BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 z pohledu udržitelného rozvoje

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 z pohledu udržitelného rozvoje

Inovativní produkt v rámci projektu OPPA Praha Adaptabilita: Vzděláváním k rozvoji environmentálně vyspělých staveb Modul 4- Environmentální přínos staveb Ing. arch. Tereza Benterari kolektiv autorů (MS architekti s.r.o.) 03/2014

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3

2


OBSAH 1

PRAHA 3 /ŽIŽKOV/ - URBANISMUS, ARCHITEKTURA, VÝVOJ OBYTNÉ SLOŽKY A ROZVOJ ÚZEMÍ . 4 1.1

Zájmová plocha analýzy .............................................................................................................. 4

1.2

Územní rozvoj a plánování v lokalitě............................................................................................. 7

1.2.1

Demografie v lokalitě ............................................................................................................ 11

1.2.2

Závěry swot analýz ze strategického plánu z roku 2010 ........................................................... 11

1.2.3

Priority městské části ............................................................................................................ 13

1.2.4

Asanace Žižkova – předfáze současného rozvoje ................................................................... 14

1.2.5

Na co lze u nových rezidenčních projektů navazovat a co je třeba napravit ................................ 17

1.2.6

Nákladové nádraží- následný stupeň rozvoje .......................................................................... 18

1.2.7

Historie vývoje názoru na revitalizaci území nákladového nádraží ............................................. 19

1.2.8

Budova ................................................................................................................................ 20

1.2.9

Soulad koncepce s probíhajícím rozvojem .............................................................................. 25

1.3

Předmět analýzy....................................................................................................................... 26

1.4

Parametry tří nových rezidenčních lokalit .................................................................................... 26

1.5

Obytný soubor Central Park Praha ............................................................................................. 27

1.5.1

Urbanistická koncepce .......................................................................................................... 27

1.5.2

Architektonická koncepce ...................................................................................................... 29

1.6 1.6.1


1.6.2


1.7

2

3

Obytný soubor Na Vackově ....................................................................................................... 31

Obytný soubor Zelené město ..................................................................................................... 42

1.7.1


1.7.2


ZÁVĚR ............................................................................................................................................ 47 2.1

Porovnání lokalit z pohledu udržitelného rozvoje.......................................................................... 48

2.2

Srovnání lokalit z pohledu architekta .......................................................................................... 54

2.3

Srovnání lokalit z pohledu obyvatele .......................................................................................... 54

2.4

Co vyplývá z analýzy ................................................................................................................ 54

POUŽITÁ LITERATURA.................................................................................................................... 56

3


1 PRAHA 3 /ŽIŽKOV/ - URBANISMUS, ARCHITEKTURA, VÝVOJ OBYTNÉ SLOŽKY A ROZVOJ ÚZEMÍ Lokalita Prahy 3 je zajímává v tom, že přiléhá k samotnému centru Prahy. Vine se jako paprsek z centra na periferii. Město je charakteristické blokovou zástavbou včetně uliční sítě. Starší část má bloky nepravidelných kompaktních tvarů, uliční síť je daná půdorysem rostlého města v novodobější historické éře vývoje. Tato část byla narušena vloženým sídlištem podél ulice Roháčovy, důsledek tzv. asanace Žižkova. Bloky jsou vymezeny ulicemi Rokycanova/ Z/, Roháčova/ S/, Jeseniova/ J/ a Ostromečská /V/ .

Obr. 1 - Polohopisný plán města Žižkova z roku 1905 Novější část jsou bloky poměrně pravidelné, obdélníkového tvaru. Vývoj mezi dvěma světovými válkami v minulém století přinesl rozvolněnější, převážně obytnou zástavbu s jinou dimenzí uliční sítě. Hlavní uliční síť hlavních tahů má dimenzi městských bulvárů se čtyřpruhovými vozovkami uprostřed rozdělenými zvýšeným tramvajovým pásem (Koněvova od Ohrady po Hrdlořezy, Želivského třída, Vinohradská od Flory k Hagiboru o šířce cca 30 m, Olšanské ulice dokonce o šířce 40 m). Dimenze Želivského třídy byla dána rovněž vznikem Nákladového nádraží Žižkov, jakéhosi logistického dopravního centra na periferii tehdejší Prahy. Vývoj druhé poloviny století navázal v partiích Jarova na dimenze uliční sítě předcházející etapy. Spojujícím prvkem je zeleň, která se line od Vítkova až na Židovské pece. Problematické ovšem je, že je přerušována dopravními tahy s obtížnými nástupy do ní. Řešení obtížných nástupů mezi celky zeleně bylo a bude jistě předmětem dalšího řešení.

1.1 Zájmová plocha analýzy V analýze rozvoje bydlení nás bude zajímat plocha od hranice poměrně nenarušené blokové rostlé zástavby, kde může docházet k poměrně malému územnímu rozvoji, směrem ven z města na plochách, kde se nyní staví nové rezidenční projekty. Za tuto hranici autorka považuje Rokycanovu ulici, která tvoří hranici na západě směrem do centra Prahy. Zajímavé a velké plochy rozvoje, využívané novými rezidenčními, nově 4

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 realizovanými a plánovanými, projekty v Praze 3 pak jsou: lokality přilehlé k parku Parukářka - Central Park Praha, rezidence v Jeseniově ulici / plošně menší celky/ , rozvojová plocha Nákladového nádraží, plochy přilehlé k parku Židovské pece- projekt Na Vackově a jeho realizovaná část Alfarezidence nebo plocha doléhající ke Spojovací ulici na konci Koněvovy vy ulice, již na ploše Prahy 9 - projekt Zelené město.

Žižkova jak se měnil jeho obraz a zastavěnost v průběhu let1 Obr. 2- Ortofotomapa této části Žižkova-

1938

1953

1975

2000 Pohled z věžě směr Nn Olšanskou

1

Zdroj: www. http://mpp.praha.eu

5


2003

Obr. 3- Zájmová plocha analýzy lokalit rezidenčních projektů / realizovaných a ve výstavbě za posledních 10 let/ 1/ Rezidence Jeseniova / Gedeco /, 2/ Rezidence Jeseniova / Satpo / , 3/ Central Park Praha / 4/ Na VackověVackově Alfarezidence / Metrostav Vackov /, 5/ Zelené město / Lighthouse a Daramis group / 6/ Pod Kapličkou / PHA/ , 7/ Ecocity Malešice / Jrd /, 8/ Byty Malešice / Sidigroup /

6

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Z těchto lokalit nás bude zajímat především projekt Central Park Praha, Na Vackově, Zelené město. Jsou to projekty vysoce ceněné architektonickou obcí, mají nesporně vysoké architektonické kvality. Nás bude zajímat jejich urbanistická koncepce a jejich přínos pro celou čtvrť.

Obr 4. Rozvojové plochy- rezidenční projekty V práci jsou zjednodušeně popsány také fáze asanace Žižkova jako důležitá předfáze současného výstavby a rozvoj prostoru Nákladového nádraží jako fáze následující současnému rozvoji Žižkova s velkým dopadem na budoucnost lokality. Asanace proto, že svým plánovaným zásahem, ke kterému nakonec nedošlo v celém rozsahu, spojovala nejenom obrodu stavebního fondu, ale architekti a dopravní inženýři připravovali dopravní propojení celého Žižkova, povrchové metro D, hostivařskou radiálu. Nákladové nádraží zase lemuje významnou tangenciální tepnu Jana Želivského a bylo plánované dopravní napojení Olšanské ulice skrz areál směrem ke Spojovací tzv. Jarovskou spojkou. Prohlášení budovy za kulturní památku však dochází k narušení a přehodnocování původních plánů, dle posledních návrhů snad bude čelní fasádou budovy protažena tramvajová trať, nikoliv vysokokapacitní komunikace. Obě fáze a jejich vývoj jsou stručně popsány níže, obě mají společné dopady na dopravní infrastrukturu. Dalšími zajímavými počiny ve výstavbě této části Žižkova byla také pokračující zástavba kolem Koněvovy od Ohrady směrem ven z města- např. kolonie rodinných domů u Pražačky či sídliště Habrová, ale ty v práci autorka pomíjí jako projekty s menší budovatelskou razancí pro vzhled a funkci města.

1.2

Územní rozvoj a plánování v lokalitě

V tuto chvíli pracuje Odbor územního rozvoje Prahy 3 se strategickým plánem / kromě územního plánu města Prahy/, který byl vytvořen v roce 2005/ Sociofond a kol., 2005/. Jeho přesný název je Strategická koncepce a program rozvoje městské části Praha 3. Dále pracuje s novým strategickým plánem - Strategický plán rozvoje městské části Praha 3 vydaným v dubnu 2010, zpracovaným firmou JL-plán / Ing. Jiří Lauerman a spol./. Původní strategický plán byl zpracován velmi podrobně, plán rozvoje z roku 2010 z něho těží a zapracovává některé novější požadavky tehdejšího politického vedení. Návrhová část strategického plánu z roku 2010 si klade za cíl splnění střednědobých/ 2015/ a dlouhodobých horizontů / 2030/. Plán obsahuje tzv. karty rozvojových aktivit. Hodně z těchto karet má vazbu na rozvoj obytné funkce, protože cílem městské části je přilákat nové obyvatele. Důvodem přílivu nových obyvatel by mělo být kvalitní bydlení v soukromém vlastnictví. Plán obsahuje např.. kartu A02-1- podpora nové bytové výstavby, a02-2 - regenerace bytového fondu, a02-3rozvoj obytných funkcí a ochrana ploch určených územním plánem pro bydlení. Každá karta má specifikovanou 7

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 rozpočtovou částku /např. 100 mil. Kč/. U některých karet je rozpočet definován velmi obecně, s tím že rozpočet programu bude upřesněn. Ve strategickém plánu je stanoveno, že bude následně zpracován tzv. akční plán. Akční plány pro rok 2010-2012 zpracovány byly, pro rok 2013 již ne. V této době vzniká strategický plán nový, protože na radnici došlo k obměně koalic a stávající koalice TOP 09, ČSSD a sdružení ŽnS, KDU-ČSL a nezávislých, řídící město od června 2012, má jiné představy o rozvoji města a kvalitě a úrovni zpracování strategického plánu. Její prioritou je např. rozvoj lokality Nákladového nádraží, ale v jiném duchu než koalice předchozí viz. kapitola Nákladové nádraží. Zdá se, že novému vedení radnice jde také o lepší a kvalitnější způsob zpracování strategických dokumentů a analýz a jejich hlubší aktualizaci. Akční plán pro rok 2013 vlastně nebyl přijat. Monitorovací tým pro územní rozvoj byl rozpuštěn a byla sestavena nová řídící komise pro aktualizaci strategického plánu a následně akčních plánů pro další roky 2014, 2015. Na úřadě byla vytvořena pozice specialisty pro strategické plánování, který má na starosti aktivní práci na přehodnocování a koordinaci prací na novém strategickém plánu, který by platil pro roky 2016-2020. Tento pracovník je zároveň spolu s některými zastupiteli členem řídící komise. Komise byla ustanovena 06/2013, takže se jedná opravdu o čerstvé změny. Zároveň v 03/ 2013 byla vybrána v rámci Operačního programu Lidské zdroje a zaměstnanost, firma ACQ advisors, která má ruku v ruce s řídící komisí úřadu pomoci s efektivním řízením úřadu. Dalším dokumentem, se kterým městská část pracuje je Komunitní plán rozvoje sociálních služeb městské části Praha 3 na období 2010-2013. Tento plán se vztahuje k potřebám a nabídce služeb pro obyvatele Prahy 3. Slouží jako důležitý podklad pro zpracování strategického plánu. V současnosti se rovněž zpracovávají podklady pro zpracování nového metropolitního plánu, který by měl změny na takto velkých rozvojových plochách zahrnovat. Plán by měl nahradit stávající územní plán hlavního města. Autorem nového plánu by se měl stát Ing. arch. Roman Koucký a jeho kancelář. V průběhu roku 2013 jsou jednotlivé městské části seznamovány s postupem prací a ideou plánu. 04/ 2013 se Výbor pro územní rozvoj vyjadřoval k návrhu zadání metropolitního plánu. Plán by měl pracovat jiným způsobem než doposud s vymezením ploch a funkcí. Ve vyjádření úřadu Prahy 3 se říká, že není vyjasněno, jakým způsobem bude nakládáno s podněty/ stanovisky, požadavky, nástroji / z předešlé přípravy konceptu ÚP, jestli se bude jednat o formu překlopení a je znát u zastupitelů MČ obava z experimentu, jelikož nebyl ještě předveden žádný prototyp úrovně zpracování MP a zatím je vše v rovině ideové. Městská část se v tomto roce vyjadřovala k mapě velkých rozvojových ploch z územně analytických podkladů, odevzdávala své připomínky. 01/2012 Výbor pro územní rozvoj / ovšem ještě ve starém složeni/ projednával a vyjadřoval se k zahájení řízení o vydání vyhláškou celoměstsky významných změn III ÚP SÚ HMP / Z2746/00, Z 2747/00, Z 2750/00). Dále Výbor vydal připomínky k úplné aktualizaci územně analytických podkladů HMP.

8


Obr. 5- Mapa velkých rozvojových ploch Z2600 je lokalita Nákladového nádraží, kde v současnosti probíhá dokončování Podkladové studie s regulačními prvky s variantou zachování budovy jako kulturní památky a protažení tramvajové dráhy do Malešic. Podkladovou studii pro změnu ÚPn Z2600/00 zpracovává ÚRM pro MČ P3, po výběru z variant bude zaslána na OÚP MHMP (pořizovatel ÚPn). Ing.arch.Jan Sedlák je ve zpracovatelském týmu jako externista, nominovaný městskou částí. Byl již zpracovatelem studie z roku 2010/ tzv. kompromisní varianty/. Tato plocha v sobě obsahuje také další projekty např. Rezidenci Nový Žižkov od Petra Franty, developer Rail Real a.s., kterou pokladová studie využívá/ nemá vydané ÚR/ nebo i projekt Discovery Group. Podrobněji viz. další text- Nn. Záměr PHA 637 je záměr Severní části Nákladového nádraží/ developer Discovery Group, Hamiltons Architects, má vydané Úr / i stanovisko Eia /, ale městská část se proti němu odvolala. Preferuje nově daleko menší kapacity, především u obchodního centra, kde nyní bez možnosti realizace Jarovské spojky, je jeho realizace v takovém rozsahu prakticky nemožná. Podkladová studie lokality zkoumá dopravní únosnost stávajích komunikací. Podrobněji viz. další text. Lokalita 20509 je obytný soubor Vackov, z něhož se část již realizovala, část má vydané stavební povolení a část je v současnosti právě projednávána s URMem. Podrobněji viz další text. / developer Metrostav Vackov, generální projektant MS architekti s.r.o./. Jedná se o kombinaci ploch bydlení s objekty i nebytovou funkcí. Podrobněji viz další text. Záměr PHA 668 je lokalita Červený dvůr, má vydané ÚR/ i stanovisko Eia / developer není znám, autor Siadesign CZ s.r.o- nyní Staret architects, Hocková/. Jedná se o velký komplex budov s převážnou funkcí bydlení, v areálu budou, ale i nebytové prostory, MŠ, minimarket, garáže. Lokalita 34912 Rezidence Central Plaza, bytový dům s vydaným ÚR./ developer Central group/.

