Competitie in retail ▲
Coolcat’s Roland Kahn over zijn vastgoedstrategie
▲
Trouw aan de binnenstad
▲
Bijenkorf Amsterdam © Hollandse Hoogte
naar een hoger niveau
Web zoekt winkel: de omgekeerde weg
#03 2012
2
DUIDELIJK. COMPETITIE IN RETAIL
▲
INTERVIEW MET ROLAND KAHN MEGAMALLS VERSUS BINNENSTAD WEB ZOEKT WINKEL
‘ Over 20 jaar is internetverkoop passé’ Retailondernemer Roland Kahn bouwde zijn mode-imperium met stenen. Hij gelooft heilig dat een goede vastgoedstrategie dé manier is om de concurrentie voor te blijven. ‘We kunnen alleen groeien ten koste van anderen.’
V
astgoed is alles voor de groeistrategie van Roland Kahns retailmerken. De eigenaar van de modeketens Coolcat, Wonder Woman, America Today, MS Mode en Sapph bouwde de laatste decennia aan zijn portefeuille. Met als uitgangspunt: twee huren, een kopen. Het heeft hem naar eigen zeggen een rotsvaste positie opgeleverd en geeft hem keuzevrijheid. ‘We bezitten bijvoorbeeld een winkelgebouw in België dat we verhuren aan Zara. Momenteel loopt er een slepende discussie over het huurcontract. Mocht het zover komen, dan kan ik altijd een van mijn eigen formules in het gebouw kwijt. Wat er ook gebeurt: ik weet dat elke uitkomst gunstig is voor mij.’
U gaat gewoon op dezelfde voet door?
‘Ook in de komende jaren focussen wij op de drie belangrijkste dingen in retail: locatie, locatie, locatie. Ik verzeker je, over twintig jaar is internet compleet achterhaald, maar de winkels staan er nog steeds. Retail en vastgoed kun je niet los van
elkaar zien. Alle succesvolle retailbedrijven hebben zowel een vastgoedcomponent als een retailcomponent. Het is nodig voor de strategische positionering van je keten. Ik zie het als monopoly voor volwassenen.’
Dus het einde van winkels is niet in zicht?
‘Er zal nooit een einde aan komen. De doemdenkers hebben echt ongelijk. Zo’n uitgesproken mening kan boeiend zijn, maar het is niet meer leuk als de analisten van banken het gaan geloven. Dat leidt tot verkeerde beslissingen rond hun strategieën. De verliezers moeten verliezen en de winnaars moeten winnen. Zo werkt het normaal gesproken. Maar als we gaan geloven in wat allemaal wordt geroepen over vastgoed krijgen we een omgekeerde wereld. Bovendien zie ik een enorme kaalslag in internetbedrijven. Tussen nu en vijf jaar zal de helft van de internetbedrijven er niet meer zijn.’
Hoe belangrijk is de online strategie dan nog?
‘Bricks én clicks, daar geloof ik in. Natuurlijk kunnen online en offline elkaar versterken. Internet is een fantastisch verkoopkanaal, maar niet zaligmakend. Retail blijft handel voor en met de méns. Wij blijven sociale wezens en hebben behoeften aan beleving. Vorig jaar hadden we met onze ketens een van de beste jaren ooit, terwijl onze webshop nog niet op poten stond. Uiteindelijk zal tussen de tien en twintig procent van de retailomzet in kleding via internet gaan lopen, niet meer. Het is de kunst om dat als additionele omzet erbij te krijgen. Ten koste van een ander en niet ten koste van jezelf.’
Waar gaat de competitie zich verder op toespitsen? ‘Alleen als je duidelijk met je klant bezig bent, heb je bestaansrecht. Daarnaast concentreert alles zich op de goede
DUIDELIJK
Verder dan bedienen
T
oen de kruidenier zijn winkel omvormde tot ‘supermarkt’ waren onze oma’s al onder de indruk van de schappen met koopwaar en de moderne kassa. Hoe hadden ze kunnen vermoeden hoe nu wordt geshopt? Vanaf de bank bestellen we in een webwinkel kleren voor het feestje van morgenavond. Onze leaseauto hebben we al samengesteld voordat we bij een dealer zijn geweest. Naar de stad gaan we voor de gezelligheid en om spullen te voelen en proeven. Het voorwerk verrichten we online en passen doen we thuis. Scholieren kunnen zich niet eens meer herinneren dat betalen ooit zonder plastic kaartjes ging. Er is nogal wat voor nodig om consumenten tegenwoordig te bedienen, laat staan te verrassen of imponeren. Retailers passen hun plannen hierop aan. Als we willen weten wat de toekomst brengt, hoeven we maar naar winkelcentra in Azië te kijken.
