Bijlage I: Verdieping
In deze bijlage zijn analyses opgenomen ter onderbouwing en verduidelijking van de Woonvisie. De meeste cijfers zijn afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Ook de uitkomsten van het woonwensenonderzoek waar in de Woonvisie naar verwezen wordt zijn in deze bijlage opgenomen. Deze cijfers zijn afkomstig uit het onderzoek wat gehouden is door gemeente De Ronde Venen en woningcorporatie Westhoek Wonen (nu GroenWest) in mei 2011.
2
Inhoud Wonen in De Ronde Venen ................................................................................................. 4 Sfeerbeeld ............................................................................................................................................ 4 Woonomgeving in beeld ....................................................................................................................... 5 Woningtype in beeld ............................................................................................................................. 6 Woningvoorraad ................................................................................................................................... 7 Woningwaarde ...................................................................................................................................... 8 Conclusie .............................................................................................................................................. 8
Bevolking ............................................................................................................................. 9 Bevolkingssamenstelling ...................................................................................................................... 9 Inkomen huishoudens .......................................................................................................................... 10 Sociale huursector: inkomensgrens en scheefwonen .......................................................................... 10 Conclusie .............................................................................................................................................. 11
Migratie................................................................................................................................................. 12 Ontwikkeling vestigers en vertrekkers, 1989-2009 .............................................................................. 13 Vestigers per inwoner ........................................................................................................................... 14 Verhuisbewegingen tussen gemeenten, 2007-2009 ............................................................................ 14 Abcoude meest populair onder vestigers, Wilnis het minst .................................................................. 15 Conclusie .............................................................................................................................................. 15
Bevolkings- en huishoudensprognose ........................................................................................... 16 Conclusie .............................................................................................................................................. 16
Woningmarkt ....................................................................................................................... 17 Woningmarkt De Ronde Venen ........................................................................................... 18 Koopmarkt ............................................................................................................................................ 18 Gesprekken met makelaars .................................................................................................................. 19 Huurmarkt ............................................................................................................................................. 19 Conclusie .............................................................................................................................................. 20
Woonwensen en woningbehoefte ........................................................................................ 21 Huidige en gewenste woning en woonomgeving ................................................................................. 21 Woonwensen naar kern ........................................................................................................................ 22 Woonwensen naar leeftijd .................................................................................................................... 24 Woonwensen naar locatie/omgeving ................................................................................................... 25 Push- en Pullfactoren ........................................................................................................................... 26
3
Wonen in De Ronde Venen Sfeerbeeld
Abcoude: historische charme, omringd door
Amstelhoek: hechte buurt, mix van oude en
wijken, A2 om de hoek
nieuwe bebouwing in een geborgen sfeer
Baambrugge: pittoresk dorp in landelijke
De Hoef: onafhankelijk wonen aan de Kromme
omgeving
Mijdrecht
Mijdrecht: winkels binnen handbereik en
Vinkeveen: wonen bij de plassen,
betaalbaar wonen in kindvriendelijke wijken
zorgvoorzieningen in de buurt
Waverveen: buurtjes op het lint in de polder
Wilnis: wonen in ons-kent-onssfeer; familiedorp
4
Woonomgeving in beeld Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat bijna een derde van de inwoners in een ‘ons-kent-ons’ omgeving wonen, waar men voor elkaar klaar staat. Daarna zijn een handig/schoon/veilige omgeving en een kindvriendelijke omgeving het meest genoemd. Naar kern heeft Mijdrecht relatief vaker een handig/schoon/veilig en levendig woonmilieu; Abcoude heeft relatief vaker een kindvriendelijk woonmilieu en historische charme. Ook de kleine kernen hebben vaker historische charme en niet verrassend ook vaker een landelijk woonmilieu. Ook Wilnis heeft relatief een hoger aandeel landelijk wonen. Vinkeveen tenslotte valt op door een waterrijk woonmilieu. 5%