9


Obr.6 - Projekt Central Plaza, zdroj: Stavební fórum, článek Central Group vstupuje na trh nájemního bydlení ze dne 31. 10. 2012 Ve vyjádření se také k rozvojovým plochám řadí plocha 21102, kde byla již dokončena a kolaudována stavba Sokola Žižkov, na zbytek plochy bylo požádáno o změnu ÚPn, původně s doporučením městské části, aby byl záměr doplněn studií / mělo se jednat o změnu na bydlení/ , později byl záměr nedoporučen. V tuto chvíli by tato změna neměla být uvedena, projednávání změny dle vyjádření úřadu Prahy 3 netrvá. Tyto rozsáhlé plochy mají nepochybně významný vliv na nárůst bydlení v městské části. Žádné podrobnější tabulky bydlení, analýza nárůstu bytů neexistují. Byly zpracovány pro tzv. kompromisní variantu pro Nn panem Sedlákem v roce 2010 a nyní se zpracovává v podkladové studii tabulka nová a dá se předpokládat, že s novým strategickým plánem budou shromážděny nová čísla.

Tabulka 1- Bilance ploch pro původní kompromisní variantu, Zdroj: studie Nn z roku 2010

10


Obr. 7 - Funkční využití ploch v kompromisní variantě z roku 2010 pro Nn, zdroj: studie Nn z roku 2010

Demografie v lokalitě Na Praze 3 v současnosti žije zhruba 72 tisíc obyvatel / v 60. Letech to bylo až 124 tisíc/ , přičemž je zajímavé je , že na přelomu 19. a 20. století to bylo stejné číslo. Od roku 2006 narostl počet obyvatel o cca 3 tisíce. Velké množství- 25 % jsou obyvatelé nad 60 let průměrný věk je také hodně vysoký 43 let, rovněž tak index ekonomického zatížení 39,8 %. Pokud nedojde k velkému přílivu obyvatel, počet obyvatel poklesne za 10 příštích let / to znamená do roku 2020/ o 20 %. Rozloha městské části je 6.5 km 2, hustota obyvatel na km2 je trochu vyšší než v jiných městských částech / 11 229 obyvatel / km2/ . Většina – 80 % aktivních obyvatel pracuje v obchodu a službách, část ve stavebním průmyslu 17,4 %.

1.2.1

Trendem porevolučních let, který už však je třeba brát v úvahu, je také nulové zastoupení výroby. Tato skutečnost generuje velký podíl nevyužitých ploch, které zůstaly nevyužity po zániku původní výrobní funkce. Typickým příkladem je Nákladové nádraží Žižkov. Souběžně se zánikem výrobní funkce dochází také k zániku pracovních pozic. Závěry swot analýz ze strategického plánu z roku 2010 Ze swot analýz vyplývají důležitá fakta, pro účel této práce vybírá autorka ta, která se dají případně naplnit na rozvojových plochách, nebo bezprostředně se týkající popisovaných lokalit nebo fakta, která jsou překvapující či ve vazbě na obytnou funkci. 1.2.2

SWOT zdravotnictví: - neexistence LDN a její možná realizace, neexistence lůžek následné péče -

možný zánik vlastní funkční plochy pro zdravotnictví v novém ÚP

SWOT školství: malá nabídka středních odborných učilišť, nedostatečná kapacita MŠ, volné kapacity v ZŠ, ale malá variabilita škol, chybí např. gymnázium s cizojazyčnou výukou / pokrytí poptávky ze strany přistěhovavších se cizinců/ , chybí doplňkové prostory při jednotlivých ZŠ 11

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 SWOT sociální péče: chybí klasický domov důchodců, chybí zařízení podobné domu na půl cesty, startovací byty pro sociálně slabé mladé lidi, azylové domy pro rodiče s malými dětmi, středisko prvotní výchovné péče, dílny/ rezidenční sociální služby SWOT sport: nerovnoměrné rozmístění sportovních ploch, nedostatečná kapacita sportovních ploch v rezidenčních lokalitách SWOT kultura: koncentrace kultury převážně do historických částí města, možná lokalizace v rozvojových prostorech SWOT doprava: koncept metra D, který ale není příliš podporován městskou částí, chybí kvalitní přestup Želivského- tram, možné prodloužení kolejové dopravy ze Žižkova do Malešic, neexistence použitelné cyklokomunikace a chybějící strategie rozvoje cyklodopravy, hrozba poddimenzování spojky na východ z Jana Želivského, hrozící narůstající tangenciální tranzit ulicí Jana Želivského zvláště při opravě severojižní magistrály v centru Prahy.

Obr.8- Analýza obslužnosti ploch dle strategického plánu z roku 2010

12

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Tab.2- SWOT analýza bydlení, zdroj: SP 2010 Bydlení a bytová politika Silné stránky

Slabé stránky

dlouhodobá koncepční bytová politika MČ koncentrovaná a systematická správa komunálního majetku nízký podíl nekvalitního bytového fondu podstatné změny vlastnické struktury bytového fondu růst dynamiky regeneračních procesů domovního fondu vedoucí ke zkvalitnění bytové funkce velký rozsah plánované bytové výstavby Příležitosti

nevhodná velikostní skladba bytů (velmi vysoký podíl malých bytů o 1 obytné místnosti) vysoký podíl starého bytového fondu s velkými nároky na údržbu a opravy zanedbaná údržba panelových domů zastaralost a zchátralost veřejného prostoru (bariéry v území přístupu k MHD a službám, nízká péče o náměstí, uliční parter) Hrozby

realizace připravených projektů s převažující funkcí bydlení nabídka finančních produktů pro zajištění bydlení zvýšený zájem ekonomicky silnějších skupin obyvatel o bydlení městského typu (zastavení procesu migrace „ven z města“) zájem mladých rodin o soukromovlastnické formy bydlení zvýšení podpory státu v oblasti bydlení zvyšování kvality bydlení zlepšením jeho zázemí a nabídky služeb

1.2.3

zvyšování finanční náročnosti nové výstavby i oprav bytového fondu dopady ekonomické recese sociální dopady deregulace nájemného růst počtu neplatičů v nájemních bytech chátrání zprivatizovaného staršího bytového fondu z důvodů celkově vysokých nákladů na bydlení, které neumožní vytváření dostatečných rezerv pro potřebu údržby a oprav přílišné rozšíření „hotelového průmyslu“ na území Žižkova na úkor bydlení

Priority městské části

STANOVENÍ DŮLEŽITOSTI (PRIORIZACE) PROGRAMOVÝCH ÚKOLŮ označení

název programového úkolu

výsledek

pořadí

PÚ02

Zvýšení kvality bydlení a souvisejících služeb

12,38

1.

PÚ04

Rozvoj volnočasových a sportovních areálů

13,24

2.

PÚ05

Posílení pozice Prahy 3 jako centra vzdělanosti

13,93

3.

PÚ10

Rozvoj sociálních služeb pro občany MČ a snížení rizik vzniku sociálních problémů

14,02

4.

PÚ07

Zlepšení péče o veřejná prostranství, zeleň a údržbu komunikací

15,02

5.

13


PÚ03

Revitalizace oblasti nového centra MČ (lokalita nákladového nádraží Žižkov a její okolí)

17,32

6.

PÚ06

Koncepční a udržitelné řešení všech druhů dopravy

17,95

7.

PÚ01

Rozvoj ekonomických aktivit a pracovních příležitostí

18,98

8.

PÚ08

Zvýšení kapacity a spolehlivosti technické infrastruktury

19,00

9.

PÚ11

Podpora občanských aktivit

19,07

10.

PÚ09

Podpora vyššího využití potenciálu návštěvnických cílů

19,21

11.

Tab. 3- Priorizace cílů Prahy 3 dle strategického plánu z roku 2010

1.2.4

Asanace Žižkova – předfáze současného rozvoje

Obr. 9 - Ilustrační foto pavlačového domu, autor Karel Cudlín z výstavy: Věčný Žižkov

Obr. 10- Ilustrační ortofotomapa sídlištních bloků

K asanaci Žižkova vedla situace na pražských sídlištích, kdy byla omezena jejich možnost další expanze ven z města na okrajových plochách, bránila jí zejména ochrana zemědělské půdy. Dále bylo potřeba uplatnit razanci dopravních inženýrů, kteří chtěli touto cestou prorazit rostlou čtvrtí tzv. hostivařskou radiálu, povrchově budovat metro D. Současně byla hustá zástavba severního svahu Žižkova přímo lákadlem vyzývajícím k uplatňování zásad moderního bydlení, Corbusierových ideí zakotvených v Athénské chartě. Ve starých pavlačových domech převažovaly byty s jednoduchými dispozicemi s nedostatečným hygienickým zázemím.

14

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Standardizace vložených staveb pak změnila kus individuálního města na sídliště se ztrátou typických prvků jako jsou ulice a náměstí. Při pohybu v prostoru to vede jistým způsobem ke ztrátě orientace a zmatku, protože sídlištní blok pak opět přechází ve starší zástavbu. Regeneraci a humanizaci vloženého sídliště se kancelář MS architekti věnovala předchozích 10 let poměrně intenzivně. Ať již se jednalo o plánovanou regeneraci bloku Jeseniova, Sabinova, Roháčova či o kompletní postupně prováděnou rekonstrukci DPS Roháčova. Projekty se snažily umístit do vnitrobloků podzemní parkoviště a regenerovat zeleň. Zajímavá je například současná iniciativa radnice, která pomocí vyzvané soutěže, hledá řešení pro Komenského náměstí / prostranství před Hudební školou hl. města Prahy/ . Soutěž by do místa měla vrátit parterové prvky. O výsledcích je možné spolurozhodovat prostřednictvím internetu.

Obr. 11- Vize asanace, Zdroj: článek o výstavě Věčný Žižkov

K další velké etapě v okolí Prokopovy ulice už naštěstí nedošlo. Na sklonku totality se jí občané snažili zabránit a celý proces zbrzdili. Velké dopravní stavby nebyly realizovány. Dá se říci, že rozsah zásahu s celkového pohledu na dopad města není tak výrazný a zničující. Navíc se daří přechodová místa mezi sídlištěm a okolní zástavbou dobře doplňovat. Takovým dobrým příkladem může být

15

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 rezidence Jeseniova od Unit architekti, blok 4 obytných domů tvoří kompaktní uzavřený blok, na jižní straně lemovaný parkem Parukářka.

Obr.12- Rezidence Jeseniova/ Gedeco/ - Unit architekti - nové rezidenční projekty v zájmové oblasti

Satpo Obr. 13- Rezidence Jeseniova / Satpo/

Obr. 14- Rezidence Pod Kapličkou / PHA/

16

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 1.2.5

Na co lze u nových rezidenčních projektů navazovat a co je třeba napravit

Tab.4- SWOT analýza existující zástavby, obytného prostředí Žižkov- činžovní domy z 19-20 století, sídliště Silné stránky

• • • • • • •

Dobrá dostupnost centra města Dobrá dostupnost MHD Dobrá dostupová vzdálenost parkové zeleně Dobrá dostupnost občanské vybavenosti Kompaktní urbanistická struktura obytných bloků Existence mateřských, základních, vysokých škol Komplexní péče o bytový fond

Slabé stránky

• • • • • • • • •

Příležitosti

• • • • • •

Zatraktivnění parteru bytových objektů Řešení parkování Obnova mobiliáře Údržba veřejného prostoru, zeleně Propojení rezidenčních lokalit, překonání dopravních tahů pomocí nové zástavby např. urbanistickým řešením Nn Řešení dopravní situace, odliv aut z tangenciálních tahů

• • • • Hrozby

• • • •

Hluk z dopravy v hlavních tazích Zanedbanost bytového fondu v hlavních tazích Nedostatečná bezbariérovost Nízká integrace občanské vybavenosti do obytných domů Absence kvalitního urbanistického parteru (základní mobiliář- lavičky, osvětlení, pítka, stojany na kola, odpadkové koše, kontejnery,…) Stav vnitroblokové zeleně Neúdržba a čistota prostor v některých lokalitách Objekty jen částečně zrekonstruované např. výměna oken na sídlišti Nedostatek parkovacích míst bez karty, nedostupnost míst Nedostatek parkovacích míst na sídlišti Špatná přístupnost zeleně- vstupy Špatné podmínky pro cyklisty Vandalismus

Majetkoprávní problémy s pozemky Neprostupnost ploch po areálech opuštěných výrobou Nekontinuita obytného prostoru (přerušovaná zástavba dopravními tahy, špatné nástupy do zeleně Vytváření koncových ostrůvků nových rezidenčních zástaveb s malou vybavenostínepropojenost s okolím

17


Obr. 15- Ilustrační foto kompaktní zástavby Žižkova

1.2.6

Nákladové nádraží- následný stupeň rozvoje

Obr. 16- Ilustrační foto vnitřku dvou hlavních křídel budovy Nákladového nádraží

Bývalý areál Nákladového nádraží Žižkov v Praze 3 je se svou rozlohou přes 33 ha největším potenciálně rozvojovým územím v Praze. Část tohoto areálu s hlavní budovou byla 3. prosince 2010 ministerstvem kultury prohlášena za kulturní památku. Jedná se o jádro areálu – trojkřídlou funkcionalistickou budovu z roku 1935, dvě vrátnice a oplocení podél ulice Jana Želivského. Zachování rozlehlých budov bývalého nákladového nádraží však brání modernímu rozvoji čtvrti. S rozhodnutím o památkové ochraně nesouhlasily České dráhy, které vlastní budovu i většinu pozemků areálu, ani původní vedení městské části Prahy 3. Komplikují se tím totiž nejen plány na další využití areálu pro novou obytnou čtvrť, ale také řešení místní dopravní situace prodloužením Olšanské ulice, tedy vybudování tzv. Jarovské spojky. Přitom nebude-li tato komunikace, vedoucí v současném koridoru dráhy, tedy mimo urbanizované území, po dobudování Pražského okruhu funkční, dojde k dramatickému nárůstu dopravy na ulicích Koněvova, Českobrodská, Vinohradská a Černokostelecká a v důsledku toho k výraznému zhoršení životních podmínek rezidentů.

