Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen
28 augustus 2015
Definitief (aangepaste versie)
Status: Definitief (aangepaste versie) Datum: 28 augustus 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft
[email protected]
In opdracht van: de heer J.C. van Nuijssenborgh De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.577 Referentie: 2014.A.577 Nuijssenborgh, Maarsbergen hotel behoefte_d280815
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding
4
Contextanalyse en analyse regionale behoefte
7
1.1 Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt 1.2 Regionale vraag- en aanbodverhoudingen 1.3 Conclusies actuele regionale behoefte (trede 1 Ladder) 1.4 Regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? (trede 2 Ladder) 2
Ruimtelijk-economische effecten
18
2.1 Economische en ruimtelijke impuls 2.2 Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat 2.3 Conclusies Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie
22
Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie
23
Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie
24
pagina 3
Inleiding De heer J.C. van Nuijssenborgh is eigenaar van het perceel van het voormalige stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel' aan de Woudenbergseweg te Maarsbergen. Hij is voornemens hier hotel de Grote Bloemheuvel te realiseren met 111 kamers. Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) deel uit van het concept. De haalbaarheid is door diverse experts getoetst 1; de eerste investerings- en exploitatieopzet is samen met hotelconsulenten opgesteld. Het vigerende bestemmingsplan laat geen hotelontwikkeling toe. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ondersteunt het plan en wil planologische medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Op het voorontwerp bestemmingsplan is een zienswijze ingediend die de actuele behoefte aan een hotel op deze locatie betwist en aangeeft dat de ontwikkeling ten koste gaat van het Amrâth Hotel Maarsbergen.
Vraagstelling De heer Van Nuijssenborgh heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de actuele behoefte en effecten van een hotel op locatie de Grote Bloemheuvel in kaart te brengen, kwantitatief én ruimtelijk-kwalitatief. Dit is een procesvereiste uit artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ook wel de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ genoemd. Voor deze notitie is gebruik gemaakt van eerdere rapporten, actuele algemeen beschikbare rapporten, nieuwsberichten en data van de hotelmarkt en de specifieke expertise van Bureau Stedelijke Planning en Ad hoc horecamakelaars. Afbeelding 1: Concept visualisatie hotel de Grote Bloemheuvel
Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel
1
L. H. J. Groothuis Holding B.V., Grontmij, Horwath HTL
pagina 4
Procesgang Op 20 maart is de notitie Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen opgeleverd. Gelijktijdig heeft Ad hoc horecamakelaars nog een second opinion verzorgd (20 maart 2015), welke in hoofdlijn de uitkomsten van Bureau Stedelijke Planning onderschrijft. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft vervolgens de Stec Groep gevraagd een preLadder-scan uit te voeren, waarin een overzicht is gemaakt van de Ladder-risico’s. In de mail van 10 juni 2015 stelt de verantwoordelijk ambtenaar (de heer Franke) dat de behoefte niet is aangetoond. Op de punten uit de mail van 10 juni 2015 is door Bureau Stedelijke Planning een reactie geformuleerd (zie mail d.d. 17 juni 2015). Begin juli is evenwel ambtelijk aan burgemeesters en wethouders geadviseerd om het bestemmingsplan niet vast te stellen op grond van artikel 3.1.6 van het Bro (de Ladder). Nadien is een aangepaste versie van de Ladder-onderbouwing voorgelegd aan de Stec Groep. Op 12 augustus heeft de Stec Groep in een beknopte notitie per mail gereageerd (aan KuiperCompagnons). Op 19 augustus heeft ondergetekende ook nog contact gehad met de Stec Groep. Slotsom: de Stec Groep stelt dat de Ladderonderbouwing nog steeds enkele Ladder-risico’s bevat. Zij raden aan de onderbouwing aan te passen en geheel Ladder-proof te maken (pagina 3 van de brief, onder vervolgstappen). De opmerkingen zijn in dit definitieve rapport verwerkt. Afbeelding 2: Ligging projectlocatie
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 5
In voorliggende aangepaste notitie zijn de door de Stec Groep geadresseerde vraagpunten verwerkt, daarbij ook specifiek ingaand op de (vereisten vanuit de) Ladder. Het betreft een nadere toelichting c.q. onderbouwing van: de marktregio/focusgebied 20 autominuten; bezettingsgraden, vervangingsvraag en de kwalitatieve behoefte, van belang voor de eerste trede van de Ladder; de locatieafweging, zijn er nog andere plekken (bijvoorbeeld leegstaand vastgoed) die die geschikt(er) zijn voor hotelontwikkeling?2
Leeswijzer In het eerste hoofdstuk is de actuele regionale behoefte geanalyseerd. In het tweede hoofdstuk staan de effecten centraal.
Als bijlagen zijn opgenomen: Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie Afbeelding 3: De locatie van hotel de Grote Bloemheuvel in Maarsbergen
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
2
Gelet op het feit dat het gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. Een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied is in deze casus dus niet noodzakelijk. Toch is hier nog een passage aan gewijd.
pagina 6
1
Contextanalyse en analyse regionale behoefte In dit hoofdstuk komen nationale, regionale en lokale ontwikkelingen in de hotelmarkt aan de orde. Aan de hand van deze ontwikkelingen en een ruimtelijkkwalitatieve toets is een indicatie gegeven van de regionale behoefte aan hotelkamers in plaats en regio.
