COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT

COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT Haalbaarheid commerciële voorzieningen

Projectnummer: Opdrachtgever: Status: Datum:

14.120 Gemeente Dordrecht Definitief eindrapport 10 februari 2015

© Eldering Management & Consultancy. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoudsopgave 1. Inleiding en vraagstelling

2

2. Relevante beleidskaders

3

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding Regionaal Provinciaal Aandachtspunten op een rij

3. Analyse marktmogelijkheden 3.1. 3.2 3.3 3.4 3.5.

Stadswerven Vraagkant Aanbodkant Bepaling marktruimte Ambitie en uitgangspunt

4. Branchering, situering en randvoorwaarden 4.1. 4.2

Vereisten Situering en aanvullend programma

5. Beleidsmatige toetsing 5.1. 5.2.

Inleiding Toetsing

6. Resumé Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 5:

3 4 4 7

8 8 9 10 12 18

19 19 21

24 24 25

27 Branche-indeling detailhandel Kaart marktgebied Stadswerven Publicatie “Havens à la Carte. Atlas haventypologieën”

COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT Haalbaarheid commerciële voorzieningen definitief eindrapport

31 32 34

1

1.

Inleiding en vraagstelling

Stadswerven (Noord) is de nieuwe Dordtse woonwijk, die zal worden gerealiseerd in het gebied ter weerszijden van de huidige Maasstraat.

Het gaat hier om een “landtong”, gelegen tussen de Beneden Merwede en het Wantij. Kijkend vanaf de westelijke punt richting west ziet men de ontmoeting van de Beneden Merwede, de Noord en de Oude Maas. Het vigerende bestemmingsplan voor Stadswerven stamt uit 2005 en zal in 2015 geactualiseerd moeten worden. Voor het commerciële programma is een actuele onderbouwing nodig, die tegemoetkomt aan de ambities voor Stadswerven enerzijds en de nieuwe economische realiteit anderzijds. Onderhavige rapportage heeft derhalve betrekking op de toekomstige omvang en samenstelling van het commerciële programma (m.n. detailhandel en horeca en in ieder geval excl. kantoren) voor deze nieuwe wijk. Voor het opstellen van de gevraagde onderbouwing is antwoord nodig op de volgende drieledige vraagstelling: 1. Welk commercieel programma is qua omvang en samenstelling voor Stadswerven realistischerwijs economisch haalbaar? 2. Hoe verhoudt dit programma zich ten opzichte van de ambities, die er voor Stadswerven zijn geformuleerd? 3. Past dit programma binnen de bestaande beleidskaders op verschillende overheidsniveaus (provincie, regio, gemeente) c.q. is het pasbaar te maken? In Hoofdstuk 2 gaan we kort in op de beleidskaders, die relevant zijn voor detailhandelsontwikkelingen. Hoofdstuk 3 staat in het teken van de detailhandel: wat zijn de marktmogelijkheden voor de wijk Stadswerven en hoe verhouden die zich tot ambities. Branchering, situering en randvoorwaarden zijn de onderwerpen, die in hoofdstuk 4 de revue zullen passeren. In Hoofdstuk 5 zullen we het haalbaar geachte programma voor het commerciële cluster toetsen aan de verschillende beleidskaders. In hoofdstuk 6 wordt het adviesrapport geresumeerd aan de hand van de vraagstelling.


2

2.

Relevante beleidskaders

2.1

Inleiding

In de afgelopen jaren is er veel gebeurd in de economie. Door de opeenvolgende crises lijkt niets meer vanzelfsprekend. Het winkellandschap is aan grote veranderingen onderhevig als gevolg van het gebrek aan consumentenvertrouwen en de versnelde ontwikkeling van internet als aankoopkanaal. De ontwikkeling in de detailhandelsmarkt is sterk vraaggericht, waardoor ondernemers en de aanbieders van (winkel)vastgoed zich sterker dan ooit moeten verdiepen in de klant(groepen). Zij moeten hun ondernemingsstrategie daarop aanpassen. De ruimtelijke gevolgen van deze veranderingen zijn zichtbaar in de winkelgebieden. Ze zijn echter niet voor elk soort winkelgebied hetzelfde. Ze zijn ruimtelijk selectief. De opeenvolgende crises hebben de “slechte” winkellocaties scherper in beeld gebracht. Daardoor staan in verschillende steden en dorpen flinke delen van winkelstraten leeg of hebben een kwijnend bestaan. Door de economische groei in de periode van voor 2008 was de onvoldoende kwaliteit van deze winkelgebieden niet echt zichtbaar. In delen van deze winkelgebieden bevonden zich bedrijven waarvan de kwaliteit van het ondernemerschap te wensen overliet, de goede uitzonderingen daar gelaten. Overigens zijn dit winkelgebieden waar we de afgelopen 20 tot 30 jaar in de mate van bezetting c.q. de mate van leegstand de golfbeweging van de economie terug zagen. Naast deze conjuncturele invloed is er ook iets structureels aan de hand. Door intensivering van het ruimtegebruik in de beste winkelmilieus (in binnensteden: op de zogenaamde A-locatie) is de aantrekkingskracht van deze winkelomgevingen verder vergroot, waaroor loopstromen in binnensteden permanent gewijzigd zijn. Door de vergroting van de compactheid kwamen andere, verder weg gelegen winkelstraten in de knel: ze werden aanloopstraten met een gemengd karakter of transformeerden naar het zwerfmilieu op basis waarvan de binnensteden zich van elkaar onderscheiden. Deze structurele wijzigingen zijn door de achtereenvolgende crises, zoals gezegd, scherper waarneembaar op straatniveau. Door het stevig krimpen van de bestedingen in (fysieke) winkels daalde de vraag naar winkelpanden. De leegstand nam toe. Aangezien deze problematiek ruimtelijk selectief is zien we de leegstand van voormalige winkelpanden geconcentreerd in winkelgebieden / straten, die eigenlijk al langer niet meer aan de eisen voldoen. Winkelmeters op betere locaties zijn ervoor in de plaats gekomen, zonder dat de “verouderde c.q. slechte” winkelmeters zijn opgeruimd. De zichtbaarheid van deze situatie vervult menigeen met de vrees voor verpaupering. Stellingnames als “30% van de winkels gaat verdwijnen” en soms zelfs “we hebben geen winkels meer nodig, alles via internet” zijn met grote regelmaat in de media verschenen. De overheid wordt (veelal door de partijen met bestaande belangen) opgeroepen iets te doen. Vanuit maatschappelijk oogpunt voelt zij ook deels zelf aan dat de vraag om regie beantwoord moet worden. Verpaupering ligt op de loer en een transformatieopgave op het bord.


3

We zien de afgelopen jaren dan ook pogingen ondernomen worden om meer tot afstemming te komen. Binnen gemeenten gebeurde dat wel al enigszins. Een gemeentebreed detailhandelsbeleid hield rekening met de verschillen in verzorgingsfunctie van de verschillende winkelgebieden (van binnenstad tot buurtsteunpunt). We zien nu ook duidelijke pogingen om binnen regio’s tussen gemeenten af te stemmen en provinciale overheden zijn bezig om dat te doen tussen regio’s. Met name de gewijzigde rol van de provinciale overheid in deze is opmerkelijk. Ook de gemeente Dordrecht heeft hiermee te maken. In regionaal opzicht is er onlangs in Drechtstedenverband een regionale detailhandelsvisie vastgesteld door de Drechtraad. Hierin is het detailhandelsbeleid van de gemeente Dordrecht verdisconteerd. De Provincie Zuid-Holland toetst detailhandelsontwikkelingen met behulp van de “Visie Ruimte en Mobiliteit”.

2.2

Regionaal

In regionaal opzicht geldt de “Regionale Detailhandelsvisie Drechtsteden”, vastgesteld door de Drechtraad op 7 oktober 2014. Deze visie richt zich voornamelijk op “behoud en versterking van de hoofdstructuur”. De uitspraken in de visie gelden vanuit deze doelstelling voor de centrumgebieden van Dordrecht, Zwijndrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Hendrik Ido Ambacht en Alblasserdam. Deze winkelgebieden moeten om de consument steeds in voldoende mate te kunnen bedienen, versterkt worden, maar niet ten koste van elkaar. Daarom is regionale afstemming noodzakelijk. De visie heeft nadrukkelijk de functie van toetsingsinstrument voor de invloed van nieuwe detailhandelsinitiatieven met meer dan 1.000 m² bvo op de hoofdstructuur. Volgens de visie is er maar één scenario mogelijk en dat is het scenario waarin de hoofdstructuur kwalitatief wordt versterkt onder gelijktijdige begeleiding van de herstructurering op het lokale verzorgingsniveau. Er is regie op deze herstructurering nodig om te voorkomen, dat vestiging van detailhandel op deze “verouderde” locaties met effecten op de centrumgebieden plaats zal vinden. Om te kunnen (blijven) voldoen aan de verwachtingen van de consumenten is de 1e opgave de dynamiek in de centrumgebieden, die tezamen de regionale hoofdstructuur vormen, te faciliteren. De ontwikkeling van de andere winkelgebieden (m.n. de wijken buurtwinkelcentra) is primair een lokale aangelegenheid. Uitgangspunt daarbij is dat eventuele versterking van deze winkelgebieden de positie van andere niet in gevaar mogen brengen.

