Územní plán sídelního útvaru územní studie
Chlumec I – Pod Čejčarem plochy rekreace – zahrádkové osady Změna č. 6 ÚPN SÚ Chlumec
10 / 2011
Atelier Charvát, s.r.o. Dukelských hrdinů 20 Praha 7 170 00
1
Obsah územní studie Textová část Grafická část 1. Hlavní výkres
1 : 2000
2. Výkres regulace
1 : 2000
3. Výkres majetkové držby
1 : 2000
Objednatel Obec Chlumec Krušnohorská 39 Chlumec 403 39
Pořizovatel Magistrát města Ústí nad Labem Velká Hradební 8 Ústí nad Labem 400 01
Autoři ATELIER CHARVÁT, s.r.o. Dukelských hrdinů 20 Praha 7 170 00 Ing. arch. Vladimír Charvát Ing. arch. Martin Pospíšil Pavel Barták
2
Územní studie Chlumec I – Pod Čejčarem rekreační území – zahrádkové osady 1. Úvod Územní studie Chlumec I – Pod Čejčarem byla zadána obcí Chlumec jako součást Změny územního plánu č.6. Pořizovatelem územní studie je Magistrát města Ústí nad Labem, odbor regionálního rozvoje a majetku. Na základě vypracování Zadání územní studie pořizovatelem byla vypracována dokumentace, která bude veřejnoprávně projednána. Zadání je k dispozici u pořizovatele. V Zadání je určeno řešené území Územní studie Chlumec I – Pod Čejčarem, předmět a obsah této studie. Studie je vypracována v souladu se stavebním zákonem v platném znění a v souladu s přílohou Vyhlášky č. 500/2006 a 501/2006 Sb. . Územní studie Chlumec I – Pod Čejčarem (Čejčar – lesní porost ležící jižně od železniční tratě Bohosudov – Děčín, východně od Chlumeckého nádraží, Pod Čejčarem – oblast pro rekreaci od železniční tratě Bohosudov – Děčín, východně od Chlumeckého nádraží k úpatí vrchu Horka) řeší problematiku umístění, přístupnosti a dalšího rozvoje zahrádkářské osady a navazujících ploch území. V území se vyskytují dvě oblasti – starší, důsledně regulovaná západní oblast individuální rekreace a území východní oblasti, neregulované s funkcí rekreační. Toto východní území se nekontrolovatelně a oproti koncepci platného územního plánu rozšiřuje na plochy nezastavitelné (zejména na pozemky v platném územním plánu vymezené jako louky a pastviny). Dále není v této části vyřešen přístup na jednotlivé parcely (i do třetího pořadí) a není řešena problematika odstupů objektů a veřejný zájem – dostupnost pro složky integrovaného záchranného systému, doprava v klidu, ochrana krajinného rázu a další. 2. Řešené území Pozemkové parcely (k datu 10/2011 podle KN) – tučně vyznačeny pozemky, které nejsou ve vlastnictví fyzických osob : 909/3 – Římskokatolická farnost 917/1 907/1 – PF ČR 907/1 935 – PF ČR 907/2 966 905 906/1 – PF ČR 908/2 – PF ČR 908/1 – PF ČR 906/2 908/3 914 919 904/1 920 – obec Chlumec 904/3 966 – PF ČR 904/2 – Římskokatolická farnost 921/1 917/3 SVS Teplice 892 – Římskokatolická 917/2 – obec Chlumec farnost 917/1 – sdružení 903/69 903/68 3
903/71 903/67 903/73 903/65 903/64 903/63 – farnost 903/62 903/73 903/60 903/61 903/56 903/57 903/49 903/50 903/44 903/51 903/28 – 903/1 903/2 – 903/47 903/46 903/30 903/33 903/54 903/53 – farnost 903/38 897/4 897/5 897/3 895/1 – farnost 898/1 903/40 903/48 897/7 897/9 897/1 898/1 898/5 – farnost 896/1 896/3 – farnost 895/4 895/6 – 895/1 – 888/7 501/28
Římskokatolická
PF ČR PF ČR
Římskokatolická
Římskokatolická obec Chlumec
Římskokatolická Římskokatolická PF ČR PF ČR
501/26 501/27 501/1 503/1 501/25 50124 501/23 501/22 501/21 501/17 501/20 501/18 501/19 516/1 – 517 513 511 510 518/2 518/1 508/1 507/5 507/2 507/3 501/17 501/16 501/15 501/14 501/13 501/12 501/10 501/9 501/8 501/7 888/6 888/5 888/4 888/3 888/2 516/1 887/1 887/3 887/4 887/2 885/5 888/3 888/4 888/1 501/1 887/1 –
PF ČR obec Chlumec
PF ČR
4
887/2 887/3 887/4
885/5 885/2 885/1
