Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen definitief
25-09-2009
1 Inleiding De Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor eigenaren om bepaalde leegstaande woningen tijdelijk te verhuren. Deze mogelijkheid werd tot op heden alleen gebruikt voor de tijdelijke verhuur van, binnen een redelijke termijn, te slopen of te renoveren corporatie- of gemeentewoningen. Het verstrekken van vergunningen voor tijdelijke verhuur aan particulieren is nog niet voorgekomen. Aanleiding Deze notitie is opgesteld naar aanleiding van een aantal verzoeken of de gemeente medewerking verleent aan het verstrekken van een vergunning op basis van de Leegstandwet voor de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. Particuliere eigenaren van te koop staande woningen zien de vraag naar koopwoningen dalen. Er ontstaat leegstand omdat veel eigenaren al naar hun nieuwe woning verhuisd zijn. Door de tijdelijke leegstand worden particuliere eigenaren geconfronteerd met dubbele woonlasten. Een oplossing om deze dubbele kosten te verminderen en leegstand tegen te gaan is het tijdelijk verhuren van deze te koop staande woningen. Het gaat daarbij om tijdelijke verhuur aan een huurder die zijn/haar hoofdverblijf op het adres van de gehuurde woning heeft. Recreatieve verhuur is niet mogelijk. Voordelen tijdelijke verhuur Deze tijdelijke verhuur van te koop staande woningen heeft diverse voordelen: 1. De eigenaar kan doorgaan met de verkoop van de woning. In de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet worden duidelijke afspraken gemaakt over de opzegging: opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal 3 maanden, voor huurder is de opzegtermijn maximaal 1 maand. 2. De tijdelijke huurder kan voorzien in een acute woningbehoefte. Bij tijdelijke verhuur kan gedacht worden aan familie, verbroken relaties, studenten e.a. 3. De huurder betaalt de huurprijs die door de eigenaar op basis van de puntentelling wordt voorgesteld, door het college wordt vastgesteld en in de vergunning wordt opgenomen. 4. De tijdelijke verhuur komt de woningeigenaar financieel tegemoet. 5. Leegstand wordt hiermee voorkomen en de doorstroming op de woningmarkt kan doorgang vinden. Mits het beroep op de Leegstandwet legitiem is, bestaat er geen bezwaar tegen vergunningverlening. Wel dient de aanvrager aan een aantal voorwaarden te voldoen. Welke koopwoningen Niet alle te koop staande woningen komen in aanmerking voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Het moet gaan om een voor verkoop bestemde woning die (ex art 15 lid 1 sub b Lw): nimmer bewoond is geweest (nieuwbouwwoning), of door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest gedurende de laatste 12 maanden voordat de woning leeg is komen te staan (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest), of gedurende de laatste 10 jaar niet langer dan 3 jaren aaneengesloten verhuurd is geweest. Voorwaarden vergunning tijdelijke verhuur De voorwaarden voor vergunningverlening staan in de Leegstandwet (art 15 lid 3 Lw). Deze luiden: de woonruimte waarvoor vergunning wordt gevraagd staat leeg: van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd, dat hij de woonruimte op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting (dat wil zeggen: de woning permanent verhuurt, verkoopt of zelf bewoont);
2 -
de eigenaar toont aan, dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond.