Deze Duidelijk. staat in het teken van competitie binnen retail. We besteden aandacht aan digitalisering, vragen ons af waarom in Nederland niet aanslaat wat in België of Frankrijk een succes is en hoe retailers zich staande houden. Welke rol speelt vastgoed bij het bepalen van hun groeistrategie? Wat kunnen gemeenten doen aan de verdringing in winkelgebieden? In dit nummer onder andere hoogleraar Cor Molenaar, die voorspelt dat fysieke winkels verdwijnen, retailondernemer Roland Kahn, die over zijn vastgoedstrategie vertelt en consultant Alexander Belderok, die retailers adviseert over hun marktpositie, geeft zijn mening. Op duidelijk.dtz.nl horen we graag die van u. Jeroen de Bruijn
Jeroen de Bruijn, hoofdredacteur Duidelijk. lid dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff
DECEMBER 2012
‘Over twintig jaar is internet compleet achterhaald, maar de winkels staan er nog steeds.’ Roland Kahn eigenaar Cool investments (Coolcat, America Today, MS Mode en Sapph)
Wat is de oplossing?
‘Al die leegstand heeft te maken met slechte planning. Het lijken wel Amerikaanse toestanden hier. Als je het goed plant, geloof ik dat je succes hebt. Ook een megamall kan in Nederland werken,
bijvoorbeeld een grote mall in de polder. Maak je het groot genoeg, dan gaat het lopen. Maar dan gaat het wel ten koste van het winkelapparaat eromheen.’
Waar liggen de grootste kansen voor uw onderneming?
‘Vergroting van oppervlakte. Wij blijven kopen, huren en uitbreiden. De focus ligt op steeds grotere panden. Ieder jaar stellen we ons ten doel tussen de twintig en vijftig winkels erbij te krijgen in de zes landen waar wij zitten. En je moet het alsmaar beter willen doen. Stoppen, kijken, corrigeren en weer door.’
TENDENS
Nauwelijks leegstand in de grachtengordel
A
msterdam vreesde tien jaar geleden nog voor kantorenleegstand binnen de grachtengordel, maar de uittocht van banken als ABN AMRO en ING werd opgevangen door andere sectoren. Nu geldt de kantorenmarkt hier als een van de meest succesvolle in Nederland. Sinds 2003 is een kentering zichtbaar. Voorheen zorgden banken voor een fors aandeel van de opname. Vanwege de beschikbaarheid van grotere metrages in andere deelgebieden, zoals Zuidoost en de Zuidas, trokken vooral veel Nederlandse banken weg uit kantoren in het centrum van de hoofdstad.
Veerkrachtig gebied De beschikbare kantoorruimte blijkt echter onverminderd populair bij zakelijke dienstverleners, non-profitorganisaties, communicatiebedrijven en bedrijven uit de creatieve sector. Enkele aansprekende voorbeelden zijn AFM, Booking.com en Viktor & Rolf. Het huidige aanbod is slechts 1,9 keer groter dan het metrage dat vorig jaar is verhuurd. Landelijk gezien wordt wel zes keer zoveel kantoorruimte aangeboden dan jaarlijks wordt verhuurd. De grachtengordel is daarmee niet alleen kansrijk, maar ook toekomstbestendig. Lees meer over deze tijdloze kantorenmarkt op duidelijkdtz.nl/grachtengordel
▲
plekken in de steden. Wij staan elke dag weer in de ring om die competitie aan te gaan, je moet wel. Wij willen overal in Nederland onze klanten bedienen, maar ruimte voor nieuwe meters is er niet. Uiteindelijk spitst die competitie zich toe op een aantal grote kerngemeenten. Dan moet overigens nog wel een grote verbetering plaatsvinden. Kijk bijvoorbeeld naar Almere, het teveel aan meters vind ik ronduit slecht. En de toegangswegen zijn er niet, het zit helemaal verstopt.’
