Bijlage Hypotheekvraag
Diensten w ijzer
Omschrijving 2
Bedienmodel 3
Verdienmodel 5
Nadere informatie over de dienstverlening die te maken heeft met uw hypotheekvragen.
Wat kunt u verwachten van de dienstverlening bij Hummel-‐Klein.
Wat zijn de kosten voor deze dienstverlening bij Hummel-‐Klein
Deze bijlage geeft u nadere informatie over onze dienstverlening m.b.t. de HYPOTHEEKVRAAG Bij de hypotheekvraag hoort naast het onderdeel lenen ook aandacht te zijn voor vermogensopbouw om de lening af te lossen & risico’s afdekken om in omstandigheden van voortijdig overlijden van een van de hypotheekgevers, arbeidsongeschiktheid & Deze bijlage is werkloosheid in de woning te specifiek gericht op kunnen blijven wonen.
het aanschaffen van een woning en/of de financiering hiervan.
omdat u telt De aanschaf van een woning of het oversluiten van uw hypotheek naar een andere hypotheekverstrekker zijn complexe & arbeidsintensieve trajecten. Dat heeft te maken met: Het gegeven dat er meerdere partijen bij betrokken zijn (uzelf, de verkoper, de makelaar, de taxateur, de hypotheekadviseur, de hypotheekverstrekker en de notaris). De opsomming van dit rijtje begint niet voor niets bij uzelf, want u bent het centrale punt waaromheen alle andere betrokkenen hun diensten verrichten. U krijgt informatie van alle betrokkenen die op hun beurt van u de te nemen beslissingen verwachten. Bij Hummel-‐Klein is het rijtje betrokkenen anders ingericht: Uzelf & de hypotheekadviseur van Hummel-‐Klein, de makelaar, de verkoper, de taxateur, de hypotheekverstrekker en de notaris.
Pal naast u in het centrale punt staat onze hypotheekadviseur die samen met u alle informatie van de overige betrokkenen ontvangt, op waarde schat en u helpt met het nemen van de belangrijke beslissingen. Het kopen van een huis is een aangelegenheid die zich maximaal een paar maal voordoet in een mensenleven. Fouten in dat traject kunnen kostbare consequenties hebben, dat zijn de redenen dat Hummel-‐Klein ervoor kiest om samen met u het middelpunt te vormen van alle betrokkenen om u op elk moment behulpzaam te kunnen zijn bij de overwegingen die u maakt om tot een beslissing te komen. Hierin is een groot verschil tussen dienstverlening van Hummel-‐Klein en die van andere aanbieders. Banken, verzekeraars en verkoopadviseurs houden zich namelijk alleen bezig met hun onderdeel: het vervaardigen van een hypotheekaanvraag en deze aanbieden bij de hypotheekverstrekker.
Onderhoud: Tegen het risico van een overstroming kun je een perfecte dijk aanleggen. Maar nadat de dijk klaar is, moet hij wel onderhouden worden. Doe je dat niet dan raakt de dijk snel in verval en verliest hij z’n beschermende waarde. Precies zo is het m et het advies over uw financiële situatie. Wanneer wij advies hebben gegeven mag u erop vertrouwen dat uw voorzieningen goed passen bij uw situatie op dat moment. Maar alleen als wij regelmatig met u contact hebben en samen met u de veranderingen in wet-‐ & regelgeving en de wijzigingen in uw persoonlijke situatie doornemen, kunnen wij zorgen dat uw pakket van financiële diensten blijft aansluiten bij uw actuele situatie. Bij deze vorm van permanente bewaking hoort een permanente beloning in de vorm van een abonnement. Kijk voor de inhoud van onze onderhoudsabonnementen art 4.3 van onze Algemene Voorwaarden.
