alleenstaanden die een goedkope huurwoning nodig hebben en hiervan zijn er niet genoeg. De woningvoorraad van de woningstichtingen is niet afgestemd op de doelgroep alleenstaanden maar meer op gezinnen. Daarnaast vertrekken statushouders vaak na korte periode in onze gemeente te hebben gewoond naar de stad. Binnen de gemeente zal worden onderzocht of kamergewijze verhuur via de woningstichtingen een mogelijkheid biedt om de vele alleenstaande statushouders te huisvesten.

3.2.7 Overige woningzoekenden De woonwensen van woningzoekenden zijn twee keer geïnventariseerd (tijdens de burgerenquête in 200940 en in het woonwensenonderzoek onder bezoekers van de woonbeurs in 200841). Aan beide onderzoeken hebben een groot aantal mensen deelgenomen. De resultaten geven een indicatie over hoe woningzoekenden hun de verhuiswens vorm willen geven. Er zal enige overlap zijn tussen de respondenten, hoeveel 37

Er zijn twee convenanten binnen de West-Brabantse gemeenten afgesloten; één in 2009 en één begin 2011. De eerste behelst de samenwerking met de uitzendbranche, de tweede gaat over de handhaving. 38 Dit zal via de werkgroepen wonen van de regio West-Brabant vorm gaan krijgen. 39 Bestemmingsplannen dienen een keer per tien jaar herzien te worden. Veel bestemmingsplannen van de kernen moeten over niet al te lange tijd herzien worden. 40 Bron burgerenquête Gemeente Drimmelen 2009. 41 Bron Gemeente Drimmelen resultaten onderzoek Fourplus. Van de 305 bezoekers hebben 178 mensen deelgenomen aan het onderzoek.


Gemeente Drimmelen

28

valt niet te zeggen. Van de woonbeursbezoekers hebben 178 mensen deelgenomen aan het onderzoek, onder de burgerenquête-respondenten (1.270 personen) hebben 152 respondenten aangegeven binnen 5 jaar te willen verhuizen. De uitspraken in deze paragraaf hebben betrekking op de respondenten uit beide onderzoeken. De grootste behoefte is er aan koopwoningen, veruit de meesten willen een koopwoning tussen de € 175.000 en € 400.000. Ongeveer een kwart wenst een huurwoning. Voor een huurwoning willen de meesten niet meer betalen dan de grens van de sociale huurwoning. Aan dure huurwoningen is beperkt behoefte (9%). Dit zijn vooral mensen die op zoek zijn naar een appartement42. Dit staat in contrast met de ervaringen van de woningstichtingen: er zijn genoeg woningzoekenden die zich inschrijven voor een huurwoning en wel meer willen betalen voor een bepaalde kwaliteit. Het gaat dan voornamelijk om senioren die nu een koopwoning bezitten.

Figuur 10 Voorkeur koop/huurwoning naar prijscategorie (2009)

Huurwoning Koopwoning Totaal

Totaal Lagere prijscategorie 26% < € 535: 22% 74% < € 175.000: 3% 100%

Midden categorie

Hogere categorie

€ 535-€ 630: 3% > € 630: 1% € 175-375.000: 46% > € 375.000: 24% Bron: burgerenquête Gemeente Drimmelen 2009

Als er een uitsplitsing wordt gemaakt naar wie er een huurwoning of juist een koopwoning wil, dan valt het volgende op: • In Lage Zwaluwe is meer behoefte aan huurwoningen dan in de overige kernen. In Drimmelen is juist meer behoefte aan koopwoningen dan in de overige kernen. • Hoe ouder de inwoner, hoe hoger de behoefte aan een huurwoning. Van de jongeren (tot 35 jaar) wil slechts 3% een huurwoning tegenover 53% van de oudere inwoners (65+). • Gezinnen met kinderen willen vaker een koopwoning dan alleenstaanden of stellen (68% ten opzichte van resp. 43 en 45%) • De huurwoning moet onder de huurtoeslag grens liggen voor de meeste mensen: slechts 9% is bereid of kan een hogere huur te betalen. • De koopprijs van de woning varieert: de grootste groep wil tussen de € 250.000 en € 400.000 betalen ( 70%). Een kleine groep wil maximaal € 200.000 betalen (9%) en de rest wil meer dan € 400.000 betalen, met een enkele uitschieter naar € 700.000 of meer (3%). Een kanttekening is hier op zijn plaats: de enquêtes zijn in 2008 en 2009 uitgevoerd. Met de strengere hypotheekeisen van nu en de onzekerheid over de verkoop van de eigen woning, is het heel goed mogelijk dat de uitkomst anders zou zijn dan hier wordt geschetst.

3.3 Woningvoorraad De woningvoorraad van Drimmelen wordt gekenmerkt door een hoog percentage koopwoningen (76%), veel woningen dateren uit de periode 1971-1990 en weinig vooroorlogse woningen. De groei van de woningvoorraad in Drimmelen ligt onder het landelijk gemiddelde. Momenteel kent de gemeente ongeveer 10.750 woningen.

42

Het onderzoek is uitgevoerd vóór invoering van de inkomensgrens (DAEB). Wellicht geeft dit een vertekend beeld bij de beantwoording van de vraag naar dure huurwoningen op dit moment. Het kan zijn dat de behoefte aan dure huur gestegen is.


Gemeente Drimmelen

29

Het aantal woningen per dorp is weergegeven in de naastliggende figuur. Als dit vergeleken wordt met het aantal inwoners per dorp, blijkt dat de gemiddelde bezetting per woning gelijk verdeeld is over de dorpen. In 2008 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in Drimmelen € 272.000. Dit is hoger dan het regionale (€ 243.000) en landelijke (€ 232.000) gemiddelde. Het zijn vooral de kleinere, meer landelijke gemeenten, met de hoogste WOZ-waarde. Deze gemeenten kennen relatief veel grotere (vrijstaande) woningen op grotere kavels. De WOZ-waarde is iets gedaald, in 2010 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente € 267.50043. Landelijk is de WOZ-waarde met 1,3% gedaald ten opzichte van 2008; in Drimmelen met 1,7%.

Figuur 10 Woningaantallen per kern (2011)

Woningaantallen verdeeld over de kernen

204

Made

1572

Terheijden Wagenberg

655

4628

802

Hooge Zwaluwe Lage Zwaluwe Drimmelen

2344

3.3.1 Duurzaam bouwen Op het gebied van duurzaam bouwen wordt conform het Bouwbesluit gebouwd. Er zijn in enkele kleine projecten experimenten gedaan op het gebied van energie. Zo zijn de woningen in het project Lissabon in Lage Zwaluwe voorzien van een individuele warmtepomp en hebben de woningen een EPC van 0,64544. Verder zijn er twee projecten bekend waar een collectieve warmtepomp is toegepast: project Langstraat (brede school, 27 zorgappartementen en winkel te Hooge Zwaluwe) en project Lisdodde (14 appartementen te Lage Zwaluwe voor mensen met een beperking). In de gemeente zijn woningen uit verschillende bouwperioden en met verschillende energielabels 45. In de bestaande voorraad willen de woningstichtingen hun woningen verbeteren bij groot-onderhoud of renovatie. Volksbelang streeft er naar het gemiddelde energielabel van haar bezit van een C-label te verhogen naar een B-label. Goed Wonen wil haar bezit in 2020 energieneutraal hebben. Een woning met energielabel verkoopt sneller dan een woning zonder label. Kopers betalen voor woningen met een ‘groen’ label (A, B of C) zelfs een hogere prijs. Dat blijkt uit

43

Waarde komt uit Managementrapportage tweede kwartaal, Tilburg, 2011 Het Bouwbesluit schreef in 2010 een energie prestatie coëfficiënt (EPC) voor van 0,8. In 2011 is dit verlaagd naar 0,6. Hoe lager de EPC is, hoe gunstiger voor de energiehuishouding in de betreffende woning. 45 Energielabels zijn ingevoerd voor alle woningen. De energielabels geven (bij verkoop of verhuur van de woning) aan hoe energiezuinig of –onzuinig de woning is. Vergelijkbaar met het energielabel van witgoed of auto’s. Een woning met bijv. energielabel B is energetisch zuiniger dan een woning met label C of D. 44


Gemeente Drimmelen

30

onderzoek van de universiteiten van Tilburg en Maastricht.46. Het bouwjaar geeft een indicatie over de energiehuishouding van deze woning. Woningen gebouwd na 1988 hebben over het algemeen een A label, woningen die nu gebouwd worden een A+ of A++ label. Woningen die gebouwd zijn vóór 1988, zijn energetisch minder zuinig. Isolerende maatregelen kunnen er voor zorgen dat de woning energiezuiniger wordt en daardoor een hoger label krijgt. In de volgende figuur is te zien in welke periode de meeste woningen zijn gebouwd. 16% van de voorraad is van na 1990 en hebben dus een A-label (of hoger). Figuur 11 Aandeel woningen naar bouwjaar (Kadaster 2010)

47

Aandeel woningen naar bouwjaar in de gemeente Drimmelen

1906 5%

3%

6%

11%

5%

Tot 1906

3%

1906 – 1930 1931 – 1944

11%

1945 – 1959 1960 – 1970 15%

1971 – 1980 1981 – 1990 1991 – 2000 20%

2001 – 2010 onbekend

21%

Per kern verschilt de bouwperiode. In Hooge en Lage Zwaluwe en Drimmelen staan relatief oudere woningen dan in de overige dorpen. Zij hebben een groter aandeel woningen van vóór 1960 dan de andere kernen. Terheijden kent het grootste aandeel woningen gebouwd in de periode 1960-1980 en Wagenberg heeft relatief gezien de minste ‘nieuwe’ woningen (vanaf 1990). In de Nota Duurzaamheid zal meer aandacht besteed worden aan duurzaam bouwen. Deze nota moet nog opgesteld worden. Figuur 11 Koopwoningen naar prijscategorie (juli 2011)

3.3.2 Koopmarkt De koopmarkt in de gemeente is aan de hand van de te koop staande woningen op Funda bestudeerd. In juli 2011 stonden 425 koopwoningen te koop, 5,4% van de totale koopvoorraad. Een jaar geleden stonden er 100 woningen minder te koop. Een toename van het aantal te koopstaande woningen van ruim 30% in een jaar tijd. Dit geeft aan dat de gevolgen van de economische crises

Percentage koopwoningen naar prijscategorie

14% 30% tot 200.000 17%

200.000 - 250.000 250.000 - 300.000 300.000 - 400.000 meer dan 400.000

19%

20%

46

Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van uitgebreide databases van Agentschap NL en NVM, met gegevens van ruim 344.000 woningen; Agentschap NL Nieuws, 13 mei 2011 47 Het aandeel onbekende woningen komt door de huurwoningen van WSG, daarvan is onbekend in welke bouwperiode ze vallen.


