Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen
20 maart 2015
Notitie (definitieve versie)
Status: Notitie (definitieve versie) Datum: 20 maart 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft
[email protected]
In opdracht van: de heer J.C. van Nuijssenborgh De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.577 Referentie: 2014.A.577 Nuijssenborgh, Maarsbergen hotel behoefte_200315
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding
4
Contextanalyse en analyse regionale behoefte
6
1.1 Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt 1.2 Regionale context 1.3 Lokaal krachtenveld 1.4 Conclusies regionale behoefte 1.5 Ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen 2
Ruimtelijk-economische effecten
15
2.1 Economische en ruimtelijke impuls 2.2 Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat 2.3 Conclusies Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie
18
Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie
19
Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie
20
pagina 3
Inleiding De heer J.C. van Nuijssenborgh is eigenaar van het perceel van het voormalige stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel' aan de Woudenbergseweg te Maarsbergen. Hij is voornemens hier hotel 'Grote Bloemheuvel' te realiseren met 111 kamers. Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant 1 en café) deel uit van het concept. De haalbaarheid is door diverse experts getoetst ; de eerste investerings- en exploitatieopzet is samen met hotelconsulenten opgesteld. Het vigerende bestemmingsplan laat geen hotelontwikkeling toe. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ondersteunt het plan en wil planologische medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Op het voorontwerp bestemmingsplan is een zienswijze ingediend die de actuele behoefte aan een hotel op deze locatie betwist en aangeeft dat de ontwikkeling ten koste gaat van het Amrâth Hotel Maarsbergen.
Vraagstelling De heer Van Nuijssenborgh heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de actuele behoefte en effecten van een hotel op locatie Grote Bloemheuvel in kaart te brengen, kwantitatief én ruimtelijk kwalitatief. Dit is een procesvereiste uit artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ook wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ genoemd. Voor deze notitie is gebruik gemaakt van eerdere rapporten die voor deze ontwikkeling al zijn opgesteld, actuele algemeen beschikbare rapporten/nieuwsberichten/data van de hotelmarkt, actuele hoteldata van het Bedrijfschap Horeca en Catering in de regio en onze expertopinie. Afbeelding 1: Concept visualisatie hotel de Grote Bloemheuvel
Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel
1
L. H. J. Groothuis Holding B.V., Grontmij, Horwath HTL
pagina 4
Leeswijzer In het eerste hoofdstuk is de actuele regionale behoefte geanalyseerd. In het tweede hoofdstuk staan de effecten centraal. Afbeelding 2: Ligging projectlocatie
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Afbeelding 3: De locatie van hotel ‘Grote Bloemheuvel’ in Maarsbergen
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 5
1
Contextanalyse en analyse regionale behoefte In dit hoofdstuk komen nationale, regionale en lokale ontwikkelingen in de hotelmarkt aan de orde. Aan de hand van deze ontwikkelingen en een ruimtelijkkwalitatieve toets is een indicatie gegeven van de regionale behoefte aan hotelkamers in plaats en regio.
1.1
Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt Figuur 1: Landelijke trends hotelbranche
Trends in hotelbranche
(aantallen x 1.000)
40.000
47%
35.000
46%
Aantal binnenlandse gasten
30.000
45%
Aantal buitenlandse gasten
25.000
44%
20.000
43%
15.000
Aantal overnachtingen
10.000
42%
5.000
41%
Aantal zakelijke overnachtingen
0
40%
Bedbezettingsgraad
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: CBS Statline, bewerking Bureau Stedelijke Planning
De hotelmarkt laat vanaf 2009 voor het vierde jaar op rij een lichte groei zien in het aantal binnenlandse en buitenlandse gasten en het aantal toeristische en zakelijke 2 overnachtingen (zie tabel 1 en figuur 1) . Tabel 1 Landelijke ontwikkeling hotelbranche Nederland
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Aantal gasten Nederland (x 1.000)
10.461
10.092
10.499
10.849
11.113
11.504
Aantal gasten buitenland (x 1.000)
8.034
7.754
8.727
9.027
9.357
10.017
Aantal overnachtingen (x 1.000)
32.619
31.481
33.708
34.576
35.418
37.390
Aantal zakelijke overnachtingen (x mln.)
15,75
14,11
14,57
15,21
14,75
15,86
Aantal accommodaties
3.180
3.151
3.172
3.194
3.155
3.510
Aantal kamers
98.155 100.493 103.206 104.704 105.940 113.813
Aantal slaapplaatsen
198.647 203.852 211.772 213.932 216.824 244.145
Bron: CBS Statline, 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad landelijk met 1,1% is gestegen tot 65,2% in 2013. De bezettingsgraad blijft nog altijd drie procentpunten achter op die van voor de crisis van 68,2 procent in 2007. De 2
CBS Statline, 2014
pagina 6
gemiddelde kamerprijs is gedaald van € 92 euro in 2012 naar € 87 euro in 2013. Hiermee is de gemiddelde kamerprijs weer terug op het niveau van 2010. Samen leverde dit een RevPAR (revenue per available room) op van € 57 in 2013 ten opzichte van € 59 in 2012. In Groot Amsterdam/Schiphol liggen kamerprijzen en bezettingsgraad beduidend hoger dan landelijk; in de rest wat lager. Groot Amsterdam/Schiphol laat ook de hoogste groei zien. Ook Horwarth HTL publiceert cijfers over de Nederlandse hotelmarkt. Deze laten hetzelfde beeld zien over 2013, namelijk een stijgende bezettingsgraad (67,5% in 2013) en licht dalende kamerprijs (€ 95 in 2013).