2% 2%
5% 31%
Saamhorig, ons kent ons Kindvriendelijk, verkeersluw
9%
Handig, schoon veilig Rustig, comfort, ruimte Landelijk, vrij uitzicht Levendig, winkels vlakbij Waterrijk, wonen bij het water
15%
Historische charme / authentiek Overig 16% 15%
5
Woningtype in beeld De meeste inwoners geven aan in een rij- of hoekwoning te wonen. Twee-onder-één kapwoningen, vrijstaande woningen en een appartement met lift volgen op afstand. Relatief weinig voorkomende woningtypen zijn bungalows, boven- of benedenwoningen en appartementen zonder lift. Naar kern hebben mensen in Mijdrecht vaker aangegeven in een rij- of hoekwoning te wonen; ook zijn er in Mijdrecht meer appartementen met lift. In Abcoude en de kleine kernen staan relatief meer tweeonder één kapwoningen, in de kleine kernen ook relatief meer vrijstaande woningen. Dit laatste geldt ook in mindere mate voor Wilnis. 9% Rijwoning
4%
Hoekwoning 8%
35% Twee onder een kap woning Vrijstaande woning
13%
Appartement met lift Beneden of bovenwoning
15%
Overig (bungalow, maisonette, etc) 16%
6
Woningvoorraad De woningvoorraad in De Ronde Venen bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen; het aandeel is groter dan gemiddeld in Nederland en omliggende gemeenten. Dit komt mede door de landelijke ligging van de gemeente en het feit dat de meeste woningen in de periode 1970-1990 zijn gebouwd, in de periode van suburbanisatie in Nederland. In die periode zijn vooral veel eengezinswoningen gebouwd. In vergelijking met omliggende gemeenten ligt het aandeel woningen uit deze periode relatief hoog, maar lager dan in voormalige groeikernen Nieuwegein en Maarssen (Stichtse Vecht). Er zijn juist relatief weinig woningen uit de afgelopen 20 jaar in De Ronde Venen gebouwd; in deze periode is er vooral veel gebouwd op grootschalige VINEX-locaties zoals Leidsche Rijn in Utrecht. Tweederde van de woningen in de gemeente bestaat uit koopwoningen, een kwart is sociale huur. Het aandeel particuliere huur is beperkt; een groot deel van deze woningen staat in Abcoude. In de kleine kernen (behalve Waverveen) zijn relatief veel woningen vooroorlogs, in Abcoude zijn de meeste woningen in de wederopbouwperiode gebouwd. Vinkeveen, Mijdrecht en Wilnis hebben relatief weinig oude woningen. In Mijdrecht en Wilnis is de helft van de woningen uit de periode 1970-1990. Baambrugge kent de minste woningen die in de afgelopen 20 jaar zijn gebouwd. Tabel 1: eigendom en bouwvorm woningvoorraad (CBS, 2011) in %
eigendom koop
bouwvorm huur
eengezins meergezins
sociaal particulier De Ronde Venen
65
26
9
89
11
Nieuwegein
61
33
6
69
31
Stichtse Vecht
67
25
8
81
19
Utrecht
51
35
13
50
50
Woerden
70
25
5
81
19
West-Utrecht
60
31
10
67
33
Uithoorn
60
34
6
73
27
Aalsmeer
66
26
7
93
7
Amstelveen
53
29
17
54
46
Nederland
60
31
9
71
29
Tabel 2: ouderdom woningvoorraad (CBS, 2011) in %
Periode Tot 1945
1945 - 1969
1970 - 1989
1990 - nu
vooroorlogs wederopbouw suburbanisatie Vinex De Ronde Venen
12
26
44
18
Nieuwegein
3
9
70
18
Stichtse Vecht
13
22
50
14
Utrecht
33
28
13
26
Woerden
14
21
39
26
West-Utrecht
22
24
31
23
Uithoorn
3
33
38
26
Aalsmeer
14
26
24
36
Amstelveen
10
42
28
20
Nederland
20
26
32
22
Tabel 3: ouderdom woningvoorraad naar kern (De Ronde Venen, 2011) In % vooroorlogs wederopbouw suburbanisatie VINEX
tot 1945 1945-1969 1970-1989 1990- nu
Abcoude 13 33 28 25
Amstelhoek 26 20 29 24
Baambrugge 33 18 33 15
de Hoef 26 19 30 25
Mijdrecht 3 20 49 29
Vinkeveen 8 26 37 29
Waverveen 19 22 38 21
Wilnis 5 23 48 23
7
Woningwaarde Vergeleken met het landelijke gemiddelde en omliggende gemeenten is de WOZ-waarde in De Ronde Venen relatief hoog. Vergeleken per kern zijn er grote verschillen. Mijdrecht en Wilnis kennen de laagste woningwaarde, Abcoude en de kleine kernen (Amstelhoek uitgezonderd) de hoogste woningwaarde. De verklaring voor de hogere woningwaarde in Abcoude ligt in de nabijheid van Amsterdam en de historische charme, terwijl in De Hoef, Baambrugge en Waverveen veel vrijstaande woningen met uitzicht op het landschap staan. Tabel 4: Gemiddelde WOZ-waarde (CBS, 2011) Mijdrecht De Hoef Amstelhoek Vinkeveen Waverveen Wilnis Abcoude Baambrugge
aantal 6.930 320 435 3.440 260 2.425 3.645 435
De Ronde Venen Uithoorn Aalsmeer Stichtse Vecht Nederland
16.885
x 1 000 euro 283 452 332 373 470 315 433 410 339 255 311 305 237
Tabel 5: Gemiddelde WOZ-waarde naar prijsklasse (CBS, 2009) WOZ-waarde in €
Abcoude De Ronde Venen
Abcoude
De Ronde Venen
aantal
%
%
aantal
tot 200.000
301
2.099
9%
16%
200.000 tot 300.000
554
7.255
16%
54%
300.000 tot 500.000
1.526
2.450
45%
18%
500.000 tot 1.000.000
960
1.467
28%
11%
> 1.000.000 euro
80
178
2%
1%
Totaal
3.421
13.449
100%
100%
Kijken we naar WOZ-waarden van voormalige gemeenten Abcoude en De Ronde Venen, zien we dat het zwaartepunt in voormalig de Ronde Venen tussen de 2 en 3 ton ligt, terwijl dat in Abcoude tussen de 3 en 5 ton ligt. Ook de nog hogere categorieën hebben in de voormalige gemeente Abcoude een hoger aandeel. Conclusie De woningvoorraad in De Ronde Venen laat in eerste opslag een gevarieerd beeld zien. Bij elkaar opgeteld is aantal rij- en hoekwoningen het grootst. De meeste mensen wonen in een buurt met een ons-kent-onssfeer, in een handig/schoon/veilige of een kindvriendelijke buurt. De meeste woningen zijn gebouwd in de periode 1970-1990. De kleine kernen, op Waverveen na, hebben veel oude bebouwing, terwijl in Mijdrecht en Wilnis veel woningen uit de periode 1970-1990 staan. 65 % van de woningen zijn koopwoningen; de gemiddelde woningwaarde ligt boven het landelijke gemiddelde. Tussen de kernen zijn er grote verschillen tussen de gemiddelde woningwaarde; Abcoude en de kleine kernen hebben de hoogste gemiddelde woningwaarde, Mijdrecht en Wilnis de laagste.
