Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT ’S-HERTOGENBOSCH
Nunspeet 24 april 2014,
Betreft: Aanvulling op het taxatierapport d.d. 26-04-2013
Geachte mevrouw Van Erp, U heeft ons, namens Certitudo Vastgoed II B.V., verzocht om een update van het taxatierapport uit te brengen voor de taxatie van de 12 Woningen aan de Schouweslag te Brouwershaven. Hartelijk dank voor uw aanvraag via ons kantoor. Het doel van de taxatie en is het vaststellen van de Marktwaarde en een opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop (executiewaarde) in de huidige staat (voor revitalisatie) en na revitalisatie (extra badkamer en sauna) ten behoeve van het financieringsdossier. Voor wat de beschrijving betreft hier een update van de taxatie d.d. 26 april 2013 waarbij taxateurs A.K. Mijnheer en H.J.W. Kruidenier betrokken zijn geweest. Bijzondere uitgangspunten: Het betreft een aanvulling op het taxatierapport van 26-04-2013. Het rapport is daarmee niet PTA complient (per 1-1-2014) en voldoet niet aan de eisen zoals het Red Book deze voorschrijft voor RICS members. Deze aanvulling voldoet daarmee niet aan de eisen die heden ten dage aan een taxatierapport worden gesteld en er is dan ook geen sprake van een volledige taxatie. Er heeft beperkte opname plaatsgevonden (geveltaxatie) en de waardering is gebaseerd op door opdrachtgever aangeleverde gewijzigde huuromzet 2013 volgens afrekening Landal.
Ondergetekenden: De heer A.K. Mijnheer MRICS RRV, Register Taxateur o.z., makelaar op het gebied van Recreatief Vastgoed, erkend adviseur onroerende zaken van de Vereniging van Recreatie Ondernemers Nederland, supplier van de vereniging Hiswa en lid van de vakgroep Business van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerend goed, NVM. Ondergetekende is ingeschreven in het register Bedrijfsmatig Vastgoed van de Stichting VastgoedCert, gevestigd te Rotterdam, onder het persoonlijke registratienummer BV02.111.2137.SV met als expiratiedatum 31 december 2015, Professional Member of Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) RICS membership number 6497328 En De heer H.J.W. Kruidenier RMT RT, Register Taxateur o.z., makelaar op het gebied van Recreatief Vastgoed, erkend adviseur onroerende zaken van de Vereniging van Recreatie Ondernemers Nederland, supplier van de vereniging Hiswa en lid van de vakgroep Business van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerend goed, NVM. Ondergetekende is ingeschreven in het register Bedrijfsmatig Vastgoed van de Stichting VastgoedCert, gevestigd te Rotterdam, onder het persoonlijke registratienummer BV02.121.2991SV met als expiratiedatum 31 december 2017. De Stichting VastgoedCert is gevestigd aan de Kralingseweg 225, 3062 CE te Rotterdam (postbus 4188, 3006 AD Rotterdam), met telefoonnummer 010 - 2120780, faxnummer 010
-
2120788,
internetpagina:
[email protected]. Directeur van en verbonden aan: Van de Loosdrecht RBM b.v. F.A. Molijnlaan 28 (postbus 8) 8071 AG Nunspeet (8070 AA Nunspeet) Tel: 0341-252363 Fax:0341-260008 Internet: www.vandeloosdrechtRBM.nl E-mail:
[email protected]
http://www.vastgoedcert.nl
en
e-mailadres:
Wie zijn wij: Van de Loosdrecht heeft al bijna 40 jaar de kennis in huis op het gebied van Taxatie, aan- en verkoop van recreatiebedrijven. Wij zijn “TOP-Adviseur” van de Vereniging van Recreatie-ondernemers in Nederland (RECRON) en “supplier” van de vereniging Hiswa en lid van de vakgroep Business van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerend goed, NVM. Daarnaast is Van de Loosdrecht RBM RICS geaccrediteerd. Dit betekent dat wij taxaties uitvoeren volgens de RICS taxatie standaarden (het Red Book). A.K. Mijnheer is professional Member of Royal Institution of Chartered Surveors (RICS) Onze makelaars de heren A.K. Mijnheer MRICS RMT RT BRE en H.J.W. Kruidenier RMT RT zijn ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert te Rotterdam als Register Taxateurs met als aanvullende deelregistratie ‘Special Valuations’ SV, hetgeen inhoudt dat wij onze taxaties in de praktijk uitvoeren op basis van International Valuation Standards (IVS) en de IVS-terminologie en systematiek in onze rapporten wordt toegepast. Onze specialisatie ligt op het gebied van Exploitatiegebonden onroerend goed in de Dagen verblijfsrecreatieve sector, zoals campings, bungalowparken en dagrecreatieve terreinen (o.a. Golfbanen, dierentuinen etc.) en watersportgebonden (o.a. jachthavens en zeilscholen al of niet in combinatie met horeca).