18

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 1.2.7

Historie vývoje názoru na revitalizaci území nákladového nádraží

Obr. 17- Historická fotografie budovy nádraží

Společnost České dráhy, a. s., zastoupená společností Žižkov Station Development, a. s., tedy vlastník pozemků, se proti rozhodnutí ministerstva kultury v prosinci 2010 odvolala. V odvolání uvedla, že je třeba citlivě zvažovat rovnováhu mezi ochranou památek a potřebami rozvoje lidské společnosti – památkovou hodnotu totiž nelze chápat odděleně, s přepjatým formalismem, protože smyslem památek je přispívat ke zvýšení kvality života lidí. V daném případě je třeba území revitalizovat tak, aby se stalo součástí skutečně živého urbánního prostředí, což by při zachování obtížně využitelné budovy nebylo možné. Nákladové nádraží není v provozu již od roku 2002. Obrovská funkcionalistická stavba má kromě administrativního křídla dvě skladová křídla, dlouhá několik set metrů, mající pouze hrubou konstrukci bez tepelných izolací a dalšího vybavení. Významná část strojního zařízení stavby již neexistuje, tím nádraží ztratilo velkou část své historické hodnoty. Proto i odbor památkové péče pražského magistrátu vyjádřil názor, že areál nelze bez asanace využít, a vyhlášení památky nedoporučil. V kontextu podobných evropských průmyslových staveb z té doby, např. velkoskladu Van Nelle v Rotterdamu nebo Zollverein v Essenu, není budova nákladového nádraží ničím zvlášť výjimečná. Zachování areálu Nákladového nádraží Žižkov ve svém vyjádření zpochybnila i mezinárodně proslulá architektka Eva Jiřičná. Došla k závěru, že je možné zachovat spíše jen fragmenty existujícího nádraží. Doslova říká: „Zdá se mi nepravděpodobné, že objekt navržený na začátku minulého století pro převážně skladovací funkce s velmi omezujícím konstrukčním systémem by se dal v celé existující formě použít ke komerčním, kulturním, správním či jiným účelům, pokud by neexistovala dostatečně velká dotace státu nebo jiných institucí. Komerčně je nepravděpodobné, že by takové řešení připadalo v úvahu. Je nutno vzít v úvahu již existující komerční komplexy v blízkosti nádraží Žižkov a požadavky vycházející z nového projektu. Nedomnívám se, že splnění požadavků památkové komise, jak je formulováno v současné době, je reálné; skrývá v sobě nebezpečí úplného rozpadu existujících budov a dlouhé zdržení regenerace této části Prahy.“

19

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Tím potvrdila dřívější posudek prof. ing. arch. Vladimíra Šlapety, který ve své analýze došel k závěru, že v kontextu podobných evropských průmyslových staveb své doby není budova nákladového nádraží ničím zvlášť výjimečná a podobné budovy se najdou i v Praze. Ve svém posudku Vladimír Šlapeta upozorňuje na celosvětový trend, že metropole získávají území z bývalých nádraží a využívají je k rozvoji. Celý žižkovský komplex byl zbudován výsostně účelově pro administrativní, skladovací a překládací provoz. Protože šlo o nákladové nádraží, chybí tu velkorysé veřejné prostory, které by se daly využít například pro muzeum či galerii, jako například u pařížského nádraží d’Orsay.„Z hlediska zdravé urbanistické strategie velkého a atraktivního území, které se tu nabízí a které je velkou výzvou pro architekty, městskou správu, investory i obyvatele města, je zachování celého areálu naprosto nereálné: vytvářelo by značné překážky velkorysému prostorovému konceptu nové zástavby, které by problematická památková hodnota bez původní funkce nemohla vyrovnat,“ uzavírá prof. Šlapeta. Přes tento vývoj názoru došlo k rozhodnutí o definitivním zachování budovy Nn. Zasloužil se o to zejména Klub za starou Prahu. S obměnou vedení na radnici došlo i k formulaci nového názoru na budovu nádraží. Budova Stavba z 30. let patřila podle odborníků k nejmodernějším svého druhu v Evropě jak z hlediska technologie, tak z hlediska architektury. Národní památkový ústav (NPÚ) vnímá funkcionalistickou budovu jako cennou připomínku architektury své doby. Podle památkářů je ale areál schopen pojmout i novou funkci. Investor doufá přitom, že nebudou trvat na jejím zakonzervování. Náklady na opravu jsou odhadnuty na dvě až tři miliardy korun s tím, že investor počítal, že by část rozsáhlé budovy mohla sloužit ke komerčním účelům, vzniknout by mohly loftové byty a kanceláře, veřejné účely.

1.2.8

Avšak se změnami politického vedení na radnici Prahy 3, kdy vedení nakloněné razantním územním změnám vystřídala nová koalice, která dlouhodobě bojuje za zachování budovy a přenosu některých kulturních institucí do této budovy, došlo k ustoupení od Jarovské spojky / zvažuje se jen běžná komunikace a tramvajová trať/, podpory projektu Discovery Group a bourání nádraží. Existuje plán na rozdělení budovy na 14 dílů a v současné době probíhá proces zjišťování, zda je to technicky a právně proveditelné. O účast na tomto projektu projevilo zájem několik institucí např. Galerie Jaroslava Fragnera, Národní filmový archiv, Uměleckoprůmyslové muzeum v Praze, Národní filmový archiv, Městská knihovna v Praze, Centrum pro současné umění Praha, Muzeum hlavního města Prahy či akce Designblock. Nejvíce se v této věci angažuje občanské sdružení Tady není developerovo. / Dan Merta, Matěj Stropnický/. Prohlášení NN za kulturní památku byl podnětem Klubu za starou Prahu. Dne 28. 5. 2013 byla v kinu Aero uspořádána debata k budoucnosti NN, kterého se účastnili zástupci jednotlivých aktérů. Debata byla rozdělena na jednotlivé bloky, kdy v prvním bloku vystoupili zástupci občanskému sdružení Dan Merta, Michal Novotný za Klub za starou Prahu, Leoš Anderle ze Sekyra group, a Jan Sedlák/ autor studie z roku 2010?/. Zejména Jan Sedlák poukázal na to, že za 6 let/ od doby kdy se projektu věnuje/, kdy budova byla součástí územního rozvoje, pak nebyla a tedˇ se znovu s budovou počítá, nevidí nějaký posun.

20


Obr.18- Mapa plánovaných aktivit a počtu obyvatel kolem Nn- Central Plaza projekt Central GroupuMetrostav Vackov- ilustrační foto z diskuse V druhém panelu šlo o diskuzi zdali je zachování budovy spása nebo zkáza území. V panelu vystoupil zástupce správy majetku českých drah Michal Čermák, který v podstatě prohlásil, že prohlášení památkou je pro ně jako vlastníka katastrofa a nemají žádný zájem na dalším rozvoji budovy. Ve třetím panelu došlo k představení prací studentů arch. Kroupy a poukázání na fakt, že je území sídlem mnoha živočišných druhů a je zároveň součástí Natury 2000.

Obr.19- Studentská práce vystavená na dvoře kina Aero studentů arch. Kroupy

Současný stav lokality Nákladového nádraží Původním vlastníkem všech pozemků a pronajímatelem překladiště byla firma České dráhy. V současné době vlastní severní část Nákladového nádraží firma Discovery Group, CCZ a.s., Pražská projekt a.s. Jižní část vlastní Sekyra Group a České dráhy sdruženi v Žižkov station development.

21


Obr.20- Stav v současnosti – jednotlivé funkce v území

Severní sektor / „Revitalizace Nákladového nádraží Žižkov-sever“/ Aktuálně se v sektoru sever je vydáno územní rozhodnutí s tím, že Praha 3 se proti němu odvolala, investor hrozil arbitráží, protože splňuje podmínky územního plánu. Projekt má obsahovat - byty, kanceláře do výše 14 pater, hotel na Basilejském náměstí, hlavně ale velké nákupní centrum podél nádražní budovy/ 36 000m2 plochy/. Ovšem tím hrozí velký nárůst dopravy a při nerealizaci Jarovské spojky zhoršení dopravní situace. Pohyb do a z nákupního centra je jistě o něčem jiném než při rezidenční funkci. Podobu a rozsah, umístění projektu Discovery group podporoval a doporučil Výbor pro územní rozvoj / za vlivu ODS na radnici/, v březnu 2010 Rada hlavního města udělila výjimku ze stavební uzávěry. Tímto započal jistý proces drobení lokality a v roce 2012 ÚRM doporučil umístění výjimečně přípustné stavby- obchodního centra. Větší část pozemků severní části je stavební parcelou. Discovery group nemusí žádat o změnu ÚP, plochy jsou vedeny jako SJM v ÚP. Společnost plánuje na pozemcích vybudovat obchodní centrum s prodejní plochou 35 000 m2 / 2x větší než OC Flóra/ , které by generovalo velkou dopravní zátěž lokality. Proti výstavbě se ke stavebnímu úřadu Prahy 3 odvolala sama Praha 3, ÚRM i skupina Sekyra group. Povolení bylo údajně vydáno na základě hrozby arbitráží. Odpůrci staveb tvrdí, že řešení severního sektoru jde proti všem urbanistickým řešením Nn jako celku a že skupina Discovery Group není příliš nakloněna dialogu. Otto Dvořák zastupující společnost Discovery Group se k tomuto vyslovuje tak, že jejich projekt následuje obecný regulační plán / koeficienty, výšky, odstupy/ vytvořený architektem Sedlákem a schválený zastupitelstvem. Kolem každého většího projektu je potřeba vytvořit společenský konsensus vlastníků, veřejnosti, politiků, úřadů i sousedů. V Čr se ale tyto procesy stávají příliš kontroverzními, subjektivní a závislé na neurčitých pravidlech. Samotný projekt není nijak ohrožen prohlášením Nn památkou.

22


Obr.21- Vyznačení severního sektoru Nn

Obr.22- Pohled z nadhledu na lokalitu sever a projekt pro ÚR

Architekti-Hamiltons architects, náklady 300 mil euro, celková plocha projektu 112,900 m2, celková plocha k pronájmu- kanceláře 54 000 m2, obchodů 45 000 m2, bytů 250, 1900 míst- 1.fáze, V první fázi projektu také vyroste 1,5 ha parků. Jižní sektor V jižní části připravuje firma Sekyra Group také velký projekt na výstavbu bytů, ale ještě nějaký čas zde poběží kontejnerová překládka. Předpokladem ke změnám v území jsou změny územního plánu, zároveň s prohlášením Nn za památku se situace komplikuje.

23


České dráhy, které jsou majitelem pozemků i památkově chráněné budovy, před lety uzavřely s firmou Sekyra Group smlouvu, která developerovi zajišťuje budoucí odkup všech těchto nemovitostí. Podmínkou je pouze získání platného územního rozhodnutí. Tomu ovšem musí předcházet změna územního plánu, která odstraní stavební uzávěru a zároveň definuje, co na území může vyrůst. Zároveň firma ČSKD Intrans si musí vybudovat nové překladiště. Funkční náplň a rozvoj v lokalitě má dlouhodobý vývoj. MČ Praha 3 objednala v září 2010 urbanistickou studii pro celou oblast, dokončenou v září 2010. Studie se pokoušela sjednotit zájmy vlastníků pozemků se zájmy městské části s pokyny pořizovatele Odboru územního plánu MHMP a zpracovatele územního plánu ÚRM. Studie měla sloužit jako podklad ke změnám - ÚP Z2600/00- viz.obr 7. Výsledná podoba studie se ale nyní mění, protože po vyhlášení celé budovy NN v březnu 2013 jako kulturní památky musí být zpracována dokumentace nová. Na setkání s veřejností v květnu letošního roku byla představena ÚRMem Podkladová studie s regulačními prvky.

Obr. 23- Jedna z variant urbanistické studie, zdroj: Radniční noviny 7-8/2013

Obr. 24- Náhled na řešení území / zde je vidět již i Central Park a lokalita Vackov/ , 24

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Soulad koncepce s probíhajícím rozvojem Ze studia poslední strategické koncepce vyplývá, že nárůst bydlení je prioritou městské části. Většina zastupitelů hodnotila schopnost přitáhnout ekonomicky aktivní obyvatelstvo jako prioritu č. 1. Z tohoto pohledu jsou velké rezidenční projekty v souladu se strategickým plánem. Daří se ho naplňovat a plánovat velké, avšak monofunkční plochy bydlení. V žádném z projektů se však neobjevuje ve větší míře vybavenost typu školy, zdravotnického zařízení apod. 1.2.9

Za současného poklesu poptávky po nových bytech je až zarážející, že se developeři nesnaží do svých projektů zapracovat jinou funkci než obytnou. Velkou nadějí pro městskou část je v tomto smyslu Nákladové nádraží. Bylo by jistě zajímavé na této ploše uplatnit hodně z nerealizovaných příležitostí např. školu odpovídající trendům 21. století a umožnit tak aspoň části žižkovských dětí navštěvovat prostornou novostavbu / třeba i nízkopodlažní/ s dostatečným zázemím- sportoviště, volné, zelené plochy. Taková stavba by mohla působit jako magnet pro zájemce o bydlení. Současné projekty drobnou složku vybavenosti obsahují, ale je nedostatečná pro to, aby plochy nepůsobily monofunkčně. Plánuje se např. stavba obchodního centra v lokalitě Nákladové nádraží sever, ale otázkou je zdali městská část nové obchodní plochy potřebuje. Obchodní centrum Flora celkem úspěšně potřeby pokrývá a za nevyřešené dopravní situace by dopady na lokalitu byly spíše negativní. Zajímavé je, že ačkoliv koncepce z roku 2005 obsahuje plánek prostupnosti ploch, respektive alarmující a viditelná je z mapky spíše nepropustnost ploch a označuje to tento plán jako velký problém / plochy původně uzavřených, postupně opouštěných výrobních areálů či areály hřbitovů/, podařilo se architektům prosadit takové projekty jako je Central Park Praha, které působí a priori bariérově, a nepříliš městotvorně. Vytváření koncových ostrůvků nových rezidenčních zástaveb s malou vybaveností- nepropojenost s okolím by mohl být do budoucna problémem.

