BEWONERS AAN ZET Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap
Dit is een publicatie uit het SEV-programma Wat beweegt de woningmarkt?
U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 – 282 50 50
[email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.
Bewoners aan zet
S
INHOUD
1
Advies in het kort
4
2
Waarom is particulier opdrachtgeverschap zo belangrijk?
7
3
Waarom schiet het niet op met de particuliere bouw?
10
4
Gemeenten spelen een sleutelrol
12
5
Deskundige hulp
15
6
Ontwikkelfonds
17
7
Campagne gericht op gemeenten
20
2
SEV
Bewoners aan zet
S
3
SEV
Bewoners aan zet
1 ADVIES IN HET KORT
S
Uit het verslag van de slotbijeenkomst ‘Publieksagenda en Bewonersparticipatie’: Eén van de adviezen is om vooral te bouwen mét burgers in plaats van vóór burgers. Dekker: ‘’Er moet meer worden gedaan om het particulier en collectief opdrachtgeverschap te stimuleren. En ook de huurders moeten daarbij niet worden vergeten.’’
Particulier opdrachtgeverschap is geen doel op zichzelf maar een middel dat verschillende doelen dient. Het is belangrijk omdat het mensen in staat stelt om zelf te bepalen hoe ze willen wonen en omdat het professionele opdrachtgevers prikkelt aandacht te geven aan bewonerspreferenties. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er een enorme – potentiële - markt is voor (vormen van) particulier opdrachtgeverschap: een kleine 40% van de ondervraagden geeft aan ‘in eigen beheer bouwen’ te willen overwegen. In opdracht van de SEV uitgevoerd trendonderzoek laat zien dat aannemelijk is dat de trend dat mensen op deze manier meer regie willen over hun woonsituatie sterk doorzet. Onder ‘particulier opdrachtgeverschap’ worden verschillende vormen geschaard die gemeen hebben dat de bewoner/gebruiker méér invloed heeft in proces en resultaat. Dat varieert van ‘consumentgerichte projectontwikkeling’ (inspraak in de afwerking) tot de wat meer traditionele eigenbouw. De SEV concludeert in dit advies dat met name het collectief particulier opdrachtgeverschap (een kopersvereniging wordt projectontwikkelaar…) nadere stimulering verdient. Om bovenstaande redenen, maar ook omdat het groepen die nu op de woningmarkt knel zijn komen te zitten (starters, ouderen, lagere- en middeninkomens) in staat stelt om betaalbare en op maat gesneden woningen te bouwen (die 25 tot 40% goedkoper uit kunnen vallen dan traditioneel ontwikkelde woningen!) en omdat het in kansarme wijken in de steden ruimte schept voor het aantrekken van creatieve en ondernemende mensen. Het gaat dan niet alleen om nieuwbouw, maar blijkt ook een geschikt concept voor bestaande woningen. Het beleid van de overheid is gericht op meer bouw in particulier opdrachtgeverschap, staatssecretaris Remkes wilde naar 33% van de totale bouw. In werkelijkheid is het marktaandeel juist gezakt naar 11%. De strategie om met kleine premies meer particuliere bouw te stimuleren blijkt niet goed te werken. Een grote maatschappelijke behoefte, een welwillende overheid en - inmiddels - een groot aantal praktijkvoorbeelden die overtuigend laten zien dat het kán en dan toch een dalend marktaandeel… De SEV wijt dat aan het ontbreken van enige traditie met particulier opdrachtgeverschap. Bouwen in Nederland is enorm geïnstitutionaliseerd geraakt, het domein van professionals. Goedwillende burgers zijn - letterlijk - geen partij. Het grootste probleem is dat particuliere bouwinitiatieven moeilijk aan grond en aan overbruggingskredieten voor voorfinanciering van grond en planvoorbereiding kunnen komen. Bovendien zijn het geen geroutineerde ontwikkelaars en ontberen ze
4
SEV
Bewoners aan zet
S
veelal ervaring en kennis van zaken. Ze kunnen op deze wijze nauwelijks voet aan de grond krijgen tussen de gevestigde ontwikkelende partijen.
