Catrinus Tuinstra
11 september 2012
Persoonlijk voorstellen Wie is, wat wil en hoe doet CPOZ Project CPO Meliskerke 2/1 kap Statements groepen en Zelfsturingservaringen Portfolio projecten Financieel: succesfactor CPO Van CPO naar Collectief Particulier Eigendom? Co-housing, Community Land Trust (CLT)
11-09-2012
CPOZ
2
EVEN VOORSTELLEN Drs. Catrinus B. Tuinstra Coördinator
Martin Buter ICT/Projectbegeleider
Marketing- en communicatie
EPA Maatwerkadviezen Projectontwikkelaar
project- + gebiedsontwikkeling
Coördinator MAP Fonds Zeeland energiebesparing en energieproductie
Coördinator CPOZ Cedusch
Milieudoorlichting The Green Key
29-4-2011
CPOZ
3
Wie is CPOZ/zijn wij? STICHTING: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Zeeland
OPGERICHT:
BEHEER: Provinciaal Ontwikkelingsfonds Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Rijksgelden naar rato
7 februari 2008
FINANCIEEL: Provincie Zeeland 2009 – 2010
SECRETARIAAT BESTUUR: Biggekerke
KANTOOR CPOZ:
TAAKSTELLING: ontwikkelen circa 100 CPO woningen komende 5 jaar in Zeeland
DOELSTELLING:
Aardenburg
Duurzaam bouwen
BEMANNING: 2 personen in deeltijd 29-4-2011
CPOZ
4
Instrumenten CPOZ IV
Praktijkbezoek levensloopbestendige woning
29-4-2011
CPOZ
5
Statements CPO (1) CPO is voor mij een professionele instantie die jonge mensen helpt bij het realiseren van hun droomhuis. Verschillende ideeën, wensen, ervaringen en mogelijkheden worden besproken met als één doel; de bouw van een leuk en betaalbaar eigen huis. Monique, CPO Zoutelande CPO: diplomatie, kennis en grenzeloze inzet! Reinier, CPO Mannee I Goes CPO geeft als enige partij particulieren de mogelijkheid op betaalbare manier, samen met anderen je eigen huis te bouwen, omdat de Gemeenten zelden zaken doen met particulieren voor het verkrijgen van bouwgrond. Guus & Josien, CPO Stromenwijk Middelburg Het belangrijkste is dat CPOZ je eigen adviseur en belangenbehartiger is. Geeft een extra stuk vertrouwen. Werkt in principe alleen voor het belang van de koper(s). Jaap, CPO Mannee I Goes CPO: het creëren van mooie kansen en deze hierna benutten. Een situatie met alleen maar winnaars. Hans & Hedy, CPO Mannee I Goes CPO is het uitoefenen van burgerschap op klein niveau: samen kunnen we meer! Robert-Jan, CPO Mannee I Goes
11-09-2012
CPOZ
6
Statements CPO (2) CPOZ: daadkrachtige begeleiding bij het realiseren van gezamenlijke, doch individuele woondromen. Frank & Frederique, CPO Mannee I Goes CPO betekent voor ons begeleiding naar gemeente en aannemer om gezamenlijk naar een mooi eindresultaat te streven met een redelijke zelf in te delen woonprogramma. Gert & Bep, CPO Stromenwijk Middelburg Het is erg fijn om via CPOZ te werken want zij hebben veel ervaring, korte lijntjes met gemeente maar ook met de architect. je wordt stap voor stap begeleidt, alle opties worden bekeken. Ze nemen de tijd voor je. Karlien, CPO Zoutelande De mogelijkheid om in samenwerking tot een mooi plan te komen. Stukje kosten beperking door gezamenlijke aanbesteding meerdere woningen. Vanuit de overheid c.q. de provincie cq de gemeente ook een stukje stimulering door niet de hoofdprijs te vragen EN energiezuinig bouwen promoten. Gerrit, CPO Paauwenburg Vlissingen
11-09-2012
CPOZ
7
Zelfsturingservaringen CPO Molenwerf Meliskerke - Starters:
Kopersvereniging nut bewezen, o.a. ontwerp, aanbesteding, enz. CPO formule en spelregels in Statuten + HR, ALV’s beperkt. CPOZ: voorzitter bijeenkomsten/vergaderingen KV na oplevering opgeheven. Zelfsturend zonder veel protocollen. Eigen bouwdirectie, veel eigen inbreng op bouwplaats.
