Beleving, Beleving, Beleving! Onderzoek naar de aanwezigheid van betekenisvolle beleving bij kantoorgebouwen

Beleving, Beleving, Beleving! Onderzoek naar de aanwezigheid van betekenisvolle beleving bij kantoorgebouwen.

Auteur: ing. M.H. van den Heuvel Senior Leasing Officer Benelux Prologis Benelux Gustav Mahlerplein 17-21 1083 MS Amsterdam 06-11032407 [email protected]

2015 Amsterdam School of Real Estate Master of Studies in Real Eastate (MSRE) 1ste begeleider: drs. W.J. (Wim) van der Post de 2 begeleider: drs. M.M.H.M. (Maarten) Donkers

Belevingswaarde van Kantoorgebouwen

Voorwoord Het initiële idee was een onderzoek naar de invloed van beleving op de waarde van een kantoorgebouw. Een vergelijkbaar onderzoek voor winkelcentra is uitgevoerd door Vink (2012). De literatuur doornemend kwam ik echter al snel tot de conclusie dat er nog weinig onderzoek is gedaan naar beleving in kantoren. De ambitie om een uitspraak te doen over de invloed van beleving op de waarde van kantoorgebouwen heb ik dus snel moeten bijstellen. First things first! Literatuur op het gebied van beleving en beleving in relatie tot verschillende vastgoedcategorieën, doet mij vermoeden dat beleving ook een grote rol gaat spelen (of speelt) binnen kantoorgebouwen. Veel vastgoedeigenaren richten zich steeds meer op de gebruiker in plaatst van alleen het (technisch) vastgoed. Een kreet als hospitality maar ook het aanbieden van voorzieningen zoals informele ontmoetingsplekken in de vorm van een huiskamerachtige omgeving of gezellige koffiecorners met lounge plekken, zijn de laatste jaren steeds belangrijker geworden. Dit heeft veel weg van de trends in bijvoorbeeld winkelcentra. Vastgoedeigenaren van winkelcentra zijn al langer bekend met het fenomeen beleving en beleving maakt bij hen dan ook onderdeel uit van de benadering van het vastgoed. Ik ben benieuwd of dit ook geldt voor kantoorgebouwen en de manier waarop invulling wordt gegeven aan beleving in kantoorruimte. Zoals in de theorie veelvuldig terug komt, is beleving persoonlijk en derhalve altijd persoonsgebonden. Beleving is dus geheel afhankelijk van de gebruiker en de relatie die de gebruiker heeft met de betreffende omgeving. Beleving voor vastgoed gaat dus in feite in mindere mate over het vastgoed. De gebruiker van het vastgoed staat centraal, ook bij kantoorgebouwen. Zonder de hulp van alle deelnemers aan het Survey-onderzoek, de Case Studies en de expert interviews, had ik geen beschikking gehad over de data en kennis om dit onderzoek goed af te ronden. In het totaal hebben 93 personen deelgenomen aan onderliggend onderzoek en een belangrijke bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de uitkomst. In het bijzonder wil ik Wim van der Post, afstudeerbegeleider vanuit de ASRE bedanken voor zijn optimisme en inhoudelijk kritische blik. Mijn afstudeertraject is er een geweest met vallen en opstaan, stoppen en weer beginnen en op het laatst met veel pijn en moeite over de finish. Ondanks dit heeft Wim zich altijd open en positief opgesteld en vertrouwen gehad in het eindresultaat. Wim wist op de juiste momenten de juiste vragen te stellen, was nooit te beroerd om tussentijds even een stuk door te nemen of af te spreken op de ASRE. Of het Wim zijn karakter is of zijn inzicht in mij als persoon weet ik niet, maar ik heb Wim nodig gehad om gemotiveerd te blijven. Ook wil ik Floris van den Heuvel bedanken. Floris heeft mij een spiegel voorgehouden op een manier die niemand anders kan. Hij heeft mij op een liefdevolle manier, pijnlijk geconfronteerd met de waarheid toen dit nodig was. Er is echter een persoon geweest die met mij aan deze psychologische stormbaan is begonnen en met mij de finish heeft behaald. Zonder haar was ik er niet in geslaagd de eindstreep te halen. Wij hebben elkaar voor het eerst ontmoet in de collegebanken van de ASRE en zij heeft haar scriptie eind 2012 ingeleverd en succesvol verdedigd. Mijn stroeve scriptieproces was voortdurend een onderwerp van discussie en hoewel achteraf eenvoudig te zeggen, ben ik haar daar heel dankbaar voor. Bedankt Sab. Amsterdam, maart 2015

Marijn van den Heuvel

ii


Samenvatting Eind 2014 was de leegstand op de kantorenmarkt 16%. Van een optimaal functionerende markt is geen sprake. Tevens veranderen de wensen en behoeften van gebruikers van kantoorvastgoed. De maatschappij is meer en meer gericht op het bevredigen van psychische behoeften waarvan beleving onderdeel uitmaakt. Het is een uitdaging voor eigenaren om hun kantoorgebouwen verhuurd te krijgen en te houden. Volgens o.a. de economen Pine & Gilmore kan een product zich door middel van beleving onderscheiden van de concurrentie. Beleving creëert meerwaarde waarvoor mensen bereid zijn te betalen. Diverse onderzoeken naar de relatie van beleving met winkels en woningen, tonen aan dat beleving ook in vastgoed een belangrijke rol speelt. Opvallend genoeg is er tot op heden beperkt onderzoek uitgevoerd naar de impact van beleving op kantoren. Dit leidt tot de vraag of er een vergelijkbaar verband (beleving creëert meerwaarde waarvoor mensen bereid zijn te betalen) is waar het gaat om de effecten van beleving op kantoorgebruikers. Alvorens dit verband onderzocht kan worden, dient eerst primair inzicht verkregen te worden in de vraag of beleving voor de gebruikers een betekenisvolle factor binnen een kantoorgebouw is. Hieruit is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Is er sprake van beleving in kantoren, kan deze gecreëerd worden en welke factoren zijn van invloed op de beleving van kantoorgebruikers? Volgens Pine & Gilmore kan beleving in verschillende vormen aanwezig zijn. Deze vormen worden verdeeld in vier domeinen waarbinnen een persoon de beleving ervaart: Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek. Optimale beleving wordt verkregen indien de beleving alle vier de domeinen beslaat. De persoon heeft hierin een actieve en passieve rol waarbij hij ondergedompeld wordt en/of absorbeert. Zowel vanuit de praktijk als vanuit de theorie bekeken, is het aannemelijk dat alle vier de domeinen teruggevoerd worden naar het kantoor en de kantoorgebruiker. Indien een kantoorgebouw alle vier de domeinen beslaat, is het vanuit de theorie van Pin & Gilmore mogelijk om optimale beleving binnen een kantoorgebouw te behalen. Uit de theorie komt naar voren dat beleving in kantoren zich onderscheidt door een veranderende invulling van werktijd die steeds meer lijkt op de tijdsbesteding van consumenten van woningen en winkels. Dit maakt dat de beleving niet alleen voorbehouden is voor consumenten maar ook voor gebruikers van kantoorgebouwen in hun werktijd. Dit resulteert in de volgende hypothesen; 1.

Beleving in een kantoorgebouw gaat een grote en doorslaggevende rol spelen en wordt door de gebruikers gezien als een toegevoegde waarde.

2.

In toenemende mate verandert het beeld over de invulling van werken en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn. Amusement, Ontsnapping, leren en esthetiek maken allen deel uit van werktijd.

iii


Onderzoek Voor het kwalitatief onderzoek is de ‘ triangulatie’ methode gebruikt waarbij middels verschillende (methodische) invalshoeken gegevens zijn verzameld. Hierdoor is een volledig beeld van het onderwerp verkregen. Drie groepen zijn hiertoe benaderd, elk met een andere achtergrond. Dit betroffen Facilitair managers (Case Study), vastgoedprofessionals (Survey) en Specialisten (Interviews). De uitkomsten uit het onderzoek geven aan dat er sprake is van bewust gecreëerde beleving in kantoorgebouwen waaraan gebruikers meerwaarde hechten. Tevens wordt er direct of indirect voor deze beleving betaald. Als er gekeken word naar de vier domeinen, dan komt naar voren dat de domeinen Esthetiek en Leren een grote rol spelen bij het ontstaan van beleving in de huidige kantoorruimte, maar dat dit niet aantoonbaar is voor Amusement en Ontsnapping. Wel wordt geconcludeerd dat alle vier de domeinen onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept er daarmee een (nog)rijke(re) beleving behaald kan worden. Beleving kan vertaald worden in een concept wat toegepast kan worden in verschillende kantoorgebouwen. Beide hypothesen worden aangenomen en het antwoord op de hoofdvraag kan als volgt worden geformuleerd:

Er is sprake van gecreëerde beleving in kantoorgebouwen door de vormgeving en inrichting van het gebouw evenals het voorzien in mogelijkheden tot het uitwisselen van informatie. Deze factoren kunnen samenkomen in een concept Reflectie & aanbevelingen Om de aanwezigheid van beleving verder te concretiseren is nader onderzoek nodig. Om concreter inzicht te krijgen in beleving van kantoorruimte zouden gebruikers betrokken kunnen worden bij het onderzoek of kan er gekeken worden naar succesfactoren van concepten in relatie tot beleving. Beleving is met de toegepaste methodiek niet meetbaar en er kan derhalve niets gezegd worden over de hoeveelheid van beleving bij individuele kantoorgebouwen. Aan de hand van deze methodiek is het derhalve ook niet mogelijk om de meerwaarde in de vorm van een prijs van deze beleving te bepalen. Meerdere Experts gaven aan dat Co-Creatie de volgende stap in de ontwikkeling van de kantoorhuisvesting. Om hier meer inzicht in te krijgen zou er nader onderzoek uitgevoerd moeten worden naar de manier waarop Co-creatie tot stand komt en wat de invloeden hiervan zijn op de gebruikers als mede creators van de werkomgeving. De ontwikkeling van de manier waarop gewerkt wordt heeft direct invloed op de behoefte aan huisvesting. Verandering in de verhouding tussen privé en werktijd en de invulling van beiden zijn van invloed. Blijven de huidige (traditionele) vastgoed categorieën bestaan, of krijgen we meer hybride gebouwen waarbij een strikts afbakening ontbreekt? Nader onderzoek is van belang. Nu aangetoond is dat er sprake is van beleving in kantoorgebouwen kan er aanvullend onderzoek gedaan kunnen worden naar de meerwaarde hiervan. Hoe is beleving meetbaar en welke invloed heeft beleving op de huur, de leegstand en de waarde van het gebouw?

iv


Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................. ii Samenvatting ........................................................................................................... iii Hoofdstuk 1 Onderzoeksopzet en gehanteerde methodiek ..................... 1 1.1 Aanleiding ....................................................................................................... 1 1.2 Probleemstelling ........................................................................................... 3 1.3 Doelstelling ..................................................................................................... 4 1.4 Vraagstelling ................................................................................................... 4 1.5 Afbakening ...................................................................................................... 4 1.6 Onderzoeksmodel ........................................................................................ 6 1.7 Relevantie ........................................................................................................ 7 1.8 Leeswijzer ........................................................................................................ 7 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader; beleving ......................................................... 8 2.1 Inleiding ........................................................................................................... 8 2.2 Beleving als toegevoegde waarde ......................................................... 8 2.3 De maatschappelijke ontwikkeling ..................................................... 10 2.4 Persoonlijke beleving ............................................................................... 11 2.5 Conclusie....................................................................................................... 15 Hoofdstuk 3 Beleving & Vastgoed ................................................................... 16 3.1 Inleiding ........................................................................................................ 16 3.2 Met het oog op tijdbesteding .............................................................. 16 3.3 Vastgoedcategorieën en tijdsbesteding ........................................... 16 3.4 Bestaande onderzoeken vastgoed en beleving ............................. 19 3.5 Conclusie....................................................................................................... 20 Hoofdstuk 4 Beleving & Kantoren .................................................................... 21 4.1 Inleiding ........................................................................................................ 21 4.2 Ladder van de vastgoedwaarde ........................................................... 21 4.3 De piramide van vastgoed ..................................................................... 23 4.4 Kantoor beleving ....................................................................................... 24 4.5 Conclusie....................................................................................................... 28 4.6 Hypothese .................................................................................................... 28 Hoofdstuk 5 Analyse .............................................................................................. 30 5.1 Methodologische verantwoording ..................................................... 30 5.2 Analyse onderzoek .................................................................................... 34 5.3 Hypothesen .................................................................................................. 39 Hoofstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4

Conclusie en aanbevelingen ..................................................... 41 Conclusie deelvragen ............................................................................... 41 Conclusie hoofdvraag .............................................................................. 42 Reflectie ......................................................................................................... 44 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek ............................................ 45

Bibliografie

.............................................................................................................. 47

Internetpagina’s .............................................................................................................. 48 Bijlagen

.............................................................................................................. 49

v


HOOFDSTUK 1

ONDERZOEKSOPZET EN GEHANTEERDE METHODIEK “Dat belevenis niet een luxe speeltje blijkt te zijn, maar een onmisbaar aspect voor onze overleving.” (Piët, 2003)

1.1

Aanleiding

De econoom Alvin Toffler (1980) omschreef in zijn boek ‘Future Shock’ drie fasen van ontwikkeling in de economie; de agrarische, de industriële en de dienstverlenende economie. Deze laatste fase is reeds sinds de jaren negentig gerealiseerd in de Westerse economieën. In de economische literatuur ontstaat steeds meer aandacht voor de gedachte dat er ook heden ten dage ontwikkelingen gaande zijn die in belangrijke mate de economie beïnvloeden, namelijk de aanwezigheid van beleving (cf. Piët, 2003; Pine en Gilmore, 2000). Een erkend voorbeeld om de potentiele waarde van beleving te illustreren zijn de producten en diensten van Apple Inc.. De producten van Apple Inc. (bijvoorbeeld computers en telefoons) verschillen qua functionele mogelijkheden beperkt van de concurrentie maar desondanks zijn deze producten over het algemeen een stuk duurder. Het verschil in prijs ten opzichte van vergelijkbare producten van concurrenten wordt deels verklaard door het feit dat de consument een sterke beleving heeft bij het merk Apple en bereid is daar (meer) voor te betalen (Vonk & Bak, 2011) De verklaring hiervoor blijft niet beperkt tot de marketing van het merk via de traditionele kanalen zoals TV en internet, maar de beleving wordt zeer breed doorgevoerd. Van de winkel tot de manier van presentatie van jaarcijfers aan toe. Ook in vastgoed speelt beleving reeds langere tijd een relevante rol. Er zijn diverse onderzoeken naar de invloed van beleving op winkelvastgoed uitgevoerd. Vink (2012) geeft bijvoorbeeld een verklaring van de invloed van de belevingskwaliteit op de economische levensvatbaarheid. Meijer (2010) beschrijft o.a. de invloed van de winkelomgeving als beïnvloedende factor op klantenbeleving bij het winkelen. Het centrale verband is helder; het ervaren van beleving kan positieve invloed hebben op het bestedingspatroon van consumenten en beïnvloed zodoende de omzet/winst van de winkelier en beïnvloed daarmee indirect de huur die de winkelier kan of wilt betalen. Een hogere huur betekent tevens een hogere waarde van het (winkel)vastgoed. Beleving is zodoende indirect van invloed op de waarde van het vastgoed. Voor woningvastgoed is tevens onderzoek gedaan naar de impact van beleving. Mensink (2008) concludeert dat ‘belevenisconcepten binnen de huidige woningbouw meerwaarde genereren voor woonconsumenten’ en dat ‘het toepassen van belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling zorgt voor een waarde creatie op mentaal en monetair vlak’ (p. 67). Opvallend genoeg is er tot op heden beperkt wetenschappelijk onderzoek uitgevoerd naar de impact van beleving op kantoren. Dit leidt tot de vraag of er een gelijk verband is waar het gaat om de effecten van

1


beleving op kantoorgebruikers. Op het eerste gezicht zijn er een aantal belangrijke verschillen tussen winkels en kantoren. Zo is winkelvastgoed gericht op vrije tijdsbesteding van de consument terwijl het gebruik van kantoren op het werken van haar gebruikers gericht is. Niet voor niks dat potentiele positieve effecten van beleving binnen een kantoorgebouw ook gericht zijn op die gebruiker. Te denken valt in dit kader bijvoorbeeld aan de invloed van beleving op de productiviteit van werknemers, het ziekteverzuim en het imago van bedrijven voor klanten en sollicitanten (Batenburg en Van der Voordt, 2007). Het lijkt dan ook weinig verrassend dat er impliciet al sinds lange tijd beleving gecreëerd wordt of aanwezig is in een kantoorgebouw. De locatie van het gebouw, architectuur van het gebouw, dienstverlening in het gebouw en andere factoren beïnvloeden en/of creëren die beleving. Alleen al het gegeven dat bedrijven zich in tochtige, onpraktische en bovendien dure grachtenpanden huisvesten terwijl ze ook kunnen kiezen voor een nieuw, goed geklimatiseerd kantoorgebouw met de mogelijkheid tot flexibele indeling en tegen een lagere prijs, ondersteunt het vermoeden dat beleving wel degelijk van invloed is. Of zoals Gutiérrez-Llaguno stelt (2013); ‘It can be concluded that image and prestige indeed are of such importance that they cannot be ignored or considered ‘part of’ other criterion’. De eerste expliciete trends in de kantorenmarkt op dit vlak zijn van meer recente aard. Bijvoorbeeld binnen het ‘Premier Property’ concept van CBRE (2013) wordt gestreefd naar kantoorgebouwen met een hoogwaardig niveau op het gebied van hospitality, toegang tot aanvullende services en voorzieningen, professionele branding en een platform voor netwerken met als doel om bij te dragen aan de beleving van gebruikers van het gebouw. Het doel hierbij is het verhogen van de huurderstevredenheid en daarmee de kans te verhogen dat huidige huurders hun huurcontract verlengen. Ook WPM (2014) ondersteunt de gedachten dat beleving voor kantoren een relevant onderdeel is van de discussie over vitaal vastgoed. In desbetreffend onderzoek concludeert WPM echter dat de belevingsprestaties van algemene kantoorgebouwen gemiddeld matig is. Volgens dit onderzoek is het zaak om te kijken naar de emotionele belevingswaarde van een kantooromgeving. Alvorens bovenstaande relaties onderzocht kunnen worden, dient eerst primair inzicht verschaft te worden op de vraag of beleving een betekenisvolle factor binnen een kantoorgebouw is voor de gebruikers. Als blijkt dat beleving voor gebruikers van een kantoorgebouw een betekenisvolle factor is, komen eigenaren van vastgoed welllicht tot het inzicht dat bij beleggen in vastgoed meer is dan stenen en een risico/rendementsprofiel. Dat er bij het beleggen in vastgoed tevens rekening gehouden moet worden met beleving. Er is echter een gebrek aan inzicht in de bestaande literatuur die gericht is op de aanwezigheid van beleving bij kantoorgebouwen en over de invloed die beleving op de gebruikers van die kantoorgebouwen en daarmee indirect op de waarde kantoorgebouwen zelf heeft. Daarbij eindigen we met de constatering uit de openingsquote van Piët. Indien bovenstaande hypothese aangetoond wordt, komen beleggers mogelijk tot het inzicht dat belevenis geen luxe speeltje is, maar een onmisbaar aspect is voor een succesvolle toekomst van kantoorgebouwen binnen de beleggingswereld.

2


1.2

Probleemstelling

De urgentie om meer inzicht te krijgen in de wensen van gebruikers kan in de huidige markt duidelijk worden aangetoond. Een optimaal functionerende markt is in evenwicht; vraag en aanbod zijn dan in balans. Voor vastgoedmarkten geldt in de praktijk echter dat voor het optimaal functioneren altijd leegstand nodig is om verhuisbewegingen mogelijk te maken, de zogenoemde ‘frictieleegstand’. Veranderende wensen van gebruikers, kwalitatieve veroudering van gebouwen zijn voorbeelden van argumenten waarom huurders voorkeur kunnen krijgen voor andere panden. Deze frictieleegstand bedraagt ongeveer 5% van het aanbod (Schütte et al., 2002). Analyse van de actuele marktdata leert dat er sprake is van een relatief forsere disbalans. Eind 2014 is de leegstand op de kantorenmarkt 7.941.000 m2 wat overeenkomt met 16% van de totale voorraad (DTZ Zadelhoff, factsheet januari 2015). Van een optimaal functionerende markt is derhalve geen sprake. In dit getal is geen rekening gehouden met de verborgen leegstand, waardoor de daadwerkelijke leegstand nog hoger is. Verborgen leegstand betreft ruimte die weliswaar wordt gehuurd, maar door de huurder feitelijk niet wordt gebruik en derhalve fysiek leeg staat. De uitzondering op de regel bevestigt hoe ongezond de Nederlandse kantorenmarkt is. De Zuid-as in Amsterdam is zo’n uitzondering. Hier ligt de leegstand zelfs onder het frictieleegstandspercentage. (NRC, ‘Azen op het beste stukje Zuid-as’, 1 februari 2014). Er is dus een tweedeling in de markt, waarbij er binnen de grootstedelijke regio’s sterk onderscheid is tussen een goed en een slecht deel. Buiten deze grootstedelijke regio’s ligt de leegstand boven de 10% (Van Dijk, 2011) Zoals hiervoor is aangehaald, veranderen de wensen en behoeften van gebruikers van kantoorvastgoed. De mind-set van nieuwe generaties kantoorgebruikers is verschillend ten opzichte van de oudere generaties. Een vaste werkplek, een eigen auto en kantoortijden van maandag tot en met vrijdag van 9 tot 5 zijn niet meer de norm. Werknemers werken meer en meer volgens het nieuwe werken en dat beïnvloed tevens de hoeveelheid benodigde kantoorruimte en de locatie waar kantoren gevestigd zijn. Internet en smartphones maken deze nieuwe manier van werken – binnen en buiten kantoorgebouwen – mogelijk (Bentvelzen, 2012). Het is dus een uitdaging voor eigenaren om hun gebouwen verhuurd te krijgen en te houden om zodoende een goed rendement op hun belegging te behalen. Locatie, locatie, locatie! is een bekend gezegde in de vastgoedwereld. Maar wat als de leegstand op goede locaties ook groot is? Hoe kan het vastgoed zich dan nog onderscheiden van de concurrentie? In de maatschappij speelt beleving een steeds grotere rol. Een door een bedrijf geregisseerde beleving is handelswaar geworden. Belevingen spitsen zich meer toe op het individu en het individu is zelfsturend en een co-creator geworden (Boswijk et al., 2005). Bij winkeliers is al langere tijd doorgedrongen dat beleving een factor van belang is. Daarmee is beleving ook voor de belegger in winkelvastgoed van belang. Er is een trend dat hedendaagse winkelcentra zich toespitsen op ontspanning en beleving om zodanig meer bezoekers te trekken en daarmee de omzet te vergroten (Polman, 2013). De belegger in winkelvastgoed stelt zich bewust de vraag hoe winkelcentra zich onderscheiden van omliggende winkelcentra (Vink, 2012) Het ontbreekt op dit moment echter aan kennis over de rol van

3


beleving op de kantorenmarkt. Daarmee ontbreekt ook de kennis hoe men zich kan onderscheiden ten opzichte van de markt. Gezien het hoge leegstandspercentage binnen de kantorenmarkt, is het voor de vastgoedbelegger in kantoren van belang om inzicht te verkrijgen in invloed van beleving op haar investering.

1.3

Doelstelling

Doelstelling van dit onderzoek is inzicht verkrijgen in de aanwezigheid van beleving in kantoorgebouwen en inzicht te verkrijgen in de factoren die bijdragen aan deze beleving middels het uitvoeren van een verkennend onderzoek.

1.4

Vraagstelling

Naar aanleiding van de beschreven probleem- en doelstelling, is de centrale vraag als volgt geformuleerd:

Is er sprake van beleving in kantoren, kan deze gecreëerd worden en welke factoren zijn van invloed op de beleving van kantoorgebruikers?

Deelvragen I

Wat is beleving en welke invloed heeft deze op de samenleving?

II

Waardoor wordt een (positieve) beleving gevormd?

III

Welke relaties tussen beleving en vastgoed zijn er onderzocht en welke elementen hebben invloed op de beleving voor betreffende vastgoedtypen?

IV

Welke beleving beïnvloedende factoren hebben invloed op beleving van kantoorgebouwen?

1.5

Afbakening

In dit onderzoek wordt de invloed van de onderzoekselementen beleving op de gebruikers van een kantoorgebouw nader geanalyseerd. In deze paragrafen worden de onderzoekselementen beknopt uiteengezet en geconceptualiseerd. Beleving vormt een persoonlijk interpretatie van zintuigelijke waarnemingen van een persoon, veroorzaakt door de omgeving, met een complex aan emoties tot gevolg die binnen de context van de situatie indruk maken en een bepaalde waarde vertegenwoordigen (Boswijk et al., 2005). Juist deze relatie met het waardebegrip is voor dit onderzoek van belang. Daarnaast moet geconstateerd worden dat het gaat om een individuele waarneming. Hoe meer mensen die delen hoe groter het waardeaspect zal zijn.

4


Helder is dat het begrip beleving een zeer ruime interpretatie kent. Dit maakt het vanuit onderzoeksperspectief complex en kan als gevolg hebben dat de uitkomsten van dit onderzoek minder concreet zullen zijn en er zodoende minder ‘harde’ conclusies getrokken kunnen worden. Middels de definitie van Boswijk et al. (2005) wordt dit enigszins beperkt. Beleving wordt dan: ‘Een onmiddellijke, relatief geïsoleerde gebeurtenis met een complex aan emoties die indruk maken en een bepaalde waarde vertegenwoordigen voor het individu binnen de context van een specifieke situatie’ (Boswijk et al., 2005). Het kantoorgebouw bestaat uit zowel het fysieke gebouw evenals uit alle zintuigelijk waar te nemen eigenschappen die aan het gebouw verbonden zijn. Architectuur, materiaalgebruik, kleur en afmetingen van ruimten (allen fysieke gebouweigenschappen), maar ook de geur, geluid, personen & interieur hebben invloed op de beleving en vallen derhalve, hoewel niet fysiek verbonden, in dit onderzoek onder het kantoorgebouw. De gebruiker geldt in dit onderzoek als ‘persoon die werkactiviteit ontplooit in een kantoorgebouw’, weliswaar een relatief brede definitie maar dit wordt als lading dekkend gezien voor de relevante gebruikers van deze objecten. De effecten van beleving op hun gebruikers valt buiten de scope van dit onderzoek. Hierbij valt te denken aan onderwerpen die vallen onder de psychologie van arbeid en gezondheid. Het valt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat er een oorzakelijk verband is tussen beleving en de effecten hiervan op het ziekteverzuim, effectiviteit van personeel en andere niet vastgoedgerelateerde uitwerkingen.

Intermezzo: Externe & Interne effecten Externe effecten hebben invloed op de beleving in een gedefinieerde omgeving. ‘Externe effecten zijn de niet in de marktprijzen tot uiting komende positieve of negatieve invloeden van de productie of consumptie van goederen en diensten op de welvaart van anderen die niet in de ruil zijn betrokken.’ (Hazeu, 2000) Externe effecten zijn onbedoelde bijwerking van productie of consumptie die door anderen dan de veroorzaker worden ervaren. De bijwerking kan zowel negatief (negatief extern effect) als positief (positief extern effect) zijn. Negatief wil zeggen dat de welvaart door het externe effect daalt, Positief dat de welvaart toeneemt. Voorbeelden zijn muziek van de buren (er vanuit gaande dat dit niet als positief ervaren wordt), uitlaatgassen van auto’s, golfslag van passerende boten, allen negatief extern effect. Door de muziek, de uitlaatgassen en golfslag daalt de welvaart van anderen zonder dat zij betrokken zijn bij de ruil. Omdat de veroorzaker (bij productie de producent) er zélf niets van merkt, is er ook geen reden om iets door te berekenen in de prijs. Positieve externe effecten zijn gebaseerd op dezelfde redenering. Omdat de veroorzaker (bij productie de producent) er zélf niets van merkt, is er ook geen reden om iets door te berekenen in de prijs. Zo ervaren bovenburen het positief dat de bewoners van de begane grond een goed verzorgde groene tuin hebben zonder dat de bewoners van de begane grond hiervoor een vergoeding vragen aan de bovenburen. Echter, de manier waarop externe effecten invloed hebben, zijn net als beleving individueel en afhankelijk van het moment. Wat de een als zeer vervelend ervaart kan door een ander als niet vervelend ervaren worden. Zittend in het park kan muziek van de buren als gezellig (positief) ervaren worden of als geluidsoverlast (negatief). De tegenhanger van externe effecten zouden kunnen worden geformuleerd als interne effecten en kunnen als volgt worden gedefinieerd: ‘Interne effecten zijn de wel in de marktprijzen tot uiting komende positieve of negatieve invloeden van de productie of consumptie van goederen en diensten op de welvaart van anderen die wel in de ruil zijn betrokken.’ Interne Belevingseffecten ‘Interne belevingseffecten zijn de in de marktprijs tot uiting komende positieve of negatieve invloeden van de beleving op de welvaart van de huurders van een kantoorgebouw.’ Overdenking Bestaat beleving in kantoorgebouwen uit alleen interne effecten van beleving ofwel interne belevingseffecten?