Waarde begrippen: Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
(PS
3.2
RICS
/
IVSC-
taxatiestandaarden)
Onder dit waardebegrip wordt geen rekening gehouden met de kosten van acquisitie of dispositie.
Tevens wordt
geen
rekening
gehouden
met
mogelijke
kosten
i.v.m.
financieringen en/of belastingen Opinie verwachte opbrengst bij executoriale verkoop: Een
waardeopinie
ten
behoeve
van
zekerheidstelling
van
leningen
dient
in
overeenstemming te zijn met de IVCS (Valuation Application 2 (IVA2)). Volgens deze Standaarden, en daarmee ook De Royal Institution of Chartered Surveyors Valuation
Standards, mag de Executiewaarde niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal
essentiële
elementen
uit
het
Marktwaarde
begrip
ontbreken
en
het
de
marktwaardebasis ontzegt. Er is géén sprake van een bereidwillige verkoper, veelal geen sprake van een goed geïnformeerde koper en/of behoorlijke marketing en is vaak wèl sprake van (enige vorm van) dwang. Het begrip executiewaarde maakt echter onderdeel uit van lokale gebruiken in Nederland en banken zijn gewend met de executiewaarde te werken
wanneer financieringen
worden verstrekt. Bij een executieveiling met toestemming van de voorzieningenrechter, dient ook altijd een recent taxatierapport te worden overlegd, waarin de marktwaarde en executiewaarde moet zijn vermeld. Op basis van de huidige taxatiestandaarden kunnen wij dus slechts (nadat eerst de Marktwaarde is bepaald) een opinie geven over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop, in de markt bekend als “executiewaarde”.
Uitgangspunten Waardebepaling Volgens het uittreksel van de directie van het kadaster en openbare registers in Nederland, voormalige afdeling Bewaring Juridische Zaken en Vastgoedinformatie te Amsterdam, staat het getaxeerde op 24 april 2014 kadastraal bekend als:
kadastrale gemeente sec tie nummer grootte
omsc hrijving 2
Brouwershaven
N
1114
270 m
Brouwershaven
N
1115
172 m2
Brouwershaven
N
1117
177 m2
Brouwershaven
N
1118
176 m2
Brouwershaven
N
1119
178 m2
Brouwershaven
N
1121
228 m2
Brouwershaven
N
1123
177 m2
Brouwershaven
N
1124
176 m2
Brouwershaven
N
1125
178 m2
Brouwershaven
N
1127
177 m2
Brouwershaven
N
1129
228 m2
Brouwershaven
N
1132
168 m2
Alle percelen staan in het geheel op naam van
: Certitudo Brouwershaven bv Flight Forum 800 5657 DV EINDHOVEN
Laatste akte van levering perceel 1114, 1117, 1119 en 1124
: 7183 nummer 41
Daterend van
: 24 december 2005
Laatste akte van levering perceel 1115
: 7160 nummer 129
Daterend van
: 13 december 2004
Laatste akte van levering perceel 1118
: 7160 nummer 131
Daterend van
: 13 december 2004
Laatste akte van levering perceel 1121
: 7160 nummer 128
Daterend van
: 13 december 2004
Laatste akte van levering perceel 1123
: 7160 nummer 44
Daterend van
: 4 april 2005
Laatste akte van levering perceel 1125
: 7160 nummer 132
Daterend van
: 13 december 2004
Laatste akte van levering perceel 1127
: 7160 nummer 130
Daterend van
: 13 december 2004
Laatste akte van levering perceel 1129 en 1132
: 7183 nummer 41
Daterend van
: 4 april 2005
Op de kadastrale berichten is geen zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht opgenomen.
