Blad 1
OFFERTEVOORWAARDEN
1.
De offerte omvat de gebruikelijke werkzaamheden voor het volledig verzorgen van de eigendomsoverdracht en/of de vestiging van het hypotheekrecht. Het opmaken van de onderhandse koopovereenkomst wordt verzorgd door de makelaar of door partijen zelf. 2. Tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld heeft deze offerte geen betrekking op bouwkavels, recreatiewoningen, bedrijfsmatig onroerend goed, onbebouwde grond, nieuwbouwprojecten, lidmaatschapsrechten in coöperatieve (flat)verenigingen, ABC-transacties, doorleveringen binnen zes maanden, transacties binnen familieverband, vrijwillige veilingen noch op executieveilingen en leveringen voortvloeiende uit anderszins gedwongen verkooptransacties. 3. Bij appartementsrechten, erfpacht, vestiging van overbruggingshypotheken op andere onroerende zaken bij dezelfde akte, medeaansprakelijkstelling door derden, opvragen van kredieten (bij creditcardmaatschappijen e.d.) en bij het aanvragen van benodigde toestemming van derden (bijvoorbeeld een gemeente) bedragen de extra kosten € 125,00 ex btw per appartement, erfpacht, overbrugging, medeaansprakelijkstelling, krediet of aanvraag toestemming, exclusief de eventuele kosten van het kadaster. Dezelfde kosten worden berekend per akte indien bijstand van een tolk/vertaler nodig is (exclusief honorarium van de tolk/vertaler). 4. Indien de aanvraag de van belang zijnde gegevens onvolledig of onduidelijk weergeeft, en bij niet-voorziene werkzaamheden, mag de opdracht worden geweigerd of wordt, ter keuze van cliënt, een nieuwe offerte uitgebracht. Het recht wordt voorbehouden om de opdracht, na ontvangst van de stukken en bestudering daarvan, te weigeren. Uiteraard stellen wij cliënten daarvan per omgaande in kennis. 5. Om te voldoen aan de door ons gehanteerde kwaliteitseisen voor dossierbehandeling, stellen wij het op prijs alle benodigde stukken uiterlijk tien werkdagen voor de passeerdatum te ontvangen. De koopovereenkomst dient in verband met door de banken gehanteerde opzegtermijnen van hypotheken - minimaal één maand voor de voorgenomen passeerdatum in ons bezit te zijn. 6. De offerte is gebaseerd op werkzaamheden met betrekking tot één geheel kadastraal perceel. Kosten van doorhalingen van bestaande hypotheken (bijvoorbeeld bij het oversluiting van hypotheken), bedragen € 135,00 ex btw en ex kadasterkosten per gehele doorhaling (€ 165,00 ex per gedeeltelijke doorhaling). De (leges)kosten van onderzoek bij GBA, VIS, Insolventieregister e.d. bedragen € 30,00 per persoon. 7. Indien de opdracht geen doorgang vindt, na opstarten van het dossier, bijvoorbeeld omdat koper geen financiering verkrijgt, kunnen kosten worden berekend, afhankelijk van de omvang van de verrichte werkzaamheden. 8. Tussen partijen overeengekomen datum en tijdstip van ondertekening van akten kunnen zonder voorafgaand overleg met ons kantoor niet worden gegarandeerd. Reeds ingeplande afspraken kunnen op gezamenlijk verzoek van partijen eenmaal kosteloos worden gewijzigd, mits de nieuwe afspraak niet ligt binnen één maand na de dag van kennisgeving van de nieuwe afspraak. 9. Op de werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, met daarin opgenomen een beperking van de aansprakelijkheid. 10. Geldigheidsduur van de offerte: 30 dagen. Wanneer in deze offerte meerdere akten zijn opgenomen, is altijd sprake van een combinatietarief. Bij wijziging van deze combinatie wijzigen de tarieven. Prijswijzigingen kadasterkosten, leges en/of belastingen voorbehouden. WERKZAAMHEDEN DIE DE NOTARIS VERRICHT BIJ DE AANKOOP VAN ONROEREND GOED EN HET VESTIGEN VAN EEN RECHT VAN HYPOTHEEK
In Nederland is wettelijk vastgelegd dat de overdracht van onroerende zaken moet plaatsvinden bij notariële akte. Dit geldt ook voor het vestigen van een hypotheekrecht. Uw notaris levert geen akten, maar rechtszekerheid. Dat is in uw belang, maar ook in het algemeen belang. Daarom worden notarissen benoemd door de overheid. Overdracht van onroerend goed is een juridisch en financieel proces waarbij de belangen van veelal vier partijen betrokken zijn: koper, zijn bank/financier, verkoper en zijn bank/financier. Ieder van hen moet op het juiste moment
Blad 2
zijn deel krijgen en op het juiste moment aan zijn verplichtingen voldoen. Alle belangen zijn met elkaar verstrengeld en alle acties moeten daarom organisatorisch op elkaar worden afgestemd. Gezien de grote (financiële) belangen, is specialistische juridische kennis nodig. De hierna omschreven werkzaamheden geven u een eerste inzicht in de werkzaamheden. Alle door de werkzaamheden gevonden feiten worden door de notaris op hun juridisch belang beoordeeld. Zo kunt ú met een veilig gevoel de eigendomsakte tekenen.