5


1.6

Onderzoeksmodel

Er is beperkt wetenschappelijk onderzoek verricht naar beleving in relatie tot specifiek kantoren en er is weinig data beschikbaar. Het onderzoek betreft derhalve een verkennend onderzoek en is kwalitatief van aard. Het onderzoek wordt beperkt door het gegeven dat de conceptualisering van het begrip beleving zeer ruim is, waardoor er risico’s zijn dat de uitkomsten van dit onderzoek relatief minder concreet zijn. Middels een aantal methodologische keuzen wordt hierop zo veel mogelijk geanticipeerd. Het onderzoek is opgebouwd conform het TPA principe, bestaande uit theorie (T), praktijk (P) en analyse (A). Er wordt afgesloten middels een conclusie en aanbevelingen. Het theoretische kader bestaat uit twee delen. Deel één bestaat uit theoretisch onderzoek naar het begrip beleving volgens o.a. de algemene theorie van Pine & Gilmore. In deel twee worden bekende relaties tussen beleving en vastgoed belicht waarbij de bekende van invloed zijnde elementen bij winkelvastgoed worden omschreven. Dit theoretisch kader is verwoord in hoofdstuk 2 en 3. Voor de invulling van het praktijkgedeelte is gekozen voor het verzamelen van data door middel van een Case Study, een Survey en Expert interviews. De voor- en nadelen van iedere methode wordt behandeld in hoofdstuk 5. Het verzamelen van data uit verschillende invalshoeken maakt een triangulatie mogelijk. Een triangulatie is een landmeetkundige driehoeksmeting, waarmee een exacte punt kan worden bepaald. Voor kwalitatief onderzoek kan deze methode gebruikt worden om middels verschillende (methodische) invalshoeken gegevens te verzamelen waardoor een vollediger beeld van het onderwerp wordt verkregen (Baarda et al., 2009). Ook Verschuren en Doorewaard (2007) geven aan dat triangulatie helpt bij het verkrijgen van een integraal beeld van het onderzoeksonderwerp. Overigens houdt triangulatie bij kwalitatief onderzoek niet per definitie in dat er drie verschillende databronnen moeten zijn. Er kunnen ook twee bronnen of meer dan drie bronnen toegepast worden. Om tot valide en betrouwbare uitslagen te komen, worden de uitkomsten van de theorie en praktijk met elkaar geconfronteerd in de analyse met als doel een overzicht te verkrijgen van elementen die bijdragen aan een positieve beleving voor kantoorgebruikers.

Figuur 1.

Onderzoeksmodel

6


1.7

Relevantie

De uitdagingen binnen de vastgoedwereld om het leegstandspercentage van vastgoed omlaag te brengen naar acceptabele waardes behoeft geen verdere toelichting. Dit onderzoek geeft geen oplossing voor de leegstandproblematiek. Sterker nog, de uitkomsten van dit onderzoek zullen naar verwachting geen invloed hebben op de gemiddelde leegstand. Wel is de verwachting dat de uitkomsten van dit onderzoek op gebouwniveau een positieve bijdrage leveren door inzicht te geven in de manier waarop kantoorgebouwen aantrekkelijker kunnen worden (gemaakt) door de ‘toevoeging’ van beleving. Daarmee onderscheidt de kennis zich mogelijkerwijs van het gangbare maatschappelijke debat. De invloed die de (lokale) overheden hebben is echter beperkt (NRC, ‘Wethouders: aanpak leegstand schiet tekort’, 14 maart 2014 door Bas Blokker). Het van de markt halen van leegstaande kantoorgebouwen door sloop of transformatie zijn de enige manieren om de leegstand aan te pakken zolang de vraag naar kantoorruimte niet stijgt (NRC, ‘Gebouwd voor eeuwige leegstand’, 9 juni 2012). Dit onderzoek is relevant omdat er wetenschappelijk beperkt onderzoek verricht is naar de aanwezigheid en de invloed van beleving op kantoorgebouwen. Op dit specifieke vlak bestaat vooralsnog een duidelijke kennis leemte. Het besef dat ‘beleggen in stenen’ meer is dan enkel financiële ratio’s wordt (gelukkig) steeds groter (Van Loon, nog te verschijnen). De uitkomsten uit dit onderzoek leveren een bijdrage in de ontwikkeling van het vakgebied en aanleiding geven tot het verder onderzoeken van de rol die beleving speelt in de vastgoedwereld.

1.8

Leeswijzer

De verschillende deelvragen zullen per hoofdstuk worden beantwoord. Hoofdstuk 2 en 3 gaan in op de theorie en conceptualisering van het onderzoekselement beleving. In hoofdstuk 4 zullen de empirische aspecten van beleving op kantoren aan de orde komen. In hoofdstuk 5 vindt de analyse plaats waarin een confrontatie van de theorie met de praktijk plaats heeft. Het onderzoek wordt afgesloten met een conclusie in hoofdstuk 6 waar de hoofdvraag wordt beantwoord, gevolgd door aanbevelingen voor eventueel verder onderzoek.

7


HOOFDSTUK 2

THEORETISCH KADER; BELEVING “Een onmiddellijke, relatief geïsoleerde gebeurtenis met een complex aan emoties die indruk maken en een bepaalde waarde vertegenwoordigen voor het individu binnen de context van een specifieke situatie” (Boswijk, et al., 2005).

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het onderzoekselement beleving vanuit meerdere perspectieven belicht met als doel een beter inzicht te verkrijgen in het begrip beleving. Het hoofdstuk begint met §2.2 waarin de relatie tussen economische ontwikkeling over het algemeen en de rol die beleving daarbij speelt. Uitgangspunt hierbij is het in 1999 verschenen onderzoek genaamd ‘The Experience Economy’ geschreven door Pine & Gilmore. In §2.3 wordt beleving vanuit een maatschappelijk oogpunt benaderd. Hierbij wordt de relatie tussen beleving en de mens in haar maatschappelijke rol omschreven. Vervolgens wordt beleving vanuit een persoonlijk oogpunt benaderd in §2.4. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in §2.5.

2.2

Beleving als toegevoegde waarde

Pine en Gilmore publiceerden het boek ‘De belevingseconomie’ (originele Engelse titel ‘The Experience

Economy’) in 1999, waarin zij het belang van beleving in onze economie en de stappen hiernaartoe beschrijven. Zij stellen dat indien de welvaart in een land een bepaald niveau bereikt, de oorsprong van waardecreatie verschuift als gevolg van het efficiënter produceren van producten. Producten betreffen zowel goederen en diensten. Een overvloed van het aanbod van deze producten heeft prijsverlaging van deze producten tot gevolg. De toegevoegde waarde van het individuele product wordt hiermee lager. De toegevoegde waarde waarvoor men bereid is wel een meerprijs te betalen wordt beïnvloed door het onderscheidend vermogen van dat product ten opzichte van vergelijkbare producten. Naarmate een product minder onderscheidend vermogen heeft, gaat het de economische eigenschappen van een commodity aannemen. In figuur 2 zijn de stappen van de ladder van de economische waarde zoals omschreven door Pine en Gilmore visueel weergegeven. Onderstaand worden daarnaast de verschillende fasen nader uiteengezet.

1. Commodity: ‘Een commodity is een bulkgoed, een massa-geproduceerd ongespecialiseerd product, veelal een vervangbaar goed als grondstoffen en agrarische producten.‘ (Wikipedia, 2014).

2. Goed: Door van een commodity een goed te maken, bijvoorbeeld van graan een brood, wordt er waarde toegevoegd. Hoe meer bedrijven van graan brood maken, hoe minder het onderscheidend vermogen brood heeft en dus hoe minder toegevoegde waarde ten opzichte van de grondstoffen. ‘Goederen zijn tastbare producten die door ondernemingen worden gestandaardiseerd en in voorraad genomen.’ (Pine en Gilmore, 1999, blz. 25)

3. Dienst: Door diensten toe te voegen aan het goed, neemt het onderscheidend vermogen toe, en volgens Pine en Gilmore (1999) dus de toegevoegde waarde. Als voorbeeld halen Pine en Gilmore de computerfabrikant IBM aan. IBM startte met het leveren van gratis diensten bij het afnemen van haar

8


goed, de computer. Hiermee creëerden zij een onderscheidend vermogen en daarmee dus meerwaarde. Langzaam verschoof het product van IBM van het produceren van goederen naar het leveren van diensten en werd er juist betaald voor de dienst en in steeds mindere mate voor de computer. Diensten als zodanig worden daarmee een losstaand product waarvoor men bereid is te betalen. Nijs en Peters (2006) omschrijven eenzelfde ontwikkeling waarbij zij Philip Kotler aanhalen. Als bedrijven er in slagen om service en diensten aan hun product toe te voegen, dan kunnen bedrijven volgens Kotler succesvol(ler) zijn. De omzet van bedrijven wordt daarmee in toenemende mate door diensten en in afnemende mate door hun product gerealiseerd. Deze diensten zijn ‘immateriële, niet tastbare activiteiten die worden verricht voor een bepaalde cliënt’(Pine en Gilmore, 1999, blz.27). Pine en Gilmore (1999) stellen dat de komst van internet de sterkste kracht is die allerlei zaken tot een commodity maakt. Dit komt doordat het internet het mogelijk maakt om snel inzicht te krijgen in alle aanbieders en alle prijzen die deze aanbieders voor een vergelijkbaar product vragen.

Figuur 2.

Ladder van de economische waarde (Pine & Gilmore)

4. Beleving: Pine en Gilmore (1999) benoemen echter een vierde economische waarde namelijk beleving. Als ook diensten niet meer onderscheidend zijn doordat het aanbod hoog is en het kwaliteitsverschil steeds kleiner wordt, gaan ook diensten steeds meer op een commodity lijken. Door beleving toe te voegen aan een product, wordt het onderscheidend vermogen ten opzichte van andere producten groter en daarmee dus ook de marktwaarde. Door middel van beleving kan een producent zich differentiëren van de concurrentie. Hiermee wordt beleving als het ware verkocht als losstaand product waarvoor men bereid is extra te betalen. Of zoals Pine & Gilmore (1999, blz. 43) hierover constateren: ‘Aangezien ondernemingen zo veel verschillende belevingen organiseren, kunnen zij hun aanbiedingen gemakkelijk differentiëren en daardoor een hoge prijs vragen die is gebaseerd op de specifieke waarde die wordt geleverd, en niet op de marktprijs van de concurrentie’.

9


Met dit transitie pad ontstaat een theoretisch wensbeeld waar het optimum zit van producten in de zogenaamde belevingseconomie. Dit punt vormt daarmee feitelijk het optimum voor het product ‘kantoor’. De relatie van de theorie naar het vastgoedproduct zal in hoofdstuk 4 nader aan de orde komen.

Sub conclusie Beleving heeft economische waarde doordat het de concurrentie positie vergroot middels differentiatie. Dit vergroot de relevantie voor klanten waardoor zij bereid zijn meer te betalen. Beleving voegt dus een meerwaarde aan het product toe. De huidige stand van de literatuur is echter nog te prematuur om uitspraken te doen in welke mate beleving bij bepaalde producten dan een waarde stijgend effect met zich mee brengt. Dit maakt de theorie van Pine en Gilmore vooralsnog relatief abstract. Dat er waarde toevoeging is toe te kennen aan elementen die bijdragen aan een positieve beleving lijkt zeer plausibel. Complex is dat het beperkt inzicht in de mate van de effecten concrete interventies of zelfs afwegingen op strategisch of tactisch niveau op dit moment niet te maken zijn. Gezien de leemte op het gebied van kennis ten aanzien van de baten van beleving op de kantorenmarkt in Nederland, blijft de relevantie van onderhavig onderzoek uiteraard juist navenant. De volgende paragraaf zal verder ingaan op de achtergronden van het concept beleving.

2.3

De maatschappelijke ontwikkeling

Duidelijk is dat de conceptualisering van het begrip beleving door Pine & Gilmore een belangrijke psychologische component kent waarbij het individu oordeelt alsmede waarde toekent aan een bepaald goed. Dit element leidt tot de vraag hoe mensen en de maatschappij aankijken tegen de beleving van goederen. Meer relevant vanuit onderzoeksperspectief is het of er meer inzicht verkregen kan worden over de vraag hoe het komt dat beleving een rol van betekenis heeft gekregen of gaat krijgen? Om een beter gevoel te krijgen bij een mogelijk antwoord op deze vragen, zal de volgende paragraaf de theorie van Maslow behandelen om als kader te fungeren voor inzichten hierin. 2.3.1

Behoeften Piramide van Maslow

Maslow (1943) beschreef in zijn werk “A Theory of Human Motivation” de Behoeften Piramide. Hierin rangschikt hij vijf hiërarchisch geordende behoeften die de universele behoeften van de mens weergeven (figuur 3). Volgens Maslow streeft de mens naar bevrediging van de behoefte die hoger in de hiërarchie geplaatst wordt nadat de lager geplaatste behoeften bevredigd zijn. Lichamelijke behoeften zoals slapen en eten zijn de eerste behoefte van de mens. Pas nadat deze behoefte bevredigd zijn, zal de mens behoefte hebben aan de volgende stap zoals een schuilplaats en veiligheid, en zo verder.

Figuur 3.

Behoeften Piramide (Maslow)

10


In aansluiting hierop schreef Toffler in zijn boek “Future Shock” (1970); ‘In situaties van schaarste houden mensen zich bezig met het vervullen van hun eerste materiële levensbehoeften. In de huidige welvarende omstandigheden passen wij de economie aan op onze nieuwe menselijke behoeften, die op een ander niveau komen te liggen. Het systeem dat is ontworpen om materiële behoeften te bevredigen, wordt in snel tempo omgevormd tot een economie die inspeelt op de psychische behoeften.’ (Boswijk et al., 2005, blz. 1). Gerhard Schulze (1992) stelt dat mensen plezier willen maken en een goed leven willen hebben. Mensen hebben het idee dat belevenissen maakbaar zijn en richten zich op hun eigen beleving. Oude gemeenschappen zijn gebaseerd op geloof, klasse en politieke voorkeur. Er is echter een maatschappelijke ontwikkeling gaande naar gemeenschappen op basis van beleving, interesses, waarden en hobby’s (Schulze, 1992). Volgend op het onderzoek van Schulze, stelt Piët (2003) dat de beleveniseconomie inmiddels een substantieel deel uitmaakt van de huidige economie. De beleveniseconomie werd tot op heden voornamelijk geassocieerd met de fun-industrie. Ook wordt onder andere gesproken over het verlangen naar authenticiteit, de ontwikkeling van thematisering en de beeldcultuur.

Sub conclusie Hoewel de onderzoeken in verschillende tijden zijn gepubliceerd (van 1943 tot aan 2005) en de onderzoeken vanuit verschillen invalshoeken zijn beschreven, hebben ze wel dezelfde tendens. De maatschappij is meer en meer gericht op het bevredigen van psychische behoeften waarvan beleving onderdeel uitmaakt. Hierbij moet opgemerkt worden dat alle onderzoeken uitgevoerd zijn in westerse maatschappijen, waarbij de levensstandaard (op economisch, sociaal en cultureel vlak) relatief hoog is en de basale behoeften zoals lichamelijke behoeften en behoeften aan veiligheid en zekerheid ingevuld zijn.

2.4

Persoonlijke beleving

Nu er meer inzicht is verkregen in de economische waarde van beleving en de rol die beleving in maatschappelijke context vervult, wordt er verder ingezoomd op de persoonlijke beleving. Waardoor ontstaat beleving en wat is de relatie tot de mens? 2.4.1

Domeinen

Beleving is een emotie die alleen door de aanwezigheid van mensen ervaren kan worden. De rol waarin personen een beleving ervaren heeft invloed op de beleving zelf (Pine & Gilmore, 1999). Pine en Gilmore onderscheiden vier ‘domeinen’ van beleving zoals in figuur 4 is weergegeven. Het figuur geeft weer hoe de verschillende domeinen van beleving zich verhouden tot elkaar en de manier waarop deze beleefd worden. De domeinen die benoemd worden zijn: Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de manier waarop de persoon de beleving ondergaat en wat de verhouding is tot de betreffende beleving.

11


12

Het ondergaan van een beleving kan op een actieve manier plaatsvinden door zelf deel uit te maken van de beleving of juist op een passieve manier plaatsvinden door naar de beleving te kijken. Dit is weergegeven op de horizontale as. Een speler in het veld tijdens een voetbalwedstrijd neemt op een actieve manier deel aan de beleving. Het gaat hier niet zozeer om de lichamelijke activiteit maar over de persoonlijke invloed die spelers hebben op de beleving. Ook een toeschouwer van dezelfde wedstrijd kan actief deelnemen aan de beleving door te zingen of muziek te maken. Bij een passieve deelname heeft de persoon geen invloed op de beleving. Voorbeeld hiervan is het bezoeken van een museum waarbij de persoon alleen kan kijken of luisteren. De verhouding van de persoon tot de omgeving waarin de beleving zich afspeelt wordt weergegeven op de verticale as. Aan de onderkant van het figuur staat onderdompeling. Met onderdompeling wordt bedoeld dat een persoon helemaal opgaat in de omgeving en zo deel gaat uitmaken van de beleving. Indien de aandacht van de persoon wordt vastgehouden en de persoon de beleving in zich opneemt, dan is er sprake van absorptie zoals weergegeven is aan de bovenkant van de verticale as zichtbaar in het figuur. Televisie kijken is hier een goed

Figuur 4.

De domeinen van de beleving (Pine & Gilmore, 1999)

voorbeeld van. Voorbeelden van beleving ingedeeld in eerder genoemde domeinen zijn: Amusement, passief absorberen: Ámusement wordt passief door zintuigen opgenomen´ (Pine & Gilmore, 1999; blz. 52). Het bijwonen van een theatervoorstelling of film waarbij de persoon geen invloed op de gebeurtenissen heeft. Leren, actief absorberen: ‘Absorberen van de gebeurtenissen die zich voor de persoon ontvouwen,

terwijl deze hierin zelf een actieve rol speelt’ (Pine & Gilmore, 1999; blz. 53). Een bezoek aan museum Nemo te Amsterdam, waarbij de persoon onderdeel uitmaakt van zijn eigen experiment en inzichten krijgt door de uitkomsten. Ontsnapping, actief onderdompelen: ‘De gast van een ontsnappingsbeleving maakt actief deel uit

van een omgeving die hem helemaal opslokt’. (Pine & Gilmore, 1999; blz. 54). Deelnemen aan een wedstrijd waarbij de persoon het verloop van de beleving mede bepaald. Esthetiek, passief onderdompelen: ‘Bij esthetische belevenissen gaan de gasten er weliswaar

helemaal in op, maar blijven een passieve rol vervullen.’ (Pine & Gilmore, 1999; blz. 57) Bezoek aan het Rijksmuseum. De rijkste beleving wordt behaald door alle vier de domeinen in een beleving naar voren te laten komen (Pine & Gilmore, 1999).


Sub conclusie Beleving kan in verschillende vormen aanwezig zijn. Deze vormen worden verdeeld in vier domeinen waarbinnen een persoon de beleving ervaart: Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek. De optimale beleving wordt verkregen indien de beleving alle vier de domeinen beslaat. De persoon heeft hierin een actieve en passieve rol waarbij hij ondergedompeld wordt en absorbeert. 2.4.2

Ervaringsproces

Beleving maakt onderdeel uit van een ervaringsproces waaraan zintuigelijke waarnemingen ten grondslag liggen. Deze zintuigelijke waarnemingen leiden tot emoties zoals woede, angst, vreugde en verdriet. De emoties in de context waarin de persoon deze ervaart, kunnen vervolgens tot een beleving leiden. (Boswijk et al., 2005; blz. 20). De emoties als gevolg van zintuigelijke waarnemingen en ook de context waarin deze emoties worden vertaald naar ervaring, zijn niet consistent. De emoties en de context waarin een persoon de emotie ervaart, zijn beide persoonlijk en verschillen van moment tot moment. Indien een tweede persoon exact dezelfde zintuigelijke waarnemingen ondergaat, dan zullen de zintuigelijke waarnemingen anders worden vertaald in emoties en deze emoties binnen de persoonlijke context van de tweede persoon een andere beleving veroorzaken. De context waarbinnen een persoon de emotie ervaart is niet alleen afhankelijk van de fysieke omgeving, maar ook van de sociale context en van de persoonlijke context (Falk & Dierking 1992). Kortom, de ene dag ervaart een persoon een tuin als rustgevend en ontspannend, de andere dag als veel werk. En wat de een ervaart als veel werk, ervaart de ander als een leuke bezigheid.

Figuur 5.

Het ervaringsproces (Boswijk et al., 2005)

Sub conclusie Op menselijk niveau beschouwd, is beleving altijd persoonlijk. Het is dus niet mogelijk om een geplande beleving te creëren die voldoet aan vastgestelde voorwaarde en bij een ieder hetzelfde effect heeft. Het is niet mogelijk om twee personen exact dezelfde beleving te laten ervaren. Het is tevens niet mogelijk om de beleving keer op keer identiek te laten zijn. Dit heeft drie oorzaken: 1.

De vertaling van zintuigelijke waarnemingen naar emoties is voor ieder persoon anders.

2.

De vertaling van emoties naar ervaring is afhankelijk van de persoonlijke context.

3.

Beide vertalingen zijn niet consistent.

Het is dus niet mogelijk om een gestandaardiseerde beleving te creëren en niet mogelijk om een beleving volledig te controleren. Hiermee wordt niet gezegd dat het niet mogelijk is om beleving te beïnvloeden. In hoever het mogelijk is om beleving te beïnvloeden wordt verder bekeken door in te gaan op het Interactive Experience Model in de volgende sub paragraaf.

13


2.4.3

Interactive Experience Model

In een onderzoek naar beleving van museumbezoekers hebben Falk en Dierking (1992) het Interactive Experience Model geïntroduceerd. Het model is opgebouwd uit drie contexten welke tevens in voorgaande paragraaf kort aangehaald zijn; fysieke context, sociale context en persoonlijke context. De mate van interactie die het individu heeft met haar omgeving vertaald in deze drie contexten en het al dan niet samenvallen van deze drie contexten, bepaald de interactieve ervaring en daarmee de mate van beleving (Vink, 2012). 1.

Fysieke context Onder fysiek context vallen vormgeving en architectuur, maar ook de indeling van de fysieke ruimte en omgeving (Nijs en Peters, 2009).

2.

Sociale context Eerder is aangegeven dat beleving individueel is. De beleving vindt echter vaak plaats gezamenlijk met andere deelnemers. Er is sprake van interactie die de beleving beïnvloed. De relatie tot deze deelnemers (bekenden, vreemden, familie) en de setting waarin (pretpark, file op de snelweg) hebben invloed op de beleving van het individu

Figuur 6. Interactive Experience Model (Falk & Dierking 1992)

(Polman, 2013). 3.

Persoonlijke context Individuen hebben andere achtergronden en ervaringen. Ze hebben allen een persoonlijke agenda met verwachtingen, interesses, ambities en motivaties. De emotie die door zintuigelijke waarnemingen ontstaat wordt hierdoor gevormd en daarmee de beleving (Mensink, 2008).

De dimensie van tijd en de maatschappelijke & culturele context worden door Boswijk et al. (2005) als vierde en vijfde context toegevoegd. Voor dit onderzoek wordt het originele model van Falk & Dierking (1992) gehanteerd. De maatschappelijke & culturele context valt ook wat Boswijk et al. (2005) binnen de sociale context en de dimensie tijd kan binnen alle drie de contexten meegenomen worden.

Sub conclusie De interactieve ervaring en daarmee de beleving, wordt bepaald door de overlap van drie contexten, te weten de fysieke, sociale en persoonlijke context. De persoonlijke context is niet direct te beïnvloeden, maar wordt gevormd door karakter en alle ervaringen in het leven van de persoon. De sociale context is als het waren het karakter en de ervaringen in het leven van de omgeving (andere deelnemers). Deze wordt onderverdeeld om een maatschappelijke en culture context. De directe interactie met andere

14


deelnemers, is wel beïnvloedbaar, zij het beperkt. Voor de fysieke context geldt echter dat deze heel goed te beïnvloeden is. Beleving kan dus van buitenaf en op korte termijn beïnvloed worden door bewust de fysieke context vorm te geven, evenals door de interactie met andere deelnemers te sturen.

2.5

Conclusie

De stand van zaken omtrent het algemeen denkkader van beleving zoals in dit hoofdstuk is omschreven, is heel toegankelijk. De genoemde argumenten zijn aannemelijk en goed te volgen. Er is echter geen leidraad beschikbaar met daarin opgenomen de variabele op basis waarvan hard aan te tonen is dat er sprake is van beleving, laat staan wat de invloed van de mogelijk aanwezige beleving op haar omgeving is. Alle onderzoeken naar beleving blijven relatief aan de oppervlakte en zijn vrij abstract. Derhalve kan de conclusie getrokken worden dat het zeer waarschijnlijk is dat ook de uitkomst van dit onderzoek minder hard is en dat er geen concreet overzicht geformuleerd wordt van significante variabelen op basis waarvan de mate van aanwezigheid van beleving of de invloed van beleving op haar (kantoor)omgeving meetbaar is. Wat uit voorgaande naar voren komt is dat beleving een economische waarde heeft doordat het de relevantie voor personen vergroot waarvoor zij bereid zijn meer te betalen. Dit wordt ondersteund door de theorie dat de mens haar psychische behoefte wilt bevredigen. Beleving is een middel om hier invulling aan te geven. De optimale beleving wordt verkregen indien de beleving de domeinen Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek beslaat. Alle onderzoekers zijn het eens over het persoonlijke karakter van beleving. Het is dus niet mogelijk om een gestandaardiseerde beleving te creëren en niet mogelijk om een beleving volledig te controleren of te sturen. Daarbij is het misschien dan ook niet zo vreemd dat er geen concrete uitkomsten zijn die generaal toegepast kunnen worden. In dit onderzoek is het echter wel de wens om zo concreet mogelijk te zijn omtrent beleving in kantoren. Hierbij wordt gericht gekeken naar de mogelijkheid om de fysieke context en in mindere mate de sociale context (interactie met andere deelnemers) te optimaliseren of te sturen. De conclusie kan getrokken worden dat de vier domeinen concreet genoeg zijn om iets te zeggen over beleving over het algemeen, zonder op individu te focussen. Dit in tegenstelling tot het Interactive Experience Model waarbij de beleving afhankelijk is van de persoon en het moment. De Persoonlijke context is om die reden niet bruikbaar en de Sociale context (de persoonlijke contexten van alle personen gezamenlijk) in beperkte mate. De Fysieke context daarentegen is wel toepasbaar. De Fysieke context heeft veel overeenkomsten met het domein Esthetiek.

15


HOOFDSTUK 3

3.1

BELEVING & VASTGOED

Inleiding

Alvorens antwoord te kunnen geven op de centrale vraag of er sprake is van beleving bij kantoorgebouwen is het relevant om te onderzoeken of binnen de diverse vastgoedsectoren reeds sprake is van beleving. Voordat er echter ingegaan wordt op de vastgoedsectoren, wordt er in §3.2 eerst gekeken naar de tijdsbesteding van de gebruikers. Vervolgens wordt in §3.3 een algemene analyse gegeven van diverse vastgoedsectoren, waarbij tevens een koppeling wordt gemaakt met de analyse van de gebruiker. Daarna belicht dit hoofdstuk onderzoeken waarbij beleving bij diverse vastgoedsectoren reeds is aangetoond. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in §3.5, waarin getracht wordt deze bestaande onderzoeken, mede op basis van de overeenkomsten en verschillen tussen de vastgoedsectoren en haar gebruiker, te reflecteren op de vastgoedcategorie Kantoren.

3.2

Met het oog op tijdbesteding

Zoals in het onderzoeksmoddel is aangegeven staat de gebruiker en daarmee ‘het gebruik van kantoren’ centraal in dit onderzoek. Het is vanuit onderzoeksperspectief noodzakelijk meer inzicht te verkrijgen in het type gebruik om daarmee inzicht te krijgen wat dit gebruik betekent voor het type vastgoed en uiteindelijk voor de beleving daarvan. Daartoe wordt allereerst getracht inzicht te krijgen in de tijdsbesteding van de gemiddelde Nederlander. Al sinds 1975 wordt er om de vijf jaar een tijdsbestedingsonderzoek uitgevoerd door het Sociaal en Cultureel Planbureau. Doel van het onderzoek is inzicht te verkrijgen in de ontwikkeling van de tijdsbesteding van de gemiddelde Nederlander. In het onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen drie verschillende vormen van tijdsbesteding: Verplichte tijd, Vrije tijd en Persoonlijke tijd. Onder verplichte tijd vallen onderwijs, betaald werk, huishouden en zorgtaken. Vrije tijd bestaat uit meer dan 300 activiteiten maar is ingedeeld in vijf categorieën te weten; mediagebruik, sociale contacten, recreatieve activiteiten en ontspanning, maatschappelijke participatie en tot slot de vrijetijdsmobiliteit. Onder persoonlijke tijd vallen slapen, eten, drinken en lichamelijke verzorging (Sociaal en cultureel planbureau, 2013). Deze indeling van tijdbesteding zal bij de verdere uitwerking van dit onderzoek worden gehanteerd. In de volgende paragrafen wordt omschreven hoe deze tijdsbesteding invloed heeft op de verschillende vastgoedsectoren.