Obr. 25- Mapa prostupnosti území, zdroj: SK 2005 25


Obr. 26- Mapa zpracované územně plánovací dokumentace, Zdroj: SK 2005 Viz. další mapové dokumenty ze strategické koncepce z roku 2005 na konci textu- přílohy

1.3 Předmět analýzy Jaká je nabídka současného bydlení - na hranici kompaktního města a metropolitního regionu? Je nabídka nové bytové výstavby a nových trendů ve způsobu zástavby uvnitř města dostatečnou odpovědí na suburbanizaci? Bude sloužit městský rozvoj jako její možná regulace? Jaký je směr rozvoje rezidenční zástavby na Praze 3. Analýza nabízí srovnání 3 lokalit, 3 projektů v současnosti vznikajících na Praze 3. Který z nich je nejvíce v souladu s trendy udržitelného rozvoje?

1.4 Parametry tří nových rezidenčních lokalit Pokud se budeme blíže dívat na každý rezidenční projekt ze tří vybraných a začneme objevovat souvislosti jeho zástavby, uvědomíme si dopad na život stávajících obyvatel v lokalitě. Pokud se však budeme dívat z měřítka celé městské části Prahy 3 a jeho možných plánovaných rozvojových ploch a dalšího možného nárůstu bydlení v oblasti, jedná se v podstatě ještě o projekty menšího rozměru a dopadu v porovnání s tím, co by mohlo v dané oblasti vzniknout v následujících 20 letech.

26

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Zejména rozměr projektu revitalizace Nákladového nádraží, k němu přiléhající další projekt Červeného dvora / plánovaných 2000 obyvatel/ a projekt Central Plazy / plánovaných 2000 obyvatel/ , přináší zamyšlení, jestli takto jednostranný rozvoj, hlavně převážně bytové složky bude přínosem hlavně pro stávající obyvatele. Kdyby v dané oblasti opravdu plánované projekty vznikly, byly by realizované projekty Central Parku, Zeleného města a rezidence Na Vackově v porovnání s plánem opravdu menší složkou rezidenčního bydlení na Praze 3. Dnes jsou ale pilotními projekty přeměny této čtvrtě a proto jsou předmětem srovnání.

1.5

Obytný soubor Central Park Praha

Central Park Praha je developerský název uzavřeného rezidenčního komplexu- kondominia s 547 byty vybudovaného v letech 2006-2009 v Praze na Žižkově mezi parkem Parukářka a nákladovým nádražím Žižkov. Investor CP Praha na pozemku ohraničeném ulicemi Malešická, Ke Kapslovně a Pitterova, původně určeném pro "sport a rekreaci", vybudoval deset prosklených výškových budov uspořádaných do tvaru podkovy propojených trojpodlažními terasovitými řadovkami. K developerem přislíbené výstavbě sportovišť včetně bazénu a golfového odpaliště nedošlo. Vlastníkem neprodaných bytů je realitní fond CPDP ovládaný Českou spořitelnou, kterému zbývá prodat zhruba polovinu projektu (stav z konce října 2012). Autorem záměru byl Milan Ganik, který po mnoho let žil u okraje Central Parku v New Yorku. Založil firmu Central Park Praha Development (CPPD), která pro výstavbu obytného celku vypsala v roce 2003 mezinárodní soutěž, v níž vyzvala k účasti 28 architektů z celého světa. Zvítězila česká architektonická kancelář A69 architekti, která již měla za sebou úspěch v soutěži na bytový komplex Villa Park Strahov, dokončený roku 2003. Roku 2006 byla založena investorská společnost CP Praha, s. r. o. Původně územní plán počítal v místě s vybudováním fotbalového stadionu. Projekt jím byl inspirován. Jedná se o komplex budov uspořádaný do půdorysu podkovy (v místech, kde původně byly plánovány tribuny stadionu) otevřené směrem k parku Parukářka. Ze třech stran k němu přiléhají ulice Malešická, Ke kapslovně (původně U stadionu) a Pitterova. Uvnitř bloku budov (kde původně měla být plocha hřiště) se nachází neveřejný park. Správce objektu zajišťuje pro obyvatele prostřednictvím recepce v nepřetržitém provozu služby osobní asistence jako například drobné domácí práce, kontrola bytu v době nepřítomnosti, osobní asistence ohledně pošty, donášky jídla či léků, jednání s úřady, překladatelských služeb atd., nadstandardně též péči o automobil, venčení psů, úklidové a prádelní služby, stěhovací službu, programy pro děti, technická služba pro počítače a internet aj. Výstavba byla zahájena v roce 2005 a dokončena v roce 2009, první třetina projektu (180 bytů) však byla zkolaudována již v červenci 2008. Stavba stála asi 4,3 miliardy Kč (původní odhady byly 3,7 miliardy). Záměr kalkuloval s celkovou tržbou za prodej bytů 5,3 miliardy Kč. Projekt byl kritizován kvůli tomu, že je objekt pojatý jako uzavřený, ukrajuje tak z veřejného prostoru a vytváří uzavřenou komunitu.

Urbanistická koncepce Projekt Central Parku vyvolal velkou polemiku. Byl sice oceněn cenou Grand Prix, ale u obyvatel Prahy 3 vyvolal protikladné reakce. Jedná se o vysoké věže sedící na terasových domech tvořící uzavřený areál nepřístupný běžnému chodci, vytváří bariéru v městské struktuře, chráněné ghetto pro určitou skupinu obyvatelvlastníků bytů.

1.5.1

27


Toto pojetí je v českém prostředí nezvyklé a vyvolal velkou nevoli obyvatel Prahy 3. Projekt využívá dobrou dopravní dostupnost, přiléhá k ulici Olšanské, a jeho přidružení k parku Parukářka. Tento koncept následuje koncept zeleného města – věžovité domy, které uvolňují co nejvíce parteru pro pohyb v zeleni, avšak tento pohyb není možný pro návštěvníka z exteriéru, ale pouze pro privilegovanou skupinu lidí, která tento objekt obývá. Tento koncept také podporuje vybavení objektu recepcí, ostrahou etc. Jedná se v českém městském prostředí o koncept revoluční, ojedinělý. Domy s terasovou podsadou vytváří uzavřený tvar U otevřený k Parukářce. Z východní strany měly k areálu doléhat sportovní plochy, ale z důvodu nízkého prodeje/ vysoké ceny bytů/ developer prodal tyto pozemky jiné společnosti, která chce změnu územního plánu a rozvoj konceptu věží, rozšíření rezidenční zástavby o dalších 7 věží, na pozemcích původně určených pro sport.

Obr. 27- Situace a foto z webových stránek projektu, zdroj: www.centralpark.cz

Obr. 28, 29- Možné rozšíření rezidenčního developmentu v lokalitě jiným developerem, zdroj: článek Central Park se rozroste, s podporou radnice, Ondřej Rut 23. 10. 2011

28

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Architektonická koncepce Byty jsou rozděleny do dvou typů. Trojpodlažní terasové řadovky se strmými zatravněnými střechami jsou schované do terénního valu navazujícího na vnitřní park, druhý typ bytů měly pojmout tři 23patrové věže vyrůstající z této nízké podnože. Kvůli nadměrné výšce, která by příliš narušila panorama, však byly tyto věže nahrazeny deseti věžemi o výšce menší než poloviční oproti původnímu záměru. Původně měla být jednotlivá patra věží osázena samostatnými rodinnými domy s obřími lodžiemi. Nahrazení tří věží deseti věžemi způsobilo problémy s přílišnou blízkostí věží, která by mohla narušit výhledy a soukromí – projektant problém vyřešil tak, že posunul vnitřní dispozice objektů o 45°. Každý byt, koncipovaný jako skleněný pavilón v rámci patra, je orientován do tří světových stran a je možno jej obejít zvenčí po soustavě lodžií a balkonových průchodů. Komplex je vybaven podzemními parkovišti i sklepy. 1.5.2

Obr. 30- Interiér bytového prostoru ve věži/ foto: Ester Havlová /, zdroj www.a69.cz/ a půdorys věže/ zdroj WWW.a69.cz/

Obr. 31- Prototyp mezonetového bytu ve věži a penthousu zdroj: webové stránky projektu, klientské listy

29


Obr. 32- Půdorys bytů terasového domu, prototyp mezonetu, foto spojovací chodby, zdroj :www.a69.cz

Obecné informace: autor: spolupráce: investor: objem: ocenění:

ateliér A69 / autoři: Boris Redčenkov, Prokop Tomášek, Jaroslav Wertig L.Delongová, E.Hocke, P.Jahelka, R.Klimeš, T.Koňařík, J.Macáková, M.Nohejl Central Park Praha Development 4,3 miliardy Kč Grand Prix Architektů 2010

adresa: Central Park, Parukářka, Praha 3, CZ vznik: kolaudace 2009 velikost: 540 bytů nabídka bytů: klasické byty, mezonety, penthousy v nejvyšších patrech věží nebo originální terasové domy co je atypické:

u většiny ložnic vlastní koupelna, technická místnost pro pračku a sušičku, zděné sklepní kóje o velikosti 2,6-16,6 m2, parkovací stání ,chlazení a venkovní žaluzie po dlahové konvektory/ vlastní regulace pokojovým termostatem/

30

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 ostatní funkce: kavárna+ služby: ostraha, recepce důležitý prvek: parková plocha soukromá 15.000 m² charakter : velkoměstský podlažnost:

středněpodlažní, vysokopodlažní,

forma:

val terasových domů o 3.np domů s 10 věžemi

tvar:

městský blok ve tvaru podkovy – 3.np teras ve valu + 10 věží

typologie

věže- schodišťový, terasové domy- chodbový

prodejnost:

v době dokončení stavby bylo prodáno pouze 30 z 545 bytů a dalších 20 smluv bylo v jednání. Odhad říkal, že prodej všech bytů bude trvat další jeden či dva roky. Cena bytů se v roce dokončení projektu pohybovala kolem 80 až 120 tisíc Kč/m², t. j. asi dvojnásobek obvyklé pražské ceny. V lednu 2010 bylo ještě volných 383 bytů v ceně od 4 milionů do 50 milionů Kč. Cena zhruba 250 již více než dva roky dokončených bytů se od 1. února 2012 snížila v průměru o 750,000 Kč ale u některých "terasových domů" až o 40% z původní ceny bytu. Byt je nyní možné koupit již od 55 tisíc Kč/m², a to včetně DPH, sklepa a parkovacího stání. Nejlevnější jednopokojový byt (41 m2) v žižkovském komplexu nově stojí 2,6 milionu korun včetně DPH. Naopak nejdražší penthouse (350 m2) zlevnil o necelou pětinu na 25,5 milionů korun.

způsob prodeje:realitní kanceláře : Professionals, Lekvi & Partners, Relitní společnost České spořitelny a RE/MAX správa:

1.6

CPP Services s.r.o. zajišťuje vše od administrativního zpracování, evidence a vedení účetnictví SVJ, přes provozně technickou správu a provozní údržbu všech stavebních a technologických částí objektu, servis a revize technologických zařízení, správu reklamací až po ostatní služby spojené s provozem a užíváním bytových a nebytových jednotek (energetický management, odpadové hospodářství, požární ochrana, ostraha, recepce apod.

Obytný soubor Na Vackově

Obytný soubor na Vackově je název developerského projektu firmy Metrostav development s.r.o. Jedná se o lokalitu vymezenou z jihu ulicí Malešickou, z východu ulicí Na Vackově, ze severu parkem Židovské pece. Plocha přiléhá k ploše Nákladového nádraží a tvoří mezistupeň mezi zástavbou Vackova a tím, co vznikne na ploše Nn- nové čtvrti. Tento projekt začal vznikat rokem 2000-2001, kolaudace prvního celku- plochy D2 byla v roce 2012.

31


Obr. 33- Plochy obytného areálu před realizací Projekt se skládá z několika celků, které postupně procházejí územním řízením a stavebním povolením. Všechny zóny mají vydané územní rozhodnutí, zóna B, DI a DII i stavební povolení a zóna DII je realizována a prodává se již pod obchodním názvem jako Alfarezidence. Generální projektantem je firma Ms architekti, která developerovi pomáhá s celkovou koordinací projektu, řízením schvalovacího procesu, s výběrem jednotlivých projektantů na jednotlivé zóny a sama je autorem architektonické podoby celé zóny B. Z plánku fázování výstavby je vidět, že další na řadě je právě zóna B2 a B1.

Obr. 34- Členění území na jednotlivé zóny a etapy výstavby Urbanistická koncepce Jedná se o projekt v těsné návaznosti na významný park, jednotlivé skupiny domů reagují na vstupní body do parku. Dále je zde páteřní komunikace projektu, která propojuje novou zástavbu s původní zástavbou rodinných domů na Jarově a s Malešickou ulicí. Samotné napojení na Malešickou je v tuto chvíli provizorní a komunikace se bude posouvat. Územní rozhodnutí musí projít z tohoto důvodu změnou. Dále je plocha napojena prodloužením ulice Pod lipami a vytváří tak přirozenou návaznost na místo. Například na východní straně obytného celku, zejména k realizované zóně přiléhá pás řadových rodinných domů. Nyní tyto původní domy a 1.6.1

32

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 realizovaná zóna DII / zatím jediná realizovaná/ sdílí příjemný vnitřní prostor s pěším spojením a dětským hřištěm.