130302
1
Met een praktijkvoorbeeld willen we u laten zien wat een beperkte dienstverlening tot gevolg kan hebben:
Wij werden door een makelaar benaderd of wij behulpzaam konden zijn in het volgende dossier: De aankoop van de woning had plaatsgevonden, de koopovereenkomst was ondertekend en de termijn van ontbindende voorwaarden was verstreken. 2 Weken voordat er een bezoek aan de notaris zou worden gebracht bleek dat de hypotheekverstrekker niet akkoord ging met de hypotheekaanvraag omdat er geen acceptatiebevestiging van de overlijdensrisicoverzekeraar afgegeven werd in verband met de gezondheid van één van de aspirant verzekerden. De verantwoordelijk hypotheekadviseur (bij een bank) heeft deze boodschap aan cliënten overgebracht met daarbij de opmerking dat ze zelf moesten zorgen voor een acceptatiebevestiging bij een andere overlijdensrisicoverzekeraar. Deze mensen hebben vervolgens 5 verschillende verzekeraars benaderd en kregen overal dezelfde reactie: het overlijdensrisico werd niet geaccepteerd. Ten einde raad hebben zij zich tot de verkopend makelaar gericht met de mededeling dat de koop helaas geen doorgang kon vinden omdat de hypotheek niet rondkwam. De makelaar die zich realiseerde dat deze beslissing kostbare gevolgen had (de ontbindende voorwaarden waren verlopen, annulering van de koop betekende dus dat 10% van de koopsom door deze mensen voldaan moest worden!) schakelde onze hulp in en met veel inspanning en de juiste partners (in dit geval een verzekeraar die het risico, zij het tegen een premieopslag, wel wilde accepteren) hebben we het dossier vlot kunnen trekken. Uiteindelijk konden deze mensen 1 week later dan gepland toch de gang naar de notaris maken en werd voorkomen dat ze zonder woning maar wel een schuld van € 18.500,-‐ geconfronteerd werden. Nu is het fijn dat we dit konden herstellen, maar waar het feitelijk om gaat is dat de dienstverlening van de hypotheekadviseur bij de bank z’n beperkingen heeft. Hoe onwaarschijnlijk het ook klinkt, feitelijk heeft de hypotheekadviseur van de bank de werkzaamheden die toegezegd waren gebruikelijk uitgevoerd, dat dit dossier geheel mis dreigde te lopen was het gevolg van een beperkte dienstverlening. De cliënt heeft zich echter nooit gerealiseerd dat de financiële consequenties van deze beperkte dienstverlening zo groot konden zijn en had zich bij de keuze van de hypotheekadviseur alleen laten leiden door een aantrekkelijke tarief. M aar goedkoop bleek duurkoop te zijn en dan spreken we niet alleen over de financiële consequenties maar ook emotioneel gezien heeft dit deze mensen veel gekost. Lees meer over de verschillen in onze bijlage :
Het verschil tussen onafhankelijke adviseurs en adviserende aanbieders.
Met bovenstaand voorbeeld illustreren we dat deze dienstverlening niet alleen op kosten vergeleken moet worden, maar vooral op wat er voor die kosten aan dienstverlening verricht wordt. Een goede hypotheekadviseur die gedurende het gehele traject aan uw zijde staat zal meer voor deze dienstverlening rekenen dan een hypotheekadviseur bij een directe aanbieder, zoals een bank. Deze houdt Dieneke Hummel zich alleen bezig met het vervaardigen van een aanvraag, om die vervolgens aan te bieden bij de hypotheekafdeling. Een groot verschil zit in het gegeven dat de eerste veel m eer tijd steekt in het dossier. Die extra kosten zijn echter welbesteed omdat daarmee kosten van kapitale fouten voorkomen wordt of simpelweg een passender advies veelal het tienvoudige van die kosten aan voordeel voor u oplevert. Wij zien onze (potentiële) hypotheekklanten graag in een zo vroeg mogelijk stadium bij ons op kantoor voor de eerste gesprekken. Het liefst al voordat de koopovereenkomst ondertekend wordt. Dat geeft ons namelijk de gelegenheid u te begeleiden in de opstelling van redelijke voorwaarden in de koopovereenkomst. Het gebeurt nog wel eens dat dit de nodige verbazing oproept bij een klant. Vaak wordt dan de opmerking geplaatst: Maar dat is toch het werk van de makelaar? Dat is voor een deel ook zo, m aar de makelaar die bij de koop betrokken is, werkt in opdracht van de verkoper. Het is dus de taak van de m akelaar om in diens belang te handelen. De dienstverlening van Hummel-‐Klein wordt verricht voor de koper en onderdeel daarvan is dat ook in de koopovereenkomst de voor u best m ogelijke voorwaarden gecreëerd worden.