In 2014 heeft het herstel zich doorgezet: In het Horwath HTL Hotel Event 2014 (9 september 2014) zijn cijfers over het eerste half jaar van 2014 opgenomen. Zowel bezettingsgraad als kamerprijzen namen toe in het eerste half jaar van 2014 (in vergelijking met het eerste half jaar van 2013). De RevPAR (revenue per available room) steeg dientengevolge van € 64 naar € 69, oftewel een stijging van 7,8%. De horeca en hotels hebben een prima jaar achter de rug. De omzet in de horeca groeide met 5,6% ten opzichte van 2013 (bron: CBS). Door de aantrekkende economie hebben zowel de zakelijke- als consumentenbestedingen in de horeca bijgedragen aan mooie groeicijfers voor 2014. Het volume nam, na twee jaren met dalende verkopen, met 4,2% toe. Hiermee bereikte de horeca qua verkopen en overnachtingen het hoogste niveau sinds 2008. De omzet in de hotels groeide met 5,8% na een gematigde groei van 0,6% in 2013 en 1,0% in 2012. Hoteliers en alle instanties gaan uit van verder groei van bezettingsgraad en kamerprijs in 2015 en verder (zie onder meer: Horwarth, KPMG, Rabobank en ‘Advito 2015 Industry Forecast’). Figuur 2 Omzetontwikkeling Nederlandse hotels naar kwartaal
Bron: CBS
pagina 7
1.2
Regionale context Capaciteit In tabel 2 is het huidige hotelaanbod in de Utrechtse Heuvelrug, binnen 20 autominuten van de planlocatie (inclusief Utrechtse Heuvelrug, zie voor een volledig overzicht bijlage 2) en Nederland aangegeven. Tabel 2 Aantal hotels, kamers en bedden in 2013 in gemeente, provincie en Nederland Totale aantal
Gemeente
< 20 automin
Utrechtse Heuvelrug
planlocatie
Nederland
Hotels
14
73
3.246
Kamers
564
4.271
114.933
Bron: Kenniscentrum horeca 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Het totaal aantal kamers dat door alle hotels in de Utrechtse Heuvelrug wordt aangeboden bedraagt op dit moment 564. De Grote Bloemheuvel is voornemens om hier 111 kamers aan toe te voegen. De capaciteit in de gemeente wordt hiermee met bijna twintig procent uitgebreid; in de regio (< 20 autominuten) met nog geen drie procent.
De regio zet sterk in op versterking van het toeristisch-recreatief profiel: Een nieuw regionaal bureau voor toerisme (RBT) op de Utrechtse Heuvelrug en in de Gelderse Vallei vervangt vanaf april 2015 de (opgeheven) VVV’s in zeven gemeenten. Gelderse natuur- en recreatieorganisaties hebben in een manifest ‘Wild van de Veluwe’ aangegeven hoe zij de komende jaren de Veluwse natuur en het rijke cultuurhistorische erfgoed willen versterken, zodat de Veluwe weer vakantiebestemming nummer één wordt. Een status als Werelderfgoed zal daar bij helpen. Modernisering van verblijfsaccommodaties is een ander belangrijk speerpunt. Het manifest is op vrijdag 27 februari aangeboden aan de kandidaten voor de Gelderse Provinciale Staten. Ze hopen dat het manifest een belangrijk plaats krijgt op de provinciale (investerings)agenda en in het nieuwe collegeakkoord.
Aantal bezoekers, overnachtingen en bestedingen De top drie bestemmingsprovincies voor zakenreizen bestaat uit Noord-Holland, ZuidHolland en Utrecht. De provincie Utrecht scoort het hoogst als aantrekkelijke provincie voor zakelijke bijeenkomsten (Continu Zakenreis Onderzoek 2012/2013). Utrecht Stad is de meest aantrekkelijke stad voor zakelijke bijeenkomsten, gevolgd door Amsterdam en Den Haag. Amersfoort staat op plek vijf. Utrecht scoort vooral op de aspecten goede bereikbaarheid en ruim aanbod van goede vergaderlocatie en congresfaciliteiten. Binnen de provincie neemt de Utrechtse Heuvelrug een prominente plaats in (zie figuur 2). Na de stad Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug de meest populaire bestemming. De bestedingen van zakelijke klanten, verblijfstoeristen (vakanties) en dagrecreatie (dagtochten) laten allemaal een stijgende lijn zien. Zakelijke bestedingen 3 zorgen voor het grootste aandeel in toeristische uitgaven. 3
Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht 2012
pagina 8
Figuur 2: Uitgavepatroon toeristische sector Utrecht
Bron: Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht 2012
In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het aantal korte vakanties de afgelopen jaren toegenomen van 197.000 korte vakanties in 2008 naar 221.000 korte vakanties in 2012. Ook het gebruik van hotels in de gemeente is hiermee toegenomen. In dezelfde periode is het gebruik toegenomen van 63.000 overnachtingen naar 99.000 4 overnachtingen per jaar . Daarnaast is het aantal bedrijven in de hotelsector de afgelopen zes jaar gegroeid van tien naar veertien, wat vooral komt door een groei 5 van het aantal pensions . Tabel 3 Aantal korte vakanties en overnachtingen Utrechtse Heuvelrug Utrechtse Heuvelrug
2008
2009
2010
2011
2012
Aantal korte vakanties (x 1.000)
197
208
n.b.*
n.b.*
221
Aantal hotelovernachtingen (x 1.000)
63
67
n.b.*
n.b.*
99
Bron: CBS Statline, 2014
Bezettingsgraad en RevPAR
Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad in de provincies Utrecht en Flevoland op 57,8% ligt en de kamerprijs op € 72 (cijfers 2013). Zowel de bezettingsgraad als kamerprijs daalden tussen 2011 en 2013 en liggen lager dan landelijk. Enkele opmerkingen hierbij: Zoals eerder gesteld beïnvloedt Noord-Holland (met Groot Amsterdam/Schiphol binnen de grenzen) in sterke mate het gemiddelde. Kamerprijzen en bezettingsgraad 4 5
CBS Statline, 2014 Kenniscentrumhoreca, 2014
pagina 9
1.3
zijn in Utrecht en Flevoland niet wezenlijk verschillend van bijvoorbeeld Gelderland en Noord-Brabant. Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. In 2014 zitten zowel de bezettingsgraad als kamerprijs in de lift (zie eerder). Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken
Lokaal krachtenveld In afbeelding 4 zijn de meest relevante hotels in de regio weergegeven. Een compleet overzicht van tabel is terug te vinden in de bijlage 2. In de directe nabijheid van de planlocatie ‘Grote Bloemheuvel’ bevindt zich Amrath Hotel Maarsbergen, in 2009 gemoderniseerd waarbij ook La Place is toegevoegd. Het hotel heeft vier sterren, 91 kamers, vergaderfaciliteiten en een restaurant. Andere hotels van de vergelijkbare omvang langs de as A12 zijn: Zonheuvel (Doorn), hotel de Bergsche Bossen (Driebergen) en Postillion (voorheen Mercure). Zij richten zich vooral op de zakelijke markt met een ruim aanbod aan vergader- en conferentieruimten. Figuur 3 Hotels in omgeving Maarsbergen
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Ontwikkelingen
In Amersfoort zijn de afgelopen jaren twee nieuwe hotels geopend: Van der Valk met 175 kamers in juli 2010, gelegen langs de A1; en Mercure (Moederbedrijf Accor Hotels) met 142 kamers in maart 2013, gelegen in het centrum. Beide hotels presteren naar verluidt goed. Per 1 december 2014 opent Van der Valk een hotel in Veenendaal langs de A12. Dit hotel telt 152 kamers en suites en 15 vergader- en conferentiezalen. Het IBIS hotel in Veenendaal (96 kamers) is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor Poolse arbeidsmigranten.
pagina 10
De rijksweg A12 is in 2011 tussen het knooppunt Lunetten (waar de A12 de A27 kruist) en de Utrechtse Heuvelrug verbreed (2x4 rijstroken tot aan Bunnik, 2x3 rijstroken door de Utrechtse Heuvelrug). Rijkswaterstaat verbreedt in 2015 de A12 tussen Ede en knooppunt Grijsoord in beide richtingen van 2x2 naar 2x3 rijstroken. Hiermee verbeteren de doorstroming en verkeersveiligheid en zijn er minder files. Dit is uiteraard ook in het voordeel hotel Maarsbergen wat aan dit deel van de A12 is gelegen. Uit de prognose blijkt dat de verkeerintensiteit op het vak Maarsbergen6 Veenendaal aanzienlijk toeneemt. Dit levert extra potentieel voor hotel Maarsbergen op. Tabel 3 Aantal motorvoertuigen RW12 Maarsbergen-Veenendaal
Rijrichting
Veenendaal Maarsbergen
# Motorvoertuigen telling 2011*
# Motorvoertuigen prognose 2025**
37.100 37.650
51.400 55.500
Toename Totale groei (%) 14.300 17.850
38% 48%
Groei / jaar (%)*** 2,4% 2,8%
* Telgegevens afkomstig uit MRT+ (afgerond op 50-tal) **Prognose 2025 afkomstig uit het emissieregister behorende bij het GPP (geluidproductieplafond), hierin zijn gegevens vanuit het Tracébesluit opgenomen (afgerond op 50-tal) *** Doorgaans is de groei/jaar circa 1,5 á 2%. De verbreding van de A12 verklaart (waarschijnlijk) de hogere groei dan normaal.
1.4
Conclusies regionale behoefte Uitkomsten contextanalyse (paragraaf 1.1 t/m 1.3)
De hotelbranche is niet immuun gebleken voor de crisis. De kamerprijzen staan onder druk. Het aantal gasten en overnachtingen neemt de laatste jaren echter al weer toe. In 2014 zet het herstel krachtig door (Horwath, Rabobank, CBS). Hoteliers verwachten dat kamerprijzen en bezettingsgraden de komende jaren stijgen. De provincie Utrecht is een populaire bestemming voor zakelijke en toeristische overnachtingen. Ook op provinciaal niveau is er een stijging waar te nemen in het aantal gasten en het bezettingspercentage. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug neemt het aantal korte vakanties toe en is er sprake van een stijgend gebruik van hotels. Voor zakelijke overnachtingen is de Utrechtse Heuvelrug een populaire bestemming. Binnen de provincie Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug, na de stad Utrecht zelf, de populairste bestemming. De rijksweg A12 wordt in etappes verbreed. Dit komt de bereikbaarheid ten goede en levert aanzienlijk extra potentieel op. Nieuwe geopende hotels in de regio presteren naar verluidt goed. Er is een concrete initiatiefnemer, die de exploitatieopzet door diverse deskundigen heeft laten toetsen. Allen zijn overtuigd van een gezonde exploitatie. De ontwikkeling van hotel ‘Grote Bloemhof’ past binnen de trends die zich nu voordoen. Met een krachtige, onderscheidende propositie die een brede doelgroep 6
Alleen voor dit vak zijn recente cijfers beschikbaar.
pagina 11
aanspreekt (zakelijke overnachtingen, zakelijke groepen, toerisme/leisure en passant) lijken de vooruitzichten gunstig.