Obr. 34- Situace celého areálu, poslední dokumentace pro změnu kódu využití- 2013, koncových ploch A1 a A3, druhý obrázek - nadhledová objemová studie z roku 2010, zdroj: Ms architekti Postup výstavby bude od stávající zástavby směrem k Nákladovému nádraží, z východu směrem na západ. Dá se říci, že je to monofunkční obytná zóna, směrem k plochám A1- A3 se postupně přidávají další funkce. Části A1-A3 by měly obsahovat do 5 % vybavenosti. Počítá se s náměstím s restaurací, s malou samoobsluhou a dalšími nebytovými prostory. Je celkem logické, že vybavenost se posouvá do těchto částí. Jednak proto, že stávající zástavba už nějakou vybavenost má a dále je tu vidina návaznosti na budoucí plochu Nn, kde by měla vzniknout celkem velkorysá čtvrť. Bylo by zajímavé, kdyby se tyto dva celky propojily, byť jakkoliv přerušené Malešickou ulicí, a podařilo by se vytvořit souvislou novou část města s plynulým pohybem bez bariérových ploch nikoho jako je to nyní.

Obr. 35- Změna vedení komunikace- zrušení dočasného napojení na Malešickou ulici, původní podoba napojení pro DSP zón B, D

Návrhy jednotlivých zón vytváří architektonická studia. Jsou vybírány vyzvanou soutěží o návrh přes generálního projektanta. Návrh zóny D2 uskutečnila kancelář Jiran Kohout / nyní se k odkazu hlásí Unit architekti/ Kohout, Tichý /, zónu D1 4a architekti. Je vybrán projektant časti C1 a C2 AIP architekti. Je tu šance, že tímto

33

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 způsobem vznikne různorodá a zajímavá čtvrť s přehlídkou nejrůznějších názorů na podobu současného bydlení. Má šanci působit jako postupně vznikající město s různými vrstvami.

Obr. 36- Návaznost zóny D2 na B1,B2 a D1- řešených dílčích obytných ploch a jejich vztahy, zdroj vizualice: Ms architekti Zóna B1, B2 (MS architekti) Zóna B tvoří jižní hranici řešeného území, navazuje na smíšenou „průmyslovou“ zástavbu při Malešické ulici. Základním záměrem architekta i stavebníka je vytvoření kompaktní, integrální zástavby s vyšším středním standardem bydlení v atraktivní pražské lokalitě. Výstavba zóny B, je tvořena pěti obytnými domy. Vždy se jedná o dům, složený ze dvou hmot, větší na půdorysu písmene L a menší „bodový objekt, oba vždy postavené na společném podzemním garážovém podlaží. Vnitroblok takto vzniklého tvaru písmene U je koncipován jako klidová, polosoukromá zóna s předzahrádkami, resp. terasami a s pobytovou klidovou zónou. Pocit soukromí bude ještě umocněn uzavřením vnitrobloku vraty, která budou tento prostor oddělovat od veřejných komunikací. Podlažnost objektů je proměnlivá mezi třemi a pěti nadzemními podlažími. Zóna je ohraničena komunikacemi – na severu páteřní, na východě ulicí Na Vackově, jižní hranici tvoří pěší komunikace s alejí a západní hranici tvoří rozhraní mezi touto zónu a zónou A2. Do přízemí „solitérních“ částí v objektech D a B, situovaných k páteřní komunikaci, jsou umístěny plochy pro maloobchod. Architektonický koncept „otevření“ a odlehčení fasád směrem k jihu a „uzavření“ na sever, vyjadřuje navenek princip dispozičního řešením bytů, podle obecně platných pravidel orientace obytných místností ke světovým stranám. Jižní a západní fasády, za kterými jsou situované obývací pokoje jsou koncipované jako odlehčené s většími prosklenými plochami („od podlahy ke stropu“) v kombinaci s dřevěnými pohyblivými lamelovými panely, stínícími a zároveň tvořícími světelné efekty. Vysunuté průběžné stropní desky mezi jednotlivými podlažími vytvářejí horizontální římsy, které na jedné straně plní funkci požárního pásu a na druhé opticky zmenšují celkovou výšku domu. „Uzavřené, těžké“ severní případně východní fasády naopak působí pevným masivním dojmem ochrany před nepříznivými vlivy. Okna jsou menší, s parapety a jsou tu a tam sdružována do skupin pro větší kompoziční variabilitu. Dojem masivnosti těchto fasád je podpořen i výběrem materiálů a barev. 34

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Převažují zde cihlový obklad (Klinker) v šedých odstínech a obklad velkoplošnými deskami na bázi cementu (Cembonit) rovněž v různých odstínech šedé. Výrazným, akcentujícím prvkem jsou vstupní „moduly“ objektů a doplňující „obrazovky“, vystupující z hlavní plochy fasády. Takto provedené, barevně tlumenější „L“ bloky s převažujícím horizontálním členěním tvoří pozadí i kontrast světlým solitérním objektům, které mají funkci vertikálního- bodového akcentu a dotvářejí hmotovou kompozici. Komerční prostory v přízemí bodových objektů jsou maximálně prosklené a otevřené do parteru ulice, pro větší atraktivitu, ale i vyjádření odlišné funkce. Balkony jsou tvořeny „vysunutím“ betonové stropní desky a odlišují se ztenčenou hranou. Zábradlí balkonů je prosklené, tak aby nerušilo celistvost fasád a hlavních objemů. Přízemní byty mají předzahrádky na úrovni upraveného terénu, doplněné ještě o dřevěné venkovní terasy -jakési „paluby“, zvednuté do výše podlahy bytu a nabízející tak větší pocit bezpečí, ale i soukromí a propojení interiéru s exteriérem. Zóna DI (4A architekti) Zvolené organické tvarosloví je odpovědí na potřebu plynulého a přirozeného zakomponování tři solitérních budov na nepravidelném půdorysu řešené zóny s vazbou na plánovanou okolní zástavbu. Cílem je navrhnout místo, které se stane přirozenou součástí budoucího obytného souboru a zároveň jakousi oázou klidu a bezpečí v rámci dané zóny. Tvarové řešení a situační umístění bylo navrženo společně se specialistou na oslunění, což umožnilo proslunit maximální počet fasád z hlediska navrhovaných bytů. Tři bytové domy byly osazeny na sokl, který vyrovnává klesání terénu v severojižním směru. Opěrná zeď vyrovnávacího soklu je tvarovaná tak, aby byl umožněn vstup do středu celé kompozice, ke vstupům do jednotlivých sekcí. Vyrovnání výškového rozdílu mezi ulicí a vstupním předprostorem je zajištěno třemi pěšími komunikacemi, z nichž jedna splňuje požadavky na bezbariérové řešení pěších komunikací. V jižní části zóny je umístěn obousměrný vjezd do podzemních garáží. Další parkovací stání jsou řešena na terénu v jihozápadní a východní části zóny. Kompozice tvarování opěrné zdi připomíná hradní bastiony, které v úrovni 1.NP slouží jako předzahrádky chráněné od ruchu ulice, nabízející klid, pohodu a bezpečí. V západní části zóny je řešen veřejný prostor reagující na navrhované náměstí v zóně C. Je to stupňovitě zapuštěný prostor podobný amfiteátru, umožňuje vstup do nebytového komerčního prostoru umístěného v suterénu. Řešené budovy mají 5 NP , z toho poslední patro je ustupující. Hmoty budov jsou zúženy směrem do středu zóny kde je navržena centrální nástupní plocha. Tato nástupní plocha je zastřešena markýzou, která je propojena se všemi budovami na úrovni 2.NP. Její střecha je využita jako terasa k přilehlým bytům (na úrovni 2.NP). V rámci řešení terénních úprav bylo využito konfigurace terénu, který klesá směrem k jihu. V místech, kde klesá terén, jsou podél chodníku navrženy opěrné zdi pro vytvoření zatravněných ploch kolem navrhovaných budov na úrovni 1.NP. Toto řešení je výhodné z několika hledisek. Umožnilo vytvoření soukromé zóny pro byty v přízemí nad úrovní přilehlých dopravních komunikací. Dále -předzahrádky pro byty v přízemí jsou v rovině s možností členění až k chodníkům na okraji zóny. A v neposlední řadě umožní vytvořit vyrovnanou bilanci zemních prací (výkopy/násypy). Budovy jsou umístěné na společné podnoži 1.PP kde jsou situována podzemní parkovací stání pro obyvatele této zóny. Z něho jsou vyústěna tři komunikační jádra pro budovy F1, F2, F3. 35

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Řešení samotných budov je koncipováno tak, že komunikační jádro bylo oproti zvyklostem umístěno do středu dispozice navrhovaných budov. To umožnilo využít veškeré plochy fasád pro umístění obytných místností. Dále kolem komunikačního jádra jsou umístěné veškeré tzv. „neobytné“ místnosti bytů (chodby, koupelny, wc, komory, sklady apod..) aby v maximální míře byly využity veškeré plochy fasád pro plnohodnotné obytné místnosti. Navržená chodba ve středu budovy umožňuje vstup do středu bytů, což umožňuje lepší dělení dispozic jednotlivých bytů na zónu obytnou či klidovou. Zóna DII (Unit architekti- Jiran Kohout původně) Základní myšlenkou návrhu bylo vytvořit moderní městské bydlení odpovídající charakteru i standardu dané lokality. Návrh se snaží integrovat různorodé požadavky, které jsou dnes na městské bydlení kladeny. Na jednu stranu očekávají obyvatelé služby, ceny a pohodlí odpovídající hustotě zástavby tradičního města, na druhé straně však klid, soukromí a pohodu bydlení v soukromé zahradě. Na jedné straně je hygienický komfort a dopravní dostupnost sídlištní zástavby, na druhé straně společenský status a úroveň zahradního města. Z těchto různorodých zdrojů si návrh bere jednotlivé motivy a jejich vhodnou kombinací usiluje vytvořit vyvážené, důstojné i dostupné bydlení: a/ z tradičního města přebírá -měřítko a hierarchizaci veřejných prostor, b/ ze zahradního města přebírá – sousedské vztahy v lokalitě, c/ z individuelního bydlení přebírá – soukromí a intimitu zahrad, d/ ze sídlištního typu zástavby přebírá -hygienický komfort, technický standard a dopravní dostupnost a obslužnost. Městský charakter navrhovaných prostor je dán především požadovanou hustotou zástavby a dále důsledným využitím a „pojmenováním“ prostorů mezi objekty. Žádné území mezi domy nelze označit za sídlištní „zemi nikoho“. Přestože územím vede několik pěších veřejných cest, jejich měřítko a charakter jim dává charakter „poloveřejného prostoru“. Tyto prostory mají přehlednou kompozici a jsou v celém svém profilu pod důslednou veřejnou kontrolou obyvatel území. Poloveřejné cesty se stýkají na středovém plácku s pítkem sloužícím jako neformální centrum území. Na poloveřejné prostory navazují polosoukromé zahrady patřící vždy jednotlivým společenstvím tvořeným vlastníky bytů přilehlých 3 – 4 sekcí domů, které mají současně společné podzemní parkování. Z těchto zahrad jsou přístupné vchody do jednotlivých domů a jejich vnitřní polosoukromé komunikační prostory. Polosoukromé zahrady mají prvek zvyšující standard bydlení. Vzniká tak systém, kdy jednotlivé domy příslušných společenství mezi sebou vytvářejí tzv. sousedství, polosoukromé vstupní zahrady – jakousi mikro obdobu městských dvorů do kterých jsou zpravidla orientovány ty nejsoukromější bytové funkce – spaní, koupelny. Reprezentační „obytné“ fasády bytů jsou orientovány přes soukromé předzahrádky do veřejných nebo poloveřejných prostor. Taková skladba zajišťuje jednak optimální pohodu uvnitř jednotek (klid v ložnicích a výhled na veřejný „provoz“ v pobytových prostorách) a zároveň větší optickou kontrolu méně chráněných veřejných a poloveřejných prostor.

36

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Obr. 37- Vznik konceptu pro zónu DII, zdroj: web architekta projektu

Obr. 38- Návrh studia AIP na projekt pro zóny C, zdroj: Ms architekti Zóna C1 a C2 / Architecture interior project / Tato zóna navazuje ze severu na park Židovské pece. Ze západu je tvořena „vila“ domy jako v zóně E. Směrem na východ se výška zástavby postupně zvyšuje a vytváří plynulé napojení na zóny A1, A2 a A3, ve kterých gradace celého území vrcholí. Jedná se o čtyř (západní část) až sedmi (východní část) podlažní zástavbu. Samotné domy jsou v převážné části této zóny navrhnuty s klasickým schodišťovým systémem a jsou uspořádány tak, aby mezi sebou vytvářely tři poloveřejné prostory náměstí určené jak pro rezidenty, tak z části pro veřejnost. Mezi objekty jsou ponechány četné průhledy do parku Židovské pece. Zeleň polootevřených vnitrobloků bude navrhnuta tak, aby volně navazovala na veřejný park Židovské pece. Doprava v klidu je v této zóně uvažována v jednom až dvou podzemních podlažích, které budou zajišťovat dostatečnou kapacitu parkovacích stání jak pro bytové jednotky. Zóny s ještě nespecifikovaným architektem projektu Zóna E Tato zóna se nachází na severovýchodě komplexu a sousedí ze severu s parkem Židovské pece a z východu se stávající vilovou zástavbou, na kterou svojí objektovou skladbou navazuje. V této části se předpokládá výstavba „vilových“ domů o třech až čtyřech nadzemních podlažích, které přirozeně naváží na okolní zástavbu a vytvoří přirozený přechod mezi stávajícími rodinnými domy a novými objekty ostatních zón. V každém viladomě budou umístěny převážně mezonetové bytové jednotky. Každá bytová jednotka bude mít svůj vlastní vstup z parteru. Byty v prvních patrech budou mít své vlastní předzahrádky. Ze severu jsou vila domy ohraničeny poloveřejným prostorem, který přímo navazuje na park Židovské pece. Z východu tato zóna navazuje na veřejný prostor jednoho ze vstupů do parku. Tento prostor je plynulým pokračováním náměstí mezi zónami D1, C a E a má „vtáhnout“ veřejný park přímo do řešeného území. Doprava v klidu bude pro bytové jednotky řešena v podzemním podlaží, ze kterého budou vést samostatné vstupy do jednotlivých vila domů. Zóna A1 a A2 Tyto zóny, nalézající se na východě řešeného území tvoří vrchol celé gradace souboru staveb. Z jihu přímo sousedí s územím Nákladového nádraží Žižkov, ve kterém se předpokládá v blízké budoucnosti významný stavební rozvoj. S těchto důvodů jsou objekty v této zóně navrhnuty nejvyšší z 37

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 celého souboru a tvoří přirozené centrum veřejného života. Na rozdíl od všech předcházejících zón, nacházejících se dle ÚPn HMP v rozvojovém území s čistě obytnou funkcí, se pro tuto zónu vztahuje funkce všeobecně smíšená. Tímto faktem je dán navrhovaný charakter samotných objektů. Jedná se o polyfunkční domy, které jsou prostorově uspořádány tak, aby mezi sebou vytvářeli veřejné náměstí. Ve spodních nadzemních podlažích těchto domů jsou umístěny nebytové funkce (obchody a služby) a v horních podlažích bytové jednotky. Doprava v klidu je v této zóně uvažována ve dvou až čtyřech podzemních podlažích, které budou zajišťovat dostatečnou kapacitu parkovacích stání jak pro bytové jednotky, tak pro nebytové funkce této zóny. V současnosti probíhá vyzvaná soutěž na architekta projektu pro developera. Zóna A3 Zóna A3 je tvořena jediným domem, umístěným do průhledové osy příjezdové komunikace celého areálu obytného souboru Na Vackově. Měl by být hmotově a architektonicky řešen tak, aby tvořil jak vstupní „bránu“ do celého komplexu, tak zároveň představoval přechod mezi zástavbou čistě obytnou v zóně C a intenzivnější smíšenou zástavbou zóny A1. V současnosti probíhá vyzvaná soutěž na architekta projektu pro developera.

