Bevezetés
A tulajdonjog szinte kizárólagos igazolása a közhitelesség elvén nyugszik és ennek jelentősége nem csak a tulajdoni viszonyok hiteles igazolásában, hanem az egész nemzetgazdaság működése szempontjából is alapvető. Dolgozatomban igyekeztem azon általam leglényegesebbnek tartott ingatlan-nyilvántartási témákkal foglakozni, melyeket legalapvetőbbnek ítéltem. Látni kell, hogy a jogalkotás a tételes jogi szabályozás, a normatív szövegalkotás során igyekszik az ingatlan-nyilvántartás célját, módját illetően az ingatlan-nyilvántartással szemben támasztott társadalmi
és
gazdasági
elvárásoknak
megfelelni.
De
figyelni
kell
azokat
az
alapvető
összefüggéseket is, melyek nélkül az ingatlan-nyilvántartás tagozódása és szabályozása nem érthető. Az utóbbi hónapok e tárgyban hozott jogszabályváltozásai részben e célt szolgálják, részben praktikusan igyekeznek elejét venni az utóbbi időben oly sokat bírált visszaéléseknek, amikor kissé bonyolultnak látszó klauzulákhoz köti, akár egy tulajdoni lap kiváltását is. A jogirodalomban a rendszerváltozás után felmerülő elvi kérdés volt, hogy az ingatlan-nyilvántartás maradjon-e a jelenlegi szervezetek között, avagy visszatérjen a korábbi és a Nyugat-európai gyakorlathoz. Úgy vélem, hogy e kérdés megválaszolása nem e dolgozat tárgya –az azonban megállapítható és dolgozatomban arra tettem kísérletet, hogy igazoljam az elérni kívánt célt teljesíteni tudja a jelenlegi szabályozás, garanciális biztosíték a tulajdon nyilvántartására és minden kérdésekre ami az alapvető jogi tételből következik.
1. Az alapelvekről általában Az alapelvekben olyan általános érvényű tételeket szokás megfogalmazni, amelyek átfogják az adott jogintézmény (ez esetben az ingatlan-nyilvántartás) egészét, alapjaiban határozzák meg annak célját, tárgyát és a cél megvalósításának legfontosabb módszerét. A helyesen megválasztott alapelvek többek között irányt mutatnak a nyilvántartással összefüggő kérdések további szabályozásához, a szabályok helyes alkalmazásához.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban Inytv.) kodifikációja során sokáig vita tárgyát képezte az a kérdés, hogy a megalkotandó jogszabályban szükséges-e külön fejezetben, vagy paragrafusokban megfogalmazni az alapelveket. A vita során az az álláspont győzedelmeskedett, mely szerint az alapelvek elhatárolt kodifikálása indokolt. Az Inytv. a Bevezető rendelkezéseknél tárgyalja az ingatlan-nyilvántartás alapelveit. Ez a korábbi szabályozáshoz képest (1972. évi 31. törvényerejű rendelet, a továbbiakban tvr.) jelentős eltérés, hiszen az alapelvek a törvényerejű rendeletben elszórtan voltak fellelhetőek, egyes paragrafusokba beépítve, az alapelvek tételes rögzítését a törvényerejű rendelethez készített miniszteri indoklás tartalmazta. A tvr. rendező elvei között komoly hangsúlyt kaptak korábban az ingatlan-nyilvántartás gazdasági célját kifejező alapelvek (valósággal való egyezőség elve, kötelező használat elve). Ezek az alapelvek a törvény rendelkezései között már nem lelhetők fel. A korábbi klasszikusnak nevezhető telekkönyvi rendező elvek viszont az említett Bevezető rendelkezések között ismét megtalálhatók. Az ingatlan-nyilvántartás törvényben rögzített alapelvei:
A bejegyzés és annak hatálya
Nyilvánosság elve
Közhitelesség elve
Kérelemhez kötöttség elve
Rangsor elve
Okirat elve
2. A bejegyzés elve A telekkönyvből átvett jogintézmény. Az Inytv. 3. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezések értelmében „Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek”. Az Inytv. 3. § (2) bekezdése tételesen sorolja fel azon jogokat, amelyek az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek. „Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló
vagyonkezelői jogot,
2
földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot).”
A bejegyzés elvéhez szorosan kötődik az a polgári jogi anyagi jogszabály, mely szerint „Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen, vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. 1”, éppen ezért a bejegyzés elvét a konstitutivitás elvének is szokás nevezni. Mivel jogrendszerünk az ingatlan tulajdon szerzésének ezt a módját tehát a tradicionális rendszert ma is fenntartja, ebből következően a szerződésen alapuló jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül létre sem jöhet. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogszerzés dologi hatályú, tehát nemcsak az eladó és a vevő között érvényes, hanem harmadik személyekkel szemben is hatályos. Tehát az ingatlan-nyilvántartás jog-keletkeztető hatálya itt kapcsolható össze a közhitelesség elvével, amely védi azokat, akik az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szereznek jogot az ingatlanra.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jog-keletkeztető hatályával kapcsolatban ki kell emelni, hogy nem általános elv, és nem érvényesül töretlenül. Ezt támasztja alá az Inytv. 3. §-ának (4) bekezdése, mely szerint a törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érintik. Ilyenek például azon ingatlant érintő tulajdonszerzések, mely nem szerződésen alapulnak (öröklés, hatósági határozat, elbirtoklás). Ezekben az esetekben a jogváltozás attól függetlenül bekövetkezik, hogy azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik-e, vagy sem.
Az Inytv. 16. §-ában felsorolt jogokon és 17. §-ában rögzített tényeken kívül más jog bejegyzését vagy tény feljegyzését csak törvény rendelheti el. A bejegyzés elve két irányban érvényesül, más tartalommal a jogok bejegyzésénél és más tartalommal a tények feljegyzésénél. Az ingatlannyilvántartási ügyben hozott ügydöntő határozat nem bizonyítás alapján megállapított tényálláson nyugszik, hanem az okiratra alapított tényállás valószínűsítése a bejegyzés alapja. 1
Ptk. 117. § (3) bekezdése
3
A bejegyzés deklaratív hatállyal bír, amennyiben a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezik, illetve bármely jogszabályon (pl. közérdekű szolgalmak és használati jogok) vagy hatósági határozaton alapuló dologi jog (pl. földhasználati jog) esetében, továbbá kötelmi jellegű jogok (pl. elő és visszavásárlási, vételi jog, tartási, életjáradéki jog) esetében. A deklaratív hatály lényege, hogy ilyen hatályú bejegyzés nem jár a jog keletkezésével –csupán a már fennálló jogot rögzíti, de ahhoz többletjoghatásokat fűz, mégpedig azt, hogy adott jog harmadik jóhiszemű személyekkel szemben, azaz abszolút jelleggel lesz joghatályos. Az addig meghatározott személlyel szemben érvényesíthető, relatív jellegű jogok a bejegyzés folytán az ingatlan mindenkori tulajdonosát terhelő jogosultságokká válnak. Természetesen a konstitutív hatállyal bejegyzett jogok esetében is érvényesül a bejegyzés deklaratív hatálya. A deklaratív hatályú feljegyzés esetében a tényhez fűzött többletjoghatás az, hogy annak elmaradása esetén a jogosult harmadik jóhiszemű személyekkel szemben nem érvényesítheti (pl. szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom), tehát a tulajdoni lapra történő feljegyzéssel a tény abszolúttá, mindenkivel szemben érvényesíthetővé válik /Inytv. 17. § (2) bek./
3. A nyilvánosság elve A jogalkotó a nyilvánosság elvén keresztül gondoskodik a forgalom biztonságáról azáltal, hogy az ingatlanok lajstromát mindenki számára hozzáférhetővé teszi, és így a tulajdoni viszonyok ellenőrizhetővé válnak. Ezen elv gyakorlati érvényesülésének nagy szerepe van, hiszen adott esetben a vevő meggyőződhet arról, hogy valóban a tulajdonostól vásárolja-e meg az adott ingatlant, annak területnagysága, tehermentessége valóban megfelel az eladó által közölt adatokkal. A nyilvánosság továbbá biztosítja, hogy az ingatlanra vonatkozó jogot szerző személy jogszerzését mindenkivel tudassa és elismertesse. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezetek, illetve valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Tehát aki nem tekint bele a nyilvántartásba, annak jogszerzése nem kap védelmet, mert a jóhiszeműség feltételéül előírt nyilvántartásba való betekintést elmulasztotta. 2
2
Az Inytv. 4. § (1) bekezdése alapján „Az ingatlan-nyilvántartás –az e törvényben meghatározottak szerint- nyilvános.”