3.3

Vastgoedcategorieën en tijdsbesteding

Een ander woord voor vastgoed is onroerend goed. (Van Dale). Onroerend goed wordt gedefinieerd als ‘grond (inclusief water) en alles wat daarop of daarin gebouwd is’ (Van Gool et al., 2007; pag. 20). Het onroerend goed wordt verdeeld in diverse sectoren. De belangrijkste sectoren zijn in willekeurige volgorde: kantoren, woningen, winkels, bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en hotels. Alle sectoren

16


worden hieronder kort gedefinieerd met als doel enige mate van inzicht te verschaffen in het type gebruik. 3.3.1

Kantoren

Een kantoor is een ruimte waarin de gebruiker bureauwerkzaamheden verricht. Een verzameling van deze kantoorruimtes maakt een kantoorgebouw. De gebruikers betreffen werknemers die over het algemeen betaald krijgen voor de werkzaamheden. Gemiddeld worden de werkzaamheden tijdens werkdagen uitgevoerd tussen 08:30 – 17:00 uur. Een voltijd werkweek telt 36-40 uur, hoewel hier vaak van wordt afgeweken (Sociaal en cultureel planbureau, 2013). In kantoorgebouwen vindt over het algemeen één tijdsbesteding plaats en dat is werken. Wat betreft werken is duidelijk dat dit onder verplichte tijd valt en dat de gebruiker van het gebouw een werknemer betreft. In de avonden en het weekeinde worden kantoorgebouwen niet of nauwelijks gebruikt. De definitie van werk is; arbeid; moeite, inspanning van geestelijke of lichamelijke aard; beroepsbezigheid: aan de arbeid gaan (Van Dale, 2014). De exacte invulling van deze tijd verschilt echter sterk tussen de verschillende bedrijven en beroepen. Bij enkele ICT bedrijven is er een trend waar te nemen dat werknemers tijdens werktijd kunnen sporten, ontspannen of socialiseren. Google, volgens de Fortune 500 de nummer 1 werkgever van de wereld in zowel 2013 en 2014, is een dergelijk bedrijf. De manier waarop Google haar personeel op diverse en flexibele manieren invulling geeft aan werken, toont aan dat de traditionele definitie van werken aan verandering onderhevig is. Behalve verplichte tijd is er binnen vergelijkbare werkomgevingen ook ruimte voor vrije tijd en persoonlijke tijd. Het doel van het kantoor blijft echter het produceren van kennis, advies en management door middel van het huisvesten van personen. Het kantoor als gebouw is daarmee als het ware een productiemiddel. 3.3.2

Woningen

Woningen betreffen alle gebouwen waar gebruikers al dan niet in gezinsverband samenkomen, eten, ontspannen en de nacht doorbrengen. Ondanks alle ontwikkelingen in de maatschappij zitten de meeste Nederlanders rond 18:00 aan tafel voor het avondeten. Als gevolg van ‘Het Nieuwe Werken’ (HNW) zijn kantoorwerkzaamheden niet meer tijd en plaatsgebonden (Bentvelzen, 2012). Volgens de enquête van het tijdsbestedingsonderzoek (Gqr) werkt 40% wel eens thuis (overwerk niet meegerekend). Ondanks HNW, is het aandeel van mensen dat op een doordeweekse avond aan het werk is, zeer bescheiden. In de avond en het weekeinde wordt voornamelijk tijd besteed aan hobby’s, sporten en 14 uur TV-kijken per week. Doordeweeks ligt 80% van de bevolking voor 24:00 uur ’s avonds in bed en staat op tussen 06:00 en 08:00 uur. In het weekeinde schuiven de tijden iets op (Sociaal en cultureel planbureau, 2013). Het bijzondere van de tijdsinvulling thuis is dat het een mix betreft van alle drie de tijdsbestedingen en dat de besteding in het weekeinde anders is dan doordeweeks qua tijd en tijdsbesteding. Wel kan de conclusie getrokken worden dat het grootste deel van de tijdsbesteding bestaat uit persoonlijke tijd, wat voor een groot deel uit slapen bestaat. Doordat kantoorwerkzaamheden niet meer tijd en plaatsgebonden zijn en er ook thuis gewerkt kan worden, wordt een woning ook steeds meer gebruikt om invulling te geven aan verplichte tijd. Het doel van een woning is het voorzien van een thuisbasis waar een persoon in lichamelijk behoeften wordt voorzien zoals een dak boven je hoofd, eten en drinken.

17


3.3.3

Winkels

Winkels zijn ruimtes waar gebruikers naar toe gaan om consumptiegoederen te bezichtigen en/of aan te schaffen. De gebruiker is daarbij een consument die vrijwillig de winkels bezoekt waar hij/zij naar toe wenst te gaan. Er is onderscheid te maken in winkels waar mensen de dagelijkse boodschappen doen (supermarkten, slager, e.d.) en winkels waar mensen kleding, verzorgingsproducten, meubels, e.d. aanschaffen. Dit laatste wordt ook wel aangeduid als recreatief winkelen of zelfs fun shoppen. Recreatief winkelen is ‘een activiteit langer dan een uur waarbij de hoofdactiviteit winkelen voor het plezier is’ (NBTC-NIPO Research, 2009). Door het onderscheid in het type winkelen, is de beleving van de activiteit door de personen tussen de twee typen ook verschillend. De dagelijkse boodschappen worden ondergebracht in de verplichte tijd aangezien dit met zorg te maken heeft. Recreatief winkelen valt onder de vrije tijdsbesteding. Het doel van een winkel is het laten zien van de consumptiegoederen om de persoon te verleiden deze aan te schaffen. 3.3.4

Bedrijfsruimte

Onder bedrijfsruimte vallen gebouwen waarin productie, logistiek, industrie ondergebracht is. Ten opzichte van de oppervlakte van de gebouwen, zijn er relatief weinig gebruikers. Afgezien van een enkele medewerker, wordt er relatief weinig tijdsbesteding doorgebracht in dit type vastgoed. 3.3.5

Maatschappelijk vastgoed

Maatschappelijk vastgoed is een verzamelnaam voor o.a. zorgvastgoed zoals ziekenhuizen en verzorgingshuizen, onderwijsgebouwen, dorpshuizen en musea. Het betreft feitelijk een vergaarbak van vastgoed die gelieerd is aan een maatschappelijke organisatie. Ook de gebruikers zijn daardoor zeer divers. Bij zorgvastgoed betreft het veelal patiënten, bij musea en dorpshuizen betreft het bezoekers en bij scholen leerlingen. De tijdsbesteding voor dit type vastgoed is daardoor ook even verschillend, evenals het doel van het vastgoed. 3.3.6

Hotel

Een hotel is een gebouw bestaande uit voornamelijk kamers waar gebruikers de nacht en de tijd net voor en net na de nachtrust kunnen doorbrengen. De gebruikers slapen over het algemeen een nacht of een aantal nachten achter elkaar in het hotel. Tevens ontbijten ze in de ochtend en is er vaak de mogelijkheid om in het hotel te dineren. Een hotelovernachting is vrijwel altijd gekoppeld aan reizen met zowel een privé of zakelijk doel daaraan gekoppeld. Slapen en eten vallen beide onder de persoonlijke tijdsbesteding, en daarmee valt ook een hotelverblijf in deze categorie. Het maakt in dit geval dus niet uit of het vrije privé of zakelijke reis betreft. Hoewel de hotelwereld vanuit vastgoedperspectief een relatieve kleine sector is, is het wel een sector waarin beleving van de gast veel aandacht krijgt.

18


3.4

Bestaande onderzoeken vastgoed en beleving

Onderzoek naar de relatie van beleving en vastgoed is veelvuldig uitgevoerd. Hierbij is de focus echter gelegd op beleving bij woningen en winkels. Diverse onderzoeken binnen de sectoren woningen en winkels tonen aan dat beleving een factor van belang is op o.a. het rendement en levensvatbaarheid. Alvorens een aantal onderzoeken te bespreken is het van belang te vermelden dat het vooralsnog in veel gevallen gaat om verkennend onderzoek met een kwalitatieve insteek. Het onderzoek van Vink (2012) gaat in op de consumentenbeleving en de economische levensvatbaarheid van winkelcentra. Hij onderzoekt in hoeverre consumentenbeleving als waardebepalend sturingsinstrument voor investeringen in winkelvastgoed in te zetten is. Vink (2012) concludeert dat; ‘uit de onderzoeksresultaten is gebleken dat betekenisvolle consumentenbeleving een positieve bijdrage levert aan de levensvatbaarheid van winkelcentra. Belevingskwaliteiten die raken aan het domein van ‘the comfort of the known’, zoals gevoelens van vertrouwen en bekend zijn met en een gevoel van zekerheid en gemak, hangen samen met een hoger huurprijsniveau.’(blz. 59). In zijn conclusie geeft Vink aan dat belevingskwaliteit geen invloed had op de aantrekkingskracht van de consument. Wel had belevingskwaliteit een hogere bestedingsomvang per bezoeker tot gevolg, die op haar beurt invloed heeft op de huur die winkeliers bereid zijn te betalen en daarmee indirect de waarde van het vastgoed beïnvloeden. In tegenstelling op wat er eerder in deze paragraaf aangegeven is, is het onderzoek van Vink dus wel toetsend. Het NRW (2011) heeft onderzoek uitgevoerd naar de wijze waarop de winkelvastgoedsector beter kan inspelen op de behoefte en beleving tijdens het recreatief winkelen. Wat op valt is dat het onderzoek concludeert dat de winkelier en daarmee ook de winkelvastgoedsector zich meer moet richten op de (bewuste en onbewuste) wensen van de consument. Het is tevens van belang dat er vanuit de vraag gedacht wordt (op maat) en niet vanuit het aanbod. Het onderzoek stelt: ‘Beleving is bijzonder belangrijk tijdens het recreatief winkelen. Eigenlijk kunnen alle psychologische behoeften die spelen tijdens deze vrijetijdsactiviteit, in verband worden gebracht met de behoefte aan beleving.’(NRW, 2011; blz. 40) De conclusies in de onderzoeken naar beleving in relatie tot woningen sluiten hierbij aan. Mensink (2008) onderzoekt in hoeverre het toepassen van belevingsconcepten meerwaarde heeft gehad voor de consument én projectontwikkelaar. ‘Uit het onderzoek kan de conclusie worden getrokken dat belevenisconcepten binnen de huidige woningbouw meerwaarde genereren voor woonconsumenten’ (Mensink, 2008; blz. 67) WPM (2012) is gestart met een aanzet om beleving bij kantoorgebouwen te meten. Met behulp van een web-based tool (OffiSense) meten zij de (individuele) belevingswaarde van een kantoorgebruiker bij een specifiek kantoorgebouw. In het door WPM gepubliceerde artikel ‘ kantoren in de Nieuwe Tijd’ (2014), is een top 10 van belevingsaspecten opgesteld. Deze volgen uit de 53 belevingsaspecten die de web-based tool OffiSense aan de gebruikers voorlegt. De belevingsaspecten komen voort uit de drie psychologische domeinen die gehanteerd worden; het rationele domein, het affectieve domein en het imaginaire

19


domein. Naast dit onderzoek zijn er geen onderzoeken die betrekking hebben op beleving en kantoorgebouwen.

3.5

Conclusie

Op basis van bovenstaande analyse zijn de overeenkomsten en verschillen tussen de vastgoedsectoren vastgesteld vanuit het oogpunt van de gebruiker en vertaald in tabel 1. Uitgezonderd logistiek vastgoed, is het gebruik van het vastgoed door personen intensief te noemen. De rol van de gebruiker per vastgoedsector is verschillend. Inzoomend op het sectoren kantoren is waar te nemen dat gebruikers, te weten de werknemers, met name ‘verplichte tijd’ binnen een kantoorgebouw doorbrengen. Ten opzichte van de sectoren woningen en winkels is het contrast het grootst op het gebied van besteding van vrije tijd versus verplichte tijd. Vastgoed

Gebruiker

Kantoren

Werknemer

Zakelij k/ privé Zakelijk

Woningen

Bewoner

Privé

Ontspannen/ slapen/ eten

Intensief

Winkels

Consument

Privé

Consumeren

Intensief

Bedrijfs r. Maatschap.

Werknemer Patiënt/ leerling/ bezoeker

Zakelijk Privé

Werken Behandeling/ leren / ontspannen

Niet int. Intensief

8 uur 1 uur tot meerdere dagen

Hotels

Gast/ Reiziger

Privé/ zakelijk

Slapen/ eten

Intensief

2 uur (excl. slapen)

categorie ën

Tabel 1.

Activiteit

Gebruik

Tijdsbesteding pd.

Tijdsbesteding

Medegebruikers

Werken

Intensief

8 uur

Verplichte tijd

Collega’s (geen vrije keuze/formeel)

12 uur (excl. Vrije tijd en slapen) persoonlijke tijd 1 min – 1 Vrije tijd uur

Verplichte tijd Verplichte, vrije en persoonlijke tijd Persoonlijke tijd

Familie en vrienden (vrije keuze, informeel) Overige consumenten (deels vrije keuze, informeel) Collega’s Andere patiënten/ leerlingen (geen vrije keuze, formeel en informeel) Andere gasten (vrije keuze, informeel)

Gebruik van de verschillende vastgoedsectoren

Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat beleving een factor van belang is voor zowel winkels als woningen. Gezien de confrontatie tussen de vastgoedsectoren en tijdsbesteding in tabel 1, is zichtbaar geworden dat de sector kantoren met name verschilt van winkels en woningen op het gebied van de ‘rol/type gebruiker en het type ‘tijdsbesteding’. Op basis van de bestaande onderzoeken naar beleving bij vastgoed en tabel 1 wordt de interesse vergroot in het vraagstuk of er sprake is van beleving bij kantoorgebouwen. Of is het type gebruik en tijdsbesteding bepalend bij beleving binnen vastgoed? Deze vraagstelling toont de relevantie van onderliggend onderzoek nogmaals aan.

20


HOOFDSTUK 4

4.1

BELEVING & KANTOREN

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt er een relatie gelegd tussen kantoren en beleving, waarbij getracht wordt de belevingstheorieën te vertalen naar vastgoed in het algemeen en specifiek voor kantoren. In §4.2 wordt de ‘ladder van economische waarde’ van Pine & Gilmore uit §2.2 vertaald naar het vastgoed in het algemeen. Ditzelfde wordt vervolgens voor de overige belevingstheorieën zoals behandeld onder §2.3 en §2.4 beschreven, maar dan concreet gericht op kantoren, omdat ook deze theorieën meer specifiek zijn. Het hoofdstuk wordt afgesloten middens een conclusie in §4.5 waarna in §4.5 Hypothesen worden opgesteld.

4.2

Ladder van de vastgoedwaarde

Het hoge leegstandspercentage van 16% en de stijgende trend van de leegstand in de afgelopen 6 jaar (DTZ, 2015) geeft weer dat de kantorenmarkt onder druk staat. Juist in deze uitdagende markt is het van belang dat vastgoed zich onderscheidt van de concurrentie. Zoals in eerdergenoemde stelling van Pine & Gilmore (§2.2) is onderscheidend vermogen (ten opzichte van de concurrentie) de enige manier om meerwaarde te creëren. Deze meerwaarde maakt het mogelijk een hogere prijs te vragen dan de concurrentie. Op welke manier kan een vastgoedbelegger echter dit onderscheidend vermogen ten opzichte van de concurrentie realiseren met als doel meerwaarde te creëren? Over het algemeen kan gezegd worden dat het overgrote gedeelte van de modernere kantoorgebouwen in meer of mindere mate over goede installaties en voorzieningen beschikken. Tevens (en zeker in de kantoorgebouwen in het hogere segment) worden er binnen kantoorgebouwen diensten aangeboden om de gebruikers zo goed mogelijk te faciliteren in hun behoeften. Enkele voorbeelden hiervan zijn; een restauratieve voorziening, beveiliging en een stoomservice. Op basis van bovenstaande rijst de vraag op; Op welke manier kan een kantoorgebouw zich onderscheiden ten opzichte van zijn directe concurrentie in de omgeving die dezelfde huisvestingskwaliteit biedt en eenzelfde dienstenpakket faciliteert? Door de ladder van de economische waarde van Pine & Gilmore te vertalen naar vastgoed, wordt inzicht verkregen in beleving in relatie tot vastgoed. Zoals is §2.2 weergegeven is ‘een commodity een bulkgoed, een massa-geproduceerd ongespecialiseerd product, veelal een vervangbaar goed‘ (Wikipedia, 2014). Voor vastgoed is dat een wind en waterdicht gebouw waarbij er geen specifieke eisen aan het gebouw gesteld worden, oftewel, een dak boven je hoofd. ‘Goederen zijn tastbare producten die door ondernemingen worden gestandaardiseerd en in voorraad genomen.’ (Pine en Gilmore, blz. 25) Door specificaties, normen en eisen aan een gebouw te stellen, wordt een gebouw gestandaardiseerd en vergelijkbaar met andere gebouwen. Het betreft een gebouw met klimaatinstallaties, verlichting en zonwering die voldoet aan wet en regelgeving. Kantoorgebouwen uit het einde van de 20ste eeuw voldoen hier veelal aan. Geïsoleerd, topkoeling en een goede BVO/VVO verhouding zijn veelgebruikte termen.

21


‘Diensten zijn immateriële, niet tastbare activiteiten die worden verricht voor een bepaalde cliënt.’ (Pine & Gilmore, 1999; blz. 27) Door diensten toe te voegen aan een gebouw, neemt het onderscheidend vermogen toe, en volgens Pine en Gilmore (1999) dus de toegevoegde waarde. Het betreft een gebouw met restauratieve voorziening, beveiliging, stoomservice en een facilitair manager. Goede voorbeelden zijn kantoorgebouwen gelegen aan de Zuid-as in Amsterdam, CBD in Rotterdam of diverse WTC kantoren. Kortom, kantoren in het hogere segment. Pine & Gilmore (1999) stellen dat beleving de vierde economische waarde is. Als ook diensten niet meer onderscheidend zijn doordat het aanbod hoog is en het kwaliteitsverschil steeds kleiner wordt, gaan ook diensten steeds meer op een commodity lijken. Door beleving toe te voegen aan een product gebouw, wordt het onderscheidend vermogen ten opzichte van andere producten gebouwen groter en daarmee dus ook de marktwaarde. Is beleving de toegevoegde waarde om in de gebieden zoals o.a. de Zuid-as in Amsterdam en CBD in Rotterdam onderscheidend te zijn ten opzichte van de omliggende kantoorgebouwen? Bovenstaande kan in het figuur 6 worden samengevat:

Commodity

Een dak boven je hoofd. Een wind en waterdicht gebouw.

Goed

Een gebouw met klimaatinstallaties, verlichting en zonwering die voldoet aan weten regelgeving.

Diensten

Een gebouw met beveiliging, koffie corner, stoomservice en facilitair manager.

Beleving

Een gebouw met beleving, positieve invloeden op de emotie van gebruikers.

Figuur 1.

Ladder van vastgoedwaarde (eigen bron)

Sub conclusie Deze vertaling van de ladder van economische waarde naar vastgoed in overweging nemende, maakt het aannemelijk dat het van belang is om beleving toe te voegen aan een kantoorgebouw met als doel het creëren van meerwaarde van het gebouw. Het is daarom van belang om inzicht te krijgen in de voorwaarde die er gesteld worden aan gebouwen met als doel de beleving te verhogen. Dit sluit tevens aan bij de sub conclusie uit §2.3 waar gesteld wordt dat de mens is gericht op het bevredigen van hun

22


psychische behoeften omdat basis in behoeften zoals onderdak, veiligheid en sociale omgeving binnen hun huidige huisvesting voorzien is. Beleving kan invulling geven aan een deel van die psychische behoeften.

4.3

De piramide van vastgoed

In §2.3.1 wordt de behoefte piramide van Maslow omschreven, waarbij de mens streeft naar bevrediging van de behoeften die hoger in de hiërarchie is geplaatst, zodra de lager geplaatste behoeften bevredigd is. De huidige kantoorgebouwen voorzien in alle materiele behoefte (bouwvergunning), zijn veilig en schoon. Kantoren zijn tevens geschikt om sociale netwerken in te onderhouden. Dit wordt ondersteund door de moderne locatietheorie die zich richt op sociale relaties, normen en waarde (Bentvelzen, 2012). Er is invulling gegeven aan de materiele behoefte en wordt er meer aandacht besteed aan de psychologische behoefte van de kantoorgebruiker. De mens waar Maslow het over heeft betreft in het perspectief van dit onderzoek de mens als gebruiker van een kantoorgebouw. Een vertaling van de piramide van Maslow naar het vastgoed ziet er als volgt uit:

Lichamelijke behoefte: een gebruiker van het gebouw heeft behoefte aan een wind en waterdicht gebouw. Zodra niet aan deze behoefte voldaan is, zal er geen behoefte zijn aan de hoger geplaatste behoefte (oude fabriekshal).

Behoefte aan veiligheid en zekerheid: De gebruiker wil dat het klimaat van het gebouw goed en constant is en dat niet iedereen te pas en onpas naar binnen kan (goede installaties en beveiligingspoortjes en receptie en/of

Figuur 2.

Vastgoedpiramide (eigen bron)

beveiligingspersoneel).

Behoefte aan sociaal contact: Het moet mogelijk zijn om andere gebruikers van het gebouw (collega’s) te ontmoeten onder en buiten werktijd. Het gebouw met haar inrichting dient hier ook fysieke mogelijkheden toe te bieden (Open werkplekken, zithoekjes, pantry’s en een bar).

Behoefte aan waardering en erkenning: Een gebruiker wilt een prestigieus kantoor wat een architectonisch hoogstandje is en ligt op een gewilde plek (The Rock, Amsterdam Zuid-as).

Zelfontplooiing: Hoe ziet deze stap er voor het vastgoed uit? Als we Toffler aanhouden en materiele behoefte door het vastgoed zijn vervult, dan wilt de gebruiker aan haar psychische behoefte voldoen. In dat geval richt de belevingseconomie zoals omschreven door Piët zich niet alleen op de fun-industrie. Het door Piët omschreven verlangen naar authenticiteit, de ontwikkeling van thematisering en de beeldcultuur passen binnen de vastgoedpiramide.

23


Sub conclusie Deze vertaling van de behoeftepiramide naar de vastgoedpiramide in overweging nemende, lijkt het er ook voor het vastgoed op dat de gebruiker meer en meer gericht is op het bevredigen van psychische behoeften waarvan beleving onderdeel uitmaakt. Net als in §2.3.1 geldt ook hier dat de gebouwen in de westerse wereld voorzien in de eerste vier behoefte van de piramide. Dit zal in mindere mate het geval zijn voor kantoren in minder ontwikkelde landen.

4.4

Kantoor beleving

Om meer inzicht te verkrijgen in de mogelijke beleving van de kantoorgebruiker, wordt er verder ingezoomd op de relatie tussen persoonlijke beleving en de beleving van een kantoor. Als alle voorwaarde van persoonlijke beleving ondergebracht kunnen worden in een kantooromgeving, dan voldoet een kantoorgebouw aan de voorwaarden om (maximale) persoonlijke beleving te verkrijgen en is er derhalve sprake van beleving in kantoorgebouwen. 4.4.1

Domeinen

Zoals in §2.5.2 omschreven, onderscheiden Pine en Gilmore vier ‘domeinen’ van beleving. De domeinen die benoemd worden zijn: Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek. Projecteren we deze vier domeinen op een kantoorgebouw en specifiek de gebruikers daarvan, dan is de eerste reactie dat niet alle vier de domeinen geraakt worden binnen een kantooromgeving. Het is bijvoorbeeld lastig om de activiteiten van een gemiddelde kantoorgebruiker te plaatsen in het domein amusement. Per slot van rekening moet er gewerkt worden in de tijd van de baas en betreft het hier verplichte tijd! Maar om een optimale beleving te behalen, dienen volgens Pine en Gilmore alle vier de domeinen in beleving naar voren te komen. Of andersom, indien alle vier de domeinen tijdens werktijd op kantoor aanwezig zijn, dan is er daarmee optimale beleving aanwezig. Als we terugblikken in het verleden, zijn de stappen zoals in de vorige twee paragrafen weergegeven goed te volgen. Kantoorgebouwen hebben zich ontwikkeld van een gebouw met wanden en een dak, vervolgens een veilig gebouw met comfort, naar gebouwen met uitstraling (architect en goed energie label) en een goede ligging. Dit laatste leek vroeger misschien net zo ondenkbaar als een kantoorgebouw met amusement voor ons nu lijkt. Of toch niet… Er zijn enkele voorbeelden waarbij amusement, maar ook ontsnapping, leren en esthetiek (bewust of onbewust) allen een rol lijken te krijgen. Sprekende voorbeelden hiervan zijn het kantoor van Facebook in California, Microsoft in Washington, Google en Red Bull. De inrichting van deze kantoren lijkt niets op de meer traditionele kantoren. ‘Glijbanen, relax-ruimtes, aquariums, pooltafels, een eigen tandartspraktijk en zelfs Segways voor het personeel om rond te rijden. Je kunt het zo gek niet bedenken, maar de hoofdkantoren van Google en RedBull hebben het.’(http://facebookblog.nl/nieuws/hoofdkantoorfacebook-in-de-vs/).

24


Figuur 3.

Inrichting van het kantoor van Facebook in California

De kantoren van vergelijkbare organisaties observerend, worden de domeinen als volgt ingevuld: Amusement, passief absorberen: Ámusement wordt passief door zintuigen opgenomen´ (Pine en Gilmore, 1999; blz. 52). Bij steeds meer kantoren zijn tv schermen te zien op de werkvloer. Het is echter niet zo dat die beeldschermen ook altijd amusement programma’s vertonen. Als we kijken naar de kenmerken van dit specifiek domein, dan betreft dit passief absorberen. Een voorbeeld is het gezamenlijk bekijken van een (belangrijke) voetbalwedstrijd van het Nederlands elftal, wat aannemelijk is dat dit binnen diverse organisatie van toepassing is. Maar ook onderzoek geeft een relatie weer tussen werken en amusement. Zo omschrijft Fluegge (2008) dat amusement op het werk direct en indirect een positief effect heeft op werkprestaties. Michel et al. (2013) hebben tevens onderzoek gedaan naar de invloed van amusement op de werkvloer van een hotel. Hoewel het in dit onderzoek geen kantoor betreft, betreft het wel de verplichte tijd van de gebruikers. Zij concluderen tevens ook dat amusement een positieve bijdrage heeft op de werkprestaties, maar maken daarbij wel een kanttekening dat de context waarin de werknemers werkzaam zijn en leeftijd van de werknemers van invloed kunnen zijn. Leren, actief absorberen: ‘Absorberen van de gebeurtenissen die zich voor de persoon ontvouwen,

terwijl deze hierin zelf een actieve rol speelt’ (Pine en Gilmore, 1999; blz. 53). Raakt het meeste het klassieke beeld van werken. informatie-uitwisseling tussen collega’s en leren van nieuwe situaties. In 2013 hebben werkenden 35% van hun werktijd besteed aan werkzaamheden waarvan zij leren en dat is aanzienlijk meer dan voorgaande jaren (Borghans et al., 2014). Koopmans (2006) maakt onderscheid in de manieren waarop werknemers leren tijdens werktijd. Formeel leren betreft (doelbewust) leren door middel van cursussen en trainingen en informeel leren is een vorm van leren die geïntegreerd is in het dagelijks werk. Deze laatste vorm van leren vindt over het

25


algemeen onbewust en spontaan plaats door middel van reflectie en interactie met anderen. Ontmoetingsplaatsen binnen kantoorgebouwen stimuleren dergelijke spontane ontmoetingen en kennisuitwisselingen. Ontsnapping, actief onderdompelen: ‘De gast van een ontsnappingsbeleving maakt actief deel uit

van een omgeving die hem helemaal opslokt’. (Pine en Gilmore, 1999; blz. 54). In het Facebook kantoor beïnvloeden de gebruikers de omgeving door deze naar eigen inzicht aan te passen. Ook het spelen van een potje tafelvoetbal of biljart behoort tot de mogelijkheden. Onderzoek naar korte ontspanningsmomenten door surfen op het internet tijdens werktijd laat zien dat dit (mits niet meer dan ongeveer 12% van de tijd) zelfs positief kan zijn voor de productiviteit van de werknemer (Coker, 2011). De theorie hierachter is dat de korte ontspanningsmomenten zorgen voor meer focus op de werkzaamheden. Esthetiek, passief onderdompelen: ‘Bij esthetische belevenissen gaan de gasten er weliswaar

helemaal in op, maar blijven een passieve rol vervullen.’ (Pine en Gilmore, 1999; blz. 57) Liggend in een bad het aquarium bekijkend waarbij de gehele ruimte de sfeer van water uitstraalt. Maar ook de architectuur van het gebouw en de inrichting. Er zijn diverse bedrijven die kunst over de kantoorruimte hebben verspreid. Vink (2009) beschrijft meerdere aantoonbare positieve effecten van kantoorinterieur op de gebruikers. In het figuur links is een visuele invulling gegeven aan de vier domeinen zoals door Pine & Gilmore (1999) omschreven.

Links boven; amusement in de vorm van TV kijken

Rechts boven; informeel leren tijdens een werkbespreking

Rechts onder; ontsnapping tijdens een potje tafel voetbal

Links onder; de esthetische waarde Figuur 4.