2.3

Provinciaal

De Provincie Zuid-Holland heeft haar inspanningen op het vlak van detailhandel de afgelopen jaren geïntensiveerd. Van juli 2012 stamt de “Notitie Detailhandel Zuid-Holland”. Dit betreft een uitwerking van het onderdeel “detailhandel” uit de “Beleidsvisie en Uitvoeringsstrategie Regionale Economie en Energie 2012-2015”. De ruimtelijk relevante onderdelen uit deze notitie zijn terug te vinden in de “Verordening Ruimte 2014” (juli 2014).


4

“Notitie Detailhandel Zuid-Holland” In deze notitie worden de (beleids)bakens verzet en worden de volgende keuzes gemaakt (citaat, pag. 10): 1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk het winkelvloeroppervlak en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor wordt onderscheid gemaakt tussen: a. Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume-uitbreiding volgens het ‘ja- mits-principe); b. Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume-uitbreiding volgens het nee-tenzij-principe); c. Beleid gericht op herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur). 2. Perifere detailhandel. De Provincie wil het aantal PDV-locaties terugbrengen en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER-Iadder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-Iadder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. (Einde citaat). Het provinciaal detailhandelsbeleid is gericht op versterking van de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV), waarbij de dynamiek binnen de detailhandel niet belemmerd wordt. Deze doelstelling wordt geoperationaliseerd door  het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties,  het versterken van een klein aantal winkelcentra en door  het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Het belangrijkste criterium om deel uit te maken van de provinciale hoofdstructuur is de bovenlokale verzorgingsfunctie. De hoofdstructuur bestaat daarom uit centra met een bovenlokale functie. Binnen de Drechtsteden worden de centrumgebieden van Dordrecht, Zwijndrecht en Papendrecht hiertoe gerekend. Daarbij wordt Dordrecht als “te ontwikkelen centrum” beschouwd en Zwijndrecht en Papendrecht als “te optimaliseren centra”. De centrumgebieden van Alblasserdam, Hendrik Ido Ambacht en Sliedrecht komen niet voor in de provinciale hoofdstructuur. Voor deze centrumgebieden geldt dan het “beleid gericht op herstructurering van de overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur)”. Een deel van deze aankoopplaatsen heeft onvoldoende toekomstperspectief. Zij komen voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Voor “Stadswerven” is relevant dat de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast op het commerciële programma. Volgens het provinciale beleid zijn nieuwe ontwikkelingen alleen


5

mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Herstructurering en inbreiding krijgen voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties. “Verordening Ruimte 2014” In deze verordening wordt het beleid voor “nieuwe ontwikkelingen” in “regels” vertaald. Voor Stadswerven zijn de volgende passages relevant. Artikel 2.1.4 Detailhandel:  Lid 1.b: een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden binnen een wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk.  Lid 2.a: de (nieuwe) ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma Ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de “overige aankoopplaatsen”.  Lid 2.b: voor zover de (nieuwe) ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m² bvo voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woonen leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en zo nodig een distributieplanologisch onderzoek is uitgevoerd. Overigens heeft de Provincie Zuid-Holland met ingang van 28 november 2014 een ontwerp partiële wijziging van de “Verordening Ruimte 2014” ter visie gelegd. De wijziging heeft betrekking op een andere advisering over detailhandelsplannen. Daarbij is het voornemen om het Regionaal Economisch Overleg te vervangen door een door Gedeputeerde Staten in te stellen onafhankelijk Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland. “Programma Ruimte” Dit programma is – net zoals de “Verordening Ruimte 2014” – een onderdeel van de “Visie Ruimte en Mobiliteit” (juli 2014). T.a.v. “overige aankoopplaatsen” is een eventuele groei van het winkeloppervlak in de volgende drie situaties aan de orde (§2.3.4 van het “Programma Ruimte”): 1. Mede uit het oogpunt van leefbaarheid, kan dynamiek in de dagelijkse sector binnen de bestaande structuur in principe de ruimte worden geboden. 2. Het voorzieningenniveau houdt logischerwijs niet altijd gelijke tred met de bevolkingsgroei. Een sterke bevolkingsgroei (die recent plaats heeft gevonden of aanstaande is) kan daarom een rechtvaardiging bieden voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. 3. Saldering als gevolg van herstructurering kan tot slot eveneens een reden zijn voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. Uit het “Programma” zijn de voor “Stadswerven” volgende relevante aandachtspunten te destilleren:  “Een eventuele toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering” zijn zaken, die in de toelichting op het bestemmingsplan beschouwd dienen te worden en zullen daarmee een onderdeel uit maken van dit advies.  Naar de letter is regionale afstemming nodig uitsluitend indien een ontwikkeling bovengemeentelijke effecten met zich meebrengt. Getuige uitspraken van de Raad van State


6





2.4

blijkt dit enigszins genuanceerder te liggen. Naar de geest is aandacht voor bovengemeentelijke effecten van “Stadswerven” noodzakelijk. Voor (ontwerp)bestemmingsplannen die nieuwe detailhandel met meer dan 2000 m² bruto vloeroppervlak binnen de centra mogelijk maken, moet worden aangetoond dat het woonen leefklimaat en de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. Zie verder lid 2.b. van artikel 2.1.4 van de “Verordening Ruimte 2014”. Een overige aankoopplaats kan op een andere centrale en goed bereikbare locatie binnen hetzelfde verzorgingsgebied geaccommodeerd worden indien bij de achterblijvende locatie sprake is van zowel feitelijke als planologische sanering van detailhandel. Dit is in de situatie van de nieuwbouwwijk “Stadswerven”niet aan de orde.

Aandachtspunten op een rij

Een commercieel cluster in de nieuwbouwwijk “Stadswerven” valt buiten de provinciale èn de regionale hoofdstructuur voor detailhandel en is onderhevig aan het provinciale beleid voor “overige aankoopplaatsen”. Op basis van het voorgaande kunnen we voor “Stadswerven” de volgende relevante aandachtspunten herleiden.  het commerciële cluster in de wijk “Stadswerven” zal de toets van “de ladder voor duurzame verstedelijking” moeten doorstaan, d.w.z.  is alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond; regionale afstemming is naar de letter niet nodig, maar naar de geest zal er aandacht aan “bovengemeentelijke effecten” geschonken moeten worden;  het cluster moet de vorm krijgen van een “wijkgebonden winkelconcentratie”;  als de omvang meer dan 2.000 m² bvo is, zal aangetoond moeten worden, dat het woonen leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast, er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en er mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg (of diens opvolger) en zo nodig een distributie-planologisch onderzoek is uitgevoerd;  de realisatie van het cluster moet verantwoord zijn c.q. worden tegen de achtergrond van “een eventuele toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering”.


7

3.

Analyse marktmogelijkheden

3.1.

Stadswerven

“Stadswerven ligt tegen de historische binnenstad van Dordrecht en heeft een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur. Het gebied bevindt zich als schiereiland tussen het Wantij en de Beneden Merwede. Hier wordt een levendig stedelijk woonmilieu gecreëerd met een mix aan functies voor wonen, werken en recreëren. De aanwezigheid van het water en haar samenhangende kwaliteit is een belangrijke drager in het plan. Rondom het Wantij dat het ‘binnenmeer’ en hart van Stadswerven gaat vormen, worden diverse afzonderlijke woonbuurten en activiteiten gerealiseerd. Een nieuw te realiseren brugverbinding op de kop van Stadswerven zorgt voor een goede ontsluiting van de oude binnenstad voor voetgangers en fietsers. Bij de aanlanding van de brug wordt een horecacluster met een waterplein gecreëerd, waarmee deze plek een aantrekkelijk verblijfsgebied voor inwoners uit Dordrecht en omgeving zal worden.”

