Businesscase Amundsenhal Rollerhal de Dennenberg Zwembad de Wedert
ICSadviseurs
Colofon
Eindversie 4 maart 2013
ICSadviseurs Ellen-Jane van Straten & Martijn Kogelman Burgemeester Drijbersingel 25 Postbus 652 8000 AR ZWOLLE 2
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7
Introductie Rollerhal de Dennenberg Amundsenhal Zwembad de Wedert Financiën Leidmotieven Voorkeursscenario
3
Hoofdstuk 1
Introductie
ICSadviseurs
Vraagstelling
“Welke huisvestingsperspectieven zijn er voor rollerhal de Dennenberg, sporthal Amundsen en zwembad de Wedert?”
5
Werkwijze
“Deze businesscase is opgesteld na analyse van beschikbare gegevens, consultatie van de gemeente Valkenswaard, de Sportadviesraad en de Valkenswaardse Rollerclub VRC”
6
Status
“De businesscase is een onafhankelijk advies van ICSadviseurs. Verantwoordelijke partijen zijn in de gelegenheid om aan de hand van de businesscase zelfstandig besluiten te nemen over de toekomst”
7
Hoofdstuk 2
Rollerhal de Dennenberg
ICSadviseurs
Rollerhal de Dennenberg Schotelmansstraat 25, Valkenswaard Bouwjaar 1975, omvang 1.609 m² bvo Technisch en functioneel afgeschreven Boekwaarde: € 0 Kapitaallasten: € 0 WOZ-waarde: € 583.000 Exploitatielasten: circa 50.000 euro Huurinkomsten € 12.000 9
10
11
ROLLERHAL DE DENNENBERG
12 12
Bezettingsrooster rollerhal de Dennenberg (op basis van een week in november 2012 en een week in februari 2013) Maandag
Dinsdag
Woensdag
Donderdag
Vrijdag
Zaterdag
Zondag
8.30
Rolschaatsen
12.00 Rolhockey (niet alle zaterdagen)
Rolschaatsen
16.00
Rolschaatsen
Rolschaatsen Rolhockey (niet alle zaterdagen)
Rolschaatsen Rolschaatsen
Rolschaatsen Rolhockey
Rolhockey Rolhockey
23.00
Boarding voetbal
13
Knelpunten de Dennenberg De Valkenswaardse Rolhockeyclub VRC maakt sinds lange tijd gebruik van rollerhal de Dennenberg. De club bestaat uit circa 100 leden en faciliteert naast rolhockey (4 teams) en kunstrijden ook incidentele activiteiten, zoals een kerstshow en toernooien. Rollerhal de Dennenberg is technisch en functioneel afgeschreven. In de gemeentelijke analyse ‘Quickscan haalbaarheid de Dennenberg’ (2009) staan de kansen en knelpunten verwoord. De knelpunten bestaan onder meer uit: • • • • • •
Verouderde kleedkamers Verouderde tribune Beperkingen warmwatervoorziening Scheuren en gaten in vloeren Slecht binnenklimaat Hoge energielasten (meer dan 30.000 euro per jaar)
De gemeente Valkenswaard en de vereniging zelf hebben de afgelopen jaren tijd en geld geïnvesteerd om de hal operationeel te houden. Afgelopen jaar is specifiek geïnvesteerd om te voldoen aan de brandveiligheidseisen. Momenteel is voldaan aan bijna alle eisen.
14
Analyse de Dennenberg Gezien het feit dat de hal technisch en functioneel is afgeschreven en de aanzienlijke exploitatielasten, adviseren wij te zoeken naar structureel alternatief voor rollerhal de Dennenberg. Iedere euro die nu nog wordt besteed aan de Dennenberg, zien wij niet als toekomstgerichte investering, maar als noodzaak een verlenging van het gebruik mogelijk te maken of om de energielasten dermate naar beneden te krijgen dat een investering in relatief korte periode terugverdiend kan worden. De afweging rondom het wel of niet subsidiëren en faciliteren van een club als de VRC maakt deel uit van een ‘kerntakendiscussie’. Dit is geen onderdeel van dit plan. Vragen die in de kerntakendiscussie rondom de Dennenberg aan bod komen zijn bijvoorbeeld: Welke doelen streef ik na als gemeente? Welke doelgroepen en activiteiten wil ik faciliteren? Hoeveel geld heb ik daarvoor over? In deze businesscase vormen wij geen mening over de kerntaken van de gemeente Valkenswaard, maar gaan wij uit van continuering van het huidige beleid rondom de doelgroepen die VRC vertegenwoordigt. Indien het gemeentebestuur dit anders ziet, vormt de facilitering een eigen verantwoordelijkheid voor de vereniging zelf. Gezien de financiële draagkracht en het aantal leden komt het voortbestaan van de club dan wel in het geding. 15
Huisvestingsscenario’s Overbruggingsperiode Ter overbrugging naar een structureel eindbeeld voor de rollerhal, houden wij rekening met een periode van 2 tot 3 jaar. De daadwerkelijke duur van deze periode is afhankelijk van de snelheid waarmee het eindbeeld gerealiseerd kan worden. Dit betekent dat er op korte termijn een accommodatie moet zijn die tijdens deze overbruggingsperiode ingezet kan worden en voldoet aan de wettelijke eisen en bondseisen. Voor de overbruggingsperiode hebben wij naast de huidige locatie van de Dennenberg ook het gebruik van een rollerhal in Eindhoven, een blaashal op de huidige locatie en een bedrijfshal onderzocht. Om verschillende redenen zijn deze alternatieve opties echter afgevallen: • •
•
De rollerbaan in Eindhoven is sinds 2012 niet meer in gebruik. Een blaashal kan over de bestaande vloer worden geplaatst. Indien mogelijk kunnen de huidige kantine, kleedkamer en douches ingezet blijven. Een blaashal huren of kopen vraagt echter nog wel om een aanzienlijke investering voor een tijdelijke situatie. Daarnaast spelen bij een blaashal mogelijke nadelen rondom geluidshinder en het esthetische aspect een rol. Een bedrijfshal moet op tal van onderdelen worden aangepast om deze geschikt te maken, zoals de aanleg van een sportvloer, kantine, kleedkamer, douches en tribune. Bijkomend nadeel van een bedrijfshal op een decentrale locatie zijn het bereikbaarheids- en veiligheidsaspect. Mede gezien de jonge gebruikers van de rollerhal kan dit ongewenst zijn. 16
Advies Wij adviseren voor de komende jaren (2 tot 3 jaar) gebruik te blijven maken van rollerhal de Dennenberg. De hal is recentelijk in een gezamenlijke inspanning van eigenaar (gemeente) en gebruiker (VRC) aangepast om te voldoen aan de brandveiligheidseisen. Momenteel worden de laatste maatregelen genomen, waarmee weer wordt voldaan aan alle eisen van de brandweer. Ter overbrugging tot het eindbeeld is volgens de vereniging alleen een verbetering van de vloer nodig (raming: 10.000 euro). Dit gezien de scheuren die momenteel in de vloer zitten en daarmee de functionaliteit van de hal in gevaar brengen. Daarbovenop houden wij in dit plan rekening met een bedrag van 20.000 voor onvoorziene zaken, bijvoorbeeld voor het dak dat zich in een matige staat bevindt. Tevens is het aanbevelenswaardig om te bezien of het treffen van isolerende maatregelen lonend is, teneinde de hoge energielasten van het gebouw terug te dringen. Wellicht kunnen installatiebedrijven worden uitgedaagd hiervoor een risicodragend aanbod te doen. Zonder dat de initiële investering wordt terugverdiend, is een investering niet lonend. Naast het financiële argument heeft de huidige locatie van de Dennenberg als voordeel dat de vereniging niet tijdelijk naar een ander onderkomen hoeft. Nadelen aan handhaving van rollerhal de Dennenberg zijn er eigenlijk niet, met uitzondering van de hoge energielasten. Het is niet de verwachting dat de locatie binnenkort kan worden (her) ontwikkeld. Rolhockeyvereniging VRC staat achter deze overbruggingsvariant. Daarom adviseren wij tot tijdelijke handhaving van de huidige locatie over te gaan, waarbij het uitgangspunt is dat zo min mogelijk wordt geïnvesteerd om de locatie in stand te houden. 17
Huisvestingsscenario’s Structurele oplossing Als structureel alternatief voor rollerhal de Dennenberg zijn diverse oplossingen geanalyseerd: •
Verplaatsing naar de Amundsenhal biedt in wezen geen verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Hoewel de hal in een iets betere conditie bevindt dan de Dennenberg, zal hier op termijn een ‘tweede Dennenberg’ ontstaan. Bovendien ontbreekt hier een tribune en zijn kleedkamers en douches verouderd, waardoor in deze accommodatie aanzienlijk geïnvesteerd dient te worden.