130302
Daarbij kunt u denken aan goede ontbindende voorwaarden, rondom het wel of niet rond krijgen van de financiering, een redelijke termijn waarbinnen u de ontbindende voorwaarden kunt inroepen, maar ook controle op redelijkheid en billijkheid van de ontbindende voorwaarden die de verkoper toekomen. Termijnen waarbinnen de bankgarantie afgegeven dient te worden enzovoort. De woningmarkt is anno 2013 een kopersmarkt. Er staan veel woningen te koop. U heeft als koper dus een goede onderhandelingspositie. Daarom is het zinvol en lonend om u door de adviseurs van Hummel-‐Klein (hypotheekadviseur en aankoopbegeleider) te laten vertegenwoordigen. Het voordeel van het inhuren van beide expertises is dat de dienstverlening naadloos in elkaar overvloeit. Tijdens het proces van bieden, is namelijk al berekend of u uw bod ook wel gestand kunt doen en is er een indicatie bekend van de maandlasten. Er zijn contacten gelegd met de verkopend makelaar en de notaris. Alles is in gereedheid gebracht om het traject zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen. Een paar jaar geleden zag de hypotheekmarkt er heel anders uit. Hypotheken werden veel makkelijker verstrekt. Van ‘onderwaarde’ (wanneer de waarde van de woning lager is dan de hypotheeksom) hadden de m eeste mensen nog nooit gehoord. Zoveel kon er op het eerste gezicht niet echt fout gaan. Een prima m arkt voor adviseurs die zich alleen maar bezig hielden m et de verkoop van hypotheken. De wereld ziet er nu heel anders uit en ‘er schuilen veel addertjes onder het gras’. Dat hoeft u er niet van te weerhouden om een huis te kopen, m aar het is wel extra belangrijk geworden om u te laten bijstaan door een professional die handelt in uw belang!
2
Wat u krijgt voor een financiële dienst maakt nogal een verschil Dan is het belangrijk dat u weet wat de verschillen zijn!
In onderstaande tabel hebben wij de belangrijkste verschillen in kaart gebracht tussen verkoop bij de bank en verzekeraar of het advies van een onafhankelijk adviseur. Verschillen tussen verkoop en advies
Directe verkoop via medewerker van bank of verzekeraar
Kan een eigen financieel product aanbieden en de aanschaf voor u regelen
ü
Kan u adviseren welk soort product bij u past
ü
Advies van een onafhankelijk adviseur
ü
Kan van elke aanbieder een financieel product aanbieden en voor u aanschaffen
ü
Kan producten van verschillende aanbieders vergelijken op prijs
ü
Kan producten van verschillende aanbieders vergelijken op voorwaarden
ü
Kan u adviseren welk product qua prijs en voorwaarden het beste bij u past.
ü
Kan verschillende aanbieders vergelijken op het maken van fouten, wijze van uitkeren etc.
ü
Kan voor u opkomen richting de aanbieder als er iets fout gaat
ü
Kan u bijstaan richting aanbieder als de schade onvoldoende wordt uitgekeerd
ü
Kan tijdens de looptijd in de gaten houden of (nieuwe) producten van andere aanbieders beter bij u passen.