1.1
Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt Figuur 1 Landelijke trends hotelbranche
Trends in hotelbranche
(aantallen x 1.000)
40.000 35.000
30.000 25.000
Aantal binnenlandse gasten
20.000
Aantal buitenlandse gasten
15.000
Aantal overnachtingen
10.000
Aantal zakelijke overnachtingen
5.000
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: CBS Statline, bewerking Bureau Stedelijke Planning
De hotelmarkt laat vanaf 2009 voor het vierde jaar op rij een lichte groei zien in het aantal binnenlandse en buitenlandse gasten en het aantal toeristische en zakelijke overnachtingen (zie figuur 1 en tabel 1)3. Tabel 1 Landelijke ontwikkeling hotelbranche Nederland Aantal binnenlands gasten (x 1.000)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
10.461
10.092
10.499
10.849
11.113
11.504
Aantal buitenlandse gasten (x 1.000)
8.034
7.754
8.727
9.027
9.357
10.017
Aantal overnachtingen (x 1.000)
32.619
31.481
33.708
34.576
35.418
37.390
Aantal zakelijke overnachtingen (x 1.000) 15.750
14.110
14.570
15.210
14.750
15.860
Aantal accommodaties
3.151
3.172
3.194
3.155
3.510
3.180
Aantal kamers
98.155 100.493 103.206 104.704 105.940 113.813
Aantal slaapplaatsen
198.647 203.852 211.772 213.932 216.824 244.145
Bron: CBS Statline, 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Horwath HTL, KPMG (Hospitality Benchmark) en het CBS publiceren data over de ontwikkeling van omzet, bezettingsgraden en kamerprijzen van de Nederlandse hotelmarkt.
3
CBS Statline, 2014
pagina 7
In 2013 was zowel volgens Horwath als KPMG sprake van een stijgende bezettingsgraad, doch licht dalende kamerprijzen. In 2014 zet het herstel zich krachtig(er) door: De bezettingsgraad van de hotels in 2014 is gestegen van 67,5% in 2013 tot 69,0% in 2014 (bon: Horwath HTL, mei 2015). De vraag (het aantal overnachtingen) stijgt dus sneller dan het aanbod (de kamercapaciteit). De bezettingsgraad ligt daarmee voor het eerst weer boven het niveau van 2008, toen de hotelcrisis begon. Verwacht wordt dat de bezettingsgraad dit jaar zal doorstijgen naar 70%. De gemiddelde kamerprijs steeg in 2014 eveneens, van € 95 tot € 96. Dit jaar zal de kamerprijs naar verwachting met 3% stijgen tot € 99, het hoogste niveau sinds 2008. Ook CBS constateert dat de horeca en hotels een prima jaar achter de rug hebben. De omzet in de horeca groeide met 5,6% ten opzichte van 2013 (bron: CBS). Door de aantrekkende economie hebben zowel de zakelijke- als consumentenbestedingen in de horeca bijgedragen aan mooie groeicijfers voor 2014. Het volume nam, na twee jaren met dalende verkopen, met 4,2% toe. Hiermee bereikte de horeca qua verkopen en overnachtingen het hoogste niveau sinds 2008. De omzet in de hotels groeide met 5,8% na een gematigde groei van 0,6% in 2013 en 1,0% in 2012. Hoteliers en alle instanties gaan uit van verder groei van bezettingsgraad en kamerprijs in 2015 en verder (zie onder meer: Horwarth, KPMG, Rabobank en ‘Advito 2015 Industry Forecast’). Figuur 2 Omzetontwikkeling Nederlandse hotels naar kwartaal
Bron: CBS
1.2
Regionale vraag- en aanbodverhoudingen Afbakening onderzoeksgebied Voor de berekening van de regionale behoefte is een zorgvuldige begrenzing van het onderzoeksgebied cruciaal. De Handreiking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu adviseert ten aanzien van functies als kantoren, wonen en detailhandel om het
pagina 8
onderzoeksgebied bij voorkeur gelijk te stellen aan het Corop-gebied. De indeling in Corop-gebieden is meestal gebaseerd op woonwerkrelaties. Deze indeling is echter niet verplicht en kan sterk afwijken van de daadwerkelijke werking van bijvoorbeeld de regionale kantoren- of woningmarkt. Voor overige stedelijke voorzieningen zijn de aanknopingspunten minder specifiek: “Er zijn overige stedelijke voorzieningen die in een dagelijkse behoefte voorzien en waarbij het verzorgingsgebied sterk overeen zal komen met de afbakening van een regio op basis van woon-werkafstanden. Daarnaast zijn er topvoorzieningen, die een bovenregionale of zelfs landelijk verzorgingsgebied hebben en veel minder een ‘dagelijks’ gebruik kennen. Denk aan topsportcentra en specialistische ziekenhuizen, die een groter verzorgingsgebied omvatten.” Het is aan te bevelen om een indeling te hanteren die overeen komt met de feitelijke marktsituatie; de begrenzing van het gebied dient samen te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbod-relaties. Deze kunnen sterk verschillen per functie, locatietype en segment. Er is voor hotels nog een specifieke complicatie. In tegenstelling tot (vrijwel) alle ander stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel juist niet een geografisch duidelijk afgebakende regio. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand en kiezen vaak specifiek voor een locatie om te verblijven. Voor het bepalen van de behoefteraming voor hotels is het derhalve zinvol om het onderzoeksgebied af te bakenen op basis van het relevante aanbod in de directe omgeving. Voor een regulier hotel (waaronder we ook de Grote Bloemheuvel scharen) wordt een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Hotels verder weg bedienen hotelgasten die duidelijk een andere locatie verkiezen dan de Utrechtse Heuvelrug om te verblijven en zijn derhalve niet relevant bij het ramen van de behoefte naar overnachtingen. Voor het bepalen van de (plan)capaciteit en de behoefte is derhalve een onderzoekgebied tot 20 autominuten relevant. Binnen 20 minuten van de projectlocatie liggen de gemeenten Ede, Wageningen, Veenendaal, Rhenen, Renkum en delen van Barneveld, Scherpenzeel, Renswoude, Utrechtse Heuvelrug en Woudenberg.