•
Aanleg van een nieuwe, monofunctionele verenigingshal op de huidige locatie achten wij om meerdere redenen niet gewenst. De gemeente streeft naar zoveel mogelijk multifunctionele binnensportaccommodaties en wenst de huidige locatie vrij te spelen voor een toekomstige herontwikkeling. Bovendien zijn er exploitatierisico’s verbonden aan het investeren in een nieuwe hal voor een enkele vereniging met een kwetsbare omvang als VRC.
•
Bovengenoemde oplossingen hebben wij omwille van deze argumenten dan ook verder buiten beschouwing gelaten in deze analyse. Hiermee resteren de volgende alternatieven: • Scenario A Inzet bestaande bedrijfsloods • Scenario B Blaashal • Scenario C Nieuwbouw 18
Structurele oplossing Scenario A: Inzet bestaande bedrijfsloods In dit scenario verhuist de rolhockey structureel naar een bestaande bedrijfsloods binnen Valkenswaard. Deze capaciteit wordt gehuurd en/of gekocht van een particulier. Vervolgens wordt deze capaciteit via bouwkundige aanpassingen geschikt gemaakt voor rolhockey en rolschaatsen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aanleg van een tribune, kantine, sportvloer en boarding. Uiteraard moet voldaan worden aan de verschillende voorschriften die zijn opgenomen aangaande brandveiligheid, bouwbesluit en Arbo, alsmede bondseisen. Voordeel van dit scenario zijn de relatief gunstige huur- of kooplasten, aangezien gebruik wordt gemaakt van een bestaand gebouw. Nadelen zijn echter ook aanwezig: • Mede gezien de economische situatie zullen er leegstaande bedrijfsloodsen aanwezig zijn. Het is echter maar de vraag of hallen met de benodigde omvang zonder pilaren aanwezig zijn. Het gaat om immers om een hal met behoorlijke afmetingen. • Qua infrastructuur moet behoorlijk geïnvesteerd worden om een bestaande bedrijfshal geschikt te maken voor rolhockey. • In principe past een dergelijke monofunctionele bedrijfsloods niet in de filosofie van de gemeente Valkenswaard om te streven naar multifunctionele binnensportaccommodaties. • Indien de bedrijfshal op een decentrale plek in de gemeente Valkenswaard is gelegen, kan dit met name voor de jonge leden ongewenst zijn vanuit het oogpunt van veiligheid en bereikbaarheid. Daarnaast wordt een koppeling met andere sportvoorzieningen hiermee 19 bemoeilijkt.
• •
Een bedrijfshal sluit niet aan op de groeiambitie die de VRC heeft en de wens tot het organiseren van (internationale en nationale) kampioenschapstoernooien. Aangezien wordt uitgegaan van de huur of koop van een bestaande hal, is de kans aanwezig dat een ‘tweede Dennenberg’ wordt gerealiseerd en over circa tien jaar alsnog een alternatief nodig is.
20
Structurele oplossing Scenario B: Blaashal In dit scenario gaan we ervan uit dat de activiteiten die plaatsvinden in de Dennenberg worden opgenomen in een (multifunctionele) blaashal. Eventueel kan deze blaashal worden gekoppeld aan andere sportvoorziening (bijvoorbeeld vervanging Amundsenhal), zodat gecombineerd gebruik kan worden gemaakt van horeca en kleedkamers. Door realisering van de blaashal op sportpark Den Dries, wordt multifunctioneel gebruik door sporten als bijvoorbeeld voetbal en hockey mogelijk. Aan het realiseren van een blaashal is een aantal nadelen verbonden: • Dergelijke hallen produceren een bepaald geluid en esthetisch zijn de meningen verdeeld. • Ook hier is geen sprake van een eindbeeld, maar een oplossing voor tien tot vijftien jaar. • De exploitatielasten liggen gedurende de periode van gebruik hoger dan bij een permanent gebouw. Voordelen zijn er echter ook: • Na het ‘koude’ seizoen kan de hal weg, waardoor ook de energielasten wegvallen. Op dat moment kan bijvoorbeeld de handbal gebruik maken van het buitensportveld. • Rolhockey blijft gezien de boarding toch een wat ‘lastig’ te combineren activiteit. Via de blaashal wordt een oplossing gegeven die andere verenigingen niet in de weg zit. • Ook andere verenigingen zoals de hockey en de voetbal kunnen gedurende het winterseizoen gebruik maken van de blaashal. • Op het moment een qua ledenaantal kwetsbare vereniging als VRC ooit mocht ‘omvallen’, kan 21 relatief eenvoudig tot verkoop of verplaatsing van de blaashal worden overgegaan.
22
Structurele oplossing Scenario C: Nieuwbouw In deze scenario’s gaan we ervan uit dat de activiteiten uit de Dennenberg worden opgenomen in een nieuw, multifunctioneel sportcomplex, mogelijk te situeren op locatie den Dries. Voor de realisering van het sportcomplex zijn twee opties voorhanden: • •
Een enkele sporthal voor alle binnensporten, inclusief rollerhockey. Een dubbele sporthal, waarbij één hal bestemd is voor diverse binnensporten en één hal voor rollerhockey, rolschaatsen en overige sporten, zoals judo.
In beide opties zijn de sporthallen multifunctioneel van karakter en betreffen het geen verenigingseigen hallen, zoals nu wel het geval is bij rollerhal de Dennenberg. Gezien de verwevenheid met het toekomstperspectief voor de Amundsenhal, worden de beide scenario’s verder uitgewerkt in het volgende hoofdstuk (businesscase Amundsenhal).
23
Voorkeursscenario VRC Rolhockeyclub VRC zelf onderschrijft de kansen die zijn verbonden aan de realisering van een nieuwe sporthal. Gezien de bezetting gaat hun voorkeur uit naar een dubbele hal boven een enkele multifunctionele hal. Ook al is de vereniging sterk geworteld in de huidige wijk, deze sentimentele waarde weegt volgens de vereniging niet op tegen de meerwaarde die een nieuwe hal kan bieden op sportief vlak. Tevens is de vereniging zich bewust van de hoge energielasten die met gebruik van de huidige hal gepaard gaan en de eindigheid van de huidige hal op technisch en functioneel vlak. Een belangrijke randvoorwaarde van de zijde van de rolhockeyvereniging voor een overgang naar de multifunctionele voorziening is gelegen in de wijze waarop invulling wordt gegeven aan het kantinebeheer. Om meerdere redenen wenst de vereniging de kantine in eigen beheer te houden: de opbrengsten dragen in belangrijke mate bij aan het kunnen spelen op hoog niveau. Daarnaast zijn de activiteiten in de Dennenberg breder dan sporten alleen, denk bijvoorbeeld aan carnaval en kerstvieringen. Overigens is de vereniging wel bereid om bij te dragen in de investering van een dergelijke kantinefaciliteit. Tevens staat de vereniging open om de kantine niet alleen voor zichzelf, maar ook voor andere verenigingen te beheren. Aangezien meerdere verenigingen betrokken zijn bij de nieuwe binnensportaccommodatie, dienen hierover in gezamenlijkheid afspraken te worden gemaakt. Zo doet handbalvereniging VHC momenteel het beheer over de sportkantine in de Amundsenhal. Maar de intentie van verenigingen om het beheer zelf te doen sluit wel aan bij de ontwikkeling van een gemeente ‘op afstand’ met een initiatiefrijk maatschappelijk middenveld. 24
Hoofdstuk 3
Amundsenhal
ICSadviseurs
26
Amundsenhal Amudsenstraat 1, Valkenswaard Bouwjaar 1967, omvang 1.640 m² bvo, sporthal met 2 zaaldelen Dringend toe aan renovatie of vervanging Boekwaarde: € 12.819 (alleen legionallapreventie nog geactiveerd) WOZ-waarde: € 1.003.000 Kapitaallasten: € 1.983 Huurinkomsten: € 44.170
27
AMUNDSENHAL
28
Bezettingsrooster Amundsenhal (februari 2013) Maandag
Dinsdag
Woensdag
Donderdag
Vrijdag
Zaterdag
Zondag
8.30 Badminton Basisschool de Pionier
Basisschool de Pionier
Hockey HOD (nov-feb)
Handbal VHC
12.00
12.00 Basisschool de Pionier
Basisschool de Pionier
Hockey HOD (nov-feb)
Basketbal Bronx
16.00
16.00
Handbal VHC (incidenteel)
Hockey HOD (nov-feb)
Hockey HOD (nov-feb)
Hockey HOD (nov-feb)
Hockey HOD (nov-feb)
Basketbal Bronx
Zaalvoetbal Handbal VHC Badminton
Hockey HOD (nov-feb)
Basketbal Bronx
Hockey HOD (dec-jan)
Badminton Handbal VHC Zaalvoetbal
23.00
29
Knelpunten Amunsenhal Sporthal Amundsen bevindt zich al jaren in een matige technische staat en een functioneel redelijke staat. Investeringen in de hal zijn afgelopen jaren bewust op een laag pitje gezet door de gemeente, met het oog op een afstoting van dit gebouw. Hierdoor is sprake is van functionele en technische veroudering. Daarnaast is sprake van een aantal knelpunten die met het ontwerp te maken hebben: • •
• •
Kleedkamers en toiletten zijn verouderd. De hal kent net als de Belleman een beperkte uitloop, waardoor zonder dispensatie geen zaalcompetitie gespeeld kan worden. De gemeente geeft aan dat hierdoor al diverse sporters zijn uitgeweken naar hallen in omliggende gemeenten. De hal beschikt niet over een tribune en heeft beperkte parkeercapaciteit. De zaal is niet energiezuinig (klasse E).
