Beleidsbrief Wonen 2014
1
Inleiding Voor u ligt de Beleidsbrief Wonen 2014. Net als zijn drie voorgangers geeft de Beleidsbrief invulling aan de toezegging van het College, de Raad mee te nemen in het woonbeleid en de ontwikkelingen op de Almeerse woningmarkt. Hierbij vormen de Woonvisie uit 2009 en het coalitieakkoord (“De kracht van de stad” uit 2014) het uitgangspunt van beleid. De vorige Beleidsbrief Wonen (2013) kwam ruim een jaar geleden uit en hield zich bezig met 2012 en een deel van 2013. Deze Beleidsbrief kijkt voornamelijk terug naar het jaar 2014 (en af en toe naar de jaren daarvoor). Vanzelfsprekend kijken we in deze woonbrief ook vooruit. De volgende uitgangspunten staan centraal in het beleid van het college: -
Voldoende betaalbare woningen Een vangnet voor degenen die op zorg zijn aangewezen of tussen wal en schip terecht dreigen te komen Een aanbod van nieuwbouwwoningen en woonmilieus dat door zijn verscheidenheid aantrekkelijk is voor verschillende groepen Aandacht voor de leefbaarheid in de buurten en wijken van de stad
In het vervolg van deze woonbrief behandelen we allereerst kort de nationale ontwikkelingen op het gebied van wonen en de consequenties hiervan voor Almere. In de daarop volgende paragraaf worden de uitgangspunten van beleid uitgewerkt in vijf lokale ontwikkelingslijnen en thema’s die het beeld van het wonen in Almere op dit moment in hoge mate bepalen. Dit zijn: -
Wonen met welzijn en zorg De beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Een rechtvaardige woonruimteverdeling. Woningbouwproductie/programmering en stimuleren van de woningmarkt. Aandacht voor de huidige stadsdelen.
Per thema wordt aangegeven wat er in 2014 is gebeurd, wat de verwachtingen en ambities voor 2015 zijn en welke afspraken we hierover willen maken. Bij deze beleidsbrief treft u tevens de Monitor ‘Wonen in Almere 2015’ aan. Deze bevat een cijfermatig overzicht van de ontwikkelingen op de Almeerse woningmarkt (huur en koop) en van de woonruimteverdeling van de huurwoningen van de woningcorporaties.
De politieke omgeving van het wonen Het jaar 2014 stond evenals het jaar 2013 in het teken van landelijke discussies en politieke besluitvorming rond de volkshuisvesting. Meer in het bijzonder was er opnieuw veel aandacht voor de rol en positie van de woningcorporaties. In juni werd de nieuwe Huisvestingswetdoor de Eerste Kamer aangenomen, waardoor deze wet op 1 januari 2015 van kracht werd. Een aantal van de hierin opgenomen maatregelen raakt aan de manier waarop in Almere de woonruimteverdeling is geregeld, zoals de bepaling dat geen (vergunnings)eisen mogen worden gesteld bij goedkope koopwoningen en het toevoegen van ‘mantelzorg’ als urgentiecriterium. We gaan hier in het vervolg nog nader op in. Een andere belangrijke mijlpaal was de publicatie van het rapport van de parlementaire enquêtecommissie naar de woningcorporaties, eind oktober 2014. Ingegeven door het onbehagen over de activiteiten van -en excessen bij- sommige corporaties heeft de commissie de hele sector tegen het licht gehouden en een groot aantal aanbevelingen voor hervormingen gedaan. Deze 2
aanbevelingen hebben niet alleen betrekking op de organisatie van de sector en de financiële regels, maar ook op het versterken van de positie van externe partijen zoals de huurders, de gemeenten en de toezichthouders, waaronder een Woonautoriteit. Uitgangspunt hierbij is een centrale (Rijks)kaderstelling met lokaal bindende afspraken. Tot slot stemde de Tweede Kamer in december 2014 in met de “novelle”, de herziening van de Woningwet. Deze wordt zo gewijzigd, dat duidelijk wordt wat woningcorporaties (nog) wel en niet (meer) mogen doen, en wie daar toezicht op houdt. Recent kwam naar buiten dat hierin ook beoogd wordt dat het grootste deel van de huurders met huurtoeslag (gedacht wordt aan 90 of 95%) wordt gehuisvest in woningen tot de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ in de huurtoeslag (maximaal 618 euro per maand). Dit is een steun in de rug van het beleid van het college, dat gericht is op matiging van de huren van sociale huurwoningen die worden aangeboden. De ontwikkelingen in het Rijksbeleid hebben consequenties voor de Almeerse volkshuisvesting. De maatregelen uit de Huisvestingswet betekenen dat de Huisvestingsverordening, die sinds januari volledig is ingevoerd, voor 1 juli op een aantal onderdelen moet worden aangepast om binnen de kaders van de wet te blijven. Zo is het niet langer toegestaan om eisen te stellen met betrekking tot de markt voor koopwoningen (zoals een huisvestingsvergunning voor goedkope koopwoningen). Bij het toewijzen van huurwoningen mag nog slechts voor een kwart van de toe te wijzen woningen een binding aan Almere als voorwaarde worden gesteld. Ook de veranderingen in het sociaal domein werken door in de Almeerse volkshuisvesting. Meer verantwoordelijkheden zijn bij de gemeente gelegd, maar met minder middelen om de opgave te realiseren. Het onderwerp “wonen met welzijn en zorg” stond al hoog op de agenda van het college; we gaan het komende jaar zorgen dat mogelijk negatieve consequenties van de transitie in een zo breed mogelijke samenwerking –zowel binnen als buiten het stadhuis- in beeld worden gebracht en worden opgelost. Nut en noodzaak van deze samenwerking wordt inmiddels door alle betrokken partijen gedeeld, bijvoorbeeld via het Platform Wonen.
