Brabantse Poort XIV (plangebied Takenhofplein, O4-lokatie)

Bestemmingsplan

Brabantse Poort XIV (plangebied Takenhofplein, O4-lokatie) Toelichting Voorschriften

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.Gemeente Nijmegen

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.Toelichting Toelichting behorende bij het bestemmingsplan 'Brabantse Poort XIV'. (Kantoren c.a. aan het Takenhofplein)

ALGEMEEN Bij Koninklijk Besluit van 30 juli 1993 is het bestemmingsplan 'Brabantse Poort' goedgekeurd. De lokatie O4 aan de rotonde op het Takenhofplein vormt een onderdeel van het 'moeder'bestemmingsplan 'Brabantse Poort'. In dit bestemmingsplan heeft het onderhavige gebied (lokatie O4) de globale bestemming 'Uit te werken bestemming III' gekregen met hieraan gekoppeld een uitwerkingsverplichting op grond van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening waarbinnen de realisering van het zgn. Hotel-Business Centre werd voorzien. Hierbij ging het funktioneel om vergaderruimte, hotelruimte met horeca/restaurant alsmede een kantoortoren. Uitgebreide marktverkenningen hebben inmiddels aangetoond dat de realisering van dit Hotel-Business Centre onhaalbaar is gebleken en dat een andere invulling -passend binnen de ruimtelijke en funktionele structuur van de Brabantse Poort- noodzakelijk is geworden. Met name de specifieke rol als ruimtelijk accent zowel voor de stedelijke entree als voor het plan Brabantse Poort is hierbij als belangrijke voorwaarde voor een nieuwe ontwikkeling van dit terrein meegegeven. Ook functioneel zou er zoveel als mogelijk -met uitzondering van de hotel-accommodatieaansluiting moeten worden gezocht bij de uitwerkingsregeling zoals die was opgenomen in het moederplan 'Brabantse Poort'. Een en ander heeft geleid tot voorliggend plan waarbij een onderscheid is te maken in 3 bouwvolumes. Namelijk, een kantoortoren tot van minimaal 48 meter hoogte, een gebouw ten behoeve van kantoren (inclusief kantoorbaliefunkties op de begane grond) met een horecavoorziening direkt aansluitend op het Takenhofplein alsmede in de zuidoosthoek van deze lokatie nog een kantoorruimte in 2 of 3 lagen. Consequentie van deze gewijzigde invulling van het deelgebied is wel dat er een nieuw bestemmingsplan ex artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening noodzakelijk is geworden. Dit plan voorziet hierin. PLANGEBIED Het plangebied (lokatie O4) vormt een onderdeel van het stedebouwkundig plan 'Brabante Poort'. Dit plan is gesitueerd tussen de stadsdelen Dukenburg en Lindenholt enerzijds en de rijksweg A73 en het Maas Waalkanaal anderzijds. De Brabantse Poort wordt gekenmerkt door een lineaire struktuur gevormd door de spoorlijn Den Bosch-Nijmegen, de Wychenseweg Oost en West, gekruist door de Ypenbroekweg en de Van Schuylenburgweg. Het kruispunt tussen deze noordzuid en oostwest verbindingen wordt gevormd door de rotonde, het nieuwe Takenhofplein.

Bestemmingsplan Brabantse Poort XIV

In de Brabantse Poort is tevens een knooppunt van openbaar vervoer aanwezig in de vorm van een NS/busstation. Daarnaast sluit het gebied direkt aan op de rijkswegen A73 en A50, alsmede het regionale wegennet. Het onderhavige plangebied is in het stedebouwkundig plan vrij centraal gesitueerd direct aan het Takenhofplein en ligt op ca. 100 meter afstand van de NS voorstadshalte met het daaraan gekoppelde busstation.

