CDA Statenfractie Zeeland Postbus 436 4330 AK Middelburg 0118 – 631666
[email protected] SGR-80, gewijzigd PS-vergadering: 16-02-2007 Sgr0700072 Initiatiefvoorstel Startersregeling INITIATIEFVOORSTEL VAN HET LID Mark Faasse De ondergetekende stelt het volgende voor:
Samenvatting De CDA Statenfractie wil dat het provinciaal bestuur een regeling instelt waarmee primair mensen met beperkte financiële middelen toch een woning kunnen kopen. Het voorstel heeft ook een aantal andere doelen zoals het verbeteren van de leefbaarheid in kernen. Het CDA heeft een duidelijke doelgroep voor ogen. De koper mag niet ouder zijn dan 35 jaar (hierop zijn uitzonderingen mogelijk) en er moeten geen andere subsidies in het geding zijn. Considerans Een woning kopen is erg duur voor jongeren. Er is in het noorden van de provincie weinig aanbod en ook op plaatsen waar veel aanbod is, zoals in Zeeuws-Vlaanderen, is er toch vraag naar een nieuwe woning door starters op de woningmarkt. De huidige bouwprijzen in combinatie met grondprijzen leiden er toe, dat nieuwe eengezinswoningen vaak niet onder de € 150.000 aangeboden kunnen worden. In het staatje hieronder wordt aangegeven die hoogte van de hypotheek bij het inkomen van een eenverdiener.
Benodigd inkomen bij hypotheekbedrag. De berekening is gemaakt voor een alleenstaande van 25 jaar, bij een toetsrente van 4,9%. Maximaal hypotheekbedrag
Benodigd inkomen met Nationale Hypotheekgarantie
Benodigd inkomen op basis van bancaire normen bij ca. 10 geldverstrekkers zonder NHG € 125.000 € 27.500 € 25.000 € 155.000 € 33.000 € 30.000 € 185.000 € 39.000 € 34.000 De hoogte van het bruto minimumloon is € 1.300,80 * 12,96 = € 16.858. In recente publicaties wordt er melding van gemaakt dat startersleningen contraproductief zijn, ze leiden ertoe dat de prijzen van woningen die voor starters in aanmerkingen komen kunstmatig hoog blijven. De essentie van dit voorstel is echter, dat een starter de eerste 5 jaar lagere woonlasten heeft, omdat gedurende die periode geen erfpachtcanon wordt berekend. De verwachting is dat op basis van deze regeling bedrijfsgebouwen en andere objecten in woonomgevingen worden gesloopt en dat er woningbouw plaats vindt. Omdat niet elke woning in een dergelijk project onder de startersregeling hoeft te vallen, wordt er van uitgegaan dat de inzet van deze regeling het dubbele aantal nieuwe woningen initieert in een doelgroep waarvan de provincie graag heeft dat die in Zeeland blijft en daarmee ook een belangrijke bijdrage levert aan de keuzemogelijkheden die een woonconsument heeft. Behalve de bijdrage voor sloop en sanering, die maximaal € 500.000 mag belopen, blijft de geschatte benodigde € 3.000.000 in bezit van de provincie. Dit geld komt immers weer terug na inlossing van de erfpacht. Wij stellen voor om in 2010 een toetsmoment te bepalen om de regeling te evalueren en te besluiten of voortzetting van deze regeling past binnen het provinciale beleid.