De akte van levering Bij het opmaken van de akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) doen wij een uitgebreid onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Ook zien wij erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst opgenomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo dient de notaris zich ervan te vergewissen dat de verkoper de woning (dan wel bedrijfspand of ander onroerend goed), volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert, en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort. In dat kader verrichten wij voor u de volgende werkzaamheden: 1. Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar het hoe en wanneer van de eigendomsverkrijging. 2. Eventueel verder onderzoek in het Kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft. 3. Controle bij het Kadaster naar de tenaamstelling van de woning (dan wel bedrijfspand of ander onroerend goed). Deze controle wordt herhaald direct vóór de ondertekening van de akte van levering. 4. Controle van de identiteit van verkoper en koper aan de hand van identiteitspapieren. 5. Onderzoek naar de persoonsgegevens en burgerlijke staat van koper en verkoper. Deze onderzoeken worden driemaal uitgevoerd, na ontvangst van de koopovereenkomst, direct vóór ondertekening van de akte van levering en ná inschrijving van de akte in het Kadaster. 6. Onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van verkoper en koper in de volgende registers: faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister en (indien van toepassing) handelsregister. Deze onderzoeken worden driemaal uitgevoerd, na ontvangst van de koopovereenkomst, direct vóór ondertekening van de akte van levering en ná inschrijving van de akte in het Kadaster. 7. Het meerdere malen controleren bij het Kadaster op eventueel aanwezige hypotheken en beslagen op de woning, onder meer na ontvangst van de koopovereenkomst, direct vóór ondertekening van de akte van levering en ná inschrijving van de akte in het Kadaster. 8. Onderzoek naar eventueel uit het Kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, Monumentenwet e.d.). 9. Controle op de al dan niet nodige toestemming van de echtgenoot van verkoper. 10. Onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering. 11. Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en de makelaar(s). 12. Het geven van voorlichting tijdens het behandelproces van de transactie. 13. Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie. 14. Het (indien mogelijk) tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt veelal ook diens courtage op de nota van afrekening vermeld. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening dient door de koper tijdig te worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt ondertekend. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het laatste onderzoek (na de inschrijving in het Kadaster, zie punten 7 en 17) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. 15. Controle op tijdige storting van de koopsom (inclusief de hypotheeksom) op de derdengeldenrekening. 16. Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering ("passeren van de akte") en de aanbieding van een afschrift aan het Kadaster ter inschrijving daarvan. 17. Het na de inschrijving doen van onderzoek in de kadastrale registers op de aanwezigheid van hypotheken en beslagen die vóór de ondertekening van de akte nog niet bekend waren en het uitbetalen van de gelden. 18. Werkzaamheden die verband houden met de aflossing en doorhaling van de bestaande hypotheek en eventueel op de woning rustende beslagen; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de verkoper.
Blad 3
19.
Toezending van het eigendomsbewijs.
De hypotheekakte Bij het opmaken van een hypotheekakte zijn naast een groot aantal van de hierboven genoemde werkzaamheden ook de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk: 1. Het zonodig opvragen en bestuderen van de hypotheekinstructie van de financier die geld aan de koper leent en het aan de hand daarvan contact onderhouden met financier en de koper. 2. Het opstellen van de hypotheekstukken en de nota van afrekening en toezending daarvan aan de koper en de financier. 3. Het toezenden van een ontwerp van de hypotheekstukken en een kopie van de nota van afrekening aan de hypotheekadviseur. 4. Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de hypotheekstukken en de aanbieding van een afschrift aan het Kadaster ter inschrijving van de hypotheek. 5. Toezending van een afschrift van de hypotheekakte, voorzien van de zogenaamde notarisverklaring, aan de financier, alsmede toezending van een afschrift aan de koper. 6. Ingeval van (losse) oversluiting van hypotheken naar een nieuwe financier: naast bovenstaande werkzaamheden het opvragen van aflosnota's bij de oude financier en het verzorgen van kadastrale doorhaling van de bestaande hypotheken en eventueel op het onroerendgoed rustende beslagen.