PLANOMSCHRIJVING Het aanbrengen van een stedelijke entree is een van de belangrijkste uitgangspunten geweest van het stedebouwkundig plan 'Brabantse Poort'. De invulling van lokatie O4 speelt hierin een belangrijke rol als ruimtelijk accent zowel voor de stedelijke entree als voor het plan. Het gebouw heeft daardoor een betekenis als oriëntatiepunt in het gehele plangebied. De oriëntatie van het kantoor is niet alleen gericht op de rotonde, maar eveneens naar de zijde van de noordzuid langzaamverkeersroute en busbaan, alsmede naar de zijde van het spoor en stationsgebied. De invulling van de lokatie is opgedeeld in een drietal onderdelen. Het hoofdgedeelte bevat plm. 8.000 m2 bruto-vloeroppervlakte (NEN-norm 2580) kantoren in een toren van minimaal 48 meter hoogte en om zoveel mogelijk randlengte langs de rotonde te kunnen realiseren wordt op de 2e en 3e verdieping langs de rotonde een kantoorvleugel op poten gezet. In de noordoosthoek van het terrein wordt een horecavoorziening gerealiseerd alsmede kantoren met baliefunktie met ondergeschikt nog een detailhandelsfunctie in een apart bouwvolume tot in totaal ca. 800 m2 bruto-vloeroppervlakte. Waar wordt gesproken over kantoren met baliefunctie moet worden gedachte aan vestigingen als de ANWB, VVV, e.d. In de zuidoosthoek van de lokatie is de realisering van een kantoorruimte in 3 lagen voorzien. De realisering van dit kantoorpand is echter eerst op termijn voorzien. Mede in verband hiermee is er voor dit plandeel gekozen voor een uitwerkingsverplichting ex artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Dit neemt niet weg dat vooruitlopend op dit uit te werken plangebied het terrein wel mag worden ingezet voor parkeervoorzieningen. Mobiliteit/parkeernormering De toename van het autoverkeer geeft problemen en is voor de rijksoverheid aanleiding geweest om het zgn. lokatiebeleid te ontwikkelen (Structuurschema Verkeer en Vervoer II). Dit lokatiebeleid is op regionaal niveau inhoud gegeven in het Regionaal Verkeers- en Vervoersplan en het zgn. plan van aanpak voor het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, met als doel het op regionale schaal ontwikkelen en uitvoeren van het lokatiebeleid. Dit als onderdeel van een samenhangend verkeersen vervoerbeleid, gericht op de instandhouding van een optimale bereikbaarheid van de economische centra, de verhoging van de verkeersveiligheid en de verbetering van het (leef)milieu, ondermeer te bereiken door het terugdringen van de groei van de vermijdbare automobiliteit en het stimuleren van alternatieve vervoerwijzen.

Op basis van het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan geldt de Brabantse Poort qua bereikbaarheidsprofiel als een B-lokatie. Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan stelt dat een goede afstemming van het mobiliteitsprofiel van bedrijven op het bereikbaarheidsprofiel van de lokatie van groot belang is voor de bereikbaarheid en het in goede ruimtelijke Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


banen leiden van de economische ontwikkeling van de regio. Het lokatiebeleid wordt daarbij onlosmakelijk verbonden geacht met het te voeren parkeerbeleid op en in de omgeving van de lokaties met een bereikbaarheidsprofiel A en B. Het parkeerbeleid wordt in zijn algemeenheid dan ook gezien als het meest krachtige instrument voor de beheersing van de mobiliteit in de regio. Dit dient te gebeuren in combinatie met maatregelen ter bevordering van het openbaar vervoer- en fietsgebruik. Als uitgangspunt wordt thans gestreefd naar maximaal 1 parkeerplaats per 125 m2 bruto vloeroppervlakte kantoorruimte. De Brabantse Poort betreft een reeds ontwikkeld stedebouwkundig plan c.q. gebied waarbinnen nog aantal terreinen moeten worden uitgewerkt c.q. ingevuld. De lokatie O-4 behoort tot één van deze nog in te vullen lokaties. Op basis van dit gegeven is onderzocht in hoeverre en op welke wijze invulling kan worden gegeven aan bovengenoemd lokatiebeleid en meer in het bijzonder aan het uiteindelijk wenselijk maar ook mogelijk geachte parkeernormeringsbeleid. Hierbij moet uitdrukkelijk rekening worden gehouden met het feit, dat het moederplan Brabantse Poort als één ruimtelijk plan is ontwikkeld met een eigen parkeernormeringsbeleid. Bestaande vestigingen hebben daardoor het 'voordeel' van een soepeler parkeernormeringsbeleid in relatie tot bijvoorbeeld de lokatie O-4 welke wordt geconfronteerd met een veel stringenter parkeernormeringsbeleid. Het is dan ook logisch en wenselijk om een zgn. overgangsperiode te introduceeren welke enige soepelheid ten aanzien van de af te dwingen parkeernormering rechtvaardigd. Ook vanuit ruimtelijke-economisch perspectief wordt dit wenselijk geoordeeld. Dit neemt niet weg, dat er toch is gekozen voor een situatie welke op termijn leidt tot de vanwege het rijk gewenste parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m2 bruto-vloeroppervlakte. Om dit te verwezenlijken wordt gebruik gemaakt van het zgn. ingroeimodel/intensiveringsmodel. Dit betekent dat voor de realisering van de 1e fase (kantoortoren alsmede kantoorruimte met kantoorbaliefunctie, horecavoorziening alsmede ondergeschikt aan de hoofdfunctie detailhandel) een voorlopig boven de rijksnorm gerealiseerd aantal parkeerplaatsen wordt gecompenseerd door een latere toevoeging van bedrijfsvloeroppervlak. Dit model is geschikt voor deze lokatie aangezien realisering van de tweede fase eerst op termijn wordt voorzien. Fase 1 kan op deze wijze profiteren van een ruime parkeergelegenheid en in latere bouwfasen (fase 2) van een betere alternatieve bereikbaarheid. Deze alternatieve bereikbaarheid moet vooral worden gezocht in de kwalitatieve bereikbaarheidsverbetering. Hierbij moet worden gedacht aan: invoering doorgaande treinverbinding Wychen-Nijmegen-Arnhem-Zevenaar/Zutphen met hogere frequentie; omleiding bussen uit Land van Maas en Waal via Dukenburg; verbindend stedelijk OV-net naar belangrijke werkgelegenheidsconcentraties; verbetering doorstroming OV en fietsvoorzieningen; aanleg busstrook A73. Concreet wordt voor de 1e fase uitgegaan van een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 65 m2 bruto-vloeroppervlakte. Een deel van deze parkeervoorzieningen (ten behoeve van de 1e fase) wordt gerealiseerd op het terrein met de bestemming 'Uit te werken bestemming'. Deze parkeervoorziening moet verdwijnen bij realisering van de 2de fase. Als gevolg van het verdwijnen van deze parkeerplaatsen en door realisering Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