1
Toelichting Wat willen we bereiken/doelen • Het mogelijk maken dat mensen met beperkte financiële mogelijkheden toch een woning kunnen kopen; • Het aanjagen van nieuwbouw op plaatsen waar men moeite heeft om projecten van de grond te krijgen; met name op inbreidingslocaties; • Zorgen dat de druk op de woningmarkt in de onderste prijsklassen afneemt; • Het creëren van vermogensvorming voor minder draagkrachtigen; • Het verbeteren van de leefbaarheid in kernen door behoud van jongeren en de vestiging van jonge gezinnen; Voor wie willen het doen De doelgroep bestaat uit starters, maar dit is een ruim begrip. Er zijn ook oudere starters. Bijvoorbeeld ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn en die plotseling alleen komen te staan. In de wetenschap dat we niet te veel negatief willen discrimineren, maar er toch voor willen zorgen dat de middelen goed besteed worden, staan het CDA de volgende criteria voor: • Maximum leeftijd van de koper is 35 jaar; indien gezamenlijk wordt gekocht, de oudste koper; • Indien men ouder is dan 35 jaar, en in de laatste 5 jaar niet zelfstandig een eigen woning heeft bewoond, komt men ook in aanmerking voor een starterswoning; • De vermogensgrenzen van de Wet BEW 1 gelden: € 20.900 (1-persoonshuishouden) en € 39.044 (2-persoonshuishouden) gerekend in het laatste volle jaar voorafgaand aan de koop (= obligatoire overeenkomst); • Cumulatie van steunregelingen mag niet voor komen, dus bijvoorbeeld geen koopsubsidie van het rijk. Wat is de achtergrond De achtergrond van de invulling van de regeling is dat we naar een relatief makkelijk werkbare, controleerbare en rechtvaardige regeling toe willen. Maar al te vaak worden prijzen door de verkoper verhoogd als er van subsidie sprake is. Daardoor komt het geld niet bij de juiste doelgroep terecht. Aan de andere kant moet voorkomen worden dat financiering van consumptiegoederen (of meer luxegoederen) met deze regeling plaatsvindt. Daarom moeten er wel duidelijke grenzen zijn. De koper zal zich bewust moeten zijn van de prijs die hij in totaal moet gaan betalen en de kosten die naderhand voor zijn of haar rekening komen. Het is uiteraard de bedoeling dat men zich voldoende rekenschap geeft van de consequenties en op deze manier zal een koper niet verblind worden door kortstondige voordelen. Wat zijn onze overwegingen • We willen geen inkomenseisen stellen aan de starter. Gezien de hoogte van het maximale bedrag gaan wij er van uit dat mensen met hoge inkomens er niet willen wonen; • Het gaat om kleinschalige projecten, waarbij we mikken op de aannemer van het dorp die hierdoor wellicht gestimuleerd wordt om een project te starten; • Het helpt om (dure) inbreidingslocaties van de grond te krijgen; • we hopen dat toekomstige bouwers creatief met de regeling omgaat zodat er niet alleen woningen worden gebouwd waarvan er al zoveel staan, maar ook woningen voor specifieke doelgroepen. Hoe willen we het doen De regeling heeft 3 onderdelen: • De grond wordt gekocht met gelden van de provincie en voor 30 jaar in erfpacht uitgegeven aan de koper. De eerste 5 jaar wordt geen erfpachtscanon betaald; daarna een jaarlijks te herziene canon;
1
Voor de regeling in het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit komen erg weinig mensen in aanraking. De maximale maandelijkse toelage is € 173,06 De hypotheek mag niet hoger zijn dan € 107.950. De prijs van een bestaande woning niet hoger dan € 120.469 en van nieuwbouw € 124.931. Gekoppeld aan toch wel lage maximale inkomenseisen maken dat deze regeling wel geschikt is voor Zeeuws-Vlaanderen, vanwege de lage koopsommen bestaande woningen, maar niet voor de Zeeuwse Eilanden. De regeling heeft een beperkt budget, maar dat is niet zo erg, want er wordt weinig beroep op gedaan.
