CBS Herwijnen
Scenario’s voor tijdelijke huisvesting
ICSadviseurs
Afwegingskader In het kader van de bouw van Brede School Herwijnen moet CBS Herwijnen tijdelijk ergens anders worden gehuisvest. Leidende criteria voor de tijdelijke huisvesting zijn: • De school wordt bij voorkeur als één geheel tijdelijk gehuisvest; • De kwaliteit van het onderwijs (-proces) mag niet in gevaar komen; • De toegankelijkheid en veiligheid moeten worden gewaarborgd. Beoordeling van potentiele locaties op basis van: 1) Beschikbare oppervlakte Voor ca. 200 leerlingen in totaal ca. 700 m² bvo binnenruimte en ca. 650 m² buitenruimte
2) Ligging & bereikbaarheid Op redelijke en veilige fietsafstand van de dorpskern
3) Functionaliteit en technische staat Voldoende (te realiseren) veilige groepsruimten (9), sanitair en buitenspeelruimte in een redelijke technische staat
4) Richtlijnen bestemmingsplan Bestemming, bouwhoogte, bouwvlak en maximum te bebouwen oppervlakte
5) Kostenindicatie Investeringskosten voor aanpassingen, huur en gebruik.
2
Onderzochte opties a.Gefaseerd bouwen met voortgezet gebruik op de bestaande locatie, b.Gebruik maken van de brandweerkazerne in relatie tot capaciteit OBS Spiegelhof, c.Gebruik maken van bestaande gebouwen; - Simson gebouw - HAWA gebouw d.Volledige tijdelijke huisvesting elders voor CBS Herwijnen.
3
Scenario’s nader onderzoek Scenario Brandweerkazerne ① Kazerne (5) en units (4) ② Kazerne (3) en units (6) ③ Kazerne (3), units (4) en medegebruik (2)
Scenario Volledig tijdelijke units ① Nieuwe Steeg
② Schoutensteeg ③ Herwijnen – Oost
4
Beoordeling scenario A1
① Kazerne (5) en units (4) Programma
Overwegingen
-
Tweeledige ontwikkeling met verbouw en unit-bouw vraagt mogelijk meer begeleiding en doorlooptijd Na verbouw is de brandweerkazerne mogelijk aantrekkelijker voor verhuur
+ + + + +-
Brandweerkazerne: 5 groepsruimten Units dubbellaags: 4 groepsruimten BSO De Kinderkamer verhuist naar OBS Spiegelhof. Het speelplein wordt gedeeld.
Situering In de dorpskern gelegen en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen bij de Gereformeerde Kerk
Kwaliteit Sobere inpassing en uitvoering units
Bestemming Bestemming Maatschappelijk, max. 2 bouwlagen, binnen bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd.
Investering De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 380.000,- (incl. BTW) Units huur en (de)montage Verbouwing Terrein Bijkomende kosten*
€ 75.000,€ 220.000,€ 5.000,€ 30.000,-
Projectmanagement
€ 50.000,-
* Als gevolg van verbouwing en aanpassen terrein.
Beoordeling scenario A2 ② Kazerne (3) en units (6) Programma
Overwegingen
-
Tweeledige ontwikkeling met verbouw en unit-bouw vraagt mogelijk meer begeleiding en doorlooptijd Na verbouw is de brandweerkazerne mogelijk aantrekkelijker voor verhuur
+ + + + + -
Brandweerkazerne: 3 groepsruimten Units dubbellaags: 6 groepsruimten BSO De Kinderkamer verhuist naar OBS Spiegelhof. Het speelplein wordt gedeeld.
Situering In de dorpskern gelegen en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen bij de Gereformeerde Kerk
Kwaliteit Sobere inpassing en uitvoering units
Bestemming Bestemming Maatschappelijk, max. 2 bouwlagen, binnen bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd.
Investering De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 235.000,-(incl. BTW). Units huur en (de)montage Verbouwing Terrein Bijkomende kosten
€ 105.000,€ 60.000,€ 5.000,-6 € 15.000,-
Projectmanagement
€ 50.000,-
Beoordeling scenario A3
③ Kazerne (3), units (4) en OBS Spiegelhof (2) Programma
Overwegingen
-
Tweeledige ontwikkeling met verbouw en unit-bouw vraagt mogelijk meer begeleiding en doorlooptijd Na verbouw is de brandweerkazerne mogelijk aantrekkelijker voor verhuur Vooruitlopend op de ontwikkeling van de brede school worden partners gestimuleerd om samen te werken en afspraken te maken
+ + + + + +
Brandweerkazerne: 3 groepsruimten Units dubbellaags: 4 groepsruimten OBS Spiegelhof: 2 groepsruimten BSO De Kinderkamer verhuist naar OBS Spiegelhof. Het speelplein wordt gedeeld.