4
Az Inytv. 4. § (2) bekezdése szerint „. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető, abba bárki betekinthet, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet”. A nyilvánosság elve azonban csak a tulajdoni lap tartalmának megismerése tekintetében korlátlan, ugyanis az Inytv. 4. § (3) bekezdés alapján „Az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg” - kivéve, ha az okirat tartalmára a tulajdoni lapon lévő bejegyzésben történt hivatkozás•
minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, mely a jogosult, illetőleg a kötelezett bejegyzése vagy törlése alapjául szolgált vagy szolgálhat,
•
a jogosult személyi azonosítója,
•
a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).
A fenti dokumentumok tartalma továbbá akkor is megismerhetőek, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. 3 Az Inytv. és az annak végrehajtására kiadott 109/1999. (XII.29) FVM rendelet hiányosságaiból adódóan a gyakorlati életben sokszor problémát jelent annak eldöntése, hogy a földhivatal iratbetekintés során mit fogadhat el igazolásként, mi lehet az az irat, mely kétséget kizáróan igazolja, hogy az irat tartalmának megismerése valóban szükséges a kérelmezőnek ahhoz, hogy jogát érvényesíthesse.
4. Kérelemhez kötöttség elve Az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelve, mely szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás kérelemre vagy hatósági megkeresésre indul. 4 A hivatalból történő eljárásra azonban csak a törvényben meghatározott esetekben kerülhet sor.
3
Inytv. 4. § (4) bekezdése Inytv. 6. § (1) bekezdése alapján „A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlannyilvántartási eljárás –ha e törvény másként nem rendelkezik- az ügyfél kérelmére, vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem, vagy hatósági megkeresés megjelöl”. 4
5
A kérelemhez kötöttség két irányba hat: •
kötelezi a közigazgatási szervet, hogy határozatában a bejegyzési kérelem valamennyi eleméről döntsön (részhatározatra nincs lehetőség),
•
határozatában nem terjeszkedhet túl a bejegyzési kérelemben foglaltaktól.
Bár a kérelemhez kötöttség elve az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelve, ezen elv érvényesülése alól is léteznek kivételek. Az ingatlan vagy a jogosult adataiban bekövetkezett változás, hiszen a földhivatal a 27. § (1) bekezdésének megfelelően akkor is átvezeti az ingatlan, illetve a jogosult adataiban bekövetkezett változást, ha azt az ügyfél nem jelenti be. Hivatalból történő bejegyzés, illetve törlés, ugyanis az 50. § (1) és (2) bekezdései felsorolják azokat a jogokat és tényeket, melyek az ügyfél kérelme nélkül (hivatalból) is bejegyezhetőek, illetve törölhetőek. Hivatalból bejegyzendő:
a tulajdonjog átruházására irányuló szerződésben kikötött haszonélvezeti jog,
használat joga,
tartási vagy életjáradéki jog,
elő- vagy visszavásárlási jog,
telki szolgalmi jog,
a vételár hátralék biztosítására alapított jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom.
Hivatalból törölni kell:
a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést
az eljárás során hozott határozat alapján történő tulajdonváltozás,
a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló
zálogjog, továbbá
az elő és visszavásárlási jogot valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás
tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg, továbbá
6
az öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat a szerződéses
örökös tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog/tény megszűnése, ugyanis a földhivatal az ügyfél erre irányuló kérelme nélkül hivatalból törli azt a jogot vagy tényt, melynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétség kívül megállapítható.
5. A rangsor elve Tipikusan telekkönyvi elv, amely arra utal, hogy a jogokra és tényekre vonatkozó bejegyzések bizonyos viszonyban, rangsorban vannak egymással. A rangsor elve szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések egymás mögött sorrendet ún. rangsort alkotnak. A sorrenden belül az adott bejegyzés konkrét helyét (a ranghely) az az időpont határozza meg, amikor a bejegyzés iránti kérelem a földhivatalhoz érkezett.5 Az azonos időpontban érkezett beadványok azonos - egymás melletti ranghelyet kapnak. Az ingatlan-nyilvántartás nyelvén ez azt jelenti, hogy az egymást kirázó bejegyzések közül a rangsorban előbb álló érvényesül. Az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összeférő jogok közül, pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit.
Inytv. 44.§. (2) bek. alapján „A beadványok rangsora valamennyi érdekelt hozzájárulásával megváltoztatható. A rangsor közokirat, ügyvéd által ellen jegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján változtatható meg, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet”.
A ranghely előzetes biztosítására is lehetőség nyílik. Azt az esetet nevezik előzetes ranghely biztosításnak, amikor a tulajdonos, vagy más jogosult valamely ranghelyeket lefoglal, fenntart magának abból a célból, hogy azon a ranghelyen alapíthasson később jogot, és ezt a lefoglalást az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyezteti.
Ranghely
fenntartására,
illetőleg
az
azzal
való
5
Inyt,7.§. (1) bek. alapján "Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés, iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték"
7
rendelkezésre, a jelzálogjoggal kapcsolatban kerülhet sor. Ranghely azonban csak olyan kérelemmel alapítható, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgálóokiratot is benyújtották. Mind a ranghely előzetes biztosításának, mind a törölt zálogjog ranghely fenntartásának tényét a tulajdoni lapon legfeljebb egy évre lehet feljegyezni. 6 A bejegyzések ranghelyével azonban csak oly módon lehet rendelkezni, hogy az nem járhat harmadik személynek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogainak sérelmével.
6. Az okirat elve Az okirat elve elsősorban azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmát csak érvényes okirat alapján lehet megváltoztatni, azaz csak érvényes okiraton alapuló jogot ill. tényt lehet a nyilvántartásba bejegyezni. A törvény a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben fokozott alakszerűségi követelményeket támasztott. 7
Az okirati elvvel kapcsolatban a törvény egyértelművé teszi, hogy jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére adatok átvezetésére a jogszabályban meghatározott egyéb okiratok mellett csak jogerős hatósági határozat alapján kerülhet sor. A földhivatal csakis olyan érvénytelenség esetében utasítja el az okiratot és a bejegyzési kérelmet, amelynek érvénytelensége önmagában az okirat tartalmából nyilvánvalóan kitűnik. Érvénytelen okirat alapján megtörtént bejegyzés törlése iránt a jogosult pert indíthat az Inytv. 62-63. §.-aiban foglalt feltételek mellett.
Az Inytv az okiratok alakiságára vonatkozóan különleges rendelkezéseket tartalmaz. 8 Kizárólag közokirat, ügyvéd, jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek. Az ellenjegyzéssel 6 Vhr. 38.§. " A bejegyzések ranghelyének megváltoztatása tényét az összes érdekelt fél okiratban foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni. Jelzálogjog ranghelyének megváltoztatásához az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása szükséges. " 7 Inytv. 8. §. alapján „Az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére - ha e törvény másként nem rendelkezik - csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor”. 8 Inytv. 29.§. alapján "Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést, megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. "
8
ellátott magánokirat tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.