2
• •
Om inbreidingslocaties mogelijk te maken is per woning een bijdrage van 50% mogelijk in de sloop en saneringskosten, met een maximum van € 10.000 per woning die valt onder deze regeling; Indien de kopers in het kader van particulier opdrachtgeverschap deel uitmaken van een vereniging die ten doel heeft zelf een project te ontwikkelen, is voor elke starter € 2.500 beschikbaar voor advies- en organisatiekosten. 2
Wat zijn randvoorwaarden • Een project moet uit minimaal vier woningen bestaan en uit maximaal acht woningen bij grondgebonden bouw en maximaal twaalf woningen bij gestapelde bouw. Deze regeling geldt per individuele woning, dus niet alle woningen uit een project hoeven deel uit te maken van deze regeling. Per kern wordt er één keer per twee jaar een project gehonoreerd; • De woningen moeten uiteraard voldoen aan de normen van het geldende bouwbesluit en de maximale stichtingskosten inclusief grondkosten, notariskosten, verkoopkosten, aansluitingskosten, renteverliezen en belastingen zijn € 155.000; • De grondquote, het bedrag dat de provincie subsidieert voor de grond, bedraagt bij grondgebonden woningen maximaal 25% en bij gestapelde bouw maximaal 20%; • De woningen mogen inclusief de grond niet duurder zijn dan € 2000/m² bewoonbaar vloeroppervlakte; • De woningen dienen met minimaal een gevel, zijmuur of vloer en wel met de gehele omvang daarvan met elkaar verbonden te zijn. Geen vrijstaande woningen dus. Halfvrijstaand is wel mogelijk; • De regeling is niet van toepassing voor bestaande woningen, onder meer omdat daarvan de kwaliteit in mindere mate gewaarborgd wordt en omdat die ook niet voldoen aan de doelstelling dat er meer gebouwd moet gaan worden; • De regeling wordt uitgevoerd door een of meerdere woningcorporaties, die ‘blote’ eigenaar wordt/worden van de grond en die ook het risico dienen te nemen voor de onverkochte woningen. Wat mag het kosten Het totaal beschikbare budget aan overdraagbare subsidies (bestemd voor grondsanering en advieskosten particulier opdrachtgeverschap) bedraagt: € 500.000 Het beschikbare fonds voor de aankoop van de gronden in erfpacht en naderhand uitgifte bedraagt € 3.000.000 - 100 woningen * 30.000 grondkosten - dit is een revolverend fonds; in principe komen de gelden terug naar de provincie nadat de gronden gekocht worden door de erfpachter/woningeigenaar. Wat zijn de andere financieringsbronnen De gemeente dient de planontwikkeling gratis te faciliteren. Dus geen kosten voor de planologische procedure of rekeningen in het kader van een exploitatieovereenkomst en ook geen compensatieregelingen of vereveningsbijdragen. Er mogen wel bouwleges in rekening gebracht worden.
Nadere invulling Erfpacht is op zich geen populair begrip in Zeeland. De meeste woningen worden verkocht met eigen grond. Het is inderdaad de bedoeling dat de grond uiteindelijk eigendom wordt. Daarbij zijn de volgende details zijn van belang: • De grond van de woning wordt pas betaald door de provincie als de woning opgeleverd is door de bouwer, wat blijkt uit een door de koper getekend proces/verbaal van oplevering. Hierdoor wordt de provincie niet de dupe van een tussentijds faillissement van de aannemer. De gangbare betalingstermijnregeling blijft verder van toepassing; • De hypotheek van koper mag niet hoger zijn dan de stichtingskosten te vermeerderen met de hypotheekafsluitkosten minus de grondkosten. Het is koper niet toegestaan tussentijds de 2
N.B. Bedragen inclusief BTW.
3
•
• • • •
• •
hypotheek te verhogen. Doet hij dit wel, dan dient hij de erfpacht af te kopen en zo de blote eigendom te verwerven. Nationale Hypotheek Garantie hoeft niet van toepassing te zijn; De woningeigenaar betaalt 5 jaar geen canon. De instapkosten zijn dus laag, enerzijds omdat de koper de grond niet hoeft te betalen en te financieren en anderzijds betaalt hij ook lagere woonlasten. Na die 5 jaar wordt de canon maandelijks vooraf betaald. De canon wordt jaarlijks herzien, op basis van het rendement op 10/jarige staatsleningen, zoals dat is op 30 november daaraan voorafgaand, te vermeerderen met 1%; Het erfpachtcontract kan door betaling van de koopsom van de grond, te vermeerderen met eventuele achterstallige betalingen ten allen tijde beëindigd worden door de eigenaar van de woning; Bij verkoop van de woning dient het erfpachtcontract beëindigd te worden; Indien de hypotheekverstrekker zodanig eist, zal beëindiging van het erfpachtcontract bij executoriale verkoop niet verplicht zijn; Indien een koper na 5 jaar niet bij machte is de canon te betalen, zal deze gedurende 5 jaar, tot uiterlijk het eind van het 10e jaar rentedragend bij de hoogte van de waarde van de grond opgeteld worden. Bij aanvang van het 11e jaar dient een betalingsregeling te worden getroffen, dat deze kosten lineair in 10 jaar afbetaald worden. Indien de eigenaar in gebreke blijft, zal uitwinning volgen; De hoogte van de canon die na 5 jaar betaald dient te worden, bedraagt thans: rendement op 10 jarige staatsleningen 3,866% + 1 % = 4,866%; De waarde van de grond blijft gedurende de looptijd op € 37.500 vastgesteld; we nemen geen tussentijdse verhogingen mee, dus is de canon die daarover betaald dient te worden per maand € 152. De canon is overigens nog fiscaal aftrekbaar.
