Categorie A Vraag Antwoord

Categorie A

Vraag

VPB

Krijg ik een voorlopige aanslag vpb voor 2006?

Projectorganisatie

Welke personen, corporaties en andere partijen zijn bij de projectorganisatie Corporaties (financiële directeuren), Belastingdienst (inspecteurs en kennisgroepen) en Aedes betrokken? (bijgestaan door fiscaal adviseur); procesbewaking door Deloitte. Hoe zijn de werkgroepen samengesteld? De helft van de werkgroep bestaat uit corporatiemensen, de andere helft uit medewerkers van de Belastingdienst; dit geldt per werkgroep. Hoe kunnen wij (nog) invloed hebben / krijgen op de inhoud van de Dit kan door vragen en opmerkingen te sturen naar [email protected] besprekingen met de Belastingdienst? Hoe worden de niet-leden van Aedes betrokken in dit proces? Voor niet-leden verzorgd de Belastingdienst de communicatie (oa informatiebijeenkomst op 15 november) Zijn de advieskantoren / accountantsorganisaties bij het proces betrokken? Ja, fiscalisten van de grootste advieskantoren zijn als klankbordgroep betrokken binnen de projectorganisatie

Ondertekenproces VSO

Wat betekent het tekenen van de VSO?

Ja, maar pas in 2007 op grond van optie keuze; er zal dan ook een voorlopige aanslag 2007 worden opgelegd. Waarom is mijn corporatie vpb-belastingplichtig en vanaf wanneer geldt dit? Per 1 januari 2006 is het Belastingplan 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Waarom zijn Aedes en de Belastingdienst met dit initiatief gestart? De praktische uitwerking van de wetswijziging is nog niet duidelijk, zoals bijvoorbeeld wat onder commerciële activiteiten moet worden verstaan. Aedes en de Belastingdienst zijn daarom gesprekken gestart om een overeenkomst te maken die duidelijkheid verschaft over de vpb-regels en die voordelen oplevert voor corporaties. Hoe verhoudt de VSO zich tot andere VROM dossiers? Zoveel mogelijk anticiperen op het VROM dossier, maar vanuit huidige wetsoogpunt robuust ingericht.

Wat betekent het niet tekenen van de VSO?

Kan ik op een later tijdstip besluiten alsnog de VSO te ondertekenen?

Heb ik de verplichting om de VSO te ondertekenen? Wat houdt ‘tekenen met terugwerkende kracht’ precies in? Hoe lang is de VSO geldig? Hoe lang is de overgangsperiode en wat houdt deze precies in? Wat wordt verstaan onder implementatie? Wanneer kan ik de VSO in ontvangst nemen? Kan ik de VSO eerder / nu al inzien? Welke onderdelen van de vso zijn op dit moment af en aan welke onderdelen wordt nog gewerkt?

6-12-2006

Antwoord

De vaststellingsovereenkomst, die naar verwachting begin janurai 2007 klaar is, is een overeenkomst tussen de Belastingdienst en de individuele corporatie. Elke corporatie kan zelf bepalen of ze de overeenkomst tekent of niet. Besluit ze te tekenen, dan is de overeenkomst met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006 van toepassing. De overeenkomst geeft zekerheid en duidelijkheid voor de corporatie over hoe met de vpb-plicht van de corporatie wordt omgegaan. Daarover kunnen dus geen discussies meer met de belastinginspecteur ontstaan. Na tekenen is er voldoende tijd (implementatieperiode) waarin corporaties hun organisatie zodanig kunnen inrichten dat ze aan de voorwaarden van de overeenkomst voldoen. Tekent een corporatie de overeenkomst niet, dan betekent dat dat de corporatie alsnog met de Belastingdienst zelf in gesprek moet gaan over de vennootschapsbelasting. De VSO, inclusief eventuele voordelen, is dan niet van toepassing. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat de corporatie langjarig met de Belastingdienst moet gaan procederen. De VSO moet uiterlijk 30 maart 2007 getekend zijn om mee te tellen voor het 70% criterium. Het is niet mogelijk later alsnog de overeenkomst te ondertekenen. De keuze van al of niet tekenen kan dus maar een keer worden gemaakt en is daarna definitief. Nee. Corporaties kunnen op individuele basis besluiten die overeenkomst al dan niet te ondertekenen. Dit betekent tekenen voor 30 maart 2007, kiezen voor een optie uiterlijk op 31 augustus 2007, maar voor de vennootschaspbelasting geldt dit per 1 januari 2006. De VSO is geldig tot en met (het boekjaar dat eindigt op) 31 december 2010, mogelijk komt er dan een verlengingsperiode. De overgangsperiode loopt van 1 januari 2006 tot en met einde implementatieperiode. Organisatie zodanig inrichten dat voldaan kan worden aan vpb-plicht. In januari 2007 Nee, er wordt nog gewerkt aan meerdere deelresultaten. Het raamwerk is af, de tekst in grote lijnen ook. Er word nog hard gewerkt aan de invulling van de details.