30
Huisvestingsscenario’s Amundsenhal Uitgaande van afstoting van de Amundsenhal binnen afzienbare termijn, voorzien wij vijf alternatieven voor deze hal: • • • • •
Scenario A Scenario B Scenario C Scenario D Scenario E
Benutten bestaande sportvoorzieningen Inzet sportcapaciteit Were di Nieuwbouw enkele multifunctionele sporthal Combinatie enkele sporthal en blaashal Nieuwbouw dubbele multifunctionele sporthal
31
Scenario A Benutten bestaande voorzieningen Momenteel zijn in de Amundsenhal zowel onderwijs (basisschool de Pionier) als een aantal sportverenigingen (handbal, basketbal, badminton, hockey, zaalvoetbal) actief. Indien de gemeente besluit de Amundsenhal af te stoten zonder vervanging door nieuwbouw, is het zaak voor deze verenigingen een alternatieve locatie te vinden. Hiervoor is een aantal opties aanwezig binnen de huidige voorzieningen: • Bewegingsonderwijs basisschool de Pionier overplaatsen naar gymzaal de Emmalaan. • Opvang van zaalvoetbal, basketbal, hockey, badminton en handbal in sporthal de Belleman e mogelijk andere gemeentelijke sportzalen. Voordeel van deze optie is dat de exploitatie van de bestaande gemeentelijke binnensportvoorzieningen wordt geoptimaliseerd. Nadeel is dat dit scenario een stap terug in de gemeentelijke sportambitie betekent. niet de maatschappelijke sportbehoefte maar de historisch beschikbare capaciteit is leidend. Er is geen sprake van ruimte voor groei van sportactiviteiten en capaciteit voor het spelen van competities. De vraag van verenigingen wordt volledig ondergeschikt gemaakt aan de beschikbare capaciteit. Gezien de beschikbare gemeentelijke capaciteit is deze ontoereikend om alle verenigingsactiviteiten uit de Amundsenhal op te vangen.
32
Bezettingsrooster sporthal de Belleman (februari 2013) Maandag
Dinsdag
Woensdag
Donderdag
Vrijdag
Zaterdag
Zondag
8.30
Basisschool Agnetendal
Paladijn
Basisschool de Belhamel Turnen Tonido Paladijn
Turnen Tonido
12.00 Basisschool Agnetendal Basisschool Agnetendal
Basisschool Agnetendal
16.00 Turnen Tonido
Turnen Tonido Hypo Badminton Dommelen
Dommelse Vriendenclub
Volleybal Bravo ‘99
Brassers
23.00
33
Scenario B Inzet sportcapaciteit Were di Voortgezet onderwijs Were di beschikt momenteel over vier relatief nieuwe gymzalen en een sporthal, zonder tribune en kantine. Op doordeweekse avonden vindt momenteel beperkt verenigingsgebruik plaats. De capaciteit wordt overwegend door de school zelf gebruikt. Binnen dit scenario wordt de sportbehoefte uit de Amundsenhal volledig opgevangen in de sportcapaciteit van voortgezet onderwijs Were di. Voor de activiteiten uit de Dennenberg dient een alternatieve oplossing te worden gevonden, bijvoorbeeld via een bedrijfsloods. Het betreft een sporthal bestaande uit drie zaaldelen, die geschikt is voor competities. Vooralsnog gaan we ervan uit dat de sportverenigingen circa 1.300 uur per jaar gebruik gaan maken van Were di, met name gedurende de avonden en weekenden. Voordeel van deze variant is dat optimaal gebruik wordt gemaakt van een prachtige, relatief nieuwe sportaccommodatie die nu niet of nauwelijks na schooltijd wordt benut. Bovendien wordt hiermee op structurele wijze kwaliteit toegevoegd aan de sportaccommodaties.
34
Er kan echter ook een aantal kanttekeningen worden geplaatst bij deze oplossing: • Sporthal en de zalen zijn in eigendom bij schoolbestuur OMO. Over gebruik en aanpassingen aan de gebouwen dient overleg te worden gevoerd en overeenstemming bereikt te worden met de eigenaar. In die zin is sprake van een ‘afhankelijkheidsrelatie’ van de gemeente Valkenswaard. Overigens vind de ‘bestuurlijke aftasting ’de komende weken plaats. • Uitbreiding van de sporthal ten behoeve van een kantine en tribune is theoretisch mogelijk, maar de vraag is in hoeverre dit ontwerptechnisch en qua bestemmingsplan haalbaar is. En of de eigenaar hieraan wenst mee te werken. • Bij de aanleg van parkeerplaatsen is destijds geen rekening gehouden met grote bezoekersaantallen. Het terrein is hierop momenteel niet ingericht. • Er ligt een afspraak tussen Were di en een buurtbewoner aangaande het beperken van de overlast, zodat deze in de weekenden niet benut kan worden. De exacte inhoud van deze afspraken kennen wij overigens niet. • De sportzalen worden tijdens examens benut door de school. Bovendien zijn de sportzalen momenteel tijdens de schoolvakanties gesloten. • Het sportcomplex van Were di kent geen kantine en tribune, wat oorspronkelijk overigens wel de bedoeling was bij de realisering. Hoewel deze via uitbreiding alsnog gerealiseerd zouden kunnen worden, hebben wij bedenkingen inzake de haalbaarheid van een dergelijke uitbreiding, zowel wat betreft kosten als constructie als bestemmingsplan.
35
De komende weken vindt een bestuurlijke aftasting plaats van de mogelijkheden en bereidwilligheid van schoolbestuur OMO om al dan niet mee te werken aan de inzet van de sportcapaciteit voor het verenigingsleven van Valkenswaard. Vanuit een eventuele bereidwilligheid dienen tussen gemeente en OMO afspraken gemaakt te worden over: • • • • • • • •
Regeling beheer Gebouwelijke ingrepen Horecavoorziening Omgang parkeren Omgang afspraak buurtbewoner Gebruik tijdens examens Gebruik tijdens vakanties Huurtarieven
Mocht het schoolbestuur openstaan voor gebruik door het verenigingsleven, dan valt tevens te overwegen om het complete eigendom en beheer van de sportaccommodatie terug te halen naar de gemeente, waarbij de school van de gemeente gaat huren.
