Bevorderen koopstarterswoningen in Houten, inventarisatie van mogelijkheden en keuzes 1.0 Inleiding Door de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt vanaf medio jaren ’90 ondervinden veel aspirantstarters op de koopwoningmarkt problemen om in te stromen in hun eerste koopwoning. Het gemiddelde prijsniveau in Houten is aanzienlijk hoger dan gemiddeld in Nederland. Omdat starters meestal aan het begin van hun carrière staan is de koopwoningmarkt voor deze doelgroep praktisch onbereikbaar geworden. Het gevolg daarvan is dat de sociale huurwoningmarkt verstopt wordt omdat er wel voortdurende instroom is maar veel minder uitstroom. De laatste tijd is de roep om maatregelen te nemen groter geworden. In deze notitie komt aan de orde een inventarisatie van mogelijke maatregelen die beschikbaar zijn en de keuzes die voor Houten gemaakt worden. Onder koopstarters worden verstaan woningzoekenden die voor het eerst een woning willen kopen, al dan niet met achterlating van een huurwoning. De notitie gaat dus niet in op de positie van andere starters die aangewezen zullen zijn op de huurmarkt. 2.0 Welke mogelijkheden zijn er om de positie van aspirant koopstarters te verbeteren? We onderscheiden de volgende groepen van maatregelen: 1) Het verhogen van woningaanbod dat specifiek gericht is op koopstarters. 2) Financiële instrumenten om de maandlasten te verlagen. 3) Het verkopen van woningen onder de marktwaarde van de woning (waaronder het verlagen van de koopsom door de grond in erfpacht uit te geven). Deze maatregelen komen hier onder aan de orde. Per maatregel wordt aangegeven of gemeente Houten de maatregel wil toepassen, voor zover sprake is van gemeentelijke keuzevrijheid. 2.1 Het verhogen van woningaanbod dat specifiek gericht is op koopstarters. In de jonge woningvoorraad van Houten gaat het eigenlijk uitsluitend over nieuwbouw. Verbouw van bestaande woningen voor koopstarters is niet of nauwelijks aan de orde. Bij de besluitvorming over de afbouw van Houten-Vinex (LHV) is het woningbouwprogramma aangepast. Ook zijn in regionaal verband afspraken gemaakt met omliggende gemeenten en de woningcorporaties voor een hoger percentage sociale huur en realisatie van goedkope koopwoningen. In het Actieprogramma 20062010 heeft het College van B&W ingezet op de realisatie van 250 koopstarterswoningen (2- en 3kamer woningen). De overeenkomst met Viveste betreft de eerste 136 woningen daarvan. De verwachting is dat het aantal van 250 koopstarterswoningen zeker gehaald gaat worden, gelet op de mogelijkheden in Castellum, Leebrug II en Hofstad IV. 2.1.1 Particulier opdrachtgeverschap In een aantal gemeenten (Bladel, Almere en Den Haag) zijn initiatieven bekend van jongeren die in een vorm van particulier opdrachtgeverschap woningen bouwen. Essentieel is natuurlijk dat er bouwgrond beschikbaar is. Uit inventarisatie is gebleken dat de resterende mogelijkheden in HoutenZuid inzet zijn geweest bij de onderhandeling met bouwclaimhouders. Dat rechtvaardigt de conclusie dat deze optie voor Houten-Zuid niet interessant is bij gebrek aan beschikbare grond. Wellicht ontstaan er in de toekomst wel enige mogelijkheden in Houten-Noord. Bij gebrek aan grond in eigendom is de kans gering dat er op korte termijn mogelijkheden ontstaan in de kleine kernen. 2.2
Financiële instrumenten om de maandlasten te verlagen.