Almeerse woonthema’s en ontwikkelingen Het afgelopen jaar kenmerkte zich door een aantal ontwikkelingen op de Almeerse woningmarkt. De belangrijkste hiervan zijn: - de woningmarkt toont tekenen van herstel, vooral als het gaat om beweging op de markt van bestaande (koop)woningen - de beschikbaarheid en betaalbaarheid in de sociale huursector blijft een probleem, al is er als gevolg van prestatieafspraken met de woningcorporaties in 2014 een duidelijke kentering zichtbaar - in de nieuwbouw verloopt het herstel langzaam; ook woningcorporaties bouwden weinig - het aantal urgenten neemt toe; er is een knelpunt bij de uitstroom uit instellingen en de beschikbaarheid van (goedkope) eenkamerwoningen Deze ontwikkelingen hebben hun weerslag op (en consequenties voor) het Almeerse woonbeleid. Hieronder zien we wat de nationale en lokale ontwikkelingen van het afgelopen jaar betekenen voor de uitgangspunten, hoofdlijnen en thema’s van het woonbeleid. Ook zien we, hoe het college dit alles doorvertaalt naar de beleidsambities voor 2015 en verder.
3
1. Wonen met welzijn en zorg DOEL: Het mogelijk maken dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en mee kunnen doen in hun buurt; een vangnet bieden voor mensen die dit nodig hebben. Met de inwerkingtreding van de nieuwe WMO, de Wet Langdurige Zorg en de Jeugdwet, op 1 januari 2015, is de transitie van de zorg een feit. Gemeenten zijn nu verantwoordelijk voor de ondersteuning van hun burgers. Uitgangspunt is dat burgers zo veel mogelijk zelfstandig wonen en indien nodig begeleiding ontvangen van mantelzorgers en/of professionals. De gemeente is verantwoordelijk voor het faciliteren en organiseren van deze extramurale ondersteuning, waaronder ook begeleid wonen valt. Intramuraal wonen is alleen nog van toepassing op mensen die de zwaarste vormen van zorg nodig hebben. Deze intramurale 24-uurszorg blijft voor deze groep gewaarborgd in de Wet Langdurige Zorg. Hierbij hoort ook dat gemeenten de beschikbaarheid stimuleren van (en sturen op) een adequaat woningaanbod, geschikt en betaalbaar voor mensen die ondersteuning in het zelfstandig wonen nodig hebben. Dit betekent een betaalbaar aanbod van gelijkvloerse woningen met voorzieningen nabij voor senioren, een betaalbaar aanbod (geclusterde) woningen voor mensen met een (GGZ) beperking, en voldoende aanbod voor mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen. Het college werkt, samen met diverse partijen (onder andere corporaties en zorgpartijen), aan een Uitvoeringsagenda Wonen met Welzijn en Zorg. Het college verwacht deze agenda in mei vast te kunnen stellen en de raad hierover te informeren. De Uitvoeringsagenda bevat onder meer de volgende actiepunten: • • • • • • •
Kwantificering van de extramuralisering Verruiming van de mogelijkheden van de uitstroom Preventie van instroom in Maatschappelijke Opvang (o.a. door preventie huisuitzetting) Het opheffen van (juridisch-planologische) belemmeringen van de vestiging van kleinschalige projecten van begeleid wonen Afspraken met corporaties over de aanpassingen van de woningvoorraad aan de zorgbehoefte Experiment Woonservicegebied Versterking van de samenwerking tussen corporaties, zorgverleners en gemeente.