van extra kantoorruimte moet de gewenste norm van 1 parkeerplaats per 125 m2 bruto-vloeroppervlakte worden gehaald. De tweede fase kan uitsluitend middels een uitwerkingsplan worden gerealiseerd gebaseerd op hieraan ten grondslag liggende uitwerkingsregels. Deze zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Verder voorziet het plan in een benadering van de totale parkeervoorzieningen rechtstreeks vanaf de rotonde Takenhofplein. De uitrit van deze parkeervoorzieningen is aan de oostelijke rijbaan van de Van Schuijlenburgweg gesitueerd. Deze ontsluitingsvorm voorkomt een ongewenst gebruik van het busstation en de fiets- en busroute Dukenburg/Lindenholt (Spijkerhofweg) door personenauto's van en naar het betreffende plangebied. De betreffende in- en uitrit zal middels inritconstructies worden vormgegeven waarbij de voorrangssituatie voor alle verkeersdeelnemers extra wordt ondersteund. Naast de realisering van parkeervoorzieningen zullen op eigen terrein ook de noodzakelijk rijwielstallingen worden opgericht.

MILIEU In het kader van deze bestemmingsplanwijziging en op grond van de bouwverordening dient een verkennend bodemonderzoek (NVN-5740) te worden uitgevoerd. De locatie ligt buiten de 25-jaars zone van de Nijmeegse waterwingebieden 'Nieuwe Marktstraat' en 'Heumensoord'. Vanuit de optiek van Bedrijfsmilieuzaken zijn er geen bezwaren. Met betrekking tot de kantoorbestemming en de horecabestemming is de reguliere milieuwetgeving van toepassing. Kantoren, gebouwen van detailhandel en horecafuncties zijn géén geluidgevoelige bestemmingen of gebouwen in de zin van de Wet geluidhinder. Deze wet is hier dan ook niet van toepassing. Akoestisch onderzoek is dan ook niet verplicht.

NATUUR EN LANDSCHAP Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen consequenties voor het beleidsveld Natuur en Landschap. FINANCIËLE ASPECTEN In de exploitatie-opzet Brabantse Poort is reeds rekening gehouden met zowel de voor dit plan te maken civieltechnische kosten, alsook de te verwachten opbrengsten uit grondverkoop. Gesteld kan worden dat de financiële uitvoerbaarheid hiermee voldoende is gewaarborgd.

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


COMMUNICATIE en VOOROVERLEG EX ARTIKEL 10 BRO COMMUNICATIE Bij brief van 31 januari 1996 zijn de omwonenden en andere belanghebbenden op de hoogte gesteld van de voorgenomen bestemmingsherziening voor een kantoortoren, een gebouw ten behoeve van kantoren met horecavoorziening alsmede een kantoorruimte van 2 of 3 lagen in de zuidoosthoek van het gebied 'Lokatie O-4' aan het Takenhofplein en gewezen op de mogelijkheid om inspraakreacties in te dienen. Daarnaast is middels een publikatie op 7 februari 1996 in het plaatselijk weekblad "De Brug" mededeling van de mogelijkheid om schriftelijk reacties in te dienen. Eenieder heeft de mogelijkheid gehad om tot uiterlijk 8 maart 1996 een schriftelijke reactie in te dienen.