Gemeenten zijn de aangewezen partij om hen te helpen, maar binnen veel gemeenten leven weerstanden tegen particuliere bouw: individuele particuliere bouw zou lelijk en chaotisch zijn (‘Belgische toestanden’), collectieve bouw complex en tijdrovend. Tegen deze achtergronden acht de SEV een extra impuls om het particulier opdrachtgeverschap op grotere schaal mogelijk te maken op zijn plaats. Zelf ontwikkelen zou, naast huren en kopen, een reële mogelijkheid voor burgers moeten worden. Om dat te bewerkstelligen in een door professionals en instituties gedomineerde bouwwereld is een extra steuntje in de rug noodzakelijk. De SEV adviseert aan bouwadviesbureaus die kennis en kunde hebben opgebouwd in het begeleiden van particulieren en gemeenten, zich aaneen te sluiten in een landelijke vereniging met kwaliteitslabel en centraal bereikbaar informatiepunt. Aan gemeenten adviseert de SEV om grond beschikbaar te stellen en om straks gebruik te maken van hun bevoegdheden in het kader van de Grondexploitatiewet om ook grond die in handen is van professionele partijen bij het bestemmingsplan te reserveren voor particuliere bouw. Verder adviseert de SEV hen om in principe onbeperkte ruimte te scheppen voor particuliere bouw zodat de maatschappelijke behoefte in de praktijk zal blijken. Dit zou moeten worden vastgelegd in een particulier-opdrachtgeverschapbeleid, dat wordt verankerd in de gemeentelijke organisatie en vervolgens gemeentebreed wordt geïmplementeerd. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan worden ingezet om woningen in de sociale koopsector te realiseren, voor bijvoorbeeld starters, en is ook voor middeninkomens een zeer geschikte manier om woningen op maat te realiseren. Daarbij laten experimenten zien dat ook voor ouderen het collectief particulier opdrachtgeverschap een zeer geschikt instrument kan zijn om woningen te realiseren die betaalbaar zijn en tevens ingericht zijn op hun verdere levensloop. De SEV pleit daarbij voor een actief en doelgericht grondbeleid: naast de beschikbaarheid van kavels zouden de grondprijzen moeten worden aangepast aan het beoogde doel en de beoogde doelgroep. Algemene kortingen voor particulier opdrachtgeverschap liggen daarbij minder voor de hand. Maar zeker als woningen - bijvoorbeeld door het toepassen van bijvoorbeeld erfpacht of Koopgarant-achtige constructies - duurzaam voor de (doelgroep van de) sociale koopsector behouden blijven, is een sociale grondprijs gerechtvaardigd. Aan de minister van VROM adviseert de SEV om de thans beschikbare middelen voor stimulering van particulier opdrachtgeverschap alternatief aan te wenden op een ons inziens doeltreffender wijze. Door een storting in een Ontwikkelfonds Particuliere Bouw gedurende twee tot drie jaar zouden jaarlijks 100 collectieve projecten of 3000 woningen extra kunnen worden gebouwd. Deze stortingen vloeien na een paar jaar weer terug in het Ontwikkelfonds (revolving fund). Het fonds verstrekt onder voorwaarden startkredieten aan initiatieven voor particuliere bouw. Deze zijn vooral bedoeld om de kosten van grondverwerving en planvoorbereiding (grotendeels) te overbruggen gedurende het planproces.
5
SEV
Bewoners aan zet
S
Het Ontwikkelfonds zou kunnen worden beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).
Provincies zouden extra stortingen kunnen doen voor extra projecten in hun gebied. Tenslotte, maar van wezenlijk belang, adviseert de SEV aan de minister en de provincies om steun te verlenen aan een kenniscampagne gericht op gemeenten (nieuwe bestuurders, raadsleden en ook ambtenaren) in 2006.
6
SEV
Bewoners aan zet
2 WAAROM IS PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP BELANGRIJK?
S
Bijna 90% van de woningbouw in Nederland wordt gerealiseerd door professionals, hetzij een projectontwikkelaar, hetzij een woningcorporatie. Deze marktpartijen proberen natuurlijk zo goed mogelijk rekening te houden met de wensen van toekomstige bewoners. Dat lukt ook steeds beter: er is ontegenzeggelijk een trend naar meer keuze en meer invloed in de indeling en afwerking van de woning. Toch zijn deze professionals die de grote bouwstromen realiseren niet ingesteld op een puur faciliterende, dienstverlenende rol waarbij maatwerk geleverd wordt in opdracht van een groep bewoners of zelfs een individu. Er is een – groeiende - groep mensen die geen genoegen neemt met confectie. Zij willen méér en anders. Passend in de maatschappelijke ontwikkeling dat mensen meer zelfregie willen over hun leven én zich ook met wonen willen onderscheiden. Elke keer als daarvoor een aantal vrije kavels beschikbaar wordt gesteld, wat vooral in de grotere steden een zeldzaamheid mag heten, ontstaat er een haast fanatieke run op de schaarse bouwkavels. Sommige Nederlanders zijn kennelijk toch een beetje Belg? Naast individuele motieven zijn er ook collectieve motieven. Er zijn in loop der tijd al diverse projecten rond ‘leefstijlen’ gerealiseerd en er komen er steeds meer bij: ecologisch bouwen en wonen, maatschappelijk bewuste of etnisch getinte senioren, groepen muzikanten, jonge stellen die gezamenlijk voor hun kinderopvang willen zorgen of ouders die zelf een woonvoorziening voor hun gehandicapte kinderen realiseren. Maar ook huurders die voor sloop bestemde karakteristieke panden willen opkopen en verbouwen om in te wonen of te werken. Een nieuwe, nog niet in experimenten uitgeprobeerde, toepassing ligt in transformatiegebieden: voormalige werkgebieden die woongebied kunnen/moeten worden. Hier ligt een nieuwe uitdaging waarin volkshuisvestelijke, ruimtelijke ordenings- én milieudoelen gecombineerd moeten worden En het gaat niet alleen om mensen met speciale wensen. Samen is men sterker dan alleen. Als vereniging of stichting, een rechtspersoon, is het makkelijker om voet aan de grond te krijgen bij de gemeente. Er zijn bijvoorbeeld initiatiefgroepen van starters die ‘niet aan de bak komen’: jonge gezinnen, vooral in Brabant, sluiten zich aaneen om een stuk grond te krijgen van de gemeente en om daarop betaalbare rijtjeshuizen te bouwen. De variatie van de woningen bevindt zich daarbij voornamelijk achter de gevel en de woningen zijn uiterst betaalbaar doordat gebouwd wordt zonder tussenkomst van winstbeogende partijen. Ook de groeiende groep ouderen, met eigen vermogen en een duidelijk eisenpakket gaat over tot bouwen in eigen beheer om op die manier wel een woning te realiseren die aansluit bij hun behoeften. Ook in achterstandswijken blijkt het een gouden greep om met een groep ondernemende en creatieve mensen oude panden te renoveren en op die manier een nieuwe impuls in de wijk te brengen. Dan is er nog de traditionele eigen bouw, vooral op het platteland en uitbreidingswijken van dorpen en steden. Deze mensen laten een vrijstaand huis bouwen op een vrije kavel, veel catalogusbouw, afgewisseld met onder architectuur gebouwde woningen. Dit was tot voor kort het grootste volume binnen het particulier opdrachtgeverschap, maar de productie loopt sinds enkele jaren terug.