Gemeente Drimmelen

31

in de woningmarkt nog lang niet voorbij is. De meeste woningen stonden te koop in Made (43%), wat niet verwonderlijk is omdat daar de meeste woningen in de gemeente staan (45%). Als gekeken wordt naar de verkoopprijs, valt op dat 30% duurder is dan € 400.000. In de goedkoopste categorie (tot € 200.000) staat 14% te koop, dit is een lichte stijging ten opzichte van een half jaar geleden en een half jaar daarvoor. In het goedkope segment48 staan 25 woningen te koop: 8 in Lage Zwaluwe, 10 in Made en 7 in Terheijden. De bestaande koopmarkt wordt vooral gedomineerd door plaatselijke kopers en kopers uit de regio. Dit geldt ook voor nieuwbouwproject Prinsenpolder. Maar voor het project Lage Zwaluwe-West worden potentiële kopers vooral gezocht buiten de regio (uit de Randstad)49. De makelaars geven aan dat kopers een groter aanbod hebben om uit te kiezen dan enkele jaren geleden. Kon een koper toen kiezen uit 4 of 5 woningen, nu is dat 15 tot 20 woningen geworden. Woningen staan langer te koop, potentiële kopers zijn angstiger om te kopen50. Het wordt moeilijker voor kopers om een hypotheek af te sluiten. De maximale lening die men kan sluiten op basis van het inkomen is lager dan enkele jaren geleden (zie rekenvoorbeeld paragraaf 3.2.3). Hierdoor kunnen mensen minder besteden aan een woning. Ook de onzekerheid over de verkoop van hun eigen woning, stagneert de koop van woningen. Stagnatie is vooral te zien in de dure koopsector (boven € 350.000). De vraag naar goedkopere woningen (tot € 250.000) blijft ongewijzigd t.o.v. de jaren vóór de economische crisis. Wel is kwaliteit belangrijk. De makelaars geven aan dat er beter een kwalitatief goed huis gebouwd kan worden voor een wat hogere prijs dan een goedkope, uitgeklede, kleine starterswoning. Met financieringsmogelijkheden als Slimmer Kopen, goedkopere grond of een starterslening worden deze woningen bereikbaar voor de groep starters. Starters in de gemeente zijn relatief ‘rijk’, zij kunnen een woning tot € 250.000 financieren. Toch is hierin een kentering zichtbaar vanwege de financiering bij de bank. Ook ziet een makelaar dat de jongeren van tegenwoordig niet meer zo veel sparen als voorheen en dat de ouders ook niet meer altijd financieel bijspringen. Verder is er vraag naar seniorenwoningen. Als er voor deze groep gebouwd gaat worden, is het belangrijk om de woningen te voorzien van een 10 tot 15 meter diepe tuin, parkeren op eigen terrein (liefst in een garage), een nultredenwoning met een kap of een appartement met een mooie buitenruimte. Een markt die nu niet bediend wordt is de huurmarkt tussen € 650 en € 1.000 per maand. Hier is vraag naar, zeker voor kortere tijd ( 1 à 2 jaar), voor overbrugging tussen twee woningen of door scheiding. Dit gat in de markt kan (deels) opgevangen worden door het tijdelijk verhuren van te koop staande woningen. De makelaars zien het volgende per dorp51: • Drimmelen: niet voor starters bouwen, Drimmelen kent een twee-verdienersmarkt.

48

Tot en met € 186.000. Bron: rapport Makelink, febr. 2009 50 Het aantal transacties per kwartaal in West-Brabant is gedaald van gemiddeld 550 in 2008 en voorgaande jaren naar nog geen 400 eind 2010. (Bron NVM Data & Research 13-1-2011) 51 Bron: gesprekken met plaatselijke makelaars in 2010. 49


Gemeente Drimmelen

32

• • •

•

•

Hooge Zwaluwe: is voor woningverkoop een lastig dorp. Alleen kopers die het dorp kennen, komen op het aanbod af. Ook dit dorp is een twee-verdienersmarkt. De verkoop in Lage Zwaluwe gaat makkelijker. Hier komen meer mensen van buitenaf, voornamelijk uit de Randstad. De senioren uit Wagenberg verhuizen naar Made door gebrek aan aanbod in het dorp. Wagenberg kent een groot aanbod aan woningen tot € 225.000. Verkoop verloopt goed. Behoefte aan twee-onder-eenkapwoningen in Wagenberg is er zeker. Om kopers te trekken voor deze twee-onder-eenkappers is het belangrijk dat deze woningen net iets meer hebben dan de woningen in Made, omdat men anders eerder voor Made kiest vanwege het aanbod. Denk aan woningen van ongeveer 550 m³ voor een prijs van € 350-400.000. Te koop staande woningen in Terheijden trekken naast mensen uit het eigen dorp ook mensen uit Breda. Inwoners van andere dorpen uit de gemeente verhuizen niet snel naar Terheijden en omgekeerd. In Terheijden staan relatief meer woningen te koop in het duurdere segment. Het aanbod in het goedkope segment is te laag. Made ligt strategisch, goed te bereiken vanaf de snelweg, ligt in een mooie landelijke omgeving en trekt daarom mensen van buitenaf, naast mensen uit de eigen gemeente. Aanbod in het goedkope segment (tot € 200.000) is te laag voor de vraag.

Het kopen van een woning wordt moeilijker nu het kabinet en de banken de eisen voor een hypotheek aanscherpen. Zo werd per 1 augustus 2011 het aflossingsvrije hypotheekdeel beperkt tot 50% en mag het maximale hypotheekbedrag de 110% van de woningwaarde niet overstijgen. Ook verbouwen van de woning kan niet meer volledig worden gefinancierd in de hypotheek. Vooral doorstromers op de woningmarkt kunnen problemen ondervinden, als ze met een nieuwe hypotheek ineens de helft moeten gaan aflossen. Banken hebben met de nieuwe code steeds minder mogelijkheden om af te wijken en individueel maatwerk te leveren. De banken verwachten een klein prijseffect van de strengere regels. Anderen verwachten grote prijseffecten: de huizenprijzen zullen sterk gaan dalen.52

3.3.3 Huurmarkt De woningmarkt van de Gemeente Drimmelen bestaat voor 24% uit huurwoningen en voor 76% uit koopwoningen. In de Woonvisie 2004+ is gestreefd om de verhouding huur – koop te verhogen naar 40 – 60%. Dit is niet gehaald. De belangrijkste reden is de stagnatie in de projecten. Er is veel minder gebouwd dan aanvankelijk werd gedacht. Daarnaast zijn er minder huurwoningen gerealiseerd omdat het in kleine projecten moeilijk was om huurwoningen te bouwen. In een project van bijvoorbeeld 5 woningen, werd niet één woning verhuurd. De vraagbehoefte naar huurwoningen is lager gebleken. De gemiddelde huurprijs ligt op ongeveer 60% van maximaal redelijk53. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde. De huurprijs wordt bij mutatie opgetrokken naar 70% van maximaal redelijk. De huur blijft ook dan nog onder de grens van de huurtoeslag. Door minder dan 20% van de huurders wordt beroep gedaan op de huurtoeslag, dit ligt lager dan het landelijk gemiddelde van 30%. De woningstichtingen gaan in hun strategisch voorraadbeleid uit van 2.250 huurwoningen voor de hele gemeente. Momenteel is dat als volgt verdeeld over de kernen:

52

Bron: www.nu.nl van 27 april 2011 en www.fd.nl van 27 juni 2011. De maximaal redelijk huurprijs is de prijs van een huurwoning op basis van het landelijke woningwaarderingsstysteem (WWS). Dit systeem levert de woning een aantal punten op en per punt mag er een x bedrag aan huur gevraagd worden (maximaal). 53


Gemeente Drimmelen

33

Figuur 12 Percentage huur en koop per kern (2009)

Made Drimmelen Terheijden Wagenberg Lage Zwaluwe Hooge Zwaluwe Totaal

Huurwoningen Koopwoningen Overige woningen (%) (%) (%) 23 71 6 20 68 12 24 71 5 14 80 6 32 64 4 19 75 6 24 71 5 Bron: uitkomsten marktoriëntatie, FM Advies in opdracht van Volksbelang 2009

De woningstichtingen spreken over de primaire en secundaire doelgroep. Op basis van de huishoudensontwikkeling wordt verondersteld dat circa 65% van de huishoudens met een inkomen tot € 33.600 (primaire huishoudensgroep) wil huren en van de overige (secundaire) huishoudensgroep zo’n 25% een beroep wil doen op een huurwoning. Deze aannames zijn gebaseerd op landelijke gemiddelde (respectievelijk 70% en 30%). Gezien het plattelandskarakter van de gemeente Drimmelen en rekening houdend met een hoger percentage eigen woningbezit en hogere inkomensniveaus zijn lagere percentages aangenomen dan het landelijk gemiddelde 54. De huurmarkt in Nederland is in beweging en daarmee ook de huurmarkt in Drimmelen. In de vorige woonvisie is uitgegaan dat er een woningmarkt nodig is met een verhouding huur – koop van 40 – 60%. Deze verhouding is er nu niet. Of deze in de toekomst mogelijk is, is onzeker. Dit komt door de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang (DAEB), zie paragraaf 3.2.3. Ook heeft deze regelgeving invloed op de bestaande huurwoningenvoorraad. Als 90% van de huurwoningen alleen mogen worden toegewezen aan mensen met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen onder € 33.600 zijn er minder huurwoningen nodig dan de nu geldende sociale huurvoorraad. Niet alle huurwoningen worden nu toegewezen aan de lage inkomensgroepen (onder € 33.600). Ongeveer 85% van de woningen werd in 2010 toegewezen aan deze groepen. De rest aan huishoudens met een hoger inkomen. Om in de huidige vraag van de primaire doelgroep te voorzien zijn 1.775 huurwoningen nodig (kernvoorraad). Het huidige beschikbare huuraanbod is 2.300 woningen en is dus in theorie toereikend. Ook vanuit de secundaire doelgroep wordt een beroep gedaan op huurwoningen. Uitgaande van de 25% die zou willen huren leidt dit tot een vraag van 575 woningen. Opgeteld bij de 1.775 woningen vanuit de primaire doelgroep, zou de vraag op dit moment 2.350 bedragen. Afgezet tegen het beschikbare aanbod van huurwoningen is er sprake van een theoretisch tekort van 50 woningen. In de praktijk is het tekort groter, wat te maken heeft met het zogenaamde scheefwonen. Uit de woningtoewijzing (wachttijden) en het aantal ingeschreven woningzoekenden blijkt dat er druk zit op de huurmarkt en ook dat er sprake is van een kwalitatieve woningvraag. In totaal staan er 2.300 huishoudens ingeschreven als woningzoekende. Er zijn circa 500 actief woningzoekenden die regelmatig reageren op woningen. De overigen staan ingeschreven uit voorzorg om over enkele jaren pas een beroep te doen op een geschikte woning.