Een en ander heeft geresulteerd in 1 inspraakreactie van de Stichting Verantwoord Wonen namens de bewoners van de Valkenaerhof 1 welke het niet eens is met het voornemen van de gemeente Nijmegen om een kantoortoren c.a. aan het Takenhofplein te realiseren. De bezwaren/reacties kunnen als volgt worden samengevat: 1

2

3

als gevolg van het oprichten van deze kantoortoren c.a. wordt zonlicht ontnomen aan de bewoners van het complex woningen Valkenaerhof 1 tot en met 36; door het bestemmen van dit perceel voor de functies kantoor en horeca wordt de automobiliteit bevorderd, hetgeen naast overlast ook de luchtvervuiling doet toenemen; realisering van de kantoortoren leidt tot horizonvervuiling en beperkt het uitzicht. Daarnaast wordt door de hoogte van de kantoortoren de privacy van een deel van de bewoners aangetast.

De hierboven onder de punten 1 tot en 3 samengevatte inspraakreacties geven aanleiding tot de volgende bemerkingen.

ALGEMEEN Zoals reeds opgemerkt in de toelichting behorende bij voorliggend conceptbestemmingsplan was de onderhavige lokatie in het moederbestemmingsplan 'Brabantse Poort' aangeduid als een Uit te werken bestemming op grond waarvan het zgn. Hotel-Business Centre werd voorzien (onherroepelijk goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 31 juli 1993). In functioneel opzicht ging het hierbij om vergaderruimte, hotelruimte met horeca/restaurant alsmede een kantoortoren tot 75 meter hoogte. De specifieke betekenis van dit complex als ruimtelijk accent voor de stedelijke entree als voor het plan Brabantse Poort stond hierbij centraal. Daarnaast was het mogeljk om dit perceel voor 90% te bebouwen.

Eerst na goedkeuring van dit bestemmingsplan zijn de woningen van de bewoners Valkenaerhof 1 tot en met 36 in aanbouw genomen. Dit betekent, Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


dat op het moment dat deze bewoners kozen voor één van deze woningen men zich had moeten -doch in ieder geval kunnen- realiseren dat het bestemmingsplan bebouwing op dit perceel in deze omvang en met deze uitstraling tot de mogelijkheden behoorde. De ruimtelijke reservering voor het Hotel-Business Centre was in 1993 reeds een juridisch feit. Middels een uitwerkingsplan ex artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zou het Hotel-Business Centre (HBC) kunnen worden verwezenlijkt. Hoewel realisering van het HBC geen doorgang zal vinden is voorliggend bestemmingsplan geschoeid op dezelfde leest. Namelijk er is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de uitwerkingsregeling in het moederplan 'Brabantse Poort' met als uitgangspunt dat er een ruimtelijk accent zou worden gerealiseerd met een minimale hoogte van 48 meter. De naar voren gebrachte argumentatie door de stichting is naar onze opvatting dan ook enigzins gezocht gelet op het onderliggend juridisch regiem en de formele rechtskracht van dit plan. Het thans voorliggend bestemmingsplan biedt naar omwonenden zelfs een grotere rechtszekerheid qua bebouwing en begrenzingen dan het moederplan 'Brabantse Poort'. Voorts is het bebouwingspercentage fors verminderd ten opzichte van de 90% als opgenomen in het moederplan. Ook de parkeernomering is aangepast aan het parkeernormeringsbeleid zoals dit recentelijk is afgesproken op regionaal niveau in het Regionaal Verkeersen Vervoersplan. Dit is veel stringenter dan het parkeerbeleid zoals verwoord in het moederplan 'Brabantse Poort' met als achtergrond om de automobiliteit verder terug te dringen. Zie hiervoor ook hetgeen vermeld terzake in de toelichting behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan 'Brabantse Poort XIV' (blz. 2,3 en 4). Daarnaast moet iedere bewoner zich natuurlijk wel realiseren dat er is gekozen voor wonen in een ontwikkelingsgebied met economische pretenties en dat het stedebouwkundig plan een diversiteit aan functie-mengingen kent waarvoor bewust en uitdrukkelijk is gekozen (wonen, werken en recreatie). Binnen deze context en gelet op het onderliggend juridisch regiem alsmede de inhoud van voorliggend bestemmingsplan is er naar onze opvatting sprake van een alleszins verantwoorde en wenselijke planologische invulling. CONCREET In concreto kan er nog als volgt worden gereageerd op de ingebrachte reacties. gelet op de ligging en situering van de kantoortoren c.a. (noordwestelijk) ten opzichte van het complex woningen Valkenaerhof 1 tot en met 36 is er nauwelijks sprake van het ontnemen van zonlicht. Ook de reeds bestaande kantoorbebouwing aan de Wychenseweg-Oost laat in dit verband reeds beperkingen zien. Inmiddels is er door Climate Design Consult een bezonningsrapport uitgebracht waarbij de schaduwwerking van de bebouwing in relatie tot haar omgeving in beeld is gebracht. In planologische zin achten wij de lokatiekeuze en situering van de bebouwing alleszins acceptabel en afgestemd op de omgeving. Voornoemd bezonningsrapport onderschrijft deze visie. Daarnaast is het natuurlijk zo dat onderliggend juridisch regiem deze geringe maar bijna inherente 'beperking' in een dergelijk ontwikkelingsgebied zondermeer toelaat. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


