podzim 2016
Stavebnictví | Development | Investice
Ceny bytů v Evropě dále rostou
Obsah Monitor Výsledkový servis za Q2 2016..................................................................... 4
Studie Žebříček 50 největších evropských stavebních společností roku 2015............................................................. 6
Aktuálně Investice do komerčních nemovitostí v regionu CEE............................... 7
Studie Ceny bytů v Evropě dále rostou................................................................. 8
Daně Jste připraveni evidovat tržby?.................................................................10
Seriál: Ikony stavebnictví Opera Sydney.............................................................................................12
Právo Nemožnost výstavby na cizích pozemcích? ...........................................14
Glosa
Byty došly… Rezidenčním trhem v poslední době hýbou dva zásadní trendy. Rychle a citelně ubývá nabídka nových volných bytů v důsledku čehož výrazně rostou ceny. A nejen nových bytů, ale i těch starých. Jak vyplývá z posledního Deloitte Real Indexu a dat portálu CenovaMapa.org, meziroční nárůst průměrných cen bytů přesahuje 11 % (ceny uvedené v katastru nemovitostí). Což je číslo opravdu vysoké. A dle Deloitte Develop Indexu, monitorujícího nabídku nových bytů, je průměrná cena volných bytů ke konci srpna již na 75 650 Kč za m2. Co za těmito trendy stojí? Kromě vysoké poptávky, která souvisí s ekonomickým růstem, nízkými úrokovými sazbami hypoték a pozitivní náladou a důvěrou lidí v příznivou budoucnost, za ním stojí také výrazně snížený počet nově povolovaných či realizovaných developerských projektů v nabídce. Dobře to ilustruje následující číslo – počet vydaných stavebních povolení pro bytové projekty v Praze klesl za posledních 5 let o 40 %. Negativní situace, která na pražském developerském trhu v současné době panuje, ovlivňuje nejen poptávku po starších bytech, ale i development v okolí Prahy. Považme, že ceny panelákových bytů jsou aktuálně v Praze v průměru na 49 000 Kč za m2, což je nárůst o 21 % za poslední dva roky. Ekonomický růst a bohatnutí společnosti generuje také chuť, resp. potřebu vydělané peníze někam smysluplně investovat. Při současném vývoji finančních trhů je pak logické, že koupě investičních bytů je jasnou volbou. Malometrážní byty se opět prodávají pod rukou a jako investiční byty se kupují stále více už i menší třípokojové byty.
Ale nejsou tu jen krátkodobé vlivy, jsou zde i objektivní, dlouhodobé jevy. Trend urbanizace, tedy migrace do velkých měst, je jedním z globálních trendů, který lze už delší dobu pozorovat a ovlivňuje poptávku po bydlení ve všech vyspělých zemích. A bude více a více ovlivňovat také poptávku v Praze. V rozporu s tím vším to však v hlavním městě v posledních letech vypadá, že už se asi nic nového povolovat nebude a že bytů je dostatek. Což je bohužel hluboký omyl, jehož důsledkem bude zhoršená dostupnost bydlení v blízké budoucnosti. Miroslav Linhart Ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví Deloitte Advisory
Anketa Co Vás nejvíce zaujalo na proběhlém Expo Realu v Mnichově? Zaznamenal jste nový trend nebo skutečnost v oblasti developmentu/investic? Martin Skalický EDULIOS, ředitel
Řekl bych, že veletrh každoročně přináší vzrůstající úroveň kvality a profesionality. Některé země a regiony vytvořily velmi silné expozice. Bylo vidět systematické zacílení na plánovaný rozvoj daných lokalit a snaha nalákat investory. Škoda, že prezentace měst a regionů České republiky není koordinována, aby obrázek nabídky realitního businessu, rozvojových území a souvisejících služeb v České republice byl pro zahraniční investory snáze uchopitelný.
Petr Palička Penta Investments, ředitel
Nejvíce mne zaujal stánek Prahy, na kterém Praha vystavovala model projektu přestavby a dostavby Masarykova nádraží, takže na tomto stánku byl konečně k vidění významný projekt od světového architekta, konkrétně v tomto případě Zahy Hadid. Nový trend jsem vyloženě nezaznamenal, celkově bylo patrné, že se nemovitostnímu trhu v Evropě v současnosti daří.
Petr Herman HB Reavis, CEO Česká republika
Zaujala mne vysoká úroveň a konkrétnost prezentací developerských příležitostí ze strany nejen německých municipalit, ale už i středoevropských metropolí. Je vidět, že i veřejná sféra si uvědomuje dopad investic do rozvoje komerčních nemovitostí na prosperitu a zaměstnanost daného města.
