OVEREENKOMST
*
*
TUSSEN *
EN
BELVÉDÈRE WOM B.V.
belvédère maastricht Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 1
onverbindende concept-overeenkomst Versie 25 maart 2014 Partijen 1. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELVÉDÈRE WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BV, gevestigd te Maastricht, Boschstraat 24 6211 AX (postadres: Postbus 68 6200 AB Maastricht), ingeschreven in het handelsregister onder nummer 14082417, krachtens haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer G.E.M.M. Bartholomée, handelend onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van deze overeenkomst door haar algemene vergadering van aandeelhouders, hierna te noemen: WOM of verkoper; 2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [NAAM ADRES PLAATS] ingeschreven in het handelsregister onder nummer ……….., krachtens haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door [NAAM] , hierna te noemen: [NAAM] of koper; OVERWEGENDE DAT: A. In het Noord-Westelijk deel van Maastricht in het plan Belvédère een combinatie van
2 majeure projecten is voorzien, te weten de integrale gebiedsontwikkeling Belvédère en het Ruimtelijk Mobiliteitsproject Maastricht Noord met als belangrijkste onderdeel de verlegging van de aanlanding en capaciteitsvergroting van de Noorderbrug; B.
WOM binnen de gebiedsontwikkeling Belvédère in totaal 50.000 vierkante-meter winkelvloeroppervlakte PDV locatie gefaseerd wenst te ontwikkelen met maximaal 20.000 m2 winkelvloeroppervlakte tuin- en sfeercentra en bouwmarkten in fase 1 en 30.000
m2
winkelvloeroppervlakte
wonen
en
woninginrichting
bestemmingsplan Noorderbrug e.o.) in fase 2, waarvan nu
(conform
15.000 m2
winkelvloeroppervlakte wordt verkocht in fase 1 bestemd voor tuin- en sfeercentra en bouwmarkten; C.
De gemiddelde verhouding waarin vierkante-meters bouwrijpe grond en ontwikkelrechten in de vorm van vierkante-meters winkelvloeroppervlakte verkocht worden circa 2,46 m2 bouwgrond: 1 m2 winkelvloeroppervlakte is;
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 2
D. De verlegging van de aanlanding en capaciteitsvergroting van de Noorderbrug en de
ontwikkeling van de PDV-locatie zijn begrepen in het bestemmingsplan Noorderbrug e.o. welke op 26 juni 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 20 maart 2013 onherroepelijk is geworden; E.
WOM met de gemeente in relatie tot voornoemd bestemmingsplan Noorderbrug e.o. op 31 mei 2012 een exploitatieovereenkomst heeft gesloten waarin de gemeente de inspanningsverplichting op zich heeft genomen haar publiekrechtelijke bevoegdheden in te zetten om de ontwikkeling van de PDV-locatie planologisch mogelijk te maken, en de WOM als eigenaar van de gronden binnen het exploitatiegebied de benodigde infrastructuur aanlegt en gronden bouwrijp maakt;
F.
[ROL PARTIJ 2];
G. WOM de realisatie van de Bosscherlaan Zuid en de verbindende weg tussen de
Bosscherlaan Zuid en de Sandersweg als bouwwegen (van menggranulaat) vooralsnog gereed heeft in maart 2014 en daarop volgend de ontwikkeling en realisatie van de infrastructurele werken (de definitieve inrichting van de Bosscherlaan Zuid de verbreding van de Noorderbrug, de aanlanding op de westoever van de Maas en de Bosscherlaan Noord) gepland heeft in de periode 2014-2018; H.
WOM zich zal inspannen voor een zo optimaal mogelijke afstemming met en bereikbaarheid van de PDV-locatie fase 1 gedurende de realisatie van de infrastructuur;
I.
Voorliggende overeenkomst de voorwaarden bevat waaronder verkoper WOM aan koper [NAAM] de grond wil verkopen en leveren en koper bereid is de grond te kopen en geleverd te krijgen;
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 - Definities Algemene verkoopvoorwaardenDe algemene voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken door de gemeente Maastricht 2013. (zie http://www.maastricht.nl/web/Beleid/Stadsontwikkeling/B_e_l_e_i _d_s_t_a_d_s_o_n_t_w-tonenop/Kadernota-Grond-envastgoedbeleid.htm) Daar waar in de Algemene verkoopvoorwaarden “de gemeente” staat dient “WOM” gelezen te worden. Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 3
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan Noorderbrug e.o., vastgesteld op 26 juni 2012, onherroepelijk geworden op 20 maart 2013.
