Bydlení v ČR Jan Sládek pro Výštici, LA Další informace, studie apod. na www.disparity.cz
Je bydlení v ČR vnímáno jako problém? Jak pro koho, víceméně neviditelný…zatím
Bydlení mezi trhem, státem…krajem a obcí (anebo: čí je to problém?)
Růst míry zatížení českých domácností výdaji na bydlení
(mezi roky 1990 a 2003 v průměru z 11 % na 22 %); výdaje na bydlení se staly jednou z hlavních položek spotřebního koše českých domácností.
Zdroj: ČSÚ.
8
Oddělení Socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Bydlení jako ekonomický statek/zboží… Veřejný statek
Soukromý statek
statek, splňující podmínky nevylučitelnosti a nezmenšitelnosti – jsou to statky, které nejsou poskytovány na trzích (vzniká problém černého pasažéra), proto je poskytuje stát
spotřeba je plně dělitelná mezi
potenciální spotřebitelé spotřebovávají tento statek společně a úroveň spotřeby jednoho spotřebitele nesnižuje spotřebu dalšího spotřebitele. nevyloučitelnost ze spotřeby čistého veřejného statku zapříčiněna technickou nemožností rozdělení jeho spotřeby mezi jednotlivými spotřebiteli
jednotlivými spotřebiteli celková spotřeba tohoto statku je
sumou spotřeb jednotlivých spotřebitelů. Trh s privátními statky funguje na tzv.
vylučovacím principu, což znamená, že u tohoto typu statku lze provést vyloučení ze spotřeby okamžitě – zboží se předává až po zaplacení rivalitní, což znamená, že jednotliví
spotřebitelé mezi sebou navzájem soutěží.
Bydlení jako zboží Bydlení (rezidenční nemovitost) je privátní, nikoliv veřejný
statek ALE Bydlení je specifický spotřební statek
fixace v prostoru – nelze přenášet, pevně svázáno s lokalitou, omezená nabídka
prostoru (stavebních pozemků); vysoké náklady výstavby, dlouhá délka výstavby, nemalá tržní rizika při bytové výstavbě – oligopoly při bytové výstavbě, pomalá reakce nabídky; vysoké transakční náklady – nelze rychle a levně prodat; bydlení je často chápáno jako domov a nikoliv zboží, které je vhodné prodat, když je to výhodné; pozitivní a negativní externality, potřeba redistribuce – státní intervence, regulace (územní plánování).
Hlavní důsledek: nízká cenová elasticita nabídky, růst
poptávky se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období bydlení se stává statkem investičním na trh vstupují profesionální investoři a stát nebezpečí cenových bublin, market failure další intervence státu, další pokřivení fungování trhu.
10
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Formy bydlení a jejich podpora v ČR Individuální racionalita nerovná se kolektivní moudrosti
Vývoj právních forem bydlení Právní formy bydlení (tenure): soukromé nájemní, sociální nájemní, vlastnické (družstevní) Soukromé nájemní bydlení dominující v předválečném období s výjimkou některých zemí od konce války ztrácí na významu (dnes mírné oživení); Sociální (státem podporované) bydlení výrazně posilující svůj význam po roce 1945 ztrácí od začátku 90. let minulého století svou podporu i význam (privatizace, right-to-buy); Na výjimky prudký růst významu vlastnického bydlení, zejména v posledních dekádách – preference lidí, deregulace finančního sektoru, prudký růst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (posílení likvidity, sekuritizace);
TRH BYDLENÍ se stal zejména trhem vlastnického bydlení a hypotečního financování; v posledních letech získal obrovský potenciál ke svému růstu; stal se jedním z nejdůležitějších trhů ovlivňujících hospodářství země a z důvodu globalizace finančních trhů i světového hospodářství ALE tato skutečnost i rizika s ní související často opomíjena
.