Bron: Persbericht OCW d.d. 26 februari 2014

8

Bron: OCW

De realisatie van de wijk “Stadswerven” kent een lange voorgeschiedenis maar nu is het dan eindelijk zo ver: met de verkoop van woningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap een start gemaakt. In december 2014 is de eerste paal geslagen voor de eerste woningen voor de eerste nieuwe bewoners.


De plek voor het commerciële cluster is voorzien in Deelgebied F (vergelijk Bijlage 4). Tevens wordt gesproken van een horecafunctie op “de Punt”, daar waar de brug vanaf de binnenstad aanlandt op “Stadswerven”. Daarnaast wordt gedacht aan meer verblijfsrecreatieve functies rond de jachthaven. De omvang en de samenstelling van het commerciële programma is steeds aangepast aan het ambitieniveau (ooit werd “Stadswerven” beschouwd als binnenstadsmilieu) en de economische omstandigheden. Ook het deelgebied is niet altijd dezelfde geweest, al is deelgebied F in combinatie met de jachthaven wel een logische rode draad in de discussies geweest. Anno 2014/2015 is het vooral nodig om tot een realistisch programma te komen, dat overeenkomt met de functie en het verzorgingsbereik van het cluster. Primair gaat het toch om hoog frequent bezochte, dagelijkse voorzieningen voor de inwoners van de nieuwe wijk “Stadswerven” en haar directe omgeving. In tweede instantie kan gedacht worden aan commerciële functies, die specifiek passen bij “Stadswerven” vanwege de ligging aan het water, de ligging nabij de binnenstad, de ligging nabij andere stedelijke functies en de aanwezigheid van een jachthaven.

3.2

Vraagkant

Toekomstige bewoners van “Stadswerven” Inzicht in de aard van de toekomstige bewoners van “Stadswerven” is nodig om te kunnen bepalen over welk bestedingspotentieel zij zullen beschikken. Volgens opgave van de ontwikkelingscombinatie OCW (AM, Dura Vermeer en J.P. van Eesteren) bestaat het huidige programma uit circa 980 woningen. Over dit hele woning programma wordt uitgegaan van een gemiddelde huishoudenomvang van 3. Dit betekent circa 2.940 nieuwe inwoners. De prijzen van de woningen zullen variëren van €220.000 tot €1.000.000. Er wordt niet voorzien in de realisatie van een sociaal woningprogramma. De verwachting is dat de nieuwe bewoners een inkomen verdienen dat boven het landelijke en het Dordtse gemiddelde zal liggen. De toekomstige consumenten Naast de nieuwe bewoners zullen ook bewoners uit de directe omgeving gebruik maken van de voorzieningen in de wijk “Stadswerven”. Deze stellingname is gebaseerd op het ontbreken van een volwaardig cluster voor dagelijkse voorzieningen in de directe omgeving en op de bereikbaarheid van Stadswerven voor de wijken De Staart en Het Reeland voor alle verkeer en de specifieke bereikbaarheid voor de wijk Noodflank (onderdeel van het Centrum) voor langzaam verkeer. Deze overwegingen leiden tot een afbakening van het marktgebied, waarbinnen zich de volgende buurten bevinden:


9

Aantal inwoners 2014, CBS buurt 5050200 - Bl ei jenhoek 2305 5050201 - Sta ds werven (verwa cht) 2940 5050202 - Li jnba a n 1045 5050203 - Ma tena 's Pa d e.o. 840 5050204 - Merwes tei n Noord 745 5050500 - Wa nti jpa rk e.o. 615 5050600 - Pl ei n 1940-1945 e.o. 211 5050601 - Beekma ns tra a t e.o. 675 5050602 - Noorderkwa rti er 609 5050603 - Amers tra a t e.o. 748 5050607 - 1e Merwedeha ven e.o. 3 TOTAAL 10736 Bron: opgave OCW / Onderzoekscentrum Drechtsteden, nov/dec 2014

In bijlage 3 is het bijbehorende kaartbeeld opgenomen. De afbakening is op voorstel van Eldering Management & Consultancy met instemming van het Onderzoekscentrum Drechtsteden tot stand gekomen.

3.3

Aanbodkant

In het als zodanig afgebakende marktgebied is reeds aanbod van winkels aanwezig. Dit aanbod is in een bepaalde mate concurrerend voor het te realiseren cluster in de wijk “Stadswerven”. Door het toevoegen van winkels zullen consumenten van buiten Stadswerven hun bestedingen voor een deel in de wijk “Stadswerven” gaan doen. Vanuit de andere kant beredeneerd zullen de (2.940) nieuwe bewoners van Stadswerven, naast hun eigen winkelvoorzieningen, ook winkels buiten “Stadswerven” bezoeken. In de huidige ruimtelijk-economische, specifiek Dordtse omstandigheden zal dat voor de dagelijkse voorzieningen met name betrekking hebben op de Aldi en de Jumbo die naast elkaar gevestigd zijn aan de Merwedestraat (buurt 0607). Dit cluster van circa 2.000 m² wvo (voor begripsomschrijvingen wordt verwezen naar bijlage 1) met een perifere ligging op het bedrijventerrein De Staart heeft een bovenwijkse functie voor de wijken Centrum, Het Reeland, De Staart en (in mindere mate) voor Stadspolders. Stadspolders kent een volwaardig winkelcentrum, waardoor de behoefte om voor de dagelijks benodigde inkopen de wijk uit te gaan minder aanwezig is. Het dagelijks winkelaanbod, dat aanwezig is in het marktgebied, kan worden samengevat overeenkomstig tabel 3.1 (voor een overzicht van het samenstel aan branches wordt verwezen naar bijlage 2). De 2 bovenwijks functionerende supermarkten aan de Merwedestraat domineren het aanbod in het afgebakende marktgebied. Uit tabel 3.2 blijkt dat het niet-dagelijks winkelaanbod in het marktgebied een bijzondere opbouw kent. Het niet-dagelijkse aanbod heeft een dusdanige samenstelling waardoor er nauwelijks tot geen sprake zal zijn van directe concurrentie met de hoog frequent bezochte, dagelijkse voorzieningen voor de inwoners van de nieuwe wijk “Stadswerven” en haar directe omgeving, waar het toch primair om zal gaan.


10

Tabel 3.1. Huidig aanbod dagelijkse artikelen Levensmiddelen aantal m² wvo supermarkten 2 2011 overig 7 299 persoonlijke verzorging 2 95 Totaal 2405

83,6% 12,4% 4,0%

Bron: Onderzoekscentrum Drechtsteden, november 2014; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

Tabel 3.2. Huidig aanbod niet-dagelijkse artikelen marktgebied aandeel Voorstraat als % van totaal vestigingen m² wvo vestigingen m² wvo vestigingen m² wvo In/om huis Wonen 6 1610 2 345 Plant & Dier 1 165 1 165 Auto & Fiets 1 65 sub 8 1840 3 510 37,5% 27,7% Mode & Luxe Antiek & Kunst 16 1037 10 690 Huish. en Luxe art 6 377 6 377 Kleding & Mode 3 553 2 80 sub 25 1967 18 1147 72,0% 58,3% Vrije Tijd Media 3 124 3 124 Hobby 1 30 1 30 Sport & Spel 1 480 sub 5 634 4 154 80,0% 24,3% Overig 6 322 6 322 100,0% 100,0% Totaal 44 4763 31 2133 70,5% 44,8% Bron: Onderzoekscentrum Drechtsteden, november 2014; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

Sterker nog: van het totaal aantal vestigingen is 70% terug te vinden in de Voorstraat, en van het winkeloppervlak 45%. De gemiddelde omvang per vestiging in de Voorstraat is bijna 70 m² wvo. Het gaat hier (gezien de stedenbouwkundige structuur logischerwijs) om kleine panden in – gezien de aard van het niet-dagelijkse aanbod –om een zwerfmilieu. In de hoofdbranche “huishoudelijke en luxe artikelen” gaat het in alle 6 gevallen om de branche “luxe cadeauartikelen”. Deze branche wordt normaal gesproken niet terug gevonden in een “cluster van vaak benodigde, dagelijkse voorzieningen”. Van de oppervlakte, die niet in de Voorstraat is gesitueerd, bevindt zich 16% op het bedrijventerrein De Staart en 20% aan het Van Neurenburgpad. Dit is geen aanbod dat concurreert met regulier aanbod in winkelconcentraties. Daarmee is in totaliteit ruim 80% van de winkeloppervlakte in de niet-dagelijkse sfeer in het marktgebied geduid. Op basis van de samenstelling en lokalisering van het niet-dagelijkse aanbod in het marktgebied van Stadswerven kan geconstateerd worden dat dit aanbod niet relevant is voor de concurrentieanalyse.