1 of 5

Heb ik voldoende bedenktijd na ontvangst van de VSO voordat ik besluit wel/niet te ondertekenen?

Als de VSO er ligt, moet ik dan met mijn adviseur afstemmen of ik wel/niet teken? Volgt er nadat de VSO gereed is nog een informatiebijeenkomst? Tekent de Belastingdienst automatisch?

Informatie voorziening

Ja, in januari 2007 Nee. De Belastingdienst heeft aan het doorgaan van de overeenkomst de voorwaarde gesteld dat 70 procent van de corporaties de VSO moet tekenen. De Belastingdienst wil volgens de afspraken in de overeenkomst handelen, zodat er zo weinig mogelijk tijd gaat zitten in individueel overleg en uitgebreide discussies met individuele corporaties. Om dit te rechtvaardigen moet ten minste 70 procent tekenen. Tekent minder dan 70 procent, dan is er voor geen enkele corporatie een overeenkomst. Tekent 70 procent of meer dan gelden de afspraken voor degenen die hebben getekend.

Wordt de presentatie van de informatiebijeenkomsten beschikbaar gesteld? Ja, staat op de Aedessite (per 7 november)

Mag ik toegang tot het Belco-netwerk op Aedesnetwerken?

Waar kan ik terecht als ik vragen en/of opmerkingen heb? Fundamenten

Corporaties moeten voldoende bedenktijd hebben, om een weloverwogen keuze kunnen maken. De verwachting is dat de vaststellingsovereenkomst begin januari 2007 gereed is. In januari 2007 krijgen alle leden de VSO tot hun beschikking. Half januari zullen de leden van Aedes worden geïnformeerd over de VSO. De leden hebben vervolgens tot 30 maart 2007 de tijd om te besluiten of ze de VSO wel of niet willen ondertekenen. Er is dus voldoende tijd, ook voor gedegen overleg met adviseurs. De keuze voor een optie hoeft pas uiterlijk 31 augustus te worden gemaakt. Ja

Nee, het Belco-netwerk op Aedesnetwerken is alleen bedoeld voor leden van de projectorganisatie. Algemene informatie wordt o.a. bekend gemaakt via de openbare site van Aedes (www.aedes.nl > ondernemen > vennootschapsbelasting). Vragen en opmerkingen kunnen gemaild worden naar [email protected]

Wat biedt artikel 5-1, d aan voordelen voor mijn corporatie?

Dit wetsartikel is specifiek geschreven voor de corporaties; dit artikel geeft in samenhang met de uitleg van de verschillende begrippen in de VSO duidelijkheid en zekerheid wat vrijgesteld bllijft. Artikel 2, eerste lid, onderdeel d Wet Vpb is geen basis voor afspraken met de corporaties. Om over het Waarom kan ik geen beroep doen op artikel 2-1, d? corporatieartikel heldere en éénduidige afspraken te maken is een beroep op artikel 2-1, d niet meer mogelijk; de VSO heeft op dit punt een compromissoir karakter. Hoe ziet het basismodel er op hoofdlijnen uit? Subjectieve vrijstelling, partieel subjectieve vrijstelling, algehele belastingplicht Wat houdt optie I van het basismodel in? Juridische scheiding tussen sociale en maatschappelijke activiteiten in de t.i. en de commerciële activiteiten in de dochterondernemingen. Wat houdt optie II van het basismodel in? Administratieve scheiding binnen de t.i. tussen de sociale en maatschappelijek activiteiten enerzijds en de commerciële activietiten anderzijds. Wat houdt optie III van het basismodel in? Alle activiteiten zijn belast; er zijn geen vrijgestelde activiteiten. Wat zou een voordeel van optie III kunnen zijn? Eenvoud Is er een combinatie van optie I en optie II mogelijk ? (niet álle activiteiten in Ja, maar dan kan geen FBI een dochter)

Kan bij een combinatie van optie I en II ook gebruik gemaakt worden van de Nee buffer?