Behoefteraming In bijlage 3 is een behoefteraming opgenomen. In totaal is er tot 2025 behoefte aan 562 nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. Naast de 111 kamers van hotel ‘Grote Bloemheuvel’ is voor de komende tien jaar nog behoefte aan circa 450 kamers.
Uitkomsten eerdere onderzoeken Naar aanleiding van de ingediende zienswijze zijn er reeds drie rapporten opgesteld die de haalbaarheid van een nieuw te realiseren hotel onderzoeken. In deze paragraaf volgen de belangrijkste bevindingen van deze drie rapporten.
Groothuis Holding BV: Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel
Er is sprake van positieve ontwikkelingen in de hotelsector, met name in de drie en vier sterren sector. De provincie Utrecht en omgeving Amersfoort en Utrechtse Heuvelrug is één van de weinige regio’s waar zowel de zakelijke als de toeristische hotelmarkt gegroeid is. Er is sprake van gunstige vooruitzichten met blijvende groei in deze sector.
Grontmij: Second Opinion rapport op Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel
Utrechtse Heuvelrug vormt een aantrekkelijk gebied voor zowel de zakelijke als de leisure markt. De Utrechtse Heuvelrug blijft zich positief in ruimtelijk kwalitatieve zin ontwikkelen en zal ook in de toekomst een aantrekkelijke locatie vormen voor verblijf.
Horwath HTL: Memorandum Indicatieve behoefte Hotel Grote Bloemheuvel in Maarsbergen
Horwarth HTL betoogt dat er sprake is van overcapaciteit in de regio Utrechtse Heuvelrug en deze overcapaciteit de komende jaren zal aanhouden. Mogelijke gevolgen hiervan zijn ongezonde kernresultaten met leegstand tot gevolg. In reactie hierop stelt Bureau Stedelijke Planning dat: ‐ de regio Utrechtse Heuvelrug in de lift zit voor hotelovernachtingen met een zakelijke en vrije tijdsmotief; ‐ ook landelijk de hotelmarkt zich gunstig ontwikkelt (er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken); ‐ een opwaardering van het hotelaanbod (kwantitatief én kwalitatief) op zijn plaats is en ook past binnen de ambities van de gemeente en regio; ‐ nieuwe hotels in de regio (ondanks de vermeende overcapaciteit) goed presteren; ‐ als de capaciteit stijgt dit niet automatisch leidt tot een lagere bezetting en/of lagere kamerprijzen. Het (financiële) succes van de hotels die in de omliggende regio van het project opereren hangt namelijk niet alleen af van concurrentieverhoudingen. Aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en ‘yield management’ en positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen;
pagina 12
‐
en tot slot: concurrentieoverwegingen mogen geen rol spelen in de ruimtelijke afweging (zie ook volgend kopje).
Aanvulling op artikel 3.1.6 Bro N.B.: Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn mogen er overigens in de wet- en regelgeving van de lidstaten zo min mogelijk belemmeringen worden tegen geworpen aan dienstverrichters. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Slotsom Hotel ‘Grote Bloemheuvel' met 111 kamers, een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) voorziet in een actuele regionale behoefte. Modernisering van verblijfsaccommodaties past in de beleidskaders en ambities van de regio’s. Diverse ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen ondersteunen deze uitkomst. Zie hiervoor de volgende paragraaf.
1.5
Ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen Locatiekwaliteiten en doelgroepen
De locatie ‘Grote Bloemheuvel’ is uitermate geschikt voor hotelontwikkeling (inclusief restaurant en congresfaciliteiten), door: de centrale ligging in het land; een ultieme autobereikbaarheid; gratis parkeren; de karakteristieke en groene omgeving; de combinatie van een hotel met een restaurant en congresfaciliteiten, met attractieve buitenruimte; en de nabijheid van stad (Utecht, Veenendaal en Amersfoort) en land (Utrechtse Heuvelrug). Daardoor kan hotel ‘Grote Bloemheuvel’ meerdere doelgroepen goed bedienen: De hotelgast die met een zakelijke reden overnacht, groepen en individuen, veelal voor een kort verblijf (conferentie of zakelijke bijeenkomst), maar ook ‘short stay’ behoort tot de mogelijkheden. Hotel ‘Grote Bloemheuvel’ is een alternatief voor gasten aan de nabijgelegen steden, die de drukte van de stad willen ontlopen (en een landelijk, groene ambiance prefereren), maar wel een goede en snelle autoverbinding wensen. De hotelgast die met een toeristisch motief overnacht, veelal voor een kort verblijf in de provincie/Utrechtse Heuvelrug. De regio zit in de lift voor een kort meerdaags verblijf.
pagina 13
De passant. De projectlocatie ligt gelegen nabij afrit 22 van de rijksweg A12 en langs de provinciale weg N226. De locatie is hiermee aantrekkelijk voor passanten die op de route een plek zoeken voor een overnachting en/of een eetgelegenheid.