SMART • podzim 2016
3
50 10 000 0 6,0 40 0 5,0 30
2,5
20 4,0 10 50 3,00 40
1,0
2,0 1,5
Monitor
0,5 0,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
30
200
120 000 20
150
Výsledkový servis za Q2 2016 2,5 10 100 000 2,0 0 25 000
100 50
1,5 20 000 80 000 1,0 15 000
0
HDP
Makroekonomické údaje
0,5 10 000 60 000 0,0 5 000 410 000 0 390 000
410 000
Výdaje 370 000
40
370 000
na hrubý domácí produkt, stálé kupní ceny
350 000 330 000 6
350 000
30
330 000
20
310 000
310 000 8,0 3 70
10
3,5
60 7,0 50 0 6,0 40
Ve druhém čtvrtletí 2016 došlo k očekávanému zpomalení meziročního růstu české ekonomiky na 2,6 %. Mezičtvrtletně se ekonomická aktivita zvýšila o 0,9 %. Zpomalení je způsobeno poklesem vládních investic spolufinancovaných z evropských fondů. Příznivě k ekonomickému vývoji přispívají nízké úrokové sazby, nízké ceny ropy a zvyšující se zahraniční poptávka.
50
390 000
0
3,0 2,5 2,0
30 5,0 -3 30 000 20 4,0 10 20 000 0 3,0
1,5 Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2013
2012
Q3
Q1 1,0Q2
Q4
0,5
2014
Q3
Q4
Q1
Q2
2016 0,0 2015 Q1000Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 410
10 000
2,5
Inflace
330 000
Inflace je stále nízká a nachází se výrazně pod cílem ČNB. Cenová hladina vzrostla v srpnu 2016 meziročně o 0,6 %. Prognóza ČNB předpokládá, že po uvolnění měnové politiky dojde ve třetím čtvrtletí 2017 k mírnému překročení 2% inflačního cíle, jehož udržitelné plnění je podmínkou pro návrat do standardního režimu měnové politiky.
1,5 20 000 120 1,0 15000 000 10 000 0,5
30 000 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1020 11000 12 1 2 3 4 5 6 7 2013
80 000
Míra 6 60 000
2014
2015
2016
10 000 0
nezaměstnanosti
0 6,0
3,0 60
120 000
50 40
Q4
Q1
Q2
2013
Q3
Q4
Q1
2014
3,5 100 000 3,0
Q2 2015
Q3 2,5
30
1,5
20 2,5 10
1,0
0 2,0
0,0
1,5
0,5
Development
Q4
2,0 80 000
330 000 310 000
ČR zůstává zemí s druhou nejnižší nezaměstnaností v EU. Velký podíl na zaměstnanosti udržuje rostoucí počet pracujících ve vyšším věku. Počet pracujících ve věku 60 let a více značně převažuje nad počtem pracujících do 25 let a počet pracujících ve věku 65 a více je dokonce pětkrát vyšší než počet zaměstnaných mladých do 20 let.
7,0
4,0 70
350 000
Zaměstnanost
8,0 3
5,0 -3
370 000
370 000
310 000
2,0 25 000
0
390 000
390 000
0 Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitel. cen ke stejnému měsíci předchozího roku 350 000
1005000 000 0,0
410 000
Q1
Q2 2016 Zdroj: ČSÚ
60 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
1,0 0,5 Počet vydaných stavebních povolení
Hypotéky poskytnuté občanům
0,0 25 000
Miliardy Kč
20 000 15 000 10 000 6 5 000 03 0
4
2013
2014
2015
70
3,5 %
60
3,0 %
50
2,5 %
40
2,0 %
2,0
30
1,5 %
1,5
20
1,0 %
1,0
10
0,5 %
0,5
0
0,0 %
0,0
2016
2013
smluvní jistina celkem
-3
8,0 7,0
2014
25 000
2015 sazba hypotéky
2016
3,5 3,0 2,5
Q1 Q
Monitor
30 000 20 000 200 10 000 150 200 0 100 150
Stavebnictví
Oborové údaje – stavebnictví
50 100
0 50 Stavební
Pokles stavebnictví pokračuje, v červenci činí meziroční propad 16,3 %. Takovýto pokles uprostřed nejsilnější stavební sezóny nebyl zaznamenán ani v období krize. Pokles od začátku roku činí 11 %. Ještě výraznější je pokles v inženýrském stavitelství, který je v červenci více než 23 % a od počátku roku 15 %. K tomuto vývoji přispívá nedostatečná investorská připravenost, zejména v sektoru dopravní infrastruktury.