Korte omschrijving van het getaxeerde: In zijn geheel vergelijkbaar aan het rapport d.d. van 26-04-2013.
Opname: Gelet op de aard van de taxatie als aanvulling op eerdere taxatie is op 15 april 2014 een opname gedaan door de taxateurs Adri Mijnheer en Henk-Jan Kruidenier. De woningen zijn door taxateurs niet van binnen geïnspecteerd. Conform opgave eigenaar zijn de woningen gelijk als bij de opname van 12-3-2013.
Waarderingsmethodiek De
waarde
van
het
bedrijf
is
vastgesteld
op
basis
van
de
huurwaardekapitalisatiemethode. Dit is een waarderingsmethode waarbij het te taxeren object wordt vergeleken met de best vergelijkbare objecten die omstreeks de waardepeildatum worden verhuurd dan wel verkocht. De onderhandse verkoopwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerendgoedgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de volgende factoren: Markt: •
Vraag- en aanbod op de markt;
•
Ontwikkeling rendementen;
•
Inflatieverwachting;
•
Rentestand en –ontwikkeling.
Locatie: •
Omgevingsfactoren;
•
Parkeermogelijkheden;
•
Infrastructuur;
•
Bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer;
•
Voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen;
•
(Bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbaren onroerende zaken.
Onroerende zaak: •
Zakelijke en andere lasten;
•
Bouwaard en kwaliteitsniveau;
•
Staat van onderhoud;
•
Ouderdom;
•
Stand en ligging;
•
Gebruiksmogelijkheid.
Toelichting op de waardering: Op basis van dezelfde uitgangspunten als in de taxatie van 26-04-2013 maar met de gewijzigde eindafrekening 2013 (huuropbrengsten) is deze waardering gemaakt.
Waarde vaststelling: Marktwaarde van 12 vakantiewoningen in Huidige staat (voor revitalisatie) inclusief inventaris
: € 2.350.000,-
Zegge
: TWEEMILJOEN DRIEHONDERDVIJFTIGDUIZEND euro
Indicatie van geschatte opbrengst bij gedwongen verkoop onder tijdslimiet en met beperkte marketing, in de Nederlandse markt bekend als: Executiewaarde
: € 1.760.000,-
Marktwaarde van 12 vakantiewoningen na Revitalisatie (extra badkamer en sauna) Inclusief inventaris
: € 2.580.000,-
Zegge
: TWEEMILJOEN VIJFHONDERDTACHTIGDUIZEND
euro
Indicatie van geschatte opbrengst bij gedwongen verkoop onder tijdslimiet en met beperkte marketing, in de Nederlandse markt bekend als: Executiewaarde
: € 1.935.000,-
Wij vertrouwen erop met deze waardering te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de ons ter beschikking gestelde gegevens correct te hebben geïnterpreteerd en te hebben weergegeven.
Indien u vragen heeft naar aanleiding van bovenstaande dan kunt u ondergetekende bereiken op de telefoonnummers 0341-252363 of 06-51134317. Met vriendelijke groet, Van de Loosdrecht RBM bv
A.K. Mijnheer MRICS RRV
H.J.W. Kruidenier RMT RT