De vier domeinen van kantoorbeleving (eigen bron)

van kunst in een vergaderzaal

Sub conclusie Zoals zowel vanuit de praktijk als vanuit de theorie bekeken, is het aannemelijk dat alle vier de domeinen teruggevoerd worden naar het kantoor en de kantoorgebruiker. Hoewel dit nog niet voor alle vier de domeinen even vanzelfsprekend is, zijn er steeds meer bedrijven waarbij het kantoor invulling geeft aan de minder vanzelfsprekende domeinen zoals amusement en ontsnapping. De theorie ondersteunt dat de domeinen individueel een positieve bijdrage kunnen leveren aan de productiviteit en creativiteit van de kantoorgebruiker. Vanuit het perspectief van de eerder besproken ‘verplichte tijd’ werktijd uit §3.2, wordt

26


het hierdoor mogelijk de termen als amusement en ontsnapping een plaats te geven binnen het kantoor(gebruik). Dat de vier domeinen voornamelijk terug lijken te komen in vooralsnog alleen kantoorruimte van veelal jonge en hippe ICT gerelateerde bedrijven, sluit aan bij de conclusie van Michel et al. (2013), dat dit afhankelijk is van de context waarin de werknemers werkzaam zijn en leeftijd van de werknemers van invloed is. Aangezien een kantoorgebouw alle vier de domeinen kan beslaan, is het vanuit de theorie van Pine & Gilmore mogelijk om optimale beleving binnen een kantoorgebouw te behalen. 4.4.2

Kantoren en het Interactive Experience Model

In hoofdstuk 2 is reeds het Interactive Experience Model geïntroduceerd. Het model is opgebouwd uit drie contexten; fysieke context, sociale context en persoonlijke context. Zoals ook reeds aangeven wordt de mate van beleving bepaald door de mate van interactie die de gebruiker heeft met haar omgeving vertaald in de drie contexten en het al dan niet samenvallen van deze drie contexten (Vink 2012). Hierna wordt de interactie van de gebruiker van kantoren met haar omgeving vertaald in de drie contexten. 1.

Fysieke context Onder fysiek context vallen vormgeving en architectuur, maar ook de indeling van de fysieke ruimte en omgeving (Nijs en Peters, 2009). De relatie tussen vastgoed met architectuur en vormgeving is evident. Door vormen, kleurgebruik, inrichting etc. kan er interactie met de gebruiker gecreëerd worden.

2.

Sociale context De interactie tussen de gebruiker en de overige gebruikers van het kantoor in een werkomgeving. In tegenstelling tot woningen en winkels, is de interactie tussen kantoorgebruikers niet vrijwillig en betreft het verplichte tijd. De interactie binnen een kantoor is veelal met collega’s en zal derhalve formeler van aard zijn dan bijvoorbeeld bij woningen en winkels. Hiërarchische relaties van de kantoorgebruiker ten opzichte van zijn of haar collega’s zal deze formele interactie versterken.

3.

Persoonlijke context Kantoorgebruikers hebben ieder een andere achtergrond, andere verwachtingen, interesses, ambities en motivaties. Het kantoorgebouw en haar gebruikers hebben hier weinig tot geen invloed op. Dit betekent echter niet dat er geen sprake is van interactie met de omgeving van de gebruiker binnen de persoonlijke context, maar wel dat deze niet of nauwelijks bewust te beïnvloeden is door een kantoorgebouw en haar gebruikers.

Sub conclusie Gebruikers van kantoorgebouwen hebben interactie met hun omgeving die terug te voeren is naar de drie contexten. Hoewel de interactie van de gebruiker binnen de persoonlijke context niet bewust beïnvloedbaar is, is er wel degelijk interactie met de omgeving die ervaring teweegbrengt bij de gebruiker. Dit laatste geldt ook voor de overige twee contexten met het verschil dat omgeving binnen

27


deze twee contexten en daarmee de ervaring van de gebruiker, wel bewust beïnvloedbaar is door fysieke vormgeving van het gebouw en door de overige gebruikers te beïnvloeden.

4.5

Conclusie

De gevolgde denkwijze waarbij de algemene theorieën over beleving zijn geprojecteerd op vastgoed en specifiek kantoren, zijn aannemelijk en goed te volgen. Er is echter ook hier geen leidraad beschikbaar met daarin opgenomen de variabele op basis waarvan hard aan te tonen is dat er sprake is van beleving bij kantoorgebouwen, laat staan wat de invloed van de mogelijk aanwezige beleving op de kantoorgebruiker is. Hoewel binnen diverse vastgoedsectoren zoals winkels en woningen aangetoond is dat beleving aanwezig is (§3.3) en invloed heeft op vastgoed gerelateerde zaken, zijn er ook enkele nader te onderzoeken verschillen waargenomen. Waar woningen en winkels zich richting op de vrijetijdsbesteding van de gebruiker als consumenten, richten kantoren zich op de werkende mens en wat valt binnen verplichte tijdsbesteding en op de gebruiker als producenten. Uit de theorie kan de conclusie worden getrokken dat beleving óók voor kantoren een economische meerwaarde heeft doordat het de relevantie voor de gebruiker vergroot door onderscheidend vermogen. Gebruikers zouden bereidt moeten zijn voor deze meerwaarde te betalen. Beleving kan invulling geven aan psychische behoeften van de mens omdat de huidige kantoorgebouwen in de basisbehoefte van onderdak, veiligheid en sociale omgeving voldoen. Er vinden activiteiten plaats binnen de huidige kantoren en binnen verplichte werktijd die de vier domeinen; Amusement, Ontsnapping, leren en Esthetiek, beslaan. Hiermee is optimale beleving mogelijk. De mate waarin de verschillende domeinen worden geraakt is afhankelijk van de context waarin de kantoorgebruikers werkzaam zijn en de leeftijd van de werknemers. De activiteiten in alle vier de domeinen ondersteunen in meer of mindere mate en onder bepaalde voorwaarden de doelstelling van werken als onderdeel van de werktijd/verplichte tijd.

4.6

Hypothese

Indien gekeken wordt naar plausibele onderzoeken over beleving in andere vastgoedsectoren, dan is vast te stellen dat het creëren van een positieve beleving binnen kantoorgebouwen mogelijk is. Dit uit zich bij de vastgoedsectoren woningen en winkels in een positief consumentengevoel, hogere (huur)prijs, meer bezoekers etc.. Dit sluit tevens aan bij de algemene theorie van Pine & Gilmore dat beleving een economische waarde heeft doordat het de concurrentiepositie vergroot middels differentiatie. Hierdoor ontstaat er onderscheidend vermogen waarvoor klanten bereid zijn meer te betalen. Ook sluit dit aan bij de theorie van Maslow en Toffler die stellen dat de maatschappij gericht is op het bevredigen van psychische behoeften waarvan beleving onderdeel uitmaakt. Op basis van literatuurstudie kan echter niet worden gesteld dat beleving op gelijke wijze te creëren is bij kantoren of dat beleving bij kantoren eenzelfde meerwaarde genereert. Dit is mede gelegen in het

28


verschil in de rol van de gebruiker in de verschillende vastgoedsectoren. Bij woningen en winkels betreft de gebruiker een consument, waar het bij kantoren een medewerker betreft. De tijdsinvulling; verplichte tijd, vrije tijd en persoonlijke tijd, is verschillend. De visie op invulling van werktijd speelt mogelijk een belangrijke rol in de beleving in kantoorgebouwen. Volgens Pine & Gilmore wordt beleving verkregen indien de beleving alle vier de domeinen; Amusement, Leren, Ontsnapping en Esthetiek, beslaat. Onderzoek naar beleving in winkels laat een relatie zien tussen de gebruiker in de rol van consument tot deze vier domeinen. Maar ook de huisvesting van enkele vooruitstrevende bedrijven geeft aanleiding tot het waarnemen van een mogelijke relatie van de gebruiker tijdens werktijd tot deze vier domeinen. Resumerend betekent dit dat door de confrontatie van beleving met de andere vastgoedsectoren en de rol van de gebruiker daarin, niet direct antwoord gevonden wordt op de centrale vraag binnen dit onderzoek: In hoeverre is er sprake van het creëren van positieve beleving bij kantoorgebouwen? Beleving in kantoren onderscheid zich echter door een veranderende invulling van werktijd. Dit maakt dat de beleving niet alleen voorbehouden is voor consumenten maar ook voor gebruikers van kantoorgebouwen in hun werktijd. Dit resulteert in de volgende hypothesen; 1.


2.

In toenemende mate verandert het beeld over de invulling van werken en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn. Amusement, Ontsnapping, leren en Esthetiek maken allen deel uit van werktijd.

29


HOOFDSTUK 5

ANALYSE

Dit hoofdstuk vangt aan met §5.1 waarin de keuze van onderzoeksmethode nader wordt toegelicht. Tevens wordt het verkrijgen van de data verantwoord. De door de confrontatie uit hoofdstuk 4 gedestilleerde hypothesen worden beantwoord middels inzichten op basis van de verzamelde data, waarna deze voorgelegd worden aan vier experts.

5.1

Methodologische verantwoording

In dit onderzoek wordt getoetst of er sprake is van positieve beleving in kantoorgebouwen en welke factoren invloed hebben op deze positieve beleving. Uit de theorie is er een idee gevormd over deze factoren, waarna empirisch getoetst wordt of deze ideeën juist zijn. Deze manier van toetsen wordt ook wel deductie genoemd (Baarda et al., 2009). 5.1.1

Algemeen

Om tot een empirische toetsing te komen, wordt een relatief grote groep personen benaderd voor een survey. De betreffende personen zijn de bron van de data die als uitgangspunt dienen voor de analyse (Verschuren en Doorewaard, 2007). Om de betrouwbaarheid van het onderzoek te vergroten, is de samenstelling van de ondervraagden erop gericht om vanuit een andere achtergrond naar het belevingsvraagstuk te kijken (Baarda en De Goede, 2006). Voor het onderzoek worden drie groepen benaderd, elk met een andere achtergrond. De eerste groep deelnemers bestaat uit facilitair managers op bestuurlijk niveau van een aantal vooruitstrevende bedrijven die vernieuwende huisvestingsconcepten toepassen in kantoorgebouwen. Het betreft een selectieve ofwel strategische steekproef met een beperkt aantal onderzoekseenheden waarbij er meer op de diepte wordt ingegaan. Het betreft een zogenaamde ‘ Case Study’ (Verschuren en Doorewaard, 2007). Nadelen van een Case Study is de externe geldigheid. ‘ Naarmate men minder gevallen bestudeert, is het moeilijker om de bevindingen van toepassing te verklaren op het geheel’ (Verschuren en Doorewaard, 2007, blz. 191). De tweede groep deelnemers bestaat uit een grote groep vastgoedprofessionals uit diverse richtingen maar allen met kennis op het gebied van kantoorhuisvesting. Door een grote groep vastgoedprofessionals deel te laten nemen aan een Survey, wordt de externe geldigheid groter dan het geval zou zijn bij het houden van alleen een Case Study. Dit is vooral belangrijk bij een theoretisch vraagstuk waarbij een uitspraak gedaan wordt over meer dan 1 organisatie (Verschuren en Doorewaard, 2007). De derde en laatste groep deelnemers bestaat uit vier experts. Door het verzamelen van data uit verschillende invalshoeken, kan een ‘triangulatie’ worden uitgevoerd. Triangulatie is een landmeetkundige driehoeksmeting, waarmee een exacte punt kan worden bepaald. Voor kwalitatief onderzoek kan deze methode gebruikt worden om middels verschillende (methodische) invalshoeken gegevens te verzamelen waardoor een vollediger beeld van het onderwerp wordt verkregen (Baarda et al, 2009). Ook Verschuren en Doorewaard (2007) geven aan dat triangulatie helpt bij het verkrijgen van een integraal beeld van het onderzoeksonderwerp. Overigens houdt triangulatie bij kwalitatief onderzoek

30


niet per definitie in dat er drie verschillende databronnen moeten zijn. Er kunnen ook twee bronnen of meer dan drie bronnen toegepast worden. Juist de brede achtergrond van de deelnemers is een argument om niet te kiezen voor het toepassen van de Delphi-methode (cf. Polman, 2013) waarbij cumulatieve kennisontwikkeling plaatsheeft. Het brede beeld over de materie vanuit verschillende stakeholders lijkt op dit moment de meest relevante kennis bij te dragen aan de bestaande kennisleemte. De groep deelnemers aan de Case Study hebben allen recent een (her)huisvestingstraject doorlopen. Het kiezen en de manier van inrichten van een kantoorgebouw is daarbij recent aan bod gekomen. Het is de verwachting dat beleving concreet of juist niet concreet onderdeel uitgemaakt heeft in de (her)huisvestingstrajecten en dat de deelnemers van de Case Study daardoor meer inhoudelijke kennis hebben over beleving in huisvesting. De deelnemers van de Survey hebben deze achtergrond niet, en het is dan ook de verwachting dat een aantal van de onderzochte vier domeinen (Amusement, Ontsnapping, Leren en Esthetiek) hoger zullen scoren bij de deelnemers aan de Case Study dan bij de Survey. Door de brede kennis van het expert team en tevens specialistische kennis over beleving, is de verwachting dat de experts een goed beeld hebben over het onderwerp als geheel. 5.1.2

Case Study

In hoofdstuk 4 zijn enkele bedrijven genoemd waarvan de kantoren eigenschappen lijken te hebben die alle vier de domeinen raken en daarmee volgens de theorie van Pine & Gilmore (1999) een zo optimaal mogelijke beleving creëren. Voor de Case Study zijn in Nederland gevestigde organisaties uitgekozen waarvan verwacht wordt dat deze bedrijven een voortrekkersrol innemen in het bewust zijn van beleving binnen de kantoorhuisvesting en beleving ook een rol van betekenis laten spelen. Deze verwachting is gebaseerd op de recente huisvestingstrajecten waarbij de bedrijven niet gekozen hebben voor traditionele werkplekken, maar structureel een innoverend concept hebben doorgevoerd in hun gehele huisvesting. De gekozen bedrijven hebben hun oorsprong in de IT en de mode. Uit voorbeelden in hoofdstuk 4 lijkt het erop dat de huisvesting van IT bedrijven bewust of onbewust, elementen bevatten die de domeinen van Pine & Gilmore beslaan en daarmee beleving in kantoorruimte teweegbrengen. Op basis van voorgaande zijn tien bedrijven werkzaam in de IT of de mode gevraagd deel te nemen aan een Case Study. Zes bedrijven hebben hierop positief gereageerd. Het betreffen de Nederlandse kantoren van Google, Microsoft en Oracle uit de IT sector en Tommy Hilfiger, Asics en G-Star uit de modebranche. Voor de goede orde is het relevant om aan te geven dat aan alle deelnemers specifiek gevraagd is naar beleving in relatie tot hun kantoorgebouwen en dat het alle deelnemers de facilitair managers van Nederlandse vestigingen betreffen. Door een onverklaarbare omstandigheid heeft de contactpersoon van Google tot tweemaal toe deelgenomen aan de online vragenlijst, maar zijn deze resultaten helaas verloren gegaan. De benaderde personen zijn allen langere tijd bij het betreffend bedrijf werkzaam en hebben recentelijk te maken gehad met een huisvestingsvraagstuk. Tevens vormen de ondervraagde personen van de Case Study de link tussen het vastgoed en haar gebruikers. Het is de verwachting dat zij op basis van hun ervaring en kunde bovengemiddelde kennis hebben van gebruikers gelieerde activiteiten ten opzichte van de Survey deelnemers.

31


Om uitkomsten te kunnen vergelijken is er in eerste instantie een online vragenlijst opgesteld vergelijkbaar met de enquête voor de Survey. Vervolgens is aan de ondervraagde gevraagd hun antwoorden nader toe te lichten. 5.1.3

Survey

Voor het Survey zijn 132 vastgoedprofessionals aangeschreven die allen een focus hebben op de vastgoedsector kantoren. Door een survey te houden onder een grote groep wordt de externe geldigheid vergroot (Verschuren en Doorewaard, 2007). Er is gekozen voor een groep bestaande uit professionals met verschillende achtergronden en verschillende vakgebieden binnen de kantorenmarkt. De meeste ondervraagden hebben op dagelijks niveau contact met huurders en zijn betrokken bij de wensen en eisen die de hedendaagse kantoorgebruikers hebben. Er dient opgemerkt te worden dat dit voor een aantal vakgebieden minder het geval zal zijn. Gezien de transparantie van de huidige markt, het kennisniveau van de professionals en vooral de kennisuitwisseling tussen de verschillende vakgebieden, is de verwachting dat dit geen negatieve invloed heeft op de uitkomst. Wel is de verwachting dat de vastgoedprofessionals gemiddeld genomen met minder vooruitstrevende huurders te maken hebben in vergelijking met de deelnemers aan de Case Study. Het is derhalve de verwachting dat de uitkomsten van de professionals in mindere mate bevestigen dat er sprake is van beleving in kantoorgebouwen. Tevens is het de verwachting dat de vastgoedprofessionals de domeinen Amusement en Ontsnapping minder van belang achten dan de deelnemers aan de Case Study omdat deze laatste groep vanuit hun vakgebied inhoudelijk beter op de hoogte zijn van de invloed van huisvesting en de overige werkomstandigheden op de gebruikers/werknemers. Van alle benaderde vastgoedprofessionals hebben 85 professionals de survey geheel ingevuld. Dit komt neer op een respons van net iets boven de 64%. In tabel 2 is een overzicht gegeven van vakgebieden van de respondenten.

Tabel 2.

Vakgebieden van de respondenten deelnemend aan de Survey

32


Onder de respondenten die “Anders, namelijk…” hebben ingevuld, waren 6 Adviseurs, 3 Architecten, 4 vallende onder een verzameling van “Inrichtingsmanagement, Concept & Design” en het resterende gedeelte vallend onder “Overige”. De gesloten vragen in de enquête levert bruikbare data op. Er is tevens een mogelijkheid geboden om enkele vragen toe te lichten en er is aan het einde van het onderzoek ruimte om opmerkingen toe te voegen. Vrijwel alle deelnemers hebben hier gebruik van gemaakt wat aanvullend inzicht geeft in de materie. Aangezien het Survey onderzoek anoniem ingevuld kon worden, is het helaas niet mogelijk om het verschil van inzicht tussen verschillende vastgoedprofessionals weer te geven. Het zou interessant geweest zijn om de verschillen tussen de vastgoedprofessionals met direct en dagelijks huurderscontact af te zetten tegen de professionals zonder dit contact. Kijkend naar de verdeling van de professionals, dan heeft ongeveer 75% van de ondervraagde dagelijks huurderscontact. Deze groep bestaat uit projectontwikkelaars, makelaars, asset & property managers en het overgrote gedeelte van de ’Anders, namelijk’ groep. De overige 25% bestaat uit de beleggers, financiers en taxateurs. Van deze groep wordt verondersteld dat zij geen dagelijks contact met huurders onderhouden. 5.1.4

Experts

Er zijn vier experts benaderd om de uitkomsten van de Survey en de Case Study voor te leggen. Iedere expert heeft een track-record op zijn vakgebied en geldt in de markt als een expert. Om een breed beeld te krijgen over een minder abstract onderwerk als beleving, zijn alle vier de experts geselecteerd als experts binnen een ander raakvlak met dit onderwerp. De experts zijn op individuele basis geïnterviewd waardoor er geen kans is dat de experts elkaar beïnvloeden (Baarda et al., 2009). De interviews zijn gedeeltelijk gestructureerd. Door middel van een gestructureerd interview kunnen de uitkomsten van het onderzoek besproken worden, maar is er voldoende ruimte voor de expert om aanvullende zaken te bespreken binnen een zogenaamd Focused interview (Baarda et al., 2009). De vier experts betreffen: 1.

Bert Rietmeijer, ruim 30 jaar werkzaam in het vastgoed. Hij is begonnen als projectmanager en heeft zich ontwikkeld als een ware vastgoedspecialist. De heer Rietmeijer heeft zijn sporen verdiend op het gebied van vastgoedinnovatie, global corporate services, workplace strategy, concept & interior design, project management en development services. Hij is tevens gastdocent geweest aan de Hogeschool van Amsterdam (HvA) en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

2.

Albert Boswijk, mede auteur van de boeken ‘A new look at the Experience Economy’ en ‘Een nieuwe kijk op de Experience Economy’. Tevens is de heer Boswijk 8 jaar Research Fellow en 12 jaar gast docent aan Universiteit van Amsterdam (UVA). De heer Boswijk heeft geen specifieke vastgoedachtergrond.

3.

Martijn Roordink, bijna 15 jaar werkzaam in werkplekconcepten. Tien jaar geleden heeft hij Spaces opgericht. Spaces is een werkplekconcept dat zich niet alleen richt op een bureau met stoel, maar op een inspirerende omgeving waar ideeën zich ontwikkelen, bedrijven opgebouwd

33


worden en werkrelaties ontstaan. Spaces heeft als doel het bijdragen aan een plezierig werkzaam leven. 4.

Frank van der Sluys, hoofd research van DTZ en winnaar van de Yardi Young Talent Award 2014. Hij studeerde Economisch Geografie aan de universiteit van Utrecht en is inmiddels bijna 10 jaar werkzaam in het vastgoed.

Er is gekozen voor vier experts die elk een andere expertise hebben op het gebied van beleving in kantoorgebouwen. De heer Rietmeijer is al jaren betrokken bij huisvesting van grote bedrijven en het geven van huisvestingsadvies aan kantoorgebruikers. Met zijn ervaring en achtergrond is de heer Rietmeijer een expert op huisvestingsgebied. De heer Boswijk heeft juist geen ervaring en of kennis op specifiek vastgoedgebied. De heer Boswijk heeft twee boeken gepubliceerd op het gebied van beleving in het algemeen en heeft jarenlange ervaring met het uitbrengen van advies en het houden van seminars over dit onderwerp. Daarmee is de heer Boswijk een expert op het onderwerp beleving. Juist doordat de heer Boswijk vrij is van enige vastgoedkennis, kan hij vernieuwend inzicht geven in de materie. De heer Roordink is een specialist op het gebied van kantoorconcepten. Het door hem opgezette Spaces (inmiddels verkocht aan Regus) heeft 4 goedlopende vestigingen en wordt door een groot aantal van de vastgoedprofessionals in de enquêtes, evenals door de heer Rietmeijer, genoemd als een voorbeeld van beleving in kantoorruimte. De laatste van de vier experts, de heer Van der Sluys, is als researcher dagelijks bezig met trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en is daarmee in staat een overall beeld te schetsen. Doel van de interviews met het expert team is het verkrijgen van specialistische kennis over het onderzoeksonderwerp. Door de uitkomsten van de Case Study en de Enquête met de experts te bespreken, kunnen deze uitkomsten beter worden geïnterpreteerd.

5.2

Analyse onderzoek

In de analyse worden verbanden gelegd tussen de uitkomsten van de Case Study, de Survey en de Expert meetings met als doel het aannemen of verwerpen van de hypothesen. Als eerst wordt gekeken naar de uitkomsten van de verschillende groepen afzonderlijk om de uitkomsten vervolgens naast elkaar te leggen om verbanden te signaleren. De uitkomsten en de verbanden worden vervolgens voorgelegd aan de experts. 5.2.1

Beleving

Op de eerste vraag ‘Is er na uw mening beleving aanwezig in uw kantoorgebouw?’ antwoord 5 van de 5 ondervraagden (100%) uit de Case Study bevestigend. Zij geven tevens aan dat deze beleving bewust is gecreëerd. De overgrote meerderheid van de Survey deelnemers is het hiermee eens. Bijna 90% beantwoordt dezelfde vraag positief. Iets lager, maar nog steeds bijna 85% is tevens van mening dat deze beleving bewust is gecreëerd. Diegene die de beleving creëert, de huurder of de verhuurder, of datgene wat beleving creëert, is in deze vraag bewust in het midden gelaten. Op deze manier staat het creëren van beleving centraal en niet de drijvende kracht erachter. De experts sluiten zich alle vier aan bij deze uitkomst en er kan dus geconcludeerd worden dat er bewust gecreëerde beleving aanwezig is in

34


kantoorgebouwen. De heer Roordink voegt nog toe dat er in het vastgoed geen relatie was tussen het vastgoed als financieel product en de gebruiker van het vastgoed. Spaces is in dat gat gesprongen en hebben als dienstverlener gekeken naar wat de gebruiker nu eigenlijk echt wil. Zowel alle 5 de huurders (Case Study) als ook 96% van de vastgoedprofessionals (Survey) geven aan dat huurders meerwaarde hechte aan beleving in een kantoorgebouw. 4% vastgoedprofessionals zijn neutraal, waardoor er dus niemand is die beweert dat huurders geen meerwaarde hechten aan beleving. Ook hier sluiten de vier experts zich aan bij deze uitkomst en er kan dus geconcludeerd worden dat huurders meerwaarde hechten aan beleving in een kantoorgebouw. Als het echter neerkomt op het betalen voor deze beleving, dan geven in eerste instantie slechts 2 van de 5 huurders (40%) aan bereid te zijn om hiervoor te betalen. De heer Rietmeijer geeft aan dat iedereen direct of indirect al betaald voor alles wat bijdraagt in het creëren van beleving. De huurprijs van kantoorruimte is afhankelijk van locatie en de kwaliteit van een kantoor. Als voorbeeld geeft de heer Rietmeijer aan dat de kosten voor inrichting van de kantoorruimte sinds 1992 verdubbeld zijn, wat aangeeft dat de huurders bereidt zijn om voor een kwalitatieve en esthetische inrichting te betalen. Huurders betalen ook voor alle faciliteiten en diensten via de servicekosten. Huurders betalen dus indirect al een hogere huur voor zaken als uitstraling, ligging en ook beleving, alleen hebben ze dat niet allen helemaal scherp. Ook de heer Van der Sluys geeft aan dat huurders al een meerprijs betalen voor beleving in een kantoorgebouw. Dit vertaalt zich in een hogere huurprijs en bedrijven zijn bereid een hogere huurprijs te betalen voor bepaalde gebieden en gebouwen die bijdragen aan beleving. Eén huurder die aangeeft niet voor beleving te willen betalen geeft later aan dat dit specifiek betrekking heeft op de huurprijs. Ze geeft aan; ‘wil het bedrijf zelf investeren om de beleving en samenwerking naar eigen vorm te kunnen inrichten en wordt er dus wel degelijk geïnvesteerd’. Onder de vastgoedprofessionals bestaat ook minder saamhorigheid dan bij eerdere vragen. Van hen geeft 61% aan dat huurders bereid zijn te betalen voor beleving in een kantoorgebouw. Uit de antwoorden kan geconcludeerd worden dat huurders linksom of rechtsom bereid zijn te betalen voor beleving. Op basis van de uitkomsten is echter niet hard te maken of huurders hier bewust of onbewust een keuze in maken en of zij hier direct of indirect voor willen betalen. Voor het succes van Spaces is gekeken naar retail en hotels, naar membersclubs in Londen etc. Waarom zijn mensen bereid veel te betalen voor een gin-tonic bij een membersclub? Volgens de heer Roordink hangt dit direct samen met marketing en services. ‘Retailisation of offices’ noemt de heer Roordink dit. 5.2.2

Domeinen

Een deel van de vragen is gericht om meer informatie te verkrijgen over activiteiten op de werkvloer. Deze activiteiten kunnen in de vier domeinen (Amusement, Ontsnapping, Leren en Esthetiek) ondergebracht worden om zodanig te toetsen of alle vier de domeinen voor optimale belevering geraakt worden binnen de huisvesting van de ondervraagden in de Case Study. De antwoorden op de vraag waardoor beleving ontstaat in kantoorgebouwen, zijn in tabel 3 weergegeven.

35


Tabel 3.

Waardoor ontstaat beleving in kantoorgebouwen (Case study)

Duidelijk is dat zowel aanwezigheid van kunst, architectuur en bijzondere inrichting (Domein Esthetiek) en ontmoetingsplekken, leestafels, overlegplekken (Domein Leren) door 80% of meer van de ondervraagde wordt aangemerkt als bepalende factor van invloed op beleving. Wat betreft de aanwezigheid van amusement (Domein Amusement) en actieve ontsnapping (Domein Ontsnapping) is dit gelijk aan of minder dan 40%. Als deze uitkomsten naast de uitkomsten van de Survey worden gelegd, dan is min of meer een overeenkomstig beeld te zien (tabel 4).

Tabel 4.

