Kwartaalbericht Bouw ING Economisch Bureau
Lange termijn vooruitzichten nieuwbouwwoningen matig Na 2020 daling uitbreidingsvraag Zowel in 2013 als in 2014 blijft de bouwproductie krimpen. Door de recessie staan investeringen in bedrijfsgebouwen op een laag pitje, bezuinigen gemeenten en provincies op hun uitgaven voor infrastructuur en de vastgelopen woningmarkt zorgt voor minder verkopen van nieuwbouwwoningen. Bij een aantrekkende economie en herstel van de woningmarkt kan op middellange termijn de vraag naar nieuwbouwwoningen wel weer aantrekken. Na 2020 neemt door een lagere verwachte groei van het aantal huishoudens de uitbreidingsvraag naar nieuwbouw echter sterk af. Bouw blijft krimpen in 2014 In mei 2013 steeg de productie gecorrigeerd voor seizoensinvloeden van een doorsnee bouwbedrijf met ongeveer 1% in vergelijking met een maand eerder. Dit was voor het eerst (m.u.v. een door weersomstandigheden positief februari) sinds bijna een jaar dat de maandproductie weer steeg. De groei was echter van korte duur want in juni daalde de productie weer. Voor geheel 2013 verwacht ING Economisch Bureau een afname van de bouwproductie van 5,5%. Door de enorme overcapaciteit is er hevige concurrentie voor de schaarse aantal opdrachten die wel op de markt komen. Orderboeken van vooral bouwbedrijven in de B&U sector zijn dan ook slecht gevuld al lijkt de krimp er wel uit (figuur 1).
Tabel 1 Bouwproductie naar deelsectoren (% j.o.j.) 2012 2013 Woningbouw Nieuwbouw -12,7% -10,0% Verbouw -8,4% -7,0% Onderhoud -4,6% 0,5% Utiliteitsbouw Nieuwbouw -5,7% -7,5% Verbouw -5,4% -5,0% Onderhoud -5,6% 0,5% Infrasector Nieuwbouw & verbouw -6,6% -4,0% Onderhoud -4,3% -3,0% Totaal bouw -7,5% -5,5% Bron: CBS en ramingen ING Economisch Bureau
2014 -2,0% -1,0% 0,0% -1,0% 0,0% -0,5% -2,0% 0,0% -1,0%
Figuur 1 Ontwikkeling orderboeken Nederlandse bouwbedrijven infrasector en B&U, 2001- aug 2013 60 40 20
0 -20 -40 -60 Saldo positieve en negatieve antwoorden
-80 2001
2003
2005
Infrasector
2007
Beoordeling orderboeken B&U op zeer laag niveau 2009 2011 2013
B&U sector
Bron: Europese Commissie
In het vorige kwartaalbericht bouw ging wij voor 2014 nog uit van een klein plusje voor de bouwproductie. Het aangekondigde bezuinigingspakket van € 6 miljard zet de economische groei en ook de bouwproductie echter onder druk. Bouwbedrijven worden daardoor ook in 2014 geconfronteerd met een lichte daling van het bouwvolume. Woningbouw 45.873 nieuwbouwwoningen gebouwd in 2012 In 2012 werden er volgens het CBS 45.873 nieuwbouwwoningen aan de voorraad toegevoegd. Dit is een afname van 20% ten opzichte van 2011 toen er nog 57.703 woningen werden gebouwd. Een vergelijking van de cijfers van 2012 met voorgaande jaren moet echter met enige voorzichtigheid worden gedaan. Het CBS is vanaf 1 januari 2012 overgestapt
op een andere manier van gegevensverzameling op basis van de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) waardoor er sprake kan zijn van een trendbreuk1. De verwachting is dat het aantal gereedgemelde nieuwbouwwoningen in 2013 verder zal dalen. Door de mogelijke trendbreuk in de cijfers geven wij momenteel echter geen prognose van het aantal verwachte gereedmeldingen af.
Figuur 2 Mutatie woningvoorraad 2012 75.000
Woningvoorraad nam in 2012 met 62.350 toe
60.000
45.000
30.000
Aantal benodigde woningen neemt vanaf 2020 flink af Op langere termijn is de verwachting dat de uitbreidingsvraag naar nieuwbouw op basis van de huishoudprognoses daalt (figuur 3). Na 2020 gaat de verwachte jaarlijkse groei van het aantal huishoudens namelijk dalen tot 26.000 in 2030. De langjarige trend die zich al decennia voordoet zet zich voort. Ook de uitbreidingsvraag van de woningvoorraad door nieuwbouw zal hierdoor afnemen en op lange termijn een blijvende structurele druk op de nieuwbouwproductie van woningen zetten.