36
Scenario C Nieuwe enkele multifunctionele sporthal In dit scenario gaan we uit van de realisering van één nieuw, multifunctionele binnensportvoorziening voor Valkenswaard met een omvang van circa 2.500 m² bvo. Vooralsnog houden wij rekening met een grote hal met een zaalomvang van 28 x 48 meter. Aangezien onderwijsgebruik naar verwachting niet aan de orde is (zie toelichting verderop), houden wij hier qua inrichting van de hal geen rekening mee. De locatie van den Dries is vooralsnog in beeld als plek om de sporthal te realiseren. Het bewegingsonderwijs van basisschool de Pionier -dat momenteel plaatsvindt in de Amundsenhal- kan in de toekomst plaatsvinden in de gymzaal aan de Emmalaan. Normatief gezien is hier genoeg ruimte. Basisschool ‘t Smelleken gymt hier momenteel ook al, zodat beide scholen afspraken moeten maken over het rooster. De nieuwe multifunctionele hal is geschikt voor activiteiten uit zowel de Dennenberg (rolhockey, rolschaatsen) als de Amundsenhal (diverse sporten). Dit impliceert dat de boarding op flexibele wijze relatief snel opgebouwd en gedemonteerd moet kunnen worden. Volgens vereniging VRC moet dit in een tijdsbestek van circa 10 minuten kunnen plaatsvinden. Wat betreft de sportvloer: de tijd dat rolhockey alleen op beton gespeeld kon worden is voorbij. Inmiddels zijn diverse sportvloeren (hout, kunststof) geschikt om als multifunctionele sportvloer te dienen.
37
Voordeel van een nieuwe sporthal is dat een nieuwe, moderne sportvoorziening voor de gemeente Valkenswaard wordt gerealiseerd die geschikt is voor competitie-activiteiten. Bovendien is in de avonden en de weekenden sprake van (meer dan) een optimale bezetting; Voor overdag moet nog bezetting worden gevonden, aangezien het niet aannemelijk is dat onderwijs op korte termijn gebruik gaat maken van de sporthal. Een ander nadeel is dat door het samenvoegen van activiteiten uit de Dennenberg en de Amundsenhal, sprake is van een behoorlijke overlap in de roosters, met name op de avonden en zondags. Deze overlap is aangegeven via het schema op de volgende pagina. Op de dubbelingen in roosters kan op een aantal manieren worden geanticipeerd: • Alle sportverenigingen gaan terug in het aantal sporturen • Sportverenigingen verplaatsen hun activiteit naar een ander tijdstip (voor zover mogelijk) • Splitsing van trainingsactiviteiten en competitieactiviteiten, waarbij deze laatste plaatsvinden in de nieuwe sporthal en trainingen (ten dele) bij de Belleman en Were di. • Eén of meerdere verenigingen wijkt voor hun activiteiten volledig uit naar sporthal de Belleman en de sportcapaciteit van Were di. • De gemeente realiseert geen enkele maar een dubbele sporthal, waarmee alle capaciteitsknelpunten in een keer worden weggenomen. Zie scenario D. • De gemeente realiseert een blaashal naast de nieuwe sporthal. Zie scenario E.
38
Gecombineerde roosters Amundsenhal en Dennenberg Maandag
Dinsdag
Woensdag
Donderdag
Vrijdag
Zaterdag
Zondag
8.30
12.00
16.00
23.00
39
Scenario D Enkele sporthal in combinatie met blaashal Hierbij wordt naast de sporthal uit scenario C uitgegaan van de huur of koop van een blaashal, die naast de sporthal wordt neergezet. De beschrijving van de blaashal is opgenomen in het Hoofdstuk over de Dennenberg, onder scenario B. Om niet in herhalingen te vervallen, verwijzen wij naar dat hoofdstuk.
40
Scenario E Dubbele multifunctionele sporthal In dit scenario gaan wij uit van de realisering van twee multifunctionele hallen met een totale omvang van circa 4.500 m² bvo: •
•
Een eerste hal voor diverse sporten, waaronder de sporten uit de Amundsenhal (‘hal 1’). Formaat zaal: 28 x 48. Zie voor een toelichting scenario C, met het verschil dat hier nu geen rolhockey plaatsvindt. Een tweede hal voor rolhockey en rolschaatsen, maar ook voor andere sportactiviteiten, zoals judo. Het betreft derhalve niet langer een verenigingseigen hal zoals de rolhockey in de huidige situatie heeft (‘hal 2’). Formaat zaal: 28 x 48.
In onze analyses gaan we voor hal 2 uit van een grote rollerhal van 28 x 48 als ‘aanbouw’ van hal 1. Hal 2 kan naar onze mening wel wat ‘soberder’ worden uitgevoerd dan hal 1, gezien de aard van de activiteiten en de bescheiden inbreng van middelen. Derhalve houden wij in de kostenraming voor hal 2 rekening met de bouw van een ‘bedrijfshal’. Hal 2 beschikt net als de gewone hal ook over een tribune. Het aantal kleedkamers is echter minder dan bij hal 1. De horeca wordt gedeeld. Hal 2 is tenslotte lager dan hal 1.
41
Illustratief vlekkenplan Dubbele sporthal
Bergruimte
Hal 2 Rolhockey, overige sporten
Entree
Tribune Kantine
Kleedkamers
Tribune
Hal 1 zaalvoetbal, volleybal, handbal, badminton, basketbal Bergruimte 42
Locatiekeuze Indien de gemeente besluit over te gaan tot de bouw van een enkele of dubbele multifunctionele sporthal, is om meerdere redenen een situering op sportpark den Dries een voor de hand liggende locatie: • • • •
Parkeermogelijkheden zijn volop aanwezig. Koppeling van binnensport, buitensport en zwembad biedt mogelijkheden tot een gevarieerd en breed aanbod aan sportactiviteiten door verenigingen. De aanwezigheid van een hotelfaciliteiten biedt mogelijkheden voor het aanbieden van sportarrangementen, leisure en pleasure en het ontvangen van sportdelegaties. De combinatie van voorzieningen biedt mogelijkheden voor beheersmatige efficiency, zoals de inzet van beherend personeel, inkoop, schoonmaak en onderhoud.
43
BUITENBAD DE WEDERT
Locatie sportcomplex?
BINNENBAD DE WEDERT
44
Horeca • Zoals gesteld in het hoofdstuk over de Dennenberg, staat VRC in principe positief tegenover een overgang naar het nieuwe multifunctionele sportcomplex. Randvoorwaarde voor de club is wel dat zij zelf het beheer kan doen over de sportkantine. Tegelijkertijd geeft zij aan dat de vereniging zelf bereid is te investeren in de kantine en ook een rol wil spelen in het kantinebeheer voor de andere sportverenigingen. •
De vraag is of een aparte kantine voor het binnensportcomplex noodzakelijk is, dan wel dat gebruik kan worden gemaakt van een gezamenlijke horeca met binnen- en buitenbad. Zie hiervoor de toelichting bij het perspectief van het zwembad. Vooralsnog gaan wij hier uit van een eigen kantinefaciliteit voor de binnensport.
•
In de uitwerking van het beheer van de binnensportaccommodatie moet worden bezien in hoeverre het gewenst is dat de rolhockeyvereniging daadwerkelijk de rol als kantinebeheerder op zich kan en wil nemen. Op zich past een dergelijke actieve verenigingsrol wel bij een ontwikkeling van een zich terugtredende overheid en een actief maatschappelijk middenveld. Hierbij dient er wel rekening mee te worden gehouden dat het beheer van de kantine in de Amundsenhal momenteel geschiedt door de handbalvereniging.
45
Enkele of dubbele sporthal? Indien de gemeente wenst te kiezen voor de bouw van een nieuwe sporthal, is er een aantal factoren die bepalend zijn in de keuze voor een enkele of dubbele sporthal: •
Investering en exploitatie: Vanuit het oogpunt van investering en exploitatie is een enkele hal verkiezen boven een dubbele hal, zeker gezien de beperkte dagbezetting waarvan sprake is. De kwetsbaarheid van het beperkte ledenaantal van de Valkenswaardse Rollerclub VRC speelt hier ook een rol: wat te doen als deze vereniging omvalt?
•
Sportstimulering: Vergroting van de gebruiksmogelijkheden van een tweede hal zijn vanuit het oogpunt van sportstimulering interessant: een toename van het aantal sportactiviteiten en het organiseren van toernooien worden eerder mogelijk. Bovendien vormt de hal een aantrekkelijke aanvulling voor de buitensportverenigingen op den Dries.