Jelzálogjog bejegyzés esetében, jelzálogjog (önálló zálogjog) alapítására és megszüntetésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével szabályszerűen írt alá.
A bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha jogra és tényre vonatkozik. El kell választani a felek közokiratba foglalt megállapodását (nyilatkozatát) a különböző hatósági eljárások során hozott határozatoktól. A bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági
határozatokkal
szemben
támasztott
alakisági
feltételek
a
magánokiratoknál
elmondottakkal megegyeznek, azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja.
7. A közhitelesség elve 7.1. A közhitelesség fogalmának meghatározása A közhitelesség alapelvét a Ptk. 116.§. (2) bekezdése a következőképpen fogalmazza meg: „A telekkönyv- ha a jogszabály kivételt nem tesz - a tulajdonjog és más jogosultságok fennállását hitelesen tanúsítja.” Hasonlóan fogalmaz az Inytv. 5. § (1) bekezdése is.9” Az ingatlan-nyilvántartás ezzel az ingatlan tulajdoni és használati viszonyok védelmét, az ingatlanforgalom biztonságát, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos hatósági feladatok ellátásának megalapozottságát szolgálja.
A közhitelesség keretében nyert szabályozást az a kérdés is, hogy miként kell eljárni abban az esetben, ha a tulajdoni lapon feltüntetett terület mértéke eltér az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal alapján számított területtől. Az eltérés esetén –a földmérési és térképészeti tevékenységekről szóló törvénnyel összhangban –a térképi állapotot kell irányadónak tekinteni. A
9
„Az ingatlan-nyilvántartás –ha törvény kivételt nem tesz- a bejegyzett jogok, és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.
9
bizonyítási
teher
–az
ingatlan-nyilvántartás
adattartalmát
tekintve-
azt
terheli,
aki
a
nyilvántartásban feltüntetett adatok helyességét és a valósággal való egyezőségét vitatja.
Az ingatlan-nyilvántartásban a közhitelesség elve nyilvánul meg abban a szabályban is, hogy ha a határozatban vagy bejegyzésben elkövetett hibát kell a bíróságnak kijavítania, vagy a határozatban illetve bejegyzés hiányosságát kell pótolnia, de időközben az ingatlanra harmadik személy az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett, és a kijavítás illetve pótlás az ő jogát sértené, a kijavításnak, illetve pótlásnak csak akkor lehet helye, ha ahhoz a harmadik személy hozzájárul. Ilyen esetben tehát vagy a jóhiszemű vélelmét kell megdönteni, - és ilyen esetben nincs is szükség hozzájárulásra-, vagy a későbbi jogszerzőnek a kijavításhoz illetve pótlásához hozzá kell járulnia. Ennek hiányában a végzést illetve bejegyzést változatlanul kell hagyni.
A közhitelesség elvének jelentősége tehát abban áll, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezett jogváltozásoktól védi azt, aki azokról nem tudott, és aki erre a védelemre visszterhessége folytán is érdemes. A védelemre érdemes jogszerző javára a közhitelesség elve akkor is kifejti hatását, amikor téves bejegyezések kerültek be az ingatlan tulajdoni lapra és a későbbi jogszerző ezekre alapozta szerzését.
A közhitelesség elvének érvényesüléséből bizonyos további következmények is alakulhatnak. Ilyen eset például, amikor a jóhiszemű vélelmének megdöntése nem sikerül, illetve a megdöntésre nyitva hagyott határidők leteltek. Ebben az esetben a nyilvántartásba bejegyzett jogosult joga megtámadhatatlanná válik. Ennek következtében az a helyzet állhat elő, hogy jognak jogosulttói való joghatályos szerzése következhet be, azaz nem tulajdonostól való tulajdonszerzés. A közhitelesség elvéből adódik, hogy az ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet. A Ptk. 112.§. (2) bek. mondja ki, hogy a tulajdonosok láncolata nem szakadhat meg, az ingatlan nem válhat gazdátlanná.
Mindaddig,
amíg
a
tulajdonos
tulajdoni
minőségben
be
van
jegyezve
a
nyilvántartásba, mindenki irányában az a vélelem, hogy valóban ő a tulajdonos akkor is, ha ő nem tekinti magát annak, és nem is tartja birtokában az ingatlant. A tulajdonos nem töröltetheti a tulajdonjogát anélkül, hogy egyidejűleg más javára e jog nem nyerne bejegyezést. A leírtak
10
indokolása, hogy a tulajdonos változáshoz jogcím kell és a magyar ingatlan-nyilvántartási jog a „felhagyás jogcímét” az ingatlan fontos szerepére tekintettel nem ismeri el. Ezt a célt szolgálja az Inytv. 49.§. (1) bek.10”. A közhitelesség elve megköveteli, hogy a nyilvántartásban a tulajdonosok láncolata folyamatos legyen, a betekintőnek azt kell tudnia, hogy a jelenlegi tulajdonos hogyan került (milyen jogcímen) bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
A leírtakból kitűnik, hogy a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb, legalapvetőbb jellemzője, amely nélkül képtelen volna betölteni azt a funkcióját, amelyre hivatott. A közhitelesség mértéke, terjedelme a törvényből megállapítható. A közhitelesség tartalmát alkotó joghatások iránya lényegében kettős, •
egyrészt megdönthető vélelmet teremt abban a vonatkozásban, hogy a bejegyzett jog azt a személyt és olyan tartalommal illeti meg, amiként azt a nyilvántartás feltünteti,
•
másrészt vélelmezni kell azt is, hogy az ingatlanra vonatkozóan más jog, mint amelyet a nyilvántartás feltüntet, nem áll fenn.
Vékás Lajos11 szerint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény gyengíti az ingatlannyilvántartás közhitelességét, amennyiben inkább a mai elfogadhatatlan állapotokat tükrözi a közhitelességgel kapcsolatos egyik rendelkezésében. A törvény 5. § (2) bekezdése ugyanis a közhitelességet „bizonyos értelemben vélelemmé fokozza le”. Ez a rendelkezés kifejezetten azt mondja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről „az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg; s ugyanígy csupán vélelem szól a törölt jogok és tények fenn nem állása mellett. A közhitelesség ennél többet kell, hogy jelentsen: nevezetesen azt, hogy –törvényben meghatározott kivételektől eltekintve- az ingatlan-nyilvántartás hitelesen tanúsítja az oda bejegyzett jogok, illetve feljegyzett tények fennállást. Vékás szerint változtatás szükséges magában a Ptk-ban is, ahhoz, hogy megszilárduljon az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége. Véleménye szerint a közhitelesség erősítése érdekében mindenekelőtt ösztönözni kell a jogalanyokat tulajdonjoguk mielőbbi
10
Az ingatlan-nyilvántartásban jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek” 11 Dr. Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért Magyar Jog 3/2001. szám 129. old.
11
bejegyeztetésére az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés nélküli tulajdon-szerzésmódok esetében is. S ehhez a polgári anyagi jog szabályait is fel kell használni.
7. 2. A közhitelesség elvének korlátai Vannak bizonyos esetek, amikor nem beszélhetünk a közhitelesség érvényesüléséről, így nem terjed ki a közhitelesség elve a nyilvánvalóan érvénytelen, a jogilag nem létező, a meg nem engedett vagy hibás tartalmú bejegyzésekre, illetve feljegyzésekre, a tulajdoni lapon „felejtett” olyan jogokra és tényekre, amelyeket hivatalból kellett volna törölni, vagy a kötelmi jellegű jogok bejegyzésére.