Het eerste actiepunt van de agenda, de kwantificering van de extramuralisering van de zorg, is inmiddels uitgevoerd. Hierbij is bepaald hoe groot het aantal mensen met een zorgindicatie is die ten gevolge van de transitie van de zorg, nu zelfstandig moet wonen, terwijl de zorgindicatie hen voorheen het recht gaf op het wonen in een intramurale setting. De rapportage is in voorbereiding. Over de juistheid van de cijfers wordt nog overleg gevoerd met corporaties en zorgpartijen. Om de verschillende opgaven die uit de Uitvoeringsagenda voort komen voortvarend aan te pakken, heeft het college de (ambtelijke) Taskforce Wonen met Welzijn en Zorg in het leven geroepen. De Taskforce zal zich op de korte termijn vooral bezig houden met de verruiming van de mogelijkheden voor de uitstroom uit maatschappelijke instellingen naar zelfstandig wonen (inclusief voorstellen voor preventie van instroom). Op dit moment zijn er knelpunten bij de uitstroom naar zelfstandig wonen vanuit instellingen voor Maatschappelijke Opvang (o.a. Leger des Heils) en vanuit instellingen voor intramurale jeugdzorg. Deze knelpunten worden onder meer veroorzaakt door de schuldenproblematiek bij een deel van de doelgroep, door veranderingen in de organisatie van de woonruimteverdeling (waaronder de 4
urgentieregeling) en door het beperkte aanbod van kleine en goedkope woningen (met name voor jongeren). In dit laatste geval gaat het zowel om individuele woningen voor jongeren die na jeugdzorg zelfstandig kunnen wonen als om geclusterde woningen voor jongeren die na de jeugdzorg nog veel begeleiding nodig hebben. Almere staat dan ook voor een opgave tot uitbreiding van het aanbod van de volgende woningen: -
kleine, goedkope woningen voor eenpersoonshuishoudens kleine goedkope geclusterde woningen voor begeleid wonen projecten projecten voor begeleid kamerbewonen
De Taskforce zal – in samenwerking met corporaties en zorgpartijen - met haalbare voorstellen en concrete acties komen. Een (voorlopige) inschatting is dat er per jaar voor de uitstroom uit de diverse maatschappelijke instellingen circa 120 goedkope woningen of kamers nodig zijn en voor uitstroom uit de jeugdzorg circa 100 kamers of goedkope woningen nodig zijn. Voor een deel van de cliënten is ook begeleiding in het zelfstandig wonen nodig. Oplossingen liggen onder andere in het verruimen van het aanbod aan beschikbare en goedkope woonruimte voor deze doelgroep en in het opzetten van projecten voor begeleid zelfstandig wonen. Daarnaast zorgt de gemeente (los van de Taskforce) voor de matching van vraag en aanbod van de zorg-gerelateerde huisvestingsvraag en voor begeleiding van initiatieven. Dit heeft geleid tot onder andere de onderstaande projecten (deels al gerealiseerd, deels in voorbereiding): - Het Halmhuis –woonhuis voor begeleid wonen voor jongvolwassenen met autisme – in samenwerking met een particuliere eigenaar (gerealiseerd) - SolidCare4You – woonhuis voor begeleid wonen voor jongvolwassenen met een licht verstandelijke beperking in samenwerking met Ymere (gerealiseerd) - Het Vaarthuis – woonhuis voor begeleid wonen voor jongvolwassenen met autisme – in samenwerking met Goede Stede (gerealiseerd) - Tijdelijke huur zelfstandige woningen voor Triade ten behoeve van tienermoeders (gerealiseerd) - Tijdelijke huur zelfstandige woningen voor Triade ten behoeve van jongeren met verstandelijke beperking (gerealiseerd) - Kleinschalig begeleid wonen jongvolwassenen – Almere Poort – in samenwerking met Ambulante hulpverlening Midden Nederland (in voorbereiding) - Leger des Heils – Transformatie schoolgebouw ten behoeve van uitstroom maatschappelijke opvang (in onderzoek) - Oranjehuis – opvang mishandelde vrouwen, vaak met kinderen (in voorbereiding)
2. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen DOEL: zorgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn voor mensen die daar op grond van hun inkomen op zijn aangewezen en die daar zelf niet in kunnen voorzien. In de koopsector zijn in Almere relatief veel betaalbare woningen beschikbaar. Het college stimuleert via het IbbA-programma het aanbod van betaalbare woningen die door particuliere opdrachtgevers worden gebouwd. Uit een vorig jaar gehouden evaluatie bleek dat er een behoefte was aan een IbbA-kavel waar een betaalbare grondgebonden (rijen)woning op gerealiseerd kan worden. Dit heeft geresulteerd in de IbbA Start kavel die al bereikbaar is voor huishoudens met een bruto maandinkomen vanaf €2.000. Recent zijn er weer 55 IbbA-kavels op de markt gekomen (onder andere in Nobelhorst, De Laren en Homeruskwartier), waaronder 12 IbbA Start kavels. De belangstelling voor deze 55 nieuwe IbbA-kavels, die werden aangeboden op de IbbA-bouwbeurs op 31 januari 2015, was 5
bijzonder groot. In totaal hebben 71 kandidaten zich ingeschreven voor een kavel. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de uitgifte van 56 kavels (overwegend nieuwe kavels en een deel “ouder aanbod”). Er is echter een grote groep huishoudens die niet kan kopen, omdat hun inkomen te laag is, of omdat ze onvoldoende inkomenszekerheid hebben voor een hypotheek. De druk op de sociale huursector is groot. Tot 2014 nam het aanbod van betaalbare huurwoningen steeds verder af. Ook de hoeveelheid sociale huurwoningen nam af. Het college wil deze ontwikkeling langs twee lijnen ombuigen: meer betaalbaarheid in het aanbod van bestaande huurwoningen en een toevoeging van extra woningen in de betaalbare huurklasse door nieuwbouw. Meer betaalbaarheid in het aanbod van bestaande huurwoningen Uit onderzoek dat in opdracht van het college in 2013 is uitgevoerd (OTB) bleek dat er in Almere sprake is van een groeiende disbalans tussen vraag en aanbod van goedkope en betaalbare huurwoningen1. Het totale aanbod sociale huurwoningen nam af, en de woningen die werden aangeboden hadden vaak een huur die voor veel woningzoekenden eigenlijk te hoog is. In de prestatieafspraken voor 2014 heeft het college met de corporaties afgesproken dat de daling moest stoppen. Deze afspraken hebben geleid tot een kentering. In 2013 had ongeveer 25% van de aangeboden woningen een ‘goedkope’ of ‘betaalbare’ huur, in 2014 heeft ongeveer 33% van de aangeboden woningen een goedkope of betaalbare huur gekregen. Met dit gerealiseerde aandeel is voldaan aan de prestatieafspraken voor 2014: daarin werd afgesproken dat het aandeel minstens gelijk moest zijn aan dat van het jaar ervoor. Toch is er nog sprake van een grote disbalans: naar verwachting heeft ongeveer 75% van de actief woningzoekenden een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag, en is daarmee eigenlijk gebaat bij een woning met een huurprijs onder de ‘aftoppingsgrens’ (omdat voor het deel van de huurprijs daarboven geen recht op huurtoeslag bestaat). Uitgaande van cijfers van het Nibud (Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting) blijkt dat meer dan de helft van de eenoudergezinnen in Almere na verhuizing de afgelopen jaren te veel huur is gaan betalen. Als zij een minimum inkomen hebben (op bijstandsniveau) lukt het bijna nooit een financieel passende woning te vinden; 20% van hen heeft daadwerkelijke huurachterstanden. Deze situatie geldt voor meer huishoudens. Met de corporaties is afgesproken dat het aandeel goedkope en betaalbare woningen in 2015 zal groeien naar 50% van het totale aanbod sociale huurwoningen. Dat is vastgelegd in de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Voor de langere termijn (collegeperiode) is het doel te komen tot een evenwicht tussen de vraag naar goedkope en betaalbare woningen en het aanbod hiervan. Ook over de productie van betaalbare nieuwe huurwoningen zijn afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Door deze afspraken, gecombineerd met de woningen die in het kader van de IbbA-regeling en de uitvraag Goedhuurwoningen gebouwd worden, wordt de collegedoelstelling van het realiseren van minstens 1.000 betaalbare sociale (huur)woningen ruim gehaald.