11

3.4

Bepaling marktruimte

Het is mogelijk om een inschatting van de (potentiële) omvang van het aanbod aan frequent benodigde (ook wel dagelijkse) artikelen (voor toelichting op de gebruikte begrippen verwijzen wij naar bijlage 1) en minder frequent benodigde (ook wel niet-dagelijkse) artikelen te geven. Het realiteitsgehalte van een dergelijke inschatting neemt toe naarmate de lokale werkelijkheid op grond van lokaal verkregen kengetallen kan worden weergegeven. Voor (het marktgebied van) Stadswerven maken we gebruik van actuele gegevens over bewoneraantallen en winkeloppervlakten. Voorts hanteren we landelijk gemiddelde kengetallen, die we op basis van de locale omstandigheden en een aantal kwalitatieve overwegingen “inkleuren”. Voor omzet- en bestedingscijfers zal gebruik gemaakt worden van landelijke bronnen. Vertrekpunten  Het marktgebied heeft een omvang van 10.740 consumenten. Van dit aantal betreft het 2.940 nieuwe consumenten, nl. de toekomstige bewoners van Stadswerven.  Het commercieel cluster op Stadswerven-Noord heeft tot primaire taak de verzorging en bediening van dit marktgebied, waarbij de nieuwe inwoners met het oog op de aard van de woningen een bovengemiddeld (besteedbaar) inkomen zullen hebben. Het niveau zal vergelijkbaar zijn met dat van de wijk Dubbeldam, namelijk €40.500 (2011, opgave: Gemeente Dordrecht). Voor de rest van het marktgebied gaan we uit van het voor Dordrecht gemiddelde (besteedbare) inkomen, te weten: €32.000 (2011, opgave: Gemeente Dordrecht).  Gezien deze primaire taak is het detailhandelsaanbod binnen het commercieel cluster te karakteriseren als een “boodschappencentrum”. Het gaat hoofdzakelijk om dagelijkse, hoog- en middenfrequent benodigde goederen, waarvoor (nog) steeds het nabijheidscriterium geldt. Naast deze primaire functie zijn er ook duidelijke aanzetten tot een beperkt aantal meer verblijfsrecreatieve functies. Daarbij wordt gedacht aan de westelijke punt nabij de aanlanding van de brug voor langzaam verkeer en aan locaties rond de toekomstige jachthaven. Koopkrachtbinding / -toevloeiing en –oriëntatie Koopkrachtbinding en -toevloeiing Doordat de feitelijke situatie in wijken met de omvang van het marktgebied van Stadswerven nogal kunnen verschillen, zien we ook grote verschillen in de binding en toevloeiing. De omvang van het (toekomstige) marktgebied is bepaald op 10.740 consumenten. Voor de koopkrachtbinding en – toevloeiing gaan wij (voorzichtigheidshalve) uit van een marktgebeid met een inwonertal tussen 5.000 en 10.000. Voor marktgebieden van de ze omvang variëren de binding en toevloeiing overeenkomstig tabel 3.3. Het verzorgingsgebied bestaat uit de nieuwe inwoners van Stadswerven en de bestaande inwoners in de rest van het marktgebied. Op basis van ervaringen met nieuwbouwwijken is de verwachting gerechtvaardigd dat de nieuwe inwoners een sterkere oriëntatie op hun eigen (winkel)voorzieningen zullen hebben dan de andere bewoners van het marktgebied. De verwachting is dat deze laatstgenoemden thans bij gebrek aan een geconcentreerd boodschappencluster in hun directe omgeving in grotere mate georiënteerd zullen zijn op de supermarkten aan de Merwedestraat. Bij de


12

Tabel 3.3:

binding toevloeiing

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor wijken met 5.000 tot 10.0000 inwoners Dagelijks Niet dagelijks % % 60-85% 20-30% 10-20% 20-30%

Bronnen: Bolt (2003); Diverse onderzoeken; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

beschikbaarheid van een boodschappencluster in de wijk Stadswerven zullen deze consumenten hun bestedingen in de dagelijkse artikelen deels wijzigen ten gunste van Stadswerven onder de voorwaarde dat de bereikbaarheid en het parkeren minimaal van gelijkwaardig niveau is als dat van de supermarktenlocatie aan de Merwedestraat. De bewoners van het noordelijk en noordwestelijk deel van de binnenstad zullen bij gebrek aan dagelijkse voorzieningen in de directe nabijheid naar verwachting juist een hogere gerichtheid op Stadswerven hebben. Op het vlak van niet-dagelijks benodigde artikelen is de nabijheid van de Dordtse binnenstad met een omvangrijk en breed aanbod een factor van belang. Op wijkniveau is er ook een gebrekkig draagvlak voor branches in de niet-dagelijkse sector te creëren. E.e.a. is tot uitdrukking gebracht in de tabellen 3.4.a en 3.4.b.

Tabel 3.4.a:

binding toevloeiing

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor Stadswerven Noord Dagelijks Niet dagelijks % % 75% 12,5% 20% 5%


Tabel 3.4.b:

binding toevloeiing

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor rest van het marktgebied Dagelijks Niet dagelijks % % 60% 7,5% 20% 5%


Koopkrachtoriëntatie In landelijk opzicht is de kooporiëntatie op het supermarktsegment circa 83%. Dat wil zeggen: de verhouding in de totale omzet in algemene levensmiddelen, zoals brood, vlees, groenten en fruit, ligt landelijk gezien op verdeling van 83% en 17% tussen respectievelijk de supermarkten en de


13

speciaalzaken. Gezien het (te verwachten) niveau van het besteedbare inkomen van de nieuwe bewoners van Stadswerven kan de oriëntatie op foodspeciaalzaken iets hoger liggen dan landelijke gemiddeld. Voor de nieuwe inwoners gaan we uit van een verdeling van 80-20%, voor de rest van het marktgebied hanteren we het landelijke gemiddelde. Marktruimte Methode Op basis van de genoemde uitgangspunten zal worden bepaald wat de marktruimte voor het marktgebied van Stadswerven is. De marktruimte wordt berekend door de bestedingen te relateren aan de omzet/vloerproductiviteit, die winkels moeten behalen om rendabel te kunnen functioneren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van diverse publicaties van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en van diens opvolger Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij (zie www.detailhandel.info) De bestedingen worden bepaald op basis van: het aantal inwoners van het verzorgingsgebied; gemiddelde bestedingen in Nederland per hoofd; de lokale situatie (zoals inkomensniveau); de koopkrachtbinding en de koopkrachttoevloeiing. Marktruimte dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  10.740 inwoners, waarvan 2.940 nieuwe op Stadswerven; 1  gemiddeld inkomen: 118,4% van het Nederlands gemiddelde voor de nieuwe inwoners van Stadswerven; voor de overige bewoners in het marktgebied geldt 93,6% van het Nederlands 2 gemiddelde; de bestedingen kennen een inkomenselasticiteit van 0,25 . De correctiefactor voor het inkomen is derhalve 104,6% voor (toekomstige) inwoners van Stadswerven en 98,4% voor de rest van de inwoners in het marktgebied; 3  besteding aan dagelijkse artikelen per hoofd: € 2.630,- , incl. inkomenscorrectie: €2.750,- voor toekomstige inwoners; €2.590,- voor de rest van de inwoners van het marktgebied;  koopkrachtbinding : 75% voor toekomstige inwoners; 60% voor de rest van de inwoners van het marktgebied  koopkrachttoevloeiing: 20% (als percentage van de omzet); 4  gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) dagelijkse artikelen : supermarkten: € 9.790,-; speciaalzaak: € 5.640,-;

1 2 3 4

Bron: www.cbs.nl/statonline / opgave Gemeente Dordrecht (gemiddelde voor Nederland: €34.200) Bron: HBD, 2012 Bron: HBD (nov 2013), Bestedingen en marktaandelen Bron: HBD (dec 2013), Omzetkengetallen 2011/2012