•
Concentratie sportactiviteiten: Alle binnensportverenigingen samen hebben nu al een behoorlijke bezetting gedurende de week, nog los van de eventuele extra vraag bij een nieuwe voorziening. Een dubbele sporthal kan helpen voorkomen dat verenigingen alsnog moeten uitwijken naar andere accommodaties als de Belleman en Were di.
•
Kwetsbaarheid: Een risico bij de realisering van de dubbele hal vormt het feit dat je voor een relatief kleine groep sporters (circa 100 leden, waarvan 40 rolhockey en de rest overige sporten zoals rolschaatsen) een behoorlijke investering gaat plegen. Op het moment dat de vereniging onverhoeds zou omvallen, valt hiermee nagenoeg de hele vulling van de hal weg. 46
•
Tijdsverlies: Technisch gezien is het geen probleem om een flexibele boarding voor rollerhockey in te passen in de enkele zaal. Volgens de rolhockeyvereniging kan een dergelijke boarding binnen 10 minuten worden geplaatst en opgeruimd. Hetzelfde geldt voor de matten van bijvoorbeeld judo. Desalniettemin gaat iedere keer wel 20 minuten van de mogelijkheid tot sporten af. Vanuit dat perspectief zou je deze momenten liever willen beperken door gebruik te maken van bepaalde vaste ‘gebruiksblokken’ voor één sport.
•
Dagbezetting gedurende doordeweekse dagen Aandachtspunt en risico vormt naar onze mening de ‘dagbezetting’ van de multifunctionele sportvoorziening gedurende de doordeweekse dagen. Normaliter vormt het bewegingsonderwijs van scholen een belangrijke inkomstenbron in de exploitatie van sportaccommodaties. Op de volgende pagina zijn de scholen in Valkenswaard opgenomen en de ligging van de bestaande sportaccommodaties. De meeste scholen hebben kwalitatief goede gymzalen of sportzalen in de buurt (zie plattegrond volgende pagina). De afstand van de huidige scholen tot een sportvoorziening op Den Dries maakt de bezetting op termijn ook niet aannemelijk. Conclusie is dat er vanuit onderwijs geen structurele dagbezetting aanwezig is voor de dubbele sporthal. Als hiervoor geen alternatief wordt gevonden, wordt het een exploitatietechnisch ‘dure voorziening’. In het geval de gemeente toch kiest voor een dubbele hal, is het met het oog op een gezonde exploitatie van belang om via ‘actief ondernemerschap’ te werken aan nieuwe gebruikersgroepen. Kansen bieden zich aan bijvoorbeeld waar het gaat om senioren die vitaal willen blijven sporten. Zeker gezien de toenemende vergrijzing is hier sprake van een ‘groeimarkt’. Alternatief is dat de gemeente Valkenswaard de tekorten op de exploitatie incalculeerd in de begroting. 47
Huidige locaties binnensport, zwembad en onderwijs 1
2
2
1 1
12 3
3 2 11
7 4
4
1 3 1
10
5
5 9 4 2
7
ONDERWIJS 1. RKBS Schepelweijen
6
2. CBS De Dorenhagen
8
6
3. RKBS De Windroos 4. OBS De Belhamel
Zwembaden
GYMZALEN
5. RKBS Agnentendal
1. Binnenbad De Wedert
1. Gymzaal Hoefsmidwei
6. RKBS St. Martinus
2. Buitenbad De Wedert
2. Gymzaal ‘t Gegraaf
7. RKBS De Pionier
SPORTHALLEN / ZALEN
3. Gymzaal Le Sage ten Broekstraat
8. OBS ‘t Smelleken
1. Sporthal De Belleman
4. Gymzaal Groenstraat
9. RKBS De Vlaswiek
2. Sporthal Amundsen
5. Gymzaal De Smelen
10. RKBS De Smelen
3. Sportzaal Hertog Hendrikstraat
6. Gymzaal Emmalaan
ROLHOCKEY
11. RKBS De Zonnewijzer (SBO)
4. Sportaccommodatie Were di
7. Sportaccommodatie Were di
1. De Dennenberg
12. SG Were Di (VO) 48
Hoofdstuk 4
Zwembad de Wedert
ICSadviseurs
50
51
Zwembad de Wedert (buitenbad) Pastoor Heerkensdreef 29, Valkenswaard Bouwjaar 1975 Omvang 5.120 m² bvo (incl. kleedruimten, kassa-unit, horeca-units) Technische staat: redelijk. Functionele staat: goed Boekwaarde: € 99.531 (2011) WOZ-waarde: € 2.471.000 (2011, samen met binnenbad) Aanschafwaarde: € 587.778 Kapitaallasten: € 20.220 Kosten groot onderhoud: € 12.280
Zwembad de Wedert (binnenbad) Pastoor Heerkensdreef 29, Valkenswaard Bouwjaar 1971 Omvang 2.095 m² bvo (incl. verenigings- en personeelsruimten) Technische staat: voldoende Functionele staat: voldoende Boekwaarde: € 163.072 (2011) WOZ-waarde: € 2.471.000 (2011, samen met buitenbad) Aanschafwaarde: € 487.077 Kapitaallasten: € 33.409 Kosten groot onderhoud: € 32.885
|
52
BUITENBAD DE WEDERT
BINNENBAD DE WEDERT
53
Bezoekers buitenbad de Wedert
Totaal bezoekersaantal buitenbad 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
54
Bezoekers binnenbad de Wedert Totaal bezoekers binnenbad 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
55
Specificatie bezoekers binnenbad 70.000
60.000
50.000
40.000
Vrijzwemmen Doelgroepen Verenigingen
30.000
Leszwemmen
20.000
10.000
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
56
Knelpunten zwembad de Wedert Binnenbad Ondanks dat het bad inmiddels veertig jaar oud is, bevindt het bad zich technisch gezien in een goede staat. Functioneel gezien is er aantal knelpunten: • Er is weinig tribunecapaciteit in de vorm van een vaste opstelling beschikbaar. • Er is sprake van een tekort aan bergruimte. • Het instructiebad is met de vaste bodem slechts beperkt inzetbaar. • De waterinstallaties van de twee baden zijn geschakeld, waardoor de temperatuurregeling van de baden niet gescheiden kan worden. • De kleedkamers en douches zijn functioneel verouderd. • De horecavoorziening op de verdieping is niet ideaal. Buitenbad In tegenstelling tot het binnenbad heeft het buitenbad niet zozeer te maken met functionele problemen als wel met technische knelpunten: • De niervormige bak heeft structureel een lekkage. • De kleedaccommodaties bevinden zich in een matige conditie. • De horecavoorzieningen buiten bevinden zich in een matige conditie. • De capaciteit van de waterbehandelingsinstallatie is relatief klein.
57
Scenario’s binnenbad In het onderzoek van Hopman & Andres (december 2009) naar de toekomst van de zwembaden, zijn scenario’s van instandhouding, functieverbetering, uitbreiding en een aantal varianten van nieuwbouw uitgewerkt. Naar onze mening is uitbreiding van de huidige zwemwatercapaciteit in de richting van een driebanenbad niet noodzakelijk om vorm en inhoud te geven aan de gemeentelijke sportambitie. De berekende toename in inkomsten en bezoekers met circa 20.000 op jaarbasis achten wij nogal aan de optimistische kant, mede gezien de forse concurrentie die bestaat vanuit omliggende banen in de buurt. Tevens zijn de geraamde meerkosten (meer dan 3 miljoen euro) fors. Vanuit de aanname dat een dergelijke nieuwe drie-banenbad ‘over the top’ is voor Valkenswaard, resteren de volgende scenario’s voor het binnenbad: • • •
Scenario A Scenario B Scenario C
Instandhouding bad Functieverbetering bad Nieuwbouw twee-banenbad
58
Scenario A Instandhouding In deze variant gaan we uit van het handhaven van het binnenbad in de huidige vorm, waarbij overwegend onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. De functionaliteit van het bad wordt derhalve niet verbeterd; een beweegbare bodem zit niet opgesloten in dit pakket aan maatregelen. Bij het uitvoeren van het onderhoud wordt rekening gehouden met een instandhoudingstermijn van tien jaar. Een onderbouwing van de benodigde investering is opgenomen in het rapport van Hopman & Andres. Het gaat om de volgende maatregelen: • • • • • •
Bouwkundige aanpassingen zwembad Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Waterbehandelingsinstallatie Bijkomende kosten Totaal
207.000 euro 550.000 euro 162.000 euro 237.000 euro 173.000 euro 1.329.000 euro
Met de geplande maatregelen kan het bad weer een periode van 10 jaren vooruit. Daarna zal alsnog geïnvesteerd moeten worden in vernieuwing van bad en overige infrastructuur.
