Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
Raadsvoorstel Inleiding:Het bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord” is gelegen ten noordoosten van de kern Haarsteeg. Het plangebied is circa 3,3 hectare groot en is in de huidige situatie in gebruik als agrarisch gebied. Het betreft een uitbreidingslocatie voor woningbouw in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling en het plangebied wordt begrensd door: - aan de zuidzijde: de Willy van den Berkstraat; - aan de westzijde: de watergang grenzend aan de woningbouwkavels aan de Ipperhoeve; - aan de noord- en oostzijde: de kavels gelegen aan de Inlaagdijk. Het bestemmingsplan heeft tot doel de bouw van 24 woningen op kavels die variëren in grootte van circa 600 m² tot circa 1150 m², in combinatie met het realiseren van een waterberging met een oppervlakte van ruim 4000 m². Daaraan ondersteunend zijn de bestemmingen verkeer, water en groen. Met dit raadsvoorstel wordt het ontwerp bestemmingsplan ter vaststelling aan u voorgelegd.
Feitelijke informatie:Inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord” heeft ter inzage gelegen van 9 augustus tot en met 5 september 2007. Tijdens deze periode zijn 4 schriftelijke inspraakreacties ontvangen: - de heer en mevrouw Klerx, Willy van den Berkstraat 6 - J.W.M. Meesters, Willy van den Berkstraat 2 - 24 omwonenden van de Ipperhoeve / Willy van den Berkstraat / Inlaagdijk - Koch en Van den Heuvel advocaten, namens mevrouw I. van Dorst en de heer P. Kiestra, Inlaagdijk 57 De reacties zijn verwerkt in de “Nota inspraak en overleg Willy van den Berkstraat Noord” en voorzover noodzakelijk doorvertaald naar de toelichting, voorschriften en plankaart van het ontwerpbestemmingsplan. De Nota inspraak en overleg is als bijlage toegevoegd aan de toelichting op het bestemmingsplan. Vooroverleg en watertoets Tijdens het vooroverleg ex art. 10 Bro (besluit op de ruimtelijke ordening) is een inhoudelijke reactie ingediend door de volgende organisaties: - Provincie Noord-Brabant, directie Ruimtelijke ontwikkeling en Handhaving - Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant - Waterschap Aa en Maas - Ministerie van Defensie - Staatsbosbeheer De reacties zijn verwerkt in de “Nota inspraak en overleg Willy van den Berkstraat Noord” en voorzover noodzakelijk doorvertaald naar de toelichting, voorschriften en plankaart van het ontwerpbestemmingsplan. De wijzigingen die naar aanleiding van de overlegreacties zijn opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan worden hieronder per instantie samengevat. Voor zover nodig heeft vervolgoverleg plaatsgevonden met de betrokken instanties.
1 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
Provincie De reactie van de provincie en de PPC heeft geleid tot aanpassingen in de paragrafen 2.2, 3.8, 3.9, 5.3.4 en hoofdstuk 6 en 7 van de toelichting. Het betreft hier aanvullingen op de toelichting / onderbouwing van het plan die niet hebben geleid tot aanpassing van het stedenbouwkundig plan. In de voorschriften is een aanlegvergunningsstelsel opgenomen ter bescherming van de natte natuurparel Sompen en Zooislagen. Activiteiten die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishoudkundige situatie (zoals grondverzet van meer dan 100 m² of dieper dan 60 cm, de aanleg van drainage, onderbemaling en het aanbrengen van verharde oppervlakten van meer dan 100 m²), worden hiermee gereguleerd. Daarnaast zijn ondergeschikte aanpassingen doorgevoerd zodat het plan voldoet aan het bepaalde in de SVBP 2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen), om voor te sorteren op de verplichting in de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening om bestemmingsplannen digitaal te maken. Omdat het ontwerp-bestemmingsplan nog voor 1 juli 2008 in procedure is gebracht wordt het bestemmingsplan volgens de oude WRO na vaststelling ter goedkeuring aangeboden aan Gedeputeerde Staten. Ministerie van Defensie De reactie van het ministerie van Defensie heeft betrekking op een laagvliegroute vanuit de vliegbasis Woensdrecht met bijbehorende navigatie-tolerantiezone, die is gelegen boven het plangebied. Deze zone is opgenomen op de plankaart en de toelichting van het plan. In de voorschriften is