14

 kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken: 80-20% voor toekomstige inwoners; 83-17% voor de rest van de inwoners van het marktgebied. Gegeven de situatie, waarbij in het als zodanig afgebakende marktgebied aan alternatieven ontbreekt, is het de vraag in welke mate de huidige (7.800) inwoners zijn gericht op het bestaande supermarktaanbod (Jumbo + Aldi aan de Merwedestraat). Het cluster van circa 2.000 m² wvo heeft – zoals gesteld - een bovenwijkse functie voor de wijken Centrum, Het Reeland, De Staart en (in mindere mate) voor Stadspolders. We hanteren een behoudende stellingname, waarbij we ervan uitgaan dat circa 50% van de omzet in deze supermarkten vanuit het voor Stadswerven afgebakende marktgebied komt. In dat geval houden we 50% van de m² wvo van deze 2 supermarkten aan als omzetclaim in het als zodanig afgebakende marktgebied. In het volgende schema staat beredeneerd op welke wijze deze 50% tot stand is gekozen: Schema 1: benadering 50%-stellingname m² wvo omzet / m² wvo omzet supermarkten marktgebied 2011 € 9.790 aant. inw besteding/hfd bestedingspotentieel dagelijks 7800 € 2.590 gebonden bestedingen eigen marktgebied 60% via aankoopkanal "supermarkt" 83% aandeel gebonden supermarktbestedingen marktgebied als % van de omzetclaim

omzetclaim € 19.687.690 € 20.202.000 € 12.121.200 € 10.060.596 51,1%

Wanneer we uitgaan van de berekende omzetclaim, dan betekent dat, dat de omzet van de 2 supermarkten voor de helft afkomstig is van de huidige (7.800) inwoners. In tabel 3.5 is de marktruimte voor de dagelijks benodigde goederen gecalculeerd. Op basis van de beredeneerde uitgangspunten is er een (theoretische geraamde) marktruimte in de dagelijkse goederensector van 1.220 m² wvo. Bij een vormfactor van 0,8 is er ruimte voor (afgerond) 1.525 m² bvo. Gezien de te verwachten sociaaleconomische samenstelling van de nieuwe wijk Stadswerven wordt aanbevolen om te kiezen voor een supermarktaanbod in het “full service”-segment. Gezien de relatief smalle basis / massa verdient het aanbeveling dit aanbod primair te optimaliseren om pas daarna te bezien of er nog mogelijkheden zijn voor (verplaatsende) foodspeciaalzaken.


15

Tabel 3.5: Marktruimte dagelijkse sector in m² wvo, inwoners Stadswerven en de rest

aantal inwoners bestedingen per hoofd (€) lokaal gebonden bestedingen (x € mio) bestedingen door toevloeiing (x € mio) bestedingen totaal (x € mio)

Marktruimte Marktruimte rest marktgebied inw Stadswerven 7800 2940 2.590 2.720 € € 12.121.200 5.997.600 € € 3.030.300 1.499.400 € € 15.151.500 7.497.000 € €

aanwezig in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak mogelijk in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak

1005 394

613 266

uitbreidingsruimte in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak Totaal uitbreidingsruimte dagelijks

1285 457

1897 723

892 329 1221

Marktruimte niet-dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  10.740 inwoners, waarvan 2.940 nieuwe op Stadswerven; 5  gemiddeld inkomen: 118,4% van het Nederlands gemiddelde voor de nieuwe inwoners van Stadswerven; voor de overige bewoners in het marktgebied geldt 93,6% van het Nederlands 6 gemiddelde; de bestedingen kennen een inkomenselasticiteit van 0,5 . De correctiefactor voor het inkomen is derhalve: 109,2% voor (toekomstige) inwoners van Stadswerven en 96,8% voor de rest van de inwoners in het marktgebied; 7  besteding aan dagelijkse artikelen per hoofd: € 2.340,- , incl. inkomenscorrectie: €2.555,- voor toekomstige inwoners; €2.265,- voor de rest van de inwoners van het marktgebied;  koopkrachtbinding : 12,5% voor toekomstige inwoners; 7,5% voor de rest van de inwoners van het marktgebied 5 6 7

Bron: www.cbs.nl/statonline / opgave Gemeente Dordrecht (gemiddelde voor Nederland: €34.200) Bron: HBD, 2012 Bron: HBD (nov 2013), Bestedingen en marktaandelen


16

 koopkrachttoevloeiing: 5% (als percentage van de omzet); 8  gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) niet-dagelijkse artikelen : €2.385,per m² wvo. Tabel 3.6: Marktruimte niet-dagelijkse sector in m² wvo, inwoners Stadswerven en de rest Marktruimte inw Stadswerven aantal inwoners bestedingen per hoofd (€) lokaal gebonden bestedingen (x € mio) bestedingen door toevloeiing (x € mio) bestedingen totaal (x € mio)

Marktruimte rest marktgebied 2940 7800 2.500 € 2.265 918.750 € 1.325.025 48.355 € 69.738 967.105 € 1.394.763

€ € € €

aanwezig in m² wvo

0

mogelijk in m² wvo

405

585

990

uitbreidingsruimte in m² wvo

990

Totaal uitbreidingsruimte niet dagelijks

990

Een uiterst voorzichtige benadering van de realiteit op het vlak van niet-dagelijkse winkelvoorzieningen levert een potentiële omvang van 990 m² wvo. Bij een vorm factor van 0,8 betekent dit een omvang van circa 1.240 m² bvo aan winkelruimte op. Gezien de nabijheid van de Dordtse binnenstad zullen op het ruimtelijk schaalniveau van Stadswerven naar verwachting uitsluitend branches met op wijkgerichte, hoogfrequent benodigde goederen een plaats kunnen vinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om branches zoals huishoudelijke artikelen, bloemen/planten, een gemakswinkel etc. Resumé marktruimte

Tabel 3.7: Marktruimte totaal m² wvo TOTAAL DAGELIJKS TOTAAL NIET-DAGELIJKS TOTAAL DETAILHANDEL

8

m² bvo (vormfactor 0,8) 1220 1525 990 1240 2210 2765

Bron: HBD (dec 2013), Omzetkengetallen 2011/2012


17

De voorzichtig geraamde marktruimte biedt beperkte mogelijkheden voor een boodschappencluster. De haalbaarheid van (qua oppervlakte) volwaardige supermarkt is geen uitgemaakte zaak. Het is niettemin belangrijk om de voorwaarden, die horen bij een “boodschappencluster”, helder te maken.

3.5.

Ambitie en uitgangspunt

De lokale omstandigheden (de langjarige voorgeschiedenis van “Stadswerven”) en de sedert 2008 opeenvolgende economische crises zijn van invloed geweest op de ambities voor Stadswerven en het daarbij behorende woningen commerciële programma. Het streven naar stedenbouwkundige kwaliteit en het benutten van de unieke ligging is gebleven. In de tweede helft van de jaren ’00 werd Stadswerven beschouwd als een integraal onderdeel van de binnenstad van Dordrecht. De ambities waren dan ook in alle opzichten “stedelijk” te noemen. Dit gold ten aanzien van o.a. de ruimtelijke dichtheden en de omvang van het te realiseren programma. De aantallen woningen en de oppervlakten voor winkels, kantoren en andersoortige bedrijven waren omvangrijk. Programmatisch zijn de ambities aangepast aan de nieuwe economische realiteit, zonder dat is ingeboet op het streven naar stedenbouwkundige kwaliteit en het benutten van de unieke ligging. Nu uit de analyse is gebleken, dat de (theoretische beraamde) mogelijkheden voor een “boodschappencluster” beperkt zijn, is de vraag aan de orde op welke wijze hiermee omgegaan moet worden. Het staat buiten enige twijfel, dat een boodschappencentrum zonder voldoende massa c.q. zonder een volwaardige supermarkt geen kans van bestaan heeft. Het advies is dan ook om uitsluitend in de situatie dat vestiging van een supermarkt onderdeel uitmaakt van het cluster, tot realisatie van dit cluster over te gaan. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de meer kwalitatieve overwegingen.


18

4.

Branchering, situering en randvoorwaarden

4.1.