Řešené území severní části uzavírá zařízení vodárenské společnosti (SVS Teplice, jež je dnes mimo funkčnost a částečně ve vlastnictví soukromých osob), avšak vzhledem ke stoupající ceně vody jako základního zdroje území a zmenšování zásob pitné vody v území, navrhujeme ponechat toto zařízení do budoucna jako rezervní (tedy se stávajícím využitím pro účely vodního hospodářství, včetně zachování vlastníka). Pozemky podél komunikace (ulice Příkrá) jsou vesměs ve vlastnictví obce nebo České republiky. Parcely pro plochy rekreace – zahrádkové osady jsou ve vlastnictví soukromých osob (fyzické osoby), dále ve vlastnictví organizací (Římskokatolická farnost, sdružení) a v majetku státu (Pozemkový fond ČR) a některé v majetku obce Chlumec. Dodnes nejsou vypořádány majetkové vztahy v území – zejména objekty fyzických osob na cizích pozemcích. Veškeré stávající objekty na plochách rekreace – zahrádkové osady v řešeném území jsou navrženy ke stabilizaci (zachování). Objekty mohou být součástí soukromých (nově oddělených pozemků) nebo pozemků společných, avšak ve společném vlastnictví majitelů objektů. Pokud je rekreační území stabilizováno, je třeba jej vypořádat majetkoprávně (provést novou parcelaci a vypořádání vlastnictví) a provést revizi přístupových komunikací. Většina objektů je dnes přístupná buď přímo (z minimálního přístupového pozemku) nebo přes vydržené věcné břemeno pozemku sousedního nebo i bez něj. Základní regulace navrhuje nezbytnou úpravu a doplnění veřejných (v majetku obce) nebo soukromých parcel pro obsluhu území. 3. Návrh uspořádání území Návrh uspořádání vychází z oddělení stávajících prostorů (pozemků) pro plochy rekreace – zahrádkové osady a z oddělení veřejných prostorů (ať v majetku obce nebo v majetku soukromých osob). Návrh regulace zpřístupňuje druhé (resp. třetí) pořadí tak, aby se mohly napravit majetkové vztahy (věcná břemena k přístupům na pozemky – zejména snížením jejich počtu), dále, aby složky záchranného systému mohly zasáhnout v území – šířka koridorů byla navržena na 3,00 a 3,50, resp. až 5,00 metrů. Tato regulace je vymezena výraznou červenou linií. Mimo tuto základní regulaci jsou vymezeny prostory pro výstavbu v rámci ploch rekreace – zahrádkové osady (uvnitř fialové čerchované čáry) – je vymezena zastavitelná plocha pozemku. Zastavitelná plocha pozemku je navržena 5 m od hrany pozemku. Vymezeny jsou tak prostory pro výstavbu a dále jsou na každé nezastavěné nebo k výstavbě vhodné parcele vymezeny plochy s maximální plochou 100m2 (šrafované plochy okrové barvy). Vzdálenost objektů od sebe je minimálně 10 m. Objekty mohou být provedeny jako dřevostavby nebo jako objekty zděné. Objekty jsou jednopodlažní (1NP) se sedlovou, pultovou nebo rovnou střechou. Dále mohou být na ploše umístěny bazény, skleníky a přístavky (krytá stání) pro osobní automobily. Celková zastavěná plocha pozemku (tj. všech zastavěných ploch,
5
včetně chodníků, nádvoří, teras, skleníků, zpevněných ploch, stání automobilů a budov) je maximálně 40% daného pozemku. Stávající objekty, které jsou umístěny v kterémkoliv vymezeném a zakresleném limitu území, mohou se nadále využívat k účelům rekreace – zahrádkové osady a vlastníci zde mohou provádět nezbytnou údržbu objektů. Přistavování nebo měnění objemu staveb v tomto prostoru je zakázáno, zejména pak v zóně Q100 a v ploše lokálního biokoridoru. Dále je zakázáno rozšiřovat zpevněné plochy, terasy a nádvoří v těchto částech území. 4. Limity území Mezi limity území řešeného území patří: - rozliv Q100 u Chlumeckého potoka - vymezení ochrany krajinného rázu dle Změny č.1 ÚPN SÚ Chlumec - ochranné pásmo vodního toku Chlumecký potok - lokální biokoridor Chlumecký potok - ochranné pásmo vedení VN - technická infrastruktura a její ochranná pásma 5. Funkční využití území Funkčně jsou vymezeny následující plochy: - plochy rekreace – zahrádkové osady - plochy smíšené nezastavěného území - plochy lesní - plochy veřejných prostranství - plochy technické infrastruktury 6. Regulace Plochy rekreace – zahrádkové osady Plochy rekreace – zahrádkové osady zahrnují plochy zahrádkových osad, ve kterých jsou povolovány „zahrádkové chaty“, pro které jsou stanoveny specifické, zejména prostorové regulativy. Obecné nároky na plochy rekreace – zahrádkové osady: Stavební pozemek [§ 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona] se vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním a základovými poměry umožňoval umístění, realizaci a užívání stavby pro navrhovaný účel a aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Na pozemku stavby v rámci ploch rekreace – zahrádkové osady lze umístit stavby a zařízení uvedené v § 103 odst. 1 písm. a) bodech 1, 4 a 5, písm. d) bodě 5 stavebního zákona. Stavební pozemek se vždy vymezuje tak, aby na něm bylo vyřešeno: - umístění odstavných a parkovacích stání pro účel využití pozemku a užívání staveb na něm umístěných v rozsahu požadavků příslušné české technické normy pro navrhování místních komunikací, 6
- nakládání s odpady a odpadními vodami podle zvláštních předpisů, které na pozemku vznikají jeho užíváním nebo užíváním staveb na něm umístěných, - vsakování dešťových vod (§ 21 odst. 3) nebo jejich zdržení na pozemku v kapacitě 20 mm denního úhrnu srážek před jejich svedením do vodního toku či do kanalizace pro veřejnou potřebu jednotné či oddílné pro samostatný odvod dešťové vody veřejné dešťové nebo jednotné kanalizace, - ke každé stavbě v rámci ploch rekreace – zahrádkové osady nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby, - odstavná a parkovací stání pozemků staveb na plochách rekreace – zahrádkové osady podle § 20 odst. 5 a 6 musejí být umístěna ve skutečné docházkové vzdálenosti do 300 m, je-li to technicky možné, - u staveb v rámci ploch rekreace – zahrádkové osady je nutno umístit odstavné stání v počtu 1 stání pro jednu stavbu, - vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno [§ 20 odst. 5 písm. c)], jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě stavby na plochách rekreace – zahrádkové osady nejméně 0,4, - zastavitelné pozemky mohou být zastavěny v maximálním rozsahu 40% plochy, avšak nejvýše objektem pro individuální rekreaci s půdorysnou plochou maximálně 100m2, - zastavitelné pozemky mohou být zastavěny pouze v rámci vymezené zastavitelné plochy pozemku, - současně zastavěné pozemky mohou být dále zastavovány pouze o ¼ plochu stávající zastavěné plochy - vytvářejí-li stavby na plochách rekreace – zahrádkové osady mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m. Stavby podle druhu a potřeby se umisťují tak, aby bylo umožněno jejich napojení na sítě technické infrastruktury a pozemní komunikace a aby jejich umístění na pozemku umožňovalo mimo ochranná pásma rozvodu energetických vedení přístup požární techniky a provedení jejího zásahu. Připojení staveb na pozemní komunikace musí svými parametry, provedením a způsobem připojení vyhovovat požadavkům bezpečného užívání staveb a bezpečného a plynulého provozu na přilehlých pozemních komunikacích. Podle druhu a charakteru stavby musí připojení splňovat též požadavky na dopravní obslužnost, parkování a přístup požární techniky. Plochy smíšené nezastavěného území Plochy smíšené nezastavěného území tvoří pozemky zemědělského půdního fondu, pozemky vodních ploch a koryt vodních toků, případně pozemky určené k plnění funkcí lesa, nezemědělská půda a lada. Do ploch smíšené nezastavěného území jsou dále zahrnuty pozemky přirozených a přírodě blízkých ekosystémů. Plochy jsou vymezeny jako plochy nezastavitelné. Jako plochy s funkcí „Plochy smíšené nezastavěného území/ rekreační pobytová“ byly vymezeny následující pozemky (p.p.č. 903/64, 903/30, 903/33, 903/56, 903/57, 903/49, 897/4, 894/2, 903/47, 903/46, 903/40, 897/3, 903/41, 897/1, 888/6, 888/ 2 a část p.p.č. 903/1). Tento požadavek vzešel z jednání urbanistické komise a z jednání s obcí a po dohodě se zadavatelem tak, že byly vymezeny
7
