Cohousingproject TROUBLEYN Lange Leemstraat 324-328
Reeds vele jaren dromen wij van een cohousingproject. Vroeger strandde de droom op een gebrek aan geld en het ontbrekend samengaan van een geschikt pand en een gemotiveerde groep. We zijn nu ouder en behoedzamer: we hebben al een eigendom en wat spaarcenten …maar durven we nog te springen in het onbekende, in een gemeenschappelijk woonproject? We zien een mogelijkheid in het eigendom “Troubleyn” in de Lange Leemstraat. De ligging is goed: grenzend aan de parkzone van het Militair Hospitaal, tram 4 voor de deur, tram 9 en bus 32 op 200m, Berchem station op 700m. De schaal is haalbaar: 10 appartementen. De oriëntatie is goed: zuid achteraan. De eigenaar, die we goed kennen, krijgt het pand moeilijk verkocht.
Troubleyn links boven (roze)
Troubleyn kadasterplan: uitzicht in Zurenbstraat
Troubleyn, rood omcirkeld
jk Troubleyn links (grijs) gezien vanuit park MH
We willen het project richten op duurzaamheid in alle betekenissen: • privatieve appartementen gecombineerd met gemeenschappelijke ruimtes: een eet/leefruimte, een logeerstudio, een wasruimte, een wc voor mindervaliden (+ douche), een gereedschapslokaal en een gemeenschappelijke tuin • een passief of laag-energie-project + regenwaterhergebruik voor toiletspoeling, zonneboiler voor badkamers, grond-waterwarmtepomp … • een optimale toegankelijkheid (voor rolstoelgebruikers) • fietsvriendelijk en autodelen • een gezamenlijk beheer van het gebouw (zonder syndicus) en met gedeelde faciliteiten (WIFI, boormachine, auto-fietsdrager, reservefiets, naaimachine, krant/weekblad…) We gaan uit van afbraak en nieuwbouw: dit kost meer maar enkel zo kan een hoge kwaliteit bekomen worden. Er mogen zeker 4 bouwlagen met elk 2 appartementen en een terugspringende dakverdieping (met 1 dakappartement) gerealiseerd worden, naar analogie met een bestaand appartementsgebouw wat verderop. We hopen voor de financiële haalbaarheid dat er 2 dakappartementen mogen komen. Samen 10 wooneenheden. Op het gelijkvloers plannen we een ruime inkom+fietsenstalling met 2 autostandplaatsen; daarachter telkens een klein appartement van 55m² aan de tuin. We rekenen op één of twee deelauto’s via Autopia.
e
Uitzicht vanuit Troubleyn 2 verdieping naar Militair Hospitaal: hoekgebouw LLeemstraat, poortgebouw, eengezinswoningen, noord-zuidvleugel en sociale woningen
Achteraan op het gelijkvloers (tussen de kleine appartementen) aan de gemeenschappelijke tuin (+/- 268m²) de cohousingruimte van 33m² voor een geregelde lunch/brunch met alle bewoners, een (tuin-)feestje, een voetbal- of scrabble-avond, waar de krant ligt, Solidair en Knack (en een stapel CD’s). Daar is ook een gezamenlijke wasplaats (wasmachine, droogkast, strijkplank en droogmolen voor in de tuin) en een wc/douche voor rolstoelgebruikers: we zijn vooruitziend om er zo lang mogelijk te blijven wonen. Op de 1e, 2e en 3e verdieping telkens 2 appartementen (87m² of 100m²) met centraal trap + lift. Op de 1e verdieping zou er tussen de kleinere appartementen een logeerstudio komen (+ wc/douche en kastkeuken). Die studio kan verhuurd worden aan city-trippers! Op de dakverdieping 2 appartementen (laag aan de straatkant), met dakkapel. Elk appartement heeft een terras van circa 10m² (naast de gemeenschappelijke tuin). In de kelder komt een berging per appartement , het gereedschapslokaal en de tellers (gas, elektriciteit en water)., Centraal een lift toegankelijk voor rolstoelen en een gemakkelijke trap (geprefabriceerd, 2 vluchten met tussenbordes). Op de dakverdieping komt een technisch lokaal voor ventilatie, verwarmingsketel en boiler. De Lange Leemstraat is niet direct een aantrekkelijke rustige straat, maar goed isolerende ramen/triple-beglazing kunnen de nachtrust toch verzekeren. Het uitzicht op de Zurenborgstraat tot de spoorweg biedt dan weer een meerwaarde, zeker via een centrale loggiauitbouw die nog wat ochtend- en avondzon binnen laat in de slaapkamers/logeerstudio. Voor de realisatieformule zien we twee opties: • een klassieke mede-eigendom + private appartementen • een coöperatieve vennootschap CV die erfpacht of opstalrecht verleent Deze laatste formule is iets goedkoper en biedt fiscaal interessante aspecten voor wie geen hypothecaire lening aangaat (55 plussers die hun huidige woning verkopen) en inzake successierechten (verder uit te zoeken met notaris). Alles in CV houden kan ook.