Vereisten

We maken een principieel onderscheid in het winkelgedrag van de consument. Het gaat om het verschil tussen “kopen” en “winkelen”. “Kopen” staat voor doelgericht en efficiënt aankopen van producten en een korte verblijfsduur, waarbij men veelal voordat men van huis gaat al een keuze heeft gemaakt. “Winkelen” echter is meer recreatief en richt zich op impulsaankopen, vergelijkend winkelen, sfeer en gezelligheid en kent een langere verblijfsduur. Dit verschil in winkelgedrag vraagt om verschillende winkelgebieden. In essentie kennen we drie soorten winkelcentra, twee daarvan behoren tot de categorie winkelgedrag “kopen” en een tot de categorie “winkelen”. Zie tabel 3.8. Tabel 3.8: Ruimtelijk-functionele kenmerken typen winkelcentra Boodschappencentrum Functionele uitstraling Trekker: een of meerdere supermarkten van voldoende omvang Doelgerichte en kernverzorgende voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren Recreatief winkelcentrum Attractieve, sfeervolle uitstraling Sterk modisch segment Complementaire leisurevoorzieningen Breed en divers toeristisch-recreatief aanbod Groter winkelgebied met routing Ruim (betaald) parkeeraanbod met routing Aandacht voor onderhoud, sfeer en veiligheid Grootschalig, perifeer Functionele uitstraling winkelcentrum Variatie in volumineus aanbod Doelgerichte voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren

Voor het commerciële cluster in de wijk Stadswerven hebben we het primair over het eerst genoemde type winkelgedrag en het daarbij behorende type winkelgebied: “boodschappencentrum”. Vanaf een zekere omvang en/of specifieke omstandigheden (zoals ligging) gaan recreatieve elementen een steeds belangrijkere rol spelen. Dat geldt dan niet alleen voor de branchering maar o.a. ook voor de verblijfskwaliteit. Voor de (ideaaltypische) beschrijving van het gewenste wijkwinkelcentrum gaan we uit van het type “kleinschalig wijkcentrum met een zeer beperkte bovenwijkse functie”. Hier gaat het om een wijkcentrum met een marktgebied, bestaande 7.500 en 10.000 inwoners.


19

Aanbod / branchering Het centrum van deze wijk bedient de hele wijk en het direct omliggende gebied. Voor het waarmaken van deze positie is het nodig, dat het centrum “minimaal” beschikt over een compleet pakket aan dagelijkse winkels en doelgerichte niet-dagelijkse winkels, gemengd met een (beperkt) aanbod van daghoreca. Het gaat hier om een “boodschappencentrum”. De indicatieve branchering ziet er als volgt uit:

Tabel 3.9: Indicatieve branchering boodschappencentrum Doelgericht / frequent dagelijks Doelgericht / frequent niet-dagelijks supermarkt huishoudelijke artikelen versspeciaalzaken bloemen / planten slijter dierbenodgdheden tabak / lectuur drogist apotheek Het gaat hier om een optimaal pakket. De marktomstandigheden laten dit pakket niet rechtstreeks toe:  (Gezien de aard van de consumenten) een (te verplaatsen) supermarkt met een full serviceformule met een omvang van circa 1.800 m² bvo / 1.400-1.500 m² wvo;  Aanwezigheid van versspeciaalzaken: bakker en slager; en daarnaast slijter en tabak / lectuur  Stevig drogisterijaanbod gericht op zowel het discount- als het parfumeriesegment.  Aangevuld met huishoudelijke artikelen en bloemen/planten. In aanvulling op dit winkelaanbod, passend bij een “boodschappencentrum”, is het bevorderlijk voor de verblijfsduur en de uitstraling om te beschikken over winkelaanbod, dat zich iets meer in het luxere segment bevindt en nauw aansluit bij de (toekomstige) inwoners van Stadswerven. In het dagelijkse segment kan gedacht worden aan het zoeken van aansluiting bij de trend van gezond en verantwoord voedsel. Een formule als EkoPlaza past hierin en zou een aanvulling op het bestaande aanbod in Dordrecht zijn. Daarnaast is het in dit verband belangrijk dat er een (beperkt) aanbod van daghoreca aanwezig is. Onder daghoreca wordt verstaan die horeca met een winkelondersteunende functie: horeca, die qua exploitatie, openingstijden en branche een bijdrage levert aan de detailhandel en het winkelgebied. De volgende soorten horeca worden hiertoe gerekend: croissanterie / lunchrooms / eetcafés, koffie- / theehuizen, broodjeszaken, ijssalons. Een terrasfunctie is daarbij van essentieel belang. Deze (ideaaltypische) karakterisering gaat niet ten volle op voor de marktmogelijkheden van “Stadswerven”, maar bevat wel elementen waarmee rekening gehouden dient te worden. Dat geldt eveneens voor de ruimtelijke setting en de randvoorwaarden, die hierna aan bod komen.


20

Ruimtelijke setting Het totale aanbod is gesitueerd in een compacte setting, zodat de loopafstanden geminimaliseerd worden. Dan gaat het niet alleen om de loopafstanden tussen de winkels, maar ook om de loopafstanden tussen de stallingslocaties (parkeren, stalling van fietsen) en de winkels. Bij de entree tot het winkelgebied vinden we de supermarkt in haar rol van publiekstrekker, inclusief het grootste deel van de parkeercapaciteit. Hieraan liggen verschillende gedachten met betrekking tot het functioneren van het centrum ten grondslag:  Situering van de supermarkt bij de entree heeft tot gevolg dat de het frequente expeditieverkeer voor de supermarkten “buiten” het eigenlijke “centrum” blijft.  De supermarkt roept de grootste hoeveelheid verkeersbewegingen en parkeerbehoefte op. Het consumentenverkeer hoeft bij situering van het supermarktaanbod bij de entree het eigenlijke centrum niet in. De beschikbare parkeercapaciteit ter plekke zorgt voor een efficiënt gebruik. “Gemak” als het leidende principe Zowel bij de afstandsoverbrugging binnen het centrum als bij de bereikbaarheid, het parkeren en de verblijfskwaliteit speelt “gemak” een centrale rol en is van doorslaggevend belang: de primaire functie van het centrum is het boodschappen doen zo doelmatig mogelijk te faciliteren! Je moet er makkelijk kunnen komen en in voldoende mate en comfortabel kunnen parkeren. Het voornemen om voor Stadswerven betaald parkeren in te voeren is voor het cluster dagelijkse voorzieningen een zwaar minpunt en zal zeker van invloed zijn op de belangstelling van ondernemers voor Stadswerven. Mocht het niet anders kunnen, dan zal via commercieel beheer acties ontwikkeld moeten worden, die het eerste uur parkeren voor de consument/bezoeker gratis maken. Aan een winkelgebiedomgeving worden specifieke kwaliteitseisen gesteld, die samengevat kunnen worden met: schoon, heel en veilig. In verband met de gewenste uitstraling moet ook de onderhoudsstatus van de omgeving en de panden op orde zijn. Het moet er allemaal “netjes” uitzien. Specifieke aandacht is gewenst voor de realisering van voldoende “rustmomenten” in het gebied. Dit werkt bevorderend op de verblijfsduur. “Rustmomenten” kunnen gecreëerd worden door straatmeubilair en door de terrasfunctie bij daghorecabedrijven. De plek van terrassen in het centrumgebied luistert nauw. De meest geschikte inrichting van de openbare ruimte is bij de nastreven functie van het centrumfunctie de autoluwe variant. Dat betekent, dat de auto nog steeds welkom is (in combinatie met parkeren “voor de deur”), maar duidelijk te gast! Langzaam verkeer (voetganger, fietser) krijgt voorrang. Zo’n inrichting komt de verblijfskwaliteit ten goede.

4.2

Situering en aanvullend programma

Wanneer we de ligging van Stadswerven in haar als zodanig afgebakende marktgebied bezien, dan verdient situering van de winkelvoorzieningen voor de dagelijkse benodigdheden nabij de belangrijke ontsluitingsroute voor de oostkant van Dordrecht, Merwedestraat / Oranjelaan, de voorkeur. Deze ontsluitingsroute verbindt de N3 met de Transvaalstraat (het verlengde van de Burgemeester Raadtsingel) en loopt “dwars” door het marktgebied van Stadswerven. Voor winkelgebieden met primair een boodschappenfunctie is bereikbaarheid (per auto) van levensbelang. De nabijheid van de


21

centrale ontsluitingsweg is een vereiste in de concurrentie met het cluster van 2 supermarkten aan de Merwedestraat. Naast deze primaire boodschappenfunctie van de voorzieningen zijn er – zoals gesteld – ook aangrijpingspunten voor commerciële ontwikkelingen als gevolg van de ligging van Stadswerven “in het water” en nabij de Dordtse binnenstad. Om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van deze “aangrijpingspunten” moet de samenstelling van het “kadeprogramma” (=het programma op het vaste land) en het “waterprogramma” kloppen. De samenstelling luistert heel nauw en moet een vertaling zijn van de doelen zoals die voor de (jacht)haven op deze plek geformuleerd zijn. 9