7
SEV
Bewoners aan zet
S
Al deze kleine groepen samen vormen momenteel een marktaandeel van 11%, waarvan het meeste dus nog in de traditionele dorpse eigen bouw. De maatschappelijke behoefte is veel groter: onderzoek laat zien dat een kleine 40% zou overwegen een woning in eigen beheer te bouwen. Er is dus een glijdende schaal van turnkey wonen in een huur- of koophuis dat voor de markt is gebouwd, via inspraak aan de binnenkant en mede-opdrachtgeverschap naar particulier opdrachtgeverschap. Volgens de strikte definitie is van dat laatste alleen sprake als de bewoner ook zelf de grond heeft verworven en op die grond een woning laat bouwen. Vervolgens kunnen we onderscheid maken tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. In het laatste geval heeft een groep particulieren een rechtspersoon (vereniging of stichting) opgericht, die de grond verwerft en de opdracht geeft voor de bouw. Het ministerie van VROM streeft naar 33% particulier opdrachtgeverschap in de bouw. De SEV heeft als uitgangspunt voor dit advies gekozen: zoveel particulier opdrachtgeverschap als mogelijk is wanneer alle belemmeringen zouden zijn opgeheven. Dus: als er een gelijk speelveld zou zijn met de grote professionele opdrachtgevers. Pas als er één gemeente is in Nederland waar deze paradijselijke situatie is bereikt, dan weten we zeker hoe groot de behoefte uiteindelijk is – en de effectieve vraag naar kavels. SAMENVATTING: PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: WAAROM OOK WEER? Om mensen in staat te stellen om een woning te realiseren die aansluit bij hun eigen leefpatroon en -stijl: individueel of in groepsverband; Om betaalbare woningen voor starters te bouwen; Om in kansarme wijken in de steden, maar er lijken ook kansen in de transformatiegebieden, ruimte te geven aan creatieve en ondernemende mensen; Om professionele opdrachtgevers te prikkelen meer ruimte te geven aan bewonerspreferenties; Om de woning(bouw)markt beter te laten functioneren, meer alternatieven naast het reguliere aanbod en dus meer kwalitatieve differentiatie in de herstructurering en nieuwbouw; Om meer binding en sociale samenhang te krijgen op straat-, buurt- en wijkniveau.
8
SEV
Bewoners aan zet
S
Best practices Starterswoningen in Casteren: betaalbare bouw met dank aan een welwillende gemeente In de dorpskern Casteren (gemeente Bladel) stond de leefbaarheid onder druk. Jonge starters konden geen betaalbare woonruimte vinden en werden gedwongen naar een ander dorp of stad te verhuizen. De gemeente heeft ruimte gevonden bij de provincie om op inbreidingslocaties voor starters en ouderen toch te kunnen bouwen. Hierdoor kon de initiatief groep Kopersvereniging Zandstraat onder begeleiding van bouwadviesbureau BIEB een project met 34 koopwoningen realiseren. Voor een gemiddelde prijs van € 122.000,- v.o.n. terwijl diezelfde woningen bij oplevering getaxeerd werden op € 200.000,-. Het zijn riante woningen met mogelijkheid tot uitbreiding geworden.