ü
130302
3
Onze passie zit in ons bedienmodel. Echter, de AFM stelt ons verplicht om ons verdienmodel op hun wijze aan u kenbaar te maken. Daarom hebben wij u in de voorgaande pagina’s kennis laten maken met wat onze dienstverlening inhoudt en wat het u oplevert. Deze laatste pagina’s hebben wij gereserveerd voor de vertaling van de inhoudelijke boodschap van de AFM (daar het document in de vorm zoals door de AFM voorgeschreven naar onze mening te summier en algemeen van aard is). We gebruiken in deze vertaling, de vraagstelling zoals u deze ook terugvindt in de leeswijzer van de AFM over de dienstverleningsdocumenten. Welke dienst krijg ik? Hummel-‐Klein biedt u zowel adviesdiensten als ook bemiddelingsdiensten (de AFM leeswijzer benoemt deze werkzaamheden als afsluiten). Deze diensten kunt u afzonderlijk maar ook als combinatie afnemen. De dienstverlening advies betreft alleen advisering over welke financiële producten bij uw situatie passen. Hierbij kunt u denken aan de werkzaamheden van onze gecertificeerd financieel planner die in opdracht van een cliënt, de huidige financiële situatie en voorzieningen analyseert en de cliënt van adviezen voorziet om de financiële planning te optimaliseren. Een ander voorbeeld van deze dienstverlening is de dienstverlening second opinion. U heeft al een financieel product lopen (bijv. een hypotheek) en wenst over die voorziening een second opinion van een onafhankelijk adviseur. De dienstverlening bemiddeling gaat bij Hummel-‐Klein verder dan alleen het afsluiten van een voorziening, daarom kiezen wij er nadrukkelijk voor om deze dienstverlening bemiddeling te noemen. Het woord afsluiten impliceert dat de dienstverlening uitsluitend het afsluiten van nieuwe producten betreft. Onze ervaring leert ons dat de dienstverlening ook kan gaan over reeds bestaande producten (bijv. ooit afgesloten via een andere adviseur) voorzien van aanpassingen die het product actualiseren aan uw huidige persoonlijke situatie of aan nieuwe wet-‐®elgeving. Combinatie van deze 2 diensten is uiteraard mogelijk en in veel situaties ook een efficiënte optie. Dit laat zich het best toelichten door een voorbeeld. Stel u vraagt als klant een Second Opinion aan voor uw reeds lopende hypotheek. Uit de analyse van uw hypotheek blijkt dat het verstandig is om een onderdeel van uw hypotheek aan te passen. De adviseur die de analyse gemaakt en het advies uitgewerkt heeft, weet precies hoe de aanpassing (of het nieuwe product) eruit moet komen te zien en kan dit één op één vertalen naar de bemiddelingswerkzaamheden. Wanneer een andere adviseur de opdracht voor de bemiddeling van de voorziening gaat verrichten, zal deze zich eerst moeten inlezen in het advies (dit kost extra tijd en brengt extra kosten voor u m et zich mee) en je loopt altijd een risico dat de fijne details van het advies door een andere adviseur (of door u zelf als u zelf rechtstreeks (execution only) een product afsluit) over het hoofd worden gezien. Dit kan ongewenste consequenties tot gevolg hebben. Wat is belangrijk bij advies? Hummel-‐Klein is een onafhankelijk adviseur; dit houdt in dat: Wij alleen adviseren/bemiddelen in producten van andere aanbieders en dat wij geen deelnemingen hebben in andere financiële ondernemingen, noch dat andere financiële ondernemingen aandelen hebben in onze onderneming. Deze onafhankelijkheid is voor ons zeer belangrijk en naar onze m ening de enige manier om echt te kunnen handelen in het belang van onze klanten! Wij kunnen u adviseren over en bemiddelen in verschillende type producten. Deze producten vergelijken we met elkaar om op die wijze tot een voor u passend product te kunnen komen. De AFM spreekt in het voorgeschreven dienstverleningsdocument van 3 mogelijkheden: Een adviseur kan niet aan productvergelijking doen, een adviseur kan een beperkte productvergelijking hanteren en een adviseur kan een groot aantal producten met elkaar vergelijken. Hummel-‐Klein heeft in haar dienstverlening gekozen om bij de analyse van verkrijgbare vergelijkbare producten gebruik te maken van een beperkte analyse. Dit betekent dat de analyse een kleiner dan 50%-‐vergelijking is, van de verkrijgbare vergelijkbare producten in de markt. Feitelijk komt het er op neer dat wij jaarlijks een assortiment van aanbieders en producten vaststellen waarin wij willen bemiddelen. Wij stellen dit assortiment vast op basis van de volgende uitgangspunten: Prijs & voorwaarden van het product en performance van de aanbieder. Wij doen alleen zaken met die aanbieders die voldoen aan onze strenge kwaliteitsvoorwaarden. Gevolg van onze keuze om alleen met partijen te willen werken die voldoen aan onze kwaliteitseisen, is dat het aanbod van aanbieders die aan onze voorwaarden voldoen kleiner is dan 50% van de m arkt. Het criterium of een dienstverlener kiest voor een beperkte of een objectieve analyse*(= meer dan 5 0% van in de markt verkrijgbare vergelijkbare producten) zegt juist dat wij selectief te werk gaan. Door een selectie te maken combineren wij het borgen van kwaliteit en lagere kosten voor onze klanten. Immers een objectieve analyse* op dossierniveau brengt hogere kosten met zich m ee.