14
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Popularita vlastnického bydlení Nejvýznamnější program podpory vlastnického
bydlení v USA - American Dream Down Payment Program; Tři ze sedmi hlavních večerních pořadů v týdnu na britském komerčním kanálu Chanel 4 se věnovaly pořízení, prodeji nebo zvýšení hodnoty vlastnického bydlení; V mnoha zemích směřovala hlavní veřejná podpora státu stále více do oblasti vlastnického bydlení, včetně České republiky; Jiný pohled: Švýcarsko, Německo. 15
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Individuální nevýhody vlastnického bydlení Pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru
16
s dlouhou dobou splatnosti - riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů; Podobně jako každá investice nemusí přinášet jen zisk, ale také ztrátu, a to i ztrátu značnou a relativně dlouhodobou (tzv. negative equity); Ceny rezidenčních nemovitostí klesají v obdobích ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se minimálně snižují jejich příjmy; Vychýlení optimálního investičního portfolia ve prospěch jedné formě investice, podstatné zvýšení rizik – riziko výpadku příjmu, úrokové (nákladové) riziko, cenové riziko; Vysoké transakční náklady při pořízení a prodeji nemovitosti - problém při potřebě stěhování z důvodu práce. Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost Vlastnictví bydlení může být v protikladu k vývoji
17
světového hospodářství charakterizovaném stále více termínem „flexibilita“ (trh práce); Politika „začleňování“ příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru, trhů; Vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese; Roste podíl „spekulativních“ (investičních) nákupů, což prokazatelně zvyšuje volatilitu cen a nebezpečí hlubokých a dlouhodobých propadů v budoucnu; Zvyšování úhrnného společenského i individuálního rizika v již tak nestabilní „rizikové společnosti“. Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Nájem versus vlastnictví pro společnost a trh Veřejná podpora vlastnického bydlení může, na jedné straně,
vést ke zvýšení blahobytu i sociální stability, ale také, na straně druhé, ke zvyšování úhrnného rizika v již tak nestabilní „rizikové společnosti“ ; Poslední krize ukázala, že země s vyrovnanějším bytovým systémem jsou schopny lépe čelit negativním externím ekonomickým šokům než země zaměřené výhradně na vlastnické bydlení; Nájemní a vlastnické bydlení sice nabízí spotřebu velmi podobných bytových služeb, nicméně rozdíl v právním důvodu užívání z nich dělá odlišné světy – dva jinak stejné byty mají radikálně odlišné dopady na chování lidí i trhu bydlení, potažmo tedy i na vývoj společnosti a vývoj hospodářství jako celek.
18
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Nájemní a vlastnické bydlení v ČR bytová politika vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení, a
to včetně tzv. podpory výstavby nájemních bytů v podobě platné do konce roku 2002; v mezinárodním srovnání patří ČR k zemím s nejvyšší (maximální) podporou vlastnického bydlení; systém sociálního nájemního bydlení není definován na centrální úrovni a je pouze v některých případech definován na úrovni obcí; obce i dnes (!) privatizují svůj bytový fond „pod cenou“ stávajícím nájemníkům, mnohé obce již nedisponují vlastním bytovým fondem nebo je tento fond velmi malý; razantní snížení podílu nájemního bydlení; z důvodu pomalé práce soudů v případě oprávněné výpovědi jsou v tržním nájemním bydlení uzavírány extrémně krátké nájemní smlouvy, které posilují nejistoty a stigmatizují nájemní formu bydlení. Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
19
Důsledky aktuální situace v ČR mladí lidé - vnímání tržního nájemního bydlení
jako pouze přechodné (na chvíli) a reziduální (pro chudé) formy bydlení, není substitutem bydlení vlastnického; pokračující výrazný růst podílu vlastnického bydlení na bytovém fondu země – podmínka pro založení rodiny, jediné „vyřešené“ bydlení, nájem je „vyhazování peněz z okna“; lidé, kteří své bydlení ztratí, ponejvíce z důvodu velmi nízké finanční gramotnosti a dluhů, mají přitom mizivou naději získat trvalé nájemní bydlení – bydlení v předražených ubytovnách, akcelerace sociálního vyloučení. 20
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
„Rovnováha“ v ČR? z extrému založeném na státem přidělované nájemní
bydlení (centralistický byrokratický systém) k druhému extrému založeném na dlouhodobém zadlužení domácností hypotečními úvěry a vlastnictví bytů, společenství vlastníků – jakkoliv srozumitelné na začátku transformace, dnes již na hraně ohrožující stabilitu; rizika prozatím malá, a to díky rozsáhlým veřejným výdajům – privatizace bytů (díky ní se vlastníky stali lidé, kteří by se za standardních okolností vlastníky nikdy nestáli); prudké oslabování významu nájemního bydlení má za následek posílení budoucích systémových rizik a posilování sociálních nerovností. 21
Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Navrhované nástroje politiky bydlení
„Dobré praxe“ v zahraničí: Francie „úplné prostřednictví“ – klient je podnájemníkem
neziskové org.. Vyhledávání bytů, jednání s majiteli Výběr nájemníků Asistence při problémech Administrace nájemného
částečné prostřednictví (sociální mediace) – klient je
nájemníkem uvedeným v nájemní smlouvě s pronajímatelem = garance NZ
„Dobré praxe“ v zahraničí: Slovensko, Bánská Bystrica
zaveden městem v roce 2001
Bytové domy v sobě zahrnují často ubytování v rámci dvou podstupňů, čímž je akcentován moti vační faktor bezprostředního sousedství.