Hotel- en kamercapaciteit In tabel 2 is het huidige hotelaanbod in de Utrechtse Heuvelrug, binnen 20 autominuten van de planlocatie (inclusief Utrechtse Heuvelrug, zie voor een volledig overzicht bijlage 2) en Nederland aangegeven. Tabel 2 Aantal hotels, kamers en bedden in 2013 in gemeente, provincie en Nederland Totale aantal
Gemeente
< 20 automin
Utrechtse Heuvelrug
planlocatie
Hotels
14
73
3.246
Kamers
564
4.271
114.933
Bron: Kenniscentrum horeca 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 9
Nederland
In figuur 3 zijn de meest relevante hotels in de regio weergegeven (zie voor een compleet overzicht bijlage 2). In de directe nabijheid van de planlocatie ‘Grote Bloemheuvel’ bevindt zich Amrath Hotel Maarsbergen, in 2009 gemoderniseerd waarbij ook La Place is toegevoegd. Het hotel heeft vier sterren, 91 kamers, vergaderfaciliteiten en een restaurant. Andere hotels van de vergelijkbare omvang langs de as A12 zijn: Zonheuvel (Doorn), hotel de Bergsche Bossen (Driebergen) en Postillion (voorheen Mercure). Zij richten zich vooral op de zakelijke markt met een ruim aanbod aan vergader- en conferentieruimten. Figuur 3 Hotels in omgeving Maarsbergen
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Hotelontwikkelingen
In Amersfoort zijn de afgelopen jaren twee nieuwe hotels geopend: Van der Valk met 175 kamers in juli 2010, gelegen langs de A1; en Mercure (Moederbedrijf Accor Hotels) met 142 kamers in maart 2013, gelegen in het centrum. Beide hotels presteren naar verluidt goed. Per 1 december 2014 is een Van der Valk-hotel geopend in Veenendaal langs de A12. Dit hotel telt 152 kamers en suites en 15 vergader- en conferentiezalen. Het IBIS hotel in Veenendaal (96 kamers) is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor arbeidsmigranten. Ad hoc horecamakelaars is actief in de regio en geeft aan twee nieuwbouwinitiatieven voor hotels te kennen: een hotel nabij de bioscoop in Ede (circa 100 kamers) en een hotel in Barneveld nabij de snelweg A30/A1 (eveneens circa 100 kamers). Beide complexen gaan volgens onze informatie verhuurd worden aan een ondernemer uit Wageningen.4 Ter aanvulling: het initiatief in Ede ligt op de rand van de 20 autominuten van de planlocatie (18 autominuten, 21 kilometer) en Barneveld daarbuiten (24 autominuten, 32 kilometer).
4
Zie hiervoor de tweede pagina van de memo van 15 maart 2015.
pagina 10
Aantal bezoekers, overnachtingen en bestedingen De top drie bestemmingsprovincies voor zakenreizen bestaat uit Noord-Holland, ZuidHolland en Utrecht. De provincie Utrecht scoort het hoogst als aantrekkelijke provincie voor zakelijke bijeenkomsten (Continu Zakenreis Onderzoek 2012/2013). Utrecht Stad is de meest aantrekkelijke stad voor zakelijke bijeenkomsten, gevolgd door Amsterdam en Den Haag. Amersfoort staat op plek vijf. Utrecht scoort vooral op de aspecten goede bereikbaarheid en ruim aanbod van goede vergaderlocatie en congresfaciliteiten. Binnen de provincie neemt de Utrechtse Heuvelrug een prominente plaats in (zie figuur 2). Na de stad Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug de meest populaire bestemming. De bestedingen van zakelijke klanten, verblijfstoeristen (vakanties) en dagrecreatie (dagtochten) laten allemaal een stijgende lijn zien. Zakelijke bestedingen zorgen voor het grootste aandeel in toeristische uitgaven. 5 Figuur 2: Uitgavepatroon toeristische sector Utrecht
Bron: Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht 2012
In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het aantal korte vakanties de afgelopen jaren toegenomen van 197.000 korte vakanties in 2008 naar 221.000 korte vakanties in 2012. Ook het gebruik van hotels in de gemeente is hiermee toegenomen. In dezelfde periode is het gebruik toegenomen van 63.000 overnachtingen naar 99.000 overnachtingen per jaar6. Daarnaast is het aantal bedrijven in de hotelsector de afgelopen zes jaar gegroeid van tien naar veertien, wat vooral komt door een groei van het aantal pensions7.