Waardoor ontstaat beleving in kantoorgebouwen (Survey)

In lijn met de verwachtingen, zijn de domeinen Leren en Esthetiek in beide groepen door de overgrote meerderheid aangemerkt als factoren die bijdrage aan beleving en is dit voor de domeinen Amusement en Ontsnapping aanzienlijk minder het geval. De verwachting was dat Amusement en Ontsnapping in de Case Study hoger zouden scoren dan in de Survey omdat de deelnemers aan de Case Study vooruitstrevende bedrijven zijn. Dit is echter niet het geval gebleken. De heer Boswijk vraagt zich ook hardop af waaruit het blijkt dat het vooruitstrevende bedrijven betreft. Daarvoor dienen ten eerste criteria

36


opgesteld te worden waaruit afgeleid kan worden wat vooruitstrevend is om deze criteria vervolgens te spiegelen aan de geselecteerde bedrijven en in hoeverre deze aandacht besteden aan de werkomgeving. Geconcludeerd kan worden dat in een kantoorgebouw de domeinen Esthetiek en Leren een grote rol spelen bij het ontstaan van beleving, maar dat dit niet aantoonbaar is voor Amusement en Ontsnapping. De heer Roordink geeft aan dat Spaces 50 tot 60 evenementen per jaar organiseert waar het gaat om ontsnapping en amusement. Hij ziet ook hier een relatie met retail, namelijk de relevantie van traffic door o.a. het organiseren van deze evenementen. Wordt er gevraagd hoe er gekeken wordt naar losse activiteiten onder werktijd en welke activiteiten onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept, dan dient bovengenoemde stelling heroverwogen te worden. Voor zowel de activiteiten Sporten, Wandelen, Borrel op kantoor (Ontsnappen), Ontspannen en terugtrekken (Amusement), Sociaal contact, Maatschappelijk participatie en het volgen van trainingen (Leren), geeft 60% of meer aan dat deze activiteiten gestimuleerd worden onder werktijd. Tevens geven de ondervraagde aan dat deze activiteiten bewust onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept. Opvallend is dat Kunst bekijken (Esthetiek) door geen van de ondervraagden wordt gestimuleerd, nog deel uitmaakt van het concept. Aan de hand van eerdere antwoorden en het ontbreken van activiteiten met betrekking tot inrichting, architectuur en kleurgebruik, is het vermoeden dat het domein Esthetiek wel degelijk onderdeel uitmaakt van het concept. Navraag blijkt dat dit voor alle ondervraagden inderdaad het geval is. Ook de heer Boswijk en Van der Sluys geven aan dat de uitstraling van een kantoorruimte er toe doet. Bedrijven willen graag talent aan zich binden en daar hoort een prettige en mooie werkomgeving bij. Dit sluit aan bij de eerder genoemde conclusie van de heer Rietmeijer dat bedrijven sinds 1992 tweemaal zoveel uitgeven aan de inrichting. Wat geconcludeerd kan worden is dat alle vier de domeinen onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept en dat daarmee een rijke beleving behaald kan worden (Pine & Gilmore, 1999). De uitkomsten van de vraag ‘Welke activiteiten dragen bij aan beleving in een kantoorgebouw?’ voorgelegd aan de vastgoedprofessionals, zijn echter verassend te noemen. Van dezelfde activiteiten die in de Case Study naar voren komen als onderdeel van het huisvestingsconcept, worden de activiteiten Borrel op kantoor en Sociaal contact als enige gezien als activiteiten die een bijdrage leveren in de beleving van de kantoorruimte. Volgens de heer Roordink maken alle vier de domeinen deel uit van het huisvestingsconcept en dragen deze alle vier bij aan de beleving die de gebruikers hebben. De heer Rietmeijer geeft aan dat huurders zichzelf de vraag stellen: waarom zou een werknemer de moeite nemen om naar kantoor te gaan? Wat is de functie van het kantoor? Antwoord hierop is dat het kantoor een ontmoetingsplek moet zijn. Attractief moet zijn voor werknemers om naar toe te komen. Maar wat gebeurt er als de gebruikers zelf verantwoordelijk worden? Maken zij dan nog steeds dezelfde keuzes zoals het creëren van een Game-room? Volgens de heer Rietmeijer heeft dit meer te maken met het zichtbaar maken van de cultuur van het bedrijf. Dit bevestigt de eerder getrokken conclusie dat niet aangetoond kan worden dat de domeinen Amusement en Ontsnapping een bijdragen leveren in het creëren van beleving in kantoorgebouwen. De heer Boswijk geeft aan dat de rode draad zou moeten zijn dat het kantoorgebouw toegespitst is op het gebruik, en dus de gebruiker. In zijn optiek houden de bedrijven geen rekening met gebruikers en moet er co-creatie tot stand komen. Daarmee kan je een set van criteria opstellen waardoor bedrijven rekening houden met gebruikers. In een traditionele

37


economie wordt een gebouw ontworpen, waarna pas gezocht gaat worden naar een gebruiker. Dit zou juist meer in co-creatie moeten gebeuren. Dit sluit volledig aan bij de ideeën van de heer Roordink. Spaces is een ecosysteem. Het raakt de emotionele kern van de mensen. Dit doen ze door co-creatie en daarbij gaat het om mensen. Mensen maken het verschil. Het emotionele kader is onderscheidend voor de propositie van Spaces. 5.2.3

Beleving als Concept

In toelichtingen behorende bij de enquête, geven huurders aan dat de beleving in kantoorgebouwen gecreëerd kan worden door het ontwerp van de kantoorruimte, meubilair en kleurgebruik evenals het toevoegen van faciliteiten. Hierdoor ontstaat er sfeer, een thuisgevoel. Hiermee wordt een ‘huisstijl’ neergezet die in alle locaties doorgevoerd kan worden. Dit sluit aan bij de vraag of er vergelijkbare beleving gecreëerd kan worden in verschillende kantoorgebouwen. 4 van de 5 huurders (80%) en 90% van de vastgoedprofessionals geven aan dat dit mogelijk is. Vergelijkbare beleving kan gecreëerd worden in verschillende kantoorgebouwen. In de open vragen en opmerkingen van de Survey, geven bijna 30 respondenten aan dat beleving ontstaat door architectuur & inrichting en overige hieronder vallende zaken. Tevens wordt door ongeveer 25 respondenten een concept genoemd als kern van beleving. Het concept is volgens hen in meerdere gebouwen uit te rollen en daarmee is ook dezelfde beleving in meerdere kantoorgebouwen mogelijk. Hierbij worden voorbeelden aangehaald zoals Spaces, HNK, WTC & WeWork. Dit sluit aan bij de Case Study waar het concept onder het woord ‘huisstijl’ is genoemd. Deze ‘huisstijl’ voor huurders is als het ware een concept of minstens een onderdeel daarvan. Hoewel Spaces zelf geen eigenaar van het gebouw is, verhuren zij de kantoorruimte met daarbij behorende faciliteiten en diensten door aan onderhuurders. HNK is door vastgoedeigenaar NSI zelf in de markt gezet. De heer Rietmeijer geeft aan dat de ‘plak dienstverlening’ die beleving creëert, niet gebonden is aan het gebouw en geeft ook Spaces als voorbeeld voor het creëren van eenzelfde beleving in verschillende kantoorgebouwen. Spaces heeft als visie dat de werkomgeving net zo leuk moet zijn als thuis. Waarom zou je als werknemer genoegen nemen met minder. Roordink noem dit Home-ificatie van kantoor. Op basis van deze resultaten kan gesteld worden dat Beleving vertaald kan worden in een concept wat toegepast kan worden in meerdere kantoorgebouwen. 5 respondenten geven aan dat beleving voornamelijk in de algemene ruimte van verzamelgebouwen gecreëerd kan worden. Achter de deur van de huurder heeft de eigenaar per slot van rekening weinig tot geen invloed. Een koffiecorner, een lounge en een restaurant worden genoemd als beleving bevorderende faciliteiten. Hoewel dit niet aansluit op het idee over concepten, spreekt dit het idee van concepten ook niet tegen. Bij een traditioneel gehuurd gebouw (huurder huurt een afgesloten casco gedeelte van het gebouw), is de invloed van de eigenaar inderdaad beperkt tot de voordeur van de huurder. Maar indien de verhuurder niet gezien wordt als een kantoorverhuurder, maar als een leverancier van werkplekken zoals NSI met HNK doet, dan heeft de eigenaar veel meer invloed. De heer Boswijk ziet een ontwikkeling waarbij jongen ICT en fashion bedrijven zoals Booking.com en Tommy Hilfiger traditionele kantoorgebouwen huren en deze aanpassen aan naar de door hun gewenste nieuwe eisen. De sociale ruimte in een traditioneel kantoorgebouw gaat anders ingericht worden.

38


5.3

Hypothesen

Met voorgaande analyse kunnen we de in §4.7 gesteld hypothesen aannemen of verwerpen. Tevens zijn de hypothesen voorgelegd aan de deelnemers van de Case Study en de Survey.

5.3.1

Hypothese 1


Alle vijf de deelnemers aan de Case Study zijn het eens met deze hypothese. In de Survey geeft het overgrote deel van de ondervraagde (96%) aan dat huurders meerwaarde hechten aan beleving. Zoals in §2.2 aangegeven, kan een producent zich door middel van beleving differentiëren van de concurrentie, waarvoor men bereid is extra te betalen. Ook de experts zijn het hiermee eens, met die kanttekening dat bedrijven hier bewust maar ook onbewust voor betalen. Er kan gesteld worden dat hypothese 1 aangenomen wordt.

5.3.2

Hypothese 2

In toenemende mate verandert het beeld over de invulling van werken en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn. Amusement, Ontsnapping, Leren en Esthetiek maken allen deel uit van werktijd.

Vier van de vijf huurders (80%) zijn het eens met deze hypothese. Als ook gekeken wordt naar de activiteiten vallende onder Ontsnappen, Amusement en Leren, dan geeft 60% of meer van de huurders aan dat deze activiteiten gestimuleerd worden onder werktijd en dat deze activiteiten bewust onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept. Zoals eerder aangegeven worden er geen activiteiten binnen het domein Esthetiek aangegeven. Dit heeft te maken met het gebrek aan activiteiten vallende onder Esthetiek. Navraag bij de huurders bevestigt dat Esthetiek wel degelijk onderdeel uitmaakt van beleving en van het huisvestingsconcept. Van de vastgoedprofessionals geeft 69% aan het eens te zijn met deze hypothese. Slechts 7% van de vastgoedprofessionals is het niet eens met deze hypothese. Het beeld van de Experts is gevarieerder. Zowel Rietmeijer en Van der Sluys geven aan dat werken meer output gericht is geworden en dat ook ontsnapping en amusement daardoor onderdeel vormen van werktijd. De heer Boswijk is echter van mening dat er grote veranderingen zullen plaatsvinden binnen de komende 10 jaar. Hij geeft aan dat de economie verder zal digitaliseren. De economie verschuift van geld en fysieke producten naar uitruil van waarde. In de nieuwe economie van Experience zullen mensen minder werken en meer dingen met elkaar gaan doen, waarbij zij een eigen leerproces binnen grote bedrijven plannen. Privé- en werktijd zullen door elkaar lopen. Betaalde werktijd zal naar 3 dagen verschuiven en niet betaalde werktijd 4 dagen. Dit vergt een andere manier van werken en dus ook andere kantoorgebouwen. De heer Boswijk noemt in dit verband de ontwikkeling naar Co-creation, waarbij de gebruikers deelnemen in het verwezenlijken van kantoorruimte. Het succes van Spaces is een oorzaak van deze Co-creation volgens de heer Roordink. Werk en privé lopen ook volgens de heer Roordink door elkaar en mensen gaan minder werken. Ook hier kan gesteld worden dat hypothese 2 aangenomen

39


wordt. Wel dient hier er een kanttekening geplaatst te worden. Uit zowel de enquête alsmede de interviews kwam naar voren dat activiteiten in de domeinen Amusement & Ontsnapping geen significante bijdrage levert aan beleving in kantoorgebouwen en op het moment nog geen onderdeel uitmaken van het huisvestingsconcept nog als onderdeel worden gezien als activiteiten binnen werktijd.

40


HOOFSTUK 6

CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN

In voorgaand hoofdstuk zijn de uitkomsten en antwoorden van de Survey, de Case Study en de interviews met de Experts samengebracht. Hiermee is het mogelijke een antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag en deelvragen. Uit de analyse is gebleken dat beide hypothesen aangenomen zijn en er is daarmee een eerste aanzet gemaakt met wetenschappelijk onderzoek naar de relatie tussen beleving en kantoorgebouwen.

6.1

Conclusie deelvragen

I

Wat is beleving en welke invloed heeft deze op de samenleving?

Beleving is een manier om invulling te geven aan de psychische behoefte van de mens. Doordat beleving de relevantie voor personen vergroot zijn deze bereid om voor beleving en vergoeding te betalen. Daarmee wordt beleving indirect een economische waarde.

II

Waardoor wordt een (positieve) beleving gevormd?

De optimale beleving wordt verkregen indien de beleving de domeinen Amusement, Leren, Ontsnappen en Esthetiek beslaat. Alle onderzoekers zijn het eens over het persoonlijke karakter van beleving. Het is dus niet mogelijk om een gestandaardiseerde beleving te creëren en niet mogelijk om een beleving volledig te controleren of te sturen.

III

Welke relaties tussen beleving en vastgoed zijn er onderzocht en welke elementen hebben invloed op de beleving voor betreffende vastgoedtypen?

Onderzoeken naar beleving betrekking hebbende op winkels en woningen zijn gericht op recreëren en consumeren. De tijdsbesteding van de gebruikers van deze twee vastgoedsectoren vindt plaats in de vrije tijd sfeer, dit in tegenstelling tot wat voor kantoorgebruikers het geval is.

IV

Welke beleving beïnvloedende factoren hebben invloed op beleving van kantoorgebouwen?

De conclusie kan getrokken worden dat beleving ook voor kantoren een economische waarde heeft doordat het de relevantie voor de gebruiker vergroot gezien het onderscheidende vermogen, waardoor gebruikers bereid zouden moeten zijn meer te betalen. Binnen de huidige kantooromgeving vinden activiteiten plaats die ondergebracht kunnen worden in de vier domeinen Amusement, Leren, Ontsnappen en Esthetiek. Deze activiteiten ondersteunen in meer of mindere mate en onder bepaalde voorwaarden de doelstelling van werken. Voor Ontsnapping en Amusement kan echter niet hard gemaakt worden dat deze ook een bijdrage leveren aan de beleving van de kantoorruimte.

41


6.2

42

Conclusie hoofdvraag

De doelstelling van het onderzoek is het beantwoorden van de centrale vraag.

Is er sprake van beleving in kantoren, kan deze gecreëerd worden en welke factoren zijn van invloed op de beleving van kantoorgebruikers?

De centrale vraag kan in drie delen worden geknipt. Deze delen worden ieder onafhankelijk van elkaar beantwoord waarna de hoofdvraag als geheel wordt beantwoord. De drie delen betreffen:

1. Is er sprake van beleving? 2. Kan beleving gecreëerd worden? 3. Welke factoren zijn van invloed op de beleving van kantoorgebruikers? 1. Is er sprake van beleving? De conclusie kan getrokken worden dat er sprake is van beleving in kantoorgebouwen. Deze conclusie wordt onderbouwd door resultaten uit het ‘Survey’ en de ‘Case Study’. Ook de experts zijn van mening dat er sprake is van beleving in kantoorgebouwen. Op basis van de literatuurstudie is gesteld dat beleving ondergebracht wordt in vier domeinen; Leren, Ontsnappen, Esthetiek en Amusement. Als deze vier domeinen alle geraakt worden, dan is er sprake van optimale beleving (zie §2.5.1.). De uitkomsten of hypothesen op basis van de literatuurstudie §4.5.2. worden bevestigd door de uitkomsten uit het ‘Survey’ en de ‘Case Study’ die ieder los van elkaar laten zien dat de domeinen Leren en Esthetiek terug te vinden zijn in de huidige kantooromgeving. Op de vraag of de domeinen Amusement en Ontsnapping deel uitmaken van (de huidige inzichten in) kantoorhuisvesting geven de uitkomsten duidelijk een meer verdeeld beeld tussen de ondervraagden. De experts zijn echter van mening dat het een kwestie van tijd is dat de domeinen Amusement en Ontsnapping onderdeel uitmaken van werktijd en daarmee van belang zijn voor kantoorhuisvesting. De uitkomsten van onderliggend onderzoek geven nog een ander inzicht. Een groot deel van de gebruikers en vastgoedspecialisten geven aan dat in de huidige (inzichten in) kantoorhuisvesting niet alle vier de domeinen van belang zijn. In figuur 10 zijn de domeinen die (op basis van de huidige inzichten) van belang worden geacht in groen en de domeinen die minder van belang worden geacht in rood weergegeven. Gesteld kan worden dat de beleving nog niet optimaal is. Door de domeinen Amusement en Ontsnapping sterker terug te laten komen in de kantoorhuisvesting, kan de beleving in de

Figuur 10.

Domeinen die uit het onderzoek naar voren komen (eigen bron)


huidige kantooromgeving worden geoptimaliseerd. Investeren in de twee rode domeinen vergroot het onderscheidend vermogen van het kantoor ten opzichte van de concurrentie en heeft daarmee een waarde toevoegend effect op kantoorruimte. Investeerders kunnen dus invloed uitoefenen op de waarde van hun kantoren door de beleving te vergroten. Op basis van onderliggend onderzoek en de beperkingen van de gehanteerde theorie en methodiek kan echter niet aangegeven worden wat deze waarde exact is en of deze vertaald kan worden in een financiële waarde. Opvallend is dat de domeinen Leren en Esthetiek net als Ontspannen en Amusement tegengestelde domeinen betreffen. Leren wordt door Pine & Gilmore (1999) gekenmerkt als actieve deelname en absorptie waar Esthetiek wordt omschreven als passieve onderdompeling. Amusement betreft passieve deelname en absorptie waar Onderdompeling actieve onderdompeling.

2. Kan beleving gecreëerd worden? De conclusie kan getrokken worden dat er sprake is van het bewust creëren van beleving in kantoorgebouwen. Deze conclusie wordt onderbouwd door resultaten uit het ‘Survey’ en de ‘Case Study’ waarbij een overgrote meerderheid het eens is met deze stelling. Ook de experts zijn van mening dat er sprake is van beleving in kantoorgebouwen. Op basis van de literatuurstudie §2.5.3 is echter gesteld dat beleving een persoonlijk karakter heeft. Het is niet mogelijk om een gestandaardiseerde beleving te creëren en niet mogelijk om een beleving volledig te controleren of te sturen. Beleving kan zowel positief als negatief zijn en personen kunnen de beleving anders ervaren, zowel de beleving als zodanig alsmede de intensiteit van de beleving. Door activiteiten van de gebruikers binnen de vier domeinen te sturen, kan beleving worden gecreëerd, alleen niet de persoonlijke beleving van gebruikers. Een (huisvesting-) concept zoals Spaces, creëert beleving. Dit staat los van het kantoorgebouw waarbij wel geldt dat de beleving van de verschillende kantoorgebouwen van hetzelfde concept daarmee niet hetzelfde is of wordt ervaren door de gebruikers.

3. Welke factoren zijn van invloed op de beleving van kantoorgebruikers? Door invulling te geven aan de vier domeinen wordt beleving gecreëerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat de focus in de huidige kantoorgebouwen/bij de huidige kantoorgebruikers voornamelijk ligt op de uitstraling van het gebouw en de inrichting (Esthetiek) en op het uitwisselen van informatie (Leren). Amusement en Ontsnapping tot op heden zijn van ondergeschikt belang. Het antwoord op de hoofdvraag kan derhalve als volgt worden geformuleerd:

Er is sprake van gecreëerde beleving in kantoorgebouwen door de vormgeving en inrichting van het gebouw evenals het voorzien in mogelijkheden tot het uitwisselen van informatie. Deze factoren kunnen samenkomen in een concept

43


6.3

Reflectie

Het onderzoek is kwalitatief benaderd middels een Survey, een Case Study en expert interviews. De deelnemers aan de Case Study zijn uitgekozen op basis van de aanname dat deze bedrijven vooruitstrevend zouden zijn (§ 5.1.2.). De heer Boswijk vraagt zich hardop af waaruit het blijkt dat het vooruitstrevende bedrijven betreft. Daarvoor dienen ten eerste criteria opgesteld te worden waaruit afgeleid kan worden wat vooruitstrevend is om deze criteria vervolgens te spiegelen aan de bedrijven en in hoeverre deze aandacht besteden aan de werkomgeving. Indien de geselecteerde bedrijven niet vooruitstrevend zijn en zij dus niet meer dan andere bedrijven besef hebben van beleving in haar kantoorgebouwen, dan kan de conclusie getrokken worden dat wel vooruitstrevende bedrijven de vier domeinen minimaal hetzelfde zouden waarderen. Op basis van de theorie zouden vooruitstrevende bedrijven hoger scoren op de domeinen Amusement en Ontsnapping. De positieve uitkomsten van dit onderzoek zijn derhalve betrouwbaar. In de Case Study zijn twee vragen voorgelegd betreffende activiteiten onder werktijd. In de antwoorden van deze twee vragen ontbreken variërende antwoordmogelijkheden die betrekking hebben op het domein Esthetiek. Dit heeft mede te maken met de beperkte activiteiten binnen het esthetische domein. Navraag heeft echter bevestigd dat Esthetiek wel degelijk een rol speelt in de kantoorhuisvesting wat ondersteund wordt door andere/gelieerde antwoorden en de expert interviews. Het ontbreken van deze antwoordmogelijkheden heeft geen invloed gehad op de uitkomsten van het onderzoek. Op basis van het onderzoek kan gesteld worden dat beleving aanwezig is. Om de aanwezigheid van beleving verder te concretiseren is nader onderzoek nodig. Op basis de literatuurstudie wordt gesteld dat de optimale beleving wordt verkregen indien de beleving de domeinen Amusement, Leren, Ontsnappen en Esthetiek beslaat. Het onderzoek geeft wel inzicht in de domeinen die in de huidige kantoorhuisvesting herkenbaar zijn. Op basis van het onderzoek kan echter geen uitspraak worden gedaan over de mate waarin ieder domein geraakt wordt. Derhalve kan er ook geen uitspraak gedaan worden over de mate waarin beleving nog verbeterd kan worden. Beleving is met de toegepaste methodiek niet meetbaar en er kan derhalve niets gezegd worden over de hoeveelheid van beleving bij individuele kantoorgebouwen. De gehanteerde theorie en methodiek zijn abstract en weinig concreet. Dit heeft helaas tot gevolg dat ook de uitkomsten abstract en weinig concreet zijn. Zoals in de eerste alinea van onderliggend onderzoek omschreven, was de ambitie om een uitspraak te doen over de invloed van beleving op de waarde van kantoorgebouwen. Hier heeft het onderzoek helaas geen invulling aan kunnen geven. De heer Boswijk geeft aan dat het model van de vier domeinen niet empirisch getoetst is en dat hij het niet als het beste model voor dit onderzoek ziet. Hierbij doet de heer Boswijk een voorstel tot het volgende model: 1.0 Projectontwikkelaar bepaald. (huidige realiteit) 2.0 Co creatie (Eerste signalen) 3.0 Gebruiker als ontwikkelaar (toekomst)

44


6.4

Aanbevelingen voor vervolgonderzoek

Co-Creatie. Volgens de heer Roordink zijn huidige kantoren een financieel product geworden en houden weinig tot geen rekening met de gebruiker. De leidraad moet zijn de ontwikkeling hoe mensen werken in gebouwen. Om dit te onderzoeken zou een set van onderzoekcriteria opgesteld kunnen worden waarvan je kan zeggen; hier wordt rekening gehouden met de gebruiker. Co-Creactie is de volgende stap in de ontwikkeling van de kantoorhuisvesting. De rode draad zou moeten zijn dat het kantoorgebouw toegespitst is op het gebruik en op de gebruiker. De gebruikers vormen samen een ecosysteem, een community. Om hier meer inzicht in te krijgen zou er nader onderzoek uitgevoerd kunnen worden naar de manier waarop Co-creatie tot stand komt en wat de invloeden hiervan zijn op de gebruikers als mede creators van de werkomgeving. Daarnaast is het interessant om middels onderzoek vast te kunnen stellen of dit ook de beleving in een kantoorgebouw kan versterken. De gebruiker centraal. In §2.5.2. is aangegeven dat beleving altijd persoonlijk is. Iedere gebruiker van een kantoorruimte zal deze op een andere manier beleven. De gebruikers hebben echter geen stem gehad in het onderzoek. Omdat het een verkennend onderzoek betreft is gekozen om facility managers te benaderen. Zij vertegenwoordigen de gebruikers en hebben ook de relevante vastgoedkennis. Dit heeft tevens gevolgen voor de uitkomsten die daarmee gekleurd kunnen zijn door de focus van het bedrijf en de koppeling daarvan met de huisvesting. Om concreter inzicht te krijgen in beleving van kantoorruimte zouden gebruikers betrokken kunnen worden bij het onderzoek. De gebruiker persoonlijk centraal stellen aangezien beleving persoonlijk is. Ook zou gekeken kunnen worden naar de verschillen tussen de verschillende type gebruikers, bijvoorbeeld ingedeeld naar beroep of sector. Beleving van concepten. Uit zowel het Survey onderzoek als de gesprekken met de experts is naar voren gekomen dat een (huisvesting)concept een invulling kan geven aan beleving in een kantoorgebouw. Nader onderzoek naar de klassieke manier van ‘casco ruimte’ verhuren ten opzichte van een nieuwe manier van verhuren middels een concept (zoals Spaces) gekoppeld met de eerder genoemde vormen van Co-Creatie kan een nieuw licht doen schijnen op kantoorhuisvesting in het algemeen of de ontwikkeling van kantoorhuisvesting in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen (zoals Co-Creatie maar ook de verandering van verhouding en afbakening van privé- en werktijd). Om het onderzoek concreter te maken kan er gekeken worden naar succesfactoren van concepten in relatie tot beleving. De invloed van de verandering in tijdsbesteding op de (kantoor)huisvesting. Privé- en werktijd gaan steeds meer door elkaar lopen. De hoeveelheid tijd die gewerkt wordt veranderd, werken wordt consument gedreven, de verstedelijking zet verder door, individualisering, eigendom wordt minder relevant en de maatschappij wordt minder statusgevoelig. Dit zijn de trends zoals geschetst door de experts en deze zullen invloed gaan hebben op de manier waarop we onze toekomstige werkplekken inrichten. Het steeds meer door elkaar lopen van Privé- en werktijd, zullen de verschillen tussen vastgoedsectoren afnemen. Blijven de huidige (traditionele) vastgoed categorieën bestaan, of krijgen we

45


meer hybride gebouwen waarbij een strikts afbakening ontbreekt? Het gaat hierbij niet om wonen, werken en consumeren onder één dak, maar om het optimaal gebruiken van de ruimte en faciliteiten door de ruimte voor meerdere doelen geschikt te maken. Onderzoek naar de ontwikkelingen hiervan en de invloed op (kantoor)huisvesting kan een bijdrage leveren in de verdere ontwikkeling van de markt. De (financiële) waarde van Beleving. De ladder van vastgoedwaarde zoals opgenomen in §4.2 is een eigen vertaling van de ladder van de economische waarde (Pine & Gilmore) uit §2.2. Hierbij gaat de ladder er vanuit dat de stap naar beleving meerwaarde creëert. Er zal aanvullend onderzoek gedaan kunnen worden naar beleving en de meerwaarde hiervan en hoe deze meerwaarde vorm heeft. Hoe is beleving meetbaar en welke waarde heeft deze, wordt er een hogere huur betaald voor gebouwen met beleving, heeft beleving invloed op de leegstand van een kantoorgebouw, wat doet beleving met de waarde van het vastgoed?

46


BIBLIOGRAFIE Baarda, B., M.P.M. de Goede (2006), Basisboek methoden en technieken, Noordhoff Uitgeverij, Groningen Baarda, B., M.P.M. de Goede, J. Teunissen (2009), Basisboek Kwalitatief Onderzoek, Noordhoff Uitgeverij, Groningen Batenburg, R., T. van der Voordt (2007), Invloed van facilitybeleving op de arbeidsproductiviteit (2), Facility Management Magazine, december, blz. 45-48 Bentvelzen, S. (2012), Kantoorlocaties 2.0, ASRE scriptum, Amsterdam Borghans, L, D. Fouarge, A. de Grip, J. van Thor (2014), Werken en leren in Nederland, Maastricht University, Maastricht Boswijk, A., Y Thijssen, E. Peelen (2005), Een nieuwe kijk op de Experience Economy, Pearson Education Benelux, Amsterdam CPB (2012), Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief, CPB, Den Haag Coker, L.S. (2011), Freedom to surf: the positive effect of workplace internet leisure browsing, Blackwell Publishing Ltd, Oxfort Dalkey, N., O. Helmer (1963), An experimental application of the Delphi method to the use of experts, Management Saence 9, No. 3, blz. 458 Dijk, B.D. van (2011), Tweedeling in de kantorenmarkt, ASRE Scriptum, Amsterdam DTZ (2015), Nederland compleet, DTZ Research, Amsterdam Fluegge, E. (2008), Who put the fun in functional?, University of Florida, Florida Gerritsen, S. (2009), Schrijfgids voor economen, Coutinho, Bussum Gool, P. van, D. Brounen, P. Jager, R.M. Weisz (2007), Onroerend goed als belegging, WoltersNoordhoff, Groningen Gutiérrez Llaguno, R. (2013), The impact of image and prestige on financial performance, TU Delft Scriptum, Delft Hazeu, C. (2000), Institutionele economie, Coutinho, Bussum Kieft, M. (2011), De Delphi-Methode nader bekeken, Samenspraak Advies Njijmegen, Nijmegen Koopmans, H. (2006) Professionals organiseren informeel leren, Uitgeverij Eburon, Delft Linstone, H.A., M. Turoff (2002), The Delphi Method, Portland University, Portland Mathwick, C., N. Malhotra, E. Rigdon (2001), Experiential Value: Conceptualization, Measurement and Application in the Catalog and Internet Shopping Environment, Journal of Retailing, No. 77, blz. 39-56 Mensink, G.G.A. (2008), De Beleveniseconomie in de projectontwikkeling, ASRE Scriptum, Amsterdam Michel, J., K. Stafford, M. Tews (2013), Does fun pay?, Cornell University School of Hotel Administration, Ithaca Nijs, D., F. Peters (2002,) Imagineering, het creëren van belevingswerelden, uitgeverij Boom, Amsterdam NRW (2011), Consumentenbeleving in winkelgebieden, NRW, Utrecht Nyfer (2001), Kijk op kantoren, ontwikkeling van de regionale kantoormarkten in Nederland, Nyfer, Breukelen Piët, S. (2003), De emotiemarkt; toekomst van de belevingseconomie, Pearson Education Benelux, Amsterdam

47


Pine, B.J., J.H. Gilmore (2000), De belevingseconomie, SDU Uitgevers bv, Den Haag Polman, P.A.M. (2013), It’s a (S)Mall World(disney), , ASRE Scriptum, Amsterdam Schulze, G. (1992), Die Erlebnisgesellschaft, Campus Verlag, Frankfurt Schütte, A., P. Schoonhoven, I. Dolmans-Budé (2002), Commercieel Vastgoed, Berenschot Osborne bv, Amstelveen Sociaal en Cultureel Planbureau (2013), Met het oog op de tijd, Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag Somsen, D.J. (2002), Een verkenning van business centres, MRE Scriptum, Amstelveen Steinmaier, E. (2011), Kansen voor kwaliteit, ABN Amro, Amsterdam Toffler, A. (1970) Future Shock, Bantam Books, Inc., New York Verschuren P., H. Doorewaard (2007), Het ontwerpen van een onderzoek, Uitgeverij Lemma, Den Haag Vink, A.J. (2012), Van belevingswaarde naar beleggingswaarde, ASRE Scriptum, Amsterdam Vink, P. (2009), Effecten van kantoorinterieur zijn aantoonbaar, kluwer, Deventer Vonk, C., W Bak (2011), Kantoorbeleving, merkvast Witt Wijnen, P., T. Kreling (2012), Gebouwd voor eeuwige leegstand, NRC 9 juni 2012 WPM (2014), Kantoren in de Nieuwe Tijd, WPM Research, Nieuwegein Haringsma, J., A. Ouwehand (2014), Monitor kantoorbeleving Kantoren niet bij de tijd, WPM Research, Nieuwegein

GEÏNTERVIEWDE EXPERTS Bert Rietmeijer Albert Boswijk Martijn Roordink Frank van der Sluys

INTERNETPAGINA’S http://facebookblog.nl/nieuws/hoofdkantoor-facebook-in-de-vs/ http://www.deluxebattery.com/fascinating-inside-the-google-office-in-switzerland/ http://facebookblog.nl/nieuws/hoofdkantoor-facebook-in-de-vs/) http://fortune.com/best-companies/ http://www.microsoft.com http://www.scholar.google.nl http://www.vandale.nl http://www.vastgoedkennis.nl http://www.wikipedia.nl http://www.merkvast.com/blog/kantoorbeleving/ https://www.youtube.com/watch?v=YHfgU1tVtrM

48


BIJLAGEN

49


CASE STUDY

50

Beleving in kantoorgebouwen Gebruikers

www.survio.com

15-12-2014 21:03:54


Algemeen Enquête naam

Beleving in kantoorgebouwen Gebruikers Marijn van den Heuvel

Auteur

Nederlands

Taal

Enquête URL

http://www.survio.com/survey/d/Q3I1E8H9V5G6M3S6G

Eerste antwoord

20-11-2014

Laatste antwoord

09-12-2014 20 dagen

Duur

on-line enqueten gratis – www.survio.com

2


Enquête bezoeken

8

5

2

1

Totaal bezoeken

Afgewerkte antwoorden

Onafgedane antwoorden

Slechts toont

62,50% Totale succespercentage

Bezoek Geschiedenis (20-11-2014 – 09-12-2014) 3

2

1

0

20-11

Totaal bezoeken (8)

22-11

24-11

26-11

28-11

30-11

02-12

04-12

06-12

08-12

10-12

Afgewerkte antwoorden (5)

Totaal Bezoeken

Bezoek bronnen

12,50 %

Gemiddelde tijd voor voltooiing

20,00 %

25,00 % 62,50 % 80,00 % 100,00 %

Slechts toont (12.50%) Onvolledig (25.00%) Voltooid (62.50%)

Directe link (100.00%)


5-10 min. (80.00%) 10-30 min. (20.00%)

3


Resultaten naam (niet verplicht)

Tekst antwoord, Antwoorden 4x, onbeantwoord 1x Ed Folge wilma vriend Irina Rosier Ellen van Leeuwen

Organisatie (niet verplicht)

Tekst antwoord, Antwoorden 4x, onbeantwoord 1x Microsoft Oracle Rituals Cosmetics ASICS Europe B.V.