1
Voor sociale huurwoningen wordt gewoonlijk een driedeling gehanteerd, die is gebaseerd op de landelijk vastgestelde systematiek en de grenzen van de Wet op de Huurtoeslag en de daarbij behorende kale huurprijzen per maand: - goedkoop: huur tot aan de ‘kwaliteitskortingsgrens’ van de huurtoeslag (2014: € 389; 2015: € 403) - betaalbaar: huur tot aan de ‘aftoppingsgrens’ van de huurtoeslag (2014: € 557/597; 2015: € 597/618) - bereikbaar: huur tussen ‘aftoppingsgrens’ en ‘liberalisatiegrens’ (2014: € 699; 2015: € 711) - betaalbaar: huur tussen kwaliteitskortingsgrens en tweede aftoppingsgrens (2014: € 596; 2015: € 618) - bereikbaar: huur tussen tweede aftoppingsgrens en huurtoeslag/liberalisatiegrens (2014: € 699; 2015: € 710)
6
Extra toevoeging van betaalbare huurwoningen en de ‘Goedhuurwoningen’2 In het Coalitieakkoord 2014 wordt de doelstelling op het gebied van de sociale woningbouw uit de Woonvisie gestalte gegeven in de vorm van het realiseren van tenminste 1.000 en zo mogelijk 2.000 betaalbare (huur)woningen in de komende vier jaar . Mede in dat kader is op 5 maart 2015 de uitvraag voor 200 ‘Goedhuurwoningen’ in de markt gezet. De Goedhuurwoningen zijn bedoeld voor de groeiende groep huishoudens met een minimuminkomen voor wie een “reguliere betaalbare” sociale huurwoning (met een huur rond de € 600 of meer) niet meer te betalen is, ook niet als het huishouden recht heeft op de maximale huurtoeslag. Het college daagt partijen uit om woningen te realiseren en exploiteren waarvan de huur én de energiekosten niet hoger zijn dan € 550 per maand. Een huurder met een minimuminkomen betaalt in dat geval –na aftrek van huurtoeslag– circa € 250 á € 300 aan huur. Om in aanmerking te komen voor een extra aanmoedigingssubsidie mag de brutohuur van de Goedhuurwoning in ieder geval niet hoger zijn dan € 550 (een huurder met een minimuminkomen betaalt in dat geval ongeveer € 350 aan netto huur). Dit vraagt van de partijen (corporaties, bouwers, beleggers, bewoners(groepen), financiers, architecten, etc.) dat zij op zoek gaan naar innovatieve, creatieve en/of onorthodoxe oplossingen. De ervaringen bij de uitvraag Goedhuurwoningen kunnen weer een rol spelen in de Bouwexpo, vanwege hun relatie met Tiny Housing. Tot voor kort was in Almere het bouwen van sociale huurwoningen voornamelijk voorbehouden aan de woningcorporaties. Er zijn de laatste tijd echter ook nieuwe (markt)partijen (onder andere beleggers) in beeld om sociale huurwoningen te bouwen in Almere. Ook met deze initiatiefnemers wordt bekeken welke bijdrage zij kunnen leveren aan de uitbreiding van de sociale huurvoorraad.