59
Scenario B Functieverbetering In dit scenario gaan we uit van een functieverbetering van het bad via een aantal maatregelen. Ten eerste wordt voorzien in nieuwbouw voor de verouderde kleedkamers, douches, horeca en kassa voor zowel binnen-als buitenbad. Voorts wordt een beweegbare bodem toegevoegd, waarmee meer variatie in het gebruik door doelgroepen kan worden aangebracht. Verder wordt voorzien in het scheiden van de waterinstallaties van de beide baden, aangezien het momenteel alleen mogelijk is om de baden tegelijk te verwarmen. Tenslotte worden de overige (met name technische) werkzaamheden uitgevoerd zoals opgenomen onder scenario A. De ‘oude’ horecaruimte op de verdieping kan worden ingezet als personeelsruimte, terwijl de ‘oude’ kleedkamers worden ingezet als bergruimte. • • • • •
Nieuwbouw (samen met buitenbad, 520 m² bvo) Beweegbare bodem in 25-meterbad Gescheiden waterinstallaties voor beide binnenbaden Renovatie binnenbad (zie scenario A, zonder kleedkamers) Totaal
910.000 euro 150.000 euro 150.000 euro 1.222.000 euro 2.432.000 euro
Met de geplande maatregelen kan het bad weer een periode van 20 jaren vooruit en de overige opstallen 30 tot 40 jaren. Op de volgende pagina is een voorstel tot functieverbetering opgenomen in een vlekkenplan. 60
Binnenbad de Wedert
techniek
Begane grond Bestaande situatie
kleedruimten vergaderruimte d’n Instroom
personeel Tempo Watervrienden
personeel
entree en kassa horeca 61
Binnenbad de Wedert Eerste etage Bestaande situatie
horeca
62
terras
Kleedkamers (voor binnen en buiten)
techniek
Scenario 2 Functieverbetering
berging
Begane grond horeca
Tempo
entree en kassa
entree en kassa
vergaderruimte d’n Instroom
personeel Tempo Watervrienden
entree en kassa
personeel 63
Scenario 2 Functieverbetering Verdieping
personeel
64
Vernieuwen horeca? In de scenario’s van de functieverbetering staat de vernieuwing van de horeca genoemd als ‘optioneel’. De reden hiervoor is dat het naar onze mening gewenst is om de kosten en baten van de horeca hier goed naast elkaar te zetten. Om vervolgens af te wegen wat het de gemeente waard is om de horecavoorziening te vernieuwen en hoe snel deze vernieuwing terugverdiend dient te worden via de pachtsom. Momenteel bedraagt deze pachtsom 3.388 euro, wat uiteraard niet in verhouding staat tot de investering die gedaan moet worden voor een nieuwe horeca. In het geval ook een nieuwe binnensportvoorziening wordt gerealiseerd, kan worden overwogen om binnenbad, buitenbad en binnensport gebruik te laten maken van dezelfde horecagelegenheid. Naar onze mening heeft dit alleen kans van slagen indien wordt gekozen voor volledige nieuwbouw van alle sportvoorzieningen, dan wel indien de binnensportaccommodatie direct naast het zwembad wordt gerealiseerd. In alle andere gevallen wordt de afstand te groot en is een eigen horecagelegenheid voor zowel de binnensport als de zwembaden te prefereren.
65
Scenario C Nieuwbouw binnenbad In dit scenario gaan we uit van complete nieuwbouw van het binnenbad, waarbij tegelijkertijd de horeca, kassa en de kleedkamers van het buitenbad worden gerealiseerd. Uitgangspunt is een twee-baden-bad (wedstrijdbad van 21 bij 25 meter met een beweegbare bodem en een doelgroepenbad van 10 bij 20 meter) en een kleine tribune. De oppervlakte die in het rapport van Hopman & Andres wordt opgegeven (3.399 m²) achten wij wat aan de optimistische kant. Ervan uitgaande dat het huidige bad een oppervlakte meet van 2.225 m², lijkt een oppervlakte van circa 2.500 m² meer op zijn plaats voor Valkenswaard. Een iets groter bad dan in de huidige situatie is gewenst, aangezien het huidige bad een tekort aan bergruimte ervaart en een tribune mist. De kosten voor de nieuwbouw van het binnenbad bedragen 6.875.000 euro. Hiermee wordt een oplossing voor de komende 30 tot 40 jaren geboden.
66
Eisen en wensen zwembaden Ten aanzien van de zwembaden gelden verschillende wettelijke bepalingen. Tevens hebben de verenigingen zelf wensen aangaande het ontwerp en gebruik. Voor een compleet beeld van de eisen en wensen verwijzen wij naar de brief met datum 20 februari 2013 die de beide voorzitters van VZ & PC Tempo en de Watervrienden hebben gestuurd aan het college van B&W. Ingegaan wordt onder andere op: • • • • • • • • • • • •
Maatvoering Hygiëne Bereikbaarheid Loopwegen Toeschouwers EHBO Horeca Berging Veiligheid Lichtintensiteit Luchtbehandeling Waterkwaliteit
67
Scenario’s buitenbad In het onderzoek van Hopman & Andres (december 2009) naar de toekomst van de zwembaden, worden voor het buitenbad de scenario’s renovatie en nieuwbouw onderscheiden. Gezien de forse investeringskosten voor het nieuwe buitenbad van bijna 4 miljoen euro, de uitstraling en kwaliteit van het huidige buitenbad en de geringe toename van klanten die het nieuwe bad zou opleveren (verwachting circa 7.000 op jaarbasis), adviseren wij de focus te leggen op behoud van het buitenbad in de huidige vorm. Hiervoor zijn twee varianten mogelijk: • •
Scenario A Scenario B
Instandhouding Functieverbetering
68
Scenario A Instandhouding buitenbad In deze variant gaan we uit van het opknappen van de huidige kleedkamers en douches van het buitenbad en een renovatie van het bad zelf. We gaan uit van afstoting van het springbad, zowel vanwege de kosten als vanwege de kosten noodzakelijk voor toezicht. Het gaat om de volgende maatregelen (zie voor een onderbouwing het rapport van Hopman & Andres): • • • • • • •
Bouwkundige aanpassingen buitenbad Werktuigbouwkundige aanpassingen Elektrotechnische aanpassingen Waterbehandelingsinstallatie Renovatie (geen nieuwbouw) kleedaccommodatie Bijkomende kosten Totaal
153.000 euro 15.000 euro 10.000 euro 314.000 euro 135.000 euro 89.000 euro 716.000 euro
Met de voorgestelde maatregelen wordt de beoogde evensduur van het bestaande bad te verlengen met circa 10 jaar.
69
Scenario B Functieverbetering buitenbad In deze variant worden dezelfde maatregelen uitgevoerd als onder scenario A, met het verschil dat de kleedkamers en douches buiten niet worden gerenoveerd, maar gezamenlijk met de kleedkamers, douches, horeca en kassa van het binnenbad worden opgenomen in nieuwbouw. Ook hier gaan we uit van het afstoten van het springbad. Sec voor het buitenbad gaat het derhalve over de uitvoering van de volgende maatregelen: • • • • • • •
Bouwkundige aanpassingen buitenbad Werktuigbouwkundige aanpassingen Elektrotechnische aanpassingen Waterbehandelingsinstallatie Nieuwbouw kleedkamers, douches, kassa, horeca Bijkomende kosten Totaal
153.000 euro 15.000 euro 10.000 euro 314.000 euro Zie binnenbad 74.000 euro 566.000 euro
Met de voorgestelde maatregelen kan het bad zelf weer een periode van 10 jaren vooruit. De infrastructuur van kleedkamers, entree en horeca gaat weer 30-40 jaar mee.