Obr. 39- Pohled na objemovou studii zón A, zdroj: Ms architekti 1.6.2

Architektonická koncepce

Obr. 40- Pohled na realizovanou část DII- tzv. Alfarezidenci, zdroj: foto autora V architektonické koncepci se budeme zabývat tou částí, která už je v provozu a to je zóna D2. Na obrázku nalevo je vidět napojení do parku Židovské pece. Zezadu k novým objektům dobíhá řada panelových domů v ulici Pod lipami. Napravo je vidět starší oranžová kancelářská budova, před ní bude začínat zóna B.

38

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Autor uvádí, že návrh integruje různorodé požadavky kladené dnes na moderní městské bydlení: komfort a dostupnost služeb odpovídající kompaktnímu městu; klid, soukromí a pohodu bydlení v zahradě; hygienický komfort a dopravní dostupnost a bezpečnost sídlištní zástavby, ale i společenský status a charakter zahradního města.

Obr.41- Nadhledový pohled - vizualizace, vnitřní prostory, zdroj: web projektu Rezidence nabízí rodinný typ bydlení hlavně v parteru s vymezením soukromých, polo-soukromých, veřejných a polo-veřejných prostorů. Návrh pracuje s lidským měřítkem, co se týče výšky objektu i odstupových vzdáleností, které jsou dostatečné, ale ne zas moc velké, stále máte přehled o okolí z kteréhokoli okna. Dochází k určitému interaktivnímu procesu se sousedy, jedná se o koncept blízkého sousedství. Reprezentace soukromí má v rezidenci tři podoby: veřejnou, poloveřejnou a soukromou. Veřejná působí navenek a reprezentuje. Za vnější fasádou domů se skrývají poloveřejné zóny, komorní prostory mezi domy, které slouží obyvatelům funkčně i k relaxaci. Domy mají polosoukromou část - obytný dvůr se zahradní úpravou a klubovnou, který mají k dispozici obyvatelé jednotlivých hnízd. Každý tedy má svůj prostor a nepřijde přitom o kontakt s okolím. Architektonické řešení preferuje moderní, v principu jednoduchý výraz poskytující bohatou škálu variací a možností individualizovat výrazově i dispozičně jednotlivé jednotky - odlišení „veřejných“ a „polosoukromých“ částí fasád jednotlivých domů užití stavebních materiálů v jejich přirozené podobě: dřevěná okna, režnou keramikou obkládané stěny, omítkové balkono -lodžiové arkýře.

39


Obr. 42- Hierarchizace prostorů, přechod od veřejného k soukromému, situace parteru, zdroj: web projektu

Obr. 43- Vnitřní prostory mezi budovami, zdroj: web projektu Samotné dispozice jsou standardní- jedná se o tři byty navěšené na centrální schodiště, v parteru pouze doplněné o předzahrádku a v posledním patře o terasy. Rodičovské ložnice mají další koupelnu a byt má komoru.

40


Obr. 44- Půdorysy jedné z budov- H, zdroj: web projektu a systém parkoviště pod objekty, zdroj: web projektu Celý blok je polozapuštěný suterén, garáž je prostor přístupný 1 rampou, je vybaven sklepy pro každý byt a kočárkárnami. Obecné informace:

autor: investor: ocenění:

Unit architekti - Michal Kohout, David Tichý, Zdeňka Pavelková Metrostav Vackov a.s. nominace na Grand Prix Architektů 2012

adresa: Na Vackově, Praha 3 - Žižkov, CZ vznik: 2006 – 2012, kolaudace 2012 velikost: 124 bytů celková hpp:

11 000 m2

nabídka bytů:

klasické byty

ostatní funkce

3 společenské místnosti

důležitý prvek- vnitřní prostory s hierarchizací vlastnictví a sdílení prostoru, přechody mezi soukromými a polosoukromými plochami charakter:

městský

podlažnost:

nízkopodlažní objekty

forma:

soustava 11 domů o 4.np a společnou garáží pod nimi

tvar :

rozvolněný městský blok viz. obr. vznik návrhu

typologie:

schodišťový typ s 3 byty na patře

41


1.7

Obytný soubor Zelené město

Obytný soubor Zelené město (I a II) je název developerského projektu firmy Společnost Zelené město, a.s., která je členem developerské skupiny Lighthouse Group. Nyní projekt Zelené město II prodává developer Daramis group, bohužel neznáme pozadí přechodu z jednoho developera na druhého. Projekt je sice na území Prahy 9, ale geograficky přiléhá k Praze 3, rovněž jeho obyvatelé hojně využívají služby v této části Prahy, infrastruktura Hrdlořez není příliš rozvinutá a celek tak navazuje spíše na lokalitu Jarova a křižovatky na Spojovací. Rovněž pro své architektonické kvality byl zařazen do výběru. Při návrhu a umístění obytného souboru Zelené město Jarov se autoři nechali přímo inspirovat místem vzniku. Na místě bývalé Třešňovky se snažili zakomponovat bytové domy a pozemní komunikace do svažitého údolí tak, aby se staly součástí okolních zelených ploch. Dalším přínosem je vybudování obchodní plochy při vstupu do areálu a dobrá dopravní dostupnost.

Obr. 45- Plochy obytného areálu před realizací, zdroj: web Projekt sice přiléhá k rušné komunikaci nadmístního významu, ale počítá s očekávanou změnou- finální úpravou křižovatky ulic Koněvova, Spojovací a Českobrodská, jejíž část, resp. spojnice ulic Spojovací a Českobrodská bude v rámci realizace městského okruhu svedena do tunelu pod úroveň stávajícího terénu. V rámci této úpravy, která je investiční akcí Hl. m. Prahy, dojde k zefektivnění dopravy v přilehlé oblasti a ke snížení zátěže z povrchové dopravy v oblasti tohoto silničního uzlu.

42


Obr. 46- Pohled na etapu I, někde z míst, kde bude stát etapa II, zdroj: web projektu 1.7.1

Urbanistická koncepce

Stavba celého obytného souboru obsahuje celkem 30 bytových domů. Území je dle morfologie terénu a přístupnosti dopravou členěno na dvě lokality, a to lokalitu sever a lokalitu jih. Charakteristické pro lokalitu je, že okolí objektů je řešeno terasově, s terasami na rostlém terénu i nad střechami garáží, a tyto terasy slouží obyvatelům jako soukromé okrasné zahrady. V současnosti je dokončena etapa I a druhá etapa je ve výstavbě. Bodový systém objektů umožňuje vsazení objektů do zeleně a prorůstání zeleně ze středové plochy koncipované jako přírodní zeleň vzhůru do svahů k okraji zástavby, kde se prolne se zelení okrajovou. Návrh je tedy experimentem kombinace kapacitního využití území městským způsobem při řešení odstavu vozidel pod zem a za ponechání maxima zeleně a vytvoření intimity na privátních zahradách kolem domů. Nutno však říct, že tuto zeleň projekt nevytváří nově, ale využívá to, co už v oblasti bylo, transformací pravděpodobně půdy, která byla původně určena jiným účelům než výstavbě. Prostor je součástí města v blízkosti nadřazeného komunikačního uzlu a přesto je konfigurací terénu a koncepcí zastavění, odclonění za komerční zónou, izolován do údolí přecházejícího do ploch zeleně a extenzivně zastavěné krajiny. Komerční zóna je tak hlavním prvkem dominujícím prostoru křižovatky, která je zakončením jedné z hlavních tříd Žižkova. Konečně se tedy objevuje plocha bydlení doplněná vybaveností. Je škoda, že obchodní plocha nebyla trochu upozaděna. Součástí veřejného prostoru je tak nyní hlavně parkoviště nákupního centra. Návrh obsahuje větší podíl sadových úprav, lesních výsadeb, realizaci výsadeb nelesní zeleně a realizaci zeleně v pásu určeném pro územní systém ekologické stability.

43


Obr.47- Situace areálu, fáze realizace, zdroj: dokumentace dostupná na internetu

Obr. 48- Pohled na etapu I zdroj: web projektu Architektonická koncepce Stavby obytných domů jsou navrženy hodně prosklené, s železobetonovým podzemím i nosnou konstrukcí. Nabídka bytů je od 2+kk po 4+kk , ke každému bytu je terasa či balkón. V části přízemí objektu jsou sklepy bytů a 2 byty na patro, v typických patrech jsou vždy 4 byty na patro s centrálním prostoremdvouramenným schodištěm a výtahem. V přízemí těží byty s předzahrádky, v posledních patrech je u každého bytu terasa a jsou tam dva velké byty na patro. Některé byty 3 kk mají komoru před vstupem na wc.

1.7.2

44


Obr. 49- Půdorysy jedné z budov- J v etapě II- přízemí, typické patro, poslední patro , zdroj: web projektu Obecné informace:

autor: investor: ocenění:

Casua s.r.o. ing.arch. Myška- ÚŘ Lighthouse group a.s.- Zelené město I, Daramis group- Zelené město II Best of realty 2010 za etapu I. prodeje

45

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 adresa: vznik:

Spojovací , Praha 9 - Žižkov, CZ 2008- projekt, 2009- stavba 1.fáze

velikost:

432 bytů- I etapa prodeje, 333 bytů- II. etapa prodeje

celková už.p.:

61 000 m2.- všechny etapy

nabídka bytů:

klasické byty

ostatní funkce:

nejsou

důležitý prvek:

nákupní centrum v předprostoru obytného celku, umístěno v kontinuální zeleni, retenční nádrž

charakter:

příměstský

podlažnost:

středněpodlažní objekty

forma:

soustava 17 bytových domů o 6-11.np a společnou garáží pod nimi

tvar:

zahradní město- bodová zástavba,

typologie:

schodišťový bodový typ s 2-4 byty na patře

46


2

ZÁVĚR Stávající zeleň

Všechny ze 3 lokalit vychází a těží z faktu, že rozvojové plochy doléhají k již realizovaným parkům a zeleným plochám. Central park přiléhá k Parukářce, obytný soubor na Vackově k Židovským pecím a Zelené město využilo plochy přiléhající k sadu - třešňovky. Nově vznikající zeleň, hřiště, správa zeleně Obytný soubor na Vackově pracuje s všudy přítomnou vnitroblokovou zelení. Realizovaná část/ zóna II/ Alfarezidence je konceptem blízkého sousedství. Pro zeleň je místo na předzahrádkách a dílčích plochách. Plocha hřiště je rezervována obyvatelům bytů. V celém projektu Vackov zeleň zaujímá cca 20 % z ploch. V případě Zeleného města je mezi dvěma etapami výstavby ponechána poměrně velká travnatá plocha. Otázkou zůstává, kdo bude plochu mezi etapami spravovat. Jedná-li se o plochu spravovanou městkou částí či společně obyvateli prostoru? Projekt také nabízí klientovi zeleň, ale ta nahrazuje plochu zeleně, která již v místě touto formou existovala. V menší míře ji nabízí na pozemcích jednotlivých bytových domů formou předzahrádek. Pouze jeden z projektů nové rozsáhlejší zelené plochy vytváří- Central Park. Jejich užívání je však určeno jenom obyvatelům objektů. Jedná se o velkou plochu 15 000 m2, o kterou se stará pravděpodobně správcovská firma. Na velkou parkovou plochu měly navazovat další plochy sportovního komplexu, který se z finančních důvodů budovat nebude, plochy byly prodány jiné developerské společnosti. Realizován byl pouze menší sportovní komplex. Vybavenost Ani jeden z projektů nepřináší do místa svého působení významnou vybavenost. Developer vždy řeší uspokojení potřeb svých klientů pouze spojených s bydlením, ale neřeší dopad nové výstavby na chod celé městské části. Daří se do projektů umístit menší nebytové plochy k pronájmu či k prodeji, protože je developer většinou sám chce, ale většinou nic podstatného, co by ve větším míře nabízelo jinou funkci než bydlení. Například v posledních letech, ačkoliv Praha 3 neustále navyšuje kapacity mateřských škol, se díky nárůstu rezidenční výstavby a ve spojení s příchodem silnějších ročníků, výrazně zhoršil proces umístění dětí do mateřských a základních škol. U projektu Zelené město, které administrativně spadá pod Prahu 9, ale geograficky patří spíše k Praze 3, nikdo neřešil tento problém a rodiče se snaží děti umístit na Praze 3. Leckterý klient asi často nepřemýšlí dopředu a je možné, že si pořídí bydlení dle vzhledu objektu, ale ne služeb, které lokalita nabízí. Nové byty z větší míry kupují mladé rodiny. Projekt Central Park obsahuje kavárnu, Zelené město přiléhá ke Kauflandu a projekt na Vackově obsahuje rozvojovou plochu /ve fázi zastavovací studie/ vybavenosti. Tyto plochy na Vackově, ale budou budovány až po zaplnění areálu byty a obyvateli. Tzn. nejprve se musí postavit a prodat byty a pak se teprve dodá vybavenost. Pokud však prodej nebude probíhat podle plánu / jako to bylo u Central parku / k rozvoji místa pomocí vybavenosti již nedojde. Ani jeden z projektů nevybavuje své území zároveň s osídlováním a prodejem bytů.