2.2.1 Nationale hypotheekgarantie Op rijksniveau garandeert de Nationale hypotheekgarantie (NHG) de hypotheekbetalingen van de koper aan de financier. Daardoor gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven (gemiddeld 0,4%). Hiermee wordt voorzien in een voordeliger financiering waarvan met name koopstarters gebruik maken. Voor de NHG gelden twee maxima: de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000 en het hypotheekbedrag mag maximaal € 265.000 zijn. De NHG wordt verstrekt door het Waarborgfonds Eigen Woningen. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker. NHG is mogelijk als voldaan wordt aan de
1
inkomensnormen zoals deze door het NIBUD zijn opgesteld. Volgens deze inkomensnormen mag een bepaald percentage van het inkomen aan woonlasten worden besteed. 2.2.2 Bevordering eigenwoningbezit Op rijksniveau wordt met de koopsubsidie (de Wet bevordering eigenwoningbezit, BEW) beoogd om voor huishoudens met lagere inkomens keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. Tot en met 2006 gold de voorwaarde dat de hoogte van de hypotheek niet hoger mocht zijn dan ongeveer € 134.000, voor Houten en Midden-Nederland een onrealistisch lage waarde. Tot en met 2006 is een zeer gering aantal koopsubsidies op grond van de BEW toegekend. Met ingang van 1-1-2007 is de norm verhoogd naar ongeveer € 158.000. Om twee redenen kan worden aangenomen dat deze verhoging voor de koopstarters in Houten weinig hulp biedt. Ten eerste is het gemiddelde prijsniveau voor (bestaande) koopwoningen in de regio Utrecht veel hoger (tussen € 220.000 en € 250.000). Ten tweede is het gemiddelde aanbod van in Houten te koop staande woningen in de prijsklasse tot € 200.000 zeer beperkt. 2.2.3 Starterslening Een derde financieel instrument is de starterslening. De Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft voor koopstarters een startersregeling ontwikkeld. Deelnemende gemeenten kunnen daarmee startersleningen verstrekken. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van een huis mogelijk te maken. De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij. Iedere drie jaar vindt een inkomenstoets plaats. Bij inkomensgroei wordt voor (een deel van) de starterslening rente en aflossing betaald. Het rentevrije deel wordt daarmee kleiner. Met ingang van 2007 heeft het Ministerie van VROM 40 miljoen euro gestort om te stimuleren dat meer gemeenten startersleningen verstrekken. Uitgangspunt daarbij is dat de gemeentelijke inzet wordt verdubbeld met de VROM-bijdrage, voor zover het budget dat toelaat. Het is overigens niet mogelijk om tegelijk gebruik te maken van zowel de koopsubsidie van de BEW als een starterslening Het doel van een starterslening is om huishoudens met lagere inkomens te helpen bij de aankoop van een woning. Voor de beantwoording van de vraag of gemeente Houten startersleningen wil verstrekken is het prijsniveau van de Houtense woningmarkt van groot belang. In Houten zijn nauwelijks koopwoningen met een prijs onder € 200.000. Dat betekent dat een substantiële lening nodig zou zijn om huishoudens met een lager inkomen voor deze woning in aanmerking te laten komen. Het gevolg daarvan zou weer zijn dat dit zou leiden tot hoge kosten voor de gemeente én met weinig bereik omdat maar een gering aantal huishoudens zou kunnen worden bereikt. Dus het financiële effect zou groot zijn en het aantal huishoudens dat zou worden geholpen gering. Overigens hebben niet alle koopstarters problemen om ‘op de rijdende trein’ te springen. Door gebruik te maken van nieuwe hypotheekvormen, door meetelling van een tweede inkomen en de lagere hypotheekrente hebben zij kunnen kopen. Voor koopstarters met lagere inkomens is dat minder of niet meer het geval. In bijlage 1 wordt een nadere achtergrondinformatie over de starterslening gegeven. 2.2.4 Overig Een vierde financieel instrument betreft speciale hypotheekvormen, speciaal voor koopstarters.Voorbeelden zijn de startershypotheek van de Postbank en de generatiehypotheek van de Rabobank. Deze hypotheekvormen voldoen niet aan de normen en voorwaarden van de NHG.