opgenomen dat binnen deze zone geen bouwwerken hoger dan 30 meter mogen worden gebouwd. Dit heeft geen consequenties voor het stedenbouwkundig plan. Per brief van 22 mei 2008 heeft het ministerie van Defensie aangegeven dat de laagvliegroute correct is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Waterschap Aa en Maas (watertoets) Op 5 oktober 2007 heeft het waterschap Aa en Maas in het kader van het vooroverleg ex artikel 10 Bro (Besluit op de ruimtelijke ordening) een reactie gegeven op het voorontwerp bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord”. Deze brief is als bijlage opgenomen in de Nota inspraak en overleg. Het waterschap concludeerde in deze brief vooralsnog geen positief watertoets advies af te kunnen geven. Voorwaarde voor een positief watertoetsadvies was dat aan de door het waterschap gestelde randvoorwaarden invulling zou worden gegeven. Over de verwerking van deze randvoorwaarden heeft intensief contact plaatsgevonden tussen waterschap, gemeente en Grontmij (in opdracht van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte). Belangrijkste struikelblok was de aanvullende waterberging buiten het plangebied in de ecologische verbindingszone (evz) Koningsvliet. Het antwoord van het college op de art. 10-reactie van Waterschap Aa en Maas is op 26 februari 2008 verzonden aan het waterschap. Deze brief is eveneens als bijlage opgenomen in de Nota inspraak en overleg. Het waterschap heeft hierop per brief (ingekomen op 5 maart 2008) gereageerd en stelt dat het zich kan vinden in de beschrijving van de verschillende watersaspecten in de brief van de gemeente (ook de aanvullende waterberging in de evz Koningsvliet) en dat het op basis hiervan voornemens is een positief wateradvies uit te brengen. De wateraspecten zijn vervolgens verwerkt in toelichting, voorschriften en plankaart van het ontwerp bestemmingsplan dat op 9 mei 2008 opnieuw is toegestuurd aan het waterschap. 2 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
In de brief van 29 mei 2008 stelt het waterschapsbestuur geen inhoudelijke opmerkingen te hebben op het ontwerp bestemmingsplan. Het waterschap heeft geen gebruik gemaakt van het indienen van zienswijzen en geeft een positief advies op het ontwerp bestemmingsplan. Hoewel de watertoets hiermee formeel is afgerond, vraagt het waterschap wel aandacht voor een aantal uitwerkingsaspecten (bereikbaarheid van watergangen en het “advies waterhuishouding en bouwrijp maken”. Hierover is afgesproken dat deze punten in de volgende fase van de planontwikkeling in overleg met het waterschap worden uitgewerkt. Staatsbosbeheer Naar aanleiding van de reactie van Staatsbosbeheer, is een “overeenkomst van toestemming, compensatie en verkoop ten behoeve van het afpalingsrecht van de eendenkooi in Sompen en Zooislagen” opgesteld. Hierin wordt vastgelegd dat Staatsbosbeheer toestemming verleent om binnen het plangebied handelingen, zoals bedoeld in artikel 59 lid 2, van de Flora en Faunawet, te verrichten ten behoeve van de planrealisatie. Ter compensatie zal de gemeente enkele percelen (4,3 ha) binnen de ecologische hoofdstructuur in het gebied Sompen en Zooislagen verkopen aan Staatsbosbeheer naast een financiële vergoeding die wordt betaald door de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord” heeft inclusief de Nota inspraak en overleg ter inzage gelegen van 6 mei tot en met 16 juni 2008. Tijdens deze periode zijn 4 schriftelijke zienswijzen ontvangen: - de heer en mevrouw Klerx, Willy van den Berkstraat 6 - de heer Coumans, Meester Prinsenstraat 8 - 26 omwonenden van de Ipperhoeve / Willy van den Berkstraat / Inlaagdijk - Koch en Van den Heuvel advocaten, namens mevrouw I. van Dorst en de heer P. Kiestra, Inlaagdijk 57 Voor de ingekomen zienswijzen en de voorgestelde beantwoording daarvan verwijzen wij u naar de bij dit voorstel gevoegde “Nota zienswijzen Willy van den Berkstraat Noord” d.d. 31 juli 2008. Ambtshalve wijziging In de Nota zienswijzen is tevens een ambtshalve wijzigingsvoorstel opgenomen. Het betreft een wijziging in hoofdstuk 7 van de toelichting met betrekking tot de financiële uitvoerbaarheid, voor zover het gaat om de bijdrage in de grondexploitatie in het kader van de rood-met-groenkoppeling.