Ruimtelijk kwalitatieve impuls De ontwikkeling van hotel Grote Bloemheuvel op de gelijknamige locatie zorgt tevens voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Een kavel dat er nu vervallen en zonder functie bij ligt, krijgt een zeer aantrekkelijke herbestemming. Het monument blijft behouden. Het is een onmiskenbaar onderdeel van Maarsbergen en heeft daarmee ook een grote symbolische waarde. In onderstaande afbeelding is concept visualisatie en concept restauratie van de Grote Bloemheuvel opgenomen. Deze kan nog kleine veranderingen ondergaan. Afbeelding 5: Conceptbeeld restauratie de Grote Bloemheuvel
Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel, 2014
pagina 14
2
Ruimtelijk-economische effecten In dit hoofdstuk staat centraal wat de ruimtelijk-economische effecten zijn van de realisatie van hotel ‘Grote Bloemheuvel’. Eerst wordt ingegaan op de economische en ruimtelijke impuls. Daarna is stil gestaan bij de effecten op de structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat.
2.1
1. 2. 3.
Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren onder te verdelen in: Tijdelijke effecten; Structurele effecten of maatschappelijke baten; Uitstralingseffecten.
Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten voor het commercieel programma en het parkeren. Een 7 eerste ruwe inschatting is dat het zo’n 60 voltijdbanen betreft .
Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Het hotel, café, restaurant, en congresruimten leveren naar 8 schatting 30 tot 35 voltijdbanen (fte) . Daar komen nog circa 7 indirecte voltijdbanen 9 bij , wat het totaal brengt op rond de 40 voltijdbanen. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woonwerk-afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan 10 het project worden toegerekend .
Ad 3. (Ruimtelijke) uitstralingseffecten Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te 7
Het betreft zowel de directe als indirecte (Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven) werkgelegenheid. Opgave de heer Van Nuijssenborgh op basis van berekeningen hotelconsulenten, geverifieerd door Bureau Stedelijke Planning. 9 Een multiplier van 1,22. Dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt (bron: Horeca in cijfers 2013). 10 In een MKBA kunnen we deze jaarlijkse baten meenemen voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. 8
pagina 15
2.2
vatten zijn. Dit zijn zogenaamde (ruimtelijke) uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Aantrekkelijke herinvulling locatie ‘Grote Bloemheuvel’. Een kavel dat er nu vervallen en zonder functie bij ligt, krijgt een zeer aantrekkelijke herbestemming. Het monument blijft behouden. Het is een onmiskenbaar onderdeel van Maarsbergen en heeft daarmee ook een grote symbolische waarde (zie ook paragraaf 1.5). Ruimtelijk-functionele versterking, professionalisering en kwalitatieve impuls van het hotel en horeca-aanbod in de regio. Versterking vestigingsklimaat en toeristisch-recreatief profiel van plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan toeristisch imago. Plaats en regio worden aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het vestigingsklimaat verbetert. Bewoners en bedrijven laten hun vestigingsplaatskeuze namelijk mede afhangen van de attractiviteit van het voorzieningenniveau. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en daarbuiten. Impuls voor de overige voorzieningen in de directe nabijheid en aan de logische routes voor autoverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld het brandstofverkooppunt, La Place en tegenovergelegen fietsverhuur.
Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Effecten op de structuur In theorie kan de omzetderving voor de bestaande hotelaanbieders in de provincie Utrecht oplopen tot de helft van de extra omzetclaim van hotel ‘Grote 11 Bloemheuvel’ . Geprojecteerd op het totale kameraanbod in de regio (< 20 12 autominuten) gaat het om een theoretisch verdringingseffect van 1,3% . Een 13 dergelijke verdringing valt te scharen onder regulier ondernemersrisico . Natuurlijk bestaan er verschillen tussen hotels in de regio. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep) hotel ‘Grote Bloemheuvel’ vertoont met andere aanbieders, des te groter het verdringingseffect. De uiteindelijke invulling van hotel ‘Grote Bloemheuvel’ is bepalend. De belangrijkste directe ‘concurrent’ is het Amrâth Hotel Maarsbergen. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel ‘Grote Bloemheuvel’. Vermoedelijk zijn hier de verdringingseffecten het hoogst. De mogelijke verdringing zal evenwel grotendeels worden ingelopen als de hotelmarkt en de regio zich positief (blijven) ontwikkelen. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Voor een aantal andere hotels in de directe omgeving zullen de effecten mogelijk wel merkbaar zijn, maar niet van dien aard dat exploitaties in de gevarenzone geraken. De positieve effecten (zie vorige paragraaf 2.1) zijn evident groter dan de verdringing, uitgaande van de veronderstelling dat hotel ‘Grote Bloemheuvel’:
11
De andere helft is afkomstig van buiten de regio, nieuwe doelgroepen en marktverruiming. Berekening: 0,5 * 111/ 4.271 kamers. 13 Dit is het risico wat nog acceptabel wordt geacht. Een omzetderving van meer dan 5% is nijpend. In dat geval is transformatie mogelijk noodzakelijk. 12
pagina 16
(Boven)regionale aantrekkingskracht heeft; Een toevoeging is op het bestaande aanbod de regio; Een diverse en brede doelgroep aanspreekt (zakelijk, toerist, passant).
Effect op leegstand Het valt op voorhand niet uit te sluiten dat een enkel ander hotel uitvalt. Dit betreft dan matig functionerende en/of verouderde hotels/horecagelegenheden op kwetsbare locaties op relatief korte afstand van de planlocatie. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de vestiging van nieuw aanbod, maar wel met een initiatief als ‘Grote Bloemheuvel’ wordt versneld. Daarmee verdwijnen in de regel ‘slechte’ meters. De totale structuur versterkt juist. In het voorgaand kopje gesteld is het Amrâth Hotel Maarsbergen het meest gevoelig voor de komst van hotel ‘Grote Bloemheuvel’. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Mocht het Amrâth Hotel Maarsbergen toch teloor gaan, dan is dit gevolg van een complex aan factoren. Zoals eerder aangehaald zijn aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en ‘yield management’, positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen. Mocht het hotel toch niet levensvatbaar blijken dan lijkt herinvulling of transformatie naar bijvoorbeeld ‘short stay’ een optie. Voor andere hotels in de (wijde) omgeving zijn er geen grote effecten en is oplopende leegstand als gevolg van de ontwikkeling hotel ‘Grote Bloemheuvel’ niet aan de orde.