parcely s rozlohou menší než 400 m2 a nebo parcely tzv. „třetího pořadí“ (bez přístupu). Z hlediska zastavitelnosti nejsou tyto parcely navrženy jako zastavitelné, ovšem při rozhodování SÚ bude přihlédnuto k vlastnictví parcel, které spolu sousedí a po scelení a při splnění podmínek pro umístění stavby bude možno na plochách „Plocha smíšená nezastavěného území/ rekreační pobytová“ povolit stavby pro rekreaci“. Plochy lesní Plochy lesní zahrnují lesní pozemky, zajišťují podmínky využití pozemků pro les. Plochy veřejných prostranství Plochy veřejných prostranství zahrnují stávající a navrhované pozemky jednotlivých druhů veřejných prostranství a další pozemky související dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení, slučitelné s účelem veřejných prostranství. Plochy technické infrastruktury Plochy technické infrastruktury zahrnují pozemky vedení, staveb a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovodů, vodojemů, kanalizace, čistíren odpadních vod, staveb, staveb a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanic, energetických vedení, komunikačních vedení veřejné komunikační sítě, elektronických komunikačních zařízení veřejné komunikační sítě a produktovody. 7. Doprava Dopravní obsluha území je „postavena“ na stávajících obslužných a ostatních místních komunikacích, většinou s nezpevněným povrchem. Komunikace jsou součástí vymezených veřejných prostorů. Hlavní páteří je ulice Příkrá, která je regulována v místě volných pozemků (PF ČR) a je zde navrženo kolmé stání automobilů, aby byly zajištěny podmínky pro dopravu v klidu (ke každé stavbě v rámci ploch rekreace – zahrádkové osady nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby, odstavná a parkovací stání pozemků staveb na plochách rekreace – zahrádkové osady podle § 20 odst. 5 a 6 musejí být umístěna ve skutečné docházkové vzdálenosti do 300 m, je-li to technicky možné). Stávající kapacita je doplněna nově o 66 stání. Ve stávající struktuře jsou regulovány nebo doplněny prostory veřejných prostranství tak, aby bylo možné obsloužit jednotlivé parcely bez nároků na průjezd po cizích pozemcích. 8. Technická infrastruktura Technická infrastruktura je vyznačena v Hlavním výkrese s funkčním využitím ploch tak, jak jej zpracovatel měl k dispozici v době zpracování od poskytovatelů. Zásobování pitnou vodou je realizováno z hlavního řadu pitného vodovodu DN 200. Odtud jsou realizovány přípojky s vodoměry. Na plochách zahrádkové kolonie lze realizovat společné vodoměry s rozpočítávanou cenou podle počtu zahrádek nebo lze postupně realizovat individuální vodoměry. Území není odkanalizováno. Na plochách zahrádkářské kolonie jsou instalovány žumpy. Většinou se jedná o žumpy bez zajištění průsaků. Proto je nutné
8
tyto žumpy kontrolovat a postupně předělat na jímky, které neprosakují do vodoteče Chlumeckého potoka. Plochy řešeného území jsou napojeny na trafostanici. Z této jsou vedeny do části území NN kabely, které lze postupně rozšiřovat do okrajových částí kolonie. Topení je zajištěno lokálními topeništi, zejména na dřevo. Odpad je svážen pouze dílčím způsobem, je nutné doplnit v území 2-3 stanoviště s kontejnery na tříděný odpad a je vhodné zřídit plochy kompostů pro bioodpad, který se dá vhodně upotřebit. Lze rovněž instalovat jeden kontejner na bioodpad, s pravidelným svozem. Dešťové vody nejsou řešeny, pozemky nemají soustavu dešťové kanalizace, ani není možné ji ve stísněných podmínkách budovat. Pouze lze realizovat dílčí opatření s odvedením vody příčnými kanálky v úsecích náchylných k podmáčení. To je předmětem konkrétních projektů. 9. Ochrana životního prostředí Ochrana životního prostředí bude zajištěna nezastavováním prostoru biokoridoru a prostoru vodních toků. Rovněž je nutné zajistit stavební uzávěru v prostoru vymezeného území Q100. V území jsou vymezeny prostory s ochranou krajinného rázu. Proto je vymezeno pouze minimální území k doplnění celé struktury. Z pohledu ochrany přírody a krajiny je doporučeno používat plotů bez podezdívek, které jsou prostupné pro drobné živočichy a obojživelníky. V území je sledován výskyt zvláště chráněných živočichů, jejich výskyt bude zmapován speciálním průzkumem. Závěrem Největším problémem území Pod Čejčarem jsou majetkové poměry. Ukazuje se nutnost oddělení veřejných prostor s minimálními nároky na dopravní obsluhu a s možností obsluhy celého území.
9