47


Doprava Projekt Central park je uzavřený areál, leží u křižovatky Olšanská- Jana Želivského a obsahuje vjezdy z přilehlých ulic do podzemních parkovišť. Napojuje se tak na ulice rovnoběžné s hlavními tahy- Pitterova a V Kapslovně. Projekt je začleněn do struktury města. Zelené město I je připojeno na ulici Spojovací pomocí ulice U Třešňovky. Jsou to dvě silnice, na které je navěšen systém terasových domů. Před stejnou ulici je připojen i Kaufland. Zelené město II bude připojeno ulicí Učňovskou kolem Metropolitní univerzity a konečné stanice tramvaje. Projekt je hůře začleněn do struktury města, vytváří koncové body v případě etapy II, objízdnou smyčku v případě etapy I. Soubor na Vackově zase počítá s ulicí Malešickou a nárůstem její dopravní kapacity, je protnut komunikací- ulice Olgy Havlové vedoucí do stávající rodinné zástavby, kdy v případě dobudování celého areálu by jistě došlo ke zhoršení dopravních poměrů v celé přilehlé rodinné zástavbě. Projekt je začleněn do struktury města. Nové projekty pokrývají potřeby parkování na svých pozemcích, bez toho již nejde dnes bydlení projektovat, v malém procentu na terénu. Central park, Zelené město i Vackov mají několik stání v uličním systému. Krátké dostupové vzdálenosti Všechny projekty jsou umístěny ve městě, dobře využívají svého umístění. Je možné zde bydlet a nepoužívat automobil. Služby i pracovní příležitosti jsou dobře dostupné. Sociální mixita Vzhledem k cenám bytů a typologii bytů lze předpokládat, že nové projekty přitahují zejména skupinu mladých rodin. Central Park původně nabízel nejdražší bydlení, ale dnes se dostal na stejnou cenovou úroveň jako jeho konkurenti. Projekty naplňují cíle MČ Praha 3- přitáhnout ekonomicky produktivní obyvatelstvo, ale nenabízejí mixitu. Ceněná architektonická kvalita Všechny celky vykazují dořešenost, architektonickou kvalitu, jak v detailu i celkovém řešení. Central Park byl oceněn cenou Grand Prix 2010 za novostavbu, Zelené město dostalo cenu Best of realty 2010, Alfarezidence byla oceněna čestným uznáním Grand Prix 2013.

2.1 Porovnání lokalit z pohledu udržitelného rozvoje Ad. Metodika V rámci analýzy územního rozvoje bytové složky na Praze 3 byly použity tyto výzkumné metody: a/ analýza strategických dokumentů MČ Praha 3 b/ analýza dokumentů ÚAP týkající se Prahy 3

48

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 c/ analýza procesu územního plánování a stavebního procesu u vybraných lokalit, dokumentů veřejně dostupných na internetu d/ řízené rozhovory / osobně, emailem / se zástupci OÚR Praha 3 a zástupci ÚRM hl. m. Prahy e/ účast na setkání občanského sdružení Tady není developerovo f/ analýza publikovaných článků, zejména Stavební fórum a jiné g/ analýza dokumentů dostupných na internetu, zejména závěry zjišťovacích řízení pro některé projekty / jen některé jsou dostupné/ Analýza obsahuje jednak popis situace na Praze 3 včetně historického úvodu a vytyčení nejrazantnějších zásahů do územního rozvoje / asanace a Nn / z hlediska minulosti i budoucnosti Prahy 3/, tak i popis rozvoje bytové složky a největších plánovaných projektů. K vytvoření hlubší analýzy procesu územního plánování a stavebního procesu u vybraných lokalit, projektů by bylo lépe poznat proces od počátku schvalování přes ÚRM hl. města Prahy/ pokud k němu došlo/, přes podrobnější analýzu všech územních rozhodnutí i jejich změn, závěrů EIA i dílčích vyjádření, stavebních povolení. Jelikož tyto dokumenty nejsou veřejně dostupné, autoři projektů ani zástupci veřejná správy nejsou v těchto otázkách sdílní, podařilo se získat podrobnější informace pouze u projektu Vackov, protože se jednalo o interní dokumenty firmy MS architekti. Pro účel vedení širší diskuze je trojice vybraných projektů výrazně od sebe odlišná, jak svým umístěním do města a krajiny, dopravním napojení i architekturou. Smyslem práce je ukázat, jak je možné na poměrně malém rozpětí územní plochy, různě přistupovat k zástavbě území, ne podrobně srovnávat např. koeficient zeleně a jak se k němu došlo. Všechna území mají předurčené v ÚP míry využití včetně koeficientů, investor je víceméně nucen je respektovat, případně může upravovat a vyjednávat v souladu s ÚRM hl. m. Prahy. Uvedená tabulka je hodnocením viditelných parametrů projektů, v některých bodech i více subjektivních. Urbanismus a architektura je v některých bodech hodnocena „ odborným názorem“, protože to ani jinak není možné, pro účely této zprávy dostačující. Jedná se hlavně o identifikaci kritických momentů, které mohou vést k nesprávnému nakládání s územím, a její následné uplatnění ke zmírnění negativních dopadů územního rozvoje Způsob hodnocení : +

přínos, silná stránka záměru

++

jednoznačný přínos, velmi silná stránka záměru

-

nejednoznačný přínos, slabá stránka záměru

--

promarněná příležitost, velmi slabá stránka záměru

x

ani kladný ani záporný přínos, nevyskytuje se

CP

projekt Central Park Praha

V projekt Na Vackově / V*- některé položky se dají hodnotit pouze u real. zóny D2/

49

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 ZM projekt Zelené město

VYSVĚTLENÍ OBYTNÝ SOUBOR

CP

V

ZM

+

+

+

Městská část plně podporuje rozvoj bydlení, snaží se všem záměrům s obytnou fcí vycházet vstříc.

GLOBÁLNÍ REFLEXE VLIVU ZÁMĚRU NA ŽIVOT V MČ REFLEXE FUNKČNÍ NÁPLNĚ ZÁMĚRU, NAPLNĚNÍ OČEKÁVÁNÍ MČ REFLEXE ZÁMĚRU EKONOMICKÉHO POTENCIÁLU OBYVATEL MČ / CENA ZA M2 BYTU, VELIKOST BYTŮ, PRODEJNOST/ REFLEXE ZÁMĚRU ZAČLENĚNÍ DO URBANISTICKÉ STRUKTURY STÁVAJÍCÍHO MĚSTA / KONTINUITA MĚSTA/

REFLEXE ZÁMĚRU ZAČLENĚNÍ DO URBANISTICKÉ STRUKTURY STÁVAJÍCÍHO MĚSTA / ZPŮSOB ZÁSTAVBY /

REFLEXE ZÁMĚRU ZAČLENĚNÍ DO URBANISTICKÉ STRUKTURY STÁVAJÍCÍHO MĚSTA / PODLAŽNOST /

REFLEXE ZÁMĚRU ZAČLENĚNÍ DO URBANISTICKÉ STRUKTURY STÁVAJÍCÍHO MĚSTA / DOPRAVNÍ NAPOJENÍ /

REFLEXE ZÁMĚRU PARKOVÝCH PLOCH A PLOCH ZELENĚ V OKOLÍ / NAPOJENÍ, KONEKTIVITA /

REFLEXE ZÁMĚRU ARCHITEKTONICKÝCH HODNOT OKOLÍ / ARCH. TVAROSLOVÍ /

-

+

++

Původní cena v CP byla vysoká, postupně snížena na úroveň ostatních projektů, přesto nízká prodejnost. V* prodává se postupně, ZM I prodáno celé. Ale CP a ZM v prodeji delší dobu než V.

+

++

-

Všechny 3 celky jsou součástí městské struktury, pouze ZM je celkem koncovým.

+

CP působí ve městě bariérově. V plně navazuje na zástavbu Jarova a bude navazovat na zástavbu Nn. ZM hlavně sleduje konfiguraci terénu, bodové zastavění by takto mohlo stát kdekoliv, nicméně částečně reflektuje rozvolněnější zástavbu Jarova.

-

CP se bohužel více přizpůsobuje stávající administrativní zástavbě kolem Olšanské třídy než bytovým domům v okolí, pokud bude Nn zastavěno výškovým způsobem bude působit přirozeněji. V dobře reflektuje okolí. ZM je v podstatě solitérem bez vazby, mohlo být nižší.

--

CP vytváří paralelní ulice blízko k hlavním třídám, nicméně už tam tyto ulice byly. V je plně začleněn do struktury města. ZM je v jedné větvi koncová smyčka, v druhé koncová ulice.

-

CP je bohužel oploceným areálem, nepřístupným veřejnosti. V reflektuje napojení na blízký park vstupy. ZM spíše zelenou plochou prorůstá než by s ní bylo záměrně propojeno.

--

-

-

-

-

++

+

+

+

++

+

CP se bohužel více přizpůsobuje stávající administrativní zástavbě kolem Olšanské třídy než bytovým domům v okolí, pokud bude Nn zastavěno podobným způsobem bude působit přirozeněji. V nabízí širokou škálu architektonického zpracování objektů, fasád, snaží se působit

50

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 jako postupně vzniklý kus města, navíc v místě, kde v tuto chvíli nemá konkurenta. ZM je opakujícím se prvkem, solitérem bez konkurenta, nicméně reflektuje okolní zástavbu. HIERARCHIZACE PŘÍNOSU ZÁMĚRU V MÍSTĚ STAVBY

KOMPLEMENTARITA NABÍDKY TYPU BYDLENÍ S POTŘEBOU V MÍSTĚ

KOMPLEMENTARITA DODÁVANÉ VYBAVENOSTI / NABÍZENÉ ZÁMĚREM/ S MÍSTNÍ VYBAVENOSTÍ

KOMPLEMENTARITA VZNIKLÝCH POTŘEB NOVÝCH OBYVATEL S NABÍZENÝMI SLUŽBAMI V OKOLÍ

TVORBA NOVÝCH VEŘEJNÝCH PROSTRANSTVÍ V ZÁMĚRU

KOMPLEMENTARITA INFRASTRUKTURY/ DOPRAVNÍ NAPOJENÍ/

KOHERENCE SE SOUSEDNÍMI PLOCHAMI

-

-

-

--

-

++

+

+

-

++

++

+

+

CP už svou cenou a záměrem/ a náklady na správu/ vytváří bydlení pro určitou skupinu lidí, která se musí generovat i z jiných MČ. V, ZM nabízí dostupné bydlení.

-

ZM / pokud nezahrnujeme plochy OC jako počin investora/ novou bytnost nenabízí. V, CP musí funkční naplnění nebytových prostor teprve najít. V bude tyto prostory budovat ve větší míře až v posledních etapách.

--

V tuto chvíli nejsou potřeby / např. školy/ obyvatel pokryty. Ostatní služby stávající město je schopné pro CP, V nabídnout. ZM je svým umístěním / spadá pod P9/ problematické.

+

CP, ZM veřejná prostranství nevytváří, kromě uličního předprostoru. ZM má plochu hřiště a přírodní posilovny, které je schopné přilákat i lidi z jiných lokalit. V s veřejným prostranstvím pracuje v každé ze zón/ hlavně zóna A,B,C /.

--

CP navazuje vjezdy na stávající ulice, nedoplňuje. V protahuje komunikaci ze stávající zástavby Jarova vytváří tak i možnost průjezdnosti k Malešické. ZM buduje komunikace pouze pro své užití, navíc na zelené ploše, napojení etapy II bude komplikovat orientaci na křižovatce Spojovací.

+

CP je sice bariérově uspořádán, pokud si ale odmyslíme jeho fyzické ohraničení, ze strany městské struktury, nabízí objekty, ze strany parku park. V je v části od Malešické ohraničen pásem nerušící výroby. ZM je sice solitérem, ale dá se říci, že zeleň prorůstá areálem a působí napojení nerušivě.

51


VYSVĚTLENÍ OBYTNÝ SOUBOR

CP

V

ZM

ZPŮSOB VÝSTAVBY ZÁMĚRU

VYUŽITÍ STÁVAJÍCH NEVYUŽITÝCH PLOCH KE KONVERZI NA REZIDENČNÍ CELEK

+

++

-

ZÁBOR PŮDY VYUŽITELNÉ DOPOSUD JINÝM ZPŮSOBEM

x

x

--

CP, v původním měla být v místě sportovní plocha, nyní část rezidenční a část sport / kompromis/. V regeneruje velké nepřístupné plochy na rezidenční čtvrť. ZM mění zelené plochy na rezidenční čtvrť, mohla být dotvořena objekty pouze křižovatka jako vstup do zeleného údolí.

-

++

+

CP je záměrem budovaným jednorázově, jako razantní, měnící velké plochy. V se postupně staví a prodává. ZM se třemi zásadními etapami s větším územním dopadem.

++

+

-

Pro CP nebylo třeba stavět rozsáhlé komunikace. V aby fungoval potřebuje novou páteřní komunikaci. ZM buduje rozsáhlou síť sloužící pouze vlastní potřebě.

+

+

-

x

x

++

NABÍZENÁ SOCIÁLNÍ MIXITA

-

-

-

Ani jeden z projektů nezahrnuje kombinaci bydlení pro mladé rodiny např. se sociálním bydlením, záměrně s nájemním bydlením.

NABÍDKA PRACOVNÍCH PŘÍLEŽITOSTÍ

-

-

-

Ani jeden z projektů nezahrnuje kombinaci bydlení s jinou funkcí např. administrativou. Ve větší míře nenabízí ani jeden s projektů nová pracovní místa.