Extra of vervolgwerkzaamheden Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan uw notaris extra kosten in rekening brengen. U kunt dan denken aan de volgende werkzaamheden: werkzaamheden in het kader van een echtscheiding of overlijden aan de zijde van verkoper of koper waarvan de gevolgen tot op heden niet in kaart zijn gebracht; het kan dan gaan om het opmaken van een verklaring van erfrecht, het verkrijgen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de erfgenamen e.d.; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de partij van wiens zijde zij worden aangebracht; werkzaamheden die voortvloeien uit een faillissement, wanneer sprake is van minderjarigen of bij juridische belemmeringen die leiden tot een nader onderzoek bij de gemeente, het vragen van toestemming aan derden of het extra vestigen of juist laten vervallen van erfdienstbaarheden; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de partij van wiens zijde zij worden aangebracht; werkzaamheden in het kader van afspraken in de BTW-sfeer die gemaakt zijn tussen partijen, alsmede bij het al dan niet toepasselijk zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting; deze werkzaamheden worden gebruikelijk in rekening gebracht bij de partij of partijen die daarbij belang hebben, tenzij daarover andere afspraken zijn gemaakt; advieswerkzaamheden met betrekking tot de tenaamstelling van de woning, het eventueel apart opmaken van overeenkomsten tussen kopers waarin onderlinge afspraken over de financiering zijn gemaakt en advieswerkzaamheden met reeds eerder opgemaakte of in de toekomst nog op te maken huwelijks- of registratievoorwaarden, testamenten, samenlevingsovereenkomst e.d.; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de koper; werkzaamheden voor het opmaken van een (notariële) volmacht indien koper niet bij de ondertekening van de leverings- en de hypotheekakte aanwezig kan zijn; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de koper; werkzaamheden die de notaris op verzoek van de financier verricht; deze werkzaamheden worden in rekening gebracht bij de koper.
Kosten die u niet maakt bij de notaris, maar die wel in onze nota van afrekening moeten worden opgenomen. 1. Over de koopsom van de woning betaalt u overdrachtsbelasting. Uw notaris is wettelijk verplicht deze overdrachtsbelasting op te nemen in uw nota van afrekening, en deze overdrachtsbelasting af te dragen aan de Belastingdienst. 2. Omzetbelasting die u betaalt wanneer u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De omzetbelasting (BTW) is doorgaans in de koopsom begrepen. 3. Makelaarscourtage. Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig. 4. Afsluitprovisie en borgtochtprovisie. Als u de koopsom financiert door het afsluiten van een geldlening met hypotheek, berekent de bank afsluitprovisie voor het ter beschikking stellen van de geldlening. Indien Nationale Hypotheek Garantie van toepassing is, berekent het garantie-instituut een borgtochtprovisie.
Blad 4
5.
6.
Aan inschrijving van de eigendomsoverdracht in de openbare registers en het onderzoek van de notaris voorafgaand aan de leveringsakte zijn kosten verbonden. Deze kosten worden via de notaris aan het Kadaster betaald. Zakelijke lasten en belastingen. Ieder jaar moet de huiseigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op de woning. Bijvoorbeeld erfpachtcanon, gemeentelijke onroerende zaakbelasting, bijdragen aan hoogheemraadschap of poldergelden, rioolrecht. De nieuwe eigenaar betaalt zijn aandeel voor de rest van het jaar terug aan de verkoper. De verrekening geschiedt via de notaris.