In de publicatie “Havens à la Carte” worden op een gestructureerde wijze 50 verschillende typen jachthavens (kort) omschreven. Vier typen zijn het meest van toepassing op Dordrecht in het algemeen en op Stadswerven in het bijzonder (zie bijlage 5). Van deze 4 komen de typen “stadsontwikkelingshaven” en “boodschappenhaven” het meest in de buurt van hetgeen in de nieuwe wijk Stadswerven met het commercieel cluster in combinatie met de jachthaven wordt beoogd. Het kenmerkende van deze 2 typen is  modern en representatief uitgevoerd;  gebruik van hoogwaardige materialen;  nauwelijks aanvullende (jachthaven) voorzieningen;  beperkte functionele ontwikkeling gericht op “short stop”: boodschappen doen en/of een hapje eten. Dit sluit uitstekend aan bij (de situering van) de “wijkgebonden winkelconcentratie”. De (sfeer van een) jachthaven en de ligging aan het water in combinatie met de clustering van dagelijkse voorzieningen kan een extra kwaliteit betekenen, indien de ruimtelijke situering van de dagelijks bezochte winkels en de bedrijvigheid binnen het jachthavenmilieu zodanig gekozen wordt dat beide entiteiten, ieder met hun eigen kwaliteiten en levendigheidsritmes, elkaar niet met de rug aan kijken. Als voorbeeld “hoe het niet moet” kan het Entrepotgebied in Rotterdam genoemd worden: in het Entrepotgebouw gesitueerde, naar binnen gekeerde winkels en horeca (deels) hebben een onvoldoende c.q. gebrekkige relatie met de omgeving aan het water (incl. jachthaven), waardoor de meerwaarde niet tot stand wordt gebracht, de extra kwaliteit niet wordt gerealiseerd. Hoewel het gebruik / het bezoek van beide entiteiten verschillend is (o.a. qua doelgroep, tijd op de dag), kan er sprake zijn van een zekere functionele versterking. Voorkomen moet worden, dat door onjuiste ruimtelijke keuzen deze potentiële versterking op voorhand de nek omgedraaid wordt. Hier ligt een uitdagende (ruimtelijke vormgevings-)opgave. Van deze potentiële versterking in functionele zin kan alleen sprake zijn als de het cluster van dagelijkse benodigde winkels wordt gesitueerd in deelgebied F, waarmee ook aan de essentiële “ontsluitings- en bereikbaarheidseis” voor dit cluster wordt voldaan. Deze locatiekeuze is in overeenstemming met de kaart met stedelijke functie voor Stadswerven (zie bijlage 3).

9

“Havens à la Carte. Atlas Haventypologieën”, Kenniscentrum (kust)toerisme, december 2010


22

Voor de rest is het jachthavenmilieu geschikt voor woningen in combinatie met praktijk/kantoor aan huis. De aktiviteiten moeten dan wel georiënteerd worden op de jachthaven. Om te kunnen profiteren van de ligging van Stadswerven nabij de binnenstad is de realisatie van de brug voor langzaam verkeer op de zuidwestpunt van de “landtong” van levensbelang. De omgeving van dit aanlandingspunt is vanwege het zicht op de Dordtse binnenstad en het zicht over de rivier heen naar Papendrecht en Zwijndrecht een unieke plak voor horecavestiging. Binnen de Drechtsteden zijn meerder voorbeelden van het succes van horeca, die gelegen is aan of bij het water (Grandcafé Willaerts in Papendrecht, Restaurant Zomerlust in Zwijndrecht, Hotel Restaurant Bellevue in Dordrecht). Kwantificering van deze potentiële ontwikkelingsmogelijkheden levert de volgende inschatting op:  Jachthavenomgeving watersport- en verblijfgerelateerd: horeca:

500 m² bvo 450 m² bvo (meerdere bedrijven)

 Westpunt, nabij aanlanding van de brug horeca:

300 m² bvo (1 bedrijf)

23


5.

Beleidsmatige toetsing

5.1.

Inleiding

De uitgevoerde analyse en de modelmatige berekening, gebaseerd op behoudende uitgangspunten, hebben uitgewezen, dat er voor Stadswerven beperkte mogelijkheden zijn voor een boodschappencluster. De volgende omvang en samenstelling is het resultaat van de analyse:


1220 990 2210

m² bvo (vormfactor 0,8) 1525 1240 2765

Naast deze primaire boodschappenfunctie van de voorzieningen, die haalbaar kan worden gemaakt door de beschikbare ruimte in de dagelijkse artikelen te gebruiken voor de vestiging van een “full service” – supermarkt, zijn er beperkte mogelijkheden voor detailhandel in de niet-dagelijkse / frequente benodigde sfeer. Tevens zijn er potentiële mogelijkheden voor commerciële ontwikkelingen als gevolg van de ligging van Stadswerven “in het water” en nabij de Dordtse binnenstad. Kwantificering van deze potentiële ontwikkelingsmogelijkheden leidt tot de volgende kwantitatieve mogelijkheden:  Jachthavenomgeving watersport- en verblijf gerelateerd: 500 m² bvo horeca: 450 m² bvo (meerdere bedrijven)  Westpunt, nabij aanlanding van de brug horeca: 300 m² bvo (1 bedrijf) In paragraaf 2.4. werd – op basis van de geldende beleidskaders – voor “Stadswerven” een aantal relevante toetsings- en aandachtspunten herleid, die uitsluitend betrekking hebben op het boodschappencluster. Het zijn punten, die verband houden met ”de ladder van duurzame verstedelijking”. Deze ladder is niet van toepassing op het programma voor de jachthavenomgeving of de westpunt. De “toetsingspunten” zijn als volgt omschreven:  het commerciële cluster voor dagelijkse voorzieningen is alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond; regionale afstemming over mogelijke bovengemeentelijke effecten is naar de geest nodig;  het cluster moet de vorm krijgen van een “wijkgebonden winkelconcentratie”;  als de omvang meer dan 2.000 m² bvo is, zal aangetoond moeten worden, dat het woonen leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast, er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en er mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en zo nodig een distributie-planologisch onderzoek is uitgevoerd;  de realisatie van het cluster moet verantwoord zijn c.q. worden tegen de achtergrond van “een eventuele toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering”.


24

5.2.

Toetsing

In deze paragraaf gaan we in op de verschillende toetsingscriteria. Behoefte We hebben het (potentiële) marktgebied van het dagelijkse voorzieningencluster zorgvuldig en behoudend afgebakend. Ook de gehanteerde koopkrachtbindings- en toevloeiingspercentages zijn behoudend en bewust binnen de range aan de lagere kant ingeschat. De inkomens voor de (toekomstige) bewoners zijn wat hoger ingeschat, die van de bestaande inwoners lager dan het landelijk gemiddelde. Aan de aanbodkant wordt bij de inschatting van de bestedingen, die door reeds bestaande bedrijven uit de markt worden gehaald, uitgegaan van de bedrijfseconomisch verantwoorde omzetten per m² wvo. Hierdoor blijven deze bedrijven onder normale omstandigheden een gezonde omzet realiseren, er is op geen enkele wijze sprake van de introductie van extra concurrentie door bewust ruime hoeveelheden marktruimte te calculeren. De aldus geraamde marktruimte is zorgvuldig en voorzichtig tot stand gekomen en biedt beperkte bestaansmogelijkheden voor een boodschappencluster. Geadviseerd wordt de beschikbare ruimte in de dagelijkse artikelensfeer tegen de achtergrond van de sociaaleconomische samenstelling van de inwoners van “Stadswerven” volledig te benutten voor de vestiging van een “full service” supermarkt. In de niet-dagelijkse sector gaat het on vaak benodigde artikelen zoals huishoudelijke, artikelen, bloemen/planten en een gemakswinkel. Wijkgebonden winkelconcentratie Dit criterium bevat 2 elementen. Op de eerste plaats betekent “winkelconcentratie” dat het moet gaan om ruimtelijke concentratie van winkels. In dit advies is een ruimtelijk compacte setting opgenomen als eis, als één van de belangrijkste voorwaarden, waaraan vanwege continuïteit en toekomstbestendigheid van het cluster aan dagelijkse voorzieningen voldaan moet worden. Het tweede element van de “wijkgebondenheid” heeft betrekking op het bereik van het voorzieningencluster, op de omvang van het marktgebied. De “wijkgebondenheid” vereist een omvang van het marktgebied, dat overeenkomt met de verzorgingsfunctie van het voorzieningencluster. Beide elementen hebben een centrale plaats in dit advies. Er wordt zowel aan de eis van ruimtelijke concentratie als aan de eis van “wijkgebondenheid” voldaan. Bij een grotere omvang van 2.000 m² bvo ……. Het voorgestelde programma is in totaliteit ruim 2.750 m² bvo, die kan worden beschouwd als toevoeging van detailhandelsoppervlakte aan de markt. Hiervan is circa 1.525 m² bvo beschikbaar in de dagelijkse sector. Gezien de beperkte mogelijkheden is aangeraden de ruimte volledig te benutten voor de realisering van (full service) supermarktaanbod. In de niet-dagelijkse sector gaat het tegen de achtergrond van de nabijheid van de Dordtse binnenstad slechts om een gering aanbod. De verwachting si dat het totaal onder de 2.000 m² bvo zal blijven. Door de behoudende benadering van de marktomstandigheden, waarbij belangrijke kengetallen bewust aan de lagere kant zijn ingeschat, en door het advies om op het vlak van dagelijkse artikelen