54

Bron: ondernemingsplan Volksbelang 2011


Gemeente Drimmelen

34

De secundaire doelgroep draagt bij aan de differentiatie in de bevolkingsopbouw in buurten en wijken. Dit is vooral voor de leefbaarheid en behoud van het voorzieningenniveau van groot belang. Voor deze groep is aanbod nodig in het dure huursegment.

Uit de prognoses blijkt dat, rekening houdende met toename van het aantal huishoudens door verdunning en de bevolkingskrimp, voor de primaire huishoudensgroep 100 extra woningen nodig zijn en voor de overige inkomensgroepen circa 30. Een nieuwbouwprogramma van 180 woningen (tekort van 50, komend tekort door verdunning 100 en extra woningen van 30) zal in de behoefte tot 2020 voorzien55. Als gekeken wordt naar het nieuwbouwprogramma tot 2020 en het aantal woningen dat gesloopt wordt en verkocht wordt (in totaal een toevoeging aan het huurwoningenaantal van ongeveer 300 woningen), lijken er te veel huurwoningen op het programma te staan. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van de lage middeninkomers (de secundaire doelgroep) een onzekere factor. Het nieuwbouwprogramma voor de langere termijn wordt actief gemonitord en is onderwerp van overleg met de woningstichtingen. De huidige samenstelling van de aandachtsgroepen voor sociale huurwoningen bestaat voor 50% uit de categorie van 55+, gevolgd door de categorie één- en tweepersoonshuishoudens met ruim 30%. Het aandeel gezinnen is circa 20%. Dit strookt niet met het huuraanbod. De meeste woningen zijn eengezinswoningen. Op termijn is er meer behoefte aan woningen voor alleenstaanden of stellen en aan woningen geschikt voor senioren. De vraag is welke rol het huidige eengezinswoningenaanbod daar in vervult. De huren van de huurwoningen liggen nagenoeg allemaal onder de huurtoeslaggrens (momenteel € 650 per maand). De woningstichtingen in de gemeente hebben geen dure huurwoningen. Hiermee willen ze wel gaan experimenteren in de toekomst. Een klein percentage van de huurwoningen valt in de categorie goedkope huur. Deze worden specifiek toegewezen aan doelgroepen van beleid (starters, senioren).

3.4 Nieuwbouwprojecten In de provinciale taakstelling56 wordt het woningbouwprogramma van 2009 tot 2020 voor de gemeente Drimmelen vastgesteld op 1.250 woningen. Van dit aantal zijn bijna 280 woningen gebouwd en ongeveer 115 woningen zijn in aanbouw 57; denk aan Lisdodde, Brede School met appartementen Hooge Zwaluwe, St. Jozefhof, Prinsenpolder, Oranjeplein en F-veld. Voor een deel van de projecten is het bestemmingsplan al vastgesteld en moeten de vergunningen nog verleend worden. Het gaat hier om ongeveer 495 woningen (projecten Lage Zwaluwe-West, Prinsenpolder en Made-Oost). Van de 1.250 woningen die de gemeente mag bouwen, zijn ongeveer 995 woningen al gebouwd, in aanbouw of vastgelegd in harde plannen en 255 woningen nog niet vastgelegd. De gemeente kent dus ruimte voor de ontwikkeling van 255 woningen tot 2020. Er zijn 55 56 57

Bron: ondernemingsplan Volksbelang 2011 Provincie Noord-Brabant; Bevestiging regionale woningbouwafspraken, 2 april 2010. Per sept. 2011, zie 3.4.1.


Gemeente Drimmelen

35

diverse plannen in ontwikkeling, die het aantal van 255 woningen al overschrijden. Mochten bepaalde plannen niet door gaan of aangepast worden, dan geeft dit ruimte in het aantal nog te ontwikkelen woningen. Monitoren van de plannen is daarom belangrijk. In figuur 12 staat het totale woningbouwprogramma voor de bouwperiode 2011 – 2020. Het gaat hier om plannen die nog in aanbouw zijn en plannen waarvan het bestemmingsplan is goedgekeurd of nog in ontwikkeling is. Het plan Lage Zwaluwe-West is uit dit programma gehaald, omdat onzeker is of en wat er gebouwd gaat worden58. Van het plan Prinsenpolder staan nog enkele woningen te koop (44 stuks). Deze woningen worden voorlopig niet (af)gebouwd.

Figuur 12 Woningbouwprogramma per kern 2011 – 2020 (excl. Lage Zwaluwe-West en incl. nog te bouwen in Prinsenpolder)

projecten in ontwikkeling / uitvoering totaal huur koop Drimmelen 3 0 3 Hooge Zwaluwe 18 0 18 Lage Zwaluwe 10 7 3 Made 518 140 378 Terheijden 87 38 49 Wagenberg 69 32 37 totaal 705 217 488 % 100% 31% 69% Bron afdeling Volkshuisvesting, Gemeente Drimmelen

In de categorie beschermd wonen zijn plannen in ontwikkeling in Lage Zwaluwe (De Ganshoek) en in Made (De Wijngaerd). De plannen zijn nog niet zo ver ontwikkeld dat er een uitspraak kan worden gedaan over de toevoeging van het aantal beschermde woningen. Deze plannen zijn in figuur 12 niet meegenomen.

3.4.1 Opgeleverde en op te leveren woningen tot 2016 (in aanbouw) Er wordt druk gebouwd in de gemeente Drimmelen. De meeste woningen worden binnen nu en twee jaar opgeleverd en toegevoegd aan het totale woningbestand. In Figuur 13 is te zien welke projecten zijn opgeleverd vanaf 2009 en welke projecten in aanbouw zijn. Opvallend zijn de hoge aantallen huurwoningen in de plannen. De verhouding huur – koop in deze plannen bedraagt 49 – 51% (in aantallen is dat: 174 – 184 woningen). Hiermee komt de verhouding huur – koop van de totale woningvoorraad op 25 – 75%. Iets meer dan de helft is grondgebonden woning (53%), het andere deel als appartement. Als gekeken wordt naar de huurprijzen dan liggen deze allemaal in het betaalbare segment, dat wil zeggen: onder de huurtoeslaggrens (€ 650 per maand, prijspeil 2011). De koopwoningen zijn verdeel naar goedkope sfeer (6%), middelduur (35%) en duur (59%).

58

Het bestemmingsplan is echter onherroepelijk, wat betekent dat als er een bouwvergunning wordt aangevraagd die voldoet aan het bestemmingsplan, de desbetreffende woning(en) gebouwd kunnen worden. Er is harde plancapaciteit voor handen voor ongeveer 370 woningen. Het totale plan schrappen uit het woningbouwprogramma is dus niet mogelijk.


Gemeente Drimmelen

36

Figuur 13 Opgeleverde en op te leveren projecten (in aanbouw genomen) (sept. 2011)

projecten gebouwd en in aanbouw vanaf 1-1-2009 huur

lokatie Brugdam De Lisdodde zorgwoningen (en brede school + steunpunt) Marktstraat (Hema) Nieuwstraat 23 - 35 Kloosterstraat Beukenhof Veestraat / St. Jozefhof Prinsenpolder Antwerpsestraat 9b / Blasiushof Geraniumstraat Zusterflat / Westhof Hoofdstraat / Karremans Voetbalveld (F-veld, Ruitersvaartseweg) Oranjeplein (school en app.) totaal percentage

plaats Lage Zwaluwe Lage Zwaluwe Hooge Zwaluwe Made Made Made Made Made Made Made Made Terheijden Terheijden Terheijden Terheijden

totaal te realiseren

koop

grondge- apparte- grondgebonden ment bonden

3 14 27 4 4 8 28 48 129 5 3 30 3 34 18 358 100%

-6 0 0 0 0 0 0 9 49 0 0 0 0 10 0 62 17%

0 14 27 0 0 5 20 22 6 0 0 0 0 0 18 112 31%

9 0 0 0 0 0 2 10 72 5 3 0 3 24 0 128 36%

appartement

0 0 0 4 4 3 6 7 2 0 0 30 0 0 0 56 16%

Bron afdeling Volkshuis vesting, Gemeente Drimmelen

3.4.2 Kwaliteitseisen nieuwbouw Het benutten van een te grote plancapaciteit c.q. het bouwen van woningen die in de toekomst moeilijk afzetbaar zijn, kan leiden tot een overaanbod aan woningen en tot een verstoring van de woningmarkt. Dit pleit ervoor om de diverse plannen kritisch te bekijken en qua plancapaciteit te beoordelen tegen de feitelijke (demografische) ontwikkelingen binnen de gemeente. De gemeente Drimmelen geeft het komend decennium een krimp te zien qua inwonertal en zal de nieuwbouw vooral moeten inzetten voor het opvangen van de effecten van de gezinsverdunning en vergrijzing. Gezien de huidige marktomstandigheden, met de slecht lopende woningmarkt en de economische crises, worden er geen extra kwaliteitseisen gesteld aan nieuwbouwwoningen. De markt reguleert hierin zichzelf. De gemeente gaat uit van de bouweisen volgens het bouwbesluit. Enige toevoeging hieraan is dat de gemeente bij goedkope koopwoningen er vanuit gaat dat in de verkoopprijs een standaard keuken en badkamer is opgenomen. Goedkope koopwoningen worden in principe niet als casco-woningen uitgevoerd. Mocht de koper deze niet willen, dan zal hiervoor een prijs in mindering worden gebracht op de verkoopprijs.