Blad 5
ALGEMENE VOORWAARDEN Mei 2009
Algemeen Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op elke overeenkomst of andere rechtsbetrekking tussen Mr. R.C.M. Schaap B.V. en een wederpartij (hierna te noemen: cliënt) waarbij Mr. R.C.M. Schaap B.V. werkzaamheden verricht of zal verrichten. Mr. R.C.M. Schaap B.V., hierna te noemen: 'Notaris Schaap', is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, gevestigd te Zeewolde en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 39094388, die zich ten doel stelt het beoefenen van de notariële praktijk. Onder 'partner' wordt hierna verstaan de persoon die (indirect) aandelen in Notaris Schaap houdt, dan wel haar bestuurder(s). Overeenkomsten of rechtsbetrekkingen met cliënten die tot stand komen via de partners of werknemers van Notaris Schaap, worden geacht uitsluitend met Notaris Schaap tot stand te zijn gekomen. Notaris Schaap is bevoegd om deze algemene voorwaarden te wijzigen. De gewijzigde algemene voorwaarden zijn van toepassing op nieuwe opdrachten tot het verrichten van werkzaamheden. Opdracht Bij de uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden zal Notaris Schaap en de (rechts-) personen die de werkzaamheden uitvoeren zoveel als mogelijk de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Notaris Schaap is te allen tijde gerechtigd om de personen aan te wijzen die de werkzaamheden zullen verrichten. Dit geldt ook in de gevallen waarbij een opdracht is verleend met het oogmerk die door een specifiek persoon te laten uitvoeren. In geen geval kan de cliënt een ander dan Notaris Schaap tot nakoming van de overeengekomen werkzaamheden aanspreken. De toezending aan de notaris van een koopovereenkomst of hypotheekstukken door cliënt(en) of de makelaar/tussenpersoon/bank (namens cliënt(en)) wordt aangemerkt als een opdracht tot dienstverlening aan de notaris. Indien stukken op andere wijze worden aangeleverd aan de notaris, bijvoorbeeld per email of elektronisch, geldt hetzelfde indien de aangeleverde gegevens in redelijkheid kunnen worden beschouwd als een opdracht om werkzaamheden te verrichten. Aansprakelijkheid Iedere aansprakelijkheid van Notaris Schaap, haar werknemers en partners voor schade die voortvloeit uit of verband houdt met een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad, of die is gebaseerd op enige andere rechtsgrond, is beperkt tot het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Notaris Schaap te dier zake uitgekeerde bedrag, vermeerderd met haar eigen risico onder die verzekering. Als de verzekeraar in enig geval niet tot uitkering over gaat, is de aansprakelijkheid voor de totale schade die voortvloeit uit of in verband staat met de overeengekomen werkzaamheden beperkt tot het bedrag dat voor de werkzaamheden in verband waarmee de schade is ontstaan door de cliënt aan Notaris Schaap is betaald. De cliënt is uitsluitend gerechtigd om voor dit beperkte bedrag Notaris Schaap aan te spreken. Elke aanspraak tot schadevergoeding jegens werknemers en partners is uitgesloten. Genoemde werknemers en partners kunnen zich te allen tijde beroepen op dit ten behoeve van hen bedongen derdenbeding.
Blad 6
Alle aanspraken van cliënt vervallen twaalf maanden nadat de werkzaamheden zijn verricht waarop deze aanspraken betrekking hebben. De hiervoor opgenomen aansprakelijkheidsbeperking geldt ook voor het geval dat ten onrechte een opdracht wordt geweigerd en daaruit schade voortvloeit. Betaling Betaling van declaraties dient plaats te vinden binnen veertien dagen na factuurdatum, door overschrijving van het verschuldigde bedrag op de bank- of girorekening vermeld op de factuur of op een andere door Notaris Schaap aan te wijzen rekening. Notaris Schaap is bevoegd ter zake van werkzaamheden die niet tot een notariële akte leiden, aan de cliënt te declareren op basis van de door Notaris Schaap en de betreffende werknemers en partners aan de opdracht bestede tijd, tegen de op het kantoor gebruikelijke uurtarieven, tenzij tussen de opdrachtgever en Notaris Schaap schriftelijk anders is overeengekomen. Aan cliënt toekomende bedragen worden uitsluitend overgemaakt op een ten name van cliënt staande Nederlandse bank- of girorekening. Belastingen Bij overdracht van onroerende zaken geldt de onder de akte van levering gestelde voetverklaring als aangifte voor de overdrachtsbelasting. Indien de aanslag overdrachtsbelasting door de inspecteur hoger wordt vastgesteld dan volgens de voetverklaring is verschuldigd, zal de belastingplichtige het verschil op eerste verzoek van de notaris aan hem voldoen, waarna de notaris voor directe voldoening aan de belastingontvanger zal zorgdragen. Rechtskeuze De rechtsverhouding tussen Notaris Schaap en haar cliënt wordt beheerst door Nederlands recht. Uitsluitend de Nederlandse rechter zal bevoegd zijn van enig geschil dat tussen Notaris Schaap en de cliënt mocht ontstaan kennis te nemen.