Figuur 3 Ontwikkeling nieuwbouw en groei (verwachte) aantal huishoudens*, 1977-2035
15.000
160.000
0
140.000
-15.000
120.000
100.000
-30.000 Nieuwbouw
Overige toevoeging
Sloop
Overige onttrekking
Saldo voorraad
Bron: CBS
Naast nieuwbouw ook nog 42.000 andere woningen toegevoegd Om te voldoen aan het nog steeds groeiende aantal huishoudens zorgt niet alleen nieuwbouw voor een uitbreiding van de woningvoorraad. In 2012 kwamen er ook 42.000 woningen bij door opsplitsing en verandering van de gebruiksfunctie zoals transformatie van leegstaande kantoren naar appartementen. Doordat er ook woningen gesloopt, samengevoegd en een andere bestemming kregen dan wonen nam de totale voorraad volgens de voorlopige cijfers netto toe met 62.3502. Zoals aangegeven moeten deze cijfers door de nieuwe methodiek met enige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Tot 2020 stabiele uitbreidingsvraag naar woningen Er is een sterk verband tussen de ontwikkeling van het aantal huishoudens en nieuwbouw. Afgezien van studentenhuizen en dergelijke woont ieder huishouden immers in één woning. Enerzijds kan het aantal huishoudens alleen toenemen als daarvoor ook woningen beschikbaar zijn. Anderzijds bepaalt de groei van het aantal huishoudens ook het aantal nieuwbouwwoningen dat benodigd is. Besluiten jongeren bijvoorbeeld om langer bij hun ouders te blijven wonen dan is uitbreiding van de woningvoorraad en dus ook nieuwbouw in beperktere mate nodig. De afgelopen jaren zijn het aantal nieuwbouwwoningen en de groei van het aantal huishoudens van meer dan 120.000 begin jaren ’80 flink gedaald tot bijna 1
46.000 in 2012 (figuur 3). Tot 2020 blijft naar verwachting het aantal huishoudens nog groeien met meer dan 50.000 per jaar. Dit kan bij een aantrekkende economie en herstel van de woningmarkt leiden tot een (tijdelijke) uitbreidingsvraag naar (nieuwbouw)woningen.
Het betreft hier ook voorlopige cijfers die eind september pas definitief gemaakt worden. Aanpassingen zijn volgens het CBS nog te verwachten doordat de methodiek nieuw is voor de gemeenten die verantwoordelijk zijn voor de aanlevering van de data. 2 Inclusief een administratieve correctie van 14.118 woningen. Kwartaalbericht Bouw September 2013 2
Op basis van huishoudprognose neemt de vraag naar nieuwbouw vanaf 2020 sterk af
80.000
60.000
Tot 2020 korstondige inhaalvraag naar nieuwbouw mogelijk
40.000
20.000
0 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 2013 2017 2021 2025 2029 2033 Nieuwbouwwoningen
Prognose huishoudens
Particuliere huishoudens
Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau * Data van aantal huishoudens voor 1987 en 1988 en 1995 en 1996 zijn uit de figuur weggelaten vanwege een trendbreuk door verandering van moment van waarneming in het jaar.
Lage economische groei beperkt vraag naar nieuwbouw verder De verwachte lage economische groei van de komende jaren heeft effecten op de demografische groei en zo ook invloed op de uitbreidingsvraag naar nieuwbouw. De lagere economische groei leidt tot een lagere bevolkingsgroei. Er zullen bij een lage economische groei minder immigranten naar Nederland trekken omdat hier minder banen te vergeven zijn. Bovendien stellen mensen een kinderwens uit door een onzekere financiële situatie. Zo daalde het aantal immigranten in recessiejaar 2012 met 7% en het aantal geboorten met bijna 3% ten opzichte van 2011. Een kleinere bevolkingsgroei leidt ook tot een lagere uitbreidingsvraag naar woningen en minder nieuwbouw.