Datum van invullen

Datum selectie, Antwoorden 5x, onbeantwoord 0x 2014-11-20 2014-12-09

2014-11-21

2014-11-23

2014-12-08

Is er naar uw mening beleving aanwezig in uw kantoorgebouw?

Enkele keuze, Antwoorden 5x, onbeantwoord 0x Antwoord

Antwoorden

Ratio

Ja

5

100.00%

Nee

0

0.00%

Geen mening

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

4


Is deze beleving bewust gecreëerd door u als huurder of door de verhuurder?


Antwoorden

Ratio

Ja

5

100.00%

Nee

0

0.00%

Geen mening

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Kan beleving wel worden gecreëerd binnen een kantoorgebouw?

Enkele keuze, Antwoorden 0x, onbeantwoord 5x

Kan er wel beleving aanwezig zijn in kantoorgebouw?


Is een vergelijkbare beleving ook te creëren in een andere kantoorgebouw?


Antwoorden

Ratio

Ja

4

80.00%

Nee

1

20.00%

Geen mening

0

0.00%

4 (80%) 1 (20%) 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Kunt u dit toelichten?

Tekst antwoord, Antwoorden 4x, onbeantwoord 1x


5


Het kantoor van Microsoft was een build to suit to lease. Microsoft heeft het voordeel gehad dat zij grote kantoorvloeren van 21 meter breed hebben kunnen creeeren, met hoge klimaatplafonds, weinig kolomstructuren en geen middenkern waardoor er een transparante werkomgeving kon worden gebouwd. Door een clean desk policy in te voeren op basis van niet toegewezen plekken moet met iedere avons zijn spullen opruimen waardoor er een schone opgeruimde werkvloer beschikbaar is Door sfeer, uitstraling, materialen, meubulair etc. daar kan je een beleving mee creeren. Wij willen onze medewerkers een thuisgevoel meegeven op kantoor. Het is de bedoeling dat mensen graag werken op kantoor. Het thuiswerken wordt namelijk niet gestimuleerd door ons bedrijf. door o.a. toepassen van zelfde huisstijl en facilteiten

Kunt u toelichten waarom niet?


vanwege de m2 die we nu kunnen gebruiken in het huidige pand is het mogelijk om een beleving te creeren, dat is niet mogelijk in ieder pand en het ligt aan de aard van werkzaamheden die er gedaan moeten worden is niet voor iedere line of Business mogelijk.

Waardoor ontstaat beleving in een kantoorgebouw volgens u? (meerdere antwoorden mogelijk)

Meerkeuze, Antwoorden 5x, onbeantwoord 0x Antwoord

Antwoorden

Ratio

Aanwezigheid van vormen van amusement zoals televisie of muziek

1

20.00%

Aanwezigheid van actieve ontspanning zoals tafel voetbal, gamen of sportvoorzieningen

2

40.00%

Aanwezigheid van kunst , (binnenhuis) architectuur of bijzondere inrichting/aankleding

4

80.00%

5

100.00%

1

20.00%

Aanwezigheid van ontmoetingsplekken voor kennis uitwisseling en samenwerking zoals leestafels, koffie corner, overlegplekken of teamrooms Anders, namelijk… 1 (20%) 2 (40%) 4 (80%) 5 (100%) 1 (20%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

een gemeenschappelijk doel als bedrijf wat er voor zorgt dat mensen met elkaar in overleg gaan


6


Hecht u als huurder meerwaarde aan beleving in het kantoorgebouw?


Antwoorden

Ratio

Ja

5

100.00%

Nee

0

0.00%

Geen mening

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Bent u als huurder bereid om (een hogere huur) te betalen voor een kantoorgebouw (kantoorruimte) met beleving?


Antwoorden

Ratio

Ja

2

40.00%

Nee

3

60.00%

Geen Mening

0

0.00%

2 (40%) 3 (60%) 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

7


Onderscheid een kantoorgebouw met beleving zich van andere kantoorgebouwen?


Antwoorden

Ratio

Ja

5

100.00%

Nee

0

0.00%

Geen Mening

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

95%

100%

Beleving heeft een positieve invloed op kantoorgebruikers.


Antwoorden

Ratio

Eens

5

100.00%

Oneens

0

0.00%

Neutraal

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

8


Wat zijn de positieve invloeden van beleving in een kantoorgebouw? (meerdere antwoorden mogelijk)


Antwoorden

Ratio

Enthousiaste werknemers

5

100.00%

Versterkt/ondersteunt het imago van het bedrijf

4

80.00%

Hogere productiviteit van de werknemers

4

80.00%

Lager ziekteverzuim

3

60.00%

Verhogen van de creativiteit

4

80.00%

Betere samenwerking

3

60.00%

Bevordert kennis uitwisseling

3

60.00%

Anders, namelijk...

1

20.00%

5 (100%) 4 (80%) 4 (80%) 3 (60%) 4 (80%) 3 (60%) 3 (60%) 1 (20%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

sense of belonging, mensen horen er graag bij


9


Beleving speelt een rol binnen het beleid van uw organisatie


Antwoorden

Ratio

Eens

5

100.00%

Oneens

0

0.00%

Neutraal

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Een veranderende invulling van de (traditionele) werkdag draagt bij aan beleving in kantoorruimte.


Antwoorden

Ratio

Eens

4

80.00%

Oneens

1

20.00%

Neutraal

0

0.00%

4 (80%) 1 (20%) 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

10


Hoe kijkt uw bedrijf aan tegen de volgende activiteiten onder werktijd?

Matrix van de enkele keuzes, Antwoorden 5x, onbeantwoord 0x Antwoord

verboden

Sporten (sportschool)

gedoogd

neutraal

gestimuleerd

verplicht

1 (20.00%)

0

0

4 (80.00%)

0

Gebruik van social media (Twitter, linked-in, Facebook)

0

0

2 (40.00%)

3 (60.00%)

0

Ontspannen (masseur, powernap)

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Wandelen

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Informatie uitwisseling

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Sociaal contact

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Terugtrekken (moment van bezinning)

0

0

2 (40.00%)

3 (60.00%)

0

Brainstormen

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Spelen (tafelvoetbal, tafeltennis e.d.)

0

0

3 (60.00%)

2 (40.00%)

0

Maatschappelijke participatie (vrijwilligerswerk, inzamelacties)

0

0

2 (40.00%)

3 (60.00%)

0

Borrel op kantoor

0

0

1 (20.00%)

4 (80.00%)

0

Trainingen en cursussen

0

0

0

5 (100.00%)

0

Kunst bekijken

0

0

5 (100.00%)

0

0

1 (20%)

4 (80%) 2 (40%)

3 (60%)

1 (20%)

4 (80%)

1 (20%)

4 (80%)

1 (20%)

4 (80%)

1 (20%)

4 (80%) 2 (40%)

3 (60%)

1 (20%)

4 (80%) 3 (60%)

2 (40%)

2 (40%)

3 (60%)

1 (20%)

4 (80%) 5 (100%) 5 (100%)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

11


Ligt er een plan/concept ten grondslag aan uw kantoorhuisvesting?


Antwoorden

Ratio

Ja

5

100.00%

Nee

0

0.00%

Antwoord 3

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

12


Welke activiteiten maken onderdeel uit van het plan/concept? (meerdere antwoorden mogelijk)


Antwoorden

Ratio


3

60.00%


2

40.00%


3

60.00%

Wandelen

3

60.00%


2

40.00%

Sociaal contact

4

80.00%


3

60.00%

Brainstormen

2

40.00%


2

40.00%

Maatschappelijke participatie ((vrijwilligerswerk, inzamel acties)

3

60.00%

Borrel op kantoor

3

60.00%

Volgen van trainingen en cursussen

4

80.00%

Kunst

0

0.00%

Anders, namelijk...

1

20.00%

3 (60%) 2 (40%) 3 (60%) 3 (60%) 2 (40%) 4 (80%) 3 (60%) 2 (40%) 2 (40%) 3 (60%) 3 (60%) 4 (80%) 0% 1 (20%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

plaats wek zelf kiezen Fysiek minimum qua ontmoeten en virtueel maximum aanbieden voor remote access on-line enqueten gratis – www.survio.com

13


Het beeld over de invulling van werktijd en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn verandert. Amusement, ontspanning, leren en esthetiek maken allen deel uit van werktijd.


Antwoorden

Ratio

Eens

4

80.00%

Oneens

0

0.00%

Neutraal

1

20.00%

4 (80%) 0% 1 (20%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Welke activiteiten maken volgens u wel deel uit van werktijd? (meerdere antwoorden mogelijk)


Antwoorden

Ratio

Amusement

0

0.00%

Ontsnapping

1

100.00%

Esthetiek (absorberen)

0

0.00%

Leren

0

0.00%

Geen van allen

0

0.00%

0% 1 (100%) 0% 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

14


Beleving in een kantoorgebouw gaat een steeds grotere rol spelen en wordt door de gebruikers gezien als een toegevoegde waarde


Antwoorden

Ratio

Eens

5

100.00%

Oneens

0

0.00%

Neutraal

0

0.00%

5 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Heeft u nog op of aanmerkingen?


op de vraag of er voor een betere beleving meer huur zou worden betaald antwoorde ik Nee. Echter wil het bedrijf zelf investeren om de beleving en samenwerking naar eigen vorm te kunnen inrichten en wordt er dus wel degelijk geinvesteerd, echter niet in een hogere huurprijs. het draait allemaal om het samenwerken en kennis overdragen, maar ook werkgerelateerde werkplekken, same en crosslob werken is een belangrijke invullen, samen meeten en waar dat gebeurd ligt aan de soort meeting die gehouden moet worden, ruimtes moeten op verschillende manieren gebruikt kunnen worden. Beste Marijn, stuur je me een samenvatting van het eindresultaat? Dank en groet, Ellen


15


Instellen de enquete Vragen per pagina

Eén

Laat meerdere indieningen toe?

Laat terug op eerdere vragen?

Vraagnummers weergeven?

Willekeurige vraag volgorde?

Toon voortgangsbalk?

Notificaties ontvangen per e-mail?

Wachtwoordbeveiliging?

IP restrictie?


16


Laatste antwoord Beleving in kantoorgebouwen Gebruikers Beleving in kantoorgebouwen Beleving zorgt voor onderscheidend vermogen en is daarmee een middel om meerwaarde te creëren waarvoor mensen bereid zijn te betalen, althans volgens de theorie van o.a. Pine & Gilmore. Deze theorie wordt ondersteund door diverse onderzoeken in breed maatschappelijk perspectief. Tot op heden ontbreekt er echter onderzoek naar de effecten van beleving in een kantoorgebouw. In het kader van mijn afstudeerscriptie voor de opleiding ‘Master of studies in Real Estate’ doe ik onderzoek naar de aanwezigheid van beleving in kantoorgebouwen. Ik wil u vragen vanuit uw professionele kennis van kantoorhuisvesting en het optimaal ondersteunen van het bedrijfsproces, bijgaande enquête in te vullen. De enquête zal ongeveer 10 minuten van uw tijd in beslag nemen. Uw bijdrage zal van belang zijn om een betrouwbare uitkomst van het onderzoek te verkrijgen. Ik hoop op uw medewerking en wil u daarvoor bij voorbaat danken. Marijn van den Heuvel Het eerste deel van deze enquête bestaat uit vragen over beleving in kantoorruimte. Het tweede gedeelte is gericht op de tijdsbesteding van de medewerkers. Het aantal vragen hangt af van de antwoorden die u geeft.

naam (niet verplicht)


Datum van invullen

Is er naar uw mening beleving aanwezig in uw kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening


17


Is deze beleving bewust gecreëerd door u als huurder of door de verhuurder? Ja Nee Geen mening

Kan beleving wel worden gecreëerd binnen een kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Kan er wel beleving aanwezig zijn in kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Is een vergelijkbare beleving ook te creëren in een andere kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening



Waardoor ontstaat beleving in een kantoorgebouw volgens u? (meerdere antwoorden mogelijk) Aanwezigheid van vormen van amusement zoals televisie of muziek Aanwezigheid van actieve ontspanning zoals tafel voetbal, gamen of sportvoorzieningen Aanwezigheid van kunst , (binnenhuis) architectuur of bijzondere inrichting/aankleding Aanwezigheid van ontmoetingsplekken voor kennis uitwisseling en samenwerking zoals leestafels, koffie corner, overlegplekken of teamrooms Anders, namelijk…


18


Hecht u als huurder meerwaarde aan beleving in het kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Bent u als huurder bereid om (een hogere huur) te betalen voor een kantoorgebouw (kantoorruimte) met beleving? Ja Nee Geen Mening

Onderscheid een kantoorgebouw met beleving zich van andere kantoorgebouwen? Ja Nee Geen Mening Hierna volgt het tweede gedeelte bestaande uit enkele stellingen en vragen over de tijdsbesteding van de medewerkers/kantoorgebruikers

Beleving heeft een positieve invloed op kantoorgebruikers. Eens

Oneens

Neutraal

Wat zijn de positieve invloeden van beleving in een kantoorgebouw? (meerdere antwoorden mogelijk) Enthousiaste werknemers Versterkt/ondersteunt het imago van het bedrijf Hogere productiviteit van de werknemers Lager ziekteverzuim Verhogen van de creativiteit Betere samenwerking Bevordert kennis uitwisseling Anders, namelijk...

Beleving speelt een rol binnen het beleid van uw organisatie Eens

Oneens

Neutraal

Een veranderende invulling van de (traditionele) werkdag draagt bij aan beleving in kantoorruimte. Eens

Oneens

Neutraal


19


Hoe kijkt uw bedrijf aan tegen de volgende activiteiten onder werktijd? verboden

gedoogd

neutraal

gestimuleerd

verplicht

Sporten (sportschool) Gebruik van social media (Twitter, linked-in, Facebook) Ontspannen (masseur, powernap) Wandelen Informatie uitwisseling Sociaal contact Terugtrekken (moment van bezinning) Brainstormen Spelen (tafelvoetbal, tafeltennis e.d.) Maatschappelijke participatie (vrijwilligerswerk, inzamelacties) Borrel op kantoor Trainingen en cursussen Kunst bekijken

Ligt er een plan/concept ten grondslag aan uw kantoorhuisvesting? Ja Nee Antwoord 3


20


Welke activiteiten maken onderdeel uit van het plan/concept? (meerdere antwoorden mogelijk) Sporten (sportschool) Gebruik van social media (Twitter, linked-in, Facebook) Ontspannen (masseur, powernap) Wandelen Informatie uitwisseling Sociaal contact Terugtrekken (moment van bezinning) Brainstormen Spelen (tafelvoetbal, tafeltennis e.d.) Maatschappelijke participatie ((vrijwilligerswerk, inzamel acties) Borrel op kantoor Volgen van trainingen en cursussen Kunst Anders, namelijk...

Het beeld over de invulling van werktijd en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn verandert. Amusement, ontspanning, leren en esthetiek maken allen deel uit van werktijd. Eens

Oneens

Neutraal

Welke activiteiten maken volgens u wel deel uit van werktijd? (meerdere antwoorden mogelijk) Amusement Ontsnapping Esthetiek (absorberen) Leren Geen van allen

Beleving in een kantoorgebouw gaat een steeds grotere rol spelen en wordt door de gebruikers gezien als een toegevoegde waarde Eens

Oneens

Neutraal


Hartelijk dank voor het invullen! Indien u nog vragen heeft, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen. Marijn van den Heuvel


21


[email protected] / [email protected] (vanaf 1 december) 06-21263881 / 020-6551945 (vanaf 1 december)


22


SURVEY

51

Beleving in kantoorgebouwen

www.survio.com

06-12-2014 14:41:27


Algemeen Enquête naam

Beleving in kantoorgebouwen Marijn van den Heuvel

Auteur

Nederlands

Taal

Enquête URL

http://www.survio.com/survey/d/X1M9K3H3J5S4I0B8B

Eerste antwoord

21-11-2014

Laatste antwoord

04-12-2014 14 dagen

Duur


2


Enquête bezoeken

103

85

7

11

Totaal bezoeken

Afgewerkte antwoorden

Onafgedane antwoorden

Slechts toont

82,52% Totale succespercentage

Bezoek Geschiedenis (21-11-2014 – 04-12-2014) 30

20

10

0

16-11

Totaal bezoeken (103)

18-11

20-11

22-11

24-11

26-11

28-11

30-11

02-12

04-12

Afgewerkte antwoorden (85)

Totaal Bezoeken

Bezoek bronnen

Gemiddelde tijd voor voltooiing

10,68 %

18,18 %

6,80 %

31,17 %

82,52 %

100,00 %

Slechts toont (10.68%) Onvolledig (6.80%) Voltooid (82.52%)

Directe link (100.00%)


49,35 %

2-5 min. (18.18%) 5-10 min. (49.35%) 10-30 min. (31.17%) 30-60 min. (1.30%)

3


Resultaten Naam (niet verplicht)

Tekst antwoord, Antwoorden 62x, onbeantwoord 23x Sabine Bentvelzen Flip van Overhagen Maarten Terberg Redmer Schenk S. Witteman Roel Lamb Jacques Baars Bas Jochims W. Dielemans Thomas Vambersky Edward Vis Siem-Jan Vos Ted Rommelse Mrics - RTsv Eduard Schaepman Janine van Hest Boris Brummelhuis Marcel van Ham Joost de Bruijn Rosmalen s. caransa Richard Splinter Alma Ton de Graaf michel chang Johannes van Bentum Ivan Roos Daniël Biesheuvel Pieter Bronsveld Paul Peter Schreuter Bert Michiel Postma Kees on-line enqueten gratis – www.survio.com

4

Beleving in kantoorgebouwen Peter Sjoerd Barmentloo Walter de Geus Volkert Later Sander Vis Pieter Philippine Bogaardt Michiel Boelens Andre Sander vd Beukel Neil Gremmen Alexandra Meeuwisse Frank van der sluys Henno van Eijk Jeroen Heijstee mike ware Lodder Paul Vernooy Yorick Prinzen Michiel Boonen Evelien Michiel van Staveren Bas Heijman oscar swagerman Michiel Assendelft Paul Teeuwen Ellen Waals Giel Daan Kuijper


Tekst antwoord, Antwoorden 60x, onbeantwoord 25x Ericis B.V. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting EIII STUDIO g&s vastgoed Ymere (6x) CBRE


5

Beleving in kantoorgebouwen CBRE VA Bouwinvest IPMMC D+Z Architecten+Projectmanagers NL real estate Ooms Makelaars Chalet group Hevo bv Chalet Group Boost Herontwikkeling ('s-Hertogenbosch) caransa groep RealXL Vastgoedspecialisten Heijmans Square Four B.V. (2x) Cushman & Wakefield Vastgoedmarkt BrookRose Daen architectuur Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2x) JLL PROVADA Rietmeijer Strategisch Advies MPC Capital Strijbosch Thunnissen Merin Beheer Brouwershoff BV (2x) Syntrus Achmea Cbre Savills TFM - Huisvestings- & Facility management adviesbureau Troostwijk Taxaties Nl asset management DTZ Zadelhoff MoMENT architectuur jll Cyclus Property Morph Real Estate Brickland Statenweg on-line enqueten gratis – www.survio.com

6


MN Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars B.V. solved MVGM Asset Management Spring Real Estate Rockstone

Datum van invullen

Datum selectie, Antwoorden 85x, onbeantwoord 0x 1976-11-21 (4x) 2014-11-24 2014-11-28 2014-12-04

(13x) 2014-11-21 (4x) 2014-11-25 (6x) 2014-12-01

2014-11-22 (13x) 2014-11-26 (27x) 2014-12-02

(7x) 2014-11-23 2014-11-27 (6x) 2014-12-03

Wat is uw werkveld?


Antwoorden

Ratio

Projectontwikkeling

9

10.59%

Beleggingen

13

15.29%

Financiering

2

2.35%

Makelaardij

16

18.82%

Taxatie

6

7.06%

Asset/property Management

22

25.88%

Anders, namelijk

17

20.00%

9 (10,6%) 13 (15,3%) 2 (2,4%) 16 (18,8%) 6 (7,1%) 22 (25,9%) 17 (20%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

(2x) architectuur R&C ontwerp en projectmanagement


7

Beleving in kantoorgebouwen Facility-/inrichtingsmanagement Conceptontwikkeling media Architectuur Event organisatie advies Workplace Consultancy & Design (2x) Advies Consultancy bouwmanagement en advies Research Bouwmanagement en vastgoedadvies

Is er naar uw mening beleving aanwezig in een kantoorgebouw?


Antwoorden

Ratio

Ja

76

89.41%

Nee

8

9.41%

Geen mening

1

1.18%

76 (89,4%) 8 (9,4%) 1 (1,2%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Is deze beleving bewust gecreëerd door huurder of verhuurder?


Antwoorden

Ratio

Ja

66

84.62%

Nee

8

10.26%

Geen mening

4

5.13%

66 (84,6%) 8 (10,3%) 4 (5,1%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

8


Kan beleving wel worden gecreëerd binnen een kantoorgebouw?


Antwoorden

Ratio

Ja

20

100.00%

Nee

0

0.00%

Geen mening

0

0.00%

20 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Kan er wel beleving aanwezig zijn in kantoorgebouw?


Kan er vergelijkbare beleving gecreërd worden in verschillende kantoorgebouwen?


Antwoorden

Ratio

Ja

77

90.59%

Nee

6

7.06%

Geen mening

2

2.35%

77 (90,6%) 6 (7,1%) 2 (2,4%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%


Tekst antwoord, Antwoorden 79x, onbeantwoord 6x Tot in bepaalde mate kunnen belevingsverhogende factoren in diverse kantoren toegepast worden. Denk hierbij aan; een centrale ontvangst met koffiecorner, lounge, muziek, kleur en kunst


9

Beleving in kantoorgebouwen Een bepaalde beleving is dikwijls in alle kantoren te creeren, het is echter van belang welke beleving de huurder of verhuurder wenst te hebben. De te creeeren beleving is afhankelijk van de doelstelling van huurder of verhuurder. In de positionering van kantoorgebouwen kan een bepaalde beleving de doorslag zijn voor succes. Er is alleen geen eenduidige beleving voor succes maar dynamiek spreekt alle gebruikers aan. er zijn concepten op de markt die verschillende kantoorgebouwen gebruiken voor eenzelfde sfeer en dat lukt Architecten, interieur architecten en bedrijfsbeleid vormen een groot deel van hoe een kantoor ervaren wordt. Zaken als licht, ruimte en materialisering in combi met werk ethiek en gebruik van het kantoor zorgen ervoor dat kantoren heel anders kunnen functioneren maar ook hetzelfde. (advocaten kantoren zijn bijna allemaal gelijk terwijl creatieve kantoren eens gelijk zijn. D.m.v. aankleding, inrichting, lichttoelating en andere architectonische aanpassingen, en klimatologische aanpassingen kan de sfeer in een kantoor worden beinvloed. Dezelfde sfeer kan door verschillende type aanpassingen op andersoortige locaties worden gecreeerd. Beleving gaat over gebruikers. Meerdere kantoren = meerdere gebruikers Beleving hangt nauw samen met inrichting en indeling, mede bepaald door bouwaard en leeftijd van een gebouw. Zowel huurder als verhuurder beinvloeden de beleving binnen de betaande kaders en inrichting en aankleding. Bouwaard is bepaald door de architect afhankelijk van zijn visie is de beleving binnen een gebouw beter up to date te houden dan wanneer er puur functioneel gedacht si in het verleden. Bv goede horeca kan een aantrekkelijke zakelijke ontmoetingsplek stimuleren en inspelen op trends in relatie tot de veranderende werkomgeving. door eenzelfde concept op meerdere locaties uit te rollen. Zie inititaieven als Spaces, HNK en (hetzij in mindere mate vwb beleving) WTCgebouwen Kantoor- en werkplekconcepten kunnen identiek zijn, dat bepaald in grote mate de beleving van een kantoor. Vooral interieur creëert beleving, kan in vrijwel elke 'schil' worden gemaakt. Door een kantoorgebouw op een moderne manier in te richten met veel algemene ruimten (koffiebar, restaurant, boardrooms, gym etc) kan er beleving worden gecreeerd. Voorbeelden hiervan zijn Spaces, WeWork en The Factory (Berlin). Deze gebouwen worden door gebruikers als zeer dynamisch beschouwd. Bij een single tenant kantoor zal de eindgebruiker vaan de hoofdentree en de horizontale verkeersruimten willen inrichten naar diens huisstijl, maar wel in overeenstemming met gevoelens van medewerkers en personeel. Bij een multi tenant kantoor zal de verhuurder vaak voor beleving zorgen. Een partij die dit goed toepast op meerdere plaatsen is NSI die op meerdere plaatsen in Nederland zorgt voor Het Nieuwe Kantoor (HNK), wat maakt dat flexibele gebruikers doelbewust zoeken naar andere plaatsen met vergelijkbare beleving. REGUS Gebouwen kunnen qua beleving ook "ge-brand" worden; neem de vergelijkbare look & feel zoals een WTC dit toepast, of Q-Park. Kan er vergelijkbare beleving gecreërd worden in verschillende kantoorgebouwen? Antwoord ja & nee: Beleving kan plaatsvinden op verschillende gebieden, zoals de omgeving van het gebouw, het gebouw zelf (buitenkant & binnenkant), de inrichting en bijvoorbeeld de mensen/medewerkers. Een omgeving is moeilijk qua beleving hetzelfde te maken. Een buitenkant van een gebouw kan uiteraard wel, maar heeft vaak (grote) financiële gevolgen. De binnenkant, inrichting en beleving van ontvangst (door medewerkers) kan eenzelfde beleving gecreëerd worden. Kan het niet nalaten om nog iets te zeggen over de beleving van kantoorgebouwen aan de binnenkant: Bij de binnenkant wordt vaak elke m2 door de verhuurder/eigenaar benut, wat niet altijd ten goede komt aan de beleving van een gebouw. Vaak is er een te kleine entree en hal, is niet overzichtelijk waar het trappenhuis en/of lift is en zijn de gangen te klein. Hierdoor ontstaat meer m2-verhuurbare oppervlakte en minder algemene ruimte oppervlakte. Dit komt niet ten goede aan de beleving. Een fijne ontvangst beleving is ruimte; grote hal, mooie gangen ed. Gaat om look en feel van een interieur. Dit kan gekopieerd worden. Vaak is een houding van verhuurder m.i. bepalend voor het creeren van sfeer. Hiermee bedoel ik dat indien een verhuurder actief betrokken is bij zijn gebouw en investeert in het gebouw dit vaak de sfeer in het gebouw ten goede komt Neem als voorbeeld Spaces Een succesvolle concept qua beleving zou op meerdere plekken herhaald kunnen worden, afhankelijk van het publiek en de locatie bijvoorbeeld een inrichtingspakket bepaalt mede de beleving on-line enqueten gratis – www.survio.com