CPO Goes Mannee I – Starters/Doorstromers:
Kopersvereniging echte Vereniging en besluitvormingsorgaan CPO formule en spelregels in HR geconcentreerd, 11e ALV, CPOZ: coach, adviseur, planeconomie, emiddeling gemeente, derden Eigen bouwcommissie, externe bouwbegeleiding Sterk zelfsturend volgens protocol KV gecontinueerd, collectief eigendom gem. ontsluitingsweg.
CPO Stromenwijk Middelburg – Senioren/Doorstromer:
Kopersvereniging in oprichting CPOZ belangrijk voor alles. Fase Definitief ontwerp: confrontatie Collectief en Particulier
11-09-2012
CPOZ
8
Portfolio CPOZ Projecten Zeeland
11-9-2012
CPOZ
9
Project CPO Meliskerke 2/1k
11-9-2012
CPOZ
8-6-2012
10
Project CPO Mannee I
11-9-2012
CPOZ
8-9-2012
11
Wat financiert/subsidieert CPOZ? FINANCIEREN
SUBSIDIEREN
RECHTSPERSOON:
STIMULERINGBIJDRAGE:
OVK Bewonerscollectief/ Kopersvereniging
PRODUCT:
Voorfinancieren CPO Fonds 1)Renteloos + risicovrij voorfinancieren startkosten 2) Zachte lening startkosten
VOORWAARDEN:
Succes project Woningbehoud gedurende 2 jaar
ZEKERHEIDSTELLING:
Alle rechten op locatie en ontwerp
VOORSCHOT:
SUCCESFACTOR CPO:
Max. € 4.000/woning met max. € 50.000/project
29-4-2011
Voorfinanciering omgezet in Stimuleringsbijdrage van € 2.500/woning en € 40.000/project
Voorfinanciering belangrijkste succesfactor!
CPOZ
12
Collectief Particulier Eigendom (1) Waarom CPE als optie? Financieel
Onzekerheid mate en duur van renteaftrek Ouderen minder inkomen, lagere belastingtarief, minder belastingaftrek Moeilijker financiering Starters BTW-verhoging + 2% naar 21%; niet-recupereerbaar voor eindconsument
Planeconomie
KoopGarant regeling
Collectief eigendom? Gemeenschappelijk Wonen
Samenhuizen is een overkoepelende term om allerlei woonvormen te omschrijven waar meerdere mensen vrijwillig bij betrokken zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om gedeelde woningen, kangoeroewonen, cohousing, leefgemeenschappen, woonwerkgemeenschappen, …
Co-housing Community Land Trust (CLT) Coöperatie/leden, Vereniging /leden, Stichting/leden, BVaandeelhouders?
Hergebruik leegstaande gebouwen Nieuwbouw grotere vlekken
Vraagstukken:
fiscaal, financieel, juridisch
11-09-2012
Van CPO naar CPE? Het is of 100% huur of 100% eigendom
CPOZ
13
Bouwblok Vlissingen
11-09-2012
CPOZ
14
Voordelen € CPO en CPE CPO Bouwblok: Aanbesteding in delen casco
CPE Bouwblok Investeringsfase Energienetwerk/mtr = E, G, W?, 1x aansluitkosten = 10x G/E x € 900, - voordeel Pandrecht: 1x i.p.v. 6x?
Activiteiten in eigen beheer Uitbesteden zelfdoen
Exploitatiefase Collectief inkopen utiliteiten, onderhoud Enz.! 11-09-2012
CPOZ
15
Collectief Particulier Eigendom (2) Financieel
Maar:
Indien recuperatie 21% BTW als voorbelasting Werkkapitaal bij aftrap wonen maakt interessante woonlast voor starters Situatie wordt gunstiger bij inbreng eigen vermogen Probleem financiering bouwkosten (eigenvreemd vermogen) Probleem pandrecht hypotheek 11-09-2012
CPOZ
Belastingdienst beoordeelt Ondernemerschap Wet OB artikel 11 onroerende zaken: Bij permanente woonbestemming: geen belaste prestatie in de zin van aanbieder – afnemer Prestatie verricht voor privé doeleinden
Wel: na 2 jaar verkopen/ verhuren vrijgesteld van BTW afdracht. 16
Co-housing (1) Co-housing