8
Bevolking Bevolkingssamenstelling Ten opzichte van omliggende gemeenten en Nederland als geheel, is de groep 25- tot 45-jarigen in De Ronde Venen minder vertegenwoordigd, terwijl de groep 45- tot 65-jarigen is oververtegenwoordigd – een teken van een naderende vergrijzing. In Abcoude, Wilnis en Waverveen wonen ten opzichte van de andere kernen relatief meer jongeren tot 15 jaar, wat wijst op gezinnen met kinderen. In Baambrugge en Vinkeveen is de leeftijdsgroep boven de 65 oververtegenwoordigd; in Vinkeveen komt dit deels door de aanwezige zorginstellingen. In De Hoef wonen relatief veel samenwonenden zonder kinderen, tussen de 45 en 65 jaar, net als eenpersoonshuishoudens. In de periode 2003-2009 is in alle kernen de groep 25- tot 45-jarigen met 4 à 5 procent afgenomen en de groep 45- tot 65 jarigen juist toegenomen. In de kleine kernen is het aandeel inwoners van 65 jaar en ouder het hardst toegenomen. Tabel 6: Bevolkingssamenstelling De Ronde Venen (CBS, 2011) inwoners
0 tot 15
aantal
15 tot 25
25 tot 45
45 tot 65
65 +
%
%
%
%
%
16.480 17
13
24
32
15
De Hoef
913 15
10
23
36
16
Amstelhoek
964 19
9
27
30
14
8.460 17
11
23
30
19
824 21
14
22
30
13
Wilnis
6.497 20
12
24
31
14
Abcoude
7.488 21
10
22
30
17
Baambrugge
1.381 19
11
23
31
17
Mijdrecht
Vinkeveen Waverveen
43.000 19
11
23
31
16
Uithoorn
19
11
26
28
16
Aalsmeer
20
11
28
27
15
Stichtse Vecht
18
11
25
31
15
Nederland
17
12
27
28
16
De Ronde Venen
Tabel 7: Huishoudens De Ronde Venen (CBS, 2011) Huishoudens Eenpersoons Huishoudens Huishoudens Gemiddelde totaal huishoudens zonder met kinderen huishoudenskinderen grootte aantal Mijdrecht De Hoef Amstelhoek
%
%
%
aantal
6.670 29
30
41
2,4
500 33
33
33
2,2
420 31
32
37
2,3
3.580 29
33
38
2,4
370 28
25
47
2,8
Wilnis
2.600 26
31
43
2,5
Abcoude
3.040 28
30
41
2,4
500 27
34
39
2,4
De Ronde Venen
17.680 28
31
40
2,4
Uithoorn
12.200 33
29
38
2,3
Aalsmeer
12.355 28
30
42
2,4
Stichtse Vecht
26.760 31
30
39
2,3
37
29
34
2,2
Vinkeveen Waverveen
Baambrugge
Nederland
9
Inkomen huishoudens De inwoners van De Ronde Venen hebben in vergelijking met de rest van Nederland een bovengemiddeld inkomen: het gemiddelde huishoudensinkomen lag in De Ronde Venen in 2009 op € 41.200, in Abcoude op € 51.800, terwijl het landelijke gemiddelde op € 33.300 lag. Tabel 8:Inkomen huishoudens, verdeeld over vier groepen (CBS, 2009) tot € 18.700
van € 18.700 tot € 28.700
van € 28.700 tot € 42.500
vanaf 42.500
Regio's
%
%
%
%
Nederland
25
25
25
25
Aalsmeer
15,6
22,3
24,9
37,2
Abcoude
16,7
17
17,7
48,6
Breukelen
20,9
21,4
23,1
34,6
De Ronde Venen
15,6
21,8
26,3
36,3
Uithoorn
17,2
23,3
26,6
33
Gemeentebreed is het aandeel huishoudens met een hoger en lager inkomen ongeveer even groot: rond de 43%. De middeninkomens zijn met 15% minder vertegenwoordigd. Van alle kernen is in Abcoude de inkomensgroep tot € 34.000 het kleinst, terwijl de groep met een inkomen boven de € 45.000 het meest vertegenwoordigd is. In Mijdrecht is de groep middeninkomens het grootste. De kleine kernen zitten op het gemeentelijke gemiddelde. Tabel 9: Verdeling inkomensklassen, in % (woonwensenonderzoek, 2011) Gemiddeld inkomen huishouden
Abcoude
Mijdrecht
Vinkeveen
Wilnis
Kleine kernen
Gemeente
tot € 34.000
36
45
46
43
42
43
€ 34.000 - € 45.000
10
18
15
14
16
15
€ 45.000 of meer
54
38
39
43
42
42
Sociale huursector: inkomensgrens en scheefwonen Sinds 1 januari 2011 komen huishoudens met een jaarinkomen boven de € 33.614 (prijspeil 2011) in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning (huur tot € 652, prijspeil 2011). Dit geldt alleen voor nieuwe huurders en voor zittende huurders wanneer zij verhuizen. In de nieuwe Woningwet (verwacht 1 januari 2014) is opgenomen dat het primaire doel van woningcorporaties ligt bij het voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen met een huurprijs tot € 652. Mensen met een inkomen tussen € 34.000 en € 45.000 worden aangeduid als middeninkomens. In 2011 had 40% van de huurders van een sociale huurwoning in De Ronde Venen een inkomen boven de € 33.614. Maar liefst 29% had een inkomen boven de € 43.000 euro. Landelijk liggen deze percentages respectievelijk op 28% en 18%. Op de landelijke kaart is goed te zien dat in suburbane gemeenten in de Randstad het percentage bewoners met een midden- of hoger inkomen in een huurwoning het hoogst is. De doelgroep met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 valt op de woningmarkt ‘tussen wal en schip’: een te groot inkomen om sociaal te mogen huren, een te laag inkomen om met name in de Randstad een koopwoning te kunnen kopen. Naast hun primaire doel mogen corporaties deze doelgroep bedienen met commerciële activiteiten, ofwel met betaalbare vrije sectorhuurwoningen. Mensen met een inkomen boven de € 43.000 zijn aangewezen op de vrije sectorhuur of koopwoningen. In het regeerakkoord van kabinet Rutte I was een huurverhoging voor inkomens boven
10
de € 43.000 van 5% opgenomen; deze maatregel is echter vanwege wettelijke beperkingen nog niet ingevoerd.
Figuur 1: Percentage huishoudens met een inkomen boven € 33.614 in een sociale huurwoning per gemeente (CBS, 2011)
De Ronde Venen
Conclusie De bevolkingsgroep 45 tot 65 jaar is oververtegenwoordigd in De Ronde Venen. In afgelopen jaren zijn vooral de kleine kernen meer vergrijsd, terwijl in Abcoude, Wilnis en Waverveen nog relatief veel kinderen wonen. Het gemiddeld inkomen per huishouden ligt boven het landelijk gemiddelde. In Abcoude is het inkomen een stuk hoger, in Mijdrecht zijn de ‘middeninkomens’ het meest vertegenwoordigd. In De Ronde Venen wonen relatief veel mensen met een hoger inkomen in een sociale huurwoning.