5
Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht 2012 CBS Statline, 2014 7 Kenniscentrumhoreca, 2014 6
pagina 11
Tabel 3 Aantal korte vakanties en overnachtingen Utrechtse Heuvelrug Utrechtse Heuvelrug
2008
2009
2010
2011
2012
Aantal korte vakanties (x 1.000)
197
208
n.b.*
n.b.*
221
Aantal hotelovernachtingen (x 1.000)
63
67
n.b.*
n.b.*
99
Bron: CBS Statline, 2014
Bezettingsgraad en RevPAR
Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad in de provincies Utrecht en Flevoland op 57,8% ligt en de kamerprijs op € 72 (cijfers 2013). Zowel de bezettingsgraad als kamerprijs daalden tussen 2011 en 2013 en liggen lager dan landelijk. Enkele opmerkingen hierbij: Zoals eerder gesteld beïnvloedt Noord-Holland (met Groot Amsterdam/Schiphol binnen de grenzen) in sterke mate het gemiddelde. Kamerprijzen en bezettingsgraad zijn in Utrecht en Flevoland niet wezenlijk verschillend van bijvoorbeeld Gelderland en Noord-Brabant. Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. In 2014 zitten zowel de bezettingsgraad als kamerprijs in de lift (zie eerder). Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken
Infrastructuur De rijksweg A12 is in 2011 tussen het knooppunt Lunetten (waar de A12 de A27 kruist) en de Utrechtse Heuvelrug verbreed (2x4 rijstroken tot aan Bunnik, 2x3 rijstroken door de Utrechtse Heuvelrug). Rijkswaterstaat verbreedt in 2015 de A12 tussen Ede en knooppunt Grijsoord in beide richtingen van 2x2 naar 2x3 rijstroken. Hiermee verbeteren de doorstroming en verkeersveiligheid en zijn er minder files. Dit is uiteraard ook in het voordeel hotel Maarsbergen wat aan dit deel van de A12 is gelegen. Uit de prognose blijkt dat de verkeerintensiteit op het vak MaarsbergenVeenendaal8 aanzienlijk toeneemt. Dit levert extra potentieel voor hotels aan/nabij de dit deel van de rijksweg A12 is gelegen, zoals de Grote Bloemheuvel. Tabel 3 Aantal motorvoertuigen RW12 Maarsbergen-Veenendaal
Rijrichting
Veenendaal Maarsbergen
# Motorvoertuigen telling 2011*
# Motorvoertuigen prognose 2025**
37.100 37.650
51.400 55.500
Toename Totale groei (%) 14.300 17.850
38% 48%
Groei / jaar (%)*** 2,4% 2,8%
* Telgegevens afkomstig uit MRT+ (afgerond op 50-tal) **Prognose 2025 afkomstig uit het emissieregister behorende bij het GPP (geluidproductieplafond), hierin zijn gegevens vanuit het Tracébesluit opgenomen (afgerond op 50-tal) *** Doorgaans is de groei/jaar circa 1,5 á 2%. De verbreding van de A12 verklaart (waarschijnlijk) de hogere groei dan normaal.
8
Alleen voor dit vak zijn recente cijfers beschikbaar.
pagina 12
1.3
Conclusies actuele regionale behoefte (trede 1 Ladder) Uitkomsten contextanalyse (paragraaf 1.1 t/m 1.3)
De hotelbranche is niet immuun gebleken voor de crisis. De kamerprijzen staan onder druk. Het aantal gasten en overnachtingen neemt de laatste jaren echter al weer toe. In 2014 zet het herstel krachtig door (Horwath, Rabobank, CBS). Hoteliers verwachten dat kamerprijzen en bezettingsgraden de komende jaren stijgen. De provincie Utrecht is een populaire bestemming voor zakelijke en toeristische overnachtingen. Ook op provinciaal niveau is er een stijging waar te nemen in het aantal gasten en het bezettingspercentage. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug neemt het aantal korte vakanties toe en is er sprake van een stijgend gebruik van hotels. Voor zakelijke overnachtingen is de Utrechtse Heuvelrug een populaire bestemming. Binnen de provincie Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug, na de stad Utrecht zelf, de populairste bestemming (zie vorige paragraaf). De rijksweg A12 wordt in etappes verbreed. Dit komt de bereikbaarheid ten goede en levert aanzienlijk extra potentieel op. Nieuwe geopende hotels in de regio presteren naar verluidt goed (bron: Ad hoc horecamakelaars). De eigenaar van het perceel heeft een concreet initiatief voor een hotel, en de exploitatieopzet door diverse deskundigen heeft laten toetsen. Allen zijn overtuigd van een gezonde exploitatie. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel past binnen de trends die zich nu voordoen. Met een krachtige, onderscheidende propositie die een brede doelgroep aanspreekt (zakelijke overnachtingen, zakelijke groepen, toerisme/leisure en passant) lijken de vooruitzichten gunstig.
Kwantitatieve behoefte Er is tot 2025 een aanzienlijke behoefte aan nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. We becijferen de extra benodigde kamercapaciteit op 215 kamers en schatten de vervangingsvraag op ruwweg 400. Hotel de Grote Bloemheuvel voorziet in de behoefte aan extra kamercapaciteit en ook in modernisering van het hotelbestand. Tabel 4 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Parameter
Berekening
Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) Toekomstige vraag 2025 Extra vraag 2015-2025
Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit Waarvan extra capaciteit benodigd
924.437
4.271*59,3%*365
1.099.566
924.437*(1,0175^10-1)
175.130
1.099.566 - 924.437
49.885
4.271*62,5%*365 - 924.437
125.245
175.130-49.885
Benodigde extra kamercapaciteit 2025
215
125.245*62,5%/365
Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit 2015-2025
405
4.271*1%*10*59,3%/62,5%
Totale behoefte extra kamercapaciteit
620
215+405
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 13
In bijlage 3 is een uitvoerige toelichting op de kwantitatieve behoefteraming opgenomen.
Kwalitatieve behoefte De meeste hotelgasten laten hun keuze afhangen van de locatie, de prijskwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Het aantal sterren dat een hotel heeft is minder belangrijk.