3
4
DUIDELIJK. COMPETITIE IN RETAIL
INTERVIEW MET ROLAND KAHN ▲
MEGAMALLS VERSUS BINNENSTAD WEB ZOEKT WINKEL
Trouw aan de binnenstad In het buitenland zijn de megamalls en hypermarchés intussen ingeburgerd. In Nederland niet. Hebben wij een andere retailcultuur dan omringende landen?
T
erwijl de megamalls en hypermarchés de laatste decennia gestaag terrein wonnen bij de buren, bleef Nederland trouw aan haar retailprofiel. Met twee geboden: shoppen doe je in de binnenstad en boodschappen haal je om de hoek. Diverse plannen voor megamalls of grote shoppingcenters vertaalden zich in de laatste tien jaar niet naar stenen. Behalve in het geval van bijvoorbeeld Bataviastad en Designer Outlet Roermond. Enkele weken geleden kwam het nieuws dat ook nabij Zoetermeer een shoppingcenter in de steigers gaat: Factory Outlet Center Bleizo. Gedeputeerde Staten Zuid-Holland heeft intussen ingestemd, maar winkeliers hebben gemeld zich te ‘zullen verzetten tot aan het gaatje’. Net zoals vele winkeliers dat ook deden in het geval van bijvoorbeeld megamall NL.C. in Geldermalsen en de megamall in Tilburg, die er allebei mede om die reden niet kwamen. De komst van het center in Zoetermeer is dus nog geen uitgemaakte zaak. Het werpt de vraag op: waarom is er zoveel verzet tegen grote retailconcepten in de stedelijke rand? Wat zegt dit over onze retailcultuur?
Afgestemd
MAB was de eerste ontwikkelaar met concrete plannen om in Nederland een megamall te vestigen. We spreken 2003. In Geldermalsen zou leisure met retail worden verbonden op 200.000 vierkante meter. Kernbegrip: ‘try and buy’. De mountainbike die je in de winkel zag staan, zou je direct kunnen meenemen voor een proefritje op de recreatieve ‘track’ even verderop. In 2005 verwees de provincie Gelderland het plan naar de prullenbak. Te groot en te bedreigend voor ondernemers in omliggende regio’s. Dat oordeel schiep een precedent. Vergelijkbare pogingen in Venlo en de KAN-regio haalden het evenmin, terwijl OVG’s plannen voor een megamall in Tilburg in 2010 definitief werden verworpen na een referendum. En toen werd het, vooral door de crisis, stil. Totdat Factory Outlet Center Bleizo kortgeleden dus groen licht kreeg van de provincie.
op de vraag waarom grote plannen voor retail in de stedelijke rand in Nederland vaak geen werkelijkheid worden en elders wel. ‘Het is me duidelijk geworden dat Nederland een heel ander retailspeelveld is’, zegt Sinke. ‘Ten eerste hebben we een bijzonder fijnmazig retailnetwerk. De afstanden zijn klein, de verzorgingsgraad is hoog en de concurrentie is sterk. Het primaat ligt bij de binnenstad. En daar wordt de komende jaren nog veel meer in geïnvesteerd, ook door MAB. Frankrijk en Duitsland zijn, zeker in bepaalde regio’s, minder verstedelijkt. Mensen zijn daar gewend om een stuk te rijden voor winkels. Het zijn totaal andere markten.’
Megamall in perspectief Hoog Catharijne 42.000 m2 0
Megamall Tilburg 100.000 m2 (niet gerealiseerd) A1-gebied van Amsterdam 100.435 m2
100 200 300
Fijnmazig retailnetwerk
400
Jacques Sinke is directeur international retail bij MAB. Hij was erbij toen MAB’s plan in Geldermalsen sneuvelde. Hij weet een antwoord
WestField Londen 175.000 m2 500
0
100
200
ACTUEEL
Naar Boedapest of Praag? Huurmarkten vergeleken
V
oor negen Europese markten, waaronder Hamburg, München, Barcelona en Dublin, blijkt nu het ideale moment te zijn voor huurders om opnieuw te onderhandelen over de huurprijs van hun kantoor. In Budapest en Praag zijn de huurprijzen zelfs al twee jaar stabiel. Dat blijkt uit de DTZ Rental Wave, een concept dat DTZ recent introduceerde in een van haar internationale rapporten. In dit rapport, dat kantoorgebruikers helpt een besluit te nemen over (her)huisvesting, zijn 34 zeer uiteenlopende markten in Europa met elkaar vergeleken.