Samenhuizing / woongemeenschap : dit zijn in Vlaanderen de overkoepelende termen voor al de verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen. Hiervan afgeleid spreken we over samenhuizen (samen een woongemeenschap bewonen) en samenhuizers (de mensen die er samen wonen). Gemeenschapshuis: 1 huis dat gedeeld wordt door studenten of jongwerkenden. Privé meestal 1 (slaap)kamer, de rest van het huis gemeenschappelijk. Niet-duurzaam karakter. Voorkomen: vooral in Leuven, ook in andere universiteitssteden. Woongroep: gelijkend op gemeenschapshuis, hoewel soms wat meer privé-ruimte. Duurzamer karakter dan gemeenschapshuizen, ook oudere bewoners of ouderen. Voorkomen: vooral in en rond steden. Centraal wonen (CW) : iedere bewoner heeft een eigen "unit" met naast slaap- en woonkamer ook een keukentje en badkamer. Daarnaast op projectniveau een aantal voorzieningen zoals bewonerscafé, werkplaats, gastenkamers, ontspanningsruimte, tuin,... Er is zeer zelden een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap. In Nederland hebben ongeveer de helft van de centraal wonen projecten nog een "clusterniveau" (van 2-6 units). Hier kunnen meestal een woonkamer en een keuken/eetkamer (ook andere functies) samen gebruikt worden. Cohousing: sterk gelijkend op centraal wonen maar er is wel een keuken/eetzaal op gemeenschapsniveau waar bewoners minstens enkele keren per week (soms dagelijks) de kans krijgen om samen te eten. Retrofit Cohousing: het stap voor stap creëren van cohousing in een bestaande cluster van woningen (straat of appartementsgebouw) door bvb. schuttingen of hagen tussen een aantal tuinen gedeeltelijk of geheel weg te nemen, of nog door het samen beheren van een bepaalde ruimte. Je kan hier onze nota hierover downloaden. Leefgemeenschap:gemeenschappen met een eerder duurzaam karakter waar de graad van gemeenschappelijkheid groter is dan in CW of cohousing. Er is meestal een zekere ideologische factor die de bewoners bindt: religie, ecologie en/of solidariteit bijvoorbeeld. Doordat er meer activiteiten gezamelijk georganiseerd worden, moet er ook meer onderling overlegd worden tussen de bewoners.
11-09-2012
CPOZ
Cohousing is de naam voor een nieuw woonconcept dat probeert een antwoord te geven op de vervreemding in de maatschappij van vandaag waar buren elkaar niet meer kennen en waar weinig gemeenschapsgevoel leeft. Cohousing probeert het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te restaureren dat in het verstedelijkte Vlaanderen vrijwel verdwenen is. In een Cohousing project kennen de buren elkaar en leeft er een sociale bewogenheid die afwezig is in de hedendaagse woonkernen. Cohousing kernen bestaan uit 8 tot 34 volledig uitgeruste privéwoningen met hun eigen keuken en badkamer, met daarnaast uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen. De gemeenschappelijke delen omvatten een ‘centraal huis’, een voetgangersstraat, speelpleintjes, ontspanningsruimtes,... Het centraal huis omvat een uitgeruste keuken met een grote eetruimte en daarnaast een kindercrèche, een televisiekamer, een computerroom, een speelruimte, een werktuigplaats, een zitplaats, een vergaderplaats, etc. De architectuur van een cohousing project biedt een verhoogde kans op interactie met de buren. De typische cohousing wijk bestaat uit 8 tot 34 afzonderlijke wooneenheden die gegroepeerd worden langs een gemeenschappelijke voetgangersweg of rond een plein. Je parkeert aan de rand waardoor meer verkeersvrije ruimte en open groen ontstaat. De bewonersgroep bestaat uit een mix van singles, koppels, gezinnen met kinderen en ouderen. Cohousing probeert de voordelen van woningen in private eigendom te combineren met het delen van gemeenschappelijke voorzieningen en een verhoogd gemeenschapsgevoel. Cohousing staat ver af van leefgemeenschappen die minder aandacht schenken aan de nood aan privacy. Cohousing vormt één van de meest beloftevolle oplossingen voor de actuele sociale vervreemding.