Afweging: Zienswijzen De ingekomen zienswijzen komen voor een groot deel overeen met de eerder ingebrachte inspraakreacties. In die gevallen is voor de beantwoording in de Nota zienswijzen verwezen naar de Nota inspraak en overleg. Voor de overige zienswijzen is in de Nota zienswijzen onderbouwd waarom deze niet hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Ambtshalve wijzigingIn het kader van de streekplanuitwerking stedelijke regio Waalboss is de afspraak gemaakt dat voor alle bestemmingsplannen op uitbreidingslocaties die na 1 juli 2005 worden vastgesteld, de rood-met-groenkoppeling geldt. Dit houdt in dat € 5,- per m² uitgeefbare grond wordt gereserveerd voor investeringen in natuur en landschap. De 3 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
provincie vraagt de gemeente in het bestemmingsplan concreet aan te geven waaraan het geld wordt besteed. In hoofdstuk 7 van de toelichting bij het bestemmingsplan is opgenomen dat de bijdrage in het kader van de rood-met-groenkoppeling uit de grondexploitatie van het plan Willy van den Berkstraat Noord zou worden ingezet om een deel van de kosten te dekken van de verwerving en inrichting van ecologische verbindingszones (evz’s) langs waterlopen in de gemeente die zijn opgenomen in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op 22 april 2008 hebben Gedeputeerde Staten besloten om het gemeentelijk aandeel in de aanleg van evz’s gelegen buiten de bebouwde kom in de bestuursperiode van 2008-2011 voor 100 procent te subsidiëren. Na deze periode zal de gemeente weer 50% van de kosten voor aankoop en inrichting zelf moeten financieren. Voor het toekomstig beheer van de evz’s bestaat nog geen subsidieregeling, zodat de gemeente verantwoordelijk zal worden voor de beheerskosten van de evz’s op gronden die gemeentelijk eigendom worden. Door de extra ondersteuning van GS bestaat de kans dat niet alle middelen uit de rood-met-groenkoppeling nodig zijn voor de evz’s. Als dat zo is kan de gemeente de rest van de middelen inzetten voor de “stimuleringsregeling voor groene en blauwe diensten”. Via deze subsidieregeling kan de gemeente (met een bijdrage van de provincie van 50%) vanaf 2009 subsidies gaan verstrekken aan grondeigenaren in het buitengebied voor onder andere particulier natuurbeheer en de aanleg en het onderhoud van landschapselementen. Een ambtshalve wijzigingvoorstel met deze strekking is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Nota zienswijzen. Door het vaststellen van de Nota zienswijzen, gaat u akkoord met deze lijn. Beeldkwaliteitsparagraaf In paragraaf 5.4 van de toelichting van het bestemmingsplan is de beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. Om de beeldkwaliteitscriteria te kunnen gebruiken als toetsingskader van de welstandsbeoordeling, dient deze paragraaf door uw raad vastgesteld te worden als wijziging van / aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. Het is duidelijk dat door een nieuw bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vast te stellen het gewenste bebouwingsbeeld c.q. de gebiedskarakteristiek gewijzigd wordt. Daarmee verandert ook het kader voor de welstandstoets van bouwplannen die zich binnen het plangebied bevinden. Dat kader wordt gevormd door de welstandsnota en het beeldkwaliteitsplan als nadere invulling hiervan. De wijziging van de welstandsnota zelf beperkt zich tot het zogeheten gebiedsgericht beleid. Concreet betekent dit dat voor het plangebied het bebouwingstype wijzigt op de bijbehorende welstandskaart en, voor zover van toepassing, tevens de welstandsniveaukaart wordt aangepast. Bij onderhavig bestemmingsplan betekent dit, dat op betreffende kaart het bebouwingstype G3: ‘boerenerf-agrarisch buitengebied’ wordt ingewisseld voor het bebouwingstype W9b: ‘individuele woningbouw, wonen in samenhang’. Ondanks het gewijzigde bebouwingstype op de welstandsniveaukaart wordt het welstandsniveau 2 van ‘boerenerf-agrarisch buitengebied’ voor het plangebied gehandhaafd. In 2004 is namelijk in de welstandsnota bepaald dat gebieden met beeldkwaliteitsplannen welstandsniveau 2 krijgen. Er is een klein gedeelte van het plangebied dat vanwege de zonering van het dijklint welstandsniveau 1 heeft. Gezien de wel zeer brede zonering van het dijklint in vergelijking met het meer westelijk gelegen dijklint wordt voorgesteld dit gedeelte van het plangebied ook welstandsniveau 2 te geven. Er is immers geen reden aanwezig om op een gedeelte van de geplande woningbouw het zwaarste welstandsregime los te laten.