10

Beleving in kantoorgebouwen Beleving in kantoorgebouwen is te beinvloeden door een samenwerking te creeren tussen huurder/verhuurder en daarin de wensen/eisen van beide partijen weer te geven. Mits de randvoorwaarden (wensen/eisen/budget/inzet) gelijk zijn, kunnen er dus vergelijkbare belevingen worden gecreerd. Door een eenheid in interieur en vergelijkbare elementen in de beleving die wordt gecreëerd kan eenzelfde beleving worden geboden in verschillende gebouwen. Vergelijk dit met grote hotelketens, die in afwijkende gebouwen eenzelfde sfeer creëren om herkenning bij bezoekers op te roepen. Ook aanbieders van flexibele kantoorruimte lukt dit heel aardig. Aanbieders weten ten opzichte van elkaar eeen totaal andere beleving te scheppen - terwijl het aangeboden product hetzelfde is. Door de waarden of doelstellingen van een organisatie op te schrijven en te vertalen in een "fysieke" omgeving is het mogelijk om hier een customized beleving te realiseren. Beleving, als in een sensitieve ervaring, vindt altijd plaats. Geluid, licht, geur, tast, maar ook als gestallt(geheel) diepte, hoogte, vorm, kleur etc. Hierop inspelen kan uiteraard op al deze vlakken. Regus zorgt ervoor dat men dezelfde beleving ervaren in verschillende gebouwen ook een titel zoals "WTC" zorgt ervoor dat er aan uniforme standaarden wordt voldaan. Via een hoger doel kan ook met kleur en geur een bepaalde associatie worden gegeven. vanuit een heldere visie is een concept op meerdere plaatsen toepasbaar Ondanks dat een beleving persoonsgebonden is zijn er wel algemene belevingen die voor de meeste personen van toepassing zijn. UIteraard hangt het invullen van een beleving af van de locatie, type kantoorgebouw, huurders en omgeving. Een beleving in een kantoorgebouw wordt bevorderd door zowel de gebruikers (huurders) als de kantooreigenaar (verhuurder). De gebruikers leveren hier een bijdrage door o.a. de activiteiten in een gebouw, maar ook de uitstraling van hun kantoorruimte is van belang. Een verhuurder kan beleving toevoegen door de staat van onderhoud goed te houden, maar ook door activiteiten toe te voegen, zoals bijvoorbeeld een bedrijfsrestaurant of stomerij. Als creatieve partij ontstaat beleving voor een groot deel ook door de dynamiek die een gebouw uitstraalt. Dit kan door meerdere factoren worden gecreëerd. Gezamenlijke ontmoetingspunten en open werkruimten zorgen voor dynamiek en interactie door concept en/of materiaal & kleurgebruik kunnen je in verschillende panden vergelijkbare sferen creeeren Door het creeeren van sfeer in de vorm van interieur en verlichting en zelfs geur kan er een beleving worden gemaakt. beleving is nog wel altijd subjectief. Setting is niet geheel afhankelijk van kantoorgebouw het nieuwe werken creeert een beleving en ik denk dat je het nieuwe werken in meerdere kantoorobjecten kan invoeren De "beleving" in een kantoorgebouw hangt samen met de indeling en inrichting van het gebouw, de sfeer die daarmee wordt opgeroepen is bepalend voor de beleving. Die sfeer kan worden opgeroepen in een centrale, openbare ruimte van het gebouw, waarbij de rest van het kantoor meer "standaard" zijn. Denk aan de diverse verzamelgebouwen voor starters en ZZP'ers die allemaal een "hippe" vibe proberen uit te stralen. Beleving is belangrijk in elk kantoorgebouw. Weliswaar specifiek gecreerd voor huurders, maar er zijn generieke principes denkbaar. Denk dat 70% van de beleving zelf te creeren is door verhuurder en huurder. Denk aan afwerkingsniveau, materiaalgebruik, voorzieningen in een gebouw. Bijv een entree met een receptie waar je ontvangen wordt, van koffie voorzien wordt, je kunt zitten in een luxe stoel met hoogpolig tapijt etc. geeft een andere beleving dan in een lege entree zonder aankleding binnen komen waar je mbv naambordjes op zoek moet gaan naar het juiste bedrijf. Een aantal zaken (30% dus in mijn optiek) zoals locatie, kwaliteit van de omgeving e.d. die ook invloed hebben op de beleving, zijn niet te beinvloeden. Het is heel goed mogelijk om een zelfde soort beleving te creëren, ondanks de gebouwspecifieke kenmerken. Met name de aanwezigheid van faciliteiten (bar/restaurant, spreekkamers, in/formele werkplekken), maar ook kleur- en materiaalgebruik en een bepaald type inrichting dragen enorm bij aan de beleving van een gebouw. Meer openheid bij entree van multi tenant kantoor, verschillende diensten aanbieden aan gebruikers waar deze indien van toepassing van de dienst samen kunnen komen. Open werkvloer waar diverse diensten in elkaar overlopen en hiermee interactie mogelijk maken.


11

Beleving in kantoorgebouwen Beleving heeft veel te maken met het ontwerp van een object, zowel het interieur als het exterieur. Dat kan je (meestal) in verschillende gebouwen wel kopieren. Er zijn echter ook panden die zo specifiek en karaktervol zijn, dat dit niet of nauwelijks te kopieren is. Ook de omgeving speelt een rol in de beleving van je kantoorgebouw: zowel voor wat betreft het uitzicht vanuit je kantoor, maar ook hoe je het pand benaderd, de routing en de gang naar je kantoor. Tot slot is mijns inziens van belang wat er gaande is in een pand, maar dat is wel zeer huurder-specifiek. De beleving in ons kantoorpand is bedoeld om werknemers en relatie kennis te laten maken met de kenmerken van Syntrus Achmea Beleving is 60 procent interieur en materiaal, 40 procent gebouw Vooral bij multi tenant gebouwen wordt er door eigenaar steeds meer bewust een meerwaarde gecreëerd in de algemen ruimtes dit om de verhuurbaarheid te vergroten nvt De basis van de kantoorbeleving begint bij het architectonisch ontwerp, lichttoetreding en de maatvoering zijn hierin naar mijn mening erg bepalend voor de beleving. En belangrijk punt van technische aart is het klimaat. De volgende stap is het kleurgebruik, materiaalgebruik en inrichting. Tot slot kan de dienstverlening een belangrijke invloed hebben op de beleving. Denk hierbij aan het hospitality concept (de wijze waarop je wordt ontvangen), schoonmaak, kwaliteit van de horeca/catering, informatie voorziening etc. etc. de inrichting en comfort is maatgevend, uitstraling buitenzijde minder. Door gelijke inrichting door bijv. hospitality, goede kwaliteit gebouw en service. Beleving is iets wat moet ontstaan door een "community" te creeeren. Dit is iets wat op meerdere plekken gecreeerd kan worden. Middels materiaal keuze van het inbouwpakket (inclusief meubilair) kan de identiteit van een organisatie weerspiegeld worden. Daarnaast kan middels het toepassen van beeldmateriaal, uitdrukkend waar de organisatie voor staat, ook identiteit beeldend worden gemaakt. uniformiteit in inrichting en uitstraling In bijna elk kantoor kan een concept worden ontwikkeld waardoor er weer een ziel komt in een kantoor. een kantoorgebouw ademt al snel een bepaalde beleving uit. soms bewust, soms onbewust. beter als het bewust gebeurd, dan weet je ook of het aanslaat. het gaat al snel om de beleving in de huidige markt Het hangt natuurlijk in hoge mate af van de structuur van het gebouw: Grootte en diepte van vloeren, type gevel, uitzicht etc. (de ruimtelijke beleving). Als zulk soort factoren vergelijkbaar zijn is m.i. met het interieur ('inbouwpakket') een vergelijkbare beleving te creeren in verschillende gebouwen. Het gebouwontwerp vormt wat mij betreft de basis voor de ruimtelijke beleving (vaststaand feit voor de gebruiker / eigenaar), en het interieurontwerp bepaalt de uitwerking en de sfeer hiervan (beinvloedbaar door de gebruiker / eigenaar) soms wel soms niet, in zeer diepe kantoorruimtes wordt dat moeilijk te vergelijjken met kantoren met goede daglicht Beleving wordt gecreerd door het nieuwe werken. mensen bij elkaar brengen. kantoren multi-tenant benaderen met diverse functies. goeie uitstraling interieur/ restaurant/ coffeebar etc. beleving ontstaat wat mij betreft door bewust dingen toe te voegen of dienstverlening anders in te richten Beleving in een kantoorgebouw is geen gegeven maar wel te creeren maar niet overal concepten kunnen in meerdere ruimten toepasbaar zijn. Ik denk dat beleving voor een groot deel wordt bepaald door sfeer & inrichting van een kantoor en dat kun je natuurlijk ook verschillende plekken creëren. Denk bijvoorbeeld aan het concept Spaces: verschillende kantoren met dezelfde beleving. Bepaalde eigenschappen van een pand kun je natuurlijk niet beïnvloeden zoals locatie. Het nieuwe werken als toverformule voor de hedendaagse kantoren. In sommige gebouwen is op dit moment al een "beleving" aanwezig. Door het neerzetten van een bepaald concept waar veelal door verhuurder invulling aan gegeven wordt lijkt de verhuur van kantoren op bepaalde locaties aan te trekken. Dit zou verder uitgerold kunnen worden naar andere kantoren. Met name in gebieden waar geen "omgevingsfactoren" aanwezig zijn lijken "conceptuele kantoren" met inpandige voorzieningen het vooralsnog goed te doen. on-line enqueten gratis – www.survio.com

12

Beleving in kantoorgebouwen UItgaande dat bedoeld wordt óptimale beleving´ kan er bij kantoren nog veel worden verbeterd. In algemene zin is beleving de ervaring van een gebruiker. Deze is nu voor de meeste kantoren; zakelijk/onpersoonlijk. Optimale beleving die aansluit bij huidige tijd is; creatie wauw effect/sfeervol/gastvrijheid. Deze is in (bijna) alle gebouwen te creeren/maakbaar. Beleving is deels object onafhankelijk. Heeft betrekking op inrichting, klimaat, geluid. de zachte factoren. Dezelfde architect, zal overal dezelfde sfeer/ beleving kunnen creëren. Wel afhankelijk van gebruiker. Boekhouder/ ICT/ consultant Het antwoord is eigenlijk ja en nee. De in- en externe beleving van een karakteristiek object gelegen in het centrum is onmogelijk te creeren binnen een conventioneel kantoorgebouw gelegen in de periferie. Anderzijds kunnen (van buiten) saai ogende conventionele kantoren van binnen fantastisch gerenoveerd of aangepast worden waardoor een voor de huurder fantastische beleving ontstaat. Zie Greenhouse binnen de Admirant, www.s-clusive.nl op Strijp S, etcetera. een concept is niet afhankelijk van de fysieke structuur van een gebouw In ons gebouw zijn de principes van HNW ingevoerd. Deze principes zijn m.i. voor ieder gebouw toe te passen en in te passen. Het vraagt creativiteit en inzicht van de ontwerpers Uitrollen concept Je kan eenzelfde beleving creeeren als verhuurder in twee soortgelijke gebouwen. ja in het geval een concept wordt neergezet door een verhuurder zie je dat een zelfde beleving kan worden gecreëerd binnen verschillende gebouwen, zoals bijvoorbeeld bij HNK. Hoe deze beleving vervolgens wordt vertaald bij de huurder is wel verschillend. Eenzelfde beleving is moeilijk in verschillende gebouwen toe te passen, omdat locatie, casco gebouw en inbouwpakket te samen een beleving verzorgen. Wanneer bijvoorbeeld in een kantoorgebouw hetzelfde product/service wordt aangeboden kan er in verschillende gebouwen een gelijke sfeer worden doorgevoerd. Neem bijvoorbeeld Spaces. Door het invoeren van bepaalde maatregelen kan er sprake zijn van een bepaalde beleving. Verschilt per pand, maar is in veel objecten mogelijk. Beleving is een bepaalde energie die voelbaar is. Vergelijk het met een huis. Men kan ook zeggen: wat een gezellig huis heb jij! Dit kan je dus overal, dus ook in elk (kantoor)gebouw creëren. Dit door middel van huiselijke elementen, faciliteiten, en soms alleen al door verlichting en geur. Er kan bewust gezocht worden naar een bepaalde beleving, los van het resultaat. Iedereen beleeft een kantoor op een bepaalde manier in sterke of minder sterke mate. Een kaal kantoor wordt anders beleeft dan een kleurrijk kantoor. Of de huurder of verhuurder daar voor zorgt, zal per locatie verschillen. Ik denk dat je tot op zekere hoogte in verschillende kantoren dezelfde beleving kunt creëren, maar uiteindelijk bepaalt locatie en kantoorbewoners ook een groot deel van de beleving. Beleving kan worden gecreeerd bij binnenkomst (entree) en bij de voorzienigen die in het algemeen gelegen zijn op de begane grond. Meer en meer zijn verhuurders zich ervan bewust dat er een soort van hotelbeleving dient te komen.



Belangrijk is het entreegebied en de algemen ruimten. Die zijn niet overal duidelijk aanwezig of groot genoeg. In Nederland zijn te veel gebouwen met slechte entrees en weinig beleving. Beleving in een kantoor is mede afhankelijk van (omgevings)factoren waar beperkt of geen invloed op is zoals ligging (uitzicht), lichtinval etc. Onderwerpen in de beleving als ligging en uitzicht zijn echt pand gebonden. elk gebouw is anders, invalshoek licht, budget, betreft het nieuwbouw en beveiliging Beleving is iets unieks, in elk gebouw anders Locatie draagt sterk bij aan beleving, ook bijvoorbeeld de aanrijdroute, het is een totaalpakket van kenmerken binnen en buiten het kantoor


13


Waardoor ontstaat beleving in een kantoorgebouw volgens u? (meerdere antwoorden mogelijk)


Antwoorden Ratio

Aanwezigheid van vormen van amusement zoals televisie of muziek

37

43.53%

Aanwezigheid van actieve ontspanning zoals tafel voetbal, gamen of sportvoorzieningen

38

44.71%

Aanwezigheid van kunst , (binnenhuis) architectuur of bijzondere inrichting/aankleding

70

82.35%

79

92.94%

35

41.18%

Aanwezigheid van ontmoetingsplekken voor kennis uitwisseling en samenwerking zoals leestafels, koffie corner, overlegplekken of teamrooms Anders, namelijk… 37 (43,5%) 38 (44,7%) 70 (82,4%) 79 (92,9%) 35 (41,2%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

14

Beleving in kantoorgebouwen Werkcafe zorgt ook voor dynamiek in een gebouw het is altijd een combi van alles bij elkaar. met name de omgang hiermee. klimaat het werkklimaat Algehele sfeer d.m.v. aankleding (architect of zelf iets gefreubeld?). Horeca, congres faciliteiten inzet van actieve en onderscheidende hospitality Narrowcasting, werkplekconcepten en kantoorconcepten, architectuur, zowel gebouw als interieur Communities Prettig klimaat, plezierig uitzicht. Zie uitleg vorige vraag, ook omgeving, exterieur kantoorgebouw (gevel) en medewerkers Onderscheidende identiteit van gebouw en bewoners Een beleving ontstaat pas bij een ontspannen en relaxte 'easy-going' sfeer. gedrag van portier/receptioniste alle elementen die sfeerbepalend zijn dus van de wijze van ontvangst door de receptie Testen van producten, voorbeeld van diensten etc, ervaring De oplossing moet worden gevonden in een geïntegreerde omgeving, Het aanbieden van verschillende diensten met als doel het ontzorgen van huurders. hospitality kleur en materiaalgebruik, welness, hospitality promotiefilmpjes, beeldende signing, WTC concept achtig omgeving (zie vorige antwoord) Mensen! alles kan van invloed zijn op de beleving..... Het is een combinatie van initiatieven om een community te creeeren waar mensen bij elkaar komen de juiste lichtbeleving en het toepassen van geur zijn ook belangrijke elementen Aanwezigheid collega's of andere kantoorgebruikers restaurant, cafe type werkplekken: kamerstructuur, open vloeren, of 'hybride' vormen als Het Nieuwe Werken Mensen kleur, inrichting, materiaal gebruik de mensen die er werken....(in aanvulling op architectuur: met name kleur & materialisatie) Het "uitdragen" van een bepaald concept, zoals in Zuidpark (Amsterdam) locatie van gebouw, casco opzet van gebouw Dit kan zoveel zijn. Zie ook vorige vraag.


15


Huurders hechten meerwaarde aan beleving in een kantoorgebouw


Antwoorden

Ratio

Eens

82

96.47%

Oneens

0

0.00%

Neutraal

3

3.53%

82 (96,5%) 0% 3 (3,5%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

95%

100%

Huurders zijn bereid (een hogere huur) te betalen voor beleving in een kantoorgebouw


Antwoorden

Ratio

Eens

52

61.18%

Oneens

8

9.41%

Neutraal

25

29.41%

52 (61,2%) 8 (9,4%) 25 (29,4%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

16


Een kantoorgebouw met beleving onderscheid zich van andere kantoorgebouwen


Antwoorden

Ratio

Eens

85

100.00%

Onees

0

0.00%

Neurtraal

0

0.00%

85 (100%) 0% 0% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

95%

100%

Beleving heeft een positieve invloed op kantoorgebruikers


Antwoorden

Ratio

Eens

81

95.29%

Oneens

1

1.18%

Neutraal

3

3.53%

81 (95,3%) 1 (1,2%) 3 (3,5%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

17


Wat zijn de positieve invloeden van beleving in een kantoorgebouw? (meerdere antwoorden mogelijk)


Antwoorden

Ratio

Enthousiaste werknemers

72

86.75%

Versterkt/ondersteunt het imago van het bedrijf

71

85.54%

Hogere productiviteit van de werknemers

39

46.99%

Lager ziekteverzuim

40

48.19%

Verhogen van de creativiteit

57

68.67%

Betere samenwerking

50

60.24%

Bevordert kennis uitwisseling

53

63.86%

Anders, namelijk...

13

15.66%

72 (86,7%) 71 (85,5%) 39 (47,0%) 40 (48,2%) 57 (68,7%) 50 (60,2%) 53 (63,9%) 13 (15,7%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

beleving is gekoppeld aan alle aspecten van het menselijk gedrag. Meer rendement gebouwen eigenaar algemeen gevoel van welbehagen en herkenning, verhoogt de representatieve waarde. Huiskamergevoel belevenis, attractieve werkplek (daar wil ik werken) Positief effect op de beleving van de klant (van de huurder) Gevoelsmatig heeft het een positieve invloed op werknemers met bovenstaande gevolg als je in een prettige omgeving werkt, functioneer je beter mits juist toegepast, ondersteunt het de functionaliteit van de voorzieningen in een kantoor Tal van effecten Ligt aan welke beleving het is geheel wel mede afhankelijk van hoe de beleving wordt ingevuld dit is puur onderbuikgevoel Plezier!


18


Welke activiteiten dragen bij aan beleving in een kantoorgebouw?


Antwoorden

Ratio


38

45.24%


28

33.33%


18

21.43%

Wandelen

14

16.67%


48

57.14%

Sociaal contact

65

77.38%


30

35.71%

Brainstormen

39

46.43%


37

44.05%

Maatschappelijke participatie (vrijwilligers werk, inzamel acties)

13

15.48%

Borrel op kantoor

63

75.00%

Volgen van trainingen en cursussen

16

19.05%

Anders, namelijk...

13

15.48%

38 (45,2%) 28 (33,3%) 18 (21,4%) 14 (16,7%) 48 (57,1%) 65 (77,4%) 30 (35,7%) 39 (46,4%) 37 (44,0%) 13 (15,5%) 63 (75%) 16 (19,0%) 13 (15,5%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%


50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

19

Beleving in kantoorgebouwen Kantoor moet beter zijn dan de woonkamer thuis dan komen mensen Gaat veel meer om de (herkenbare) hoogwaardige look & feel / binnenhuis architecture Horeca en ontspanningshoeken met zitjes en kunst. Ontvangst / hospitality Alle bovenstaande suggesties zijn mogelijk, maar hangen sterk af van het type huurder (en directie) variatie in werkplekken en geen vaste werkplek Juiste balans tussen aangeboden voorzieningen en de sfeer en materialisatie van de werkomgeving. combinatie van factoren niet perse bovenstaande koffiebar, service with a smile, goede receptiefunctie Verschilt per organisatie, concept, locatie en dergelijke Geen van hierboven genoemde zaken. Het lastige is dat beleving positief en negatief kan zijn. kwaliteit restaurant

Het beeld over de invulling van werktijd en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn, zijn veranderd. Amusement, ontspanning, leren en esthetiek maken deel uit van werktijd.


Antwoorden

Ratio

Eens

59

69.41%

Oneens

6

7.06%

Neutraal

20

23.53%

59 (69,4%) 6 (7,1%) 20 (23,5%) 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%


Tekst antwoord, Antwoorden 44x, onbeantwoord 41x Succes nope succes marijn, hoop dat je er iets aan hebt.

Hoe omgegaan wordt met beleving van een kantoorgebouw en de invulling van werktijd (en ontspanning/spelen onder werktijd voor verhoogde creativiteit) is sterk afhankelijk van type bedrijf en sector. Beleving heeft m.i.z. effect op productieviteit, maar wordt in een verschillende mate belangrijk gevonden bij verschillende type bedrijven. Beleving wordt onderschat maar de serieuze partij (gebruiker en belegger) besteedt hier steeds meer aandacht aan. succes, even inkoppen


20

Beleving in kantoorgebouwen Succes man! Beleving geld nog niet voor Logistics! Succes met je nieuwe baan, Gr, Siem-Jan Succes met het uitwerken van alle response. Hag graag een stempelaar van deze scriptie Veel succes met afstuderen! (4x) Succes! Succses met de laatste lootjes! naar mijn gevoel zijn er twee soorten belevingen, visuele (uitstraling werkruimte en verblijf ruimte) geestelijke. Beste Marijn, Leuk onderzoek. Ik vind de vraagstelling wel erg algemeen. Voor sommige huurders is beleving wel een belangrijk item, voor anderen niet. Dus de een zal daar wel waarde aan hechten en bereid zijn hier meer voor te betalen dan de ander. Veel succes. Richard SPlinter Succes!! Ik vind activiteiten niet direct bijdragen aan de beleving maar de faciliteiten die activiteiten mogelijk maken wel (zoals een bos/winkelcentrum in de buurt van het kantoorgebouw, een game-room, een fancy vergaderruimte, enz.) . Succes met je afstudeerscriptie Hoi Marijn, interessant onderwerp, zeer actueel. Zou je op termijn aan de hand van de uitkomsten ook iets willen schrijven voor Vastgoedmarkt? Ik zie dat je een overstap gaat maken. Gefeliciteerd! Wat ga je precies doen bij Prologis? Is het een idee een berichtje te wijden aan je overstap? Veel succes met de studie en je nieuwe baan (zal best druk zijn). Groet, Johannes Beste Marijn, Een aantal vragen waren wat lastig te beantwoorden. Het gaat dan met name over het woord 'beleving'. Beleving is er, dit is hoe een mens zijn omgeving ervaart. Een ander woord is wellicht perceptie. Dit kan zowel negatief als positief als neutraal zijn. De vraag of er 'beleving in een kantoorgebouw is' , is dus niet zo moeilijk te beantwoorden. Het antwoord op de vraag wat beleving oproept, is dus: alles. Hopelijk heb ik hem verder goed ingevuld :-) Groeten van Daan. IT is ook een belangrijk onderdeel: domotica en herkenning van medewerkers (bij bv parkeerterrein) en hoe actueel de systemen zijn waarmee gewerkt wordt. Indien deze vele malen slechter is dan thuis, dan kunnen de randvoorwaarden perfect zijn, maar overheerst uiteindelijk frustatie van haperende systemen. En verder: koffie. Als de kwaliteit slecht is, klaagt iedereen hier de hele dag over. Dus de vraag is ook: heeft een kantoor zonder barrista hoek nog toekomst? Succes Marijn! Heel veel succes en ook bij Prologis! N.v.t. Elke organisatie is anders. Er zullen echt ook organisaties zijn die wars zijn van beleving en alleen de focus hebben op bijv. een lage huur. De door mij gegeven antwoorden hebben dan ook betrekking op de te verwachten algemene opinie bij huurders. Veel succes Bert Hoe zit het met de beleving van logistieke hallen? lastig onderscheid te maken tussen kleine/grote gebruiker of aanbieder Zet 'm op kerel ik mis duurzaamheid en daarmee gezondheid en comfort in de enquete. succes! Aandachtspunt bij het tegenwoordige werken, blijft het vinden van de juiste balans tussen werk en privé. Kantoor moet een plek zijn waar je graag naar toe gaat om collega's te ontmoeten en waar je ook de voorzieningen treft die je daarvoor nodig hebt en die je inspireren. De vermenging van werk en privé is onvermijdelijk, maar moet niet zo ver doorgetrokken worden dat je amusement, sport, e.d. koppelt aan je werkomgeving. Deze vermening gaat te ver. Dit leidt tot onbalans. Centraal voor beleving staat mi de aanwezigheid van keuzemogelijkheden, of je nu gebruik maakt van alle keuzes of niet, het gevoel dat ze er zijn heeft den positief effect en geeft gevoel van vrijheid nee graag ontvang ik de resultaten van je onderzoek


21

Beleving in kantoorgebouwen Enquete vrij zwart/wit. Ik wilde her en der toelichting/nuancering geven, maar niet mogelijk. Komt, neem ik aan, door het kwalitatieve karakter van de enquete. Succes verder in gevuld door Olivier van Gool/ Solved. nee, veel succes Bel je me even? 0622450430 Groeten, Michiel Sommige standpunten zijn wellicht wat generiek. Ik ben van mening dat voor elke organisatie de beleving verschillend zal zijn en dit dus andere voordelen met zich meebrengt. Hoe kunnen de bedrijfsdoelstellingen van een gebruiker worden vertaald naar passende huisvesting. Ik zie dat het een verschil maakt hoe beleving wellicht wordt aangewend door verhuurders, dit is met name om verhuurbaarheid te verbeteren en huurders te behouden. Vanuit een huurders perspectief zal dit een veel bedrijfskundigere benadering hebben. Een belangrijk aspect dat ik mis is het al dan niet aanwezig zijn van faciliteiten. Dit vinden huurder belangrijk. Denk aan vergaderfaciliteiten, horeca, services voor algemeen gebruik etc. Wij hebben zelf het label HNK (HetNieuweKantoor) ontwikkeld. Leuk voorbeeld. Zie ook www.hnk.nl voor meer info. Beleving van een en in een kantoorgebouw heeft een groter effect als de andere zaken goed op orde zijn zoals de kwaliteit van het gehuurde en een functionele werkplek. Zo zijn er gebouweigenaren die heel veel investeren in voorzieningen op de begane grond maar weinig doen aan de gedateerde kantoorverdiepingen. Dat zal de verhuurbaarheid uiteindelijk beperken. Hieruit maak ik op de beleving een belangrijk facet is maar dat er nog zeker andere zaken zijn die van belang zijn bij een kantoorgebouw anno nu.


22


Instellen de enquete Vragen per pagina

Eén

Laat meerdere indieningen toe?

Laat terug op eerdere vragen?

Vraagnummers weergeven?

Willekeurige vraag volgorde?

Toon voortgangsbalk?

Notificaties ontvangen per e-mail?

Wachtwoordbeveiliging?

IP restrictie?