produkce v Q2 , 2009–2016 (podniky s 50 a více zaměstnanci)
0 120 000 50
101 252
115 083
100 000 40 50 30 40 80 000 20 30 10 20 60 000 0 10
86 849
100 560
86 107
83 977
94 144
76 478 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0
Průměrný počet osob zaměstnaných ve stavebnictví 410 000
390 000
70 390 000
3,5 150 200 410 000 370 000
60 410 370 000 50 390 350 000
3,0
390 350 000 000 100 2,5 150
pozemní stav. – tuzemsko
370 330 000 000 2,0
40 370 330 000 30 350 310 000 20 330 000 10 310 000 0
50 100 350 310 000 000 1,5
inženýrské stav. – tuzemsko v zahraničí
330 000 1,0
2012
2013
2014
2015
2016
0 50
0,52Q 2012 310 000 0
Průměrná 30 000
hrubá měsíční mzda fyzických osob
0,0
2Q 2013
2Q 2014
2Q 2015
2Q 2016
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
50 Nové zakázky stavebních podniků za Q2 2016 v mld. Kč (b.c.) 40 50 30 40 20 30 10 20 0 10
20 000 000 30 10 000 25 000 000 20 20 000 10 0000 15 000 0 10 000 5 000
Stav zakázek stavebních podniků za Q2 2016 v mld. Kč (b. c.) 200 410 000
2012
2013
2014
2015
2016
0
pozemní stavitelství inženýrské stavitelství 2Q 2012
2Q 2013
2Q 2014
2Q 2015
2Q 2016
0 120 000 120 000 100 000 43 %
8,0 100 000 80 000 57 % 7,0 6,0 80 000 60 000 5,0 veřejné 60 000 4,0
Podíl veřejných a soukromých zakázek u stavebních podniků ke konci Q2 2016 na hodnotě tuzemských zakázek celkem
410 000
Podíl počtu veřejných a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci Q2 2016 na celkovém počtu tuzemských zakázek
410 000 390 000 410 370 000 000 38 % 390 350 000 000 370 330 000 000 350 310 000 000
390 000 410 370 000 000 390 000 000 350 370 330 000 000
62 %
350 310 000 000 330 000
330 000 310 000
soukromé
3,0
310 000
veřejné
soukromé
30 000
Firmy s největším podílem na získaných veřejných zakázkách za H1 2016 20 000 30
Samostatně
70 2,5 60
Pořadí 50 2,0 70 40 60 1,5 30 50 1,0 20 40 10 30 0,5 200 0,0 10
Společnost
10 000 3,5 20
Počet
3,0 Hodnota / tis.0 Kč
Počet sdružení
Počet – účast
Hodnota* / tis. Kč
2,0 3,0 1 469 347
28
71
2 224 728
27
72
1 730 487
12
37
1 097 956
10 000 3,5 2,5
1
Metrostav, a.s.
32
2
EUROVIA CS, a.s.
65
1,5 2,5 1 099 322 1,0 2,0
76
0,5 1,5 1 042 646 0,0 1,0
3
STRABAG a.s.
Ve sdružení
0
120 000 0,5
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
0 * Uváděno jako celková hodnota zakázek ve sdružení, nikoliv jako podíl společnosti 0,0
[email protected], Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Autoři: Q1 Q2Zdeněk Q3 Q4Kunc, Q1 Q2 120 000 Ondřej Zabloudil,
[email protected] Zdroj: ÚRS Praha, ČSÚ, Ministerstvo pro místní rozvoj, Hypoindex 100 000 6 25 000
20 000 3
100 000 80 000
SMART • podzim 2016
5
Studie
Žebříček 50 největších evropských stavebních společností roku 2015 Růst stavebnictví v EU pokračoval i v roce 2015. Celkové investice do stavebnictví v EU se v loňském roce vyšplhaly na 1 434 miliard eur, což je o 5 % více než v roce 2014. Vyplývá to z třináctého vydání studie „Síly evropského stavebnictví“ společnosti Deloitte.
Ondřej Zabloudil
[email protected] Pozice na předních třech místech žebříčku se od roku 2012 nezměnily. První místo patří francouzské skupině VINCI s tržbami ve výši 38,5 miliardy eur, na druhém místě je španělská firma ACS a třetí místo patří francouzské společnosti BOUYGUES. Tyto tři společnosti představují 35% z celkových tržeb všech 50 společností v žebříčku. Souhrnné tržby 50 největších evropských stavebních společností v našem žebříčku vzrostly v porovnání s rokem 2014 o 5 %. Tento růst je způsoben především dobrými výsledky britských stavebních firem (částečně způsobeno posílením libry proti euru) a také růstem společností Ferrovial, Salini Impregilo a OHL, jedinými nebritskými společnostmi z TOP 20 s růstem tržeb přes 10 %. Růst se projevil i v souhrnné tržní kapitalizaci firem v žeb-
říčku, která meziročně vzrostla o 19 %. V žebříčku zemí dominuje Francie stejně jako vloni s pouhými 3 společnostmi, všechny ale patří do TOP 5 s celkovými tržbami 85 miliard EUR a tržní kapitalizací téměř 53 miliard EUR (meziroční nárůst o 30 %). Na druhém místě je Španělsko se 6 společnostmi s celkovými tržbami 65 miliard EUR a tržní kapitalizací téměř 33 miliard EUR. Na bronzové pozici se umístila Velká Británie, která má v žebříčku nejvíce (13) společností s celkovými tržbami 55 miliard EUR (meziroční růst 21 %) a tržní kapitalizací 41 miliard EUR.
Plné znění studie European Powers of Construction najdete zde. Najdete v ní mimo jiné další postřehy z evropského stavebnictví, analýzy strategií prvních 20 společností žebříčku a profily těchto společností.