-

De onderhavige horeca- en kantorenbestemming is overeenkomstig onderliggend juridisch planologisch regiem (HBC) en beleidsmatig nog steeds aktueel. Een toename van de automobiliteit is inherent aan de keuze voor deze bestemmingen. Desondanks wordt in voorliggend bestemmingsplan gekozen voor een stringent parkeerbeleid en een parkeernormering welke is afgestemd op het Regionaal Verkeers- en Vervoersplan. Hiermee zal in ieder geval de groei van de automobiliteit in dit gebied worden beperkt. Dit parkeerbeleid gaat veel verder dan op basis van het vigerend juridisch regiem (moederplan 'Brabantse Poort') noodzakelijk werd geoordeeld. Met andere woorden door voorliggend bestemmingsplan ontstaat een voor de bewoners 'gunstige' situatie ten opzichte van de mogelijkheden op basis van het vigerend regiem. Hiermee wordt ook de vermeende luchtverontreiniging gereduceerd c.q. geminimaliseerd althans teruggebracht binnen alleszins acceptabele normen voor dit plangebied. Verder voorziet het bestemmingsplan in een benadering van de parkeervoorzieningen vanaf de rotonde aan het Takenhofplein. De bewoners van de Valkenaerhof 1 tot en met 36 worden hiermee niet -althans niet direct- geconfronteerd.

-

Waar de Stichting Verantwoord Wonen spreekt van horizonvervuiling achten wij deze kantoortoren als ruimtelijk accent een must ten behoeve van het aanbrengen van een stedelijke entree als voor het plan 'Brabantse Poort' zelf. Het gebouw krijgt een betekenis als orintatiepunt in het gehele plangebied. Deze stedebouwkundig visie is ook gesanctioneerd in de beroepsprocedures rond het moederplan 'Brabantse Poort'. Op bouwplanniveau zal bij de uitwerking van het bouwplan in estetisch opzicht een kwaliteitstoets plaatsvinden door een speciaal voor de Brabantse Poort in het leven geroepen zgn. Architectuur Kwaliteitsgroep. Al met al kunnen wij ons niet vinden in de betiteling 'horizonvervuiling' los van het feit dat een dergelijke toren tot 75 meter hoogte op basis van onderliggend juridisch regiem reeds tot de ruimtelijke mogelijkheden behoort. Beperking van uitzicht is onlosmakelijk verbonden met de keuzen welke zijn gemaakt in het stedebouwkundig plan 'Brabantse Poort' en het hierop afgestemde moederbestemmingsplan in relatie tot de woningen aan het Valkenaerhof 1 tot en met 36. Het geclaimde uitzicht is voorts geen "recht" waaraan men naar huidige maatschappelijke inzichten blijvende rechten aan kan ontlenen. Een zekere beperking is inherent aan een dicht bebouwde omgeving. Zulks geldt eveneens voor de gesuggereerde inperking van de privacy. Deze geringe inperking van de privacy moet dan ook worden aangemerkt als algemeen aanvaardbaar in een gemeenschap met een intensief gebruik van de in oppervlakt beperkte bodem. Overigens wordt nogmaals vermeld dat het hierbij gaat om een op basis van het vigerend planologisch regiem voorzienbare situatie. In die zin klinkt het wellicht onsympathiek maar de werkelijkheid is wel dat de bewoners van meergenoemde woningen deze situatie hadden kunnen/moeten voorzien en dat het totale plan in die zin een afgewogen ruimtelijk-planologisch programma kent met een diversiteit aan functies alsmede onderlinge relaties maar natuurlijk ook beperkingen.