130302
4
Onderhoud na het afsluiten? Op pagina 1 van dit document geven we u al aan hoe belangrijk het is om onderhoudsactiviteiten te verrichten. Het spreekt voor zich dat we u ook deze dienstverlening kunnen aanbieden. In het dienstverleningsdocument van de AFM staat standaard het volgende vermeldt: Let op! Wat financiële dienstverleners voor u kunnen doen nadat u het contract heeft, kan heel erg verschillen. Spreek daarom goed af wat hij doet en wat hij niet doet. En hoeveel dat kost. Hummel-‐Klein laat u in dit document zien wat de kosten voor het beheer en het onderhoud van uw voorziening zijn. Deze informatie vindt u bij het onderdeel: Wat kost het? Wat kost het? Het verplichte dienstverleningsdocument van de AFM, is naar onze m ening te beperkt om u een goed inzicht te kunnen geven in de kosten van onze dienstverlening. Er kan maar 1 type uurtarief, 1 type verrichtingentarief & 1 type gecombineerd tarief in het verplichte dienstverleningsdocument vermeldt worden (m.u.v. verschillende doelgroepen). De dienstverlening van Hummel-‐Klein laat zich niet op deze wijze typeren. Dit komt voort uit het gegeven dat er verschillende functionarissen met de werkzaamheden ten behoeve van een hypotheek belast kunnen zijn. Iedere functie kent bij Hummel-‐Klein z’n eigen uurtarief. Het kennisniveau, de kunde en de specialiteit van de functionaris bepalen het uurtarief van deze functionaris. U mag van ons verwachten dat wij u geen uurtarief van een hoger functieniveau in rekening zullen brengen voor lagere functie werkzaamheden. M.a.w. onze hypotheekadviseur laten wij geen kopietjes van documenten m aken tegen een uurtarief van € 108,-‐. Deze werkzaamheden worden verricht door de administratief m edewerker tegen een uurtarief van € 55,-‐ Let op: Bij veel dienstverleners wordt dit onderscheidt niet gemaakt. Verder spreekt het verplichte AFM dienstverleningsdocument over: ‘…wat we normaal gesproken doen en wat de gemiddelde prijs is van deze diensten. Deze informatie is dus niet specifiek afgestemd op uw persoonlijke situatie …’ Hummel-‐Klein geeft er de voorkeur aan om op voorhand al duidelijk te zijn over de kosten. Duidelijke uurtarieven gespecificeerd per functiegroep en duidelijke verrichtingentarieven gebaseerd op de diverse verrichtingen. Omdat we deze informatie niet kwijt kunnen in het verplichte dienstverleningsdocument, geven we u door middel van dit document inzicht in onze kosten. Natuurlijk ontvangt u van ons ook het (verplichte AFM-‐) Dienstverleningsdocument van Hummel-‐Klein. U kunt dit Dienstverleningsdocument gebruiken om onze dienstverlening globaal te vergelijken m et de dienstverlening van andere aanbieders. Realiseert u zich daarbij alstublieft dat het bij een dergelijke vergelijking gaat om gemiddelden, dat zegt nog niets over de daadwerkelijke kosten die een dienstverlener u in rekening zal brengen. Omschrijving
Uurtarief
Erkend hypotheekadviseur
€ 108,-‐
Adm. m edewerker/dossierondersteuner
€ 55,-‐
Verrichtingentarief
Hypotheekadvies
€ 995,-‐
Hypotheekbemiddeling
€ 995,-‐
Aanpassen hypotheek (bijv. ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid)
€ 995,-‐
Bemiddeling in hypotheekvoorzieningen (zowel bijverband als complementair)
€ 495,-‐ (per voorziening)
Periodiek
Beheer
€ 4,50 per klant per maand inclusief 1 voorziening en € 1,15 per maand per volgende voorziening
Onderhoud
€ 10,30 per maand
130302
5