4 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
Inzet van middelen: De woningbouwlocatie wordt ontwikkeld voor rekening en risico van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. In hoofdstuk 7 van de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan wordt geconcludeerd dat sprake is van een sluitende grondexploitatie, waarmee de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate zeker gesteld kan worden geacht. De raad is in oktober 2005 geconsulteerd over de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Toen is aangegeven dat gezien onze grondprijzen die ontwikkeling, rekening houdende met de reeds gemaakte en nog te maken interne kosten voor onder andere de planbegeleiding (RO-technisch), de latere uitvoeringsbegeleiding (CCT voor bouw- en woonrijpmaken) als ook de verkoopkosten voor de uitgifte van de bouwkavels, een aanzienlijk voordelig saldo zou opleveren. Omdat de daadwerkelijke realisatie van het plan toen nog van heel veel factoren afhankelijk was, is de te verwachten opbrengst nog niet ingerekend. Tijdens het planvormingsproces is geconstateerd dat een ontwikkeling op basis van de uitgangspunten in deze SOK niet haalbaar is. De provincie heeft aangegeven dat een het realiseren van kavels met een oppervlak van circa 450m² op deze locatie niet wenselijk is, omdat daarmee te veel wordt afgeweken van het uitgangspunt dat kavels op een ruimte voor ruimte locatie circa 1000m² moeten zijn. In dit plan is daarom een gemiddelde oppervlakte van ca 800 m² gehanteerd voor de gemeentekavels. Om medewerking te krijgen van het waterschap moet binnen het plangebied aan een forse waterbergingsopgave worden voldaan, waardoor het percentage uitgeefbare grond is gedaald van de in de SOK beoogde 85% naar circa 65%. Om het plan toch exploitabel te maken, was het noodzakelijk de uitgeefbare oppervlakten/kavels te herverdelen en de afnameprijs van de kavels die door de gemeente van Ruimte voor Ruimte worden gekocht, te verhogen van € 200 tot maximaal € 220. Aan het verhogen van de inkoopprijs is de voorwaarde gesteld dat deze wordt gekoppeld aan de verkoopprijs van de door Ruimte voor Ruimte uit te geven kavels. Als deze verkoopprijs stijgt ten gevolge van een wijziging in het grondprijsbeleid van de gemeente, wordt deze stijging in mindering gebracht op de verhoogde inkoopprijs van de gemeente waarbij de in de eerste SOK overeengekomen prijs van € 200,00 per m² de ondergrens zal zijn. Ondanks deze wijziging van de samenwerkingsovereenkomst kan de gemeente nog een aanzienlijk positief resultaat behalen uit de ontwikkeling, uitgaande van de huidige verkoopprijzen. Ook nu zal de te verwachten opbrengst niet worden ingerekend omdat de planologische procedure nog afgerond moet worden en de daadwerkelijke realisatie daarvan afhankelijk is.
Procedure: vervolgstappen Omdat het ontwerp bestemmingsplan voor 1 juli 2008 ter inzage is gelegd, is de procedure op grond van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening van toepassing. Dit houdt in dat het bestemmingsplan na vaststelling, ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten moet worden voorgelegd. Een ieder die zienswijzen heeft ingebracht kan bij GS bedenkingen kenbaar maken. Tegen de gewijzigde vaststelling kan een ieder bedenkingen kenbaar maken. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag nadat de beroepstermijn tegen het goedkeuringsbesluit is afgelopen, tenzij beroep wordt ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State en een verzoek om voorlopige voorziening wordt aangevraagd bij de voorzitter van de Afdeling. 5 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
Advies:Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven
BIJLAGEN:
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
Besluit Ontwerp bestemmingsplan, inclusief bijlagen Nota zienswijzen
TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen.
6 /7
Raad Onderwerp:
V200800789 Bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord
BESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 23 september 2008; gezien het voorstel van het college van 12 augustus 2008, doc.nr. V200800789; gelet op artikel 25 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening;
besluit:
1. in te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen conform de Nota zienswijzen Willy van den Berkstraat Noord d.d. 31 juli 2008; 2. in te stemmen met de ambtshalve wijziging zoals opgenomen in de Nota zienswijzen Willy van den Berkstraat Noord d.d. 31 juli 2008; 3. het bestemmingsplan Willy van den Berkstraat Noord gewijzigd vast te stellen, conform de Nota zienswijzen Willy van den Berkstraat Noord d.d. 31 juli 2008; 4. de beeldkwaliteitsparagraaf in 5.4 van de toelichting van het bestemmingsplan vast te stellen als wijziging van / aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota; 5. het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan ter goedkeuring voor te leggen aan Gedeputeerde Staten.
de griffier,
de voorzitter,
mw. drs. E.J.M. de Graaf
drs. H.P.T.M. Willems
7 /7