-

CP nabízí velmi dobrou docházkovou vzdálenost tramvaje cca 100 m. V* je v tuto chvíli cca 250 m od zastávky autobusu směr centrum, další místa budou asi vyžadovat zřízení zastávky. ZM cca 400 mm i více od tram směr centrum, některé domy i dvojnásobek, nutné překonat nákupní centrum.

++

CP má dobrou dostupnost maloobchodu/ možná vznikne na ploše severního Nn velké nákupní centrum/ . V* v tuto chvíli dobrou dostupnost také, ostatní části budou problematické, dokud se nevybuduje menší plocha v zóně A. ZM velmi dobrá dostupnost OC.

ETAPOVITOST VÝSTAVBY / POSTUPNÝ VZNIK A PRODEJ/ ( NE ) POTŘEBA VÝSTAVBY NOVÝCH KOMUNIKACÍ PRO ZÁMĚR ( NE ) POTŘEBA VÝSTAVBY OSTATNÍ INFRASTRUKTURY PRO ZÁMĚR / NAPŘ. MOŽNOST NAPOJENÍ NA SVOD DEŠŤOVÝCH VOD DO KANALIZACE/ SPRÁVA DEŠŤOVÝCH VOD NA POZEMKU/ RETENČNÍ VODNÍ PLOCHY/

CP, V řeší nakládání s vodami menšími retenčními prvky, z větší části, je ale odvod dešťových vod do kanalizace. ZM svou polohou nemohlo využít stě, z větší část řeší svod vod do retenční nádrže, která je krajinným prvkem, zakončením konce zástavby směrem k Hrdlořezům.

SOCIÁLNÍ DOPAD / LIDÉ, SLUŽBY /

DOSTUPNÉ VZDÁLENOSTI

DOSTUPNOST MHD / DO 500 M2/

DOSTUPNOST OBCHODU/ DO 500 M2/

++

-

+

-

52


DOSTUPNOST MŠ/ DO 500 M2/

+

+

--

CP i V má dobrou pěší dostupnost MŠ / dostatečná kapacita?/. ZM administrativně spadá pod Prahu 9, / pro děti není kapacita na Praze 3/.

DOSTUPNOST ZŠ/ DO 500 M2/

+

+

--

CP i V má dobrou pěší dostupnost ZŠ / dostatečná kapacita?/. ZM administrativně spadá pod Prahu 9, / pro děti není kapacita na Praze 3/.

DOSTUPNOST SLUŽEB/ DO 500 M2/

++

+

-

CP přímo sousedí s poliklinikou, blíže centru města a úřadům Prahy 3. V* má dobrou dostupnost např.

DOSAŽITELNOST CYKL. STEZKOU, OBYTNÁ ZÓNA 30 KM/HOD

-

-

++

CP, V ne, výhledově ano. ZM je na trase Žižkov, Hrdlořezy

+

CP přímo sousedí se sportovním centrem a parkem. V má dobrou dostupnost / bazén a areál Pražačka/. ZM nemá v pěší dostupnosti nic podobného.

--

CP vykazuje velkou inovativnost, která byla i velmi kladně hodnocena cenou GP / val z kterého vyrůstají věže/. V nabízí velkou tvarovou rozmanitost, která může celkově působit jako rostlé město. V* je propagací nového konceptu bydlení- blízkého sousedství. ZM je opakující se solitér/ až na 4 objekty/ po ose komunikace. U ZM podnože domů, dané konfigurací terénu, navíc působí bariérově.

x

CP nabízí velmi specifické dispozice, které vzhledem k velikosti by jistě upravovat šly, nicméně by to asi nebylo velkým přínosem. V, ZM by bylo možné upravovat, nicméně tvary bytů, napojení na balkóny, jsou dané. Ani jeden z projektů nenabízí snadno dělitelné, slučitelné dispozice.

DOSTUPNOST SPORTOVNÍCH PLOCH/ JINÝCH VOLNOČASOVÝCH AKTIVIT/

++

+

ARCHITEKTURA

INOVATIVNOST FORMY ZÁSTAVBY

FLEXIBILITA BYDLENÍ / MOŽNOST ÚPRAV, PŘESTAVEB/

++

x

+

x

ATRAKTIVITA VZHLEDU ZÁSTAVBY

++

+

-

CP má zajímavou, inovativní obálku, řešení sloupků na fasádě a žluté výplně na fasádě věží, ale z dálkového pohledu nevyznívají úplně dobře. V- velká rozmanitost nabízí širokou škálu arch. pojetí. V* podařilo se dobře skloubit nečlenitost fasád s dvěma základními matriály, z dálkového pohledu z východu působí v současnosti fasáda stereotypně / jako sociální bydlení, kterému ale neodpovídá dispozice za tím/. ZM pěkné, ale repetitivní použití stejných motivů, sporné použití dřevěných stínících prvků.

KOLEKTIVNÍ BYDLENÍ

x

+

x

Pouze V* nabízí prostory k setkávání rezidentů.

HIERARCHIZACE VEŘEJNÝCH PLOCH

-

++

-

V užívá veřejné i poloveřejné plochy.

DĚTSKÁ HŘIŠTĚ

-

-

+

Dětská hřiště jsou v projektu CP, V určena rezidentům. V ZM je veřejné hřiště a parková posilovna.

PARKOVÁ PLOCHA NA POZEMKU

++

x

x

CP má novou parkovou plochu na pozemku.

ZELEŇ V ULIČNÍM PARTERU

+

+

+

Všechny projekty mají zeleň v uličním parteru.

HIERARCHIZACE ZELENĚ

-

++

-

V - všudypřítomná zeleň, v mnoha podobách na veřejných prostranstvích.

VEŘEJNÉ PROSTORY

ZELEŇ

53


PRIVÁTNÍ ZELEŇ

+

++

++

ZM, V mají předzahrádky. CP předzahrádky na střešních plochách.

ZELENÉ STŘECHY

++

+

+

Všechny projekty je užívají, v různé míře. CP používá zeleň na stěnách valů.

NABÍDKA SLUŽEB

++

-

-

NÁKLADY

-

+

-

Pouze CP nabízí nadstandartní služby- ostraha, recepce etc. Rezident s rozhodnutím zakoupení bytu, nese i dlouhodobou zátěž na správu parku, služby. U ZM také správa zelených ploch sebou ponese zvýšené náklady na údržbu zeleně, které se navíc musí rozložit mezi celek.

SPRÁVA OBJEKTU

Celkové hodnocení – největší přínos Vackov / 41+/, pak Central Park / 28+/, následuje ZM / 21+/.

2.2

Srovnání lokalit z pohledu architekta

Novým rezidenčním záměrům se na Praze 3 daří. Z analýzy vyplývá, že postupný vznik projektu a jeho vytváření za účasti více názorů je ku prospěchu výsledku, jak tomu snad bude v případě projektu Vackova. Záměr je zatím realizován z malé části, můžeme jenom developerovi popřát, aby svůj záměr dokončil v plánované kvalitě a rozsahu.

2.3 Srovnání lokalit z pohledu obyvatele Z pohledu stávajícího rezidenta MČ je přínos nových projektů méně čitelný pokud jde o zástavbu zelených ploch / ZM/ či bariéru v podobě uzavřeného městského bloku v místě, kde by mohl vniknout příjemný nástup do parku Parukářka/ CP/.

2.4 Co vyplývá z analýzy Problémy, které nové projekty ve čtvrti generují, jsou zřejmě dané relativně malou plochou projektů. Po investorech se nepožaduje navyšování kapacit školských zařízení / určitý nutný počet žáků pro zřízení školy je větší než kolik generuje nový developerský projekt/. Je tu zřejmá absence regulačních plánů lokalit a neuplatněné požadavky ze strany městské části. Pokud by si zřizování většího procenta vybavenosti vymiňoval dobře připravený regulační plán, převedení požadavku do projektu by pak bylo vymáhatelnější, jednodušší. Například u projektu Červený dvůr bylo vymiňováno zvýšení vybavenosti v celém projektu, tak aby nevznikaly jen monofunkční plochy, nakonec však vše skončilo u kompromisu. Jistě je jednodušší území „vytěžit „ jednorázově prodejem bytů. Je otázkou, co přinese nový územní plán Prahy. Možná by bylo skutečně dobré, kdyby některé plochy v ÚP nebyly jednoznačně předurčeny k jedné funkci, která nepřipouští funkci jinou. Pokud by byly v dané lokalitě vytyčeny chráněné prvky, veřejné plochy, zelené plochy, jasně stanoveno, která území jsou vhodnější pro výškovou zástavbu a která ne, mohlo by to vést k lepším výsledkům. Například vedle Central Parku vzniklo nízkopodlažní sportovní centrum a vedle vzniká vila dům, tyto 3 elementy tvoří velmi nesourodý celek. Chodec neví, jestli je v centru evropské metropole či na předměstí okresního města. 54

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Bylo by dobré, kdyby MČ disponovaly kvalitně aktualizovanými souhrny dat a měly vytvořeny jiné dlouhodobé dokumenty, grafické, právě s prioritami v lokalitách než pouze strategický plán, který se může kdykoliv změnit s výměnou politické reprezentace. Výbory územního rozvoje, které přijímají důležitá rozhodnutí, nejsou odborníci, ale politici. Pracovníci úřadu územního rozvoje nemusí být plně informováni o jejich záměrech.

Návrhy opatření vycházející z analýzy 1. Systém věcné kontroly činnosti Výborů územního rozvoje, pořizovatelů a zpracovatelů ÚP, dotčených orgánů, stavebních úřadů a dalších subjektů 2. Posílení metodické podpory úřednickému aparátu 3. Přehledný přenos zkušeností a informací mezi všemi stupni veřejné správy rozhodujících o územním rozvoji 4. Možnost konzultací s nezávislými architekty, urbanisty / jakýsi audit větších záměrů/ při rozhodování 5. Větší množství dlouhodobých plánů priorit MČ/ studií, plánů lokalit, hierarchizace záměrů, oprav etc./ na základě, kterých by bylo možné některé záměry zakázat či podmínit 6. Podpora , osvěta, nabídka udržitelného stavění ve městě – ekočtvrti, pokud možno se zapojením veřejného sektoru a veřejnosti 7. Nabídka kvalitního, flexibilního, nízkonákladového bydlení ve městě 8. Zástavba volných pozemků v rámci města, preferování zahušťování městské struktury, nevytváření koncových bodů

55


3 POUŽITÁ LITERATURA 1/ Strategická koncepce a program rozvoje městské části Praha 3 Autoři: : Phdr. Jan Jílek– Sociofond, Praha 2005 , Autorský kolektiv: Ing.arch. Jan Sedlák, Ing. arch. David Dobeš, Ing. Ivan Dejmal, Ing.arch. Ivan Lejčar, Ing. Jan Císař, PhDr. Eliška Součková, PhDr. Jan Jílek, Mgr. Adéla Jílková, Ing. Věra Součková, poskytnuté OÚR Praha 3 2/ Strategický plán rozvoje městské části Praha 3/ duben 2010/ Autor : JL plán- Ing. Jiří Lauermann, poskytnuté OÚR Praha 3 3/ zápisy z jednání Výboru pro územní rozvoj ZMČ Praha 3 za rok 2013, zdroj: www. praha3.cz 4/ usnesení rady zastupitelstva č. 387 ze dne 10.06.2013, č. 414 ze dne 26.06. 2013 , zdroj: www.praha3.cz 4/ Komunitní plán Prahy 3, zdroj: www.praha3.cz 5/ konzultace s pracovníky OÚR Praha 3 a ÚRM hl.m. Prahy Týkající se prostoru Nákladového nádraží: 7/ článek v Radničních novinách 7-8/2013 Prahy 3- Nová urbanistická studie Nn, strana 6 a 7 8/ články z webového portálu www.stavebniforum.cza/ Nákladové nádraží Žižkov: co ho čeká a nemine/ 19,09.2012/, P. Bým b/ Otto Dvořák: Kolem každého většího projektu je nutné vybudovat široký konsensus/ 27.6.2013/, P. Bým 9/ článek z webového portálu: www.nemonstrmarketu.cz- Monstrózní nákupní centrum vedle nádraží nesmí vzniknout z 2.4.2013/ H. Benýšková 10/ webové stránky developera www.sekyragroup.cz 11/ webové stránky developera části sever www.discovery-group.cz 12/ výstava a debata v kině Aero 28.5.2013 svolaná iniciativou Tady není developerovo+ článek k akci na www.tadynenideveloperovo.cz Týkající se Obytného komplexu Central Park Praha: 13/ webové stránky developera www.centralparkpraha.com/, www.a69.cz 14/ obecné informace z www. wikipedie.cz 15/ článek z webových stránek www.kauza3.cz - Central Park se rozroste, s podporou radnice/ 24.10.2011/ O. Rut Týkající se Obytného komplexu Na Vackově: 16/ interní projekty firmy MS architekti jako generální projektanta areálu pro Metrostav Vackov 17/ závěr zjišťovacího řízení na Obytný soubor Na Vackově, Praha 3 18/ webové stránky www.alfarezidence.cz, www.unitarch.eu Týkající se Obytného komplexu Zelené město: 18/ webové stránky developera www.zelene-mesto.cz, www. zelene-mesto2.cz Týkající se ostatních projektů: 19/ Závěr zjišťovacího řízení na Obytný soubor Červený dvůr, Praha 3 20/ Závěr zjišťovacího řízení na Sportovně klubové zařízení- Central Park, Praha 3 21/ Závěr zjišťovacího řízení pro lokalitu NN sever, Praha 3 56

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 Přílohy:

Příloha 1- Ortomapa analyzované části na základě mapy ze Strategické koncepce z roku 2005

57


Příloha 2- Mapa- analyticko-regulativní schéma ze Strategické koncepce z roku 2005

Příloha 3- Problémová mapa ze Strategické koncepce z roku 2005

58


Příloha 4 - Dopravní infrastruktura ze Strategické koncepce z roku 2005

Příloha 5- Zeleň a rekreační plochy ze Strategické koncepce z roku 2005

59


Příloha 6- Rozvoj bytové funkce 1994-2005 ze Strategické koncepce z roku 2005

60


Příloha 7- Rozvojové investiční záměry k 04/2005 ze Strategické koncepce z roku 2005

61

BYDLENÍ A OBYTNÉ PROSTŘEDÍ NA PRAZE 3 z pohledu udržitelného rozvoje

Recommend Documents