Roombeek, Enschede: met particulier opdrachtgeverschap weer binding met de wijk Met de vuurwerkramp is er in Enschede een situatie ontstaan, waarbij er in één klap een zeer grote binnenstedelijke locatie is vrij komen te liggen. De bijzondere omstandigheden leidden er toe dat de gemeente besloot dat de wijk voor en ook door de bewoners moest worden opgebouwd. Particulier opdrachtgeverschap was hierbij een logisch instrument en kon ook worden ingezet aangezien de gemeente via het voorkeursrecht de grond in handen kreeg. Er worden in totaal 550 kavels uitgegeven, waarvan en nu ongeveer 100 zijn gerealiseerd. Het projectbureau Roombeek is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de locatie. Dit projectbureau laat zien hoe het particulier opdrachtgeverschap op grote schaal heel goed te organiseren is, zonder dat de gemeente buitensporig wordt belast. Door middel van een stevig stedenbouwkundig plan met verschillende beeldregiezones, externe en onafhankelijke bouwbegeleiding voor particulieren, en een nieuwe frisse manier van communiceren met particulieren en een daarop aangepaste ambtenareninzet.
Wallisblok in Rotterdam: creatieve stedelingen in een kansarme wijk Op initiatief van Hulshof Architecten en het Rotterdamse Steunpunt Wonen is een kopersvereniging van 33 huishoudens een achterstallig woonblok in Spangen grondig aan het renoveren in collectief particulier opdrachtgeverschap. De kopers in de vereniging kregen de woning 'om niet' van de gemeente. Hiermee investeert de gemeente circa € 35.000 per woning. Tevens betaalt zij het nodige funderingsherstel. De beschikbare etages zijn onder de kopers verdeeld en per september 2005 is de renovatie gestart. Kopers moeten circa € 70.000 (voor één etage van 50 m²) tot € 200.000 (voor vier woonlagen) bijdragen aan de collectieve renovatie en de eigen woning. Het proces zorgt voor een sterke sociale samenhang tussen de bewoners onderling.
9
SEV
Bewoners aan zet
3 WAAROM SCHIET HET NIET OP MET DE PARTICULIERE BOUW?
S
Er zit blijkbaar een behoorlijk gat tussen de realisering (dit is de afgelopen jaren gedaald tot 11%), het beleidsstreven (33%) en de potentiële vraag (wel 35-40%). Hoe komt dat? De SEV heeft sinds 2001 een proeftuin opgezet en – samen met Architectuur Lokaal en vereniging Eigen Huis - een informatiecentrum (ICEB) in de lucht gehouden rond de eigen bouw. De SEV is daarbij ook betrokken geweest bij de voortgangsmonitoring van de IPSV-projecten, waar particulier opdrachtgeverschap één van de thema’s was. In dit kader zijn tientallen voorbeeldprojecten en experimenten gevolgd en ondersteund. Er zijn evaluatieonderzoeken uitgevoerd voor de SEV, met name gericht op het bouwproces, het tempo en de kostenbesparing. We hebben ook gekeken in België, het Mekka van de particuliere bouw. Tenslotte is nog een rapport uitgebracht over particulier opdrachtgeverschap specifiek in de stedelijke vernieuwing. Vanaf 2005 is een thema toegevoegd met projecten rond ‘mede-opdrachtgeverschap’. Dit is een tussenvorm waarbij een professionele partij wel grond en knowhow aanlevert, maar vervolgens maatwerk levert in opdracht van een groep particulieren. Het voelt als opdrachtgeverschap, maar kost minder tijd, energie en risico. De professionele partij daarentegen is vantevoren zeker van de afzet van zijn woningen. Deze aanzienlijke body of knowledge is neergeslagen in het bij dit advies behorende SEV-rapport ‘Tussen droom en daad’ (april 2006). Als we door onze oogharen naar de hoofdlijnen kijken en even abstraheren van alle smakelijke ‘streekromans’ dan blijkt de top vijf van belemmerende factoren: 1. GROND: hoe kom je als eenvoudige particulier aan grond om te bouwen? Eigenlijk alleen als de gemeente de grond in handen heeft en bereid is om die te reserveren en beschikbaar te stellen voor dit doel. 2. KENNIS EN KUNDE: niet iedereen is in staat om zich alle ontwerp- en bouwtermen snel eigen te maken of plattegronden te kunnen vertalen naar een driedimensionale woning. Of zelf diverse professionals aan te sturen, zoals architecten en aannemers en ook nog eens met allerlei gemeentelijke diensten te onderhandelen. Als je met een groep mensen wilt bouwen, moet je ook nog het groepsproces managen en een rechtspersoon oprichten. 3. OVERBRUGGINGSGELD: kennis en kunde kun je inkopen en als het goed is verdien je dat straks helemaal terug doordat je goedkoper en/of beter bouwt, maar wie is in staat om dat allemaal voor te financieren? Plus de rente op de grondkosten? 4. WEERSTANDEN: bij gemeenten heerst, ambtelijk en bestuurlijk, nog veel weerstand tegen particulier opdrachtgeverschap: je kunt veel beter over een groot aantal woningen ineens zaken doen met een professionele partij is de gedachte. Bovendien zijn de voordelen en strategische mogelijkheden om bepaalde beleidsdoelstellingen te behalen onvoldoende bekend.
10
SEV
Bewoners aan zet
5.