2.3 Het verkopen van woningen onder de marktwaarde van de woning (waaronder het verlagen van de koopsom door de grond in erfpacht uit te geven) We onderscheiden een aantal varianten: 2.3.1 Lagere grondprijzen dan marktconform Om woningen betaalbaar te maken voor koopstarters worden bij nieuwbouw lagere grondprijzen vastgesteld. De gemeente hanteert al sinds jaren via het grondprijzenbesluit gereduceerde tarieven voor goedkope koopwoningen. Hiermee subsidiëren wij deze woningen waardoor deze onder de marktwaarde worden verkocht.
2
2.3.2 Maatschappelijk gebonden eigendom Een andere mogelijkheid is een constructie met maatschappelijk gebonden eigendom, meestal in samenwerking met een woningstichting. Het komt er op neer dat de woningstichting bij nieuwbouw een lagere verkoopprijs vraagt aan de koopstarter. Het komt op het volgende neer: De koper koopt de woning met korting (kortingspercentage in overleg met woningstichting te bepalen) Er is een terugkoopplicht door de corporatie De waardeontwikkeling wordt gedeeld Hypotheekrente en canon zijn fiscaal aftrekbaar Erfpacht wordt afgekocht, canon kan wijzigen Een inkomensgrens kan nader worden bepaald Het is verplicht voor de eigenaar om zelf in de woning te wonen Dit wordt in Nederland op diverse manieren uitgewerkt. Woningstichting Viveste heeft een voorkeur voor Koopgarant. Wij kunnen ons vinden in deze uitwerking van MGE. Voor ons is van belang dat sprake is van een duurzame regeling, met andere woorden: wij vinden het belangrijk dat deze woningen voor lange tijd bereikbaar blijven voor huishoudens met lagere inkomens. Vandaar dat onze inzet is dat ook volgende koopstarters de woning kunnen kopen met korting. Door het hanteren van erfpacht worden woningen goedkoper aangeboden. Er is sprake van een splitsing in grond en woonhuis. De grond blijft in eigendom van de verkopende partij. Afhankelijk van de gekozen constructie is er een terugkooprecht (voor de partij die de grond in eigendom heeft) of de mogelijkheid om de grond erbij te kopen. In bijlage 2 worden ook andere vormen van MGE toegelicht. 2.3.3 Verkoop sociale huurwoningen aan huurders Ook mogelijk is verkoop van bestaande sociale huurwoningen aan huurders. In de situatie van Houten is dit ongewenst. Dit heeft te maken met de blijvende druk op de sociale huurwoningmarkt in Houten en de regio. Gemiddeld wordt op elke geadverteerde sociale huurwoning gereageerd door meer dan 80 huishoudens. Op regionaal niveau is afgesproken om per gemeente toe te werken naar een woningvoorraad met 30% sociale huurwoningen. Eind 2006 bedraagt de sociale huurwoningvoorraad in Houten 27,3%. Dus er is nog een inspanning te leveren. Daarin past niet het verkopen van sociale huurwoningen. In lijn hier mee zijn afspraken vastgelegd in de lokale prestatieafspraken 2006-2010 tussen Viveste en de gemeente. 2.4 Conclusie Geadviseerd wordt: 1. om volop in te zetten op realisatie van 250 koopwoningen voor koopstarters; 2. de inzet van de Maatschappelijk gebonden eigendomconstructie (Koopgarant) als het meest effectief te beschouwen om de beoogde doelgroep te helpen; 3. om in Houten géén startersleningen te verstrekken.