11
Migratie In de afgelopen 10 jaar zijn er meer mensen uit De Ronde Venen vertrokken dan zich er hebben gevestigd. Per saldo zijn er vooral jongeren vertrokken, terwijl gezinnen met jonge kinderen zich hebben gevestigd. Het negatieve migratiesaldo is gecompenseerd met een geboorteoverschot, waardoor het aantal inwoners in de afgelopen tien jaar min of meer gelijk is gebleven. Het geboorteoverschot loopt door het lager aantal kinderen per huishouden en de toenemende vergrijzing echter terug. Figuur 2: vestiging, vertrek en migratiesaldo, De Ronde Venen 2002-2009
Figuur 3: migratie naar leeftijdsgroepen, De Ronde Venen
12
Ontwikkeling vestigers en vertrekkers, 1989-2009 In de voormalige gemeente De Ronde Venen is het aantal vestigers in de afgelopen decennia steeds verder teruggelopen. In de voormalige gemeente Abcoude was het aantal vestigers door de jaren heen redelijk constant. In beide lijnen zijn pieken in het aantal vestigers te zien bij de oplevering van nieuwbouwprojecten (zie figuur 4). Bij de ontwikkeling van het aantal vertrekkers (figuur 5) is de lijn bij beide gemeenten redelijk constant. Het negatieve migratiesaldo van De Ronde Venen komt dus niet zozeer doordat er meer mensen vertrekken, maar er steeds minder mensen zich vestigen. Gekeken naar bevolkingsomvang was de woningbouwproductie in beide gemeenten min of meer gelijk (tabel 10). Het trendverschil tussen De Ronde Venen en Abcoude kan dus niet verklaard worden door te stellen dat er in De Ronde Venen minder gebouwd is. Wel kan hier mogelijk uit worden afgeleid dat De Ronde Venen afhankelijker is van nieuwbouw om vestigers aan te trekken, gezien de grillige lijn. Figuur 4: ontwikkeling aantal vestigers, 1989-2009 (CBS) 1.400
1.200
1.000 Abcoude De Ronde Venen Lineair (Abcoude) Lineair (De Ronde Venen)
800
600
400
200
20 09
20 07
20 05
20 03
20 01
19 99
19 97
19 95
19 93
19 91
19 89
-
figuur 5: ontwikkeling aantal vertrekkers, 1989-2009 (CBS) 1.400
1.200
1.000 Abcoude De Ronde Venen Lineair (De Ronde Venen) Lineair (Abcoude)
800
600
400
200
20 09
20 07
20 05
20 03
20 01
19 99
19 97
19 95
19 93
19 91
19 89
-
tabel 10: gemiddelde woningbouwproductie, 1995-2009 (CBS) Abcoude
De Ronde Venen
totaal
Totaal
Jaarlijks gemiddelde
31
111
woning/inwoner
1/280
1/311
13
Vestigers per inwoner De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft een stuk minder vestigers per inwoner dan Abcoude en enkele omliggende plaatsen. Op elke tien inwoners zijn er drie inwoners in de afgelopen tien jaar in voormalig De Ronde Venen komen wonen, terwijl dat in omliggende gemeenten tussen de 4 en 5 inwoners ligt. Ook het geboorteoverschot per 100 inwoners ligt in de omliggende gemeenten een stuk hoger, wat duidt op meer gezinnen. Figuur 6: aantal vestigers per tien inwoners (CBS) Abcoude De Ronde Venen (oud) Breukelen Uithoorn
tabel 11: migratie, geboorte en bevolkingsontwikkeling (CBS) gemeente
inwoneraantal
veranderingen 2000-2009
2000
2009
verschil
geboorteoverschot
abs
%
absoluut
Abcoude
8.482
8.680
198
2% 594
De Ronde Venen
34.202
34.528
326
Breukelen
14.210
14.657
447
Uithoorn
26.090
27.660
1570 6% 1.429
vestiging vertrek
vestigers per migratiesaldo 10 inwoners
6,8
3677
4015
-338
1% 1.451
4,2
10441
11799
-1358
3
3% 796
5,4
6988
7426
-438
4,8
5,2
13035
12528
507
4,7
per 100 inwoners 4,2
Verhuisbewegingen tussen gemeenten, 2007-2009 De voormalige gemeente Abcoude is sterk verbonden met de Amsterdamse woningmarkt. Er vestigen zich veel mensen uit Amsterdam, terwijl er ook veel Abcoudenaren naar de stad verhuizen. Per saldo is de instroom uit Amsterdam groter. De voormalige gemeente De Ronde Venen komt op een tweede plaats als vestigingsplaats voor Abcoudenaren. Tabel 12: herkomst vestigers en vertrekkers, 2007-2009 (CBS) Voormalige gemeente Abcoude
Voormalige gemeente De Ronde Venen
vestigers
vertrekkers
saldo
vestigers vertrekkers
saldo
Aalsmeer
3
16
-13
Aalsmeer
52
97
-45
Amstelveen
30
58
-28
Abcoude
104
34
70
Amsterdam
542
329
213
Amstelveen
107
134
-27
Breukelen
11
14
-3
Amsterdam
439
463
-24
Haarlemmermeer
4
12
-8
Breukelen
71
33
38
Loenen
29
54
-25
Haarlemmermeer
64
55
9
Maarssen
2
5
-3
Loenen
29
38
-9
3
-3
Maarssen
39
27
12
Nieuwkoop De Ronde Venen
34
104
-70
Nieuwkoop
98
97
1
Uithoorn
1
9
-8
Uithoorn
201
257
-56
Utrecht
47
45
2
Utrecht
225
242
-17
Woerden
4
9
-5
Woerden
73
135
-62
De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft een gevarieerder verhuisbeeld: er zijn verhuisbewegingen met alle omliggende gemeenten en steden. Naast Amsterdam als belangrijkste
14
verbinding, zijn er ook aanzienlijke verhuisbewegingen met Utrecht en Uithoorn en in mindere mate met Amstelveen en Woerden. Per saldo vetrekken er meer mensen dan zich vestigen. Wat het meest opvalt, is dat de voormalige gemeente Abcoude meer vestigers uit Amsterdam aantrekt dan alle kernen in de voormalige gemeente De Ronde Venen bij elkaar. De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft met Abcoude en Breukelen een positief migratiesaldo, maar verliest inwoners aan Uithoorn, Utrecht en Aalsmeer. Abcoude meest populair onder vestigers, Wilnis het minst Uit het woonwensenonderzoek kan worden afgeleid in welke kern mensen zich gevestigd hebben, die in de afgelopen vijf jaar in de gemeente zijn komen wonen. In totaal is 60% van de vestigers in Abcoude of Mijdrecht gaan wonen. Kijkend naar de verhouding tussen het aantal inwoners per kern en het aantal vestigers, ontstaat er een ander beeld. Abcoude, Baambrugge en Amstelhoek kennen de meeste vestigers op het aantal inwoners, terwijl Wilnis relatief de minste vestigers heeft. Tabel 13: vestigers per kern, aandeel van totaal aantal vestigers en omgerekend per inwoner (woonwensenonderzoek, 2011) Totaal
Abcoude
Mijdrecht
Vinkeveen
Wilnis
Amstelhoek
Baambrugge De Hoef
% van totaal
100%
29%
31%
18%
11%
3%
3%
2%
Waverveen -
vestigers/inwoners
1/11
1/6
1/13
1/11
1/15
1/7
1/5
1/20
-
Conclusie De Ronde Venen heeft al jaren een negatief migratiesaldo doordat er steeds minder mensen zich vestigen. De bevolking is vooralsnog op peil gebleven door een geboorteoverschot. Dit geboorteoverschot zal de komende jaren door de vergrijzing verder teruglopen. Hierdoor neemt de kans op bevolkingskrimp toe, waarmee de vitaliteit van de gemeente onder druk komt te staan. Abcoude is een uitzondering: het heeft een constant migratiepatroon en een hoger geboorteoverschot. Abcoude is sterk verbonden met de Amsterdamse woningmarkt en heeft daardoor een hoger aandeel vestigers. Het lijkt erop dat De Ronde Venen afhankelijker van nieuwbouw is voor het aantrekken van vestigers: dat zegt automatisch ook iets over de aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad.