Effecten op woon-, leef- en ondernemersklimaat Met uitbreiding van het hotelaanbod in Maarsbergen wordt zowel de zakelijke als toeristische markt in de regio beter bediend. Het woon-, leef- en ondernemersklimaat verbetert met een aantrekkelijke (in ruimtelijke én economische zin) herbestemming van het preceel ‘Grote Bloemheuvel’. In de vorige kopjes is al gememoreerd dat het relatieve verdringingseffect op regionaal niveau beperkt is, maar op lokaal niveau (directe concurrenten) wel voelbaar. De effecten op omzet of leegstand zijn in absolute en relatieve zin niet van dien omvang dat aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat optreedt.
2.3
Conclusies Hotel ‘Grote Bloemheuvel’ levert circa 40 (deels nieuwe) voltijdbanen op. De (ruimtelijke) uitstralingseffecten, die lastiger in geld of arbeidsplaatsen zijn uit te drukken, zijn groot. Het gaat onder meer om de symbolische waarde die uitgaat van dit initiatief voor de opwaardering van het gebied, professionalisering van het hotelaanbod en versterking van het toeristisch profiel en vestigingsklimaat. Op regionale schaal (< 20 autominuten) is het verdringingseffect maximaal 1,3%. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Het Amrâth Hotel Maarsbergen ondervindt de grootste negatieve effecten. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel ‘Grote Bloemheuvel’. Bij een krachtige, onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. De ontwikkeling van hotel ‘Grote Bloemheuvel’ zal niet leiden tot structuurverstoring, sterk oplopende leegstand of aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat.
pagina 17
Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel 3.1.6 lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.
1.
2.
3.
De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. N.B.: Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. In de praktijk speelt dit met name bij detailhandelsontwikkelingen. Als bijvoorbeeld uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte is aan nieuwe functies op een bepaalde plek, is dat op zich geen reden om geen medewerking te verlenen aan die ontwikkeling. Indien als gevolg van die ontwikkeling onaanvaardbare leegstand ontstaat of het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast, zijn dat wel ruimtelijk relevant argumenten om geen medewerking te verlenen. De toelichting op de verordening is op dit punt aangevuld.
pagina 18
Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie
In onderstaande tabel zijn alle hotel binnen 20 autominuten van de planlocatie opgenomen, zijnde: het volledige hotelaanbod in alle gemeenten die geheel of voor het grootste deel binnen een reistijd van 20 autominuten van de planlocatie te bereiken zijn. de hotels die in een gemeente liggen die niet (voor het grootste deel) binnen 20 autominuten liggen, maar het specifieke hotel valt wel binnen 20 autominuten. Tabel 4 Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie Gemeente < 20 automin Utrechtse Heuvelrug
Reistijd auto
Autokilometers
tot locatie
tot locatie
Aantal hotels Aantal kamers
-
-
14
564
Woudenberg
8 min
5 km
4
33
Veenendaal
13 min
13 km
1
152*
Scherpenzeel
14 min
8 km
1
23
Leusden
14 min
10 km
4
284
Bunnik
14 min
16 km
3
136
Renswoude
14 min
16 km
1
5
Wijk bij Duurstede
17 min
13 km
2
31
Zeist
18 min
15 km
8
539
Nieuwegein
18 min
25 km
1
81
Vianen
18 min
27 km
1
222
Houten
19 min
25 km
2
166
Ede
19 min
22 km
17
705
Berghotel Amersfoort
16 min
14 km
1
88
Bastion Hotel Utrecht
16 min
21 km
1
146
Randersbroek
17 min
13 km
1
18
17 min
24 km
1
118
Mercure Amersfoort
19 min
13 km
1
145
NH hotel Amersfoort
19 min
13 km
1
114
Kontakt der kontinenten
19 min
16 km
1
131
De Biltse Hoek De Bilt
19 min
26 km
1
100
Van der Valk Arnhem
19 min
31 km
1
100
Hotel Keistad Amersfoort
20 min
13 km
1
16
De Klepperman
20 min
17 km
1
79
Van der Valk Amersfoort
20 min
18 km
1
140
Economy hotel Utrecht
20 min
24 km
1
22
Hotel Royal Park
20 min
26 km
1
113
73
4.271
Overige hotels < 20 automin
Amersfoort Holiday Inn Express Utrecht
Soesterberg
Soesterduinen
Bron: Bedrijfschap horeca en catering, 2013 (overzicht gemeenten) en google search
*Dit betreft de per 1 december 2014 te openen Van der Valk.