Tabulka TOP 20 Pořadí
Společnost
Země
Tržby 2015 (mil. EUR)
% Změna 2015 vs 2014
EBIT 2015 (mil. EUR)
Tržní kapitalizace 2015 (mil. EUR)
1
VINCI SA
2 3
Francie
38 518
0%
3 758
34 801
=
ACTIV. DE CONSTR. Y SERV. SA (ACS)
Španělsko
34 925
0%
1 439
8 501
=
BOUYGUES SA
Francie
32 428
-2%
941
12 613
=
4
SKANSKA AB
Švédsko
16 363
4%
672
7 373
=
5
EIFFAGE SA
Francie
14 060
1%
1 431
5 493
=
6
STRABAG SE
Rakousko
13 123
5%
341
2 419
=
7
BALFOUR BEATTY PLC
Velká Británie
11 633
7%
-251
2 528
=
8
FERROVIAL SA
Španělsko
9 701
10%
901
15 270
=
9
KONINKLIJKE BAM GROEP NV
Nizozemí
7 423
1%
-11
1 387
1
10
NCC AB
Švédsko
6 681
7%
325
3 088
3
11
ACCIONA SA
Španělsko
6 544
1%
627
4 528
=
12
FOMENTO DE CONSTR. Y CONTRATAS SA (FCC)
Španělsko
6 476
2%
324
1 824
=
13
CARILLION PLC
Velká Británie
6 320
25%
288
1 767
1
14
INTERSERVE PLC
Velká Británie
5 000
22%
101
1 025
4
15
BARRATT DEVELOPMENTS PLC
Velká Británie
4 931
30%
756
8 625
4
16
PEAB AB
Švédsko
4 744
-1%
108
2 082
1
17
SALINI IMPREGILO SPA
Itálie
4 739
13%
273
1 980
=
18
KIER GROUP PLC
Velká Británie
4 395
23%
80
1 909
3
19
OBRASCON HUARTE LAIN SA (OHL)
Španělsko
4 369
17%
685
1 575
1
20
TAYLOR WIMPEY PLC
Velká Británie
4 326
30%
870
8 974
3
6
Pořadí 2015 vs. 2014
Aktuálně
Investice do komerčních nemovitostí v regionu CEE Objem investic do komerčních nemovitostí ve střední Evropě dosáhl v prvním pololetí letošního roku 5,1 miliardy EUR, což představuje téměř 70 % meziroční nárůst. Za celý rok 2015 v regionu změnily majitele komerční nemovitosti za téměř 9 miliard eur, což představuje nárůst o 13 % oproti roku 2014.
Největší podíl transakcí v prvním pololetí 2016 připadl na tradičního lídra regionu Polsko se 40 % celkového transakčního objemu, následovaného Českou republikou a Maďarskem s 19 %, resp. 18 %.
Investice do komerčních nemovitostí, CEE (mld. EUR) Region CEE láká stále více investorů, kteří se zaměřují na všechny segmenty s důrazem na větší, či portfoliové transakce. S růstem poptávky přichází i růst cen způsobený poklesem yieldů, které už téměř dosahují předkrizových hodnot.
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Polsko
Rumunsko
Česká republika
Slovensko
Maďarsko
0 2013
2014
2015
10
H1 2016
Ostatní (SEE)
9 8
Výnosy u nejlepších nemovitostí (prime yields), CEE
Transakce dle segmentu, H1 2016
7 6
Země
Kanceláře
Maloobchod
Industriál
Polsko
5,25 %
5,00 %
6,50 %
Česká republika
5,25 %
5,00 %
6,50 %
Maďarsko
7,00 %
6,75 %
8,50 %
Rumunsko
7,50 %
7,25 %
9,00 %
Slovensko
7,00 %
6,00 %
7,75 %
Ostatní (SEE)
8,25 %
7,50 %
9,25 %
5
7 %
4 16 %
3 2 46 %
1 0
31 %
Téměř poloviční podíl na celkovém transakčním objemu měly obchody s maloobchodními nemovitostmi následované kancelářským segmentem s třetinovým podílem a industriálem se 16 %.
Maloobchod
Kanceláře
Industriál
Ostatní
Největší transakce 1. pololetí 2016 v České republice: Nemovitost Atrium Retail Portfolio
Odhadovaná kupní cena v mil. EUR
Kupující
Prodávající
103
Palmer Capital (fund Lighthouse)
Atrium European Real Estate
OC Forum Ústí nad Labem
83
New Europe Property Investments
Meyer Bergman Fund
OD Kotva
80
PSN
NAMA
Na Příkopě 23,25, 27
80
LaSalle Investment Management
Linea Ubok
Banking House UniCredit
32
Generali
UniCredit
SMART • podzim 2016
7
Studie
Ceny bytů v Evropě dále rostou Poukazuje na to 5. vydání studie společnosti Deloitte „Property Index“, která přináší srovnání evropských rezidenčních trhů.
Petr Hána
[email protected]
dovaných zemí pouze ve 3 došlo k poklesu průměrné transakční ceny, v ostatních 12 případech ceny rostly.
Evropská ekonomika v roce 2015 rostla o 2 %, což je nejrychlejší růst za posledních 5 let. Největší růst ekonomiky byl v Irsku (7,8 %). Z kontinentální Evropy ekonomika rostla nejrychleji v České republice (4,2 %) a Polsku (3,6 %) a rostly všechny sledované země kromě Rumunska (-3,7 %). S růstem ekonomiky byl zaznamenán také růst cen rezidenčních nemovitostí.
Průměrná transakční cena za novou rezidenční nemovitost byla v České republice v roce 2015 ve výši 1 920 EUR, což dělá bydlení v Česku o 74 % dražší než v Polsku (1 110 EUR) a dokonce o 88 % dražší než v Maďarsku (1 020 EUR). Nejdražší bydlení je ze srovnávaných zemí Velká Británie s průměrnou transakční cenou za metr čtvereční 5 090 EUR, následovaná Francií s cenou 4 000 EUR.