S
COMPLEXITEIT: door het ontbreken van een ondersteunende structuur voor particulieren, de moeizame toegang tot de grond- en woningbouwmarkt en het ontbreken van vertrouwen bij gemeenten, is het voor de particulier al snel een onmogelijke opgave om zijn droom in daad om te zetten. Reden waarom veel mensen er al op voorhand vanaf zien.
11
SEV
Bewoners aan zet
4 GEMEENTEN SPELEN EEN SLEUTELROL
S
Succesvolle experimenten bewijzen dat aan al deze knelpunten wat te doen is. Mits de politieke wil daartoe aanwezig is, vooral bij de gemeente die een sleutelrol kan spelen. Beleidskeuzen Gemeenten kunnen in hun beleid op verschillende manieren ruimte geven aan particuliere bouw. Particulier opdrachtgeverschap is maar een middel, het ligt eraan welk beleidsdoel zij nastreven: Ruimte geven aan ‘excentrieke’ initiatieven om zo meer gedifferentieerde wijken tot stand te brengen (voorbeeld: Almere); Een soort nieuwe sociale koopsector laten ontstaan voor starters op de koopmarkt (voorbeeld: Bladel); De creatieve klasse uitdagen om zich te vestigen in achterstandswijken of transformatiegebieden, waarbij ook wonen met werken kan worden gecombineerd (voorbeeld: Rotterdam); Betrokkenheid van bewoners bij het realiseren van een nieuwe wijk (voorbeeld: Enschede); Aantrekken en behouden van hogere inkomensgroepen voor de stad (voorbeeld: Waterwijk, Rotterdam). Het is van belang dat gemeenten zichzelf dit soort vragen stellen, een beleid formuleren inzake particuliere bouw en dit duurzaam verankeren binnen hun organisatie. Grondbeleid Het beleid begint met het aanwijzen van bouwlocaties en het reserveren van grond voor particuliere bouw. Dat betekent nu nog dat de gemeente ook eerst zelf die grond moet verwerven en verder moet kijken dan de meest geijkte locaties (vrije kavels aan de rand van stad). Bijvoorbeeld door ook binnenstedelijke locaties aan te wijzen of door bestaande panden van een nieuwe functie te voorzien. Naar verwachting biedt de nieuwe Grondexploitatiewet over drie jaar aan gemeenten de mogelijkheid om ook grond die reeds in handen is van professionele opdrachtgevers, deels te bestemmen voor particuliere bouw. Dan komt de vraag welke prijs de gemeente gaat vaststellen voor particuliere bouwkavels en wanneer de gemeente dit bedrag wenst te incasseren. Belangrijk voor particulieren is dat ze aan de voorkant kunnen werken met vaste kavelprijzen. Door kleinere kavels - dan de gangbare standaard kavels aan het gouden randje van de wijk - uit te geven kunnen ook middeninkomens zich toegang verschaffen tot het opdrachtgeverschap. Als het een collectief initiatief betreft gericht op de bouw van goedkope bijvoorbeeld (starters)woningen dan kan de gemeente besluiten om de grondprijs voor sociale huurwoningen te rekenen, zeker als de woningen daarna duurzaam betaalbaar worden gehouden (met bijvoorbeeld erfpacht of een Koopgarant-model, zoals in Bladel). Voorts kan de gemeente besluiten om aan het particulier initiatief gedurende een bepaalde termijn een optie op de kavel te geven, zonder dat nog hoeft te worden afgenomen. Vooral bij collectief opdrachtgeverschap is een termijn van anderhalf jaar redelijk voor de fase van groepsvorming en planvorming.
12
SEV
Bewoners aan zet
S
Dit zet ook enige druk op een zakelijke besluitvorming aan bewonerszijde. Duurt de voorbereidingsfase te lang dan vervalt de optie. Uit studie van het RIGO blijkt evenwel dat juist de gemeente vaak verantwoordelijk is voor de grootste vertragingen. Bijvoorbeeld door onverwachte gemeentelijke eisen aan het bouwplan ingebracht tijdens het ontwikkelproces: grondprijsoverleg, bestemmingsplanprocedure en gemeentelijke beleidsontwikkeling (In Bladel was een lagere grondprijs wenselijk, de gemeente wilde hiervoor eerst een algemeen beleid formuleren).