Systém pomáhá budovat klientův kredit: zvyšování kvality života je odvozeno od zvyšování pří jmu; vyšší, komfortnější, stupně bydlení jsou podmíněny nejen naplněním jistých vzorců chování, ale i dostatečným příjmem, z legálního zaměstnání, tedy jsou dražší.
Od nejnižšího po nejvyšší stupeň jsou klientům poskytovány sociální služby a služby navazující; aby mohl klient setrvat v systému, a tedy aby byly naplněny jeho základní životní potřeby, je povinen s poskytovateli spolupracovat. Město si službu od neziskových organizací kupuje adresně pro konkrétního klienta.
Systém garantovaného bydlení
Zajištění dlouhodobého nájemního bydlení pro domácnosti, které nemohou za tržních podmínek získat přiměřené, kvalitativně standardní a prostorově nevyloučené dlouhodobé nájemní bydlení.
Cílové skupiny domácností: první skupina - domácnosti, které jsou na trhu bydlení diskriminovány, a to z důvodu jejich etnického původu či z důvodu náležitosti do „rizikové“ skupiny domácností, avšak mají dostatek kompetencí k bezproblémovému využívání nájemního bydlení; tyto domácnosti mohou čelit diskriminaci i přes to, že jejich členové mají zaměstnání a díky příspěvku na bydlení je ně přiměřené nájemní bydlení finančně dostupné.
GARANTOVANÉ BYDLENÍ druhá skupina - domácnosti v akutní bytové nouzi, tj. domácnosti bez přístřeší
nebo domácnosti, která disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení, kterým z různých důvodů chybí kompetence k udržení dlouhodobého nájemního bydlení.
TRÉNINKOVÉ BYDLENÍ 28
GARANTOVANÉ BYDLENÍ Oddělení Socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Třístupňový model propustného bydlení
2. cílová skupina – nedostatečná kompetence pro udržení bydlení V případě neplnění povinností budou domácnosti přeřazeny do nižšího stupně. Neztratí tak po jednom nepovedeném pokusu možnost využití garantovaného bydlení. Tento proces povede k „výchově“ kompetencí udržení nájemního bydlení.
Krátkodobé krizové bydlení
Podmínkou zařazení do systému garantovaného bydlení je absolvování tréninkového bydlení
Tréninkové bydlení
Nezisková organizace vybírá do tréninkového a garantovaného bydlení takové domácnosti, které mají kompetence k udržení nájemního bydlení.
Domácnost užívající
Garantované bydlení
tréninkové bydlení by měla být schopna samostatně hradit nájemné (a služby); v případě dluhů dodržovat splátkový kalendář
29
Pro vstup do garantovaného bydlení musí provozovatel (NNO/obec) společně s cílovou domácností zaplatit kauci ve výši 12 měsíčních nájmů.
Dlouhodobé nájemní bydlení bez sociálních služeb
Provozovatel garantovaného bydlení si musí být jist, že nájemník má dostatečnou kompetenci k udržení nájemního bydlení a intervenuje v případě problémů.
Oddělení Socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
Zelené bydlení?
Udržitelnost
Dostupnost
Koheze