3. Een rechtvaardige woonruimteverdeling DOEL: zorgen dat de sociale huurwoningen het eerst terecht komen bij de mensen die ze het hardst nodig hebben. Implementatie Huisvestingsverordening De Raad heeft in juni 2011 de Huisvestingsverordening Almere vastgesteld en het College verzocht het implementatieproces ter hand te nemen. In 2013 is in een tussenstap een aantal doelen uit de nieuwe verordening gerealiseerd, zoals een transparanter en ruimhartiger urgentieregeling. Om de hele verordening te kunnen invoeren is in 2014 overeenstemming bereikt met de corporaties over een nieuw systeem van woningtoewijzing via Woningnet. Vanaf 19 januari 2015 is de gehele huisvestingsverordening ingevoerd. Een deel van het woningaanbod wordt verloot (een opener woonruimteverdeling) en een woningzoekende krijgt voorrang als hij financieel en/of qua huishoudgrootte passend is voor een betreffende woning. De invoering van de nieuwe Huisvestingswet op 1 januari van dit jaar maakt het noodzakelijk om de Huisvestingsverordening op enkele punten aan te passen. In april zullen voorstellen hiervoor aan de raad worden aangeboden. Urgentieregeling Met ingang van begin 2013 is de urgentieregeling van kracht. De onafhankelijke Urgentiecommissie adviseert ons op basis van de ruimere urgentieregels. De uitvoering van de regeling is in handen van 2
Dit is de huidige naam voor wat eerst bekend stond onder de werktitel ‘tonwoningen’. Voor deze naamswijziging is gekozen om te benadrukken dat het gaat om goedkope huurwoningen, en niet om koopwoningen; de ‘ton’ had betrekking op de bouwkosten en leidde zo tot verwarring.
7
een externe partij (Het Vierde Huis). In 2014 zijn meer urgentieaanvragen ingediend (615) dan in het eerste jaar 2013 (464). Het aantal toegekende urgentieverklaringen is in absolute zin flink gegroeid (van 227 naar 315 in 2014). Net als in 2013werd circa 50% van de aanvragen gehonoreerd. In 2014 werden er 1.192 sociale huurwoningen aangeboden via Woningnet. Het totaal aantal verhuringen door de corporaties ligt in 2014 op 1.267 (via Woningnet geadverteerde) woningen. Deze getallen zijn niet exact gelijk aan elkaar omdat je te maken hebt met woningen die in 2013 zijn aangeboden maar in 2014 zijn verhuurd. Het totaal aantal verhuurde woningen ligt op 1.463. Het verschil (196) wordt verklaard door toegewezen huurwoningen die niet via Woningnet worden aangeboden, de zogenaamde bemiddeling. Dit betreft onder andere de huisvesting van statushouders (wettelijke taakstelling) en ex-delinquenten. Door de oplopende taakstelling die de gemeente heeft ten aanzien van de huisvesting van statushouders, in combinatie met hierbij opgelopen achterstanden (vorig jaar minder statushouders gehuisvest dan de taakstelling), en het beperkt beschikbaar komen van echt goedkope huurwoningen, dreigt op dit vlak een gat te ontstaan tussen taakstelling en passend aanbod. In 2014 zijn ruim 500 woningen toegewezen via bemiddeling (er van uitgaand dat alle huishoudens die een urgentieverklaring kregen in 2014 ook in 2014 een woning hebben gevonden). Met andere woorden: het totale beslag op de verhuurde huurwoningen door woningzoekenden waarvoor op grond van de verordening of landelijke regels een voorrangspositie geldt (urgenten, ex-delinquenten en statushouders) bedraagt 35%. Dit is hoger dan de stelregel die tot nu toe is gehanteerd, namelijk een maximaal beslag van ongeveer een derde. Graag gaat het college met de Raad in gesprek over dit onderwerp.
4. Woningproductie/programmering en stimuleren van de woningmarkt DOEL: de vraag stimuleren en zorgen dat aan de voorwaarden voor herstel op de woningmarkt wordt voldaan. De woningmarkt in Almere trekt aan. In 2014 werden in Almere 1.753 bestaande woningen verkocht, tegen een gemiddelde prijs van € 187.318. Dat waren er 446 meer dan in 2013, en de gemiddelde prijs lag € 8.025 hoger. Dat wil zeggen 34% meer verkopen, en 4,5% prijsstijging. Ook in de nieuwbouw is enig herstel waarneembaar, maar die doet zich (door de relatief lange “doorlooptijd” van bouwprojecten) nog zeker niet in diezelfde mate voor als in de bestaande voorraad. Daarnaast zien we dat minder gezinnen Amsterdam verlaten om zich in de regio te vestigen. Juist onder deze omstandigheden is het van belang om vast te houden aan de uitgangspunten van de Woonvisie en het coalitieakkoord: voldoende sociale woningbouw, het bereikbaar maken van particulier opdrachtgeverschap voor zoveel mogelijk mensen, het toevoegen van woonmilieus die de stad niet of nauwelijks heeft en de woningbouwproductie weer op peil brengen. Dat doen we door de vraag en de doorstroming zo veel mogelijk te stimuleren en door goed voorbereid te zijn (en in te spelen) op alle mogelijke veranderingen zodat aan alle voorwaarden voor herstel is voldaan. Differentiatie en diversiteit Het in de Woonvisie geformuleerde streven naar differentiatie in de stad is onverminderd actueel. Het is van belang dat Almere een verscheidenheid aan woonmilieus biedt die aansluit op de vraag, om zo als stad aantrekkelijk zijn voor zo veel mogelijk verschillende doelgroepen en om meer te zijn dan alleen de stad die woningen biedt voor het modale gezin dat suburbaan wil wonen. Daarom is het onderscheid tussen de verschillende nieuwbouwlocaties in de stad groter dan in het verleden het 8