6-12-2006

Is de grootte van de buffer gekoppeld aan de grootte van de corporatie?

Nee, de grootte van de buffer is gekoppeld aan absolute getallen, die voor alle corporaties gelden.

Is het mogelijk een mix van optie I en II te maken? Wat wordt verstaan onder administratieve scheiding?

Ja, optie II kan ook deelnemingen hebben. In een mix is een FBI niet mogelijk. Twee gescheiden administraties.

Kan mijn corporatie tussentijds tussen de opties switchen?

Binnen de overeenkomst kiest de corporatie voor één van de aangeboden opties. Die keuze is definitief, maar gedurende de looptijd van de VSO is op goede gronden een overstap naar een andere optie mogelijk. 2 of 5

In relatie tot het basismodel, begrijp ik dat alleen dat de subjectieve vrijstelling volgens de wet wordt ingeperkt. In hoeverre is er volgens de wetsvoorstellen sprake van objectieve vrijstelling? Als er in de wet / vanuit VROM of FZ zaken veranderen, wordt de VSO dan aangepast? En kan ik dan opnieuw een keuze maken? Worden de fiscale regels zodanig dat de belastingheffing dezelfde is, ongeacht de juridische structuur waarin de activiteiten plaatsvinden? Is er een verschil tussen vrije dochters en gebonden dochters? Gaat de belastingdienst controleren of de corporatie voor het juiste model heeft gekozen?

Er is sprake van een partiële subjectieve vrijstelling; dat wil zeggen dat de sociale en maatschappelijke activiteiten zijn vrijgesteld en de commerciële niet meer. In het fiscale jargon is een objectieve vrijstelling een andere manier van vrijstellen. Het is een dynamisch product, staat in de voorwaarden, geen misbruik / wel consistent. De VSO moet toepasbaar zijn. Uitgangspunt is dat e.e.a. rechtsvorm neutraal moet zijn. Het maakt voor de vennootschapsbelasting binnen de VSO niet uit of de commerciële activiteiten in een dochtervennootschap of binnen het belaste deel van de t.i. plaatsvinden. Dit komt uit het VROM dossier, we houden er rekening mee maar binnen de VSO is er maar 1 soort dochters. Nee, de corporatie moet zelf de keuze maken voor die optie, die het beste aansluit bij de organisatie van de corporatie.

Onderdelen VSO Wat biedt de VSO aan voordelen?

Huurgrens

De VSO geeft duidelijkheid en zekerheid over welke activiteiten corporaties wel en geen vennootschapsbelasting moeten betalen. Daardoor is er op veel punten geen individueel overleg meer nodig tussen corporaties en de Belastingdienst en dat betekent geen eindeloze discussies met de inspecteur. Daarnaast geldt de vaststellingsovereenkomst met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006 en voorziet de VSO in een adequate implementatieperiode. Ook bevat de overeenkomst enkele redelijk gunstige interpretaties van fiscale regels. Wat zijn de nadelen van de VSO? Er is sprake van een compromis, waarbij de vso naast de plussen ook een aantal minnen kent. In het kader van de VSO kan een corporatie bijvoorbeeld geen beroep doen op de stelling, dat 'de activiteiten het normale vermogensbeheer niet te boven gaan'. Aangezien de VSO in elk geval vijf jaar geldig is, betekent dit wel vijf jaar duidelijkheid en zekerheid. Hoe is de grens van 70% tot stand gekomen? De Belastingdienst heeft bij de uitvoering rekening te houden met het gelijkheidsbeginsel. Op grond van dit beginsel heeft de Belastingdienst een minimum deelname ge-eist van 70%. Hoe wordt het 70% criterium getoetst? 70% waarvan? 70% van het aantal corporaties Wat gebeurt er als er niet aan het 70% criterium wordt voldaan? Tekent minder dan 70 procent, dan is er voor geen enkele corporatie een overeenkomst. Wat is een woning? In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip woning. Hoe wordt omgegaan met studentenhuisvesting (onzelfstandige woningen)? Studentenkamers worden beschouwd als een woning waarbij de huurprijs niet hoger mag zijn dan de huurtoeslaggrens (€ 615) Wat bepaalt of het een sociale huurwoning betreft? De HuurToeslagGrens bepaalt het onderscheid tussen sociale en dure huur. Hoe wordt de sociale huurgrens bepaald gedurende de geldigheid van de De grens betreft de huurtoeslaggrens, deze wordt jaarlijks aangepast en daardoor ook automatisch de vso? fiscale grens Hoe is de grens van € 615,- bepaald? Deze is bepaald door de wetgever en is afkomstig uit het concept BBSH van het ministerie van VROM Wordt de huurprijs per complex of per woning bepaald? Is de grens van € 615,- de bruto of netto huurprijs? Geldt de grens van €615,- vanaf 01-01-2006, of geldt de oude grens van €605,- tot een bepaalde periode? Woningen met een huur boven de € 615, kunnen in model 1 als BI tegen 0% tarief worden belast. Hoe zit dat in model 2; geldt daar ook een 0% tarief? Zijn aanleunwoningen die middels één huurcontract verhuurd worden belast? Hoe wordt omgegaan met een zorgcentrum waarbij de huur per bed / eenheid wordt berekend? Mogen woningen van net boven de € 615, teruggebracht worden tot onder de € 615? Geldt terugwerkende kracht als na 30/3 de huur verlaagd wordt? Hoe werkt het toezichtregime?