Kivételként kell említeni az úgynevezett „informatív” tények feljegyzésének esetét. A szóban forgó tények hatálya feljegyzéstől függetlenül is fennáll. (Pl.: kiskorúság ténye). Informatív hatályú feljegyzésekre vonatkoztatva ennek a vélelemnek azonban nincs relevanciája, hiszen ezekhez sem a harmadik jóhiszemű jogszerzők, sem pedig a felek egymás közti viszonyában nem fűződik joghatály.
A közhitelesség elve alól fontos kivétel a jelzálogjog megszűnésének az esete. A bejegyzett jelzálogjogra nem érvényesül az a vélelem, hogy az fennáll és a feltüntetett összeg erejéig áll fenn. A jelzálogjog járulékos jellege ütközik a közhitelesség elvévei, mert a jelzálogjog kizárólag a követelések biztosítását kell, hogy szolgálja, és nem lehet eszköze a spekulációnak. Vita esetén mindezt a zálogjogosultnak kell bizonyítania. Ez azonban csak a csökkenésre és a megszűnésre áll, de nem a követelés összegének növekedésére, annak jelzálogjoggal való biztosításához külön telekkönyvi bejegyzésre van szükség, amely ebben az esetben új ranghelyet kap. A jelzálogjog a valóságban lehet kisebb összegű, mint amit a bejegyzés feltüntet, és lehet, hogy nem áll fenn, de nagyobb összegű nem lehet. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogoknál ennek a jognak a fennállását nem vélelmezzük, minthogy az által biztosított követelés fennállását sem. Mivel a csökkenés és megszűnés „telekkönyvön kívül” joghatályosan bekövetkezik, a vélelmek sem terjednek ki az ilyen bejegyzésekre. A közhitelesség a bejegyzett jelzálogjog összegét tekintve magára a bejegyzett jelzálogra nem érvényesül, annak az a magyarázata, hogy a jelzálogjog
12
mindaddig a bejegyzett összeggel áll fenn, amíg annak az összegnek a résztörlését illetve törlését nem kéri a jogosult. A földhivatali gyakorlatban résztörlés nincs.
A térképi határvonalra, valamint az ingatlanok adataira az ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti vélelmek következésképp a jóhiszemű jogszerzőnek az erre épülő vélelme lehetetlen eredményre vezetne, nevezetesen például a tulajdoni lap szerint a megvásárolt föld szőlő művelési ágú a jóhiszemű jogszerző szőlőt követelne akkor is, ha az már nincs. Az ingatlan két meghatározó adatát külön kell említeni. Ez pedig nem más, mint az ingatlan területe és határvonala. A földrészletek határvonalát az ingatlan-nyilvántartási térkép tanúsítja közhitelesen. A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXXVI. törvény 12.§. (3) bek. A térképnek, mint bizonyító eszköznek van szerepe akkor, ha vitássá válik a szomszédos földrészletek között határvonal természetbeni helye. A földrészlet területének nagysága a földrészlet térképi határvonala alapján határozható meg. A területnagyságot viszont a tulajdoni lap tartalmazza hektárban és négyzetméterben. Ennek alapján a tulajdoni lapon feltüntetett területnagyságához sem fűződik vélelem, hogy ez a mérték helyes, mivel ez a mérték a térképi határvonalból levezetett adatnak tekinthető. Az Inytv. 5.§. (6) bek. alapján „Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás az terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja.”
7. 3. Kivételek a közhitelesség elve alól Bizonyos tulajdonszerzési jogcímek esetén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül keletkezhet tulajdonjog. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezhető tulajdonjog: •
Hatósági határozattal (Ptk. 120. §),
•
Elbirtoklással (Ptk. 121. §),
•
Ráépítéssel (Ptk. 137. §9,
•
Örökléssel (Ptk. 598. §, Ptk. 673. §),
•
Házastársi vagyonközösséggel (Csjt. 27. §),
•
Élettársi vagyonközösséggel (Ptk. 578/G. § -beleértve a közös háztartásban élő más hozzátartozókat is).
13
A fenti esetekben valamilyen tény bekövetkezte (Pl. a halál pillanata; ingatlan esetében 15, más dolog esetében 10 évi szakadatlan birtoklás; építkezés befejezés, házasságkötés) eredményezi a tulajdonjog keletkezését és ily módon az örökös, az elbirtokló, stb. tulajdonosnak tekintendő annak ellenére, hogy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem került bejegyzésre. Ezzel szemben, ha valaki adásvétel, csere, vagy más szerződés alapján jut az ingatlanoz, tulajdonjoga csak az ingatlannyilvántartási bejegyzéssel keletkezik és a bejegyzés időpontjáig legfeljebb kötelmi jogcíme lehet a különböző igények tekintetében.
Elbirtoklás esetében a Ptk. 121. § (5) bekezdése kimondja „Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.” A törvény ezzel a rendelkezéssel –az elbirtoklás ingatlan-nyilvántartáson kívül történő tulajdon-szerzésmódként való elismerése mellett- a tulajdonjog gyors bejegyeztetésében teszi érdekelté az elbirtoklót. Ugyanezt a szabályt mondja ki, szinte szó szerint a BH 2007. 44. számú jogesete is, mely a következőképpen fogalmaz: „Ha az elbirtokló tulajdonjogát nem jegyeztette be az ingatlan-nyilvántartásba, a jóhiszemű és ellenérték fejében tulajdonjogot szerző féllel szemben nem hivatkozhat az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzésre”.
Ugyanezt a megoldást lenne célszerű alkalmazni a házastársi vagyonközösség esetében is, amelynél az egyik tulajdonostárs adott esetben ingatlan-nyilvántartáson kívül válhat a közös ingatlan 50 %-os tulajdonosává. A Csjt. 27. § (1) bekezdése vélelmet állít fel a közös vagyon mellett. E vélelem szerint a házassági életközösség fennállása alatt szerzett (illetőleg annak megszűnésekor meglévő) vagyontárgyakat –a törvényben tételesen megállapított különvagyon tárgyain kívül és eltérő vagyonjogi szerződés hiányában- a házastársak közös tulajdonának kell tekinteni. E vélelem alapján a házassági közös vagyonba kerül –egyebek mellett- a házassági együttélés alatt az egyik házastárs által szerzett vagyontárgy (így az ingatlan vagyontárgy) is. A szerzésben közvetlenül részt nem vevő (a szerződést alá nem író) házastárs a közös vagyon törvényi vélelme alapján 50 %-ban tulajdonossá válik, noha ő az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel. Ennek a vélelemnek a megalkotását az tette szükségessé, hogy a házastársi közös vagyon terhére kötött ügyletekben gyakran csak az egyik
14