Aktuální Deloitte Property Index se zaměřil na průměrné ceny za metr čtvereční rezidenčních nemovitostí ve vybraných evropských zemích. V meziročním srovnání se vývoj cen nemovitostí lišil. Nejvyšší meziroční růst byl zaznamenán v Irsku (+27 %), Izraeli (+10,8 %) a Španělsku (+10,6 %). Ceny nemovitostí ve Velké Británii po silném růstu v minulém roce letos vzrostly pouze mírně, a to o 3,2 %. K největšímu meziročnímu poklesu ceny za metr čtvereční došlo vlivem oslabení rublu vůči euru v Rusku (-24,6 %). Z 15 sle-
Přestože ceny rezidenčních nemovitostí v České republice převyšují ceny v ostatních státech Střední Evropy, stále patří k těm nejdostupnějším v regionu. Zatímco běžný Čech potřebuje v průměru ke koupi nové nemovitosti s výměrou 70 m2 celkem 6,9 hrubých ročních platů, Polák zaplatí 7, Maďar 7,6 a Brit dokonce 11. Naopak nejdostupnější bydlení je pro Němce, kteří za byt zaplatí pouze 3,3 ročních platů a pro Nizozemce s potřebou 3,7 hrubých ročních platů.
Jak velký byt si lze koupit za 200 000 EUR?
Portugalsko** 194 m2
Německo* 97 m2
Belgie 94 m2
Izrael 55 m2
Irsko 62 m2
Velká Británie 39 m2 *nabídková cena, **starší byty 8
Maďarsko 196 m2
Rakousko 80 m2
Francie 50 m2
Rusko 276 m2
Nizozemsko 97 m2
Slovinsko 91 m2
Itálie 84 m2
Polsko 181 m2
Španělsko 119 m2
Česká republika 105 m2
Studie
Za 200 000 EUR lze v České republice koupit 100 metrový nový byt, což je mírně pod evropským průměrem. V případě Polska je to ale více než 180 m2, v Maďarsku dokonce 196m2. Navzdory vysokým cenám rezidenčního bydlení v Moskvě, které celostátní průměr převyšují o více než 350 %, lze největší byt za danou částku 200 000 EUR koupit v Rusku, a to o výměře 280m2. Naopak nejnižší výměra dostupná za danou částku je ve Velké Británii, kde lze za 200 tis. EUR koupit pouze 39 m2 a ve Francii (50 m2). Pokud jde o srovnání evropských měst, rozdíly mezi jednotlivými metropolemi jsou ještě výraznější. Ve vnitřním Londýně lze za tuto sumu koupit pouze malý pokoj o výměře 11 m2. Naopak zdaleka
Průměrná velikost nového bytu za 200 000 EUR Centrální Londýn** Paříž Vnější Londýn** Tel Aviv Mnichov Jeruzalém Ile de France Dublin Vídeň Lyon Hamburg Amsterdam*** Milán Barcelona Řím Haifa Berlín Štýrský Hradec Madrid Cork Brusel† Linec Galway Moskva Birmingham** Antverpy† Gent† Lublaň Tallinn* Kranj Riga* Praha Turín Haag*** Lisabon** Rotterdam*** Varšava Brno Valencia Vilnius*†† Maribor Krakov Petrohrad Porto** Budapešť Ostrava Łódź Györ* Jekatěrinburg Debrecín*
11 19 23 29 33 39 42 47 51 52 53 55 55 56 58 62 63 66 67 68 69 72 73 74 75 75 78 80 85 91 92 93 98 102 107 112 114 119 119 121 129 140 141 156 162 168 183 188 199 201
nejvyšší výměru vykazoval Debrecín (201 m2), následovaná ruským Jekatěrinburgem (199 m2) a maďarským Györem (188 m2). Průměrná transakční cena nových nemovitostí v Praze byla v roce 2015 ve výši 2 140 eur za metr čtvereční. Koupě nemovitosti v Praze tak byla o 22 % dražší než ve Varšavě (1 760 eur) a dokonce o 73 % nákladnější než v Budapešti (1 240 EUR). Vůbec nejlevnějším větším městem v Evropském srovnání byl maďarský Debrecín, kde metr čtvereční v průměru stál 1 000 EUR. Naopak vůbec nejdražší byla oblast vnitřního Londýna s cenou 18 130 EUR za metr čtvereční a Paříž s 10 700 EUR za metr čtvereční.
Cena nového vlastního bytu se v Praze z minulého roku v porovnání s jinými evropskými metropolemi výrazně nezměnila. Naopak, ceny některých ostatních evropských měst rostly až dvouciferným tempem. Ceny vnitřního Londýna vzrostly o 29 % a ceny v Dublinu o 21 %. Vůbec největší změnu ale zaznamenala portugalská města. V Lisabonu cena za rezidenční nemovitost vzrostla o 33 % a v Portu dokonce o 49 %. K nejvyšší intenzitě bytové výstavby ze všech sledovaných zemí docházelo v loňském roce v Rusku (8,4 započatých bytů na 1 000 obyvatel) a v Rakousku (7,6 započatých bytů na 1 000 obyvatel). Nejnižší intenzita bytové výstavby v roce 2015 byla v Portugalsku společně s Itálií (shodně 0,8 započatého bytu na 1 000 obyvatel).