RUIMTELIJKE ORDENING Particulier opdrachtgeverschap is in principe overal mogelijk: vrijstaande bouw, eengezinshuizen, gestapelde bouw, stedelijke vernieuwing, verbouw bestaande panden. In de laatste drie gevallen biedt collectief particulier opdrachtgeverschap goede mogelijkheden om hier invulling aan te geven. Het stedenbouwkundige plan vormt de basis voor de te realiseren kwaliteit op een nieuwbouwlocatie. Enerzijds kan met een sterk stedenbouwkundig plan kwaliteit worden afgedwongen, anderzijds gaat het geheel dichttimmeren van zo’n plan in tegen de onderliggende doelstellingen van het opdrachtgeverschap. Een gulden tussenweg is het als het stedenbouwkundige plan voldoende structuur biedt, waarbinnen toch verschillende uitingsvormen kunnen gedijen (voorbeeld Roombeek). Bewoners kunnen zelf ook invulling geven aan het stedenbouwkundige ontwerp (voorbeeld Purmerend). Daarbij speelt ook het welstandbeleid. Moeten huizen een zekere eenheid vormen of mag een ieder bepalen wat hij mooi of lelijk vindt, ook al heeft dat een wirwar aan stijlen door elkaar heen tot gevolg? Er bestaan verschillende manieren die zich in de praktijk hebben bewezen om te komen tot samenhang en beeldkwaliteit. In het algemeen geldt dat (een beperkt aantal) regels en voorwaarden zeker niet uit den boze zijn bij het particulier opdrachtgeverschap. Zolang ze maar van tevoren helder zijn opgesteld, goed gecommuniceerd worden en er in de loop van het project niet meer vanaf geweken wordt. Begeleiding van de bouw Een gemeente die particuliere bouw actief wil stimuleren kan (extra) ambtelijke capaciteit inzetten om de bouw zelf (te begeleiden en deze veelheid aan kleine bouwaanvragen te behandelen. Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap zal de bouwaanvraag in één keer worden gedaan. Ook binnen de eigen ambtelijke organisatie dient het een en ander te worden gladgestreken, als men niet gewend is om met particulieren van doen te hebben. Een andere mogelijkheid is dat gemeenten taken uitbesteden aan gecertificeerde bouwadviesbureaus. In dat geval werken ze in opdracht van de gemeente. Of zoals in Roombeek via een subsidieregeling buiten de gemeente geplaatst. De gemeente kan een en ander ook uitbesteden aan een projectontwikkelaar (voorbeeld Loenen aan de Vecht).
13
SEV
Bewoners aan zet
S
Bij collectief particulier opdrachtgeverschap zullen de initiatiefnemers meestal zelf een bureau in de hand nemen. Dat zou tevens een randvoorwaarde vanuit de gemeente kunnen zijn om een project te kunnen realiseren. Hiermee is een zekere professionaliteit in de planvorming gewaarborgd. Omdat de gemeente dus ook een belang heeft, zou deze de groepen een bijdrage kunnen geven in de voorfinanciering van de advieskosten. Deze advieskosten kunnen later worden opgenomen in de stichtingskosten en terugbetaald, als het project doorgaat. SAMENVATTING: HOE KUNNEN GEMEENTEN HELPEN? Door een particulier-opdrachtgeversbeleid te formuleren (in welke gevallen en op welke locaties heeft eigenbouw prioriteit?) en door dit duurzaam te verankeren binnen hun organisatie; Door een gericht en actief grondbeleid, bijvoorbeeld door grond te reserveren met voorkeursrecht voor particulier opdrachtgeverschap gedurende een bepaalde termijn of door voor woningen die duurzaam onder de marktwaarde worden gehouden (sociale koopwoningen voor starters bijvoorbeeld) een sociale grondprijs te hanteren; Door in de bestemmingsplannen zones aan te wijzen voor kavels; Door actieve steun te verlenen aan collectief particulier opdrachtgeverschap, onder andere door goede ambtelijke begeleiding en steun aan professionele bouwbegeleiding.
14
SEV
Bewoners aan zet
5 DESKUNDIGE HULP
S
Het is al gezegd: slechts een enkeling redt het in deze ingewikkelde tijd zonder deskundige hulp. In Nederland is inmiddels een stuk of tien bouwadviesbureaus actief, die zich hebben toegelegd op de ondersteuning van met name collectief particulier opdrachtgeverschap. Wat doet een bouwadviesbureau zoal? Het bieden van ondersteuning en begeleiding bij: Het formuleren van uitgangspunten en programma van wensen en eisen; Het opzetten van een rechtspersoon; Het opzetten van een overleg - en besluitvormingsstructuur; Het uitvoeren van een wervingscampagne; Het regelen van een financiële achtervang; Het uitwerken van uitgangspunten tot voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en bestek; De fases van aanbesteding, bouwvoorbereiding, kavelverkoop en uitvoering; Het voeren van onderhandelingen met bijvoorbeeld gemeente, architect en aannemer. Een aantal van de in particulier opdrachtgeverschap gespecialiseerde bureau bereidt kwaliteitscertificering voor, waarbij aan de verschillende activiteiten certificaten kunnen worden gekoppeld. Tot nu toe is gebleken dat deze bouwadviesbureaus een zeer belangrijke, zo niet doorslaggevende rol hebben gespeeld bij projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap. Voor gemeenten die deze vorm willen stimuleren zijn de bouwadviesbureaus dan ook belangrijke partners. Bouwadviesbureaus kunnen ook in opdracht van de gemeente op het terrein van beleidsontwikkeling- en uitvoering een belangrijke ondersteunende rol spelen. Het is denkbaar dat ook andere partijen dezelfde rol zouden kunnen spelen: bijvoorbeeld een woningcorporatie die bereid is om veel tijd te steken in het proces en die zich puur dienstverlenend wenst op te stellen. Hiervan zijn slechts enkele voorbeelden bekend. Verder is er de eerder genoemde optie van het mede-opdrachtgeverschap, waarbij een projectontwikkelaar deskundige hulp biedt. Er lopen momenteel vijf van dit soort projecten binnen het SEV-programma. In dit geval brengt de ontwikkelaar of woningcorporatie de grond in of wordt de grond toegewezen op basis van het feit dat de ontwikkelaar een groep bewoners bij elkaar heeft en draagt de ontwikkelende partij het risico. Dus, formeel is er geen sprake van particulier opdrachtgeverschap. Maar feitelijk is de bewoner vanaf het begin van het ontwikkel- en ontwerpproces betrokken en heeft veel te vertellen over het ontwerp van de woning. Deze projecten zijn nog niet geëvalueerd; de SEV zal hierover begin 2007 een apart rapport uitbrengen.