házastárs szerepel szerződő félként. Ezért előfordul, hogy a megszerzett ingatlant az ingatlannyilvántartásba csak az egyik házastárs nevén tartják nyilván. A házassági vagyonközösség vélelme alapján az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként feltüntetett házastárs tulajdona csak abban az esetben kizárólagos, ha e házasfél bizonyítani tudja, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az ő nevén szereplő vagyontárgy az ő különvagyona. E bizonyítás sikertelensége esetén a másik házastárs – házastársi vagyonközösség jogcímén- ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerezte az adott ingatlan fele tulajdoni illetőségét, és azt a jogot, hogy tulajdona az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen. A következetes bírói gyakorlat szerint a házastársi közös vagyon vélelme az ingatlannyilvántartásba történt bejegyzéssel szemben is érvényesül. A Legfelsőbb Bíróság szerint a házastársak közös tulajdonszerzése mellett szóló vélelem érvényesül abban az esetben is, ha a házastársak a megvett ingatlan tulajdonjogát kizárólag az egyikük nevére íratják, a másik házastárs nevére pedig holtig tartó haszonélvezeti jog bejegyzésére kerül sor. A házastársak közötti (intern) viszonyban helyes a házastársi vagyonközösség vélelmének feltétlen tisztelete. A házastársak egymás közötti vagyoni vitájának eldöntésénél ugyanis ez a megdönthető vélelem alapozza meg a kiinduló jogi helyzetet, és ez a vélelem –az intern viszonyban- megelőzi az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét is. Más kell hogy legyen a jogi megítélés extern viszonyban, azaz kívülálló harmadik személyek irányában. Ebben a relációban az ingatlannyilvántartás közhitelességének elvét kell előnyben részesíteni, legalábbis az ellenszolgáltatás fejében jóhiszemű szerző javára. Méltánytalan ugyanis, ha az ingatlan-nyilvántartásban egyedül szereplő házastárstól visszterhesen szerző és jóhiszemű harmadik személlyel szemben a másik, az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő házastárs a vagyonközösségi vélelem alapján tulajdoni igényt támaszthat. A házastársnak meg kell elégednie ilyenkor a kötelmi jogi védelemmel, amelynek segítségével kártérítési igényt támaszthat az ő tulajdonrészét is visszterhesen elidegenítő házastársával szemben. A Ptk. a felvetett problémakörben –az elbirtoklásra vonatkozó, már említett rendelkezésen kívül- nem ad szabályt a 116. §-ban hivatkozott ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésre. A Csjt. ugyan –legalábbis a házastársi életközösség fennállásának ideje alattrendezi a szóban forgó problémát. A 30. § (29 bekezdése - egyértelműen a forgalom biztonsága érdekében- kimondja: bármelyik házastársnak a vagyonközösség fennállása alatt kötött, az előbbi rendelkezés alá tartozó visszterhes ügyletét a másik házastárs hozzájárulásával kötött ügyletnek kell tekinteni, kivéve, ha az ügyletkötő harmadik személy tudott, vagy a körülményekből tudnia
15
kellett arról, hogy a másik házastárs az ügylethez nem járult hozzá. Ez a vélelem sem védi viszont a visszterhesen szerző jóhiszemű személyt a házastársak életközösségének megszakadása és a közös vagyon megosztása közötti időben. Az ingatlan-nyilvántartási törvény is csak abban az esetben védi meg a harmadik személyt, ha annak tulajdonjogát már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy (esetünkben az ingatlannyilvántartáson kívül tulajdonos házastárs) nem érvényesítheti megszerzett jogát a bejegyzett vagy őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben. Ha azonban a visszterhesen és jóhiszeműen szerző tulajdonjog bejegyzési kérelme még széljegyet sem kapott, az ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonos házastárs vele szemben előnyösebb helyzetben van. A törvény ugyanis ilyen helyzetre csak annyit mond, hogy a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartástaz ellenkező bizonyításáig- az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságtól eltér. Hatályos jogunkban sem a Ptk., sem a Csjt., sem az Inytv. segítségével nem lehet igazán megnyugtatóan megoldani a felvetett problémát. De lege ferenda ezért –az elbirtoklásnál érvényesülő szabályhoz hasonlóan- a házastársi közös vagyon védelmével szemben is egyértelműen és fenntartás nélkül előnyben kellene részesíteni az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét a jóhiszemű, ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy javára. Egy ilyen szabály nem sértené a házastársi vagyonközösség védelmét a házastársak egymás közötti viszonyában. Tulajdonjoga bejegyeztetésére ösztönözné viszont (különösen bomlófélben lévő házasság esetében, az életközösség megszakadása után) az ingatlannyilvántartásban nem szereplő házastársat. S –főként- kellő védelemben részesítené az ingatlannyilvántartás közhitelességében bízó visszterhesen szerző harmadik személyt. 12
A Ptk. szerint az örökös az örökhagyó halálának pillanatában lép az örökhagyó helyébe, hogy úgymond uratlan dolog ne maradjon. Mégis az arra jogosított közjegyző jogerős hagyatékátadó végzése alapján kerülhet csak sor az örökös tulajdonjogának bejegyzésére, tehát formálisan ezen alakszerű határozat szükséges ahhoz, hogy a Ptk. által a halál pillanatától elismert örökös az ingatlan-nyilvántartás tanúsítása, igazolása szerint is kifelé az adott ingatlan tulajdonosává legyen. A jogerős hagyatékátadó végzést megelőzően az örökös által kötött szerződés alapján a szerző (vevő, megajándékozott stb.) tulajdonjoga is csak ezt követően kerülhet bejegyzésre, bár 12
Dr. Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért Magyar Jog 3/2001 szám 130-132. old.
16
rangsorban megelőzheti a kötött okirat alapján benyújtott kérelem a hagyatékátadó végzést. Ugyanis jogerős hagyatékátadó végzés alapján az örökös már, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos rendelkezik a tulajdonjog teljes eszköztárával.
Hagyományosan a közhitelesség alóli kivételként kell említeni az ingatlan többszöri eladásának azt az esetét, amikor az elsőként jóhiszeműen birtokba lépett vevő az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett vevővel szemben érvényesíti a tulajdonjogának bejegyzés iránti igényét.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének legveszedelmesebb sírásója az ún. birtoklással (birtokkal) megerősített jogcím védelme. Elméleti indokait és körvonalait ugyanis maga Grosschmid fektette le. Az abszolutizmus idején, 1855-ben kiadott Telekkönyvi Rendtartással bevezetett telekkönyv intézménye a XIX. század végén még nem volt szilárd Magyarországon. Sok volt a még nem telekkönyvezett ingatlan, az ország egyes részein a szükséges felmérésekre sem került sor, és az emberek sem szoktak hozzá ahhoz, hogy ingatlan tulajdonának átruházásához a telekkönyvi bejegyzés (az akkori terminológia szerint: bekebelezés) és nem a birtokba adás szükséges. A bírói gyakorlat ezen okok miatt –tulajdonképpen méltányosságból- az ingatlan kétszeri eladása esetén lehetővé tette a birtokba lépett, de a telekkönyve be nem jegyzett első vevőnek (de csak az első vevőnek), hogy tulajdoni igényt támasszon a későbbi telekkönyvi szerzővel szemben. Grosschmid a birtokba lépett első vevő jogát „tulajdonszerzés végetti megtámadásnak” nevezet, a megoldás elvi indokát pedig a birtoklással megerősített jogcímben látta. Hangsúlyozta viszont e kivételes szabály ideiglenességét, csak a konszolidálásig fenntartandó voltát. A XX. század első felében a bírói gyakorlat „beleszeretett” a birtokkal megerősített jogcímvédelem lehetőségébe. Sőt –noha a telekkönyv időközben megszilárdult- egyre tágította azt, melyet a jogirodalom nagymértékben kritizált.
Eörsi
1947-ben
megjelent
munkájában
is
a
birtokkal
megerősített
jogcímvédelem
erős
megszorításáért szállt síkra. Szerinte a jogcímvédelem voltaképpen nem is jogcímvédelem. Nem a birtokkal megerősített kötelmi jogcímet védi általa a jog, hanem elsősorban a rosszhiszemű telekkönyve jutást üldözi.