Uit oogpunt van zorgvuldigheid stelt de gemeente Terschelling de volgende vereisten aan de vergunningaanvraag: 1. aanvrager moet aantonen eigenaar en laatste bewoner van de woning te zijn; 2. aanvrager moet aantonen het huis in de verkoop te hebben; 3. aanvrager moet aantonen dat hypotheekverstrekker akkoord is met de verhuur; 4. aanvrager moet motiveren/aantonen dat hij de woning redelijkerwijs niet op een andere wijze dienstbaar kan maken aan de volkshuisvesting; 5. aanvrager toont aan dat de tijdelijk te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate wordt bewoond; 6. aanvrager dient een huurprijsberekening volgens het woningwaarderingsstelsel in; 7. bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schriftelijke volmacht overleggen; 8. de tijdelijke huurder moet bekend zijn; 9. als de huisvestingsvergunning van toepassing is moet de tijdelijke huurder maatschappelijk en/of economisch gebonden zijn; 10. er is nog niet eerder een vergunning voor dezelfde woonruimte afgegeven. Het college toetst een aanvraag aan de Leegstandwet en deze notitie en geeft, bij positieve uitkomst van de toetsing, de vergunning onder voorwaarden af. De controle op de laatste bewoning en leegstand vindt plaats op basis van de GBA. Lengte van vergunning De gemeente geeft de vergunning af voor maximaal 2 jaar. Op verzoek van de eigenaar kan de vergunning met maximaal één jaar verlengd worden. Verlenging moet aangevraagd worden voor afloop van de vergunning. Verlenging is uitsluitend mogelijk als aanvrager aantoont zich in te hebben gespannen om de woning op reguliere wijze (verkoop, permanente verhuur, zelfbewoning) dienstbaar te maken aan de volkshuisvesting. De totale lengte van de vergunning wordt door de gemeente beperkt tot maximaal drie jaar. Slechts in uitzonderlijke, per aanvraag te bepalen, gevallen zal hiervan afgeweken worden. De woningmarkt op Terschelling is dusdanig dat binnen de termijn van maximaal 3 jaar de woning op reguliere wijze dienstbaar moet kunnen zijn aan de volkshuisvesting. Mocht verkoop na maximaal 3 jaar nog niet plaatsgevonden hebben, dan zullen andere oorzaken, zoals een te hoge vraagprijs of achterstallig onderhoud, zeer waarschijnlijk de reden zijn en niet de woningmarkt- of economische situatie. Tijdelijke verhuur en huurbescherming Op de overeenkomst van tijdelijke verhuur zijn de artikelen van het Burgerlijk Wetboek (boek 7A), waarin de huurbescherming van de huurder is geregeld, niet van toepassing. In plaats daarvan zijn de dwingende voorschriften op het gebied van huurbescherming van de Leegstandwet (artikel 16 Lw) van toepassing. De huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van maximaal één maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. In de huurovereenkomst moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld. Huurprijs De huurprijs mag niet hoger zijn dan dat prijs die in de vergunning staat. De maximale huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) en de gebrekenregeling. De gemeente kan controleren of de ingediende puntentelling realistisch is opgesteld. Deze controle vindt in ieder geval plaats indien de woning een
3 huurprijs heeft boven de huurprijsgrens uit de Huisvestingsverordening en de huurder niet voldoet aan de bindingseisen en als de opgegeven huurprijs hoger is dan de puntentelling rechtvaardigt. Komen verhuurder en huurder een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woning ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs die in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs. Is de overeengekomen huurprijs lager dan waartegen de woning ten hoogste mag worden verhuurd, dan blijft de overeengekomen huurprijs in stand. De huurder kan zelf naar de huurcommissie gaan als hij gebreken aantreft en van mening is dat de huur te hoog is. Huisvestingsvergunning Ook voor tijdelijke bewoning is een huisvestingsvergunning vereist als de woning een kale huurprijs heeft beneden de huurprijsgrens. Deze grens ligt per 1 juli 2009 op € 647,50. De grens wordt jaarlijks per 1 juli aangepast. Inschrijving in GBA Wanneer de huurder de woning tijdelijk huurt dient hij/zij zich in te schrijven op dit adres in de GBA. Geen bezwarenmogelijkheid Tegen een beslissing tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging en tegen een beslissing betreffende de huurprijs (ex artikel 16, lid 9 Lw) staat geen bezwaar open. Mandaat Het college geeft de onderstaande ambtenaren de bevoegdheid om namens hen de vergunning te verlenen, dan wel te verlengen, ingeval de vergunningaanvraag voldoet aan de Leegstandwet en deze beleidsnotitie: de beleidsmedewerker Handhaving- en Huisvestingszaken de senior beleidsmedewerker van het Team Bouwen en Wonen het sectorhoofd Grondgebied Leges Momenteel is in de legesverordening geen specifiek tarief voor deze vergunning opgenomen. Wel kent de verordening een ‘’restbepaling’’ op grond waarvan voor het in behandeling nemen van deze vergunningaanvraag een tarief berekend kan worden. In 2009 bedraagt dit tarief € 11,80. Dit tarief wordt jaarlijks aangepast. Dit ‘’resttarief’’ wordt voorlopig gehanteerd voor de vergunningaanvragen. Eind 2009 wordt bekeken hoeveel aanvragen zijn behandeld en hoeveel werk daarmee gemoeid is. Wellicht is het dan raadzaam om een speciaal tarief voor het in behandeling nemen van een aanvraag tot verkrijging ven een vergunning ingevolge artikel 15 lid 1 van de Leegstandwet en voor verlenging van deze vergunning in te voeren. Aanvraagformulieren Voor zowel het aanvragen van de vergunning als het aanvragen van verlenging van de vergunning zijn aanvraagformulieren beschikbaar. Deze zijn af te halen bij de publieksbalie en komen beschikbaar via de gemeentelijke website.