x-x-x
3
Achtergrondinformatie over startersleningen Techniek van de starterslening Een starterslening is een hypothecaire lening die een deel van de aankoopkosten van een koopwoning dekt. Deze starterslening is altijd een tweede lening, naast een hypothecaire lening bij een geldgever naar keuze, en is uitsluitend bedoeld voor de aankoop van een koopwoning. Dit is dus een instrument om starters aan hun eerste koopwoning te helpen. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De looptijd, de rente en de aflossing van de starterslening zijn marktconform. De eerste 3 jaar is de lening echter renteloos en aflossingsvrij. De veronderstelling is dat het inkomen in de loop der tijd dusdanig groeit dat de klant op enig moment de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Er zijn inkomenstoetsen na 3, 6, 10 en 15 jaar. Voorbeeld 1 jr. hypotheek: inleg gemeente: verdubbeling door VROM: totaal
150.000 15.000 15.000 180.000
1 x 0 0
moment van betaling rente en aflossing (in jaren) 2 3 4 5 6 7 8 9 etc. x x x x x x x x X 0 0 x x x x x x X * ** 0 0 x x x x x x X * **
* ) Als na de 1e inkomenstoets (na 3 jaar) blijkt dat het inkomen voldoende gestegen is, dan moet vanaf het 4e jaar rente en aflossing worden betaald. Dit wordt berekend over een resterende looptijd van 27 jaar. **) de rentederving is voor rekening van gemeente resp. het Ministerie van VROM.
Voorbeeld 2 jr. hypotheek: inleg gemeente: verdubbeling door VROM: totaal
150.000 15.000 15.000 180.000
1 x 0 0
moment van betaling rente en aflossing (in jaren) 2 3 4 5 6 7 8 9 etc. x x x x x x x x x 0 0 0 0 0 x x x x * ** 0 0 0 0 0 x x x x * **
* ) Als na de 2e inkomenstoets (na 6 jaar) blijkt dat het inkomen voldoende gestegen is, dan moet vanaf het 7e jaar rente en aflossing worden betaald. Dit wordt berekend over een resterende looptijd van 23 jaar. **) de rentederving is voor rekening van gemeente resp. het Ministerie van VROM.
Voorbeeld 3 Voor de aankoop van een woning, inclusief bijkomende kosten, is een hypotheek nodig van € 155.000. Dat bestaat uit een koopsom voor een bestaande woning van € 138.400 plus 12% bijkomende kosten zijnde € 16.608. Koper en partner hebben een inkomen van resp. € 23.500 en € 0. De starterslening bedraagt bij dit inkomen en deze financieringsbehoefte maximaal € 30.000 (de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij). De banklening (dus de eerste hypothecaire lening) onder NHG én 10 jaar rentevast bedraagt maximaal € 120.000. Hierover moet vanaf het begin rente en aflossing worden betaald. Voor de benodigde financiering van € 155.000 uit dit voorbeeld is nog € 5.000 aan eigen middelen nodig. In dit voorbeeld is uitgegaan van een rentestand van 3,9%. Voorwaarden voor inzet van startersleningen Vier voorwaarden: Voldoende bereikbare woningen. Als het instrument in Houten wordt ingezet zal het de bedoeling zijn om een koopstarter uit Houten te laten doorstromen naar een koopwoning in Houten. Een vorm van lokaal maatwerk dus. Houten heeft in de bestaande woningvoorraad nauwelijks woningaanbod in de prijsklasse tot € 200.000. In de prijsklasse tot € 220.000 is dat nauwelijks beter. Het aanbod zal dus van de nieuwbouw moeten komen. Voldoende budget. Met elke ingezette miljoen euro kunnen ongeveer 30 koopstarters worden geholpen, bij een gemiddelde lening van € 30.000 a € 35.000. In Utrecht wordt sinds 2004 gewerkt met een budget van 5,6 miljoen euro. Inmiddels komt de beweging op gang dat ook andere overheden geld inleggen. Het Ministerie van VROM heeft per 1-1-2007 40 miljoen euro landelijk als lening ingelegd. Daarvan is de bedoeling dat elke door de gemeente ingelegde euro wordt verdubbeld door VROM, totdat het VROM-budget is uitgeput. Gelden worden toegekend op volgorde van binnenkomst. Daarnaast denkt de provincie Utrecht na over een mogelijke bijdrage (op provincieschaal).