25

de beschikbare ruimte te benutten door de vestiging van een “full service” supermarkt, is sprake van een evenwichtige situatie, die onder normale omstandigheden op geen enkele wijze zal leiden tot “aantasting van het woon- een leefklimaat” in het als zodanig afgebakende marktgebied, laat staan tot een “onevenredige” aantasting. Dit geldt eveneens ten aanzien van het te verwachten effect op leegstand. De zorgvuldige en voorzichtige benadering levert juist onder normale omstandigheden geen effect op de leegstandssituatie op, laat staan “onaanvaardbare”effecten. Een bijkomende mogelijkheid is om circa 800 m² bvo aan de Riedijkshaven, meer dan 15 jaar geleden in gebruik door een supermarkt, in overleg met de eigenaar uit de markt te halen. Lokatie- en/of pandeigenschappen zijn debet aan langdurige leegstand, deze eigenschappen maken de oppervlakte onverhuurbaar. Door het uit de markt nemen wordt de locatie een nieuwe (vastgoed)toekomst geboden. De leegstand in de binnenstad van Dordrecht is een serieuze aangelegenheid. Als consequentie van de veranderingen in retailland bezint Dordrecht zich anno 2014 op de omvang van haar kernwinkelgebied. De functie van de binnenstad van Dordt, de oorzaken, die ten grondslag liggen aan de leegstandskwestie, alsmede de eigen dynamiek hierin zijn echter van een andere orde. De mogelijke realisering van een beperkt boodschappencluster in de nieuwe Stadswerven heeft geen relatie met de ontwikkeling van de leegstand in de binnenstad. Op basis van het voorgaande kan gesteld worden dat er geen sprake zal zijn van negatieve beïnvloeding (of aantasting) van de ruimtelijke kwaliteit van de woonen leefomgeving in het marktgebied. Het vragen van advies aan het Regionaal Economisch Overleg (of diens opvolger) blijft uiteraard wel een vereiste, maar met het onderhavige rapport is er een heldere en constructieve analyse voorhanden.


26

6.

Resumé

Stadswerven is de nieuwe Dordtse woonwijk, die zal worden gerealiseerd in het gebied ter weerszijden van de huidige Maasstraat. Het vigerende bestemmingsplan voor Stadswerven stamt uit 2005 zal in 2015 geactualiseerd moeten worden. Voor het commerciële programma is een actuele onderbouwing nodig, die tegemoetkomt aan de ambities voor Stadswerven enerzijds en de nieuwe economische realiteit anderzijds. Voor het opstellen van de gevraagde onderbouwing is antwoord geformuleerd op de volgende drieledige vraagstelling: 1. Welk commercieel programma is qua omvang en samenstelling voor Stadswerven realistischerwijs economisch haalbaar? 2. Hoe verhoudt dit programma zich ten opzichte van de ambities, die er voor Stadswerven zijn geformuleerd? 3. Past dit programma binnen de bestaande beleidskaders op verschillende overheidsniveaus (provincie, regio, gemeente) c.q. is het pasbaar te maken? Ad 1: De uitgevoerde analyse en de modelmatige berekening, gebaseerd op behoudende uitgangspunten, hebben uitgewezen, dat er voor Stadswerven slechts beperkte mogelijkheden zijn voor een boodschappencluster. De volgende omvang en samenstelling is het resultaat van de analyse: 27


m² bvo (vormfactor 0,8) 1220 1525 990 1240 2210 2765

Naast deze primaire boodschappenfunctie van de voorzieningen, die haalbaar kan worden gemaakt door de beschikbare ruimte in de dagelijkse artikelen te gebruiken voor de vestiging van een “full service” – supermarkt, zijn er beperkte mogelijkheden voor detailhandel in de niet-dagelijkse / frequente benodigde sfeer. Tevens zijn er potentiële mogelijkheden voor commerciële ontwikkelingen als gevolg van de ligging van Stadswerven “in het water” en nabij de Dordtse binnenstad. Kwantificering van deze potentiële ontwikkelingsmogelijkheden leidt tot de volgende kwantitatieve mogelijkheden:  Jachthavenomgeving watersport- en verblijf gerelateerd: 500 m² bvo horeca: 450 m² bvo (meerdere bedrijven)  Westpunt, nabij aanlanding van de brug horeca: 300 m² bvo (1 bedrijf) Ad 2: De lokale omstandigheden (de langjarige voorgeschiedenis van “Stadswerven”) en de sedert 2008 opeenvolgende economische crises zijn van invloed geweest op de ambities voor Stadswerven en het daarbij behorende woningen commerciële programma. Programmatisch zijn de ambities aangepast


aan de nieuwe economische realiteit, zonder dat is ingeboet op het streven naar stedenbouwkundige kwaliteit en het benutten van de unieke ligging. Uit de analyse is naar voren gekomen, dat een beperkt boodschappencluster met een “full service” supermarkt mogelijk is, als alle ruimte in de dagelijkse sector daarvoor wordt aangewend. Het is bekend, dat een boodschappencentrum zonder voldoende massa c.q. zonder een volwaardige supermarkt geen kans van bestaan heeft. Het advies is dan ook om uitsluitend in de situatie dat vestiging van een supermarkt onderdeel uitmaakt van het cluster, tot realisatie van dit cluster over te gaan. Ad 3: Het programma incl. een te verplaatsen supermarkt past in alle relevante beleidskaders. Formeel moet aan het Regionaal Economisch Overleg (of diens opvolger) advies gevraagd worden.

28


Bijlage 1: Begrippenlijst Branche Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen). Bruto vloeroppervlakte (BVO) De ruimte in een pand, die toegankelijk is voor de bedrijfsvoering (winkelruimte, magazijn, kantoor, personeelsruimte etc.). Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm, ook wel food) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken (ook wel foodspeciaalzaken), drogisterij- en parfumeriezaken, apotheken. Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. 29 Koopkrachtafvloeiing De mate waarin de inwoners van een gemeente / een kern hun bestedingen doen buiten de eigen gemeente / kern. Koopkrachtbinding De mate waarin de inwoners van een gemeente / een kern hun bestedingen doen in de eigen gemeente /kern. Koopkrachttoevloeiing De mate waarin de bestedingen in een gemeente van buiten die gemeente komen (de bestedingen van consumenten van buiten het verzorgingsgebied blijven in dit onderzoek buiten beschouwing). Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Verhuurbaar vloeroppervlak De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte omhullen, inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie. Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden (NEN 2580). Verkoopvloerproductiviteit De omzet per m² winkelvloeroppervlak


Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen en dat een verkoopoppervlakte van minstens 10 m² in gebruik heeft of, in geval van leegstand, zal krijgen. Winkelverkoopvloeroppervlakte (WVO) De in een winkel voorkomende voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen bedoelde oppervlakte. Dit is in het algemeen de (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte inclusief die van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte). Onder de WVO vallen (dus) niet de uitsluitend voor het personeel bedoelde ruimten en niet de ruimten betrekking hebbend op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie, opslag, magazijn, sanitair en distributieruimten ten behoeve van de verwerking van bestellingen evenals van de door personeel bediende diepvries- en koelcellen. De eventueel door deze functies gebruikte inpandige oppervlakten vormen samen met de WVO de winkelgebruiksvloeroppervlakte (WGO). Ruimten die ingenomen worden door activiteiten die gericht zijn op het ter plekke consumeren (bijv. tearoom van minstens 10 m², horeca-afdeling in een warenhuis) behoren niet tot de WVO of WGO. Winkelgebied Concentratie van winkels die voor de consument waarneembaar als eenheid te onderscheiden is. Naast winkels gaat het veelal ook om horeca-aanbod en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijven en dienstverlening.


30

Bijlage 2: Branche-indeling detailhandel

31


Bijlage 3: Kaart marktgebied Stadswerven

32


Bijlage 4: Kaart stedelijke functies Stadswerven

33

Bron: OCW


Bijlage 5: Publicatie “Havens à la Carte. Atlas haventypologieën” Bron: Kenniscentrum (kust)toerisme, december 2010. Zie: http://vrolijks.nl/publicaties/havens-a-la-carte-3/

34


35


COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT

Recommend Documents