15
SEV
Bewoners aan zet
S
SAMENVATTING: WAT KUNNEN BOUWADVIESBUREAUS DOEN? Een landelijke organisatie oprichten die zowel initiatieven van particulieren als gemeenten kan ondersteunen bij het tot stand brengen van particulier opdrachtgeverschap; Bij deze organisatie zijn dan gecertificeerde bouwadviesbureaus aangesloten die kwaliteit van dienstverlening garanderen en alleen echte consumenteninitiatieven ondersteunen; Deze organisatie is eenvoudig toegankelijk via een centrale website en telefoon en kan doorlinken naar de bouwadviesbureaus.
16
SEV
Bewoners aan zet
6 ONTWIKKELFONDS
S
Als alle gemeenten maximale steun zouden geven aan particulier opdrachtgeverschap en alle grond in handen zouden hebben, dan zouden particulieren daar terecht kunnen voor grond en voor steun aan collectieve initiatieven. Zolang nog slechts enkele gemeenten aan het ideale rolmodel beantwoorden en in de meeste gevallen weinig bouwlocaties in handen hebben, is er meer nodig om het volume van de particuliere bouw op te krikken. De belangrijkste struikelblokken die moeten worden opgeruimd zijn: Voorfinanciering van collectieve initiatieven in de kwetsbare fase: van hen mag verwacht worden dat zij tijd investeren en ook een beetje geld. Maar voor mensen met niet al teveel geld is de grens al gauw bereikt. Er zou een fonds moeten zijn dat overbruggingskredieten verstrekt voor de planvorming, tot aan het moment dat hypothecaire financiering mogelijk is; Voorfinanciering van grondaankopen ten behoeve van particuliere bouw. Ook het aankopen of reserveren van bouwgrond kost geld, als de gemeente tenminste geen grond kan of wil reserveren. Particuliere initiatieven zijn hierbij altijd in het nadeel, zeker collectieven, die altijd tijd nodig hebben voor besluitvorming in de groep. Er is dus behoefte aan een Ontwikkelfonds Particuliere Bouw, dat op aanvraag van bouwadviesbureaus of particulieren overbruggingskredieten verschaft voor grondverwerving en planvoorbereidingskosten. Zodra een hypotheek kan worden afgesloten wordt het startkrediet teruggestort in het fonds. In het algemeen is dit binnen twee tot drie jaar het geval. Met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is hierover verkennend gesproken. Het SVn voelt ervoor om als uitvoerder en beheerder van zo’n fonds op te treden en voldoet aan het profiel van een neutrale non-profit partij met kennis van financiering. Het Ontwikkelfonds zal uiteraard de aanvragen willen toetsen. Die toetsing zal op drie criteria plaatsvinden, te weten: (1) kredietwaardigheid van de aanvragers, (2) risico’s van het plan en (3) of het een echt (collectief) particulier opdrachtgeverschap-project is. Aangezien de SVn op dat vlak niet de kennis en expertise heeft willen we hiervoor een kredietcommissie instellen, waarin mensen met kennis en expertise op deze vlakken plaatsnemen. Hoe groot zal de financieringsbehoefte zijn voor een Ontwikkelfonds Particuliere Bouw? Bureau Finance Ideas maakte voor de SEV de volgende berekening voor een eengezinshuis van € 155.000 in collectief particulier opdrachtgeverschap met een bouwproces van 28 maanden vanaf start initiatieffase tot en met bouwfase. De uitkomst is een financieringsbehoefte van € 15.500 per woning.
17
SEV
Bewoners aan zet
S
Om jaarlijks 100 projecten van 30 woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap te voorzien van een startkrediet zou dus een fonds nodig zijn van 100 x 30 x 15.500 = € 46,5 miljoen. Indien na gemiddeld twee en een half jaar startkredieten weer zijn afgelost, moet het fonds 2,5 keer zo groot zijn, dus in de orde van € 135 miljoen; nog steeds op basis van een extra productie van 3.000 woningen per jaar. Het ministerie van VROM heeft in 2005 overeenkomsten afgesloten met bouwregio’s over een premie van € 1600,- per woning voor elke extra opgeleverde woning in particulier opdrachtgeverschap – boven een bepaald per regio afgesproken drempelpercentage. SEV Realisatie heeft een rondje gemaakt langs de betreffende regio’s en geconstateerd dat nauwelijks gebruik gemaakt wordt van deze regeling: de prikkel is blijkbaar niet voldoende groot. En ook daar waar gemeenten er wel in slagen om particulier opdrachtgeverschap-projecten van de grond te krijgen, hebben ze grote kans dat ze geen aanspraak kunnen maken op de premieregeling. Omdat bijvoorbeeld de nabij gelegen grote gemeente er niets aan doet en daarmee het gemiddelde regionale percentage laag houdt.