4
Dekking in de gemeentelijke begroting voor de jaarlijkse last van € 50.000 per ingelegde miljoen euro. Dit geldt met name voor de eerste 3 jaren dat het geld is uitgezet. De veronderstelling is dat het inkomen van de koopstarters in de loop der tijd dusdanig groeit dat de klant op enig moment de marktconforme rente en aflossing kan betalen. De ervaring leert dat men vaak al na de eerste inkomenstoetsen (na 3 jaar) daartoe in staat is. Vanaf het moment dat dat het geval is, zal de gemeentelijke last afnemen tot in theorie € 0 (als de rentederving even hoog wordt als de betaalde rente op de uitstaande leningen). De last neemt weer toe als de teruggevloeide gelden opnieuw als startersleningen worden uitgezet. Uitvoeringsaspecten. SVN voert de regeling grotendeels uit, maar zowel in de startfase als gedurende de regeling is personele inzet van de gemeente nodig. Het gaat om de volgende activiteiten: Startfase: Beleidsnotitie vaststellen (doelstelling van de regeling, doelgroep omschrijving, omschrijving van het woningsegment namelijk: bestaand en/of nieuwbouw, prijsklasse, keuze voor generieke regeling of alleen voor specifieke nieuwbouwprojecten, de hoogte van de lening); Vaststelling subsidieverordening (model-SVN) door gemeenteraad; Informatiebijeenkomst voor hypotheekverstrekkers, makelaars en tussenpersonen; Informatiebijeenkomst voor koopstarters; Voorlichtingsactiviteiten (gemeentelijke brochure/folder, website, informeren gemeentewinkel, publicatie op gemeentepagina in Houtens Nieuws. Uitvoeringsfase: Voorlichtingsactiviteiten (herhaling van informatieverstrekking, actualisering van informatie richting website, medewerkers gemeentewinkel, brochure), direct mailing naar doelgroep; Toekenning van de lening (intake van aanvraag, controle van bewijsstukken: namelijk huurcontract en bevolkingsregister, aanmaak van toewijzingsbrief (model-SVN), besluit over toewijzing); Budgetbeheer; Monitoring van de toegekende leningen.
Ervaringen met het aanbieden van startersleningen Diverse gemeenten zijn de afgelopen jaren gestart met het aanbieden van startersleningen. Daarbij wordt de uitvoering voor het grootste deel in handen gelegd van het SVN. De ervaring leert dat gemiddeld per huishouden tussen € 30.000 en € 35.000 als lening wordt toegekend. Uit evaluaties bij gemeenten blijkt dat de betalingen van rente en aflossingen sneller gaat dan eerder verwacht. Met andere woorden: het revolving fund wordt sneller gevuld en kan dus sneller opnieuw worden uitgezet. Daardoor is het mogelijk om sneller dan verwacht het door rente en aflossing teruggevloeide budget opnieuw uit te lenen. Sinds 2004 heeft gemeente Utrecht ervaring met dit instrument. De ervaring daar leert: dat van de tot nu toe verstrekte leningen (ongeveer 150) ongeveer 10% zijn verstrekt voor nieuwbouw koopwoningen. Dat kan worden verklaard door de Utrechtse woningmarkt die een aanzienlijk woningaanbod heeft in de bestaande koopwoningvoorraad tot € 200.000. Dit is een andere situatie dan in Houten. Daar worden maar enkele woningen te koop aangeboden beneden € 200.000. Een inventarisatie op www.funda.nl op een willekeurig moment zal dat bevestigen. Wat betreft de oplevering van nieuwbouw woningen is er weinig verschil tussen Utrecht en Houten: het overgrote deel bevindt zich in de prijsklasse boven € 200.000. dat de regeling beantwoordt aan het doel om een doorstromingseffect te krijgen. Utrecht stelt als voorwaarde dat de aspirant-koper een huurwoning achterlaat in Utrecht (sociale huurwoning of particuliere huurwoning of onzelfstandige kamerhuurwoning). Dit moet worden aangetoond met kopie huurcontract en uittreksel uit bevolkingsregister (minimaal 1 jaar woonachtig op dat adres). Inwonende starters vanuit de thuissituatie (bij ouders) zijn