Dalers en stijgers Hoewel de eurozone het over het algemeen moeilijk
heeft, toont de DTZ Rental Wave een gemêleerd beeld. Door de beperkte economische groei dalen de huurprijzen in Madrid, Milaan en Kiev. In opkomende markten, zoals Boekarest, is voldoende vraag en stijgen de huurprijzen. Hetzelfde geldt, vanwege economische groei, voor Scandinavische landen.
Meest betaalbare locaties in 2016
Huurprijzen over vijf jaar De huurprijzen in Europa gaan volgens de DTZ Rental Wave de komende vijf jaar gemiddeld met 1,6% per jaar stijgen. Londen en Moskou zijn groeimarkten, ook al zijn deze locaties nu al erg kostbaar. De verwachting is dat de huurprijzen daar stijgen, met de grootste stijging aan het eind van de periode van vijf jaar.
300
400
500
Het totale winkelvloeroppervlak in Nederland is 29.803.130 m2
Antwerpen Boedapest Riga Talinn
Kijk voor meer informatie op duidelijkdtz.nl/rentalwave
DECEMBER 2012
CentrO in Oberhausen als voorbeeld van die ontwikkeling. Sinke: ‘Dat was daar nou juist de bedoeling. Oberhausen heeft het stadsdeel rond CentrO niet voor niets Die Neue Mitte genoemd. In de binnenstad zat geen toekomst, in een megamall wel. Oberhausen koos ervoor om een nieuw centrum te bouwen.’ Het concept bepaalt volgens Sinke de balans. ‘Als het aanbod een toevoeging is op de binnenstad, schaadt het elkaar niet.’ Van Dyck wijst nogmaals op het strenge grondbeleid. ‘Het is belangrijk geweest voor de balans in het stedelijke landschap dat Nederland bedachtzaam met grond omgaat. Maar dat is ten koste gegaan van de balans in het retailaanbod. In de binnensteden is overaanbod gekomen, secundair en tertiair aanbod dat in de komende jaren moet verdwijnen. In België is het landschap vervuild, maar je kunt niet zeggen dat er geen balans is in het retailaanbod.’
Behoefte
Wat is de kracht van de meest succesvolle outlet van Europa? Bekijk de visie van general manager Marc Bauwens en de mening van retailers in Roermond-centrum op duidelijkdtz.nl/Roermond
Toeval
Redevco bouwde net als MAB megamalls in heel Europa, maar niet in Nederland. Vlaming Eric van Dyck, managing director Redevco, ziet drie redenen voor een verschil tussen Nederland en omliggende landen. Net als Sinke noemt hij sterke verstedelijking als een bepalende factor. Van Dyck: ‘Maar vergeet ook het toeval niet en bovenal: streng en doordacht grondbeleid. Laten we met het toeval beginnen. In België deed de hypermarché in de jaren zestig en zeventig in razend tempo zijn intrede. Dat is een initiatief geweest van slechts een paar ondernemers. Toen regels waren opgesteld om die ontwikkeling in te perken, was het al te laat. Dat had wellicht ook in Nederland kunnen gebeuren.’ Het Nederlandse grondbeleid is volgens Van Dyck volstrekt anders geëvolueerd dan in België. ‘Er is beter nagedacht over de wijze waarop met ruimte wordt omgegaan en er wordt bescherming geboden aan dat wat waardevol is: de binnenstad.’
Angst
MAB heeft aan den lijve kunnen ondervinden dat binnensteden een bijzondere positie hebben in Nederland: ‘Toen wij onze plannen voor Geldermalsen bekendmaakten, kwamen Den Bosch en Utrecht in verzet uit angst dat ze winkelend publiek zouden kwijtraken. Daar was de reactie: not invented here. Dat zie je in Duitsland en Frankrijk minder. De bestuurlijke lagen bestrijken grotere gebieden en een groot project komt daar in een ruimere context te staan. De vraag is dan niet wat een project voor een stad kan doen, maar voor een regio. Waarom zouden wij niet op die manier naar Nederland kunnen kijken?’
Balans
Toch is balans juist het belangrijkste Nederlandse argument tegen grootschaligheid in de periferie. In Tilburg haalde de megamall het vooral niet door de angst dat de binnenstad zou leeglopen en verpauperen. Er wordt vaak gewezen naar
GEDANE ZAKEN
Metamorfose voor Daalse Kwint
R
uim 22 jaar geleden werden de kantoren van de Utrechtse Daalse Kwint opgeleverd. Anno 2012 realiseert eigenaar Deka er transparante en milieuvriendelijke werkplekken. Qua ambities in technische duurzaamheid ligt de lat hoog.
besparen toekomstige gebruikers water, licht en energie. Zo wordt met behulp van sensoren het kunstlicht gedimd naarmate meer daglicht binnenkomt. Toiletten en wastafelkranen zijn ingesteld op minimaal gebruik.