Het totale bedrag per jaar dat VROM heeft gereserveerd voor deze stimuleringsregeling is ongeveer gelijk aan het jaarlijkse bedrag dat volgens bovenstaande berekening in het Ontwikkelfonds gestort zou moeten worden. De bijdrage per woning uit het fonds zou tien maal zo groot zijn als in de bestaande stimuleringsregeling, maar met het verschil dat het niet gaat om een bijdrage a fonds perdu maar om een storting in een revolving fund. Na 2,5 jaar storten zou het fonds groot genoeg zijn om verder zichzelf in stand te houden, voor een productie van 3.000 extra woningen per jaar. Daarnaast zijn er voor het oprichten van het fonds, alsmede uitvoering geven aan de beoogde taken en het beheer kosten verbonden. Op jaarbasis kan in ruime zin gemiddeld rekening gehouden worden met € 200.000,-. Provinciale overheden die particulier opdrachtgeverschap willen stimuleren zouden aanvullende stortingen kunnen doen in het Ontwikkelfonds, waar dan tegenover staan extra trekkingsrechten voor bouwinitiatieven in hun gebied. Moeten het fonds jaar in jaar uit blijven revolveren? De bedoeling is dat gemeenten steeds meer steun gaan verlenen aan particuliere bouw. Voor gemeenten die aangeven hiertoe geen mogelijkheid te hebben, omdat ze geen grondposities bezitten komt straks de nieuwe Grondexploitatiewet te hulp. Met deze wet in de hand kunnen gemeenten ook claims voor particuliere bouw gaan leggen op grond die in handen is van projectontwikkelaars of woningcorporaties. Wellicht is dan de voorfinanciering van grondverwerving niet meer in dezelfde mate nodig als nu. Maar de behoefte aan voorfinanciering van planvoorbereidingskosten blijft bestaan. Het kan dus zijn dat over een paar jaar een deel van middelen van het fonds kan worden teruggegeven aan de f(o)unding fathers.
18
SEV
Bewoners aan zet
S
SAMENVATTING: WAT KUNNEN VROM EN PROVINCIES DOEN? De middelen van de huidige BLS stimuleringsregeling voor particuliere bouw storten in een Ontwikkelfonds Particuliere Bouw dat startkredieten verstrekt ter overbrugging van kosten van grondverwerving en planvoorbereiding en het (mede)financieren van de uitvoeringskosten van het fonds; Dit kan een revolving fund zijn doordat startkredieten worden terugbetaald zodra hypothecaire financiering rond is; Hiermee zouden jaarlijks 100 extra projecten van 30 woningen in Collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen worden mogelijk gemaakt Provincies zouden het fonds kunnen ophogen voor extra projecten binnen hun grondgebied.
19
SEV
Bewoners aan zet
S
7 CAMPAGNE GERICHT OP GEMEENTEN Om te bereiken dat meer gemeenten het voorbeeld volgen van onder meer Bladel, Loenen, Apeldoorn, Enschede, Almere en Rotterdam. Tot slot, de actie die, wat de SEV betreft, als eerste kan worden ingezet: een gericht, kort maar krachtig offensief van kennisoverdracht. Hiervoor is een voorstel ontwikkeld waaraan de naam van de Bladelse wethouder Pijnenburg, enthousiast pleitbezorger van collectief particulier opdrachtgeverschap, is verbonden. De campagne zou zich primair moeten richten op nieuw gekozen raadsleden en wethouders, en secundair op ambtenaren. Gerekend wordt op 20 bijeenkomsten, in eerste instantie gericht op die regio’s waarvan bekend is dat er nu al veel bouwinitiatieven zijn vanuit de bevolking. De bijeenkomsten worden begeleid met kennisoverdrachtsmateriaal, projectvoorbeelden, inventarisaties van bestaand beleid in de gemeenten binnen die regio’s en landelijke publicaties. De beoogde uitkomst is dat steeds meer gemeenten actieve steun gaan verlenen aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap, zodat de aanjagende bemoeienis van hogere overheden navenant kan afnemen. VROM kan deze campagne steunen, eventueel samen met de betreffende provincies.
20
SEV
Bewoners aan zet
S
21
SEV
Bewoners aan zet
S
COLOFON Uitgave
SEV
Vormgeving omslag
Ontwerpwerk, Den Haag
Druk omslag
Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel
Opmaak
Gé grafische vormgeving, Rotterdam Rhea Bogaart, Rotterdam
Rotterdam, mei 2006
22
SEV