geval was. Er valt echt wat te kiezen in Almere, zowel voor inwoners als voor nieuwe groepen, zowel voor huurders als voor kopers. Dit blijkt onder meer wanneer we de voortgang bekijken. Hieronder lichten we enkele nieuwbouwgebieden nader uit. Nieuwbouwgebieden: enkele recente ontwikkelingen Een van de gebieden in Almere waar de komende periode (op een voor Nederland unieke manier) door een andere doelgroep gebouwd gaat worden is Oosterwold, een nu nog open gebied van ruim 4.300 hectare. In dit gebied, waar door Almere samen met Zeewolde en de provincie ruimte voor ontwikkeling beschikbaar wordt gesteld, wordt de gebiedsontwikkeling en inrichting zelf volledig aan de initiatiefnemers zelf overgelaten. De rol van de gemeente in het proces is beperkt. Met acht initiatieven (stand van zaken eind februari 2015) is een anterieure overeenkomst gesloten terwijl er met zes initiatieven een intentieovereenkomst is gesloten. Totaal zijn er met circa 80 initiatieven oriënterende gesprekken gevoerd. De variatie aan initiatieven is groot, van initiatiefnemers die zich oriënteren op grootschalige landgoederen en coöperatieve dorpen (met tot wel 250 woningen), tot een samenwerkingsverband van enkele instellingen die zorg en werken in de natuur en op het land combineren met wonen tot een broedkippenboerderij op biologische grondslag. Een andere wijk waar initiatieven gefaciliteerd worden is Nobelhorst. In dit “stadsdorp voor initiatieven” wordt mensen alle ruimte gegeven om hun eigen woon- en werkplek vorm te geven. Daarnaast worden bewoners bij vestiging lid van de buurtcoöperatie. Deze coöperatie (en daarmee de bewoners) draagt zorg voor het ontwerp van de openbare ruimte; ook kan men de zorg voor inrichting en beheer nemen. De gemeente heeft recent met Ymere (definitieve) afspraken gemaakt over de realisatie van de eerste 1.000 woningen in dit deelgebied, dat uiteindelijk ruim 4.000 woningen groot moet worden. In 2013 zijn de eerste (circa 40) woningen in Nobelhorst opgeleverd. In 2014 werden 17 koopwoningen opgeleverd en zijn 67 woningen in aanbouw genomen. Ook in Duin, gelegen aan het IJmeer, wordt gewerkt aan een uniek concept; het betreft hier vooral een voor Almere (en omgeving) bijzonder woonmilieu. In een glooiend duinlandschap worden de komende 10 tot 15 jaar meer dan 2.000 woningen gerealiseerd, waarvan naar verwachting 10% in de vorm van sociale woningbouw. De eerste woningen zijn inmiddels opgeleverd. Het gebied bestaat uit twee delen: een rustig “wonen-deel” in de duinen en een levendig “boulevard-deel” waar de voorzieningen (winkels, horeca, wellness, etc.) zich concentreren. Het grootste deel van de woningen in dit tweede deel zal gestapeld zijn. Het woningbouwprogramma richt zich met name op het middeldure tot dure segment. De verwachting is dat dit project, net als de andere delen van Poort overigens, een aantrekkende werking zal hebben op huishoudens van buiten de stad. Aan de oostzijde van het spoor in Almere Poort ligt het deelgebied Poort-Oost. Op dit moment is dat nog een (grotendeels) kale zandvlakte, maar op termijn is het de bedoeling dat daar een “proeftuin van Particulier Opdrachtgeverschap, betaalbaar wonen en Growing Green” komt. Voor het gebied wordt momenteel een nieuw ontwikkelingsplan opgesteld. Een van de projecten die waarschijnlijk in dit gebied zal landen is de nieuwe BouwExpo, met “tinyhouses” als leidend thema. Met deze invulling is het de bedoeling dat er een geheel nieuw woonproduct aan de Almere woningvoorraad wordt toegevoegd. Startersleningen De huidige koopwoningmarkt is een startersmarkt: de woningprijzen zijn gedaald, de rente is uitzonderlijk laag en er is veel aanbod. Doorstromers hebben nog steeds een probleem als het gaat om de verkoop van hun huidige woning, starters hebben die ‘ballast’ niet. Om zoveel mogelijk starters in staat te stellen net die stap te maken die financieel nodig is om een woning te kopen, is in 2013 het instrument van de starterslening in Almere ingevoerd. De kosten van deze leningen worden voor de helft door het rijk en voor de helft door de gemeente gedragen. 9
Sinds de invoering in de zomer van 2013 is voor ongeveer 8 miljoen aan startersleningen op de Almeerse woningmarkt gekomen en zit er nog circa 3 miljoen “in de pijplijn” aan aanvragen. De minister heeft aangekondigd dat de rijksfinanciering niet wordt aangevuld als het beschikbare geld (50 miljoen voor heel Nederland) op is. Naar verwachting zal daarom de regeling begin mei stoppen. Aanvragen die al in de pijplijn zitten zullen worden gehonoreerd. Of en in welke vorm in 2015 nog behoefte zal zijn aan verdere inzet van leningen(ten behoeve van nieuwe aanvragen) wordt nog bekeken. Woningbouwatelier Almere De gemeente Almere heeft – als een van de uitwerkingen van de afspraken die met het rijk zijn gemaakt over de organische groei van de stad – met minister Blok van Wonen afspraken gemaakt over de start van een Woningbouwatelier. Het atelier