Situering In de dorpskern gelegen en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen bij de Gereformeerde Kerk
Kwaliteit Sobere inpassing en uitvoering units
Bestemming Bestemming Maatschappelijk, max. 2 bouwlagen, binnen bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd. .
Investering
De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 195.000,-(incl. BTW). Units huur en (de)montage Verbouwing Terrein Bijkomende kosten Projectmanagement
€ 65.000,€ 60.000,€ 5.000,€ 15.000,7 € 50.000,-
Beoordeling scenario B1 – Nieuwe Steeg Programma
Overwegingen
-
Grond is in eigendom van Kleurrijk Wonen. Onduidelijk is of en onder welke voorwaarden zij open staan voor tijdelijk gebruik
+ + + -
Het programma wordt volledig in units gerealiseerd (700 m2 bvo) met daarnaast het speelplein en een fietsenstalling
Situering In de dorpskern gelegen en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen bij de Gereformeerde Kerk
Kwaliteit 9 groepsruimten en bijbehorende ondersteunende ruimten van basiskwaliteit
Bestemming Bestemming Wonen, bouwen buiten bouwvlak. Grond moet gehuurd worden van Kleurrijk Wonen.
Investering De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 250.000,-(incl. BTW). Units huur en (de)montage Huur kleurrijk wonen Terrein (locatieafhankelijk) Bijkomende kosten
€ 170.000,€ PM € 40.000,8 € 20.000,-
Projectmanagement
€ 20.000,-
Beoordeling scenario B2 – Schoutensteeg Programma
Overwegingen Grond is in eigendom van de gemeente Lingewaal. Met de IJsclub moeten afspraken worden gemaakt over het gebruik van het terrein.
+
+ + + -
Het programma wordt volledig in units gerealiseerd (700 m2 bvo) met daarnaast het speelplein en een fietsenstalling
Situering Nabij de dorpskern en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen bij het verenigingsgebouw van IJsclub
Kwaliteit 9 groepsruimten en bijbehorende ondersteunende ruimten van basiskwaliteit
Bestemming Onduidelijk, bestemmingsplan in voorbereiding
Investering De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 250.000,-(incl. BTW). Units huur en (de)montage Verbouwing Terrein (locatieafhankelijk) Bijkomende kosten
€ 170.000,€ € 40.000,9 € 20.000,-
Projectmanagement
€ 20.000,-
Beoordeling scenario B3 – Oost
Overwegingen Grond is in eigendom van de gemeente Lingewaal
+ ++ + + -
Programma Het programma wordt volledig in units gerealiseerd (700 m2 bvo) met daarnaast het speelplein en een fietsenstalling
Situering Nabij de dorpskern en goed bereikbaar. Parkeerruimte en halen en brengen moeten mogelijk op terrein worden gerealiseerd
Kwaliteit 9 groepsruimten en bijbehorende ondersteunende ruimten van basiskwaliteit
Bestemming Terrein is eigendom van de gemeente. Reguliere vergunningenprocedure (doorlooptijd 8 weken) is voldoende.
Investering De totale investeringskosten worden voor dit project geraamd op ca. € 250.000,-(incl. BTW). Units huur en (de)montage Verbouwing Terrein (locatieafhankelijk) Bijkomende kosten
€ 170.000,€ 10 € 40.000,€ 20.000,-
Projectmanagement
€ 20.000,-
Financiën Oorspronkelijke raming, uitgaande van 8 groepen
Nieuwe raming (MIN) uitgaande van 9 groepen
Nieuwe raming (MAX) op basis van 9 groepen
- 200 leerlingen = 8 groepen - Gebruik van normatieve leegstand OBS Spiegelhof - Gebruik aanwezige schoolterrein (incl. faciliteiten)
- 200 leerlingen = 9 groepen - De school is tijdelijk in meerdere (nabij gelegen) gebouwen gehuisvest. - PSZ met 1 groep in OBS Spiegelhof
- 200 leerlingen = 9 groepen - De school wordt tijdelijk als 1 geheel gerealiseerd op een aparte locatie. - - PSZ met 1 groep in OBS Spiegelhof
- 8 groepen – 3 groepen medegebruik - 5 groepen = 400 m² bvo - Huur en montage units = ca. € 95.000.- Geen / nauwelijks bijkomende kosten of terreinkosten - Projectmanagement: € 20.000,- Totale raming: € 120.000,-
- 9 groepen – 2 groepen medegebruik (2 OBS, 3 kazerne, 4 units) - Kazerne – sobere verbouwing: € 60.000,- Units (4 groepen = 280 m² bvo): € 65.000,- Overige kosten: € 20.000,- Projectmanagement: € 50.000,- Totale raming: € 195.000,-
- 9 groepen – geen medegebruik - Units (9 groepen=700 m² bvo): € 170.000,- Overige kosten: € 60.000,- Projectmanagement: € 20.000,-
Toelichting: in de oorspronkelijke raming is geen rekening gehouden met herhuisvesting van Peuterspeelzaal Herovientje. Ervan uitgaande dat de peutergroep samen met de BSO gebruik gaat maken van één groepsruimte in OBS Spiegelhof, zou de huidige BSO-ruimte in de brandweerkazerne vrijvallen voor gebruik door CBS Herwijnen.