Transformatie, minder sloop en woningdeling Doordat huishoudens de komende jaren kleiner worden neemt de kans op woningsplitsing toe. Zo neemt het aantal éénpersoonshuishoudens flink toe, van 2,8 miljoen in 2013 tot 3,2 miljoen in 2030. Grote woningen kunnen opgedeeld worden zodat deze beter geschikt zijn voor kleinere huishoudens waardoor ook minder nieuwbouw benodigd is. Transformatie van leegstaande kantoren naar appartementen zet daarbij ook de nieuwbouw van woningen onder druk. Regionaal blijven er wel grote verschillen Regionaal blijven er natuurlijk wel grote verschillen bestaan waardoor de uitbreidingsvraag naar woningen in sommige regio’s nog flink kan zijn. Zo neemt het aantal huishoudens in veel Randstedelijke gebieden in 2030 nog wel toe terwijl er krimp is in onder andere Zeeuws Vlaanderen, Midden- en Zuid-Limburg en Delfzijl en Omgeving. Niet in iedere regio in Nederland zal dus de krimp van het aantal huishoudens toeslaan maar wel neemt het groeitempo overal af. Nieuwbouw aantrekkelijker maken dan bestaande bouw Projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers en aannemers actief in de woningbouw zullen dus ook op lange termijn te maken krijgen met een afnemende uitbreidingsvraag. De vraag naar “wonen” blijft uiteraard wel bestaan. Meer dan 7 miljoen huishoudens zullen de komende jaren ergens wonen en hebben specifieke woonwensen. Van de woningen die jaarlijks verkocht worden is nu minder dan 15% nieuwbouw. Om dit aandeel te laten groeien zal de bouwsector er voor moeten zorgen dat potentiële woningkopers nieuwbouw aantrekkelijker gaan vinden dan bestaande bouw. Hierdoor kan de productie van nieuwbouwwoningen, ondanks de afnemende huishoudensgroei toch op een hoger niveau blijven. Nieuwbouwwoningen hebben ten opzichte van bestaande woningen in hetzelfde gebied het voordeel dat zij nog niet gebouwd zijn en daardoor zo aantrekkelijk mogelijk ontworpen en gebouwd kunnen worden voor potentiële kopers. Exact de marktvraag in kaart in brengen Om nieuwbouw concurrerender te maken moet ingespeeld worden op de woonwensen van de potentiële kopers. Te vaak worden woningbouwprojecten echter nog vanuit een onderbuikgevoel ontwikkeld en is er geen gedegen marktonderzoek geweest naar de doelgroep. Bij marktonderzoek wordt gebruik gemaakt van consumentenmarketingtechnieken en verschillende marketingdatabases en panelonderzoeken waarvan het gebruik in de automotive en bij fastmoving consumer goods gemeen goed is. Het marktonderzoek is zo gebaseerd op de marktvraag van de klant, zijn belevingswereld, behoeften en zijn bewuste, maar vaak ook onbewuste, keuzes of voorkeuren. Op deze manier kan er gewerkt worden vanuit de vraag in plaats van de traditionele aanbod gestuurde benadering en kan nieuwbouw de concurrentie aan gaan met bestaande bouw.
Kwartaalbericht Bouw September 2013 3
Ook de renovatie- en onderhoudsmarkt biedt kansen Op lange termijn biedt ook de renovatie- en onderhoudsmarkt kansen voor bouwbedrijven. Ten eerste is deze markt veel minder conjunctuurgevoelig dan de nieuwbouwmarkt. Daarnaast zal de transformatie van onder andere leegstaande kantoorpanden naar andere bestemmingen de komende jaren veel opdrachten kunnen opleveren. Op korte termijn kan de onderhouds- en renovatiemarkt profiteren van het verlaagde btw-tarief. De tijdelijke btw-verlaging op arbeidskosten bij renovatie, herstel en tuinonderhoud geldt van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014. De eerste signalen zijn dat het aantal opdrachten echter nauwelijks lijkt aan te trekken. Tijdens de vorige verlaging van de btw in 2010 en 2011 nam het aantal opdrachten vooral toe in de laatste maanden van de regeling. De kans bestaat dus dat ook nu consumenten nog even wachten en eind 2013 of in de eerste twee maanden van 2014 pas toeslaan. Door de verslechterde koopkracht is de verwachting dat het effect van de verlaagde btw waarschijnlijk wel kleiner is dan in 2010-2011.