Locatiekwaliteiten
Hotel de Grote Bloemheuvel beschikt over grote locatiekwaliteiten door: de centrale ligging in het land; een ultieme autobereikbaarheid; gratis parkeren; de karakteristieke en groene omgeving; de combinatie van een hotel met een restaurant en congresfaciliteiten, met attractieve buitenruimte; en de nabijheid van stad (Utrecht, Veenendaal en Amersfoort) en land (Utrechtse Heuvelrug). Daardoor kan hotel de Grote Bloemheuvel meerdere doelgroepen goed bedienen: De hotelgast die met een zakelijke reden overnacht, groepen en individuen, veelal voor een kort verblijf (conferentie of zakelijke bijeenkomst), maar ook ‘short stay’ behoort tot de mogelijkheden. Hotel de Grote Bloemheuvel is een alternatief voor gasten aan de nabijgelegen steden, die de drukte van de stad willen ontlopen (en een landelijk, groene ambiance prefereren), maar wel een goede en snelle autoverbinding wensen. De hotelgast die met een toeristisch motief overnacht, veelal voor een kort verblijf in de provincie/Utrechtse Heuvelrug. De regio zit in de lift voor een kort meerdaags verblijf. De passant. De projectlocatie ligt gelegen nabij afrit 22 van de rijksweg A12 en langs de provinciale weg N226. De locatie is hiermee aantrekkelijk voor passanten die op de route een plek zoeken voor een overnachting en/of een eetgelegenheid.
Prijs-kwaliteitsverhouding Hotel de Grote Bloemheuvel zal een (zeer) gunstige prijs-kwaliteitverhouding hanteren, door relatief grote en moderne kamers voor een relatief scherpe prijs aan te bieden (zie de overlegde tekeningen en exploitatieopzet).
Faciliteiten Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) deel uit van het concept. Over de andere faciliteiten (en services) wordt nog nagedacht. Daarbij is het van belang in te spelen de kwalitatieve behoefte van specifieke doelgroepen. Zakelijke gasten zijn bijvoorbeeld gesteld op goede technische faciliteiten (zoals snel en gratis internet) en ter zake kundig personeel. Senioren vinden het prettig wanneer het hotel centraal en toch rustig gelegen is. Jonge stellen hebben behoefte aan een modern, goed onderhouden hotel met comfortabele kamers en vriendelijk personeel.
pagina 14
Resumerend: hotel de Grote Bloemheuvel beantwoordt aan de eigentijdse wensen van de moderne hotelgast. De (combinatie van de) locatiekwaliteiten, de gekozen prijskwaliteitverhouding (relatief grote kamers tegen een scherpe prijs) en de aanvullende faciliteiten (zoals conferentieruimte, restaurant, café) – alles in een moderne setting met oog voor karakteristieke, monumentale elementen - zijn uniek in de regio. Hotel de Grote Bloemheuvel vormt dan ook een welkome aanvulling op het bestaande aanbod in de regio.
Uitkomsten eerdere onderzoeken Naar aanleiding van de ingediende zienswijze zijn er reeds drie rapporten opgesteld die de haalbaarheid van een nieuw te realiseren hotel onderzoeken. In deze paragraaf volgen de belangrijkste bevindingen van deze drie rapporten.
Groothuis Holding BV: Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel
Er is sprake van positieve ontwikkelingen in de hotelsector, met name in de drie en vier sterren sector. De provincie Utrecht en omgeving Amersfoort en Utrechtse Heuvelrug is één van de weinige regio’s waar zowel de zakelijke als de toeristische hotelmarkt gegroeid is. Er is sprake van gunstige vooruitzichten met blijvende groei in deze sector.
Grontmij: Second Opinion rapport op Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel
Utrechtse Heuvelrug vormt een aantrekkelijk gebied voor zowel de zakelijke als de leisure markt. De Utrechtse Heuvelrug blijft zich positief in ruimtelijk kwalitatieve zin ontwikkelen en zal ook in de toekomst een aantrekkelijke locatie vormen voor verblijf.
Horwath HTL: Memorandum Indicatieve behoefte Hotel Grote Bloemheuvel in Maarsbergen
Horwarth HTL betoogt dat er sprake is van overcapaciteit in de regio Utrechtse Heuvelrug en deze overcapaciteit de komende jaren zal aanhouden. Mogelijke gevolgen hiervan zijn ongezonde kernresultaten met leegstand tot gevolg. In reactie hierop stelt Bureau Stedelijke Planning dat: de regio Utrechtse Heuvelrug in de lift zit voor hotelovernachtingen met een zakelijke en vrije tijdsmotief; ook landelijk de hotelmarkt zich gunstig ontwikkelt (er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken); een opwaardering van het hotelaanbod (kwantitatief én kwalitatief) op zijn plaats is en ook past binnen de ambities van de gemeente en regio; nieuwe hotels in de regio (ondanks de vermeende overcapaciteit) goed presteren; als de capaciteit stijgt dit niet automatisch leidt tot een lagere bezetting en/of lagere kamerprijzen. Het (financiële) succes van de hotels die in de omliggende regio van het project opereren hangt namelijk niet alleen af van concurrentieverhoudingen. Aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en ‘yield management’ en positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen; en tot slot: concurrentieoverwegingen mogen geen rol spelen in de ruimtelijke afweging (zie ook bijlage 1).
pagina 15
Slotsom Hotel ‘Grote Bloemheuvel' met 111 kamers, een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) voorziet in een actuele regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Modernisering van verblijfsaccommodaties past in de beleidskaders en ambities van de regio’s. Diverse ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen ondersteunen deze uitkomst. Zie hiervoor de volgende paragraaf.