Plné znění studie „Property index” najdete zde.
*nabídková cena, **starší byty, ***všechny byty (starší i nové) †data za 2014, ††ve stavu white walls
SMART • podzim 2016
9
Daně
Jste připraveni evidovat tržby? Již jen několik týdnů zbývá podnikatelům z vybraných odvětví na to, aby se připravili na elektronickou evidenci tržeb (EET). Jedná se o novou vykazovací povinnost, do které dříve nebo později spadne každý podnikatel, ať už je fyzickou či právnickou osobou, který přijímá platby v hotovosti, platby uskutečněné platební kartou, šekem, směnkou či vouchery, apod. Zpravidla spousta podnikatelů má EET spojeno pouze s novým podkladním systémem, který bude muset být zaveden a neřeší další související otázky, které je před EET třeba doladit a které ve výsledku mohou vést ke zjištění, že podnikatel bude muset být do EET zapojen daleko dříve.
Petr Čapoun
[email protected]
Monika Trauške
[email protected] Zavedení EET i její fungování v České republice se inspirovalo chorvatským modelem evidence tržeb. Schéma i vysvětlení toho, jak bude evidence tržeb vypadat zobrazuje níže uvedené schéma, které prezentuje Finanční správa na stránkách etrzby.cz.
konkrétně jedná o služby krátkodobého charakteru poskytované především hotely, motely, botely a ostatními podobnými ubytovacími zařízeními, které poskytují krátkodobé ubytování. Do EET v této fázi nespadnou služby dlouhodobého ubytování vč. pronájmu nemovitostí. Do EET nespadnou ani případné platby hrazené zaměstnavateli zaměstnancem v souvislosti s pracovně-právním či obdobným vztahem (např. ubytování poskytované zaměstnavatelem). V této souvislosti bylo od 1. 12. 2016 rovněž schváleno snížení sazby DPH z 21 % na 15 % u stravovacích služeb (s výjimkou alkoholických nápojů a tabákových výrobků). Od 1. 3. 2017 by se EET měla týkat velkoobchodu i maloobchodu. S tím může souviset i povinnost evidovat tržby developerů či stavebních společností např. z doplňkového prodeje (prodej podlahových krytin, zabezpečovacích systémů, apod.). Převážná většina podnikatelů zabývajících se výstavbou nemovitostí se však do EET zapojí až od 1. 3. 2018, kdy se do EET zapojují ostatní činnosti, které se nezapojily v předchozích fázích nebo nespadají do poslední fáze.
1. Podnikatel zašle datovou zprávu o transakci ve formátu XML Finanční správě. 2. Ze systému finanční správy je zasláno potvrzení o přijetí s unikátním kódem. 3. Podnikatel vystaví účtenku (včetně unikátního kódu), kterou předá zákazníkovi. 4. Zákazník obdrží účtenku. 5. Evidenci dané tržby lze ověřit prostřednictvím webové aplikace Finanční správy. Zákazník si může ověřit svoji účtenku, podnikatel si ověří tržby evidované pod jeho jménem. EET se bude týkat všech podnikatelů EET bude zaváděna postupně v jednotlivých fázích. Od 1. 12. 2016 vzniká povinnost evidovat tržby podnikatelům z oblasti ubytovacích a stravovacích služeb. V oblasti ubytování se 10
V rámci přípravy na EET si musí každý poplatník u finančního úřadu zažádat o přístupy k portálu EET a upravit své pokladní systémy. Samotné úpravě by měla předcházet nezbytná revize a nastavení interních procesů. Pokud pro některé specifické situace nebude podnikatel vědět, zdali má konkrétní platbu evidovat nebo ne, může požádat finanční úřad o závazné posouzení. Na rozhodnutí má finanční úřad až 3 měsíce a i z tohoto důvodu není dobré přípravu na EET zbytečně odkládat.