DTZ Zadelhoff is al tien jaar verantwoordelijk voor het beheer van Daalse Kwint. Vanwege de leeftijd van dit gebouw en de staat van de technische installatie werd vier architecten gevraagd hun visie te geven. Momenteel vindt een uitgebreide renovatie plaats, die het aanzien van het gebouw volledig verandert. Door de geplande verbeteringen voorkomt Deka sloop of vervanging. Daalse Kwint is een schoolvoorbeeld van innovatief renoveren: dankzij slimme ontwerpmaatregelen
Vensterglas vervangt het huidige spiegelglas, wat voor meer interactie zorgt tussen gebouw en omgeving. Voorbijgangers krijgen als het ware een voorstelling van de bedrijvigheid in Daalse Kwint. Verder komt er een nieuwe, representatieve entree en zorgt het gebruikte materiaal voor perfecte isolatie. Lees meer over duurzaam renoveren op duidelijkdtz.nl/duurzaam
▲
Designer Outlet Roermond
De belangrijkste vraag blijft over. Zit de Nederlander eigenlijk wel te wachten op een megamall? Vastned liet onlangs een onderzoek uitvoeren onder Nederlandse consumenten. Ongeveer 55 procent gaf de voorkeur aan shoppen in de historische binnenstad. ‘Dat vind ik een betrekkelijk laag percentage’, zegt Sinke. ‘Vooral als je bedenkt dat het alternatieve aanbod nog vrij beperkt is ontwikkeld. En ik weet dat er, ondanks de huidige beperkte vraag, een behoorlijk aantal meters boven de markt hangt van retailers die nu niet kunnen vinden wat ze zoeken. Het is trouwens een interessante paradox: het argument is vaak dat de behoefte ontbreekt, maar tegelijkertijd is men bang dat de binnenstad leegloopt. Als een megamall niks toevoegt, heeft de binnenstad immers niets te vrezen?’ Van Dyck: ‘Ik geloof dat er zeker behoefte is. De retailstructuur mag dan afwijken van die in omringende landen, de consument verschilt niet zoveel.’
Waarom kwam MAB’s megamall in Geldermalsen niet van de grond?
Directeur international retail Jacques Sinke van MAB blikt voor het eerst terug en vertelt over de geleerde lessen op duidelijkdtz.nl/megamall
5
6
DUIDELIJK. COMPETITIE IN RETAIL
INTERVIEW MET ROLAND KAHN MEGAMALLS VERSUS BINNENSTAD ▲
WEB ZOEKT WINKEL
Web zoekt winkel: de om Webwinkels kiezen steeds vaker voor stenen om hun concurrentiekracht te vergroten. De drie meest aannemelijke scenario’s in beeld, van afhaalpunt tot showroom.
Het afhaalpunt
Het hoogtepunt van uitsluitend online kopen lijkt achter de rug, zo laten analyses van grootbanken als ABN AMRO en Rabobank zien. Of het nu gaat om boeken of schoenen: de klant wil kunnen kopen op het web én in de fysieke winkel. Met andere woorden: hij houdt zijn opties graag open. Volgens Twinkle, het vakblad voor .nl Webshop webwinkeliers, kiest de consument simpelweg de manier van winkelen die de beste optie is op dat moment. Dat betekent dat de retailer nieuwe kansen creëert als hij ervoor kiest om alle opties aan te bieden. Verscheidene webwinkels maakten reeds de beweging naar de fysieke retailwereld om de concurrentie het hoofd te bieden. Die meerwaarde wordt sterk onderstreept door bijvoorbeeld Corio en De Buren Afhaalcentrum, die samen in diverse winkelcentra afhaalpunten openen voor webaankopen. Albert Heijn haakt ook in op deze trend. Consumenten die online hun boodschappen bestellen kunnen deze ophalen in hun supermarkt om de hoek én bij speciaal ingerichte afhaalpunten. Het concept AH Pick Up Point is recent geïntroduceerd in Heemstede en een snelle navolging van andere retailers lijkt een kwestie van tijd.