Overigens heeft de besluitvorming omtrent de 'nieuwe' ruimtelijke invulling van dit terrein voor wat betreft dit aspect niet louter plaatsgevonden op basis van formele argumenten. Er is wel degelijk gekeken naar de invloed van de geplande bebouwing in deze omvang op deze lokatie in relatie tot de bestaande woningen. Alles overwegende, is de voorgestane planologische invulling alleszins acceptabel en voor het totale stedebouwkundig plan zelfs een onmisbaar element. Alles overwegende en gelet op het vorenstaande achten wij geen termen aanwezig om het bestemmingsplan aan te passen overeenkomstig de wensen van de Stichting Verantwoord Wonen namens de bewoners aan de Valkenaerhof 1 tot en met 36.

VOOROVERLEG EX ARTIKEL 10 VAN HET BESLUIT OP DE RUIMTELIJKE ORDENING. In het kader van het Vooroverleg zijn een 4-tal reacties ingebracht. 1 2

3

4

5

Het Ministerie van Economische Zaken deelt mede geen opmerkingen te hebben. NS Railinfrabeheer wijst in zijn algemeenheid op de beperkingen welke voortvloeien uit de Spoorwegwet. Met deze beperkingen is in voorliggend ontwerpplan rekening gehouden. De Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland deelt mede in principe te kunnen instemmen met het bestemmingsplan. Wel wordt gevraagd om zowel de horeca als de detailhandel in de planvoorschriften aan een maximum oppervlakte te binden. Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer stemt in met voorliggend bestemmingsplan en onderschrijft uitdrukkelijk het beleid ten aanzien van het lokatiebeleid en de hierop gebaseerde parkeernormering. Twijfels bestaan er evenwel met betrekking tot de haalbaarheid van de parkeernormering van 1 parkeerplaats op 125 m2 bruto vloeroppervlakte voor het gehele gebied. Dienst Ruimte Wonen en Groen van de provincie Gelderland adviseert het plan verder in procedure te brengen met inachtneming van een aantal opmerkingen. parkeernormering in de eindsituatie moet worden opgenomen binnen bestemming 'Kantoren en horecabedrijf'; inzicht moet worden verschaft in de stedebouwkundige relatie met de omgeving, de schaduwwerking en de turbulentie rondom de gebouwen. Een inrichtingsschets wordt op prijs gesteld; er moet voor de vaststelling van het plan duidelijkheid zijn omtrent de bodemkwaliteit met eventueel hieruit voortvloeiende consequenties alsmede de financiele uitvoerbaarheid moet zijn gewaarborgd; de horecavoorziening, kantoren met baliefunctie alsmede ondergeschikt aan de kantoren een detailhandelsfunctie moeten worden beperkt tot maximaal 800 m2 bruto vloeroppervlakte.

Ten aanzien van de reacties gemeld onder 3, 4 en 5 kan het volgende worden opgemerkt. Ad 3 De onduidelijkheid voor de Kamer van Koophandel zit hem met name in het Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


niet duidelijk omschrijven wat tot ondergeschikte detailhandel moet worden gerekend en hoeveel m2 b.v.o.'s aan diverse functies worden toegerekend. Men opteert dan ook voor een maximum van 100 m2 detailhandel en ziet dit graag opgenomen in de planvoorschriften. Als reactie hierop kan worden vermeld dat ondergeschikte detailhandel hier letterlijk moet worden gelezen als zijnde ondergeschikt en ten dienste aan de hoofdfunctie kantoren. Met andere woorden er moet steeds een relatie zijn met de hoofdfunctie kantoren. Als voorbeelden werden in dit verband ook genoemd een vestiging van de VVV danwel ANWB die aan de balie in het kader van een goede dienstverlening goederen te koop aanbieden. Van enige invloed op de voorzieningenstructuur of een relatie met het winkelcentrum Dukenburg is dan ook geen sprake. Het gaat hier in feite om een handeling welke in planologische zin moet worden aangemerkt als een vorm van detailhandel maar waarbij de produkten/goederen welke worden aangeboden uitdrukkelijk niet behoren tot de categorie goederen waar de Kamer van Koophandel op doelt. Een omvangrijke winkelfunctie wordt van gemeentewege ter plaatse ook niet wenselijk geoordeeld. Overigens wordt deze functie slechts toelaatbaar geacht in de noordwesthoek van het plangebied binnen de zone waarbij bebouwing toelaatbaar is tot maximaal 10 meter hoogte en ondergeschikt aan de hoofdfunctie kantoren. Met ondergeschikt wordt hier bedoeld dat ca. 10 tot 20 procent van het te realiseren bouwvolume binnen genoemde zone voor deze vorm van detailhandel mag worden ingezet. Op grond van de navolgende overwegingen wordt het dan ook niet nodig geoordeeld om een stringenter juridisch regiem op te nemen voor deze ondergeschikte detailhandel. gestreefd wordt naar maximale flexibiliteit op uitvoeringsniveau, tenzij gerechtvaardigde belangen hiermee onevenredig worden aangetast; uitgangspunt is de idee om niet meer te regelen dan strikt noodzakelijk is; het gaat hier om een specifieke vorm van detailhandel welke is gerelateerd aan de kantoorbestemming. het betreft een ondergeschikt deel van de hoofdfunctie; de ondergeschikte detailhandelsfunctie is reeds ruimtelijk begrensd door het uitsluitend toe te laten in de zone waar bebouwing mogelijk is tot maximaal 10 meter hoogte. Wel zal -mede in relatie tot hetgeen vermeld onder ad 5- de horecavoorziening, kantoor met baliefunctie alsmede de onderschikte detailhandel ten behoeve van kantoren worden gemaximeerd tot gezamenlijk 800 m2 bruto vloeroppervlakte (Zie Hoofdstuk II, bestemmingscategorie 'Kantoren en Horecabedrijf' lid 4). Voor wat betreft de horeca-bestemming wordt gewezen op het onderliggend juridisch regiem op basis van het moederbestemmingsplan 'Brabantse Poort'. Het Hotel-Business Centre had binnen de bebouwinsgrenzen onbeperkte mogelijkheden voor de realisering van horecavoorzieningen (hotel, motel, restaurant, etc.) Met andere woorden deze lokatie is in eerste instantie uitdrukkelijk bedoeld geweest voor concentratie van horecavoorzieningen. Het thans voorliggend bestemmingsplan heeft in die zin reeds zijn beperkinFout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