Bouwbedrijf De Nijs Bouwbedrijf M.J. de Nijs en Zonen is een familiebedrijf dat zich specialiseert op het gebied van bijzondere architectuur en complexe logistieke bouwopgaven. Dit en volgend jaar verwacht De Nijs de omzet ongeveer gelijk te houden. Directeur Winfred de Nijs kijkt vooruit en ziet een ontwikkeling van een trek van opdrachten naar de steden toe en weg van het platteland. “Dat zie je als je de krant leest en gewoon je ogen open doet”. Na de financiële crisis ziet hij een personeelscrisis en daarop kijkt De Nijs vooruit. Zij leiden nu al zoveel mogelijk personeel op en proberen hen te binden met architectonisch interessante opdrachten die veel bevrediging geven. Gedeeltelijk is de keuze voor binnenstedelijk bouwen ook in de loop der jaren gewoon zo gelopen. De Nijs bouwde er gedurende de tijd een netwerk in op. Hij geeft aan dat ook zij bij het binnenstedelijk bouwen door schade en schande wijs zijn geworden. Bang voor veel nieuwe concurrentie is hij dan ook niet, “Bij binnenstedelijk bouwen komt er nog van alles bij. Ervaring is een grote pre in deze omstandigheden, nieuwkomers moeten dit nog opbouwen”. De Nijs heeft altijd materieel zoveel mogelijk in eigen bezit willen hebben, maar ziet ook dat vandaag de dag liquide middelen heel belangrijk zijn. Daarom wordt er nu wel wat vaker materieel ingehuurd. Er wordt ook terughoudend omgegaan met dividenduitkeringen. Zo blijft het bedrijf financieel gezond. In 2012 publiceerde ING Economisch Bureau het rapport “Succesvolle bouwbedrijven ook in deze tijd”. Ondanks de flinke productiekrimp, waar ook in dit kwartaalbericht noodgedwongen weer veel aandacht aan besteed wordt, zijn er nog steeds bouwbedrijven die wel goed presteren. Om ook deze nog steeds goed draaiende kant van de sector te belichten, besteden we in ieder kwartaalbericht bouw de komende tijd aan één zo’n bedrijf aandacht.
Utiliteitsbouw
Infrasector
Overaanbod laat vraag naar nieuwe bedrijfsgebouwen krimpen In de utiliteitsbouw is de krimp in investeringen nog relatief beperkt ten opzichte van de woningmarkt. In het tweede kwartaal 2013 daalden de investeringen in bedrijfsgebouwen met ‘slechts’ 4,8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De economische neergang zorgt dat bedrijven weinig behoefte hebben om te investeren in nieuwe bedrijfspanden. De bezettingsgraad in de industrie ligt bijvoorbeeld in juli 2013 op 77,4%. De afgelopen 20 jaar is dit (in de maand juli) alleen voorgekomen in crisisjaar 2009. Investeringsplannen zijn hierdoor niet nodig en veel bedrijven hebben hiervoor momenteel ook niet de financiële middelen. Het beperkte aantal opdrachten dat hieruit voorkomt zorgt er voor dat bijna de helft van de utiliteitsbouwers te weinig orders heeft om het personeel aan het werk te houden. Ook het aantal afgegeven vergunningen voor bedrijfsgebouwen en de orderboeken van utiliteitsbouwers vertonen nog zeker geen herstel (figuur 4). Voor 2013 verwacht ING Economisch Bureau een verdere daling van de nieuwbouwproductie van de utiliteitsbouw van 7,5%.
Infrasector: Sterke tijdelijke groei bij natte waterbouw Net als in de B&U sector daalde in de infrasector in de 1ste helft van 2013 de omzet. De krimp bedroeg 1,7% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. In 2012 steeg de omzet nog met 1,6%. Deze toename kwam voornamelijk door een prijsstijging van ruim 3% door hogere inkoopprijzen bij de aanleg van asfalt wegen. Het totale volume daalde in de infrasector wel met 1,5% in 2012. Figuur 5 toont dat in de infrasector de natte waterbouw in het 1ste kwartaal 2013 groeide ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder (11,1%). Dit kwam door slecht weer in de 1ste maanden van 2012 waardoor er toen niet doorgewerkt kon worden en vooral de natte waterbouw hier last van heeft. De verwachting is, gezien de krimpende orderboeken (van 6,9 maanden in mei 2012 naar 6,4 maanden in mei 2013) van bedrijven in deze sector, dat de omzetten over geheel 2013 toch zullen dalen.