Optimalisatie: - Van 9 naar 8 groepen = 3 units : - € 15.000,- PSZ naar andere locatie = - € 15.000,-
Optimalisatie: - Van 9 naar 8 groepen = 3 units : - € 15.000,- PSZ naar andere locatie = - € 15.000,-
- Totale raming: € 250.000,-
Conclusie en aanbeveling Op basis van de geformuleerde uitgangspunten zijn verschillende scenario’s onderzocht en concluderen we het volgende: • • • • • • •
• •
Er zijn in Herwijnen geen gebouwen die qua volume en technische en functionele staat makkelijk en binnen de uitgangspunten te verbouwen zijn zonder zeer hoge kosten te maken, Verbouwing van de brandweerkazerne is op basis van puur financiële uitgangspunten het meest aantrekkelijk in relatie tot volledige uitplaatsing van de CBS in tijdelijke units, Toch is dit scenario vanuit verschillende overwegingen niet aan te bevelen vanwege: Grote concentratie van kinderen op een beperkte locatie, Met als gevolg aandachtspunten rond (verkeers-)veiligheid en toegankelijkheid, Uitgangspunt van ondeelbaarheid voor CBS is in het geding; weliswaar alles fysiek op 1 locatie maar niet met elkaar verbonden (logistiek, onderwijskundig, bereikbaarheid), Vanuit perspectief van OBS Spiegelhof ongewenst omdat deze school dan op de eigen locatie wordt “weggedrukt”, terwijl men juist het jaar wil gebruiken om zich met de andere partners goed voor te bereiden om het toegroeien naar de brede school, Vanuit perspectief van de Kinderkamer ongewenst, omdat men dan met de BSO in de ruimten van de andere partners zou moeten en de brandweerkazerne zou moeten verlaten. Eindconclusie: het financiële argument wordt vervangen door de argumenten van veiligheid en toegankelijkheid, onderwijskundige ondeelbaarheid en eigen identiteit voor OBS Spiegelhof op de eigen locatie. Om die reden wordt volledige plaatsing van de CBS Herwijnen op de locatie Herwijnen-Oost als de beste optie gezien. Daarbij zijn de aandachtspunten de volgende: 12
Herwijnen Oost A: Vervoornlaan/Mijnliefflaan -
Nuts aanwezig Beperkte ruimte Naastgelegen percelen binnenkort in ontwikkeling
B: Vervoornlaan -
Nuts nabij aanwezig maar niet allen (?) Bouwweg (niet permanent) Voldoende ruimte
C: Vervoornlaan/Achterweg -
Nuts nabij aanwezig Bouwweg (niet permanent) Naastgelegen perceel binnenkort bouwactivitieten
13
Kosten en aandachtspunten Geraamde kosten tijdelijke huisvesting: Onderdeel 1. Plaatsen, huren en verwijderen tijdelijke huisvesting 1. Realisatie terrein bij tijdelijke huisvesting 1. Bijkomende kosten (nuts, leges ed) TOTAAL
Bedrag € 170.000,€ 40.000,€ 20.000,€ 230.000,- incl. btw*
*Exclusief begeleidingskosten: aanbesteding, voorbereiding en uitvoering
Aandachtspunten: - Context van de locatie en bouwrijp maken: - Schone grond? (uitgangspunt = ja) - Bodemgesteldheid en type fundering? (uitgangspunt = plaatfundering) - Infrastructuur en parkeren reeds aanwezig? (uitgangspunt = ja) - Nutsvoorzieningen en riolering? (uitgangspunt = nabij aanwezig) - Planning en huurperiode: - Opdrachtverstrekking bij een definitieve gunning uitvoering Brede School - Procedure tijdelijk bestemmingsplan en vergunning - Langere huurperiode units bij uitloop planning Brede School
14
Kosten en dekking
15