Bouwterrein
De door verkoper aan koper verkochte Bouwrijpe grond als nader gespecificeerd in artikel 5A.
Bouwweg
Weg gemaakt van menggranulaat, welke op het moment van oplevering van het Plan ten minste zal zijn voorzien van een laag asfaltverharding (exclusief deklaag, definitieve afwerking en inrichting).
Bouwrijpe grond
Onbebouwde grond waaraan bewerkingen hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing van de grond, zodat deze kwalificeert als bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 Wet op de omzetbelasting 1968.
Onherroepelijke omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning die niet vatbaar meer is voor bezwaar of beroep. Bruto vloer oppervlak
De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten gemeten volgens NEN 2580.
Plan
Een door koper opgesteld ontwerp van minimaal 2.000 en maximaal ……. vierkante-meter Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum en bouwmarkten (gesitueerd op het Bouwterrein zoals door koper aangegeven op de situatie-tekening d.d. ..-..- 2014 (bijlage 1) en parkeren op eigen terrein, welk ontwerp in overeenstemming dient te zijn met het bestemmingsplan Noorderbrug e.o. en de stedenbouwkundige randvoorwaarden d.d. 22 oktober 2013.
Parkeernormen
De parkeernormen zoals in artikel 5.5.6 van het bestemmingsplan Noorderbrug e.o. opgenomen (3 parkeerplaatsen per 100 m2 brutovloeroppervlakte).
PDV
Perifere Detailhandel Vestiging, een vorm van detailhandel met een assortiment van goederen die qua aard en omvang niet in een buurtof wijkwinkelcentrum thuishoort en door omvang/schaalgrootte moeilijk in (historische) binnensteden inpasbaar is. Het gaat in fase 1 om de branches tuin- en sfeercentra en bouwmarkten met een assortiment passend binnen de in artikel 1, onderdeel 1.60 tot en met 1.62 van het bestemmingsplan opgenomen begripsomschrijvingen voor tuin- en sfeercentra en bouwmarkten.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 4
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
De stedenbouwkundige randvoorwaarden die zijn vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 22 oktober 2013 en als bijlage 3 bij deze overeenkomst zijn gevoegd.
Winkelvloeroppervlak
De voor het publiek toegankelijke, zichtbare overdekte en ommuurde winkelruimte, inclusief buitenverkoop, exclusief (drive-in) magazijnen, kantoren etalages opslagruimten en dergelijke. De in deze overeenkomst genoemde aantallen m2 Winkelvloeroppervlak zijn inclusief winkelondersteunende horeca en ambulante handel zoals bedoeld in het Bestemmingsplan.
Artikel 2 - Doel overeenkomst Deze overeenkomst bevat de voorwaarden waaronder verkoop en levering door verkoper aan koper plaats zal vinden van circa ……….. m2 Bouwrijpe grond ten behoeve van de realisatie van …… Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum en bouwmarkten in één gebouw op de locatie door koper aangegeven op de situatie-tekening d.d. .. -..-2014 (bijlage 1) alsmede parkeren op eigen terrein.
Artikel 3 - Plangebied Het Plangebied is gelegen in het Maastrichtse herstructureringsgebied Belvédère en wordt globaal begrensd door Fort Willemweg, Sandersweg en de Cabergerweg. Het Plangebied is op de bijgevoegde tekening (bijlage 2) indicatief in rode kleur weergegeven.
Artikel 4 - Planologisch kader
Het Bestemmingsplan Noorderbrug e.o. is vastgesteld op 26 juni 2012, in werking getreden op 18 september 2012 en onherroepelijk geworden op 20 maart 2013. Het Bestemmingsplan is te raadplegen bij het Gemeenteloket (analoog) of digitaal via onze website (Gemeenteloket/ruimtelijke plannen, in pdf-vorm) of via de link http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0935.bpNoorderbrugeo-vg01. Ontwerp, realisatie en exploitatie van het Plan dient binnen de planologische kaders van het Bestemmingsplan Noorderbrug e.o. en krachtens artikel 3 lid 3 van het bestemmingsplan op 22 oktober 2013 door het College van Burgemeester en Wethouders vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden (bijlage 3) plaats te vinden.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 5
Artikel 5 - Eigendomsoverdrachten door verkoper aan koper
A.
Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt …… vierkante-meter Bouwrijpe grond kadastraal bekend als gemeente Maastricht sectie .. nummers ……….., plaatselijk bekend als gelegen aan/nabij de Bosscherlaan Zuid op de situatie-tekening met nummer LDA ….. d.d. ....-2014 (bijlage 4) in grijze kleur weergegeven. De verkoop vindt plaats ten behoeve van de realisatie van maximaal ………. vierkante-meter Winkelvloeroppervlak tuin- en sfeercentrum en bouwmarkten op de locatie door koper aangegeven op de situatie-tekening d.d. ..-..-2014 (bijlage 1), en parkeren op eigen terrein (in deze overeenkomst tevens aangeduid als “het Bouwterrein” of “het verkochte”) .
B.
De koopsom bedraagt overeenkomstig de taxatie door een onafhankelijk taxateur € 119,- per vierkante-meter Bouwrijpe grond, te verhogen met BTW. De koopsom is gebaseerd op de in artikel 5A aangegeven bestemming.
C.
Betaling van de koopsom vindt plaats bij juridische levering, via het kantoor van notaris……………………………………………………….[notaris te kiezen door koper]. Kosten en belastingen ter zake van de levering en verkrijging komen ten laste van de koper.
D.
Juridische levering vindt plaats binnen 4 weken nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden.
E.
Wettelijke rente (handelstransacties) over de koopsom is verschuldigd, vanaf 4 weken nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden het, tot het moment waarop de akte van levering als bedoeld in het voorgaande lid passeert.
F.
Het verkochte wordt als Bouwrijpe grond geleverd, ontdaan van kabels en leidingen, en voor het overige in de staat waarin het terrein zich op het moment van ondertekening van deze overeenkomst bevindt.
G.
Op de verkoop zijn de hoofdstukken 1, 2, 3, 7, 8 en 9 van de Algemene verkoopvoorwaarden (bijlage 5) van toepassing; voor gemeente Maastricht dient WOM gelezen te worden. Daarbij wordt bijzondere aandacht gevraagd voor het recht van de WOM de koopovereenkomst te ontbinden indien de koper niet start met de bouw binnen de aangegeven termijnen. In geval van een (schijnbare) tegenstrijdigheid tussen de Algemene verkoopvoorwaarden en de bijzondere verkoopvoorwaarden als opgenomen in de voorliggende overeenkomst, prevaleren de bijzondere voorwaarden.
Artikel 6 - Bodem A. WOM verplicht zich er toe dat op het moment van juridische levering de milieuhygiënische kwaliteit van het Bouwterrein zich volgens het gemeentelijk bodembeleid (nota bodembeheer 2012) niet verzet tegen het Plan. Koper aanvaardt de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van levering. Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 6
Een voldoende recent en representatief verkennend/indicatief bodemonderzoek (bijlage 6) dat voldoet aan de NEN 5725, 5740 en 5707, een verkennend/indicatief geotechnisch onderzoek (bijlage 7), een nader asbestonderzoek (bijlage 8) en een saneringsplan inclusief beschikking (bijlage 9a en b) worden bij deze overeenkomst gevoegd. De koper wordt na tijdige opgave van datum, tijdstip en onderzoekende instantie aan verkoper, door de verkoper in de gelegenheid gesteld zelf desgewenst voor ondertekening van de koopovereenkomst voor eigen rekening en risico aanvullend nader onderzoek naar bijvoorbeeld milieukundige, bouwkundige of fysische aspecten van de grond uit te (doen) voeren. Door het verlenen van medewerking aan het passeren van de akte van levering, verklaren partijen over en weer dat de onroerende zaak wordt geacht geschikt te zijn voor de beoogde bestemming. B.
Aan het door verkoper uitgevoerde verkennend/indicatief bodemonderzoek en geotechnisch onderzoek kunnen geen conclusies t.a.v. de draagkracht van de grond, de toe te passen fundering of bouwmethode of hoogte van stortkosten worden verbonden. Eventuele bodemverdichtingen, grondaanvullingen of grondafgravingen zijn voor rekening en risico van de koper.
C.