Een rekenvoorbeeld Totale koopsom woning incl. grond Af: 25% grondquote Bij hypotheekkosten Blijft over te financieren Rente 4,75% berekend per maand Aflossing – premie per maand Maandlasten na aftrek belastingvoordeel
€ 150.000 € 37.500 € 3.000 € 115.500 € 457 € 80 ± € 400
Waarom geen Startersleningen De volgende gemeenten verstrekken startersleningen: Middelburg, Vlissingen, Veere, SchouwenDuiveland. Dit zijn leningen van maximaal € 30.000 in het kader van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. De gemeente Reimerswaal heeft een eigen regeling. Er is ook de mogelijkheid voor een provincie om deel te nemen aan deze regeling. Limburg doet dat. In bijlage 1 vindt u hierover meer informatie. Het CDA is van mening dat dat aan de gemeenten gelaten moet worden. Ik stel u namens de CDA fractie voor te besluiten overeenkomstig ontwerpbesluit.
Mark Faasse
4
ONTWERPBESLUIT De staten van de provincie Zeeland, Gelezen het initiatiefvoorstel van het lid Faasse van 16 februari 2007, nr Sgr0700072 Besluiten I. II.
Tot het instellen van een startersregeling in Zeeland volgens de doelstelling en randvoorwaarden in het ‘initiatiefvoorstel Startersregeling’ beschreven; Gedeputeerde Staten de benodigde middelen beschikbaar te laten stellen uit de ruimte van de begroting 2007 of uit de algemene reserve.
5
Bijlage 1 Provinciaal Startersfonds SVn staat open voor samenwerking met andere overheden dan de gemeenten. Ook provincies kunnen een samenwerkingsovereenkomst met SVn sluiten. Voor het gebruik van het Startersfonds stelt de provincie een eigen Verordening Startersregeling op. Hierin stelt zij haar specifieke voorwaarden en legt zij haar eigen accenten; de zogeheten ‘couleur provinciale’. Deelnemende provincies is de provincie Limburg De Provincie Limburg ziet de Starterslening van SVn als een instrument om op korte termijn de Limburgse woningmarkt beter te laten functioneren en de kansen voor starters op de (koop)woningmarkt - o.a. jongeren en mensen met een laag inkomen - te vergroten. Impulsplan Het impulsplan ‘Starters: een eigen thuis’ voorziet daarin. De Provincie Limburg wil in samenwerking met gemeenten en woningcorporaties de komende drie jaar 1000 Limburgse koopstarters een financieel steuntje in de rug geven. Dit door het stimuleren van de inzet van Startersleningen in de Limburgse gemeenten, aangevuld met bijdragen van woningcorporaties (o.a. kortingsregelingen en erfpachtconstructies). Realisatie van het impulsplan kost € 30 miljoen. Zelf draagt de Provincie Limburg eenmalig € 10 miljoen bij. Dit is het Stimuleringsfonds Startersregeling Provincie Limburg, ondergebracht bij SVn. Op lokaal niveau nemen de gemeenten en woningcorporaties ieder een gelijk financieel aandeel in de uitvoering van het impulsplan. De Provincie Limburg verdubbelt tot een bepaald maximum het bedrag dat een Limburgse gemeente bij SVn stort in een eigen fonds Startersleningen. Dus twee Startersleningen voor de prijs van één. Voorwaarden De provinciale Starterslening is alleen daar beschikbaar waar de gemeente en de lokale woningcorporatie(s) aan het impulsplan deelnemen en de gemeente samen met de woningcorporatie(s) een 'Verordening Startersregeling’ heeft vastgesteld die de provinciale voorwaarden onderschrijft. Loketfunctie De deelnemende gemeente is het loket voor de uitgifte van provinciale Startersleningen. SVn verstrekt de Startersleningen (namens gemeente en provincie Limburg) en tekent voor het leningenbeheer. Gemeenten die in het kader van het impulsplan de Starterslening invoeren, sluiten elk een deelnemersovereenkomst met SVn. Fonds in werking Het Stimuleringsfonds Startersregeling Provincie Limburg is per 8 september 2006 in werking. Het is het eerste provinciale fonds bij SVn.
6