‘In dit scenario zie ik toekomst. De afhaalpunten zijn vooral interessant voor goederen die tijdsgebonden zijn, zoals etenswaren. We zien de supermarkten dan ook volop experimenteren.’ Alexander Belderok
Hoe ziet de binnenstad er over 5 jaar uit? Een dagje Arnhem met Cor Molenaar Bekijk de videoreportage op duidelijkdtz.nl/molenaar
‘Ik zie hier niet veel in: het is aanbodgedreven distributiebeleid. Teveel ratio en te weinig beleving.’ Cor Molenaar
Cor Molenaar bijzonder hoogleraar
Bekijk AH’s Pick-Up concept op duidelijkdtz.nl/afhaalpunt
emarketing en distance selling
ACTUEEL
Betaald parkeren nooit zonder emoties
E
en goede bereikbaarheid is een vereiste voor een succesvol winkelgebied. Parkeergelegenheid is daarbij van groot belang, maar parkeertarieven en de wijze van berekening zijn een heet hangijzer. Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff naar parkeertarieven (in winkelgebieden) blijkt het onderscheid tussen beleving en boodschappen doen bepalend.
Prijsverschil In de drukbezochte binnensteden is betaald parkeren vanzelfsprekend, maar de prijzen verschillen enorm tussen gemeenten. Maastricht verwelkomde meer bezoekers (+22%), terwijl de parkeertarieven er sinds 2005 stegen met 84%. De belevingswaarde van een stad rechtvaardigt blijkbaar het parkeertarief.
Publiek in steden uit deze top tien gaat er vaak winkelen, maar het is niet het hoofddoel van het bezoek. Is dat wel het geval, dan is men veel kritischer over betaald parkeren. ‘Betaald parkeren kan dan zelfs een negatieve werking hebben op de koopbereidheid’, aldus Cuno van Steenhoven, voorzitter van DTZ Zadelhoff. Uiteindelijk wordt graag betaald voor wat een stad te bieden heeft en niet voor uitsluitend een bezoek aan een winkel. Bekijk de uitgave ‘Parkeren op grens van beleving’ op duidelijkdtz.nl/parkeren
Positie Stad
Parkeer- Stijging tarief per t.o.v. 2005 uur in €
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
4,55 2,90 2,50 2,47 2,45 2,13 2,07 2,06 2,00 1,95
Amsterdam Utrecht Den Haag Leiden Rotterdam Groningen Arnhem Haarlem Den Bosch Maastricht
(bron: Locatus)
49% 78% 64% 86% 70% 66% 62% 38% 32% 84%
DECEMBER 2012
Welke strijd gaat volgens Alexander Belderok online en fysiek uitbarsten?
gekeerde weg De showroom
Voordat de consument een product in de winkelmand legt, vergelijkt hij volop bij welke aanbieder hij het beste af is. Dat vergelijken gebeurt regelmatig online, maar vaak wel in combinatie met fysieke oriëntatie. Vooral bij grotere aankopen. l p.nbestellen. Kijken, vergelijken Soms zelfs terwijl Webshoen de consument met een mobieltje door de winkel loopt. In dat scenario zit volgens veel retailers en softwareontwikkelaars toekomst. Omdat het de zintuigen prikkelt, het contact persoonlijk is én de klant de juiste kleur of smaak direct kan bestellen.
Bekijk het volledige interview op duidelijkdtz.nl/strijd
Alexander Belderok partner bij Roland Berger Strategy Consultants
Winkelpand gezocht Zagen we jarenlang fysieke winkels de overstap maken naar web, nu is het tegenovergestelde waarneembaar: webwinkels breiden uit met een fysieke variant. Het heeft alles te maken met de behoefte van de consument. Die consument is nog steeds een Webshop.nl tikkeltje wantrouwig ten opzichte van webwinkels, ondanks de populariteit van e-commerce, volgens Blauw Research. Dat zit de online retailer tegen, omdat de concurrentie steeds groter wordt en de consument steeds minder uitgeeft. De waarde van een fysieke winkel is groot bij het versterken van de klantrelatie. Bovendien is het de plek om producten uit te proberen, te laten herstellen of om advies te vragen.