De kosten liggen vrij hoog maar wie in het project stapt krijgt in ruil een aanzienlijke cohousing-meerwaarde: een gezellige gemeenschapsruimte met ruime tuin (kruiden en groenten) grenzend aan een park, een logeerstudio, een wasruimte (met ecologisch drogen in de tuin), energiezuinig wonen, lage kosten door eigen beheer (geen syndicus), het delen van allerlei (krant en/of weekblad, naaimachine, strijkijzer/plank, boormachine, keukenrobot…en een deelauto). Kostprijsraming “klassieke” eigendomsformule (inclusief alle gemeenschappelijke ruimtes): aantal kostprijs all-in* kostprijs immoreclame (-25%)** autostandplaats 1 (gv) 20.000€ 16.000€ appartement 55m² 2 (gv) 200.000€ 160.000€ e appartement 82m² 1slpk 2 (4 ) 290.000€ 232.000€ appartement 87m² 1slpk 2 (1e) 305.000€ 244.000€ e e appartement 100m² 2slpk 4 (2 /3 ) 335.000€ 268.000€ gv = gelijkvloers * inclusief registratie, BTW, notaris ** exclusief registratie, BTW, notaris Vergelijkingspunt: Parkappartementen Militair Hospitaal (http://www.groenkwartier.be/tekoop) In 3 gebouwen van Beel & Achtergael architecten worden 88 appartementen ingericht. Alle appartementen bieden kamerbrede terrassen met uitzicht over de monumentenzone, het park of de stad en zijn rustig gelegen op ’t Groen Kwartier. De verkoop is gestart op 15 juni 2013, de oplevering is voorzien in 2015-2016. • 1-slpk (50m² tot 75 m²): van 155.000euro tot 230.000euro • 2-slpk (80m² tot 105m²): van 210.000 tot 365.000euro De prijzen zijn exclusief BTW, registratierechten en notariskosten; ook zonder verplichte ondergrondse autostandplaats. Onze prijzen liggen dus zeker iets lager, MAAR daarin zitten vooral een gemeenschappelijke tuin, een gemeenschapsruimte, een wasplaats, een autostandplaats voor deelauto en een logeerappartement…dus veel meer voor evenveel geld. Hoe willen we nu verder gaan? Voor we echt van start willen gaan met een aankoopbod is een haalbaarheidsstudie nodig omdat we samen veel geld investeren. Dit moet duidelijkheid bieden over: de stedenbouwkundige voorwaarden, de kosten (aankoop, sloop, bouw…), de juridisch meest aangewezen formule (klassieke medeeigendom of coöperatieve+opstalrecht), de financiering, de timing… Cohousing Projects (Federico Bisschop) wil dit doen. Federico (handelsingenieur) woont zelf in een cohousingproject en begeleidt professioneel cohousinginitiatieven. Hij wil die studie doen voor een vast bedrag van 1.500 Euro. Hiervoor zoeken we dus minstens 6 personen/koppels die elk 250 Euro over hebben voor deze studie. Met alle cijfers op tafel beslissen we samen: doen we het of niet? Wie participeert heeft voorkeurrecht in volgorde. We zullen een rekening openen bij Triodos voor feitelijke vereniging “Cohousing Troubleyn”. Zie ook bijlage “instapprocedure cohousing Troubleyn”. We zijn nu met 2 koppels: Jempi&Ilde (Ertzinger-De Brabanter) en Kristien&Eddy (Wynants-Verhoeven) een 3e koppel en een alleenstaande. Wie interesse heeft kan een kijkje nemen op de website www.cohousingprojects.be en/of een mailtje sturen naar
[email protected] voor verdere info. 15.01.2014
zicht in Zurenborgstraat
zicht in “tuin” naar hoek Lange Leemstr
zicht in “tuin” naar Hospitaalvleugels / Lamorinièrestraat