Eventueel aanwezige hoogteverschillen dienen op eigen perceel te worden ondervangen; gewenste of noodzakelijke ophogingen van het verkochte vinden voor eigen rekening en risico plaats.
D.
De voor ontgraven, afvoer en storten van de grond benodigde onderzoeken dient koper voor eigen rekening en risico uit te laten voeren. Aan -, afvoer- , transport- en stortkosten van grond die voldoet aan de normen die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond of een betere kwaliteit, komen voor rekening en risico van koper. Indien uit de onderzoeken blijkt dat de milieuhygiënische kwaliteit van de grond niet voldoet aan de normen die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond, meldt koper dat onverwijld schriftelijk aan WOM. Met deze schriftelijke melding van koper aan WOM wordt het rapport van het onderzoek meegezonden.
E.
De meerkosten van ontgraven, afvoer- , transport- en storten van grond waarvan de kwaliteit de normen overschrijdt die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond, komen voor rekening van de WOM. De meerkosten van storten van de grond worden bepaald door een offerte van een erkend acceptant. WOM heeft het recht bij een andere erkende acceptant een tegen offerte te vragen waarbij het laagst geoffreerde bedrag wordt gebruikt voor de berekening van de meerkosten. WOM heeft het recht de uitbetaling van meerkosten van storten van de grond naar haar keuze rechtstreeks aan de koper of de acceptant te laten plaatsvinden. In geen geval zal uitbetaling van meerkosten van storten van grond of andere kostenvergoedingen aan een (onder) aannemer van koper plaatsvinden.
F.
Naast de meerkosten als bedoeld in artikel 6E komen overige directe meerkosten als gevolg van de bodemkwaliteit waarvan de milieuhygiënische kwaliteit de normen overschrijdt die krachtens landelijk bodembeleid worden gesteld aan industriegrond , zoals kosten van noodzakelijke milieukundige begeleiding bij ontgravingen en de noodzakelijke kosten van
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 7
extra arbo-eisen in verband met de bodemkwaliteit, voor rekening van WOM. Een en ander uitsluitend voor zover deze kosten en meerkosten het direct gevolg zijn van de realisatie van het Plan van koper op het Bouwterrein. WOM vergoedt geen andere kosten dan die kosten welke expliciet in deze overeenkomst benoemd zijn zodat WOM voor overige kosten zoals algemene kosten en winst en risico die kunnen voortvloeien uit het contract tussen koper en zijn aannemer niet aansprakelijk is. In geen geval zal de uitbetaling kostenvergoedingen aan een (onder) aannemer van koper plaatsvinden.
Artikel 7 - Archeologie A.
Wanneer bij uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dient op grond van artikel 53 Monumentenwet 1988 onmiddellijk de gemeente geïnformeerd te worden en in de gelegenheid gesteld te worden onderzoek te verrichten. De gemeente is niet aansprakelijk voor geleden schade (waaronder vertragingsschade) als gevolg van dit onderzoek.
B.
Archeologische vondsten als in artikel 7B bedoeld zijn eigendom van de gemeente.
Artikel 8 – Ontbindende voorwaarden.
A. Indien koper niet conform de planning als in artikel 9 opgenomen, een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning heeft ingediend en/of het verkochte in eigendom heeft aanvaardt, en/of is overgegaan tot realisatie van het Plan, heeft WOM het recht deze overeenkomst met de koper zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan koper gericht, zonder dat daartoe een voorafgaande ingebrekestelling is vereist, en zonder tot schadevergoeding aan koper verplicht te zijn. Voor zover de levering van het bouwterrein en betaling van de koopsom hebben plaatsgevonden, zullen deze levering en betaling ongedaan gemaakt worden. Na ontbinding van de overeenkomst is WOM vrij het perceel aan een derde partij te verkopen. B. Indien planrealisatie conform de in artikel 9 opgenomen planning niet mogelijk is omdat ondanks maximale inspanningen van de koper de omgevingsvergunning niet tijdig onherroepelijk geworden is (als gevolg van bezwaar- beroepsprocedures) voor het Plan als bedoeld in artikel 5A, heeft koper het recht de uitvoering van deze overeenkomst voor een redelijke termijn, doch voor maximaal 6 maanden op te schorten. Na ommekomst van deze opschortingstermijn hebben beide partijen het recht deze overeenkomst binnen 4 weken zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de andere partij gericht.