Het Spaanse modemerk Desigual heeft in Barcelona een fysieke meubeldesignwinkel geopend met dit concept. De klant koopt in de winkel, maar dan wel via de webshop. Aflevering vindt plaats op een locatie naar keuze. Bij dergelijke concepten is de kassa dus verleden tijd. Een mogelijke keerzijde voor retailers: consumenten houden het in een fysieke winkel soms op rondneuzen. Ze kopen regelmatig online en in veel gevallen bij de voordeligere concurrent.
Groupon opende onlangs een fysieke winkel met een duidelijk doel: de klant beter leren kennen. Ook horloge.nl en leapp.nl (tweedehands Apple-producten) zien meerwaarde in een fysieke plek. Maar de overgang naar een fysiek gebouw gaat niet zonder horten of stoten en is niet voor elke webwinkel weggelegd. Bovendien is het uitbaten van een fysieke winkel een volstrekt andere discipline die nieuwe competenties vereist.
‘Ik geloof niet in alleen maar kijken in de winkel en vervolgens online bestellen. De consument wil én mobiel kunnen bestellen én aan de kassa. Geen beperkingen.’ Alexander Belderok
‘Een logisch scenario, omdat winkels meerwaarde kunnen bieden in de beleving. Maar een fysieke winkel vergt wel andere competenties dan de retailer online nodig heeft.’ Alexander Belderok
‘Ik zie hier wel brood in. Als er een mogelijkheid is om via een mobieltje of terminals te betalen, kan een online winkel gebruikmaken van de voordelen van een fysieke locatie: advies en beleving.’ Cor Molenaar
‘Ik denk dat de meeste webwinkels dit wel moeten doen om echt verder te komen. Ongekende keuze is een ding, maar je moet als retailer ook de zintuigen prikkelen.’ Cor Molenaar
Bekijk Desigual’s kijkshop 2.0 op duidelijkdtz.nl/showroom
Online naam maken, offline uitbouwen. Kijk op duidelijkdtz.nl/fysiek
DTZ ZADELHOFF
COLOFON
Online verkoop
Duidelijk. #03 2012
E
ind 2010 lanceerde DTZ Zadelhoff een platform voor de online verkoop van objecten. Nu is de term ‘online verkoop’ goed ingeburgerd in het vastgoed. Vanuit de markt wordt in toenemende mate geïnformeerd naar deze nieuwe vorm van (ver)kopen. Naast de transparantie van het proces spreekt ook de snelheid verkopers aan. Online verkoop biedt de mogelijkheid om een verkoop min of meer te forceren. In het proces zijn drie verkoopmomenten: voorafgaand aan de veiling, tijdens de veiling en eventueel daarna. Het aanbod is divers van aard, wat de marktwerking bevordert. In het laatste kwartaal van 2012 staan ongeveer 30 verkopen op de agenda, een toename van circa 70% ten opzichte van vorig jaar. Zo koos de gemeente Eindhoven voor online verkoop van een hallencomplex, bedrijfsgebouw en twee winkelunits. De opzet – de objecten breed in de markt en voor iedereen te koop te zetten – bleek gezien de enorme belangstelling bijzonder geslaagd. Lees meer op dtz.nl/onlineverkoop
Duidelijk. is een magazine en online platform voor relaties en opdrachtgevers van DTZ Zadelhoff en verschijnt drie keer per jaar. Productie: LVB Networks Redactie: Jeroen de Bruijn, Wanda Bossink-Gruyters en Wendy Schellens (DTZ Zadelhoff). Debby Beekman en Tim Jansma (LVB Networks) Fotografie: Erik van der Horst Drukwerk: Klomp Grafische Communicatie E-mail:
[email protected] Website: www.duidelijkdtz.nl Telefoon: 030 2 320 000
Twitter: @duidelijkdtz Disclaimer: Overname en vermenigvuldiging van artikelen is niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. © DTZ Zadelhoff v.o.f. ISSN: 2212-9162 Wilt u Duidelijk. niet meer of juist liever digitaal ontvangen? www.duidelijkdtz.nl/aanmelden
7
1,78 m
8
Van alle landen in Europa heeft Nederland de meeste vierkante meters winkelruimte per inwoner. Sla er een willekeurig retailrapport op na en je komt dit gegeven tegen. Maar is dit wel een juiste weergave van de realiteit?
Bijenkorf Amsterdam © Hollandse Hoogte
Op duidelijkdtz.nl/mythe wordt de mythe ontrafeld
@duidelijkdtz wat typeert de Nederlandse retailcultuur? #dtv