1.4
Regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? (trede 2 Ladder) De Ladder streeft vanuit het perspectief van duurzaamheid na om zoveel mogelijk te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Als (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen valt binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan, wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Alleen wanneer het een locatie buiten het stedelijk gebied betreft, dient een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied plaats te vinden. Gelet op het feit dat het gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. Een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied is in deze casus dus niet noodzakelijk. Bureau Stedelijke Planning of andere betrokkenen is ook niet bekend dat er binnen de gemeente (of regio) andere locaties zijn (bijvoorbeeld leegstaand vastgoed) in het bestaand stedelijk gebied die zich lenen voor hotelontwikkeling. Mochten er andere locaties zijn, dan zijn deze vermoedelijk geen serieus, laat staan beter, alternatief voor de projectlocatie ‘Grote Bloemheuvel’. De projectlocatie is namelijk uitermate geschikt is voor hotelontwikkeling, zie hiervoor de vorige paragraaf 1.4. Daarbij komt dat de ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering zorgt. Het plangebied kent momenteel leegstand. De aanwezige opstallen en gebouwen zijn in onbruik geraakt. Met de realisatie van dit bestemmingsplan wordt het plangebied geherstructureerd, de leegstand opgelost en krijgt de karakteristieke bebouwing op het perceel (monumentaal) een tweede leven.
pagina 16
In onderstaande afbeelding is concept visualisatie en concept restauratie van de Grote Bloemheuvel opgenomen. Deze kan nog kleine veranderingen ondergaan. Afbeelding 5: Conceptbeeld restauratie de Grote Bloemheuvel
Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel, 2014
pagina 17
2
Ruimtelijk-economische effecten In dit hoofdstuk staat centraal wat de ruimtelijk-economische effecten zijn van de realisatie van hotel ‘Grote Bloemheuvel’. Eerst wordt ingegaan op de economische en ruimtelijke impuls. Daarna is stil gestaan bij de effecten op de structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat.
2.1
1. 2. 3.
Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren onder te verdelen in: Tijdelijke effecten; Structurele effecten of maatschappelijke baten; Uitstralingseffecten.
Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten voor het commercieel programma en het parkeren. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo’n 60 voltijdbanen betreft9.
Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Het hotel, café, restaurant, en congresruimten leveren naar schatting 30 tot 35 voltijdbanen (fte)10. Daar komen nog circa 7 indirecte voltijdbanen bij11, wat het totaal brengt op rond de 40 voltijdbanen. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woonwerk-afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend.
Ad 3. (Ruimtelijke) uitstralingseffecten Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te
9
Het betreft zowel de directe als indirecte (Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven) werkgelegenheid. Opgave de heer Van Nuijssenborgh op basis van berekeningen hotelconsulenten, geverifieerd door Bureau Stedelijke Planning. 11 Een multiplier van 1,22. Dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt (bron: Horeca in cijfers 2013). 10
pagina 18
2.2
vatten zijn. Dit zijn zogenaamde (ruimtelijke) uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Aantrekkelijke herinvulling locatie ‘Grote Bloemheuvel’. Een kavel dat er nu vervallen en zonder functie bij ligt, krijgt een zeer aantrekkelijke herbestemming. Het monument blijft behouden. Het is een onmiskenbaar onderdeel van Maarsbergen en heeft daarmee ook een grote symbolische waarde (zie ook paragraaf 1.5). Ruimtelijk-functionele versterking, professionalisering en kwalitatieve impuls van het hotel en horeca-aanbod in de regio. Versterking vestigingsklimaat en toeristisch-recreatief profiel van plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan toeristisch imago. Plaats en regio worden aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het vestigingsklimaat verbetert. Bewoners en bedrijven laten hun vestigingsplaatskeuze namelijk mede afhangen van de attractiviteit van het voorzieningenniveau. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en daarbuiten. Impuls voor de overige voorzieningen in de directe nabijheid en aan de logische routes voor autoverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld het brandstofverkooppunt, La Place en tegenovergelegen fietsverhuur.
Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Effecten op de structuur In theorie kan de omzetderving voor de bestaande hotelaanbieders in de provincie Utrecht oplopen tot de helft van de extra omzetclaim van hotel de Grote Bloemheuvel12. Geprojecteerd op het totale kameraanbod in de regio (< 20 autominuten) gaat het om een theoretisch verdringingseffect van 1,3%13. Een dergelijke verdringing valt te scharen onder regulier ondernemersrisico 14. Natuurlijk bestaan er verschillen tussen hotels in de regio. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep) hotel de Grote Bloemheuvel vertoont met andere aanbieders, des te groter het verdringingseffect. De uiteindelijke invulling van hotel de Grote Bloemheuvel is bepalend. De belangrijkste directe ‘concurrent’ is het Amrâth Hotel Maarsbergen. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Vermoedelijk zijn hier de verdringingseffecten het hoogst. De mogelijke verdringing zal evenwel grotendeels worden ingelopen als de hotelmarkt en de regio zich positief (blijven) ontwikkelen. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Voor een aantal andere hotels in de directe omgeving zullen de effecten mogelijk wel merkbaar zijn, maar niet van dien aard dat exploitaties in de gevarenzone geraken.
12
De andere helft is afkomstig van buiten de regio, nieuwe doelgroepen en marktverruiming. Dit is op basis van ervaring met andere marktonderzoeken voor detailhandels- en leisure-initiatieven. 13 Berekening: 0,5 * 111/ 4.271 kamers. 14 Dit is het risico wat nog acceptabel wordt geacht. Een omzetderving van meer dan 5% is nijpend. In dat geval is transformatie mogelijk noodzakelijk.
pagina 19
De positieve effecten (zie vorige paragraaf 2.1) zijn evident groter dan de verdringing, uitgaande van de veronderstelling dat hotel de Grote Bloemheuvel: (Boven)regionale aantrekkingskracht heeft; Een toevoeging is op het bestaande aanbod de regio; Een diverse en brede doelgroep aanspreekt (zakelijk, toerist, passant).