3.4.3 Toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen: loting De gemeente kent een toewijzingsbeleid voor nieuwbouwwoningen middels loting. De nieuwbouwwoningen of kavels worden verkocht middels loting door de notaris. Er wordt onder alle belangstellenden geloot, zonder toekenning van extra loten of bevoorrechten van een doelgroep. Alleen belangstellenden die een sociale huurwoning of sociale koopwoning vrijmaken, krijgen een extra lot toegekend. Voor de doelgroepen starters, senioren en gehandicapten worden geen uitzonderingen gemaakt. In de nog in ontwikkeling zijnde nieuwe huisvestingswet (invoering van de nieuwe wet is voorzien op 1 januari 2013) wordt


Gemeente Drimmelen

37

het wel mogelijk gemaakt om specifiek aan deze doelgroepen toe te wijzen. Zodra hierover meer bekend is, kan dit leiden tot aanpassing van het toewijzingsbeleid. Vooruitlopend op de nieuwe huisvestingswet rijst de vraag of het huidige lotingsbeleid nog bruikbaar is, in de tijd waarin het aanbod groter is dan de vraag. Het is steeds moeilijker om woningen te verkopen. Alle projectontwikkelaars garanderen pas te gaan bouwen als een x percentage verkocht is. Dit is vaak 70%, soms wordt al gesproken van 80%. Dit geeft aan dat ook voor ontwikkelende partijen het steeds lastiger wordt om woningen te verkopen. Het aantal nieuwbouw koopwoningen neemt toe, terwijl het moeilijker wordt om een koopwoning te verkopen59. Het lotingsinstrument is in deze tijd overbodig geworden. Alleen als er minder woningen gebouwd worden dan er kandidaten zijn, is loting een geschikt instrument. Het toewijzingsbeleid zal worden afgeschaft. Heroverweging van een lotingsinstrument bij schaarste volgt na vaststelling van de nieuwe huisvestingswet.

Het toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen en bouwkavels komt te vervallen. Bij herziening van de huisvestingswet zal overwogen worden of een toewijzingsbeleid v oor specifieke doelgroepen nodig is.

3.5 Leefbaarheid De individuele levensstijl wordt steeds meer gemeengoed. De woonconsument verlangt naar meer dan alleen een dak boven zijn hoofd. Er is behoefte aan ruimte, kwaliteit, comfort en veiligheid. Naast passende woonruimte is er behoefte aan een goede infrastructuur met betrekking tot zorg, welzijn, vervoer, kinderopvang en recreatie. Tevens is er een groeiend aantal ouderen dat langer zelfstandig wil blijven wonen, liefst in de ‘eigen’ woning, en gebruik wil maken van uiteenlopende servicediensten. In veel kernen worden of zijn projecten gerealiseerd waarbij rekening is gehouden met het clusteren van voorzieningen. Denk aan Hooge Zwaluwe met een brede school, winkelvoorziening en appartementen voor ouderen en mensen met een zorgbehoefte; de Ganshoek in Lage Zwaluwe; de planontwikkeling in het centrum van Wagenberg; de in aanbouw zijnde school met voorzieningen en appartementen rondom en op het Oranjeplein in Terheijden en natuurlijk alle voorzieningen in Made. De gemeentelijke bezuinigingen zullen invloed hebben op de leefbaarheid in de gemeente. De gemeente werkt sinds enkele jaren in de kernen dorpsgericht. Leefbaarheid staat hierbij hoog op de agenda. Samen met bewoners uit de kernen en stakeholders wordt hier vorm aan gegeven. Vooral initiatieven op het gebied van veiligheid en onderhoud worden gefaciliteerd. In deze woonvisie wordt leefbaarheid niet verder uitgewerkt. Leefbaarheid is onderdeel van dorpsgericht werken en is niet alleen een taak van de gemeente maar ook afhankelijk van lokale initiatieven en de woningstichtingen.

3.6 Regionaal overleg De regionale samenwerking concentreert zich op dit moment op de West-Brabantse samenwerking met 18 gemeenten. Binnen dit samenwerkingsverband vinden subregionale 59

Het aantal vergunningen voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen neemt bijvoorbeeld ook toe.


Gemeente Drimmelen

38

overleggen plaats met de gemeenten uit de Amerstreek (Geertruidenberg en Oosterhout) op het vlak van het woonbeleid. Doel van deze subregionale overleggen is dat de gemeenten meer inzicht krijgen in het woonbeleid en het woningbouwprogramma van de afzonderlijke gemeenten. Verder wordt in regionaal verband de nadruk gelegd op de kwaliteit van de nieuwbouwwoningen, de effecten van de kredietcrisis op de woningbouw, het tijdig inspelen op bevolkingskrimp en herstructurering. Daarnaast is er aandacht voor het huisvesten van arbeidsmigranten.

3.7 Conclusies Van de bevolkingsgroepen in de gemeente Drimmelen is vooral voor de senioren en mensen met een laag inkomen (ook starters) weinig aanbod in de gemeente. Ook mensen met een zorgvraag en arbeidsmigranten vragen om adequate huisvesting. De woningvoorraad in de gemeente is divers qua leeftijd, qua prijs en qua woningtype. Als gekeken wordt naar aanbod in appartementen en grondgebonden woningen, valt op dat het aandeel appartementen laag is. De woningvoorraad bestaat voor 76% uit koopwoningen, de overige woningen zijn huurwoningen. Slechts 16% van de koopwoningen zijn goedkoper dan €200.000. Veel woningen zijn nog niet levensloopbestendig. Uit hoofdstuk 2 en 3 kan het volgende worden geconcludeerd: 1. De bevolkingsomvang neemt tot 2025 af en wijzigt behoorlijk van samenstelling. Er is de komende jaren sprake van een stevige vergrijzing in combinatie met een verdergaande ontgroening van de bevolking, verkleining van de huishoudensgrootte en daarmee toename van eht aantal huishoudens. Dit betekent een mismatch met de woningvoorraad. 2. In de goedkope koop is te weinig aanbod. Starters en lage middeninkomers zijn aangewezen op dit segment. Door de aangescherpte hypotheekeisen is het nodig om goedkope koopwoningen te realiseren. Onduidelijk is nog of de woningprijzen verder zullen dalen, dalende huizenprijzen biedt een mogelijkheid voor deze doelgroepen. 3. Het huidige kwantitatieve huuraanbod in de gemeente Drimmelen van Woningstichting Volksbelang en Woningstichting Goed Wonen vertoont een licht tekort ten opzichte van de actuele vraag vanuit de aandachtsgroepen. Binnen het huursegment vertoont de woningmarkt kenmerken van gespannenheid, hetgeen tot uitdrukking komt in relatief lange wachttijden en stagnerende doorstroming. 4. De samenstelling van de huurvoorraad is onvoldoende afgestemd op de huidige en toekomstige samenstelling van de aandachtsgroepen. Er is vooral een frictie tussen het aanbod van en de vraag naar voor senioren geschikte huisvesting. Ook in het dure huursegment is te weinig aanbod. 5. Het aanbod van woningen waarin zorg geleverd kan worden is niet toereikend voor de zorgvraag die gaat komen. Vooral in de categorie beschut en geschikt zijn te weinig woningen. Op termijn zal een tekort aan beschermde woningen ontstaan als daar nu niet op wordt ingespeeld. Ook kan er een tekort optreden in intramurale zorg.


Gemeente Drimmelen

39

Drimmelen in 2011 heeft de volgende doelgroepen: • Senioren: behoefte aan voornamelijk huurwoningen: levensloop bestendig ( appartement of grondgebonden) • Starters: behoefte aan goedkope woningen in huur en koop, in alle kernen • Lage middeninkomens dreigen buiten de boot te vallen; de gemeente zal afspraken maken met de stakeholders om deze groep te helpen • Mensen met een zorgbehoefte: faciliteren vanuit zorginstellingen én bewustwording van eigen verantwoordelijkheid bij zorgaanpassingen • Arbeidsmigranten: (tijdelijke) huisvesting mogelijk maken • Statushouders: voldoen aan quotum van het Rijk heeft de volgende woningen: • 76 % koopwoningen, voornamelijk grondgebonden in prijsklasse middelduur tot duur, 25% is ouder dan 50 jaar, 16 % is jonger dan 20 jaar en de rest er tussenin • 24 % huurwoningen: aantal toereikend, woningtype niet (te weinig levensloopbestendig) • zorgwoningen in de categorie geschikt, beschut en beschermd: in alle categorieën moeten woningen toegevoegd worden. Beschermd wonen is niet aanwezig en zal niet worden toegevoegd in Drimmelen, Wagenberg en Hooge Zwaluwe


Gemeente Drimmelen

40

4 Opgave komende jaren: 2011 - 2016 Na een toekomstschets van de gemeente in 2025 en de beschrijving van de huidige situatie, wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de woningbehoefte in de komende periode van 2011 tot 2016, met een doorkijk naar 2020. Om invulling te geven aan het woonbeleid is het vooral belangrijk dat het aanbod van woningen afgestemd is op de behoefte. Zowel de behoefte van nu als in de toekomst. De huidige en de verwachte woningbehoefte wordt afgezet tegen het aanbod nu en de plannen. Dit geeft zicht op de eventuele discrepanties tussen vraag en aanbod, en dus zicht op de opgaven. Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat de gemeente te maken krijgt met bevolkingskrimp. Dit gaat echter niet direct gepaard met huishoudenskrimp, maar met een groei van het aantal huishoudens tot 2020 en ten slotte stabilisatie van het aantal huishoudens. De bevolking zal vergrijzen en ontgroenen. Dit beeld betekent dat er nog wel degelijk gebouwd moet worden in de gemeente. Behoefte aan woningen voor gezinnen zal afnemen, terwijl de behoefte aan woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens zal toenemen.

4.1 Doelgroepen In de vorige woonvisie zijn de doelgroepen genoemd die extra aandacht nodig hebben op de woningmarkt: senioren, starters en mensen met een zorgbehoefte. Aan deze groepen wordt in deze paragraaf de groep arbeidsmigranten en de lage middeninkomens toegevoegd.

4.1.1 Senioren Senioren zijn de doelgroep van de toekomst. Deze groep wordt steeds groter, terwijl passende huisvesting voor hen te weinig voor handen is.

De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep senioren beter te kunnen bedienen. Er worden echter geen grootschalige locaties aangewezen waar alleen woningen voor senioren gebouwd gaan worden. De gemeente ziet er op toe dat er levensloopbestendige woningen gebouwd worden die voor senioren geschikt zijn en waarin ouderen bij het minder vitaal worden uit de voeten kunnen 60. Senioren kunnen door de gemeente en haar directe partners op een aantal manieren worden gefaciliteerd op het gebied van het (langer zelfstandig) wonen. Met behulp van (kleine) fysieke aanpassingen (bijvoorbeeld handgrepen bij het toilet of een traplift) en domotica (technologische hulp- en communicatiemiddelen) kunnen woningen geschikt gemaakt worden voor de doelgroep.

In de afspraken met de woningstichtingen en zorgaanbieders wordt aandacht geschonken aan de toepassing van domotica.

60

Deze woningen zijn ook aantrekkelijk voor andere doelgroepen.


Gemeente Drimmelen

41

Ook senioren die een initiatiefgroep vormen om hun specifieke woonwens te realiseren wil de gemeente faciliteren. Dit kan door deze groepen in contact te brengen met ontwikkelende partijen binnen de gemeente. De gemeente heeft zelf onvoldoende gronden in bezit voor deze groepen. Wel wil de gemeente deze groepen op ander vlak faciliteren, zoals bijvoorbeeld is gebeurd met de starters op het F-veld in Terheijden.