Figuur 4 Volume bouwvergunningen bedrijfsgebouwen (3 mnds voortschrijdend gemm. x 1.000 m3) en orderboeken utiliteitsbouwers (in maanden), (2007- april 2013)
Krimp wegenbouwers en buizen- en kabellegers Lagere overheden moeten bezuinigen op infrastructuur omdat zij hun inkomsten uit onder andere de grondexploitatie hebben zien teruglopen. Vooral op uitgaven aan wegen wordt bespaard. Al jaren daalt de groei van het wegennet. Zo kwam er in Nederland in 2002 nog meer dan 1.000 kilometer weg bij. In 2012 was dit gedaald tot 112 kilometer. Bouwbedrijven in deze deelsector zagen ook in de 1ste helft 2013 hun omzetten teruglopen met bijna 4%. Buizen- en kabelleggers zetten de lichte omzetgroei van 2012 ook in het eerste half jaar van 2013 voort door investeringen van telecombedrijven. Na de daling van de productie in de gehele infrasector in 2012 verwacht ING Economisch Bureau voor 2013 een verdere krimp van 4% voor de nieuwbouw en 3% voor de onderhoudssector.
Figuur 5 Omzetontwikkeling deelsectoren infra, 2010-1ste helft 2013 (% j.o.j.) 20%
15% 10% 5%
Bron: CBS en EIB, bewerkt door ING Economisch Bureau
0% -5%
Omzet natte waterbouw groeit in 2012 en 1e kwartaal 2013
-10% -15% -20% Bouw van wegen, spoorwegen, tunnels
2010
Buizen- en kabelleggers
2011
2012
Natte waterbouw en overige civieltechnische werken*
2013 1kw
Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau * Cijfers 2013 van alleen het 1ste kwartaal
Kwartaalbericht Bouw September 2013 4
Sectormanager Jan van der Doelen geeft advies Duurzaamheid in product en bedrijfsvoering als antwoord op de crisis in de bouw In dit nieuwe kwartaalbericht wordt er van uit gegaan dat 2014 nog een geringe krimp zal laten zien. Naar alle waarschijnlijk de laatste krimp in een lange rij. Is dat dan het begin van een nieuwe opleving in de sector? Of is er sprake van een nieuwe werkelijkheid? Ik denk het laatste. Niet alleen op grond van demografische ontwikkelingen maar Nederland blijft nog even kampen met bestedingen die onder de maat zijn. Een belangrijk gevolg van onder meer de situatie op de woningmarkt. Langzaam maar zeker stabiliseert deze situatie zich maar consumenten zullen, met de ervaringen van de laatste 5 jaar, kritisch blijven op hun bestedingen. Zij blijven echter wel oog houden voor kwaliteit. En streven zelfs naar meer. Een duurzame omgeving (producten/ bedrijfsvoering/energie efficiency/ imago etc.) hoort daar zeker bij. Met het huidige aanbod blijft de consument de marktmacht behouden. Steeds meer wordt nagedacht over het verduurzamen van woningen en andere gebouwen. Controle op de energierekening is een drijfveer maar ook het streven naar een beter comfort, nu vaker gekozen wordt om langer in de bestaande woning te blijven. Voor u als ondernemer betekent dat alles een kritische blik op uw eigen verdienmodel. Met daarbij een paar kernvragen: Ben en blijf ik voldoende relevant voor mijn klanten? Wat is de kern van de waarde die ik als ondernemer toevoeg? Zullen mijn klanten mij de omzet blijven gunnen? Vragen die u zich blijvend zou moeten stellen. En natuurlijk hoort daarbij de strakke sturing op en monitoring van de kosten van uw bedrijfsvoering. Het realiseren van energiebesparende maatregelen maar ook het terugdringen van procesverspilling (de faalkosten) is zowel duurzaam als bedrijfseconomisch van belang. En als u uw klanten adviseert op het gebied van energiebesparende maatregelen verwacht deze klant van u het goede voorbeeld. Het ultieme bewijs voor het feit dat u niet alleen duurzaamheid verkondigd maar het vooral ook gewoon doet. Goed voor uw omgeving, uw imago en uw resultatenrekening. ING is graag bereid om met u over dit thema in combinatie met uw eigen verdienmodel te sparren. c c C Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en onroerend goed
Kwartaalbericht Bouw September 2013 5
Meer weten? Kijk op ING.nl/zakelijk Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 65 22 014 Maurice van Sante, Senior econoom (auteur) 020 57 68 547
Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/economischepublicaties
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 2 september 2013.