15
Bevolkings- en huishoudensprognose De bevolkings- en huishoudensprognose vormt samen met migratiebewegingen, trends en woonwensen de basis voor de woningbehoefte in De Ronde Venen. In deze visie is de meest actuele CBS/PBL-prognose van september 2011 gebruikt. In de prognoses zijn onder meer geboorte- en sterftetrends en migratiebewegingen uit het verleden meegenomen. Het CBS voorspelt voor 2020 een krimp van 1.200 inwoners, ofwel 3 procent. In deze prognose zit de aanname dat de negatieve migratietrend uit het verleden zich voortzet. De krimp is het grootst bij het aantal 0 tot 20-jarigen, dat afneemt met 2.000 inwoners. Het aantal mensen ouder dan 65 jaar neemt juist toe met 2.200 inwoners. In vergelijking met enkele omliggende gemeenten en het Nederlands gemiddelde vergrijst en ontgroent De Ronde Venen relatief meer. Vooral de afname van het aantal 0- tot 20-jarigen is een stuk groter. Tabel 14: bevolkingsprognose t/m 2020 (CBS, 2011) De Ronde Venen Perioden
2012
2020
Stichtse Vecht
Uithoorn
Nederland
verschil 2012-2020 absoluut
%
%
%
%
totale bevolking
42.800 41.600
-1.200
-3%
1%
4%
3%
0 tot 20 jaar
10.300
8.300
-2.000
-19%
-5%
-8%
-3%
20 tot 65 jaar
25.200 24.000
1.200
-5%
-5%
5%
-1%
2.200
31%
34%
16%
25%
65 jaar of ouder
7.200
9.400
Het aantal huishoudens neemt t/m 2020 nog juist toe met circa 5%, zij het minder dan het Nederlands gemiddelde. De toename komt vooral doordat mensen ouder worden en nog langer zelfstandig wonen. Hierdoor neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Het aantal paren neemt licht af, terwijl het aantal eenouderhuishoudens gelijk blijft. Tabel 15: huishoudensprognose t/m 2020 (CBS, 2011) De Ronde Venen Perioden
2012
2020
Stichtse Vecht absoluut
Totaal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Paren Eenouderhuishoudens
17.800
Uithoorn Nederland
verschil 2012-2020 %
18.600
800 4%
%
%
%
4%
9%
6%
5.100
6.200
1.100 22%
14%
21%
11%
11.400
11.140
-200 -2%
-1%
1%
3%
1.200
1.190
12%
11%
7%
0%
Conclusie Wanneer de huidige trend zich doorzet, is de prognose dat het aantal inwoners t/m 2020 terugloopt, terwijl de vergrijzing ook toeneemt. Dit is een prognose op basis van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren en daarmee geen waarheid; het geeft echter wel een indicatie.
16
Woningmarkt Sinds de financiële crisis van 2008 zijn er een aantal veranderingen op de woningmarkt in gang gezet of versterkt. Deze schetsen de context waarin de Woonvisie zich bevindt. Tot 2008
Na 2008
Gevolg
Aanbodgestuurde markt - grote ontwikkelaars, gemeente en
Vraaggestuurde markt – kritische consument, particulier
Andere manier van gebiedsontwikkeling
corporatie bepalen ontwikkeling
opdrachtgeverschap
Voldoende kredietfaciliteiten bij zowel consumenten als overheden,
Beperking financiële mogelijkheden: van 6x naar 4x
Stagnatie markt, gebrek doorstroming, tekorten
ontwikkelaars en woningcorporaties
jaarinkomen bij hypotheek; Financiële problemen bij
grondexploitaties, uitstel projecten, beperking
Rijksoverheid, gemeenten,
rijkssubsidies (ISV)
ontwikkelaars en woningcorporaties Aflossingsvrije hypotheken
Beperking hypotheekvormen en renteaftrek
Financieringsgat door lager besteedbaar inkomen
Beperkte sturing op sociale
Strenge inkomenseisen
Minder doorstroming;
huursector – geen toetsing op huishoudensinkomen, ontwikkeling
huursector; Strengere afbakening taken en
Middeninkomens tussen wal en schip;
van koopwoningen
toezicht op corporaties
Corporaties terug naar kerntaak.