De gemeente zal initiatiefgroepen van senioren met een specifieke woonwens faciliteren waar mogelijk.

4.1.2 De ‘nieuwe doelgroep’ (starters en huishoudens met laag middeninkomen) In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de doelgroepen starters en lage middeninkomers samen gevoegd worden, omdat zij in dezelfde categorie op zoek zijn naar een woning. Zij worden hierna de ‘nieuwe doelgroep’ genoemd. De ‘nieuwe doelgroep’ zoekt een goedkope koopwoning of een (dure) huurwoning. Gezien de prijsstelling van deze woningen, zal de grootte van de woning gelijk zijn. Starters zien misschien eerder iets in een appartement dan lage middeninkomers. Starters en huishoudens met een inkomen binnen de primaire doelgroep (onder € 33.600) worden niet geholpen op de koopmarkt. Hun inkomen is te laag om een woning te kunnen kopen in de gemeente. Er is nauwelijks aanbod van woningen onder € 120.000 en dat zal er in de toekomst in de nieuwbouw niet komen61. Ontwikkelaars zien geen heil in kleine woningen voor deze prijs. Deze groep wordt bediend in de huurmarkt.

De gemeente stimuleert geen koopwoningbouw voor huishoudens met een inkomen onder €33.600. Huishoudens uit de primaire doelgroep worden verondersteld een woning te huren. Door de DAEB-regelgeving (zie paragraaf 3.2.3) zal de groep die een sociale huurwoning wil gaan huren afnemen. Dit houdt enerzijds in dat vrijkomende woningen eerder beschikbaar komen voor mensen met een inkomen onder €33.600. Anderzijds is de verwachting dat de mutatiegraad zal dalen als gevolg van de nieuwe regelgeving. Hierdoor kan een deel van de huurders met een gestegen inkomen niet meer verhuizen naar een andere huurwoning en heeft onvoldoende inkomen om een woning te kopen (de groep met een laag middeninkomen). Het is zeer goed denkbaar dat goedkope woningen eerder beschikbaar komen in de bestaande bouw. De corporaties willen een klein deel van de voorraad verkopen. De prijzen voor deze woningen liggen meestal in het goedkope segment en zijn daardoor aantrekkelijk voor de ‘nieuwe doelgroep’. Deze woningen worden nog beter bereikbaar voor de nieuwe doelgroep met financiële constructies, zoals Slimmer Kopen of een Starterslening. Een voordeel van Slimmer Kopen is bovendien dat de woningen ook in de toekomst beschikbaar blijven voor deze doelgroep (omdat de woning teruggekocht kan worden door de woningstichting bij verkoop). Met de woningstichtingen worden afspraken gemaakt over de verkoop van bestaand bezit. Zij hebben in hun strategisch programma de verkoop opgenomen van ongeveer 90 woningen. Gerelateerd aan de vraag en het aanbod zal de gemeente ter compensatie extra sociale huurwoningen opnemen in het woningbouwprogramma, dat op andere locaties wordt 61

Of het moet zijn dat de huizenprijzen in het algemeen flink gaan dalen, zoals in de jaren ’80.


Gemeente Drimmelen

42

gerealiseerd. Indien nodig kan zo de totale voorraad sociale huurwoningen gelijk blijven. Dit betekent dat ook andere ontwikkelaars bij nieuwbouw gestimuleerd zullen worden sociale huurwoningen te bouwen. Hierbij is vroegtijdige samenwerking met de woningstichtingen noodzakelijk. De gemeente zal hierin de regie voeren. Daarnaast zal de gemeente ontwikkelaars stimuleren goedkope koopwoningen en dure huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Ook wil de gemeente een pilot starten met een ontwikkelende partij om de mogelijkheden van koopwoningen tot €150.000 te onderzoeken.

De gemeente stimuleert het bouwen voor de nieuwe doelgroep met een gezamenlijk inkomen onder € 43.000 bruto/jaar: huur tot € 800 of koop tot € 186.000. De gemeente zal met de woningstichtingen bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de € 652,- en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. Ook verkoop van huurwoningen behoort tot de mogelijkheden. Gerelateerd aan de vraag en het aanbod zal de gemeente ter compensatie extra sociale huurwoningen opnemen in het woningbouwprogramma, dat op andere locat ies gerealiseerd moet worden indien nodig. Hierbij neemt de gemeente de regierol als het gaat om andere ontwikkelaars dan de woningstichtingen zelf. De gemeente zal de mogelijkheden onderzoeken door het starten van een pilot met ontwikkelende partijen om koopwoningen tot € 150.000 te bouwen, met behoud van een goede basiskwaliteit (en blijvend toegankelijk voor de ‘nieuwe doelgroep’). De gemeente blijft zich inzetten voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw, met als uitwerkingsopdracht waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties.

4.1.3 Mensen met een zorgbehoefte Het aantal mensen dat aangewezen is op een woning met zorg zal, gezien de vergrijzing, toenemen. Bouwen voor deze doelgroep blijft daarom belangrijk. Daarnaast moeten oplossingen vooral gezocht worden in het aanpassen van de bestaande woningvoorraad omdat nieuwbouw niet toereikend is voor de vergrijzende bevolking. Er is vooral behoefte aan geschikte woningen, waarbij alle primaire voorzieningen (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) zijn te bereiken zonder traplopen. In de kernen Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg zullen geen woningen worden toegevoegd die onder beschermd wonen vallen, omdat het draagvlak voor deze woonvorm in deze kernen te laag is.

In Lage Zwaluwe, Terheijden en Made kunnen woningen in de categorie beschermd wonen worden toegevoegd. Op het moment dat inwoners van Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg zorg nodig hebben die onder beschermd wonen valt, zullen zij moeten verhuizen naar woningen / Woonvisie 2011-2016 concept 2

Gemeente Drimmelen

43

beschermd wonen valt, zullen zij moeten verhuizen naar woningen / wooneenheden (zorginstellingen) in de andere kernen. Plannen voor beschut en beschermd wonen moeten de komende jaren vorm krijgen en worden uitgewerkt. De aantallen voldoen nu nog wel, maar in 2025 is er een tekort aan deze woningen. Als er nu niet gestart wordt met de ontwikkeling van nieuwe beschutte en beschermde woningen, wordt de boot gemist. De gemeente zal in overleg treden met zorgaanbieders en ontwikkelaars om plannen verder uit te werken. Het is noodzaak om vanaf 2011 de invulling en daarmee samenwerking rond wonen, zorg en welzijn vorm te geven. Er zal onder andere overleg moeten plaatsvinden om er voor te zorgen dat investeringen op het gebied van wonen, zorg en welzijn op elkaar afgestemd zijn. Vanuit de regierol wil de gemeente komen tot overeenkomsten met (en het bevorderen van afspraken tussen) welzijn- en zorginstellingen, woningstichtingen en andere partijen die daarvoor nodig zijn.

De gemeente zal de regie nemen om tot overeenkomsten te komen met welzijn- en zorginstellingen, woningstichtingen en andere partijen die daarvoor nodig zijn, op het gebied van investeringen in wonen, zorg en welzijn en woonservicegebieden.

4.1.4 Arbeidsmigranten In hoofdstuk 3 is de doelgroep arbeidsmigranten genoemd. Vooral werkgevers zoeken mogelijkheden om hun werknemers te kunnen huisvesten. Deze mogelijkheden zijn er niet in de sociale huursector, als de werkgever een woning wil huren. Wel hebben de werknemers zelf de mogelijkheid een huurwoning te huren. Zij kunnen hiervoor gebruik maken van het bestaande systeem. Door de wachttijd voor een huurwoning komen met name tijdelijke werknemers niet aan bod. In regionaal verband wil de gemeente op zoek gaan naar mogelijkheden voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Verder zorgt de gemeente voor één aanspreekpunt bij de gemeente voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Het huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten wordt in regionaal verband uitgewerkt (zie samenwerkingsverbanden op regionaal niveau in paragraaf 6.2). Andere huisvestingsvormen, zoals tijdelijke huisvesting, wordt meegenomen in de herziening van het bestemmingsplan buitengebied. Ook bij de herziening van bestemmingsplannen van de kernen wordt de definitie van wonen aangepast, zodat huisvesting van mensen die geen gezamenlijke huishouden voeren, mogelijk wordt in bestaande woningen. Het oprichten van een pension voor het huisvesten van arbeidsmigranten is een mogelijkheid die bekeken zal worden als deze vraag zich aandient. De gemeente is hierin geen trekker.

Het (tijdelijk) huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten wordt geregeld in bestemmingsplannen.


Gemeente Drimmelen

44

4.2 Woningtypen De toekomstverwachting is dat er duidelijk behoefte is aan woningen voor kleinere huishoudens en woningen voor senioren. Dit vertaalt zich in woningtypen geschikt voor éénen tweepersoonshuishoudens, die levensloopbestendig gebouwd worden. Levensloopgeschikte woningen zijn geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor senioren en mensen met verschillende zorgbehoeften. Ook andere huishoudens kunnen lekker wonen in deze woningen.. Gezien het huidige woningaanbod in de gemeente en in de vastgestelde plannen, zal een toevoeging moeten plaatsvinden van woningen geschikt voor één en tweepersoonshuishoudens, die ook op latere leeftijd nog voldoen om in te kunnen wonen.

‘Geschikte’ woningen voor kleine huishoudens genieten de voorkeur boven andere woningtypen in nieuwbouwprojecten.

4.3 Verhouding huur – koop De verhouding huur – koop uit de vorige woonvisie blijft niet gehandhaafd. Regionaal gezien is de verhouding huur – koop in landelijke gemeenten 30 – 70%; in onze gemeente is dit 25 – 75%. Gezien de ontwikkelingen in de huurmarkt is een toevoeging van veel huurwoningen niet wenselijk. Daarom wordt de verhouding uit de vorige woonvisie van 40-60% losgelaten. Per locatie zal vastgelegd worden wat de verhouding huur – koop is in de overeenkomst die de ontwikkelende partij sluit met de gemeente.