70
Hoofdstuk 5
Financiën
ICSadviseurs
Rollerhal de Dennenberg Overbrugging tot eindbeeld
Investering en exploitatie Scenario A
Inhoud Overbrugging Dennenberg (3 jaar)
Investering € 30.000
Het gaat hierbij om vloerrenovatie (10.000 euro) en een post onvoorzien van 20.000 euro om de komende jaren te kunnen overbruggen tot realisatie van het eindbeeld. In dit plan hebben we vooralsnog geen rekening gehouden met de sloopkosten van het gebouw en herontwikkelingsopbrengsten terrein. Wij gaan ervan uit dat de gebouwelijke investeringen in een periode van drie jaren worden afgeschreven. Daarna wordt afscheid genomen van de huidige locatie van de Dennenberg.
72
Amundsenhal & Dennenberg Investeringen Combinatie
Activiteiten Dennenberg
Activiteiten Amundsenhal
Totale investering
1
Bedrijfshal (400.000 euro)
In bestaande accommodaties (0 euro)
400.000 euro
2
Enkele sporthal (ook voor VRC) en gebruik Were di (3.500.000 euro)
3.500.000 euro
3
Bedrijfshal (400.000 euro)
Enkele sporthal (3.400.000 euro)
3.800.000 euro
4
Blaashal (400.000 euro)
Enkele sporthal (3.400.000 euro)
3.800.000 euro
5
Dubbele sporthal (5.700.000 euro)
5.700.000 euro
73
Amundsenhal & Dennenberg Effect op jaarlijkse gebouwexploitatie
Combinatie
Activiteiten Dennenberg
Activiteiten Amundsenhal
Effect op jaarlijkse gebouwexploitatie
1
Bedrijfshal
In bestaande capaciteit
+ 100.000 euro
2
Enkele sporthal (ook voor VRC) en gebruik Were di
+ 310.000 euro
3
Bedrijfshal
Enkele sporthal
+ 385.000 euro
4
Blaashal
Enkele sporthal
+ 385.000 euro
5
Dubbele sporthal
+ 478.000 euro
74
Verantwoording cijfers • •
Bedragen zijn inclusief BTW en betreffen kapitaal, onderhoud- en exploitatielasten. Bij de berekeningen hebben wij gèèn rekening gehouden met de volgende onderdelen: • • • • • • • • • • • •
•
• •
Sloopkosten Amundsenhal en Dennenberg Herontwikkelingsopbrengsten locaties Eventuele verwervingskosten grond en bouwrijp maken Wegvallen kapitaal- ,onderhouds- en exploitatielasten huidige locaties (circa 90.000 euro voor beide accommodaties) Eventuele bodemverontreiniging op nieuwe locatie Ambtelijke kosten voor uitvoering van de projecten Huurvergoeding te betalen door sportverenigingen (circa 52.000 euro voor beide accommodaties) Eventuele meerinkomsten in verband met extra sportactiviteiten Kosten uitbreiding parkeren bij Were di Kosten uitbreiding Were di met kantine, tribune en berging Kosten voor beheer (schoonmaak, portier) Eventuele tariefsverhogingen richting verenigingen
Op dit moment draait de gemeente jaarlijks circa 40.000 euro verlies op de Dennenberg (exploitatielasten 52.000 euro; huurinkomsten 12.000 euro). De Amundsenhal met al haar sportverenigingen draait min of meer budgetneutraal (40.000 lasten, 40.00 huuropbrengsten). Bij de berekening van de kapitaallasten zijn wij uitgegaan van een rekenrente van 5% en annuïtaire afschrijving. Dit laatste puur om de scenario’s vergelijkbaar te houden. Bij combinatie 2 (nieuwe sporthal en Were di) hebben we rekening gehouden met huurkosten met een omvang van 25.000 euro per jaar, te betalen aan Were di (aanname).
75
Zwembad de Wedert Investeringen Scenario
Inhoud
Binnenbad €
Buitenbad €
Totaal €
1.329.000 (10 jaar)
716.000 (10 jaar)
2.045.000
A
Instandhouding binnenbad Instandhouding buitenbad
B
Functieverbetering binnenbad Functieverbetering buitenbad
2.432.000 (10-40 jaar)
566.000 (10-40 jaar)
2.998.000
C
Nieuwbouw binnenbad Functieverbetering buitenbad
6.875.000 (30-40 jaar)
566.000 (10-40 jaar)
7.441.000
Effect gebouwelijke exploitatie Scenario
Inhoud
Binnenbad €
Buitenbad €
Totaal €
A
Instandhouding binnenbad en instandhouding buitenbad
172.000
93.000
+ 265.000
B
Functieverbetering binnenbad Instandhouding buitenbad
195.000
55.000
+ 250.000
C
Nieuwbouw binnenbad Behoud buitenbad
400.000
55.000
+ 455.000 76
Verantwoording cijfers De genoemde bedragen zijn inclusief BTW en betreffen kapitaal, onderhoud- en exploitatielasten. Bij de berekeningen hebben wij gèèn rekening gehouden met de volgende onderdelen: • Sloopkosten, bodemverontreiniging, asbest • Ambtelijke kosten voor uitvoering van de projecten • Eventuele meerinkomsten in verband met extra bezoekers • Inverdieneffecten beheerkosten via combi binnenbad en buitenbad • Consequenties voor kosten nutsvoorzieningen • Eventuele tariefsverhogingen Voor inzicht in deze effecten van de bedrijfsexploitatie van het zwembad (toename bezoekersaantallen, horeca-opbrengsten) verwijzen wij naar het rapport van Hopman & Andres van december 2009. In dat rapport is bijvoorbeeld aangegeven dat de nieuwbouw van het binnenbad (scenario C) jaarlijks leidt tot 20.000 euro meer inkomsten. Dit vanwege een verwachte toename in bezoekersaantallen en horeca-omzet. Nieuwbouw leidt daarentegen conform de voorgaande berekeningen tot een forse verzwaring van de gebouwelijke lasten (kapitaallasten, onderhoud) met circa 205.000 euro meer dan in geval van functieverbetering. Netto impliceert dit dat nieuwbouw van het binnenbad op jaarbasis derhalve circa 185.000 euro duurder uitvalt voor de gemeente Valkenswaard dan functionele renovatie van het binnenbad.
77
Hoofdstuk 6
Leidmotieven
ICSadviseurs 78
Leidmotieven Het nemen van beslissingen over sportvoorzieningen zoals de Dennenberg, Amundsenhal en de Wedert, is geen gemakkelijke opgave. Wat is je sportambitie? Hoeveel geld is er beschikbaar? Hoe passen de scenario’s in het toekomstperspectief van de gemeente Valkenswaard? In welke mate speelt het stimuleren van de lokale economie (werkgelegenheid, toerisme) een rol ? Kortom: het betreft een politiek-bestuurlijke keuze die gemaakt wordt op grond van een mix aan argumenten. Om grip te krijgen op de bandbreedte in keuzes, hebben we hieronder een drietal ‘leidmotieven’ geformuleerd die wellicht kunnen helpen bij het innemen van standpunten aangaande de drie businesscases: • • •
Leidmotief: Conserveren Leidmotief: Moderniseren Leidmotief: Excelleren
79
Leidmotief: Conserveren
Totale investering € 2,5 miljoen Toename gebouwlast: € 365.000/jaar
Hierbij is het streven gericht op financiële optimalisering. Niet de maatschappelijke sportvraag, maar bestaande sportvoorzieningen zijn leidend. De exploitatie van deze bestaande accommodaties wordt verbeterd, aangezien de bezetting wordt geoptimaliseerd. Er wordt via dit Leidmotief niet geanticipeerd op het stimuleren van sport, het mogelijk maken van competitiesport of het terughalen van sporters die nu buiten de gemeente sporten. Sterker nog: indien de capaciteit niet toereikend is, kan een deel van de sporten niet meer plaatsvinden. Maatregelen die binnen dit Leidmotief passen: • Activiteiten uit de Dennenberg worden verplaatst naar een bedrijfsloods. • Gebruikers uit de Amundsenhal worden zoveel als mogelijk ondergebracht in sporthal de Belleman en andere gemeentelijke gymzalen en sportzalen. • Binnen- en buitenbad worden in stand gehouden met noodzakelijk onderhoud. De maatregelen zoals voorgesteld in dit Leidmotief hebben een levensduur van circa 10 jaar. Daarna moet alsnog geïnvesteerd worden in de vernieuwing van accommodaties.