Seriál
Ikony stavebnictví
Opera
Sydney
Vojtěch Petrík
[email protected] Opera v Sydney je světově nejznámější budova Austrálie, která se hned po dokončení v roce 1973 stala dominantou města. Tato v mnoha ohledech unikátní a také velmi drahá stavba vyžadovala ve své době nová materiálová a konstrukční řešení, jejichž funkčnost překvapí i dnes – více než 40 let po jejím dokončení. Plány na stavbu nové operní budovy se objevily již na konci 40. let, kdy ředitel Statní konzervatoře Eugene Goossens začal hledat vhodné místo pro nové divadlo. V roce 1954 myšlenku podpořil i tehdejší premiér Nového Jižního Walesu Joseph Cahill a jako ideální místo byla zvolena plocha v centru města Sydney na poloostrově Bennelong Point. Dva roky poté byla vyhlášena mezinárodní architektonická soutěž na operní budovu, ve které se podle zadání měl nacházet velký sál pro 3 000 diváků a menší sál pro 1 200 diváků. Celkově bylo zasláno 233 návrhů z 28 zemí. V soutěži nakonec zvítězil projekt doposud nepříliš známého a relativně mladého dánského architekta Jørna Utzona. Samotná budova se v průběhu výstavby potýkala s mnoha problémy, ať už technického, tak i politického rázu. Z původního rozpočtu 10 milionů amerických dolarů se náklady na stavbu vyšplhaly na téměř 15násobek, konkrétně 144 milionů dolarů. Po neustálých sporech mezi vládou a architektonickým studiem byl Jørn Utzon v roce 1966 dokonce nucen rezignovat. Stavba byla posléze svěřena místním architektům, kteří ne vždy respektovali Utzonovy návrhy. Právě nekonzistentnost interiéru a exteriéru poté celou stavbu nejvíce poškodila. Utzon potom Sydney již nikdy nenavštívil. Opera byla následně dokončena až v roce 1973, tedy o 10 let později, než bylo původně plánováno. Slavnostního otevření se zúčastnila i britská královna Alžběta II. Stavba se ihned po dokončení stala ikonou, která proslavila po celém světě nejen Sydney, ale i celou Austrálii. Nejvýraz12
nějším prvkem je bezesporu silueta budovy připomínající kusy lastur, lodní plachty nebo kůži pásovce. Jedná se o železobetonové skořepiny velikostně různě odstupňovaných eliptických paraboloidů. Skořepiny se však staly největším konstrukčním problémem. Betonové segmenty totiž musely vydržet zatížení 27 tisíc tun. Hlavní stavitel Ove Arup se proto rozhodl sestavit betonová žebra pomocí metody dodatečného předpínání, která zvyšuje pevnost betonu a od počátku 20. století se používá zejména při stavbě velkých mostních oblouků. Dalším konstrukčním problémem byla tepelná roztažnost betonové konstrukce. Prefabrikáty byly proto spojeny lepidlem na bázi epoxidové pryskyřice. Každá z lastur tak tvoří jeden celistvý celek. Povrch fasády je pokryt dvěma druhy lesklých a matných čtvercových dlaždic o straně 12 centimetrů. Na stavbu bylo nakonec použito více než jeden milion těchto bílých dlaždic, které dodala švédská společnost Hogans. Opera se může chlubit jedním z nejrozsáhlejších souvislých zasklení na světě; konkrétně se jedná o celkovou plochu téměř 6 200 metrů čtverečních. Budova zabírá celkovou plochu 1,8 hektarů a je situována do výjimečného městského prostředí mezi přístavním zálivem a zelení botanické zahrady. Uvnitř Opery se nachází 5 hlavních sálů, výstavní síň, 3 restaurace, 6 barů, knihovna a nahrávací studio. Největší koncertní sál pojme 2 679 posluchačů. Celková kapacita hledišť u všech sálů je 5 467 míst. V Opeře je rovněž možné najít největší mechanické varhany na světě, které mají 10 154 píšťal. Stavba obdržela v roce 2003 prestižní Pritzkerovu cenu, což je v podstatě Nobelova cena v oblasti architektury. V roce 2005 byla poté zařazena na seznam australského kulturního dědictví a o dva roky později byla dokonce zapsána na seznam památek UNESCO. Jednalo se o první budovu na seznamu UNESCO zapsanou ještě za autorova života. V srpnu 2016 byla ohlášena celková modernizace budovy v hodnotě 202 milionů australským dolarů. Cílem by mělo být zejména zlepšení akustiky interiéru stavby. Stavební práce mají být zahájeny v květnu 2017 a potrvají 6 let.
Seriál
Opera v Sydney v číslech 18 000 m² je zastavěná plocha 6 200 m² je plocha zasklení budovy 144 mil. amerických dolarů jsou celkové náklady na stavbu 10 mil. dolarů byly původně odhadované náklady na stavbu 5 467 je celková kapacita hledišť
233 je počet návrhů, které byly zaslány na architektonickou soutěž
55 metrů je nejvyšší bod budovy 126.5 milionů dolarů jsou tržby společnosti Sydney Opera House Trust v roce 2015
850 je počet zaměstnanců společnosti v roce 2015 17 let trvala realizace od arch. soutěže po otevření
SMART • podzim 2016
13
Právo
Nemožnost výstavby na cizích pozemcích? Vždy budou existovat ekonomické důvody pro výstavbu na cizích pozemcích. Například neochota vlastníka pozemku jej za účelem výstavby prodat (např. městské, obecní pozemky), neochota investora nést investiční náklad na nákup pozemku v daném případě, a řada dalších.
Zdeněk Horáček
[email protected]
Martin Bohuslav
[email protected] Právní stav po 1. lednu 2014 však tuto variantu výstavby podstatně zasáhl. Ano, je řeč o právu stavby a jeho limitech. Nelze zatížit právem stavby pouze část pozemku, nelze zřídit právo stavby k více pozemkům více vlastníků, nelze realizovat jednu stavbu zároveň na vlastních a cizích pozemcích, právo stavby lze zřídit pouze na omezenou dobu. Níže jsme se pokusili stručně představit tyto hlavní limity práva stavby. Od 1. ledna 2014 jsou stavby principiálně součástí pozemku. K realizaci vlastní trvalé stavby na cizím pozemku a k prolomení tzv. superficiální zásady (superficies solo cedit – povrch ustupuje
14
půdě) je nezbytné zřízení práva stavby. Výjimku tvoří stavby, které součástí pozemku ze zákona nejsou, tedy především dočasné stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a pozemní komunikace. Právo stavby je nemovitou věcí zapisovanou do katastru nemovitostí a stavba samotná je jeho součástí. Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) zavedením superficiální zásady cílí ke stavu, kdy pozemky a stavby na nich umístěné budou v totožných rukou. Podle ustanovení § 506 občanského zákoníku součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle přechodných ustanovení k novému občanskému zákoníku (§ 3054– § 3061) se stavby, které byly k 1. lednu 2014 ve vlastnictví vlastníků pozemků, staly součástí pozemků, na kterých byly umístěny. Pokud bylo vlastnictví k pozemku a stavbě rozdílné, nový občanský zákoník v přechodných ustanoveních nastavil předkupní práva, a to až do doby, kdy se stavba stane vlastnictvím vlastníka pozemku (či vlastník stavby se stane vlastníkem pozemku) a s pozemkem poté stavba splyne.