De verhouding huur – koop in de gemeente van 40 – 60 % wordt losgelaten. Per project wordt afgewogen wat de verhouding wordt, afhankelijk van de kern waar gebouwd gaat worden, van locatiespecifieke kenmerken en marktomstandigheden. Er zal naar gestreefd worden om de huidige verhouding huur – koop van 25 – 75% te handhaven. Hiervoor zal de gemeente de bestaande voorraad en vastgestelde nieuwbouwplannen meewegen bij de beoordeling van een nieuw plan. Huurwoningen Hoe verhoudt de samenstelling van de huurvoorraad zich nu tot de samenstelling van de doelgroepen (uit paragraaf 4.1)? Binnen de huurvoorraad vormen eengezinswoningen het grootste aandeel, ruim 70%. Seniorenwoningen en starterswoningen hebben een aandeel van ongeveer 20% en 8%. De voorraadsamenstelling voor gezinnen en senioren is omgekeerd evenredig aan de samenstelling van de doelgroepen. Dit geldt vooral voor het aandeel seniorenwoningen ten opzichte van de huidige en de te verwachten vraag naar voor ouderen geschikte woningen. Hoewel ouderen niet per definitie zijn aangewezen op specifieke seniorenhuisvesting en – zolang gezondheid dat toelaat – bij voorkeur in hun huidige woning willen blijven wonen, zal de vraag naar dit soort huisvesting de komende jaren onder invloed van de sterke vergrijzing continu blijven toenemen. Het aandeel eengezinshuurwoningen is daarentegen onevenredig groot in verhouding tot het aandeel gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens. Deze situatie vormt echter minder een probleem, omdat – naast het gegeven dat nog veel ouderen woonachtig zijn in een eengezinswoning – deze woningen ook kunnen worden ingezet voor de huisvesting van startende huishoudens. Door realisatie van nieuwe geschikte huurwoningen zal er ook doorstroming komen waardoor er in de bestaande huurvoorraad voor starters voldoende


Gemeente Drimmelen

45

mogelijkheden komen. Bovendien is er in een situatie, waarin sprake is van een overaanbod binnen de voorraad, dat aanbod veel gemakkelijker te reguleren (bijvoorbeeld door verkoop van woningen) dan in een tekortsituatie. Blijft het gegeven dat de samenstelling van de huurvoorraad onvoldoende is afgestemd op de huidige, maar vooral ook toekomstige kwalitatieve vraag vanuit de markt. Met name voor de huisvesting van ouderen.

Bij toevoeging van huurwoningen moeten deze vooral ‘geschikt’ zijn.

4.4 Woningkwaliteit De woningkwaliteit wordt steeds belangrijker. Woningen met een slechte prijskwaliteitverhouding zullen als eerste leeg komen te staan, bij een afnemende bevolking. De eindverantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bestaande bouw ligt bij de eigenaren van de woningen. De gemeente heeft hier een stimulerende rol om eigenaren te wijzen op het belang van een kwalitatief goede woning. De gemeente heeft een duidelijk sturende rol in de nieuwbouw door te kijken welk type nieuwbouw gewenst is en waar deze woningen gebouwd moeten worden.


Gemeente Drimmelen

46

5 Bouwen in alle kernen Voorafgaand aan het bouwprogramma per kern, moet vermeld worden dat de gemeente geen grondposities heeft en geen actief beleid voert om dit te verwerven. In onze gemeente is veel eigen woningbezit. Er zal vooral gestuurd worden op woningen voor de doelgroepen uit paragraaf 4.1. De rest wordt overgelaten aan de markt. Als de nieuwbouwprojecten in relatie tot het totale aantal woningen dat gebouwd mag worden, wordt gerealiseerd, blijkt dat er nog ruimte is voor ongeveer 255 woningen in nieuwe plannen. Dit aantal wordt gebruikt door de plannen die in ontwikkeling zijn. Bijsturing op woningtype, verhouding huur – koop en woningkwaliteit is nog mogelijk. De gemeente zal in overleg treden met de ontwikkelende partijen om de woonvisie uit te dragen en te komen tot bijstelling van de plannen. De plekken waar gebouwd kan worden liggen grotendeels vast. Het aantal toe te voegen woningen is beperkt (255 woningen tot 2020, zie 3.4). Toch zal in deze paragraaf benoemd worden wat per kern nog nodig is. Hierbij wordt opgemerkt dat een uitsplitsing naar kern slechts beperkt mogelijk is. Veel informatie is op gemeenteniveau beschikbaar of zelfs op provinciaal of regionaal niveau. Technisch is het niet mogelijk om alles op kernniveau te achterhalen. Dit hoofdstuk moet daarom als een indicatief programma worden opgevat.

5.1 Lage Zwaluwe Met de bestaande projecten in Lage Zwaluwe wordt voorzien in meer dan de totale behoefte in de kern. Herstructurering biedt de mogelijkheid tot aanpassing in de woningvoorraad. Denk hierbij aan sloop en nieuwbouw van enkele huurwoningen. De huurwoningen zouden dan aangepast kunnen worden door geschikte huurwoningen (levensloopbestendig). Plan in ontwikkeling: herstructurering van Goed Wonen (toevoeging ong. 17 woningen). Het plan Lage Zwaluwe West voorziet in woningen voor alle doelgroepen. Gezien de onzekerheid over het plan Lage Zwaluwe-West en het feit dat dit al bestemmingsplan onherroepelijk is, worden de ontwikkelingen rondom dit plan nauwlettend in de gaten gehouden. Behoefte in Lage Zwaluwe concentreert zich op de doelgroepen senioren, woningen met zorg (geschikt, beschut en beschermd), starters en lage middeninkomers.

5.2 Hooge Zwaluwe In Hooge Zwaluwe is de brede school met winkel en appartementen in 2010 opgeleverd. Hiermee is een groot deel van de behoefte vervuld. In het dorp zijn nog twee locaties die in aanmerking komen voor nieuwbouw: de voormalige Frederik Hendrikschool (Julianastraat) en een locatie aan de Pr. Margrietstraat. Op beide locaties kunnen koopwoningen worden gerealiseerd in het goedkope en betaalbare segment en enkele bouwkavels worden uitgegeven. Wat nog kan worden toegevoegd in Hooge Zwaluwe zijn woningen in het sociale huursegment. Zorgwoningen hoeven niet te worden toegevoegd.


Gemeente Drimmelen

47

5.3 Wagenberg Voor Wagenberg is een centrumvisie ontwikkeld. Hierin staan de bouwplannen vermeld in het centrum van het dorp. In het college is hier al overeenstemming over. Opgenomen in de plannen zijn: 10 bouwkavels, 8 starterswoningen met koopsubsidie (Slimmer Kopen) en 9 grondgebonden koopwoningen in het betaalbare en dure segment. In het centrum staat op de langere termijn herstructurering op het programma, waarbij ouderenwoningen gesloopt worden en vervangen door huurwoningen voor dezelfde doelgroep en met de mogelijkheid meer zorg te leveren dan nu het geval is. Plannen in ontwikkeling: Postweg, centrum Wagenberg, Verlengde Elsakker, Dorpsstraat 2 (totaal ongeveer 35 woningen) Wat verder nog toegevoegd kan worden in Wagenberg zijn geschikte huurwoningen (levensloopbestendig), woningen met zorg (beschut wonen). Makelaars zien nog mogelijkheden voor twee-onder-eenkapwoningen in Wagenberg. Om kopers te trekken voor deze twee-onder-eenkappers is het belangrijk dat deze woningen net iets meer hebben dan de woningen in Made, omdat men anders eerder voor Made kiest vanwege het aanbod. Denk aan woningen van ongeveer 550 m3 voor een prijs van € 350400.000.

5.4 Terheijden In Terheijden wordt het project F-veld gerealiseerd en op het Oranjeplein komt een nieuwe school met daarboven appartementen. Rondom het Oranjeplein is nog ruimte voor nieuwbouw en herstructurering. Plannen in ontwikkeling: Markstraat en Oranjeplein (ongeveer 38 woningen) Wat verder nog toegevoegd kan worden in Terheijden zijn geschikte (huur)woningen (levensloopbestendig) en woningen met zorg (beschermd / beschut). Het aanbod in het goedkope segment is te laag, toevoeging van goedkope woningen (koop) is mogelijk. Ook enkele woningen in de dure huur (tot € 800 per maand) zijn nodig. Makelaars zien ook een kans om in het dure segment nog wat toe te voegen. Denk hierbij aan exclusieve woningen (met een inhoud van 850 – 900 m3) op grote kavels (1.000 – 1.500 m2) voor ongeveer € 800.000. Deze moeten concurreren met Breda en daardoor wat groter zijn dan het aanbod in Breda.

5.5 Made De grote bouwplannen Prinsenpolder en Made-Oost zijn ontwikkeld en deels in aanbouw. In deze plannen zijn woningen opgenomen voor alle doelgroepen. Hoewel geschikte woningen wel in de plannen zijn opgenomen, is er nog meer behoefte in Made aan geschikte (huur)woningen (levensloopbestendig). Niet alle locaties in Made zijn geschikt voor dit type woningen. Plannen in ontwikkeling: Rozenbloemhof, Achter de Dreef, G. Schalckenstraat (Nijntje), Burg. Smitsplein, Haagstraat, Zandstraat, zorgcentrum De Wijngaerd e.o., (ongeveer 156 woningen). Wat verder nog toegevoegd kan worden in Made zijn geschikte huurwoningen (levensloopbestendig), woningen met zorg (beschermd / beschut). Ook nodig maar in mindere mate: woningen voor de nieuwe doelgroep en voor gezinnen. In goedkope en


Gemeente Drimmelen

48

betaalbare segment (koop) en dure segment (huur), want het aanbod in het goedkope segment (tot €200.000) is te laag gezien de vraag.

5.6 Drimmelen Voor Drimmelen wordt een dorpsvisie gemaakt, hierin is enige woningbouw opgenomen. Gedacht wordt aan circa 13 woningen. Wat verder nog toegevoegd kan worden in Drimmelen zijn geschikte huurwoningen (levensloopbestendig) en woningen in het middeldure segment (huur en koop) en een enkele goedkope koopwoning.


Gemeente Drimmelen

49

6 Regie voeren en samenwerken De gemeente schept met deze woonvisie een kader voor het woonbeleid tot 2020. De uitvoering van dit beleid ligt echter niet alleen in handen van de gemeente. Marktpartijen, woningcorporaties en particuliere verhuurders, maar ook de bewoners zelf, spelen een belangrijke rol bij de uitvoering van het beleid. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de organisatie die nodig is om deze woonvisie ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren. Deze woonvisie is niet louter een gemeentelijke visie. Commitment van woningbouwpartijen en zorgen welzijnsinstellingen aan deze visie is belangrijk. Om dit te bevorderen zijn zij betrokken geweest bij het proces van de totstandkoming van deze woonvisie. Er wordt naar gestreefd om commitment ook daadwerkelijk vorm te geven door met deze partijen contracten aan te gaan en investeringsafspraken te maken. Binnen de regio Breda is geconstateerd dat er een duidelijke wisselwerking bestaat tussen woonbeleid en –ontwikkelingen in diverse gemeenten in de regio. Om die reden vindt op regionaal niveau afstemming plaats van het woonbeleid via ambtelijke en bestuurlijke overleggroepen.