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 8
Artikel 9: Planning -
Ondertekening overeenkomst
PM
-
Ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning
PM
-
Verlening omgevingsvergunning naar verwachting
PM
-
Juridische levering verkochte
PM
-
Start Planrealisatie/bouw casco
PM
-
Oplevering casco en terreininrichting
PM
Artikel 10- Planning aanleg infrastructuur (indicatief en onder voorbehoud) De Bosscherlaan Zuid zal aansluiten op de nieuwe aanlanding van de Noorderbrug. De Bosscherlaan Zuid wordt verbonden met de Sandersweg. De aanleg van de Bosscherlaan Zuid en de verbindende weg naar de Sandersweg zijn als bouwwegen (van menggranulaat) vooralsnog gereed in maart 2014. Op het moment van oplevering van het Plan zullen bouwwegen ten minste in asfaltverharding zijn uitgevoerd (exclusief deklaag, definitieve afwerking en inrichting).
Artikel 11: Overdracht rechten en verplichtingen/eindigen overeenkomst A. Overdracht van rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst gedurende de looptijd van deze overeenkomst aan derden is niet toegestaan, behoudens vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de andere partij. B. Deze overeenkomst eindigt nadat partijen aan alle verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst hebben voldaan of de overeenkomst door een der partijen wordt ontbonden of uiterlijk na tijdsverloop van 5 jaar na ondertekening van deze overeenkomst.
Artikel 12: Geschillen & bevoegde rechter
A.
Indien een geschil rijst met betrekking tot de uitleg of de uitvoering van deze overeenkomst, zijn partijen verplicht in goed overleg met elkaar te treden en te trachten tot een reële oplossing voor het gerezen geschil te komen, dat wil zeggen een oplossing die recht doet aan de belangen van de bij het geschil betrokken partijen. Indien overleg tussen partijen niet leidt tot een oplossing voor het gerezen geschil, dan zal ieder der partijen een adviseur benoemen welke adviseurs gezamenlijk een voorstel voor een oplossing aan partijen zullen doen.
B.
Leidt het bindend voorstel als in artikel 12 A bedoeld niet tot een reële partijen conveniërende oplossing voor het gerezen geschil dan zal dit geschil aanhangig worden
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 9
gemaakt bij de bevoegde rechter te Maastricht. Deze overeenkomst is onderworpen aan Nederlands recht.
Artikel 13- Considerans en bijlagen De considerans en de bijlagen bij deze overeenkomst maken integraal deel uit van deze overeenkomst. Bij een (schijnbare) tegenstrijdigheid tussen de bijlagen en de tekst van de overeenkomst prevaleert de tekst van de overeenkomst. Van deze overeenkomst maken de volgende bijlagen deel uit: Bijlage 1-
Situatie-tekening; (volgt bij verkoop);
Bijlage 2-
Plangebied indicatie 1e fase PDV
Bijlage 3-
Stedenbouwkundige randvoorwaarden, Collegebesluit d.d. 22 oktober 2013;
Bijlage 4-
Situatie-tekening gronduitgifte LDA … d.d. ..-..-2014; (volgt bij verkoop);
Bijlage 5-
Algemene verkoopvoorwaarden 2013 (hoofdstukken 1, 2, 3, 7, 8 en 9);
Bijlage 6-
Verkennend-, actualiserend en nader bodemonderzoek “Perifere Detailhandel Voorziening “ (PDV) te Maastricht, rapportnummer 9X4469.A0, d.d. 4-2-2013;
Bijlage 7-
Verkennend geotechnisch onderzoek van de PDV locatie opdrachttnummer 72120096-000 d.d. 10-9-2012.
Bijlage 8-
Nader onderzoek asbest Fort Willemsweg 38-40 (resterende vakken) in de gemeente Maastricht, projectnummer 9X4469-103-100, d.d. 22.11.2013.
Bijlage 9a-
Gefaseerd saneringsplan PDV Maastricht, projectnummer 9X4469-003-100,18072013
Bijlage 9b-
Beschikking d.d. 18.07.13 + beschikking referentie 2013-51406.
Aldus overeengekomen te Maastricht, op ……………….. 2014
(koper)
(verkoper)
Onverbindende concept-overeenkomst PDV 1e fase- wijzigingen en aanvullingen door WOM voorbehouden. Versie 25-03-2014 Pagina 10