gen omdat de horecavoorziening zich uitsluitend mag vestigen in de noordwesthoek van het plangebied binnen de zone waar gebouwd mag worden tot maximaal 10 meter hoogte. Ook de functie kantoren met balie en de ondergeschikte detailhandel leggen binnen deze zone een ruimtelijke claim. Al met al een concentratie van functies die uitdrukkelijk zijn beperkingen oplevert voor de horecavoorziening zowel in kwantitatieve maar ook in kwalitatieve zin. In de definities van het ontwerp-bestemmingsplan is voorts een horecabedrijf omschreven als een bedrijf vallende onder de horecasector zoals een restaurant, café en andere horecabedrijven, die uitsluitend zijn gericht op het verstrekken van en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken. Hiervan zijn uitdrukkelijk uitgezonderd: hotel, motel, discotheken en nachtclubs. Zowaar een beperking in kwalitatieve zin. Gelet op het vorenstaande, mede in het licht van de filosofie om niet meer te regelen dan strikt noodzakelijk is en in verband met de wenselijke flexibiliteit op uitvoeringsniveau achten wij verdergaande beperkingen/normering ten aanzien van de horeca-activiteiten niet noodzakelijk. Van een onevenredige aantasting van gerechtvaardigde belangen als gevolg van deze regeling is naar de opvatting van het gemeentebestuur geen sprake. Wel zal -mede in relatie tot hetgeen vermeld onder ad 5- de horecavoorziening, kantoor met baliefunctie alsmede de onderschikte detailhandel ten behoeve van kantoren worden gemaximeerd tot gezamenlijk 800 m2 bruto vloeroppervlakte (Zie Hoofdstuk II, bestemmingscategorie 'Kantoren en Horecabedrijf' lid 4).

Ad 4 Het Ministerie van VROM ondersteunt de voorstellen met betrekking tot het zgn. lokatiebeleid en de hier uit voortvloeiende parkeernormering welke via een zgn. ingroeimodel zullen worden gerealiseerd. Men vraagt zich echter af of de uitgangspunten van dit plan wel gehaald zullen worden, nu in de voorschriften de afwijkende parkeernorm voor de ontwikkeling van de 1e fase juridisch is vastgelegd in de voorschriften. Hierover kan het volgende worden opgemerkt. De norm van 1 parkeerplaats per 65 m2 bruto-vloeroppervlakte voor de eerste fase (zijnde een maximum van 8.800 m2 bruto vloeroppervlakte) geldt als een bovengrens. Met andere woorden meer parkeerplaatsen mogen er niet worden gerealiseerd in de 1e fase. Minder parkeerplaatsen mag wel. Door deze normering op te nemen wordt in de 1e fase voorkomen dat er nog meer parkeervoorzieningen worden gerealiseerd en wordt op bescheiden schaal een eerste aanzet gegeven om het lokatiebeleid/parkeernormeringsbeleid inhoud te geven. In de voorschriften binnen de bestemmingscategorie 'Kantoren-Horecabedrijf' komt dit wellicht onvoldoende tot uitdrukking. Enige aanpassing is gewenst. Op pagina 8 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan is onder punt 5 van de bestemmingscategorie 'Kantoren-Horecabedrijf' de parkeernormering opgenomen. Onder het eerste gedachtenstreepje zal de tekst worden aangepast in die zin dat de norm van 1 parkeerplaats per 65 m2 bvo wordt omgezet naar een norm van maximaal 1 parkeerplaats per 65 m2 bruto-vloeroppervlakte. Minder parkeerplaatsen mag dus ook. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.