Effect op leegstand Het valt op voorhand niet uit te sluiten dat een enkel ander hotel uitvalt. Dit betreft dan matig functionerende en/of verouderde hotels/horecagelegenheden op kwetsbare locaties op relatief korte afstand van de planlocatie. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de vestiging van nieuw aanbod, maar wel met een initiatief als de Grote Bloemheuvel wordt versneld. Daarmee verdwijnen in de regel ‘slechte’ meters. De totale structuur versterkt juist. In het voorgaand kopje gesteld is het Amrâth Hotel Maarsbergen het meest gevoelig voor de komst van hotel de Grote Bloemheuvel. Niet beoogd wordt een hotel te ontwikkelen met dezelfde doelgroep, niet tegenstaande dat enige overlap denkbaar is. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels zonder meer levensvatbaar. Mocht het Amrâth Hotel Maarsbergen toch teloor gaan, dan is dit gevolg van een complex aan factoren. Zoals eerder aangehaald zijn aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en ‘yield management’, positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen. Mocht het hotel toch niet levensvatbaar blijken dan lijkt herinvulling of transformatie naar bijvoorbeeld ‘short stay’ of zorg een optie. Voor andere hotels in de (wijde) omgeving zijn er geen grote effecten en is oplopende leegstand als gevolg van de ontwikkeling hotel de Grote Bloemheuvel niet aan de orde.
Effecten op woon-, leef- en ondernemersklimaat Met uitbreiding van het hotelaanbod in Maarsbergen wordt zowel de zakelijke als toeristische markt in de regio beter bediend. Het woon-, leef- en ondernemersklimaat verbetert met een aantrekkelijke (in ruimtelijke én economische zin) herbestemming van het preceel ‘Grote Bloemheuvel’. In de vorige kopjes is al gememoreerd dat het relatieve verdringingseffect op regionaal niveau beperkt is, maar op lokaal niveau (directe concurrenten) wel voelbaar. De effecten op omzet of leegstand zijn in absolute en relatieve zin niet van dien omvang dat aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat optreedt.
2.3
Conclusies Hotel de Grote Bloemheuvel levert circa 60 tijdelijke en 40 (deels nieuwe) vaste voltijdbanen op. De (ruimtelijke) uitstralingseffecten, die lastiger in geld of arbeidsplaatsen zijn uit te drukken, zijn groot. Het gaat onder meer om de symbolische waarde die uitgaat van dit initiatief voor de opwaardering van het gebied, professionalisering van het hotelaanbod en versterking van het toeristisch profiel en vestigingsklimaat. Op regionale schaal (< 20 autominuten) is het verdringingseffect maximaal 1,3%. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico.
pagina 20
Het Amrâth Hotel Maarsbergen ondervindt de grootste negatieve effecten. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Bij een krachtige, onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel zal niet leiden tot structuurverstoring, sterk oplopende leegstand of aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat.
pagina 21
Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel 3.1.6 lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.
1.
2.
3.
De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. N.B.: Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. In de praktijk speelt dit met name bij detailhandelsontwikkelingen. Als bijvoorbeeld uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte is aan nieuwe functies op een bepaalde plek, is dat op zich geen reden om geen medewerking te verlenen aan die ontwikkeling. Indien als gevolg van die ontwikkeling onaanvaardbare leegstand ontstaat of het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast, zijn dat wel ruimtelijk relevant argumenten om geen medewerking te verlenen. De toelichting op de verordening is op dit punt aangevuld.
pagina 22
Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie
In onderstaande tabel zijn alle hotel binnen 20 autominuten van de planlocatie opgenomen, zijnde: het volledige hotelaanbod in alle gemeenten die geheel of voor het grootste deel binnen een reistijd van 20 autominuten van de planlocatie te bereiken zijn. de hotels die in een gemeente liggen die niet (voor het grootste deel) binnen 20 autominuten liggen, maar het specifieke hotel valt wel binnen 20 autominuten. Tabel 5 Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie Gemeente < 20 automin Utrechtse Heuvelrug
Reistijd auto
Autokilometers
tot locatie
tot locatie
Aantal hotels Aantal kamers
-
-
14
564
Woudenberg
8 min
5 km
4
33
Veenendaal
13 min
13 km
1
152*
Scherpenzeel
14 min
8 km
1
23
Leusden
14 min
10 km
4
284
Bunnik
14 min
16 km
3
136
Renswoude
14 min
16 km
1
5
Wijk bij Duurstede
17 min
13 km
2
31
Zeist
18 min
15 km
8
539
Nieuwegein
18 min
25 km
1
81
Vianen
18 min
27 km
1
222
Houten
19 min
25 km
2
166
Ede
19 min
22 km
17
705
Berghotel Amersfoort
16 min
14 km
1
88
Bastion Hotel Utrecht
16 min
21 km
1
146
Randersbroek
17 min
13 km
1
18
17 min
24 km
1
118
Mercure Amersfoort
19 min
13 km
1
145
NH hotel Amersfoort
19 min
13 km
1
114
Kontakt der kontinenten
19 min
16 km
1
131
De Biltse Hoek De Bilt
19 min
26 km
1
100
Van der Valk Arnhem
19 min
31 km
1
100
Hotel Keistad Amersfoort
20 min
13 km
1
16
De Klepperman
20 min
17 km
1
79
Van der Valk Amersfoort
20 min
18 km
1
140
Economy hotel Utrecht
20 min
24 km
1
22
Hotel Royal Park
20 min
26 km
1
113
73
4.271
Overige hotels < 20 automin
Amersfoort Holiday Inn Express Utrecht
Soesterberg
Soesterduinen
Bron: Bedrijfschap horeca en catering, 2013 (overzicht gemeenten) en google search
*Dit betreft de per 1 december 2014 te openen Van der Valk.