pagina 19
Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie Uitgangspunten berekening
Huidig aanbod. Binnen de 20 autominuten zijn er 4.271 kamers. Huidige bezettinggraad. Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad in de provincies Utrecht en Flevoland op 57,8% ligt (cijfers 2013). Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. De bezettingsgraden zijn in 2014 vermoedelijk gestegen. Voorzichtigheidshalve gaan we uit van 57,8%. Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60 tot 65%. Verwachte (groei van de) vraag. Het CPB gaat in haar meest recente korte termijnraming (maart 2015) uit van een economische groei (groei BBP) van 1,7% in 2015 en 1,8% in 2016, gemiddeld over beide jaren 1,75%. We gaan ervan dat een de economische groei gepaard gaat met een evenredige groei van het aantal overnachtingen. Geprojecteerd over 10 jaar gaat het om een groei van 18,9% (berekening: 1,0175^10-1). Kamerprijzen. Kamerprijzen worden constant verondersteld en hebben dus geen invloed op de behoefte. Vervangingsvraag. De vervangingsvraag bedraagt 2% per jaar, uitgaande van een afschrijvingstermijn van de gebouwen van 50 jaar. Naar schatting betreft de helft van de vervangingsvraag herbouw op dezelfde locatie, en de andere helft nieuwbouw (ten behoeve van hotels die gesloopt of getransformeerd worden).
Berekening Tabel 5 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Parameter
Berekening
Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) Toekomstige vraag 2025 Extra vraag 2015-2025
Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit Waarvan extra capaciteit benodigd
901.053
4.271*57,8%*365
1.071.752
901.053*(1,0175^10)
170.699
1.071.752 - 901.053
73.269 (4.271*62,5%*365) - 901.053 97.430 170.699 - 73.269
Benodigde extra kamercapaciteit 2025
167
97.431*62,5%/365
Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit 2015-2025
395
4.271*1%*10*57,8%/62,5%
Totale behoefte extra kamercapaciteit
562
167+395
Bron: Bureau Stedelijke Planning
In totaal is er tot 2025 behoefte aan 562 nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. Naast de 111 kamers van hotel ‘Grote Bloemheuvel’ is voor de komende tien jaar nog behoefte aan circa 450 kamers.
pagina 20
Adhoc horecamakelaars b.v.
Regio Noord en Oost-Nederland:
Thorbeckelaan 11, 2805 CA Gouda
T. (0575) 575 636
T. (0182) 533 355
IBAN NL94ABNA0436380625
F. (0182) 533 311
BIC ABNANL2A
E.
[email protected]
KvK te Rotterdam 29050880
www.adhoc-hm.nl
BTW NL 8077.21.475.B01
GJH/MTe
De heer J.C. van Nuijssenborgh Van Beuningenlaan 60 3953 BS MAARSBERGEN
Gouda, 20 maart 2015
Betreft: Expertopinie ‘Behoefte en effecten van Hotel “De Grote Bloemheuvel” te Maarsbergen’ Geachte heer Van Nuijssenborgh, Op 26 november jl. heeft Bureau Stedelijke Planning B.V. te Amsterdam een notitie uitgebracht in het kader van de behoefte en effecten van Hotel “De Grote Bloemheuvel” te Maarsbergen. In aanvulling op de betreffende notitie is door Bureau Stedelijke Planning nog een behoefteraming opgesteld. Deze is later als bijlage 3 toegevoegd. U hebt ons gevraagd een kort memo op te stellen– vanuit onze expertise/dagelijkse praktijk – met betrekking tot voornoemde notitie en betreffende bijlage. Wij hebben de notitie en bijlage ter bestudering ontvangen. Ondergetekende heeft geen afschriften ontvangen van de op bladzijde 11 van de notitie genoemde rapportages (Groothuis, Grontmij en Horwath). Algemene conclusies De huidige (en toekomstige) landelijke en regionale hotelmarkt overziend, kunnen wij in algemene zin de conclusies met betrekking tot de regionale behoefte (paragraaf 1.4 van de notitie en bijlage 3), de ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen (paragraaf 1.5) en de conclusies ten aanzien van de effecten (paragraaf 2.3) onderschrijven. Regionale behoefte (paragraaf 1.1 t/m 1.3 plus bijlage 3) Bureau Stedelijke Planning beziet de behoefte vanuit verschillende geografische schaalniveaus: het landelijk beeld (paragraaf 1.1), de regionale (paragraaf 1.2) en de lokale context (paragraaf 1.3). Op al deze drie schaalniveaus ontwikkelt de hotelmarkt zich gunstig. Dit is een goede indicatie voor de behoefte. De behoefteraming(berekening) (bijlage 3) is een waardevolle aanvulling. Bureau Stedelijke planning gaat uit van conservatieve veronderstellingen ten aanzien van huidige bezettingsgraad in de regio (hotelaanbod binnen 20 autominuten van de planlocatie). Deze ligt in werkelijkheid hoger, waardoor de behoefte wat hoger uitkomt. Wij onderschrijven de beredenering dat de (toekomstige) behoefte een optelsom is van (aantrekkende) autonome vraag en vervangingsvraag (als gevolg van modernisering van het huidig aanbod) in de regio. Bureau Stedelijke Planning becijfert dat deze vervangingsvraag (395 kamers) groter is dan de autonome groei van de vraag (167 kamers). Dit sluit aan bij ons beeld. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor de geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn zo nauwkeurig mogelijk samengesteld en voor zover wij kunnen nagaan, uit een betrouwbare bron afkomstig. Voor de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Overigens wordt onze aansprakelijkheid in alle gevallen beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval wordt uitgekeerd krachtens de door ons afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Tenzij anders is overeengekomen, zijn op al onze werkzaamheden de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers (versie zoals geldend op dag van ondertekening opdracht) van toepassing, alsmede de daarop aanvullende voorwaarden van Adhoc zelf. Beide zenden wij u op aanvraag gaarne toe.