Daarnaast zal aan punt 5 van de bestemmingscategorie 'Kantoren-Horecabedrijf' worden toegevoegd de de maximale parkeernorm in de eindsituatie, zijnde maximaal 1 parkeerplaats op 125 m2 bvo. Door het op deze manier te regelen kan de parkeernormering van 1 parkeerplaats op 125 m2 bruto vloeroppervlakte voor het gehele plangebied in juridische zin worden afgedwongen. Bij de uitvoering van de 2de fase is namelijk expliciet in de uitwerkingsregeling opgenomen dat de te realiseren bouwmassa moet worden afgestemd op de parkeernormeringseis van 1 parkeerplaats per 125 m2 bruto vloeroppervlakte voor het totale plangebied van voorliggend moederplan. Met andere woorden uitwerking zal eerst plaatsvinden wanneer wordt voldaan aan deze parkeernormeringseis voor het totale plangebied. Dit zal als zodanig ook in het uitwerkingsplan tot uitdrukking moeten komen. Enerzijds omdat een deel van de parkeervoorziening op het terrein met de bestemming 'Uit te werken bestemming' ten behoeve van de 1e fase moet verdwijnen en anderzijds door realisering van extra m2 kantoorruimte. Resumerend kan worden gesteld dat door een aanvulling op de voorschriften binnen de bestemmingscategorie Kantoren-Horecabedrijven onder punt 5 (parkeervoorzieningen) als hierboven vermeld de gewenste parkeernormering voor het gehele gebied kan worden gehaald en afgedwongen bij realisering van de tweede fase. Hiermee is tegemoet gekomen aan de reactie van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu.

Ad 5 Overeenkomstig het verzoek van de Dienst RWG en onder verwijzing naar hetgeen hieromtrent vermeld onder ad 4 is de parkeernormering voor wat betreft de eindsituatie opgenomen binnen de bestemming 'Kantoren en Horecabedrijf'. -

-

De door de Brabantse Poort b.v. uitgebrachte brochure geeft voor wat betreft de 1ste fase inzicht in de relatie met regio en stad alsmede de lokatie-aanduiding. Verder geeft het een overzicht van het plangebied Brabantse Poort, een situatietekening, de plattegronden van het gebouw en de gevelaanzichten. Hiermee wordt voldaan aan het verzoek van de provincie voor wat betreft het inzichtelijk maken van de relatie met de omgeving en de inrichting van het plangebied. Het bezonningsrapport alsmede het rapport windhinderaspecten van Climate Design Consult draagt hier ook aan bij. Alvorens het bouwplan door de Raad van de gemeente Nijmegen wordt voorgelegd ter vaststelling zal er duidelijkheid moeten zijn omtrent de bodemkwaliteit van deze lokatie. Er is reeds opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek. Natuurlijk moet er ook duidelijkheid zijn omtrent de economische uitvoerbaarheid van het plan. Deze is voldoende gewaarborgd.

-

Overeenkomstig het verzoek van de dienst RWG wordt de horecavoorziening, kantoren met baliefunctie alsmede ondergeschikt aan kantoren een detailhandelsfunctie in de voorschriften beperkt tot maximaal 800 m2 bvo (Zie Hoofdstuk II, bestemmingscategorie 'Kantoren en Horecabedrijf', lid 4).



Ten behoeve van de flexbiliteit wordt een vrijstellingsmogelijkheid op grond van artikel 15 WRO opgenomen tot maximaal 1000 m2 bvo.

AMBTSHALVE AANPASSINGEN Hoewel voor de totale ruimtelijke inpassing en op dit schaalniveau ondergeschikt maar ten behoeve van enige flexibiliteit op uitvoeringsniveau relevant is binnen de bestemming 'Kantoren-Horecabedrijven' en de zone met de bebouwingshoogten 14,5 minimaal en 14,5 maximaal de minimale en maximale bebouwingshoogte enigszins aangepast. De minimale bebouwingshoogte van 14,5 is teruggebracht naar 13,5 en de maximale bebouwingshoogte is verhoogd van 14,5 naar 16 meter. Deze wijziging is op de plankaart behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan verwerkt.


Brabantse Poort XIV (plangebied Takenhofplein, O4-lokatie)

Recommend Documents