Sinds ’90: herwaardering wonen in
Kerngebieden woningmarkt,
grotere regionale
de stad; overheidsbeleid meer gericht op steden dan
nieuwbouw mondjesmaat afzet, kleinschalige ontwikkelingen,
verschillen; krimp
deconcentratie, sinds midden jaren
kwaliteit
’90 grootschalige uitbreidingen aan de randen van steden (VINEX) – kwantiteit Herstructurering: sloop/nieuwbouw
Van sloop naar renovatie –
Investeringen in bestaande
in naoorlogse wijken grote steden
bestaande voorraad wordt belangrijker
bouw
Almaar stijgende prijzen
Dalende woningprijzen
Hypotheken onder water – vooral bij jonge kopers Woningen worden betaalbaarder voor kopers
Hypotheeklasten en netto
Stijgende energieprijzen –
Duurzaamheid =
huurlasten bepalend; bruto lasten
prognose: binnenkort de helft
betaalbaarheid
waaronder energielasten minder van belang
van de totale woonlasten
Gezinnen belangrijkste doelgroep
1e babyboomers met pensioen – vergrijzingsgolf
Behoefte aan gelijkvloerse woningen en (leveren van) zorg
17
Woningmarkt De Ronde Venen Koopmarkt Het aantal transacties van koopwoningen is in De Ronde Venen sinds 2008 gehalveerd, uitgezonderd een opleving in het vierde kwartaal van 2009. Landelijk is het aantal transacties van 2008 t/m 2011 met 40% teruggelopen; het aantal verkopen in De Ronde Venen is dus verder teruggelopen dan het landelijke gemiddelde. Figuur 7: ontwikkeling aantal transacties per kwartaal (economische monitor De Ronde Venen, 2012)
Q
1 Q 200 2 2 7 Q 00 3 7 Q 200 4 7 Q 200 1 2 7 Q 00 2 8 Q 200 3 2 8 Q 00 4 8 Q 200 1 2 8 Q 00 2 9 Q 2 00 3 9 Q 200 4 2 9 Q 00 1 9 Q 201 2 2 0 Q 01 3 0 Q 2 01 4 2 0 Q 01 1 0 Q 201 2 1 Q 201 3 2 1 Q 01 4 1 Q 2 01 1 20 1 12
140 120 100 80 60 40 20 0
Aantal transacties
De gemiddelde transactieprijs is in De Ronde Venen de afgelopen jaren redelijk constant gebleven en enkele keren opgelopen. In het eerste kwartaal van 2012 is de gemiddelde transactieprijs scherp gedaald. Landelijk is de gemiddelde transactieprijs sinds veel scherper gedaald dan in De Ronde Venen. Figuur 8: ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs (economische monitor De Ronde Venen, 2012) 500.000 Bedrag in €
450.000 400.000 350.000 300.000 250.000
Q
1
Q 20 2 07 Q 20 3 07 Q 200 4 7 Q 20 1 07 Q 20 2 08 Q 20 3 08 Q 20 4 08 Q 200 1 8 Q 20 2 09 Q 20 3 09 Q 20 4 09 Q 20 1 09 Q 201 2 0 Q 20 3 10 Q 20 4 10 Q 20 1 10 Q 20 2 11 Q 201 3 1 Q 20 4 11 Q 20 1 11 20 12
200.000
Gemiddelde transactieprijs
In De Ronde Venen ligt de gemiddelde verkooptijd hoger dan in de omliggende gemeenten. (zie volgende pagina). In december 2010 stond de gemeente in de top 20 van grotere gemeenten met de langste verkooptijden. Ondertussen is het verschil met omliggende gemeenten kleiner geworden, maar de gemiddelde verkooptijd is wel verder opgelopen. Gemiddeld genomen zou het in maart 2012 bijna 2,5 jaar duren om alle woningen te verkopen die op dat moment te koop stonden, wanneer er geen nieuw aanbod bij komt. Opvallend is het verschil tussen de steden en de overige gemeenten: in de steden ligt de verkooptijd een stuk lager.
18
figuur 9: theoretische verkooptijd in aantal maanden (Kadaster, bewerking woningmarktcijfers.nl) 35
30 De Ronde Venen*
25
Uithoorn Aalsmeer
20
Amstelveen Haarlemmermeer 15
Stic htse Vec ht** Amsterdam
10
Utrec ht
5
0 dec-10
jun-11
sep-11
nov-11
mrt-12
Tabel 9: theoretische verkooptijd in aantal maanden (Kadaster, bewerking woningmarktcijfers.nl) December Juni 2010 2011
September 2011
November 2011
Maart 2012
De Ronde Venen*
24
26
21
27
28
Uithoorn
12
13
14
18
20
Aalsmeer
16
18
20
24
30
Amstelveen
12
12
11
14
14
Haarlemmermeer
16
18
16
20
20
Stichtse Vecht**
13
19
19
22
23
Amsterdam
10
11
11
14
14
Utrecht
10
12
12
15
17
* dec 2010: gemeente De Ronde Venen (ex Abcoude) ** dec 2010: gemeente Maarssen
Toelichting: de theoretische verkooptijd bestaat uit het totale aanbod gedeeld door het aantal transacties in dezelfde periode.
Gesprekken met makelaars De woningprijzen in De Ronde Venen zijn in de jaren ’90 en het begin van deze eeuw hard gestegen. Veel huizenbezitters die hun huis te koop hebben staan houden volgens sommige makelaars vast aan een te hoog prijsniveau. Mijdrecht en Wilnis zijn minder bekend bij de regionale woningzoekende. Soms heeft men ook een negatief beeld: ‘ver weg in de polder’ of ‘dat boerendorp’. Terwijl ook de makelaars aangeven dat deze kernen ook kwaliteiten hebben: veilige, kindvriendelijke buurten, in een landelijke omgeving, vlakbij de grote steden. Huurmarkt Ook in de sociale huursector in De Ronde Venen loopt de dynamiek in de laatste jaren terug. Het aanbod van vrijkomende woningen is sinds 2009 met 30% gedaald tot circa 45 vrijkomende woningen per kwartaal (zie volgende pagina). Eind 2010 was er een opleving van het aantal vrijkomende woningen; vermoedelijk door huishoudens met een hoger inkomen die voor de landelijke invoering van nieuwe inkomensregels in 2011 verhuisd zijn naar een andere huurwoning. Het beeld van een dalend aanbod komt overeen met de landelijke en regionale ontwikkeling.
19
Figuur 10: ontwikkeling aanbod huurwoningen in De Ronde Venen, 2009-2011 (Woningnet) 65 60 55 50 45 40 35 30 2009- 2009- 2009- 2010- 2010- 2010- 2010- 2011- 2011- 2011- 20112 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning blijft hoog; zowel in de regio Utrecht als in De Ronde Venen schommelt de wachttijd rond de 8 jaar. Het aantal actief woningzoekenden is in de afgelopen anderhalf jaar teruggelopen. Dit lijkt samen te vallen met de invoering van de nieuwe inkomenseisen waardoor mensen met een inkomen boven de € 33.614 niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Figuur 11: aantal actief woningzoekenden, 2009-2011 (Woningnet)
560 540 520 500 480 460 440 420 400 2009- 2009- 2009- 2010- 2010- 2010- 2010- 2011- 2011- 2011- 20112 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Het aantal doorstromers in de huursector is in regionaal opzicht laag; weinig zittende huurders stromen door naar een andere woning. Het grootste aandeel woningen wordt verhuurd aan woningenzoekenden tot 35 jaar; in 2011 is 52% van de vrijkomende woningen aan jongeren verhuurd. Uit gegevens van Woningnet blijkt dat De Ronde Venen de minste vestigers aantrekt van alle gemeenten in de regio Utrecht. De Ronde Venen ligt op de regiogrens van het verdeelsysteem; inwoners uit Amsterdam kunnen niet reageren op huurwoningen in De Ronde Venen en andersom. Conclusie De gemeente doet minder mee in de regionale woningmarkt, wat vooral geldt voor Mijdrecht en Wilnis. De langere verkooptijden en gesprekken met makelaars onderschrijven dit. De verkoopprijzen zijn minder hard gedaald dan de landelijke trend; makelaars geven aan dat het prijsniveau in De Ronde Venen te hoog is. In de huursector loopt de dynamiek ook terug. In De Ronde Venen worden er relatief weinig woningen aan doorstromers verhuurd. Mogelijk houdt dit verband met het feit dat er in De Ronde Venen relatief veel mensen met een hoger inkomen in een sociale huurwoning wonen; sinds 2011 blijft een groot deel van deze mensen zitten omdat zij vanwege hun inkomen niet voor een nieuwe woning in aanmerking komen.