80
Leidmotief: Moderniseren
Totale investering € 6,5 miljoen Toename gebouwlast: € 560.000/jaar
Dit motief gaat uit van een toevoeging van functionele kwaliteit van sportaccommodaties, waarbij tegelijkertijd het gebruik van de in de gemeente Valkenswaard beschikbare capaciteit aan sportaccommodaties wordt geoptimaliseerd. De enkele, multifunctionele sporthal voorziet Valkenswaard van een moderne binnensportaccommodatie. Gezien de druk op de bezetting van de ene hal, dient echter voor een deel van de sportactiviteiten te worden uitgeweken naar de sporthallen Belleman en Were di. De totale capaciteit is echter voldoende om alle binnensportvragen binnen de gemeente Valkenswaard te faciliteren. Binnen dit Leidmotief wordt uitgegaan van de volgende maatregelen: • Nieuwbouw van een enkele multifunctionele sporthal op den Dries. • Benutting sportcapaciteit Were di en sporthal de Belleman. • Renovatie van het binnenbad. • Instandhouding van het buitenbad (nieuwe opstallen bij binnenbad). De maatregelen uit deze variant hebben een levensduur van circa 15 tot 40 jaar, afhankelijk van het feit of er sprake is van nieuwbouw of renovatie.
81
Leidmotief: Excelleren
Totale investering € 13,1 miljoen Toename gebouwlast: € 933.000/jaar
Binnen dit Leidmotief worden de voorwaarden voor een uitgebreide sportparticipatie geschapen. Tevens biedt deze variant gezien de omvang van de investeringen de meeste perspectieven voor stimulering van de lokale werkgelegenheid en de mogelijkheden voor Valkenswaard om zich als ‘sportgemeente’ op de kaart te zetten. Een exploitatierisico binnen dit leidmotief is gelegen in het feit dat de dagbezetting van de dubbele sporthal momenteel grotendeels ontbreekt, vanwege het feit dat bewegingsonderwijs van voortgezet en primair onderwijs al elders onderdak heeft. Binnen dit motief gaan wij uit van de volgende maatregelen: • Nieuwbouw van een dubbele multifunctionele sporthal. • Nieuwbouw van binnenbad de Wedert. • Instandhouding van buitenbad de Wedert (nieuwe opstallen bij binnenbad de Wedert) De meeste maatregelen uit deze variant hebben een levensduur van circa 40 jaar.
82
Hoofdstuk 7
Voorkeursscenario
ICSadviseurs 83
Voorkeursscenario Afwegingskader Als onafhankelijk adviesbureau baseren wij ons voorkeursscenario op een inschatting van het ‘algemene belang’. Ons afwegingskader baseren wij daarbij op een inschatting in welke mate de scenario’s een bijdrage leveren aan de volgende items: • Behoefte aan voldoende en adequate sportaccommodaties • Exploitabiliteit van bestaande en nieuwe sportaccommodaties • Houdbaarheid/termijn van de gekozen oplossing Voorkeursscenario Via toepassing van Leidmotief ‘moderniseren’ denken wij dat de meeste balans kan worden bereikt tussen zowel maatschappelijk als financieel rendement van sportaccommodaties. Binnen dit Leidmotief gaan wij uit van de uitvoering van de volgende maatregelen: • Nieuwbouw van een enkele multifunctionele sporthal op den Dries. • Benutting sportcapaciteit Were di en sporthal de Belleman. • Functieverbetering van het binnenbad. • Instandhouding van het buitenbad (nieuwe opstallen bij het binnenbad). Op de volgende pagina’s staat nog een korte toelichting op de argumentatie die wij hebben gebruikt om tot de voorkeursmaatregelen te komen. 84
Functieverbetering binnenbad, instandhouding buitenbad De kracht van het buitenbad blijven we benutten door uit te gaan van instandhouding van het bad zelf. Door de kleedaccommodaties, entree en horeca van het buitenbad te koppelen met die van het binnenbad, ontstaat hiermee een moderne, toekomstgerichte infrastructuur. Samen met de realisering van een beweegbare bodem en gescheiden waterinstallaties, is hiermee naar onze mening een basis gelegd voor een adequate zwemfaciliteit voor Valkenswaard, meer variatie in zwemactiviteiten, een toename van inkomsten en een besparing op de energielasten. Nieuwbouw sporthal en uitbouw Were di Realisering van een nieuwe sporthal is naar onze mening noodzakelijk als de gemeente Valkenswaard sportstimulering als serieuze ambitie heeft. Situeren op den Dries om meerdere redenen gewenst. Gezien het combineren van de activiteiten uit de Dennenberg en de Amundsenhal en de eventueel aanvullende sportactiviteiten, is een enkele hal echter niet voldoende om te voorzien in de vraag. Daarom adviseren wij tegelijertijd tot een intensievere benutting van sporthal de Belleman en de sportcapaciteit bij Were di te komen. De nieuwe sporthal zien hierbij wij primair als het ‘hoofdveld’, waarin de meeste competitieactiviteiten kunnen plaatsvinden. Tevens vinden hier de activiteiten van rolhockeyclub VRC plaats. De andere accommodaties van de Belleman en Were di dienen primair als ‘trainingsaccommodaties’ voor de sportverenigingen binnen de gemeente Valkenswaard.
85
Geen dubbele sporthal Gezien bovenstaande adviseren wij derhalve niet tot realisering van een dubbele sporthal over te gaan. Reden hiervoor zijn dat er naar onze mening goede alternatieven aanwezig zijn in de vorm van de Belleman en Were di. Daarnaast is bij een dubbele hal sprake van een zeer matige dagbezetting (en dus hoge exploitatielasten) vanwege het ontbreken van bewegingsonderwijs als inkomstenbron. Tenslotte vormt de kwetsbaarheid van een kleine club als VRC naar onze mening een risico wat betreft het structureel kunnen exploiteren van de hal. Kosten De investeringskosten van de maatregelen uit ons voorkeursscenario zijn geraamd op circa 6,5 miljoen euro, wat leidt tot een toename van de jaarlijkse gebouwelijke lasten met circa 560.000 euro per jaar. Ter overbrugging tot dit eindbeeld dient voor de komende drie jaren rekening te worden gehouden met circa 10.000 euro per jaar overbruggingskosten voor de Dennenberg, bijvoorbeeld voor het uitvoeren van reparaties aan vloer en dak (totaal 30.000 euro). Alternatief Voorwaarde voor het kunnen uitvoeren van ons voorkeursscenario is –naast de beschikbaarheid van voldoende financiële middelen- dat het schoolbestuur van Were di bereid is hun sportcapaciteit open te stellen voor de gemeente. Mocht de capaciteit van Were di niet beschikbaar komen, dan lijkt de realisering van een blaashal naast de sporthal een goed alternatief. Hiermee wordt immers ook op een flexibele wijze de sportcapaciteit vergroot: op het moment dat de blaashal niet meer nodig is, kan deze extra capaciteit relatief gemakkelijk worden afgestoten. Tevens kan deze blaashal voorzien in de seizoensgebonden behoefte van andere sportverenigingen binnen Valkenswaard. 86
Synergie In gebouwelijke zin zijn de synergie-mogelijkheden tussen zwembad en binnensport naar onze mening relatief beperkt. Wat betreft de kleedkamers is hier een duidelijk onderscheid tussen de ‘natte’ en ‘droge’ ruimtes zodat koppeling niet voor de hand ligt. Qua horeca is een koppeling mogelijk tussen zwembad en sporthal. Voorwaarde is dan wel dat zwembad en binnensportvoorziening in elkaars directe nabijheid worden gesitueerd. Nadeel is dat momenteel de sportkantines van de Dennenberg en de Amundsenhal voorzien in opbrengsten voor verenigingen, waarmee zij hun activiteiten ten dele betalen. Nadere analyse naar de wenselijkheid van koppeling van de horeca is derhalve gewenst.
87
Colofon
Eindversie 4 maart 2013
ICSadviseurs Ellen-Jane van Straten & Martijn Kogelman Burgemeester Drijbersingel 25 Postbus 652 8000 AR ZWOLLE 88
Businesscase Amundsenhal Rollerhal de Dennenberg Zwembad de Wedert
ICSadviseurs