Právo
Podle ustanovení § 1240 odst. 1 nového občanského zákoníku pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby je však toliko tolerovaným řešením pro výstavbu na cizích pozemcích, nikoliv však řešením preferovaným. Tím zůstává splynutí stavby s pozemkem a právní úprava práva stavby k tomu směřuje. Institut práva stavby obsahuje celou řadu nesnází, které jeho praktické využití znesnadňují. Předně, právo stavby lze uzavřít pouze na dobu určitou 99 let a po uplynutí doby trvání práva stavby se stavba stane součástí pozemku za polovinu její hodnoty, pokud není sjednána jiná výše úplaty za stavbu. Za účelem splynutí pozemku se stavbou občanský zákoník předpokládá předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby a předkupní právo oprávněného z práva stavby (vlastníka práva stavby) k pozemku. Právo stavby zatěžuje vždy celý pozemek, tzn., že hranice práva stavby tvoří hranice pozemku; právem stavby tak nelze zatížit pouze část pozemku vymezenou např. geometrickým plánem. Na druhé straně je právo stavby jediným legálním institutem pro trvalé stavby, díky kterému lze realizovat vlastní stavbu na cizím pozemku. Ačkoliv nový občanský zákoník nestanoví, že právo stavby může zatěžovat toliko jeden pozemek, lze tento předpoklad dovodit z principu superficies solo cedit a výše uvedených principů práva stavby. Právě z důvodu zachování možnosti vypořádání právních poměrů při zániku práva stavby, která bývá pro dlouhé trvání práva stavby až 99 let opomíjena, nelze právo stavby
zřídit k více pozemkům. Po skončení doby trvání práva stavby se stavba stane (má stát) součástí pozemku, na němž je umístěna. A jedna stavba se nemůže stát součástí více pozemků v rukou více vlastníků. Jelikož je takové vypořádání nemožné, není potom možné ani realizovat jednu stavbu na více pozemcích. Má-li proto stavebník záměr realizovat stavbu na více pozemcích, musí tyto pozemky buď získat či docílit zřízení práva stavby pouze k jednomu cizímu pozemku. K tomu bude nezbytné (ideálně) zasažené pozemky oddělit, aby je právo stavby nezasahovalo v plném rozsahu, a tyto poté sloučit do jednoho pozemku. To však může celý záměr znesnadnit či zcela zhatit, protože právě neochota původního vlastníka pozemek pro stavbu prodat a zachovat si vlastnictví k pozemku je důvodem zřizování práva stavby. Obdobně není možné realizovat jednu stavbu zároveň na vlastních a zároveň na cizích pozemcích. Jak vidno, realizace staveb na cizích pozemcích není preferovaným řešením výstavby. Občanský zákoník cílí i uvedenými komplikacemi ke stavu, aby se realizovaly stavby výlučně na vlastních pozemcích. Na druhou stranu, jak uvedeno výše, ekonomické motivy pro výstavbu na cizích pozemcích nikdy zcela nezmizí. Z tohoto důvodu bude nutné institut práva stavby využívat. Je však nutno jej využívat obezřetně a poučeně.
SMART • podzim 2016
15
Kalendář akcí
Warsaw Build 16.–18. 11. 2016, Varšava http://warsawbuild.pl/ MAPIC 16.–18. 11. 2016, Palais des Festivals, Cannes www.mapic.com Realitní Kongres 2016 28.11.2016, Clarion Congress Hotel Prague www.realitnikongres.cz MIPIM Asia 29.–30. 11. 2016, Hong Kong www.mipim-asia.com ARCHITECT@WORK 7.– 8. 12. 2016, Stuttgart http://www.architectatwork.com/
Napište nám – za jakékoliv Vaše náměty či dotazy děkujeme.
Archiv SMART
Václav Matyáš, SPS v ČR
[email protected], www.sps.cz
Veškerá minulá čísla můžete nalézt kliknutím na záložku SMART stavebnictví na www.sps.cz nebo na www.deloitte.com/cz/nemovitosti Naleznete zde také SMART v anglickém jazyce.
Miroslav Linhart, Deloitte
[email protected], www.deloitte.com František Glazar, ÚRS Praha
[email protected], www.urspraha.cz Tomáš Krásný, Blue Events
[email protected], www.blueevents.eu
© 2016 Deloitte Česká republika, SPS v ČR