20
Woonwensen en woningbehoefte Huidige en gewenste woning en woonomgeving Uit de bevolkingsprognose en het woningbehoefteonderzoek blijkt dat de woningvoorraad onvoldoende aansluit bij de veranderende bevolkingssamenstelling en woningbehoefte. Veel inwoners van De Ronde Venen wonen op dit moment in een Rij- of hoekwoning. Van de huishoudens die aan hebben gegeven binnen vijf jaar te willen verhuizen, heeft slechts een klein deel een voorkeur voor een rij- of hoekwoning. Er blijkt een grote behoefte aan gelijkvloerse woningen, waaronder appartementen met lift, bungalow/patiowoningen en wonen met zorg. De meeste mensen wonen in een buurt die zij typeren als ons-kent-ons, handig/schoon/opgeruimd, of kindvriendelijk; dit geldt ook voor de mensen die binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. De behoefte aan deze woonomgevingen is onder verhuisgeneigden echter lager dan het huidige aanbod. Mensen zijn vooral op zoek naar rust en ruimte en een landelijke sfeer. Ook is er behoefte aan een woonomgeving met zorg bij de hand. Adviesbureau Rigo heeft dan ook geconstateerd dat er vooral een kwalitatieve opgave ligt in De Ronde Venen en er een overschot aan eengezinswoningen dreigt te ontstaan. Figuur 12: huidige en gewenste woning, verhuisgeneigden binnen vijf jaar (woonwensenonderzoek, 2011) Rijwoning Hoekwoning Beneden of bovenwoning Penthouse huidige w oning gew enste woning
Bungalow/patiowoning 2^1 woning Vrijstaande woning Appartement met lift Zelfst. woning met zorg 0%
10%
20%
30%
40%
figuur 13: huidige en gewenste woonomgeving, verhuisgeneigden binnen vijf jaar (woonwensenonderzoek, 2011) ons kent ons handig en schoon rust en ruimte historische charme huidige w oonomgeving gewenste w oonomgeving
kindvriendelijk landelijk w aterrijk zorg bij de hand levendig 0%
10%
20%
30%
21
Woonwensen naar kern Van alle huishoudens die willen verhuizen hebben Abcoudenaren het vaakst een voorkeur voor hun eigen dorp. In Wilnis ligt de voorkeur voor het eigen dorp het laagst. Huishoudens uit Wilnis hebben ook het vaakst geen voorkeur voor een bepaalde kern in de gemeente. Huishoudens uit Mijdrecht en Vinkeveen geven het vaakst aan het liefst in een plaats buiten De Ronde Venen te wonen. In de kleine kernen loopt de voorkeur het meest uiteen. Figuur 14: voorkeur woonplaats, per kern (woonwensenonderzoek, 2011)
Abcoude
Mijdrecht Abcoude Mijdrecht Vinkeveen W ilnis Kleine Kernen geen voorkeur voor kern buiten De Ronde Venen
Vinkeveen
Wilnis
Kleine Kernen
Totaal
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Tabel 10: gewenste woonomgeving per gewenste woonplaats (woonwensenonderzoek, 2011) gewenste woonplaats Totaal
Abcoude
Mijdrecht
Vinkeveen
saamhorig, ons kent ons
16%
14%
16%
14%
23%
12%
handig, schoon, opgeruimd
9%
8%
18%
8%
8%
9%
rust en ruimte
21%
22%
21%
18%
26%
12%
historische charme
3%
9%
2%
2%
%
8%
kindvriendelijk
8%
9%
10%
9%
5%
3%
landelijk, vrij uitzicht
19%
16%
8%
15%
21%
36%
waterrijk
13%
6%
5%
24%
9%
12%
beschut, wonen en zorg
3%
7%
6%
3%
5%
6%
levendig, winkels
4%
4%
9%
3%
1%
2%
gewenste woonomgeving
Wilnis
kleine kernen
Tabel 10 laat zien welk woonmilieu per gewenste woonplaats is gekozen. Net als gemeentebreed (kolom totaal) is rust en ruimte in Abcoude, Mijdrecht en Wilnis het meest genoemd als gewenst woonmilieu (donkergroen). In Vinkeveen en de kleine kernen zijn waterrijk en landelijk wonen het meest gewenst, wat niet verrassend is. Ten opzichte van het gemiddelde zijn er per kern nog wel enkele verschillen (lichtgroen). Zo kiezen mensen die in Wilnis willen wonen vaker voor een ons-kent-ons woonmilieu en ook vaker voor een landelijk woonmilieu. Voor Vinkeveen en Mijdrecht geldt dat mensen iets vaker kiezen voor een kindvriendelijk woonmilieu. Mensen die in Mijdrecht willen wonen, kiezen vaker voor een handig/schoon/opgeruimd milieu, een beschut milieu en een levendig milieu. Kortom: woonmilieus die in het centrum te vinden zijn. In Abcoude zijn beschutte en levendige woonmilieus ook iets vaker gewenst. Historische charme ten slotte is vaker gewenst in Abcoude en de kleine kernen, waar ook meer oude woningen staan dan in de andere kernen.