is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Almere, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Rijksvastgoedbedrijf met als doel om met behulp van innovatieve ideeën en experimenten op het gebied van wonen de dynamiek op de woningmarkt weer aan te jagen. Het gaat zowel om nieuwbouw als om de bestaande woningvoorraad en transformatie van vastgoed. De experimenten in Almere hebben een voorbeeldfunctie voor de rest van het land en zullen breed onder de aandacht worden gebracht. Daarvoor is onder andere een speciale website ontwikkeld (www.woningbouwatelier.nl) en wordt samengewerkt met diverse partners en media. Daarnaast zal het Woningbouwatelier ook kennis en ervaring delen via ateliers en bijeenkomsten. Het eerste project dat in samenwerking met het Woningbouwatelier van start is gegaan is de uitvraag “Goedhuurwoningen” (zie bij punt 2). Rol van het Woningbouwatelier bij dit project is onder andere om, als er voorwaarden, regels, etcetera zijn die een belemmering vormen voor de betaalbaarheid van de woningen, te bekijken of wijziging van (Rijks)regelgeving om de inzending te kunnen realiseren, mogelijk is. Een ander “experimententraject” waar de gemeente Almere aan deelneemt is het programma Wooncoöperatie van kennisinstituut Platform 31. Een wooncoöperatie is een woonbedrijf van bewoners zelf. Zij zijn de gezamenlijke eigenaar van de coöperatie; binnen die coöperatie kopen of huren zij hun woning en zijn zij gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer van hun woning en woonomgeving. Het programma Wooncoöperatie is een indirect uitvloeisel van de onderhandelingen over het Woonakkoord in december 2013 in de Eerste Kamer en de daarop volgende besluitvorming over dit onderwerp in de Tweede Kamer. In het programma wordt met verschillende vormen van een Wooncoöperatie geëxperimenteerd. Almere neemt deel met twee nieuwbouwprojecten. De twee projecten zijn een nieuwbouwproject van 20 appartementen in het Homeruskwartier, met een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap binnen het IbbA programma, van de VOF IbbA /De Key, en een nieuwbouwproject seniorenwoningen in de sociale huur, van woningcorporatie Goede Stede.
Bouwexpo Daarnaast wordt er, aansluitend bij de goede traditie die er leeft in Almere ten aanzien van het bieden van ruimte voor experimenten in de woningbouw, de komende periode gewerkt aan de opzet van een nieuwe Bouwexpo. Het centrale thema van de Bouwexpo is Tiny Houses. In deze Bouwexpo zullen zo’n twee- tot driehonderd woningen worden gerealiseerd. Het thema is mede ingegeven door de groei van het aandeel eenpersoonshuishoudens in Nederland en in Almere. Nu is Almere nog vooral een stad van gezinnen waar maar zeer weinig kleine woningen staan. Het thema Tiny Houses verwijst overigens niet alleen naar goedkope woningen. Het kan ook gaan om kleine en zeer comfortabele woningen (hoe luxe kan klein zijn?) en om woonvormen die een zeer bescheiden ‘ecologische footprint’ achterlaten. Een eerste voorstel voor de Bouwexpo (met daarin onder andere een onderzoek naar een passende locatie, Nobelhorst / Poort Oost) zal naar verwachting in mei aan de raad worden voorgelegd.
10
5. Aandacht voor de huidige stadsdelen DOEL: zorgen voor een goed woon- en leefklimaat in de buurten en wijken van de stad. Bouwen in de buurt De stad is nooit af. Ook niet als het gaat om volwassen stadswijken die al lang(er) bestaan. Een van de gebieden in de stad waar nieuwbouw komt, is De Laren (Almere Haven). In De Laren worden ongeveer 450 woningen, een nieuwe supermarkt en een integraal kindcentrum gebouwd. Er worden woningtypen toegevoegd die nu nog (grotendeels) ontbreken in Almere Haven(een wat hoger prijssegment dan nu aanwezig is). Dit geeft mensen uit Almere Haven die willen doorstromen binnen het eigen stadsdeel, de mogelijkheid dit te doen. De grote belangstelling voor de eerste vijftien kavels (uitgegeven in november 2014 en januari 2015) maakt duidelijk dat er veel animo is om door te stromen binnen het stadsdeel. Het merendeel van de kopers van de kavels is namelijk (oud) Havenaar. Ook in de stadsdelen Stad en Buiten is nog ruimte voor, en behoefte aan aanvullende nieuwbouw. In Almere Buiten concentreert dit zich in het centrum van Buiten en tussen de Evenaar en het spoor. In Almere Buiten zijn de afgelopen periode met name koopwoningen in het betaalbare segment, zowel grondgebonden als gestapeld in ontwikkeling genomen. Een van de projecten is de Indische Toren, gelegen aan de Evenaar. Het project bestaat uit 61 driekamerappartementen, met een prijs vanaf €99.500 v.o.n. In Almere Stad wordt zowel via transformatie van bestaand vastgoed als via nieuwbouw woningen toegevoegd. Ook hier lag de nadruk de afgelopen periode op het toevoegen van betaalbare (sociale) koopwoningen. Op de oude locatie van AlmeerPlant (J.S. Bachweg) worden 59 driekamerwoningen (nieuwbouw) aangeboden met eveneens een vanaf prijs onder de €100.000. Daarnaast is een ontwikkelaar bezig met de transformatie van een bestaand kantoorgebouw (tegen het centrum van Almere Stad aan) naar kleine starterswoningen. Deze projecten richten zich met name op de (groeiende) groep een- en tweepersoons huishoudens (starters, empty