6.1 Regie voeren 6.1.1 Woonvisie opstellen en uitdragen Met het opstellen van de woonvisie zelf – in samenwerking met derden – is al de eerste stap gezet in het voeren van regie over het wonen. De volgende stap is het uitdragen van de visie en ambities, zowel intern binnen de gemeente als extern naar alle betrokken partijen. Voorwaarde voor een succesvolle woonvisie is dat deze bekend is bij, en gedragen wordt door de verschillende afdelingen binnen de gemeente. Dat betekent bijvoorbeeld dat bij het opstellen van de nieuwe structuurvisie ook de ambities uit de woonvisie meegenomen worden. De woonvisie wordt daarnaast ook onder de aandacht gebracht van ‘de buitenwereld’. De woonvisie is na vaststelling op de gemeentelijke website te vinden. Ook daarna zal de gemeente via de eigen website en andere media bewoners en andere partijen op de hoogte houden over ontwikkelingen op het gebied van wonen.

6.1.2 Prestatieafspraken woningstichtingen De woonvisie is een van de vertrekpunten voor de nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningstichtingen Goed Wonen en Volksbelang. In de prestatieafspraken worden concrete afspraken gemaakt over de samenwerking tussen partijen en concrete acties die nodig zijn. Op termijn kan er worden gedacht aan prestatieafspraken met zorgaanbieders. De intentie van de gemeente is om samen met de woningstichtingen in de loop van 2011 tot prestatieafspraken en een meerjarenplanning te komen op het gebied van woningbouwproductie en wonen. Partijen gaan samen na welke wederzijdse prestaties nodig zijn om de in de visie gestelde doelen te bereiken.


Gemeente Drimmelen

50

6.2 Samenwerken Zoals gezegd is samenwerking met derden noodzakelijk. Niet alleen samenwerking met de woningstichtingen, maar ook met marktpartijen en partijen op het gebied van zorg en welzijn en met de provincie en de regio. Door periodiek overleg en afstemming over zaken als nieuwbouw, behoefte van verschillende doelgroepen en aansluiting van vraag en aanbod, wil de gemeente de ambities uit de woonvisie realiseren en eventueel bijstellen als dat nodig blijkt. De gemeente kent de volgende overleggen op het gebied van wonen: 1. RRO ROVH (West-Brabant) 2. werkgroep wonen (regionaal) 3. subregionaal overleg Amerstreekgemeenten 4. bestuurlijk overleg 5. projectoverleg woningstichtingen 6. WWZ Drimmelen (Wonen, Welzijn en Zorg Drimmelen) Bestuurlijk vindt overleg plaats op niveau van het West-Brabantse, in het RRO ROVH. De Provincie is hier bij aanwezig. Het RRO ROVH wordt gevoed door diverse werkgroepen wonen en door de contactambtenaren RO. Vanuit Drimmelen wordt zitting genomen in zowel de groep van contactambtenaren RO als in de werkgroep wonen Breda e.o.. Ook de Provincie is hierbij aanwezig. Afstemming over woningbouwaantallen en onderwerpen die regionaal spelen (zoals huisvesting arbeidsmigranten, behoefte aan woningen met zorg, …) vindt hier plaats. In het subregionaal overleg Amerstreekgemeenten (Geertruidenberg, Oosterhout en Drimmelen) wordt gesproken over woonbeleid dat subregionaal van belang is. Deelnemende partijen zijn de wethouders wonen, ambtelijke beleidsmedewerkers wonen en de in de subregio participerende woningstichtingen.

De gemeente zal allianties onderhouden voor verdere concrete samenwerking op het terrein van woonbeleid, zowel op regionaal als subregionaal gebied. Binnen de gemeente vindt bestuurlijk overleg plaats tussen de wethouder, ambtelijke beleidsmedewerker wonen en de directeuren en manager wonen van de woningstichtingen Volksbelang, Goed Wonen en WSG. In dit bestuurlijk overleg is diverse malen gesproken over deze woonvisie. In de toekomst staan de prestatieafspraken op de agenda in dit overleg.

De gemeente initieert het “Bestuurlijk Overleg” waarin drie maal per jaar de voortgang van de Woonvisie en andere actuele thema’s van het wonen besproken worden. De gemeente zal de samenwerking met de woningstichtingen via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. Op ambtelijk niveau vindt projectoverleg plaats met de woningstichtingen afzonderlijk, om de nieuwbouwprojecten regelmatig te bespreken en knelpunten op te lossen.


Gemeente Drimmelen

51

In het WWZ Drimmelen vindt afstemming plaats over welzijn en zorg in de gemeente. Wethouder, beleidsambtenaar en diverse welzijns- en zorginstellingen, alsmede seniorengroeperingen nemen deel aan dit overleg.

6.3 Monitoring De gemeente voert regie over het nieuwbouwprogramma om ervoor te zorgen dat het gewenste programma zoveel mogelijk gerealiseerd wordt. Dit doet de gemeente door de ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen goed op de hoogte te brengen van het gewenste programma én de achtergronden (zie ook paragraaf 6.1.1). De gemeente houdt nauwkeurig de gerealiseerde en de voorgenomen woningproductie bij naar aantal, fase en samenstelling. Dit overzicht wordt periodiek (minimaal éénmaal per twee jaar) naast het gewenste programma gelegd. Dit geeft inzicht in hoeverre het programma op koers ligt en maakt het mogelijk om tijdig bij te sturen en actie te ondernemen. Daarnaast gaat de gemeente in gesprek met ontwikkelaars en de woningstichtingen om te bezien waar mogelijkheden liggen om de productie aan te passen en meer in lijn te brengen met het gewenste programma. Met deze ‘woonmonitor’ wordt onder andere inzichtelijk gemaakt: a. wat er gebouwd had moeten worden en wat er daadwerkelijk is opgeleverd; b. wat de nieuwbouw betekent voor de doelgroepen; c. wat plannen betekenen voor de kernen. Er is een herijking van de te bouwen aantallen nodig, wanneer nieuwe plannen (deels) niet door gaan. Bijvoorbeeld bij onvoldoende belangstelling voor koopwoningen in een plan. Mocht het zijn dat een plan (deels) niet door gaat, dan zijn er meer mogelijkheden voor nieuwbouw elders. Periodiek zal hierop gemonitord worden en zullen de plannen bijgesteld worden. Indien bovenstaande zich voordoet en er nieuwe plannen zich aandienen, zullen deze getoetst worden aan hetgeen in deze woonvisie staat. Plannen waarin gebouwd gaat worden voor de doelgroepen uit paragraaf 4.1 genieten de voorkeur boven andere plannen. Daarnaast zal voldaan moeten worden aan andere kaders, waaronder de Structuurvisie Plus (die herzien zal worden eind 2011). Ook zullen de ontwikkelingen op het gebied van wonen in brede zin worden gevolgd, zowel het aanbod als de vraag. Mochten de ontwikkelingen afwijken van wat er in de woonvisie is vastgelegd, dan kunnen er accentverschuivingen optreden in wat nodig verondersteld wordt voor de doelgroepen. Dit zal zijn weergave krijgen in de woonmonitor.

Tweejaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. De vraag zal ook gemonitord worden. Bij woningbouw wordt de verhouding huur – koop nagestreefd van 25% - 75%.


Gemeente Drimmelen

52

7 Ambities en keuzes op een rij Hieronder volgen de in de woonvisie verspreid staande ambities (met vermelding waar deze te vinden zijn). Ook de keuzes die in deze woonvisie zijn gemaakt over bepaalde beleidszaken staan hier vermeld. De gemeente zal geen starterslening gaan faciliteren, dit is geen taak van een gemeente. 3.2.2. Het toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen en bouwkavels komt te vervallen. Bij herziening van de huisvestingswet zal overwogen worden of een toewijzingsbeleid voor specifieke doelgroepen nodig is. 3.4.3 Senioren 4.1.1. De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep senioren beter te kunnen bedienen. Er worden echter geen grootschalige locaties aangewezen waar alleen woningen voor senioren gebouwd gaan worden. De gemeente ziet er op toe dat er woningen gebouwd worden die voor senioren geschikt zijn en waarin ouderen bij het minder vitaal worden uit de voeten kunnen. In de afspraken met de woningstichtingen en zorgaanbieders wordt aandacht geschonken aan de toepassing van domotica. De gemeente zal initiatiefgroepen van senioren met een specifieke woonwens faciliteren waar mogelijk. Nieuwe doelgroep 4.1.2 De gemeente stimuleert geen koopwoningbouw voor huishoudens met een inkomen onder €33.600. Huishoudens uit de primaire doelgroep worden verondersteld een woning te huren. De gemeente stimuleert het bouwen voor de nieuwe doelgroep met een gezamenlijk inkomen onder € 43.000 bruto/jaar: huur tot € 800 of koop tot € 186.000. De gemeente zal met de woningstichtingen bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de huurtoeslaggrens (momenteel € 652) en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. Ook verkoop van huurwoningen behoort tot de mogelijkheden. Gerelateerd aan de vraag en het aanbod zal de gemeente ter compensatie extra sociale huurwoningen opnemen in het woningbouwprogramma, dat op andere locaties gerealiseerd moet worden indien nodig. Hierbij neemt de gemeente de regierol als het gaat om andere ontwikkelaars dan de woningstichtingen zelf. De gemeente zal de mogelijkheden onderzoeken door het starten van een pilot met ontwikkelende partijen om koopwoningen tot € 150.000 te bouwen, met behoud van een goede basiskwaliteit (en blijvend toegankelijk voor de ‘nieuwe doelgroep’). De gemeente blijft zich inzetten voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw, met als uitwerkingsopdracht waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties. Mensen met een zorgbehoefte 4.1.3