6-12-2006

De huurprijs zal per woning worden bepaald In de VSO zal de huurprijs als begrip nader worden gedefinieerd Voor 2006 geldt EUR 605 en voor 2007 een grens van EUR 615. Model 2 heeft geen mogelijkheid voor de FBI en dus ook geen 0% tarief voor dure huurwoningen.

In de meeste situaties zullen deze complexen verhuurd worden aan een maatschappelijke organistie waardoor deze verhuur is vrijgesteld. Indien deze zelfstandig worden verhuurd dan zal deze woonsituaties kunnen worden vergeleken met andere vormen van kamergewijze verhuur. Hiervoor zal een duidelijk regeling in de VSO zijn opgenomen. In principe is dit mogelijk, wel moet erop worden gelet dat dit niet bedoeld is om de belasting te omzeilen het moet in de richting van de belastingdienst kunnen worden verantwoord. Nee, daar had op geanticipeerd kunnen worden. De huurgrens stond in dec 2005 al vast. De wijze van controle zal deel gaan uitmaken van de VSO

3 of 5

FBI

Wat is een FBI?

Een FBI is een fiscale beleggingsinstelling waarbij het mogelijk onder stricte voorwaarden beleggingen (waaronder woningen) in onder te brengen. Het belastingtarief voor deze instellingen bedraagt 0%

Wanneer kan ik gebruik maken van een FBI?

Dit is uitsluitend mogelijk indien de aandelen voor het grootste deel worden gehouden door instellingen die vrijgesteld zijn.

Blijft de huidige term plintruimte overeind bij de geschetste mogelijkheden van de buffer in optie I?

In optie 1 is er naast de plintruimte een buffer.

Hoe dien ik om te gaan met projecten in ontwikkeling in de periode waarbinnen 01-01-2006 valt? Zijn de winsten die in de ontwikkelingsfase tot 01-01-2006 zijn gerealiseerd belast? Is het ontwikkelen van 1 woning voor de markt ook ondernemen? Is het verhuren van (enkele) garages belast?

Er zal een praktische handreiking in de VSO opgenomen worden voor de waardering van een project in combinatie met de fase waarin dat project per 1 januari 2006 verkeert. Nee, tot 01-01-2006 vrijgesteld

Waardering

Projecten

Diensten

Hoe wordt omgegaan met de waardemutatie van een object? Hoe worden de stichtingskosten bepaald bij het verschuiven van huurwoningen van de BV naar de TI, die zich bezighoudt met (combi-) projectontwikkeling? Indien projectontwikkeling plaatsvindt in een afzonderlijke BV (geen fiscale eenheid), zijn de resultaten op sociale woningbouw dan belast? Als er op projectontwikkelingsactiviteiten verlies wordt geleden, zijn de resultaten dan belast? Indien projectontwikkeling plaatsvindt in een BV, die niet van een corporatie is, zijn de resultaten op sociale woningbouw dan belast? Is het uitgeven van gronden onder sociale koopwoningen in erfpacht een commerciële activiteit? Hoe moet ik om gaan met het uitlenen van personeel aan een dochter en/of derden? Moet ik personeel ook mee laten verhuizen naar een dochter? Hoe moet ik omgaan met VVE-diensten uitgevoerd voor derden?