17
Co-housing (2)
11-09-2012
CPOZ
18
Co-housing (3)
11-09-2012
CPOZ
19
Co-housing (4)
11-09-2012
CPOZ
20
Co-housing (5)
11-09-2012
CPOZ
21
Community Land Trust (1)
29-4-2011
CPOZ
22
Community Land Trust (2)
29-4-2011
CPOZ
23
Community Land Trust (3)
29-4-2011
CPOZ
24
Letchworth Garden City
11-09-2012
CPOZ
25
Burlington VS (1)
11-09-2012
CPOZ
26
Burlington VS (2)
11-09-2012
CPOZ
27
CLT L’Espoir Brussel
Bewoners eigenaar woningen, Grond in eigendom overheid/wijk/actoren
11-09-2012
CPOZ
28
Stichting Rodichem Zeist Eigenaar Park Rodichem (4 ha) + 107 Ouderenwoningen Doel: bieden ouderenhuisvesting 55+ + beheer landschapspark Dagelijks beheer – Bestuur – Begroting –Contractanten Contractantenvergadering (2x jaar) sanctioneert DB + begroting Recht van bewoning kopen/verhandelbaar: geen pandrecht hypotheek
Bereidverklaring woonrecht + Woonvergunning gemeente
Bereidverklaring gepasseerd via notaris (akte van overdracht)
Woonrecht verhandelbaar op de markt Entreefee (€ 1.600, -) + Maandlast (190, -) + Recht van bewoning 11-09-2012
CPOZ
29
Wat is/wil CPOZ? CPO is:
Vraaggestuurd instrument om woningmarkt te stimuleren
3e Weg:
naast Projectmatige- en Corporatiebouw
CPO wil:
Mensen begeleiden & faciliteren bij “samen met anderen in eigen beheer ontwerpen, aanbesteden en bouwen eigen huis”
Gericht op Mensen:
doelgroepen & leefstijlen
Aanspreekpunt Gemeente: nieuwbouw meerdere woningen
Intermediair:
Minder kapitaalkrachtige vraag ondersteunen en kans geven opdrachtgever voor eigen woning te zijn
tussen gemeente en bewonerscollectieven
29-4-2011
CPOZ
30
Wat doet CPOZ? HELPEN:
Adviseren en begeleiden CPO groepen in voorbereidingsfase
Particulieren helpen bouwlocaties vinden + grondposities te verwerven
Planaconomie, Plan van Eisen, Inhuren adviseurs
SAMENWERKEN: gemeente, corporaties, projectontwikkelaars om CPO projecten te realiseren
REALISEREN: ‘achtervangfunctie’ bij corporaties en anderen 29-4-2011
CPOZ
Opstellen Plan van Aanpak Ontwikkeling & Bouw
Stimuleren om duurzaam te bouwen
31
Missie CPOZ
29-8-2012
CPOZ
32
Welke criteria hanteert CPOZ? Collectief als rechtspersoon Minimaal 3 woningen: tenzij bijzondere doelen
Medewerking gemeente: via brief
Beschikbaarheid bouwgrond: via brief
Professionele begeleiding Transparante kostenverantwoording Duurzaam bouwen: Binnen haalbare budgetten 29-4-2011
CPOZ
33
Kenmerken en Voordelen CPO KENMERKEN CPO
VOORDELEN CPO (kans op)
Betaalbaar:
Betrokkenheid:
Eigen inbreng:
Maatvoering:
Eigen woningbezit tegen betaalbare kosten
Betrokkenheid toekomstige bewoners bij realisering woning/buurt
Woon- en woonomgeving met eigen inbreng op basis persoonlijke wensen en behoeften
Draagvlak collectief:
Bouwen op maat
Meerwaarde:
Meer volume en duurzaamheid
Kostenbesparing:
Gebruik maken draagvlak collectief
Reële kostenbesparing
Competenties:
Tijdwinst:
Versterken persoonlijke competenties
Kans op tijdwinst
Gemeenschapszin:
Toepassen gemeenschappelijke waarden duurzaamheid, buurtcohesie, saamhorigheid
Diversiteit:
Grotere diversiteit in wonen
Vrijheid:
Bouwvrijheid ondernemingsgerichte mensen
Starters:
Ideale mogelijkheid starters bezit eigen woning
29-4-2011
CPOZ
34
CPO Meliskerke Start QII 2009
Herverkaveling 4x2/1kap Meten & tekenen
Kerngroep
4 leden/huishoudens Werven gemeenschap
Keuze architect
Duurzaam EPC 0.6
Voorontwerp Welstand
Keuze bouwbegeleider Kostenraming Aanbesteding
Financieel
Voorfinanciering OVK met CPO Subsidies, Zachte leningen, Garanties
29-4-2011
CPOZ
35
Project Meliskerke 6 x 2/1 kapwoning
29-4-2011
CPOZ
36
CPO MELISKERKE 2/1 KAP
29-4-2011
CPOZ
37
Meliskerke 6 x 2/1 kapwoning ERVARING/MENING COLLECTIEF CPOZ Kartrekker groep Toegang instanties Betrokkenheid proces Flexibel tijdsinzet Coach groep Maximale inzet Belang duurzaamheid Eerlijk & betrouwbaar Brengen ook nog geld mee! Neutrale Personel Coach!
CPO MELISKERKE 5 RIJWONINGEN
29-4-2011
CPOZ
39
Project Stromenwijk Middelburg
29-4-2011
CPOZ
40
Vlissingen Paauwenburg
Patiobungalows 0-energiewoning levensloopbestendig
29-4-2011
CPOZ
41