De uitkomsten zeggen iets over de regionale behoefte. De methodiek is theoretisch van aard. De regio betreft de 20 autominuten van de planlocatie. Dit is geen logisch aaneengesloten en afgebakende regio. We hebben echter geen bruikbaar alternatief. Er is gebruik gemaakt van een groot aantal aannames. De cijfers dienen dan ook met de nodige marges te worden geïnterpreteerd. Ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen (paragraaf 1.5) Een hotel is een aantrekkelijke herinvulling van de betreffende planlocatie, die nu braak ligt en dreigt te verpieteren. Door de ligging, opzet en locatiekwaliteiten kan hotel ‘Grote Bloemheuvel’ inderdaad meerdere doelgroepen goed bedienen: de zakelijke gast, de toerist en de passant. Effecten (hoofdstuk 2) Dit is meer het terrein van Bureau Stedelijke Planning dan het onze. Wij volgen de beredenering. De impuls is aanzienlijk en op regionaal niveau zijn de effecten beperkt. Uiteraard wordt sanering van verouderde capaciteit versneld, maar dit komt de kwaliteit van het (verblijfs)voorzieningenaanbod ten goede. Aanvullende opmerkingen en kanttekeningen Onderstaand – vanuit ons gezichtsveld – nog enkele aanvullende opmerkingen en kanttekeningen. Tweede alinea bladzijde 7: De stijgende trend heeft zich in het derde kwartaal 2014 voor de landelijke horeca doorgezet (stijging van 4,7% ten opzichte van derde kwartaal 2013). Voor de hotelsector lag het stijgingspercentage in het derde kwartaal 2014 nog hoger (5,4% eveneens ten opzichte van dezelfde periode in 2013). De groeiraming voor de Nederlandse economie is recent naar boven bijgesteld, in principe is dit positief nieuws voor de horecasector. Bezettingsgraad en RevPAR (bladzijde 9) ‘Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken’. Vanuit de dagelijkse praktijk nemen wij in diverse regio’s wel afwijkingen van het landelijk gemiddelde waar. Negatief afwijkend: regio’s Veluwe, Achterhoek, Twente en Drenthe, in positieve zin afwijkend: regio Zuid-Limburg en de provincie Zeeland. Naar de mening van ondergetekende neemt de door Bureau Stedelijke Planning beoordeelde regio een tussenpositie in en komt daarmee redelijk overeen met het landelijk beeld. Lokaal krachtenveld (Ontwikkelingen 1.3, bladzijde 10) Als laatste ons bekende hotel nieuwbouwinitiatieven kunnen wij de realisatie van een hotel nabij de bioscoop in Ede melden (circa 100 kamers) evenals een hotel in Barneveld nabij de snelweg A30/A1 (eveneens circa 100 kamers). Beide complexen gaan volgens onze informatie verhuurd worden aan een ondernemer uit Wageningen. Zoals hiervoor gememoreerd hebben wij de in de notitie genoemde rapportages (Groothuis, Grontmij en Horwath) niet bestudeerd. Vooral laatstgenoemde zal waarschijnlijk nader zijn ingegaan op het gemiddeld aantal hotelkamers per 1.000 of 10.000 inwoners. Ondergetekende heeft de diverse gemeenten in de regio in dat opzicht beoordeeld. De gemeente Utrechtse Heuvelrug beschikt volgens onze informatie over bijna 80 hotelkamers per 1.000 inwoners, meer dan de omliggende gemeenten in de naaste omgeving. Hiermee wordt naar onze mening verklaard dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug een aantrekkelijke toeristische omgeving betreft, vergelijkbaar met bijvoorbeeld plaatsen als Oosterbeek, Berg en Dal en De Lutte.
Conclusies regionale behoefte (uitkomsten analyse bladzijde 10) Het herstel heeft zich ook doorgezet in het derde kwartaal, zoals hiervoor reeds gememoreerd. Uitkomsten eerdere onderzoeken (laatste alinea bladzijde 11) ‘ook landelijk de hotelmarkt zich gunstig ontwikkelt (er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijke beeld afwijken)’. Vanuit de markt ziet ondergetekende dat vooral ketenorganisaties (met uitzondering van het Van der Valk concern) voorkeur hebben voor (binnen)stedelijke locaties en in mindere mate kiezen voor het landelijk gebied en/of snelweglocaties; ‘een opwaardering van het hotelaanbod … ’ en ‘nieuwe hotels in de regio … goed presteren’. Vanuit de landelijke hotelmarkt kunnen wij deze trend bevestigen. Nieuwe hotels presteren goed, vooral doordat deze hotelcomplexen aan de nieuwste eisen van bijvoorbeeld het laatste bouwbesluit voldoen (onder andere energiezuinig), in de regel beschikken over ruime kamers, uitstekende interieurs en overige (beauty/wellness) voorzieningen. Met name de laatste aspecten zorgen ervoor dat deze hotels qua reviews op de diverse vergelijkingssites beter dan gemiddeld voor de dag komen (gunstig effect op de exploitatie). De hotelmarkt is sinds de crisis erg veranderd (met name de zakelijke markt). De nieuwbouwhotels zijn beter toegerust met betrekking tot de gewijzigde marktomstandigheden (vloeroppervlak van bijvoorbeeld (feest)zalen zijn beter in balans met de realiteit van vandaag) in vergelijking met bestaande hotelaccommodaties. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende en naar genoegen te hebben geïnformeerd en zijn uiteraard tot toelichting bereid. Met vriendelijke groet, Adhoc horecamakelaars b.v.
G.J.J. Hendriks RT; makelaar-taxateur