Kostprijs

Onderhoud

6-12-2006

Ja. Ja, maar plint en buffer kunnen defacto tot een vrijstelling leiden. Ook hangt het af van de wijze van verhuur (huurder/niet huurder) dit zal in de VSO duidelijk worden weergegeven. Dit heeft geen specifieke relatie met de nieuwe vpb-plicht, valt bij verkoop gewoon in de winst De stichtingskosten van de opstallen worden bepaald op de kostprijs met een algemene kostendekking.

nee. ja, met uitzondering van de sociale huurwoningbouw. ja, een dergelijke projectontwikkelings BV valt onder de normale een integrale belastingplicht. ja, er bestaat geen onderscheid tussen sociale en andere koopwoningen. Uitlenen van personeel aan een dochtervennootschap moet tegen juiste marktprijs (die in de VSO zal worden bepaald op de loonkosten en een opslag voor overheadkosten). Uitlenen aan derden commerciële partijen- moet tegen een marktconforme vergoeding. Dit is niet noodzakelijk doorbelasting kan ook door gebruik te maken van de in de VSO op te nemen interne verrekenprijzen. Dit zal tot de belaste activiteit van de corporatie gaan behoren

Is het verhuren van woonvoorzieningen aan een maatschappelijke (zorg) Indien deze onder het begrip van een maatschappelijke organisatie valt dan is deze activiteit niet belast stichting belast? Kunnen onrendabele investeringen als verlies in rekening worden gebracht? Nee direct echter indien kan worden aangetoond dat een derde partij ook een dergelijke transactie zou Kan dit ook achteraf? hebben gedaan dan kan het zijn dat delen van de onrendabele top verrekend kunnen worden met een te realiseren winst op andere delen van hetzelfde project. Valt de verkoop van zonnestroom, uit zonnepanelen op Ja. hoogbouwcomplexen onder commerciële activiteiten? Is er bij het gebruik van zonnepanelen op hoogbouwcomplexen, met het Nee. oog op duurzaamheid, sprake van maatschappelijk vastgoed?

Hebben jullie kostprijs methode bepalingen opgenomen in de vso? Welk type onderhoud is belast?

Nee, deze zullen volgens de normale economische principes moeten worden bepaald Onderhoud aan het eigen bezit dan onder de fiscale vrijstellingen valt is onbelast onderhoud voor derden is een belaste activiteit. Via de verrekenprijzen wordt geregeld hoe te toerekening moet plaatsvinden in de richting van het eigen fiscaal belaste bezit en activiteiten. 4 of 5

Hoe moet ik omgaan met mijn onderhoudsdienst?

Dit is geen fiscaal vraagstuk maar meer van organisatorische aard. Afhankelijk van het model zullen diensten voor derden via een dochteronderneming in rekening worden gebracht. De huurder van een woning onder de €615,- kan tegen extra betaling een Indien dit deel uit maakt van de huurprijs is deze grens bepalend. Deze grens zal duidelijk worden hoger kwaliteitsniveau in onderhoudswerkzaamheden krijgen (bv extra luxe aangegeven. Indien dergelijke activiteiten concurreren met de markt dan is de kans groot dat deze keuken), zijn deze extra onderhoudswerkzaamheden dan belast? activiteit belastingplichtig is. In de VSO zal dit worden verduidelijkt

Omzetting

Begrippen

6-12-2006

Als een object uit de sociale portefeuille gaat, is het resultaat uit verkoop dan belast?

Indien het gaat om een sociale huurwoning dan is de verkoopopbrengst niet belast. Dit is wel het geval bij huurwoningen boven de huurtoeslaggrens

Wordt bij omzetting van sociale naar commerciële verhuur, de nieuwe afschrijving in de belastingheffing betrokken op basis van de commerciële waarde van de woning?

De afschrijving wordt gerelateerd aan de waarde per 1 janauri 2006, zoals deze op de openingsbalans wordt opgenomen. Zie F25.

Wat is de definitie van plintruimte? Wat is de definitie van een gebouw? Wat is de definitie van een woning? Hoe wordt omgegaan met studentenhuisvesting (onzelfstandige woningen)?

In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip. In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip. In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip. In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip.

Wat is de definitie van een garage?

parkeergelegenheid

Welk type vastgoed / gebouwen valt onder maatschappelijk onroerend goed?

In de VSO zal een beschrijving worden opgenomen van het begrip maatschappelijk onroerend goed.

5 of 5