22
Figuur 15 laat zien in welke locatie per gewenste woonplaats de grootste voorkeur heeft. Mensen die in Mijdrecht willen wonen, willen het liefst in of buiten het centrum wonen. Dit geldt in mindere mate ook voor Abcoude, waar de rand van het dorp echter ook vaak genoemd is. In Vinkeveen is er ook nog een sterke voorkeur voor het centrum, de andere locaties liggen dichter bij elkaar. In Wilnis en de kleine kernen is er geen sterke voorkeur voor wonen in het centrum; dat is ook niet zo vreemd, gezien het feit dat in Wilnis en de kleine kernen er niet echt sprake is van een centrum. Mensen die in Wilnis willen wonen, kiezen voor buiten het centrum of de rand van het dorp, terwijl in de kleine kernen de keuze voor het landelijk gebied hoger scoort. Figuur 15: voorkeur voor locatie, naar gewenste woonplaats (woonwensenonderzoek, 2011) 50%
40%
30%
in het centrum buiten het centrum rand van het dorp in landelijk gebied
20%
10%
% Abcoude
Mijdrecht
Vinkeveen
Wilnis
Kleine kernen
23
Woonwensen naar leeftijd Gekeken naar leeftijd ligt er bij 55-65 jaar een duidelijk kantelpunt, vooral bij de voorkeur voor woningtype en eigendomsvorm. Onder die leeftijd is er een voorkeur voor een grondgebonden woning: een rij/hoekwoning en 2^1 kap, het liefst in de koopsector. Na de 55 neemt deze voorkeur snel af, om plaats te maken voor een voorkeur voor een appartement met lift. Vanaf 65 jaar neemt de voorkeur voor een zelfstandige zorgwoning toe. De voorkeur voor eigendomsvorm is vrijwel gespiegeld: onder de 55 jaar is er een sterke voorkeur voor koop, boven die leeftijd neemt de voorkeur voor huur sterk toe. Figuur 16: voorkeur woningtype naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 60%
50% 40% rij/hoekwoning 2^1 / vrijstaand app met lift zelfstandige zorgwoning
30%
20% 10%
>
75
ja ar
ja ar 65 -7 5
ja ar 55 -6 5
ja ar 45 -5 5
35 -4 5
<
35
ja ar
ja ar
0%
Figuur 17: voorkeur eigendomsvorm naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 70% 60% 50% huurwoning
40%
koopwoning koopwoning koopgarant
30%
geen voorkeur
20% 10%
>
75
ja ar
ja ar -7 5 65
55
-6 5
ja ar
ja ar 45 -5 5
-4 5 35
<
35
ja ar
ja ar
0%
24
Woonwensen naar locatie/omgeving Wat locatie en woonomgeving betreft is de scheiding bij de leeftijdsgroep 55-65 jaar minder goed te zien. Wel is duidelijk te zien dat jongeren niet per definitie graag in het centrum wonen, maar juist liever buiten het centrum of aan de rand van een woonplaats, waar logischerwijs eerder grondgebonden woningen zullen staan. Naarmate men ouder wordt neemt de voorkeur voor het centrum toe ten opzichte van de andere locaties. Wat woonomgeving betreft valt op dat jongeren een minder sterke voorkeur hebben: 5 woonomgevingen scoren rond de 15%. Naarmate de leeftijd oploopt, nemen landelijk en waterrijke woonomgevingen aan populariteit af, terwijl beschutte/opgeruimde woonomgevingen gewilder worden. Opvallend is ook dat oudere inwoners iets vaker kiezen voor een ons-kent-onssfeer dan jongere inwoners. Naarmate men ouder wordt, neemt het belang van ontmoeting toe. Figuur 18: voorkeur locatie naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 50%
40%
30%
in centrum buiten centrum rand woonplaats landelijk gebied
20%
10%
>
65 -
75
ja ar
ja ar 75
ja ar 65 55 -
35 -
45 -
55
ja ar 45
ja ar 35 <
ja ar
%
Figuur 19: voorkeur woonomgeving naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 30% 25% ons-kent-ons handig, opgeruimd rust, ruimte kindvriendelijk landelijk w aterrijk beschut
20% 15% 10% 5%
75 >
-7 65
-6 55
ja ar
ja ar 5
ja ar 5
ja ar 45
-5
5
5 -4 35
<
35
ja ar
ja ar
%
25
Push- en Pullfactoren Van alle woningzoekenden heeft gemiddeld 36% aangegeven dat zij buiten de gemeente gaan zoeken bij geen geschikt aanbod. Deze ‘potentële vertrekkers’ zijn niet oververtegenwoordigd in een bepaalde kern binnen de gemeente. Wel stellen woningzoekenden uit Mijdrecht en Abcoude hun wensen het minst bij; zij zijn het meest kritisch. Zij blijven ook het vaakst in hun huidige woning zitten bij geen geschikt aanbod. Figuur 19: wat doen woningzoekenden bij geen geschikt aanbod (woonwensenonderzoek, 2011)
Geme entebreed
Kl eine kernen
Wi lni s
ik ga zoeken buite n de gemeente ik s tel mijn wens e n bi j ik bl ijf in mijn hui dige woni ng
Vinkeveen
Mi jdrecht
Abcoude
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Uit de antwoorden van mensen die hier in de afgelopen vijf jaar zijn komen wonen, kunnen we afleiden wat de belangrijkste redenen zijn – de pullfactoren – om hier te komen wonen. Het landelijke karakter van de gemeente is de belangrijkste factor, wat ook geldt voor de huidige bewoners om hier te blijven wonen. Daarnaast valt op dat vestigers hier zijn komen wonen omdat zij hier een beschikbare woning konden vinden. Figuur 19: pullfactoren vestigers en inwoners (woonwensenonderzoek, 2011) beschikbare woning
nabijheid werk/studie nabijheid familie/vrienden De groene omgeving
bereikbaarheid auto
ligging dichtbij steden
landelijke karakter
0%
10%
20% vestigers < 5 jaar
30%
40%
50%
gemeentebreed
26
Naast de pullfactoren zijn er de pushfactoren – redenen waarom mensen verhuizen. De belangrijkste reden voor zowel potentiële vertrekkers als andere inwoners is een verandering in het huishouden (samenwonen/zelfstandig wonen, scheiding, overlijden). Opvallend is dat potentiële vertrekkers vaker op zoek zijn naar een ander type woning en een rustigere woonomgeving. Kennelijk vinden zij deze in onze gemeente onvoldoende. Figuur 20: pushfactoren potentiële vertrekkers en inwoners (woonwensenonderzoek, 2011)
verandering in huishouden
huidige woning te groot
huidige woning te klein
anders (vnl type woning/woonomgeving) wil rustigere woonomgeving
buitenruimte te klein
0%
5%
10%
15%
20%
potentiele vertrekkers
25%
30%
35%
gemeentebreed
27