17
Mindezek után meglepő, hogy a Ptk. 1959-ben nemcsak fenntartotta a birtokkal megerősítet jogcímvédelmet, hanem még a korábbinál is tágabban vonta meg annak alkalmazási körét: nemcsak az első szerző birtokba lépését honorálta ezzel a védelemmel, hanem –elvben- a későbbiét is. A 117. § (4) bekezdése szerint „többszöri eladás esetén az a vevő követelheti tulajdonjogának ingatlannyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A birtokkal megerősített jogcímvédelem anomáliáira Leszkoven László hívta fel a figyelmet A birtoklással megerősített jogcím védelme, avagy gondolatok jogrendszerünk egy „időleges hurutjáról” című cikkében.13
Fabók Zoltán, Az ingatlanok többszöri eladása című OTDK dolgozatában gondosan feldolgozta és kritikusan elemezte a Legfelsőbb Bíróság Ptk. utáni gyakorlatát. Az Ő értékelése alapján megállapítható, hogy előfordultak ugyan olyan ítéletek, amelyekben a bíróság a jóhiszemű birtokost csak bejegyzett vevő hiányában látszik előnyben részesíteni, a bírói gyakorlat alkalmazza a Ptk. 117. § (4) bekezdésében adott szabályt. Fabók a birtokkal megerősített jogcím védelem megszüntetése mellett foglal állást. Véleménye szerint a kettős eladás elméleti lehetőségét maga a jogszabály teremti meg. Javaslata alapján a Ptk. 117. § (1)-(2)-(3) bekezdéseinek változatlanul hagyása mellett a (4) bekezdést törölni kellene, mely így a vevőt (és más átruházással szerzőt) tulajdonjoga azonnali bejegyeztetésére ösztönözné. Ehhez viszont olyan megbízható és naprakész ingatlan-nyilvántartást kellene teremteni, amely önmaga is csökkentené a kétszeri eladás lehetőségét, és a jóhiszemű szerző számára szükségtelenné tenné a tényleges birtokhelyzet felderítését. Ezzel nyerné el valódi értelmét és gyakorlati célját az ingatlan-nyilvántartás és a bejegyzési elv.
Az elbirtoklás kivételével egyetlen ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésre vonatkozóan sem mondja ki jogszabály, hogy hogyan kell megoldani a felmerült problémát, azaz a közhitelességet, vagy a nyilvántartáson kívüli tulajdonos jogait kell előnyben részesíteni. Azért válik ez problematikussá, mert ha például valakinek ráépítés címén be nem jegyzett tulajdonjoga van az ingatlanon és a bejegyzett tulajdonos a teljes ingatlant (beleértve a ráépítő tulajdoni hányadát is) 13
Leszkoven László: A birtoklással megerősített jogcím védelme, avagy gondolatok jogrendszerünk egy „időleges hurutjáról” Magyar Jog 1998/10
18
adásvételi szerződéssel eladja, máris felmerül a kérdés, hogy a ráépítő milyen igénnyel léphet fel. Kérheti-e a szerződés érvénytelenségének magállapítását arra nézve, amely az ő tulajdonában áll, vagy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége az erősebb elv.
A bonyolult kérdés megoldása kapcsán a joggyakorlatban két álláspont került előtérbe. Az egyik álláspont arra hivatkozik, hogy a közhitelesség vélelmet jelent, amely vélelem azonban az ellenkező bizonyításával megdönthető. Miután tulajdonjogot csak tulajdonostól lehet szerezni, ezért a jóhiszeműség vélelme is csak a birtoklás jóhiszeműségét jelentheti, és nem eredményezheti, hogy nem tulajdonostól tulajdont lehessen szerezni. A másik álláspont a közhitelességet védi, amikor is azt mondja, hogy a tulajdonjog mindig megszerezhető attól, akit az ingatlan-nyilvántartás tulajdonosként feltüntet. A valóságnak meg nem felelő bejegyzés következményeit ugyanis annak kell viselnie, aki nem gondoskodott időben az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjogának bejegyzéséről.
7. 4. Törlési és kiigazítási perek A törlési és kiigazítási perek a helytelen, vagy hiányos ingatlan-nyilvántartási tartalomhoz kapcsolódva bírnak jelentőséggel. Ezen perek keretében keresettel kérheti a bíróságtól: •
a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén, az akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész
•
a bejegyzés törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetőleg nyilvántartott tény megváltozott,
•
a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett
Kereset indításnak akkor van helye, ha földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg. Az érvénytelen bejegyzés törlése iránt keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.
19
Az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint a perek két csoportja különböztethető meg, úgymint a bejegyzés érvénytelenségére alapított és az elévülésre, vagy megszűnésre alapított törlési perek.
A bejegyzés érvénytelenségének oka, amely a törlési per megindítását kiválthatja, főképp a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége lehet. Ezek az okiratok magánokiratok (szerződések, jognyilatkozatok) vagy közigazgatási, illetőleg bírósági határozatok. Ha azonban a bejegyzés alapjául közigazgatási határozat, vagy bírósági ítélet szolgált, ezek helyességének vizsgálata nem a törlési per tárgya, mivel ezeket az ellenük adott jogorvoslat fórumrendszerén kell elbírálni. Más kérdés, hogy a határozat, ítélet helyességének vizsgálata a jogerő szabályaiba ütközhet, ezért felülvizsgálatuk az adott jogorvoslati fórumrendszeren a továbbiakban már nem lehetséges. A közigazgatási határozat, illetőleg a bírósági ítélet esetleges helytelenségének megállapítására azonban a törlési per bíróságának nincs hatásköre. Az érvénytelenségre alapított törlési pert az indíthat, akinek a nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész. A perindítás lehetősége tehát azt illeti meg, aki a tulajdoni lapra bejegyezhető jogok, vagy tények jogosultjaként már be volt jegyezve, de utóbb valamilyen oknál fogva törölték az ingatlan-nyilvántartásból. Pert indíthat azonban a jelenleg bejegyzett jogosult is (pl. jelzálogos hitelező), ha a bejegyzett jogát érintően a körzeti földhivatal újabb bejegyzést teljesített, amely számára hátrányos.
Az érvénytelenségre alapított törlési pert azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot, vagy mentesült a kötelezettség alól, addig lehet megindítani, ameddig a bejegyzés alapjául
szolgáló
jognyilatkozat
érvénytelensége
megállapításának
helye
van.
A
szabály
szempontjából szóba jöhető érvénytelen magánokiratok semmisek, vagy megtámadhatóak lehetnek. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat semmis –mivel a semmisségre bármikor hivatkozni lehet- a törlési per megindításának elvben nincs határideje. Ha viszont a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat megtámadható, a megtámadási határidő a Ptk. szerinti kezdő időponttól számított egy év. A további jogszerzővel szemben azonban a törlési per megindításának lehetősége időben korlátozott, ellenkező esetben egyetlen bejegyzett jogszerző sem lehetne biztonságban. Az előző bejegyzés érvényességében bízó, jóhiszemű további jogszerző ellen a törlési per megindításának
20
határideje attól függ, hogy kézbesítették-e a törlési per felperesének (a sérelmet szenvedett félnek) azt a határozatot, amely a közvetlen jogszerző javára szóló érvénytelen bejegyzésről rendelkezett. Ha kézbesítették, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan napon belül lehet megindítani. A jelenlegi szabályozás szerint a sérelmezett bejegyzéstől számított három éven belül lehet megindítani a törlési keresetet, ha a kézbesítés nem történt meg. A törlési per megindításának határidejét a BH 2006. 251. alapján a közvetlen jogszerző javára szóló bejegyzési határozatnak az eredeti jogosult részére történő kézbesítéstől, illetve a jognak a közvetlen szerző javára történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől kell számítani.