Gemeente Drimmelen

53

In Lage Zwaluwe, Terheijden en Made kunnen woningen in de categorie beschermd wonen worden toegevoegd. Op het moment dat inwoners van Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg zorg nodig hebben die onder beschermd wonen valt, zullen zij moeten verhuizen naar woningen / wooneenheden (zorginstellingen) in de andere kernen. Plannen voor beschut en beschermd wonen moeten de komende jaren vorm krijgen en worden uitgewerkt. De aantallen voldoen nu nog wel, maar in 2025 is er een tekort aan deze woningen. Als er nu niet gestart wordt met de ontwikkeling van nieuwe beschutte en beschermde woningen, wordt de boot gemist. De gemeente zal in overleg treden met zorgaanbieders en ontwikkelaars om plannen verder uit te werken. De gemeente zal de regie nemen om tot overeenstemming te komen met welzijn- en zorginstellingen, woningstichtingen en andere partijen die daarvoor nodig zijn, op het gebied van investeringen in wonen, zorg en welzijn. Arbeidsmigranten 4.1.4 Het huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten wordt in regionaal verband uitgewerkt (zie samenwerkingsverbanden op regionaal niveau in paragraaf 6.2). Het (tijdelijk) huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten wordt geregeld in bestemmingsplannen. Woningen ‘Geschikte’ woningen voor kleine huishoudens genieten de voorkeur boven andere woningtypen in nieuwbouwprojecten. 4.2. De verhouding huur – koop in de gemeente van 40 – 60 % wordt losgelaten. Per project wordt afgewogen wat de verhouding wordt, afhankelijk van de kern waar gebouwd gaat worden, van locatiespecifieke kenmerken en marktomstandigheden. Er zal naar gestreefd worden om de huidige verhouding huur – koop van 25 – 75% te handhaven. Hiervoor zal de gemeente de bestaande voorraad en vastgestelde nieuwbouwplannen meewegen bij de beoordeling van een nieuw plan. 4.3 Bij toevoeging van huurwoningen moeten deze vooral ‘geschikt’ zijn. 4.3 Regie voeren en samenwerken De gemeente zal allianties onderhouden voor verdere concrete samenwerking op het terrein van woonbeleid, zowel op regionaal als subregionaal gebied. 6.2 De gemeente initieert het “Bestuurlijk Overleg” waarin drie maal per jaar de voortgang van de Woonvisie en andere actuele thema’s van het wonen besproken worden. 6.2 De gemeente zal de samenwerking met de woningstichtingen via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. 6.2 Tweejaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. De vraag zal ook gemonitord worden. Bij woningbouw wordt de verhouding huur – koop nagestreefd van 25% - 75%. 6.3


Gemeente Drimmelen

54

7.1 Prestatie-indicatoren Uit deze woonvisie kunnen de volgende prestatie-indicatoren geformuleerd worden: 1. Jaarlijkse monitoring woningbouwprogramma 2. Tweejaarlijkse evaluatie woningbouwprogramma 3. Prestatieafspraken met de woningstichtingen gereed in 2012. 4. Binnen de periode van de woonvisie zullen (voor senioren) ‘geschikte' woningen zijn toegevoegd aan de bestaande voorraad.


Gemeente Drimmelen

55

Definities Babyboomers: mensen geboren tussen 1945-1955 Beschermd wonen: wonen met intensievere begeleiding, waarvoor een indicatie voor zorg nodig is 62. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen met zowel fysieke aanpassingen als de aanwezigheid van zorginfrastructuur. Maar het is ook mogelijk dat bewoners een eigen appartement bewonen (in een verzorgings- of verpleeghuis). Zorg is 24 uur per dag in de nabijheid en er is een vorm van toezicht aanwezig. Mensen hebben hulp en zorg bij het wonen, en huishoudelijk hulp als dat nodig is. Dagbesteding wordt zoveel mogelijk gestimuleerd. Beschut wonen: woningen waar begeleiding en verzorging mogelijk is, het gaat hierbij om aanleunwoningen waarbij 24-uurszorg op afroep aanwezig is. De bewoner kan zelf kiezen om deel te nemen aan activiteiten zoals dagbesteding, de zorginfrastructuur is aanwezig. Casco-woning: nieuwbouwwoning die wordt opgeleverd zonder keuken en/of badkamer. Alleen voorzieningen voor een toilet en afvoeren zijn gerealiseerd (conform het bouwbesluit). EPC: Energie Prestatie Coëfficiënt, cijfer dat aangeeft hoe energiezuinig is, wat gerealiseerd wordt door isolatie van de woning, energiezuinige installatie, warmteterugwinunits en andere energieterugdringende maatregelen. De EPC-norm bedraagt 0,6. Woningen met een EPC boven 0,6 zijn minder energiezuinig dan woningen onder 0,6. Geschikte woning: woning met alle voorzieningen (woonkamer, badkamer, toilet, keuken en minimaal één slaapkamer) bereikbaar zonder trap. Ook wel levensloopbestendige woning genoemd. De woning is door de ligging, de mogelijkheden voor begeleiding, door technologische en ICT-voorzieningen (domotica) of kleine dan wel grote aanpassingen geschikt voor bewoning door senioren, gehandicapten en mensen met een psychische beperking. Goedkope huurwoning: huurwoning met een huur beneden de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Indien de woning bestemd is voor 1 of 2 personen, geldt de aftoppingsgrens voor 1- of 2-persoonshuishoudens, anders geldt de grens van 3- of meerpersoonshuishoudens. Goedkope koopwoning / sociale koopwoning: woning met een taxatiewaarde onder de grens van de starterswoning (volgens gemeentelijk beleid). Levensloopbestendige woning: woning met alle voorzieningen (woonkamer, badkamer, toilet, keuken en minimaal één slaapkamer) bereikbaar zonder trap. Ook wel geschikte woning genoemd of levensloopgeschikt. Nieuwe doelgroep: starters en lage middeninkomers: huishoudens met een gezamenlijk huishoudensinkomen tot ongeveer € 43.000 bruto/jaar. Ontgroening: het afnemen van het aandeel kinderen (jonger dan 20) ten opzichte van de totale bevolking

62

Zorgaanbieders spreken van een zorgzwaartepakket (ZZP) 1 t/m 10. Dit is rijksbeleid.


Gemeente Drimmelen

56

Prijscategorieën koop en huur Prijsklassen 2011 Goedkoop Middelduur Duur

Koop < € 186.000 € 186.000- € 275.000 > € 275.000

Huur Onder aftoppingsgrens huurtoeslag (nu € 510) Onder huurtoeslag (nu € 650) Boven huurtoeslag

Goedkope koop wordt ook wel sociale koop genoemd en onder sociale huur worden woningen verstaan in het goedkope en middeldure segment verstaan. Senioren: mensen van 55 of ouder Seniorenwoning: levensloopbestendige woning die toegewezen wordt aan senioren. Starters: meerderjarige personen die op zoek zijn naar een zelfstandige koop- of huurwoning, na verhuizing geen koopwoning achterlaten en ook niet binnen de huursector doorstromen. Met een maximaal gezamenlijk huishoudensinkomen van € 43.000 bruto/jaar. Starterswoning: woning voor starters, duurzaam beschikbaar voor de doelgroep. De starterskoopwoning heeft een prijs (evt. na aftrek korting met Slimmer Kopen of Starterslening) niet hoger dan het Provinciale niveau: € 186.000 (prijspeil 1-1-2011). Een startershuurwoning heeft een rekenhuur onder de maximale huurtoeslaggrens. Traploze woning: woning waarbij alle dagelijkse ruimtes (woonkamer, keuken, badkamer, toilet en slaapkamer) zonder traplopen te bereiken zijn. Deze ruimtes bevinden zich op dezelfde verdieping, vaak de begane grond. Bij een appartement is een lift aanwezig zodat men ook zonder traplopen de woning kan bereiken. Vergrijzing: het toenemen van het aandeel ouderen (ouder dan 65) ten opzichte van de totale bevolking


Gemeente Drimmelen

57

Bronvermelding 2040 Drimmelen in perspectief (concept) – Gemeente Drimmelen – 2011 Afstudeerverslag Bevolkingskrimp in West-Brabant: bedreiging of kans? – Jeroen Bastiaansen (NHTV) – 2010 Burgerenquête Gemeente Drimmelen – Gemeente Drimmelen – 2009 De sociaal-economische analyse Gemeente Drimmelen – SES – 2009 De bevolkings- en woningbehoefteprpgnose Noord-Brabant – Provincie Noord-Brabant – 2008 Demografische analyse De Wijngaerd in Made – Stichting De Wijngaerd – februari 2011 Evaluatie Regionale ontwikkelingsstrategie voor wonen – Regio Breda, in opdracht van Regiobureau Breda – november 2008 Gemeente Drimmelen resultaten onderzoek 2008 – Fourplus – 2008 (woonbeursbezoekers) Gegevens van CBS, PBL, VNG Gesprekken met Woningstichtingen Volksbelang, Goed Wonen en WSG Jaarverslag Woningstichting Goed Wonen - Woningstichting Goed Wonen – 2009, 2010 Jaarverslag Woningstichting Volksbelang - Woningstichting Volksbelang – 2009, 2010 Jaarverslag WSG – WSG – 2009, 2010 Kansen voor een krimpend platteland - Raad voor het Landelijk Gebied - Publicatie RLG 09/07 – december 2009 Kwetsbare ouderen in de praktijk - Malou van Hintum - Sociaal en Cultureel Planbureau – april 2011. Marktanalyse De Riethorst Stromenland en Volckaert SBO – TNO Bouw en Ondergrond – 2009 Matrix woningbouw gemeente Drimmelen - Gemeente Drimmelen – 2011 Mijn krimpkompas – VNG – nov. 2009 Prognose Provincie Noord-Brabant - Provincie Noord-Brabant – 2009 Project Het Nieuwlandt aan de haven – Makelink – februari 2009 Monitor Bevolking en Wonen Provincie Noord-Brabant – Provincie Noord-Brabant – januari 2009 Raadsprogramma Gemeente Drimmelen 2010 - 2014 – Gemeente Drimmelen –2010


Gemeente Drimmelen

58

Regionale Woonverkenning Regio Breda-Tilburg - Regio Breda –Tilburg – 2008 Starterswensen zijn zo hoog nog niet, een onderzoek naar de starters op de woningmarkt binnen de gemeente Drimmelen – L. Reinders (NHTV) – juni 2011 Toekomstvisie Drimmelen, met het vizier op 2020 – Ordina in opdracht van Gemeente Drimmelen – maart 2011 Thuis in Drimmelen, ondernemingsplan 2011-2015 Volksbelang Made – Volksbelang – jan. 2011 Uitkomsten marktoriëntatie – FM Advies in opdracht van Volksbelang – 2009 Voortgangsrapportage Wonen 2009 – Provincie Noord-Brabant – 2009 Woonwensen van senioren in de gemeente Drimmelen – Quintis in opdracht van Woningstichting Volksbelang – 2011 www.eigenhuis.nl www.fd.nl van 27 juni 2011 www.nhg.nl www.nu.nl van 27 april 2011 www.agentschap.nl van 13 mei 2011


Gemeente Drimmelen

59

CONCEPT 26 sept Woonvisie Senioren hebben de toekomst. Gemeente Drimmelen Vastgesteld door de Raad op november 2011

Recommend Documents