Bijlage 1 - Concept aanvullend advies SAOZ Langestraat 37-39, W.F.K. Vermeulen (6 november 2013)
Gemeente Maasdrief
Dep:
Corr.nr.
0 7 NOV. 2013 Kopie:
afdeling
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maasdriel t.a.v. mevrouw A. Zweerus Postbus 10.000 5330 GA KERKDRIEL
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
6 november 2013 3033591 ing. P.J.A.A. Lemmers 010-4693868
[email protected] Concept aanvullend advies Langestraat 37/37A/39 te Heerewaarden
Geacht college, geachte mevrouw Zweerus, Naar aanleiding van uw opdracht van 9 oktober 2013, ingekomen 14 oktober 2013, met betrekking tot het uitbrengen van een aanvullend advies ten aanzien van de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade van de heer W.K.F. Vermeulen, hierna te noemen "aanvrager", ter zake van het object Langestraat 37/37A/39 te Heerewaarden, delen wij u het volgende mee. U heeft het voornemen om ons advies in deze zaak van april 2011 alsnog over te nemen, doch daarbij te besiuiten om de schade te compenseren door de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein te verhogen naar 3.1 van de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' en op het westelijk deel te verhogen naar categorie 3.2 van de VNG handreiking en eventuele restschade te vergoeden. Gelet hierop heeft u ons gevraagd te beoordelen of er sprake is van restschade, en zo ja hoeveel? In ons advies in deze zaak van april 2011 hebben wij geconcludeerd dat sprake was van de volgende voor- en nadelen:
Voordelen: een vergroting van het bestemmingsvlak bedrijven in zuidelijke richting met circa 276 m ; 2
een vergroting van het bebouwingsoppervlak voor bedrijfsgebouwen met circa 788 m ; 2
een vergroting van de toegestane maximale bouwhoogte van een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 10 m naar een maximale bouwhoogte van 12 m met 1
1
1
platdak. Nadelen: het vervallen van de mogelijkheid om de litigieuze gronden te gebruiken ten behoeve van nieuwe bedrijven in milieucategorie 3, waarbij het oostelijke deel van het object van aanvrager uitsluitend voor bedrijven in maximaal milieucategorie 3.1 en niet in categorie 3.2 kon worden gebruikt; het vervallen van de mogelijkheid om een tweede bedrijfswoning op te richten. Indien de gemeente overgaat tot het verhogen van de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein van aanvrager naar 3.1 van de VNG handreiking en voor het westelijk deel te verhogen naar categorie 3.2 resteert uitsluitend nog het nadeel van het vervallen van de mogelijkheid
een tweede bedrijfswoning
op te richten en blijven
voornoemde
voordelen van toepassing. De waarde in de oude planologische situatie van het object van aanvrager per peildatum 21 december 2006 hebben wij in ons eerder advies getaxeerd in de orde van grootte van € 3.760.000,-- (afgerond). Deze waarde is als volgt onderbouwd: Bedrijfsbebouwing, cat. 1 t/m 3, gh 6 m nh 10 m 1
1
Hal Langestraat 37A: Kantoor circa 650 m bvo x € 80,-- = € 52.000,- x 10
€
520.000,--
Hal circa 1.290 m x € 60,-- = € 77.400,-- x 10:
€
774.000,-
€
187.500,-
2
2
Hal Langestraat 37: Kantoor circa 250 m bvo x € 75,-- = € 18.750,-- x 10 2
Hal circa 1.440 m x € 5 5 , - = €79.200,--x 10:
€
792.000,
500 m x € 1 5 0 , - (kavel voor bedrijfswoning):
€
75.000,
2
2
Bestaande bedrijfswoning Langestraat 39 met daaraan gerelateerde kavel:
€
395.000,-
8.584 m x € 8 5 , - (bedrijfsterrein bebouwbaar):
€
729.640,-
8.187 m x € 2 5 , - (bedrijfsterrein niet bebouwbaar):
€
204.675,-
13.583 m x € 6 , - (agrarisch onbebouwd):
€
81.498,-
Totaal
€3.759.313,--
2
2
2
Het object van aanvrager is naar ons oordeel, na het gedeeltelijk herstel van de oude planologische mogelijkheden zoals hiervoor
bedoeid, als gevolg van de
hiervoor
beschreven voor- en nadelen per saldo met een bedrag van € 10.000,- gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van € 3.750.000,- (afgerond). Dit bedrag is als volgt onderbouwd: Bedrijfsbebouwing, cat. 1, 2 en 3 bestaand, h 12 m
1
Hal Langestraat 37A: Kantoor circa 650 m bvo x € 8 0 , - = € 52.000,- x 10:
€
520.000-
Hal circa 1.290 m x € 6 0 , - = € 77.400,- x 10:
€
774.000,-
Kantoor circa 250 m bvo x € 7 5 , - = € 18.750,- x 10:
€
187.500,-
Hal circa 1.440 m x € 5 5 , - = € 79.200,- x 10:
€
792.000,-
2
2
Hal Langestraat 37: 2
2
Bestaande bedrijfswoning Langestraat 39 met daaraan gerelateerde kavel:
€
395.000,-
9.372 m x € 8 5 , - (bedrijfsterrein bebouwbaar):
€
796.620-
8.175 m x € 2 5 , - (bedrijfsterrein niet bebouwbaar):
€
204.375,-
13.307 m x € 6 , - (agrarisch onbebouwd):
€
79.842-
Totaal
€ 3.749.337,--
2
2
2
Conclusie: Dit
betekent
derhaive
dat
het
gedeeltelijke
herstel
van
de
oude
planologische
mogelijkheden, zijnde het verhogen van de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein van aanvrager naar 3.1 van de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' en op het westelijk deel van het terrein van aanvrager te verhogen naar categorie 3.2 van de VNG handreiking, leidt tot een te vergoeden restschade van € 10.000,--. Aanvullend merken wij overigens op dat de gemeente zich bewust dient te zijn van een eventueel planschaderisico voor omliggende objecten (indirecte planschade). Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geTnformeerd. Hoogachtend,
mr. drs. C.M.L. van der Lee Adjunct-directeur
Brf.: 3033591