Érdemes megemlíteni, hogy az alkotmánybíróság 80/2006 (XII.20) AB határozatában az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 5. § (5) bekezdését alkotmányellenesnek találta, ezért azt 2007. június 30-i hatállyal megsemmisítette. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a kifogásolt határidő az Alkotmány 57. § (1) bekezdésében biztosított jogot korlátozza, mert megnehezíti, vagy megakadályozza, hogy az eredeti jogosult a rövid tartamú határidő eltelte után indított perben az érvénytelen okirat alapján történt bejegyzés törlését bírósági úton elérje. Továbbá megállapította, hogy önmagában az ingatlan-nyilvántartáshoz fűződő közbizalom nem tekinthető olyan célnak, amely a jóhiszemű harmadik személy –esetleg bűncselekménnyel összefüggő- jogszerzésével szemben az eredeti jogosult igényérvényesítésének korlátozását alkotmányosan indokolná, mert az érvénytelen okiraton alapuló, hibás bejegyzésben bízva a harmadik személy nem szerezhet tulajdonjogot, vagyis nincs olyan védendő alkotmányos jog, amely az eredeti tulajdonos alkotmányos jogának korlátozását szükségessé tenné. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a korlátozás mértéke nem áll arányban az elérni kívánt céllal. 14
Az elévülésre vagy a megszüntetésre alapított törlési per célja, hogy az eredetileg érvényes, de utóbb sérelmessé vált bejegyzés törlését elérjék (pl. megszűnt a bejegyzett jelzálogjog, mert a
14
Az Alkotmánybíróság alkotmányellenességet kimondó döntésével Dr. Paczolay Péter alkotmánybíró különvéleményében megfogalmazottak szerint nem érte egyet. Véleménye szerint az „Mindazon érvek, amelyek az Inytv. 5. § (5) bekezdésével kapcsolatban a jogbiztonság és a tulajdonhoz való alapvető jog konfliktusáról felhozhatók, a bírói úthoz való jog korlátozásának megítélésével kapcsolatban is érvényesek. A jelen esetben a bírói úthoz való jog korlátozásának súlya –az elérni kívánt célhoz, a jogbiztonság korlátozott érvényesüléséhez képest- nem aránytalan, a korlátozás mértéke az elérni kívánt céllal ésszerű arányban áll. Következésképpen az Inytv. 5. § (5) bekezdése nem ellentétes az Alkotmánnyal 57. § (1) bekezdésével, ezért az indítványt az Alkotmánybíróságnak el kellett volna utasítani.” A különvéleményhez Dr. Bragyova András alkotmánybíró és Dr. Holló András alkotmánybíró is csatlakozott.
21
hitelt kifizették). A tulajdonjog törlését azonban ilyen címen nem lehet elérni, mivel az ingatlan uratlanná válna. Minden más jog, vagy tény törlése azonban, amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, ennek a pernek a tárgya lehet. A per megindítására mindenki jogosult, akinek a javára, érdekében bármikor bejegyzés történt. A per megindításának határideje nincs. Feltétele azonban, hogy előzetesen a földhivatali eljárásban kíséreljék meg a sérelem orvoslását.
7. 5. A közhitelesség és a rangsor ütközése Amint láttuk, az ingatlan-nyilvántartás legfőbb feladata a jogbiztonság garantálása, a jogbiztonság nélkül ugyanis nem működhetne sem az üzleti, sem a magánszféra, hiszen pontosan ezen érdekek hozták létre a telekkönyvet és az ingatlan-nyilvántartást, hogy a vevő egy államilag garantált hiteles okirat ismeretében tudjon szerződni. Mégis látnunk kell, hogy ez a kívánalom és elv nem abszolút, ugyanis vannak kivételek, melyek indokoltsága nem kérdőjelezhető meg.
A közhitelesség elve alapján pontosan az esetleges visszaélések elkerülése érdekében csak az ellenérték fejében jóhiszemű szerzőt részesíti védelemben. Ugyancsak lényeges garanciális elem a közhitelesség mellett a tulajdonszerzés szempontjából a rangsor elve. Nem csak elvi, de későbbi bizonyítás érdekében praktikus okok is egyértelműen és vitathatatlanul indokolták, hogy az okirat keltétől függetlenül, annak joga nyeri a bejegyzést, aki rangsorban a későbbit megelőzi. Nyilván ez áll összhangban a jogszabály azon rendelkezésével, hogy ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nemcsak a Ptk.-ban előírt tartalmi és alaki kellékek szükségesek, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Az utóbbi években felmerült és felmerülő probléma az ún. kárpótlási jegyeken történt ingatlanszerzés. Hisz klasszikus értelemben a liciten még az ingatlan pontos adatai sem voltak ismertek, azok változhattak, sőt változtak is, mégis a Legfelsőbb Bíróság döntéseiben az ily módon megszerzett kárpótlási jegyen licitált ingatlanra kötött jogügyletet előszerződésnek fogadta el, melynek alapján az egyébként nem alanyi jogon kárpótolt kérhette az adásvételi szerződés létrehozását, majd ennek alapján tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.
22
Sajátos esetként merült fel a bírói gyakorlatban a BH. 2003./318 számú jogesete, amelyben a felperesek az alperesektől meg nem jelölt időpontban adásvételi szerződés elnevezésű okiratot írtak alá, bizonyos névértéken x összegű kárpótlási jegyet vásároltak. Az okiratban a vevők kijelentették, hogy földterület vásárlásra fogják felhasználni. A felperesek a föld árverésen az eladók nevében termőföldet vásároltak. A kimérést követően a felperesek birtokba vették. A bíróságtói kérték annak megállapítását, hogy az aláírt okirat előszerződés, és a három éves határidő eltelte után adásvételi szerződés megkötésére vállaltak kötelezettséget, és kérték annak létrehozását. Alperesek azzal az indokkal zárkóztak el az ingatlanra vonatkozó végleges szerződés megkötése elől, hogy a megállapodásban foglalt három év eltelt és időközben az eladók egyike meghalt. Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a megállapodás feltételekhez kötött előszerződés, és mivel az abban említett feltételek teljesültek, a peres felek között létrehozta az adásvételi szerződést, és megállapította annak tartalmát. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Indoklása szerint az okirat nem ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés, mert kizárólag a kárpótlási jegyek eladási szándékát és a vevők egyoldalú kijelentéseit tartalmazza, az eladóknak és a vevőknek az ingatlan eladására illetve megvásárlására vonatkozó kölcsönös írásbeli nyilatkozatát nem, ezen túlmenően az okirat nem felel meg a Ptk. 364.§-a (1) és (3) bek., valamint a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú polgári elvi döntése előírásainak. Amennyiben a megállapodás előszerződésnek minősülne, az eladók egyikének halála miatt, akkor sincs lehetőség a végleges szerződés létrehozására. Mindezeken túlmenően kiemelte azt is, hogy a kárpótlási törvény 7.§. (1) bek. b. pontja, 21.§.-ának (1) bek. alapján a kárpótlási jegyet a termőföldvásárlás céljára kizárólag annak jogosultja használhatta fel akkor is, ha az árverésen nevében a meghatalmazottja járt el. Így az a kikötés, amely szerint a vevők a kárpótlási jegyet földvásárlásra fogják fordítani e rendelkezésekbe ütközik. Végül megjegyezte, hogy nem minősül előszerződésnek, ha a felek az adásvételi szerződé hatályát bizonytalan jövőbeni esemény beálltától teszik függővé.
7. 6. Közhitelesség elvével összefüggő további jogesetek Sajátos esetként merült fel a bírói gyakorlatban a BH. 1997/448. számú jogesete, amikor az eredeti ingatlan-nyilvántartási tulajdonos ugyan nem tartotta fenn a teljes vételár kifizetéséig a
23
tulajdonjogát, azonban a felek azt a garanciális biztosítékot rögzítették, hogy a vételár meg nem fizetése illetve a fizetés késedelmes teljesítése eseté az eladónak elállási jogát kötötték ki. Így az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett - bár a teljes vételárat ki nem fizető- tulajdonos időközben tovább értékesítette az ingatlant harmadik személynek. Az eredeti eladó elállási jogát érvényesítve abba a helyzetbe tudta hozni az új vevőt, hogy kérhette az újabb adásvételi szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog törlését az ingatlan-nyilvántartásból. A vizsgálandó körülmény az volt, hogy az eredeti eladó a részére kikötött elállási jogot jogszerűen gyakorolta és miután ez megállapítást nyert, az eredeti szerződés a szerződéskötés idejére visszaható hatállyal szűnt meg, ebből pedig következett, hogy az újabb szerződéskötés idején az eredeti vevő már nem volt tulajdonosnak tekintendő, tulajdonjogot azonban csak a tulajdonos ruházhat át. Miután a bejegyzéstől számított három év még nem telt el, így kérelme a Legfelsőbb Bíróság szerint megalapozott volt.