23


Laatste antwoord Beleving in kantoorgebouwen Beleving zorgt voor onderscheidend vermogen en is daarmee een middel om meerwaarde te creëren waarvoor mensen bereid zijn te betalen, althans volgens de theorie van o.a. Pine & Gilmore. Deze theorie wordt ondersteund door diverse onderzoeken in breed maatschappelijk perspectief. In vastgoed perspectief blijkt uit onderzoek dat beleving in winkel(centra) de omzet verhoogd en daarmee indirect de waarde van het vastgoed. Het onderscheidend vermogen van beleving creëert voor winkels dus meerwaarde, maar is dat ook het geval voor een andere categorie in het commercieel vastgoed, is dit dan ook het geval voor kantoren? Is er überhaupt sprake van beleving in een kantoorgebouw? In het kader van mijn afstudeerscriptie voor de opleiding ‘Master of Studies in Real Estate’ doe ik onderzoek naar de aanwezigheid van beleving in kantoorgebouwen. Er is echter beperkt onderzoek verricht naar beleving in relatie tot kantoren, waardoor ook de vraagstelling van dit onderzoek begrenst is. Ik wil u vragen vanuit uw professionele kennis van vastgoed in het algemeen en specifiek kantoorhuisvesting, bijgaande enquête in te vullen. De enquête zal maximaal 10 minuten van uw tijd in beslag nemen. Uw bijdrage zal van belang zijn om een betrouwbare uitkomst van het onderzoek te verkrijgen. Ik hoop op uw medewerking en wil u daarvoor bij voorbaat danken. Marijn van den Heuvel

Naam (niet verplicht)


Datum van invullen

Wat is uw werkveld? Projectontwikkeling Beleggingen Financiering Makelaardij Taxatie Asset/property Management Anders, namelijk


24


Is er naar uw mening beleving aanwezig in een kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Is deze beleving bewust gecreëerd door huurder of verhuurder? Ja Nee Geen mening

Kan beleving wel worden gecreëerd binnen een kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Kan er wel beleving aanwezig zijn in kantoorgebouw? Ja Nee Geen mening

Kan er vergelijkbare beleving gecreërd worden in verschillende kantoorgebouwen? Ja Nee Geen mening




25


Waardoor ontstaat beleving in een kantoorgebouw volgens u? (meerdere antwoorden mogelijk) Aanwezigheid van vormen van amusement zoals televisie of muziek Aanwezigheid van actieve ontspanning zoals tafel voetbal, gamen of sportvoorzieningen Aanwezigheid van kunst , (binnenhuis) architectuur of bijzondere inrichting/aankleding Aanwezigheid van ontmoetingsplekken voor kennis uitwisseling en samenwerking zoals leestafels, koffie corner, overlegplekken of teamrooms Anders, namelijk…

Huurders hechten meerwaarde aan beleving in een kantoorgebouw Eens

Oneens

Neutraal

Huurders zijn bereid (een hogere huur) te betalen voor beleving in een kantoorgebouw Eens

Oneens

Neutraal

Een kantoorgebouw met beleving onderscheid zich van andere kantoorgebouwen Eens

Onees

Neurtraal

Beleving heeft een positieve invloed op kantoorgebruikers Eens

Oneens

Neutraal

Wat zijn de positieve invloeden van beleving in een kantoorgebouw? (meerdere antwoorden mogelijk) Enthousiaste werknemers Versterkt/ondersteunt het imago van het bedrijf Hogere productiviteit van de werknemers Lager ziekteverzuim Verhogen van de creativiteit Betere samenwerking Bevordert kennis uitwisseling Anders, namelijk...


26


Welke activiteiten dragen bij aan beleving in een kantoorgebouw? Sporten (sportschool) Gebruik van social media (Twitter, linked-in, Facebook) Ontspannen (masseur, powernap) Wandelen Informatie uitwisseling Sociaal contact Terugtrekken (moment van bezinning) Brainstormen Spelen (tafelvoetbal, tafeltennis e.d.) Maatschappelijke participatie (vrijwilligers werk, inzamel acties) Borrel op kantoor Volgen van trainingen en cursussen Anders, namelijk...

Het beeld over de invulling van werktijd en de activiteiten die daarbij belangrijk zijn, zijn veranderd. Amusement, ontspanning, leren en esthetiek maken deel uit van werktijd. Eens

Oneens

Neutraal


Hartelijk dank voor het invullen! Indien u nog vragen heeft, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen. Marijn van den Heuvel [email protected] / [email protected] (vanaf 1 december a.s.) 06-21263881 / 020-6551945 (vanaf 1 december a.s.)


27


EXPERTS

Interview de heer Rietmeijer

18 december 2014

Introductie Beleving is aantoonbaar aanwezig bij Retail en woningen en in de vastgoedwereld wordt beleving gezien als een essentiële waarde binnen deze categorieën. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd op het gebied van de invloeden van inrichting, kleur en geur binnen kantoren. Voor kantoren is Beleving over het algemeen echter minder vanzelfsprekend en is er tevens weinig wetenschappelijk onderzoek bekend. Weinig onderzoek dus verkennend. Korte toelichting van de Theorie van Pine & Gillmore over onderscheidend vermogen van beleving en dus meerwaarde. Vier domeinen Leren, Ontsnappen, Esthetiek, Amusement. Maximale beleving als alle vier de domeinen geraakt worden. Vragen: 90 % van de vastgoed professionals en 100% van de gebruikers geven aan dat er beleving aanwezig is in kantoorgebouwen. Hoe kijkt u hier tegenaan? Antwoord; Iedereen zegt Ja. Beleving alleen is niet waar mensen blij van worden. Mensen willen een sterke band met elkaar ontwikkelen en onderhouden. Een mooie werkomgeving is natuurlijk leuk, maar kost wat en dat wilt niet iedereen betalen. Tevens is de relatie met je baas belangrijk. Alles kan nog zo mooi ingericht zijn en op andere manieren inspelen op jouw ervaring als persoon, maar zodra je baas een lul is, dan ga je niet met plezier naar je werk. In retail is beleving makkelijker te toetsen omdat het meetbaar is. Bij kantoor zijn zoveel actoren die van invloed zijn dat de 1 op 1 relatie moeilijk te trekken is. Naar mijn mening bestaat er zo iets als rationele beleving en irrationele beleving. De smoes was dicht bij de rechtbank wat goed zou zijn voor de zichtbaarheid en voor alle advocaten die dagelijks naar de rechtbank moeten. Dit was natuurlijk onzin. Het ging om de atmosfeer van de omgeving en aanzien. Daarnaast is het de echte beleving. Positieve belevingsgevoel wordt gerationaliseerd waardoor de vraag ontstaat waardoor ze weer gaan overwegen om te verhuizen. Hoe kijkt u aan tegen de meerwaarde van beleving? Antwoord; In 1990 zei de makelaar na het sluiten van een huurovereenkomst tegen de huurder dat deze nog even langs Arhend kon rijden om een wandje uit te zoeken etc. Vanaf ergens rond 2006 moest kantoor niet alleen doelmatig zijn. Er ontstond besef van meerwaarde van goede inrichting. Dit was nog erg gericht op esthetiek. Nou, weet ik nog niet,.. ik zie alle aanvullende voorzieningen zoals in Symphony en het WTC die ook invloed hebben op de beleving. Volgens de theorie van Pine & Gilmore kan er een optimale beleving verkregen worden indien alle vier de domeinen geraakt worden. Wat opvalt in de antwoorden van de ondervraagde in zowel open antwoorden als gesloten, is dat er hoog gescoord wordt in de domeinen Esthetiek (82%/80%) en Leren (92%/100%). Amusement (43%/20%) en Ontsnapping (45%/40%) scoren beduidend lager. Hoe kijkt u hier tegenaan? Antwoord; Als ik het voorbeeld van Facebook gebruik, dan is mijn vraag, is dat zo, of is dat heel iets anders? Als ik mensen zelf verantwoordelijk maak, nemen zij dan nog steeds dezelfde keuzes bv de Gamerooms ed. Is dat niet veel meer zichtbaar maken van de cultuur van het bedrijf? Ik bedoel, ga je dan niet echt sturen op output? Een veel aardiger voorbeeld vind ik Spaces. Esthetisch ziet het er niet uit, maar er is een cultuur gecreëerd. Door uitstraling van Spaces als niet zijnde een platte kamertjes verhuur maar als katalysator voor je business. Het is informeel, iedereen heeft interesse in elkaar. De verhuurder (Spaces in dit geval) heeft het creëren van die katalysator functie deels in de hand.

52


Het domein leren past dus helemaal bij het Spaces verhaal (contact, interactie met anderen). Maar hoe de gebruiker daar daadwerkelijk mee omgaat, heb je niet in de hand. Als eigenaar wel veel invloed op Esthetiek, moeilijker op de andere domeinen. Kantelpunt ligt als het tegen je gaat werken. Dus als eigenaar zal je altijd de kosten moeten afweging. Als eigenaar kan de wel meer pro actief bezig zijn. Beleving is subjectief. Hoe mooi je gebouw ook is, als je bv veel storing aan de liften hebt, dan wordt je moeite om beleving te creëren teniet gedaan. Dus basis servicetechniek moet goed zijn. Alle gebruikers geven aan dat beleving een rol speelt binnen het beleid van de organisatie. Sporten, ontspannen, gebruik van social media, maatschappelijke participatie zijn activiteiten die binnen de huurders gestimuleerd worden. Dit zijn niet typisch werk gerelateerde activiteiten. Antwoord; In discussies met Oracle en Microsoft hebben wij het hier ook veel over gehad. De vragen die toen gesteld zijn war; waarom zou ik de moeite nemen om naar kantoor te gaan? Wat is de functie van het kantoor? Antwoord hierop was dat kantoor een ontmoetingsplek moest zijn. Attractief moest zijn voor werknemers om naar toe te komen. Beleving speelt daarbij een rol. Mensen moeten wel samen aanwezig zijn. Het probleem is wel dat je geen garantie hebt dat het gebruikt wordt zoals het bedacht is. In hoeverre zijn huurder bereidt te betalen voor beleving in een kantoorgebouw? Antwoord; Iedereen betaald al voor de kwaliteit van een kantoor en ook voor alle diensten die in de SK zitten! Je betaalt feitelijk dus al voor alles wat beleving creëert. Locatie (Locatie rechtvaardigt al een bepaald prijsniveau), het service niveau, kwaliteit van het gebouw etc. hangen samen en daar betaal je voor. Zo is er ook een andere verwachtingen als je voor andere locatie kiest. Verwacht in Diemen geen kantoor met goede koffiebar en het serviceniveau van de Zuid-as. Het hangt ook helemaal samen met de personen die er werken! Iedereen wilt betalen voor beleving! Als huurders beweren dat zij hier niet voor willen betalen, waarom zijn alleen al de gemiddelde inrichtingskosten van een kantoor vanaf 1992 verdubbeld? Wat je als eigenaar wel zou moeten doen is de service/beleving aan te bieden zonder extra kosten in rekening te brengen. Het voorbeeld van Ericis wat je net noemde doet het al, Maar ASR zou het ook moeten doen. De volgende stap zoals WTC met organiseren van bijeenkomsten. Mijn inzien is deze plak ‘dienstverlening’ niet gebonden aan het gebouw. Maar feit blijft dat er linksom of rechtsom betaald moet worden. De vraag is dus; in hoeverre vindt je als verhuurder van belang dat dit blijft?

53


Interview de heer Boswijk

23 januari 2015

Introductie Beleving is aantoonbaar aanwezig bij Retail en woningen en in de vastgoedwereld wordt beleving gezien als een essentiële waarde binnen deze categorieën. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd op het gebied van de invloeden van inrichting, kleur en geur binnen kantoren. Voor kantoren is Beleving in het algemeen echter minder vanzelfsprekend en is er tevens weinig wetenschappelijk onderzoek bekend. Weinig onderzoek dus verkennend. Korte toelichting van de Theorie van Pine & Gilmore over onderscheidend vermogen van beleving en dus meerwaarde. Vier domeinen Leren, Ontsnappen, Esthetiek, Amusement. Vragen: Activiteiten vs. domeinen. Voor zowel de activiteiten Sporten, wandelen, Borrel op kantoor (Ontsnappen) Ontspannen en terugtrekken (Amusement) Sociaal contact, Maatschappelijk participatie en het volgen van trainingen geeft (Leren) Antwoord; Het model van de vier domeinen is niet empirisch getoetst en zie ik ook niet als het beste model voor dit onderzoek. Ik zie het volgende model. 1.0 Projectontwikkelaar bepaald. 2.0 Co creatie 3.0 Gebruiker als ontwikkelaar. Dat zou het stramien moeten zijn. Vervolgens zou je per categorie een tiental bedrijven kunnen selecteren die je dan verder gaat onderzoeken. 1.0 de oude economie, 2.0 Microsoft en vergelijkbare bedrijven en 3.0 een bedrijf waar de gebruikers ontwikkeld hebben. Model van educatie Experience is hiervoor niet toepasbaar. Veel liever ontwikkelen naar zelf bepaling. Volgens de theorie van Pine & Gilmore kan er een optimale beleving verkregen worden indien alle vier de domeinen geraakt worden. Wat opvalt in de antwoorden van de ondervraagde in zowel open antwoorden als gesloten, is dat er hoog gescoord wordt in de domeinen Esthetiek (82%/80%) en Leren (92%/100%). Amusement (43%/20%) en Ontsnapping (45%/40%).Wat vindt u van de uitslag dat beleving volgens de uitkomsten van de survey zich spitsen op twee domeinen, namelijk esthetiek en leren? Antwoord; Doet afbreuk aan de kracht van je verhaal. veel meer voor pretparken. Dit is minder inzichtelijk voor kantoorgebouwen. De rode draad voor een kantoorgebouw zou moeten zijn dat deze toegespitst worden aan het gebruik, aan de gebruiker. Bent u het eens dat bedrijven zoals Microsoft en Tommy voorlopers zijn van Beleving? Antwoord; Dat is een boute uitspraak. Wat je eerst moet doen is een set van criteria opstellen waaraan afgeleid kan worden wat vooruitstrevend is? Aan de hand van deze criteria vervolgens vaststellen dat het bedrijf aandacht besteed aan werkomgeving. Hoe hebben deze bedrijven hun werkruimte ingericht. En vervolgens, hoe doen ze dat dan. Een aantal bedrijven zoals ID&T interviewen. Redeneren vanuit de gebruiker en niet vanuit het gebouw. Bedrijven die mensen voor laten gaan zijn vooruitstrevend. Vervolgens werkomgeving, en dan... Microsoft heeft bijvoorbeeld open werkplekken. Er is een sociale open ruimte. Je kunt interviewen hoe de mensen dit vinden. De huidige bedrijven houden geen rekening met gebruiker, er is maar weinig co-creatie tot stand gekomen. Niet genoeg mensgericht. Een bedrijf kan zich onderscheiden door na te gaan hoe een gebruiker zich voelt voor het gebouw er staat, tijdens en hoe voelen zij zich over het gebruik.

54


Opstellen van een set van criteria waarvan je kan zeggen; hier wordt rekening gehouden met de gebruiker. leidraad moet zijn de ontwikkeling hoe mensen werken in gebouwen. We volgen dat helemaal niet. Is het voor de doelgroep kantoren logisch dat er minder behoefte is aan beleving dan in andere vastgoedsegmenten (in het licht van privé tijd en werktijd)? Antwoord; Door elkaar lopen van privé en werktijd. Betaalde werktijd zal naar 3 dagen verschuiven en niet betaalde werktijd 4 dagen. Het huidige gebouw is hier niet op ingericht. Paradigma schift, waardoor we alleen maar succesvol kunnen bouwen in het nieuwe tijdgewricht. In de nieuwe economie van Experience zullen mensen minder werken en meer dingen met elkaar gaan doen. De economie verschuift van geld naar uitruil van waarde. Dit vergt een andere manier van werken en dus ook andere kantoorgebouwen. Ik maak een categorie van bedrijven die mee gaan in deze ontwikkeling. Een andere ontwikkeling die ik zie zijn jongen bedrijven / internet bedrijven. Booking.com en Tommy Hilfiger huren traditionele gebouwen en passen deze aan naar de door hun gewenste nieuwe eisen. De markt zal verkleinen. Daarbij zal de sociale ruimte in een traditioneel kantoorgebouw anders ingericht worden. Door de crisis van de afgelopen jaren komt dit nu op de agenda. Zijn er wat beleving betreft verschillen tussen nationaal vs internationaal? Antwoord; Beleving/co creatie is alleen van toepassing op een westerse economie. Hier spelen ook cultuurverschillen een grote rol. In London is dit bijvoorbeeld niet mogelijk. In Europa zijn het vooral de vooruitstrevende Nordic countries (Denemarken, Zweden, Finland, Noorwegen) en Nederland. Andere landen zijn nog te veel top down. Ik noem deze vooruitstrevendheid de democratisering van de maatschappij Hoe heeft het fenomeen beleving zich in de tijdgevormd? T.o.v. vroeger zijn er al twee domeinen geraakt. Antwoord; 40 jaar geleden niet. Als je kiest voor alleen beleving is dat een vernauwing van je denken. Je moet meer rekening houden met hoe mensen werken. Progressie van waarde. industrieel gebouwd, vervolgens allerlei diensten en nu gaan we ons concentreren op de gebruiker. Complicerende factor. Hilfiger dat men niet meer. Zij zijn de connectie kwijt met het timeframe. Zij zullen zich concentreren op wat de gebruiker nodig heeft/wilt. Ik zie echter grote veranderingen binnen de komende 10 jaar. Ik zie daarbij een digitalisering van de economie. Het gaat veel minder om fysieke producten. Mensen gaan op een andere manier werken, waarbij zij een eigen leerproces binnen grote bedrijven plannen. Mensen committeren zich aan hun eigen ontwikkelingsprogramma. Daar gebruiken ze grote bedrijven voor zoals Airbnb en Tommy Hilfiger. Booking.com hield laatst een conferentie met 5000 man. Het was een zinderende sfeer. Wij moeten dus gebouwen ontwikkelen die hierbij aansluiten. Alle gebruikers geven aan dat beleving een rol speelt binnen het beleid van de organisatie. Sporten, ontspannen, gebruik van social media, maatschappelijke participatie zijn activiteiten die binnen de huurders gestimuleerd worden. Dit zijn niet typisch werk gerelateerde activiteiten? Antwoord; De huidige bedrijven houden geen rekening met gebruiker, co creatie tot stand gekomen. Mensgericht. Onderscheiden voordat het gebouw er staat, tijdens en hoe voelen zij zich over het gebruik. Daarmee kan je een set van criteria opstellen waarover je kan zeggen; hier wordt rekening gehouden met gebruiker. In een traditionele economie wordt een gebouw een ontworpen en vervolgens pas een huurder gezocht. Dit zou juist meer in co creatie moeten gebeuren. Co-creatie heeft meerdere gradaties. Meedenken en mee bouwen. Uiteindelijk gaan

55


de naar een tijd toe dat mensen eigen huizen gaan bouwen en op termijn ook kantoorgebouwen. Auping heeft de verblijfsruimte midden in de fabriek gehangen. Zij noemen dit het hart van Auping. Iedereen maakt daar gebruik van, zowel de medewerkers van het kantoor als uit de fabriek. Je kunt dus kijken naar het totale gebouw en/of differentiëren naar de publieke ruimtes. Voorbeeld is bv ook het diolockshouse van ABN amro. Hier is een ruimte gecreëerd voor start ups, een incubator waar men experimenteert in de lunch en ontmoetingsruimtes. Maar niet in het totaalconcept.

56


Interview de heer Roordink

26 januari 2015

Introductie Beleving is aantoonbaar aanwezig bij Retail en woningen en in de vastgoedwereld wordt beleving gezien als een essentiële waarde binnen deze categorieën. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd op het gebied van de invloeden van inrichting, kleur en geur binnen kantoren. Voor kantoren is Beleving in het algemeen echter minder vanzelfsprekend en is er tevens weinig wetenschappelijk onderzoek bekend. Weinig onderzoek dus verkennend. Korte toelichting van de Theorie van Pine & Gilmore over onderscheidend vermogen van beleving en dus meerwaarde. Vier domeinen Leren, Ontsnappen, Esthetiek, Amusement. Maximale beleving als alle vier Vragen: Wat is jullie concept en in hoeverre speelt beleving hierin een rol? antwoord; Wij zijn gestart in 2006 omdat wij zagen dat vastgoed alleen als financieel product op de markt werd gezet. Er was helemaal geen relatie tussen het vastgoed als financieel product en de gebruiker van het vastgoed. Er is geen product op de wereld waar die relatie tussen deze twee zo slecht is. Wij zijn in dat gat gesprongen en hebben als dienstverlener gekeken wat de gebruiker nu eigenlijk echt wil. Waar daadwerkelijk behoefte aan is. De traditionele vastgoedpartijen snapten hier niets van. Zij denken in VVO’s met zo min mogelijk algemene (niet verhuurbare) ruimtes, lange contracten en het liefst met 1 huurder, yields, financiering en de uiteindelijke waarde van vastgoed. Wij wilden juist gebouwen met grote algemene ruimte op de begane grond, heel veel kleine huurders met korte contracten, dachten niet in yields maar in cashflow. Hierdoor wilde de traditionele partijen hogere yields hanteren wij zouden risicovoller zijn. De waarde van het vastgoed zou daarmee omlaag gaan… Kortom, ze zagen het helemaal niet zitten. Maar onze cashflow is zeer goed gebleken en de kans is natuurlijk nihil dat alle huurders ineens zijn contract opzegt, retentie van huurders is 85% en we hebben net een vestiging aan de vijzelstraat geopend die al voor opening helemaal vol zit. Men dacht dat wij een eendagsvlieg zouden zijn, maar wij hebben het tegendeel bewezen. Uiteindelijk komt het neer op de vraag ‘wat ben ik bereid om te betalen voor een werkomgeving?’ Hierbij hebben wij gekeken naar retail en hotels, naar membersclubs in Londen etc. Waarom zijn mensen bereid veel te betalen voor een gin-tonic bij een membersclub? Het gaat om marketing en services. Deze zijn meetbaar. Alles wat je doet in ons kantoor is meetbaar dankzij de technologie. Retailisation of offices noem ik dat. Onderscheid een kantoorgebouw met beleving zich volgens u van andere gebouwen? Antwoord; De locatie blijft altijd belangrijk. Er moet een relatie zijn met de locatie. Ons concept in de wei zou geen succes worden. Iedereen verklaarde ons echter voor gek toen wij een vestiging aan de Barbara Strozzilaan wilde openen in een gebouw wat al lange tijd leeg stond. Niemand wilde hier zitten. En het gebied leeft nu juist weer helemaal op. Ook BNP Paribas wilt hier nu zitten, want de plek is goed. Het gebouw is slecht een schil en voor ons van ondergeschikt belang, als de locatie maar goed is. Wij gaan uit van een aantal trends die wij zien. Verstedelijking, individualisering, minder relevantie eigendom, minder status gevoelig. Vroeger had je aanzien als je 100 man onder je had, nu als je kan zeggen dat je met 2 man een miljoen omzet. Mensen werken met elkaar, maar niet zozeer bij elkaar. Je maakt gebruik van elkaar als je elkaar nodig hebt. Dat kan binnen een community zoals Spaces, want we hebben 100 verschillende bedrijven onder 1 dak, van advocaat en financier tot IT of marketing bureau.

57


Welke activiteiten dragen bij aan beleving in kantoorruimte? Antwoord; Regus is functionaliteit. Spaces is een ecosysteem. Het raakt de emotionele kern van de mensen. Dit doen we door co-creatie. Daarbij gaat het over mensen. Mensen maken het verschil. Het emotionele kader is onderscheidend voor de propositie van Spaces. Werken wordt consument gedreven. Men gaat keuzes maken op werk die men thuis ook zou maken. Werk en privé tijd gaan door elkaar lopen. Steeds minder werktijd. Maar dat kan ook bij Spaces. Voor het behouden van werknemers is beleving ook heel belangrijk. De omgeving waarin je werkt maakt dat je ergens bij hoort. Bij Spaces organiseren we dan ook veel evenementen die niet direct een relatie hebben met werk, maar eerder amusement zijn. Talks, Facebook meets Twitter discussie, De wereld draait door achtige bites and beats, Christmas drinks. Wel 50 tot 60 events per jaar. Maar ook ontsnapping zoals masseuses maken hier deel van uit. Hier kan je ook weer een relatie zien met retail, namelijk de relevantie van traffic door o.a. het organiseren van deze evenementen. Alles hangt samen. Hoe kijkt u aan tegen Amusement, Ontsnapping, Esthetiek en Leren? Antwoord; Spaces is een branding van een community. Mensen kunnen bij deze community horen. zou je iedere dag naar een saai kantoor gaan en er saggerijnigere uitkomen dan je erin ging? Waarom wil je thuis een mooie inrichting hebben en op kantoor niet? Waarom accepteer je het dat de koffie op kantoor slechter is dan thuis? Heeft ooit iemand een foto gemaakt van een traditioneel kantoor en deze op Facebook gepost? Dat doen mensen wel als ze werken in Spaces. Je hoort bij Spaces en dat wil je graag delen met anderen. En daardoor willen anderen ook bij Spaces horen. De merknaam Spaces krijgt daarmee toegevoegde waarde. Die merknaam moet je bouwen. Design en lifestyle zijn daarbij belangrijk. Design is ook kunst. Werkomgeving moet net zo leuk zijn als thuis. Ik noem dat Home-ificatie van kantoor.

58


Interview de heer Van der Sluys

23 januari 2015

Introductie Beleving is aantoonbaar aanwezig bij Retail en woningen en in de vastgoedwereld wordt beleving gezien als een essentiële waarde binnen deze categorieën. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd op het gebied van de invloeden van inrichting, kleur en geur binnen kantoren. Voor kantoren is Beleving in het algemeen echter minder vanzelfsprekend en is er tevens weinig wetenschappelijk onderzoek bekend. Weinig onderzoek dus verkennend. Korte toelichting van de Theorie van Pine & Gilmore over onderscheidend vermogen van beleving en dus meerwaarde. Vier domeinen Leren, Ontsnappen, Esthetiek, Amusement. Maximale beleving als alle vier Vragen: 90 % van de vastgoed professionals en 100% van de gebruikers geven aan dat er beleving aanwezig is in kantoorgebouwen. Hoe kijkt u hier tegenaan? Antwoord; Moeilijk definieerbaar. Beleving noemen wij heel vaak. Is een modewoord geworden. Sinds 2010 wordt beleving in veel rapporten genoemd. Alles rondom een gebouw draagt bij aan beleving, niet alleen binnenkant. Het gaat om talent te binden. Talent gaat zeggen, ik wil graag de mogelijkheid hebben om te kiezen. beleving is ook de mogelijkheid om een werkplek te kunnen kiezen binnen een kantoor. Werkzaamheden vragen stilte, dan dus een stiltekamer en indien juist meer interactie nodig is, dan open werkplek. Volgens de theorie van Pine & Gilmore kan er een optimale beleving verkregen worden indien alle vier de domeinen geraakt worden. Wat opvalt in de antwoorden van de ondervraagde in zowel open antwoorden als gesloten, is dat er hoog gescoord wordt in de domeinen Esthetiek (82%/80%) en Leren (92%/100%). Amusement (43%/20%) en Ontsnapping (45%/40%). Antwoord; Wat is de huidige status en waar gaan we naar toe? Dus ontsnappen is eigenlijk wel gewenst, maar maakt op dit moment nog geen deel uit van werktijd/kantoor Openbare ruimtes in kantoren worden belangrijker voor amusement en ontsnappen, net zoals de omgeving van de koffie is veranderd, maar niet de koffie zelf. Ik ben van mening dat deze domeinen wel onderdeel uitmaken van werkproces (amusement en ontsnapping), wederom om talenten te binden. Werktijd en vrije tijd gaan steeds meer door elkaar lopen, er wordt steeds meer gestuurd op output i.p.v. tijd. Voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld hardlopen onder werktijd. Tijdens het hardlopen ben je weer vrij om te denken, ook over werk en kom je wellicht zelfs tot verfrissende ideeën die je op kantoor niet had gekregen. De financiële prikkel van vroeger alleen werkt niet meer. Perceptie van bezit en status veranderd. Gebruik i.p.v. bezit wordt steeds belangrijker. Alle gebruikers geven aan dat beleving een rol speelt binnen het beleid van de organisatie. Sporten, ontspannen, gebruik van social media, maatschappelijke participatie zijn activiteiten die binnen de huurders gestimuleerd worden. Dit zijn niet typisch werk gerelateerde activiteiten? Antwoord; Zie eerder antwoord. 100% van de gebruikers en 97% van de professionals geven aan dat gebruikers meerwaarde hechten aan Beleving in kantoorgebouwen. Hoe kijkt u hier tegenaan? Antwoord; Zei eerder antwoord. Echter geeft 60% van de huurders aan niet bereidt te zijn hiervoor te betalen (tegen 10% bij de professionals).

59


Antwoord; Hetzelfde als alle bedrijven tegen duurzaamheid aankijken. Iedereen wil het hebben, maar er niet voor betalen. Natuurlijk betalen ze indirect voor duurzaamheid en beleving. Zie bijvoorbeeld de huurprijzen. Amusement, ontsnapping, leren en esthetiek maken allen deel uit van werktijd. 80% gebruikers is het hiermee eens. Antwoord; maken allen deel uit van beleving. Is het voor de doelgroep kantoren logisch dat er minder behoefte Is aan beleving? Antwoord; Woningen en winkelen, zitten dichter tegen de maatschappij. Een vastgoedeigenaar is geen gastheer. Deze kijkt meer naar de financiële kant dan naar het gebruik. Een retailer is ook financieel, maar meer afhankelijk van passenten en zal dus meer gericht zijn om de passanten te trekken en aan zich te binden. Tevens moet de retailer dit iedere dag weer doen, dit in tegenstelling tot de vastgoedeigenaar van kantoorruimte die een 5 jarig huurcontract afsluit. De klanten (werknemers van de bedrijven) komen toch wel. Maar vastgoedeigenaar zou zich eigenlijk wel meer moeten opstellen als een hotelier. Zie bijvoorbeeld Spaces. Deze kantooraanbieder werkt met abonnementen waarbij iedereen kan inlopen en uitlopen. Iedereen kan kiezen uit een menukaart voor kantoorhuisvesting wat vervolgens op maat geboden wordt. Spaces is de retailer van kantoren. Ook wel grappig om te zien dat als het goed gaat met de economie/kantoren, er minder gekeken naar de gebruiker. Slechte zaak uiteraard. Je kunt je dan ook afvragen of beleving niet afhankelijk is van de conjuncturele stand. gaat het goed, dan is beleving minder belangrijk. Concepten/Spaces? Antwoord; Daar ben ik het niet mee eens. Beleving is geen concept. Een concept niet overal toepasbaar. Spaces in zuidoost werkt niet. Ook zijn er bouwtechnisch/fysieke beperkingen. Concept is niet alleen maar beleving.

60

Beleving, Beleving, Beleving! Onderzoek naar de aanwezigheid van betekenisvolle beleving bij kantoorgebouwen

Recommend Documents