nesters, etc.). Leefbaarheid en de StraatKubus Een goed en veilig leefklimaat is essentieel voor het goed functioneren van woonbuurten. Het college heeft de afgelopen jaren verschillende keren met het Rijk gesproken over het vroegtijdig kunnen signaleren van leefbaarheidsproblemen op buurt- of zelfs straatniveau. Een onderdeel hiervan was de ontwikkeling van de StraatKubus, een monitoringstool die gegevens op een laag schaalniveau kan presenteren. De ambitie voor 2015 is: aan de slag met de StraatKubus. Er zal tijd worden geïnvesteerd in een zo volledig mogelijke vulling met gegevens en het betrekken van de StraatKubus bij concrete gesprekken en het maken van afspraken met partners. Hierbij gaat het dan om de vraag “wie doet wat, waar en waarom”. Een voorbeeld hiervan is het bepalen van de prioriteiten in de focusgebieden op basis van de gegevens die door het gebruik van de StraatKubus zijn verzameld. Focusgebieden Almere kent een aantal gebieden waar sprake is van grote achterstanden en waar stevig optreden gewenst is. Wij denken dat daar extra aandacht nodig is, omdat de verwachting is dat zaken niet zomaar “op hun pootjes terecht gaan komen”. In deze zogenaamde focusgebieden zetten we (afgestemd met partners zoals corporaties en eigenaren) extra middelen in om de opgaven daar aan te pakken. Er worden twee thematische focusgebieden onderscheiden die een directe relatie met het wonen hebben: Poort en Waterwijk. Door vanaf het begin bezig te zijn met het alledaagse, het koppelen
11
/ verbinden en zo beheer en preventie tot de normaalste zaak van de wereld te maken, is Poort een mooie testomgeving. Bij de doorontwikkeling van Poort als woongebied wordt onder andere specifieke aandacht besteed aan een evenwichtig woonprogramma met voldoende diversiteit in woningtypes, segmenten en doelgroepen. Waterwijk is de wijk waarin we gaan testen hoe we de vergrijzing in een wijk kunnen opvangen. Een belangrijke testcase met het oog op de toekomstige groei van het aantal mensen boven de 65 jaar en uiteindelijk ook boven de 75 jaar. In Waterwijk is gestart met het project "Waterwijk, seniorenproof" om te verkennen welke vraagstukken en kansen zich op het gebied van het seniorenvriendelijk maken van een wijk zich aandienen. Duurzaamheid In 2014 is samen met de woningcorporaties een verkenning uitgevoerd om de mogelijkheden voor efficiënte investeringen in duurzame energieopwekking te onderzoeken. Met name het plaatsen van zonnepanelen is kansrijk in Almere en draagt bij aan de betaalbaarheid van het wonen voor huurders. De inzet van het college is om: - samen met de corporaties een business case “zonnepanelenproject Almere” te maken. De bedoeling van het project is om op huurwoningen van de corporaties zonnepanelen te plaatsen (op verzoek van de huurders) waardoor de woonlasten van de huurders verlagen. De financiële constructie vormt onderdeel van de business case; - het oprichten van een Energiefonds, dat via leningen een bijdrage kan leveren aan het zonnepanelenproject. Woonoverlast en Skaeve Huse In Almere vindt op een aantal adressen stelselmatig ernstige woonoverlast plaats. In het coalitieakkoord is daarom afgesproken dat het college zal zoeken naar een geschikte woonlocatie voor mensen die ernstige overlast veroorzaken. De gemeentelijke dienst Onderzoek en Statistiek heeft hiertoe samen met politie, GGD, veiligheidsmanagers en corporaties onderzoek verricht naar woonoverlast in Almere in het algemeen en naar de casuïstiek van ernstige woonoverlast in het bijzonder. Uit het onderzoek komt naar voren dat woonoverlast in Almere ongeveer even vaak voorkomt als in andere middelgrote steden in Nederland. In heel Nederland geeft 29% van de respondenten van de Landelijke Enquête Veiligheidsmonitor aan dat af en toe overlast in de buurt wordt ervaren; in Flevoland is dat 32% en in Almere 33%. Uit het onderzoek komen verder enkele tientallen Almeerse huishoudens naar voren die voor ernstige overlast zorgen. Slechts in een paar gevallen (wanneer er sprake is van zeer ernstige overlast die wordt veroorzaakt door een huishouden zonder kinderen) zouden de bewoners in aanmerking komen voor uitplaatsing naar een speciale woonvoorziening voor extreme overlastveroorzakers, zogenaamde Skaeve Huse. Dit aantal is te gering in vergelijking met de hoge kosten die de inrichting van een dergelijke locatie vergt (circa € 400.000). Daarom is besloten voor deze huishoudens samen met onder andere de GGD en andere zorgpartners te zoeken naar andere oplossingen, bijvoorbeeld woningen in de bestaande stad. Het college volgt de ontwikkelingen op de voet en zal (indien het aantal gevallen aanzienlijk toeneemt) op termijn wellicht een passende locatie gaan zoeken. Daarnaast zal het college de raad via een voortgangsrapportage informeren over de versterking van de ketenaanpak woonoverlast, die in samenwerking met corporaties, politie en GGD wordt voorbereid. Onderdeel hiervan is een meldpunt/overlast-wijzer, waar bewoners die (ernstige) overlast ervaren hun klachten kunnen indienen en waarbij, afhankelijk van de aard van de klacht, de overlastmelding automatisch wordt ‘gepost’ bij de juiste instantie.
12