pagina 23
Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie Uitgangspunten berekening
Huidig aanbod. Binnen de 20 autominuten zijn er 4.271 kamers, zie hiervoor de vorige bijlage 2. Huidige bezettinggraad. KPMG (Hospitality Benchmark) en Horwarth (HOSTA) publiceren (actuele) data over bezettingsgraden en hebben een historische database (in ieder geval tien jaar). Beide zijn gebaseerd op een steekproef, in geval van de Hospitality Benchmark onder de 1.000 drie-, vier- en vijfsterrenhotels met meer dan 20 kamers in Nederland (252 hotels hebben deelgenomen). De omvang van de steekproef maakt dat er alleen op een hoog geografisch schaalniveau betrouwbare uitspraken zijn te doen. Op lagere geografische schaalniveaus zijn in de regel geen actuele en betrouwbare gegevens beschikbaar. Dit is ook in deze casus het geval. Bureau Stedelijke Planning heeft voor bezettingsgraden geput uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG. In de Hospitality Benchmark zijn de data voor de provincies Utrecht en Flevoland geaggregeerd. De gemiddelde bezettingsgraad voor de twee provincies ligt op 57,8% ligt (cijfers betreffen 2013). Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. De bezettingsgraden zijn in 2014 verder gestegen. In 2014 steeg de bezettingsgraad met 1,5%-punt. Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken. De bezettingsgraad stellen we daardoor op 59,3%. Ad hoc horecamakelaars - met specialistische kennis van onroerend goed en een volledig inzicht in de horecabranche - geven aan een bezettingsgraad van 59,3% voor deze regio te herkennen. We beschouwen dit percentage dan ook als maatgevend voor het focusgebied binnen 20 autominuten. Een belangrijke nuancering: verouderde en slecht gemanagede hotels presenteren (beduidend slechter), nieuwe en goed gemanagede hotels (beduidend) beter. Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60 tot 65%. Het break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt overigens lager, op zo’n 50% bezettingsgraad. Verwachte (groei van de) vraag. Het CPB gaat in haar meest recente korte termijnraming (maart 2015) uit van een economische groei (groei BBP) van 1,7% in 2015 en 1,8% in 2016, gemiddeld over beide jaren 1,75% per jaar. We gaan ervan dat een de economische groei gepaard gaat met een evenredige groei van het aantal overnachtingen. Geprojecteerd over 10 jaar gaat het om een groei van 18,9% (berekening: 1,0175^10-1). Kamerprijzen. Kamerprijzen worden constant verondersteld en hebben dus geen invloed op de behoefte. Vervangingsvraag. De regionale behoefte is gelijk aan de vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. In geval van transformatie of onttrekkingen (bijvoorbeeld door sloop) is sprake van een vermindering van het aanbod. Dit kan ook onderdeel zijn van de behoefteberekening. De fiscus gaat ervan uit dat een bedrijfsruimte 50 jaar mee kan. De jaarlijkse (fiscale) afschrijving bedraagt dus 2% van de boekwaarde van het pand. Het is bedrijfseconomisch overigens gebruikelijk het onroerend goed eerder af te schrijven,
pagina 24
veelal in 30 jaar (de gemiddelde economische levensduur). Voorzichtigheidshalve is in deze van 50 jaar uitgegaan. Niet de gehele vervangingsvraag nieuwbouw. In de behoefteraming is aangegeven dat naar schatting de helft van de vervangingsvraag herbouw of herinvulling van een hotel op dezelfde locatie betreft, en de andere helft nieuwbouw (ten behoeve van hotels die gesloopt of getransformeerd worden). De vervangingsbehoefte bedraagt dus circa 1%. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 1% van de voorraad per jaar herkennen. Dit is het gevolg van veroudering (en onvoldoende financieringsmogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en bijvoorbeeld transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Uiteraard dient dan de plantitel uiteindelijk te worden gewijzigd. Een goed en recent voorbeeld is de opening van het Van der Valk-hotel in Veenendaal te vervanging van het IBIS hotel dat is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor arbeidsmigranten. Deze vervangingsvraag is indicatief. Het gaat (veel) te ver om exact van elk hotel in de regio de economische (en fiscale) levensduur te bepalen, daarbij ook de technische staat van het gebouw in ogenschouw nemend.
Berekening Tabel 6 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Parameter
Berekening
Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) Toekomstige vraag 2025 Extra vraag 2015-2025
Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit Waarvan extra capaciteit benodigd
924.437
4.271*59,3%*365
1.099.566
924.437*(1,0175^10-1)
175.130
1.099.566 - 924.437
49.885
4.271*62,5%*365 - 924.437
125.245
175.130-49.885
Benodigde extra kamercapaciteit 2025
215
125.245*62,5%/365
Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit 2015-2025
405
4.271*1%*10*59,3%/62,5%
Totale behoefte extra kamercapaciteit
620
215+405
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Er is tot 2025 een aanzienlijke behoefte aan nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. We becijferen de extra benodigde kamercapaciteit op 215 kamers en schatten de vervangingsvraag op ruwweg 400. Hotel de Grote Bloemheuvel voorziet in de behoefte aan extra kamercapaciteit en ook in modernisering van het hotelbestand.
pagina 25