Ugyanez fordul elő abban az esetben is, ha a házastársak közös vagyonukból vásárolnak ingatlant, de azt csak az egyik házastárs nevére íratják. A házassági közös vagyon védelme az ingatlannyilvántartásba történt bejegyzésével szemben is érvényesül. Ugyancsak sajátos, de érthető áttörlést jelent a bírói gyakorlatban a közhitelesség elvével szemben a Csjt. 27.§.- ra alapított igény. A 1988./101. számú Legfelsőbb Bíróság határozat megállapította azt, hogy a közös vagyon melletti vélelem áttörheti a közhitelességet, és az ingatlan-nyilvántartás adataival szemben igényelhető a házastársi közös szerzésre alapította tulajdonjog. A közhitelesség elvével szemben bizonyítani lehet az igényt érvényesítő félnek, hogy adott ingatlanra olyan jogot szerzett, melyre kérheti tulajdonjoga feltüntetését. A gyakorlatban előfordul, hogy a házassági életközösség fennállása alatt a házastársi közös vagyonból megszerzett ingatlanra csak az egyik házastárs tulajdonát kérik bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, a másik házastárs ilyen tényállás mellett nem vitásan joggal kérheti, hogy az ő tulajdonjoga is bejegyzést nyerjen az ingatlannyilvántartásba. Itt ugyanis nem jogügyletekről beszélhetünk, hanem az egyébként fennálló tényleges állapotnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről. Hisz a Csjt. 27.§.-a alapján törvényi vélelmet állít fel a közös szerzés mellett és az ingatlan-nyilvántartás ezen tényleges állapotnak nem felel meg.
24
A Legfelsőbb Bíróság 2006. 283 számú határozatában kimondta, hogy „A jóhiszeműen, az ingatlannyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerző fél az ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól is megszerezheti, ha a törlési per feltételei nem állnak fenn” ezzel is erősítve a közhitelesség elvét. A jogeset indoklásában a bíróság kifejtette, hogy abban az esetben, ha a felperes a törlési kereset megindítására nyitva álló jogvesztő határidőt elmulasztotta, a jóhiszeműen, ellenérték fejében jogot szerző személy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból nem lesz törölhető, ebben az esetben ugyanis az ingatlan tulajdonjogát érvényes jogcím nélkül, nem tulajdonostól is megszerezhetik, a Ptk. 116. § (2) bekezdése és az Inytv. 5. § (3) bekezdése alapján.
8. Összefoglalás Az élet napról napra változik, ezt követik a jogok változásai, jogon belül pedig az ingatlannyilvántartási
jogszabályok
változásai
is.
Az elmúlt
évtizedben
az ingatlan-nyilvántartás
jogszabályai is jelentős változáson mentek keresztül. Alapjaiban, alapelveiben hosszú évek alatt alakultak ki azok a feltétlenül szükséges, elengedhetetlen alapelvek, melyek nélkül a mai ingatlannyilvántartás sem létezhet.
A téma gazdagsága folytán nem törekedtem mindenben teljes és átfogó bemutatásra, a választott témakörhöz igazodva igyekeztem felvázolni, és ismertetni a korábbi és mai szabályozást annak tükrében is, hogy a napi gyakorlat milyen kihívásokat jelent és milyen jogalkalmazói megválaszolandó kérdéseket vet fel mindennapi munkámban.
Az ingatlan-nyilvántartás nem öncélúan jött létre, a társadalom fejlődése, tagozódása hozta létre, alakította és alakítja a mai napig is. Dolgozatomban kiemelt hangsúlyt fektettem a közhitelesség elvére, mert úgy vélem, hogy a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartás egyik legalapvetőbb jellemzője. Természetesen a közhitelesség mellett valamennyi alapelv ismerete is szükséges, mert csak egységes egészként érhető és értelmezhető az egész kialakulás folyamata és annak mai normatív szövege.
Dolgozatomban igyekeztem bemutatni valamennyi ingatlan-nyilvántartási elv jelentőségét és
25
gyakorlati példákkal alátámasztva, kiemelni annak fontosságát. De azt is feladatomnak tekintettem, hogy azon kivételekre is utaljak, melyek áttörni látszanak a tárgyalt alapelv abszolút voltát és ezzel nem gyengítve, inkább kiemelve annak alapvető fontosságát. Természetesen a közhitelesség, mint alapelv feltételezi a naprakész nyilvántartást, hogy a közhitelesség biztosításában
együttműködők
tegyenek
eleget,
az
ezt
elősegíteni
kívánó
törvényes
kötelezettségeiknek, mert az elv deklarálása önmagában nem képes megoldani a mindennapok gyakorlatában felmerülő gondokat és e nélkül nem képes a pontos válaszokat megadni. A megfogalmazott elv ugyanis gyakorlati tartalommal megtöltve tudja szolgálni azt a feladatot, aminek érdekében megfogalmazódott, és a mai formájában kialakult. Természetesen egyes országok jogalkotásai különböző módon közelítették meg e kérdést, de az elérni kívánt cél felismerhetően mindenütt ugyanaz. Egységes ingatlan-nyilvántartásról és azon belül a közhitelesség elvével, jelentőségével, gyakorlati alkalmazásával azért is foglalkoztam, mert e nélkül telekkönyvek, ingatlan-nyilvántartás nem létezhet, nem tudja rendeltetését betölteni, amelyre hivatott.
26
Irodalomjegyzék:
Dr. Fenyő György: Közhitelű nyilvántartás az ingatlanokról, Mezőgazda Kiadó, 2001. Dr. Fenyő György- Hidvéginé Dr. Erdélyi Erika- Dr. Juhász Erzsébet- Dr. Papp IvánDr. Vince László: Közhitelű nyilvántartás az ingatlanokról 1. kötet, Nyugat-Magyarországi Egyetem Földmérési és Földrendezési Főiskolai Kar, Székesfehérvár, 2000. Dr. Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog folyóirat 200119 Dr. Kampis György: Telekkönyvi jog, Budapest, 1963. Dr. Kurucz Mihály: A nyilvánkönyvi bejegyzés érvénytelensége vagy helytelensége, Közjegyzők Közlönye 2004/4. Dr. Kurucz Mihály: A telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás valósággal egyezősége és viszonya a közhitelesség joghatásához, Közjegyzők Közlönye, 2004/1. Dr. Lenkovics Barnabás: Jogi ismeretek, Rejtjel Kiadó, 2003. Dr. Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás, Budapest, 1941. Dr. Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata, Budapest, 1937. Dr. Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért, Magyar Jog folyóirat, 200113.
Felhasznált jogszabályok: 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről 1997. évi CXL1. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 109/1999 (XII.29) FVM rendelet 1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról, a gyámságról (A végrehajtásáról szóló 7/1974 (VI.27.) IM, a 4/1987. (VI.14.) IM rendelettel, valamint a 12/1995. (VI.12.) IM rendelet egyes rendelkezéseivel egységes szerkezetben)
Felhasznált Bírósági Határozatok: 80/2006 (XII.20) AB határozat BH/2003.318 BH/1988.101 BH/1997.448
27
BH/1981.60 BH/2006.251 BH/2006.283 BH/ 2007.44
28