uitgesloten van de regeling. Door de starterslening ontstaat het psychologische effect dat meer starters zich weer oriënteren op de koopwoningmarkt die zij al eerder hadden afgeschreven. dat in de praktijk middeninkomens nodig zijn om in aanmerking te komen voor de regeling. Huishoudens met lagere inkomens kunnen onvoldoende zelf financieren. Huishoudens met een inkomen tot bijvoorbeeld € 30.000 kunnen een maximale lening met NHG krijgen van indicatief € 130.000. Bij een inkomen van € 35.000 is dat indicatief € 160.000 en bij een inkomen van € 40.000 is dat indicatief 180.000. Door een starterslening van (maximaal) €
5
30.000 aan te bieden wordt voor een huishouden met een inkomen van € 35.000 een koopwoning van indicatief € 190.000 bereikbaar. dat het argument niet opgaat dat woningzoekenden door een dergelijke lening worden opgezadeld met onwenselijk hoge schulden. Dit komt omdat de Utrechtse regeling leunt op de bestaande regeling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De aanvrager zal binnen de normen van het NHG moeten blijven. De hypotheekverstrekker vraagt voor de eerste lening garantie bij NHG. Het SVN vraagt garantie voor de tweede (starters)lening bij NHG. Door periodieke inkomenstoetsen na 3, 6, 10 en 15 jaar kunnen inkomensstijgingen en –dalingen leiden tot een correctie op de verschuldigde hypotheekrente. In Utrecht wordt de starterslening verstrekt voor het verkrijgen van een bestaande of een nieuwbouw koopwoning tot maximaal € 200.000 exclusief de bijkomende kosten. Afhankelijk van de financiële draagkracht bedraagt de starterslening in Utrecht maximaal € 30.000.
In gemeente Vianen en Zeist is inmiddels ook ervaring opgedaan met startersleningen. De situatie op de woningmarkt in deze gemeenten wordt, net als in Houten gekenmerkt door gering aanbod aan bestaande koopwoningen beneden € 200.000. De ervaring bij deze gemeenten is dat daarom nauwelijks startersleningen zijn verstrekt. Het product is tot nu toe bij financiële instellingen weinig bekend. Onlangs zijn de maximale verwervingskosten om in aanmerking te komen voor een lening in Vianen verhoogd naar € 230.000. In Zeist staat een nieuwbouw-project op stapel. Het is de bedoeling dat daar voor 7 goedkope woningen het instrument van de starterslening wordt ingezet.
6
Vormen van Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) 1. 2. 3. 4. 5.
Verkoop onder Voorwaarden Koopgarant Koop Goedkoop Betaalbare koopwoning Sociale koop
Ad 1
Verkoop onder Voorwaarden Koper koopt woning met 25% korting Terugkoopplicht door de corporatie Verdeling waarde-ontwikkeling Erfpacht voor € 0,00 Inkomensgrens van € 50.000 Verplicht zelf bewonen van de woning.
Ad 2
Koopgarant De koper koopt de woning met korting Er is een terugkoopplicht door de corporatie De waardeontwikkeling wordt gedeeld Hypotheekrente en canon zijn fiscaal aftrekbaar Erfpacht wordt afgekocht, canon kan wijzigen Er is geen inkomensgrens Het is verplicht voor de eigenaar om zelf in de woning te wonen
Ad 3
Koop Goedkoop Koper koopt woning, grond blijft van corporatie Grond wordt gehuurd met ingroeiregeling Hypotheekrente en canon fiscaal aftrekbaar Corporatie heeft terugkooprecht Koper heeft volledige waardeontwikkeling van de woning
Ad 4
Betaalbare koopwoning Voor kopers met inkomen < € 32.000 Koopsom minimaal 80% van vrije waarde Grond in erfpacht, jaarlijkse canon afhankelijk van inkomen Bij inkomensstijging overige 20% ook kopen (in 2 delen van 10%) Jaarlijkse inkomenstoets
Ad 5
Sociale koop Koper koopt woning voor minimaal 35% van de waarde Het niet betaalde deel wordt uitgegeven in erfpacht Bij verkoop betaalt de koper het restant van de koopsom, vermeerdert met de waardestijging van de woning Hypotheekrente fiscaal aftrekbaar Corporatie heeft terugkooprecht
7
8
